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看土拍风云 纵论厦门楼市方向

林宁

看土拍风云 纵论厦门楼市方向
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  • 林宁 03-29 15:08

    主持人:这次土拍透露出什么信号?对于购房者来说,今年是买房的好时机吗?


    王崎:我觉得对刚需来讲,越是调控,越是一个购买的机会。不能再观望和等待。如果要指望房价下来,那真的是没指望。

    前一阵子第一财经的记者采访我,我也跟他讲,厦门的这个形势会越来越好,已经步入一个中小城市往中等城市的规模发展的状态。往往很多中小城市往中等城市转变的过程当中会有碰到很多问题。因为厦门金砖的会议受到很多加持。

    所以我说闽南的红砖变成金砖啊。从原来的简装修变成精装修。精装修的厦门一定会给大家更好的面貌,所以房价看涨。所以我说套并快乐,应该是值得欣慰的吧,回头看的时候。


    张建:我觉得一手房  能买到一定要抢着买,毕竟有价差优势;二手房  淘房源 。在这次的调整中  会出现部分高性价比房源。多找找多看看,今年还是比较好的出手时机的。


    傅强:通过这个土拍的这种情况,对包括我们岛外一块地,同安的三块地对整个市场的预期也会提高,更能够促进很多原来观望的客户,进一步能成交二手房的套数。我认为来讲的话,只要相对合理的价格,而且在一定是可以,可以淘到一些相对优质的房源,还是可以进一步该出手时出手。


  • 林宁 03-29 15:08

    主持人:在全国调控的环境下,近期福建的几场土拍依旧非常火热,福州今年土拍现首例“终止拍卖”(东二环鹤林地块因达到了最高限价:20.28亿元,配建38250平方米,按规定终止拍卖。)漳州市区隐形地价均破1.5万/㎡、莆田土拍轰出4幅地王,角美土拍也竞配建并拍出“隐形地王”。针对福建的土拍情况,各位大神怎么看呢?


    张建:目前处于各大开发商群雄争霸的阶段,而土地和资本是开发商最为核心的竞争资源,土地储备和资本获取能力是开发商能否在这次大浪淘沙过程中活下去的依仗,因此,现在都在疯狂的抢夺土地资源,全国各地都在抢,福建这几年发展快速,大事件不断,所以也是各大开发商在展开抢夺的区域.大厦门和大福州,两个核心都市圈边上的地都比较受青睐.开发商还是非常看好接下来各地的房地产市场发展的.


    王崎:我觉得现在厦门福州是OK的,讲到大厦门,我个人觉得连角美,漳州的地块也要竞配建有点过了,我个人还是建议配建应该取消,配建还有很多后遗症,比如要怎么交、怎么卖…最好的最理想的方式就是建保障性住宅。保障性住宅毕竟还带有福利性质,有很多刚需可以享受这些福利,换句话说这些刚需要感谢人民政府,这种纯粹的保障性住宅区域对区域的繁荣带动效应,配建带动学校,医院这些配套设施,早期的松柏小区,金鸡亭,枋湖,海沧都有这种项目,其实这些保障性住房的资金来源就可以由配建来解决。


  • 林宁 03-29 15:08

    主持人:目前同安滨海新城融信有两块地,保利有三块地,禹洲在同安也有多个项目,您怎么看待这种房企扎堆开发同个区域的?


    张建:昨天政府放出来一张图,东坑湾是厦门的新中心.同时,环东海域是厦门最后稀缺的海湾资源,这些都是对于区域极大的支撑利好.

    环东海域也将会成为接下来厦门非常重要的热点开发片区.很多开发商也是看到这些因素,所以纷纷在加快环东海域的布局.

    可以看到,三块地中,保利一块、融信一块,都是在这个区域有项目的开发商.也都表明了在环东海域深耕的态度.

  • 林宁 03-29 15:08

    主持人:同安滨海新城3幅地块,面积均比较小(总建筑面积之和仅为9.98万平)。再加上,区域内房企众多(特房、融信、金帝等),您觉得开发房企在驾驭这个项目的难点和挑战在哪里?


    张建:地块太小,项目可发挥空间有限,而且也没有规模优势,使得开发商在做园林、社区配套、外部配套等方面就会收到比较大的制约,加上70/90限制,所以对项目开发商还是有很多的难点和制约的.

    户型设置方面,政府也管控的非常严格,开发商也很难偷面积.跟其他大项目的配套对比  没有优势,只能尽可能的利用其他项目和区域的公关配套.


    王崎:马銮湾曾经规划成厦门市次中心,从马銮湾推到环东海域再到翔安……,其实都是城市规划的一部分。关键是看他配套的速度,配建的越快成长的越快,版块区域就是这样。环东海域也沉淀了很久,包括酒店也建了很长时间,其他区域的东西还是要慢慢推,看各个区政府的力度吧。

    同安这块地其实就是一块地割成三块地,化整为零的概念。三块地应该同时抱团,开发商对区位、受众群体、定价理念等都比价熟悉,这样做起来的东西产品比较一致,比较好协调,节奏控制在一定的时期。


  • 林宁 03-29 15:08

    主持人:今天土拍的地块上,对于海沧东孚商住地H2017P01地块,结合生态资源(温泉、天竺山)和地铁2号线(东孚站)这些卖点,容积率2.5,未来可能打造成何种类型产品?如何看待厦门西部城区的发展潜力?


    张建:这个地块比较远一点,周边生态环境不错,打造满足高级刚需、首次改善等客户的自住需求以及满足部分的养老养生需求,都还是不错的.厦门西部,靠近漳州,在厦漳泉一体化之下,也还是有比较好的发展潜力的,特别是城市轻轨以及其他可能的交通改善,都会对区域形成良好带动.


    王崎:这块地面积不大,容积率不高,海投做这种项目从设计规划来说没有什么难处,关键是看卖什么价格了。海投其实现在并不追求很高的利润率,只要不亏就行,相信海投做出来的产品中等户型就行了,会带动周边区域的价格,将来海沧的带动成长性真的还是不可限量的,因为现在海沧确实没有什么一手盘了。


    主持人:如何看待厦门西部城区的发展潜力?东孚那边的二手市场如何呢?

    傅强:西部城区的发展前景是非常好的,相比之下,那一带的安置房比较多,包括天竺花园、大西花园,那目前为止二手房成交量相对比较少。

    目前只还是一些工厂啊,还有周边的村落等等的。配套相对比较完善,但工业的话比较密集,人口也比较多,租赁市场也比较好,但是二手房成交相对比较少。

  • 林宁 03-29 15:08

    主持人:厦门今年新房成交这一块如何呢?


    张建:3月份疯狂,到了40万方,4月份调控混乱期,消化之前的成交量,仅有16万方

    但是近期一手房源量太少,因此五月份也不容乐观.市面上看不到什么在卖的项目,一手房仍旧一房难求.

    因为限价的原因,备案价上不去,开发商推盘的动力不足,目前仍以捂盘惜售为主.


    王崎:现在还是有那种纠结,包括一手房开发商惜售,不急着卖,每次卖也就推100多套然后抢空,给人的势头还是不错,基本上没有跌。二手房确实是因为很多人不卖了,把资金限制在房地产领域。

    新房很多备案上不去,相当于政府替你打折了,控制了价格。其次市场还不够放开,现在新房和二手房处于一个相对稳定的阶段是非常好的。开发商拿那么高价格地其实也难做的,只是为未来的储地留点空间吧。

    二手房其实也是区域性的交易量比较明显,包括海沧、湖里区量比较大。接下来,预计投资性的物业,像集美和翔安应该会比较大。

    我对市场的看法还是抱有信心的,因为政府实在没有房源或土地可以提供,这些压制性政策总有一天会放开,只是权宜之计。用压制的手段,以时间换空间,现在得看时间控制在什么时候了。


    傅强:五一过后这两周成交数据来讲,二手房成交中二手住宅成交占三分之二,三分之一都是商业地产包括店面、写字楼、车位等等,整个二手房交易目前商业地产也是有了很大的提升量。

    一手房因为政府的限价,所以来讲价格会比较低,而且首付款也比较少。那么二手房因为有首付款加上差额,合起来总的首付会比较多,所以目前很多客户看好一手房,日光盘很多,之前有几个项目就出现日光盘。二手房的成交,目前为止会维持在月成交三千多套,日均一百多套的量,至少会维持半年的时间。所以下半年能够进一步观望整个市场的变化,包括二手房,下半年可能会逐步恢复到整个交易的方向。

    现在二手房的经纪公司目前很多转向做新房一手房,包括岛外翔安的一些SOHO项目,最近的一些象龙郡青年城、明发中澳荟,包括这个碧桂园的云空间等等,都是我们二手房的目前代理销售的一个方向。

    同时的话,泉州晋江石狮这些地方的话,也是我们一二手联动的一个战场,那目前为止当地的话也有一些限购限贷的的影响。但是还是有较大的成交量。厦门带过去的客户还是不少。

  • 林宁 03-29 15:08


    主持人:前几天有媒体报道说的有些银行二手房停贷是真的么?我们了解到四大银行都没有停贷,就是利率各银行都有调整.


    王崎:现在很明显资金的放款被压缩了,前几个月很多银行去找中介机构给单子,现在在中介机构每天上班都要跑到银行去催单子,资金能不能下柜和赶紧发放,所以银行对利率的掌控和放款的节奏起到主导的作用。银根的收缩,必然会影响到一手房的销售包括开发贷都惠有影响,这是一种信号而已,但这个信号也就是这几个月的时间,下半年还待观察。一手房二手房的这种交易量倒挂,说明市场还是能够接受二手房,而且二手房能够坚挺,这是非常好的。


    傅强:这一块来讲,据我了解目前为止包括建行,农行,工行,民生银行其实都还没有停贷,只是利率相对来讲都不同。往往来讲,需要提前放贷的话银行要求比如买理财等等,基本来讲现在银行还是有资金的,只是审批,额度的发放会较慢。


    张建:银行在房地产方面的额度是总额控制,包括开发贷和个贷.

  • 林宁 03-29 15:08

    主持人:去年一场土拍之后,整个厦门开始疯涨,今年呢?会不会出现这样的状况?


    傅强:其实目前为止来讲的话,等于政策限售、限购等等的因素,其实对很多二手房来讲,也会造成业主他惜售。他是误认为我买完以后,甚至说没有机会再买,影响银行贷款,所以说一定程度上成交量明显的萎缩,很正常的。但价格来讲,除了投资客这一块,因为前期的预期比较高,价格会有比较大的一个调整。那正常来说,刚需或者说改善性住房的那些房子,其实不会很大调整。

  • 林宁 03-29 15:08

    主持人:这次是厦门新政后的首场土拍,这一土拍结果对今年楼市会产生什么影响?是否会是一个楼市风向标呢?请谈谈您的看法。


    王崎:今年新政后的第一次土拍肯定是一个风向标,这风向标就标志说市场“由下往上”的节奏。因为土地供应量缺,开发商来厦门抢地,这一拍应该也是今年的最低价了,价格现在要打压下来不太可能,厦门房价市场永远看好,今天拍的几块地面积总共加起来也才时几万平米,实在太少了。 

    大家都觉得这个市场被限购、限售,但其实并没有什么影响;虽然二手房交易量有明显减少,但价格并没有很大的跌幅。


    张建:厦门涨不了,政府不让涨,一手价格不会动.二手价格在根据房源质量进行调整,好的房源价格依旧坚挺,成交速度放缓,差的房源价格会进行回调.

    今年厦门楼市,一手限价,客户抢着买,房源稀缺,二手结构性调整,客户需求会回归,投资投机客逐步退出市场.

    比较担心的是金融的限制,这才是大杀器.


    傅强:限购前的三月份二月份左右,当时成交量大概八千套都有。等于说属于折腰的成交量。但价格上面没有很大的调整。大家还是看好整个厦门的房价市场。限购确实能够把整体的交易的价格限制了,但接下去预期大家认为这个房价还是向上的。

    许多二手房的客户是卖了房子去买厦门另一套房子,连环单造成资金方面的影响,反过来讲,二手房交易的周期也放缓了,利息交易成本比较大,对于购房者来说购房成本增加,也影响了二手房的成交量。

  • 林宁 03-29 15:08

    主持人:目前厦门的地价已达到一个高度, 名副其实的“面粉贵于面包”,这种现象正常吗?未来厦门房价格局将怎样发展呢?


    张建 :厦门这几年一直都是面粉贵过面包,已经常态化了,开发商卖掉房子确买不回同一块地的事情比比皆是,主要还是厦门供不应求,供需矛盾过于突出(也是政府这几年土地出让较少造成的直接原因),因此我觉得是正常的。土地的出让和布局会引领房价的走势,未来厦门房价格局会进一步突破.


    主持人:这次在限价楼面价上,比去年拔高了不少了。同安三块地刷新了之前泰禾的地价了


    张建 :恩  地块不一样,时间节点不一样,土拍时候的房价基础不一样,去年土拍的时候,全市均价2.5左右,现在全市均价已经3.3了,差别很大.


    傅强:相对来说,同安的价格相对比较低,我们这几个区域,包括岛外的海沧,同安,翔安,杏林等等区域的价格,同安目前为止,整个二手房价格最低。

    二手房那应该是相对比较低洼地带,甚至很多房价的话才一万多,两万左右。总体讲的话,这次的土拍的话对同安接下去的房产市场,可以说会有一个比较大的价格提升。

  • 林宁 03-29 15:08

    首先,非常感谢各位百忙之中来参加“大咖解读:新政后厦门首场土拍”直播,我们现在就开始直播互动。

    主持人: 今天早上, 厦门新政后首场土拍落槌,四幅地块均拍出,本次还是采用“限地价竞配建”的形式。今年3月底厦门政策升级后,楼市热度有所缓解,但“抢”地热情未减,针对本次拍卖的楼面价,您怎么看?

    张建:楼面价还是在预期之内的.这个价格相比来说,属于理性的疯狂,开发商还是看好后市,但由于地块规模小,区位条件、地块禀赋条件等都一般,可发挥空间有限,所以价格在这个范围算正常。供需失衡下,开发商仍旧会拼命抢夺土地资源.开发商对厦门后市的发展,极有信心.


    傅强:首先第一点来讲,大家也是非常关注这次四宗地块的拍卖,3月25号以后,厦门楼市限买限卖,限贷,限价等等。那对这次来讲,也算一个风向标,那目前房企拿地肯定是热情不减。可以说,今天能够达到的这种价格,创新高的价格也在预期之中。


    王崎:今天这四宗地总建筑面积规模都小,但价格也都超出了上限,说明现在土地还是供不应求,开发商对后市还是比较看好,未来的走势还是有看涨.


  • 林宁 03-29 15:08

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