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  • 乐居财经北京报道 11-22 18:23

    主持人:现在只是暂时断崖期,冬天到了,春天会来的。期待明年的时候,等待各位好消息,谢谢大家。


  • 乐居财经北京报道 11-22 16:48

    正在进行的是圆桌对话:《资本寒冬,空间创新何为?》

    主持:刘晓兰(溢臻投资管理有限公司 董事长)

    嘉宾:陈思烺(ATLAS寰图 董事长及创始人)

    刘  洋(U+国际青年社区创始人)

    王  锴(WE+酷窝 CSO)

    王戈宏(新派公寓 创始人)

    王  刚(中育联创始人、1088广场管理公司董事)

    刘晓兰:白羽的演讲让我刮目相看,一次比一次超越,代表联合办公有更多的思考和展望,无论怎样我想用一个词就是罗意,刚才他的分享说到一个词,就是包租不代表未来。

    接下来上来的五位嘉宾,上来做一个游戏,我这里有椅子,面对你们左边是对罗意提出的二房东,包租不代表未来,无论是公寓还是联合办公,如果你们比较悲观的可以在这边,看衰的可以在这边;如果比较乐观的请抢这边的凳子,你们的椅子是以凳子为准。

    有请嘉宾:陈思烺、刘洋、王锴、王戈宏、王刚。

    我以轻松的方式抛出罗意说的话,二房东的模式并不代表未来。非常有意思的是,前几年的会上,还有昨天的会上,还有很多人坦然接受我就是一个二房东,没有什么不可以。但是到今天为止,无论是上半场几位嘉宾发言,还是他们每一个人都说在转型,轻资产这件事。从某种角度来说,是不是对二房东这件事情有了新的五味杂陈,你们既然选了这样的位置。你们两位代表什么?

    刘洋:我是乐观。

    刘晓兰:一位乐观,两位中立,两位不看好。

    每个人都有自己的想法,先从刘洋开始。

    王锴:为什么二房东这件事在前十年是OK的,当时根据经济趋势,干啥都可以赚。而且根据当时的市场属性,当时工业厂房价值被完全低估,当时工业厂房业主角度没有意识到增长,很多聪明人把这件事摁住了,现在我们没有钱买楼,只能先做二房东,把业务能力建起来,现在我们业务能力也够了,不能用二房东做业务,二是轻重资产结合。甲级楼,中型客户、企业客户,政府办公楼,一切事情自己解决,把楼盖起来,今天很多存量项目需要根本从运营角度,改造产品升级能力,这里有一点像酒店,基本上没有哪一家开发商一上就自己干酒店,哪怕干三年把人赶走,自己再弄也可以,随着存量物业增长和变成一个主流产品供应方式,我们这些人有机会变成一个酒店管理投资的身份,从改造、资产评估,包括帮你找一些退出机制,我们全维度运营。唯独问题钱不够多,所以比较讨厌,有钱挣钱,没钱用能力挣钱。

    刘晓兰:乐观方对于王锴的观点有什么不同。

    刘洋:大家看的眼光一样,不同角度有不同的思考。

    刘晓兰:刚刚他提到有一点否定二房东这件事,朝两个方向,一个重资产,一个轻资产。重资产我确认一下,重资产是确定进入重资产投资,再加上后期轻资产输出管理。

    王锴:我们帮重资产人服务。

    刘晓兰:你还是轻资产,对二房东慢慢看衰。

    王锴:目前不可能没有二房东,中国资产结构决定很多资产方懒得做其他事情,一定是甩手掌柜,因为已经赚得盆满钵满,轻资产的人不做二房东,拿不到差价,怎么让轻资产做得更好?二房东需要升维,需要一次兑现。我还是二房东,但是我在兑现中,碾压现有二房东的另一种模型。

    刘晓兰:刘洋先不展开,一块一块来。我的理解是,王戈宏是非常坚定走轻资产,你自始至终没有做过二房东,现在你是完全进入轻资产,你的观点跟刘洋相左,我想听一下你愁眉苦脸的思考什么。

    王戈宏:我觉得你从沃顿回来后,别的没学,就是做游戏,所以也不知道课上得怎么样。我们有两个人喜欢做舆论上的创新,一个是刘洋,一个是罗意。他们总是制造一些让大众眼球关注的东西,比较讨厌。

    第一,罗意说的东西根本就不成立,每一个企业选的模式由不得你自己,如果你不做二房东,怎么做生意,所以只有做二房东。你说做品牌输出,凭什么人家相信你的品牌。你要做重,钱在哪里?所以选择什么,由不得你。二房东是中国的一个时机产品,二房东红利被连锁酒店吃完了,二房东的前提是大房东都是傻瓜,在很多都是大房东。

    刘晓兰:罗总他说你是最大的傻瓜,你同意吗?

    王戈宏:他的楼投几亿装修,亏得叮当响,为什么让四季做,因为四季带来大量客户群、平效价值,以及品牌为资产带来的价值,轻和重是悖论。因为我的股东是华住,把二房东模式扫完了,我们吃冷饭,如果不做二房东,生存的可能性都没有,二房东是时机是一切,现在要转型,刘洋的话我认可,因为他没钱。

    刘晓兰:刘洋后面有小米雷军。

    王戈宏:我们这些做长租公寓包括联合办公,我在下面一边承认一边不承认,因为白羽到现在还有激情,太有激情了,不能有激情。我个人觉得这个话题不成立,企业找一个能做下去的模式就可以了。我们该做什么,开始要想明白。我有钱就做重,没有钱我努力“骗”“忽悠”别人的钱做轻的,罗意忽悠所有人做轻的。因为在全世界做轻是最难做的,谁说四季酒牌子好做?不好做。没有多少钱没有多少能力忽悠的人才做二房东,现在给二房东可能性越来越小,尤其Wework的事件,把所有二房东打到地狱了。我们在编顾客,青客上市,可能还没有编好,青客因为公寓,这只是刚性需求,办公不是刚性需求,在每一个投资人看来。所以未来你看你的爹是谁,如果爹是投资人,比如说wework,他对你的看法完全变了。我一直特别认可wework,它创造了空间、经济、产业化的极其重要的标杆,如果没有它所有共享经济都是扯淡,所以我们应该感谢它,它自己买私人飞机,自己买楼租给wework,所以不要说是错的,所以不要枉议包租。我从第一天起就没有做二房东,我老说方勇开始猛写我,现在不写了,最近主题发言都不让我发言了,做媒体的特别现实,不聊了,所以我们还是坚定看好。

    刘洋:我特别庆幸戈宏终于想明白了,这么多年,每一次观点都一样,这一次戈宏真的特别想得清楚,该是什么就是什么,不要自己去圆,擅长什么就是什么,不擅长也别想在故事里加,加上也是白扯。慢慢就可以看出来。

    陈思烺:为什么我说二房东模式我是持中间态度,因为我不是做长租公寓的,我们做写字楼全链条服务的,我待会可以延展一下,什么叫全链条服务,核心是,有一个事实,大家没有办法避开,就是中国的写字楼是供应远大于需求。因为今天我们在广州,广州珠江新城我们用了十年时间,把它消化成为出租率到80%,金融城、写字楼编辑、规划上面,差不多珠江新城的4倍。深圳前海,大家不要看数据,直观感觉,我可以坦白告诉大家,空置率50%以上的,更加不要说其他的二三线城市了,其实核心的原因是什么?核心原因就是在写字楼上面的时候,大家玩的都是联合游戏,特别是甲级写字楼,因为大家都在抢世界五百强公司,抢大的国企、外企,都说了五百强,五百家公司抢来抢去,我把你的客户抢走了,你没了我有了。往上走没有多少可能了,所以供大于求的时候,求,我们的客户在哪里?我们往上走不了,只能下沉市场开发,开发逻辑是什么?写字楼的模式,几十年没有变化过,大家都是招商、物管。几十年没有办法过,但是我们有没有审视过我们自己的产品,是不是有这么大的空间可以做产品和客户的延伸,所以在寰图我们除了做传统毛坯交互的租赁,我们还有联合办公等等,逻辑很简单,罗总讲的酒店逻辑非常好,大家可以想象一下,酒店你以为是卖房间吗?不是,卖的是一个场景,我有双床房、大床房、小套房、大套房、总统套房。以前写字楼只卖总统套房。

    我们做服务办公室,是不是小套房?其实联合办公是不是我们所说的一些双床房呢?并不是说简单的一样东西,把一个空间租回来,投几百块一千块装修标准,做一个二房东,这样就可行呢?你有没有想过,你的场景究竟服务谁,需求创造来自于哪里?

    刘晓兰:我听完几个信息确认一下,你刚刚提到关键的讨论节点,所有东西归结为市场参加是供大于求。供需不平衡了,所有人都在做一种产品,就是一个装修包租,并没有想客户想要什么,客户下沉在哪一个层级,量就这么大,无论什么轻重、二房东都可以,但是全部要回归转向消费者。

    陈思烺:是的。

    刘晓兰:还有王刚是中立的。

    王刚:我为什么坐中间,1088广场之前是包租没有成果,第三轮业主自己搞,但是定位没有定好,没有成功,第四轮还是业手里自己做,定位清楚了,消费客群清楚了,做成功了。所以我们选择什么样的模式,决定于怎样的时间,还有怎样的调整,取决于这些,非常重要的是,二房东也好,还是轻资产运营也好,最重要的是运营能力。

    刘晓兰:其实因为你的产品,1088有机会大家可以看一下,比较特殊,既不是办公也不是公寓,是一个商业空间,有包租的、二房东的、轻资产的,最终还是客户、定位,产品跟客户是不是相符合的,它是长出来的,通过经营后,慢慢长出来的,所以你站在中立。无论是传统办公,传统的租赁还是重资产轻资产、二房东,都可以存在,不在乎做哪一块,因为经常在做的做哪一样都可以,都可以并存,没有一个商业模式不可以在当下时间段不存在,或者不能生存下去的,我可以这么理解吗?王戈宏好像有不太同意的表情。

    王戈宏:我今天本来是想听的,今天开的是城市更新大会,二房东行业正在被更新,我们也在被更新。我们现在面临着被更新,对于我们整个行业,我该怎么走?我们必须迷茫。我谈一个体会,我的体会是,这两个是长租公寓的大伽,这个行业有一个极残酷的现实,这个行业就像一个哑铃一样,哑铃左边是资产,资产就在政府和开发商手里,哑铃右边是资本最重的地方,最关键的部分,右边是资本,资本在谁手里?政府和金融机构手里,中国的钱都是反的,小钱、短钱、贵钱。开发商拥有大量资产,政府拥有很多资产,不知道怎么办,寻求城市更新,中间哑铃最细的杠是运营商,全中国所有聪明人,都集中在很细的杠上,竞争极其激烈。

    陈思烺:我补充一下资管事情,我们本身股东里有四家开发商,所以我很明白中间的逻辑。比如说我们自己的办公行业,我们能创造的价值是什么?刚才所说的一系列产品配比,这些不重要,我们不说,因为我们今天有很多不同行业。我们的价值创造肯定是资产端,资产端我举一个例子,我们帮其中一家股东做的事情,原本一个旧的物业,投资进去,重新按照我们自己的标准改造,在市中心里面,当然我们在后续的时间,为什么要投那么多钱进行改造?当时我们如何跟他们说,因为商业资产投很大的钱进去,其实资金是容易被沉淀的。因为我自己本身在创业之前,我在投行工作,对于金融产品比较熟悉。通过我们不同的场景运营,我们可以把租金回报率提升,提高50%,60%%,70%。我们改造完之后,立刻帮开发商40多亿,底层逻辑我们把资产回报率提升,所以资产改造花多少钱?这是一个大几千万数,开发商看的更多的东西是什么?肯定是现金流,为什么人家给你做轻资产模式?给你做二包租模式?为什么给你一个管理的合同?因为给了你这个管理的合同,它的价值的体现,不但只是体现资产本身,体现企业和资产本身的融资。

    王戈宏:我们谁跑成万豪、香格里拉、四季资本就跟着你走,但是这条路非常艰难。所以谈什么模式都是次要的,你活到你成为万豪的那一天是相当不容易的。

    刘晓兰:如果你们有不同的观点,你们就可以说。你有一个小小的观点,在这一轮里面,二房东过度竞争和资本追逐下,这种泡沫 我们不得不面对,就是存在的,所以很多人选择,这几年建立的一定品牌,建立的团队,继续维持往前走,都在选择轻资产。在管理输出,但是管理输出,凭什么别人要相信你,你有这个能力吗?能为资产创造价值吗?在这个寒冬里面,选择这条路,是一个过度时期的权宜之计,是等待这个市场有一些暖冬过去,有一些暖和后,也许有行业洗牌,也许走出不一样资本理性时代的权宜之计吗?

    刘洋:我认为王戈宏和罗意,我们是最早一批做公寓的。找我发言不具备特别代表性,我不知道有我们做房地产的做公寓板块的人,他们才叫惨,我们还不算惨。我每次找到地产系的兄弟们,都快抱头痛哭,也不知道老板怎么决策,猛跑了三年,怪我们,怪当年公寓行业谁拿融资,跟我们有什么关系。碧桂园拿100亿跟我什么关系。

    回归本质,中国发展到现在,城市发展是必然的,城市更新也是为了配套城市发展,城市人口最起码到4亿,到2024年,4亿漂泊人口,居住是刚需,不仅仅是单身和情侣,家庭也是特别大的市场。因为真买不起房,我前段时间跟雷总见过一面,小米上市之后有非常多的员工拿了上千万以上的股票可以套现,在北京买不起房,也决定不在北京买房。我当时认为整个北五环马上房价会因为小米上市火一下,实际上不是的。我认为城市人口逐渐多了之后,共享办公一定在公寓之后,在下一个浪潮起来,我们目前问几个问题,我抛出三大问题:第一,是不是所有的资本投入我们目前所谓空间运营商,这个跑道投错了?所有的投资的人,这个跑道是不是错了?这件事情你们怎么论证的?我认为这件事情特别值得投资人想?因为我在帮投资人想这个问题。

    第二,选手是不是投错了,这个跑道里你选的选手,是不是选别人就会对?

    第三,现在目前谁未来能跑出来?未来三年、五年、十年,谁能跑出来?是不是等大家都死了,就剩一个也算活下来。最终一定有这三个结果,我特别想知道其他人论证这件事情。

    卢阳:先说结论,我觉得是投错了。其实前面每一个人分享的时候我有特别不一样的观点。昨天我在反思,每听他的都有一些新意和收获,我昨天自己回去后,立马布置战略部同事开设战略议题,我为什么说错了?跟戈宏说的,那么难为什么非一定在这个赛道里去拼呢?其实你刚刚髁杆事实是这样的,一方面资产不在手上,另一方面资金也不占优势,最聪明的人为什么一定非要干这个事?陈总只回答了,假如说我选了这个赛道我应该怎么办?因为刘洋问的问题,我如果没有选这个赛道的时候,我为什么要选这个赛道?目前你的资金成本高起,另一方面资产价值核心来自哪里?来自资产本身的收益。从写字楼角度来说,广州我们出租率还是蛮高的,目前90%的出租率,我上个礼拜我去北京,特别惊讶,北京共体收获,租金价格居然只需要5块钱,降得特别厉害,广州也在降。深圳空置率特别高,前海60%空置率,实体经济很难熬。我的第一个话题,如果我能选择,我就不选这个赛道了。第二个话题,选手有没有选对,在座都是非常好的选手,都值得我们关注。

    刘洋:未来谁能跑出来?什么样的模型可以跑出来?

    卢阳:我觉得都可以跑出来。

    刘洋:如果您觉得都可以跑出来,每个人先投一亿。

    王戈宏:首先这个问题是错的。我们现在有一个误区,我们把正确与否都推给了资本,这是错的。因为世界上有几件事是没有后悔药的,其中一个就是投资,我投什么错了,你干嘛要投。如果投共享单车,全是著名投资人,全是中国顶尖企业,他都傻吗?不傻。其实投资说白了,因为世界上99%都是跟投者,只有1%是天使投资人,很多人跟风,投资人对投资的基本要求,就是让你赶快做规模,赶快上市,这是赚钱的商业模式,我们现在没有赚钱,没有上市,资本推动我们做规模,我们把规模不经济,不应该扔给资本,资本就是那个模式。我们需要他们的时候,他们投了,我觉得他们很傻,因为他们没有看该不该投,他们觉得刘洋很牛,很能忽悠,带领一个风潮,就投。投完之后,他认为要收手了,这是两个不同的分工。现在我们整体的产业,由于我们现在自己操作的问题,媒体也有原因,媒体故弄玄虚,投资人因为他们给了我们钱,所以我们猛跑,所以我们才跑死了,其实不能怪投资人,怪我们自己。

    这个哑铃的两端和中间一条,我们在中间的,这批人如何走到最后,这是我们选择的一条最难走的道路,这是活该。因为我第一没有物业,第二没有钱,只能在中间。我在CBD买了一栋楼,我忽悠钱进来,但是没有继续再忽悠,因为太贵了。

    刘洋:在这个行业,中国十年前出租房市场什么样?我们再看现在,社会意义很重要,这是第一。所以我们目前做公寓的,应该进入社会组织,进入社会企业。

    王戈宏:非盈利组织。

    刘洋:这种企业如果不把我们列入社会型企业,这是不公道的。

    第二,我非常肯定的跟每一个投资人深刻聊过刚才的三个问题,我只有一个投资人后悔,肯定不是雷军。因为他一直在做跟投的事情,所以没有更多的思考这件事情,他认为谁投了我应该跟,现在目前他是第一个站出来说,我有一点后悔的。我认为很多事情,特投的时候,我有一个投资人,特别不同,DSP,他在投我们的时候,他说我预计未来十年后收益你们的投资。我当时想,为什么要十年?三五年都可以了,我们这个行业这么红火。他告诉我,就十年后再说。这个钱放在我这儿,把所有的决策权都交给我,我当时一脸懵逼,但是很开心,有一个投资人像给亲儿子钱一样那么相信,完全不思考回报的问题,他告诉我,别死,只要坚持住。那时候四年前的事情,就有这么一句话,那时候2015、2016年的时候,特别奇怪。我目前想觉得很奇怪。从大方向来看,你们说全中国还有哪一个行业比公寓领域来说,国家出台的好的政策还多?我盘点了一下,从一年12个月来看,给这个行业的红利和给这个行业和推动相关行业,包括金融,我觉得是最多的,其他行业更没有。这也是我们要判断未来的一个趋势。

    陈思烺:大家可能受到今年经济的影响,所以大家说的东西,可能带有一些悲观的情绪。说实话一样东西,在优化资产的角度。我自己在国外读书,也在香港长大,为什么我回来国内创业呢?因为我看到写字楼这个东西的确模式很多年没有变化,为什么我不留香港创业?很简单的东西,香港的写字楼出租率98%,租金非常高,这个前提下为什么要改变?你说我改变可以提升什么,你提升什么?从98%入住率变成98.5%,这是你能创造的价值。好的市场不需要你改变。如果你回到国内,我从50%的空置率,帮你解决25%,特别是轻资产模式,这叫优化。

    刘洋:这是一种价值,这种价值是新二房东里面一定要体现出来的,否则做不下去,所以我们在迭代整个二房东这个词。

    王锴:我想给戈宏总打打气,我是从2017年初开始,觉得二房东这件事,起码我们这种板块来说做不下去,我一直试图做各种各样的轻资产,跟各种各样的谈,他们有问题,我们去解决。第一个问题交易模式,因为我们跟业主之间没有成熟交易模式的,但是像您刚才说的,国企、开发商,他们不会天天动脑子想这些新的方法,原来怎么来,现在怎么来,让我费脑子想,想了还要跟领导解释,写邮件,不会干的。以前的办公楼,找一个代理公司做招商,给你两三个月,这个很简单,所以谁都可以做。设计公司也是,正常给你一百、两百、三百、四百,是分块做的。我们现在是全程解决方案,定位、设计、测算、研究,做招商、运营管理、软硬件输出、系统化安排,我做一套事,你怎么给我钱,很麻烦,他不愿意动脑子。说大摊子很好,但是怎么收钱?我曾经跟业主说,我不收你钱,连佣金我都不要,我先贴,一栋楼7千平米,差一点被我搞定,结果北京总公司不批,这很绝望。因为他们真的不愿意添这个麻烦。

    刘洋:所以二房东肯定会存在。

    王锴:大家不动脑子,弄一点案例,比如说我做分成,因为很多自有的资管公司,上市资管,10%、15%,自己的钱左右掏。但是给外面不行。为什么找很多基金帮着一块干,基金钱对他来说很重要,我给国企做很多咨询,增值、改造方案都弄完了,但是不弄,因为对他来说无所谓。基金要赚钱,如果我把这些事情办成了,我分一些流水,分一些商业模式,他愿意商量,愿意给解决方案,如果我们干成了,这些国企同事、开发同事,就知道是怎么干的,这事就成了。因为我们原来循环没有收费模式和解决方案。

    刘晓兰:我给你泼一点冰水,你所有东西都是非常好的理想化的,我曾经就是其中一员。最后我受伤了,我没有泄气,五位嘉宾非常抱歉,我知道你们意犹未尽,我得赶飞机了,但是今天真的很难得,你们坐一块。

    复星(音):我不需要答案,如果我要答案,我有永远说罗意是最好的。跟站的位置有关系,但是讨论非常好,我不需要答案,时间就是答案。

    王戈宏:我虽然不是投资人,投资人没有选错赛道,选对人,都是靠运气,一是靠趋势,二是靠运气。世界是你的,世界是我的,世界是活得长的。哪一个企业活得最长,就投对了,没有一个人可以事先预料活多久,所以我们努力锻炼身体,自己活得长一点。轻资产重要的是,资产管理,资产管理要做出闭环才行。有几个做出了闭环?资产管理投了管退,做完,做完才是真正的资产管理。二是品牌轻资产,一群消费者喜欢,这个相当重要。我特别欣赏罗意和刘洋,刘洋老说他做的是蛋糕上的奶油,他是通过社群管理做资产管理,我们是做蛋糕的,罗意做什么我不知道,可能做托盘的。我们做产品极其细致、认真,我们成都开的项目,我们细到床垫都是羊绒可换的,每个人过来都是新的,价格极便宜,没有人关注这个东西,我让每一个住户到我这儿来,都是新床垫,新床,这是很重要的细节,你们两个都没有关注过。蛋糕奶油,我做不了,他们社区管理品牌。我是产品变态深究的特色,罗意把这个托盘做了,大事做得非常好。谁可以成为特色,谁有未来,谁能活得久。现在讨论的东西很好,必须把每一个人特色打出来,而且他们开发商选我们,你有什么特色,现在谁可以成为特色谁可以活得长。

    主持人:本来要结束了,但是场太热了,必须延长一下。在座五位我突然明白了,前两天地产中心年会,这帮人不知道卖房子容易吗?为什么大家要进来?在座没有傻子,都是极聪明的,极有阅历的人,傻吗?

    刘洋:卢阳当时让我非常兴奋,从资本一下转出来做创业,激励过很多人。

    主持人:今天说的话题,并不是说对这个赛道绝望了,我最近跟海德聊过这件事情,本身靠租金逻辑是错误的,但是有一个很重要的事情,租金虽然不赚钱,但是资产增值了,二房东逻辑,可能想大家讨论这个话题,但是二房东是什么?二房东能活下来也是本事。现在没有傻的大房东,大房东愿意让二房东包租赚钱,因为你能给他带来钱,因为你做了他做不了的事情。戈宏其实跟罗意干一样的事情,罗意说的大风口真的存在,就是长租公寓爆雷,高租低息,就靠圈资产包,就靠挣这个钱,那个钱绝对死路一条。包括罗意那一点,各自有各自存在的点,所以有人会来找你,这个东西不存在二房东、轻资产,各有各的点,我今天收获特别大。

    从2015年开始,一直没讲这个事情,今天讲清楚了。有人说有买票参加我们会议的,还有招商办政府,有政府、开发商,还有资本,他们团队整体都在学习,这两端的人需要这个哑铃的,所以我们不需要悲观,既然活到现在,在座几位都是我们获奖的选手,都是活下来的头部,我们还担心什么?该死的都死得差不多了,就是那个断崖期。

    最后一轮,回到我们这个点,就是今天的主题,资本寒冬,现在是双重寒冬,是始于创新还是死于创新,我们从刘洋开始,可以给大家一点阳光。

    刘洋:我认为刚刚开始,我前段时间讲过我的观点,我当时做公寓是我36岁。当时做了后半生人生的选择,就辞去高管出来,做后半生认为有意义的事。刚才我说社会组织,大家都觉得社会性企业比较可笑,实际上我们确实做这件事情是有意义的。我之前很排斥二房东的说法,我说我是做社群的,不是做二房东的。现在来看,让我维持下去的最好的方式是租金差,租金差本身就是可以滋养我们,让我们从中获取成熟、成长的过程。

    二是我们确实是有能帮别人增效的功能,因为确实很用心把这件事情做好,当然就比别人有更好一点的收益,只不过你的成本管控上,和未来发展方向上,别东蹿西蹿,只要耐下心来,慢慢做,30年这是特别好的事,如果你看成3年,就没有什么意思,就是投资人考虑这件事情,肯定在3年、5年中,一定有比这个还好的项目和跑道,但是要看长,可能没准那时候是一个更好的跑道,但是这个跑道目前像飞机一样,目前是趴在跑道上,看不到,将来这个跑道能跑出来大飞机,比马路上跑出来的民用飞机可能不一样。这是我对这个事情的观点,我对未来还是非常看好,我没有说30年会变成什么样,但是这10年我看到极强的变化后,让我有了后面20年的看好,我很期待。

    主持人:我跟刘洋之前有小误会,我之前说刘洋拿这么贵房子,本资本烧糊了脑袋。一个人愿意用后半生30年做这个事业,这是值得尊敬的。你投的是干3年的人,还是干30年的人,这是很重要的,这是我个人很感动的。

    刘洋:我早原谅你了。

    主持人:从误解到理解到认同,这需要一个过程。我最近干了一点事情,把1088广场写进了书,最后我里面写了三个案例,王刚是外行,在座四位都是行家,他是炒房炒错的小股东,为了自救干的事情,就干成了。任何人说这个事情好,我一定要去验证,我看完我是信服的。1088广场,这是我看到接地气的。

    王刚:1088广场这个项目我们做下来,今年这个主题叫空间创新,前段时间有一篇文章很有名,陆家嘴逃离CBD。我们最近签了几个合同,新东方续签,今年跟明年比涨30%的租金,还有跟主题相关的业态进来,租金都不低。概括起来几个关键词,一个是产业生态布局思维招商,二是S2B2C的运营平台思维力,先说第一个关键词,产业生态布局思维招商,商业综合体非常多,非常难做,大的品牌,连锁的购物中心,做的相当不错,但是特别是像这种二三万方小型商业综合体特别难,难的原因是什么?一个是定位,还有一个是客群研究,如果说一个商业综合体来说,当它定位成主力消费客群是周边社区,从1088广场几年实践来看,比较好、比较理想的主力业态组合,儿童教育、美丽健康,还有餐饮美食,这三大业态,不是我们随便并出来的,是套着有产业逻辑的两个消费生态,大的消费生态,儿童教育这个业态来说,消费频次高,可以带动成人和家庭消费的特点,我们搭配了美丽健康健康,就形成以儿童教育,孩子过来学习,妈妈过来美容,家庭过来聚餐,在儿童教育里面,教育培训主力量业态里面,又套进一个小的消费生态,教育培训,我们可以从低频段早教到中间的儿童素质教育,再到高一点年龄的K12客服,再到初中、高中出国培训,国际教育,这一路下来,实际上是一个递进式消费生态,今年新东方做的K12教育,为什么愿意涨租还愿意续签?因为我们早教和儿童素质类教育,就是孩子长大后,他天然的消费客群,所以市场获客的支出少了非常多,获客经营成本里面,可以加到租金成本里面,我们做教育主题商业管理的时候,要把教育业态成本营收比研究非常透,租金可承受一般15%,获客占非常高,25%,人员占35%,还有部分管理成本,7%-8%,这些成本里面,商业综合体能做的想尽一切办法把获客成本减下来,减到10%,有可能在租金承受的成本里面,增加5%。这是教育的内在逻辑。如何实现这个内在逻辑,通过S2B2C的平台化运营思维去操作,S2B2C互联网行业非常热,这个运营思维同样适用空间运营,S是什么?就是商业综合题,B是我们入驻品牌和想吸引入驻B端品牌商家,C是消费者,商业综合体是平台化思维运作,赋能品牌商家,服务消费者,这里面又有两个,一个是平台化的赋能品牌商家,我们的项目通过打造多个从获客角度,打造多个平台,从商圈获客来源打造商圈小镇,我们一般习惯于把一个商业综合体固化起来,有物理边界,我们应该以开放融合的心态去做,看成是一个平台,这样我们做了一个商圈小镇,不仅仅为我们里面入驻商户服务,同时开放给陆家嘴跟儿童教育,儿童有关的品牌,这样我们很容易通过各种各样的活动,做成这个区域的亲子中心化mall,这几年下来已经达成这样的运营目标。

    还有一个获客端口,社区端口,我们建了社区陆家嘴的睦邻客厅,这是平台,我们里面有一个专门的空间,做睦邻客厅,不是物理概念,是平台概念,业主对我们要求非常高,我们里面所有的空间都规划出租,跟陆家嘴、街道层面各个端口都连接,还有社区运营。

    主持人:商业创新特别难,这两天大家在申讨贝壳,刚才王刚说了很多,讲的是客户逻辑,谁让你客户丢了呢?从链家到贝壳,从甲方到乙方。戈宏,你心情好一点了吗?是疲倦还是?

    王戈宏:我不做广告了,我就切题。我想说两点:第一,现在能活下去的共享办公,包括公寓都是有杀手锏的,所以现在都在谈空间创新,什么叫空间创新?我们必须认清创新真正的核心是什么?我发言的时候说,因为一起创新做二房东一起阵亡的同行们,他们让我们知道,二房东不能随便做,这个东西的价值非常大。所以我个人觉得,我们这些做运营的,做品牌的,做空间创新的人,一定要认清自己,一定要敢于承担风险,坦然面对结果。资本寒冬,资本比我们更惨,中国的PE/VC去年80%都是亏的,可能20%是挣钱的,他们更惨。他们能投我们他们很不容易,今年是资本更加理智,因为他觉得这个行业能不能做,我来赌的话整个赌法是怎样的。资本和企业共生共荣的关系,谁都不能骂谁,谁都不能怪谁,我们要找出很好的结合点,我们就是让他们翻十倍、二十倍、上百倍的人,如果翻不了是失败的。所以今年是认清自己,对资本互相理智包容,最后总结一点,存在的价值是什么?作为运营商,第一为消费者创造喜欢的牌子,二是让业主们,让资产银行估值高一点,本来估1亿,因为你的管理变成2亿,就这么简单。把这两个价值做出来,没有寒冬也没有所谓的那些事,今年大家还是坚定,该做什么做什么,活出自己的特色,拥有杀手锏。

    主持人:原来我们会带着看项目,最早会看公寓,都长得差不多,都是一个样子。原来选赛道,现在可能要选适合我的选手。

    陈思烺:刚才王总说办公是不是刚需,办公真的是刚需,我举一个例子,人生两个阶段,一个是读书,二是出来工作。无论是读书还是工作,很多时候都是重复性东西,相对来说比较厌恶,一群人一起干比较有乐趣。所以学校从孔夫子到现在没有变过,如果大家都回家办公了,不会的,办公是刚需。这是题外话。但是一样东西,空间、创新,要创造价值,这个价值不是体现在我的身上,要体现在别人身上,我们去创业的时候,商业房地产有什么值得干的?我们就看一个东西,投资性物业,只有两种,一种叫商业,一种叫写字楼,商业比较难做。因为降维打击,很多商业,现在的玩法就是变成很多娱乐4性质,变成一个娱乐场所,反而零售是配套,写字楼就不一样,因为我们当时见到的写字楼,如果是情怀上来说的话,全世界人口密度最高的地方是哪里?100平米好几十号人,这些人每天都来,待的时间足够长,做什么样的生意比人流够、密度够、比重复,都是熟客要好?只是我们过去没有开发到任何其他模式而已,大家都是上完班,下班直接跑了。所我们尝试做的东西,我们用很多不同的业态,包括餐饮、健身、娱乐等等,不同的一些业态,我们尝试做一样东西,酒店、房费60%收入,其他40%靠其他收入。办公那么多时间,那么多人,为什么不能开发一些像酒店一样的服务。你说这个模式是不是很创新?其实从逻辑来说,并非很创新,就看你有没有观察到这样子的消费逻辑,这2B2C。但是最重要的一阳东西,还是要给老板,老板是谁,为什么我说跟业主去谈很重要,为什么投资性物业,我们要那么注重,特别是写字楼?因为很简单,除了投资性物业,重新做融资,重新把价值做高,其实大家不要忽略,如果你是一家房地产上市公司,报表上还有很大的盈利渠道,叫做投资性物业重新的评估,这部分如果是大的国企、上市公司,这个是可以贡献很大的部分,所以我们给业主提供价值,并不是说提升几千万的收入,说实话开发商谁稀罕那几千万的收入,而是那几千万的租金收入可以撬动资产评估的值,为企业体现的是怎样的盈利情况,解决盈利和解决重新融资,解决了过去资产的使用率不足,所以我们做的事情不是在自嗨,在创造一个对自我的价值,价值应该体现在别人身上。所以最后我要说一句话,很多人以为寰图只是做共享办公,我们做共享办公面积大概20多万平米,实际上我们商管面积的时候,有80多万平米,所以在共享办公方面,肯定要打开2C的市场。所以我们做的更多是商管以及物业管理,所以很多时候我们注重在整体的写字楼的改造中,所以才能给业主提供一系列的包括金融的操作,包括投资性物业重新评估等等的工作。所以办公市场继续交给王总,继续做延伸。

    主持人:小综合体,而且有一点是投资性物业。

    王戈宏:他用财务的角度应证了我的观点。

    主持人:现在我们去北京买房,住宅十几万,商业就几万块,北京比较低迷,三四万可以买到了。住宅做租赁,这是大问题,原来公寓产权有问题,所以大家只能靠产权有瑕疵的,不能卖。

    王锴:我不重复这个事了,我一直觉得办公肯定要有变化,但是不一定是联合办公的样子,我们一直在研究,也不断发掘。我们原来都是看自己,看中间应该怎么优化,我从来不会关心我的利益相关方。最近我一直研究这个事,利益相关方就是房东,你给我就可以了,我研发自己的产品。我们自己在想,我要让他睡觉好,其实都是扯淡。资本寒冬其实跟我没有关系,我们控制不了,看到空间创新可以做,更重要的是要变成一个可持续的业务,一定是资管大方向,前后要想清楚,业主是什么人,怎么合作?要研究他了。以前往上看,现在要往下看一点,原来我做办公,让我画一个空间规划我也不会,我从来不关注这个,我只管理电机、客房、大堂,我们2017年做空间战略,做了两年,但是这两年对我来说太长了,因为我借大众几万员工把所有事做了一遍,实验了一遍,用户到底有什么需要,虽然他们不是我的客户,但是是办公人群,这个不一样。所以我们现在往前多看一步,往后多看一步。

    主持人:谢谢王锴,王锴做了很好的总结,我用这个做所有大会的总结,我想到一个词,前两天跟洲际聊,原来地产商是老板思维,到二房东,包括设计师,是客户思维,谁掏钱买单,就按照去做,其实真正要用户思维,谁用它,谁能得到价值,我在这里面能不能赚到钱,能不能省钱,才能付高租金,你要掌握用户才能赋能资产和其他。为什么现在北京CBD很惨,因为房价都卖五万我在一起,但是我是一个大教授,旁边是一个煤老板,是戴大金链子的,我觉得跟他一起很low,人要分群,这一群是我一样的人,一帮北京艺术家,免费跑到鸟不拉屎的地方去,秦皇岛去了,结果房价起来了,价值实现了,最后还能复制。还有民宿,我就喜欢你,这是未来大家要思考的。还有教育机构,新东方,为什么别的不选?因为你懂我,因为我找的是同样的。包括资本,要看十年、三十年,才真正的投对,用这个话跟大家共勉,在座各位有做二房东、运营商的,大家很苦逼。现在只是暂时断崖期,冬天到了,春天会来的。

    期待明年的时候,等待各位好消息,谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 11-22 16:16

    星库空间创始人白羽带来主题演讲《后WeWork时代的共享办公》。

    白羽:我们昨天刚领了平行论坛金钥匙奖,共享办公给了五个名额。所以我说这是2016年的,我们至少可以评个百强,到2019年评十大都有一点费劲,断崖式就是这样的,十家熬到最后一波,但是我自己开玩笑说,你们不要觉得自己的体质好,自己是北极熊,其实因为没有降到零下300度。所以创业,有的时候要全力以赴,但是有的时候要看一下外面的环境。

    行业各种奖项排名也很多,包括之前还在一些媒体上进入到前五,这是我比较惊讶的一件事情。因为我之前问过这些媒体排行榜,需要通过做一些互联网的推广,搜索指数排名,名次才能上升。我们创业以来几乎不投广告,没有投过进入头条,没有投过百度,也没有投过抖音等各种互联网媒体都没有投过。所以我问制作榜单的人,我们为什么跑前面去了?他说可能你们2016年以来一直坚持不断的批评Wework,最后爆雷了,就顺带把你们的流量带起来了,这是挺奇怪的一件事情。中国的共享办公想避开去谈也不可能,所以我们也不妨聊聊中国的共享办公,重点是中国的共享办公。我这几年受一点观点的困扰,很多人跟风投资,看风口,但是很多风口是造出来的,2016年的时候说,很多人问我,Wework做这么大,你们还有机会吗?后来就是说连Wework都做不成,你们还有机会吗?所以正反着讲都可以。

    先几年很多品牌非常勇猛的时候,大家对我们评价一致是太慢,2019年的时候大家对我们评价一直是稳健,我们一直是我们,没有做什么主动的改变,我们一直按照我们认为的事情的规律发展。现在我们做了20来家空间,北京、上海、广东,包括沈阳、南京,我们在大家觉得没法干的时间我们也布局了,这个行业它有很大的空间。

    说到Wework启动90年致胜计划,我不知道为什么是致胜计划。其实就是四点,一是聚焦核心业务,我想的是把其他业务都砍了,等于核心业务就可以做好吗?是以前核心业务不够聚焦吗?二是讲裁员,美资企业一旦出现问题,倒霉的就是员工。商业模型改变了,还是定价改变了?裁员是所有美资企业必须做的事情。第三条是继续开店,保持开店的速度。把一件错事换一身衣服,继续干到底,这个决心蛮大的。第四就是激励与合作,就是Wework的90天致胜,我不知道怎么致胜。看着Wework还在这么坚持,我也蛮感动的。

    Wework也做了很多创新,它做对了很多事,我在别的演讲的时候都会讲Wework做对了哪些事。至少做对了两件事:一是第一个把创业空间产业化的公司,大家不要低估这件事,好莱坞是怎样的一个概念?好莱坞就是把创意产业化。我们看到《钢铁侠》《复仇者》特效,把这些东西集合起来,创造很大价值。第二就是第一次把地产向服务转型,就是把物业服务转向企业服务的尝试,对于企业大规模数据化。现在跟数据有关的创业都强调结构化数据概念,如果没有结构化数据,后面的故事没法讲,今天很多人也是两个极端看法,之前大家很崇拜Wework,开天辟地,现在大家觉得不如地产赚钱,不如二房东赚钱,Wework毫无价值。我觉得Wework最起码做对了这两件事情,但是也做了很多我看不懂的创新,特别是财务上的创新,他的招股书创造的概念,如果按照这个口径,基本上所有陈本都可以扣除掉,所有的收入都可以视作利润。这样来算,每一家公司都可以盈利了。  这种创新我个人感觉用在共享空间行业,其实是很负面的一个说法,如果装修折旧不算,对于二房东租赁有限来说是不是合理。营销费用漠视掉,可以隐性降价,把赔钱当做赚钱来说。把价格当做收入,补贴当做可以忽视的营销费用,通过这种巧妙的财务概念,就变成盈利了,这个很巧妙,按照这个口径我们已经盈利了五年。

    我个人觉得到今天大家探讨到底Wework行不行,中国的共享办公行不行?我觉得企业之间的比较意义不是很大,最关键的比较还是来自于行业的本源,到底是不是服务于客户。一个行业支撑点一定是需求,满足需求的能力构成企业生存的价值,这是最基本的。对于一个共享办公行业,我刚才讲到共享办公行业的创造性,真正把物业服务转到企业服务,围绕房子转变成围绕人转,没有变现,需要时间,我们要看几个基本的东西:

    第一,这种服务对于资产有没有赋能和增值的作用。第二,中国有这么多企业,而且2015到2019年,每隔两年就是变化,这种变化我们能不能抓得上。共享办公,有人说跟商务中心一样,我说我不同意。我说一个本质的区别,如果在雷克斯(音)入住过知道,不鼓励社交,鼓励私密性。到了Wework,鼓励社交,鼓励打破界限,这是一个从工业社会的办公服务到互联网社会办公服务很大的转变,这些转变只发生在十几年前。精细化服务,共享办公行业很多方面要借鉴酒店行业,我们自己看四季的少,我看万豪的很多,这是办公行业的基础。

    除了Wework在中国的事情没有搞成,Wework在中国失败了,2016年的时候我的演讲主题Wework不是中国共享办公的终极样板。因为我自己结合自己在中国的一些经历,两国需求基点不一样,服务业不能参照模式创新的互联网公司搞简单的复制,中美两个国家,美国小企业比中国数量多,这两年中国小企业数量增加,小企业数量比较多,但是两个国最大国情差别大型企业支付能力区别非常大,中国直观体验,越大企业越有钱,我自己做了20年的写字楼,以前做甲骨文,汇丰银行,这些企业的资金取之不尽。小企业相对比较“穷”。美国是相对发达、资产阶级化的社会,大企业、小企业,支付能力相当。美国Wework入住的人,我在纽约Wework的时候,我自己当Wework五年会员,在纽约的Wework,里面共享办公区坐满一帮大腹便便,头发不是很多的中年人,看着比我还老,他们是所谓的自由工作者,跟国内初创企业概念完全不一样,我再看Wework共享空间拥挤状态的时候,由于人的体积造成的。我们北京Wework,空荡荡的,因为入住很多是企业基层员工都是90后,很苗条。所以支付能力有很大差别,广州一个白领一个月工资就五千,不比北京,这样的白领老板是否愿意为一个人3千块租一个工位,企业怎么生存?如果说在美国Wework是基本成功的,2016年的时候我看Wework财务数据,在美国还OK,因为美国就一个非常成熟的中产阶级群体支撑各行各业,支撑小企业共享办公形态。中国不太一样,中国是资产过剩,需求慢慢增长,中国做共享办公,解决大量资产过剩的问题。中国小企业,还在爆发性增长,但是并不是以财富积累为特征。共享办公,二房东模式,二房东生意是否行?这种说法太粗糙了,资产端多么的复杂,中国产业园国内数据至少三四十亿人,大量的各种退化的商办物业,存量资产性质非常多样。今天下午北京在接待一个国企改造项目,是五花八门的物业,在美国和其他国家不能想象的,所以一句简单的二房东,还是托管模式概括这个行业,我认为太肤浅的想法。在企业端,我们看企业构成相当复杂,这只是一个特别简单的脸谱,实际上两端构成了中间可以有无数条连线,每一个连线都是细分生态和小的商业,中国商办物业存量40万亿美元,产业园不计其数。国务院专门出台一个允许地方城投公司上市的说法,因为债务很高。资源端、需求端有非常复杂的重合,其实很多的同行或者外行,投资人,只是盯着模式上、面积数上,有效数据上,对这个行业理解还是太浅。中国的共享办公,要想做下去,有五点,如果做好,可以超越Wework。

    第一,超越二房东模式。经济下行期,所有的企业承租能力都在下降。如果搞二房东模式,模式不成立,原因很简单,业主要赚钱,你还要赚差价,都要转移到岌岌可危中小企业身上,能不能成立?作为一种商业模式是不成成立的。第二确立服务本质。以往都是想快速成功,快速赚钱,你有没有耐心放弃讲一部分故事做细节。第三是贴近中国企业,我自己碰到很多朋友跟我讲说,Wework体验特别好,你们不懂这个市场,做的不好。我说你觉得它好的时候愿意以什么价格买单,中国企业有多少百分比愿意为这个买单。中国企业固然消费升级,但是中国企业更加是数着子过日子,经常是一两个工位之间的腾挪,他们精打细算。我们追求洋气,还是追求地气。第四深耕底部资产。这是国家产业升级的命脉,这样外企很难参与进来,有时候我们做了很多跟他们不一样的事,为什么一定要跟它一起比较,中国这么庞大的市场。所以我们到底做什么,有的企业选择做甲写,这是房地产经典思路,还有这么多存量资产,从我的角度来说,我做将近20年商业物业,很多商业物业从策划和定位的时候就没有想清楚,一定会成为一些低效资产,这些物业谁来管,我们聚焦的是后者。第五个理顺政府关系,中国永远不可能市场化竞争,这种市场上,无论某一些大的企业做成什么样子,仍然会有很大空间,由于政府的一些产业需求、服务的需形成的,有很多空间的运营商,扎根资产底部,扎根政府关系,扎根产业。有人讲电商的时候讲拼多多,有人用一个分型的词,无论讲宏观大市场之下,还会再分解为类似结构的很多细分市场,在一个共享资源资产市场中,各个方向都会分化出足够体量、规模、生命力的企业,但是还是你的定位到底在哪里?中国共享办公,大家不太看好,三个关键因素影响行业生存,一个是企业的核心能力、运营能力,这个毋庸置疑。二是市场竞争,也就是说做得再好,别人钱融得比你多,如果发生同质化竞争,别人可以把你烧死。还有宏观欢迎,就是一开始讲,你觉得天冷,某一些生物能有利于生存。比如说北极熊,如果宏观环境是直线下降,非常长期的状态,很多的行业都会彻底毁灭,不光是共享办公了。但是我们自己回过来想想这三个方面,核心能力需要长期积累的,共享办公发展到现在十年,万豪已经90年企业,积累大量的细节,我们还在非常非常早的时期。

    市场竞争,最惨烈2018年已经慢慢过去,我们看到大量的观点,经常说这个店可不可以接,从早期定位、产品策划上不太合适。要看到底是符合客户需求。

    市场竞争不是愈演愈烈,而是趋于缓和,很多共享办公逐渐退出市场,这是一个没法回避的事实。

    宏观环境来说,我们个人认为中国经济处于发展阶段,会有调整,甚至有危机,但是城市化进程、中产阶级消费升级,还有很大空间,中国的中产阶级还没有真正的完善,所以对于共享办公来说,还有很长的路要走。

    从这三个因素来说,三体星在三个因素状态下,走向毁灭。但是我个人认为中国共享办公行业三体系统里面,市场竞争会逐渐告一段落,宏观经济估计有三五年调整期,也是中因素。核心能力才是穿越周期最关键的因素,轻资产生意不可能暴利,轻资产核心能力是跨越周期的能力,让你在宏观因素,这种市场竞争下,持续生存下去,这个模式不会走向三体星结局。最终会变成一个正常的太阳系,就是以核心能力为主导,就像美国的酒店行业,公寓行业,走向这样一个环境。

    刚才讲到核心能力,开发商也好,抱着玩票心理做这件事的人来说,有人说共享办公的门槛到底是什么?你看这个表,每一个研究一下,觉得很头疼的时候就知道共享办公的门槛是什么,就是无数的细节。无数的细节支撑10%几的净利润,只要某一些环节搞错了,就亏到底。所以我们看了很多项目,关掉的,特别简单,就是在这些模型里面,大量漏洞,大量的细节。

    我们自己这几年做的一些东西,比较异类或者非主流,我们擅长搞一些工改造项目,这个项目中国城市论坛给了我们十大案例,我们是获得中关村园区存量资产改造优秀案例,都是给国企的。一万平米空间里头,90多家文化科技的企业,我们最近做园区很多,我们在北京也是跟我们好朋友合作的,这是长安北路的地铁上盖,其中有一个完整的一栋大概5千多平米,园园是时尚产业园区,里面从T台、发布会、健身房,大部分设施,在面积很大的园区里都可以实现,我们在其中有一个面积,我们这种园中园模式,其实给很多园区提供一个配套的解决方案,帮助你去接待这些早期的种子企业,以前的园区来说,一般是给你一个很大的面积,但是实际上错过很多早期有发展的企业,我们围绕这个生态已经构筑了N个项目,我们差不多有七八个这样的项目。

    我们也做了不少不良资产项目,上海的海东,浦东。还有上海的星库空间实践,不良资产收购项目,进行改造,因为我负责标准化,把不成熟的实践标准化基本上是自杀行为,把错误的认知固化下来,是错上加错,我们标准化仅限于采购,而不是设计上。这个项目产业主题非常好,企业入住跟当地项目,不受二房东数据影响的,完全是在当地产业生态当中的空间,北京、上海再降价它也没有一分钱影响。

    这是北京的项目,我们有三层楼。

    三个小目标:第一,真正财务上的盈利,去年基本上平衡,亏一点,现在说赚多少钱不太真实。二是我们希望形成自身造血功能,三是探讨一些增值服务。不是水管电、注册工商,而是共享办公企业,到底能不能为里面入住会员,提供增加生产力、生产效率服务,但是绝不是短期的创业。

    我们自己现在给自己的定位是新的城市升级服务商,新的公寓,新的零售、新的办公,共同构成的新的城市服务商。

    我想在上个月我们参与了中标协的共享办公标准的编订工作,在会上我提出,我们不要像以前做写字楼标准一样,做一个硬件配套标准。共享办公是中国地产从中国制造转向中国服务里程碑一样的标志,第一次把服务对象从房子转向人,从粗放物业管理转向企业服务,从简单的人与人的沟通,变成了结构化数据,它的价值现在没有显现,从Wework招标说明书中大家很失望,对于一个集中精力,把一个企业个人数据布置上做上市生意,一定是没有支撑的,但是我们并不认为这个利用企业数据做服务的想法有什么问题,只是需要更长的时间积累。

    我的理念,做一个轻资产生意也好,做中国企业服务生态也好,都应该有这三个心,恒心、耐心、匠心,去做跑赢时间的人。谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 11-22 15:53

    UBAN Capital创始人卢阳带来主题演讲《空间运营三大趋势和投资框架》。

    卢阳:从第一届城市更新论坛就一直参加,身份可能也转了几圈,我最早从看似做开发到地产经纪做不动产投资,自己做办公租赁互联网平台创业,做PE投资,现在的身份是UBAN Capital创始人。我今天讲的内容,我相信今天有很多大伽在,都是具体做运营的,我们想从投资人视角,把一些中间的运营的逻辑提炼出来,所有的思维模型的提炼,其实都是一种剥离。我加了一些小案例,希望大家可以听着生动一点。

    这一张图很多人可能看到多,但是我是想前瞻一下未来对所有空间产生影响的基础设施,就是AI为大脑,5G主干,IOT触点,三家公司,谷歌、沃尔玛、亚马逊,住宅、商业、仓储方面,最近两三年有一些新的专利,使这些空间更有效。我今天不展开讲这些案例,在这种大的背景下,我们空间运营的逻辑发生什么样的变化。

    我有三个大的主题,就是对于未来的空间运营趋势。

    第一,空间GMV,总共销售额、交易额,决定地产价值,而不是租金或者位置。

    第二,任何空间都是综合体,大家可能觉得有人在做办公,有人在做公寓。各种空间之间的边界在模糊化。

    第三,空间大数据一些个人化的服务。

    空间决定地产价值。第一个公式,物业的价值通过运营的物业、销售物业,租金租赁收入×市场倍数,租赁收入如果这里面有做商场的人,可能很清楚,其实是一个销售额的比例,就是说同样是一个商场,卖奢侈品的和批发品的产生的GMV是不一样的,付的租金也不一样。从GMV分解,其实就是流量,每天来的人流量,还有每天这些人在的时间,每个小时消费率、客单价。很多的运营商之前十几年,在运营租金,租金是从GMV来的,GMV又是这四个因素决定的,更多的运营是运营流量,运营每小时的消费率,到了后是不是真的消费,运营客单价,是不是客单价逐渐提高。当时我们也投资了万科商业地产集团,我们看商场12万平米,400个租户不是看租金,我们看每个月销售额,我们看租售比。这个逻辑不只用在商场,在任何空间,如果我们细想,都是相关的。所以我们看三个案例,第一个是河图智能仓储,他们通过存储、识别、抓取、运输四个环节人工智能操作,使每天周转量增加一倍,人工减少50%,可使用面积增加30%。以前大家看的像在北京五星的阿里、天猫仓,是给人设计的,所以很多的国道是给人天天抓取货物的。如果抓取货物的工作,那些工人一天可以跑一个马拉松。如果这些工作由机器人去做,设计空间布局也不一样。这个案例是运营的不是租金,租户说今天要加你租,而是运营订单量、销售总额。第二个案例,曼梏的一个商场,是55万平米的巨大商场,这有什么特点?如果我们看右边的图,是一个奥地利建筑师画的示意图,就是在现在的商场里面,会做很多很多,让你去分散注意力的东西,你在这里面的时间要增长,本来不想在这里面买其他东西,只是生活用品的东西,但是可能在这儿消费很多其他东西,典型是运营GMV。第三个是如果去东京签到,可能看到商业和办公楼中间有婚礼堂形式的建筑存在,可能底层是一个婚纱店,上面是有婚宴场所,背后有花园,还有婚礼的会所,教堂会所,上面有的婚礼堂还会有酒店,可以给大家住的。所以我们看到一个案例,就是三个小时消费1亿日元。如果一个空间使得大家在这个场所交费,不只是婚宴这一件事,整个婚礼产业链的东西,在整个追繁华的地方,有整栋楼。

    第二个大趋势,任何空间都是综合体,这个口号也不是我想出来的,大家都在往这方面做。现在我们叫Co-Everything,什么都可以放在一起,打破空间边界。还有就是Densification,致密内容。如果我们看家里或者是大型的综合题项目,整个社区有办公酒店等等,但是我们现在越来越看到一些小的项目,在一个空间里呈现综合体的氛围。

    Base和Mini Living,这是社区一层,我们从袖珍商场到艺术书店到酒店大堂、社交空间非常Mini,上面有办公,有公寓,我们看到mini,把它做车极小的理念,涵盖极多的功能,放在建筑上,整个设计慕尼黑的团队做的。

    我们今年6月份看的一个项目,跟一个运营商一起看上海的一栋6万多平米的楼,但是这里面本来有2万平米是空置的商业,运营商把空置商业做成一个给城市都市白领、私人城市会所概念的空间,只对会员开放,只对楼本身上面的住户开放。这里面包括了很多家化的东西,我也承认这是未来巨大的趋势。这里面很机会,教育、日托中心,很多跟家庭相关的元素非常重要。这个项目在上海,整个计划也在进行中。

    我们还有一些其他案例,加州的Apple Stose CA,可以变成课堂,还有京都的Book bed kyoto,还有曼谷的混搭的东西,都可以证明,不要再说你做联合办公了,都是在运营空间。这里面的比例可能戳过50%,我们给它划分在公寓赛道,但是最后我们要运营一个人的白天,也要运营一个人的晚上。我们运营一个人的周末,也要运营一个人平常的时间,我们运营他本身,也要运营他的朋友、孩子。所以我们认为这是必定的趋势,所有的大开发商做的大综合体都会为一个个小综合体服务。

    第三个趋势,以前是对于空间定位、个人消费数据,其实没有人集中拥有的,所有对于这些数据是零散的散落在各地,如果我们认识一个数据供应商,200多套数据,消费数据、人口数据,包括小区里9点钟以后,还在小区待的人口画像数据都有,这时候我们可以针对个人数据收集后做分析,给更多个人呈现看起来跟自己相关的场景,而且更多个人偏好的收集,产生更多的互动和更多数据的存留。我举两个案例说明一下,我不知道在座有多少人看过四季酒店创始人写过的书,是他的传记,每一个做空间运营的人都应该去看,酒店是最综合的东西,五六十年前,如果一个加拿大的村里的人,把酒店运营成现在四季品牌,一定有它的道理。你的闹钟放在左边还是右边,还有铺床习惯,下次来的时候知道你曾经生活习惯是什么,会做记录。在数据变成普及或者可以应用、分析的时候,这是可以被民主化的,每个人进到酒店房间,看到的场景跟自己相关的。你的QQ音乐、腾讯视频帐号,就应该在那儿,可能提供你的就是你喜欢的视频跟音乐作品,你的作息时间、闹钟已经帮你定好,什么时候该去健身有人提醒你,睡眠习惯也有人帮你想到,这些未来十年一定会想办法把个人数据影响到个人住宿和个人办公相关的个性化服务中。

    在美国有一家b8ta公司,专门做数字化商店,每一个顾客来的痕迹和看过的事物,会被记录下来,具体到像做化妆品的公司,根据今天来的这一位女性,今天皮肤的情况,马上给你推荐相对应的化妆品,也许屏幕上推荐的化妆品跟另一个人的完全不一样。包括亚马逊在线下的书店,根据社区上数据,这个社区的人更喜欢什么样的图书,然后TOP10排名是怎样的。都是利用数据做更好的运营,让每个人的消费跟自己相关。

    投资框架,说得比较简单,十个字说明白,实际上做到非常难。

    一是做对事;二是找对人,三是给足时间。

    做对事,什么叫做对事,未来十年高确定性大机会。左边是美国所有上市地产公司的资产总额,右边是中国的上市地产公司整个类别的分别,中国很明显87%是卖住宅,很小一部分酒店,其他零售、办公,美国这边只有5%是卖住宅的,其他我们有医疗、酒店,有长租公寓、停车等等。所以很明显可以看到中国缺什么,一目了然。

    需求来源,什么是不变的?持续增长的动力。住宅价格攀升,买不起房,租房是一定的,办公需求外溢,产业园成本节省60%。数据中心,数据容量60%,更多的数据中心需求。

    找对人,我们做了一个很偏学术化的咨询公司的一个逻辑,我们按照执行力和思考深度划了四个象限,流水线工人可能会被机器取代,思考力平庸的,既定时间完成目标,执行力强,就是职场型。这是强执行又深思考的,真正做到右上角最极致的非常少。

    给足时间,这个挺重要的一件事。上面这一张图是创业公司,其实在早期的时候,有一些技术爱好者,到一些理想主义者,会拥抱早期市场,早期市场经过几年演变,会不见得像预想得那么成熟,有一个断崖,之后实用主义者、保守主义者,我们把时间轴拉长,可能会发现很多投资人,忍不过断崖期,很多时候在断崖期跑掉了。如果看下面物业投资,项目设计、改造、运营到成熟,也需要一定的过程,这个过程我们认为跟钱的配比非常重要,如果是一个3-5年的人力基金做改造项目、或者商场项目,没有培育到下一波更新,就要撤了。这时候我顺便说一句,我们是可以各个给足时间,中高酒店、学生公寓、社区商业,还有办公资管、智能仓储、数据中心,我们也做了一些布局,希望跟在座创业者、优秀自展管理者一起探讨、一起交流,谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 11-22 15:28

    乐乎创始人罗意带来主题演讲《新公寓的新出路》。

    罗意:每次参加城市更新,觉得有一点格格不入。命题作文是新出路,说明对老出不满,刚才讲了我们行业爆雷事情和二房子的角色。在大家心目中,我们是二房东,我们有爆雷,有甲醛,我们高进低出,我们高空置率,我们还巨亏换市场,所以后面是悲伤逆流成河,这是行业现状。作为12年的行业从业者,我不是来装穷叫苦的,我们这个行业听两个人演讲觉得快废了,一个是王戈宏,一个献林(音)。长租行业是不是真的不行了?作为一个一线从业者,我们不是二房东,我们是代运营商、服务商,一共两条业务线,乐乎自己真正投的项目也就三四个,我们以行业服务者的身份来给大家讲讲我在从业过程中,对于2019年长租行业变化的感知,尽管都在讲行业不行了,都在质疑行业是一帮骗子,刚才我在上面接受专访,也在问我们行业爆雷的问题,从业者都在呼吁,不要把爆雷这样的字眼加上去,因为这样的环境下,不好过,面临批量倒闭的不只是长租行业。国家2016年国务院比文2017年租赁产业落地以来,我今年感受到长租千军万马做租赁。不管是广州、深圳,海量的二房东,把民房装修为品牌公寓,还有北京、上海这样的城市,大量国企、国有资产主体,把很多项目落地,包括我们今天杭州有个项目落地,在北京有一个大型国际机场,最后案例中,我们也会讲到,还有刚刚中标的北京那把大火的原址建起来的公寓,包括广州江夏、东晓南都有公寓合作。其实没有那么凉,这是我作为行业服务者的真实感受。

    再讲一个例子,我们行业做轻资产的乐乎和窝趣(音),往年出来一个项目,全部都在打,我们今年还没有怎么打,整个租赁产业供给是快速增加的。供需关系在发生微妙的变化,长租行业没有大家看上去说,是不是偃旗息鼓不行了。长租市场旺期不旺,在浙商群体里跟风,把公寓装修完马上卖给品牌商,套现离场。包括像万科这样的机构,地产系、创业系的都是,所以杭州出现群死群生。我们发现杭州房子非常不好租,租不掉了。深圳市场我们也感受到了,我们一百多家加盟商,发现今年夏天还好,但是到这个冬天,我们感觉到微妙的变化,租房人群在减少,当然可能很多人归结于宏观经济问题、产业衰退问题,这种起伏是有,但是要关注杭州产业供需关系的变化,前几天有一篇文章《未来五年北京租金不会再发生变化》,我大学毕业一年,在人民大东门一居住室2200元到现在六七千,我们认为北京租价永远只会上涨,政府推出50万间租赁房供给,我们运营逻辑从抢资产到抢客,B端营销到认知C端建构,大型租赁社区呼之欲出。从2016年、2017年各地举手表态响应出政策,千呼万唤不出来,国企大的租赁生意离不开,靠不住,我们去年年度战略分解上,告诉所有高管,大型社区不会超过公司8%,但是今天我完全改变这个看法,因为我们这一个月签四个大型社区运营权,大型租赁社区有可能颠覆整个租赁行业,投资人一直问不挣钱怎么办?爆雷怎么办?租赁得不到保障怎么办?很多问题悄悄发生变化。

    我们有一个明显的感觉,从业企业相互挖人现象慢慢得到缓解,第一年没有融到钱没钱挖人。第二是随着行业逐步的成熟,各家机构开始对自己的人才进行沉淀,开始专注于内部能力的修养,所以作为从业者,整个租赁产业2019年发生这些微妙的变化,我们行业在今年形成了哪一些共同的认知,我们觉得规模化包租不代表未来,二房东会长期存在,尽管没有资源优势、获得不了资本亲睐,但是他们是最积极,最可以压缩各链条效能衰减的群体,就像中介一样。但是我不认为头部品牌商应该依靠规模化包租触达未来的规模和构建自己的平台能力,因为长租高度分散,包租企业把链条从选址、设计、施工、运营、IT、人才、C端价值盘活,都装在体内,承担所有链条的衰减,包括市场起伏,我们看到很多现金流做不正的问题。

    第四个产业极其非标,我们对个人综合能力极度依赖,很多包租机构都被员工坑过,我们肯定也踩过这样的坑,大规模包租受限资源、资金限制,会停留较小规模,未来的出路也是平台化,它会把它通过包租建立起来的品牌业务网络、团队优势、包括租客认知赋能到其他小散身上,包括魔方也在做轻资产运营模式,也会把自己的品牌赋能,跟各位玩资金、资产的同仁有哪些交集,未来长租行业跟其他所有资产品类一样,重则越重,轻则越轻。未来我们战略方向在什么地方?我说往前端走,肯定不是以现在的规模化包租方式占领市场,因为你有钱,而且有便宜的钱,有政策,而且有那么多分支行业务网络,我认为建信一定是买资产或者持有资产开始,另一遍回到专业化金融服务机构中来,中间的包租方式是切入市场门槛比较低的方式,但是也是一个很难建立护城河的方式,所以今年建信(音)所有领导在高兴今年收了多少房子,明年估计就高兴不起来了,大概率高兴不起来。所以我认为未来就是资管分离,这种模式下肯定有一部分有资金优势的机构,去寻找价值洼地资产进行收购、投资,其实以前参加城市更新论坛,几乎所有的从业机构长租公寓算不过来账,不会在更新项目中配置长租公寓业态。我们北京有两个项目都在推进,这种资产的钱由专门的机构做,最轻的方式就是信息端做轻资产运营的平台模式,比如说贝壳,恶评缠身,但是不能否定他在整个产业链中的价值。也有想做信息化、带SaaS服务的机构,可能现在活得还不是很好,未来这个市场是有的。我们属于T型模式,我们没有纯互联网模式那么轻、那么快,也没有那么烧钱,但是我们也有自己控场逻辑,当然我们在控场和流量之间寻找平衡,建构自己线上线下的连接能力。我们认为整个长租行业,我们做的是中间运营的活,有数据、软件,打法上有这么一些,有做基础设施的、租赁中介+服务的。乐乎的模式,我们没有中介属性我们是运营商,事实上我们有中介属性的,就跟瓜子二手车说的没有中间商赚差价,因为他就是中间商,是这样一个逻辑。包括持有运营的机构,内包租,也有做基础设施的。最轻是客源部分。

    我今天的观点是,所有的人值得关注,就是租赁型社区崛起的历史契机。为什么叫历史契机?我们讲很多年租售并举的国策,还有很多集体用地,但是我们确实只听雷响没见雨下来,而且等那一天太久了,所以开始疲惫麻木,置若罔闻。这是杭州29块地块,杭州租赁土地出让清单,我手上还有北京建委发的,大概68块集体租赁型用地,大家想想一个城市几十万间,两三年时间出来,可以平抑租赁市场,对于运营商、信息化服务商,包括做金融服务的从业者都有这样的机会,从完全市场融入阶段,在这个行业里面开始从业,见证了整个需求的供需关系的转变,包括后来早期投资机构开始关注这个行业,包括国家开始给宏观政策支持,包括大家觉得瑞池很远,其实没有想象中那么远。

    关于租房事情常态化,我几乎从离开学校那一天就买不起房,因为我是四川人,在成都前几年还可以买一套房,入手1.3万1.4万,现在2.5万2.6万,所以租房会常态化。在座都是买得起房的人,对于城市很多新移民,租房就是常态化的。客户租赁需求多样化,我后面有一张图分析,和睦邻友,还有职场新人、甜蜜恋人,我们下沉500块钱一个城市。再就是白领公寓需求,需要更高颜值更好社交环境,更好服务的保障,但是归根结底我们会进行到家庭租赁,我自己的感觉是,一是前一段时间甘伟发表的演讲,主要讲的如何做家庭式租赁,几乎这一次在房东大会上,所有从业企业觉得我们应该调整思路,因为我们以前做的所有产品,几乎都是单身和情侣产品,对于我们来说也是这样的。随着家庭需求,我们要求租赁的需求多样化,满足不同的人群,这也是一个行业往前发展后,自然而然的一个分化。第三个层面,国家助推,新出让土地配建租赁房,很多开发商被动进入整个租赁市场。还有就是住房租赁用地供应,前两天在顺德第三个层面,海量村集体项目,18个城市进入试点,一个城市几十块地,18个城市好几百块地,所以这是不得不关注的,包括我们做设计、做资产、做运营的,做配套的,大型租赁社区是巨大的历史机会,租客不用频频换房。

    从最开始做单身到青年夫妇、小孩的产品,尚且没有人满足,我们即将在北京的总部基地项目,当中有很多的小两居,再往下走,我要改的就是近期我听说自如在北京要把隔断房砸掉,我的看法是有可能不会赔钱,北京出现非常强劲的非单身租住需求,家庭租住需求。自如有数据支撑,一定感知到这样的需求,我自己也有明显的体会。

    大型租赁社区对于所有长租公寓运营商,都提出完全不同的需求。我们以前怎么搞二房东,把房子拍下来,租出去。其实大型的租赁社区要求下,标准化运营体系,而且完全不同的标准化体系,前一段时间去魔方参观,他们这一块布局比我们早几个月,所以我回去马上学。第二个层面就是软硬一体智慧解决方案,这是绕不过去的话题,以前单体建筑不用考虑这个话题,大型租赁社区这是逃不过去的。这是我们在座的很多设计公司的机会,因为量非常大。供应链资源。

    北京我们马上要开业的一个项目,租赁型小区,就在总部基地,都是吹牛的。一共10栋楼,外面还有四栋写字楼,智能模块、软硬智能模块都要植入,要降低运营能效和提升客户体验,这是我们房间里面的。因为这种项目不太可能等落地成型才参与,肯定立项之初参与进去,周期长,但是非常有价值。

    以前都是两居室,这里面还有三居,也有少量开间,这是我们的接待空间。

    北京首都机场,我们是BOT项目,我们和建行成为项目投资方,30年经营权,30年后产权归属机场集团,长租公寓还是值得期待的一个领域,随着大型租赁社区出现,这里面出现非常多的商机,希望所谓的从业者关注这个行业,希望和各位合作,谢谢大家的时间。

  • 乐居财经北京报道 11-22 14:53

    正在进行的是圆桌对话:《城市更新时代的设计革新》。

    主持:刘晓兰(溢臻投资管理有限公司董事长)

    嘉宾:洪杰廉(GENSLER副总裁)

    王  芳(罗昂建筑设计事务所 联合创始人兼CEO)

    江  曼(九源国际建筑顾问有限公司 总经理)

    赖  军(墨臣建筑设计事务所总裁)

    徐  航(伍兹贝格城市更新总监、高级理事)

    刘晓兰:每一届城市更新大会,我都是客串主持,我比较喜欢主持对话节目,今天上午我对话两组其中两人私信给我,第一个问我,你能告诉我,今天下午你要问我什么问题,我说我真的没有想好。一会儿我都不知道要问什么,你说什么,我马上想到要问什么,所以是随性的。第二个说,一想到下午跟你做对话节目,我特别紧张。因为你的主持太犀利了。不叫犀利,因为对话非常挑战每一个人,必须在有限的三四十分钟内,把每个人请到各地来,想听到你们真实的观点和干货。

    第一,不许做企业的任何广告,台下观众都不想听广告,他们特别想听你们的观点,所以一定要记住,抓住这个机会,将你在行业里面独特的观点和经验体会做分享。所以需要的是你们真实的干货分享。

    一会儿上来的五位代表带上笔和纸,对话本身就不要特别紧张。接下来我说两个小故事,第一个演讲嘉宾没有来,盈余一点时间,今天中午一位设计院院长坐我边上,说他刚接了一个项目,非常有历史意义,是德国历史上几百个宣教士在这里驻扎过的教堂,现在被保护起来了,是私人资产,如何将资产保护、修复、还原,这是政府头痛的问题,政府愿意出资修复,怎么变成市场化可运营的时候,他们碰到了挑战,政府做了一个解决方案,拿边上一块曾经作为宿舍,变成可流动资产,政府投入,作为市场化必须可流动,所以保证这个产品未来修复后,不是简单的修复,而是未来的运营+整个项目的造血都在这里面得到解决,同时想到纯情怀的故事,半年前有人去过日本,台湾的日月潭,蒋介石送给宋美龄的教堂,很特别,如果你们有机会去教堂,在日月潭,蒋介石送给他的至爱小教堂,这个教堂之后一直闲置着,台湾做了一个招标,有非常多的国企、财团参加招标,怎么进行运用,作为商业化运用,最后入围是一个非常小的文化创意公司,第一个上来说,说这是怎样的建筑,讲了建筑历史,最后讲一个完整的爱的故事,因为中标是自己提报价格的,他提了一个非常低的价格,说我没钱,但是我有心要做这件事。没有想到开标的时候文化公司这女孩中标了,而且投资非常小,修缮后,这个标开始进行婚礼产业和宗教非常好的运营。第二个故事,有一些建筑,可能有非常多的历史意义,但是不一定完全要市场化。但是可能需要政府政策、投资者、运营者协同起来做这件事情。

        一会儿我们五大设计大伽上来,都市再生的设计院,看着城市更新,当时他非常羞涩来参加我们的活动,也非常没有自信,做一个案子,有时候做几年,钱有时候收不回来,很难定价,很辛苦,他好几次想放弃这条路,慢慢城市更新一直陪伴走了四年了。昨天如果你们听他的演讲,作为建筑师、设计师,不单单是建筑改造赋予了内容,而且站在更高的角度看城市创新的价值,如果从商业角度来说,他现在已经走过最难的瓶颈期,开始进入到良性的运营状态。

    接下来我的问题交给我要请上来的五位嘉宾:

    洪杰廉,还有王芳、江曼、赖军、徐航。

    为什么要带上笔和纸,大家科技做一个作业,我相信你们都是在城市更新里面,已经做了好几年特别有经验的设计师、设计院、设计机构,能不能写出来,对于城市更新这么一个庞大的工程,关联体有哪些?比如说你们,比如说政府,还有谁?随便想到都写出来,关于人和机构,不要写个人,就是有关的机构,在整个链条里面。

    洪杰廉:是跨专业的,城市更新和新的项目不同,特别需要做很多跨专业的,我写了政府、企业、策划、定位、设计、结构、资管、运营、民众等等。    

    刘晓兰:如果有跟他说的不一样的人补充一下。   

    王芳:还有几个不一样的,多一点的,就是科学家,因为现在有智能、5G。还有社会学、经济学、运营,还有城市更新研究院。    

    徐航:还有政府。项目改造前后的使用者,以前的使用者和改造后的使用者。   

    刘晓兰:之前的业主和之后的持有者。还有谁有补充的?    

    赖军:资产使用者,项目来源,这个很重要,这是最关键的。    

    江曼:还有自治组织,原有资产的老的员工。    

    刘晓兰:我的答案不到他们的一半,所有整个城市更新、整个项目,肯定大家也在思考什么样的人,什么样的机构跟我们城市更新有关。

    第二个问题,如果按照这个来标注,这几个关联者,在整个链条里面,你们觉得会放在第几位?    

    徐航:第一是设计思维,无论开发商和政府,什么是好的,什么是不好的,什么该改,什么不该改,大家不是设计师,如果具体到设计行业来说,要在用户和资产前期决策后。    

    刘晓兰:你认为这个排在第四位。   

    赖军:设计机构要再往后一位,首先是资产持有者,这是最关键要素,房子不管卖给你、租给你,这个项目才有可能,他的态度很关键,再就是投资者,项目的投资方。    

    刘晓兰:一个资产持有方,一个投资者。   

    赖军:因为跟钱打交道,要增值的,这是很关键的。政府态度,因为现在很多城市更新项目,其实都是打擦边球,没有特别明确的规范,包括审批流程都不太清晰,所以在这里面,政府的态度很关键。

    第四块项目策划、定位,我们一起做其他项目,有明确的任务书,不管商业逻辑还是什么,都是别人替你想好的,但是在城市更新改造项目里面,这也是要参与的,真正轮到我们唱主角的时候,是排第五位,策划定位完之后,才可以真正一展才能,所以前面几个比我们更重要。    

    刘晓兰:第一个最重要的是资产持有者第二投资者,第三是政府,第四是策划定位,地五是设计院。    

    王芳:在座各位都是业内专家,如果正常排序,大家都会排,我把这个留给你们。我想排两个序,阐明我的两个观点,设计是最后一位或者是第一位。最后一位城市更新,我完全同意,这是综合学科,是战略性的工作,必须搞清楚很多问题之后,最后开始,甚至尤其是针对某一些改造项目,甚至连工程方面的事,在正式定位之前,做策划之前,做设计之前,哪一些可以改,哪一些不可以改,怎么样才可以改,怎么样才可以实现,在设计之前都要完成。第一位因为我本身是设计师,我知道设计的重要性,设计是引领城市更新的很多可能性,设计师本身是作为综合的学科,我们有更多空间想象力和使用想象力,这是阐明我的两个观点。    

     刘晓兰:首先第一个是引领,非常重要,最终是实现。将很多关联的观点在产品里面实现。

    洪总,您的排序有什么不一样吗?

    洪杰廉:没有很大的差别,我很想把我设计摆在第一位,但是我担心会死于创新。因为我想始于创新,所以我的排序,刚才我念的时候就已经是我的排序了,我按照我的逻辑,政府、企业,这是钱的部分,还有规范部分。策划定位是第三位,我有在座想法,可以由不同的方案,但是定位不准确,注定后续不会陈公,所以我在定位之后,它先行,我跟着它准确定位之后再行。    

    江曼:我也是分两个层面来看,我觉得原来的增量时代,确定性很强,所以设计是往后的,设计是任务书确定后再做的。这个时代是存量时代,我们是有机会接触到最终使用者的,以前我们很多人不满意我们做这么多设计,永远不知道为谁而设计,所以干着干着觉得自己的东西被甲方带歪了,很多这样的抱怨。城市更新对于设计师是特别大的利好,设计师可以走到第一排当第一位。但是我不狭义认为技术设计是第一位,而是模式设计,模式设计里面,现在这种城市更新方面,因为这是一个特别大的时代,大部分都在很懵圈的状态,尤其过去依赖的增长模式的情况下,实际上是有机会带着用户思维做设计的人,是有机会第一时间出现的,不管跟什么人沟通,不管资产方还政府方沟通,为最终使用者做设计,这是设计师可以作为第一位的,前提是要懂最终使用者要什么。

    作为技术落地部分,按照规律来走,所有都明白需求后的生产阶段,创意还可以再提前一点,所以我也是一前一后。    

    刘晓兰:因为设计师时候在城市更新的时候,要有前置设计思维,在引领着投资者、资产持有者,从你们对场景的理解角度,认为这是非常重要的。这是一个共性。之后更多的还是回归到你们的技术,如何帮助所有利益相关方,甚至小到国企工厂,员工的利益,也要考量到变更理念,设计理念,特别的棒。首先是我自己被你们打开了,之前你们说到这些我都没有得这么细的,我想的更多是利益有关体,直接关联体。

    昨天苏清(音)演讲,城市更新三大要素,有谁回答得出来?刚才江曼大街姐提到,利好时代来了。第一个要素是改硬件,二是钻内容,三是促流动。这三个要素里面,改硬件跟传统的建房子不同,房地产开发设计不同,一个是土地阶段长出来的,一个是现有的东西,更多是改造,如何改硬件,这确实是一个利好时代,但是整个是一个庞大的系统工程,涉及到所有利益体。每个人作为一个设计师都要去考量,尤其我要问你们的问题是:

    你们就像妙手回春,神来之笔,你们过程工作中,每一个人分享一个案例,如何在利益体里面,作为一个设计师,你们跟他可能发生利益冲撞,这跟你们当时设计的立意不同,这时候投资人说,我有成本的问题,运营方说,我有未来运营成本成功率问题,内容运营方说,结构不适合做这个,还有改造过程中,可能有一个钉子户,这个过程中都可以,作为整个链条里非常重要的你们,我想特别听到你们如何实现城市更新项目,你们在坚持自己专业的时候,但是又做到价值的平衡,在价值平衡里面,非常冲撞你们内容,但是考验各方利益体的案子,这个可以将你们刚才说的角色、价值、定位,可以做一下分享。    

    王芳:之前靠运气赚的钱,都在这几年凭实力亏了。做城市更新非常难,希望开发商、使用者真正意识到里面的工作量以及创造的这些价值。我讲一个全国各地比较熟的案例,上海的玻璃博物馆,这是2009年玻璃博物馆所在位置,是宝钢一片热火朝天的工业现场,在玻璃博物馆原有场地周围,有一百栋烟囱,建立70年代,一是怎么把人带过去,因为离市中40多分钟路程,怎么把人带过去,这是第一点。

    第二个矛盾,内容方面,这么远的地方做什么内容,吸引什么样的人去。第三个是场地本身的整体可改造性以及可见性,这么多矛盾里面,我只讲其中一个矛盾,怎么样博物馆活化的过程。我们之前的业主希望做展览展示中心,我们提出疑问,展览展示中心,人们开车到这儿来40分钟,停留大概20-30分钟,哪怕40分钟时间,没有人来。一般展览中心吸引的是专业人士和爱好者,没有足够人支撑,运营成本和费用从哪里来?我们经过一个月左右的过程,提出一个完全不同的想法,当时我们开始跟我们业主沟通,是否愿意做一个博物馆,而且是二类博物馆,所谓二类博物馆,就是综合功能的,可以吸引除了专业人士之外,还有普通大众,学校学生等各种人群,除了展览展示还有一部分商业,这样可以形成一个全周期,而且可以租赁自己的空间,全周期多功能的良性博物馆。玻璃博物馆,本身所在基地有可待开发容量,为什么不把玻璃博物馆作为一个增值项目,通过博物馆本身的品牌打造,把周边基地的价值提升上去。这是当时我们提的建议,无论近期和远期、土地增值角度来看,我们认为这都是可行的。从2009年整个改造开发,甚至2020年每一个阶段怎么重新回顾、重新更正,比较灵活调整,空间再改造等计划,我们提出完整计划后,还给业主一个很长的名单,全世界二类玻璃博物馆可参考的案例,当他用了两个月时间参观所有博物馆之后,应了我们那一句话,我们当时一开始抛给他一句话“不入虎穴焉得虎子”,你投入多,不意味着风险大,意味着可回报的价值是可期的。    

    刘晓兰:特别棒,王芳开了一个好头。    

    江曼:我讲一下从投资到更新到运营的一个商业模式,设计作为更新里面的成本中心完成的。所以我们为什么这么小的一个花园选我们这样一个公司来做?如果纯粹是乙方,是付不起费用的。因为老旧小区,要做花园更新,其实表面来看是物理空间更新,核心是为了激活社群,激活老年人获得感,整个设计过程中,发了几千份问卷,告诉我们想要什么,最终呈现是小花园如果以设计师之眼来看,肯定觉得特普通了,最终使用者老人们和孩子们、家长的满意度是热泪盈眶,让设计师听了有超级大成就感。当有比较好的设计模式的时候,你做了什么,老百姓获得什么。设计师之眼和使用者之眼不在一个维度上,这可能是大时代来临,以前对设计稍微狭义一点理解的人的不同。    

    刘晓兰:第一用几千个问卷问用户要什么,有时候我们把我们以为的强加用户,这是设计师有时候容易犯的,二是真的到了用户时代,所有东西让市场检验我们的价值。    

    洪杰廉:我说一个国外案例,是政府的奖励政策,如果盖一些公共空间,可以获得一些增值。所以它做了,第二次在屋顶加盖一个空间,我们在过程中接受后,因为在顶层,把它改造成非盈利机构社群中心的概念,这是我经历过的一个案例。   

    赖军:所有城市更新项目,大家都是第一次,因为都是要创新,每一个项目都不一样。所以我想起一句话,每个人眼里都有不同的哈姆雷特,所以我们做几十个以后,我们决定做自己的哈姆雷特,所以我们自己从头做到尾。刚才大家也都讲了,设计能不能排第一位,当你从专业的角度放开,从专才到全才,如果有这个决心想做这件事,其实就可以面对这样的挑战,所以我们现在面临的问题,怎么从头到尾把项目彻底解决好。刚才您提的问题,怎么协调这个关系?一个是我们自己租的一个教堂,后来因为一直空置,使用率不高,就引进一个书店进来,光办手续一年半,今年开业后就变成网红书店,在北京排第一位。我解决他一个痛点,胡同里停不了车,然后我改造了立体停车位,错峰停车,就是要惠及他们,只有这样,所有的事都可以做下去。城市更新项目,每一个都很难,但是每一个都要代表所有人,每一个项目都要融入社区里面。    

    徐航:我们今年10月25日刚刚开业的一个项目,80年的纺纱厂,也是日本轰炸西安的时候,是为前线战士生产西服,被日本轰炸了,有很强历史痕迹,我们要改造为商业综合体,历史文物和商业听起来是很矛盾的一个点,但是我们秉承的想法要融合这一类矛盾,把这个厂子重新带到西安市民,哪怕是一个文物,如果无人问津,再停留在那里,也是一个空间的浪费。我们通过改造打造成了一个西安人愿意在那儿待的地方,在具体改造过程中,很多技术上的矛盾需要我们有一些创造性思维,就是像刚刚您说的很多东西第一次做,比如说很多纺纱厂,现在咱们的一些小学、中学,是有绿色墙裙的,底下墙刷成绿色,我们说管团队说,绿色墙裙到这个商场,感觉很LOW,我们觉得这是一个历史文化的象征,这是矛盾,如果我们把绿色墙裙都改造后,没有几个商铺愿意进来,如果把所有墙裙都刮掉,就失去历史痕迹。所以我们有文化记忆的历史中庭低了,把绿色墙裙改掉。我们想把天花留出顶,天花有很多机电设备,那我们怎么隐藏起来,既保证冬天不冷,夏天不热,又要保证屋顶维持原来的空间效果,我们发现原来纺纱厂有风管梁,我们把那个管道利用起来,放上新的空调系统,看不到风管梁还可以吹到空调。

    最后开业的时候,很多老人到那里,不是马上去逛那些店,会去看这个建筑,摸这些柱子。   

    刘晓兰:非常感谢。刚刚你说到绿色墙裙,要考虑后期运营,还有空调管道如何去布,都需要从整体价值观考量的,城市更新是系统工程,不能每个人都本位主义,但是彼此要站在对方角度,考虑所有利益方的价值,我想这个路才可能走得持久、走得健康。再次感谢你们五位的参与,谢谢。

  • 乐居财经北京报道 11-22 14:20

    纳什空间创始人张剑带来主题演讲《立足当下与面向未来的新办公》。

     张剑:大家下午好。在今天市场环境下,我觉得这次交流也是特别有意义的事。

    始于创新,还是死于创新,创新永远是双刃剑,前两天风投起来了,过去几年凭运气赚的钱,这几年凭实力都亏光了。所以德鲁克说,任何一个公司、机构就两件事:一个是销售,一个是创新。这个东西应该是公司存在和发展的基础,不管怎么说,创新是一个公司能走得久和走得远的基金,也就是差异化,做不一样的东西,但是创新确实是有代价的,也是有成本的,也可能会面临风险,但是实际上来说,企业经营永远就是面临风险和经营风险的事情,没有什么是完全确定的,在不确定的环境,寻找可以确定做的事情,这是公司经营永远需要做的事。

    回到今天讲的话题,新空间、新服务,让办公更简单,这是今天想讲的事,因为最近我们做的事情都是让办公创业更简单,这是根本和本质上的事情。

    关于联合办公,在这个行业里面,大家有很多沟通和交流,也有很多朋友,很多人问我,怎么理解,什么情况?我们理解这个事情,通过过几年实践,联合办公是一个清楚可以解决客户需求和客户痛点的产品,这是没有问题的。曼哈顿早期所有的项目,大概几十个,我们都一个个看,包括旧金山和其他几个地方,当时做得非常好,因为那时候有大量的自由职业者,赶上了2008年金融危机后,整个市场在下滑。下滑情况下大家需要降低成本,就在这样的空间里面办公。这是很好的产品,99%的出租率,很多人在排队,包括做的配套都是非常好的。这款产品开始全球大规模输出的时候,在这个过程里面,我们可以看到的会面临不同的市场和不同环境下不同的挑战,在这中间联合办公的产品,我们理解解决的是一类客户的需求,从一个人到十人的小团队,它在快速成长过程中的需求。它做的很好公共空间和配套,它做了很多有吸引力的活动,这些事情对于很多自由职业者/小企业是有帮助、有支撑的。但是仍然面对的是小企业,所以曼哈顿有大量并不是甲级写字楼,不是最好的楼宇,很多乙级写字都,地段很好,改造完后,4千块一个工位,这在纽约很便宜的。到北京和上海来,4千块一个工位,对大企业很便宜,对小企业来说成本很高,尤其经济下滑的环境里,所以我们来说本身是清晰的痛点、需求,但是各个市场铺开,需要做产品的差异化和不同的点。所以这里面有很多需求是不一样的,在这中间还有很多文化特点,比如说有很多的啤酒、标志性啤酒可以喝,可以很热闹的做很多活动,可以打乒乓球,可以喝酒,但是很多老板其实不希望员工去喝酒的。在深圳、广州我们有喝茶的文化,每一个空间里面,每一个老板的房间里可以喝茶,有茶盘,所以有很多产品可以进行细节改进,这是从方向上需要变化的点。在整个过程里面,纳什总结我们的使命是两句话,一是让办公更高效;二是让世界更美好。我觉得准确需求的判断上,中国的企业大多数处于第一阶段,让办公更高效,大家要活下来,要努力的挣钱,要发展,这是我们大多数企业尤其是小企业存在的状态。过程里面是不是需要很美好,需要?但是这是第二阶段的状态,所以在第一阶段办公高效简单没有解决好之前,它是痛点。你做得很好,但是我可能不会为这件事买单。我们同样的产品再一个时间点更多,我们在解决需求上,我们低痛点需求还没有解决好,但是迅速进入到第二个阶段,这是中国、美国、欧洲不同城市、不同阶段,包括不同区域,可能需要我们在产品上进行创新,我们可能不能拿一个产品去套到所有的地方,就认为可以解决所有的问题,这是对于联合办公的理解。

    未来最好的是作为办公产品里的一个配套,联合办公作为配套是非常好的。我们举一个例子,我们在北京的CBD,国贸三期世纪财富,中间做8千平米的旗舰店,这8千平米里面,只做2千平米联合办公,另外6千平米是超级工作室,而且在戳记工作室里面,大部分是标准产品,但是还做了少量定制产品,所以字了一个组合,今年市场很差,但是这个项目今年5月财政实交付,我们现在已经满足了97%的出租率,市场很差的情况,我们议价很高,整个项目上个月已经转入盈利了,每天坐的地方都不够,我们的理解是,这个过程中,非常重要的临河办公在这里面起着非常重要的配套作用,因为我们所有的创业工作室不用配大的会议室,可以上来用,上来喝咖啡、聊天都可以,但是想有自己私密空间的时候坐电梯到楼下就可以解决所有问题,解决我们客户在这两个之间切换的状态。

    这是甲级写字楼产品不断迭代,有这样的公共空间,也有不同的配套,在组合的情况下,发挥了更大的作用,在这样的区域最缺这样的产品,对于整个资产效果的提升也非常的明显。这是我们理解在这个过程里面,一定需要有差异化,有新的变化。什么叫新办公?我们理解的新办公,其实就是从新空间,新服务到新智能,是交叉整体,不讲那么多的概念,我们回归到最原始、本质的需求,我们叫纳什空间,这个行业里面叫联合办公、共享办公,首先是提供空间的,我们首先就是要做一个好的空间,回归做一个好的空间,空间没有做好,就像我去饭店,饭没有做好,装修很好,服务很好,但是饭不好吃,这解决不了问题。我们围绕空间,做智能化管理,智能化控制,从客户端到业主端都需要,配套相应的服务也是需要的,但是它的服务是基于空间的服务,因为每一项服务都有专业的机构可以做,我们竞争力,首先一定基于空间解决问题,我们认为我们做的事让办公创业更简单,省心省钱省只省事,看上去单价更高,总价其实更低的。我们理解空间的情况,我们也做了很多的创新,我们在产品上自己一直在做研究,我们会有纳什APP,和我们每一个项目里面做组合,我们在楼里面没有联合办公,有不同的超级工作室。我们已经做到2.0版本、3.0版本,我们会针对科技公司,文创公司,针对服务类的,像律所这样的公司,产品不一样,因为各自和各自的需求,律师需要大量的小房间,需要打电话。如果是科技公司,老板希望跟大家坐一起的,非常开放的问题,但是工程师需要非常大的桌面,它的桌面需要非常好的网络条件,因为一个工程师,可能十个设备,手上三个手机、四个笔记本,还有各种各样的设备都需要联网,网络速度一旦慢了,体验非常差,这才是核心的诉求和要求。所以不同的企业,不同的行业,一定对这个诉求不一样。所以在这个方向上来说创新,这是没有止步的,我们围绕它做了这么多的产品,括里面的办公配套、商业配套,我们认为独立+联合的模式,以及围绕不断产品的迭代,是我们未来面向轻办公、轻空间应该做的事情。

    所以像我们超级工作室,感谢大会给我们超级工作室颁了一个奖,现在我们从模块化空间做研究,从空间的角度来说,什么是最重要的?现在办公什么是最重要的?好看和高颜值是不是最重要的?我觉得不是,有时候我们为了设计而设计,为了好看而设计,不是我们的目的,我们的空间是用来办公的,办公的第一需求是WIFI,WIFI不好用,所有东西都没用,因为上不了网什么活也干不了。第二是空气,怎么做一个健康的办公室,我们做了健康办公认证,也马上拿到金奖,我们也是这个行业里第一家,这里面对供应链、工艺做法,还有在这上面花的力气,是有很大挑战的。因为解决不了甲醛问题,解决不了VOC排放的问题,这是未来空间真正重要的事,人们关注的是健康,在健康的空间里面办公。空调,这是非常难解决的问题,很多写字楼里面,大厦原始空调很差。怎么解决夏天不冷、冬天不热,或者太冷、太热问题,舒适度怎么解决,这需要我们努力,需要供应链、工艺做法的管理和这个专业的投入,这个东西是看不见的。

    三是灯光,这对办公影响非常大,灯光的专业度,是我们要做的事情,所以我们不断的提升内容。联合办公我们大家比较清楚,我们也不断的再审计,从1.0、2.0、3.0,这是我们后面不断提升标准化水平。我们的智能办公,围绕门禁、WIFI、视频会议、会议室预定、智能监测,体系是配套的,我们可以一站式完整输出,这些东西有多难吗?没有。但是如果后台没有强的体系支撑,是很难做好稳定和安全的。服务的事情我不详细讲了,我们自己有自己的学学院,我们也有构建围绕展开服务的工作,这里面我们都在做,但是有一些是基础的服务,有一些是逐渐高阶服务,我们先把底层的做好,再往高层进步和进展。这是我们在北京的鸟巢,1.4万平米的项目,我们和商业做结合,我们的出租率也是95%-96%,议价率达到120%,在商场里改造空间,是我们很大的优势,我们也做了很多产品的创新和挑战。

    回过头来说,前两年大家讲的互联网,昨天赵教授也讲得非常好,我们做空间运营,我们还会做资管。空间是否漂亮,是否好看,是否好用,还要用平效、收入、现金流来说明,最后做得好,就是好的空间,做不到,看上去很美,但是实际上从运营角度来说不是好的空间,这是我们持续做的一件事。从我们的角度来说,我们集中在北京、上海、深圳这几个一线城市做我们的空间,我们希望有更多的覆盖,提供更好的服务。在我们自己的纳米系统里面,我们做的事情就是智能化。因为我们所有业务流程都是走在线上的,包括电子签约和线上所有付款,在这个过程里面,包括我们自己,在纳米系统上,就是这头管房源,这一头管客户,中间是合同、财务、智能化数据报表,也有一些业主跟我们沟通,希望我们输出,帮他做这里面的系统。

    这是我们整个围绕智能化展开的事情,前两年都是围绕我们自己的空间,我们自己租下来自己装修自己改造自己运营,我们积累了很多经验和教训,目前把它打开做成了我们的轻资产服务和对外输出模式、模型,在这里面我们会围绕几项服务,重点去做,一个是空间产品,成立了专门的纳什工装公司,设施、装修、供应链管理,一站式服务。营销代理,每年大量客户从我们这儿走,我们也跟市场上所有的渠道有很好的合作,包括智能办公解决方案,这一块我们已经在做完整的输出,像销售的事情,在上海科恩国际中心有5万平米,我们进去后也做了调整,招商效果比之前提高很大的效率。空间设计方面,我们做了很多输出工作,包括对不同产品、不同档次有不同的设计,我们通过合作运营和直营方式,两条腿走路,两条线往下走,围绕空间运营、专业服务的输出,是我们未来主要的方向,我们希望和各个业主方或者我们各个运营方,将来可以打开合作,我们不再限于只在我们自己空间运营范围内,未来我们会向更多的方向合作。在这一块,我们已经可以由很完整的方案和方式展开。

    这是我们的一些合作案例,这是上海清华国际创新中心,一共1.6万平米。我们未来也会做一些重资产的事情,因为我们今年发行业第一单ABS,我们希望可以探讨除了轻资产以外,公资产结合的模式。

    今天时间有一线超了,不好意思,讲得有一点慢。整体来说,在空间运营进入到今天这个市场不是很好的时候,更多是考验我们内功,也是内力的时间,经过几年的工作,我们在专业服务和专业能力上更加稳定,我们理解我们做的,除了空间,长期是一个2B服务,因为我们服务的是企业,需要的是专业、安全、稳定。在这个条线上持续输出和持续做好内功,这是可以走得更远、更长,也是可以穿越周期最好的办法。谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 11-22 14:20

    主题七:城市更新里的空间创新

    主持人:陈方勇 城智更新研究院 院长

  • 乐居财经北京报道 11-22 12:01

    正在进行的是点评与对话。

    点评与对话嘉宾:

    王春国(高和地产科技(Proptech)基金 合伙人)

    张  鹏(优客工场首席创新官、优客讲堂 执行校长、共青团中央中国青年创业者联盟孵化器协作会 副秘书长)

    钱  江(Archibus 大中华区总裁)

    何  池(Distrii办伴 联合创始人、高级副总裁)

    贾  蓉(Hiwork总经理)

    (点评环节) 

    点评与对话

    王春国(高和地产科技(Proptech)基金 合伙人)

    张  鹏(优客工场首席创新官、优客讲堂 执行校长、共青团中央中国青年创业者联盟孵化器协作会 副秘书长)

    钱  江(Archibus 大中华区总裁)

    何  池(Distrii办伴 联合创始人、高级副总裁)

    贾  蓉(Hiwork总经理)


    张鹏:我来自优客工厂的张鹏,我们是一家创业公司,刚刚走过四年时间,今天很多是地产界大佬、前辈,我不管体量、城市覆盖数量来说,都是特别小的企业,感谢国家的双创,2015年进入联合办公,我们现在更叫我们是创新服务业载体,早几年跑马圈地,扩张空间,如果大家关注优客,去年年初开始,我们不断挖掘人和空间可以给我们带来什么洼地价值。

    我们在做教育、商业、电商的尝试,在做围绕人非办公以外价值赋能尝试,没有什么特别成功的经验分享,很多人很关心这个行业,都在说你们有密谋盈利点,活得好不好,有没有摸到好的方向,这个行业是特别新的一个行业,虽然大家经常讨论,但是即便算进入中国,满打满算5年时间,需要大家给这个行业多一点空间和多一点期待。

    最近过去一两年时间,优客并购了一些行业的同行,加强我们在地域性的不足,出发点是考虑为我们整个互联网体系提供更多的支撑,帮我们会员在一定区域内做更好的体现,这也是基于我们自身布局。

    前面十个团队,我自己不是地产行业创业者,在互联网、创新、创业行业,我把针对地产界点评给后面几位嘉宾,我从创业角度来看,当下不是创业特别好的时间节点,经济环境不太好。大家刚刚讲的很有逻辑,包括市场大家也看得到、摸得着,实际上商业模式有没有逻辑,跟摸不摸到市场是两种关系。这个市场到底跟有什么关系,这个市场是几万亿甚至几百万亿的市场,到底可以挖到多少是很难想象的,大家现在总说风口来了,我要飞,其实掉下来的人更多,你有多少能力能获得到市场客户,有哪些是我们感兴趣的。严格意义上来说,我先说不感兴趣的,玻璃幕墙跟我们一点关系也没有,我最先会剔除它。其他数字化楼宇和数字经济都很感兴趣,我们自己也组建了一个技术团队,大概16万人每天都在优客,这16万人每天产生大量数据,可以由时间价值,我特别希望有更多企业跟我们一起挖掘这部分价值,有这方面的合作,希望大家可以更多的交流。谢谢。   

    河池:昨天的论坛,第一点,抓住一个小趋势可以生存,抓住一个大趋势可以更好的发展。从增量市场到存量市场大家可以更好的生存,抓到科技的趋势可以更好发展,这个会场大家抓到科技力量,未来会有更好的发展。我来自Distrii办伴的河池,我们围绕新的办公打造,线上线下一体化智慧办公的方式,围绕这个初衷一直在努力,经过四年发展,我们没有违背这个初心,现在在两个国家,新加坡和中国八个城市42个线下空间,我们有很强大的线上平台,科技中台,线上线下一体化的工作平台已经初步建立。入驻我们办伴的企业,希望借助我们智慧办公物联网,将空间、企业、服务与人进行无缝连接。使他们办公效率更高,同时也可以帮助他们更好的有价值的成长,这是办伴目前发展的状况,希望我们今天在座的各位,因为有资本方、城市更新的各种生态方,大家可以多方面合作。这是办伴简略的介绍。

    针对今天上午各个企业的路演,首先我对今天十位创业家非常敬佩,大家在信息时代到来的时候,都在探索,围绕着各个方面,在信息时代生活场景重构方面,有的就是2B领域都在探索,我觉得这种精神值得大家敬佩,我也非常敬佩。

    二是从我关注的几个方面来看,有几个方面值得关注,一个数字化应用,这是避不开的,包括刚才王总讲的,现在因为已经到了信息社会,甚至到了智能社会,这个时代发展趋势不会变,数字化应用几家公司,品宅,传统的装修行业,通过数字化的方式进行创新,而且从规模上已经有20几个项目,而且有6千多套的交互,这一块已经获得了一定的能力建设或者市场验证,也一块我非常认可。谈不上哪一家不好,因为大家都在探索,时代发展太快,跟我们目前的阶段离得比较远的,就是智能安全帽方面,但是我觉也很有价值,对于施工行业,或者建筑行业也很有价值。我希望大家在信息时代,一定要坚持下去,因为这个时代的到来是很快的。    

    钱江:首先感谢主持人、高和资本,今天有这样的机会跟大家交流,特别在城市更新的主题论坛里面可以交流关于地产和地产科技的内容。

    首先自我介绍一下,Archibus,创业是从美国1982年开始,创业基础是当时美国最顶尖几所大学,包括哈佛大学、斯坦福大学、康奈尔大学,当南美国从建设高峰期到运营高峰期,现在很大的原因因为我们没有那么多土地了,土地资源不可再生,我们必须有限土地资源里面进行利用。所以Archibus1982年诞生后,到如今,将近40多年时间,总部美国波士顿,目前在澳洲墨尔本、英国伦敦,包括全国几十个城市自己都有分支机构,包括我们最近刚刚收购了一家澳洲的地产科技公司,所以我们现在还在寻找新的收购标的,大家可以线下交流。同时我们目前也是全球软件IT100强企业,每年营收金额将近20亿美金,所以大家可想而知,咱们这个地产科技潜力多大。今天也很高兴,对于传统来说,我平时在参加很多活动和论坛,但是坦白来说,参加城市更新为主题的论坛真的不多,我们平时更多打交道的就是跨国公司、世界五百强企业级,要不就是大型的地产开发商,今天城市更新主题论坛,对于我来说非常有意义,我记得我们当时公司的创始人,他在2015年的时候去世了,当时2008年的时候提出了整个新一代的智慧城市更新框架,现代智慧城市或者城市更新,我们讲的科技,谈了很多地产科技,有谈硬件、软件,有解决方案,也有O2O线下线上服务,但是我们归根结底,虽然我们也是一家科技公司,但是我们更关注的是这些科技如何更好的为人服务,为我们的企业,为我们的商业,为我们更多的应用场景服务,因为大家现在也可以看到一个现象,我们谈很多的科技,谈很多的技术,谈很多的应用,但是大家往往也会发现一个比较普遍的现象,很多的科技真正到线下后,一是用不起来,二是很难用,三是大家对它的接受程度还有一个过程,所以这也是一个行业必然的趋势。但是最大的城市更新、地产科技里面,急需面对的共同挑战,这些科技如何更多的为人服务,科技以人为本,房子是用来住的,不是用来炒的,我们讲技术是为人服务的,我们不应该为技术而服务,所以从我们角度来说,我们也会一直持续不断的投入研发,改变很多建筑、房地产、城市跟人之间的关系,这个不多做企业的广告和宣传。

    第二个感受,大家谈地产科技、城市更新,比我们三年前谈的时候角度完全不一样,三年前甚至五年前谈地产可以的时候大家会觉得这个跟OA没有什么区别,现在由于科技的快速迭代、发展,特各种软硬件迭代,现在的场景化越来越多,应用领域也越来越多。每一个项目、每一个介绍对我来说是一种学习,如果硬要举出我最感兴趣或者最愿意投,一个最不感兴趣的来做选择,我们最感兴趣的可能是轻停科技,因为我们线下跟他们也有一些沟通和了解,目前也跟他们谈一些深入的合作。如果跟我们最不相关的,一定要选一个,可能就是有智能安全帽的公司,这个不是说不重要,只是跟我们的行业相对来说离得更远一些,但是我们也希望在这个平台里面,今后跟大家多多合作、交流。谢谢。    

    河池:我来自高和科技,刚才主持人给了我们一个结构性命题,特别好。很难做出你想或者不想,因为站在我们四位角度,我是最后一个,有一点优势,因为他们三个把大的已经分走了。张总和何总从商业角度选的,还有就是技术层面,我只能从人文了,我首先排除R-storm,对底层职业工人的剥夺,是我们要面临的问题,一旦大量剥夺了劳动工种,势必造成一些社会性问题。我最喜欢的,比较喜欢连美,人文角度来说营造空间,装饰主题,因为所有城市更新的基础,从空间营造开始。所以我比较喜欢连美。    

    主持人:感谢春国,感谢大家,到现在我们今天的论坛就结束了,一会儿大家上来一对一合影,最后春国提了一个重要点就是评价尺度,科技向善,这个一定是经济下行、复杂变革的当下,一定可以给到你很重要的入口和有价值的答案。

    我们上午的议程到此结束。


  • 乐居财经北京报道 11-22 11:53

    倍格生态CMO游宇锟带来主题分享。

    游宇锟:我知道大家想听的不是我们怎么卖一家公司,更想听我们对于这个行业有什么样的思考。

    我们今天在永庆坊,一天都聊城市更新,城市到底在更新什么?在更新文化、商业消费力,更新活力。其实我们眼所看到的,目所能及的地方,老城区消费力、年轻人和科技感都没了,广州我不是很熟,我从北京过来。我是来自北京的倍格的,我们背后有一个大树,就是上市地产公司,同时我本人除了做这个之外,还在当代置业做战略研究,还有一个自媒体公众号。

    每个人都在思考,城市更新有什么方式,倍格这几年也在思考,我们刚开始走过很多弯路,我们刚开始弯路都是被行业大佬带的,行业大佬告诉我们做联合办公,我们看一下现在的联合办公企业。一个大开发上一个地方拿地,哄抬地价,价格都涨了,我是操大盘的,我可以降价,小开发商都玩死了。后来我们慢慢发现,这一块市场并没有那么美好。于是美国我们发现一种模式,硅巷模式,硅巷模式到底是什么?硅巷模式来源很简单,就是一个猎头做了一个文案,猎头了一个广告,虚构的概念,90年代初的时候一个虚构概念,一个猎头为了招聘,要招聘人来纽约上班,所以取一个名字叫硅巷,硅谷大家都知道,取了一个名字硅巷,没想到一直沿用到至今,还成了纽约官方概念。

    硅谷大家很了解,就是产业园区,北京有中关村,我们圈一块地把高新企业引入,硅巷不是新地,是老的改造,老的片区里面做微更新、微改造,引入新的科创产业,现在美国的曼哈顿下沉区,都是硅巷地带,硅巷更多是一种模式。这些数据不跟大家细讲了,因为这种模式给纽约带来很大的经济驱动,带来很大的税收,最重要的是更新税收的种类,以前这个地段可能只有消费税、土地财政,因为有了硅巷模式,可能会引来更多的个人所得税这样的税收种类,同时纽约的毕业生、波士顿的毕业生,几个大学城的毕业生们,不用非常远去到旧金山工作,就在硅巷工作,就是中国正在上演的大战,人才大战、落户大战。经济带来非常大的增长,因为引入企业,企业会交税,企业会创造产值,房地产最关心的,会给房地产本身带来升值,给房租带来上涨,数据永远是虚的,政策和趋势永远是实的,硅巷是星星之火,不管政府红头文件,还是西安南京的,还有上海的虹口,这些地区都开始纷纷的尝试硅巷模式落地。

    我们也在研究这样的模式,硅巷模式如何在中国这一片神奇土地落地,我们能带来科创、空间共享化、空间利用效率更低,让城市密度更大,带来更多导向式城市更新。

    倍格研究的模型,就是三个方面:联合办公的是第一场景,办公业态,解决办公的事。但是我们发现联合办公很难,倍格是一家年轻的公司,可能我们运营能力非常差,所以单做联合办公我们玩不来,我们增加几种业态集合,整合在联合办公为入口的城市,商业综合体上,所以本质到底是联合办公还是商业综合体其实都不重要,本质是三种业态的混合。

    这些模型是我们在做很多分析后得到的一些结论。

    我想告诉大家的是,我们不能只关注单一业态,我讲一个特别有意思的故事,联合办公里面有一个学会网,第二年要扩张,说要搬出去,但是员工不乐意,你怎么能让我们搬出去,楼底下还有健身房还有健身卡,还有理发卡,楼底下的餐饮我习惯了。我有社群,羽毛球协会下个月要搞活动,员工不肯走,倒推老板愿意续租我们的工位。产品上,我们研发三种产品,就是联合办公。

    PLUS产品线,从废弃老船厂作的改造,MIX产品线就是做产业园区,我们明年马上会呈现一个新的类似广州永庆坊的一个地方。    

    这几张图都是我们去看过的存量空间,我相信当我们看到增量市场一片狂欢的时候也要记住存量市场的哀嚎,每个空间、地方都在申诉,为什么不给他们一个机会,所以倍格做的事就是给这些项目一个机会。谢谢。

  • 乐居财经北京报道 11-22 11:42

    领环CEO王闻来带来主题分享。

    大家好,我是领环CEO王闻来。我们公司是在上海成立的一家创业企业,我们主要是基于建筑和能源领域开发AIOT平台,我们有自己的AI决策算法,在智慧建筑和智慧能源领域做了一些深度工作。这是我们平台大的框架,我们可以提供空间三维可视化,运营智慧系统,物联控制基础平台和相关仿真预测模型,基于大的产品框架,我们可以为智慧园区、智慧楼宇、智慧办公提供两种解决方案。

    这是我们现在合作的一些客户,我们今年为止,接近30家世界五百强公司提供相关的产品解决方案,跟微软、华为、腾讯、阿里都有深度合作。

    行业对能源领域需求非常旺盛,根据国家能源局报告,新建园区50%的项目上智慧能源体系。我们综合智慧能源跟国家电网,在变压站做大的接口,变压站以下区域,综合智慧能源可以发挥作用和空间的位置。城市更新中,能源管理体系有很多的行业痛点,包括了现在的大量能源设备,缺乏物联连接,经济效率不高,怎么解决这个问题,信息化和智能化。我们从源头解决问题,让数据采集知其然,数据分析知其所以然,再到AI人工智能预测,预知一个未来,实现行业痛点的解决。

    我们提供了综合智慧能源系统方案目标,通过互联网+人工智能整合、连接,提供数据驱动主动服务为特征的综合智慧能源系统完全解决方案,主要是四个方面:包括安全运营、智能管理、高效运营、服务便利方面,为用户提供完整的解决能力。

    这是综合智慧能源平台的一些概念,大家可以在图中看到,我们分布式光伏、分散式风电,余热发电、电储能、储冷储热,柴油发电(备),怎么让流程变得更简单、成本更低?这就是我们搭建一个综合智慧能源平台的意义。

    这是我们的一个产品架构,从设备的数据采集侧,到连接再到我们的总线和所谓的网恋数据中台,搭建相关的应用场景,对于一些有需要的项目,我们希望还会对它进行复合管理、预测,接入人工智能的一些算法。从源头开始,我们帮用户搭建综合智慧能源可视化展示平台,基于三维可视化进行相关数据展示,我们有综合智慧能源大数据分析,接入相关数据后,对海量数据进行综合性的应用和研判,可以借助热力图、电子信息系统、建筑能耗多种数据源提供和分析相关数据,对项目进行能耗分析,实现突发事件管理,提高运营管理效率。

    负荷需求发现可以基于第三方平台应用,三大运营商的或者腾讯这样的企业提供的人力热力图像,或者是结合建筑领域本身的一些人流量热力图,进行分析,我们最精确可以做到未来24小时之内,每一栋房间里面负荷的需求曲线。

    能耗设备实时监控,能效分析,包括KPI管理、用能分析、指标分析,就是一套标准的能源管理平台的功能。

    在硬件领域,最新跟运营商合作4G+5G,多接入边缘计算能耗控制方案,把传统的BI系统和互联网结合,把BIM计算能力放在整个建筑领域。

    同时我们为用户提供设备健康度管理和核心设备故障预测算法,目前算法覆盖水泵和变压器、大型设备故障预测,通过接入温度传感器和设备本身的数据,我们可以预测它什么时候可能产生故障,并且这些故障信息,本身接入到资产管理系统里面,就是设备资产管理系统,为用户提供一个全生命周期的资产管理画像。

    这是我们人工智能的算法和需求开发目标,我们主要解决包括冷热电三联供及新能源能源系统的负荷智能分配问题。面临的目标是怎么最低实现系统的成本,最少有害气体排放和最少能源消耗。这是我们AI人工智能大脑,我们主要在算法方面,有6个主要算法模型,包括能耗、动态经济、智能分配等等,帮助用户实现负荷预测和智能设备分配方面的算法平衡。能源未来24小时内足负荷,把调度指令可以发到冷站、热站,告诉每一台设备什么时间开多少,这是我们领环AI智慧能源大脑演化循环,问题分析、建立模型、程序实现,发现问题然后反馈。

    能源智慧化是城市更新长效运营重要环节,实现行业模式的转变,我们认为这是行业里建筑智慧化最底层和相对有价值的一环。

    智慧化业主价值,根据过往案例做分析,包括对人员成本降低,能耗的降低,包括快速发现事件,快速处置事件,包括对用户舒适度的提升,同时我们的AI加入,对于用户运维环境也提出新的挑战。未来运营团队,学会怎么跟团队合作,更少的人员实现更高的运维能力。

    谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 11-22 11:39

    轻停网络智能楼宇操作系统业务总监毛亚婷带来主题分享。

    大家好,我是轻停毛亚婷。很高兴受主办方邀请给大家展示我们公司的一些产品。

    我们公司是一家做智能楼宇操作系统相关的公司,我们公司专注于做物联网、IOT、边缘云计算。

    刚刚黄院长也说了现在楼宇市场一些存量问题,现在智能楼宇的切入,可以给市场带来更大的变更。

    传统楼宇跟智能楼宇,我们分析得很清楚,智能楼宇,都是以软件为主,人员成本肯定会节省,还有运维方式以及服务品质,肯定会大大提高。而且楼宇预警,被动靠人员巡游,我们可以主动预防,或者报警,或者某一个空调坏了,可以通过软件直接在大屏上,就可以展示,或者说有相关管理人员,也可以得到通知。很及时进行预警。

    这是我们的一些架构,这个架构主要是通过系统、楼宇、安防,很多种系统,通过边缘云计算,可以通过PaaS组件,然后进行可视化展示。大家可能最关注的是商业模型,我们商业模式三大块,一个是基础服务,基础服务布置一些网关、服务器、数据,部署到相关节点,还可以通过集成服务,提高10%-30%销售额。

    后面的顾问服务,以后可能更新智能投顾、资产管理,可能会产生相关服务,资产增值分成可以提高20%。

    新业务是我们发展的趋势,也就智能投顾,首先最右边是楼宇数据,楼宇数据平时会有中央空调以及大型楼宇,有一些水泵设施,肯定会关注水泵使用率,或者说空调的温感,这些都是大家很关注的,我们就可以通过传感器,把这个数据采集下来,通过我们的边缘系统,可以进行一些数据采集个建模,最后通过风控,我们跟平安夜有一些合作,后期把有利于他们的数据,就可以进行资产的评估。

    这是我们技术优势,操作系统我们一般提供场景开发和开发支持,基本的设备PI模型,所以基本上都会支持,我们也会做机器学习。

    最主要我们提到的一点,我们现在通过现有业务场景,支持16类200种设备系统,BIM模型,这些系统都是通过我们研究衔接的,已经很落地了,都很兼容这些品牌。

    这是我们的合作伙伴,现在已经有超过100个楼宇的覆盖点,合作伙伴有平安云、腾讯云、百度云、AWS,我们的产品智能楼宇,入选华为云严选平台上,大家如果感兴趣也可以在云商城上看到。

    这是我们落地的案例,一个万达集团慧云,还有仙桃数据谷。因为时间有限,本来有一个落地案例,如果大家感兴趣,我也带了电脑,到时候大家可以看一下。

    这是我们团队背景,我们创始人都有很长时间的行业积累,物联网相关的经验,他们愿景希望在物联网上市场把操作系统越推越广。

    谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 11-22 11:29

    R-storm CEO姚冬伟带来主题分享。

    姚冬伟:大家好,我是姚冬伟。高空玻璃幕墙清洁,由于人口老龄化,最大80后已经开40岁了,宁愿送外卖也不愿意送出高危行业,北上广深清洗价格按平方米算,1平米2-4块钱,也就是说25亿平方米体量,一年只清洗一次也是百亿级市场。90%是人力清洁为主,这样的清洁公司大大小小上万家,上海1800多家这样的企业,整体体现规模小、多、杂,包括很多都是作坊式的,请几个人,用工就是临时去人才市场招工,这样存在一些行业不规范,导致危险发生的可能性增多。

    为此我们公司研发的这款主打产品,所有建筑物外墙不只是玻璃,材质复杂,还有结构复杂,每一个楼,都有高有低,也有不同设计结构。这是目前同类型产品里面最大的两个核心难点,我们这款产品,完美解决了这些问题,我们可以说是市场上包括全球上第一款通用高空清洁机器人,我们可以无视障碍物,甚至可以吊天花板进行攀爬,高效方面,人力清洁方面,人的臂展一分钟清洗1平方米,我们机器可以做到最大一小时1500平米的清洁效率,同时我们机器完全自主爬行的,可以全自动的,包括像宾馆可能特别明显,住里面发现外面有人清洁玻璃,这是很尴尬的事情,我们机器可以晚上或者不影响内部人员的场景下面,可以进行作业。

    同样另一块,我们的运动路径规划,是横向的,可能有一些简单的产品,是竖着吊下来一条一条擦,这样避免了重复工作,同时少量污水可以一层层带下来,所以避免了二次污染。还有可以看到整个机身采用碳轻结构设计,左右两边设计不同,左边是四节,为了可以更好跨越障碍物做成多节,仿蛇形,21公斤,重量最轻。还有单节产品,9公斤,很很轻松放在墙上,让它自己跑。这很好理解,无人机螺旋桨高速转动,把机器放墙上压,同时下面有一块小的蓝色,会把机器内部抽真空,向于一个吸盘,我们机器做任何动作的时候可以保证很稳定、安全的工作状态。

    最后在跨越障碍方面,每一节就跟蛇的关节一样,一节节的,每一节上下270度,我遇到一个障碍物,可以自适应跨越障碍物,所有楼宇只要给我一个楼让它自己攀跃,不受到场景限制问题。包括视觉传感器,视觉软件系统,客户可能关心你的亲节2质量怎样,在这一块我们有一个视觉系统,我们会通过摄像头,对于已经清晰2过的玻璃表面判断是否清洁干净了,如果没有清洁干净可能会重新进行擦试,包括写压力传感器方面,这款产品最关键是安全稳定,所以我们在这方面做了很多工作。

    后面这一块商业逻辑上,大家很多都做地产行业,我们的终端客户物业管理公司,往往一家优质的物业管理公司,手上普遍管理数百栋楼宇,对于这样的客户我们采用大客户直接销售配套机器形式,一个楼配一到四台,根据不同的楼,零散客户,我们把机器租赁给清洁服务公司,整体上是机器代人的思路,让清洁服务公司拿着我们的产品,帮物业主服务。

    谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 11-22 11:18

    锐扬科技董事长费广正带来主题分享。

    费广正:我们是技术为导向的公司,服务空间设计需求,为设计师提供比较更轻量级的设计能力。云端提供设计素材,线下是一些体验工具,形成上下联动的效果。

    我们有一套基于自主引擎的软件,点点新家,软件设计目的不是为专业用户使用,为向用户或者一些非专业人士,包括营销人员,可以在很短时间内做出中高质量的设计作品,更多时候营销场景不一定以交付质量高品质设计打动客户,是把客户的空间需求,包括各种应用材料等等讲清楚,并不是一定完整的效果图打动客户,所以我们是一个把可供购买的供应链,在云端作为素材库方式提供,降低设计师的设计周期,可以快速交付一个有关空间的设计。

    设计师用平台资源进行设计,生成营销方案库,在云端交付。客户有云上的帐号,就可以实现。

    我们希望服务于经销商的营销服务,因此我们以订阅式服务方案,获取营销方案,不是软件销售,而是订阅式。

    我们提供线下展示和营销的设备,我们把它称为锐秀互动台,给销售提高营销的展示更好的体验,给消费者更好的展示体验,这个设备是基于物体识别,这个技术可以让以前更复杂、更难,用鼠标、键盘交互,我们降低为简单的操作交互。

    这是我们两大产品,有软的、有硬的。软的以平台的方式提供设计服务,这是打通线上线下,既有云端设计工具,又有线下体验营销工具,这是上下联动的,也就是说线上是生产,也就是生产设计,线下是体验,是营销,这两个之间我们打通,包括软件,同时还可以输出一些有利于营销的线上分享,所以线上线下通过这种方式打通。

    通过的线上,以前都有各种云端工具或者线上简单的线上网页,体验跟线下比起来不够真实,也很难直接把自己的需求有效表达,所以我们意识到这个问题,线下有它很好的体验,真实的产品,但是空间包括产品的数量,可能很难满足客户的需求。所以我们想做到线上线下,取长补短的方式,也就是天然的结合,线下也有线上一样效率,线下做快速设计、快速展示,跟线上一样有数字化优势,可以发挥出来,同时可以把线下改有的真实体验,也有一些相应的参考产品,既有体验,也有更好的效果。通过这套解决放啊,由这些构成,由点点星家云端素材库,放在真实关联的素材库,有管理后台,商家可以分级别,可以有集团,有一个个加盟商等等,包括每一个个人,多级别的管理,有互动展示空间,我们把它称之为平台,产品各自有定位,云设计平台这一块,有一个PC物端软件,可以更高效、低门槛让更多人用起来,可以有云的设计平台。

    也有业务管理后台,有账户后,云端可以对素材库进行管理,对自己的方案库进行管理,对自己的客户进行管理,有这样一个方案。

    体验工具,是线下的。还有客户到店首次参观,也有相关的系列步骤,体验自己未来的家。这是给大家看到的体验演示(视频演示)这是大型一点的设备,中间是地产展示,右侧是便捷式方案。

    我们不一样的商业模式,很多公司已经做了很多云上的平台,我们这个工具以设计方案商城模式,软件免费,设计方案成果作为收费模式,为顾客提供场景化体验,促进营销的商业模式。也就是在这里面,经销商是购买方,而用户、设计师都不需要付费,谢谢。

  • 乐居财经北京报道 11-22 11:09

    品宅装饰科技CEO向宠带来主题分享。

    向宠:大家好。我们公司是品宅装饰,装饰是理想很美好,现实很苦难的一件事,尤其随着技术的法,互联网或者信息技术发展,线上会让它更美好,VR、AI,各种技术,体验很好。线下还是停留在过去几十年希望前的传统的手工业方式,我们做的事是怎么样让线下跟线上的体验不要越拉越大,希望可以越来越小。

    这是我们实现装修的场景,不用一滴水,只用一把螺丝刀,10装修一套房子。实现它的方式是我们公司的定位,我们是装配式内装产品的集成商,我们把它跟产品化、集约化方式实现,目前也是行业里头的头部企业。

    公司2015年7月成立,国家高新技术企业,我们在上海,目前我们有一个研发基地也是上海装配示范基地,整个国家也把装配当做建筑工业化很重要组成部分进行推动,这几年出了很多行业政策,我们作为政策参编单位,去年霍普“国家高薪技术企业”,霍普上海市装配式内装示范,高端租赁住宅和星级酒店都是采用我们的方式完成的。

    面对市场来说,我们有很多机会,或者说整个装配内装的方式有很多机会,一是市场趋势,城市更新是巨大的市场,城市更新里面,内装或者建筑改造是很重要的内容,或者是很重要的需要做的工作,装修在建筑改造里头非常复杂,含量非常高的一件事。二是租赁居住的市场,也是在整个行业,房地产行业发生变化的时候新出来的一个领域。还包含住宅精装修市场,过去毛坯房往精装一体化装修,推动整个工程装修市场快速增长。这样的增长市场下,也出现很多政策趋势,包含装配式建筑趋势,产业升级趋势以及环保等等趋势,使得内装产业化能够加速推进。过去建筑产业化主要讲的是整体结构主体,内装当做建筑产业化部分,也是这两年才提到议事日程。

    这样一个趋势下,行业痛点是人工成本持续增高,实施过程还是传统方式实现重度依赖人工和手艺,品宅通过工业化、数字化的方式,重构整个装修方式。对于线上来说,很多成熟的工具,前面几位嘉宾讲了很多的信息化解决方案,解决线上从设计一直到管理、交付的全流程服务。线下我们通过标准化部件、工厂化生产,现场装配化的交互施工,解决怎么用工业化方式实现装修。

    这是我们产品技术体系,一套技术体系,这是PASI装配式内装技术体系,专利技术。通过技术体系,形成八大部品模块,囊括内装基础装修墙品地、管线;实现标准部件,底层零部件标准化,使工业化装修方式应用到无限应用场景。我们应用场景很多元,使装修可以标准化、工业化。我们也比较强大的研发能力,在行业里头也是比较领先的。

    整个实施交付体系,线上我们利用行业比较成熟的工具,BIM设计、出图、算力、下单,标准化施工,就像做家具一样,可以完成装修,从而实现十天完成一套房的装修。

    产品生产体系,跟过去不一样。原来装修都是原材料直接到现场,师傅现场施工,我们原材料通过集中或者区域性的工厂,形成部品、零部件,与自己智能装配中心形成总成的部品体系,最终到现场进行现场组装和装配,使得整个全链条更工业化。

    有了这样一基础后,构建全数字化提高,让它可以在线上跟线下闭环起来。我们通过整个供应链和服务能力,构建渠道赋能模型,通过整个体系让传统装修公司转型成具有装配化实施落地能力的公司。这也是我们商业模式,通过我们的产品和技术体系,让传统装修公司可以更好服务更多的客户。我们现在的渠道是工程和零售,其实就是2B的大工程和2小B小工装,最终给客户创造的价值,好、省、快,品质好、环保好,好实施。省人工、省工序、省材料。快,生产快、施工快、入住快。

    这是最后四个案例,我们在整个城市更新应用场景里头,高端住宅、联合办公、长足公寓、酒店都已经交付了。

    谢谢大家。

        

  • 乐居财经北京报道 11-22 11:02

    连美科技创始人高浩涛带来主题分享。

    高浩涛:连美科技,我们专注连锁商业,让连锁商业更美。

    装修服务将成为城市更新的流量入口,要理解客户、理解行业,知道他告诉要什么,而且从聚焦商业空间来说,更更新、装修,核心都是为了生意,要给他们带进更多的有效方案,给他做更新、升级,这才是后面的城市更新和装修的意义所在。我们也是聚焦在这一块,不单单是给你把房子装修好,我们希望你装修好房子,运营、生意可以做得更好。

    我们现在看的光装修来看,这是非常分散的,没有被数字化定义的,现在大家都是CAD出图,工人拿图纸在现场看,供应商也是一个电话,让他下货。这些都是非常原始的。在这个行业,其实更有机会通过科技、通过数字化,把整个产业链、整个上下游串联起来,这样总体提升整个交互效果。

    我们来看一下这个行业,也是一个发展行业,我们认为也是除了新增和存量之外,也都是在特别大的很有意思的一个行业,昨天一个朋友跟我聊天说,高总,我看楼下奶茶店三四个月换了三四家,都没有生意。我们都是在一些存量市场,从店面角度来说,是一个成品,整个换代和更新频率,比家装、大工装频率都要高,这是我们值得特别研究和服务好做好的一个市场细分。

    现在连美想提供的愿景,我们希望可以提供更全链条、从创新设计、施工交付全部落地,通过数字化、科技赋能,给客户提供更快速、更低成本、更透明的交付服务。

    因为我们希望还有一个思路,以前我做的是帮企业做营销营销转化,我在国内最大的营销公司做营销SaaS和营销创意化服务,整个商业空间视觉装修,最终要跟生意结合,我们的团队和思路,研究好这些商业空间、行业,到底开店为了什么,我们最终提交方案,也是希望开完店后,生意做得更好。然后这个店可以开得更快,这是我们整合的能力和输出能力,我们也会以客户的消费点出发,分析业务的定位、风格的创立,包括所要交付和功能点,也包括一些数据方面的画像,空间数据等等驱动,为他提供更好的解决方案。

    从装修特点来看,最核心不一样的痛点是什么?对效率这个事情更在意,对他来说早一天开业省一天房租,多一天流水,这个钱比他在装修成本上省一点钱更好。其实也希望更标准化、可以复制,快速落地。现在所有商业体开店,特别是拿到资本的,对开店数每年都有要求,很多东西开不下来,所以能快速的可复制性、更高性价比落地,有更好的需求。

    还有就是现在虽然在座是行业里头专业的人,对造价等都很明白,其实那些真正开店的老板,不知道这个量怎么算,这个价怎么算,而且不透明、猫腻的东西很多,连美在这个过程中怎么解决?我们希望更快、更高效、更高性价比。

    连美这两年做的事情,通过数据、系统、体系打造,帮助客户特别是开店效率上进行提升,给他创造一些价值。我们在上海给一家著名的行业做一家店,在市中心400来平米的店,传统的还店出图到酸量到施工,差不多四个月时间,这个店才可以开出来,通过连美体系,我们两个月时间全流程做完,从设计出图到最后,我们算过一笔账。一天房租成本差不多1万块,人工成本1万块,开业后流水4万块,我们帮他省60万房租,60万人工,间接创造小400万价值。我们核心抓手,一个是全链条从模块化的数字化设计到在线工程管理提高,打造整个效率提升。我们也会有自有产业功能平台。

    系统这一块,核心抓手是通过DIM的模式,把工艺、环节全部数字化,通过数字化后,把产业上下游串起来,形成丰富的线下商业空间数字模型,通过工程管理系统,把我的计划和系统落地。还有就是我们希望价格更便宜,打造商业空间性价比的平台和功能平台。

    这就是我们现在聚焦五大行业和空间,我们希望将来构建一个平台,现在来看在成本和效率上特别是最好的有效率提升50%,成本降30%。我们主要是五大行业比较多,将来我们希望通过科技引领整个行业的变革。

    谢谢大家。


  • 乐居财经北京报道 11-22 11:01

    青铜建服CEO邓欢带来主题分享。

  • 乐居财经北京报道 11-22 10:50

    智建云董事总经理赵太宇带来主题分享。

    这两年千万不要买房,因为这两年房子质量非常差。绿城带建总经理李军(音)说的,这十年留下海量需要维修、维护、整改的房屋,同时大量老旧小区需要改造、翻新,当我们找师傅的时候发现一个问题,价格高、服务差,最关键还没人。基于这样的行业特点,我为大家介绍的项目是DIDI房修,致力于打造维修、保养,整改翻新综合服务平台。为我们B端客户、C端客户提供线上的配送和线下的到家服务综合性服务平台。滴滴一下,房修到家。

    围绕家的场景,解决客户居家无忧问题。品牌、人才、标准一体输出。我们运营模式是S2B2C,S是综合型服务平台,主要三端两线,家居线和家电线,三端有用户端、师傅端、供应链端,这样一个服务平台,为我们线下社区4S店赋能,进不服务到我们分布在各地B端和C端客户。

    中国房地产进入到存量房时代,旧房市场潜力是新房8.5倍,包括房屋户内的改造,对美好生活的期待。我们看到目前8千万存量用户,他们家庭急需维修保养和翻新改造的需求,市场潜力达到了4.3万亿,肯定你会觉得4.3万亿也不太大,滴滴房修只是维修苦力活吗?最大好处是接口业务,后面链接是百万亿级后家居产业链,简单来说,是后家居产业链的前端和入口,这是核心价值所在。

    大家可能觉得,为什么你能做?不是其他人做?我跟大家自我介绍一下,我是赵太宇鸟叔,14年来我一直做同一件事情,就是验房。我们的客户有政府、前十强客户,也有很多小业主,前十强客户有八家是我们合作客户,比如说万科、中海、保利、碧桂园、融创、龙湖等等,我们每年从手里面交出去的房超过20万户,还有黄总,他是14年内一直未房地产开发商和工程行业提供信息化服务,所以我们俩B端客户、C端客痛点是感同身受的。一直想找一个非常好的解决方案。

    我们懂行业、我们是内行,我们有客户,B物端、C端客户,大量客户,我验房客户服务里面、开发商里面,超过一半客户持续两年返修管理,天天找不到工人,代价非常高,不只是B端房企痛,C端购房者也痛,施工单位也痛。我们有客户、有资源。

    未来如果滴滴出行为在座各位解决出行的美好,我们滴滴房修就是为家庭服务提供美好宜居,让大家真真正正有幸福感。

  • 乐居财经北京报道 11-22 10:49

    盈嘉互联科技有限公司合伙人执行总裁任远带来主题分享。

    刚才几位嘉宾出现很多高频词汇,一个是空间,一个是数字化,正好符合我今天想说的,盈嘉互联就是打造一个空间数字化,我们讲一个小趋势,其实是在大环境下,我们这个行业未来越来越多需要的是软件工程师、算法工程师,参与到这个行业中来。软件开发者们正在不断的侵入我们这个行业,让我们更多在这个行业中,带来更多的变革和更多的效率提升。

    如果一个企业想做转型,想再效率提升,可能需要信息化的开发,或者信息化的升级,你必须需要四种专业人士能力参与进来,但是城市基础设施行业,天生缺乏熟悉懂得这些业务的人,给我们的效率带来很大的影响。

    盈嘉互联做两件事情,我们有两个产品,一是为所有的想进入这个领域,想在这上面做任何事情的人或者企业,提供企业级低代码开发工具,使您的数字化业务赋予您的能力和加速器。二是我们做一个线上的社区,小红砖,帮助大家代码、开源的东西放在这里面。我待会会展开介绍,主要介绍BOS,企业级低代码开发工具。

    BOS比如说行业三维、基础信息等等,我们封装起来,通过这种方式帮助大家,大家以前需要写几千行代码,现在可以快速调用,把能力赋予到业务当中去,可以说可以节省大家80%开发者的工作量,只需要把业务告诉他,需要什么界面、什么功能,就可以快速形成我们现在的系统APP,开发效率提升5倍以上。

    我们在建筑物里头,都是以文件的方式存储在各个企业的中心计算机、数据库,我们的BOS做的就是数据服务,可以将这些文件解析成数据,这些数据放进来后,可以按照要求提取数据。大家做开发或者底层的人,可能更加理解,我需要一个数据的时候,按需所取,从BOS提取出来,提升算法,帮助大家快速做一些业务,后面我会有一些案例的介绍。

    原来可能需要20人开发团队数月,迭代不灵活,开发风险大,代码行数越多,BUG可能越多,依赖很多高端人才,如果使用BOS就是在做非常简单的工作,需要一个前端开发师,几行代码,所以我们通过BOS赋予大家能力工具、效率工具,在单位时间中获得更大的产出。

    这是一个展馆,将所有的安防、消耗、能耗系统接入,通过展示大屏为管理者提供能耗、安全综合管理界面,这个系统原来非常复杂、庞杂,使用BOS后,一个项目经理,3个技术经理,3个前端开发,三个星期完成了,在这里头省去大量工作。

    BOS为大家带来新的功能、新的业务,省大家时间、人力,让大家在单位时间里头获得更高、更快的产出,可以在已有的系统中,增加很多新的功能,可以将自己原来做不同的业务做转型,可以大幅缩短外包的软件开发商工作周期,可以在不增加团队核心人员的情况下,可以完成更加复杂、更加庞大的系统工程,所以是多快好省的业务,助力大家完成。

    我们还有很多为各位提供的空间计算能力,比如说我们有可以快速搜索建筑物内某一个构建,比如说想快速搜索建筑物一个阀门,一个地漏,那些信息是什么,就像我们用百度引擎一样,快速把建筑物所有信息搜索出来。还有室内路网自动生成,把建筑物空间模型放在BOS可以自动识别出来哪里是门、窗、走廊、过道,自动生成识别路网,可以将室内、室外路网打通,这种算法非常多,可以帮助大家解决很多业务问题。

    我们很多的案例,不光是民用建筑,有水厂、高速、高铁、消防、安防以及一些会场、设施、工厂等等,还有我们帮助合作伙伴打造的核电站项目,智慧工地项目,都是使用BOS之后,非常短时间内,原来几个月,现在是三周、两周时间,可以快速为甲方形成项目的交互。

    时间非常紧张,这是我个人微信,如果大家想了解更多盈嘉互联企业相关产品信息,可以扫微信。我会将详细资料与大家再做会后沟通,谢谢各位。

  • 乐居财经北京报道 11-22 10:32

    高和地产科技(Proptech)基金合伙人王春国带来主题演讲。

    首先谢谢大家,我代表我们基金高和地产科技基金,高和母基金下面的一个分支基金,我们主要面向Proptech领域做一些投资,我主要负责投资部分和管理部分。我今天的演讲一共10分钟,所以我先用1分钟感谢各位创业者,从全国不同的城市参加到我们这个环节里面,虽然给每一个创业者时间不是特别充分,因为可能你们在不同论坛上,都有做一些主题演讲,今天能抽一些时间参加我们这个小的环节,非常感谢大家。

    山不在高有仙则名,知识不只是存在KOL,也存在我们交互中,交互中会涌现出更多的知识和创新,所以我们今天这个环节重点侧重和大家的交流和交互。我们讲城市更新,都是泛城市领域的解决方案,不同泛城市角落里面,都有真正深度垂直的探索,不同的CEO或者不同的创业公司,在不同领域里已经有完整或者更垂直、更深度的指示体系,我们能做的事情只是通过一些更科学的或者更革命性的、结构性的标准范式,归结为理论框架里,帮助创业者或者行业做一些科技梳理,接下来可以做一些纵深结构性的改进。

    范式这个词,大家听得可能比较多,科学革命范式里面提出来的一个词。范式的意义,让这个领域的知识不再百家争鸣,进入一个标准化更新的赛道,或者更垂直的赛道里面,这是范式的意义,因为我们过去做了很多运营的研究和探索,希望在不同的领域里面,泛创业者,把自己精力聚焦在标准化范式里面,做更有价值的事情。

    首先我们看一下科技跟城市的关系是怎样的?首先是农耕时代,铁犁发明,奠定中国的农业文明甚至世界闻名,这奠定整个城市的雏形,提升了农业的产量,农业的产量让人类开始定居。二是工业革命,蒸汽机的发明,技术发明、生产力提升,加速诚实的建设,用各种各样的技术发明提升整个生产力,使产能提升,加速城市建设,所以需要大量的工厂,人在工厂开始聚集,这是工业时代,技术跟城市的关系。我们这个时代,稍微会讲Proptech和现代城市的关系是怎样的。

    信息时代,计算机优化整个资源配置,提升城市效率。包括现在可计算设备,都是来自于计算机,互联网盖了我们的生活工作方式,由于信息流动起来,同时扩展城市边界,我们现在不拘泥于具体的位置,可以远程工作,做一些革命性变革。这是信息时代。

    智能时代,可编程的城市理念。我们现在城市的定义或者城市的从业者,跟会计、律师、服装设计师没有本质不同,大家是再一个标准性创意框架里摘出东西,回归到人的基本需求。目前这个性质非常容易被一些AI所取代,我们定义的可编程城市,如果你不去到一个空间,无论多好的设计,你跟它是没有关系的。真实的空间资源是实打实在那儿消耗着,所以城市不需要我们主动耗能,未来城市在可共用性资源角度下应该是怎样的,我虽然不去这个城市,但是可以做一些交互的东西,它的资源可以流动起来,让我去使用。我们下一个时代,虽然现在智能时代,我们定义出来一个可编程的城市,它有几个好处,提升了资源流动性,现在城市最大的问题,包括基础设施、建筑设计,最大问题没有流动起来,如果我不去,它跟我没有任何关系。但是它占用了我的生存空间,它的整个设计理念,更多是用一些创意,真正让城市变得智能,一定会进入到让我们用技术的范式和城市资源做交互,可以通过远程使用。支撑智者能够时代的几个方面:一个是互联网变得无处不在。2、移动性大幅提高。3、传感器遍布各地。4、AI机器成为主要生产力。这是支撑智能时代的基础设施,有一些技术的更新。所以这是一个标准范式。

    城市更新,这是城市科技范式的跃迁,每一个领域科技革命,包括文化的革命,每一次革命都是一个范式的跃迁,我举一个例子,最早范式在物理学里面是光,通过一个实验,让整个理论做一个大型跃迁,现在城市更新就在面对这样一个跃迁过程中,我们基于传统的工作模式定义趁势,还是以可编程的角度做这样一个城市更新,这是技术在这里面起到的关键作用。城市更新,科技范式的三个维度,是针对范式三个具体的框架:大家可以理解为三个盒子,整个范城市更新里面,我希望装到这三个盒子里面,每一个科技公司包括每一个公司,带有科技性质的,每一个服务公司都是人才聚集地,但是如果不在标准范式下,其实要不就是消亡,要不然就是合并,范式每一个科学理念最早是百家争鸣,每一个赛道都不同的体系在里面。这涉及到每一个公司在里面的位置是怎样的,所以我们整理了三个范式维度,一个是改造基础设施,这是城市的基石,跟整个空间和环境、能源、智能建筑、空间有关,我们第一层范式,基础设施的改造;二是实现多维交互,我们现在城市是静态的,我们希望信息可以实时做到交互,不是说再好的设计,我们要去到那个空间才能体验。我们现在社会所有资源,包括演化路径,都是流动性和结构化方向去繁衍和发展,实现多维交互,让整个资源跟我们实时对接,可以访问。三是提升城市效率,这是永恒的主题,范式有N多种,这是我代表我们这个基金做出来的,整个项目筛选的三个范式。提升城市效率是永恒的主题,大家作为创业者或者作为从业者,看到自己的公司是不是在这三个范式里面,对自己有一定指导意义,任何领域的从业者,一定要让自己进入这个领域未来可能繁衍的标准范式里,否则可能会消亡。

    基于这样一个范式,我们整理出更细一步的,这是过去一年工作的积累,在这个行业划分下,我们把刚才定义的三个范式,整理出来,让大家更形象化一些。在不同的范城市领域,有N多专业的人做专业的事,我们把专业的事成立出一个科学结构,帮助大家做一些筛选。

    城市更新,资本与科技的纳什均衡,谁先策略策划,谁的损失是最大的。创业者和甲方,因为2B比较多,服务方和甲方就是出现在纳什均衡,如果超了,成本变成损耗,甲方的需求并不一定达到你想要的指标,最近都在讲数字卵生,如果和甲方投资数字卵生,是高成本的,所以他不会采纳。目前数字卵生,如果做得特别超前并不是好事,做得太过了就太过了,做得太短了,又不够,所以这对创业者来说是一个考验。我们要有投资未来的能力,这适用于投资,也适用于创业。人类整个能力演化就是计算能力的演化,他们两个呈指数级标准体现。如果我们现在公司解决当下的问题,必然会被历史淘汰,如果我们投资未来能力投资太过了,上限要找到Balance,下限也要找到尺度。多元生产关系的博弈,这里面涉及到每一个生产关系利益型博弈、政治诉求的博弈,包括自己理解能力的博弈,这种综合的博弈下,创业者需要了解每一方真实诉求,在这样一个底层逻辑下,做到降本增效的Balance,下限做到这样一个未来。这是大于小于的问题,大家把它转化成目前的业务,可以得出一些指导性意义。

    要讲的就这么多,希望给创业者留更多的时间表达自己的想法。看一下中国城市更新真正的探索者、推动者和未来城市的奠基者在做什么,思考什么。谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 11-22 10:29

    WALNUT & SPACESFORSE 联合创始人、CEO都东来带来主题演讲《商业不动产企业数字化转型探讨》。

    都东来:大家好。我叫都东来,是WALNUT·SPACESFORCE联合创始人兼CEO。

    也简单介绍一下我们公司做深了,WALNUT和SPACESFORCE是兄弟公司,WALNUT是商业地产做运营领域,SPACESFORCE是数字化战略和智能化承载和执行主体。过去一段时间,随着联合办公、其他商办空间形式的增多,我们也做了很多尝试,今天在我演讲上半场,会具体把我们过去几年做的尝试和大家做一些分享,也把我们如何让数字化、科技化融入到我们商业地产运营过程中的一些做法和思考分享给大家。

    我们是在2014年底的时候,开始正式做商办联合办公运营的,我们第一个空间是2015年9月份开出来的。第一个空间大概3000多平米,可以容纳300多个会员,在做的过程中,我们已经成立了自己的科技部门,科技部门的目的有两个:一是我们一直思考今天在全新细分市场和细分行业领域,如何更好我们的会员、租户有更好的体验。第一个体验是他是否能满足他们基础的办公,针对办公空间的需要,二是是否有更好的人与人之间的互通关系,三是人与空间之间是否有更好的交互体验,这是我们成立科技部门和科技团队最主要的原因。在2016年的时候,除了我们大型的空间之外,我们也在想,随着我们的移动互联网、科技技术越来越递进、越来越向前,我们随时随地都在办公,我们没有局限在一个永久性办公场地里面。这样的办公场景可以更多元化,物理办公空间可以随时随地,我们2018年做了一个新的尝试,除了大型联合办公空间之外,我们做了一个渗透城市网格之间的办公空间,通过移动手机端,在城市网格间小型的十平米到40平米的办公空间、会客空间,我们希望通过这样的方式给我们的租户、未来的个人提供一个全新办公场景或者办公空间的组合,包括了这种相对长期性稳定性的公共空间,也包括了这样的移动式办公空间场景,全部的交互体验、预定体验,全部线上化,及时性,全部自动化,满足我们客户会员的一定需求。

    在商办空间中,除了我们为他们提供一些基础的办公空间物理空间场景之外,我们也想如何激活人与人之间的关系,或者还有其他的需求,每个人在一个办公空间,每天待6小时到8小时,这样的空间里面,我们除了办公本身或者工作任务本身,还有其他需求的,我们希望可以通过全新的现代化的方式,可以做大的会员体系,在这个会员体系里面,可能会有咖啡或者其他业务场景,这些业务场景大多数和第三方进行合作的,具体到作为一个商办空间或者商业地产空间运营者来说,想法是很多元的,我们有一些商业地产或者商办空间的运营者或者业主,会有很多奇思妙想,我们要做一些什么样的业态,我们作为一个创业公司,我们想的是,除了做什么样的业态之外,想得更多的是,我们这些业态能否跟我们的合作方经营方一起共赢,除了物理空间,今天在这里做瑜伽或者咖啡,我们在后台有一个比较全面的,包括分散、分立的提高,还有消费体系,包括会员积分算如何做兑换的体系,激活会员的同时,也保证和合作方在一个协作共享的平台里面进行工作上或者业务上的交流。

    这些都是我们过去几年时间所做的一些尝试,除了办公空间,除了会员体系。第三件事,我们在空间里面,或者在面临90后甚至00后未来办公人群的时候我们需要为每一个这样的会员,或者每一个承租者提供一个社群,这个社群不简简单单是我们去做一个又一个的兴趣小组,同时我们在线上对每一个会员,他们所参加的各种各样的活动进行划分和归类还有标签,让他们在参加每一次活动的时候,就像在打怪升级一样,或者就像在完成一个解锁式的任务一样,左下角的图,在后面的图,其实是一张城市地图,他们摊开给每一个会员,在这一个城市里面这一天或者未来这一周围某一些位置有哪些活动,这些活动会通过一个单个事件变成一连串事件,未来的世界其实是一个游戏化的世界,我们可能不太了解很多专业上的事,但是我们了解如游戏化去成长、升级,我们希望把这样的体验带到线下,通过线上的方式激活。我们去建立了这样一个很好的有机的积极性,充分参与的社群,可以在后台真正了解每一个会员的兴趣点,他们喜欢参加什么样的活动,他们可能会和我们另一个会员成为好朋友,甚至达成生意上的伙伴。

    不知道在场各位听众有没有意识到,我们今天在做商业地产的时候,我们无法不再和数字化、智能化、科技化相结合,到底是什么驱动我们做商业地产运营,或者城市更新是简单的让城市换一张皮而已吗?在我们的观点或者我们团队的观点,其实它有更多的内核,除了线下物理空间之外,如何去满足客户的期望,满足客户的预期,同时在一个比较具备设计感和人性化的空间去实现。如何在线上化平台和空间里面,最大程度的去提高每一个租户,每一个客户线上化的用户旅程,比如说电商,今天买个产品,无限想参与到购买或者做决策过程中。但是我们还没有搞清楚,我们的租户从哪儿来,他带来什么样的内容,通过有效租户组合、内容组合形成更大的协同效应,这是过去一段时间,我们团队思考最多的话题。

    在空间生态圈里面,可以形成一个全面连接,由线上到线下,在线上通过营销手段获取会员,线下我们通过线上化旅程和线下服务,拉动我们会员,最后是通过线上线下深挖每一个会员的效率,我们讲平效或者每一个会员,每年产生的消费、投入,都是在讲这件事,我们如何通过更好的内容或者通过更好的手段和途径去提高每一个租户和会员,包括其他零售商业空间里面,每一个客户为每一个项目所带来的价值。

    空间运营的核心,你向用户要交互体验,不仅仅是交互一个物理空间,甚至不仅仅交互的是一个内容,交互的是一个长期可持续的期望值,或者作为客户作为租户,如何长期稳定持续的和空间形成交互,和空间其他人形成交互的过程,这个过程里面,传统的商业地产中,以人为业务的核心驱动力,或者唯一驱动点的方式是不可持续的,我们希望今天提出的观点,是否在未来通过人机协同方面,由数据去驱动敏捷的管理和运营方式。

    我们今天在用户体验上,期望值和交互是否达到他希望达到的目的,我们和他人相处的关系、连接的关系,是否可以通过空间的方达到。探索与发现、寻欢作乐,个人成长和寻求改变,我们放的内容或者物理空间,放的内容可能是引导我们每一个消费者,或者每一个租户去做个人成长,或者寻求改变,比如说健身房,只是一个内容而已,但是我们今天单纯的通过一个物理空间放一个内容,并没有真正意义上的最优化我们的用户体验,我们只是潜在,有可能让用户体验最优化而已,这个体验里面,既包括我今天是否通过空间里面的这个健身房,达到我想减脂或者增脂目的,同时能否获得其他价值,这些事是如何衡量一个空间,是否是一个好的空间的时候的关键决定生产要素。

    最后我想花更多的时间向大家讲解一下我们团队在过去一年时间里面,经过思考的一个图。我们认为在未来的所有商业地产里面的经营运营过程中,我们最需要关注的一件事是我们如何从原来传统的甲方的思维,我们造了房子有人买走,变成真正从客户需求角度出发,客户体验角度出发,完整的搭建这样一个用户旅程,用户旅程有两个方面,一是向外部的用户,包括每一个商业体,城市更新项目的租户,也包括所有参与者、供应商、合伙人,也包括了我们的顾客,内部也有用户,我们内部的用户就是我们的资产管理经理,我们招商经理、运营经理、物业管理经理,甚至我们内部的渠道,中介方,这是我们内部用户,所有的用户旅程的线上化,是未来我们去评价一个商业地产是否能够顺利从信息化过渡到数字化,甚至实现更高资产价值的着力点和途径。

    在介绍完用户之后,另外想介绍的是业务能力、IT基础设施,业务能力我们认为未来商业地产在业态上或者业务上,其实是多元化的,就像一个拼图或者乐高一样,具备的是一个个最小化业务能力和业务单元,这个业务单元里面,我们需要把针对我们流程或者针对我们目标的业务单元组合起来,形成一个完整的流程,从而提供给我们的不管是内部还是外部的用户。这些最小的逻辑,通过把逻辑的建立形成支撑,去支撑业务能力的建立,里面当然包括了我们业务的微服务,也包括了现实场景里面前瞻技术的手段。我们内部的用户,比如说今天内部有一个招商经理,或者是一个资产管理总经理,Mand,他管理20个商业综合体或者办公楼,要同口径形成一个报告,通过拍脑袋的方式形成一个报告,告诉老板我们为什么有这样一个资产组合表现,所有事是他一个人通过手工+Excel完成,既没有依据,也没有所谓的专业知识,更多是经验的判断。

    我们可以简单通过IT基础设施搭建一个BI数据分析平台,再加上一个风控算法,在业务平台上集合像财务、渠道管理、招商运营管理的一些具体业务的功能,从而实现全新的、全流程的,基于数据分析的经营管理或者资产管理平台,在这样的资产管理平台里面,Mand可以一键式导出每一个时间段的资产价值情况,同时可以通过风控算法和BI的数据分析平台形成报告,对未来的一些趋势进行研判,同时最好的不是说如何总结过去,而是在数据时代或者数字化时代,可以通过越来越好的数据化工具学习、优化我们的数据库和对未来趋势的判断。从而让我们的决策真正实现人机协同和数据驱动。

    解决方案平台,包括租赁业务、设施运营,还有最前端资产看板,包括资产管理,也包括租户里面的员工所提供的租户服务业务体系,所有的中台是以数据为驱动,以数据分析为驱动的数据决策中台业务或者技术能力,在这样的能力里面,我们今天不仅完成了数字化第一步——连接,同时可以连接全域、跨业态、跨地域的商业/商办资产后,我们可以通过数据中台进行分析,进而实现智能,这样每一个资产价值NOI角度上优化实现资产价值最大化的唯一通路。

    从甲方到乙方,土地价值挖掘和空间服务提供者,最重要的是如果有做商业地产运营的,我们今天还是挖掘物理空间本身的价值,还是通过一揽子的体验的提供,线上化用户旅程,从而实现资产的最大化。这是我的分享。谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 11-22 10:05

    伍兹贝格 全球高级董事、合伙人黄馨谚,杜克大学前瞻行为研究中心合伙人江亭带来主题演讲《行为学与新科技的新趋势》。


  • 乐居财经北京报道 11-22 09:41

    明源地产研究院副院长黄乐带来《当存量大时代遇见数字化新风口》主题演讲。

    刚才贾蓉总的介绍非常点题,点到科技和创新,一个人一辈子其实很难得遇见一个很好的风口,昨天的主论坛,我们相信存量大风口不用我们再强调了,这几年数字化毫无疑问也是一个大风口,所以当两个风口叠加,我们处于这个时代,我们何其幸运,更幸运的是,两个风口来临的时候我们是不是站在正确的赛道,做正确的事。今天的在座朋友在两个风口来临之际,站在正确的赛道,但是我们今天要探讨如何做正确的事。

    当存量大时代遇见数字化新风口。在两个风口叠加的时候会给我们存量行业,给上下游生态伙伴产生怎样的化学反应,这是今天要探讨的。

    三个小趋势,未来市场一定从十万亿级,但是存量是百万亿级空间,值得所有玩家在里面耕耘。未来玩家是开发商,未来一定是我们地产生态链,我们明源也在转型,从ERP软件,这几年做SaaS,未来会重度垂直做产业互联网,很有幸我们站在正确的赛道,但是接下来我们需要做正确的事。谢谢。


  • 乐居财经北京报道 11-22 09:38

    主持人:大家好。欢迎大家来到最代表未来,最能给大家带来价值的论坛,今天论坛的主题是趁势创新的小趋势和大未来。

    相信昨天在主论坛上,大家已经收获满满了,昨天伟清总说得非常好,给我们这场论坛非常好的铺垫。我相信在座的都是业内人,因为这个板块非常专业,大家感受到这个词的时候,之前卢扬(音)写过一篇文章,当时把Proptech这个词提出来,而且提出在一个楼宇当中,可以为未来创造更高的价值的方式,而且当时也提到每一个个人的需求可以非常灵活化被满足,那时候大家都觉得非常新奇,再到今年5月份,当时举办过一场Proptech专题会,很多业内人都去了,所以足以看到Proptech现在在国内非常的火热。

    昨天伟清总提到,我们不要神化科技,Proptech如果在当下对城市更新有非常重要的作用的话,不能有一个非常重要的标志就是资管。

    今天这一场论坛非常重要,我们希望拿资管的标尺去看当下经济下行的时候,我们有各种各样的复杂变革正在发生的时候,Proptech到底给我们直接带来什么?所以今天大家探讨一下,看是否今天能得出答案。

    我们今天会先从资管角度看Proptech,还有几个主题演讲,分别是设计和数字化管理的角度,之后将给我们带来十个CEO针对Proptech小趋势的路演盛宴,最后是点评。

    首先有请明源地产研究院副院长黄乐副院长,《当存量大时代遇见数字化新风口》的话题,我们期待他的演讲,有请。

2019年11月21日——2019年11月22日,以“让城市留住记忆,让更新创造价值”为主题的2019中国城市更新论坛将分别在佛山、广州举行。届时,黑石集团(香港)有限公司高级董事总经理王天兵,高和资本合伙人苏鑫等多位行业大咖云集,共话城市更新破局之道。

本次论坛亮点多多,包含2个权威发布、8大主题、8大奖项、60位行业精英、80个案例、80家媒体。其中,2个权威发布:2019年中国城市更新年度发布、南都大数据研究院城市报告;8大主题:从宏观经济的复杂变局到城市更新的微观趋势、从老城复兴到科技赋能、从文化传承到金融创新、从新居住到新商业新办公等几乎涵盖城市更新全领域的八大主题;8大奖项:2019年度城市更新优秀案例与机构;60位行业精英:中国城市更新领域的代表精英与您分享最前沿的行业经验讯息;80个案例:优秀城市更新创新案例和知名机构的干货分享;80家媒体:80家媒体立体传播矩阵,包含平台级门户网站合作以及地产、金融、科技等。



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