直播|与分析师聊聊土拍那些事儿

玉鑫 04-24 22:00

Q6.本轮楼市调控及土地新政对这次土拍的影响会有多大？土拍后厦门房价还会像前几次一样上涨吗？会不会像福州那样引来政策“补刀”？

今年几次土拍下来，厦门的地价已经达到了真正的一个高位。现在新的单价地王已经达到三万八千多。等到开发成商品住宅入市的时候，单价可能要到五万以上。普通工薪阶层的收入是难以支撑这样的房价的。地王带来的影响会慢慢的减弱，市场最终还是由自身的供求关系来决定的。政策方面，因为这次土拍的出让文件已经明确政府有监管权，生杀大权还是掌握在政府手里，稳定房地产市场也是必须的。那么以央企、国企为代表的房企拿地也会更加理性。

玉鑫 04-24 22:00

Q5.现在厦门各大开发商的土地储备情况并不乐观，大部分开发商面临无米可下的情况。这种情况下开发商会奋力一搏还是寻找新的出路？

之前很多地王的诞生不单是因为土地储备不够，有些房企是因为战略布局的需要。可能在政府对资金严管之后，一些高杠杆拿地的房企拿地的难度加大，房企都会比较理性地拿地。没有土储的房企也不会孤注一掷，可能会向周边一些区域寻找合适的土地，另寻出路。像厦门很多房企其实已经走出去了，不单单是去其他城市拿地，有些总部也已经搬到上海这样的一线城市去了。也说明整个的战略决策都在发生改变。

玉鑫 04-24 22:00

Q4.我们知道这是厦门首次采用限地价的方式进行土拍，根据您对其他城市土拍规则的了解，您怎么评价厦门的新规？

这一轮全国性的调控之后很多城市采用限地价的形式。其实这种形式广州在2011年的时候就已经采用过，但效果并不是特别好。成都昨天也出台了土地熔断的机制。之前包括郑州、武汉、南京等6个城市出台了溢价封顶后中止的机制，更多城市是采用竞配建的方式。这种方式对于数字层面来说控制地价的目的肯定是可以实现。但它可以控制住单价地王，没办法控制隐形地王，压力转接给了房企，还是治标不治本。

玉鑫 04-24 22:00

Q3.我们知道H2016P02地块的上限楼面价是31476元/平；H2016P03地块的上限楼面价是29534元/平；T2016P02地块的 上限楼面价是26824元/平。那么分析师您预计本次土拍达到最高限价的可能性有多少？新规能否挡住地王脚步？

从这次的报名情况可以发现新规之后,由于对拿地资金的审核比较严、土地出让金的缴清的时间也是非常短，所以基本是国企、央企或者品牌开发商才有实力报名。而且按之前的情况来看，国企主导的土拍楼面价都不会特别高。少了“激进派”民企的参与，整个土拍应该会比较理性一些。

玉鑫 04-24 22:00

Q2.目前土拍的报名已经截止了。那么现在土拍报名情况如何？有哪些房企会参与竞拍？

海沧马銮湾地块（H2016P02）是有12家，其中有一家是龙湖跟首开联合报名，其他还有中海、住宅、海投、万科、保利、联发、建发、华润、禹洲、中骏、世茂。其中福建本土型企业只有禹洲和中骏。

信息产业园（H2016P03）地块除了以上企业外，还多了一家招商。

同安的地块有中海、住宅、万科、保利、建发、海投、华润、禹洲、中骏、世茂共十家房企报名。

玉鑫 04-24 22:00

Q1.这次土拍出让的三幅地块其中有一幅位于海沧马銮湾，一幅位于海沧南部新城，一幅位于同安老城区。那么三块地各自的交通／区位／配套／规划条件如何？

克而瑞高级分析师林凤：首先是海沧马銮湾地块，这个地块在三个地块里面规模比较小，区位来说是三个地块里面最好的，处于政府现在集中开发的热点区域——马銮湾。周边目前也有很多品牌开发商，所以整个区域未来的发展前景也是比较好的；第二个地块是位于海沧信息产业园附近，在此次土拍里面属于规模最大的地块。但是处于信息产业园园区板块，所以各方面的配套不管在现在或者未来可能不会那么的完善，得依靠海沧生活区这边的配套；第三个地块是同安老城区。目前同安主要开发的是环东海域，老城区现在开发的项目不多，规划方面没有太多政策倾斜，周边配套一般，距离成熟的商业配套也有一定的距离。

海沧信息产业园地块因为本身规模比较大，一方面对于房企资金要求比较高。另一个方面来说因为现在大家都缺地，如果能拿下来的话，会比较方便规模布局，未来两三年内也不愁没有地可以开发。