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大地回春 连线•复苏中的长三角楼市

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评论

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    杨大蕾

    春暖花开,万物复苏

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    孔佳璐

    春暖花开,万物复苏

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    梧童树

    会慢慢好起来的

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精彩回顾
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  • 上海乐居 09-22 21:56

    感谢各位嘉宾给我们带来的精彩发言!

    也感谢所有围观的网友积极互动参与!

    今天的线上沙龙讨论告一段落!

    再次感谢大家!我们下期见~

  • 上海乐居 09-22 21:56

    嘉宾精彩观点精选:

  • 上海乐居 09-22 21:56

    奥园商业集团上海公司营销副总刘墨寒

    购房很难绝对的区分刚需和投资,因为大多数人都考虑两个问题:钱在手里贬值怎么办?,以及现在投资未来住的概率有多大。

    把抽象的问题具象化,先说钱贬值这件事,这个不关乎购买力,有20万和有50万在上海可能差异不大,但是在环沪市场则有可能意味着是否购首付款的差距。同时看一个区域和项目是否适合投资,首先要从是否适合居住来判断;不要绝对的框定限制条件那么大,在上海周边择一处适合安家的项目并没有那么难,无非是交通、配套、项目产品适合以及开发商品牌背书。

    疫情总会过去,在这轮经济波动挑战之中,理性决策的依据是对市场的了解和调研,建议大家多走走看看,对整体市场有个初步判断再做决策。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    龙湖春江天越&春江天玺项目营销经理袁爽

    如果是刚性需求,其实不用过多等待,现在的时机就很好,出手即可。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    远洋地产上海公司营销总监武孝先

    中国一句房子,什么时间上车都不晚尤其是在这个阶段。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    乐居长三角:给购房者一些购房建议或者一句最想说的话。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    远洋地产上海公司营销总监武孝先

    对于未来楼市的预测,我觉得今年应该会是比较震荡的一年。

    向好的一面包括,政府出台的相应的一些利好政策;疫情期间压抑的一些客户需求现在在做释放;因为疫情的原因,部分客户购买的逻辑和购买产品的逻辑也发生了一些变化,一些客户的置业需求也提前了等等。

    利差的一面,我们可以看到全球经济也不太好,中国1-3月整体经济增长规模在改革开放以来第一次有了一个负增长。

    基于这两点啊,我个人感觉今年会是比较震荡的一年。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    中原地产资深市场分析师卢文曦:

    二季度反弹成定局,主要关心的是能反弹多高。是恢复正常,还是有补量超常发挥的余地?

    下半年是否会出现进一步攀升取决几个因素:

    1、疫情拐点。虽然国内疫情控制住了,但是国外拐点似乎还不明朗。我们也从新闻里看到,国外的一些企业减产等等。在全球经济高度融合的背景下,国外经济不复苏,我国经济也会受影响。拉动经济三驾马车中的出口会受到冲击,国内一些出口型企业订单会受到影响,这个影响有多大需要观察,如果很大,就业受到影响,可能会影响到买房的决心。

    2、推盘速度。因为疫情关系,很多工地陷入停工,虽然现在复工率超过90%,但是效率可能只有7-8成。由于供应链关系,钢筋、水泥无法运到生产基地,也没法运到施工工地,很多活都没法干。施工进度慢,预售证申请会受到影响。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾:

    从目前上海的情况来看,成交量和价格都比较稳定,受疫情影响较小,未来其实需要关注的是疫情对经济的影响,从而对房地产造成的影响。如果对整个经济造成影响,那么对各行各业都有影响。不过目前从二手房的先行指标,带看量来看,可能未来还没有这么悲观。而且房源成交周期和客源成交周期,也没有出现明显的拉长。

    从政策端来看,目前还是坚持房住不炒,所以政策方面短期不会放松,也就不太可能通过刺激需求端造成房价上涨。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    第一太平戴维斯中国市场研究部董事张琳

    预计整体和去年相比稳中有升,不过城市间、板块之间的表现将有差异。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    戴德梁行华东区综合住宅服务部高级助理董事忻丽蓉:

    疫情的影响是短期的,长三角楼市整体的走势仍然将围绕城市经济、城市规划、城市人口需求等因素发展,并不会因疫情而出现重大政策调整或改变,就上海来说,整体限购限价的红线不会打破,长期楼市稳定健康的发展依然是重中之重。

    短期内,各地可能会在预证、信贷、购房资格上有一定的调整,即定向施策、短期微调,加速楼市复苏。以上海为例,近一个月在预证上适当放宽,特别是中环以内大量一手新房集中上市,在土地市场上也采用适时推进的策略,在未来重点发展区域加速土地上市,列如临港新片区作为上海国家战略新城定位,推出8幅住宅用地。

    未来楼市的预测,城市大发展与大规划才是长久战略,因此楼市发展并不能只看疫情的负面短期影响,而要更具前瞻性的考虑各城市发展战略布局。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    奥园商业集团上海公司营销副总刘墨寒

    城市群基础、交通和产业聚集效应是长三角的基本面,这个基本面优势很明显;然后其次是政策,长三角在招商引资和金融服务、城市治理效率等方面也给经济提供了充分的支撑。

    当前一季度GDP-6.8%,外贸进出口下跌6个百分点,这都是过去10年以来最大的波动数据。目前基建和房产对经济的拉动作用是不得不做的选择,当然房主不炒是大前提,但是因城施策——对于经济有支撑、人口净流入的地区,我相信还是会有利好。

    目前看一季度至今,全国各主要城市出台的楼市调控,仅有两种政策得以落地:

    一是给房企纾困的,例如允许分期支付土地款,预售条件放宽;二是人才落户、吸引人降低购房门槛的。其他直接刺激基本上都是一日游,显然不被认可。

    从这个角度可以看出,长三角这类天然吸引人口净流入的地区,政策腾挪的空间比较大,上海作为核心城市,目前地价、一二手房成交偶回暖的现象,会成为带动区域的龙头。同时环沪周边城市政策的松动,比上海的灵活度要大,所以看好长三角,只不过从时间上看,上海会是第一波引领楼市复苏的,然后这种回暖会逐步延伸到周边城市。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    乐居长三角:接下来的长三角楼市会怎么走?对未来楼市行情的预测。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    龙湖春江天越&春江天玺项目营销经理袁爽

    在奉贤,龙湖将带来颠覆过去、面对未来的,完整的龙湖式大城生活。目前,两大品质住宅热销之下,5月,春江天玺首推叠拼,春江天越首推改善型洋房,以全业态满足居民全方位的居住需求;

    此外,龙湖于奉贤的3号项目,在奉贤新城地铁站上盖,今年下旬也将推出,为奉贤带来TOD生活模式;

    同时,龙湖奉贤的2座天街也已陆续投入建设,为奉贤注入新潮的、现代的商业能量;

    所以龙湖在奉贤打造的,是完整的品质大城生活,全方位满足现代居民的需求。

    营销计划:5月份会举办一次天玺现房观摩

  • 上海乐居 09-22 21:56

    奥园商业集团上海公司营销副总刘墨寒

    接下来我们有个新盘推出:奥园玺悦府,位于环沪的热点区域嘉善。嘉善作为长三角一体化示范区的核心区域,同时也是承接上海产业转移的目的地之一,对于就业、居住的吸引力是很明显的。同时由于交通的便利性,仅20分钟高铁就可抵达上海,很多上海外溢的客户也在近几年开始倾向于在嘉善置业。

    我们的计划主要是在区域及周边与各路合作方开展深入的协调,通过维护渠道和线上线下的方式,将产品高性价比,未来嘉善北的发展、价值逻辑跟大家传递清晰。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    乐居长三角:接下来有哪些重点项目推出,有哪些营销计划?

  • 上海乐居 09-22 21:56

    第一太平戴维斯中国市场研究部董事张琳

    主要关注依然是地段、品质、服务等要素。

    线上推广可能是不少开发商持续推进的方式,但线下体验及服务依然是带动成交的主要手段。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    戴德梁行华东区综合住宅服务部高级助理董事忻丽蓉:

    吸引购房者最大的优势就是性价比,无论是豪宅还是刚改刚需住宅。豪宅购房者看中优质地段的资产价值,包括产品稀缺性、增值性和长期投资性,很多市中心地段的豪宅往往因为特殊的产品力,成为买家的心头好,特别是目前有些豪宅项目规划有别墅业态,中心地标加上别墅标签,价值的增值保值性更是无法估量。对于刚改刚需住宅的购房者,更为关注项目的综合性价比,其中户型均好性所带来的总价优势更占首位,也就是说,在同等区域或同等总价下,户型功能性均好性越强受欢迎程度越高。

    关于营销模式,由于近几年购房者中80后、90后的比例加大,对于网络的接受度更高,这次疫情加速了网络营销的成熟和发展,因此营销模式上,线上筛选初步了解、线下实地看房购买两者相结合将是未来的营销大趋势。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    龙湖春江天越&春江天玺项目营销经理袁爽

    上海房市对房住不炒贯彻得很充分,尤其疫情之后,客户更加会从住的视角去选房,因此项目的地段配套和社区品质会是客户核心买点,也就是开发商要重点突出的优势。

    营销模式:一是虽然疫情逐渐消散,但线上传播仍然是重要途径,客户会优先从网络平台适当了解项目信息,择取几个重点项目再出来看房,所以线上平台有质有量的搭建和传播很重要。再一方面,现在信息日益透明,购房者有多种渠道充分了解地块和产品的真实信息,那么在今天营销模式中,剥离掉过多的包装,将未来实际的生活场景真实传达,反倒更容易得到客户信任并建立口碑。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    奥园商业集团上海公司营销副总刘墨寒

    目前长三角楼市的确有回暖迹象,这也是疫情之后市场对发达城市区的认可,用脚投票的结果。我认为房企营销主要关注三个手段

    一、服务先导,贴近客户。现在大家都需要安全感,无论是健康方面的,还是生活选择上,稳妥体现在楼盘上不少产品,而是房企的软实力——服务水平的稳定。所以无论是销售现场还是已经交付的社区组团,好好把自己的服务展示给客户,提醒客户这是未来的保障。

    二、重视线上发声,但要选择更精准的反馈。一方面客户选择判断的成本仍然很高,需要降低他们了解项目的门槛,所以线上发声,包括垂直门户、新媒体最好跟线下导客活动、品牌活动结合起来。同时采取线上直播的方式来互动,这一点会放大活动的效果。现在房企控制营销费用,对于线上的投放不足,这个跟执行方案和推广效率有关,我还是建议各位负责人跟媒体去提速求,灵活的用不同方式来呈现线上的推广,而不是一刀切,要么试试看,要么干脆不做,这样往往无法获得能支撑下一轮推广决策的反馈。

    三、购房者最喜欢的模式大约只有涨价,历史的经验是越涨越卖,当然到今年我认为这就是开个玩笑而已了。现在谨慎和理智,延期决策是购房者常见的情况。我认为适当的给客户付款周期弹性会更吸引人,毕竟现在更多人想手里留些资金应急。

    除此之外随着大家回复工作和生活正常节奏,我认为跨界、跨品牌的联合动作,会引起更多关注。一来过去几个月大家处于一种缺乏关注点(除了疫情本身)的状态中,大家习惯的各种海量信息轰炸的状态一度变得沉寂,因为各行各业都没有办法做动作。

    而房企跟各行各业的联动性是很自然的,无论是务实的日用生活品牌、生活方式像刚刚的,还是吸引眼球的潮牌、比较酷的东西,总之现在需要从新让大家去追热点。同时我相信很多企业行业也正在筹划疫情后的回归,期间机会应该很多。

    而且很多房企母公司都是多元化的企业集团,旗下的不同领域合作应该是更容易的。

    还有一点是区域多项目联动,甚至跟企业旗下文旅、商业、产业、住宅各类项目联动一起做品牌和发布,给市场以信心迅速在整理期之后把品牌形象做扎实。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    远洋地产上海公司营销总监武孝先

    疫情之前,购房者更注重地段、价格等因素,疫情的宅家时期让购房者对房子有了更深层次的一些理解,对于产品、产品的本身也非常关注。哪些开发商能够把产品营造得更好,能够让客户在示范区、在营销中心有更多的体验感,这样的营销模式是能够吸引客户的。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    乐居长三角:买房需求回来了,开发商凭借哪些特点以及优势吸引购房者?目前比较受购房者喜爱的营销模式有哪些?

  • 上海乐居 09-22 21:56

    第一太平戴维斯中国市场研究部董事张琳:

    2月底开始成交持续回暖,三月至四月中一个半月,主要一二线城市整体成交面积约是去年同期70%,其中苏州、杭州已超去年同期。

    土地市场三月重启,整体成交不及去年,但苏州、南京、杭州等地热门地块依然备受开发商青睐。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    中原地产资深市场分析师卢文曦:

    土地市场:

    上海:3月成交2幅,看上去有点少,但是2月份成交多,复工后成交10多幅,而且有一幅310亿的地王,质量高。

    南京:33幅,去年同期4

    苏州:313幅,去年同期3

    杭州:6幅, 12

    上海,三月,新房,38万方,同比少40%二手房,1.5万套,同比少40%

    南京, 三月,新房,71万方,减少8.9% 二手房,74万方,增加80%。

    杭州  三月,新房,76万方,增加12.6%  二手房, 35万方,减少22%。

    4月,市场还在回暖中。热点原因主要包括:挤压客户需要释放,多憋2个月了,多蓄客;降准定向降准提信心,LPR下调;一二线城市资源好;政策导向比如人才举措等等。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    戴德梁行华东区综合住宅服务部高级助理董事忻丽蓉

    一手房:上海市场表现踊跃,上海豪宅项目绿地海珀外滩324日认领2020年度上海首张预证,328组客户认筹203套房源,4月新鸿基滨江凯旋门认筹比接近2:1、碧云尊邸豪宅现场排队认筹等现象。不仅豪宅市场认购激烈,中端刚改刚需项目的认筹现场也是个个开门红,位于徐汇板块的徐汇天悦、普陀板块的高尚领域,前滩板块的东方惠礼等项目都异常火爆。总体来说,上海今年一二月份受疫情影响成交低迷,三月份逐步复苏,四月份预证多发、市场由冷转热

    土地市场:上海的土地市场也出现一些利好信号,410日,上海松江区两宗地块的出让要求,相比以往有一定不同,比如放宽名额、取消自持、缩短资金冻结期等,旨在吸引更多实力房企参与土地竞拍。虽然这两幅地块位于上海郊县,但招拍挂细则的调整,也说明土地市场开始松动,特别对资金等关联要求降低,因而加大了更多实力房企进入的机会,逐步优化住宅市场。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾

    目前上海楼市的情况

    二手房:恢复情况好于预期,一季度,全市累计成交金额951亿(-38%),成交套数3.1万套(-40%),成交均价3.9万元/平(+3%)。1月份成交同比下滑还需要考虑到春节的影响,今年的春节较去年时间更早。而疫情的爆发是1月下旬开始的,所以疫情对成交的影响主要体现在1月下旬到2月份这段时间。其实从2月中旬开始,成交已经在逐步恢复了,3月底周均成交已经恢复到去年同期的七成。但因为去年小阳春基数比较高,如果和去年底的周均成交比的话已经恢复到九成了,所以市场的韧性确实很强。

    价格方面,二手房一季度成交均价39+3%),也已经达到一个比较稳定的状态,就是3.8-4万左右的月均价格,而且这个水平基本稳定了有1年了。

    新房:新房受疫情影响比二手房要大,一季度,全市累计成交金额530亿(-34%),成交套数8121套(-34%),成交均价51831/平(-2%)。新房市场作为增量市场,成交量的修复依赖新增供应的恢复,但从1月中到3月底,新增供应暂停了2个半月的时间,导致一季度新增供应同比下降70%,也严重影响了成交量的恢复。但是从4月下旬拿到预售证准备入市的楼盘来看,新增供应已经恢复,周均成交也开始达到常规水平。

    新房价格方面,一季度由于受到成交结构的影响,参考性不大。但是从之前的趋势以及目前拿到预售证的楼盘价格来看,新房的价格也比较稳定。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    乐居长三角:经过短暂调整后,楼市逐步回暖,长三角各城市成交均有一定增长。当前的市场情况是怎样的?(一手房、二手房、土地市场)

  • 上海乐居 09-22 21:56

    中原地产资深市场分析师卢文曦

    上海还是坚守住房不炒底线。这些都从企业端入手,缓解企业压力。

    市场影响温和。房企不会因为资金压力大幅跌价销售。价格稳定有利于预期稳定。

    限购限贷不突破,市场不会有波澜。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    第一太平戴维斯中国市场研究部董事张琳:

    疫情影响各行各业,对房企给予一定支持具有合理性。对整体经济恢复起到稳定信心作用。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    戴德梁行华东区综合住宅服务部高级助理董事忻丽蓉

    上海楼市近两年在政策调控下已处于稳步健康的发展轨道,受疫情影响,楼市2月份交易量下滑,出现全市月均成交940套的近十年最低,但成交价格并未受很大影响,且3月份成交量急速回弹,环比上涨240%,更高于去年同期环比涨幅,市场需求得到释放,疫情之后楼市首先抬头复苏。

    近期政策出台主要针对供应端,旨在为房企减负的同时,活跃土地市场、间接复苏楼市。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    易居研究院智库中心研究总监严跃进

    上海明确了对土地投资的支持,应该说是有很强的风向转变的。换句话说,上海此类政策或也值得全国很多城市学习。部分城市本身对于房地产依赖度高,而其他投资和消费等本身比较弱,所以客观上还是需要刺激投资拿地市场。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    奥园商业集团上海公司营销副总刘墨寒

    政策层面,一个是给房企纾困,是好事,房地产的投融资规模在经济总量中的占比,包括地方债务(城投平台)里都不小。维持金融稳定,对房企纾困是正确选择。同时房地产企业头部效应越来越明显,各家房企对自己的现金流状况应该注意,尤其是控制负债率,下半年加速回款去库存。

    二是目前大手笔的刺激救市政策很难成立,这也是为了金融稳定,除了420日今年第二次下调LPR利率,以及通过MLF(中期借贷便利)释放流动性,可以降低市场资金面的紧张之外,其他的限购、限售并没有松动迹象。

    目前最容易实现的是各地的降低落户购房门槛,提升内部需求,这是城市综合竞争力的体现,有就业有收入的机会,则降低门槛会对楼市提升有明显作用,就像名校扩招一样。

    这里没有哪个国家可以独善其身,因为经济全球化程度太高了,世界银行目前下调了对全球主要地区的经济增长指数预测,接下来为了恢复和保持经济活力而采取多么大的政策幅度,其他政策走势能松动到什么地步,还要看接下来上半年全球经济回复情况,尤其是发达经济体目前的卫生防疫效果。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    远洋地产上海公司营销总监武孝先:

    近期政府对于各行各业是一种热启动的状态,政府也出台了非常多的针对于恢复市场信心帮企业减负等各种各样的一些政策。房地产也是所有行业当中一个重要的一环,因为它的上下游涉及到岗位企业等等都是是非常多的。从内部来看,各大地产商还是能够看得到今年形式上的一些严峻不要只看表面上的一些救市政策太过乐观,还是要勒紧裤腰带脚踏实地的过日子”。未来,对不管是经济上还是客户购买力上的一个压力,要有充分的预估。

  • 上海乐居 09-22 21:56

    乐居长三角:疫情期间,受楼市低迷影响,多市相继发布新规,其中,既包括推动房企复工复产、推进售楼处安全有序开放等防控政策,也包括对房企和楼市的纾困举措。

    例如,上海通知指出,加快土地出让收入安排和使用、减轻房企入市成本压力、允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税等等政策。

    对于近期政府出台的救市政策怎么看?会对市场带来怎样的影响?

  • 上海乐居 09-22 21:56

    #大地回春 连线·复苏中的长三角楼市#

    复工复产,政府助市政策影响几何?

    楼市回暖,各级市场表现分别如何?

    买房需求回来了哪种营销模式更受欢迎?

    畅聊当下楼市,预测未来楼市行情。

    42314时,乐居长三角连线房企代表业内专家,畅聊楼市当下与未来

随着疫情防控形势逐步好转,复工复产工作的持续推进,冰封的房地产市场开始解冻。各城市相应出台房地产救企政策,全国各售楼处相继开放,购房者对楼市的期望也逐渐恢复到往日的水平,长三角楼市逐渐进入复苏期。

值此春意盎然之际,乐居长三角特别策划联动线上沙龙《大地回春 连线•复苏中的长三角楼市》,特邀各大房企资深代表、业内专家,从最新政策、当下购房需求、营销模式、未来楼市发展等进行深度探讨。


时间:2020.4.23 14:00

特邀嘉宾:

远洋地产上海公司营销总监 武孝先

奥园商业集团上海公司营销副总 刘墨寒

龙湖春江天越&春江天玺项目营销经理 袁爽

易居研究院智库中心研究总监 严跃进

第一太平戴维斯中国市场研究部董事 张琳

戴德梁行华东区综合住宅服务部高级助理董事 忻丽蓉

上海链家市场研究部资深分析师 杨雨蕾

中原地产资深市场分析师 卢文曦

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