十问南京楼市,买还是等?

南京乐居

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    游客

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    白菜

    那边停电了吗

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    白菜

    主持人还是有点紧张 深呼吸

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    Patrick

    都散了吧

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    Patrick

    啥也没有

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    周露

    有的.找个网速好点地方试试

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    游客

    看到了

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    苑俊爽

    有人呀

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    周露

    今年不买房,明年买地王

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    游客

    声音小了,以后做节目把声音弄大一点。

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精彩回顾
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  • 南京乐居 07-27 16:58

    问题十:今年房地产政策频出,限购限贷、提高房贷利率等打击给楼市降温的手段层出,但为何无论是土地市场还是一、二手房市场依旧活跃,不少热门地区的热门项目依然一房难求。面对楼市高烧不停,请问:您觉得购房者应该是买还是等? 理由是什么?

    李子墨:刚需购房者,别等,赶紧上车;改善购房者,可以等一等;投资购房者,更要等,可以观望。

    马乐乐:刚需不要等,其他需求应该瞄准被限价杀伤比较严重的区域,果断下手。

    张辉:一定要抓住低价房源的最后机会,“今年不买房,明年买地王”,建议大家关注每个板块所剩房源量,供求节奏都能预演出来,就能看到区域未来趋势,抓住买房窗口期,我主张今年赶紧出手。今年应该还有一轮,恐怕也是最后一轮行情,后期的房价可能也会略微增长,但涨幅不大,一定要抓住当下,可能是最后一次机会了。

  • 南京乐居 07-27 16:49

    问题九:在近期中签率较低的区域,一二手房价倒挂现象严重。如江北、河西、仙林等区域,有热门楼盘差价5000-8000不等。请问:您预计这种一二手房的价格博弈还会持续多久?这种现象是否合理?说明了什么问题?

    马乐乐:产生这种原因是因为目前的调控政策比较温和,并不是太严厉;还有就是市场限价的缘故。不过,其实要解决这个状况很简单,取消限价。除非后期市场将大幅度降温,不然新房二手房倒挂还是继续倒挂。

  • 南京乐居 07-27 16:38

    问题八:限价政策摁住了不少“地王”的价格,如麒麟区域地王京奥港未来墅项目,前期拿地价格已超过2.2w/平,而未来上市房价或在3w/平以内。面对如今境况的地王们,该如何自处?各位业内专家如何看待它们的未来走向?

    张辉:控制房价是全国的“死命令”,而地价仍是市场行为,并没有限制,地价越来越高,房价越来越低,如何破局?目前并没有控制地价的政策。现在有通过金融调控来控制,但市场效应会比较慢,这也是比较困惑的一点。在这一过程中,一定会有企业被牺牲。一些次地王可能会来破局,比如1.5w左右的地可以先上市探行情,看是否能抬高区域内的限价。购房者有需要还是尽快买,“今年不买房,明年买地王”。

    马乐乐:关于地王,很好理解,不拿地房企就死亡了,地先拿下来,才能谈生存。地价大幅度下降,那些被地方政府拿去抵押的土地就只能降值,地方政府将面临破产的境地,城市建设等方面更无从谈起,所以,从这角度来看,地价不能降,房价也不会一直涨,想要断崖式下跌也不可能。

    李子墨:通过金融来控制房价,通过房价抑制地价。限价这个政策,有些企业一定会被牺牲,但这个调控有一定积极性和拥护者。


  • 南京乐居 07-27 16:33

    问题七:在今年的几场土拍上,能拿到地的多是大牌房企,且越来越多的房企采用联合开发的方式。随着拿地门槛的不断提高,房企联合拿地的方式已是大势所趋,请问:这种方式对未来项目开发到后期运营销售是利还是弊?对于购房者来说,同时面对2家以上的开发企业,是好事还是坏事?从长远来看,这样的方式会给房地产市场带去怎样的变革?

    张辉:提高拿地机会,价格也不会抬得太高,联合拿地越来越普遍。我认为购房者无需过分担心,有纠纷找公司主体就可以,应该不会有太多的问题。

    马乐乐:联合拿地还将带来的结果是小房企的退出。有些品牌运行能力很强的房企如朗诗、银城未来可以凭借和大房企合作操盘来生存和转型,但是其他一些小房企因为没有充足的资金拿地,只能小时。再过几年,南京前10强房企能占据市场七成以上的份额。

  • 南京乐居 07-27 16:25

    问题六:7月24日下午,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交,标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动。增加租赁住房,租赁取代售卖,租售同权……这种模式在北上广等一线城市正在启动,未来或将蔓延到南京等二线城市乃至全国。各位专家如何看待这一趋势?这又将给房地产市场带去怎样的改变?

    张辉:我认为有租赁住房土地出让的城市一定是商品房价格很高,这需要警惕,是否租赁政策出来之后,更加意味着房价高不可攀。我想中国人可能没有几个人会愿意一辈子租房生活的,租房不能从根本上解决问题。买不起房才会租房,租售并举的政策是为了平民愤和盘活存量房,租赁用地是为了降低房租,让更多的人有房住,安慰买不起房的人。

    李子墨:南京现在在增加供应量,在做一个大规模的南京,对于“租赁同权”,南京作为试点城市之一上到底是帮助居住人员还是加大住房压力,最后的结果如何,还是要看市场的反应,听起来特别美好的证词,我们还是要交给市场来检验。希望不要寄托在租房上,丈母娘这关过不去。租不起的人是不存在的,南京有大量的而房子可以出租。

  • 南京乐居 07-27 16:04

    问题四:有业内说:房地产有两个风口,一是城市更新,一是特色小镇。目前南京也出现了很多小镇,如板桥的苏宁足球小镇、六合的地球之窗小镇等,据不完全统计,南京目前在申报的小镇有近60个,请问:这些小镇会成为房地产的风口吗?这些地方的房产适合投资吗?

    张辉:现在很多特色小镇不过是开发商自己定的,特色小镇得看是不是官方批复,官方的特色小镇是有很严格产业、投资标准的,这才是真正意义上的特色小镇,现在很多开发商在炒作这个概念,或是申报阶段。

    马乐乐:包括宝华、江北、江宁、溧水在内,现在很多小镇特别多。政府主导的小镇是比较排斥房地产,更希望的是吸引多个产业的入驻。但像华夏幸福这样的小镇,则像是变相卖房子,搭设的一些配套只是一些甜点。对于后期出现的小镇,我觉得,购房者还是应该谨慎一些,一些开发商开发的小镇,其房子有多少投资价值很难看得见,除非看到了很值得居住的小镇项目,不然的话还是多观望一下。

    李子墨:这是一个伪命题,小镇并不是政府批的,就不是真正意义上的小镇。这些小镇并不能会成为房地产的风口。

  • 南京乐居 07-27 15:33

    问题二:“全款进,贷款等,公积金回去!”这是不少南京热门楼盘开盘时,置业顾问对购房者提的门槛要求。在买房这件事上,刚需一次又一次的被无情碾压,而各大银行的房贷业务还在收紧。请问:你预计什么时候首套房9折利率会重返楼市?购房者什么时候才能再次使用公积金贷款?

    马乐乐:9折利率重返楼市很难。据我了解,现在资金面越来越紧张,整个货币政策已经不断趋紧,虽然进一步加息暂时不会,但是央行出台的各种小政策已经相当于加息。在这种趋势下,你去买房就面临很多风险,对于买房者来说,只能接受。

    张辉:面对这一现状,大家的心态要好。银行的资金链很紧,又不加息,导致银行的盈利空间较小,所以势必要取消房贷利率折扣,形势已然如此,大家只能接受。对于刚需首套房购房者来说,利率还是相对最低的。每一次的调控对于刚需都是误伤,去年的红利错过了,今年只能在心态上放宽心,房子定下来之后,尽量早点备案。

  • 南京乐居 07-27 15:27

    问题一:有人的地方就有江湖,有江湖的地方就有争(鄙)斗(视)。网友中盛传南京的买房鄙视链,城中鄙视河西暴发户,河西鄙视城东房价……。请问:在你心目中,南京的几大板块是如何排序的?简要说明理由。

    张辉:阵营的划分要看买房的目的,对于自住人群来说,喜欢哪个板块,这是非常主观的事情,每个人心目中都有不同的标准。而对于投资人群来说,需要购房人更加“冷血”一些,喜不喜欢?看不看得上?需要理性看待,需要考量板块的升值和抗跌程度,从长远来看,基本所有板块都涨了,而且都涨得差不多。投资来说,比较适合下手中低价项目,高价盘是不太适合投资的。

    我认为,买房需要跟着城建走,河西、江北核心区是未来最大的“风口”,而南站、鼓楼滨江、江宁百家湖等是我认为的次核心板块,非常热销与抗跌。2-3.5w/㎡区间的“中间”板块受到的冲击较大,因为它们位置对于改善人群来说较为尴尬,而刚需又买不起,所以容易受到政策影响。

    马乐乐:我也仔细想过,南京房价是一个像哑铃一样的城市,为什么会两头热?低价盘是刚需,没得选,高端盘很多买房人对价格不是很敏感,接下来南京又有很多高价地,这对那些追求舒适度的购房者带来的好处将更多。处在这两端的购房者后期收到的影响将最小,未来会有不少接盘者。

当下,如果你打算置业,你会选择出手还是观望?


乐居live《十问南京楼市》邀请南京房地产开发建设促进会秘书长张辉、南京楼市微信平台主编李子墨、第一财经中国房地产金融江苏事业部主编马乐乐、新浪乐居南京区域公司内容副总、主编沙文蓉共同探讨南京楼市现状并为置业者指点迷津。


活动时间:727日下午15:00