长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会

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长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会

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  • 乐居财经北京报道 09-20 18:24

    中国房地产报、中国房地产网长三角区域事业部亮相仪式

    论坛圆满结束!感谢大家的关注!

  • 乐居财经北京报道 09-20 18:24

    同策集团首席分析师张宏伟带来长三角房地产市场发展趋势及格局的四个观点。

    张宏伟:大家知道同策在长三角区域已经是全域深耕的企业了,占有率也是比较高的,在各个城市基本上都是数一数二的。现在来说,在全国已经有1.2万名员工,在长三角区域占了一半左右。整个服务的体系除了设计院这一块的工作其他的整个房地产全也连的服务链条基本上都有涉及。研究院是整个集团下属的直属部门,包括从大交易、大资管这两个领域展开一系列的深入研究。截至目前,我们形成了大宏观、大战略、大产城、大资管四大领域十五大产品系。

    我们的特点是在了解行业发展逻辑的基础上,再结合行业的一些定量分析的工具和模型方法去判断未来市场的趋势也好,或者是我们对市场认知的观点也好,在这个基础上跟大家分享我们的观点。

    在这个基础上,来看一下我们对市场的几个观点。

    一、对整个长三角区域而言,现在长三角区域一体化已经上升到国家战略层面。长三角区域作为国家最重要的核心区域,产业资源与要素流动将会全面升级。随着长三角资源要素转移,政策、资本以及高端人才将加速向一线和强二线城市转移,从而带动优势产业、创新产业的发展,因此一线强二线仍然值得房企重仓布局。而传统行业向区域内的弱二线甚至是三四线城市转移,在此过程当中,承接能力较强的城市,成为“跑量”的关注重点。

    整个过程来说,前面的分析我就稍微简单一点,包括我们讲的长三角一体化战略,前面很多专家都讲过了,我就不再赘述了,包括一体化的进程,也包括一体化的定位,包括我们的规划有一个空间格局,也包括各个功能的分区,我这里不做详细介绍。

    我们研究发现一个结论,当城镇化率达到50%、60%以上,我们的生产要素,包括政策方面的一些要素,包括资本的要素,包括高端人才的要素,会向整个核心的一二线城市集聚。第二个方向就是刚刚说的,集聚完之后,我们的优势产业和创新产业会形成他自己的核心竞争力,这种情况下,城市的支撑链就会强。二是传统产业会下沉到三四线甚至是四五线,同时向中西部转移。这两条产业转移的路线,在城市化率达到50%到60%之后会同时存在。这个过程当中对在座各位做投资而言,应该把握这种政策面、基本面和产业要素面,在不同城市之间转移的机会,核心城市把握好溢价的机会,非核心城市把握好跑量的机会。

    长三角区域现在已经形成了四大支撑体系,整个经济圈内的发展基本架构支撑已经具备了,比如说组织体系,党中央、国务院全面部署,包括成立了长三角一体化示范区,在江浙沪来讲,基本上是由上海市委书记统筹策划这样一体化的内容。同时还有智力支撑体系、制度支撑体系以及基础设施支撑体系,现在基本上形成了一个可以预见的发展未来。这种情况下,我们认为现在这个区域不同类型城市来讲,都值得我们去关注一下。具体怎么来关注,接下来我们看一下第二个观点。

    二、政策引导下,土地拍卖阶段性降温,大部城市近期土地价格较年初出现回调。短期看,把握2013年三四季度低价拿地机会;预计2020年第二季度二线强三线城市将率先迎来土地拍卖高潮。这个情况和我们今年二季度差不多,我个人认为我们应该把握好土地市场短期波动的窗口期,接下来我分享一下我们的看法。

    这是长三角区域一、二、三四线城市的低价表现,目前来看都出现了下滑的现状。从资金面角度来说,5月、7月、8月银保监连续三次发布文件,现在大家都非常谨慎了。那么现在是不是一个好的窗口期,如果说现在不拿地未来会不会错过。这种情况下我们首先要研究整个土地市场的先行指标。我们看到土地市场有楼面价、成交金额、成交面积、土地出让金、溢价率等等的一系列的土地有关的指标,我们发现整个土地市场领先指标是溢价率,当一轮土地市场出现复苏好转的时候,往往是地方政府率先降低楼面价来提升溢价率,溢价率会率先出现提升再带动楼面价,最终土地市场出现复苏、回升甚至是出现地王的趋势。所以我们研究土地市场之前,首先明确溢价率是领先于楼面价甚至是其他的相关土地指标的。在这个基础上我们再看土地市场的溢价率和哪些指标关联最高,我们就研究,影响溢价率最核心得救是资金。比如说M1、M2、隔夜拆借利率等等的指标,我们做了相关性分析,最后我们发现土地市场的领先指标溢价率和M1波动周期相关性最高,这是我们的研究结论。

    有了这个结论之后,我们就研究M1和溢价率的关系,呈现出什么样的关系呢?首先M1增速应该领先于二线城市土地市场溢价率1-3个月,M1增速开始出现回升的时候,大部分二线城市溢价率也开始出现回升。二是三四线城市大概之后M1 6个月左右。三是按照M1增速变化的趋势来看,下一轮土拍的高潮,有就是M1增速周期的高点就是明年的二季度。这样的情况下,我们刚刚说了,当M1出现增速相对比较高了时候,我们土地市场溢价率开始出现回升,二线基本上之后1-3个月,因此在明年二季度二线城市会再次率先迎来土拍高潮。2019年三四季度仍然是低价拿地机会。按照这个结论,如果说大家资金面不是那么紧张,或者说可以熬到明年二季度,这个时候我觉得该出手的还是要果断出手。把握好这一轮机会,如果错过可能再拿地又贵了,这一轮小周期应该还是要把握好。

    从我个人的体会来讲,现阶段两类企业比较积极,一类是头部类企业拿地积极。第二类是在今年二季度没有拿到地,以前是关注中西部区域,现在调头到长三角区域看有什么机会。

    三、在经过不同量级城市间价格的轮动上涨后,近期市场持续上行乏力,但新需求持续积蓄。预计至2020年二季度楼市维持低频波动、稳步上行的趋势,楼市稳步主基调不变。

    我们看到商品住宅市场均价的情况,基本上也有一小半城市的均价出现了下降。从现状来看,这是我们前两年刚刚调研的情况,南京、合肥、镇江、扬州个案出现了5%-10%左右的降价,已经有降价的现象了。库存压力方面,单纯说库存去化周期大部分城市现在有去化压力的,比如说像温州或者是南通,从数据意义上来看,没有区块压力,但是短期内因为银保监会的监管,以及市场动力不足的状况,整个市场交易量的状况短期内也是有压力的。从同策案场来人来访上的数字来看,以长三角核心城市为例,案场人来访量已渡过市场调整期的最低谷,但是整体上仍在低位徘徊。730政策后,案场来访量相对稳定,但上行动力不足。

    接下来我们看一下上行动力不足的原因。一是因为今年有一些重大的关键会议或者是事件。比如说马上就要来的70周年大庆,或者是我们10月份即将召开十九届四中全会,如果说大家看一下我们过去两年的年报或者是半年报,我们多次提到十九届四中全会的问题,一直没有确定什么时候开,四中全会的作用是什么呢,往往是定调未来3-5年经济走向的会议。这一次四中全会之后,加入了“十四五”发展规划的阶段。在大事发生的时候,往往楼市政策是比较严格的,或维稳的基调。如果说这个政策对市场的影响,大家不是很理解的话,我们可以想一下十九大。十九大召开的时候,上海当月一张许可证都没有发。接下来11、12月大家想冲刺一下销售目标,结果年底翘尾行情也没有,这是离我们最近一次的情况。所以说大家这个要关注,如果说大家年底要冲刺销售业绩,不要放在最后几个月,能早尽量早,越往后越有压力,政策面对我们的影响越大。

    二是居民购买力受限。从人均居民住房贷款余额和城镇居民人均可支配收入的比值来看,整个杠杆率呈现快速上行的趋势,让普通老百姓再去加杠杆买房子拿不出钱了。即便我们下半年没有楼市调控,下半年整个市场需求和变化趋势也会进入自发调整的下行状态。这是我们给的一个分析角度。

    三是金融环境不支持。银保监会发文的内容大家也知道。这里我们也监测了40家典型房企融资金额的情况,收缩的非常厉害。甚至有的城市要求拿到预售许可证还要主体结构封顶才可以拿到房贷。而且现在开发企业回款速度放慢了很多,从融资端来讲,从资本市场来讲,现在银保监会给了一个防火墙,就是现在降准之后钱也进不来,从销售端角度来说,现在回款速度也放慢了,所以现在整个行业状况还是有一点压力的。整个长三角区域普遍是这样的状况。所以我们看到了现在我说的那几个城市,比如说南京、常州等等又出现了个案降价的现象。

    总结一下未来趋势,下半年到明年二季度需求动力不足,成交下滑,均价回落,四季度为冲业绩放弃将加大推盘节奏。2020年伴随土地拍卖回暖和新需求的积蓄,2020年二季度销售有望再次复苏,下半年,商品住宅市场动力不足将反向影响下半年土地拍卖热度,预计2020年二季度开始楼市维持低频波动,稳步上行的趋势。但是这种回升、回暖不是大幅度回升回暖,不会像过去两三年那样,会是一个低频波动、稳步上行的趋势。

    大家对于这个趋势如果说还不理解,大家可以想一下,我们2009年房价上涨了百分之百之后几年的市场走势。比如说2010年房价还在涨,但是各种政策处了,2011年市场明显回调。今年更像2011年,到了2012年小幅回升、2013年小幅回升,2014年马上又回调。接下来几年走势来看,今年更像2011年,明年更像2012年,后年更像2013年,整个市场趋势大体是这样的。具体节奏变化还会受到各种政策的因素和货币政策的影响。从短期来看,市场还是未来两三年、三五年还是低频波动稳步上扬的趋势。

    四、未来放弃竞争格局强者恒强趋势不补变,自持和运营能力成为房企进驻核心一二线城市必须跨过的门坎。但因政策因素,一线城市及强二线城市适合低成本慢周转溢价的房企进入,高周转房企进入更适合进入强三四线城市。

    现在第一个壁垒是什么呢?我们看到头部房企以及一些央企,他的综合开发能力和驾驭市场能力比较强,这两类企业的片区开发业务或者是新的战略正在树立新的行业门坎,怎么来理解片区开发呢?

    第一,参与的主体基本上都是头部或者是央企,这些企业和政府关系相对比较好,地方政府也愿意和这些企业合作。这些和企业具备低成本融资的条件,因为整个片区开发的项目必须要有低成本融资来支撑,如果是高成本融资很难做。三是企业背景应该是多元化的企业集团,无论是头部企业还是央企,或者是想参与到片区开发领域的企业,你不仅有传统住宅开发能力还要有写字楼、商业,甚至还有一些市政配套的代建,甚至是文旅运营的能力,或者是体育产业的能力。能做的持续靠前,排名继续保持。要想做到强者恒强的话,新的门坎就是片区开发。这种大体量项目的改造,对于这个企业在这个城市区域的业绩支撑会起到非常重要的作用。

    在周边受外部影响的区域,我看到有一些企业少的话基本上3-5平方公里,多的话会10-20平方公里,再和政府开发片区开发项目。目前片区开发会形成一个非常重要的门坎。这是上海市乃至浙江省、江苏省拿地金额、拿地面积和总销金额做了一个排名。

    第二,自持和运营能力成为房企进驻核心一二线城市的门槛。面对未来将持续供应且越来越多的自持住宅用地,擅长快速开发-销售的房企恐怕绝大多数对“新玩法”还消化不良,特别是在一些低价较高的重点一二线城市,政府在推地的时候为了平抑低价,常推出“全自持”“部分自持”的住宅用地,这就为房企在自持和运营能力提出了要求,若在自持和运营方面有核心竞争力的企业就可以轻松跨越该门槛。

    第三,一线及重点二线城市适合低成本、慢周转、做溢价的房企进入。如果说融资成本相对比较高,一旦拿一块地,想高周转周转不动,我们看到在一二线城市当中,2016、2017年拿地,拿地到第一次开盘时间是6-8个月,而当前是12-18个月,甚至上海为24个月,如果说资金成本可以熬过这个周期,如果说熬不过,在这些城市当中就很难去生存发展。所以融资成本来讲,决定了大多数企业在一二线城市的布局。

    第四,追求规模的高周转房企更适合强三四线城市。

    以上是我的观点和认知,如果大家感兴趣可以关注我们的公众号,我们的专业成果也会在上面发布。谢谢大家。


  • 乐居财经北京报道 09-20 17:14

    清华大学房地产校友会副会长、江苏省体育产业研究院副院长刘力做专题演讲。

    今天我讲的话题是两个,一个是国家体育产业的最新政策,新到都是这个月的,国务院出了两个文件,9月2日出了一个,9月17日出了一个,所以未来体育产业、体育消费和房地产都有密切的关系。第二个是地产行业都在谋求转型,如何转向体育载体、体育地产。

    先看一下第一个话题。这两个文件都是国务院发的,而且酝酿了很久。这个文件起草了两年,叫做《体育强国建设纲要》,第二个文件是《关于促进全民健康和体育消费推动体育产业高质量发展的意见》,这两个文件引起了非常大的轰动,网上解读的很多。我讲一下这两个文件的核心要点是什么?

    一是明确了体育强国成为国家战略。到2050年全面建设程度社会主义现代化体育强国。

    二是体育产业地位得到极大提高。这里讲的不是体育,因为中国自建国以来,体育都是作为体育事业来发展的,满大街的健身器材是群众福利,也是事业性质的,只能花钱不能挣钱。体育产业是一个全新领域,是要挣钱而且必须挣钱。所以国家已经把体育产业明确第一位国民经济支柱,这是以前从未有过的说法。

    和房地产相关的是两大方面的政策,第一个是金融方面的支持。包括金融支持、税收优惠和财政支持。这些都有详细的文件。第二个方面是土地,主要是三条,一是各个地区编制国土空间规划时要统筹考虑体育用地布局,在安排年度土地利用计划时,加大对体育产业新增建设用地的支持力度。二是以划拨方式取得存量房产、土地兴办体育产业,不符合用地目录的可以采取协议出让的方式办理。三是成立国字头的体育产业基金。

    具体来说,国家打造四大类的体育产业空间载体。一是体育综合体,已经有地产公司在做了,比如说南京万科做了悦动新门西。还有无锡融创文旅城,空间巨大。二是体育特色小镇,国家搞了96个试点,现在要打造10个样板,江苏是这方面做得最好也是最成功的。三是建设休闲特色乡村,第一次提出了乡村健身休闲产业和建设运动休闲特色乡村。四是城市更新,盘活城市闲置空间,盘活工商业厂房。这对房地产未来开发开辟了新空间。这当中有大量的文章可以做。

    另外有一个最新提法,打造体育产业示范样板。一是体育产业创新试验区。二是体育产业区域城市,打造体育产业增长极,以京津冀、长三角、粤港澳大湾区、海南等区域为重点。三是体育消费试点城市。

    上海在全国体育产业当中算是最最领,先除了中央文件总军讲话之外,上海市是跟得最紧的,是唯一的一个大城市出台《关于加快本市体育产业创新发展若干意见》的,要加强财税和金融扶持,落实土地和人才保障。这是唯一一个地方城市紧跟中央的战略部署。

    国家鼓励五大类体育产业的发展,包括冰雪运动、山地户外运动、水上运动、汽车摩托车运动和航空运动。这五大类对旅游的拉动,对装备制造和文化其他消费拉动是巨大的。

    市场发展到了什么样的阶段呢?现阶段中国体育GDP只占全国GDP1%,而美国是3%,差了3倍。而中国的产业结构这1%当中,一多半是装备制造,就是李宁运动、安踏运动,也就是说我们是生产端。而美国一大半是体育消费,是消费端,是玩体育的。根据国际经验,人均GDP超过8000美元后,体育消费市场即将迎来大爆发,现在上海地区、北京地区、珠三角地区人均GDP是2万美金,无论国家有没有意识到这一问题,体育消费大潮已经是拦不住了。

    两年前我们开始布局体育产业,成立了中国第一个也是和唯一一个体育产业研究院,挂体育总局的牌子,我们不研究体育,我们做的是体育产业。理事长是国家体彩原主任孙晋芳,首席专家是清学大学附校长尤政。

    这是中国第一个最大的体育综合体,月星开发的,一个建筑88万平方米,里面五大类的体育产业内容,开业三年了,非常成功。我们在江苏分了四大类型有27个综合体。

    打造体育特色小镇,江苏做体育小镇是最早了,2016年开始做的,在整个江苏做了21个,我们和每个体育小镇是两层,都是签约合作共建方,在当中有话语权。未来这些小镇的考核验收工作是我们说了算,我们既是教练员又是运动员,这个地位是独一无二的。现在有一些体育小城已经建成了,有的非常漂亮,欢迎大家参观。比如说这是江苏新桥的,海澜之家打造的以马术为主的特色小镇,当中有各种好玩好看的东西,整个小镇已经打造完成,没有房地产,完全是旅游,整个按照威尼斯水城打造的,非常的富丽堂皇。解决了人气的问题,每天都跟过节一样,万人广场屋,老板娘领舞,特别壮观。这里已经成为了文旅项目的经典。还有常州的太湖湾打造了8个谷,现在建成的已经有3个了。比如说露营谷,是今年3月份开业的,是非常有特色的。另外我们编制了中国唯一官方体育特色小镇认证标准和体育综合体的建设标准,打造体育小镇依照着我们这一套官方标准来做。

    最后打造体育产业项目需要体育产业资源。江苏是体育大省,这个有两层含义,一个是冠军最多,一个是体育产业最高。全国体育GDP前三名是广东、江苏、福建。在江苏工商局备案的体育产业1.5万家,覆盖14大领域。凭借这么大的资源我们认为有五大方面我们可以输出。

    一是电竞。我们有顶级战队,包括四个明星战队。世界顶级的女子电竞巡回赛在我们这里。

    二是体育娱乐。我们选择的项目都是高收费、时尚化、娱乐化的项目,比如说风洞跳伞、保健保龄球,这学是未来体育消费的发展方向,没人到这里玩是为了拿奥运冠军的,和竞技体育是没有关系的。

    三是体育培训。体育比赛、表演比较难挣钱,但是体育培训是容易的,可以做职业培训也可以做体育认证。

    四是运动康复,这一产业我们国家几乎是空白,所以我们牵头成立了运动康复专委会,可以帮助你打造大型的运动健康谷的项目。

    五是体育旅游,我们手里掌握了四大国际会议,这些会议可以成为一个项目的支撑。另外我们还有一堆的体育嘉年华,包括一些赛事,但是我们不会碰篮球、足球、田径,我们都是时尚体育的比赛,比如说体育时尚大赛、机器人铁甲大赛等等。还有文化类的体育节庆活动。我们手里有大量的资源,必须要和空间载体和地产结合。我们可以打造体育小镇、体育综合体,可以为体育旅游景区注入资源,可以帮助体育公园注入内容,我们是给体育项目赋能,为地产项目确定龙头产业支撑,而且我们是政府身份可以帮助您申报国家级示范项目。

    我们对产业研究这么多年,赶上了真正的好时候,这个月国务院密集初文推动体育产业发展,而且给体育地产方面开了一路绿灯,提供了巨大的发展机遇。欢迎大家有机会到江苏参观,有机会我们再详细交流。


  • 乐居财经北京报道 09-20 17:11

    圆桌论坛:长三角区域世界级城市群新动能何在?

    对话嘉宾:

    清华大学房地产校友会副会长,江苏省体育产业研究院副院长   刘力

    绿城中国华东区域公司(海外公司)董事长   张猛

    上海源嵘投资管理有限公司董事长   许大金

    上海陆欣文旅资产管理有限公司总经理   王海燕

    RBG睿标环球总经理   李雪鹏

    美好置业长三角区域总经理   江冰

  • 乐居财经北京报道 09-20 16:38

    总裁圆桌:长三角一体化区域发展趋势及房企布局探讨

    嘉宾主持:

    中国房地产报社副社长 肖 勇 

    对话嘉宾:

    旭辉控股董事局主席林中先生    

    福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋先生    

    禹洲地产副总裁兼沪苏区域总经理夏溧先生    

    弘阳地产集团助理总裁鄂宇先生    

    华燕房盟董事长胡书芳 

    肖勇:现在越来越多的企业聚集到上海,我的第一个问题我想请问一下我们的嘉宾,从林总开始,讲讲你们在长三角的战略布局。

    林中:长三角一直是大型房企兵家必争之地,环渤海、大湾区、长三角,长三角是市场化最成熟的,也是最公开透明的市场,长三角的房地产体量也是最大的。去年大湾区大概是1.8万亿,长三角是2.8万亿,环渤海大概是1万多亿,所以长三角是非常大的。对旭辉来说,长三角也是我们的大本营,去年我们的60%的销售来自于长三角。所以长三角的布局对我们来说基本上就是一线、二线、三线、四线城市都可以布。因为长三角非常特别,上海、江苏、浙江、安徽,上海在这几个省市的布局,像一线城市的上海,行线城市的苏州、杭州、合肥等等,我们还布局了很多长三角的三四线城市,特别是现在我们有两个,一个是江苏区域集团,是负责整个江苏的,他们会在江苏布局十几个城市,比如说苏州、张家港、常熟、无锡,还有江阴县,包括南京、徐州、南通等等,对我们来说,只要足够的人口和经济,基本上好的城市我们都会去布局。跟我们在西部和东北是不一样的。西部和东北我们主要是布主干城市,东北只有四个城市,沈阳、长春、哈尔滨和大连,不会向下走。中国能往下沉的区域长三角是一个,大湾区是一个,山东半岛是一个。在安徽我们都不会往下沉那么多,因为安徽在长三角来说相对是比较弱的,除了省会城市合肥和几个主要地级市之外,很多城市的市场还是不行的,我们不会像江苏浙江那样去布局。江苏和浙江我们基本上是全覆盖,基本上地级市以上全覆盖,县级市大部分也会覆盖。到了安徽我们就很少了,我们只会和覆盖一些最好的,前三名的地级市,再往下就不会布局了。因为我们觉得他的需求,他的市场还是有一些问题的。

    长三角很开放、很规范、很透明的城市,长三角的竞争也是越来越激烈的。基本上TOP50的企业,对长三角的大城市都是全部进入的。如何在这种激烈的竞争局面下可以打赢,可以提高竞争力,可以闯出一条路是很多企业摆在面前的需要思考的问题。

    吴洋:长三角无疑是我国发展最成熟的城市群,从整个经济发展还是从人口,一直包括人力资源的角度,它应该都是一个属于强合模式的区域,福晟集团非常重视长三角,我们进来的时间不长,我们总部在福州,我们在2018年在上海是设立了双总部。我在集团里负责的另外一块体系就是我们的商业体系,也在上海设立了双总部的概念。所以整个从福晟整体战略来说,我们叫“H+4”的战略,以海西经济带为轴,粤港澳大湾区,然后是长三角,我们基本上是以杭州湾聚集深耕的概念,在上海、宁波、湖州等其他城市都开始有项目,进来的时间不长,下一步会把此作为聚焦深耕的土地。长三角从人才红利,到资源,到政府的扶持力度,未来一定是我们需要进行深耕的。

    夏溧:我们禹州地产成立于1994年,大本营在厦门。十年之后跨出厦门来到长三角,我们布局长三角的时间也是比较早的。我们是从2004年进入上海的。现在集团主要是布局一二线的核心城市,目前布局全国六大城市群,包括京津冀、长三角、海西、大湾区、华中、华西。具体到长三角这一块,这一块的业务量占到了集团50%-60%,我们也是重仓长三角。

    目前来说,我们在长三角地区的布局基本上是长三角的核心城市都已经布局了,包括上海、苏州、无锡、南京、杭州这些重点城市。我们的战略是进入一座城市,深耕一座城市。未来我们也会继续去看好长三角的市场。当然我们和旭辉有一些不一样,我们主要还是布局一二线核心城市,在一线城市的周边,比如说太仓这种我们也会进入。目前长三角一体化上升为国家战略之后,我们也会进一步研究看能否布局长三角三四线城市。

    鄂宇:长三角对于房企来说,历来就是很重要的地方。现在长三角一体化上升到国家战略,长三角的作用和地位更加突显。弘阳地产是从南京走出来的一家公司,今年2月份把总部搬到了上海虹桥商务区。未来在国家战略下,我们更看重在长三角的布局。

    弘阳地产从2018年引起行业关注的一家企业,去年的增长超过了80%,今年上半年的增速也接近50%,目前还是保持高速增长的态势。在这种市场情况下弘阳地产要实现更高的目标是要做弯道超车的。现在长三角一体化上升到国家战略,我认为是给弘阳地产这种在江苏的地方性企业提供了很好的机会,我们也会抓住这个机会加大在长三角的布局,进一步做透江苏、浙江、安徽这些地方。结合弘阳地产本身了能力、资源和实力情况,目前我们在选择上和头部房企还有比较大的差异。一二线城市我们布局并不多,现在我们关注的是一二线城市的辐射区以及部分有产业转移的三四线城市。我们认为我们奉行的高周转的战略在这样的土地匹配对我们在这一阶段是比较合适的。

    肖勇:我昨天戴着我们的团队访问了王志刚先生,他提示我,你作为中国房地产报应该要解决一个问题,就是中国房地产向何处去。我们会议的主题是“大变局 新动能”,大变局来自于经济新常态,来自于贸易战,来自于不确定性因素,那么我们如何寻找房地产的“新动能”?现在我们创新发展、高质量发展,新动能在哪里?我们提到转型升级,从文旅、康养、产业、持有性物业、资产管理、长租公寓等等的领域,想请几位地产界的品牌企业谈谈你们在这方面的想法。

    林中:行业确实发生了很多变化,我经常有一个理论就是行业进入了第三个“20年”,我们从1978年改革开放开始算,1978年之前中国没有房地产业,那个时候房子都很破,我们家5口人住18平方米,是单位分的。1978年之后才有房地产,1978年到1997年,这20年是房地产的启蒙阶段,那个时候很多还是以单位盖房为主。我们土地拍卖是在80年代末,当时是在深圳,当时我在厦门,厦门是90年代开始土地拍卖。1978年中国城市化率是18%,意味着中国82%是农村人口,中国当时是一个农业大国。一直到1998年,1998年中国的城市化率只有28%,20年,中国城镇化率增长了10%,工业化进程很缓慢。

    第二个20年是1998到2017年,这是房地产的高速增长期,城市化率从1998年的28%,到2017年的59%。这20年我们城市化率提高了30%。我们是工业化造成的城市化,城市化进一步促进了我们的工业化。这20年来,中国房地产发生了很多事情。所有城市变化最大就是这20年。比如说看上海,上海从1998年以来到这20年变化非常大。2000年之前,中环线、外环线还没有修通。所有城市最大变化都在这20年,地产行业也是如此。比如说我们看总量,1998年成交量是1亿平方米,去年我们是17亿平方米,房价涨了7倍左右,上海平均估计10倍,我记得2000年初到浦东天安花园是2000多一平方米,现在是多少钱一平方米?所以这是中国非常好的20年。

    从2018年到2037年,中国进入第三个20年,这20年发生了很多变化。体量已经不可能再涨17倍了,高位平台期也就是维持几年,然后开始萎缩,房价也不可能涨个六七倍了。这说明这个行业运行的规律会和过去20年不一样,我们千万不要拿过去20年看到的现象,形成的一些观点去判断未来这个市场。所以很多人都会吃亏的,包括这一轮我相信就会有人会吃亏。为什么?以前我都在问,他们习惯在一二线买高价低,扛个两年。过去十几年里,都是扛两年就解套了。现在发现扛不出来,现在扛五年都没有办法解套。

    房地产三年一周期不是一个规律而是一个现象。这个现象背后是这个行业的政策,行业所处的发展阶段,行业有很多运行因素,但是这些运行因素现在不一样了,如果说你还是按照过去的观念,你所谓的经验去判断这个行业和市场,你一定会吃大亏。这个行业过个十年可能就会进入一个新时代。我们内部认为是一个“低容错”的时代。以前我们是踢小组赛,输个一两场也没有关系,现在是一场比赛踢输了就出局了,不再你纠错的机会了。他可能是一个横盘的时段,是一个夹缝的时代,波动很小。可能是一个精细化的时代,可能是一个微变的时代,是一个品牌和产品红利的时代。我认为未来开发商更多的是去研究怎么获取品牌的红利,获取产品的红利,怎么加大在产品的技术含量、科技含量以及加大对客户的研究。因为市场变得很快,以及在未来我们要思考的,在数据化时代如何跟得上数字化的趋势和步伐。无论是内部的管理,还是我们的管理工具,还是我们的经验和模式,因为未来地产的数字化、科技化会有非常大的商机。

    至于说“房地产+”的很多业务,我认为那是你把主业做大才有机会做的,主业做不大那些业务很难做。比如说物业,你的主业做不到,你物业也是很难做的。比如说我们的物业,5年我们会给物业1亿平方米,这是他的基本盘,没有基本盘是很难的。长租公寓也是如此,你主业不大去养长租公寓也是很难的,因为它前几年都是亏损的,这对公司压力很大。我认为“房地产+”业务的前提就是主业足够大,才能有战略协同效应,如果说主业不够大,就像一个火车头,不是拖一个动热,而是拖一个传统的绿皮车,车厢太多的时候,对你来说是负担很重的,因为每一个细分行业前期都是要烧钱,要投入的。所以你要主业足够大的时候,这些“房地产+”的业务才比较容易。

    因此我们认为“房地产+”的业务未来有非常巨大的前景,但是也不容易做,比如说租赁业务,你要做很多年,而且对地产人挑战很大。你做资本密集型、知识密集型、资源配置型的产业去做服务运营型的产业,还要把它做成功,挑战是非常大的。

    肖勇:第三个20年,动车和绿皮车。“房地产+”要做大主业。

    吴洋:我接着林总的话说,2000年初到浦东天安花园是2000多平方米,当时我在那里做大拇指广场,我03年做大拇指广场的时候,当时联洋社区只有2万多人,我们用今天的观念想一下,2万多人做一个10万平方米的大拇指广场,日均的到客量就不用提了。我们当时摸索的时候用了一个概念,也就是社区会客厅的概念,我们要从消费者的趋势、消费者的偏好来判断未来商业怎么做,而不是当时怎么做。

    为什么说这个话题呢?今天已经到了品质生活的时代,到今天已经不允许你再去做一个简单的搬运工了。我们现在重点要做的是,现在我们做房企,更多是在整个商业领域去研究,我2012年还在上海原公司的时候,我们就做了一件事情,我们做了一个“智慧生命体”,我们发现每一栋建筑都应该是“智慧生命体”,这个灵感来自于我在2010年去上海城市论坛时大家探讨的一个话题。现在大家都生活在城市的囚笼里,道路就是一个个链条,把一个个囚笼联结在一起。为什么当时是这样形容的呢?因为当时千城一面带来的所有的城市里是没有内容的,也就是说品质生活没有达到,我们做的很多的产品没有给你赋能。

    那个时代已经过去了,今天不能能了,今天是品质赋能的时代要让生活有品质感。面对开发商的问题,你做的所有东西都应该是智慧型,你做的东西要是一个“智慧生命体”,你要有一个生活品质的提升,各个公司做的都不一样,我们也在研究其他公司的案例,大家都互相在学习。比如说我们现在在整个商业体系当中,我们已经把商业办公环境变成了生活空间。如果说你把它变成一种品质生活的空间,来塑造一种社会生命,让他在这里不是简单的租住空间,而变成一种生活空间,对未来的价值提升就会有很好的促进作用。

    所以未来是一个大资管运营运营的时代,大资管运营的时代更应该从这个角度思考问题,而不是简单的物管,这就是我们未来的发展方向,思考的出发点。

    夏溧:地产一直有“XX十年”的说法。最早有“黄金十年”,只要有块地就可以挣钱,每家地产商日子都很好过。后来大家觉得日子没有那么好过,很多地拿了亏了,又有了“白银十年”的说法。很多人问我,现在是什么“十年”?现在确实日子越来越难过了。昨天我接待投资人,投资人问我你现在有多少土储?我说我有多少土储你是安心的?现在已经不是原来的你只要有地就能增长的时代了。

    我们发现一个现象,地王的解套越来越难,特别是上海。2015年之前的一些地价相对来说还有机会,如果说是2016年之后的机会确实比较艰难,国家的调控也好,城市的调控也好,确实想要解套我们感觉是越来越艰难的。

    因此你说变革,变革肯定是来了,我们是避无可避的。这个时候作为地产来说,就是怎么去拥抱变革。比如说我们是不是要去转型,是不是要多元化经营。我非常赞同林董的话,你本身地产主业是否足够大,能否拉动你后面的多元化经营。目前头部房企比较大一些,对于我们这样的中型房企来说,还是扎扎实实以自己的主业为主,怎么提升自己的运营效率,还是这样一个打法。

    原先我们对房地产精细化管理并没有现在那么迫切,同样一块地,别人可以拿,我们就拿不了。我们经常会发现那块地开发完之后,我们觉得这块地利润不高,但是别的房企可以拿,同样一块地别人拿可以多卖2000块钱,所以关键还是要通过自己的能力和品牌美誉度来进一步支撑自己的发展。在这样的环境里,通过我们的精细化管理来生存和发展。

    鄂宇:“变”这个字是大家经常讲的“大变局”听起来是很恐怖的事,特别是很多人在变化情况下,不同人有不同的应对方式。我觉得最重要的是认清自己的力量要找到合适的支持,在这个变化里实现自己阶段性的战略目标,这个是最重要的。外部环境在变,行业在变,但是这几年行业还是以稳定为主,国家也是多次强调的。刚刚林中董事长也多次提到。

    大家发现又变化又稳,我认为这当中真正的变化是客户和市场需求的结构性变化。作为放弃来说,大家的节性战略目标不同,弘阳地产也会找到自己的阶段性战略目标,发挥自己的核心优势,有住宅,有家具建材,有购物中心,有娱乐等等。未来我觉得有一点是这个行业里应该关注的事情,大家也有人在做,就是聚焦产品价值。我把产品做得再好一些,比如说科技赋能。

    现在我们的主力客群发生了重大变化,现在90后、95后已经成为了主流市场客群,他们的需求和70后、80后差异是非常大的。他们对情感价值的诉求远远大于产品价值的诉求,甚至你可以说关注生命价值的诉求。因此我觉得房企在接下来的变局当中,在稳定的大环境下,更多去关注客户情感价值实现,是未来最重要的方向。如果说可以在这个方面提供很好的解决方案,我认为在这个变局当中就具备了与市场抗争的核心竞争力。

    未来10年我们认为行业都是非常好的,但是这10年和过去10年是不一样的。我们得有一个新的格局,新的事业,新的姿态来迎接未来的10年。

  • 乐居财经北京报道 09-20 15:55

    朗诗地产常务副总裁,首席运营官黄征做主题演讲。

    各位嘉宾大家下午好,非常感谢中国房地产报提供这样一个平台,也非常感谢刚刚几位嘉宾精彩分享。我作为一家企业的代表分享一下长三角的企业在长三角一体化过程当中业务上的探索。

    朗诗地产是一个从南京起步的企业,一直做绿色建筑,从一开始我们就觉得长三角的气候环境特别适合做绿色建筑,我们从第一个住宅项目开始做起,做的就是绿色建筑,当时做的是恒温恒湿,经过十几年的迭代创新,现在已经到了第三、第四代产品,越来越舒适、越来越环保。

    从2006年开始,朗诗地产明确差异化竞争战略,在长三角迅速扩张。这是我们目前在长三角的布局,除了我们熟知的中心城区,最近几年我们也进入到了一些新兴的增长快速的城市。除了传统的住宅业务,我们在长租公寓和养老服务方面也进行了很多布局。

    从我国的政策也好,从长三角各个城市的政策也好,都对绿色环保技术有一些支持性的政策。在整体“房住不炒”的大基调下,朗诗也是坚持回到住房本身的属性。我们在产品本身做了一些探索,我们倡导的第一个理念是“好上加好”,除了传统的住宅诉求之外,再加上绿色和环保的属性。我们倡导的方法是“先建筑、后设备”。

    我们在绿色探索上有一些具体的技术探索,我们有一个绿色建筑研发基地,我们做了一些被动房和无添加的住宅,以及被动房的体验住宅,包括我们还有帕多瓦住宅以及在上海也做了存量建筑的改造,包括住宅和写字楼。

    后面在整个长三角,因为整个消费升级,包括经济的转型,我们在业务上可能会有更多的业务,除了常规业务之外,我们在长三角还有一些其他业务的探索,包括长三角服务,包括长租公寓,现在我们在长租公寓和养老上都运用了绿色技术,为他们提供更好的体验。包括还有我们的绿色物业。

    在这里,我们认为绿色环保是整个行业也好,整个社会也好的发展趋势,我们认为技术都应该是开放的,所以我们有一家公司是提供一体化的从咨询到设计安装,包括到后面的运营维护的技术,叫朗绿,为整个行业提供服务。

    希望未来和大家有更多的刘分享和合作。我的分享就到这里,谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 09-20 15:36

    中国城市经济学会副会长、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞做“长三角一体、东中一体与长江经济带”主题演讲。

    非常感谢邀请,也非常高兴出席今天的长三角一体化高峰论坛。我想给大家讲三个观点:区域经济的困难与希望同在、应以东中一体应对南北分化、长三角一体化牵引中国崛起。

    第一,区域经济的困难与希望同在。在这里也有三个观点。

    1.中部崛起显示出区域经济的积极性变化。自2012年以来,或者说十八大以来,中国进入新的时代,确实中国经济格局也在发生非常重大的变化。这个重大的变化就是从原来的各种要素向几个点集中转向向周边扩散。从区域来看,东部地区的要素向中部地区扩散,中部崛起成功的原因是因为客观上有东部中心经济向外扩散的规律。东部及其临近的中部构成的区域,我们看到北至京呼线,东南临海、西抵东经110度区域出现了明显的一体化趋势。这里想和大家说的是什么呢?中部出现了人口回流,中部崛起,因为中部崛起是东部向扩散的结果,所以东中一体化非常明显。从城市综合竞争力也可以看出中部崛起的态势,我们看到北维31度以南的蓝圈是反映为上升的,蓝圈越大表示上升越大,白圈是表示下降的。从这里你可以看出,中部地区都是蓝圈,并且也比较大。中部地区平均上升2.5个名次。

    2.南部分化正威胁区域转型东中扩散的进程。这是一个非常负面的趋势,如果说以秦岭-淮河一线分南北,我们也可以以北维31度来分,2018年无论是GDP的增长还是人口的增长,凡是在东部和中部的都是在第一象限居多,东北和北部的在第三象限居多。它既是经济增长缓慢的地区又是人口增长缓慢的地区。而在第一象限的东部和中部,既是人口增长快速的地区,也是经济增长快速的地区。这个图实际上刚刚我也给大家展示了,他更能表现出南部分化的趋势,我们做今年竞争力报告来看,北维31度以北的地区白圈特别多,而且特别大。整个北维31度以北的地区都是在下降的。31度以南的地区绝大部分地区都是在上升的。做了一个统计,31度以北的区域,北方城市平均下降的名次是6.2位,南方城市平均上升了6.6位。

    3.经济区正在成为中国区域经济的新单元。2010年以后,城市化从51%到2018年的59%,中国城市化格局正在发生重大变化。有的城市在迅速上升,但是有的城市在迅速下降。大概40%的城市是在上升的20%的城市是在下降,中间是保持平稳的,全国人口主要向几个都市圈和城市群聚集。关于都市圈的新趋势我们团队在2014年就发现了,并且我们把那一年的竞争力报告的主题报告就是长三角一体化,我们看到长三角一体化在扩维在深化,我们希望他上升为国家战略,把长三角建设为世界的超级经济区。当时我给中央连续写了两个要报希望引起重视。2018年底,长三角一体化确实上升为国家战略了。

    第二,应对东中一体应对南部分化。

    1.重新调整中国经济的分区战略。这里面我们首先提出一个重要的战略,就是原来我们的战略是四分区,中部、西部、东部、东北,各自有各自的定位和战略选择。现在我们提出来,根据新的变化形势应该由四分区改成二分区。东中一体,东中应该成为自主发展区,通过市场力量促进这一地区的发展,让市场发挥决定性作用。对于东北和西部地区我们认为处在国家的边缘地区,应该是采取政策扶持。所以我们一再呼吁,国家区域政策要做重大调整,从原来的四分区变成两分区。

    2.抓紧实施东中一体网络化发展战略。要促进东中一体,东中一体在客观上有这样一个趋势,但是如果你政府没有把握这个趋势,没有给人口迁移、产业迁移、要素流动提供相关的配套措施,东中一体难以很好的实现,就有可能错失良机。怎么办呢?很简单,就是两个层面。一是基础设施要网络化,基础设施有利于区域联动,有利于区域差距的收敛。我们说区域差距扩大,之所以扩大是因为它是点状发展导致的,资源都集中在一个点了,周边地区就落后了,就差距扩大了。但是如果说年都是网络化的,每个城市,每个区域都有节点,都在节点附近,这个区域差距就可以缩小。基础设施网络化可以保证东中一体战略可以实现。

    二是公共服务的均等化,或者说制度一体化,要充分发挥市场经济,减少东部和中部地区区域之间的行政壁垒,促进商品、要素市场、产业体系的一体化、自由流动和相互分享。现在中央提出全国都要要素市场一体化,但是现在说的全国一体化是基本的公共服务和总体的制度,从空间角度来说,从产业的角度来说,还是有范围的,还是讲究成本和空间的。因此,东部和中部的一体化,特别是在基础设施和支付层面保证一体化,促进产业一体化以及要素市场的一体化才是非常关键的因素。这是要抓紧促进实施东中一体网络的发展战略。

    3.加快筑牢中国高质量发展的长江防线。为什么要东中一体?关键是促进长江经济带发展,保持长江经济带的繁荣,阻止北方衰退向南蔓延,只有加快东部地区的崛起才可以阻止南北分化。长江流域已经占了中国的半壁河山,长江流域的事情做好了就等于中国的事情做好了一半。长江是南部荣衰的关键线,如果说我们能够保证长江流域的繁荣,进而就可以阻止北方经济放缓向南方推进,甚至有可能把长江的繁荣带向北方。现在淮河流域是人口稠密地区,正处于起飞阶段,如果说长江流域可以保持持续繁荣,淮河崛起就有可能率先实现。阻止北方的放缓向南方推进可能性就比较大。如果说相反的话,不能保证这一流域的持续繁荣,那大家可以想一想,放缓如果是跨过了长江,会是一个什么样的?长江经济带发展的关键是保障生态优先和绿色发展。让绿色与发展对立统一,让绿色成为增长的内容和升级的杠杆,但是也是存在一定的矛盾,怎么处理这个矛盾呢?绿色发展有几种,有深绿、浅绿和泛绿。我们可以在这里做出一些必要的权衡。

    总体上来说,各项指标已经占了全国50%。

    4.加快实施多个区域一体化战略。我们刚刚说了已经存在了经济区的趋势了,我们要在此基础上加快规划和建设多个一体化经济区,实现经济区当中的大小城市和小城镇的协调发展。实际上这个规划最核心的目标就是要优化公共公共服务的配置和基础设施的配置,也是基础设施的网络化和公共服务的均等化,要把优质的公共服务向重点区域进行转移。现在虽然说有一体化的经济区、都市圈、城市群一体化的趋势,但是也存在很大的挑战这个挑战就是由于行政的原因,很多资源都集中在中心地区。尽管人口和产业希望向外转移,但是因为公共服务基础设施没有转移所以它很难转移,所以导致了中心城区的城市病,周边地区的环中心贫困,要解决这个问题的核心就是基础设施的网络化和公共服务的均等化,优质公共服务向周边地区转移。

    第三,长三角一体化牵引中国崛起。

    为什么讲前两个问题呢?因为前两个问题都和第三个问题有关,长三角一体化有利于筑牢长江经济带,有利于强化东中一体。

    1.长三角高质量一体化决定中国全局。它不仅对长三角重要,也决定了中国的全局,中国下一步能不能实现高质量、可持续发展,能不能跨越中等收入陷阱,能不能实现伟大复星,关键是长江流域的发展,关键是东部、中部的发展,关键是全国各个领域的发展,这些都需要长三江的带动。比如说中国经济的持续增长是需要引擎的,现在大家大家普遍认同的是三大引擎,粤港澳、京津冀和长三角。京津冀行政力量比较强,粤港澳是外向型的,现在香港遇到一些问题,现在长三角的发展尤为重要。东中一体应对南北分化的前沿。安徽属于中部地区,长三角一体化扩围是东中一体的前沿。另外高质量发展长三角一体化至关重要。

    2.长三角高质量一体化努力实现“九个一”,即:规划布局一张图、产业发展一条链、基础设施一张网、公共服务一张卡、生态环境一个表、社会治理一个哨、地方文化一个根、城镇乡村一盘棋、全域发展一条心。

    谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 09-20 14:59

    中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁做主题演讲。

    很高兴来到2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会,来之前给我了一个命题作文,谈26个城市的协同发展,26个城市太多了,查完了之后一看,如果说按照这个思路来讲的话,那就过于数据化了。

    我把它分为几个区域。从我们的角度来看,长三角区域发展的情况和宏观空间的发展格局。其实我们看似长三角有26个城市,还有更多的县级市,经济发展水平都很高,但是实际上它是分区域的。

    上海肯定是辐射全国的,上海对长三角的辐射是从80年代开始的,实际上它和其他地方形成了强大的竞争关系。这几个不同的地区,上海、苏州、杭州、南京、常州是经济发展水平很高的地方,最重要的是看人口的格局我们看房地产的发展和人口是密切相关的,在篮球这几个区域人口基本上都是高位增长的,上海是最高的,最低的是常州,常州最近发展相对落后了一些。

    然后我们把南京和合肥区分开来,苏锡常是一个独立经济圈,南京因为是省会城市,影响到了苏北和苏南一部分的区域,甚至影响到安徽一些地区,但是合肥是相对独立的。从这个数据上来看,人口规模还是以省会城市为主导的经济辐射范畴。

    本来我判断浙江应该有两个大的经济区是相对独立的,比如说杭州、宁波甚至温州也相对独立,实际上看起来宁波的独立性还是不够的,浙江真正还是以杭州主导的经济区域范畴。其他地方多中心的情况也普遍存在,但是没有那么强的辐射能力。所以这些年我们看到杭州的人口增长和经济发展速度是很快的,对周边的带动作用也是巨大的。

    看26个城市的GDP,从上海一直往下,按照省会城市走,包括苏锡常,26个城市发展是非常不均衡的。首先看安徽整体是比较落后的,包括宁波的舟山等等。再看江苏也是不均衡的,不均衡的原因就在于苏南发展比较快,南京是后来通过行政力量带动资源向省会力量集中。GDP的总量来看,各个不同城市差距很多,但是总体是向上走的,这是非常重要的,向上走说明经济发展还有希望,如果说向下走就比较麻烦了。从所有不同地区不同城市,GDP都是处于增长状态,包括杭嘉湖地区,宁波地区,合肥都是如此。

    但是我们看增长速度就不容乐观了,我们的经济增速和房地产发展有直接关系,很难说谁是因谁是果。我们看几个不同的地区2010-2018年,所有地区增速都在下降,下降幅度还比较大,这就是对我们房地产业影响比较严重的。杭嘉湖、宁波、合肥等等都是增速下滑的状态。我们还要判断长三角地区经济结构到底处于什么样的状况。我看经济结构我重点看到底进入了工业化中期、中后期还是后期。所谓的后期,一般城市化率达到60%之后,服务业占比上升。目前来看,长三角地区还是以工业为主的,同比像韩国、日本,所有国家服务业占比都是80%。所有这些数据,无论是经济发达地区,比如说长三角的上海、南京、苏锡常等等,明显看到这些经济发达地区处于工业化的中后期,上海是接近后期。相对次发达地区比如说南通基本上是中期偏后,还没有完成工业化进程。杭州处于中后期,其他的城市也都是中期偏后的状况,整个长三角地区对工业发展的依赖性还是非常强的。

    工业的高度依赖产生的最大的关系,我们说产城融合,房地产发展和工业化发展,有的时候在城市内部是不能兼容的,工业要远离城市。这个时候我们看到城市结构当中产业比重占比比较高。但是还有一个空间分布状况,也就是说工业并不分布在主城区。

    再看交通格局,高速铁路、高速公路通达性已经很好了,但是我们讲协同一体化发展主要是看交通的联系。我们看一个地方是不是协同发展,不是看政府之间的协作,而是看交通的引导性多强。交通引导性有两个重要的要素。工业化是中期偏后的时候是以高速公路为主导的交通格局,基本上长三角这个格局没有发生变化。

    第二,虽然我们高铁发展很快,带动了人流和旅游的增长,但是它对房地产的影响幅度并没有那么大,因为高铁成本在里面。最重要的,如果说我们看欧洲、日本的轨道交通,在我们担心轨道交通长度的时候,我们注意到绝大部分城市还停留在地铁为主的轨道交通,也就是城市内部轨道交通。城际之间的轨道交通的价格变化直接影响到了房地产对周边的辐射能力。我们看轨道交通长度,特别是城际之间的轨道交通长度,我们还是一个工业化中后期水平,没有形成服务业为主导,以人流为主导的交通体系,这对区域化的房地产影响是非常深远的。

    我们怎么决定区域中心城市,看似区域中心城市协同发展我们可以加快经济联系,实际上一小时经济圈到底是高铁经济圈还是高速公路经济圈还是轨道交通经济圈特别重要。我们看上海的金融、工业的辐射已经很远了,但是对其他城市来说,主要是城市轨道和城际轨道交通。对于城市来说,最重要的是看公共服务能力,我们看到能达到强辐射作用的,就是说能够带动人口向你这里聚集的,就是看普通高等教育,你看房价上涨比较快的,人口聚集能力比较强的,是上升的都是普通高校相对集中的地方,上海64、杭州39、合肥50、南京53、苏州26,其他都是10个左右,其他的地方就是被辐射地区了。如果说我们加上三甲医院就看得更清晰了。

    再一个是看城市规模,我们不仅要看中心城市,还要看周边的中小城市和中小城市发展使命。上海是一个千万人口以上城市,周边20万-50万人口有10个城市。江苏也是如此。工业在哪里?江苏和浙江的工业都不在城市,而是都在周边的镇里。你周边中小城市越多,中心城市的辐射能力越强,经济发展水平越高,浙江的中小城市也很多,安徽的数字就大幅度下降了。我们以此来作为整个中心区域、中心城市存在的理由,在这个过程当中所有的要素是向这些中心来集聚的。

    从经济形势的判断来看,人口流入城市的增长机会是在放大的。哪一个城市流入人口多,哪一个城市经济发展快,哪一个城市外来人口多,哪一个城市的房价就更有支撑。服务业占比比较高的城市,发展潜力比较大,也就是说它已经完成了工业化进程。工业向都市圈外缘的中小城市和小城镇扩散是不可避免的优势。这里头显示的是用地价格,还有一个是要看外贸占比,因为中美贸易争端还没有结束,现在我们外贸面临的风险还是比较大的,外贸越好的城市不确定性越强。现在我们看外贸占比比较大的主要是苏锡常地区,比如说苏州,大概中美贸易有400多亿的GDP,中国中美贸易关系进一步恶化,一定会影响到这些以外贸为主导的城市发展。我们在判断房地产形势时,要把这个作为重要的参考依据。

    还有债务,大家都知道,房地产主导的城市发展模式,债务是非常重要的。我们主要看债务与GDP比,债务余额占GDP比重越高的地方,正好和经济发展水平是处于反向的状态,越高的地方发展风险越大,房地产面临的压力越大。2018年到2019年土地出让速度明显下滑,但是在经济发展较好的地方并没有出现,但是经济发展速度下滑的地区则影响比较大。

    从以上过程来看,房地产发展有几个大的趋势。第一个趋势是消费郊区化,住房郊区化。这个在北方城市比较明显,这和大的核心城市有关,像北京93%的房地产在五环以外,上海也开始呈现这样的趋势。二是交通格局变化,以人流为主导的格局将占据主导地位,交通格局的变化影响着房地产的走向。如果说你在城市周边,轨道交通通达性越好,房地产发展速度越快。三是户改,最近中央在一系列文件当中强调要加大300万到500万特大城市覆盖的力度要全面放开。这个对城市压力很大,我想户改郊区化进展会加快,这也会对房地产产生影响。四是城市周边中小城市和小城镇成本低,我们说都市圈是城市群,城市群周边的中小城市和小城镇他承载工业的能力和工业人口的能力显然高于主城区,因为主城区的房价太贵,这些地方很可能会聚集更多的外来人口。

    在此基础上,我们来判断,中心城区的房价是处于高位的稳定状态,就是不会出现大幅度的下跌,甚至有一些后发的中心城市可能还有一定的上扬机会。虽然上海房价看起来有所下降,但是它是受宏观政策限制的。你看其他的城市房价都是上升的,因为它有需求,本地人口改善型需求和投资需求,以及外来人口购房需求,在人口流入地区还是上扬趋势,我们的一刀切政策,对这个现象估计不足。

    所以从另一方面来看,我们实际上看房价不能看主城区的中心地区,中心城区主城区房价很高,但是如果说政府政策在周边一定区域内去建立更多的满足中低收入人口的住房,这些地区的房价会相对之前有所上涨。比如说广州,广州8条地铁通到佛山,导致了佛山房价从1万多到了2万左右,那是不是佛山房价上涨了?但是是广州人来买房子,相对广州人来说房价是跌的。从空间来看,中心城区房价没有大幅度上涨,佛山房价上涨了,这个原因是同城化导致的。城市群的发展,不一定体现在城市群的中心地带,轨道交通延伸的地方房价会有所上涨,但是它实质是相对中心城区可以买到更便宜的住房。东京主城区核心地区20万,到了边缘地区可能就2万块钱了,这个是国际上普遍的规律。

    当然房价还取决于宏观经济形势和政策的变化,这个变化究竟是什么样的,现在总是严格限制房地产发展,控制房地产过快增长和房价过快增长,会不会发生变化?其实不同地方需求是不一样的。我们把炒房动机遏制了,但是我们不能改变投资房产的动机。比如说杭州投资了上千亿房价能不涨吗?北京2008年投了几千个亿,房价当然会和涨了。你看这个城市的基础设施投入,公共服务投入,公共服务水平到底增加多少决定了这个城市房价上涨趋势,因为城市供需是不平衡的。

    所以住房价格的上涨和周边的都市圈周围房价的小幅上涨,都会随着宏观经济形势的变化而变化。当然现在我们还判断一个就是大的经济形势的变化到底怎么样,会有一种不确定性。还有收入水平高的地方,总体收入水平高的地方房价就会高,总体收入水平低的地方房价就会低,高和低不同的情况下,都有自己相对上涨的空间。比如说合肥的房价它是有一个全省人都到哪里买房子。即便如此收入水平决定了房价天花板。

    我们再看三甲医院和大学数量的多少,我们一看就可以得出这个城市未来的吸引力。因为我到城市里买房子不仅仅是买房子,还要买公共服务。但是在全中国公共服务资源是稀缺的,因为资源稀缺性会导致房价也有一定的稀缺性,导致房价上涨。

    长三角的发展思路,我们大家都讲协同发展,这是一个口号,但是真正的合作是在市场上。政府之间有什么子可以合作?就是因为比如说我之前在贵州开大会,东西部政府合作,政府会到你这里来投资吗?不会,而是企业。对于城市来讲,格局是竞争的,竞争格局暂时改变不了。你看规划当中,国家号召的这些好的项目,大家都在争夺,每个区域都争夺最好的政策来吸引投资,这是一个正常的现象。虽然强调协同发展,但是政府的竞争格局是不可能发生变化的,这一点大家要清醒认识到。

    怎么样引导变化?能引导变化的重点在大的交通格局,因为高速公路、高速铁路、城际轨道交通会带动城市的格局变化。对于住房来讲,真正中心城区的辐射没有像我们想像的那么大,研究房子问题不要研究长三角协同发展,而是研究中心城市的辐射能力。1000万人口以上的城市,他的辐射范围在35-50公里。日本东京是30公里,杭州首尔也是30公里左右。你抛去通勤时间和通勤成本,我这个辐射就没有意义了。比如说北京人到天津买房子可能吗,虽然说高铁30分钟就到了,但是高铁要花多少钱?

    轨道交通决定了中心城市对周边中小城市的辐射能力,所以协同发展应该是中心城市周边30公里半径之内各类中小城市的发展,它是未来可能的住房空间载体。即便我们考虑到26个地级城市,我们把它作为次次级的中心城市,这个中心城市辐射的人口和消费能力决定了它的住房消费能力和价格。

    影响发展的外部因素重点要看宏观政策的变化。至少我们现在看到的是调控,未来会不会变化,我刚刚讲过了,经济增长带动是和地产有关,下滑也是和地产有关的。我们应该因城施策,不能一刀切。二是要看改革的力度,我们能不能落实户改,落实土改,大大降低土地的上市成本,这是我们需要判断的。三是要关注中美贸易战以及国际贸易形势的演变,因为它决定了中国经济的增长。

    发展思路方面,我们要打破区域公共服务体系相对封闭的格局,逐步实现公共服务均等化,我们现在买房更多是买公共服务,各个区域的公共服务是封闭的,这是协同发展最大的障碍。二是逐步取消一体化格局的行政壁垒,防止区域利益形成的要素流通屏障固化。三是降低成本,按照市场的原则实现基础设施共享。

    最近城乡融合文件发布了集体土地入市会给房地产带来什么样的机会?尽管我们仿佛强调规划、管理、房地产调控,面临最大的问题就是土地出让金太高了。如果说集体企业入市,和房地产一定程度上建立了联系。当然在严格控制下可能会受到非常大的限制,未来会不会有机会,作为我们每个房地产商和有关的研究人员要认真加以考虑,也许中国房地产业的发展,经济的发展,产业的发展都和土地制度改革、户籍管理制度改革有很大的关系。

    我就讲到这里,谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 09-20 14:48

    杭州房地产业协会秘书长丁晓红致辞。

    非常荣幸参加今天的2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会,并特别感谢中国房地产报总经理单大伟先生和副社长肖勇先生。

    我想首先从阿里说起,前天下午,我们在阿里所在的杭州未来科技城,阿里入驻了一个综合体中心叫EFC,当时召开了一个发布会,他的发布叫“聚焦全球精英”。以阿里为核心,他把阿里总部搬到EFC。杭州仅仅一个未来科技城,当时离西湖主城区达到30公里。十年前,杭州把未来科技城不作为主城区,只是作为一个副城。我引用未来科技城管委会主任赵主任的数据来说明杭州这几年的惊人发展。

    2011年,未来科技城40平方公里常住人口6.7万,7年以后到2018年,根据省委党校做的报告常住人口超过40万,平均年龄32岁。除了阿里大量的工作人员之外,引入了全球不少的企业,这些企业很多都是世界500强。二是这里的税收,2011年底的税收,这个区只有11亿,到2018年底是285亿,到2019年也就是今年1-6月份,这里有全球1800家企业,税收217亿。这仅仅是杭州一个缩影,也就是阿里所在的未来科技城7年的快速发展,从0到217亿。目前杭州16596平方公里,相当于8个深圳的区域面积,城市竞争力,根据GAWC的研究,它把全球一线城市分为零个等级,第一个等级只有两个城市也就是纽约和伦敦,杭州在二线+,仅次于一线。我并不是要说明杭州这个城市本身有多大,而是要告诉各位在座的各位嘉宾、专家以及老总,在杭州进行产业投资、房地产开发是很有潜力的。因为目前杭州已经出现了一个城市格局在快速放大的过程。在这个过程当中,我们从原来只有一个商业商务中心,已经慢慢发展为三个,包括未来科技城、钱江新城和武林广场,这三个中心等待大家去投资、发觉和发展。

    最后讲一下我们的房地产协会的情况,杭州房地产协会已经进入了第八届的换届,这一次换届具有里程碑的意义。我们把全国TOP30在杭州开发的企业,以及在杭州有5年中,其中有一年达到TOP10,才可以进入杭州房地产协会的副会长单位。目前我们有26家副会长单位,这些副会长单位,在全国的销售基本上都是上千亿的。我在换届的时候杭州市副会长做的报告当中讲到,今天在座的副会长单位的销售额达到了2800亿。

    我们将搭建政府和企业的桥梁,把外来企业和本土企业的融合作为主要的任务。我们今年做了非常多的和外来企业与本土企业合作的会议,同时接下来我们要把土地的推广作为我们和政府共同努力的方向。这些土地有一些是存量土地,有一些是目前杭州市和浙江省政府走在全国前列的试点。也就是说我们提出了在全国打造未来社区的概念。这个概念是浙江省政府未来非常重要的任务。目前杭州房地产格局已经形成了头部企业和外来企业以及港资三足鼎立的局面。上个月新世界97亿拿下一块商住用地,再上个月恒隆拿下了107亿的土地。今年上半年杭州土地出让金达到了1500亿,到年底可能会超越北京的土地出让。这说明城市存在巨大的机会,存在着巨大活力,存在着充满希望的向大家伸出欢迎之手,谢谢大家!

  • 乐居财经北京报道 09-20 14:47

    南京房地产业协会执行会长殷德华致辞。

    很荣幸来这里和大家交流,我也代表南京100多家房企向2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会的召开表示衷心祝贺。

    作为长三角城市群的一员,南京也是举足轻重的。8月份,南京落地了一个江北自贸区,也是六家自贸区当中系的一个,也是南京的大喜事。很多自贸区形成之后形成了更加广泛的区域协作和某种意义上的均衡性的发展。南京也把握了这个机会。

    说到长三角一体化,它是一个国家战略,去年年底我们就在协会内部学习这件事情,江苏省的表态是“发挥区域科技创新资源密集优势,加快区域创新协同网络建设,深化科技创新资源共享共用,努力将长三角地区建成具有全球影响力的科创高地和产业高地。”“科技创新协同”是一个关键词,长三角地域面积不到全国1/26,经济总量占全国1/4,常住人口2.2亿,占全国1/6。2018年江苏GDP8.59万亿元,增速7.2%。房地产在当中起到了非常重要的作用。南京去年全年全市成交住宅62221套,成交面积750余万平方米,34897套,半年同比增长17.9%。这些城市的潜力、消费力和房地产发展的机遇还是非常大的。

    长三角要提高发展和开放水平,提升参与国际竞争的实力,成为全球影响力的世界级城市群,走一体化和路径是必不可少的。所以今天的峰会是一体化的峰会,这是非常重要的概念。长三角优势明显,也面临一个非常重大的难题,就是区域复杂性。比如说南京是江苏的省会,但是很多苏南城市比较贴近靠近上海,很多安徽城市靠近南京,这是区域复杂性。在这样的情况下,长三角如何实现内部之间的人才流动、货物流动、技术流动和信息流动是一个很重大的课题,相信与会很多专家都会认真思考这个问题。

    本次峰会是由中国房地产报等机构主报的,肯定还是要从房地产的视野来看待长三角一体化。从某种程度来看,在一个区域当中,或者是在一个城市群当中,如果说人和家庭能够相对自由带着资金在这个城市,那个城市买房、置业、生活,本身就是在推动一体化的重要力量。但显然,单靠这个不现实,而且在现阶段也真的是不现实的事情。在现阶段更需要注重的是区域发展,包括产业的发展,还有整个行业的发展。

    刚刚两位致辞的领导嘉宾也都提到了,我们都意识到了长三角一体化发展是一个重要的机遇,面对这样的机遇有很多需要努力大干的事情,高质量的一体化发展需要更多的优秀人才,优秀企业,优质资本来汇聚在这样一个区域历形成联动和流通。

    今天这个大会很显然就汇聚了众多精英,共商长三角一体化大计,希望大家在会场当中可以碰撞出更加闪亮的火花,释放出更多能量,谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 09-20 14:45

    上海市工商联房地产商会秘书长沈克乔致辞。

    沈克乔:尊敬的各位领导、各位来宾,今天参加2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强企业发布会,我受主办方委托来讲几句话,我作为上海房地产商会的一个代表感到非常高兴。

    今天可以说是高朋满座,参加会议有旭辉的董事长林钟先生,还有朗诗、旭辉、泰禾、禹州、华燕、弘阳等等公司的代表,这些公司应该说在房地产业都是很有影响的。比如说旭辉林总在上海是搞房地产的第一批元老,在房地产发展过程当中不仅有新的理念,新的操作方式,而且有很多超前思维。对房地产发展和全国房地产发展起了很重要的作用。

    还有比如说华燕房盟也是我们的副会长单位,华燕公司最近搞的智能化的养老,这个产业得到了李强书记,得到了应勇市长高度评价。这几天很多领导都到了华燕,在最近刚刚召开的世界人工智能大会上,受到了良好的反映。我们房地产商会都是民营企业,民营企业在全社会的贡献是非常大的。我们商会一共有138家集团企业,1000多家房地产公司,上海注册的房地产公司一共只有4000家左右。近年来真正开发的只有2000多家,这2000多家我们占了半壁河山,应该说上海自改革开放以来,变高了、变美了、变亮了,我们商会是做出重大贡献的。

    从现在的实际情况来看,我们的民营企业对我们国家的贡献是很大很大的。比如说我们国家10个企业有9个是民营企业,10个职工有8个是在民营企业上班的,GDP占了50%左右。税收方面的贡献也是非常大。

    今天在这里召开长三角论坛是非常有意义的。前不久我们开了两次会议一个是养老的会议,一个是商业的会议,我感到非常的振奋。因为在上海的这片土地上,养老在全国也是领先的,还有中国最大的商业一条街是南京路。最近很多搞商业的都到我们上海来了。今天在这里召开这样一个会议,我感到非常振奋,这个会议的层次要比我们的专业委员会要高得多,因为是长三角一体化。

    长三角一体化的问题,刚刚单大伟同志已经做了很好的阐述,单大伟也是我多年的老朋友,2001年我们就在深圳相识了。长三角一体化发展论坛是非常好的,长三角一体化已经成为了国家战略,对于房企而言,抓住长三角的机遇是一个关键。我们地处“一带一路”的长三角,这个概念自从国家提出来之后,上海和江苏、浙江、安徽已经成立了房地产商会联合会。每年都开一次长三角的论坛,由安徽、上海、江苏、浙江大家一起每年搞一次,每次论坛围绕营销理念、建造里脑、开发理念等等有很好的交流。去年我们成立了长三角商会联合会,来自江苏、浙江、上海、安徽60多人,江苏省来了一个人大主任,安徽省来了一个副省长,浙江省也来了一个副省长,上海由上海市政协副主席牵头,我们已经开过一次房地产论坛了,下面还要继续搞。

    现在看来,长三角这个地方是全国经济发展很重要的一块宝地。从中国历史上来看,长三角是中国经济发展比较快的地方。今天主要是讲房地产,我们以商业为例,现在上海以新天地为领头,它是一个创新的形式,我们就把这种形式推到了全国18个省市。养老同样是如此,最近建设部要求我们做一个培训认证中心,这个做出来之后,谁是绿色小区,谁是绿色建材,我们培训的人就是专门评定这个的。

    今天和大家在一起我非常开心,这也是上海学习的机会,所以我们要感谢中国房地产报,特别是肖勇、单大伟,他们把这样一个重要的会议放到上海来开,传经送宝,我们一定把这些好的经验带到我们商会,让房地产业的发展更进一步。

  • 乐居财经北京报道 09-20 14:41

    中国房地产报社总经理单大伟做主办方开幕致辞。

    尊敬的各位来宾、女士们、先生们大家下午好,非常高兴今天在这里举办2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会。我代表中国房地产报社、中方同创向各位领导、各位嘉宾表示热烈的欢迎。

    俗话说,人勤春来早,奋进正当时。改革开放40年来,中国经济蓬勃发展,区域经济大放异彩,在沿海形成了以京津冀、长三角、珠三角三大城市群,以京广铁路和长江经济带沿线的经济群形成了中国经济弓箭形的格局。长三角作为箭头分量最重,发展潜力最大。

    我们从去年发布的《长三角三年行动计划》到上升为国家战略。今年5月13日,中央政治局会议审议了长江三角洲区域一体华发展的规划纲要,这标志着以上海为龙头的长三角一体化发展进入了一个新的阶段。我们有理由相信,随着长三角一体化国家战略的持续推进新的议题正在不断落实当中,长三角一体化的进程只会越来越快。

    我们看到官方一些数据显示,2019年上半年国内生产总之45万亿当中,长三角城市群贡献了其中的20.3%,从长三角26城的数据来看,上半年上海以1.6万亿GDP稳居第一,苏杭紧随其后。如果不出意外,2019年GDP万亿俱乐部长三角至少会有6个城市入围。

    长三角经济发展变革、效率变革、动力变革在各地充分涌现,长三角整体经济创新力和竞争力正迈向新的台阶。

    面向未来,方向明确,把长三角建设成为全国经济发展的增长极,高质量发展样板区,率先实现现代化引领区,区域一体化发展示范区和新时代改革开放的新高地,这是将来长三角三省一市共同发展的奋斗目标。

    推进长三角一体化发展,充分发挥其在我国经济高质量发展当中的影响力和带动力,需要站在全局的战略高度来考虑问题。我们展望未来,长三角区域一体化现在已经进入了全面提速阶段。它的交通、经济、产业快速发展,高素质人才大量引进,这将会给长三角地区的房地产市场提供更为坚实的需求支撑。

    对于房地产企业而言,抓住长三角机遇是关键一步,一方面地处“一带一路”和长江带交汇点的重要地区,无论在经济、产业、人口各个方面,都处于全国四大板块重要地位,是我国经济增长的重要引擎,必将为房地产业提供重要的支撑和广阔的前景。随着长三角一体化发展的提速,三省一市的全面对接,各自发挥各自优势的合力发展,建设面向全球辐射亚太引领全国的世界级城市群,房企把握长三角的发展,从战略意义上来说非常重大。

    人民美好生活的需求是新时代经济发展的重要驱动力,纵观整个房地产行业我们会发现旧的行业正在更新改变,新的动能正在茁壮培育和壮大,为房地产业带来巨大的生机。重品质、重运营向中心城市和新城市群进军,已经成为了众多房企发展的既定目标。文旅、康养产业、城市更新已经成为了众多房企的发展方向。长三角将成为房企的兵家必争之地。

    机遇与挑战并存,大批房企重仓于此,也让长三角的竞争愈演愈烈,大手笔背后带来的隐忧也不容忽视,基于此,由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合举办的“大变局 新动能”2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会将邀请业内知名学者专家和知名开发商,跨界服务商共聚一堂,多维度讨论长三角一体化发展过程当中取得的重要成就,总论长三角一体化城市群未来发展的前景,剖析长三角区域房地产发展现状和前景,深度挖掘长三角一体化推进过程当中地产行业即将迎来的新的发展机遇和挑战,希望今天下午的大会我们能够集思广益,预祝下午的大会圆满成功,谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 09-20 14:25

    主持人致开场词。

  • 乐居财经北京报道 09-20 13:41

    2019年9月19日,“大变局 新动能”2019长三角一体化发展峰会暨房地产百强发布会在上海新华联索菲特酒店举行。活动即将开始,嘉宾入场签到。


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