2019城市更新与城市未来发展趋势高峰论坛

广州乐居直播 04-19 23:14

本次城市更新与城市未来发展趋势高峰论坛圆满结束~

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论坛最后，乐居控股有限公司副总裁王合群表示，城市更新是所有房地产公司绕不开的一个话题，近年来，每次土地拍卖，都是少量的央企以及有实力的房企才拿到地。除了招拍挂拿地之外，不少企业选择以城市更新方式获取土地，但企业亦反映，通过城市更新拿地，具有服务周期长、收益不高等特点。

王合群认为，城市更新一定是企业未来寻求有序发展的一个很好的渠道，他坚信，城市更新的未来市场还有很大。他表示，广州市是不断更新的，希望通过城市更新，使广州焕发活力。

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对于“如何看待未来城市更新的发展趋势”，冯正汉认为，城市的未来就是更新，更新是永恒的主题。2019年是城市更新的元年，广州在改革开放初期时，海珠区是外围区，如今已成为广州的主城区，区域大量工业用地也已经变成住宅，参与旧改的很多房企，例如富力，就捞到了第一桶金。中国目前还是发展中国家，而发达国家英国、新加坡，现在也进行着城市更新，做城市的修理和保养。过去，人们崇尚建新城，如今，城市化率高达80%、90%，想要品质生活，就只能通过城市更新来提供空间和载体，满足对美好生活的向往就是奋斗的目标，这才是企业赢得未来的保证。   

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在城市更新过程中，土壤污染问题成为亟待解决的一大障碍，潘伟斌对此有不同的理解。

潘伟斌认为，在城市更新的过程中，最重要的问题是要再度开发利用已经受到污染的土地，而这些受污染的土地大部分都是在过去的开发利用中造成了污染，有害于人的健康，所以必须引起所有人的重视。污染问题是每个房企在旧改时，必须解决的问题，所以应尽早做好思想准备，尽早请专业的人员和机构介入，以消除污染土地对旧改的影响！

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在对话沙龙中，针对目前城市更新所面临的挑战，广州现代城市更新产业发展中心执行院长、高级城市规划师江浩给出了自己的见解。

他认为，城市更新在国际上并不是一个新词，从第二次世界大战后，世界上很多发达国家都陆续开始城市更新，广州在这个领域也做了10年，一路上由于政策的时松时紧、社会资本和政府的博弈，使其处于摇摇摆摆的状态，直到现在才进入一个常态。就目前来说，他认为广州城市更新最大的难处是如何平衡各方利益，以及在这过程中，政府扮演着怎样的角色。

在江浩看来，在城市更新发展过程中，政府、社群和企业三者应达到多赢的局面。政府作为城市更新的裁判，能引入更多的资本，使城市更新达到百花齐放的状态，在这过程中会出现各种有特色的开发商，而不是只建住宅的开发商，可能有的适合做微改造，有的是科创型。

最后，江浩表示让被拆迁的老百姓得到一个满意的效果是最基本的，现在城市更新最大的难点就是包括开发商和权属单位在内，都谋划不够，只有把各方利益都考虑到，才能推动城市更新。

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中国的城市更新从过去到现在主要经历了哪几个阶段，又发生了哪些显要变化呢？ 

针对这两个问题，庾秘书长认为，中国的城市更新主要有：计划经济阶段、改革开放阶段、发展拓展新城三个阶段。计划经济阶段，主要以满足人们最基本的生活需求为主，因为没有足够的资金去建设城市，只能充分利用旧城市的空间；改革开放阶段，城市化进程加快，城市的空间得到了迅速的发展；发展拓展新城阶段，国家经济实力上升，已有足够的经济实力来关注老旧城市的改造。

以目前来说，广州已进入到第三个阶段，也就是政府已十分重视城市更新，从今年发布的相关政策文件，即可看出。

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接下来，活动进入到论坛环节，五位嘉宾共同探讨中国新时代下的城市焕新之路。他们或者在城市更新领域潜心钻研、洞悉城市未来发展方向，亦或深耕地产开发、有多年房地产行业经验。

参与论坛的嘉宾分别是：

广东省土地整治中心班子成员、广东省三旧改造协会秘书长 庾来顺先生

广州市人民政府参事、华南理工大学环境与能源学院副教授 潘伟斌先生

广州现代城市更新产业发展中心执行院长、高级城市规划师 江浩先生

星河华南城市更新集团规划报批中心总监 冯正汉先生

乐居控股有限公司副总裁 王合群先生

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广东保利房地产开发有限公司、城改公司执行总经理、中国城市规划学会、规划实施委员会学术委员，郝志彪先生在《城市有机更新》主题演讲中，分享了保利在城市更新领域中的制胜关键。

城市更新已成为多数房企拓展资源储备的主要方式之一，但和以前大拆大建的城市更新模式不同，如今已发展到以人为本、反映新时期要求的，包括满足产城融合、人民的美好生活、生态化、传承历史文化文脉等综合层面的城市有机更新。

他认为，广州城市更新分为三大阶段：①初步探索阶段（2009年之前）②“三旧”探索阶段（2009-2015年）③系统化常态化（2015年-今）。

在“三旧”改造探索阶段中，琶洲村是最成功的案例。改造后的琶洲村被村民称为“广州曼哈顿”，拥有多种高端业态，交通便利、环境优美，彻底告别以前拥挤的“脏乱差”面貌，不仅区域经济产业升级，其城市服务功能也进行了升级，这个项目证明了保利已完全践行“城市有机更新”的概念。在城市的有机联系，和谐共处上，保利在琶洲就打造了吃、住、行、办公等全需求产品集群。有住宅、公寓等居住配套，商业区、肉菜市场等生活配套，也有老年人活动中心、居民健身场所等休闲配套、幼儿园和初高中等教育配套一应俱全，生活非常便利，可以说，琶洲村为系统化、常态化的城市更新提供了丰富经验！

郝志彪先生表示，保利目前拥有十二大业务板块，涵盖地产、建筑、物业、经纪、商业、公寓、会展、康养、教育、文旅、金控以及科创等多个城市发展服务维度，基本满足服务城市功能需求。保利在城市更新中，不单单是一个旧改开发商，也充分考虑城市改造的生态功能全面性，依靠自身品牌实力，打造新城市生态圈，体现保利作为央企的社会责任感以及历史使命感。

而在未来，保利将对标琶洲项目，在天河东北部“小新塘”，打造出城市更新的典范。小新塘项目规模达180万方，功能覆盖办公、商业、居住、产业和公共服务，业态复合。地理位置和政策环境优越，高薪产业园聚集将带动本区域升级发展。奥体公园等生态景观也为项目提供宜居绿色的居住环境，将成为产城人融合的城市综合体大盘。

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星河地产集团副总裁、华南区域副总裁、星河华南城市更新集团常务副总裁，岳天飞先生分享了《城市运营引领者 品质生活创造者》主题演讲。

岳天飞先生认为，自粤港澳大湾区成立以来，城市更新已变成社会发展的重要命题。今年是改革开放的第40个年头，地产黄金时代是20年，从2000年到2019年，这是中国城市化进程的最辉煌的阶段。但随着库存量逐年上升，市中心土地资源紧缺，房地产俨然踏入了存量时代，城市更新迫在眉睫。

根据国际标准，发达城市的城市化率是75%-80%，广州去年底是86%，珠海91%，佛山95.6%，这些城市早已过了地产“上半场”，“城市更新”才逐渐兴起。难道之前没有规划过吗？当然不是，以前市场价不不允许，改造意愿不支持，只有城市发展到一定阶段，城市更新才能顺利推进，才能发挥巨大作用。

随后，岳天飞还打趣地向大家解释星河控股并不是星河湾。“我们星河控股集团来自深圳，目前整个集团已形成地产、商业、金融、产业、物业五大板块”。据岳天飞透露，目前星河已经布局全国23个一二线城市，开发面积达5000万㎡，产业集团全国排第六。

他认为，星河最大的优势，就是从地产开发到金融支撑，到物业管理再到商业运营，打通了城市建设的全链条。

需要指出的是，星河控股集团首创“更新+”多元化业务模式，秉持 “提升每一寸土地价值”的使命，在深圳、广州及周边运作城市更新项目达50多个，已有30个项目成功推向市场，更新改造面积超1000万平米，为超过6万村民、村集体及企业提供了土地更新改造服务。  

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台湾房地产政策研究学院秘书长、复旦大学地产运营研究所原所长、资深房地产研究学者，蔡为民先生在《城市更新的台湾经验》主题分享中带来了台湾的城市更新案例分析。

蔡为民先生说道，全台湾30年以上老旧房屋达384万户以上，以3口之家计算，至少1/3家庭居所处于“危老”状态，急需拆除重建（规划）、危老建物修复的更新措施。为此，台湾“都市更新条例”于1998年完成立法，经9轮修正，于2018年底全文修正、2019年2月1日实施；条例共计九章88条，目的是让台湾的城市风貌“新陈代谢”、进行“去芜存菁”的有机调节。

2012年，台湾掀起最大规模的“都更”抗争，各路团体为不同意住户伸张居住正义，迫使台湾当局政府修改相关条例，由于拆迁标准过于苛刻，台湾“都更”一度停滞不前。但此事件却催生了与“都更”互为补充的“危老条例”。“危老条例”不仅取消了住宅最小基地面积限制，容积奖励更明确，且75天内得审核完成，此举加快了台湾的“都更”进程。但是，让危老建筑可以先改建，只是权宜之计。如何让都市更新、都更条例能务实修正与执行，仍是台湾得面对的课题。

而大陆的更新环境具有其特殊性，在经济体制、土地制度、产权现状、治理模式等方面都与台湾有很大不同，不能盲目照搬台湾经验，但“城市更新”依然是两地未来楼市的必然产物。然而在操作层面，台湾的经验对大陆有一定启示。

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接下来，进入到本次高峰论坛的主题分享环节。

联合国-国际生态生命安全科学院院士、国际生态安全合作组织首席科学家、中国城市建设理事会理事长、中科院广州化学西部研究院首席科学家，陈祥福先生为大家带来了《城市未来发展与人居环境协同》的主题分享。

陈祥福认为，在经济全球化的发展之下，未来城市建设，现代化、智能化建筑的发展走势无外乎以下两个：一个是向高层空间发展，另一个是向地下空间发展。以目前国内的高层建筑来看，中国是世界上高层建筑最多的国家，在建筑上取得了很大的成就，这些成就保证了城市国内化率的不断上升，越来越多的人踏进城市，进行工作和生活。

陈祥福先生说，之前我们考虑的是城市规划，但现在我们要考虑城乡规划，要在生态、安全、人文、科技、建筑、农村建设这几个维度考虑。

目前中国城市建设已经取得了不少伟大成就，未来其发展走势如何呢？就此，陈祥福提出了十大中国城市建设未来发展走势，首先为总体规划，从城市规划到统筹城乡规划，涵盖振兴乡村，不局限于城市；其次为城市化率，他建议城市化率发展到一定程度可以适当降一降速；再者为从新农村建设，之后是城镇化建设、新型城镇化建设、小城镇建设，探索各种不同的城镇发展模式。十大未来发展趋势里还涵盖了绿色建筑、特色小城镇建设、智能（含机器人）、智慧、数字、大数据、物联网城市建设、海绵城市建设、城市地下管廊、装配式建筑、生态安全、生态与建筑、健康建筑等发展。

如今每个地区都在建设属于自己的地标高楼，一方面超高层建筑不仅能够带来直接的经济效益，也能节约土地，加快城市的现代化建设。而作为未来行业发展的主流，城市更新囊括了城市与建筑改造、生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等各方面的延续与更新，需要全社会各方力量的参与和介入，才能在这一永续的过程中赋予城市更鲜亮的色彩。

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中泰集团立足民生安居事业二十余载，一直秉持着“品质生活推动者”的造城理念，通过布局城市更新，将助力城市实现可持续发展的目标，进一步推动城市的繁荣发展。目前，中泰集团已在广州、东莞、中山、贵阳、洛阳、三亚等区域成功运作多个旧改项目，为数万人带来了更加优质的生活体验。未来，中泰集团将以更加成熟的旧改模式，深耕大湾区，助力区域市场经济转型及城市价值提升。

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星河湾是中国房企高质量发展的范本，亦是高品质人居的鲜艳旗帜。星河湾布局城市更新，通过自身特有的高品质实体产业链，为广州城市更新树立高品质标杆示范作用。其全国首个城市更新项目——星河湾萝峰旧村改造项目，改造总用地面积79.44公顷，建筑面积236.53万平方米。将继续以高品质人居理念，亮出推动萝峰城市更新品质升级的“组合拳”，建设一个集优质生活、休闲购物、娱乐康体、自然生态、科创办公于一体的城市更新样板工程和典范项目。

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保利作为“城市旧改专家”，始终践行“城市有机更新”的概念，在城市的有机联系、和谐共处上，采用政府主导、村为主体、企业配合的模式，在广州琶洲打造出城市更新“新样本”。目前，保利在城市更新持续发力，已介入大湾区城市超40条村旧改。其中，位于天河智慧城的小新塘改造总投资预计200亿元，总建面约234万平方米，规模直逼琶洲村旧改。琶洲旧改塑造百年天悦，小新塘旧改锤炼保利在广州第二座天系大城——保利天汇，前者改变了海珠琶洲，使得海珠东部从此价值步步上升，保利天汇也势必在天河熠熠生辉，引领天河第三中轴的新潮流。保利天汇，已精彩地打响了“不止于天赋“的年度推广语，传递着对广州、对广大客户的信心与气魄。近期，保利天汇首期建面约78-109平方米三至四房产品即将入市，天悦之后，天河之上，“天”字血脉，定不负使命，未来已至，请大家持续关注。

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星河控股集团自2004年涉足城市更新，首创“更新+”多元化业务模式，在深圳、广州及周边运作城市更新项目达50多个，目前已有30个项目成功推向市场，更新改造面积超1000万平方米，为超过6万村民、村集体及企业提供了土地更新改造服务。旧改类型包括城中村、旧工业区、旧住宅区及商业区，更新范围包括商业综合体、甲级写字楼、高端住宅和五星级酒店等众多领域。代表作有星河丹堤、星河传奇、星河荣御、星河WORLD、星河COCO park等项目。

星河华南城市更新集团，带着更新城市的创想而来，深耕广州，布局周边重点城市佛山、珠海、中山、江门、肇庆。借助星河控股集团在产业、金融、商置、地产、物业领域协同发展之优势，依托星河丰富的城市综合运营经验，秉持 “提升每一寸土地价值”的使命，致力成为“土地运营引领者”。 

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《2019城市更新年鉴》以权威高度及专业视角，收录全国城市更新经典案例，其中就囊括星河、保利发展、星河湾、中泰等城市更新先锋企业。

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接下来，活动进入到城市更新年鉴启动仪式环节。

随着城市更新的大潮开启，在全社会热切关注城市更新的背景下，中国涌现出一批在城市更新领域卓有成效的先行企业，它们一路探索并推动着城市更新的持续发展，在全国各地成功打造出众多广受好评的城市更新经典案例。为此，乐居联合政府、行业协会、房地产企业及媒体等社会多方力量，共同编撰“城市更新年鉴”。

中国“城市更新年鉴”编撰正式启动！这本“城市更新年鉴”预计在明年五月份正式亮相，让我们一同期待它的精彩亮相！

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最后，广州市房地产行业协会执行会长陆毅先生为本次活动致辞。

陆毅说，自1998 年房改开始，依靠土地与人口红利，住宅地产开启了长达二十多年的黄金时代。随着库存量逐年上升，市中心土地资源紧缺，房地产俨然踏入了存量时代。在新增土地供应量逐步紧缩的情况下，城市更新已成为未来房地产的发展趋势。

陆毅感慨到，如今，开发商现在获取土地资源越来越艰难，甚至是出一套房，出一套货，就亏一套房。但他坚信，我们中国的房地产，就是在不停的泡沫和调控中茁壮成长的。

他表示，目前，广州市房协约有400多个会员企业，在广州市有项目的企业90%都在广州市房地产协会，市房协用情怀在这几年建立了非常好的家文化，成为中国的行业协会最活跃的之一。他坚信，无论遇到什么困难，只要在所有会员企业的共同努力下，就能使“寒冬”慢慢变暖。

陆毅呼吁，在今天的论坛中，每一个企业能所有专家行业大咖的启示下，从现在开始，用最准确的市场触觉、最坚韧不拔的毅力，使广州的房地产继续向前发展。

最后，陆毅预祝本次高峰论坛圆满成功！

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中国房地产业协会会长、原住房和城乡建设部总经济师冯俊先生致辞。

冯俊认为，导致“城市更新”的出现有三个因素：第一由于人的认知局限性对未来的预见不足，现有的格局无法满足当前需求，需要改变升级建设格局；第二，在经济发展当中，新的经济增长动力，逐渐的替代旧的动力，这就要求城市资源配置满足不断增长的需要；第三，传统上的城市建设，一味追求视觉的需要，忽视了人文核心的本质，忽视了人对心灵的渴望。

据数据显示，2025年中国将有221个城市人口超百万，这意味着中国将增加4亿城市居民，如此庞大的人口规模，需要城市如何去容纳？这是个需要思考并解决的重大课题。未来新增土地供应匮乏，城市在发展过程中，将出现不可避免的空间瓶颈，城市空间布局需要改造与升级。

他认为，城市更新与以往的房地产开发大相径庭，其过程异常复杂曲折，面临着诸多问题，在城市发展当中不仅需要在人际关系、城市风貌、公共参与等等方面研究，还需要多方主体共同参与，实现共建共享共治。城市更新是城市进化与发展的重要路径，是对城市空间结构的重新布局、土地资源的二次开发及区域功能的重新塑造。可以预见的是，城市更新，将被时代赋予更高的历史使命。

“希望在未来的城市更新事业中，我们一起实现城市更新可持续发展。”最后，冯俊由衷地说道。

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乐居控股有限公司首席执行官贺寅宇先生，率先为本次活动致辞。

“首先我代表主办方之一，非常欢迎大家来到今天的论坛。为什么我们会挑选城市更新作为本次活动的话题？因城市作为一个国家经济发展的重要标志，是所有老百姓美好生活的重要载体，在城市化的过程中，我们从原来的粗放式经营转向精细化经营，城市更新变得更加有价值，增量的市场方兴未艾，存量的市场呼之欲出。在这样的过程中，房地产企业如何与城市发展共同结合起来，实现高质量发展，成为这个时代的一非常重要的课题。”

贺寅宇先生认为，乐居作为房地产行业的一家媒体平台，希望在这样一个非常重要的产业升级期，继续扮演媒体角色，希望联合各方资源力量，搭好一个大舞台来讲好城市更新的故事。贺寅宇还透露道，本次活动，乐居还将发布2019年城市更新年鉴，将为每一坐城市的更新变化，记录好其中的点点滴滴。

最后，贺寅宇先生说道：“今天的论坛只是一个小小的开端，未来还有更多的美好，等着去实现，去努力，希望乐居能和在座的各位一起携手，共同为美好生活而奋斗，谢谢大家！”

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“城市更新与城市未来发展趋势高峰论坛”正式开始，本次论坛由乐居联合广州市房地产行业协会共同举办，旨在共同探索与记录中国新时代下的城市焕新之路，助力城市更新实现健康可持续发展，共同撰写美好生活新篇章！

出席本次活动的指导单位领导代表有：

中国房地产业协会，会长，原住房和城乡建设部总经济师 冯俊先生

广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会，秘书长，广东省土地整治中心班子成员 庾来顺先生

广东省房地产协会会长助理 黄毅文先生

广州市城市更新协会副秘书长 刘嘉杰先生

广州市委党史文献研究室年鉴工作处副处长 贺坤先生

出席本次活动合作方领导有：

中国科学院广州化学研究所常务副所长 靳焘

出席本次峰会活动的专家代表有：

联合国-国际生态生命安全科学院院士、中国城市建设理事会理事长、中科院广州化学西部研究院首席科学家 陈祥福先生

台湾房地产政策研究学院秘书长、复旦大学地产运营研究所原所长、资深房地产研究学者 蔡为民先生

广州市人民政府参事、华南理工大学环境与能源学院副教授 潘伟斌先生

广州现代城市更新产业发展中心执行院长、高级城市规划师 江浩先生

莅临现场的行业协会代表有：

广东省商业地产投资协会会长 黄文杰先生

以及本次活动的主办方领导：

广州市房地产行业协会执行会长 陆毅先生

广州市房地产行业协会秘书长 李静女士

乐居控股有限公司首席执行官 贺寅宇先生

乐居控股有限公司副总裁 王合群先生

房地产开发商领导代表：

星河地产集团副总裁、华南区域副总裁、星河华南城市更新集团常务副总裁 岳天飞先生

广东保利房地产开发有限公司、城改公司执行总经理，中国城市规划学会、规划实施委员会学术委员 郝志彪先生

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来宾陆续到场签到。

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乐居恭迎各位嘉宾的到来，距离活动开始还有一段时间，先双手奉上一波现场花絮~