乐居大视野之老冯拍楼丨楼市的当下与未来

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  • 青岛新浪乐居 10-25 10:35

    题记:青岛楼市,风云变幻。地产江湖,谁主沉浮?

    2019年,楼市又进入新一轮的调整期。面对纷繁复杂的市场环境,购房者持续观望,开发商蠢蠢欲动。如何拨开迷雾,让人们看到更真实的市场?如何去除冗杂,让人们听到更理性的声音?乐居年中巨献——《乐居大视野》重磅上线!论行业百态,道地产纷纭,还你一个真实的青岛楼市!

    以下文章内容整理于《乐居大视野》之《老冯拍楼》第一期。

    我国的楼市,在快速发展大约三年后,逐渐趋于平静,今年小阳春一小波楼市翘头后,转头进入下行通道,至今仍未有回暖的迹象……业界压力很大,购房者也有一些迟疑。大家不禁要问:楼市到底处于一个什么状态?现在应不应该买房子?青岛的房子应不应该买?

    尤其是2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”新定位;2017年党的十九大报告,重申“房住不炒”定位;2018年3月两会期间,重申“房住不炒”; 2019年7月30日中央政治局会议,“坚持房住不炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”;至今,各级地方政府也没有明显松绑的迹象;开发商也放缓了拿地的节奏。

    新时代下的房地产行业地位

    作为国民经济支柱产业,我国的房地产经历了20年的快速发展期新时代下的房地产虽然不会再像前20年那样举足轻重,但是在今后一个时期内仍然是比较重要的行业从中长期看,我国的房地产行业仍然属于行业带动性比较强、贡献比较大的一个行业

    在当下中美经济磨擦持续、国内经济下行压力加大的形势下,房地产投资、交易保持高位运行,事实上成为我国经济发展的压舱石、稳定器。这里要特别强调的是,看我国的房地产行业,不仅仅要站在行业自身去看,更要站在总体经济的大盘子下看待房地产行业,从国际国内大背景下把握这个行业应该扮演的角色。这样,才能真正理解中央及地方政府的调控政策,才能真正看懂房地产行业。

    新时代下的房地产行业现状

    总体逐渐企稳

    2018年8月住建部要求,“稳地价、稳房价、稳预期”的行业政策,得到了较好贯彻。从去年下半年开始,我国的一二手房市场逐渐降温,二手房表现得更敏感,在交易量有所减缓的同时,价格也进入小幅下降的状态。政策相对稳定,市场相对稳定,是当下我国房地产的总体标志。

    市场明显分化

    1)城市分化,一二线城市在这一轮当中,投资的风险相对较小,三四五线城市投资的风险加大;在一线城市把控特别严格的前提下,二线和强三线城市表现得较为抢眼。

    2)地区分化,越是经济发达的地区,房地产的表现越好。

    3)房企分化,行业位于前50名的房企,前20名的头部房企,所占有的市场份额不断加大,中小企业的市场压力进一步加大。

    4)板块分化,具体到每一个城市,各个板块的表现又不尽相同。以青岛为例,在传统的主城区市南区、市北区、李沧区以及崂山区新增供地越来越短缺的情况下,西海岸新区、城阳区、高新区、胶州市、即墨区,这几个板块,在最近两年已经担当起楼市的主力军,供需两旺是这几个板块的突出现状;西海岸新区,无论是供量,还是去化量,都特别突出。

    青岛楼市未来发展趋势

    从政策背景看,在今后相当一个时段内,“房住不炒”是我国住房市场的最基本政策;“因城施策”、“一城一策”是中央及各级地方政府要坚守的方略。青岛楼市仍然是业界明显看好的城市。主要有以下三方面原因

    一是,一二线城市成为这一轮品牌房企最为看好的投资热土;二是,青岛在房地产调控方面,属于掌控比较有力的城市,而房价仍然是我国强二线城市中不算多高的城市,发展空间仍在;三是青岛城市的未来被明显看好。

    前不久中国(山东)自由贸易试验区济南、青岛、烟台三个片区获得批复;自由贸易试验区青岛片区的批复,意味着青岛继上合示范区之后再次迎来新的国家开放发展战略。作为中国北方第三城的青岛(除北京、天津外),中央对青岛的新定位,给青岛扩大开放,发挥更大作用注入了强大动力。山东省委要求青岛,打造山东面向世界开放发展的桥头堡。青岛要成为高地中的高地,对内与京津冀、沿黄流域、东北三省形成发展互动,对外面向东北亚、联通日韩。

    青岛不仅与深圳在国家战略层面同框,还成为了国家发展中的焦点城市,迎来了新一轮腾飞机遇。“投资青岛就是投资国家战略”也已名副其实。未来,青岛将有很大机会成为新一轮投资最热的热土。

    嘉宾介绍

    冯显泉,地产界资深大咖,1995年至今一直坚持房地产公益性活动,被业界誉为话语领袖,乐居财经特邀评论员,建筑摄影家,青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长,青岛发展20人论坛秘书长,中房智库专家,中国生产力学会常务理事。

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