十问南京楼市，买还是等？

南京乐居 04-19 23:59

问题十：今年房地产政策频出，限购限贷、提高房贷利率等打击给楼市降温的手段层出，但为何无论是土地市场还是一、二手房市场依旧活跃，不少热门地区的热门项目依然一房难求。面对楼市高烧不停，请问：您觉得购房者应该是买还是等？ 理由是什么？

李子墨：刚需购房者，别等，赶紧上车；改善购房者，可以等一等；投资购房者，更要等，可以观望。

马乐乐：刚需不要等，其他需求应该瞄准被限价杀伤比较严重的区域，果断下手。

张辉：一定要抓住低价房源的最后机会，“今年不买房，明年买地王”，建议大家关注每个板块所剩房源量，供求节奏都能预演出来，就能看到区域未来趋势，抓住买房窗口期，我主张今年赶紧出手。今年应该还有一轮，恐怕也是最后一轮行情，后期的房价可能也会略微增长，但涨幅不大，一定要抓住当下，可能是最后一次机会了。

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问题九：在近期中签率较低的区域，一二手房价倒挂现象严重。如江北、河西、仙林等区域，有热门楼盘差价5000-8000不等。请问：您预计这种一二手房的价格博弈还会持续多久？这种现象是否合理？说明了什么问题？

马乐乐：产生这种原因是因为目前的调控政策比较温和，并不是太严厉；还有就是市场限价的缘故。不过，其实要解决这个状况很简单，取消限价。除非后期市场将大幅度降温，不然新房二手房倒挂还是继续倒挂。

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问题八：限价政策摁住了不少“地王”的价格，如麒麟区域地王京奥港未来墅项目，前期拿地价格已超过2.2w/平，而未来上市房价或在3w/平以内。面对如今境况的地王们，该如何自处？各位业内专家如何看待它们的未来走向？

张辉：控制房价是全国的“死命令”，而地价仍是市场行为，并没有限制，地价越来越高，房价越来越低，如何破局？目前并没有控制地价的政策。现在有通过金融调控来控制，但市场效应会比较慢，这也是比较困惑的一点。在这一过程中，一定会有企业被牺牲。一些次地王可能会来破局，比如1.5w左右的地可以先上市探行情，看是否能抬高区域内的限价。购房者有需要还是尽快买，“今年不买房，明年买地王”。

马乐乐：关于地王，很好理解，不拿地房企就死亡了，地先拿下来，才能谈生存。地价大幅度下降，那些被地方政府拿去抵押的土地就只能降值，地方政府将面临破产的境地，城市建设等方面更无从谈起，所以，从这角度来看，地价不能降，房价也不会一直涨，想要断崖式下跌也不可能。

李子墨：通过金融来控制房价，通过房价抑制地价。限价这个政策，有些企业一定会被牺牲，但这个调控有一定积极性和拥护者。

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问题七：在今年的几场土拍上，能拿到地的多是大牌房企，且越来越多的房企采用联合开发的方式。随着拿地门槛的不断提高，房企联合拿地的方式已是大势所趋，请问：这种方式对未来项目开发到后期运营销售是利还是弊？对于购房者来说，同时面对2家以上的开发企业，是好事还是坏事？从长远来看，这样的方式会给房地产市场带去怎样的变革？

张辉：提高拿地机会，价格也不会抬得太高，联合拿地越来越普遍。我认为购房者无需过分担心，有纠纷找公司主体就可以，应该不会有太多的问题。

马乐乐：联合拿地还将带来的结果是小房企的退出。有些品牌运行能力很强的房企如朗诗、银城未来可以凭借和大房企合作操盘来生存和转型，但是其他一些小房企因为没有充足的资金拿地，只能小时。再过几年，南京前10强房企能占据市场七成以上的份额。

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问题六：7月24日下午，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交，标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动。增加租赁住房，租赁取代售卖，租售同权……这种模式在北上广等一线城市正在启动，未来或将蔓延到南京等二线城市乃至全国。各位专家如何看待这一趋势？这又将给房地产市场带去怎样的改变？

张辉：我认为有租赁住房土地出让的城市一定是商品房价格很高，这需要警惕，是否租赁政策出来之后，更加意味着房价高不可攀。我想中国人可能没有几个人会愿意一辈子租房生活的，租房不能从根本上解决问题。买不起房才会租房，租售并举的政策是为了平民愤和盘活存量房，租赁用地是为了降低房租，让更多的人有房住，安慰买不起房的人。

李子墨：南京现在在增加供应量，在做一个大规模的南京，对于“租赁同权”，南京作为试点城市之一上到底是帮助居住人员还是加大住房压力，最后的结果如何，还是要看市场的反应，听起来特别美好的证词，我们还是要交给市场来检验。希望不要寄托在租房上，丈母娘这关过不去。租不起的人是不存在的，南京有大量的而房子可以出租。

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问题五：伴随着一线城市落户政策逐渐收紧、房价高企，人才“溢出效应”开始显现，原本处于第二梯队的众多“新一线”城市、二线城市迎来了争抢人才的历史性契机。包括南京在内的多个二线城市纷纷加入人才争夺战，请问这意味着什么？对楼市和城市发展会有怎样的影响？

李子墨：人才政策的抢夺是目前的一个主流形势，南京危中有机，“危”南京房价高，收入低，有些人才觉得承受不了压力，会选择回三、四线城市发展，目前只有大概1/4的大学生毕业后留在南京，“机”就是有些人才在一线城市买不起房，但是来南京可以买学区房，所以这是一个机。南京欢迎的是人才，不是普通人群，南京进入人才竞争关键时期。

张辉：城市人口规模大最大的好处是，让南京成为长三角唯一的特大城市，也导致城市地位高，对于城市发展有很大的作用，第三产业是未来的核心，为人服务，哪里人多第三产业就越发达，产业发展就更有动力。我认为，看房地产潜力就看人，一看总量大不大，二看人口净流入速度。所以各个城市都在抢人，2010年南京人数增长一直下降，去年有所反弹，去年净流入排名长三角第六位，这说明净流入速度与城市地位严重不符，这一点需要重视。积分落户、高学历人才不限购等政策已经是在吸引人才流入的举措。

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问题四：有业内说：房地产有两个风口，一是城市更新，一是特色小镇。目前南京也出现了很多小镇，如板桥的苏宁足球小镇、六合的地球之窗小镇等，据不完全统计，南京目前在申报的小镇有近60个，请问：这些小镇会成为房地产的风口吗？这些地方的房产适合投资吗？

张辉：现在很多特色小镇不过是开发商自己定的，特色小镇得看是不是官方批复，官方的特色小镇是有很严格产业、投资标准的，这才是真正意义上的特色小镇，现在很多开发商在炒作这个概念，或是申报阶段。

马乐乐：包括宝华、江北、江宁、溧水在内，现在很多小镇特别多。政府主导的小镇是比较排斥房地产，更希望的是吸引多个产业的入驻。但像华夏幸福这样的小镇，则像是变相卖房子，搭设的一些配套只是一些甜点。对于后期出现的小镇，我觉得，购房者还是应该谨慎一些，一些开发商开发的小镇，其房子有多少投资价值很难看得见，除非看到了很值得居住的小镇项目，不然的话还是多观望一下。

李子墨：这是一个伪命题，小镇并不是政府批的，就不是真正意义上的小镇。这些小镇并不能会成为房地产的风口。

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问题三：7月24日，溧水的中山首府3213人摇266套房，中签率仅8%，创下了南京新房摇号史上概率最低。其实，从今年的楼市现状来看，都市圈楼市的火爆一直在持续，且远超主城多个区域。请问：投资都市圈的购房者是对的吗？你预计这样的现象还会持续多久？

李子墨：溧水去年8000多，今年还是8000多，二手房已经10000多了。南京到溧水买首套房不限购，政府又有一些利好的政策，包括交通和大的企业也将到溧水。溧水和高淳都是可以投资的，但高淳太远，溧水是不错的选择。很多都市圈楼盘较多，供应量很大意味着风险会加大，很多投资客去看房时被中介一介绍就会去买，其实适合自住的房子的才是最好的选择。

张辉：溧水个盘火热是有原因的：价格低、位置较好、不限购等等，资金实力不够的主城刚需、投资需求被挤压到了溧水等都市圈项目，这是这个个盘的独特性。溧水、六合第一圈层是否值得投资？一是它属于南京，二是它限价，购房者能享受到限价红利。我认为，宝华、汊河等环宁是第二圈层，镇江、马鞍山等是第三圈层，距离越近越值得投资。未来有人来接盘，才能有投资余地。可以这样细分，一、二线城市为第一阵营，一、二线城市周边的都市圈城市为第二阵营，其他都市圈城市为第三阵营。

马乐乐：其实现在整个江苏，房地产市场最冷的是南京。苏北、苏南的一些城市如盐城、南通、扬州等都是一房难求的状态，市场非常火爆，地王频出。但是这些城市市场好的原因是有很多原因。但是，我的建议是投资一定要慎重，开发商到三四线城市拿地是为了生存，所以一旦市场不好，降起价来也是很厉害的，风险较大。

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问题二：“全款进，贷款等，公积金回去！”这是不少南京热门楼盘开盘时，置业顾问对购房者提的门槛要求。在买房这件事上，刚需一次又一次的被无情碾压，而各大银行的房贷业务还在收紧。请问：你预计什么时候首套房9折利率会重返楼市？购房者什么时候才能再次使用公积金贷款？

马乐乐：9折利率重返楼市很难。据我了解，现在资金面越来越紧张，整个货币政策已经不断趋紧，虽然进一步加息暂时不会，但是央行出台的各种小政策已经相当于加息。在这种趋势下，你去买房就面临很多风险，对于买房者来说，只能接受。

张辉：面对这一现状，大家的心态要好。银行的资金链很紧，又不加息，导致银行的盈利空间较小，所以势必要取消房贷利率折扣，形势已然如此，大家只能接受。对于刚需首套房购房者来说，利率还是相对最低的。每一次的调控对于刚需都是误伤，去年的红利错过了，今年只能在心态上放宽心，房子定下来之后，尽量早点备案。

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问题一：有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有争（鄙）斗（视）。网友中盛传南京的买房鄙视链，城中鄙视河西暴发户，河西鄙视城东房价……。请问：在你心目中，南京的几大板块是如何排序的？简要说明理由。

张辉：阵营的划分要看买房的目的，对于自住人群来说，喜欢哪个板块，这是非常主观的事情，每个人心目中都有不同的标准。而对于投资人群来说，需要购房人更加“冷血”一些，喜不喜欢？看不看得上？需要理性看待，需要考量板块的升值和抗跌程度，从长远来看，基本所有板块都涨了，而且都涨得差不多。投资来说，比较适合下手中低价项目，高价盘是不太适合投资的。

我认为，买房需要跟着城建走，河西、江北核心区是未来最大的“风口”，而南站、鼓楼滨江、江宁百家湖等是我认为的次核心板块，非常热销与抗跌。2-3.5w/㎡区间的“中间”板块受到的冲击较大，因为它们位置对于改善人群来说较为尴尬，而刚需又买不起，所以容易受到政策影响。

马乐乐：我也仔细想过，南京房价是一个像哑铃一样的城市，为什么会两头热？低价盘是刚需，没得选，高端盘很多买房人对价格不是很敏感，接下来南京又有很多高价地，这对那些追求舒适度的购房者带来的好处将更多。处在这两端的购房者后期收到的影响将最小，未来会有不少接盘者。