经纬麦少荘:楼市变数或出现在下半年

乐居佛山

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  • 乐居佛山 01-14 16:43

    随着2020年新年钟声的敲响,2019年楼市成绩单也正式出炉:据乐居统计,2019年佛山共成交新房111855套,成交面积1253.79万㎡,同比去年环跌14.94%,为近五年第二低。

    在这份成绩单的背后,佛山楼市的真实表现如何?新的一年佛山楼市又将何去何从?2020年房还买的过吗?日前,乐居编辑独家专访了佛山经纬研究中心经理麦少,为大家把脉2020年佛山楼市。

    佛山楼市已进入横盘期

    对于2019年的佛山楼市,麦少荘用了“预料之外,情理之中”8个字来形容。“预料之外”是市场降温幅度超出预期,实际成交量与其预测成交量还要低出百万㎡;而“情理之中”是因为在调控和高价地集中入市的双重影响下,这样的成交量也是可以理解的。麦少荘判断,2019年佛山楼市已全面进入横盘期。”

    “但是放眼整个湾区,佛山还是一个比较稳步发展的城市。”麦少荘指出,一方面,佛山在广佛同城的有利支撑下,广佛两地已经逐渐实现产业、就业、商贸以及交通方面的融城链接,相比其他湾区城市来说,佛山拥有更强有力的基础,同时,从楼市政策方面来看,佛山在湾区里面还算宽松,是一个较适合居住工作的城市;另一方面,港澳方面对于佛山的文化认同度和城市友好度在湾区内较高,随着港澳人才的引入,还将进一步推动佛山楼市发展。

    麦少看来,2019年的佛山楼市变化主要包括三个方面。

    其一,置业趋向逐渐由外围逐渐回归城央,以2019年下半年尤为明显。

    其二,城市能动价值进一步得到肯定,在佛山地铁2号线、3号线和广州7号线西延顺德段的建设推动下,未来对佛山楼市产生的影响将不亚于广佛线。

    第三,2019年盘源的分布地区和价格上相比往年也有了一定程度的提升。

    此外,麦少荘还分享了2019年令其印象最深刻的几个楼盘,分别为保利天悦、碧桂园凤凰湾、合景新鸿基泷景和阳光城檀悦。

     人才新政效果需要时间考验

    从新市民政策的实施到城市更新的推进、再从商业物业的规范到人才新政的落地……2019年佛山楼市可谓边际动作不断,而这其中以人才新政尤为引发热议。

    20191129日,佛山发布完善人才住房政策补充通知,认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才,享受我市户籍人口购房政策,并明确佛山本科以上,首套房不受户籍、个税、社保限制。

    对此,麦少荘表示,就目前来看新政对佛山楼市的影响还不明显。据其了解,自新政实施以来,外来人口对于我们限购区域的优质物业,如临广片区、中心片区和地铁线覆盖的片区等来访量和订单意愿上明显有所提高,而对非限购区域影响不大。

    而从数据上看,佛山12月共成交新房10459套,成交面积116.13万㎡,环涨约15%。在这份活跃的交投数据背后,麦少荘认为更多的是12月常规促销的结果,人才新政的效果需要更长的时间去考验。

    未来几年市场或持续平稳

    2020年佛山楼市将如何走?麦少荘坦言,横盘将成为未来几年的主题,而2020年也不例外。

    她认为,2020年上半年的量价将保持相对平稳的状态,变数或主要集中在下半年。一方面,目前低价地除了几个大盘项目充足外其余库存已无多,未来高价拿地的项目将集中于2020年下半年面市,随着产品结构的调整和价格的提高,未来客户的接受度如何有待考证;另一方面,随着佛山2号线和3号线的开通临近,未来地铁上盖和周边物业土地的楼盘在市场上也会有较大的影响。

    此外,麦少荘还做出两方面预测。政策方面,她认为2020年预计还会出台相应的政策,吸引广深港澳人才的流入。“局部肯定会有一些东西收紧,如规范行为等,但利好我们城市竞争力生命力的方面还是会偏向稳重的松。”她说。

    规划方面,2020年作为十三五计划的收尾年份,因此2020年会作为又一重要的规划年份,紧跟着出台下一个十四五规划,相信会结合佛山目前的情况出台一些新的城市规划。

    2020年最看好临广板块

    最后,麦少荘还向开发商和购房者给出了2020年的相关建议。对于开发商,麦少荘认为,由于下半年变数较大,2020年上半年会是跑量的好时机,工程节点赶得上的话,开发商应尽量上半年找机会去突破;而对于购房者来说,由于目前市场上二手房放盘量大,房源充足,如果至今允许的情况,对于生活氛围有追求的客户,除了一手房源外也可以多考虑优质的二手房源。

    而至于置业的区域,麦少荘看好四大方向。

    第一为临广片区,该片区广佛能动价值存在,城建速度快,交通便利性较好。

    第二为城央片区,该片区具备的生活条件成熟,抗压性好,价格稳定。

    第三为核心城区的首个外延片区,如绿岛湖就是祖庙的外延首个片区,阶段性可以承接中心配套辐射,同时房价还很友好。

    第四则为交通驱动的区域,即开车40分钟内可以通达的区域,如罗村等,交通较为便利且具有一定的生活氛围。

    【网友问答节选】

    问:就目前来看,2020年的佛山公寓还值得投资吗?哪里的公寓最值得投资?

    麦少荘:公寓一直以来是本人建议慎重去考虑的一种物业,相比公寓来说,住宅会更加保值。如果要一定要买公寓的话,城央地段或者交通比较便利的一些位置的公寓的保值功能会更大。

    在选择物业的时候,我们需要遵循以下几个标准:其一是这个片区是否有产生大量租房需求的人群;其二是判断该物业一二手房以及转手的频率快不快。此外,我建议购房者要擦亮双眼,多点去跑跑区域,不要只是单纯地亲信推销的一些中介。

    目前,我们人口结构一直在做调整,如今的00后已经逐渐步入社会,比起买房,越来越多的00后年轻人会选择几个人在外面租个公寓,所以其实公寓是具有市场的,至于到底值不值得投资,建议客户可以多点对比,多点参考,理性去选择一些东西。

    问:预计明年的二手市场如何?广佛交界房价还会涨吗?

    麦少荘:2020年的二手市场我觉得还是维持稳定的调性,但是是否有阶段性的下降,跟一手房的互动或者跟一手房的影响是比较大的。

    至于广佛线交界的物业是否值得购买,我觉得也是可以的。以千灯湖为例,片区内的中海千灯湖一号优质的二手房源已经去到4万了。但怎样的房源才适合购入一定要懂得如何去挑,具体要看重品牌口碑、物业和小区规划、园林设计等各个方面,这些都会直接影响二手房的价格。

    问:房价越来越贵了,工资一成不变,在人口逐渐减少趋势以及未来房屋空置率增加趋势下,还应该买房吗?还是腾出30年房奴的时间、金钱租房享受生活?

    麦少荘:我觉得还是要看自己的需求,就如一句玩笑话说的,9590后还没有买房,是因为她还没遇到刁钻的丈母娘。

    其实,很大程度上,当8090后遇到结婚婚房需求后,他们就会选择要买一套房子,但是当未来00后成为我们主力消费的时候,可能他的想法就不一样了。很多00后都是在优质的条件下去成长的,一批新生的人群,其实父母的物业也是他们的啦,所以他们对于购房的需求没有太多太迫切的需要,他们的钱会花在更好的生活体验,那个那些自我满足的那些方面,所以我觉得每一代人对这种形态的这种追求都不一样,所以没办法建议,买房好还是出去玩好,就是看个人状况吧,因为个人的想法都是不一样的,非要让我给建议,我觉得大家喜欢就好。

佛山楼市的真实表现如何?新的一年佛山楼市又将何去何从?2020年房还买的过吗?日前,乐居编辑独家专访了佛山经纬研究中心经理麦少,为大家把脉2020年佛山楼市。

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