连线•疫情下的厦门楼市

林宁

连线•疫情下的厦门楼市

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    匿名用户

    疫情没结束,图文直播也不错

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    自控力

    都在观望

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    智秋

    这次疫情真的来得猝不及防,希望快点过去,***恢复正常生活

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    蒋逢桢

    楼价要跌了吧!

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    linda

    干货满满!

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    钟啸

    期待真正的阳春早点到来!

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    蒋逢桢

    没事吃什么蝙蝠,坑货!

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    Breze.

    在看的举个爪

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    张文婷

    是结束了吗

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    甜豆包

    疫情对楼市还是有影响的

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  • 林宁 02-11 11:37

    今天的直播到这里就进入尾声了。再次感谢各位嘉宾以及各位网友的参与!相信通过这次连线,大家对行业、对未来,也更加坚定、更有信心。此次乐居连线沙龙告一段落,圆满结束,感谢大家!

  • 林宁 02-11 11:30

    融侨赖志峰:

    首先在目前的疫情情况下,大家要有信心,也要有决心渡过目前比较危难的时刻,要相信我们的中央政府,以及各个地方政府对疫情管控以及风险的信念跟举措。配合政府把疫情防控做好,大家可以走出门了行业才能迎来复苏和提升。

    其次对我们企业而言,通过这次的疫情,让我们更多地反思,能尽量复盘我们行业发展过程中存在的问题。不管是我们销售的基本功,对客户的关怀,以及对我们自己的现金的管控、运营管理的水平,应该有更多的深入思考。

    最后我觉得站在企业来讲,我们更应该跟客户更多紧密沟通,在未来的这个行业,应该说客户更多考虑的是买好房子,而不是有房子。我觉得买房,买好房子才是你的最终需求,因为只有自己的生活品质,环境以及市场的提升了以后,你对你自己本身的这种家庭环境的提升,个人安全卫生的提升成为更大的好处。所以我觉得在下半年应该说还是一个比较好的购房的机会。

  • 林宁 02-11 11:30

    旭辉黄晖:

    当下,信心比黄金更重要;每个艰难时刻,都是自我突破和进化的重要契机。作为企业、作为社会的公民,我们要做好全方位准备,积极响应政府号召,攻克艰难,战胜疫情。


  • 林宁 02-11 11:28

     中骏蔡亦忠:

    首先对于疫情,以前也发生过,我自己也经历过,SARS时期我还在进行毕业答辩。但那段时间过完以后经济也向好了。所以我觉得对于购房者来讲,我觉得今年该买还得买。现在如果你在家里面没有什么事,可以先做好一些攻略跟制定一些策略,包括对于下一步要置业方向和要选择的产品。

    关于买房的方向,第一选择城市,往抗风险比较强的城市去选择。经过这次疫情,可以看出各个城市的治理能力是有一定的偏差的。我觉得这次疫情,对城市的治理能力来看我觉得厦门做得还是比较好;第二,选择相对比较靠谱的品牌开发商。这样确保你的买房或投资,哪怕面对疫情,它的品质、交付力、物业管理能力都更有保障。第三个,选择配套相对的楼盘,包括医疗、学校,以及交通的配套。

  • 林宁 02-11 11:27

    潘育敏:

    盼暖春来。立春之后,我们看到了疫情走势的变化,也看到了国家,人民战胜疫情的决心及信心。这个冬天波及了各行各业,我们都希望伴随着春天的到来,疫情可以得到控制,人民又能回归正常生活,各行各业都能重焕生机。

  • 林宁 02-11 11:27

    姚锡润:

    对于行业:从政策端来看,国际各部委均出台相关政策,加强金融服务支持打赢疫情防控阻击战,例如灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限,加强制造业、小微企业、民营企业等重点领域信贷等支持,未来不排除出台相关政策扶持楼市;对于厦门市场,目前楼市调控空前严厉,疫情影响下,或加快厦门政策放松的速度和尺度。

    对于市场:①从供应端来看,截止1月底厦门住宅可售存量286万㎡,去化周期23个月,库存高;且2020年预计新增供应183万㎡,全年总可售量预计可达474万㎡,供应量大,市场竞争激烈。

    ②从成交端来看,受疫情影响,客户购房意愿减弱,预计5-6月疫情或逐渐缓解,被压制的置业需求有望得到释放,楼市将表现先抑后扬趋势。

    对于购房者:基于政策导向预判及厦门楼市的未来供应激烈情况,预计短期内房企以价换量抢跑业绩的局面会再次出现,而此时正是购房者捡漏好时机,建议购房者可线上多关注楼盘的优惠措施,在相对低位的震荡中买到自己合适、中意的房源也不失为一个好的选择。

  • 林宁 02-11 11:25

    戴亦一:

    行业:“战略上藐视,战术上重视”。“战略上藐视”,是因为从中长期来看,房地产行业可能是受疫情冲击最小的行业,虽然也会有客户损失(比如小老板生意倒闭,其购买力就消失了),但一两个季度的经济影响,对房地产市场需求来说毕竟有限,其损失远不如餐饮、娱乐、运输等行业,而且房地产的客户不会因为疫情二彻底消失,充其量是延时购买。“战术上重视”是因为疫情对不同企业的影响是不同的。中小开发商如果资金紧张,负债率高,就要特别特别小心了,就要千方百计变现资产囤积粮草,准备迎接冰河时代。大企业虽无倒闭之虞,但不要坐失良机。也要千方百计囤积粮草,准备吃休克鱼,进一步扩大自己的行业市场份额。总之,对行业来时,此次疫情是“几家欢喜几家愁”,大家要想想自己是哪一家。 

    购房者:短期可能会有开发商熬不住降价销售,疫情会给大家购房带来更多选择。等待黄金坑的出现,笋盘也会出现。当然,投资者也不能盲目抄底,也要等待最佳机会。时机根据疫情来定,我认为疫情拐点逐渐明朗的时候,最好的抄底机会就会出现。

  • 林宁 02-11 11:19

    不知不觉中我们的连线直播已经进行了一个多小时,感谢各位网友的持续关注。现在我们进入最后一个问题,聊了这么多,各位嘉宾还有什么想对行业、市场或者购房者想说的?

  • 林宁 02-11 11:12

    2020年的楼市会怎么走?

    融侨赖志峰:

    首先房地产是经济复苏最大的一个发动机,因为它基本上能够带动全行业的提升,所以我预估政府对房地产市场的调控应该是有所放松,但也不会一松到底。比如针对今年厦门市场来说,可能岛外的限购政策会适当地放松,以此来提升大家对房地产市场的信心,同时通过房产市场能带动其他行业的提升。

    其次,我预估整个行业在今年应该说是从上半年的痛苦到下半年慢慢的恢复这个过程是比较漫长的,所以今年的关键是企业,房地产销售,我们所有的部门都要做好上半年,包括基本上全年的时间要有一个度过寒冬的准备。很多企业如果上半年没有顶过去,可能就会造成企业的重大的危机,如果合理的调控你的企业的步伐、开工的时间、销售的进度以及现金流的回款,如果顶过这段时间,应该说后面反而是个发展的机遇。危机同时也是一个机遇。

    上半年的购房需求虽受疫情影响有所压制,但仍然是存在的,特别是这次的疫情以后,很多受影响那些租户,比如现在很多地方出现租户回来以后受到房东的拒绝。这部分客户将来会释放一部分购房需求。另外,一些老旧小区,因为环境不好或者空间封闭,对疫情防控显然是不利的。现在因为疫情大部分时间都在家里隔离的人群,可能也会对自己的购房需求产生一些新的思考。所以下半年对一些产品好、品牌好以及社区物业服务比较好的这些楼盘,我觉得也是个机会,抓住这方面的改善需求,应该说也会有一个比较大的业绩的提升。

  • 林宁 02-11 11:12

    2020年的楼市会怎么走?

    旭辉黄晖:

    短期内楼市会受到冲击,但是需求总量是不会变的,需求只是推迟而非消失。若一季度疫情能有效控制,二季度市场预估会逐渐好转。从调控政策来看,行业调控力度预估会放松。同时,在政府财政和房企销售双重压力下,未来土地供给节奏加大、融资政策等改善。综合而言,对行业全年的负面影响有限。

  • 林宁 02-11 11:11

     2020年的楼市会怎么走?

    中骏蔡亦忠:

    回顾2003年的SARS事件,无论是从开发投资额、房屋新开工、还是商品房销售面积和价格角度来看,均在疫情的影响下或多或少的受到了一定冲击。但后续伴随疫情得到控制,市场也逐步恢复正常。

    同样情况,在新型肺炎疫情影响下,经济下行压力不断增加,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等不可抗因素,房地产市场交易规模短期或将出现回落,规模下行的情况将更多地集中在今年上半年,特别是一季度,预估二季度会逐渐恢复。

    尤其在不同地区中,疫情较为严重的省市和三四线城市,短期房地产市场调整压力较大。而一二线和城市群强三四线城市,市场需求旺盛,短期置业需求或会延缓入市。

    在这样的背景下,我觉得可能政府会出台一些政策,比如金融上的政策,在限购、资金额度、贷款额度上可能会放松,保障楼市平稳健康发展。

  • 林宁 02-11 11:10

    2020年的楼市会怎么走?

    潘育敏:

    上半年,极寒,下半年将迎来各细分市场的回暖,及集中供应潮。

  • 林宁 02-11 11:09

    2020年的楼市会怎么走?

    姚锡润:

    短期看疫情,半年内看政策,长期仍旧要看城市的基本面及发展潜力。

    短期看疫情:目前由于疫情严重,售楼处延迟开工,客户观望情绪严重,成交较不理想;若在未来2-3个月内疫情得到有效控制,售楼部等恢复正常运营,市场积压的购房诉求得到一定释放,楼市“小阳春”仍然可期,有望“虽迟但到”。

    半年内要看政策:本次疫情对厦门乃至全国各个城市经济影响大、伤害深,而经济发展重任自然就落到了二三四季度。预计未来国家大概率会出台相关政策扶持楼市,但目标是为了“托市”及“稳市”,而不是房价大涨。目前宏观调控政策的空间仍然充足,可以有效地对冲疫情的短期影响,央行已于23日至4日连续两日共释放1.7万亿流动性,都充分表明保持市场流动性、提振市场的决心;此外降准降息仍有一定空间,降息端来看,预计未来市场预期MLF利率和LPR有较大概率下行;降准端来看,视疫情的进展而定不排除有一到两次的降准,流动性投放加上调低市场操作利率,都直接有效的缓解企业的资金压力,对于购房者按揭来说也可获得相对平稳的信贷资格。

    长期仍旧要看城市的基本面及发展潜力:疫情对中国经济的影响是阶段性的、暂时的,可能会对一季度经济活动造成扰动,但疫情缓解后中国经济将迅速企稳,并出现补偿性恢复。未来楼市仍然要看基本面,各大城市的发展空间、城市产业的定位规划、人口的流动方向都是长期发展的果实,厦门作为两岸交流窗口城市,海西城市群中心城市,完善的配套及宜居的环境性都大大提升了对周边城市的吸附能力,这些长期的结果不会被疫情这个短期因素给影响。

  • 林宁 02-11 11:07

     2020年的楼市会怎么走?

    戴亦一:

    2020年楼市走势是先抑后扬。受疫情影响,至少上一季度是“冰封”的状态,而且这种状态很可能延续到二季度。对开发商来说,何时开工是个问题,现金流则是最大的问题。部分中小开发商和受疫情打击大的非地产企业主们,都有低价抛售的巨大压力,因此上半年房价大概率会跌。但是,房地产产品是可以延期消费的,所以疫情过后,雨后天晴,真实需求总体还在。特别是下半年经济下行压力更大,疫情结束楼市放松调控是可以预期的,因此下半年大概率会出现量价齐增的难得格局。因此,全年来看,楼市出现V型走势,是大概率事件。

  • 林宁 02-11 11:06

     没有一个冬天不会过去,没有一个春天不会到来。那么在各方的积极应对之下,2020年的楼市会怎么走?我们一起来听一下各位嘉宾的观点。

  • 林宁 02-11 11:03

    开发商有哪些应对策略可以考虑?

    融侨赖志峰:

    首先我们是跟政府的步调保持一致,该恢复生产时恢复生产,同时做好防疫工作。

    除了常规的客户关怀,产品的优化升级,还有自己内部销售动作基本的扎实和完善修炼内功。对外工作的话我们也可以跟一些相应的政府团体,包括跟客户的沟通会继续加强,比如说加强线上售楼部的沟通,以及跟政府合作做一些公益事业等。

    最后就是加强跟渠道、媒体工的对接工作,更精准地对接客户进行挖掘。

  • 林宁 02-11 11:02

    开发商有哪些应对策略可以考虑?

    旭辉黄晖:

    ①投资:政府由于财政需要,疫情后预估会积极推地;要抓住合适时机,补充合理地价的土储。通过这一短暂休养生息的时间,勤练内功,复盘反思,提高投资判断能力。

    ②营销:探索线下-线上交互式的营销模式转变,想办法留住客户,促成客户在疫情结束后快速购房。

    ③设计/物业:通过疫情,客户关注点会发生转变,对物业、景观、配套、品质有更高要求,捕捉客户敏感点,对产品和服务进行优化升级。

     


  • 林宁 02-11 10:59

    开发商有哪些应对策略可以考虑?

    中骏蔡亦忠:

    • 积极营销:不仅要想办法留住客户,同时还要吸引客户在疫情过后能够快速下单购房,做好助跑的准备工作,一旦疫情过后,实现抢跑。

    • 积极融资:现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会,把握好这一轮发债机会;同时,特别关注疫情比较严重的地区,把握疫区金融政策支持下的融资机会。

    • 适度拿地:过去的拿地策略进行一个反思和总结,特别是对高价土地进行一个深度复盘,在复盘之后总结经验和教训,以便下一轮科学拿地。按以往的经验,在疫情之后,地方政府由于财政需要,还会积极推地,并且也会降低一些价格预期,对企业来说有拿到合理价格的土地的机会。

    总之,在当下的环境下,开发商应做好心态、营销、投资等多方面的准备,而核心中的核心还是资金,当下保证回款、保持现金流的充裕是第一位的。希望各家开发商能一起做好全方位准备,响应政府的号召,顺利地度过疫情的考验。

  • 林宁 02-11 10:58

    各方有哪些应对策略可以考虑?

    潘育敏:

    现阶段,企业更多的是严格遵照政府发布的管控措施并执行。疫情可能按下了房地产发展的暂停键,但同时加速了行业变革。

    这其中,零售商,及开发商最具有代表性。整体看来,减负+上线,成为共度时艰的普遍做法。

    零售商转型线上,推出在线逛街,直播销售,包邮到府等措施应对人流管控。开发商推出网上售楼处及网上销售的举措,可能更多的只能保留购房者粘性,通过线上渠道实现住宅销售,现阶段仍需要培养。

    各细分市场的房地产企业,此刻更应该认识到,专业物业管理,及智能化设备的重要性。以电梯按钮为例,疫情前,电梯按钮的消毒工作,基本不会有人重视,但最近在电梯里,我们不难看到了各种各样的纸巾,或者牙签等非接触性举措。但一个专业的物管公司,在疫情下会增加原有的消杀频次,而采用电梯预分配系统的物业,甚至都不需要你接触电梯按钮。

  • 林宁 02-11 10:56

    各方有哪些应对策略可以考虑?

    姚锡润:

    1)创新营销手段,由线下转为线上售房。一方面,房企可通过建立自我平台如微信、微博等公众号启动线上营销;另一方面,房企可通过进驻电商平台,加强与第三方房地产科技机构合作的合作,帮助意向购房者购房者了解项目详情、领取项目优惠、VR在线看房、置业顾问24小时在线咨询,实现可视化、智能化、数字化的系统服务。

    2)整合代理商资源,利用代理商专业的营销思路,集中发力,制定适合当下的创新营销模式,强化内场线上的吸客能力。

    3)短期内以价换量:疫情影响下房企资金压力加大,为达成业绩目标,建议房企持续19年四季度的以价换量,促进去化。

    4)时刻关注疫情情况,盯紧营销,疫情后时刻准备开盘加推,抓住小阳春机遇。疫情影响下,一方面项目开盘节点受影响,另一方面客户购房需求延缓;疫情过后,楼市需求或短暂集中释放,叠加政策利好释放,楼市迎或迎小阳春,房企应做好随时推盘准备,加快去化。

    5)房企联合,向政府争取政策的放松(基于国家对于房地产市场的定调)。如疫情影响下,项目施工进度放缓,影响项目取预售进度,将进一步对项目的销售进度。房企可联合向政府建议降低预售条件,加快项目入市。

    6)注重策略,践行社会责任,提升品牌价值。比如捐款捐物、为医务工作者提供免费食宿、积极承担社会责任;做好业主安全防护,服务精细化,提升品牌美誉。

  • 林宁 02-11 10:52

    各方有哪些应对策略可以考虑?

    戴亦一:

    企业:开发商目前要做好准备最坏的思想准备,不要心存侥幸,尽对大努力度过这次疫情带来的行业“暴风雪”。开源节流是最基本的动作,积极“筹措粮草”,做好半年没有净现金流入的准备是必须的。即使不开工,企业的利息成本、员工工资等成本是刚性支出,每天都要支付的,但是因为销售停滞,没有现金流入,时间长了现金流肯定出问题。万一疫情超过两个季度,对实体经济的影响超出预期,消费者和投资者的悲观情绪会不会增加?销售会不会更加困难?所以,中小开发商要尽力囤积资金,盘活资产,做好活下去的准备。

    危机危机,危中有机。对于大型和部分资金实力雄厚的中型开发商来说,这次疫情危机无疑也是一次难得的机会。特别是国企央企,资金是优势,这次疫情拖得越久,横向并购的机会就越多。

    政府:我觉得目前政府迫切需要做的是解决好防疫情和开工之间的矛盾。防疫情是目前首要任务,现在各地严格控制人员流入,进入厦门的外地人还要隔离14天,还需要具备很多其他条件,这就使得工地的开工变得困难,比如成都发生一例疫情就算重大事故,龙岩也提出了开工的24项限制,很多企业达不到要求。目前的政策诸如减免五险一金和税收,以及各种补贴政策,对开发企业来说可能都是杯水车薪。这些政策各地都在执行,当然是好的,至少可以给企业一些安慰。但是我认为政府更需要做的是尽为企业快创造复工条件(如为企业提供足够的口罩等防疫情必需品),尽可能在保证预防疫情的情况之下,让企业尽快开工,让售楼处开放。

    当然,对政府来说,更大的支持还在于尽快放松各种不必要的限购限贷政策。对厦门来说,我觉得进一步放宽外地人落户政策,以及适时解除岛外外地人的限购政策,放松房地产金融政策,可能是对遭到疫情打击后的房地产市场的最好帮扶。

  • 林宁 02-11 10:50

    从各位嘉宾的发言中,可以看出目前的形势还是比较严峻。那么面对这些方方面面的问题,各方有哪些应对策略可以考虑呢?

  • 林宁 02-11 10:47

    融侨赖志峰

    首先这次疫情对客户的到访影响非常大。其次它对全行业,包括餐饮、旅游的影响是更大的。这些东西对地产行业带来的影响,会有一个连锁效应。

    现在很多企业在集团号召之下,高管和员工只领基本薪酬,不领更多的奖金。很多客户也一样,这些生产企业受到影响以后,购房的心理预期就会有所降低。可能原来手里有一点现金的客户,在这上半年,因为没有生产,很多时候必须用到几年来库存的一些现金流,这个对他原来的购房计划就会产生比较大影响。

  • 林宁 02-11 10:45

    旭辉黄晖:

    目前来看,疫情会造成一个短期事件性冲击,厦门交易规模短期会出现回落,其影响大小与疫情受到控制时间相挂钩,乐观预估要持续到3月有所好转。1-2月相对属于房地产淡季,疫情虽然对整体目标有一些影响,但是总体仍在可控范围之内。

  • 林宁 02-11 10:43

    中骏蔡亦忠;

    我觉得影响还是比较大,因为厦门本身是一个外来人口比较多的城市,从购房需求包括客群基本上还是于外部导入的比较居多一点。目前疫情发生,从销售上就没法办法实现来访。

    第二个从开发商来说,短期企业均以疫情胜利和生命安全为主要目标,售楼处关闭、社区加大封锁和服务维度,地产销售直面疫情冲击,也没有办法很好地执行工作效能。因为销售是房地产行业的最终导向,如果销售不能产生效能,集团部门专业所做的东西都等于零。

    第三方面,土地端也受疫情影响,有些地方延迟挂牌,也有些地方提速放地节奏。从长远角度看,企业面临从拿地到产品更迭及全运营维度的考验。

  • 林宁 02-11 10:42

    感谢三位业内专家的精彩发言。接下来我们听一下厦门各位开发商领导的观点。


  • 林宁 02-11 10:32

    潘育敏:

    观点关键词:现金流压力、线上看房、空置率

    在新冠肺炎疫情下,我们认为,短期内对厦门各大房地产细分市场都将产生负面影响,进而影响整体市场的复苏。按严重性排列,零售市场,住宅市场(特别是二手住宅市场),酒店市场,及办公市场将受到冲击。具体来看:

    1、零售市场。短期来看,影响可能体现在:营业暂停,销售额下滑,运营商租金收益和现金流压力随着关店的时长增加而风险加大;退租;受工期及整体零售环境恶化的影响,预计上半年不会有新项目开业,年末或将面临开业潮。


    2、住宅市场。126日起,售楼处开始关闭,大量开发商及销售人员转型线上,但我们认为,买卖商品住宅这种约定俗成的“线下交易“,很难实现短时间的O2O的逆向变革,因此,在疫情缓和,及各项管控措施解禁前,厦门商品住宅市场成交量将保持绝对低位。在更为严格的社区管控的环境下,二手住宅市场必将更为凄惨。

    短期影响:

    A、 一手及二手成交无限接近于零,线下营销及推广活动全面暂停,施工全面暂停直至疫情结束;

    B、   二手房中介房源转向纯线上销售,VR带看的模式代替传统营销模式,但成交不容乐观;伴随着各地复工,预计租赁业务或将率先迎来恢复。

    长期影响,限购政策适当松绑将有助于需求释放;多重针对售价的调控政策对房价的稳定作用已经得到验证,房价出现巨幅上升的概率微乎其微;从本次疫情的影响来看,厦门市政府的应对举措,整体环境,医疗及保障措施,社区群防群治,及商业便利性,都将进一步吸引周边的关注。


    3、酒店市场。疫情爆发以来,作为旅游热门目的地的厦门,疫情下的春节,酒店业受到了毁灭性的打击。现有酒店入住率大幅下降,复营时间遥遥无期;原计划2020年开业的各大酒店(如安达仕、华尔道夫等),预计都将延至下半年;疫情对下半年的贸洽会及金鸡百花电影节的公众安全提出了更为严苛的要求,针对这些要求所需要采取的调整都将启动。


    4、办公市场。大量企业将于210日复工,同时有更多的企业选择居家办公。短期来看,小企业及互联网企业或在复工后继续采用在家办公的工作模式,进而出现退租现象,空置率或将上扬;新增供应受工期影响,延迟交付;租金仍将继续下行。长期来看,针对物业管理各种漏洞的查缺补漏也将启动。我们预测,开放式办公,非集中式办公(如办公园区),及新一轮的办公产品的硬件更新(特别是与空气相关的硬件升级,消杀,乃至设计)都将获得重视。

  • 林宁 02-11 10:21

    姚锡润:

    观点关键词:宽松政策、资金链、以价换量

    政策端:2003年非典时期,各行业增速均出现不同程度萎缩,房地产行业也是呈现负增长的态势,疫情过后,经济压力加大,救市刺激政策出台,同年8月国务院发布18号文房地产被确立为国民经济的支柱性产业,房地产开始反弹;本次新冠病毒影响下,经济下行压力加大,适时不排除将有一轮宽松的楼市政策,但国家对于房地产定调不变,楼市阶段性过热后或再次抑制市场上行。

    房企端:房企面临多重考验,目前施工节奏放缓,项目取证周期拉长、预期交房时间延期,在开发成本、资金成本双双上涨背景下,资金链进一步承压,尤其部分中小房企现金流进一步吃紧,如何“保命及续命”是个重大考验;加之受疫情影响,客户观望情绪加重,多地关闭售楼处,购房延迟效应凸显,房企业绩压力激增。

    客户端:短期内客户购房热情将大幅削弱,至少需要1-2个月时间才会有所缓解。

    成交端:疫情影响项目取证,短期内新盘供应受影响,同时市场需求延迟入市,未来2-3个月内成交将处于低迷态势。在价格方面,房企将持续20194季度的以价换量,预计2季度到达底部。由于目前抗击疫情力度强,反应快,虽在爆发期楼市运行放缓,但经过短期修整后仍能快速恢复,故相对2020年楼市小阳春仍可期待,只是延缓到来。

  • 林宁 02-11 10:14

     戴亦一:

    观点关键词:资金链延时消费V型反转寡头化

    我觉得不能笼统地说疫情对楼市有哪些影响,客观地说,疫情对楼市的短期、中期和长期影响是截然不同的。

    短期:突如其来的疫情短期来说,对房地产行业打击较大。开发商售楼处都被迫关闭了,工地何时复工还很难说,开发商面临着前所未有的资金链问题,尤其是现在越来越多的开发商采用了高杠杆、快周转战略,压力是很大的。而且疫情目前仍然处于扑朔迷离阶段,老百姓闭门不出,大家对经济前景比较悲观,购房投资的欲望处于低下水准。因此,疫情短期来看对房地产无疑是一个利空。

    尤其是厦门,厦门楼市是一个移民城市,外向度历来很高,外地购房者占比高达60%-70%。现在人口流动近乎冻结,楼市也基本处于冰封状态。这对于那些资金比较紧张,负债率比较高的企业来说,可能是一个严峻的生死考验。市场交易量锐减的同时,因为资金链压力,一些中小开发商也会降价抛售回笼资金。可以预计短期内出现财务危机或者倒闭的中小开发商数量会增加。

    但对于规模千亿以上的超级开发商来说,也许反而安全了,这些企业不仅实力雄厚,融资能力和抗风险能力更强,即使资金链出了问题,因其大到不能倒,也更容易得到政府的特殊救助。

    中期:中期来看不要悲观,房地产市场不会崩盘。住房毕竟是刚需,而且可以延时消费,该买房的等疫情稳定后还是会买,尽管购买力可能因疫情打击会损失一部分。从政策环境来看,疫情对房地产行业来说可能会因祸得福,持续三年多的史上最严厉的房产调控政策,很可能会因为疫情而逐步放松。

     为什么呢?因为一方面,刺激房地产是弥补疫情损失的不二选择。就目前情况来看,新冠肺炎即使在2月下旬出现拐点,疫情在短期内仍然很难搞定,防控的压力依然会很大。疫情如果超过一个季度(日本和香港权威专家普遍认为疫情要等到第二季度才会平息),对中国实体经济的冲击,尤其是对服务业的冲击是相当大的。从全年来看,GDP增长的压力全都压在下半年,对制造业来说损失也许可以通过加班加点来弥补,但是服务业的损失就一去不复返了,GDP缺口的弥补,最佳的手段只能是再次启动“夜壶”房地产。因为房地产投资对投资和GDP的拉动不仅具有立竿见影的即时效应,而且不仅不会受制于财政能力,还有助于土地财政的激活,为财政提高源源不断的资金支持。另一方面,为了防控疫情,中央和各地财政的支出大增,不仅医疗和防控支出会暴增,政府为了扶持中小企业,各种减税让利政策的税收损失和补贴支出都会大幅度增加,政府财政肯定会面临空前的压力,所以房地产“夜壶”重提是大概率事件,时间大概会在下半年。我认为今年下半年很明年,房地产市场会迎来一个宽松的、甚至是刺激的高潮,楼市无论从交易量还是价格水平来看,会迎来一个难得的春天。

     所以,我认为中期房地产会出现V型反转的行情。这也是目前资本市场,很多基金和投资者选择地产股作为避风港的基本逻辑。

    长期:长期来看,房地产市场受制于经济实力,疫情打击是一个国家真金白银的实实在在的损失,是灾难而不是什么好事,其对楼市的影响是利空的,甚至有可能加大中国楼市泡沫最终破灭的风险。近几年来,中国经济一直困顿于如何转型升级,跨越中等收入陷阱,GDP一直处于下行阶段。即使没有这次疫情,中国经济本来已是步履蹒跚,2020GDP能不能保6都是问题。这次疫情可以说是“屋漏偏逢连夜雨”,尤其现在国际社会美国、新加坡等国家已经将中国视为事实上的“疫区”,这不仅可能加速外资的撤离,而且对中国出口和涉及全球化供应链体系的沿海经济,打击也是不容忽视的。

    此外,疫情对中国房地产市场的长期影响,是通过加速中小开发商倒闭和大型开发商市场份额的提升,促进中国楼市寡头化的进程。

  • 林宁 02-11 10:08

    主播看到评论区已有多位网友到访。再次提醒,为安全考虑,本次直播为乐居电话连线各位嘉宾,并同步进行图文直播(无视频),请关注此直播区域!同时,也欢迎大家互动、转发!

  • 林宁 02-11 10:06

    现在我们正式进入直播正题。受疫情影响,厦门售楼处歇业,看房人数锐减。楼市仿佛按下了“暂停键”。那么,这对今年厦门房地产市场发展主要有哪些影响?我们一起来听听各位嘉宾的观点。

  • 林宁 02-11 09:47

    接下来,为大家介绍一下本次连线的各位重磅嘉宾(按姓名首字母排序):

    中骏集团福建公司总经理 蔡亦忠

    厦门大学教授/博士生导师中国著名房地产投资研究专家 戴亦一

    旭辉控股(集团)福建区域公司总经理 黄晖     

    戴德梁行厦门公司总经理高级董事 潘育敏

    融侨地产集团闽南城市公司总经理 赖志峰

    厦门中原地产总经理 姚锡润

     

    感谢大家的支持,参与乐居全国线上沙龙,直面疫情,正视困难,寻找积极应对策略,与本地房地产业内共克时艰!

  • 林宁 02-11 09:38

    直播开始前,主播先跟大家聊聊天~我们知道这次全国面临新型冠状病毒肺炎疫情,多家本地房企火速驰援,用实际行动积极响应疫情抗击战。目前已有十多家闽系房企通过各种渠道进行捐款、捐物。目前已累计捐赠已超3亿!比如融侨集团捐赠1000万元人民币并通过境外采购医疗防护物资运抵国内;旭辉慈善基金会捐赠2000万,成立抗击新冠肺炎专项基金;中骏集团宣布捐赠1000万元人民币……

    以下为乐居财经梳理的全国房企捐赠详情:

    同时,各大开发商也对所管理小区及时采取一系列防控措施,为社区树立起一道安全屏障。在这里一起对一线物业人员说一句,辛苦了!

  • 林宁 02-10 16:01

    欢迎来到乐居直播间!特别提醒,为安全考虑,本次直播为乐居电话连线各位嘉宾,并同步进行图文直播(无视频),请关注此直播区域!

当前暂无数据,我们不会放过任何信息,敬请期待

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