图文直播|专家在线闪答厦门楼市

林宁 04-21 00:09

 今天的直播就到这里，再一次厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建、唐氏地产常务副总经理陈耿杰、鼎原地产/金海岸房产总经理赖鹏羽、福建瀛坤律师事务所合伙人苏奕欣的专业解答，如果大家在购房中还有疑问的，可以继续加入乐居“厦门购房交流群”，我们将继续为大家答疑解惑，并竭诚为大家提供免费看房专车、购房优惠等服务！下期购房解答再见~（扫一扫 群主拉你进群 ）

林宁 04-21 00:09

乐居网友：关于后市价格走势，专家们怎么看？

陈耿杰：主要还是看一手供应，二手房源我认为，一定是惜售，但价格会否继续快速上涨取决于一手房源限价会否放开，且同时增加土地供应，这波二手行情如此突飞猛进，根源还在于政府管控一手房价格备案，造成开发商惜售，市场供应不足，加之金砖地铁题材炒作，让二手房有了炒作的机会，而二手房的价格猛涨又给一手房开发商造成错觉，以为市场已经走到了这样的价格高度，必然会影响定价预期，从而进一步惜售，这是恶性循环。最终问题的关键，还在于政府是否愿意增加土地供应，哪怕损失一点土地溢价，来保证市场的稳定。政府卖地收钱是左手，出拳调控是右手，除非有本事练成周伯通的左右互搏神功，否则每调必涨的怪象无休无止。

林宁 04-21 00:09

主持人：限购前，我已经缴纳定金给卖主并签订了购房合同，但还没有完成过户。如果现在退房算违约么？定金还能收回么？

赖鹏羽：这个情况可能还是要看一下签合同的时候有没有写备注，像二手房买卖过程当中经常买房都会提如果因为限购、限贷影响交易的话，卖房要同意买房以第三方的名义来过户，那肯定是不能违约的。如果没有的话就像我们刚刚律师说的这个就是另外回事。

林宁 04-21 00:09

乐居网友：以前我的医社保是让别人交的，但是他是断断续续给我交，但是都有补上就是，后来我不知道。然后3月8号的时候我在同安一个新盘定了一套房子，现在就是说我社保年限不够，不让我买。不让我买的情况下我付的那个定金五万块也拿不回来，这样子我现在要用什么办法才能把它那个定金拿回来呀？

苏奕欣：根据2016年10月5日限购政策规定，对无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。从这政策中，可以清楚的知道，针对非本市户籍居民家庭的，可以提供个人所得税或社会保险证明，但是，必须符合“购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上”，否则，属于限购对象之内。

结合你所说的，如果你定房的时间是2017年3月8日，显然在2016年10月5日，那么，作为2016年10月5日已公布的限购政策已对提供个人所得税或社会保险证明进行购房的，已作出了明确的规定，所以，鉴于这种情形，会认为你是明知该政策的，也就是说，即便你不知道，但是法律层面上也是会推定你是知道的，所以，在这种情况下，如果在没有人干涉的情形下，你又选择了买房，缴纳了定金，那么，如果你不买房，该定金就很难退了。

但是，根据最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第30条规定，居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。结合你的情况，如果你是被中介方怂恿而去订房的，而且，中介方属于故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意损害你的合法利益的，你可以请求中介方赔偿你所造成的损失，但是具体额度多少，得根据你与中介方的过错程度而划定。

林宁 04-21 00:09

网友提问：岛外翔安的soho ，敢不敢入手投资？@张建@陈耿杰

陈耿杰：因为不知道具体价格，不好臆断。但从区域及回报而言，岛外SOHO不是很建议。

张建：刚需  如果买不到住宅的  可以考虑SOHO作为过渡一下

林宁 04-21 00:09

乐居网友：14年买的一手房，现在还没有办产权证，受新政影响吗？可以不可以交易？@福建瀛坤律师事务所合伙人苏奕欣

苏奕欣:在这次限购政策中，产权证取得时间是以产权证所记载的时间为准。新买的一手房，是以提交的房屋买卖合同的网签时间为交易时间，你买的一手房，如果你的网签时间在这次限购政策的施行时间即2017年3月25日后的，那么属于限购对象范围。如果在之前就已提交了网签，那就不受影响，可以进行交易。二手房的，是以受理时间为准.

林宁 04-21 00:09

乐居网友：我才交8个月的社保，不知道是等还是买环厦板块？

张建：别等了。等到交满,房价涨上天了.先买个周边的,对抗一下通货膨胀和房子涨价，顺便当一下储钱罐吧。当然,有更好的投资渠道也可以考虑.

陈耿杰：而且现在高位买房，个人认为首要不要考虑增值空间，还是考虑风险控制。

张建：对的，今年以风险控制为主.

林宁 04-21 00:09

乐居网友：岛外新房和岛内二手房，哪个增值空间大？地铁开通后以及金砖会议对房价影响有多大？@张建@陈耿杰@赖鹏羽

张建：要看具体项目和具体区域对比，不能笼统的说岛内和岛外。自住，还是岛内好点。投资的话，可以多看看岛外新区域，有很多机会。因为岛内的投资门槛太高了。但是不是说岛外比岛内有投资价值。地铁和金砖影响很大，是这次房价飙涨的主要上涨动力，并仍将影响今年厦门的市场

陈耿杰：刚需可以考虑地铁沿线的岛外核心区

林宁 04-21 00:09

主持人：那么接下来是否还会有更严的政策出来呢？

张建：看市场情况.任何条款都是组合拳,现在的只是一部分,根据市场的反应进行政策调整和投放。这次市场应该可以被摁住一段时间了。

陈耿杰：有待观察。但这次调控明显带有政治意味，如果效果不明显，调控必然仍有后手。

赖鹏羽：看市场走势才能判断，价格持续上涨幅度增长速度超过预期是有可能再次出政策的

主持人：预计接下来市场还会有什么方面的政策呢？

张建：接下来应该主要是金融方面的，资金会进一步收紧。

乐居网友：新政频频，对于投资来说现在入手是否被套风险大？ 

张建：没有做好中长期投资准备的，就不要进场了。房价长远来看还会上涨，只不过时间太长  你就要考虑投资的成本问题。

陈耿杰：对于中长期投资而言，没问题。但如果是投机心态，那自己掂量。

林宁 04-21 00:09

乐居网友：这次限购和没满两年不能过户，没有时间节点！2016年7月政策限购令是2017.12.30！专家怎么看？

张建：没有时间是个好事，政府会灵活调整，市场不好随时结束。所以比有时间的更好.因为按照常规 一般都是至少一年的时间，这次可能政策较为严厉，所以随时可以进行调整。  

陈耿杰：这叫看着办

林宁 04-21 00:09

主持人：感谢各位大神的精彩分析！接下来我们将针对网友的一些提问做解答。

乐居网友：北京3月26日商住项目开始限购，在建在售“商办”项目不得卖给个人。我担心其它城市与厦门可能会参照着这样来。你说我融信海上城的SOH0可留吗？

陈耿杰:目前厦门SOHO的商住存量可观，二手流转量也一般，厦门不存在限购必要，个人认为可以再观望一下。

张建:厦门不大可能参考北京这条限购，然后如果你有名额买住宅的话，你可以卖掉SOHO换住宅，如果没有，就继续持有

乐居网友：已经陆续看到一堆中介把降价房源发朋友圈了，那么买房趁现在还是再等等？@赖鹏羽

赖鹏羽：现在是最好的时候

林宁 04-21 00:09

乐居网友：我3月25日之前办理的一首更名公正全权委托，现在想卖的话是不是受限制了？需要过户两年后才能卖么？@福建瀛坤律师事务所合伙人苏奕欣

苏奕欣：根据2017年3月24日限购政策明确规定，公证机构不受理未取得产权证的房产办理委托权限为出售、抵押（按揭除外）等内容的公证；涉及转委托的，只能转委托一次。持未取得房产证即办理委托，以及超过1次以上转委托的公证委托书，申办房产交易和抵押（按揭除外）登记的，不动产登记中心不予受理。该限购政策的施行时间为2017年3月25日（含当日）起。

该限购政策明确规定，新购住房（含新建商品住房和二手住房），需取得产权证后满2年方可上市交易。这旨在控制2017年3月25日（含当日）取得产权证的对象。

所以，结合你的情况，你之前更名公证全权委托的行为，是不属于限购政策范围之内的。但是，当你过户完后，取得了新的产权证后，如果是在房屋建筑面积180平米下的，得属于限购政策范围之内，只能在满2年后方可上市交易。当然，这边的新购房中，通过拍卖行为而购买的房屋，也属于该新购房范围内。

也就是说2017月3月25日之前公证的，继续受理；同时，这条款，也适用于外地公证处出具的公证书。

林宁 04-21 00:09

乐居网友：限购前，我已经缴纳定金给卖主并签订了购房合同，但还没有完成过户。如果现在退房算违约么？定金还能收回么？ @福建瀛坤律师事务所合伙人苏奕欣

苏奕欣 ：1）如果你买的是新房，那么交易时间适用网签时间，如果你在3月25日限购政策之前已进行网签了，那么就不受该限购政策影响；如果你是在3月25日限购政策之后进行的网签，那么就受到该限购政策影响了。

2）如果你买的是二手房，那么交易时间是以【市不动产登记中心业务收件时间】或者说是受理时间为准，也就是说，如果你在3月25日限购政策之前，你们已得到市不动产登记中心业务收件了，那么就不受该限购政策影响；如果你是在3月25日限购政策之后得到不动产登记中心业务收件，那么就受到该限购政策影响了。

在此基础上，如果你的情形不符合限购政策，那么，你选择退房，那么就触犯买卖双方所签订房屋买卖合同的相关违约条款，应承担协议项下约定的违约责任。

如果你的情形符合限购政策的，导致你失去了购房资格的，而且，之前的二手房买卖合同中约定，买卖双方以按揭款方式付款的，或者因房贷政策变化而致使买方不能办理按揭贷款的，导致没有履约能力的，那么，买方请求解除二手房买卖合同，并要求卖方返还买方已支付的购房款或定金，一般会得到法院支持的。

林宁 04-21 00:09

主持人：嗯嗯，感谢各位大神的精彩分析！我们现在有一些法律方面的问题:厦门限购令突袭，导致无法办理过户手续，买方是否仍需要支付中介公司中介费？如果买房人失去买房资格或无法足额贷款，买卖双方能否解除合同？是否需要承担违约责任？@福建瀛坤律师事务所合伙人苏奕欣

福建瀛坤律师事务所合伙人苏奕欣:法律上的比较复杂，比较细腻。这个问题包含着三个情形。

1、厦门限购令突袭，导致无法办理过户手续，买方是否仍需要支付中介公司中介费？

根据最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第30条规定，房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持，但是居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应予以支持；委托人请求居间人赔偿所造成损失的，应根据当事人的过错程度处理。

也就是说，如果因为限购令突袭，导致无法办理过户手续的，那么，买方有权利要求中介方退还相关中介费。作为中介方，想以已促成买卖双方签署二手房买卖合同为理由，要求买方支付中介费用的，一般而言，是不会得到法院支持的。但是，这也并不是说，中介方为促成交易而产生的相关必要费用，买方或卖方不用支付，在这种情况下，中介方可以根据二手房买卖合同约定，要求买卖双方或一方支付该必要费用。

2、厦门限购令突袭，导致买房人失去买房资格的情形：

根据最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条第一条规定，“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。”第二款规定，“房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。”

1）买方要是因为限购令款规突袭，导致他失去了买房资格的，而且，之前的二手房买卖合同中约定，买卖双方以按揭款方式付款的，或者因房贷政策变化而致使买方不能办理按揭贷款的，导致没有履约能力的，那么，买方请求解除二手房买卖合同，并要求卖方返还买方已支付的购房款或定金，一般会得到法院支持的。

2）如果限购政策，在买卖双方签订二手房买卖合同之后颁布的，导致房屋没有办法正常过户的，那么，买方请求解除合同，并要求卖方返还买方已支付的购房款或定金，也是一般会得到法院支持的。

3、如果因为限购令突袭，买房人无法足额按揭贷款的这种情形，在二手房买卖合同中，原则上会有一个保留条款，大致意思是，最终银行审批的按揭贷款无法覆盖原初拟定的按揭贷款的部分款项，由买方补足支付。所以，这种情形下，根据合同法的相关规定，买卖双方之间的二手房买卖合同成立并生效，双方均应继续履行，如果买方不补足该按揭贷款差额部分的，应按照二手房买卖合同的相关约定承担违约责任。

林宁 04-21 00:09

主持人：现在是比较好的入手机会，那么该买哪里呢？有没有一些区域上的推荐？@陈耿杰 @张建 @赖鹏羽 

张建：翔安、环东海域、灌口，这些区域还可以淘到不错的房源。

陈耿杰：大板块方面推荐马銮湾和环东海域，毕竟区域规划起点高，马銮湾多条地铁线规划到位；而环东海域现状不成熟，但规划前景不错，目前价格合理，可以考虑。

林宁 04-21 00:09

那么回到我们这次的一个重点上，厦门限购再次升级，现在还买么？应该怎么买？各位大神，对购房者有没有一些建议呢？@张建@陈耿杰@赖鹏羽

陈耿杰：投资无罪，炒房乱市。现在可以入手的客户，说明是具有购房资格的，且不论这个资格有否水分，但至少水分少了。绝大多数应该无法以短线炒房为目的，这样至少把价格上涨先关在牢笼里（有交易才有价格，挂牌价不算数）。如此一来，至少在购房动机上相对会纯粹一些，在置业方面也会显得理性，拒绝鸡犬升天的漫天涨价，而可以选择一些适合自己，品质、物业、配套等各方面较为优质的房子，调控不是让大家不要买房，而是要理性购房。

限购阶段应该都是比较好的购房时机，但量力而行，理性购房。建议不要盲目投机，首先考虑开发商品牌、配套、物管、开发品质都较优质的物业进行选择。

赖鹏羽：个人认为政策刚出来，有一部分房源是比较有优势的。特别是投资客有的没有名额买，资金上考虑会以优惠价格先出手，刚需真正要买来自住或置换型的，现在就是最好的出手机会。政策前很多客户是是想买没有房源，或者是迫于价格过高。对比之下，这个时候更能淘到比较有优势，更有性价比的房源。目前地铁房和学区房是最有前景和机会的。

林宁 04-21 00:09

昨天，漳州龙文区的建发碧湖双玺昨天推出了262套，单价2万以上，2个小时就卖完了。我们解到的，近期漳州市区／漳州港／角美楼市成交上都异常火爆，价格也涨了不少。厦门调控升级，对周边城市是否进一步获利？如接下来会不会有更多投资客涌向周边区域？周边城市是否也有跟进限购的可能呢？@张建@陈耿杰

建发碧湖双玺开盘现场

陈耿杰：厦门周边城市市场的热度也是受到厦门房价大涨的外溢影响，目前调控对厦门控制的是成交量，价格尚未有明显变化，所以限购对周边城市是利好。但是限购的可能性应该不大，毕竟三四线城市的去库存也是主旋律，有机会让你去库存，你还搞限购，这是作死。

张建：厦门限购会对周边市场有一定的带动作用 。

林宁 04-21 00:09

主持人：3月26日北京出台了一个新政，针对“商改住”项目进行限购，其中规定在建在售“商办”项目不得卖给个人。厦门可能跟进北京这个商业新政么？@陈耿杰@张建

陈耿杰：目前厦门SOHO的商住存量可观，厦门不存在限购必要。

张建：厦门不大可能出现SOHO类的限购。

林宁 04-21 00:09

主持人：这次政策对住宅产品的投资基本可以说限死了，那这对商住房会是一波利好吗？接下来商住会不会火？@张建@陈耿杰

陈耿杰：政策面是利好，但未必会火。厦门的特殊性在于整体产业水平低，收入水平低，商业环境差，这点与北上广深根本性不同，体现在商住房的空置率高，租金收益率很低。而这两年的高房价、高地价对厦门整体经济环境的伤害是内伤，外表看不到，但会体现在商业用房方面，空置率、租金收益率、失业率、人均收入等方面，几个会议并不会增加居民收入，不会改变城市经济基础。枯泽而渔，饮鸩止渴，这大概也是个榜样吧。所以，SOHO的物业在厦门并不会太火。

张建：虽然住宅限购理论上SOHO应该更好卖，但是实际上并非如此，厦门地产市场，住宅是当仁不让的核心驱动力，住宅火爆的时候   带动其他各个物业迅速向好，包括SOHO，办公等，但市场进入调整期后，如果出现购房者观望情绪蔓延，市场进行极为理性的状态，就会发现各个物业都会陷入低迷，不会是大家想象的那么好，所以SOHO市场是否能火爆还要看购房者会不会陷入观望。

林宁 04-21 00:09

主持人：有网友提到，二手房或将进入“想卖不行，想买很难”的时代，二手房价接下来会涨还是跌？@赖鹏羽

赖鹏羽：二手房在短期内价格应该会比较平稳，特别是有一部分的投资客可能资金上偏紧张的话会考虑先出手。但是这部分房源消化一到两个月以后市场上的房源会变得非常紧缺。因为很多的那个刚需客户和置换型的客户会变成想买房变成买不到房，市场上没房可卖，可能会在助推上涨的周期。

张建：政策出来大家会有一个消化期，而且没有投机客恶意炒作，市场不会这么浮躁，本身房价到了这么高的一个水平需要一段时间的消化，税收的提升无形中又增加了二手的交易成本，所以整体梳理下来，一手价格平稳，二手短期波动，长期维稳。

林宁 04-21 00:09

主持人：回到这次的政策上来，本次出台的新政里提到，“3月25日起新购买住房的，不管一手房还是二手房都需取得产权证满2年后才可以上市交易。”也就是说现在入手等于冻结至少2年。提高交易年限会对市场造成什么样的影响？@张建@陈耿杰@赖鹏羽

赖鹏羽：应该会有一定的影响，但是现在买房的那一部分刚需和置换型的客户量还是比较的庞大，购房成本会有所上升。

陈耿杰：炒短线的客户要掂量一下了，尤其是资金杠杆用得比较大的。

张建：房源减少，市场供给量进一步减少。投资客由于年限等原因会放弃投资行为，使得投资需求量减少。总体来说 ，就是肃清这次房价上涨的始作俑者——投资投机客，使市场回归理性，刚需和改善等功能需求得到进一步满足。

主持人：如果房源少了会不会影响到房价，在短期内引起一波的涨潮？

赖鹏羽：市场上目前来说可卖的房子不是非常的多，那如果说3月25号之后成交的房子不能交易，那么市场可流通的房源会更紧缺。市场可售的房子比较稀缺，很多业主都有惜售心理，短期有部分投资客资金回笼价格相对会稳定，但2个月后这些房源消化完以后价格可能会再一波上涨。

林宁 04-21 00:09

主持人：回到这次的政策上来，本次出台的新政里提到，“3月25日起新购买住房的，不管一手房还是二手房都需取得产权证满2年后才可以上市交易。”也就是说现在入手等于冻结至少2年。提高交易年限会对市场造成什么样的影响？@张建@陈耿杰@赖鹏羽

赖鹏羽：应该会有一定的影响，但是现在买房的那一部分刚需和置换型的客户量还是比较的庞大，购房成本会有所上升。

陈耿杰：炒短线的客户要掂量一下了，尤其是资金杠杆用得比较大的。

张建：房源减少，市场供给量进一步减少。投资客由于年限等原因会放弃投资行为，使得投资需求量减少总体来说，就是肃清这次房价上涨的始作俑者——投资投机客，使市场回归理性，刚需和改善等功能需求得到进一步满足。

林宁 04-21 00:09

主持人：@张建，您刚刚提到现在取消阴阳合同会一定程度提升税费。今天朋友圈也都在传“今后要贷款的不得打阴阳合同，交易只能打一个价格。”。这对刚需会有影响吗？

张建：这个是真的。 以前是按照一个区域的房价指导价交税，现在是按照实际的成交价进行交税，类似以前的公积金贷款交税，所以税收更高。不管是刚需还是改善还是投资，税收上升是现实发生的，买房成本都提升了。但对于新房价格影响不大。二手房隐形房价进一步提升，所以可能会对部分二手房成交价产生一定影响。

林宁 04-21 00:09

乐居网友：上周五厦门新政出台，主要是对2016年的限购政策进行了“升级”，那么楼市各方反应如何呢？一手房方面，本次出台的政策能否为市场快速降温，具体有什么影响呢？张总、陈总可以聊聊你们的看法？@张建@陈耿杰

厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建：一手房还是会受到比较大的影响，毕竟买了之后要等交房，交房后半年办理产权，然后产权满两年才能交易，时间比较长，投资成本偏高。而且现在取消阴阳合同会一定程度提升税费，也会加大投资成本，所以一手房领域，对于短期投资客会有比较大的打击。但是归根结底还是看供需，厦门供需矛盾过于突出，价格不会有太大的调整，会稳定住。所以总结说，这次的调控非常精准，也较为有效。

唐氏地产常务副总经理陈耿杰：新政主要还是针对短线炒房客，尤其对高杠杆炒房客打击比较大，但由于政策出台较滞后，且之前各地限购政策陆续出台，厦门方面先前还出声辟谣4月1日的限购政策是谣传，此地无银三百两，这反而给了有经验的炒房客加快出手的时机，而且从春节到目前，尤其3月期间，二手房成交量已经达6043套，最近一周二手房成交套数为2217，仅一周就超过二月全月。而限购政策出台后，只是一种速冻的手段，也是双刃剑，一方面控制了不规范交易带来的风险，另一方面，接下来的市场交易双方，就是供应进一步缩减，一手房因开发商被限价而惜售，二手房被限购而稀售，市场上就出现真正刚需和改善客户买不到房子，而在新政前完成交易的房源成为香饽饽，这部分房源有很大一部分也不是用来住的，这将成为市场上进一步宰杀刚需和改善客户的美味诱饵。

林宁 04-21 00:09

各位大神，下午好！我是乐居的主编文燕，今天就由我来主持本次的直播！

首先介绍下本次直播的嘉宾：厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建、唐氏地产常务副总经理陈耿杰、鼎原地产/金海岸房产总经理赖鹏羽、福建瀛坤律师事务所合伙人苏奕欣，欢迎张总、陈总、赖总和苏律师。

大家对厦门325楼市调控有什么疑问，也欢迎在评论里进行提问。