乐居大视野之老冯拍楼丨楼市的当下与未来

青岛新浪乐居 04-27 05:19

题记：青岛楼市，风云变幻。地产江湖，谁主沉浮？

2019年，楼市又进入新一轮的调整期。面对纷繁复杂的市场环境，购房者持续观望，开发商蠢蠢欲动。如何拨开迷雾，让人们看到更真实的市场？如何去除冗杂，让人们听到更理性的声音？乐居年中巨献——《乐居大视野》重磅上线！论行业百态，道地产纷纭，还你一个真实的青岛楼市！

以下文章内容整理于《乐居大视野》之《老冯拍楼》第一期。

我国的楼市，在快速发展大约三年后，逐渐趋于平静，今年小阳春一小波楼市翘头后，转头进入下行通道，至今仍未有回暖的迹象……业界压力很大，购房者也有一些迟疑。大家不禁要问：楼市到底处于一个什么状态？现在应不应该买房子？青岛的房子应不应该买？

尤其是2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”新定位；2017年党的十九大报告，重申“房住不炒”定位；2018年3月两会期间，重申“房住不炒”； 2019年7月30日中央政治局会议，“坚持房住不炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”；至今，各级地方政府也没有明显松绑的迹象；开发商也放缓了拿地的节奏。

新时代下的房地产行业地位

作为国民经济支柱产业，我国的房地产经历了20年的快速发展期。新时代下的房地产虽然不会再像前20年那样举足轻重，但是在今后一个时期内仍然是比较重要的行业。从中长期看，我国的房地产行业仍然属于行业带动性比较强、贡献比较大的一个行业。

在当下中美经济磨擦持续、国内经济下行压力加大的形势下，房地产投资、交易保持高位运行，事实上成为我国经济发展的压舱石、稳定器。这里要特别强调的是，看我国的房地产行业，不仅仅要站在行业自身去看，更要站在总体经济的大盘子下看待房地产行业，从国际国内大背景下把握这个行业应该扮演的角色。这样，才能真正理解中央及地方政府的调控政策，才能真正看懂房地产行业。

新时代下的房地产行业现状

总体逐渐企稳

2018年8月住建部要求，“稳地价、稳房价、稳预期”的行业政策，得到了较好贯彻。从去年下半年开始，我国的一二手房市场逐渐降温，二手房表现得更敏感，在交易量有所减缓的同时，价格也进入小幅下降的状态。政策相对稳定，市场相对稳定，是当下我国房地产的总体标志。

市场明显分化

（1）城市分化，一二线城市在这一轮当中，投资的风险相对较小，三四五线城市投资的风险加大；在一线城市把控特别严格的前提下，二线和强三线城市表现得较为抢眼。

（2）地区分化，越是经济发达的地区，房地产的表现越好。

（3）房企分化，行业位于前50名的房企，前20名的头部房企，所占有的市场份额不断加大，中小企业的市场压力进一步加大。

（4）板块分化，具体到每一个城市，各个板块的表现又不尽相同。以青岛为例，在传统的主城区市南区、市北区、李沧区以及崂山区新增供地越来越短缺的情况下，西海岸新区、城阳区、高新区、胶州市、即墨区，这几个板块，在最近两年已经担当起楼市的主力军，供需两旺是这几个板块的突出现状；西海岸新区，无论是供量，还是去化量，都特别突出。

青岛楼市未来发展趋势

从政策背景看，在今后相当一个时段内，“房住不炒”是我国住房市场的最基本政策；“因城施策”、“一城一策”是中央及各级地方政府要坚守的方略。青岛楼市仍然是业界明显看好的城市。主要有以下三方面原因：

一是，一二线城市成为这一轮品牌房企最为看好的投资热土；二是，青岛在房地产调控方面，属于掌控比较有力的城市，而房价仍然是我国强二线城市中不算多高的城市，发展空间仍在；三是青岛城市的未来被明显看好。

前不久中国（山东）自由贸易试验区济南、青岛、烟台三个片区获得批复；自由贸易试验区青岛片区的批复，意味着青岛继上合示范区之后再次迎来新的国家开放发展战略。作为中国北方第三城的青岛（除北京、天津外），中央对青岛的新定位，给青岛扩大开放，发挥更大作用注入了强大动力。山东省委要求青岛，打造山东面向世界开放发展的桥头堡。青岛要成为高地中的高地，对内与京津冀、沿黄流域、东北三省形成发展互动，对外面向东北亚、联通日韩。

青岛不仅与深圳在国家战略层面同框，还成为了国家发展中的焦点城市，迎来了新一轮腾飞机遇。“投资青岛就是投资国家战略”也已名副其实。未来，青岛将有很大机会成为新一轮投资最热的热土。

嘉宾介绍

冯显泉，地产界资深大咖，1995年至今一直坚持房地产公益性活动，被业界誉为话语领袖，乐居财经特邀评论员，建筑摄影家，青岛市生产力学会常务副会长兼秘书长，青岛发展20人论坛秘书长，中房智库专家，中国生产力学会常务理事。