限购影响了谁？此时该买房么？

乐居佛山 04-17 07:25

【网友提问3】有外地网友在佛山工作，但社保没到一年，想问下半年佛山限购政策是否会松绑？

许学锋：100%的告诉这位网友，今年与明年都不会松绑。

李华宇：两个方法，去非限购区买，或者找一个限购区的对象结婚

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【网友提问2】最近三山新城诞生佛山首宗熔断地块，三山新城的广州客占9成，那本次限购会对该区域楼市有影响吗？

许学锋：平洲等地的人肯定不会考三山，三山有大量的仓库、工地，交通也并非十分方便。三山受到关注的原因是，靠近南站。所以房地产市场的看好才会不断，很多广州芳村当地的人才会外溢到三山，使得三山的房价出现上涨。但三山的前景也是较好的，整个佛山的发展是往三山的，所以今天的发展也应征了我当年的预判。三山港的价值凸显，是由于东新高速的建成，连接番禺与芳村。从风水来谈，桥一建，三山的位置就变成一个聚财之地。

李华宇：看广佛融合力度吧，看广州南站将来在全国的作用有多大。

徐伟钊：三山所处位置是由于它交通的原因，目前它有两条交通主干道汇集在三山，一些千灯湖板块以及广州等地的溢出效应以及深圳、香港的购房者。但三山的发展，还是要依托南站的发展，如果南站发展会提速，对三山的发展也是重大的。目前来看，三山的城市配套还不算完善，但三山新城未来整体的规划，还是一个很大的蓝图，如果你要投资三山，你的眼光还是要放远。

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【网友提问1】为什么南海狮山和罗村不限购，但顺德乐从会限购？

许学锋：从平衡上来说，管理需要体现平衡。狮山、罗村属于南海，顺德属于乐从。南海、顺德都有限购与非限购区。此外，乐从的位置属于西偏南的位置，罗村、狮山处于整西偏北，政府在预测未来的热点区域问题，还是会考虑到这个问题。值得一提的是，狮山的一个副中心，需要引导，所以不需要去限购。

李华宇：乐从所在佛山新城的区域，无论是开发商还是人群消费习惯，如果禅桂限购，佛山新城不限购，会存在一个不平衡的情况。相对而言，狮山、罗村，当时政策公布的时候，还是与乐从佛山新城的区域程度不同，所以政府会考虑房地产发展的程度考虑进去。

徐伟钊：第一次出分区限购时，当时狮山的房价是非常低的，大概也就6000~7000块/㎡左右，但这些区域不限购以后，房价才上涨，这都是溢出效应的结果。当时的高明、三水，房子的量还没起来，政府如果要去化解市中心的住房需求，还得往周边的区域外溢，狮山、罗村就是一个化解政策压力的最好选择。

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主持人：现在是否是一个购房的好时机？房贷是否会有进一步收紧？

徐伟钊：现在政策已经出台了，但现在政策已经出台了，还是应该适当观望。我认为房贷政策还不会那么快出现，但今年银行收紧会是一个信号，下半年是否会有房贷政策出台，有可能，但不会在最近几个月的时间出现。

李华宇：政策出台后，大家对政策的预期已经变为事实了。对于自住客而言，目前市场的涨幅不会特别大，但也不可能看到一个明显的下滑趋势。对于想买房的购房者，还得多留意市场，在五一之前，有机会的话也可以出手。至于房贷政策，任何的变化，对刚需客而言都不算变化。

许学锋：大家都很关心买房的时机问题。第一：在政策出台的时候买房，永远是对的。政府已经看到了苗头与势头才出台政策，任何一个政策运行都是有一个时间段的，所以你会发现，一个时间段以后的房价，都是会有变化的。但目前的购房门槛已经很高了，所以从门槛高的角度来说，它肯定不是最好的时机。但对于刚需、自主的购房者而言，都不存在什么影响，国家都支持这样的动机。

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主持人：广清一体化不断深化，清远有望成为继佛山之后，又一个广佛楼市热点吗？

徐伟钊：广州人对广州身份还是比较浓的，我不做广州人去做清远人，很多人还是不太愿意。清远早几年的供应量是很大的，清远楼市的容积率非常高，导致大量的库存积压，这几年一直在消化原先的库存，虽然政府已经有所调整，整体容积率都开始下降。但未来清远相比从化、增城，它始终还是不会被纳入广州投资客的选择。

李华宇：清远的市中心与广州还是能在1个小时候达到的。清远的大部分开发商还是希望将广州客户纳入到考虑范围，前两个星期，清远也拍出地王，万达也进入市场，所以很多广州客户会对清远的楼市有所改观，加上价格优势，都会吸引广州的客户去买房。

许学锋：很多人会选择清远为第二居所，但很遗憾，清远的产业发展不尽如意。特别是07、08年，清远的经济放缓的速度还是非常大，所以整个城市的获利没有向其他几个城市那样，生龙活虎。另外，清远的人口外流非常严重，导致本身的产业发展动力不足。一个城市没有产业基础的话，就会导致人口外流，相反，清远的人口还会外流，导致本地房地产市场状态不佳。对于投资的话，并没有好与不好，只是最佳与尚佳，所以清远还不能算是最佳的投资地。

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主持人：广州在月底会有土地拍卖，增城会6块地出让，房价涨势明显。广州非限购区增城，接下来有可能会变成限购区吗？为什么？

许学锋：几年内都不会限购，广州市一定要留一个口，给投资客做投资。目前中央的口径，并非要打压投资，而是要合理投资。此外，增城的地方产业发展很迅猛，例如富士康的入住，都需要吸引大量人口入住。此外，增城、从化，都为后发之力，在投资、缓补等方面，政府都还是有所考究的，但话说回来，如果板块太过火热，还是会在金融政策或购房数量上做一个限制。

徐伟钊：对于李教授的观点，我还是有不同的看法。决定一个区域到底限不限购，还是取决于区域的定位与房价，每个城市的调控都是有指标的，我同意许博士的观点，如果增城房价过高，那他就很有可能会限购。所以，是否限购，还是取决于市场的情况，如果开发商一味的加价，超过政府的预期，那政府还是会选择控制你的势头。所以我认为，市场才是决定区域受不受限购的最重要的因素。

李华宇：我补充一下，第一，看整个市场的运作状态，包括成交与房价结构，政府都会去评测。第二，我们看增城是一个整体，但增城的房地产发展一定有一个发展的不同阶段，政府可能会将限购政策的不断转化与调整。

许学锋：根据不同的镇街，做不同的政策对待，这是我认同的。增城和从化是否看市场来限购，我觉得增城不会这样，我们认为增城从历史来看，都是处于一个低水位的状态。增城的房价与番禺的房价在历史看来，他是一个平稳的比例，他不会过度的超出这个比例，他是一个黄金比例。

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主持人：佛山本次限购新政，对增城从化有何影响？

徐伟钊：大家都是紧挨广州，只不过佛山在西、从化在北偏东，增城在广州东。广州交界很多购买力的人，都是广州荔湾、白云的人过来购买。但增强的购房者比较多是东山、天河的购房者购买，所以不同地域的外溢效应是不同的，导致不同的购买力倾向不同的市场。所以，佛山的限购，对于增城从化的影响并不会太大。

李华宇：以广州市中心为原点，100公里的距离，就是广州人会购买房产的范围，这种发散性的需求，还是需要依据城市的生活距离半径来定。佛山的地理位置是紧挨广州的，以桂城为例，一个桂澜路以及他的城市配套，在全国都是数一数二的，所以我们看到桂城宜家家居比广州的还大。但如果这些地方实行限购，广州客可能选择增城、从化的可能会高于三水、高明。

许学锋：佛山新政，会使得增城、从化的市场引发一波热潮。广州限购加强版加上佛山新政，都会将效应挤出到增城与从化去。所以，这一两个月，增城与从化的房产一定会火爆。此外，投资或自住，你都需要考虑便利性、距离问题，此外还需要考虑你资金的总量。切记，不要好高骛远，还得踏实来干。

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主持人：从投资的角度看，买一手房还是二手房？限购区还是非限购区？

徐伟钊：目前的限购区，都是一些城市中心区、人口聚集地，如果在这些区域作为房地产投资的话，风险会更低。如果你需要变现房地产投资，还是得回归接盘，万一你找不到接盘的人，你就得长期持有，未来是否有人接盘都是一个问题。目前，非限购区域会存在一些过热状况，但很可能是由于政策的导向引导，但未来，这些非限购区能够火过久，都是一个问题。每个投资客也需要根据自身的特点去选择投资区域，限购区、非限购区都是自身的缺点。

李华宇：有能力、有资格的人，还是该选择地段优质的房子。举例，2000年，你把一样的资金，投在广州或佛山市中心，你的获利差异会很大，一个城市的中心的形成，它是历史的原因，你没办法去轻易改变。当一些周边区域房价上涨，同样会导致中心区房价的上涨。最近桂城一个盘的均价已经过三万了，但同区的公寓产品仅一半价格，但实际上，市中心的商业租售，还是有一定可能性的。

许学锋：关于投资，我有一个“树木年轮模型”。不同城区对应不同的树木的部分，最中心的位置支撑最重要的基础，在市中心选择一套房子，他会更可靠，但远郊的树皮，如果在房地产形势好的情况下，远郊的情况也会不错。但如果市场情况不好的话，最先影响的必是远郊的市场。

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主持人：网友称如果想在限购区域内买房，还有很多办法，大家认为哪种投资方式比较可行？

徐伟钊：投资的目的是为了改善生活，你需要根据自己的需求状况来定。昨天在网上流传了很多版本，但如果因为投资而改变户籍所在地，假离婚的情况，我认为并没有必要。

李华宇：折腾的投资就失去投资本身的意义。投资需要看投资获利空间，房地产投资就是看未来的预期。相对而言，如果真的要投资，我会选择在限购区内投资，地段的因素可以促使未来的转手，实现价值回馈。所以，我认为投资，有能力的，还是选择中心区域。而网上的流言，那么多折腾的过程，这就不是一个好的投资行为，风险还是会很大，有一种普通的投资眼光，一个常规的投资方式，选择一个合理的投资地段，才是最好的办法。

许学锋：投资应该是快乐、轻松的事情，太过折腾、费神的投资，并非好的投资。如何做好投资呢？就是要听党的话，房子是用来住的，不是用来炒的。上有政策，下有对策，但对策必须是合法的。投资应该从宏观里去发现一个机会，在不知不觉中赚钱，这才是高明的投资。使用小聪明来做投资，赚得了一时赚不了一时。

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主持人：专家们认为佛山限购区域会扩大吗？为什么？下一个置业热点会是哪个板块？

徐伟钊：是否会扩大，还是得看市场的反应。本次为何会加大调控力度，只要是因为上一次的政策已经无法支撑，所以政府加大政策，来保持整个市场的稳定。若本次加码依旧无法控制住土地市场、一手房市场，那政府有可能会在更短的时间内出更严厉的政策。但具体哪些区域会限购，还是得看不同区域的发展情况来定，限购区购买力会往外溢，但到底溢到哪个区域，还是得看市场的情况。未来限购的加强，还有可能会是金融方面。但说到置业的热点，我认为还是需要结合交通节点、或更接近广州区域或佛山限购区域的地方。

李华宇：需要看市场的走势，你是投资还是自主，这个差别还是较大。投资的话，还是要创造条件，在限购区买，为何？有俗语叫：买旺不买便，但价格越高的地方，风险反而越小，无论出租或需求量，都还是比较大的。如果没有资金条件，可以跟着轨道交通去买，轨道交通发展的方向，就是未来城市发展的方向。非限购区与限购区还是存在一个很大差距的性价比。

许学锋：我也认同市场的实际情况来定。我个人认为，在现有的区域情况下，是不会出现增加限购区的情况。为何？有三点，第一，抽缩中心城区的人口，引向非中心区；第二，不同区不同镇街的发展是不平衡的，有个词叫“缓补”，现发展的镇街要缓补后发展的镇街；第三，给投资客留一个口。所以，我认为目前佛山的非限购区在未来几年内，都不会变成限购区。热点区域的话，我认为有三个区，第一：三水，西南街道，客观上，这些地方本身就是佛山的中心城区，它与桂城、禅城来说是比不上，但与本地而言，那里就是中心城区。第二：高明，中心城区。第三：顺德伦教，假设在大良、北滘想多买一套房，直接去伦教就行，所以我认为这三个板块会比较热。

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主持人：本次限购并没有扩大限购范围，专家们认为这次新政会不会引导购房者前往非限购区走？

徐伟钊：我认为非限购区能够吸引购房者的原因，是佛山公布了地铁未来规划后，就已经导致购房群体开始往非限购区外溢。不要将广州客一棒打死，现在很多外地客不一定是广州人，外地人进入佛山买房，很大程度是受到交通利好吸引。最初我们看到是广佛交界区域活跃，但现在我们能看到，顺德、南庄、高明、三水都火起来了，都是因为地铁交通的蔓延，使得所谓的地缘关系的改变，导致购买力往非限购区外溢。本次新政只是加快了购房者向非限购区的外溢，但并不是引起外溢的根本原因。

李华宇：我很认同徐总所说的内容，房地产就是处于一个大环境下，靠着不同的建设与发展来推进。举个例子，狮山、西樵，这两个板块都是很热的，除了这两个地方有通达性以外，它们都有很强的新型产业出现。西樵去年新增的土地供应量很大，它的产业是旅游。所以我认为，由于城市发展与交通建设等多重利好，都会导致一个区域房价的上涨。

许学锋：佛山房价上涨的原因，成交量提升还有一个原因：佛山买房可以入户，使得很多需要佛山户口的人，都会选择来佛山买房。我们很早便提过广佛同城，只不过在具体的经济政策与城市管理政策的不同。广州限购新政的外溢效果明显，使得佛山交界成交上涨，但目前佛山重新限购增强，同样会产生外溢效应，使得非限购区房价还会上涨。

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主持人：目前新政没有影响二手房市场，专家们怎么看佛山二手房市场？

徐伟钊：政府基于整个佛山的发展角度出发，佛山这几年从原先的工业城市转型成为第三产业城市的过程中，佛山需要注入中高端群体进入城市。佛山还是需要吸纳外来人才流入，很多市场情况都体现在一手房上，但此刻二手房市场放盘的人却不多，政府即使不限制二手房市场，市场热度也不会很高。

李华宇：佛山存量房并不算大，主要集中在中心区域，一些镇街的二手房库存比较少。此外，这次限购加码，主要是把短期投资需求挡在门外，这是对佛山限制房价快速增长有力的。同一个区，一手房大家都是看齐的，但二手房由于楼龄等原因，导致二手房价差比较大。一方面，存量房成交的同时，也能向市场提供刚需房源，让一个区域出现不同档次的房源选择。相比本地客而言，外地客更多关注的还是一手房。短期内，二手房无法满足短期投资的需求，可以让真正有需求的买家，提供一些真正能够满足需求的房源。

许学锋：从房地产来看，政府应该把一手、二手一视同仁，但目前政府的做法，一定是有所考虑的。我认为，佛山昨天出的限购新政，是不完全的限购政策。大家都知道，前几日，成都、厦门，都将二手房列入限购政策。为何会这样呢？地方政府是有所考虑的，房地产客观上是存在投资、投机的行为，一手房堵住了，还是要留一个口给投资客。所以，佛山调控的政策是留了三个口，第一个口，有外围区域可以挑选；第二个口，商业地产是不限购的；第三个口，二手房市场不限购，都是想让投资需求有地方所寻。二手房的房价变化，对政府、对市场数据都不大，但实际上，二手房的价格上涨下跌与一手房都是联动的，所以我认为二手房迟早会限购的。

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许学锋：按政府习惯，政策出台都会有一个酝酿时间，市场都会有所反应。所以，广州新政出台，佛山各大楼盘立马有所动作，所有很多购房者也选择在此刻买房。此外，一些代理与开发商，会告诉意向客户，促成成交。但任何买卖行为都是有风险的，对于这种抢购的情况，未来到底如何，还是不能一味看好，目前也只能敲个警钟。

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主持人：佛山限购力度如何，专家如何看待？

徐伟钊：政策看上去力度不大，第一：没有扩大限购区，第二：在原有政策上增加社保或纳税证明。从佛山上一次重启限购（2016年10月7日）到昨日限购升级，短短半年不到时间内，出台第二轮的调控。即便它不严，但也能看到政府调控房价的决心很明确。

李华宇：原来的禅城区、南海东部、顺德北部，在政策上继续执行原先限购政策，其他非限购区依旧没变。我个人觉得，政府想要让楼市整体维持平稳，让过热的地方适当调整，在楼市库存大的区域，鼓励去库存。佛山与其他城市不同，佛山是一个多元化城市，根据不同的区域发展，政府也想要分化执行政策。本次调控与广州政策加码有密切关系，会导致广州客来到佛山进行一个短期投资。所以，此次你能发现，政府控制了短期投资需求。

许学锋：用两个词理解，第一：坚决，地方政府坚决执行中央要求，要因城施策，努力维持房地产市场的健康发展。两会过后，各大城市陆续出台限购新政，佛山也同步跟进政策。第二：务实，佛山是一个多元化城市，实施的政策还是要按城市的需求来执行，不会太过激进，也不会太过简单。加码政策，预留了今后，在需要的情况下，会进一步加码。保留了进一步加强调控的政策储备。

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主持人：大家好欢迎大家来到佛山新浪乐居

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视频将于15：00正式开始，敬请期待~

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本期视频直播有幸邀请到：

长信集团副总裁 徐伟钊

领先丰地产执行董事 李华宇

华南城市研究会副会长 许学锋

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