克而瑞2019年终市场分享会

乐居武汉 04-20 14:28

2019年终讲至此结束，感谢大家参与！

乐居武汉 04-20 14:28

随着家庭人口数量变化，居住改善需求会大量增加，会成为市场主力。如果以1988年市场化为节点，2022年到2025年改善需求会大量涌现。

乐居武汉 04-20 14:28

家庭小型化趋势，武汉户均人口从2000年的3.51人到2017年的2.66人。两人户在一线城市超过55%，成为市场主力。

乐居武汉 04-20 14:28

产业聚集区的房地产市场呈现不同态势，成交量远超过去。

乐居武汉 04-20 14:28

面对这种城市格局，我们的居住将会发生变化，将会向大都市区8+1城市圈分散，形成成熟的大市区。

乐居武汉 04-20 14:28

未来10年存量房市场将迎来发展。

乐居武汉 04-20 14:28

城市更新带来的拆迁需求进入尾声：过去三年，城市更新带来的拆迁置业需求占了成交的一半，随着拆建进入尾声，占据市场主力的拆迁需求会减少。

新兴产业的确能带来人口增长，除此之外的产业人口增长下滑是显而易见的。预计2030年武汉常住人口达1500万-1800万。

乐居武汉 04-20 14:28

市场周期的预判与预计：今年和明年都将处于调整期，今年年底库存达到2000万方，如果明年持续高供应，2021年底存量将达到2700万方，按照月去化15万方的速度，需要卖20多个月。

2020-2021武汉楼市将进入大库存期，2021年下半年土地供应的减少才会进入去化期。立足2020年，拥抱2022年。

乐居武汉 04-20 14:28

政策上，中央政策不放松，地方继续因城施策。维持货币政策放水。预计2021年土地供应仍将保持高位供应，22年会下滑。

乐居武汉 04-20 14:28

预测来了：2020年预计新增供应2700-2800万方。主要集中武昌南会有超300万方供应，汉口二三环、东西湖也将有200+万方的供应量。

在这个基础之上，预计成交量在1800-2000万方。2020年末预计存量突破2000万方，存货去化周期超过12个月。

乐居武汉 04-20 14:28

市场占有率并没有我们想象的那么过度集中，头部企业在放缓脚步。

乐居武汉 04-20 14:28

因为城市更新带来的各种需求在武汉爆发。但进入到18年下半年，供应量持续上升，如果不是军运会的影响，武汉的供求比会达到1.73，可能面临更严峻的形势。

面对这样的市场格局，企业的高速增涨不再。销售和规模增速下降44%，规模化扩张之下产能随之下降。

乐居武汉 04-20 14:28

2016年-2019年，新房和二手房的总体规模在过去见年是没有怎么变化。二手房成交周期显著拉长，业主平均成交周期138.2天，购房者平均成交周期 38.3天。

乐居武汉 04-20 14:28

吴洋观点：房地产项目被分销绑架。分销项目占比54%，典型项目分销后销售量增长160%。

乐居武汉 04-20 14:28

成品房的困境：2019年市场上毛坯59%（均价13346元/平），精装41%（15060元/平）

乐居武汉 04-20 14:28

多数区域呈现量跌价涨的趋势，限价松动的范围和幅度加大，备案价上涨项目110个，占比54%。为了让城市形象和投资环境相匹配，政府不排除会进一步放松。

但是涨价后依然保持热销的板块不到10个，武汉的发展还不足以支撑武汉的涨价。

乐居武汉 04-20 14:28

去化率结构变化从区域结构开始，从远城区到中环最后到中心城区，近半区域去化率不客观，有47%的区域去化不足60%。

乐居武汉 04-20 14:28

吴洋观点：武汉闻到了冬天的气息。

武汉2019年上半年去化率74%，下半年去化率60%，出现陡降。下半年来访量比过去一年都要高，成交转化难度持续增大。来访量增大，但是签约比达到12，也就是说12个人来项目，仅有1个人成交。

乐居武汉 04-20 14:28

武汉土地流拍创新高，但依然低于全国流拍率。全国土地流拍率24%，武汉10%，从另外一个角度说，土地价格并不算很高，武汉土地价格排名中游水平。

乐居武汉 04-20 14:28

第八，过去一年，武汉楼市成绩单不错，土地市场成绩单也不错。平均楼板价5825元/平，土地市场热度还在持续，房企选择回归一二线城市。武汉土地流拍率也低于同类城市。

乐居武汉 04-20 14:28

第七，二手房市场走稳，今年数据比去年相比有所增涨，价格倒挂现象减少。

乐居武汉 04-20 14:28

第六，大部分城市库存压力在合理范围内。

乐居武汉 04-20 14:28

第五，企业环境良好。有效市场供应企业213家，主力市场供应企业67家。

乐居武汉 04-20 14:28

第四，武汉楼市价格控制合理，连续两年控制在3%和4%。

乐居武汉 04-20 14:28

第三，项目持销能力尚可。每个项目的平均单月销量平稳，一个项目平均可以卖到6万方。

乐居武汉 04-20 14:28

各城市成交量涨跌分化明显，但武汉保持稳定。19年10月受军运会影响呈现低点，但同期相比依旧稳定。

乐居武汉 04-20 14:28

第二，城市楼市保持热度，成交金额和成交量在全国排名分别 排第二和第四。

乐居武汉 04-20 14:28

过去十年的房价走势、过去十年成交量走势、楼市成绩单。

第一，数据上看，成交量下滑、库存量上升，楼市略显悲观。但是，过去一年所有市场所呈现的不一定悲观，首先行业形势发展良好，开发投资、销售额、新开工面积都在增涨。

乐居武汉 04-20 14:28

吴洋补充道，武汉人接地气的意识需要改变。

在和朋友们分享完武汉过去的黄金十年，吴洋即将带着他的数据，凭借他对市场的专业的研究和敏感嗅觉对2020年楼市进行展望。

乐居武汉 04-20 14:28

香港著名的建筑设计师郝建沛说因为做写字楼设计来到武汉，来武汉发现武汉没有写字楼；来了15年，最深感受就是武汉的写字楼与国际化的写字楼还是存在一定的差距，开发商在执行落地上需要更加有心。

他还谈到武汉的装修这十年的变化，开发商的营销中心、样板间建的越来越气派。近五年来，武汉也迎来了很多外来设计公司在，对于武汉来说是件好事，让大家可以直接比较，什么是比较好的。

乐居武汉 04-20 14:28

万科江北片区营销负责人胡广鹏说，变化来自意识，从意识上来看，现在的大家看实物的眼光更前卫了，建议大家多一点看世界的机会。从武汉的角度，要提升自我意识，因为消费由意识主导。

乐居武汉 04-20 14:28

在吴洋正式分享会之前，他邀请了羊锅说楼出品人杨杰、媒体专家潘波一起畅聊过去10年武汉房地产之变化。吴洋说到过去十年是黄金时代，未来是十年白银时代，潘波说从渠道的方面谈了武汉楼市这10年的变化。

乐居武汉 04-20 14:28

一场军运会让武汉成为在2019年成为世界的焦点城市，军运会之后武汉楼市更是在2019年年末掀起一股小高潮。在经济产业人口交通的全面升级之下，2020年武汉房地产市场将迎来怎样的变革。新房价格怎么走？二手房将迎来春天吗？土地市场趋势如何？地产商们又将如何突围？全城规划利好多点爆发买房应该选哪里？1月9日，老吴2019年终讲--“等闲识得东吴言 万维千红总是春”踏歌而来，一切就绪，等数据来一一回答。

乐居武汉 04-20 14:28

  时间的脚步永远向前，2020年如约而至。1月，是展望，是一个全新的开始，也是对过去1年的回顾与总结。1月9日，老吴2019年终讲--“等闲识得东吴言 万维千红总是春”踏歌而来。

  在这样的时期里，吴洋和他的朋友们将共聚一堂，对过去的2019年武汉房地产市场进行全面分析和回顾，为行业未来发展出谋划策。

  在这里，你可以更深刻地感知过去一年的房地产变局，在这里，你可以清晰有力的看透武汉楼市未来，在这里，总有一些精华的数据解读和趋势判断，让你获益匪浅！

  以全口径见格局，以操盘见经营，以权益见实力。不为榜而榜，多个角度看市场。今年年终讲将有怎样的新话题引起老吴和他的朋友们争辩呢？届时又将有怎样的新鲜观点输出呢？所有的疑问都在1月9日由克而瑞联合乐居买房组织的2019年终讲来揭晓。