地产圈之怪现象：房企缘何南强北弱

青岛新浪乐居 04-24 15:26

题记：青岛楼市，风云变幻。地产江湖，谁主沉浮？

2019年，楼市又进入新一轮的调整期。面对纷繁复杂的市场环境，购房者持续观望，开发商蠢蠢欲动。如何拨开迷雾，让人们看到更真实的市场？如何去除冗杂，让人们听到更理性的声音？乐居年中巨献——《乐居大视野》重磅上线！论行业百态，道地产纷纭，还你一个真实的青岛楼市！

以下文章内容整理于《乐居大视野》之《龙在江湖》第一期。

据2018年克而瑞公布的房企流量金额TOP100强名单统计，七成以上入围的房企均为南方企业，而北方企业仅占25%。落到山东省，也仅有海尔地产一家上榜。那么，南强北弱的现象是从何时开始出现的？背后又说明了什么问题呢？

粤闽独占鳌头 占据百强房企半壁江山

龙江表示：从克而瑞开始做百强排名开始，我们就可以发现，长江以南的开发商占据半壁江山；而北方，除了万达、融创外，鲜有优秀的地产公司脱颖而出。 

可以这样说，中国的房地产市场起源于广东，也起源于深圳。像深圳，从当年的一个小渔村，经历改革开放之后迅猛发展，逐步建设成为一个现代化的大都市。而其中，功不可没的就是房地产商、建筑商、配套商等等。这些企业将城市建设的更加美丽，而他们的能力也在城市建设的过程中得到提升。因此，一部分房企在建设深圳的同时，增长了足够的经验与能力向全国发展。尤其是在90年代，这些企业开始向北发展。他们将南方的建筑理念、优质项目等等带到了北方，带动了北方地产业的发展。这属于“广东现象”。

在这些企业中，万科、中海、华侨城、港中旅、越秀等等，开始逐渐做大做强，进入长三角进而深入北方地区。因为接触市场比较早，集团体系比较完善，管理队伍比较成熟稳定，这些房企从开始的崭露头角，到后期全国性攻城略地，成绩斐然。 

他们成功的一个重要原因就是以市场为导向。而北方企业为什么入围的这么少呢？有句俗语是“南方看市场，北方看官场”。在北方企业中，拿地很大程度上要靠关系，但是在后期的建设中，经常会出现一些建设质量不佳的现象；而南方企业，靠能力拿到土地之后，一般会沉下心来好好打磨产品，做好品质。这就是南方、北方房企的差异。

除了广东之外，福建的房企在全国做大做强的也不在少数，像旭辉、禹洲等等，项目早已遍布全国。从历史角度来看，福建房企的发展得益于政治环境的变化以及地产商对于政治较强的敏感性。他们发现了房地产市场在未来的发展空间和潜力，因此，很多福建房企开始大举扩张，进入北方。所以，最近几年市场上的黑马基本上都是源自于福建的开发商。

从表格中可以看出，福建企业占据了百强房企中相当大的一个分量。

川军亮眼 一枝独秀强速扩张

除却粤闽区域，市场上的“川军”现象也格外引人关注。像龙湖、蓝光、金科等等，他们都属于不折不扣的“川军”。

尤其是以龙湖为代表的“川军”，他们经历了较大的市场压力以及较为艰难的成长环境。再经过近二十年的摸爬滚打之后，这些企业已经有了足够的生存能力和发展能力。之后，他们再扩张到北方市场，会感觉如鱼得水。因为相比较而言，北方的市场宽松很多，发展空间也非常大。“川军”进驻北方之后，会有一种“海阔天空”的感觉。 

目前，无论是龙湖、金地、金科还是这几年的蓝光，他们在各地发展的速度非常之快。除了以上原因，这些房企还有一个特点，就是不仅产品开发做得好，物业做得也非常不错。

寡头市场下 北方房企如何获得一席之地？

目前，从整个市场背景来看，是山东看广东，青岛看深圳。尤其是近期，国家战略中提出“南深圳，北青岛”的规划，就是意图与广东、与深圳进行对标。但是在目前的环境下，这两个省、市之间的差距还是比较大的。 

首先是经济上的差距，南方城市开放较早，已经赢在了起跑线上。

深圳在八十年代初就已经开始进行如火如荼的房地产市场建设，而山东真正全面铺开房地产开发建设却是在1998年左右，中间相差十多年。

另外一个差距，就是南北方之间的思维方式有巨大的差异。自古以来，南方以做生意为主，他们的头脑灵活，思维先进。即便是国企，也能在全国铺开市场。就像越秀，虽然是国企出身，但是仍然在全国开展房地产开发与经营投资，做得有声有色。

而北方的企业有一个最大的问题，就是固步自封，大多数企业都有一种“小富即安”的思想。从青岛本地来说，九十年代也有一些很不错的开发企业，比如鲁邦、中房、天泰等等。这些企业的特点就是小：规模小、资金少、人才不足、产品系列不丰富。所以在房地产发展的历程中，逐渐在市场的主力位置退下来。

无论在哪个年代，房地产市场的发展过程是没有改变的。发展伊始，万众上阵；发展到成熟阶段，市场开始集中；最后，演变为“寡头”市场。就像海尔、海信一样，他们也是在经历了大浪淘沙之后，才在今天的房地产市场上获得一席之地。 

在未来发展的道路上，企业做大做强跟上节奏，才能有一定的位置；而变弱变小小富即安，就会逐渐淡出市场。目前，青岛本地一些优秀的房企如银盛泰、鲁信、青特、天一等等，都还在坚持做品质楼盘。而其他的一些小房企，逐渐淡出了市场。这就是大浪淘沙的一个过程。

所以市场发展靠什么，就是靠市场为导向。北方人所擅长的以官场为导向的方式，逐渐淡出市场。

未来，山东能否有企业进入TOP20强、TOP50强，可能还是要依靠海尔、海信这种有集团背景的企业。而山东要想真正地发展，就要认真地向广东、向深圳学习。摒弃糟粕，提供优质的产品和服务来赢得市场。 

嘉宾介绍

龙江：青岛房地产行业资深人士、青岛融信智汇投资发展有限公司董事长。

龙老师从深圳到青岛涉及房地产行业30余年，擅长研究中国房地产政策及城市发展趋势。在青岛、济南、北京、上海、广州等地主持过近百场房地产论坛，对青岛乃至全国的房地产市场的是是非非都有着非常全面的了解。