乐居315海南携手武汉律师团构建法律援助平台

三亚乐居 04-20 16:36

问题：开发商强行搭售车位的行为合法吗？

详情：开发商要求购房必须购买配套车位，否则不收购房资料。且车位款只有收据，不开发票、不签合同，是不是存在逃税漏税欺诈行为？对于这种违法行为市民应该拿起法律武器维护自身权益？百姓如何维权？

北京大成(海口)律师事务所毕莹莹律师分析：

由于楼盘的备案价无法更改，于是一些开发商通过“捆绑车位卖住宅”来变相提高房屋价格。我国《反垄断法》第17条规定，禁止具有市场支配地位的经营者从事滥用市场支配地位的行为，其中包括没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件。另，《消费者权益保护法》第9条：消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。

开发商这种行为强制消费行为，涉嫌违法。另据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格的行为，属于违法违规的不正当经营行为。

这种强制捆绑的销售行为已经违反了国家的相关法律规定,同时也违反了消费者权益保护法中的公平自愿原则，可以向房管部门投诉。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：开发商停车位针对不同人群，有不同的价格，属于虚假宣传、价格违法吗？

详情：四新某小区在2020年1月12集中开盘出售车位，原价10万，现场宣传开盘当天优惠1万，实际成交价9万，且宣称该优惠为最大优惠。而针对已购车位老业主推出最新优惠政策，购买第二个车位可享最低6.5万的成交价格。

北京大成(海口)律师事务所毕莹莹律师分析：

不属于。停车位售价的高低变化属于正常市场交易风险，由于决定价格的供需比例不同，对于新老业主的区别定价属于正常的商业行为。业主们对于停车位价格的波动应有一定的心理预期。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：交房时差距较大可以退房吗？

详情：我购买房屋最终收房时，发现房屋与前期宣传差距较大，和开发商协商退房，开发商以合同已网签完成为由告知无法退房，这种情况下，是否可以办理退房手续？那什么样的情况才能达到退房的标准？

北京大成(海口)律师事务所毕莹莹律师分析：

网签可以退房，退房标准如下：

一、开发商违约

假如是开发商那边单方面违约了，比如要求涨价，购房者就可以要求退房了，并且可以获得双倍定金赔偿。

二、延迟交房

一般合理的延期交房的时间在90天以内，超越这个期限开发商还无法完成交房，那么购房者可以要求退房。

三、擅自变更规划、设计

如果开发商擅自变更规划、设计，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。

四、开发商＂五证＂不全

所谓五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》。

五、房屋质量严重影响使用

房屋质量问题严重影响居住者的正常居住使用，或者买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。

六、无法办理房屋登记的

根据买卖合同约定或法律规定应当办理房产证登记届满后超过一年，由于开发商的原因导致无法办理房产证登记的，购房人可以要求退房。

七、开发商无权处分该房产。房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。八、套型误差导致退房。

根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。

九、面积误差导致退房

即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比值超出3%时，购房人有权退房。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：年前已经定下了项目，但首付款未付起，未缴纳的约定30天内补齐，且已签订合同，但由于疫情关系，本人资金出现问题，未在一个月内补齐剩余款，请问这对于我个人信用会用影响吗？

详情：本人年前在东西湖看中一套房，约定的首付是58万，年前已缴纳12万，还剩余46万，和项目签订合同约定的是一个月内缴起，但由于疫情影响，资金没有到位，还差十几万的缺口，已于置业顾问沟通，她的回复是和集团申请，请问这样算是违反合同吗？对于此次购房或者个人征信会有影响吗？

北京大成(海口)律师事务所毕莹莹律师分析：

如果开发商表示同意延期或者付款时开发商并没有明确拒绝就不算违约，因为付款时间的改变可以视为一个新要约，开发商对此接受视为达成合同，就不算违约。

个人征信体现的个人还款与金融机构的借贷记录，一般包括车贷、房贷、信用卡及查询记录等等，两年内连续3个月逾期或者累计6次逾期还款，才会被纳入不良征信名单，影响个人信用。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：小区私建养老院和棋牌室这个合法吗？

详情：江岸区某公馆小区内部没有经过业主同意，私自建立养老院和棋牌室，养老院和棋牌室有没有相关手续？这合法吗？

北京大成(海口)律师事务所毕莹莹律师分析：

养老院的办理是需要相关资质的，棋牌室是收益性质的话，也需要办理营业执照。

如果是依法依规取得相关资质资的养老院，业主是否有权干涉关键看养老院对其他业主生活、居住等是否产生重大影响，而这种影响必须是实际发生的行为。不过，在老旧小区建养老院的确需要征询业主意见，这种情况可能会涉及规划用途变更。根据城乡规划法“规划用途变更需征得利害关系人同意，住宅小区的话需要征求至少要半数以上业主同意，相关部门才会通过用途变更申请。”棋牌室如果有赌博性质就违反了治安处罚条例。如果产生噪音，也可以以“损害相邻权”的名义通过法律途径予以解决。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：买房之前，开发商承诺车位配比1:1，结果交房之后，物业变相将车位租售给小区前面与项目配套的写字楼，这样影响小区内业主停车问题，同时给小区内业主带来不少安全隐患。小区业主闹过几次，未果，请问如何维权？

北京盈科(海口)律师事务所高级合伙人段同泽分析：

开发商承诺1:1车位，并兑现承认。造成现状的主要责任在物业。《物权法》第七十四条第一款：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要的规定是满足本小区业主停车的实际需要。很多省市的物业管理条例也都规定本小区的车位应优先满足本小区的业主使用。

若写字楼和住宅不属于同一小区，物业就不应让写字楼里的车停入住宅小区车位，更不应租给写字楼专享；若写字楼和住宅属于同一小区，应对所有业主一事同仁，同一对待，先到先得。严格讲，按照相关法律规定，业主是指物业所有权人。写字楼一般是租用的，所以不是业主，从这个角度应先满足住宅所有权人的使用。

那么，什么叫一个小区呢？我们所称的小区，学名应叫物业管理区域，国务院颁布的《物业管理条例》第九条 第二款对此作了规定“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

依据上述条例第五条规定的国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。业主可以向上述相关部门反映问题。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：商家在小区内投放广告需与物业公司签订合同，而这笔费用是直接交给物业公司。物业公司在出租广告前从未征求过业主的意见，更别提把广告收入分给业主了。小区业主也就电梯广告收益应该属于业主一事讨要说法。可小区物业公司表示，电梯广告的费用每年有几万元，物业公司经小区业主委员会同意，用于弥补物业费不足。但这种说法无法业主信服，请问，要怎么维权？

北京盈科(海口)律师事务所高级合伙人段同泽分析：

关于商家在小区内电梯投放广告，其广告费的归属问题。我们先看几条法律规定《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。法律规定很很明确，依据这些法条的规定，小区内公共部位设立广告等，必须经得小区业主同意。小区公共部位的广告收益，必须归小区居民共同所有。

当然，《物业管理条例》也有明确规定，物业公司对小区设施和场地有维修、养护、管理的义务，物业公司接受业主大会的委托有权对小区内公共场地的广告进行管理和收费，但收取的广告费按照物业公司与业主大会达成的协议进行分配。也就是说，就算业委会同意委托物业公司帮助收取广告费，也应公开账目只能拿一部分作为物业管理成本和交纳的税金，其他的作为收益归全体业主所有。

物业公司称其经过业委会同意了，持怀疑态度的怀疑态度的业主向业委会一问便知。当然，不排除业委会存在侵害业主权利的问题，业委会成员特别是业委会主任，由于权力没有受到监督，难免”绝对的权力产生绝对的腐败“，司法实践中也有相应的案例，甚至也不乏承担刑事责任的案例。业主为了维护自身权益也可以要求公开业委会和物业公司的相关账目。更重要的是建立“多数决”、监委会、秘书制度、用管分开、离职审计等监督业委会的长效机制，防患于未然。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：买房时开发商承诺车位只租不售，但业主们都入住一段时间后，开发商和物业却要求需要租车位的业主一次交满25-30年费用，车位产权却还是开发商的，这收费合理吗？

北京盈科(海口)律师事务所高级合伙人段同泽分析：

首先明确一下车位的产权性质。一般产权车位是开发商出售给购房者的或者自主持有产权，该类车位可以办理产权证。产权车位可以出售买卖，它的使用年限一般与房屋的土地使用权一致。另一种是公共产权的车位是使用小区的共有部分建设的车位，产权应属业主共有。还有一种人防车位是开发商根据《人民防空法》的规定建设的地下人防工程，然后改造成地下停车位的。这类车位产权不属于业主也不属于开发商，所有权归国家。《物权法》规定，小区人防车位必须优先满足业主的需要，否则不得对外出租。

其次，租期问题。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”所以，业主租赁车位最长期限只有20年，20年后是不受法律保护的。

再次，关于一次性交租金问题。是否一次性交完全部租期的租金或者分期交租，这是供求关系和当事人协商的结果，只要不违反强制性规定，法律不作干涉。当然，开发商若对车位有合法产权，设置一次性交完全部租期的租金条件，对业主来说，特别是在业主购房前也未告知车位要一次性交完全部租期的租金，而是在入住一段时间履行了一段分期交租的方式后后才突然告知，涉嫌误导消费者和滥用优势地位。开发商应与业主进行协商，达成一个双方都认可的方案。做人要厚道。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：疫情期间，开发商线上卖房，客户通过微信/支付宝转账相应金额即可认筹，转账之前需要做那些动作保护自身权益？

北京盈科(海口)律师事务所高级合伙人段同泽分析：

首先，要明确认筹的性质。认筹就是购房者购房意愿的体现。在交纳认筹金后，购房者一般可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，交纳认筹金的购房者再以“优先”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把认筹金如数退还给购房者。认筹金不具备定金属性，也不具备担保、惩罚性质，。认筹一般都是一种商业促销或回笼资金的行为。

认筹前要注意，首先要对项目有较为深入的了解。一定要仔细查看楼盘，尤其是开发商的专业资质看其是否获得相关行政机关颁发的预售许可证，未取得预售许可证是不能进行任何形式的销售的包括认筹。由于房地产开发周期长、风险大，如果开发商出现问题，购房者的权利就受到侵害，再讨回认筹金就难了。其次，仔细阅读认筹协议，必须认真对待其中的每个条款，搞清楚其中的法律性质及可能带来的后果，慎重签订相关合同。有的开发商在认筹协议上约定，购房者将来由于个人原因不再购房的，则认筹金不予退还，或者直接将认筹金转为定金。再次，强调一点，由于目前疫情原因线上买房，购房者对房产的了解很有限，面对热销场面，购房者应从实际需求出发，理性判断，科学选择适合自己的房产，切记头脑一热，借用股市的一句话“买房有风险，入市须谨慎”。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：买某项目A栋的户型，开发商展示实体样板间是B栋户型，未收房前发现A栋户型与样板间户型有差异，开发商解释已在合同中说明，是客户自己没有留心发现，是否可以拒绝收房？

北京盈科(海口)律师事务所高级合伙人段同泽分析：

首先我们要先明确一下样板间的法律性质。所谓样板，即对所购买商品的展示，样板间给购房者以最直观感受，在商业上具有实物广告性质。购房者绝大多数是比较各楼盘的样板间之后，才会确定购买。可见，样板间对购房者有很大影响。所以，最高法也对此问题在相关司法解释中做了明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”由此可见，以样板间为形式的广告宣传明确、肯定、具体的内容，从严格意义上依法应被视为合同的组成部分。

目前市场上销售的房产分两种毛坯房和精装房。一般销售毛坯房的样板间多展示的是户型结构，那么样板间所展示的户型结构就是司法解释中所称“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”也应被视为合同内容。其他对毛坯房的装修不应被认为是合同内容。但销售硬装部分的精装房的样板间，户型结构、装修材质品牌、配套厨卫等不可移动的部分也被认为是司法解释中所称“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”也应被视为合同内容。当然，如果销售的是拎包入住的精装房，家具家电软装部分也应被视为合同内容。除非在样板间的醒目位置以明显方式提示“不包含”才可以排除在合同之外。

具体到我们的这位购房者买A看B的问题，需要推演一下整个过程，看样板间时，开发商是否明确提示“您买的是A，给您看的这是B，不是A”这种提示应当是在样板间的醒目位置的书面形式提示和导购人员的口头提示。签约时，由于房屋买卖合同是格式条款形式，那么相关法律和司法解释规定提供格式条款的一方应当采取加黑、加粗、加大字号等合理醒目方式提示业主注意免除或限制其责任的条款；并按照业主提出的要求，对合同条文进行说明解释。也就是说，签约时的合同文本要对买A看B的问题以醒目提示，陪同签约工作人员也要对此问题进行充分解释，防止误导。最后，这所有的防误导环节都失守了，购房者终于发现买A看B了，B又实在看不上，怎么办？就需要对每一个防误导环节的失守责任进行举证，只要证明是开发商的问题，购房者的合法权益才能得到法律的支持。实践中，这个过程证明起来不是那么容易。其实购房者的权益即使得到了支持，对购房者而言也会损失机会、时间、精力和美好的心情。购房对大多数人来讲，都是一笔重大支出，那么最好谨慎，千万不能“雾里看花水中望月”。注意。这是买房，擦亮您眼睛！关心您的权利！

三亚乐居 04-20 16:36

问题：经济适用房逾期交房能要求赔偿吗？

详情：某公司经适房为员工集资房，购房款已全部付清，目前延迟交房，而且迟迟没有具体交房时间表，这是员工的血汗钱，能要求赔偿吗。

海南惠海律师事务所合伙人、管理委员会副主任胡建分析：

这位朋友的问题可能混淆了几个概念。“经适房”也就是经济适用房，是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅，是具有社会保障性质的住房。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：没有取得住建部门的验收合格通知如何申诉？

详情：万宁市某小区没有取得住建部门的验收合格通知就进行交房，并且交房后没有水卡、电卡。

海南惠海律师事务所合伙人、管理委员会副主任胡建分析：

这种情况要具体看购房合同约定的交房条件。如果约定的交房条件是“进行竣工验收备案”，那么开发商在交房是就必须已经经过综合验收，并进行备案。验收有很多方面，比如消防、规划、质量等。按照合同的具体约定，还要水、电、气三通。

未按照合同约定进行验收就强行要求收房的，业主可以拒绝收房，还可以向住建部门下属的建筑工程质量安全监督站投诉、举报。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：买房一年后房屋潮湿严重，墙体发霉脱落，找物业解决回复房子过了保修期，反映无果，请问这合理吗？

详情：海南某小区的业主反映，因过冬购买的房屋交房一年了，因潮湿严重墙面返潮发霉造成已装修的墙面脱落房子没法居住，找物业解决回复房子过了保修期，反映无果。

海南惠海律师事务所合伙人、管理委员会副主任胡建分析：

如果是工程质量原因导致的受潮、墙面脱落在缺陷责任期内，应由开发商承当维修义务；超过该期限的，公共部分可以申请使用维修基金维护；如果是自然环境原因造成的，应由业主自行承担。

三亚乐居 04-20 16:36

问题：因限购政策，不能进行网签退房，开发商拖延退款如何维权？

详情：2018年初在海南某项目订购房产一套，并且支付首付款四十余万元，后因海南限购政策，不能进行网签，所以在19年7月提出了退房申请。当时该公司承诺3个月退回房款，可是到现在仍没有退回房款，多次问询该公司收到各种原因一直在拖延。

海南惠海律师事务所合伙人、管理委员会副主任胡建分析：

因限购政策原因，导致合同不能继续履行，双方可以解除合同。购房人提出解除合同申请，公司承诺3个月内退房款时，双方已经就合同解除达成了一致，应当认为合同已经解除。开发公司未能在承诺期限内退回房款的，构成违约，应当承担违约责任，没有约定违约责任，可以主张逾期退款利息。必要时可以向人民法院提起诉讼，维护权利。

三亚乐居 04-20 16:36