直播 | 城市文明下的精益更新

乐居财经北京报道 04-16 14:15

主持人黄月英：感谢各位。合作这件事情不是个问题，大家虽然看起来是在争夺一个市场，但大家的能力一定会越来越有专注细分，同时我们组成完整的链条，希望我们把产业运营的板块，即便它很难懂，但是我们要坚持让负责的人探讨问题和合作方式。今天下午核心的主题是深运营，我相信每个留在最后的人，大家对这个东西是有坚定信仰和准确信心的。建议我们拉个群，面对面搜索的群，以后抛过来深运营的案例，我们可以随时交流，我们也愿意把城市更新的内参分享在这个群里。

深运营板块不需要总结，初心很美丽，说出来的话越来越朴实，希望大家持续关注中国城市更新论坛，关注这些深运营的品牌和机构，感谢大家的耐心，让我们明年再见，谢谢各位。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

正在进行的是圆桌对话：《产业运营驱动更新》。

主持：蔡瑛樱（孚园联合 创办人、中国科学技术大学创客顾问团 导师）

嘉宾：姜  汐（氪空间 执行总裁、英诺创新空间 合伙人）

赵  鑫（嘉丰达集团 招商运营总监）

萧亮有（柏联资产管理有限公司、广州O2创客公园 董事长、大湾区文创联盟 副主席）

全建彪（西安老钢厂设计创意产业园 创始人）

蔡瑛樱：我们这个部分会谈论产业运营。这之前，我们想澄清一下，或者更多是对于城市更新有新的体悟。一直以来，我们之前做了很多项目中，会把城市更新当做空间的改造，包括昨天包括今天，大家都提到我们需要回到人中，不是把城中村、厂房或者原有的商业改得更好看，我们要去建立在现有增量的情况下，存量基础上把它改得更好，我们需要在这个空间基础上以人为本。如果没有产生新的经济效应，就没有办法正向循环下去。我们换种思路，从人的角度考虑，原有原住民也好，流动人口也好，其实都是作为社会的经济要素，如果我们细分到各个产业的应用场景中，就会看到广州很多新兴产业做起来了，人口其实是在变化的，原有几十万每年的流动人口，慢慢新的人口结构在变化。我们在这个当中，可能涉及到产业人群，就需要有所改变。包括去年广州发起专精于生物医药的海归人才小镇，接下来要在产业运营阶段用什么手段吸引优秀人才，这个非常重要，更多需要考验运营能力。

接下来我们邀请嘉宾分享，我这就作为小小的抛砖引玉部分。欢迎几位专家，孚园联合创办人、中国科学技术大学创客顾问团导师蔡瑛樱，氪空间执行总裁、英诺创新空间合伙人姜汐，嘉丰达集团招商运营总监赵鑫，柏联资产管理有限公司、广州02创客公园董事长、大湾区文创联盟副主席萧亮有，西安老钢厂设计创意产业园创始人全建彪。先由柏联资产的萧总说一下，前前后后做了很多的更新项目，从原来的商业到后面的区域更新，涉及到的方面比较多，由您先来分享。   

萧亮有：大家下午好，我是萧亮有，我的园区正确名字叫O2park，O2是氧气，现在做的项目是从化学试剂场改造为类创意园，我把它定义为公园。上一位讲师也讲过，把园区变成开放型的空间，任何人都可以享受这个空间。我们这个会是城市更新，主题是怎么样进行孵化。我是房地产管理人，资产管理人有几个坑，都是我们很难面对的，首先是对投资人拿项目，拿什么项目呢，一般投资人的角色是把一块钱的价值，投资人要变成起码三块钱，更高的要求是十块钱。一般一些基金的要求，内部有个投资回报率的要求，大概是20%左右。房地产商对房地产投资回报率也要达到20%以上，才可以进入这个投资决策委员会里面。大部分土地或者是给你投的项目，第一步是去拍地，一般这是成本最高的来源。回到十年前国家鼓励“三旧”改造，旧城、旧村和旧工厂，里面也会牵涉到很多政府规划，政府要求需要什么产业，导入到这个项目里面。一般来说，这些土地原规划跟房地产投资商、基金投资人需求的内容，大部分都有巨大的矛盾。比如大部分的项目，由于需要你有产业导入，就会要求产业配套跟其他类似于商业体、酒店，而且是零售功能的比例会提得很多，住宅的发展可能给你低于30%，这样的话对比一般房地产投资人，而且是基金的投资人，我们具体去做这个产业管理来说，就是两个极端的分歧。我们从资产管理人的角度来说，我们就面临着这样的错位。

第二个坑是这个投入跟我们想做出来的效果，刚才汪总提出，他做这个产业，我后来提出每平方只投入了450块，就可以做出这样的效果，我觉得很神奇，我要请教怎么样把一个产业，每平米就投入450块，就可以看到完全不一样的效果，这是投资回报率，投资人对我们要求的评效。一般做旧改，内部有要求，拿回来的成本可能就不能高于成本的40%，必须要投入大概20%-30%的改造成本进去，我得到的利润大概在30%左右。一般这些产业都可能是没有产权的，可能只有使用权，我们跟国企或者跟政府机构的要求，是国资委拿回来的，以前就6年，现在最高达到12年。12年可能比以前好一点，但还是有租的年期里面有风险，你只是租赁的使用者，这个风险就是我们资产管理人面临投入和产出，怎么样在比较短的时期里面，把我们的投入得到回报或者得到保证的方面。

我暂时讲这儿多，因为还有三位嘉宾要分享。   

蔡瑛樱：产业园跟商业确实会不一样，包括汪总讲产业园做到比较低的改造成本，其实产业园为什么不一样，跟政府绑定会比较多，政府对于产业的很多政策都是一揽子的，可能跟商业的政策或者2C端的很多东西不一样。跟着萧总讲的问题，赵总讲一下实际的招商中，或者在产业跟产业的主体中，你们的运营是怎么解决这些问题的。    

赵鑫：产业运营过程中，第一是选准产业园区的细分门类，我们进到滨江区的时候，原有园区都以电商收获发货为主，我们发现这类产业不能提高更多的溢价。同时在区域产业政策的引导下，这些人是根本待不住的。企业的决策过程非常简单，租写字楼比租仓库的价钱差不多，我就用核心区域做这样的事情。我们做改造以后，租金提起来，不仅仅是使用企业的B端客户承受不起租金，同时在里面工作的人群也承受不起滨江住宅的价格。产业升级推动更新，选对自己细分的产业方向，跟着产业的节奏选择自己更新的步调。汪总展示PPT中有个小的案例，文创在滨江区有很强的基底，大量民营电商行业都聚集在滨江。反过来，这些收货发货的环节已经被淘汰出滨江了，留下的是后台数据挖掘深度运营，这些可以选择留在滨江。我们把德邦物流清理出去了，也留下了新狸直播。大家看到打靶这家企业，是专门做动作搏击的，我们找到这家企业的时候，就发现他们在上下游有非常好的连接作用，滨江区电商要产生内容必须跟文创结合，企业所有硬件搭建设施都是企业投入的。当然，我也付出了相应园区中最好的位置，用相对低的租金把它引进去。

第二是尽自己全部的努力和所有的资源禀赋做这个事，当然也会有其他的考虑，基础物业的提升，找政府要相关政策，帮助企业对接投融资，对接产业。

我想说的是，第一选对赛道，第二是尽自己全力做好服务。我们在北京的朝阳区做了磨坊工厂，我们把影视公司引入进去，形成了文字到影视的转化，影视下游的艺人培训，经纪人培训，到舞台搭建，舞台就搭起来了。今年园区的表现很不错，租金略微有上涨，对自己选准方向很重要。文创园区做的是对接北京的文字办，对接中国版权基地，分别给他们提供了贴息和文字里面无抵押金融租赁的方式，帮助企业可以做下来。至于松江园区退二进三形成的载体，还有梳理政策对接政府，都是沿着这个方向努力做下去。

随着小区域的产业升级，选准赛道，服务企业，是推动聒噪升级的过程。

蔡瑛樱：产业园区的门槛就在于理解政策，理解产业，基于产业自身的发展提供服务。我们也会看到，现在不同产业领域需要不同的公共平台，有些政府提供了，有些园区提供了，有些医药产业可能就需要提供公共实验室，在产业运营当中需要再往下细分逐步做得更完备。

赵鑫：的确需要专业平台和运营人才帮我们做，我们也在做医药产业园区，不同阶段都需要不同的运营商提供特别专业的服务，我们希望能够把平台搭建好，把这些服务商结合在身边，大家共同把业务做起来。

蔡瑛樱：我们一直都认为产业园区或者产业运营接下来依然不是太大的市场，很多大的参与者不会太多，但接下来应该会比较有大的增长量。我们也在关注，各个城市商办类的状况，北京是最好的，深圳、上海从数据上看和实际的状况来看都不是太好。确实有些数据可以看到，原来CBD区域降得特别厉害，空置率升得特别高，但是原来认为品质不是太好，大家认为的居住区和商务园区比较好，我们关注写字楼和商务园区，商务园区更多是改造项目或者产业园区项目，这类项目会比较坚挺，很多的原因造成，人的迁徙造成，政策的影响，还有产业本身的影响，给很多空间运营商带来一些机会。英诺在这方面找到了很好的商机，做得非常棒，请姜总讲讲心得。

姜汐：我跟大家分享一下。我们是2015年进入行业，15年以前跟运营没有关系，英诺是做早期投资的，15年跟昌平区政府合作项目，在回龙观的烂尾楼，我们没有运营经验，但是我们做早期投资，知道被投企业需要什么样的环境，企业才可以得到快速发展，我们是基于这个理念进行了规划。在当时15年做这个项目的时候，国内没有可参考的样板，每个楼层怎么做，怎么规划，要多少空前留白，要配什么样的公共设施，我们作为投资人拍脑袋做这个事情，现在成了国内很有标志性的创业综合体。这个项目融合了园区和商业，我们把产业社区加上配套商业放在楼里面。17年这个园区的企业，融资总额加起来有25亿，在产业社区里面这也是空前绝后的。这里面有很多细节，我们不受制于产业园区和商业综合体的束缚，只想着企业在这样的空间怎么快速发展，慢慢变成了样板工程。当时做项目的时候，三个合伙人不懂什么叫城市更新，很多媒体关注这个项目，因为它是烂尾楼。

运营产业社区最关键的是产业导入，大家都知道一个空间载体里面要放产业进去，产业在哪里，产业怎么抓。我们为了把这个问题讨论好，就推出了陪跑计划，一定要发现有增长潜力的企业，然后陪伴它成长。分成几个维度，新消费、人工智能，每个月都会举办一次家宴，十几个CEO加上这个领域的头部企业副总裁以上，加上跟这个领域有关系的传统企业副总裁以上，加上机构的投资人，一个饭局就可以对接很多事情。带着这帮人跟我一块对接资源，交换一些价值，如果比较早期的还可以投一点。在这个过程中，我们陪伴企业成长。我们园区典型的企业，16年投产不到1000万，今年已经20多亿的产值，是看着它一步步成长的。这个过程中有很多坑，正好是我们在原来创业过程中碰到过的。

运营是特别苦的活，这个东西没有太多概念，刚才谁讲得特别好，这里面只需要服务的企业理解你、支持你，愿意跟你一起面对这个事情，然后看到成长就可以分享成长带来的价值，这个园区就会非常有生命力，就会非常有灵魂。我只是说产业导入的概念，更多企业跟我们主动连接，这时候就用产业资源库。空间运营是另外一个层面，我说业态规划，这里面想说的特别多。我们没有时间把做的这件事情形成自己的方法论，或者形成对外演讲的东西。包括对商业配套的理解，包括对周边区域价值的提升，因为那个项目运营完以后，周边居民租金基本翻倍，旁边商业餐饮以前一年换两次门头，我们过去以后有四千多人在那里办公，周边的餐饮都起来了。我们配套的八千平米商业，有部分是传统商业，为社区里面创业者服务的，有部分刻意导入新商业，这些新商业叫做孵化平台，第一家店在我这里，我提供很大的支持，有的店是要培育的，我就是免租金。如果在大悦城验证第一代产品，成本太高了，基本上就是被割韭菜，因为要保证评效的整体性，而我们有空间做这件事情。

现在还有个数据很可怕，回龙观区域相当于广州的郊区，旁边的写字楼2-4块钱，我们社区的办公空间达到6块钱，就是因为运营的价值。商业，刚开始是放水养鱼，很多人先进来，把这个区域属性做出来，商业拉到11块钱。从资管的角度来讲，我相信做资管的听到这个数据以后，都感觉到这是特别好的项目，但是这个资产不具有流动性。

我先说到这里，要不然太多了。

蔡瑛樱：英诺比较特殊，也符合刚刚说的很多产业在往外走，因为形态更适合外部。接下来由全总讲讲老钢厂的状况，我个人去西安比较多，也经常经过老钢厂，但一直没有进去看过。

全建彪：我介绍一下老钢厂，因为今天谈的是产业和创业园的关系，包括几位嘉宾谈的话题，我也有感触。比如对改造成本，我做了两个项目，一个项目是世界之窗科技园，在市中心是老写字楼改造的，改造成本确实很低，只做了一定的外立面改造和消防提升，价格在500块钱以内。另外是老钢厂创业园，成本比较大，一平米达到2000元左右，以前是个楼装饰提升就可以用，费用就不大。但是老厂房要做成精品，以前没有消防系统、管网系统，甚至还有扩建的空间，所以成本肯定要接近2000，这是成本的关系。

另外也提到了租赁关系，两个项目相比较，今年确实有感受。老钢厂创意园租赁空间一直很紧缺，供不应求，现在企业需求面积不大，所以我们在500平米以下的空间非常抢手，基本上没有了。市中心的科技园，年初有个很大的企业，京东方设计院分院占了五六千平米，后来置换买了写字楼腾出来以后发现特别难租出去，需要大面积空间的企业比较少。想把写字楼分割成小空间的时候，反而不太吸引这些小微企业。有温度，有场景的创业园区，是很吸引小企业的。

另外对于产业定位，我们每次拿到项目做的时候都有自己的考量，我记得很清楚，我们在做老钢厂创意园的时候，因为区位比较偏，相当于西安二环和三环，而且不沿街，幸福路进去七八百米，唯一的优势是大学校园里面，我们就分析能做什么，能做商业，如果做产业园产业定位应该是什么。我们分析了一下，产业定位选择要从两个方面着手，一个是分析地段，周围环境有什么产业，或者有什么资源，能够让产业存活，就像这片土地适合种什么，你就要选择种什么，不能沙地种水稻。另外很关键要看你手上有什么资源，好像可以做很多产业，人家可以做但是你不一定能做，因为你没有资源，所以要看手上有什么资源。我们分析老钢厂地块，最大的资源就是背靠大学，而且是中国建筑院校，在西北建设人才是西安建大培养的，所以我们就凸显这个优势，定义做设计创意产业园，而且是以建筑设计为主导的设计创意产业园，后来证明这个定位是非常准确的。这个园区名字打出来招商的时候，学校老师创办的设计院就首先进来了，还有很多校友的设计机构也进来了。后来我们延伸不仅仅有建筑设计，还有景观、室内，目前园区70多家企业，有35家以上都是跟设计有关的企业，超过了50%，说明这个定位是对的。

有了建大的平台，设计产业的资源显得特别丰厚。我们要做平台服务，以建大为背景召开跟建筑有关的会议就很多，很多院长都到我们那里，全国性的会议也在那里召开，带来了很多行业资源。除了学校以外，我们还引进了很多协会和联盟入住，也许不入住在这里，但是支持他们在空间里面做活动。创业园空间是有比例的，20%以内配套商业，70%做产业办公，还有10%专门用来做展览、会议的交流空间。整个配比还是比较合适的。这是我们的产业定位经验。

产业定位不是一成不变的，除了主导产业做得好以外，园区已经有6年的发展了，在西安是打卡地，环境特别吸引人过来拍婚纱、举办婚礼，所以园区也孕育了新的产业。比如最近有做短视频的企业等闲内容引擎，去年在园区联合办公只有两个卡位，今年已经有一百多号员工，搬到园区的独栋，最近又增了一层楼，有两千多平米的建筑面积。为什么这个企业在这里活得很好呢？短视频需要拍摄很多场景，在园区内都解决了，不用跑出去拍，而且可以吸引很多年轻人来这里做视频的拍摄。这也是意想不到的，包括婚纱摄影跟这个也相关，这是现在成长起来的。

另外培训产业也发展得不错，过去只是做建筑设计，现在发现多了一个业务就是可以做培训。我们园区跟大学是无边界的，园区就承载了课外培训，比如建筑岗前培训、做动画培训，可以跟学校做补充。我们的定位跟大学之间，有很多方面的资源，因为学生、老师跟园区企业有很大的互动。所以我觉得产业定位，就像谈到特色小镇要三生融合，生活、生产、生态。这两天论坛也一直提到，城市更新的推动力可能是城市面貌环境改善的倒逼，产业要更新要发展，其实生产就是产业，生态就是环境提升，对创业园来讲也是一样的，我觉得产业定位的话题也是很有意义。

蔡瑛樱：谢谢全总。老钢厂的定位确实比较特殊，是依托学校，其实很多项目的特色不会那么明显，可能依托的资源也没有那么独占性，这时候就要考量以什么样的产业进来。但是也面临很多问题，每个城市的市长、副市长、区长、副区长都在招商，产业园区在招商环节怎么选商，或者怎么样让企业在前期能够过来，这个就很关键。

赵鑫：每个项目都不同，你建立了环境和土壤，这个空气给了他以后，这些好的东西就会飘过来。我们作为产业，就要做成那样的条件，让好的东西、好的产业能进来。一是改造的空间，二是市场空间，三是价值空间，好像回龙观从一两块变成六七块。我十年前做TIT，本质是纺织集团，当然已经破产了，面临工业转型。怎么样把工业产业转型变成新兴产业，我们就要进行改造。搬迁总部需要很长的时间，到02年的时候这个事就成了，别的产业进来TIT就变成地标建筑。这里面有很多内容，大家有时间可以去看看。我现在做的园区，也有几位讲者说到了，产品、内容在这个园区里面，比如我们想英诺过来，我做园区的开始，就跟广州谈判，内容也很重要，怎么能把它孵化，可以让其他的讲者分享。

赵鑫：主要分享两点，我们选择产业的时候，一般会画三个圈，第一个是近期发展比较蓬勃的产业，这些人会拿到投资人的钱，所以他们是成功能力扩展比较强的。第二个是依据自己所在地区有什么样的资源禀赋，这个资源禀赋就决定了哪些产业可能会在这边发展起来。第三个是我们现在所拿的产业园区和嘉丰达所拿的项目，主要是新的经济开发区，哪些产业有外溢的可能，我在这三个圈寻找交集，就是我这个区域要针对的产业方向。

产业招商的时候离不开政府，政府的政策和政府的产业规划，也是非常具有指导意义的。中午在交流的时候说过，各个政府把新兴产业规划作为需要发展的产业，但是深入看待这个产业，深入理解这个产业的时候会发现，各地政府在资源禀赋和政策上是不同的，比如朝阳文创园区解决的是融资问题，解决的是文创企业拿不到现金流，还需要生存的问题，所以我们才会选择资金办，我们做了相应的服务。天津有园区，地方政府返税的流程和返税的比例，可能会是特色。到了张江，对于集成电路的补贴和奖励又是特殊的政策，这些资源禀赋是非常不同的。我刚才介绍的是对产业心存敬畏，我们自己做载体的时候如果不了解客户，三个圈的交集没有找准，地方的产业政策、政府政策和发展趋势没有找到，就很难把园区的产业定位做好。很多新兴产业可以讲出很多的故事，来证明园区的成功，但是真正的成功会反映在出租率上，这是我们现在做的过程中工作方法和关注的重点。

由于时间不多，我简单说这些。

姜汐：现在各地政府都在做产业招商，这恰恰是我们这些做产业运营的价值所在。这三年我接待政府各地官员到园区考察，到我们社区交流，想让我们去那里也做产业社区、创意综合体，我们也不敢去。因为我们做产业服务，只能在一线城市，或者说区域中心城市，一定是人口净流入的，一定是租金能够平衡运营成本的。北方很多城市，实际上租金收入是弥补不了运营成本，这是从运营概念来讲的。不是说政府找我过来拿企业，就把企业给拿走，我要完整匹配这个企业到这个区域能不能落地生根，能不能发展。现在产业运营，实际上对我们来讲就是三个维度，第一个维度是政府，政府要的就是税收，就是人才。第二个维度是企业，我们跟企业产生连接，在我的园区里面发展，我就是要提供加持服务，跟我连接就可以快速发展，它的价值就在这里，我们社区里面的消费者能够在这里工作，能在这里拿到他应该拿到的营收。多个维度以后，我们就可以形成自己的产业。

做产业加速服务，政府招商是我们很好的推动通道，在这刻可以享受到企业发展给我带来的政治收益。里面有很多收益的模型，今天不展开说了，这个价值非常大，有些价值实际上比做其他租金收入要大得多。我们在这方面考虑得很多，现在到氪空间同样把基于产业的理解带到氪空间，氪空间跟英诺有不一样的基因，氪空间原来是媒体，我们有商学院，已经加速孵化13期了，接近300家企业，这些企业20%未来都是有很大价值的企业，这些企业未来都是被动跟政府输出项目，相当于给政府形成招商。我们不会做赵总的城市园区，但是我们可以合作，你把基于这方面的政策，从政府那里拿得干干净净的，因为政府对这个非常迫切，我们可以把产业资源要素给你，咱们共同来促进这个地方招商任务的平台。

蔡瑛樱：台上基本上形成了几个合作联盟。时间比较有限，我先做个总结，对于产业运营来讲，政府这个环节是非常非常重要的，政策也是大的指挥棒，政府是出政策的，接下来可能有特别重要级的政策逐步颁布，这些政策有可能会导致政府对企业或者对招商的诉求发生改变，包括消费税的改革，可能接下来会做一些税收的改革。那也就是说，以前大家拿的税基是企业的收入增值税，接下来可能是财产税，财产税更多是针对人，我们又回到最初的话题，为什么要针对人。第一，我针对的这些人是有消费力的人群，第二是产业人群，第三是他们本身就是企业。包括在上海千人计划做了接近10年，一个人就是一个疯狂追着投的热点，接下来在产业领域也可能出现新的东西，我自己觉得这个东西很有意思，而且很多模式都是在变化的。确实，我们要跟着很多政策走，自己也要不断做调整。

这个环节就到这里。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩带来主题分享《产业运营下的城市更新》。

汪浩：今天跟大家分享我们在做什么，分享主题是产业升级推动城市更新，我们这个论坛是城市更新论坛，我们对城市更新的理解和观点跟大家做分享。

第一部分是观点分享。最近朋友圈的朋友一直有聊天，很多朋友是做PE的，经常在一起讨论一个问题，就是当经济到下行周期以后，你去投什么，会发现没什么可投了。PE现在都在讨论这个问题，有个观点是逆周期投资。什么是逆周期呢？传统行业往下走的时候，抓到哪个行业哪个方向是逆周期的，我们说教育，你会发现不管收入怎么变，经济GDP怎么样，老百姓花教育的钱一点都不少，大家都有经历你的孩子在学龄前有各种补课，高中想出国还有各种教育，还有新东方，经济怎么样，教育永远是逆周期的投资。还有什么呢？养老和新消费。

回过头来，不动产投资领域里面，我们大家也在讨论一个问题，资产越来越贵，租金已经下去了，但是资产价格并没有掉下来。不动产领域里面，有没有所谓的逆周期投资概念呢？我们认为还是有的。最近大家看到1-9月份四大行的报告，连上海这样的城市，包括陆家嘴空置率已经到了两位数，这个数字在过去不是能经常看见的。如果把CPI报告打开，不动产领域有几个方面保持很好，第一是物流，仓库放的不是出口玩具，一是汽车配件，因为收入没有增加，不会买新车了，而去修车，所以仓库里的汽车配件在增加。二是药品，大家对健康的关注度，尤其是现在越来越多的好医生这样的互联网平台在销售药了，仓库里的药越来越多了。三是饮料、牛奶，过去大家生活消费水平，反正买不起房子了，买完了也会降价，股票也在跌，就把钱花在自己身上，喝牛奶、买饮料，会发现仓库里东西越来越多是跟新消费有关的。如果说PE投的是新消费，不动产里面哪个跟新消费挂钩？物流是其中一个。今年1-3季度，全国商业空置率是下降的，为什么？还是考核GDP，不去做大的了，也不能出国了，或者说出国的规律一调，成本上去了，那去消费吧，消费会让人开心。所以会发现，商业的空置率在下降，还有很重要的一点就是回到若干年以前马云和王健林的争论，线上和线下谁更强？大家越来越知道，线下消费有很多东西是线上消费替代不了的，所以商业在回归到线下，都会让我们1-3季度商业的空置率在下降。

另外是科技园区和产业园区的租金，在写字楼租金下滑的情况下，还是相对稳定的。为什么呢？你会发现传统CBD里面，哪些产业走呢？贸易走了，P2P金融机构走了，还有科技企业在往上迁，从10块钱的租金转到4块钱、3块钱的租金。会发现北京、上海、深圳这样的城市，可能周边区域里面国家级开发区有500米，租金在5块钱的科技园区客户是从写字楼里面过来的。一个观点跟大家分享，如果PE做投资永远是对市场乐观的，永远要找机会。如果都在PE看到的是科技和新零售，在不动产领域跟这两个行业最相关的是哪里，大家想想这会不会是逆周期投资的机会。大家经常听到口号，金融要回归到服务实体，不动产是否要回归到服务实体。一个好的投资，如果想跨越经济周期，达到十年以上，那么应该是长期利国利民的投资。只有这样，不动产回归到实体能够服务实体经济，可能它的长期成长性会更好。

所以我们说，我们关注的就是整个国家未来十年的产业升级周期，这个大周期之下会发现每个区域都有雄心勃勃的大的发展规划纲要，不动产投资在这轮趋势下会不会有机会呢？我一直有个观点，不要幻想未来3-5年我们的日子会好过，我们很多人做住宅，大家说中国的房地产就是住宅，我们习惯把住宅当成中国的房地产。其实不是的。在过去这几年里面，3年一个小周期，16年表现好，20年会不会更好呢？可能不会好，因为未来不是三五年的小周期了，可能是十年甚至二十年的大周期。在这个周期之下寻找什么样的投资机会呢？找长期发展的趋势。

今天会议主题是城市更新，城市更新跟产业有关系吗？当然有关系，因为工作的关系，经常会跑全国这几个城市，大会安排明天会参观华为，非常推荐大家看做得非常好。同时我们也看到另外一个形势，有另外一个现象，就是杭州。大家注意，杭州在传统黄龙核心地带是支付宝和蚂蚁金服的基地，滨江区是阿里巴巴的2B业务，文艺西路是淘宝电商，在Z空间是蚂蚁金服。会发现个特点，杭州阿里的主营产业并没有离开这个城市，这点跟华为是不一样的。就有个现象，你会发现早上8点到晚上12点，黄龙、文艺西路、滨江，包括在阿里Z空间，周围一定是车水马龙，周围商业一定是非常繁华。我一直有个观点，我在阿里Z空间，包括在黄龙，去看阿里沿街商业做的业态是非常新的，不比北京、上海、深圳差。为什么？因为阿里的人最有活力，阿里的人是收入最高的，而且到晚上12点，那里的商业可以做早中晚三餐，甚至可以做宵夜，在Z空间下面滴滴的生意特别好，商业业态特别新。为什么？因为这个产业没有离开城市。如何让产业留在城市，城市更新过程中大家谈到了很多长租公寓，谈了很多评效，人来是干什么的，在这里有就业机会，在这里能有工作和发展，有产业能带来人，人带来消费。国家的策略是鼓励十年科技创新，城市更新研究的核心问题是怎么样把产业导入进来。

我们给大家分享一个观点，所有的城市更新如果不能让人留下来，如果不能让产业尤其是新产业留在城市里面，可能不会很成功，可能会建得很漂亮，但是没有名气。有没有一定的载体，把科技创新，把消费升级，还有城市更新，合在一起呢？有，产业园改造，跟大家分享一下。

产业园改造有几个特点，第一是长期政策的支持，做产业园有个特点，我特别反对产业园是产业地产，完全是两回事，产业地产是销售型的，我把住宅建立起来拿住宅的利润来贴补产业园。但真正做产业园长期的运营打造，要有一个心态，要做长期的投资。你的价值，除了改造产品、招商和服务以外，其实是在投资中国，其实是在分享中国未来10年或者20年的增长，你要有这样的心态。不反对通过产品的打造，空间的打造，绿林的提升创造价值，但是有个根本点，最底层的收益是中国10-20年经济发展带来的收益，如果做好这个准备，那么去投产业园。

第二个，做任何投资，一是否是长期，二是这个空间足够大吗？这个赛道选好了，但是天花板够高吗，水够深吗？产业园在旧的工业用地改造，这个空间非常大，你去看看建设用地23%是工业用地，去北京亦庄、上海松江开发区、杭州下沙，去看看大量的工业地都有改造的需求，这个空间是非常大的。

第三个，成长性好吗。刚才跟大家分享了，其实一线城市写字楼的表现不好，可能各个城市的原因不一样，上海贸易量和P2P企业的流失死掉，还有一个原因是大量企业愿意从10块钱的租金搬到5块钱的租金。在这轮政策之下，承接产业的那些空间租金抗跌性会更好。

第四个，这个领域还是蓝海，基本上有护城河，有个门槛，这个壁垒是什么呢？做招商的时候不能完全铺中介，除了中介以外自身有没有客户资源，对政府的产业政策理解怎么样。今天中午见到一个朋友，你认为招商里面最困难的是什么，我说换个说法来回答这个问题，很多做得不好的园区是产业定位没有把握好，每个城市每个园区都有自己的产业定位。广州，你去看琶洲，今天琶洲最便宜的资产卖4.2万，但是南山科技园可以有三四万的资产，投琶洲还是投南山科技园。广州还有很多城，每个城有很清晰的产业定位。我们知道在座朋友是做房地产的，项目定位、客户定位、产品定位，做产业的话要先做产业定位。你知道科学城、智慧城、大学城的定位是什么呢，知道里面的龙头客户是谁吗，所以这个门槛是产业定位，包括招商时候的渠道，包括你的服务，一会儿跟大家做分享。所以产业园投资领域，我们认为还是蓝海市场，欢迎跟各位朋友有机会合作，空间巨大。

我分享一个案例，感谢论坛评选上，网络排名还可以。这个项目就是在杭州滨江开发区，综合排名可以达到全国前三位。这个位置非常好，十字路口左上角是阿里总部，西南是网易总部，东南是很传统老旧的工业园区，非常好的位置，但是这个园区产品、业态、客户不足，最严重的是客户不足，里面还有德邦物流出入，11万平米，非常老旧的园区，跟周围环境完全不符。跟大家汇报一下产品的改造。

第一是想清楚产业定位是什么，我们开始有定位，这里有阿里，我们做电商。但是3个月以后发现错了，因为阿里的电商已经搬走了。滨江新区的主轴是西南大道，整个浙江主办上市公司接近二三十家的大门都挂在那里。在滨江定位产业不是电商了，因为有华为，有海康威视，在做硬核科技，这就是产业定位、客户定位的问题。

第二概念过程中的理念是什么。我们特别想强调把价值观融入到产品的改造中，我们希望给这个园区带来的是努力工作、快乐生活的价值观。

因为面对的都是年轻人，我们希望以简洁活力国际化的风格来作为设计风格。时间原因讲快一点。我们做了大胆的尝试，周围所有的科技园区、产业园区历史上都是封闭的，我们把所有围墙全部彻掉，打造敞开式的园区，我们希望这个园区能够融入到城市中，我们把中央的景观带和广场开放出来，希望给码农们和年轻人带来更多的室外活动空间，而不是挤在阳台上抽烟。外立面重新做了整理，另外把原本很单调的建筑做了活跃，适合新产业的客户。这些是改造前改造后的照片，包括我们引进了客户岛，这是园区的运营中心。

整个改造我们算了一下花了4500万，每平米大概400块钱，但所有人会发现这个园区已经焕然一新了。运营，这是产业园区跟写字楼非常大的差别产业服务，前面是基础服务、配套提升，我相信今天分享嘉宾做得非常好，我在这里就不再赘述了。我们去广州的科学城，我的团队就说，为什么产业园区里面的所有物业管理水平比写字楼差很多，如果我们可以把这方面做好就可以让满意度提升。我们换了当地最好的绿城物业，有个很小的细节，我们提供了热水。在杭州，过去写字楼是有热水的，但是在园区里面根本不提供。就做了这个小小的细节，客户体验非常好，这是跟物业的管理对接，这是物业做了很多工作，我就不赘述了。包括商业配套，这个园区已经引进了麦当劳和咖啡馆，给园区客户带来今天他们喜欢的配套商业。

我们一直有个观点，一定要让这些孩子们享受到大都市的生活，园区客户基本上都是非常年轻的孩子，他们到北京、上海、杭州做了几件事，一是高考，二是毕业找工作，三是结婚，四是买房，这四件事情都非常困难。当他有天买房结婚的时候，不得已面对郊区买套房子，但是奋斗了十年，到北京、上海、深圳是为什么，就是为了享受国际化都市的生活。我们希望在园区里面，在配套商业上，包括我们提供的公寓，能够1.5-5块钱租金的情况下依然能享受国际化都市的生活，这是我们的理念。

这是我们的产业升级，做完所有的基础服务和商业配套提升以后，最核心的是换客户。政府找你要的是什么呢？你是什么产业，有多少产值，有多少税收。这个园区未来会产生很多新的力量，科技独角兽企业。我们帮助这些企业对接政府，对接这个行业里面的上市公司头部企业，帮助他们去找到销路，包括投融资的对接。时间原因，我就不做太多介绍。

最后跟大家分享一下，到今天整个嘉丰达在北京、上海、杭州、天津投资和运营70万平米的园区。这是我们的口号，做一项投资应该是做长期的投资，我们的理念是用专业服务园区，希望能够支持这些园区内的产业，然后间接助力整个中国的产业升级。谢谢。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

腾讯位置数据商业应用产品负责人卢海波带来主题分享：《新商业与人效体验量化》。

卢海波：朋友们好，我今天分享的题目叫做新商业与人效体验量化。

先自我介绍，我做互联网19年了，在商业地产、城市、行业是完全的新人，17年底才接触这方面的内容，此前做过很多年的电子商务，后来做了一段时间的电子政务和安防，今天是向行业内各位前辈学习的，下午学习到了很多东西，很有意义。

首先给大家介绍什么是腾讯位置大数据，每天有十几亿台智能设备主动上报位置信息，我们把位置点聚合在一起放在地图上就形成了腾讯位置大数据。这是非常著名的线，已经存在了包括半个世纪，中国有多少比例人口在这个线以东，多少比例人口在这个线以西，中国人口、经济分布基本上围绕这个线展开。这是全球的数据，我们拥有全世界智能手机用户上报的位置信息，这里是个老城区，马路不是正南正北的，我问在什么地方，黄总跟我分享位置，这就是用户主动上报的信息，我们每天的定位数有1000亿次。

这是相关的数据，可以说是中国最接近线下真实人数的大数据池。这是部分客流来源，中国TOP10类非游戏APP有10款，如果算上游戏有9款，王者荣耀是我们的，头部O2O类APP基本上也是我们的，美团骑手使用基本地理位置信息也是我们的。这是城市领域的一些尝试，左边是上海进行长三角一体化规划的时候，我们帮长三角各地政府做了长三角区域人群迁徙的测算，周边是上海工业园区的调优，我们的数据和传统数据进行比对做的测试。长三角苏州论证建立机场，苏州和无锡是共用机场的，旁边有上海虹桥、上海浦东，整个长三角区域多一个机场对这个地方的航空业、铁路、物流、公路产生什么样的影响，也通过我们的数据进行测算。

这是城市领域的产品，这是北京市快消营业网点的地图，这是上海的快消营业网点，按区得到的图。这是给某物流公司做的物流配送分布图，结合运输货物的数量。这是中国邮政投递部的范围，这是网约车，我们计算在北京非常拥堵的城市，半个小时能开到哪，一个小时能开到哪，一个半小时能开到哪。我们还做过这样的一些尝试，2-3年前中国一些一线城市出现了这样的名词，叫做梳理低端产业或者低端人口。问题是梳理以后，原来的从业者是不是按照原来的设想离开了设想呢，低端产业是不是向外发生了转移。通过我们的数据得到报告，发现80%的人都没有走，都留了下来。北京有非常著名的批发市场，书记，我们看一下实际的效果怎么样，那些人走没走，就到我们这里拿数据，对比一看果然是意料之中，绝大部分的人留了下来。依靠行政的命令，而不是按照市场规律去做，很有可能达不到原来的设想，这是市场给我们的反馈。

这是我们在商业领域的尝试，这个例子比较有意思，是著名的快消品牌，他们家是做冷柜的卖冷饮，采取区域分销的模式，每个城市设立很多的冷链，有先进的物联网结束统计每个冷柜销售了多少冰淇凌和雪糕。不断有经销商反复抱怨，你给我的支持太少了，我的销量还是这样。老总很头疼，要花大量的时间和精力去校验谁说的是真的谁说的是假的，于是找到了我们。蓝色是他们家冷柜所在位置，每个店的地址，每个格子的人口数从我们这里提取，冷柜销量和人口数进行关联，就可以知道三类区域，第一类区域是最厉害的区域，明明人口很少，但是销量很好。第二类区域是人很多销量一般，第三类区域是要淘汰的，人很多但是销量一般，还追老板要各种各样的支持。他们采取的策略，第一类区域经理放到第三类去看是不是好了，如果他去了以后把这个地方带好了，说明是很厉害的，要推而广之。把第三类的区域经理放到第一类，看看是不是销量下滑，如果销量下滑是人的问题，要把人换掉。

这是商业领域方面的测试，大家知道这里面有做商业综合体的朋友吗？我刚才听到罗总说在成都做，成都是非常好的市场。做商业综合体的朋友有几大悲哀，第一是招商，第二是竞品，商业综合体门口有地铁站，过几年对面会有第二个综合体。这就有问题了，做商业综合体的朋友非常在意和紧张竞品，每天早上都会问自己对面做了什么样的促销，对我们有什么样的影响。我们就做了这样的产品，你和竞品之间重叠的区域有哪些，哪些客流区域是你占优的，那些区域是你不用想象你的竞品多少厉害，谁占优谁处于劣势我们可以通过大数据进行分析。这就是主场和竞品的客流量对比，这是广州市一个商业综合体的比对，我们可以看到主场对竞品形成了碾压，不用自己吓自己了。

还是这个平台，可以详细到每个小区跟街区每天输送了多少客流，我们可以数得出来。同时，还可以形成客流的曲线，这是深圳荔枝花园向深圳一个商业综合体输送的客流，还可以数据进行比对，跟上个月是上升还是持平，这样的话就一目了然了。

我们还可以通过大数据进行研判，这个地方的客流被竞品瓜分了多少，市场渗透率是多少，我们可以通过大数据进行观察，避免被忽悠，最常见的忽悠就是承诺各种配套，但是进去发现说的和做的不一样，要花大量时间和精力吸引客流。前期我们对客流的价值进行评估以后，就可以最大限度减少盲区。这是给客户出的材料，这是我们做的样本，把区块进行了置换，报告里面的区域是另外一个区域，最后可以得到非常详细的结论，就是竞品已经把这部分的客流瓜分了多少，还剩下多少市场，可以提供给决策方进行前期的规划。

回到今天的正题，是讲新商业与人效体验量化的。我很害怕讨论这样的议题，我来之前仔细看了整个论坛的所有交流，出现评论最高的词，一个是城市，一个是更新。这个PPT是今天早上写的，坦白讲我真正能搞懂的名词只有废青，根据香港的局势最近几个月这个词出现了很多次，KOL今天早上才知道是什么意思，MCN我以为是软件，现在才知道是什么意思。圈层、新物种、赋能，很容易让人产生恐慌，明明自己不是年老的年纪，心理上已经这么衰老了，完全被时代抛弃，很想让自己哭一场。是不是这样呢，我们可以看一下。斗胆说一句，古往今来，商业的本质没有发生变化，就是左边的图和右边的图。买方和卖方，需求和供给在合适的场景下，双方情投意合的情况下进行匹配。西方就是4个P，中国是很会做生意的，管仲是中国历史上最牛的渠道经理，大家可能认为他是色情行业的祖师爷。当时他说了一句话，齐国要对来的各国商人提供免费3天食宿，提供各种各样的便利，使得流通成本降低，对商人进行服务，这就是4P。吕不韦教会了我们奇货可居，商业的本质没有变化，即便有各种各样的新名词不断出来，我个人认为商业的本质没有任何变化。

但是表现形式是一直在变的，4P的表现形式一直在变，比如三碗不过岗，武松喝了劣质白酒发酒疯把老虎打死了。我们今天发现朋友圈有各种各样的广告，比热点评论好很多，经常会推奢侈品的广告给我们，很显然是推错了人群，这个评论是很好看的，广告的形式也一直在变化。

4P的展现形式一直在变，那就是渠道。我不知道大家有没有看到华尔街之狼，这是小李被炒掉的场景，中国的网易最早上市就被纳斯达克警告股票价格不能太低。到今天已经有完备的OTA交易系统，阿里巴巴在香港IPO就是无纸化交易，现在已经变了。技术的不断进步催生着4P内涵的演进，当新技术出现，某个领域的物理技能得到非常大的提升和飞跃，以前没有办法实现的变成现实。以前很想通过计算机看到股票，六七十年代看不到，但是现在已经可以看到，带来了新产品、市场化，也有激烈的市场竞争，再期待着下一个技术更新的出现。

产业互联网正在变成现实，一个个的行业正在被互联网所改造，严格意义上说一个个行业正在被TMT发展进程所带来新技术的能力改变，谁都没有想到任何银行想增加自己的服务器，第一件事情是去电力局问，我的机房有没有电，如果没有电要进行弱电强电改造，没有一个星期是跑不下来的。如果银行想给自己的系统加服务器，敲几个键盘，五六分钟就可以完成，这就是技术带来的进步。

商业领域正在被各种各样的技术创新快速迭代，左边是人脸识别，很多商场里面都有各种各样的人脸识别，可以准确识别出消费者在店铺停留的时间和购买偏好，摄像头除了拍摄还可以进行边缘计算。大家见过5G基站吗，一个背包就可以装下，这个消费者有没有吃这个菜，多长时间吃完，这些都是可以得到的。我们可以知道，商场看到这个消费者的时候，下次来就会推荐这个菜，这个菜不会推给他，因为上次都没有吃，我们精准营销可以做到千人千面。右边是通过摄像头识别店面的热量，然后把商场的数据集合在一起。

我们所处的时代不是越来越少越来越稀缺，有用的信息是越来越重要的，我非常坚信自己所处的行业，互联网行业跟传统行业要面对技术的挑战，但人们对于技术的追求是不会停止的，这意味着我们会有大量的机会。

新的数据中心已经变成现实，上个月在东莞见了企业的老总，他很痛苦，你有没有办法给我仪表盘，让我早上看到一张表就可以。之前有11个系统，觉得太复杂了，就把这11个系统的负责人骂了一顿，后来变成了20个系统。其实数据不是越来越少，而是越来越多，冗余的信息越来越多。

未来会怎样呢？第一，谁都不知道未来是怎么样。第二条是确定的，未来肯定跟我们预想的不一样。第三，我们需要重点思考今天做对了什么，才能够使得我们经受住未来的考验，在未来不成为被落后被淘汰的那方，而成为先进生产力的代表，永远跟着时代继续走下去。

几个很肤浅的建议，第一重点关注5G，任何基础技术的革命带来的后果是超过我们想象的，互联网就是把局域网连在一起。第二找到细分场景，喧嚣的大潮之下找到自己的那一朵浪花是最重要的。台上这5位嘉宾，都是自己背指标和干活，我们不能成为意见领袖。第三，不忘初心与本谋，我们都是商人不管是创业家还是职业经理人，都在为这个社会创造增量价值，是创新和创造的人。打再多的妖怪是为了取经，一切创新都围绕着增量价值展开，我们真正在利他，为客户和社会创造出新的价值。

祝朋友们在构建大数据生产力的路上走得越来越好，谢谢大家。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

正在进行的是圆桌对话：《城市提案的中国模式》。

主持：黄月英（城智更新研究院 创始合伙人）

嘉宾：李  金（朝阳大悦城大产品经理 负责人）

郑  奋（马赛克书店 创始人、原广州方所创始团队）

罗立平（麓湖 总设计师）

王  冬（上海teamlab无界美术馆 投资运营负责人、诚泰文化科技 CEO）

黄月英：谢谢。接下来是圆桌论坛环节，有来自上海、北京、成都、广州不同地方项目操盘手，希望给罗总看个视频，北京朝阳区青年路上的作品，有高晓松的网红项目小岛。像这样的代表性项目，是网红打卡目的地，还是可以探讨的模式，希望接下来的环节能找到答案。我们先看个视频。

下面我们有请圆桌对话嘉宾，他们是：朝阳大悦城大产品经理负责人李金女士，马赛克书店创始人、原广州方所创始团队郑奋先生，麓湖总设计师罗立平先生，上海teamlab无界美术馆投资运营负责人、诚泰文化科技CEO王冬先生。大家各自承担的商业指标和考核压力非常大，我们要做的产品是空间足够美的产品，希望每个项目方介绍项目的时候，可以从美之外的角度来介绍功能。teamlab足够美了，在日本也好，在北京798也好，可不可以介绍自己项目的时候多介绍为人实现的功能。请王冬先来。    

王冬：大家下午好，teamlab，不知道在广州的朋友有多了解，今年11月5日正式在上海黄浦滨江开业，11月6日举办了比较盛大的开幕式。在上海开业的teamlab无界美术馆，是teamlab全球第二座teamlab无界美术馆，我们从前期跟teamlab沟通到落地实际上有两年的时间，依稀记得去年2月份跟teamlab沟通，就是我们后续一些合作的事。第一座teamlab无界美术馆在日本排场，那时候还没有开业，去年6月20日开的。6月20日开幕的时候我们去了，给我的感觉是非常震撼，因为teamlab从新加坡到台湾到日本到798，每个我都看过，给我的震撼非常高，不仅仅是构建艺术，还串联了很多哲学思考，所有的作品通过无界的方式串联在一起，我们就决定在上海快速落地。

坦率说，我们没有达到那样的深度在这个阶段呈现给消费者和客人，如果有朋友们去过，可能会有感觉，现在我们看到了一些评论，更多看到的是美，我觉得这也达到了我们基础的想法。当然，我们后续还会通过很多宣传，通过很多传递，包括二刷三刷四刷，去感受到里面传递对大自然、对生命的思考和东西。  

黄月英：谢谢王冬。他应该是在什么阶段，刚刚拿到了别人说是顶级的IP或者是提案的工作方式，刚刚在上海落地，现在轻易不定义是什么功能，但是也非常欢迎，在执行落地这件事的时候配合日方合作标准，是非常非常考验团队的，谢谢。请罗总说说，一两句话介绍麓湖项目想实现的功能，总结您刚才的分享，您希望是什么？    

罗立平：刚才从宏观大的层面说了麓湖的构想和思路，我想说微观的事，刚才介绍我们有个中心，因为天府大道被切了一半，然后做了很多改造，比如说形成了S美术馆。还有我们原来设计了咖啡馆，因为功能调整，它的作用不是很大。高晓松，我们曾经想把高晓松的小书馆放进去，我们已经签了一个协议，但是后来把这个东西推翻了，我们自己建立了书馆。很有趣的事，为什么这么做，主要是在地性的角度去考虑。高晓松小书馆有很好的资源，但一定要来自本地居民的参与。我们已经运行了半年的时间，效果非常好，大家积极参与已经把它变成文化现象。这个文化现象有很多的分享，不同层面的分享，有大咖层的，也有当地文化人的分享。还有做星期三下午的分享建筑师为什么喜欢穿黑色，最近又在做守夜人的计划，让当地居民在晚上变成图书馆的管理员，他自己要么读书，要么搞个小论坛，要么搞个分享，第一场是我去开头。这个东西特别有趣，我就说这种功能很重要，在地文化是非常重要的考虑，必须要跟理念相结合，黄月英：真的还蛮有意思的。大家知道上海这座城市是海纳百川，永远是要世界级非常好的内容，其他城市没有上海这么好的资源，消费力或者商业环境也好。麓湖，包括一会儿谈到的马赛克团队，非常专注于在地性。想请郑奋老师介绍一下，大家知道成都的方所和地域性的方所起到了很重要的作用，现在郑奋老师在做独立的品牌马赛克，有请郑总。    

郑奋：大家下午好。因为这是在广州，我希望还是可以多聊一些方所的事，虽然我已经离开方所了，但是方所对我的职场生涯是不可磨灭的。人们为什么对书店，对阅读，成为喜欢的事，通过阅读可以去到历史和未来，书籍可以满足人的无穷想象，顺理成章，书店也承载了人对未来的想象。简单回顾一下方所从第一年发展到现在，周末方所是8周年，如果大家有兴趣可以参与，这里是打个广告。很不容易，经历了这8年。方所2011年是书店走下路，在广州最奢华的商场开了店，我们当时有个口号，这不是我们主动的，是读者给我们的，在爱马仕商场开了跟爱马仕装修差不多的店。奢侈品，一般的市民不敢进去，因为有很强烈的符号性。但是像爱马仕一样的书店，大家是敢进去的，因为书是大众的，是平民的，当时的客人络绎不绝。为什么在广州一下子打开了呢，真的拓宽了人对书店的想象，传统书店就是类图书馆，现在这个词已经说烂了，如果我们放梵高，旁边有相关书籍，所有东西本身是有内在逻辑的，是内在逻辑的人所引发的，而不是简单的搭配。在方所，我觉得这是第二个阶段，主动的生活升华，不仅仅有书，当时对外口号宣传最多的是设计艺术，在中国第一次引进大量欧美、日本、德国的设计艺术的书，这在之前是没有先例的。通过这些书，包括从日本、德国进来的手工艺，还有展览，还有社交活动，但都是主动的，是主动的行为。    

黄月英：主动的生活策划师。    

郑奋：慢慢的这两年发生了变化，书店的角度会发生变化，不可能一直承载某种东西，现在开始慢慢向平台化发展。什么意思呢？我们都知道在豆瓣写影评的人，根本不是豆瓣的人写的，都是非豆瓣的人写的。什么意思呢？这个平台是邀请很多，无论自己是作者，还是自己开书店，邀请他到这个平台发声。但是在平台之前，没有很好的品牌意识不会来，为什么来这里不去其他的地方，所以现在应该在第三阶段，强烈品牌化的思维，这样就可以有更广大的社群，我认为这是未来方所走的一条路。    

黄月英：感谢郑老师。在广州，大家最熟悉的项目，开始需要价值观，需要价值观的持续输出做产品，然后把它做成品牌，有的产品选择了做成平台化机构，所以空间运营人就叫自己是空间的产品经理，因为要不断打磨产品，让它成熟到一定的阶段，可能自然而然生长成平台，或者有孵化作用的空间资产。最后一位跟大家介绍的是朝阳大悦城大产品经理，请李金说几句。  

李金：广东的朋友不是很了解大悦城，在广州还没有大悦城的项目。朝阳大悦城的角色是很成熟的购物中心，目前应该是全国前十，从销售额和客流量来说，去年是2600万人次的客流，销售额45亿，在全中国和全北京都是绝对第一梯队的购物中心。我们在五年前开始做主题空间的产品，刚才给大家看到的画面是在18年年底的时候新开业的主题空间叫做杜克，五年前就有石坚主题空间，现在在兼职负责这几个主题空间的营运、打造，现在没有办法公开，明年会有新的空间。

非常同意郑总说的一点，他提到了内生的逻辑，很多人问我，在购物中心同质化的今天，朝阳大悦城是靠什么在每年保持双位数的复合增长率，其实是主题空间。我们团队非常拼，非常勇于做创新的东西，我们非常拥抱新的东西。在五年前，我们决定做主题空间的时候，其实那个时候是摸着石头过河，但是走到今天已经自我完成了好几代产品的迭代，今天回到主题空间是什么样的功能，我们已经想得非常清楚了。大悦城整体品牌来说，已经成为朝阳大悦城打造竞争壁垒非常重要的品牌，因为这些主题空间的存在，成为我们在整个购物中心同质化竞争中，形成了很强的竞争壁垒。于客群来说，现在有很多争论，到今天是在消费升级还是消费降级，我们从来没有定义，我们认为消费结构一定在形成分化。消费结构形成分化的时候，我们主题空间所做的就是给客群另外一种选择的可能性，我们非常坚定的主题空间内生逻辑和价值观，在这个价值观之下去做出不同的产品，室内空间室外化，营造的是欧洲小镇的风格，还有慢下来体会餐饮文化的空间。杜克是以台湾设计师做整体空间打造的设计师，以书为设计主线，做了自我生长，迎合年轻人今天已经不再满足于基本吃喝玩乐，我们给他们更好的精神文化消费的场景。其实是第二个维度，满足了我们对于目前消费结构分化下客群场景的需求，这是我们想得非常明白的。

基于商业本身来说，走到现在我们自己的产品也在迭代，我们自己去做主题空间的方式非常务实来讲，自己也在迭代，几年前用自己的资金去进行设计和改造，到现在我们跟合作伙伴一起进行投入，在商业上已经形成了非常好的提升和闭环，这是我们今天去思考主题空间带给我们的功能。    

黄月英：业界说李总团队是史上最能折腾的，在北京有很多现象级网红落地项目，至少互联网界要落到线下的话，第一站应该首选朝着大悦城，客流、客单价、青年人群画像上，不得不说我们有很多的优势。但是这个产品经理团队，我跟他们接触有两年了，招商、运营包括物业管理，包括后期的迭代运营、再招商，包括线上推广，朝阳大悦城推广非常有名，复合产品经理团队包括了以上各个工种，大家对于产品的荣誉感和价值感，有非常强的价值认同，是脱离于国企薪资以外的要求。

在座每位，做深运营的人都会遇到挑战，如何把持续深运营的热情持续得到激励反馈，这可能是管理上的难点，也许不适合这个场景来讨论。第二个难点是我们怎么找到适合的合作伙伴，这个东西可能是不可逆的，就像合作伙伴一样，我们要共担风险共同投入。我想问问大家做项目中，选择外部合作伙伴是格外要考虑的，首先问罗总，你觉得做内容营造项目选择合作伙伴看中什么？    

罗立平：这确实是挑战，对新城项目来说，毕竟这个区域人口达不到成熟的商业条件，我们寻找合作伙伴必须要找到有共同理念，而且对未来能够看好，这样基本的共识，是长期主义的原则做。最近我们有个大型销品茂的地块，我们希望在新区构建这样的商业楼，我们和很多大的商业公司做了接触，最近在跟美国一个公司谈得比较深，之所以选择他们，是因为是重资产投资的公司，而不是轻资产。重资产，就会有持续长期服务的原则，这是第一。第二，他们又很谨慎，差不多要经过长达一年的事前研究，所有前面研究的费用是我们出，差不多要花掉1000万做论证，市场调研、规划方案、设计方案。因为他们是上市公司，而且一直是追求高评效，在美国是评效最高的。这种要求，对我们也是比较痛苦的决策，因为花的钱，最后可能否定了选址，那我们就白做了，但我们觉得还是有价值的，我们仍然在有风险的情况下去做，当然也是有信心，我们跟他们交流，也认为他们有很好的经验，他们也善于在新的未来潜力区域里面做重型投资，他们有这样的特征。

我们现在投资过程中有很多很大的挑战，本来是对设计这块非常执着，非常追求创新的公司，我们有很强的设计师团队，也会有大型设计合作伙伴合作。但他们也有很强的控制欲，合作的时候选择设计公司是香港的设计团队，他们有强烈控制，我们的人必须通过他们去跟他们沟通，我觉得这样做下去可能不能走到一块，但是还好慢慢达成了共识，而共识的建立是互相认同和信任。在过程中发现，虽然我们是创新型公司，但是我们愿意去研究它的内在商业逻辑，虽然我们经验不足但是愿意学习，从这个角度出发。反过来说，他们意识到我们有创新要求，所以不仅从他们以前功能为核心，转为实用，这点是很有意思的。这个过程还没有结束，我觉得还是很有趣的合作经历。    

黄月英：感谢罗总。我们一会儿要讨论产业园区运营和商业运营，研发产品试错过程中大家是什么样的心态，如果是甲乙方互相要求的心态，城市更新这件事可能过程中团队或者自己的信心都会受到很大的挑战。麓湖团队，我们原来多多少少有过接触，不管是营销部门、运营部门、战投部门，大家真的抱着行业内非常虚心的学习态度。 学习需要学费，谁给我们出成本，是不是只有罗总这样的领导可以。罗总本质上也是严卡预算的职业经理人领导，我们在想市场上到底愿不愿意用更长价值的态度去看待产品研发的过程，这也是城市更新论坛资产管理方、地产方大家特别关注的事情，这个事情应该用什么样的方式去支持。台上是以运营方为主，我想听听teamlab王总，我看你的身份是投资运营负责人，应该是卡双重指标的人。    

王冬：一年的时间不容易跟日本的独立IP合作，其实和定级IP合作最大的痛苦就是，我们有5000多张图纸，50多个作品，全部重大修改过，一方面是落地设计和施工团队没有及时消化到teamlab表达的含义，这可能占小部分。还有很大部分来自teamlab设计师和创意家，每天都在变化。每变一次，我们做项目的都知道，就是成本的投入，我们最终开业的时候比原来预算增加了40%多，是按照一级容量的数字。    

黄月英：做预算这个事是伪命题吗？    

王冬：不是，董事会会去质疑，你们投资、测算和预算怎么回有这么大的偏差，我们是做产业投资的，也就是会触碰到所有线下运营的状态。还好，我上面可以一方面负责投资，一方面负责运营，我很清楚为什么要追加这部分投入，我也会很有道理去说服董事会成员。当然，每次增加的时候，我心里很痛，因为这个量级非常大。我就举几个小例子，也是我比较感动的，我们整个施工周期8个多月时间，尤其是后面的时候，teamlab创始人2个月都在这里，下午2点到第二天凌晨4点。他英文不太好，用蹩脚的英文交流，日本的匠心精神从创始人开始，每个人都是这样的状态，并不是每个人有多牛，但每个人都在持续这样的状态，其实这等于也是所有人拧在一股绳保持同样的速度和同样的品质，出来的东西就不会差。点点滴滴的变化，确实让我感受到，原来它设计的变化，为什么要这样变，变了以后为什么呈现出作品的效果更好，为什么会让观众看到更好。

有个小例子，1400个灯，在teamlab历史上最大的作品。在门口有个排队区有个半透镜，9月11日有新闻发布会，东京无界美术馆那边半透镜我是有印象的，外面可以看到里面所有的景象，作品空间客人观众看不到外面，它是镜面反射。我很早就看到有些变化，因为我没有那么专业，就没有提出来，现场teamlab设计师、创意家没有敢当着大老板说。到了9月2日，他们下决定必须要换，半透镜面积并不大，大概只有20平方，但是国内没有任何一家供应商可以达到通透率的要求，只有东京才有。这次成本投入，一个半透镜投入就要30多万人民币，我们还是决定换掉。我看过好的东西，我相信即便我们观众没有看到东京的teamlab，我们还是愿意付出这些给未来观众最好最极致的状态。

这样的例子特别多。    

黄月英：跟投资人沟通成本的时候，你的压力或者方式是怎样解决的呢？teamlab，在中国落地的话谈了非常多的合作方，我相信台上很多人也都接触过，这样顶级的内容谁会放过呢，为什么你们机构可以去消化它的要求，包括资本结构，包括运营方式，可以展开说一下。    

王冬：核心是我们股东方，包括董事会成员，包括所有团队成员对这个价值的认同，这是核心。如果大家没有高度价值的认同，其实每次变化会考虑到未来股东收益变化，这个价值认同之后，我们在做这件事情不仅仅是投资收益的概念，我们希望把非常好的事引过来，能够更多丰富到我们想要做的投资内涵的东西，我觉得这是非常重要的。如果天天只看数字的话，我估计很快就会吵架。    

黄月英：看起来王总比较年轻的运营负责人，但代表了一种身份或者一种探索的角色，一方面我要向投资人负责，另一方面决定要不要在资产管理模块里面确定产品方向，就是用teamlab的主题持续做实体运营。我知道王冬管理100多人的团队，很短时间内有100多人，虽然网红都刷爆了，但是每天的指标和下一步可复制性，再合作再复制性，我知道王冬在跟国内头部商业地产商合作，这个过程中要打造战略的产品方向。下这个决心的由头和指标，其实我们是很关注的，不想现在为难他系统说这个，可能过段时间，一年以后看到第二个、第三个相关作品的时候，是更好发声的机会。掌声鼓励一下这样的尝试。

郑老师从方所头部品牌团队出来，自己独立做新的品牌，你遇到的压力是什么？我知道广州很多人跟你一样，想做自己的运营品牌。    

郑奋：我讲合作者的问题，为什么要从方所出来，人生刚好在30岁，觉得得做一些重大决定，要不然以后不会有机会，精神和体力有吃不消。有时候意识会先于身体，因为方所一定会走向平台化，我当时非常清晰的知道，书店是不是只有这样的方式呢，我觉得可能不是。当时是成品的创始人带着我，我很感激他，你要知道你做的东西在这个版图里面的位置是怎么样。为什么这个品牌叫马赛克，因为它是最小的东西，但可能性很多。我们现在在做的很多东西，包括跟美术馆合作，跟图书馆合作，当然现在还不方便透露跟流量合作，我们希望通过合作做出新的东西出来，可能是不同领域，有些是以设计为核心，有些是以产品为核心，关于书店形象的呈现是我非常关注的。我还是希望可以尽量拓宽它的边界，它的想象性，遇到最难的就是投资者。我出来创业是很小的团队，在目前这几家来说我们团队真的小，但是我们合作的团队比较大，这有时候很被动，他们最多的意识就是要吃掉你。如果表达出了这样的意识，我们就坚决不要合作。包括我们跟政府图书馆在联系，我只能告诉自己，任何提案都会用心去做，能不能达成就听天由命。认真做事，听天由命，我只能讲这8个字。    

黄月英：谢谢。大家在和大甲方尤其是地产商开发商合作的时候，我们可能就是拧不过大腿的胳膊，你们就是做快闪做人流的，但是我们需要这个，没有这个不行，我们需要这样年轻有创造力的人，需要固定的时间到这里来，买IP、合作IP就可以，大家有很多打问号的怀疑合作方式。包括论坛有近70家理事机构，你们就是做文化的，就是做IP的，多少钱一场活动。其实来讲，我们可以由更深度的合作模式，基于价值认同，基于对对方核心能力的了解，这是我们希望在深运营板块大家去表达的，不管是园区还是商业，只要是成熟空间。对待合作方上，大甲方大悦城控股产品负责人，你觉得我们心态有变化吗？    

李金：我觉得是很有变化的，虽然说我们是大甲方，其实朝阳大悦城在整个行业里面，我觉得大家有特别清晰的认知，就是我们的姿态是非常非常平等，对于新的东西和好的IP是非常苛求的。我们团队听到好的IP和想法眼睛是放光的，非常饥饿的状态。之前黄老师替我们总结，特别好的一句话，有温度的商业，有节制的情怀。今天情怀已经被大家讲烂了，谁都在讲情怀，我们回过头说，首先要活下去才可以有情怀可言。但是如果做商业的人，看着消费者的钱包，你是拿不到这个钱的，你应该想好怎么做好产品，消费者自然会把钱包给你。我们觉得这是非常有技巧的平衡，这也是回归到我们跟合作方之间的合作。比如除了市场方面跟很多IP方合作，像罗总属于做文化地产的行业，我们特别容易被别人打上标签，你们就是商业人，你们就是图钱，就是卖东西的，我跟高晓松聊了半年，我们说服他在商业空间做商业的产品，小岛跟小书馆不一样，小书馆非常明确定义自己是公益图书馆，但大悦城不会以这样的形式做，所以我们是说服他做新的产品小岛。包括我们跟故宫在聊得非常深入，故宫之前是用授权的形式做，这次我们开玩笑叫做把故宫拉下水，让它下地干活了，真的投入到线下空间来运营合作。

我们觉得回过头来看，跟他们所有IP的合作，其实就是两个词，一个是价值观，一个是愿景。价值观和愿景要非常一致，才有可能走下去。在合作过程中，我们也自己总结了，充分的尊重和把专业的事情留给专业的人干。比如小岛产品形态和线下结构是大悦城非常主导的，回归到内容本身的时候，这是高晓松团队的强项，留给他去做。什么状态下进，什么状态下退，这是我们觉得今天朝阳大悦城团队跟IP合作，我们开玩笑说这是我们的竞争壁垒。小岛从今年1月份开岛到现在大半年的时间，数据表现非常成功，现在的活动报名和能够进来的比例已经比北京小汽车摇号的几率小，是非常活跃的状态。我们并不是用2C的形式盈利，而是2B的形式盈利。为什么觉得形成了壁垒，这样的IP非常爱惜羽翼，选择合作方的时候一定是很谨慎的。当它选定一家，比如王总跟teamlab在上海合作，相信未来在其他城市一定不出意外是王总的团队。有可能未来全国的小岛，都是我们合作管理共建的形式，在合作过程中最终结果来看我们就形成了一样的愿景和价值观。    

黄月英：最后有个小的祝愿，大家做一个项目尤其是朝阳大悦城、包括麓湖，包括方所，包括上海第一个teamlab无界美术馆，基于一个实体项目培养了非常好的客群认知，基于价值观，基于愿景，最后连接了强烈的黏性客群。我去朝阳大悦城和去小岛的感觉不一样，人的价值观一下子有很多内容和意义，这样的项目希望最后可以走出去，这是我们的提案，之所以成为提案，我们有服务能力可以走出去，不管是轻资产还是种资产，这只是合作模式的问题。相信朝阳大悦城李金团队，已经可以服务大悦春风项目，可能全国就有几十家，这是他们走出去的可能。teamlab，王总团队经过重重磨难以后，希望在北京和其他地方，包括成都见到你们。包括马赛克，包括麓湖新的商业产品，希望大家见到这些产品的时候，能够给这些运营团队更多的理解和尊重。今天没有深度讨论，加入他们社群和他们一起生产内容，因为他们会帮助你们一起走出去，谢谢各位。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

万华集团 总裁、麓湖 总设计师罗立平带来主题演讲《一座新城的“城市更新”》。

罗立平：大家好，非常有幸参与城市更新论坛。我们项目是在成都南面，确实是新城项目，项目的规划开始已经超过了13年的时间，这是首次作为城市更新的案例登上讲台，这点是很有趣的事，大家通常的语境里面知道城市更新就是指旧城改造和存量盘活这样一些项目。麓湖确实是完全新城的项目，它能够为城市更新提供什么样的经验呢？我觉得这是特别有趣的话题。

我们回顾中国城市化的进程，非常震撼突飞猛进的状况，其实我们也越来越感受到，新城发展带来了很多的城市病，这些城市病归纳一下有这样几个方面的问题，首先是人和历史的断裂，我们城市不断扩张是高度蔓延的，另一方面我们的家园不断消瘦，我们丧失了以前的居所，丧失了精神家园，所以经历了文化上的断层之苦。另外也丧失了城市的独特性，程度了千城一面的城市面貌。

第二个方面是人和自然的方面其实是剥离的关系，我们的城市建设把自然变成很奢侈的资源，宽豁的道路、拥挤的城市功能区，把自然生态完全压缩在有限的市政公园里面。绿地、湖泊，肯定不会在我们步行所到达的亲近范围，甚至需要开车到公园才可以享受人与自然的亲密关系。

第三个方面是人和社会的撕裂，这个问题更严重。我们在城市规划里面有集中高效的原则，各种商业区和居住区是分割的，流动期间造成了很大的交通堵塞，也造成了很大的压力，这个压力给城市带来了非常大的麻烦，我们也不愿意再出行。这样的情况下，我们城市变得更加无趣，在家里做网络购物，或者是网红景点打卡消费，有时候在购物中心寄养孩子，或者逃离非人性的环境到远郊寻求不一样的生活。私密和公共空间的矛盾，形成了高高的围墙，阻断了人们的交往。

某种意义上更大的问题，也造成了人与人群之间的撕裂。城市化进程和互联网兴盛，人和人真实的线下连接变得更加稀少，我们没有熟人社会的温情和约束，更多是原始化的疏离感。人与人信任的缺乏，也是造成社会诸多矛盾，也是造成当前很多社会不稳定的根源。这些东西都是我们在高度城市化进程中面临的悲哀，我们作为新城的规划和建设者，开始就希望能够回应这些问题和挑战。

我们对成都水城的回溯，自古就是因水而生、因水而兴的城市，水的性格已经渗透到成都人的性格中。残酷的现实是84年开始成都的河道开始瘀塞，跟水网进行争夺，100年前成都的古桥有接近200座，但是现在丢失了它最有特色的文化。我们在麓湖水城规划看起来是开放，实际上是回归，我们希望把成都水的灵魂注入到新城建设中，水不仅仅是连接过去，更是通往未来，我们希望把麓湖打造成成都最珍贵的遗产，就像宽窄巷子、太古里一样，都是城市更新的案例，把千年历史遗存的东西通过改造重新焕发时代的生机。我们在麓湖用辅导的方式去连接，沿着城市中轴线去布局，通过水系把它连在一起，让体验感变得非常有趣。我们希望最终能够像宽窄巷子一样，真正可持续的城市遗产，不仅仅可以重新成都的历史，而且通过当代的创造，通过水的载体，延续到我们的未来。

我们相信好的建设不仅仅是颠覆，而是不断沉淀，就像16年在演讲时候说过，对我们这代人很遗憾的是，很多童年时候的记忆已经无处可寻，我们变成了没有故乡没有家园的漂泊者，我们希望在麓湖重现家园。另外，我们希望人与自然的断裂重新连上，麓湖开始的规划就是绿色，我们放弃了大刀阔斧的方式，而是保留土地结构，再去进行城市功能整体布局。这个片区场地充满了15-20米的小浅丘，可以建立与水的关系，我们进行了仔细的研究，发现具有很独特的基理结构，天府大道西侧土地是非常好的，山的形状贯穿了整个区域。我们只需要做稍微的改造，就可以蓄水形成很漂亮的水网。而东侧不支持蓄水，所以我们把它作为公园，这样就形成了左边是湖区，右边是绿肺。接下来选择对现场破坏最小的地方把路网放进去，路网和水系绿地中不同的建筑自然就生长起来了，水和生态形成了亲密无间的状况。

2011年天府新区实行新的战略，要做重大的规划调整。新的规划调整中，天府大道作为串联老城和新区的中轴线，就要求变成很直的宽阔大路，直接从我们项目里面穿过去，就像一把刀从中间劈开，我们被迫炸了一部分做好的主体。现在看上去，它仍然是杰出的地标，如果不介绍的话看不出来是动过手术的建筑。政府规划的路网就是这样直的，我们的水系都有可能破坏掉。我们跟政府展开了漫长，前后有三年的反复讨论和研究，最后梳理整个地形和交通的关系上，我们既保证了麓湖水系的完整性，也让交通路网跟周边无缝对接。仅仅有水系是不够的，更重要的是把湖水变成人们乐于参与，看到就想跳进去的水。成都的水跟别的地方水不一样，都江堰治理，重庆、武汉长江水是不一样的，水的亲近和参与性是最重要的东西。我们经过多方面寻找，找到了湖泊治理的专家，一起尝试通过水草、鱼虾贝类的培育，建立动态平衡的水生态体系，在国内首开先河，利用水生态体系自净的大型人工湖泊，这也是中国最大从陆地生态基底变成水的生态基底成功案例。这套系统经过8年的运转，已经获得成功，达到了二类水水质，我们因此获得了三项国家技术专利。而清澈湖面带来不一样的城市面貌，不同的水上活动，还有新鲜水产，造就了麓湖独特的生活趣味。

我们将人的体验作为城市空间改变的原点，我们还规划了富有体验感的慢行体系，可以串联整个麓湖。沿岸也有很多交互式景点，不同的人都可以参与其中获得乐趣。我们已经呈现的部分麓湖公园，不仅仅是景观界的景点项目，也是市民和孩子的乐园。未来规划的麓湖三期，还有更丰富的系统会呈现。

麓湖开创的生态先行理念，真的极大影响了天府新区的开发建设，习总书记到天府去看有很高的评价，也成为成都和天府新区建设的方向。

我们要疏通人和社会的关系，必须要从城市的整体规划布局入手，构建职住一体，宜居宜业的综合新城。我们以前还有个有名的项目叫麓山，人从城市搬出来，而第二个阶段是我们所熟知的硅谷新城，他们的发展有个最大的特点，就是现代创智产业的兴起，形成了都市功能圈的外移。我们希望麓湖成为吸纳城市创智产业，并且是职住一体宜居宜业的城市。我们对工作机会进行了仔细的研究和测算，最后得出了1：1.3的最佳比例，由此推倒出整个城市承载能力与住宅产业的配比。这个基础上我们城市功能板块，东西两侧大的规划片区有社区服务中心，而中轴线是产业的规划逻辑，是面向整个城市的，公共性更强，像总部经济、文化会展、创意办公、酒店系统等复合功能。

产城单元的规划理念，跟天府新区提出的产业先导是完全契合的，宜居宜业的环境对于引入城市产业最需要的高智慧人群是非常有价值的。目前，麓湖已经成为城市精英人群首选的目标，高价值高潜力高成长性人群的集聚效应，不仅仅在整个西部，乃至在全国都是非常罕见的，形成了麓湖现象。而人是城市整个发展的核心竞争力，给麓湖带来更有价值的人的生态。我们以此为基础，就可以构建人、城、景、业高度融合的理想综合新城。

除了麓湖内部的产业生态，其实我们非常重视它与城市外部生态的链接。除了刚才提到的麓湖水镇大型城市商业以外，我们还构建了城市微度假的平台，而且已经获得了4A级景区，未来在水镇建设以后，希望可以获得5A级景区的资质。我们集合了美术馆、儿童艺术馆、社区中心，具有文化和艺术的门户。麓湖S美术馆已经是国内很知名的机构，未来还会有一些配套的公共项目。我们还出版了麓客思享会，还有麓客杂志，通过这样的方式打造麓湖与城市的连接，获取更大的支持和互动。

优质的硬件为城市发展构建了良好的基底，这样的基础上我们也尝试解决人与人群之间的割裂，希望构建全新的社会人际关系。这种人际关系的沃土，我们有个专业术语，是最重要的社会资本。而社会资本就是长期维系一个地方发展，提升幸福感的最主要手段。我去年在麓湖的工作发生了很大的转变，从规划建设步入到城市内生系统的营造，这是具有创新性和引领性的工作。我们也面临着实际的挑战，麓湖的公园都是开放的城市资源，面临着长期的管理和可持续发展的问题，必须充分考虑我们退出以后，麓湖怎么样长期保持良性发展和可持续的活力，就要求我们提前培育良好的公共系统，去提升地方的共治能力。

刚才说过的，很有名的体验城市进行了研究，这些世界知名的新城案例，里面有个最根本的东西，非常重视建立长期的活力和社群，构建了富有黏性的熟人社会，而且他们搭建了非常良性的地方共治管理架构，通过基金会或者业主协会去共同管理和发展地方公共事业，这种地方系统最终取代了两个区域政府的行政管理职能，而发挥出强大的社区自治管理功能。  麓湖目前正在进行的社区营造探索，正是基于这个启发和经验展开的。我们首先通过社群建设构建良好的人际关系土壤，麓湖的社区建设到今天已经走过了5个年头，超过40个富有活力的社群，我们的入住率并不太高。不仅推动他们各自的发展，而且开启了群导计划，全面推动麓湖社群的开放和内部连接，更加紧密的社群关系网和麓客一起构想未来麓湖的发展方向。这种持续动员和连接是非常显著的，今年秋天有27个社区共建，携手策划和执行了鱼货节，把整个麓湖变成了蓝色的。里面很有意思的龙州赛，我们入住率并不高，只有400户入住，也就是只有1/10的入住率，但是所有组团业主都有空前的热情参与到狂欢中，超过400个业主参与比赛，接近3000位邻居到场围观，这就造成了大家共同的回忆，成为麓湖熟人社会的助燃剂。

我们不仅要做社会动员，要构建熟人社会的情感基础，另一方面是通过底层设计慢慢塑造良性的社会格局，我们邀请议事规则团队跟我们一起搭建社区议事平台。我们在入住率不高的情况下，包括已经销售没有入住的16个社区组团单元，大家积极选举，选出96个组团议事员，还有34位社区议事员，成功组建了麓湖首届议事会，产生了很多有价值的公共议案，让麓湖的建设文化自下而上的推动力。而麓湖社区基金会，我们希望替代开发商，慢慢承接麓湖的建设，而我们是作为捐款人站在背后。今年11月，麓湖社区发展基金得到正式授牌，初步搭建了理事架构和执行小组，这是麓湖社区发展的里程碑。麓湖做的不仅仅是创造人和群体之间的全新关系，其实也是在做完全不一样的社会实践。我们需要探索的是，我们怎么在缺乏民主意识的社会土壤上，去培育出社区的共治之花，让麓湖成为内外检修社会资本高度富有的片区。

回顾麓湖的建设之路，本身规模和复杂性，还有我们所秉持的长期主义战略，让我们走上了一条更加系统、更加完整而且深耕细作的道路。在这个过程中，我们从对城市病的挑战入手，用自己的方式去搭建人与历史、人与自然、人与社会、人与群体的全新连接。在人和历史上，我们希望能够恢复成都水城的光荣，赋予未来全新的形态，打造持续发展的城市遗产。在人与自然上面，我们希望通过生态先行的规划理念，成为公园城市的造师者，也深刻影响中国新城建设的模式。人与社会层面上，我们走在产城一体的发展，它的潜力促使成都从简单的产业园规划模式走向职住平衡，人城景业高度融合发展的城市道路。人与群体的建设，我们还在探索阶段，但我们相信这种探索是非常有意义的，这种社会实践也许会造就新的榜样，带领业界和城市发展进入不一样的阶段。

新城探索和实践，恰恰是在回应城市更新的核心关注点。从这个角度来说，麓湖确实是城市更新非常特别的案例，作为麓湖背后开发者万华，经常说是我们是不一样的开发商，其实从来没有从短期的经济回报作为考量，而是更多关注城市创造核心价值，怎么为目标客群提供更好的服务。我们其实把自己定义为是一家真正以凝聚精英人群为核心的生态型城市发展商，而我们认为人才是城市或者国家最宝贵的资源。当然，我们希望这种实践，能够给在座各位提供比较有趣的城市观察视角，谢谢大家。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

城市象限科技 CEO、北京市城市规划设计研究院云平台创新中心 秘书长、北京社区研究中心主任茅明睿带来主题演讲《新城市科学支持下的社区更新》

茅明睿：在座各位跟我们干的事差别很大，虽然我们叫城市更新，但是我们做城市科学研究，而且主要做政府客户。我们确实在做城市更新，尤其是社区层面的更新。我认同视频中苏总说的，城市更新不是房地产，是资产的管理。但是我想说，中国最大的城市资产持有人不是某个运营商，而是政府，所以我们其实已经在政府的体制里面推动了政府的公共治理和公共治理当中的城市更新工作。我们团队参与或者操盘比较重大的项目是北京回龙观，这是高度服务设施完善的事情，忽悠政府修建了自行车专用道，通过社会舆情推动让政府立下来的事情，这个项目我自己感觉比较成功。那个项目之所以可以立下来，以及获得市民、政府的认可，是因为使用了城市空间方法，我今天不想讲回龙观的事情，而是我们怎么样看待城市更新问题。

在这个背景下，我们为什么要去做城市更新的问题。我是个规划师，以前在北京市规划院做了16年城市规划，后来独立出来，试图用科学的方法来推动这个东西。很核心的原因是这个图，大家也都知道了，中国当前为什么所谓的经济新常态，中国经济现在面临的各种问题，中国房地产行业面临的各种问题，其实都在这张图上展现出来。这个地方叫做刘易斯拐点，中国人口红利从1983年开始就是红色线以上的区域，2040年或者2050年结束。中国人口红利从1983年到2014年，2014年以后人口红利萎缩，恰好在2014年国务院提出新的概念新型城镇化，核心原因是人口红利的变化。人口红利的变化直接导致每年新增劳动力涌入城市的压力在变化。

2014年以前，中国城镇化主要解决数量的问题，怎么解决更多的新增劳动力涌入城市，解决他们的住房。2014年城市发展的主要问题不再是数量的问题，不再是空间容量的问题，而是城市空间的运营问题，是面向存量的问题。在这个过程中所有的思维都要发生变化，我们要从增量的造城思维变成营城思维，规划也好，空间也好，要变成社会的思维。城市主要的任务不是建设，而是营，政府的主要任务不是管，而是谋。谋化什么呢？通过一系列的公共服务完善实现城市功能的提升，否则我们的城市会衰败，这就是城镇化转型所带来的核心问题。

这个背景下住建部今年2月份出台了一个文件，关于在城乡人居环境建设和整治开展，我们要以社区为基础，坚持共建共治共享的社会多方参与机制，以及主要实施内容是空间内容。如果我不告诉你这是住建部的问题，你们觉得是哪个部门出的文件，更像是民政部。过去每个部门是脱节的，我们到社区这个空间中，所有问题都是交织的。在交织的背景下，规划、设计应该怎么做，城市的公共治理应该怎么做，我们需要一套新的制度面向中国的城市空间。这个新的制度，在北京、上海、成都纷纷出台，这个制度叫做社区规划制度。

在北京，社区规划制度叫做北京责任规划师制度实施办法，推进公共参与，了解民意诉求，传达上面意见，回答观众疑问，以及开展城市病的治理，这是大的制度性转型。这个制度奠定了未来在座各位在城市中做商业化城市更新的基本制度背景，如果不了解这个制度可能后续很多城市更新都不知道跟什么事对接。这个制度的背后，意味着中国的规划和治理开始从建筑转型，以社会治理为目标，以城市科学为依托，以空间治理为手段，而不是就房子说房子，就设施说设施，这是一个立体综合的治理结果，在这个过程中会产生项目机会。

这个制度背后以科学为依托到底怎么去做？如果我们将社会系统当做容器的话，我们希望这个容器有些价值，比如说我们希望这个社会系统是稳定的、安全的、规范的、整齐的、秩序的，这些价值叫做社会系统的冷却过程，不希望这个社会系统沸腾导致溢出或者破裂。这个价值观通过政府的管控和执法将它冷却下来。但是我们的社区不能只有稳定、安全，还需要另外的一些价值，包括包容、认同、创新，通过政府的管控和执法没有办法，是社会的加温过程，这个加温是复杂系统内部各种元素之间相互作用的化学反应，通过市场和社会的机制来达成的，所以是通过社会学培育和营造而成。政府不能越权跑到这边来做，往往做不好，比如政府希望街道更美，把招牌做成一样的。

基于复杂系统，我们不能让政府只去做管控和执法，我们要政府去推动建立起人性化和可持续的城市观，让它通过科学的认知决策和通过民主的参与共治，来实现我们的城市更新和城市治理，还有城市利用。现在来看五四运动的一百年，德先生和赛先生仍然存在着意义。人居科学的内核是人居复杂系统，外面有文化系统、环境系统、思维系统，尽管不同人有不同的看法，但是我们可以说未来中国城市科学的内核是复杂的，不再是建筑学、房地产学，而是交织在一起的。当前最重要的是刚刚翻译完成的新城市科学，这本书是由英国皇家科学院士在2013年写的，2015年就有翻译版，形成了未来在城市更新和城市治理中的科学读物。

我们看看新城市科学如何指导社区更新和治理，我们认为可以构建三个城市能力，第一个是城市的感知监测能力，第二个是认知和决策能力，第三个是参与和共治能力。我们怎么样提升城市的感知监测能力，我们有很多方式感知城市，有摇杆卫星影像，我们想要了解的是人怎么在城市空间里面生活，他们的需求是什么，他们的喜好是什么。所以在过程中，尽管政府有很多数据，我们是触及不到的，我们怎么了解城市的公共空间，我们通过调查的方法，所以开发了一系列的小工具，知道城市的人们在怎么样生活。我们想要了解朝阳公园公共空间被什么样的人使用，他们在哪里活动，他们的活力是什么，我们可以快速识别出人流分布，人在公共空间怎么集聚。我们想要了解历史街区的停车情况，想要知道这个区域需要多少的停车位，我们知道哪些路段有停车，哪些地方没有位置停，都是通过拍照完成。也可以识别图不同道路的人流量和车流量，这些胡同不同时段人车比有多少，通过这个帮我们看将来的道路规划该怎么做。

我们最近开始选无人机，武汉的老旧小区更新中采集无人机视频，可以识别出老旧小区中，工作日时间和休息日时间有多少停车，停在什么地方，这个我们可以识别出公共空间的人车关系。除了用计算机视觉，还做一些传感器，作为双景的责任规划师在负责这里的街区规划，我们将执法车安装了监测器，当时的温度、湿度、噪音、周边人数有多少，通过这样的方式我们可以监测网格的环境变化，去找到环境异常是什么导致的。随着时间的变化，各个节点的环境发生变化，哪些地方噪音比较大，哪些地方环境不太好。哪些地方是日间噪音高发区，到底是机动车带来的，还是夜间经济带来的。我们给街道开发监测系统，去开展街道的运行管理，可以识别出每天的主要城市问题是什么，在指标上的表现是什么样的。

我们也可以提升城市的认知和决策能力，比如可以利用多元大数据，给城市的每个街区进行体检，我们每半年会出体检报告，包括了政府在这个地方的公共服务布局怎么样，城市的人居品质怎么样，以及市民的感受怎么样，这是我们体检的指标体系。这套体检的指标体系做成系统，是朝阳区每个街区人居的运行状况是什么，以及每个街道公共空间的品质、创新与活力、安全与秩序、健康与生态分别是什么样的。这是三里屯的各种品质，跟朝阳区对比是什么样的。我们可以给政府出台这样的城市体检报告，告诉哪些地方做得不错，哪些地方做得有问题，应该在哪些方面开展城市更新，这就变成了政府在下一轮城市更新的主要目标来源。通过城市体检可以看到住房的品质是什么，可以看到服务不足是什么。

评估以后要进行完善，比如我们发现街区的养老设施不全，我们对生活圈进行了评价，绘制所有小区边界，计算这个小区从中心口出发15分钟的步行可达范围，有几个小学、几个幼儿园，距离小区有多远，我们知道每个小区周围存在什么样的问题。接下来看怎么样解决，比如这个小区步行15分钟没有幼儿园，幼儿园在这里。为什么没有幼儿园呢？因为小区出入口在西北方，15分钟里面不能到达幼儿园。我们的解决方案很简单，增加一个出入口，小区步行10分钟的范围就包括幼儿园。在哪增加养老院效果最好，在哪增加幼儿园效果最好，我们可以评估什么地方增加公共设施会对这个小区的品质提升多少，最终体现在房价上。是回龙观缺中学的位置，增加了中学的地方，而划圆圈的地方是最先建设的。提升以后，对单项指标提升是什么样的，对每个街道和乡镇提升什么，提升的比例有多大。

最后还可以推动社会的参与和共治，时间关系不展开说，我们讲其中的一个例子。我们认为城市更新中没有市民参与，更新是缺乏生命力的，有极高的后续维护成本。我们做了AR参与共治，我们可以通过AR工具告诉你，景观的提升设计是什么样的。这是举个例子，并不是真的项目，我们可以把未来景观设计师做的设计做出来，市民可以拍短视频到朋友圈和抖音。当活力提升了，我们跟政府说这个景观不用做了，放二维码就可以了，每个月AR的内容，市民可以投票也可以进行传播。我们在北京的沈家社区做了小小社区规划师的工作坊，让2年级的小朋友参与城市更新。他们负责的是社区的绿地，他们想要提升绿地的品质。这是他们所设计的东西，包括用橡皮泥做的滑梯、涂鸦板，以及小凳子、喷水池。我们做了一个事情，在汇报场所把这些手工扫描了，秋千在空间是什么样子，话题是什么样子。这些小朋友特别高兴自己的作品跟城市空间放在一起是这个样子，我们找到了场地把东西放在里面。我们相信如果把小朋友做的方案放在这里，老百姓的活力感是最好的，所以我有个观点是感知即参与，信息即权力，数据有温度，谢谢。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

主题五：城市文明下的精益更新

主持人：黄月英 城智更新研究院创始合伙人

黄月英（主持人）：欢迎准时到场的各位朋友，我是来自城市更新研究院的黄月英，欢迎各位。

刚才那个短片是今年发布会的小回顾，为什么今天论坛开始放这个，因为这是中国城市更新论坛第一次到广州，这是第三届。前面发言的人里面，有个称呼是理事，论坛是由78个理事机构，再直白说寻求转型的地产开发商、金融机构来发起的，他们的力量为主，当然今年加入了越来越多的头部运营方和资管品牌，能把运营做出价值。所以今天下午的论坛，是最想重视，也想很多的核心资源倾向到这里，今天到场的人干最苦的活，而且要找合适的钱，希望今天下午的论坛，可以帮助大家解决一些问题，这是实在话。

今天下午的主题核心归纳一下三个字，深运营。不管是做城市还是做空间，大家希望通过深度的运营，至少比地产方做的运营要做得多，我们做出服务，做出体验价值，而且这个价值还希望能够被市场被用户被更多人认可，尤其是被合适的合作方认可。今天下午不管是从科学角度、数据研究角度还是从社区运营，还是产业园区的品牌，都希望在深度运营过程中，别人已经把我们当成头部案例和品牌了，但是自己遇到哪些问题，想要哪些伙伴，这是简单的介绍。

第一位分享嘉宾，把他放在第一位，我对他比较熟悉，而且经常为气氛定调。对国家上面的政策发展宏观战略，还是雄安区域型建设，还是朝阳的社区，都给老百姓带来了非常多的价值。他是双鱼座的男生，会讲冰冷数据之后的人文精神。接下来请出第一位演讲嘉宾城市象限科技 CEO、北京市城市规划设计研究院云平台创新中心 秘书长、北京社区研究中心 主任茅明睿先生主题比较严肃，新城市科学支持下的社区更新。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

正在进行的是圆桌对话：《出新出彩——城市更新的新机遇与新担当》。

主持：林广（南方都市报地产数据新闻部 副主任）

嘉宾：江浩（广州现代城市更新产业发展中心（GRID） 执行院长、广州市城市更新协会产业专委会 执行主任）

林太志（广州市岭南建筑研究中心 党总支委员、广州市城市规划设计所 副所长\高级工程师）

陈  山（广东房协城市更新服务中心 常务副主任、广东城印城市更新研究院 院长 ）

林广：这次圆桌对话的主题是城市更新的新机遇和新担当，在座几位是来自研究机构城市更新的智力担当，相信这次交流会收获满满。

首先向请教陈山院长，在房协工作比较多的跟房地产企业打交道，今天坐在永庆坊微改造项目中，房地产企业更多倾向选择整体改造的项目，您对这个现象怎么看？

陈山：房协下面300多个会员单位，真正从事微改造的可能只有一两家，原因就是微改造项目不能叫做项目，它不是项目工具制的房地产开发，它的特色很清晰，一个是产权是极度分散的业权状态，对于房开企业来说，要协调这么众多的小业权人，协调完以后得到的还不是产权再开发，仅仅是营业权或者租赁权再开发，是非常难的营运模式，靠中长期营运获利，对任何开发企业或者想进入这个行业的企业来说，都是比较大的挑战。而在这种挑战的情况下，目前广州也好，全省也好，针对这些营运商政策的扶持力度，像王老师提到我们有很多的政策，无论是消防，还是业态改变也好，甚至是办工商营业执照，能不能办下来，都存在这样的问题。如何鼓励到真正有资金有实力的房开企业，放弃大拆大建带来的利润，而进入到靠长期营运的行业来，需要更多的政策支持和政府的引导。

林广：谢谢。我想追问一下，应该用哪些方式来鼓励开发商更多参与微改造，有没有什么样的建议？    

陈山：王老师提了很多建议，相信对这个课题研究很透彻。简单总结有几个方面，比如村级工业园，出台了很运营运好了，带来税收了，可以用返还的制度，来鼓励村级工业园的升级，甚至是运营商的价值提升，可以带来政府资金的支持。营运好了历史街区，是否也可以奖励万科喻总团队，这也是政策的补偿。这是第一个方面。第二个，刚才提到的永庆坊，不仅仅是有营运商，还有原居民，以奖代补，或者是参与到共同缔造、共享共治的机制里面，对原住民有没有更好积极性的提升，这都是未来政策可以研究和探讨的地方，谢谢。   

林广：谢谢陈院长。接下来想请教林太志先生，广州市城市更新是整体改造和微改造相结合，一个城中村适合整体改造还是微改造，应该有哪些因素来决定？    

林太志：谢谢主持人。相信对于这个问题，在座很多人都有研究，你说有没有标准呢，从我个人角度来看，我觉得标准肯定是没有的，影响因素有很多，比如说城市的发展，这个地方有没有功能区分，旧改本身原住民的意愿情况，城市发展到哪个阶段，都会直接影响到改造的模式。怎么样去选择呢？要说有没有答案，标准就是各种条件达到来满足。我个人有另外的感觉，是选择微改造还是进行全面改造，更重要的不要觉得这个地方要追求更大的利益，可能是有点误区在里面。

现在有两种，第一是可以计算出来，经济条件不太清楚就可以选择微改造。经济条件不是唯一的条件，只是条件之一，更重要的是比如说淘宝村，很核心的是选择全部改造和微改造，如果内在方式，平台已经不太适合产业的发展，那是新的平台出现还是以微改造的形式出现，影响因素是内在的还有经济条件，以及城市对区域的定位是什么样的状态，都决定了改造方式。   

林广：谢谢。过去那么多年，改造的进度不算特别快，我想追问林所长，未来如何更有效率、更有体系推进城市更新工作？   

林太志：城市更新有十多年了，已经改造完成有5条村。对于我们做城市规划来看，城中村改造是非常系统的工程，可能有几万人的搬迁，有几百万公里的建设，对于欧美国家可能是一个城市，但在我们这里是一个村，它的重要性是非常关键的，所以我们改造是很谨慎的，城中村改造的质量需要我们有计划去推进。我也注意到，目前对于城中村的推进或者改造，大家会把它当成规划，往往把它独立出来去考虑这个问题。主持人提到我们怎么样更有效率推进这个行为，空间是可以值得讨论的。我们做了各种各样的规划之后，不管是城中村规划还是城市更新，都是在大规划的体系中，不应该把它独立出来，独立出来会变得更加复杂，因为最后还是要协调，它只是我们规划中的一部分。

我有两个建议，我们在研究空间单元，更新单元可以跟城市更新单元可以结合在一起，内容更加多元化，把它作为一个事情来看，不要两条线，这样效率会更高。这是第一个。第二个从管理的效率来看，一张蓝图干到底，很核心的一点是管理思路要一而贯之，城市更新从数据管理最开始的基础数据到最后策划到控规到更新实施，这些单位的批复，我觉得都应该归总，归口到一个管理部门，接受地方政府自下而上，才可以更好贯彻一张蓝图的意图。建议把数据到规划到审定，都归口到一个管理部门，这样的话管理效率会更加有效率。    

林广：谢谢。广州在做2020-2030年总体城市更新规划，希望像林总说的一样把城市更新规划融入到整体规划中。最后有请江浩先生，您觉得广州城市更新和产业发展是什么样的关系，有没有比较经典的案例可以借鉴？谢谢。    

江浩：谢谢主持人，城市更新和产业发展是互为因果和推动的关系，广州城市更新做了十年，从我们智库的观点来看，从摇摆进入到常态，人居环境改善和产业转型升级。如果一个项目这两点都没有达到，那这个地方是暂时不需要城市更新的。有的城中村是治理缺失的问题，人居环境没有那么差。有的项目没有内容，只是为了讲故事，实际上没有立刻更新的必要。如果大家看欧洲城市更新史会发现，产业转型和城市更新互为因果，但是产业转型是因。广州市粤港澳要做世界级的大湾区，广州要做大老哥，所以逼着广州要做城市更新。产业转型是因，城市更新是果，如果没有想清楚因果关系，城市更新的项目做得很盲目。比如永庆坊改善人居环境的时候一定带来新的活力，是这些里子和面子的结合才让这个地方有活力，而不是把以前的房子刷刷墙或者换门窗，应该从这个角度把里子和面子结合在一起。接下来要做的是集约度，有足够的集约度，才可以推动政府重视，政府重视才会释放更好的政策。  

林广：谢谢江院长的回答。产业转型是因，城市更新是果。江院长列举了欧美的城市更新，我想问在广州的城市更新，您觉得有没有哪些需要警惕和注意的地方？   

江浩：广州不缺珠江新城的高大上，也不缺城中村，而是缺中间的产业，我们的政策有没有基本保障。由于快载体缺乏，广州处于新产能没有出来，旧产能又断掉了，很难给出新的转型想法，新旧在断档。城市更新真的要解决内生关系，很快就会出现快速的效率。城市更新在明年会有大戏，应该是各自归位各自精彩，这个过程中多一些比较好的里子和面子结合的项目，这时候才有可能拉动GDP，也可以把广东成长得好的东西留住。外来的产业代价大，留下很难，根不在这里。

林广：谢谢江院长。正如江院长所说，广州城市更新在大陆刚刚拉开，我们希望带着今天的收获在城市更新领域奏响新的乐章。今天的圆桌论坛环节到此结束，我们用热烈的掌声感谢几位大咖的发言。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

南方都市报地产数据新闻部副主任林广带来行业发布:《让旧村彩绘更美城市——广州城市更新2019大数据报告》。

大家好，我是来自南方都市报的林广。广州的旧村改造分为块，一块是微改造，一块是整体改造。刚刚几位嘉宾给大家分享了很多关于微改造的内容，我们这次大数据报告则主要讲一下城中村的整体改造。很高兴今天在永庆坊这样非常经典的城市更新项目发布南方都市报研究院发布的城市更新报告。

今天有来自全国的朋友，有些是提着行李箱过来的，他们不一定居住在广州，但可能都听说过广州关于城中村村民比较神秘的力量，比如可以稳物价，到今天为止还有店在卖10块钱一份的鸭腿饭，因为饭店老板是城中村房东，开店只是副业。除了段子以外，广东城中村旧改的真实情况是怎么样呢？我们做出了这样的报告。在广东省委对广州推进四个促进的要求，也是希望实现老城市新活力，旧村改造也是重要的承载力。问题就来了，什么样的城中村改造才是好的城中村改造呢，我们需要榜样的力量。同时，未来城中村改造需要走向何方，我们需要前进的力量，因此我们做了这样的智库报告。

什么是好的城市更新？我们想找到一条金线，同时关于城市更新的种种，我们在南都建立了智库。广州城中村改造从09年就酝酿了，我们需要完成52个城中村改造，10年的时间已经过去了，一共只完成了5条城中村改造。虽然数量少，但还是希望从中找到一些榜样的力量，因此今天发布的第一部分就是关于过去已经完成整体改造5条城中村的全面评测。

我们收集到了5条城中村改造前后的整体数据，列了8个维度，人居舒适度、产商活跃度、改造推进度、教育提升度、村改收益度、改造创新度、舆论情绪度、文化保育度。大家对城中村有刻板的印象，比如握手楼、脏乱差等等，我们评出的第一个维度就是人居舒适度，总体看改造后人居舒适度比之前有巨大的提升。这项评测中最后华东村实现了18%的建筑力度以及46%的绿地率，所以是排名第一位的。我们再看产商活力度，在这个维度我们选取了两个方面，一个是产商面积，一个是租金提升。城中村改造中，大其实是很关键的因素，只有面积足够大，才可以进行综合规划，也可以把土地价值提升做到最大化。现在城中村改造已经有连片开发，几个小的村相邻合成大的项目来做，相信这也是未来的趋势。

改造的周期，只要是路开始改造，所有村民希望越早回迁越好，所以可以看到这几个村都是在4年完成回迁，杨箕村是7年完成回迁，主要是有些钉子户的阻挠。城中村的教育提升度，不仅提高了人居的环境，让子女获得更好教育的话肯定是备受青睐的。我们通过调研发现华周村引入了华周实验学校，对当地的教育有很大的提升。还有一些村跟大家承诺会引进很好的学校，但是最后没有实现。旧改收益率，我们通过做课题发现，广州城中村村民，不是我们想象中那么富裕，我们的想象是有限的。我们可以看到琶洲有个人房屋出租，每个村几乎在改造的时候租金上涨是很可观的，少的4倍，多的6倍，收租几万是很常见的事情。

城中村整体改造方面，关于文化是两方面构成，一个是原地修复，一个是异地复建。舆论情绪值，我们常常说的口碑，我们认为在这个村改造前和改造后，大众舆论对这个村的变化，应该说很大程度上反映了这个村的改造是否成功。我们挑选了过去十年所有关于这条村的新闻报道，然后对每条情绪测算模型进行打分，最后的结果来看，杨箕村在改造的时候出现社会实践比较多，争议比较大，所以改造前和改造后情绪舆论值比较低。总体来看，改造后的舆论情绪要比以前要高，从侧面说明评价是正面的。

通过以上8大维度对广州已经完成改造的5条城中村进行综合排名，琶洲村名列第一，我们希望从中找出可供参照、遴选的旧改案例。

说了改造完成的城中村，我们还做了关于广州还没有改造和未来即将改造的城中村大数据调查。我们通过27个指标和21个维度，对这些村进行了大数据库的建设。首先我们看看广州这些即将还要改造的城中村规模，大家都去旅游过，传说中的西江苗寨就是千户诸城，我们统计发现40%的城中村是千户大村，侧面说明广州的城中村比较富饶，分红比较多，大家不愿意把户口迁出来，总体面积超过2000万平米，平均户籍人口2663人。村民的房子有多大呢？一般来说我们所认为的标准就是大于140平米建筑面积的房子就可以称为豪宅，我们统计之后发现广州城中村村民平均建筑面积每户达到300平米。在刚刚过去的双十一，有个村被称为中国淘宝第一村，这个村前阵子传出要改造的消息以后，各路媒体纷纷报道，改造之后这个村会出现很多千万富翁，这个村的村民赶紧辟谣，改造前就已经是千万富翁。这个村单栋最大的私人物业面积达到7776平方米，登记在3个人的名下，一个人拥有两三千米的房子在淘宝第一村。也不是所有的广州村民都这么富裕，通过调查发现还有3个村户均建筑面积81平米以下，跟我们一样处于蜗居的状态。有些村是私人物业比较多，有些村是集体物业比较多，沙坑村住房面积比较大，但是集体物业面积只有40平方米。

广州城中村村民是怎样的构成呢？我们整理数据发现，60%以上城中村外来人口比例超过50%，而最多的外来人口比例达到94%，当然还有一些村外来人口比例低于10%。外来人口的多少，可以体现这个村的产业情况，我们统计的时候发现番禺有3条村的产业面积大于100万平方米，比如番禺东乡村产业类型就达到85项，做什么的都有。

既然村集体物业这么多，产业这么多，自然就会有村集体收入和分红。我们可以看到广东城中村集体收入分红差距非常大，番禺村集体收入可以达到1亿，还有一个村只有十几万块钱，最多的人均2.6万，最少人均只有200，相当于微信红包。

到目前为止，广州已经有53条城中村确定了合作企业，我们可以看到广州的富力、保利拿到了比较多的项目，有28家企业在里面，每家企业分不到2条村。从分区来看，黄埔成为最大的旧改区，黄埔区是广州为数不多出台城市更新专项政策的区域，所以旧改推进非常快。

足球我们看一下目前正在改造中的29条城中村，这些城中村在改造完成之后可以提供4614万平方米的建筑面积，总投资接近2500亿。这是什么概念呢？广州每年一手住宅成交面积是1000万平米，我们可以预测未来几年中广州的旧村改造会给广州房地产市场提供大量的新增房源。我们统计数据的时候也发现很有趣的现象，2010年到现在十年时间，广州一共有29条村开始了拆迁。2018年往前的8年时间里面，一共只有17条村进行了拆迁。2018年到今天为止，不到两年的时间，就有12条村开始拆迁了，所以可以看到广州旧改提速是非常快的。已经改造的城中村也有补偿标准，这些补偿标准会给后来的城中村作为借鉴。目前在改造的城中村当中，货币补贴方面最低的只有4800元每平方米，但是比较高的可以达到1.5万每平方米，差了3倍多。而且根据我们统计，现在广州大部分城中村的回迁标准是按照村民房屋4层以下的面积来进行，有的降低到3层半或者上升到5层，一村一策。

广东城市更新最大的魅力是把整体改造和微改造放在同样重要的位置，我们课题组建议未来开发商或者投资者更多与政府公共部门或者产业类企业进行深度合作，不仅仅是做空间的建造或者改造，应该更多以资产管理或者空间运营的角度切入城市更新的领域。同时，我们希望城市更新未来可以更多促进智慧城市的建设，城市更新也应该跟产业升级更好结合起来，当然还有文化保育方面，希望能够更多推进历史文化遗产保护的激励机制，我们不希望这些历史文化遗产在更新改造过程中受到破坏，当然也不能因为我们的置之不理导致它的自然死亡。

因为时间关系，我今天的分享就到此结束，大家座位上都有我们这次城市更新智库的完整版，请大家细品，谢谢大家。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

广东省城乡规划设计研究院城市发展研究中心 主任、特色小镇和美丽乡村研究中心主任罗勇带来主题演讲《城市更新的文化遗产与保育》。

现在城中村有什么特点呢？第一是集中分布在珠三角核心城市，在城市内部城中村也有个特点，就是圈层式发展。城市的核心区城中村数量相对较少，比如广州的越秀区、珠海的香洲区、深圳的福田区，老城区中心区。这说明什么问题呢？说明在解放前后和改革开放前后，权属分得很清，边缘地区城中村数量非常多。

第二个特点是现在城中村产业和村民的收入基本上都是以非农和区域化集差非常明显，全省83%城中村发展以二三产业为主，其中珠三角地区高达93%，粤东西北仍以一产为主的城中村比例较高。城中村产业基本上是以商业、房屋租赁等生活性服务业为主，广州、深圳部分城中村已经逐步形成文化创意产业集聚区。收入差距很大，广州、深圳、佛山、珠海、江门收入比惠州、肇庆要高，而且越靠近核心区域收入越高。

第三个特点是土地权属很复杂，土地权属主要有三种，第一是集体左右，第二是征转为国有用地，第三是真正的国有。

第四个特点是人口构成复杂。全省城中村居住常住人口达到2260万人，本外来人口占比超过80%，珠三角地区比例则达到86%。对这么大量的人口居住在城中村，特别是珠三角1860万住在这里，包括粤东西北来珠三角务工的人，也包括外省来这里务工的人，人数众多，比广州的人口还要多，他们也需要追求美好的生活。这是城中村的说法，是驿站，外来务工人员的栖息地，现在是青春的临时宿舍、自由择业者的伊甸园，确实发挥了很好的支撑作用。

但是我们也要看到城中村的配套设施严重不足，居住环境普遍比较差，握手楼和道路普遍是这样的，村内的建设秩序也是混乱的，居住环境比较差。社会管理水平滞后，违法建设长期存在，而且趋势是向外扩张，包括惠州、江门违建也有。我们觉得通过全省大的调研，发现了很多城中村的问题

城中村城不像城，村不像村，是二元体制的产物。环境脏乱差，与高质量发展与治理体系现代化要求是不符的，改造需求很迫切。这次71号文给了很多政策，加快改造的进度。我们省城中村的治理有过程，跟城中村的成长是一条线路的，92年以前政策处于放任的状态，92年以后有控制了。09年以后用改造的方式来处理，这时候取得了一定的成效。71号文出来以后，微改造纳入了议事日程，也形成了很多方式，包括政府主导、村集体开发、开发商开发等等。

改造方面还是存在一些问题，比如说大拆大建的改造方式面临普遍拆迁难的问题，不同区域不同阶段也有不同的差异，珠三角核心区量比较大，占全省80%的量，村民的利益诉求比较高，所以拆的要求比较多，所以难度比较大。但是在江门、肇庆等地，城中村基本上处于成长性阶段，对土地需求比较小，开发的动力不足。前面是开发难度比较大，拆迁难度比较大，后面是拆迁动力不足，企业也不太关注。现行的体制政策有土地管理、财税管理、规划管理和司法方面，这是我们研究和收集的资料。

城中村对策建议，根据要求把支持旧村改造等写到71号文里面，我们觉得根据我们省的地方实际情况，要把三旧改造用规划导控，政策支持，各方面加强政策，共同缔造的方式非常好，我们要把城中村三旧改造的规划纳入到空间规划中。需要拆除重建和微改造的，在规划里面要有考虑，特别是内容要注入进来。在政策方面，比如说三旧的政策，我不多讲了。加强司法的裁决，拆迁补偿的利益，税收的优惠，金融的支持。

主要跟大家介绍和分享基本的情况，谢谢。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

华南理工大学建筑学院 副院长、粤港澳大湾区规划创新研究中心主任王世福带来主题演讲《城市更新的创新之路》。

王世福：很感谢。今天带来的反思就是，城市更新一定是再开发，不管是推倒重建还是微改造都是再开发。再开发在中文的经济学语境用得比较多，如果在城市里面应该是再发展，再次发展的意思，如何合法和合情。

城市更新面对已经建成的环境，假设是过去的话，怎么通过设计把它带到未来，是你的设计能力。千万不要用大师情结，不要用国际著名建筑师在这里的方案，可能是为了迎合某种政府偏好的知名设计师而已。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

广州市荔湾区住房和建设局副局长黄庆侃、广州万科企业有限公司副总经理喻敏锋带来主题演讲《老城市，新活力——永庆坊的传承与更新》。

大家上午好，我是黄庆侃，我今天想跟大家讲讲永庆坊的故事，从政府的视角讲讲永庆坊的故事。为什么是我来讲呢，因为2009年我就在永庆坊工作，十年以来我见证了永庆坊的很多变迁，可以说用半个主人公的身份向大家介绍永庆坊的故事。

我讲永庆坊在广州的位置，占地11.37万平方公里，整个广州老城是54平方公里，永庆坊占到广州老城大概是1/4，永庆坊是广州市26片历史文化街区之一，这样的比例大家可以看得出来，永庆坊保存了很多广州的文化特色和老城风貌。永庆坊起源于07年，广州市有个旧城改造的政策，居住了2760户的居民，我们经过数年的动迁，动迁走了1850户居民，剩下是大部分拆迁的状态。因为有旧城的拆迁，所以才有空间让我们注入新的活力，注入新的产业，迎来这次永庆坊的微改造。

恩宁路是广州县城保留最完整最长的一条街，750米长，再加上其他几条街区，一共2.5公里。1931年建成的安宁路骑楼街，民国时期我们的规划也很好，是全国的模范城市，跟现在的规划也有得比。恩宁路有很多广州历史故居，比如李小龙故居、詹天佑故居。文化上有粤剧的八合会馆、宝庆大押等。在地文化方面，最重要的是西关美食，我们把很多老广州的美食品牌集合进来。近十年来，恩宁路聚集了不少手工打铜的艺人，据说80年代打铜店在恩宁并不多，近十年来不断聚集，可能是恩宁路拆迁使这里的居民逐步迁走，很多社区商业都迁走，恩宁路租金会越来越低，租金下降就可以培育打铜这种非遗手艺，产销量不大的产业。

接下来讲讲永庆坊规划的情况，11万平方公里，最集中的部分是7万平方公里左右。永庆坊改造的过程，这个照片是2015年的照片，改造后是2017年的照片。在我们接手永庆坊改造的时候，我们是请华南理工大学做永庆坊片区规划，8千多平米，我们看来永庆坊8000多平米第一期是小型的建筑博物馆，清末房子，传统的西方大宅，还有民国的房子，中西合璧的房子，一直到60年代、70年代、80年代、90年代和2000年，这一路来近百年的建筑历史发展过程，都可以在永庆坊这8000平米里面找到样本。基于这个基础上，我们做建设设计的时候，每个年代的历史建筑都是有特点的，可以说反映那个时代的生活和生产要素和要点，我们觉得做规划的时候没有把所有房子都统一风格，很多街区宽窄巷可能会把风格风貌统一到一个时期，或者是集中量大的建筑风貌，我们这次改造里面尽量把每个年代的建筑都保留下来。

最典型的就是进永庆坊左边60年代的建筑，当时60年代的建筑是混合结构，我们当时想拆下来，因为40多年了，结构相当不稳固。后来我们觉得60年代红砖的建筑，在我们广州市越来越少，我们决定还是用加固的方式把60年代混合结构的建筑保留下来。在建筑方面也可以看出很多的信息，比如说永庆坊二巷，清代的建筑也有区别，有两栋房子挨在一起，有个房子大一点，有个房子小一点，有个房子砖结实一点，有个房子砖没有那么结实。还有个房子雕刻比较精细，有个房子雕刻没有那么精细。我不告诉大家具体是哪里了，大家可以具体去体会。为什么这样呢？其实砖的质量好，是清代中期的作品，差一点是清代末期的作品，恰恰反映了清代时期我国陷入战乱，建筑就没有那么讲究了。

永庆坊的模式，我们叫做党委统筹、政府主导、企业承办、居民参与。  政府主导，第一是主导改造的模式，我们是用BOT的模式，永庆坊一期收回来大量的房子，我们做改造的时候，区没有钱。怎么办呢？我们手上有房子，就跟万科合作，给了15年的经营权，改造投入全部是万科出资。我查了一下BOT的形式在历史街区可能是首创。第二是主导规划，这个片区做得怎么样，规划方案是由政府给出来的，而且是政府来审核的。企业承办，永庆坊改造最成功的环节，举个例子，永庆坊是16年改造项目，进去有很多很好的体验，我不多说了。16年也是启动半塘（音）项目，现在这个项目还没有建成，永庆坊在企业承办方面还是比较成功的，因为它的效益和它的管理运营能力都比政府要优秀。这个项目给我们政府的思考就是，有些东西政府来做，有些政府还是尽量交给市场来做。居民参与，很多居民跟着我们一起做生意了，比如永庆大街的13号。永庆坊具体改造方式不多说了。

我们在永庆坊里面做了新旧融合的方式，比如这个玻璃房子，没有按照原来老西方建筑形式来做的作品，而是做了玻璃屋。这个玻璃房子是发光体，还是有点遗憾的，三楼做了民宿，我们设想整个房子是发光体，现在三楼不是发光的，只有一楼和二楼发光。接下来简单介绍一下第二期改造的设想。首先会打造一街、一馆一院，具体就不多说了。

第二期改造过程中我们吸取了第一期的经验，我们做了共同缔造委员会，邀请社区居民、建设代表、商户代表和媒体代表，我们开了三次会，收集了大量居民意见。我们打开门做规划，打开门做设计，两百多户居民逐步征求意见，让他们填意见表。在这个过程中，我们收到了很多信息，对工作推动是很有作用的。当然也有很多不足的地方，比如说拆迁项目跟政府有点矛盾，每次都开成吵架大会，不过吵架也是必要的，可以清楚听到居民和市民的声音，毕竟吵架还是少部分，大部分居民和商户支持我们的改造。很简单，改造以后他们的房子会升级，会迎来更多的商机。

这是我们开会的地方，这是原来的样子，这是现在的样子，我们按照总书记的要求以绣花的功夫做微改造。把红砖露出来，用清洗加固的方式把这面墙展示出来。业主宁愿把这个墙拆除都不愿意这样做，作为历史街区保护我们必须这么做，出来的效果我们认为是很值得的。

我就介绍到这里，最后想邀请大家多来永庆坊走走，多给我们永庆坊提宝贵意见，谢谢大家。

喻敏锋：首先非常欢迎各位来宾、各位领导光临永庆坊。今天会议开始比较早，会后大家可以去一期看看，二期逛逛，现场有工作人员，回头可以跟工作人员咨询。主持人说到，永庆坊楼梯，因为是水磨石楼梯，这个工艺非常非常少了，少到基本上找不到师傅和材料，所以现场做实验做了9次才做出来了，做了不合适就砸，有时候做老东西，反而比新的大理石和瓷砖复杂得多，因为那些东西真的已经失传的。真因为这样，对于我们来讲才要更加重视传承，传承过程中还要有创新。

作为企业来讲，我们还是有个问题就是为什么万科要去做永庆坊。在我们来看很大程度来讲，是因为在当下这种一线城市、核心城市传统城区的开发已经基本上没有什么新增土地，没有什么新增房屋，在广州来讲基本上开发率到了90%。后面的更新，主要是要靠拆旧，我们说旧厂是最容易的，因为产权最单一，旧村相对容易因为环境太糟糕了，而且村民整体性比较强，所以容易接受改造。而旧城老小区是最难的，因为本身条件还可以，有一定的规划，有规划的同时利益群体更加分散。这个过程中，我听过市主要领导讲说，我们旧厂和旧村解决方案确定的时候，旧城是最难的，微改才会更有市场倒逼。我们选择永庆坊，是因为这个地方是非常好的旧改试验场。

我们做旧改的时候有个问题，以客户为中心，它的客户有很多。在我们心目中，第一客户是政府党政，党政不像企业追求利润，但一定会追求成绩，需要让这个地方能够代表广州，有个闽南文化的最美街道。党政之外的第二群体比较特殊，就是我们的专家，专家们会更关心这个地方有没有传承原来老的文化，是不是能够把历史和文化根源留住。在党政专家之后还有很特殊的群体就是居民，在我们这样的街区里面，跟旧村旧厂不一样，还有很多居民住在里面。当居民住在里面的时候，他们最关心什么，他们最关心的是我有没有实际的利益，我的房子能不能升值，很关系环境的改善，物业的效能能不能最大化。

在这个话题之后，最后是商家，对商家来讲，最关心的是能不能赚到钱。他需要去看这个场地有没有品牌性，有没有一定的空间，有空间以后就关注个别的基数和个人消费能力，这就是商家。这些东西讲完以后，才回到最终的客户消费者，消费者在当下各大商业品类、各大办公品类非常非常饱和，非常非常同质化的这样，这个地方能不能更有意思。对于广州人民来讲，能不能在这个地方看到不太一样的广州，这是我们需要创造的体验。如果能够把这些命题解决掉，那我们想这么一个项目应该会是成功的项目。

我们是怎么解题的呢？在我们心目中对于这个项目本体上，真的想去体现老城市里面的新活力，我们老城市新活力如何建成要分三步来走。第一步是打造场景，第二步是传承文化，第三步是激活商业。打造场景的时候，我们的主要客户是党政领导、专家和原住民，这个过程中我们会更加重视硬件的改造。我们有个目标，这个目标就是希望在硬件改造这块能够成为中国新时期城市有机更新的标杆。这个过程中专家和党政领导有很多心血，现在有一定的成果，包括全国和各地的嘉宾、专家、领导们都跑过来看，整体上讲给出了比较不错的正面评价，这会是小阶段的成果。同时，我们还没有形成成果，或者最想推进的，就是把这个地方打造成广州岭南文化对外交流的窗口，要看老广州一定要来永庆坊看看，这是我们的目标。这个客户除了党政、专家以外，还有很重要的是广州的市民和消费者。

最后是激活商业，前面这两个会更短期一些，如果说要长期变得可持续发展，变得越来越好，其实要成为商业，成为高品质的岭南文化特色商业，这时候主要客户就变成了商家和消费者。而这三个步骤，对我们来讲也意味着，达到第一个步骤的时候各位嘉宾愿意来，哪怕远一些都要来看看。第二个步骤是希望广州市民愿意带他的朋友来，别人来广州的时候要去看看老广州的东西。第三个步骤是来了第一次以后，第二次也愿意来，来这个地方消费不一样的业态，感受不一样的场景。

我们再说第一个大的模块打造中国新时期城市更新的标杆。在这个过程中，这条街建成是1931年，有百年历史最美的老街，相当于现在广州的天河商圈。2006年的时候政府就启动了这个地方的更新，那时候的更新更多是希望拆旧建旧，原址回迁，让这个地方整体提升和改造。2007年的时候这个位置通过历史保护规划，再到2011年王教授做了这个地方更加保护性的减量规划，改造完了以后比原来的规划量会更少一些。到2015年前期已经有部分，差不多一半左右的居民动迁以后，我们启动整个微改造。这个过程中，我们会更加注重修旧如旧，2016年10月永庆坊一期开放，过去一两百米的位置。那个区域是试验区，2018年8月份又启动了二期，这是二期的一部分，差不多是1/10的样子，一期7000平米，二期是7万平米，一期是二期的1/10，这只是很小的开端。又遇到了2018年10月份总书记的来访，整个速度和品质会更高。然后是19年10月份70周年献礼，希望建党100周年这个项目可以建成，为党和深圳献礼。

我自己做项目，一期做过一段，二期做得更深入。我做项目过程中，最大的感受就是跟房地产项目不同，不完全能够掌握在我们自己手上。这种项目涉及到的利益相关群体太多太多，我们把这种项目做好的话一定要非常深度去考量这个项目的天时地利人和。党委统领、政府主导，主要方向、主要基掉，主要政策都是以政府深度指导，也会帮我们协调很多资源。这个过程中，还要非常重视去激发居民愿意参与的力量，这之后才是企业如何承办。正因为有这样的天时地利人和，企业在承办的时候，这个项目就是要高举高打，把定位定得更高，在人员、资金配置方面做得更高，在硬件投入品质这块要求更高，在商家引入方面我们会更加不惜代价，会更重视商家的利益。这些条件完了以后，我们想追求或者努力达到党政、媒体、专家、居民都说这个项目好，形成高口碑的目标。当然这些都还在路上，希望得到大家的大力支持。

在当下来讲，我们有几个部分，第一是有环境提升，这是最直接的，可以让大家感受到的。环境提升里面一是把以前的危房修缮好，有些功能可以恢复起来。比如我们可以看到左手边的图，有很多房子原来是很破烂的，修完以后让它有新的样貌，而且把漏水和裂缝也修修。二是这样的老城区里面很多时候没有绿化，也借助我们的减量，拔了一些房子，加了一些绿化。而且我们老旧老区，没有办法做雨污分流，消防车是进不去的。我们坚决落实了雨污分流，而且找了中国消防检测中心，做了项目消防的控制，开了消防道，而且把很多户外建筑按照户内的大空间来布局，消防得到保障。最后是街上电线特别乱，我们把这些电线基本上全部下地，感觉到是密密麻麻，但再密密麻麻也要见缝插针去做这些线。

第二是传承文化。在这个板块来讲，首先是希望建筑上能够传承文化。岭南建筑小街小巷里面基本上进行了恢复，让人们感受到空间尺度。在我们做的建筑立面元素上面，我们也是尽量用岭南的轻砖灰瓦，让别人感受到岭南建筑的元素。

我们也很关心功能转变，功能转变的时候没有一刀切去做，一期只有7000平方，二期商业比例会更大，一期里面还有6户原住民，内衣内裤晒在外面，开始我们的压力很大，后来想想这很好，本来原住民就是演员，我们有很多旅游区会请原住民，这样会更合适。这个地方有30多家特色商业，20多家创意办公，很多人愿意在这里待上一天。

这些工作做完以后，我们还会看到身边居民有意思的情况，这是一期的几位居民，那天聊的时候很有意思，晒内衣的还在一如既往生活，无论环境怎么变我要继续生活。另外可以看到有些生意头脑的，会去卖玻璃牛腩，有几张桌子。对面开始是卖旧货的，后来买卖包包，然后卖时装。甚至有人把整栋楼改造做民宿和咖啡吧，我们认为这个街区的改造里面，不仅仅是企业，不仅仅是商家，而是本身原住民，他可以有更多的选择，可以这样，可以这样，也可以那样。

我们说硬件的改造往往会更快一些，而改造以后大家一定会厌倦，如果能够日久铭心的话，需要我们传递更多的文化。而在广州来讲的话，广州有很新的地方广州塔，代表了新广州，是拉伸广州都市的脊梁。永庆坊是老西关，本身里面有很多老的故事，我们希望把这个故事打造为老广州的原点，别人想要回味老广州的时候，大家心目中都会想到永庆坊。大家来广州旅游，除了去广州塔，还要来永庆坊看看。

这个地方有很多渊源，有千年商贸中心，也是粤剧发源地。这里的名人辈出，也是最美街巷。这个过程中除了原来说的天时以外，本地的这些资源也非常非常丰富。最新的荔湾区是广州岭南文化核心区，有个一带七区串起来，永庆坊也在打造4A级景区。广州市市委市政府找了10个最顶级的非遗大师进入街区成为商家，让别人全方位体验传统文化的魅力。在这些内容之后，我们只能说去做传承和融合，我们会完全保留老墙，然后强化更新的。在内容上也会进一步复古生活，我们会做以前广州老的岭南文化生活雕塑，都是为了强调岭南文化。在文化传播这块，也会非常重视岭南的传播。

最终还是希望激活商业，让它能够成为高品质的岭南文化商业。为什么强调高品质？很多老街区岭南文化调性很多，我们想在岭南文化的基础上再做高品质一些，让它可以跟别的街区不一样。我们希望商家从受到关注到认可，对消费者来讲一期人流非常大，国庆的时候限流，希望不仅仅是流量，更愿意买单和消费。对居民来讲，希望更多参加共建。

在业态会比一期做得更复合，一期基础上除了会做民宿以外，还会做两个非常精品的酒店，也有粤剧主题的酒店。同时还有逼格带的，有更多好的餐饮来做这个事情。商家这块有三句话，老少皆宜，以前是身体弱的人比较多，现在希望年轻人能够拉进来，让更多的年轻人愿意回流，愿意在这个地方停留，让这个地方的人群结构变得更加复合，让整个活力更加展现。我们希望这个地方，除了有文化以外，还有让别人身心愉悦的。比如有文化的东西以外，还有音乐餐吧、酒吧、电子娱乐等等，还会有非常时尚的业态做这个事情。传统与原创相结合，做强夜经济，业态方面古今中外，有很传统的，也有当下网红餐饮品牌，包括年轻人可以一起嗨的音乐秀场。首先会立足广州和中国老字号，也会做很多国际跨界的餐饮，让更多的外国人、年轻人愿意过来。

这两句话是什么呢，我们看到这次评奖的时候给永庆坊评了城市更新案例殿堂级产品，代表城市形象，重新定义片区。永庆坊对于片区的改变，还是有一些作为。其实对于我们来讲，我们深深知道这个东西才刚刚开始，我们路很长，我们会持续摸索，这个项目如何持续发展，也会探索这样的模式有没有推广的可能。

谢谢大家。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

南方都市报编委、南都大数据研究院秘书长王卫国先生致欢迎辞！

各位领导、各位嘉宾，欢迎来到中国城市更新论坛与南方都市报、万科集团联合举办的“老城在地新生”广州城市更新论坛现场，今天我们齐聚政府部门、专家学者、开发企业代表和智库媒体机构，共同聚焦城市更新话题，共同探讨城市高质量发展。在此，我谨代表南方都市报向各位的到来表示热烈的欢迎，向各位长期以来关心和支持南方都市报事业发展表示衷心的感谢!

今天论坛的选址，非常有意义。这里不仅是广州城市更新的成功样本所在地，更是见证广州城市更新高远目标的城市空间。去年10月，习近平总书记在视察广东时就特别来到了永庆坊，对广州提出了“实现老城市新活力”的要求。当时总书记还特别强调，“城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，不大拆大建。让城市留下记忆，让人们记住乡愁。”一年后的今天，我们看到永庆坊二期的新颜新貌新活力已经展现在众人面前，南都也在这个过程中见证和记录了整个项目的更新历程。

城市更新工作是新时代城市高质量发展的重要契机和关键抓手。广东是全国最早一批出台“三旧”改造政策的省份，今年更是广州城市更新进展最迅速，成果最显著的一年。今年以来，广州市围绕实现“老城市新活力”的目标，城市更新工作全面提速。单以旧村改造来说，过去10年，广州只完整改造了5条村，但这两年尤其是今年，速度前所未有。南都独家调研数据显示，截止今天，已经有至少29条村奠基或开建，有近50条村找到了改造的合作企业。这既是南都将“城市更新”列为年度课题的初衷，也是今天举办论坛的契机和背景。

近年来，南方都市报正在大力推进智库媒体转型建设。我们不仅仅做新闻的传播者，我们还承担起智库课题的研究者、社会治理的共建者的角色。2018年初，我们成立了南都大数据研究院，在“办中国最好的报纸”基础上，朝着“做中国一流智库媒体”的方向前行。目前，南都大数据研究院已在新经济新业态、城市治理、区域经济、鉴定评测等多个领域推进了50多项智库研究课题，研究成果获得业界高度关注和广泛好评，在党委政府决策层和垂直行业领域产生了显著的影响。推动智库媒体研究，促进媒体服务领域由单纯的信息传播向思想挖掘、战略研判、方案供给、价值传递延伸，推动主流媒体在新时代打造新能力、提供新服务、增创新价值。

南都大数据研究院今年组建专业研究团队，邀请了中国城市规划设计研究院、广东省城乡规划设计院等多家权威机构指导，力求为广州的城市更新工作贡献智库媒体的力量。课题组成立以来，我们主要做了三大方面的工作：一是启动城市更新系列调研，采访7个城市更新案例，总结提炼成功经验，分析探讨困难挑战，为城市更新工作积极建言献策；二是搭建城市更新的交流互动平台，聚合社会各界力量协同参与城市更新工作，共同缔造城市更新成功案例；三是建立城市更新数据库，发挥数据分析和测评的力量，洞察城市更新的发展趋势，量化评估城市更新的实际成果。

本次论坛，既是中国城市论坛首次南下，也是南都和万科三家首次牵手在广州举办论坛。昨天和今天整整两天的论坛有全国50多位该领域的头部专家和业界人士共同登场，交流探讨的内容非常精彩，形成城市更新领域思想的高地。

我们期待，未来继续与各界嘉宾、行业协会、学术机构、企业代表等深入合作，共同打造城市更新思想库，探讨城市更新标准，树立城市更新标杆。期待各位嘉宾分享真知灼见，共同助力新时代城市更新高质量发展。

最后，预祝今天的论坛圆满成功!谢谢大家。

乐居财经北京报道 04-16 14:15

 主持人：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家上午好。欢迎来到2019中国城市更新论坛之“老城在地新生”广州城市更新论坛的现场。我是今天的主持人，南方都市报记者贺蓓。“老城在地新生”广州城市更新论坛是由中国城市更新论坛与南方都市报、万科集团联合举办。

    “让城市留住记忆 让更新创造价值”，这是2019年中国城市更新论坛的主题。今年是城市更新论坛的第三年，也是论坛首次南下。昨天论坛已在佛山开幕，来自全国数十位行业翘楚，分享了他们在城市更新领域上的思考与实践。

    今天，我们来到了广州的永庆坊，论坛的选址特别有意义，永庆坊不仅是广州城市更新的成功样本所在地，也是特别契合城市更新主题的全国知名地标建筑。相信大家和我们一样，沐浴着广州非常温暖的秋日阳光，而且路过了特别有特色的永庆环，迈进论坛的现场。今天现场齐聚了我们来自政界、学界、研究机构和企业界的重磅嘉宾，一起共同聚焦城市更新的话题，共同探讨城市高质量发展，相信非常值得期待。

    首先，请允许我介绍莅临今天论坛的主要嘉宾，他们分别是：

    广州市荔湾区住房和建设局副局长 黄庆侃先生

    华南理工大学建筑学院副院长、粤港澳大湾区规划创新研究中心主任王世福先生

    广东省城市规划院城市发展研究中心主任、特色小镇和美丽乡村研究中心主任罗勇先生

    南方都市报编委、南都大数据研究院秘书长王卫国先生

    广州万科企业有限公司副总经理喻敏锋先生

    广州现代城市更新产业发展中心（GRID）执行院长 广州市城市更新协会 产业专委会执行主任江浩先生

    广州市城市规划设计所 副所长高级工程师林太志先生

    广东房协城市更新服务中心常务副主任 广东城印城市更新研究院院长陈山女士

    广州市房地产行业协会秘书长李静女士

    还有主办方的领导，南方都市报编委、南都大数据研究院秘书长王卫国，南都大数据研究院数据运营部总经理黄超，同时我们特别隆重邀请到城市更新论坛的嘉宾们，欢迎你们的到来。让我们再次以热烈的掌声感谢各位领导和嘉宾的到来。

    过去的30年，中国经历了人类历史上最大规模的城市化进程，30年后，随着城市新增建设用地日趋紧张，以及城市部分区域的不断衰老，城市更新进入了中国时间，城市更新也进入大众的视野。

    南方都市报与中国城市更新论坛及万科集团，三方携手举办了上午的这场《老城在地新生》广州城市更新论坛。今天现场，南都大数据研究院还将发布重磅报告。

    下面，让我们有请南方都市报编委、南都大数据研究院秘书长王卫国先生致欢迎辞！