直播 | 中粮高和携手城市更新并购基金发布会

乐居财经北京报道 04-20 10:20

“中粮高和携手城市更新”并购基金发布会圆满结束，感谢大家的关注！

乐居财经北京报道 04-20 10:20

视频回顾：城市更新的春风里

乐居财经北京报道 04-20 10:20

论坛：温暖城市 携手价值创造

索珊：刚才的环节是资本层面比较多，我们这个环节非常丰富多彩，既有大悦城负责人，又有资本的，我是睿意德的索珊，我是希望能够抛出各位心里真正所思所想的一些分享有价值的东西，我们这场的主题叫做温暖城市，携手价值创造，希望我们分享更多有价值的给现场来的朋友们，我想先从周总开始，我也是设计了一下今天我们沟通的环节，我想其实从战略层面，每一个项目至于每一个集团都是一个布局的思考，想问周总，从大悦城的布局和未来发展来看，从战略层面，我们春风里这个产品和大悦城产品它背后的思考是怎么样的，因为给我们集团式的开发和更多开发朋友更多的歧视。  

周鹏：谢谢索珊，我们都在大悦城控股旗下，它们之间的关系肯定是一脉相承的，但是又叫两个产品线，大悦城，大悦春风里，还有一条线，小意小镇（音），我们共同成立了大悦城控股旗下的商业家族，我们大的布局是什么，我们在4月16号产品发布会上，大家通过官网能够看到，我只是想说大家的关切，为什么要做这两条线，有主动跟被动，最朴素的最早的时候是被动，我们当时很多大悦城就说，你说我这旁边有很多生活，很多儿童的，是不是我们就开始扩大儿童的比例，很多纷纷告诉我们，因为大家都知道，家居生活类的东西是最快的，我们总想什么叫大悦城，一个品牌它的成立必须有它的坚持，大悦城它的商业模式是有定位的，我们就是细分领域的众多运营者，只有这样说明第一，我们是专注，第二，我有我自身核心的运营能力。我们不能让它做散了，这种情况下确实市场又在，我们被动的需要哪一块，但是被动的过程中如何变主动，春风里的要求更低一行，我们是一个站在十年大悦城商业运营基础之上我们做的大悦春风里，我们一定是要是升为来带大悦春风里，我们把客户的年龄结构，这是很直白的升维，他们有更丰富的生活阅历之后更有自我的主见，更成熟，第二我们把部分的功能送到他们身边去，大悦城是高频，大悦春风里就是高频，要想让它高频一定是比大悦城更有，百去不厌，大悦城在潮流上走得更远，这个在品位上一定要依存度更高，我们的商业模式是升维的，我们是要往第一生活场景上延伸，同时我认为在十年左右的时间里头，很有可能祥云和春风里的数量甚至赶超大悦城的数量，我们在看15到35的客群和60岁以上客群大致的占比是3：2，2亿多对4亿多，2030年的时候这两个正好过来，那个时候的地缘辐射优势，现阶段我们感觉到在大悦城上要坚持，但是大悦城未来经营模式面临的挑战是远远大于大悦春风里，但是大悦春风里要经营这样高频的东西，运营上他们俩只能是相得益彰，未来我是觉得应该是各美其美，美美与共的。   

索珊：其实有的时候无论是被动还是主动，主线是没有变的，消费者其实非常重要的，所以让我想起，我们在做城市更新的时候一个主脉，我们没有办法做成人人满意的项目，但是我们可以做到一个人人需要的项目，所以这里面可能在做城市更新的时候，我们说，创新实际上是熟悉规则者的一个生发，而不是在原则上去不变，我觉得商业不是说每个业态要占比多少，他一定是说满足需求的基础上，我们盈利点在哪儿，商业在新技术上面让我们回归本质的思考。今天朗资韩亚的袁总也是在行业多年，在产业园区上面给予很多助力，从资本的视角当我们看城市更新这个话题的时候，我们应该从哪个视角解读这个价值，再用资本的力量去助力呢？

袁怀中：从资本的角度来讲，投资它一定是来自于它投资回报率的，而不动产从资本角度当中很大的一个特点，特别在商业地产过程当中，它和运营方是产生非常大的连接，所以有了非常丰富的复杂关系，也为资本进入到相关领域提供了比较好的机会。从资本的角度，刚才几位嘉宾讲到了，最核心的指标是回报率和资本化率，但是回报率背后对应的是业态的需且和供应，后面是产业变迁，产业的变迁背后一定是人们消费需求的转换，人们消费需求的转换既有同代人的转换，也有跨代人的转换，像我们从20几岁从年轻人跨越到中年人，开始经历比较传统的消费到智能手机的消费，它的需求已经发生了很大的变化。

再从商业地产，包括产业地产角度来讲，新的不动产能不能把新的人们的需求附着进去而且进行高效的满足投资机会，这是资本和运营方当中面临比较好的机会。第三，对于新的需求怎么来看，这新的需求它既有来自于跨代新年轻人需求的产生，也有来自于需求的整合，产生新的机会，所以从功能和空间上重新匹配，可能产生商业地产或者产业地产的机会。第四，刚才听各位嘉宾的演讲还是特别有感触，其中一句话听了之后赶快记下来了，洞悉消费者的需求，把资本的关系有机的结合了，我也做一点介绍，我们公司是外资股东战略投资的一个平台，外资股东在境外有相对比较多的中长期资金，我们也希望和高和和中粮资本在未来商业地产当中有更多的合作。   

索珊：袁总意思说，我们是有我们去做城市更新的燃料，但是找到对的合作伙伴和运营能力是非常重要的，后面交流的对象是李总了，我们经常做一些商业本质和模式的探讨，我会抛出来这个问题，现在城市多中心，多中心带来存量之后，消费者时间会非常碎片，非常稀缺，所以在城市更新这个命题上，数据和技术带来看到人真相能力越强的时候，原来看到的是2B，2C，而现在不一样了，我想您有一定的探讨？

李瑞：你前面的话我没有听懂，但是后面的话我听懂了，我有两个角色，我现在还负责朝阳大悦城，是一个运营期的项目，同时又跟火神庙大兴春风里团队去合作，又是一个存量项目的改造，我想索珊可能更关注的就是这样两个不同的项目，不同的模式，不同的背景下，作为操盘团队我们考虑的角度，或者给我们自身提出的要求是什么，今天这个论坛很让人兴奋，今天时间很短，但是今天的讨论主线，每一条主线都够我们去探讨了，第一，金融资本与深度运营，第二城市更新与新的项目这种对立。第三新的春风里产品与一个我们传统大悦城的品牌，三条线都有非常多观点跟大家讨论分享。从我的角度，我们从投后团队的角度来回应一下前面各位大佬大咖提出的观点和前瞻，我最近的感受，截至到6月份，我们的项目已经从前期的产品定位，到施工方案到了非常实质的阶段，这种感受非常深，我有很强烈的感受，我们看待一个项目，可能更应该从时空观去看一个项目，我的感受就是，当我在朝阳大悦城的时候，我认为我的很多思维方式更加强化的是时间维度，对于一个成熟型的，甚至它有一定地标式商业项目的话，它的关注点是时间维度，今天你考虑你的消费者在成长，你的消费者在迭代，它的消费方式在变化，你做出的产品在两年以后是不是适应了未来行业的前瞻需求，它给你时间的压力非常大，你不要尝试有引领性的产品，因为大悦城这样的综合体是一个很长周期的，当我们拿地到真正项目开业，快了说三年，晚一点可能要到四年，你现在做的产品一定是站在未来五年，或者你保持长周期可持续成长的背景下去看待这个项目，你的时间维度强化非常强，但是我发现再去考虑大兴春风里的时候也要考虑它的时间维度，但是我发现空间维度对我们团队来说更为重要，这种空间维度不是指购物中心本身的空间维度，是说在这个当下，在这样一个有着很深的，无论是历史文化积淀，还是周边客群，周边人群生活了几十年的一个区域，你如何去了解它的地缘这些消费者，对于你这个项目的期望，对于政府，一个曾经的繁华的一个商业中心，政府对它的期望是什么样的，当然包括资方未来对它的期望，做城市更新背景下，给你强化更强的是空间维度，你怎么可能在一个区域成长的契机过程中，尽可能地去把政府方周边的客群方，你未来吸引的消费者方，资方，以及资源方更好平衡的放到这个空间里，反而会成为我们最大的挑战，甚至包括我们很多产权的分散，导致了一部分跟你有非常间接的利益相关方的人，我们在考虑项目的时候，这种空间维度给我们的挑战会很大，最近坐高铁坐的比较多，翻阅了一些日本、英国城市更新的改造项目。

再说一个想法，我越来越发现城市更新日本或者欧洲比我们做得先进，它的合作模式比我们更先进，我很惊讶日本那个区域我忘了，他们居然在城市更新过程中成立了一个由开发商原有周边业主居民的一个共同更新的委员会，通过这个委员会来去整合这个区域，希望我们区域改造的定位，我们方向是什么，同时政府给它做了相应的立法，所以总结回来看，做城市更新，与其说我们在做产品创新，不如说我们城市更新的突破是合作模式的创新，当我们能够形成一个新的合作模式的话，才能对我们带来挑战，我的产品的迭代跟城市更新能力够不够快，够不够前瞻性，这一点给我们带来很大感受，可能后面国雄总还有补充，我们做完一个项目以后，对这句话有一个更深的感触。   

索珊：站在一个新增项目的时候，我们考虑它的方向，不要用现在思考的困局影响到这个项目未来的价值兑现。下面我想问陈总，高和资本这边，也是我们很好的合作伙伴了，我想看一下苏鑫总也好，还是论坛嘉宾都分享了一些想法，我的问题是，从合作伙伴来讲，找到了大悦城这样对行业非常有认知力的合作伙伴非常好，但是实际操作过程当中，还有什么建议给到我们这样的合作？

陈国雄：其实吴瞳总，我们今天再去看，叫有温度的资管，然后有节制的情怀，吴瞳总给我们做资管的这些人，还是给了一个非常好的总结和定位，最近我跟瑞总交流的比较多，很多人一听资管资本是冰冷的，一说运营是鲜活的，温暖的，带温度的，觉得两件事情就是一个矛盾的对立，但实际上我跟瑞总，包括跟吴瞳总这个项目合作以来，大家很快总结出来这一句话，这是我们团队的一个智慧，资管其实是有温度的，同时我们要不要情怀，这个社会往前走肯定是需要情怀的，但是情怀一定得在资管的大背景下去看，所以最近我们一直在系统的说，什么是资管，资管其实更多的，我们说资管是把资本和资产之间一个桥梁架起来，我们首先看资管的目标是什么，资管目标是实现投资人收益，基于这个目标要进行风险的管理，它是一个意识同时也是一个体系，它推动我们发觉一些好的收购机会，然后我们去做价值提升，然后去做运营，然后再优化我们的退出，它是整体系统的，这是我们对于资管整体的一个认知，通过这个项目的合作，其实我是想告诉大家一个概念，就是资管和运营是不矛盾的，带着资管去看资本和运营，它俩能够有机的形成一个闭环，所以市场上其实缺乏一些有资管能力的资本，这也是我们能够跟大悦城进行合作的一个基础，这些年我们不断地在强化这个能力。

第二，我想说一下，很多人可能认为说，高和和中粮在这个过程当中，高和是不是只是一个财务投资人，或者只是一个资本的角色，其实不是，我觉得这个对于两个公司来讲都是有战略上深层次的考虑，同时一个方面只是说从金融上有一些优化，有一些考虑，另外一方面从战略上也是一个考虑，从春风里这个项目里，我们尊重中粮的运营，高和负责这个项目的成本和工程，工程改造是我们负责的，在这个过程当中，大家都知道情怀就是往往容易跟成本发生矛盾，这个我们每一次设计，每一次产品的优化，包括这个项目，最近在讨论这个施工方案，1200个小项，非常细，城市更新的项目复杂就复杂在这里，怎么去梳理这个关系，我们做了很多创新和优化。在这个过程当中，其实我们是跟中粮的团队，包括瑞总，鹏总互相学习，互相兼容，互相欣赏的态度，我们到最后希望相互能够进行一些成就。

最后，我想说一下，大家可能都彼此分工说了，前一段时间我们做了一个团建，我们做整体这个项目，说我们整个团队愿景是什么的时候，我们发现这个里边有从行业城市更新角度去看，有从资管角度去看，有从情怀角度去看，但是到最后我们最终确定的一个愿景是什么？就是最有温度的城市生活空间的缔造者，这是我们整个团队对于大悦春风里这个项目一个愿景，我觉得这个愿景某种程度上对于我们这个团队，对于大悦春风里是一个很好的诠释，谢谢。

索珊：我觉得陈总这个好像有很多隐情和故事没有讲出来，好像我们考察项目一样，看的人都是项目，考察的人都是故事，其实商业是一个放手更放心的过程，这两个团队在合作的时候看到的是未来我们这个项目长期运营的增值目标，因为我们看到它可能是一个40亿的资产，从资产方面，团队目标是一致的，按照长效运营流量，让它保值和增值起来。问问侯总了，在城市更新当中有非常深度的思考，自己也深度执行过一些项目，在城市发展过程当中的维度，从城市角度在看存量更新事情的时候，像大悦城也是一个思考，从这一点上会给到什么样的建议呢？

侯正华：谢谢主办方邀请，今天这个场子比较多，像大悦城、高和的人比较多，我可能是一个旁观者的角度，我谈一下体会，先说说我对城市更新这件事的理解，刚才一说来苏总讲了城市更新的大背景，越来越人觉得城市更新是一个长期趋势，而且刚才中粮的同事也说了，宁总说商业可以做100年，城市不但是一个物理空间，更重要是一个有机体，自上而下是我们的规划和管控，自上而下是各种民间力量和商业力量，虽然北京这个地方也谈到了，自下而上力量更强一些，但是自上而下的力量它无论从它的频度上还是其他方面都是有一些不足，你比方说一个城市总体规划，五年十年修建一次，但是城市发展往往会领先于它的，所以城市更新是一种自上而下力量的调整和纠偏，尤其往往是在我们很多城市的发展和产业结构变化了以后，城市结构会发生各种问题，比如说应该很好的地方资产价值出不来，比如说北京现在最常见的状况，前些年房价长那么凶，大家越搬阅远，有消费需求的人越来越远，住在燕郊的很多人都是在CBD上班的人，有一个段子，就是写字楼里的凯西和鲁西，回到家就是变成了狗剩和翠花了，像原来新发地，各种物流中心，像在住宅、居住人口素质明显提升情况下促生了这个需求，所以我觉得这个趋势是一个非常重要的背景，确实是一个可以做100年的事，我非常祝贺大悦城和高和在做的这件事情。

第二，大家也提到更新做什么的问题，尤其大家提到的温度，所以刚才说了，人搬去以后，他们有他们生活状态的需求，但是比较有意思一个现象是，这些年城市更新从资产层面很多是针对商业物业，商业物业的更新很多变成了办公，其实变成办公的原因更多的是因为办公好做，办公有更低的运营成本和风险，更好的更稳定的资金回报，同时门槛比较低，我今天特别感动的看到，我忘了谁提到，确实大悦城这么多年一直在做商业改造，今天这个案例也是这些年看到不多的衰败的商业改造完还做商业的项目，这个真的是温度的体现，为那个区域的人造福的事情，这是我非常感动的一件事，同时因为我在华远，我们还有一个身份，我们跟大悦城也有合作，我们在石景山合作一个大悦城，跟周总团队，所以我也期待我们那个项目也能有这样的温度和这样的成功，也祝福春风里取得巨大的成功，谢谢。   

索珊：谢谢侯总，从城市格局外扩来看，外溢的消费去因为身份的变更去更迭，所以华远跟大悦城的合作也是值得期待。周总，您有什么分享呢？

周睿：谢谢，我们一直呼吁商业当中的力量，春风里的项目是比较少有的把商业改成更棒商业的项目，而且春风里的名字也非常契合我们当下的需要，不管是说改成写字楼也好，还是改成公寓也好，不像春风那样拂过每个人的精神，这是第一个开心。第二个开心，跟大会主题相关，我们今天主题，大家提了很多次了，有节制的情怀和有温度的资管，我们盈石从2014年开始尝试去关注更多的，从完全一个新的公司向比较重的公司收购，也在做城市更新，在更新过程当中，我们能够感觉到这么多年发展来的情怀，在面对资本的时候，面对投资每一分钱的时候，又是另外一个感受的东西，也是在过去三五年当中我们逐渐去找温度和怎么样用我们的温度去温暖资管，又怎么面对投资人的时候把我们的情怀恰到好处的用到这个项目当中，所以今天我们真正是看到一个有价值的商业运营团队，怎么样和有眼光有温度的资管去结合，这是第二个开心。

大家都进了很多，我是最后一个发言，大家今天谈了很多温度，我们怎么样有温度，在我们做区域级商业中心的时候，这种温度不是你来到大悦城，或者一个城市级项目的时候，那种哇的感觉，你应该是一个嗯的感觉，会频频点头经常来，这是温度方面我的感触。第二点，有态度，也是跟我们所谓的情怀相关，因为可能大家会觉得说在投资阶段横向我要不要释放出更大的空间来回馈这个区域，我要不要来做这个租金水平和回报率不是那么好的业态，态度确实是一个支撑我们去长跑一个很重要的精神吧，我们在一些消费成熟的市场，比如大家都提到了日本，他们这种坚持和匠人精神确实是现在全行业都比较缺乏的，第二点是态度。第三点是风度，我们去看这个事情的视角和我一直做这个事情的姿态，大家都在说，过去十来年我们做地产商业，从开发商角度去做，包括已经做运营的人习惯说，我们是一个开发商，我们在做什么，在这个时候，因为可能我们大悦城或者其他的朋友都知道，我们从日本回来，跟鸟屋做合作上面的洽谈，大家都觉得说鸟屋是做书店的，他们把自己定位成做城市运营商，哪怕是做书店的运营商，都定位为我要去回馈城市的，我们是不是能够拿出城市运营商的姿态来更好地去调动周边的资源，也去同时服务周边的资源，以上这边是我分享的三个小小的心机，看到何总在我背后微笑，我也想代表大悦城一直以来的合作火把盈石，送出一个小祝福，希望有温度，有态度，有风度的春风里值得我们去做。

索珊：谢谢，接着还是问周总的问题，大悦城是一个非常新锐的团队，从组织变革角度上来讲，大悦城是怎么保持这种创新，或者组织团队这种活力，大家不断去做一些很难的事呢？

周鹏：真的是一个战略问题，周睿美女的祝福结束我们这个环节挺好的，既然说到这儿来了，说到城市更新，说到团队，说到创新，其实城市更新是一个，我们既然有新字，代表的是要打破旧的东西去创造一个新生的事物，任何一个东西的成功一定是它的商业模式和市场相匹配，然后团队文化和商业模式相匹配，其实城市更新之间的业务模式不一样，城市更新是有温度的资本，什么有节制的情怀，其实最终是互相成就，团队和城市更新之间，这种也是互相成就的，我想大悦城之所以我们的团队来做城市更新这件事情，其实跟我们团队文化一脉相承的，我们的这种激情创造，我们的创业文化，我们自始至终秉持一种创业文化，城市更新相当于二次创业，其实二次创业我们也是通过这样一个城市的N次的启动，当然更需要的是我们的团队的二次创业精神给它点燃，但是这个团队主要的是学习和不服输，另外也是我们的发展，把我们逼到这样一个赛道上，从未来大悦城的发展，我们没有占到最好的时机，我们没有在这个赛道上起步，没有很好的跟上，这一块依然是我们的赛道，但是我们要想保持商业在这个领域里头的影响力，我们必须要付出更多的努力，这就是要用我们的运营来撬动资本，今天的城市更新是用运营来撬动资本，这个过程中更需要我们的团队越挫越勇，尤其是我们互相之间的拿走不谢的这样一种协同精神。

乐居财经北京报道 04-20 10:20

论坛：资管逻辑 破解城市更新

陈方勇：大家下午好，我们成功把一个发布会变成论坛了，非常严肃，前面讲了这么多经验，我们当下需要面临的是难题，咱们北京的赛特也正在关门，长安商场也关门了，这是正在发生的时候，我们上周已经去了深圳，我去的时候自己是挺悲伤的，那个馆情怀、招商都很好，但是就是人少了，但是春风里是一个大型商业盘活的案例，这是以往很多资本，不太愿意触碰的一块，难度非常大，因为商业都是过剩的状态，都是很有挑战的状态。首先请周总来讲，账目是很难算的，高和很勇敢的迈入这一步，请周总分享一下高和怎么来看这个商业的，如果在私募相对短期回报情况下，怎么解决回报问题？

周以升：从高和成立第一天开始，希望在商业地产存量里边来深度去参与进来，我们做生意的话，最根本的还是面向一个问题，你要解决行业里面的问题，问题越深刻，然后它越广深度越大，早年在苏总带领之下我们也做了一些尝试社区，后来我们发现在大型商场里面行业痛点很明显。有几个方面，大部分经营能力很弱，当然跟外部环境也有关系，像电商冲击。第二，可能屋子也已经很破旧了，需要一个新的开支投入改造。第三，有些财务的压力各方面，定价其实是第二位的，每一个问题都是可以通过定价去零和它的，问题难的时候是可以用定价去完善的，还有人的惯性，但是这一轮给了我们很好的机会，有些资产必须要解决吧。

在这些问题当中确实需要外部条件的，我们有中粮的合作伙伴，因为在这个方面去做，至少是三个能力的，运营资管的能力在大型购物中心里面必须得有，这是第一。第二，你的金融工具准备也比较完善了，包括一些创新，包括将来退出的可能性，包括设计，在我们项目里面做到极致了，其实还有一个很重要的交易的能力，这么复杂的一个交易能够抽丝剥茧，苏总刚才说的其实30个月的时间把很多问题解决掉，最后才落地，所以三个能力的组合是很重要的，当然还有一个外部机会出现，我觉得在2018年时点上所有条件都具备了，但是对于中粮来讲，从原来的开发模式到资管模式的转型，他们布局的时候也希望外部金融机构基金能够配合，我们也是怀着这样的信念，能够跟中粮的战略配合起来，在这个行业里面，可能在中国人民币的运营商和资管公司里面还没有一家能够达到凯德这样水平的，但是我们通过合作联合在一起的话，我们形成一个非常好的方案，而且这个解决方案，我们甚至能够超越凯德，这是非常好的，所以这隐含一个课题，怎么能够跟这些机构很好的合作，所以确实有一个价值观贯穿其中的，还有就是你是帮忙的，我们帮助别人能够去盘活资产。我们跟运营商，跟金融机构合作也是这样的，有这样一个心态。

第二，因为它是一个很严肃的投资，你必须帮助投资人赚钱，否则生意做不下去，中粮转型就不行了，各个变量之间做平衡。第三，需要敬畏和感谢的心里，这样项目的出现是特别难得的，中粮的团队我们探讨花了这么多年时间，遇到这样一个项目，而且这个项目有这么多问题，有这样一个机会真的是挺难得的。

陈方勇：谢谢周总，在对的时间遇到对的人才有可能结合，接下来问朱总，大悦城跟华润最大的区别，从西单大悦城到西安大悦城，都是朱总负责的项目，您特别善于打硬仗，我们跟西安的同仁说，他们觉得这是不可能做成的项目竟然改造成了，是不是大悦城有一个特殊基因，同时大悦城有几个最老的牌子，很厉害的，凯德都做得还不错，在这种项目上，您觉得大悦城怎么去突围？

朱姝：从两个层面分享一下我的看法。第一个层面，对于春风里项目的产品逻辑，我们认为在整个现在北京商业市场上，因为随着生活水平的提高我们消费者对于我们产品，对于我们服务，对于我们商业要求到了这样一个地步，但是我们整个市场所提供的产品远远落后于消费者的需求，尤其是在区域型的购物中心以及区域型的商业里这种矛盾特别特殊，我们做的调研里有那么多消费者的痛点，在大屏幕上呈现，我们认为整个商业供给和消费者需求当中存在比较大的鸿沟，在这样一个概念里，我们大兴春风里有两大点产品逻辑。第一，我们希望我们能够精准的解构区域型消费者的需求，其实我认为很多时候我们真的并没有去完整的考虑到消费者它的细节，它的每一个需求，我们都是在喊口号，在真正落地层面还是不够，真正从消费者出发，精准解构他们的需求，把他们的需求融入到整个产品当中，然后能够在整个产品上形成一个突破。第二，我们认为在整个区域型购物中心当中，我们希望能够做到区域里最时尚的，或者说最交迫的一个组合的概念，我跟他们开玩笑说，我是一个非常追求完美主义的人，但是我真的认为，我们对于每一个作品，包括每一个商业的打造，我们只有抓住每一个品牌的组合，雕琢每一个品牌，极致追求我们每一个产品的呈现，只有这样对于每一个细节精益求精的要求才能实现整个作品完美呈现，以及对于消费者可能各方面体验真正的一个提升，或者最好的一个方向。

第二个概念，也想分享一下西安大悦城，因为非常有幸刚刚做完西安大悦城回到北京，西安大悦城也是一个非常完整的城市更新的案例，我们由原有的机动单体建筑改成盒子，开业完之后效果非常好，一炮而红，我们一个月是9000万，以后每个月都是在1.5个亿左右，我们今年销售额突破16个亿，我们现在客流量和销售额在西安，在同档定位项目当中，去掉SKP，我们位于第二位，作为一个新开业项目，这应该是一个非常大的突破，而这个作品目前来看的成功其实也是基于我们真正从西安消费者一些概念出发，抓住他们的痛点，用我们更好的资源和产品组合，去实现整个项目在西安的突围，最近这个项目被誉为中国城市更新的案例以及旧改项目的标杆，我希望我们团队借着西安大悦城一些经验以及我们在这个过程中积累的资源，为我们西安大悦城春风里赋能，我们要把这个项目首先它是第一个大悦春风里打个样，第二个点，希望把春风里成为区域型购物中心的标杆，也成为中国城市更新的一个经典案例。

陈方勇：其实我觉得西安大悦城也挺有代表性的，它打破了西安寸草不生的概念，我也去了西安，我感觉还是有的做，这个论坛我们也是征求过主办方的意见，后面我请胡泊总来讲一下，他一开始在凯德，也操作过凯德大峡谷的案例，也有自己的看法，请胡总做分享，大悦城项目开始也是进入到资管的状态，资管做商业和原来做商业有什么不一样的地方？

胡泊：我曾经在南城住过，春风里这个项目之前王府井我曾经也去过，周边的情况大概知道一些，从资管这个模式讲，几年前我曾经跟苏总操作过一些事情，想看苏总在商业上有什么动作，我想资产管理和资本是商业地产肯定是一个趋势，而且现在已经形成了，目前的商业大家都知道，全国的商业来讲存量很大，如何把它精细化运作，必须由资本来支持，吴瞳总演讲当中说了一句话，我看邀请函里也写道，有温度的资管，有节制的情怀，这是描述的非常贴切，因为我们现在在商业进行到一定程度的时候，不再是零售的天下，其实现在更是一个新型的打造，大悦城在过往打造主题街做得非常出色，可以说是行业非常出色的标杆中的标杆，今天用资本形式下，过往我做一些操盘的时候，我2008年的时候开始在资本条件下开始做商场运作，往往情怀与资本容易产生矛盾，到底我们以资本为主，还是以情怀，情怀是靠钱买，因为你浪费大量的面积、时间、钱来堆起一个情怀，而资管不是，资管看的是钱，看的是账，我想我自己看高和，就是从投资公司来看，它更是一个财务公司，它看的是钱和账，而最终看的是回报，做商业我们更希望做商业职业经理人，我们更希望把自己的情怀放在里边，做出一个很好的产品，这个往往概率不同的会产生碰撞，我往往喜欢把自己的东西融进去，往往会跟资管的要求达到不同，我们要中和，要节制自己的情怀，更要照顾资管的要求，我曾经操盘操过300盘都是在资管下要求基金的，当我们想把一些品牌融进去的时候，不得不放弃我们的回报，往往我们以前做开发的时候，注重的是回收率，但资管要的只有一个数字，就是回报率，我们在回报率不足的情况下，就要节制我们的支出，而达到我们的利润空间。

这个情况往往我们之前做的时候会和之前我们所作的很多有情怀的商业中会产生矛盾，之前在几年前有人问，我们最典型的就是万达的模式，在市场铺了很多场，有人问过我，万达和凯德之间的区别，比如说是两个厨师，万达厨师会告诉我一个菜单，告诉我做什么菜，菜里放多少调料和盐，放多少主料配料，然后这个厨师是按照菜单来进行制作，凯德的模式不是，我告诉你，我要花多少钱，我要请什么人，这桌菜你来做，但是最后目的不可能让你满意，这就是两个在地产模式下和资管模式下的不同点。

陈方勇：非常谢谢胡总，来自同行的高度评价，大悦城是当之无愧，胡总提到资管很重要一个概念，情怀跟控制，热情跟冷静，这是一个很纠结，又要必须去解决的问题。后面两位一个代表情怀，一个代表资本，先请情怀方来说，颖林，有两个点跟大悦城相关，商业运营，另外是国企的层面，包括苏总提到的一些国企的机遇问题，请您来说我们回到北京这个城市来说，现在出现这么多的可能是关门，破产，或者叫拆解的这种商业，哪些商业是值得我们去救的，哪些不值得去救，哪些机会是值得我们去把握的？

王颖林：很抱歉，来的晚了一点，没有听到苏总的演讲，挺可惜的一件事。感谢方勇，也感谢中粮地产今天提供这么一个机会，对于中粮的几个产品我也一直在关注，造化农人非常巧的是，大概几年前我和老张接触过一周，后来由于种种原因没有谈成，那个区域正如中粮和高和判断的一样，那个区域周围的人口非常密切，其实可以说是唯一性非常明显，而经过了这么多年的变化，那个区域的消费人口，我相信可能到100万了，我没有说，我当时做调研的时候是五六十万，但是经过了差不多十年就好了，所以像这样的楼盘能够解决好跟政府的从政策维度去考虑，去解决一些问题的话，我相信以中粮的操盘能力，以高和的财务运作能力，我相信是没有任何问题，但其实我想说的是，在目的在北京，甚至包括环京津冀地区，有很多类似于这样的例子，我集中看了一批，甚至北方的一些城市，比如青岛、济南同样也非常多，但是问题在哪儿呢？就是胡总的，我们能不能解决好情怀、初心，以及真真正正我们需要仰仗的东西，我们的财务成本和回报率，在北京尤其明显，你看地下一层说不让你做这个，不让你做那个，再比方说外立面的改造北京也一直不批，西安怎么做的，我也想学习学习。

从这种情况上讲，我们在收购也罢，重资产也罢，轻资产也罢，针对城市更新项目的时候，第一先评估政策的更新，发改委刚下的文，哪些行业在五环内是不允许的，四环内不允许的，六环外是有限制的，这个文大家最好人手一份，我们前两天其实已经出现过这种市场定位和北京市政府的业态，发生很大的变化，所以现在再做这样的项目，我建议先考虑从政府的维度考虑政策维度，从政策维度考虑我们最终定位，然后才是算账这些事情，谢谢。    

陈方勇：谢谢颖林，提了很多善意的提醒，我倒想起你们的项目，你们的望京的项目，那儿原理是睡城，然后慢慢往东移，我昨天在另外一个发布会上，一个深圳来北京的哥们说，深圳他们还没有去享受生活，北京人是可以慢下来了，更多体会这种了。

王颖林：北京上海是攒下一些老钱的，北京上海未来一定会是这样。

陈方勇：我们走过一圈外地以后有一个很大的启发，北京缺好项目，北京的商业跟上海比，甚至跟成都比都有些东西没有那么好的地步，真有升级的地步，接下来创元汇的张总，今天请张总来想分享一下，他们在国企做城市更新的，你们进入到这个领域你的收获，或者值得反思的东西分享一下。

张焕涛：首先感谢有这么一个机会，也恭喜高和苏总跟大悦城、中粮有这么一个合作，有这么一个项目火神庙非常期待，我们是一个非常专业和纯正的基金管理公司，最早我们是为首创置业做房地产开发，大家知道房地产公司对负债率是有要求的，需要用基金来做放在表外的，这个业务用的钱我们都是跟金融机构来合作的，比较短的钱，我们是在一个非常机缘巧合的机会进入了城市更新这么一个领域，有一年首创置业正卖它一个酒店，我们买下来，其实当时根本没有想到，我们通过那个物业的买卖赚了不少钱，发现这个业务不错，开始专注了，市场上有很多人在做这方面的业务，我们开始寻找新的机会。

第二，刚才王总说到西四环一个大盒子改成了小独栋，还有就是新大都饭店的改造，这些项目对我们来讲，我们是希望做重资产的，因为我觉得城市更新只有做了重资产，才能享受到你把这个资产增持，价值创造出来了以后收益，这是第一个。第二个，在北京做城市更新，作为我们有国企背景的一个企业，我们找这种钱首创置业是帮不上忙的，我觉得目前只有外资会好用一些，我们自己也有自己的财富团队，我们去发了基金产品，其实都是不能够支撑，或者说给我们做城市更新这种商贩，因为做城市更新都不是立即去销售的产品，至少是要持有经营的，推出阶段都是大宗的，当然未来如果可以的话，REITS这种方式也是可以的。第二，这种资金操作起来压力太大，但是我们作为一个基金管理人在操作这种项目的时候是有投资机遇的，还有各种指标在压着，上次我分享了，有很多种非常好的想法，你放进模型里跑一遍不行的，所以很多时候要屈服于现实，在对资产长期增值和短期现金流之间要找平衡，这是第一块资金的事。

第二，政策的事，的确在北京的规划管理也好，还有建委的工程管理，在全国是最严的，但是也不是说他们对这些行业管理者不想做这些事情，北京、上海、广州、深圳，他们怎么管都很清楚，我觉得还是要切题，可能会好一些，西四环这个项目怎么切题的呢，北京有一个叫疏解整治再提升，我这个项目就是疏解整治再提升的典范，所以书记去了之后说不错，跟规划聊的时候，规划也支持这个举动，我们把医疗移到了里面，为丰台每年创造的税收是四五千万，对丰台来讲税收是很高的，所以政府非常欢迎。像新大都饭店，我们外立面也是花了快一年，也是拿了手续的，它虽然这个楼是首创股份的，是划拨用的，但是这个楼未来还要评估增值，不能有任何的瑕疵，所以我们把这个手续全部跑下来，经过了很长时间的，和规划部门和管理部门一遍一遍沟通，最后也取得了他们的理解，时间长了楼还是要进行翻新的，所以从城市更新角度，你刚才说了，第一个是资金，第二个是政府管理。第三实操过程中要符合规定，因为我说的是产业政策上，符合这个城市管理者，对这个城市功能发展要求，要做好，当然也要符合它所在区域，符合它的资源，地缘优势发挥出来就可以做，是这样。    

陈方勇：谢谢张总，刚才张总也提到了如何从开发怎样持有，转到重资产，我大概了解，他们做这种持有，自己还做了募集，很踊跃，这个是国企首都的资产给投资人一些吸引力，这是二线城市所不具备的一个点，大家可以琢磨一下这个机缘。最后请尹总来谈一下，我们来探讨一个逻辑，当大悦城走出这一步，用自有资金在做创新运营，现在终于去跟一个民间的资本来合作做基金，其实轻资产运作这种模式，这个对于大悦城整个财务或者发展战略，您觉得意义看到了没有？

尹作斌：我觉得首先我要感谢高和的团队，确实高和的团队，刚才苏总也说了商业地产这个是持续了十几年，中粮这个团队也是坚持了14年，专业做这个领域，所以可以真正意义上称得上，我们两家算行业里面的同行者，而且今天比较有意思，我们改了公司LOGO以后，我们两家LOGO很像了，确实中粮做商业地产这个业务并不是一个脑袋一热的事情，也不是像网上说的，中粮是国企财大气粗才碰这个事情，因为我记得2005年的时候，当时宁总做战略选择的时候，随着中国城市化的进程，住宅的生意应该有，但是从美国和香港这个方面城市更新可以做一辈子。另一个情况，中粮做商业地产本身也并不是说一个财大气粗，没有经过深思熟虑的一个过程，所以我们本身做商业地产的时候，我们非常讲究的是长期的一个策略，而且我们本身认为，做商业地产其实是要具备三个条件的，第一，要有运营。这也是为什么我们这个团队从内部考核上来说，第一次设立这个团队的时候，业务本身是要赚钱的，所以这个是奠定了我们今天能够做资管的很核心的一个能力，第二，我们其实需要有足够的长久期的资金，才能保证我们的安排，刚才讲到了，今天的主题做城市更新里面最需要有温度的资本，有温度的资本就是冷了热了都不能去动摇，所以久期是非常重要的。第二，需要有钱，我们需要权益，我们其实并不需要的是杠杆，所以其实在这个过程中间来说，我们做资管的是有很清晰自己的一个认识，所以可以从这个意义上来说，并不是中粮自己选择了做资管，而是中粮选择了做商业地产，商业地产这个行业本身要求选择了做资管，所以长期来说，足够多的公司，只要你从事商业地产的业务，都会主动或者被动做资管，这是我们一个粗浅的认识。

我们钱不多，能创新，比较能折腾，刚才说了，中粮作为央企来说，在市场上来说相对而言是不缺钱的，无论是从融资的能力或者融资成本上来说比较大的，但是中粮在债务成本上是比较抠的，但是在权益成本上我们是比较慷慨大方的，因为我们希望有人一起同行，所以我们财务团队和大悦城资管团队从2016年开始尝试这个业务，我们2016年在境外集合了新加坡的组合基金，集合了中国人寿发起了一个100亿首资，以中国商业为核心标地物的核心商业地产基金，同时2017年，2018年又有一个改造资金，同时2018年的时候和高和一起尝试做北京区域的城市更新改造，所以我们是在这样一条道路上面，从战略上选择做这个事情，努力去用我们的能力打造这个行业，让更多的同行者纳入到这个轨道上来。

陈方勇：谢谢尹总，尹总做了最好的总结，商业地产一开始是红海，地产金融也是红海，两家都是做少数派，原来最多是放债的，然后商业地产原来更多是万达模式，租售并举，然后做了十几年，今年是一个暴雷之年，都在面对投资人的谴责，觉得找不到好的投资，而现在大家在这个大时代当中找到了我们城市更新的春风时代了，好，谢谢大家，我们这场对话到此结束，谢谢大家。

乐居财经北京报道 04-20 10:20

OUR都市再生设计研究院创始人凌颖松做《城市有机更新 区域活力重塑》主题演讲。

OUR都市再生设计研究院创始人凌颖松表示，由于城市规划的体制造成很多空间、用地、建筑都是按功能来区分，如果这些功能区分不被打破的话，城市很可能是没有办法被有机更新，这就是一种困窘。

激活城市区域当中第一个关键词，潜力空间。一个老城区去进行更新改造的时候，往往有一些问题和症结地方都突破不掉，而这些是被政策所限制的，所以这样的地方如果能够把它进行一个能量升级的话，它就是我们的空间。城市有机更新其实是把功能和空间重新匹配的过程，因为功能发生变化了，空间没有发生变化，我们要进行重新匹配，这是自我迭代的过程，而这些待更新区域中，存在大量错配和价值低估的城市空间，只有在政策层面上对它进行一个干预和解题，才能把这道题解开。

激活城市区域当中第二个关键词，多样性。除了功能多样性以外，它为同样相近的消费人群提供不同需求的场景。多样性是带来城市活力提升一个很重要的机会。

最后一个关键词，地标。所有的项目让人过目不忘，它一定给人一个充分的视觉冲击，区域城市更新，它有功能业态维度，有政策调整的维度，还有文化的维度来做区域城市更新的活力激发，活力重塑。

以下为演讲全文：

谢谢中粮的平台，来给大家做一个近期思路的总结和整理，每一次黄朔给我布置任务都是我更新迭代重新做整体的很重要的契机，这一次当时提到说我们要谈一谈城市有机更新和区域活力重塑，我们立足城市更新15年的时间，除了刚才前面吴瞳总分享这样的大型商业综合体的案例之外，我们还有关注城市更新领域的一些新的需求和模式，今天分享的区域型是片区级的管理。

首先，城市更新这个词这两年变得熟悉起来和热起来，但是实际上城市就没有停下来过更新，过去大拆大建也是一种城市更新的方式，城市作为一个生命体，小规模渐进式的更新。

伦敦从1930年到1990年从大拆大建激烈更新进入渐进式更新有60年的时间，而上海从2015年公布了城市更新管理办法之后，其实正式明确进入了有机更新的时代，原来过去拆改留当中都变成了留改拆。包括2017年上海总体城市规划当中提出了内涵发展模式由城市更新来推动的内涵发展模式，所以这一张图片，我们看到在2035规划当中，上海既有条块分割的布局，又有渐进式发展的转型奇迹，我们可以清晰看到商业办公分布的一个状态。去年城市更新论坛当中方勇让我来分享，去年我们就提到说，我们的业务在去年10月份之后有一个暴涨，一类商业办公物业更新，我们称为建筑改造的亮点。另外一个部分就是旧城中心区域级的城市更新，这样的项目和需求突然之间变得非常多，今天其实我分享的是第二个话题。

我们在这里简单回顾一下，目前我们城市规划空间当中一个矛盾，学术界一个矛盾，原来我们城市规划被教育推行的一个城市规划理念，在当下城市发展当中有没有变化。首先我们用同济大学伍江校长的一句话，关于城市有机更新的思考，是这样讲的，城市功能混合是必须的，我们的城市由于规划的体制造成很多空间、用地、建筑都是按功能来区分，如果这些功能区分不被打破的话，城市很可能是没有办法被有机更新的，这就是一种困窘，我能不能把一个商场改成办公，马上他们告诉你，办公要独立消防，独立楼梯，跟商场楼梯不能混用，这些思路逻辑都来自于功能分区逻辑，所以在今天新商业发展变化的时候，这些底层的知识逻辑是不是值得推销和探讨呢，我们只谈一谈为了激活这样的城市区域，活力其实是一个关键词，激活这样一个活力关键词，它拥有哪些机会点和创新可能性。

第一个词，潜力空间，我是这样定义的，在城市更新创新机制引导下才会出现的，我们在遇到一个老城区去进行更新改造的时候，往往它有一些问题和症结地方都突破不掉，而这些突破不掉是被政策所限制的，所以这样的地方如果你能够把它进行一个能量升级的话，它就是我们的空间。

举一个例子，这是我们青岛馆陶路片区做的城市更新的项目，委托青岛市规划局和市委市政府，在这个案例当中很重要事情提出来，这是一个市级统筹，由区政府来承担，由企业运作，还有社会参与运营，吴瞳总分享的商业运营已经做得非常详细和踏实，我也感到很惊叹，因为一直合作的，像万科、华润、润安，这些各大公司的招商运营管理的团队在每个项目当中合作的时候，都能感受到大家对商业的水准，大悦城确实做得非常好，我们国内目前的商业运营能力成长速度是非常非常之快的，而这样的成长能力其实对于区域级的城市更新也是非常需求的，我在跟区政府，或者跟区级平台公司探讨的时候，大家面临最匮乏的就是社会参与部分的运营能力。

这是为城市区域提供的药方，它是老城区的症结所在，我们是青岛城市更新的起点，因为它处在两个十字洞线当中，所以因此我们做了很多研究，产权关系，边界，交通分析，客群分析这个都不说，最后会提出三种模式，拆旧建新，功能置换，保留更新，实际上大家在做老城区，中心城区改造的时候，运营商和开发商都说一句话，账算不过来，土地性质能不能动，如果我们深入到城市规划管理者以及深入到市两级政府的情况下，这些都是可以调整的，我们有一个控详规划，包括提升整个城市混合功能和业态，提升商业比例，提升办公的比例，所有所有这一切都是为了激活城市的活力。

所以在这个过程里，青岛只是一个案例，我们其他城市也面临和处理同样的问题，我们深切感受到城市有机更新其实是把功能和空间重新匹配的过程，因为功能发生变化了，空间没有发生变化，我们要进行重新匹配，这是自我迭代的过程，而这些待更新区域中，存在大量错配和价值低估的城市空间，只有在政策层面上对它进行一个干预和解题，才能把这道题解开，所以下一步城市更新我们也许能够扮演区域级的供应商的角色，可以对于老旧区域进行复新。

这是武汉的青岛路，这是位于原来的英国租界的片区，这是最早的片区，今天它已经溃败了，2014年的时候，它作为武汉市的地王被拍卖，2014年的时候要解决就地平衡的问题，只有三分之一的面积可以新建，要做见缝插针的针灸式的设计，所以我们把整个项目当中可以挖出来的潜力空间统统一平方一平方抠出来，一方面是汉安村改造前的航拍图一个是改造后的航拍图，我们把居住类空间变成商业类空间的转化，在政府要求保护保留的房子当中，尽量做一些相应的商业改造来为商业以及办公、居住，带来更多的活力，这个项目是非常典型的，商业、办公、居住，混合的一个综合开发项目。

从鸟瞰图上可以看到，整个鸟瞰图当中有办公，这边是居住，中间是商业，这一圈是办公型的业态，还有金融型的业态，从这个鸟瞰图上也可以看到，新建的居住和商业做一个开放街区已经慢慢混合在一起了，办公也并不是非常高，在野马路的办法，所以整个街区，所有见缝插针的设计和改造和我们今天最常规见的开发类项目的确是不一样的，这就带来我们说激活城市区域当中第二个关键词多样性，除了功能多样性以外，它为同样相近的消费人群提供不同需求的场景，润安在做新天地改造的时候，提出了一个说法，在没有引入龙新设（音）之前，12点之前是没有人流的，所以后面所有项目当中都刻意植入办公的业态，多样性是带来城市活力提升一个很重要的机会，这是润安在南京做的百子亭项目，非常明显体现了这样的思路，金融类的创意办公，包括休闲的商业，形成一体，整个项目位置位于鼓楼区城市稳定建城区当中，可开发面积非常地严峻，退界也非常严格，还有16幢保护建筑，最后今天终于即将要开始建成，同时要解决几个问题。

第一，我们最后的解决方式是，第一层面讲历史文化传承，第二个空间层次上2楼到3楼做集创共享，顶部部分做未来的一个一个社交聚集。这些案例无疑印证了简·雅各布斯的四个结论。维持城市多样性的四个关键因素，一个是两个以上主要业态功能。第二多路口的短街道，第三，一定比例的低租金建筑。第四，要有较高的人口密度，大家看到四个形容词的时候想到老旧中心城区非常符合这个特质，按照这样一个分类方法的话，在老城中心区做城市更新有可能能够起到四两拨千斤的效果，这个部分我们说最核心突破是规划突破和指标突破，这是有技术路径的。

我们也在思考如何为城市中心区带来唯一的一个文化记忆与场景，现在商业的同质化是广受关注的，大家一起开店，一起PK，PK同样的品牌，我们如何让一个项目具有它最独一无二的唯一性，我们还举百子亭的案例，它曾经在这块地上做了13位留法的博士，他们聚集在这个地方，当我们把他们家人回忆录翻出来的时候发现，他曾经描述了他们家房前屋够曾经种的植物，还有他们家孩子每年中秋节父亲给他做的食品，所有场景都呈现在我们面前，所以基于这样的灵感，我们就把这样的景观场景重新在景观空间里进行复原，我们把这些树都摘回去，然后再做傅抱石的家酿来给消费者体验，所以这样为消费者营造一种非常专属的文化独立性。

我们想给消费者创造的是，我们自己既被有故事的东西吸引，我们也希望成为故事的一部分，如何为一个场地和一个项目去寻找，和塑造它的唯一性，我们认为独特的文化是为我们提示的一个部分。

最后一个关键词，地标。所有的项目让人过目不忘，它一定给人一个充分的视觉冲击，吴瞳总讲到的樱花大台阶是我马上就进入了，而且它顶层的图书馆我充满了想象，我们一直在设计当中都会思考主画面是什么，所以当时我们在做外滩片区的时候，把滨水岸线进行了重新设计，然后从整个这个项目改造完成之后，上海就形成了一个新的照片的观景点，所以今天还来不及分享我操作的另外一个项目，下一次等到项目将建成的时候去给大家分享，我们如何去思考一种体验型的地标港如何塑造，所以我今天分享的是区域城市更新，我们认为它的维度有功能业态维度，有政策调整的维度，还有文化的维度来做区域城市更新的活力激发，活力重塑，所以我今天的演讲是城市有机更新，区域活力重塑，谢谢大家。

乐居财经北京报道 04-20 10:20

大悦城控股北京大区公司商业管理中心副总经理兼火神庙项目总经理吴瞳做《深运营到精益运营 春风里的未来大兴》主题演讲。

大悦城控股北京大区公司商业管理中心副总经理兼火神庙项目总经理吴瞳表示，大悦城和大悦春风里有传承，同时又有不同。在提升方面，春风里对于空间，对于整个未来的经营的理解，对于服务，对于内容的匹配建立在大悦城12年的经验和基础之上又有所提升。用一些词语去描绘春风里的话，它更加有温度，更加婉约，同时也更加有包容性。

在项目贯穿始终，无论任何一个专业，无论任何一个层面的员工我们都要把目前大家所看到的平衡，包括突破，在城市更新领域在空间上面，颜值上面有创新，有限经费之内如何能够形成亮点，平衡就意味着一定要取舍，所以站在原有的工作思路之上，希望能够在城市更新这个领域提供给大兴火神庙原有周边的消费者以不同的空间感受，所以我们选择30%是要放弃的，70%的空间亮点是要保留的。

在突破上面，因为是一个基金类型的项目，带着基金运作和操盘的思路，30%一定是我们定位代表型的，70%一定是在后期的经营业绩有贡献的这样一个组合拳，同时执着，这一直是大悦城人在招商，在设计，在各个领域里面非常优良的一个品质，其实它并不是执行，因为如果仅仅是执行的话，中粮的任何一个品牌，无论是产业还是商业都走不到今天，我们一定要有孙子跪求的精神，这个项目对于团队未来回报的要求还很高，给了我们很大的挑战，所以这个项目更需要200%的执着才能成功。

以下为演讲全文：

首先谢谢主持人，也谢谢苏总替中粮的团队说出了工作中的心里话，我在想，在分享之前，刚才苏总的讲话实际上是非常高屋建瓴，当然也言之有物的，下面由我带领大家进入火神庙春风里这个项目，大家知道它是一个城市更新类型的项目，苏总也已经提到了，在座的各位不是很清楚，中粮实际上在12年前已经做着城市更新项目的事情了，我们缘起西单大悦城，在2007年，2008年是改变了整个北京市场的购物和消费习惯，当然在这个过程之中，实际上我们又有了上海金安大悦城，整个开业和经营过程是改变了整个静安区脏乱差的态度，我们刚刚开业的西安大悦城没有地铁，同时又是一个二线城市，给西安注入了新的活力，又创造了一个成功的奇迹，这12年里边，中粮不单单涉足了商业，它的写字楼，包括今天我们所在的这个楼场就是非常成功的城市更新的案例，还有酒店，酒店除了原来王府井的台湾饭店，包括这次西单大悦城酒店城市更新，我们和商户又创出了新的玩法，在整个的空间，服务内容和设计上面，又有着自己对于城市更新展示了我们新的理解。

在这12年历程里面，中粮所做的呈现出来的无论是商业还是产业，目前在市场上面呈现出来的已经200余万这样一个体量了，形成了在北京市区里面相当于米字型的布局，当然未来仍有100余万这样的体量，商业产业住宅未来可期，在这个来可期里面火神庙大兴春风里，是我们面向大家的大家能够看到的第一个项目。

在去年整个一年操盘过程之中，我们面对合作伙伴所遇到的问题就是为什么选择大兴，当然大兴其实现在不用多说，目前大兴在京津冀一体化里面，在北京市整个格局变化里面已经被定义成了非常核心的交通要道，因为它交通的便利性和未来拓展性和影响区域的广泛性，为大兴这个区域未来奠定了非常好的基础，当然新机场落成以后，由于领空经济圈，为这个区域注入更多新的优质产业，当然这个带来了更优质的人群就业，也为这个区域带来创造了更优质的消费需求。

其次就是说到大兴的崛起，说到大兴，大家固有思维里面觉得它第一偏远，第二配套不完善，再有交通不便利，但是随着北京城市格局不断地拓展，大兴已经被北京市定义成为了下一个主角这样的角色，所以我相信高和和中粮这次成立这支基金所选择的这个区域这个项目，应该是在崛起中的雄师，整个我们其实选择大兴是选择了一个非常核心的传统的商业区，只是它在这十年之中没有变化，在这个商圈里面我们可以看到大兴本身在2008年截至区域常驻人口是280万，这么有厚度的区域，没有随着城市发展而变化，这就是这个项目的机会点。

其实遇到这么多的问题就是什么是大悦春风里和大悦城有什么不同，我相信集团在做非常重要战略决定的时候，也是经过了很长时间的思考和研究的，就我个人浅薄的真知灼见，其实大悦城和大悦春风里一定是有传承，同时又有不同，又有提升的，因为在过程之中这个城市的外拓的非常严重了，无论是市场存量还是未来发展的机遇都一定是要比核心区域这样购物中心来得更加需求，无论是从需求量，市场供应量，还是它整个作为金融产品的安全性，更加有发展前途，在这个前提之下，我想第二产品线的诞生是随着市场，随着城市格局的变化而诞生的，同时在传承方面，大悦城12年的经历，最早我们大悦城，包括现在我们的核心人群定义是18到25岁，其实我们自己也反问自己，是不是真的太窄众了，导致我们做得很辛苦，但是我们走过了发现了你越深入挖据他的需求喜好，空间享受需求的时候，可能对于我们这个项目，对于项目未来盈利模式是越负责任的，但是12年前我们核心客群是18到25岁，随着时间变化，他们也有了变化，我相信这也是春风里诞生的第二个理由，要传承大悦城已有的全国500万粉丝，在年龄增长，在生活需求和生活方式上面变化的转变。

其次提升方面，整个春风里对于空间，对于整个未来的经营的理解，对于服务，对于内容的匹配我想是建立在12年的经验和基础之上又有所提升的。

用一些词语再去描绘春风里的话，它更加有温度，更加婉约，同时也更加有包容性。

回到我们项目本身，我们想塑造成什么样的项目，大家讨论过程当中我们一直在思考，因为毕竟这一次我们需要有节制的情怀，也需要有温度的资管，所以站在这个角度之中，在项目贯穿始终，无论任何一个专业，无论任何一个层面的员工我们都要把目前大家所看到的平衡，包括突破，这个平衡我们从前期设计的时候就已经开始了，因为我们设计部讨论过无数稿，希望这个项目在城市更新领域里面能够在空间上面，颜值上面有创新，但是确实我们的经费有限，有限经费之内如何能够形成亮点，平衡就意味着一定要取舍，所以站在原有的工作思路之上，我们希望能够在城市更新这个领域提供给大兴火神庙原有周边的消费者以不同的空间感受，所以我们选择30%是要放弃的，70%的空间亮点是要保留的。

在突破上面，因为我们是一个基金类型的项目，带着基金运作和操盘的思路，30%一定是我们定位代表型的，70%一定是在后期的经营业绩有贡献的这样一个组合拳，同时执着，这一直是大悦城人在招商，在设计，在各个领域里面非常优良的一个品质，其实它并不是执行，因为如果仅仅是执行的话，中粮的任何一个品牌，无论是产业还是商业都走不到今天，所以一直带着鹏总所说的，我们一定要有孙子跪求的精神，这个项目对于团队未来回报的要求还是蛮高的，给了我们很大的挑战，所以这个项目更需要200%的执着才能成功。

带着这样的工作思路，我们回到整体的区域，其实这个项目有很多难题，由于这个区域是在大兴的比较传统的核心区域，但是区域里面的消费已经被卫星区域，包括西红门，包括天通苑等等分化了，同时这个项目没有地铁，基本上都在15万体量以上，面对这样一个区域周边包围的竞争，我们应该怎么做，我们是谁，我想走过了12年，无论是人还是对于一个项目，面临一个竞争最大的对象是自己，到底我们想要追求什么，要呈现给大兴什么样的生活态度，所以当我们发现了时尚度和生活连接的时候，我们还发现还蛮缺时尚态度的，所以在空间内容和未来经营服务上面，我们会为这个区域打造更加有时尚态度的，更加能够形成社交空间场景的一个项目。

说了这些，实际我们还是希望能够得到当地消费者的期待，同时也希望得到当地消费者的认同，同时更希望能够把他们未来的消费需求的链接前期组合到这个项目里面，才有可持续提升的生命力，依然带着资管操盘的思路，我们基本上是零成本，基本上就是4000块钱，我们只是抛出了一个开放式的问题，这4000块钱我们购买一些礼品，回馈给了当地的消费者，因为执念消费者需求和方式是非常非常直接和有帮助的，我们获得了500多条非常真实的留言，消费者比我们还了解这个区域，不光提出了他们想要的品牌，同时希望他们想得到的空间和服务，所以我们进行了数据的交叉分析，发现目前来讲化妆品是这个区域非常非常欠缺的一个业态，所以这次为这个团队也提出了更高的挑战。当然，在这个过程之中我们突然发现，其实大兴整个区域消费者已经在消费上面需求已经不单单停留在吃喝玩乐购了，我们发现书店的需求蛮高的，发现大兴的精神目前无处安，所以这一次书店将成为我们这个项目在经营内容上面，在交互上面，在真正能够成为这个周围消费者的客厅和社交的这样一个公共共享空间上面，这是我们着重要想打造的一个区域和业态。

在这个过程之中我们发现，其实刚才说到的由于大兴这个区域整体被北京市定义为第二个主角的因素，同时它呈现出来的消费者非常客观真实的年龄状态，恰恰又是大悦春风里承接了大悦城18到25岁之后，38到45岁的这个年龄阶段，成家了，有孩子了，经过了社会的洗礼之后知道自己要什么，同时又有一定的经济基础和消费能力了。我们发现他们需要的更加有温度，更加温暖，更加开放，更加包容，更加轻松这样的空间，为我们的设计，为我们后期所要组成的品牌、内容服务提供了更好的基础和佐证。所以经过了很多轮研讨，我们希望这一次大悦城的大悦春风里为大兴人民还原本身之美，可以成为他们餐桌的延伸，书桌的延伸。

说了这么多，其实这个项目还是有很多亮点塑造的，这周我们跟设计部还是非常不容易的在取舍，坦诚讲，这一次整个对于这个项目亮点的塑造碰撞和提升，已经完全突破了大悦城对于一个项目的要求，因为我们知道，这个项目是要带着成本的意识考虑亮点塑造，还有对成本也是有影响的，我们依然还是非常努力的通过业态，通过建筑，通过设计，形成了我们十个亮点。

右边这张图是这个现状，左侧是我们聘请了美国的盖德设计（音），形成了一个非常几何状的建筑体，我们前面有一个火神庙，我们就在庙的后面，庙为我们这个项目形成了很好的加持和赋能，盖德室内外洞线贯穿非常好，我们在庙后面形成了一个和室内和室外有一个连接的空间，所以我想这样的项目空间结构应该在北京目前都是没有的，或者说是少有的。当然因为前面有庙，所以我们在建筑整个元素里面用了三个玻璃体呈现出了灯笼的状态。

在室内上面，我们这一次请的是日本的盖德，刚才我们提到了希望把区域打造更加温暖，更加轻松，客厅、书房、餐厅、梳妆台的延伸，所以这个契合度上面，日本设计师整体的风格更暖，更雅，更有品质，在精装第一视觉上面就可以跳出这个区域，我们是呈现出了木质和高级灰这样一个碰撞元素的状态。当然在整个空间上面，一直提到了，我们还设计了一个立体式的街区，未来更适合春风里的市级类型的活动，我们可以从平面转化成立体纵向的关系，我想这应该也是一个创新的模式，当然这一次因为我们整个南与北的洞线是蛮长的300多米，我们这次也是大刀阔斧的，因为确实我们地下一层面积比较大，32500平米，所以为了提升地下一层整体的价值，为了提升地下一层整体的人流和可塑性，和目的性消费的目的吧，最终我们把一层的整个步行道先开了，和户外有交互的欧洲街区的状态。

大家可以看到，因为地下一层扩开以后，我们也利用花园做了一些外形上面和相对结构上面的调整，地下一层，也就是这个项目南端最底端的人流有一个效应。同时再说到这个庙，庙虽然不大，但是有它的IP效应了，站在社会责任感的角度上面，和这个庙如何能够协调共处的上面，我们还是赋予了它一个樱花大道和樱花走廊的设计，我们是一个开放的，包容的，有社会责任感的为周边居民造福的社会空间，我们把樱花大道和庙进行了融合，同时也为这个项目人流，特别三四月份淡季的时候塑造了一个目的性消费的理由，同时这样的景观呈现出来可以得到社会共鸣，我们也会被不断地转发，或者不断自发地宣传，所以整个思路我们想对于这个项目未来经营发展还是很有好处的，所以这一次我们在景观上面也是舍弃了很多点，最后保留了这个樱花大道。

其次在这个项目的顶端，刚才我们说了最底端，洞线平行最末端，单层面积并不大，在7层这个部分，如何能够把人流拉动到最顶层，这是对我们的挑战，我们是结合着电影院，大家交流的时候，形成了很好的互动，我们把7层全部交由电影院来帮助我们实现，由于成本的原因，电影院协助我们出资，达到我们希望所达到的经营效果，7层的露台形成一个空间。

其次，这一次盖德给到我们一个很好的创意，从朝阳大悦城领导们已经把这个创意用的淋漓尽致了，但是北京的大兴室内整个真的能够呈现出春风里的气质，我相信在北京的南城依然是它空间上面的一个亮点。

大悦城走过10年，不单单是在做空间上的创新，内容和服务深度运营才是我们真正的老本行，才是我们紧紧抓住和不断去发挥它优势的，所以站在这个前提之下，这个项目由北至南的洞线是300米左右，一南一北如何要去拉动人流，包括地下一层和7层一共8个楼层，如何形成它的亮点和吸引力，才是我们这次招商在业态规划和布局上面非常重点要去钻研的。所以我们结合整个消费需求，发现南城精神无处安放的时候，我们认为在项目前期设计阶段，我们就把一些业态做了预留，在顶层空间我们为精神所要安放之处同时带一个露台的，又可以在室内享受阳光的空间，同时在最底层，我们把整个项目首层并没有放在一层，是放在了地下一层，所以底下无论是室内还是室外下沉花园形成了一个很好的人流聚集的效应，所以一南一北，再加上底层，我们又形成了一个很好的深夜欧洲街区的概念，我们相信这样在经营时间段上也会为这个项目经营了10个小时之内，不同阶段人群提供不同的服务。

一南一北，整个项目入口处，我们这一次也是结合了消费者调研问卷，形成了很好的化妆品氛围和生活家居的氛围，希望通过这种体验能够让他们一进去到这个项目就打开春风里购物的需求和欲望，在整个底端，目前来讲这两栋楼是这次设计上面有了很大的突破，接在一起的，后面这一栋比较小的原来E座，丰富度如果不够的话，未来经营会遇到难题，为了保证持续有租金收，我们是以快销为准的，我们以一顶一北来做的。

结合着南城精神需要有一个放松下来的地方，我们在6层形成了一个主题空间，现在人们去到一个地方，实际上消费时间，消费时光，和亲人，和朋友，很闺蜜和家人，我想这个可能最终是春风里想呈现的，当然这一次我们实际上还原了更加返璞归真的一个空间的二装的状态，基本上水泥，灰砖和木质元素，让这个区域更加亲近。

还有地下一层，有一个很好10级的概念，我们还有一个E座是生接上取得，周边都是15万以上的体量，品牌丰富度基本上做到了极致，作为这个项目来讲，丰富度依然是保证它未来可持续生存的因素，所以我们刚才看到E座很小的空间里面，我们突破了原有购物中心的方式，我们把购物中心内部的区域百货化了，这个也是传承了朝阳大悦城局部区域的做法，为项目的品牌，业态的丰富度，为消费者来到项目的可买性提供了很好的基础，儿童这一部分也是非常关键的。

所以站在整体规划，站在消费者调研问卷、成本控制和设计，不断碰撞的过程之中我们形成了以下业态一个占比，坦诚地讲，餐饮这一部分不到35%，只有30%，源于如果餐饮液体我们占比还要增加的话，会增加很大压力，所以站在成本考量和后期收入前提之下，我们舍弃了这5%的面积。

刚才说到了70%的平衡，30%的突破，实际上在整个内容经营上面，这次我们也呈现了一个大致的状态，MUJI是我们独有的品牌，其中最终呈现出来和周边项目有区别的，在主力店和次主力店上，这是定义一个项目的核心客群和消费能力的，所以看到周边的项目基本上邀请的超市都是传统的大型超市，这一次春风里的超市是一定在颜值上，在功能上，有市井气又温暖，其实我们还是下了一定工夫的，同时餐饮我们发现周围区域不能说是一代的餐饮类型，但是大部分都是相对比较传统，同时颜值还没有到达现在消费者所需要的一定水平的，所以我们有了高颜值高性价比，大家吃饭已经不单纯是在吃饭了，既在风景里，同时我也是风景，如果大悦春风里这次真的呈现了就是这个区域独有的业态，全大兴，甚至可能全京津冀都要向春风里看。当然生活类型的dyson，也是我们非常重点挖掘和邀请的品牌。

所以形成了地下一层到七层不同的概念，我的分享就到此为止了，会下希望和更多金融机构和今天到访嘉宾有更好的交流，也希望在现在这个阶段给我们提出更优质的建议，也希望春风里的春风可以吹进每个人的心里，谢谢。

乐居财经北京报道 04-20 10:20

高和资本合伙人苏鑫做《城市更新背景下的新商业与新金融机会》主题演讲。

高和资本执行合伙人苏鑫表示，城市更新由于能带来消费升级，让老百姓生活的更好，同时也能带来税收的增加，目前政府非常支持。

他谈到，城市更新不仅仅是拿到一个合理架构的资产，还需要运营，需要金融的支持，只有三者结合在一起才是最好的城市更新。

城市更新跟传统地产开发的不同是：城市更新是一个服务业，并具有“三长模式”（长线金融、长产业链和长期稳定收入），两者是截然不同的。城市更新不应该算房地产，它是彻头彻尾的实业和服务业。

传统地产开发模式可以叫1.0版本，金融方面包括以间接融资为主的开发贷和客户购买的按揭贷款；而城市更新的模式是2.0模式，证券化是它最大的金融特点。

以下为演讲全文：

刚刚我跟周总在交流，本来他来主讲，他说也会，让我来讲，结果他还在底下，这是第一。第二，我说你们这儿有提示卡吗？我找了半天屏幕也没有，所以合作者还是非常好的，让我有充分的考验机会，而且有半个小时的时间，好歹我做了一点准备，PPT是我文员做的，这个卡是我写的，万一我记不住的话我可以拿出来。

先做一点小的广告，高和是什么，三句话，有几个数字，其实高和只做了一件事情，十年只做了城市更新一件事情。PPT里边非常复杂，其实我相信在座的各位就想问一个问题，希望我来替周鹏总来回答，为什么中粮和高和合作，他们到底想干什么事，有两种答案，一种比较简单的一句话，我们双方成立了一个50亿规模的城市更新基金，投资在一线城市为主，做什么呢？做以区域型购物中心为主要投资标地的这么一个基金，一句话可以讲明白，但是我们可以像文员一样非常复杂，利用五个部分讲一下。最后再讲为什么我们高和大悦城能够有合作，合作的基础到底是什么？

其实这五个部分也很简单，一个是城市更新，一个是新商业和新金融，再一个它们俩到底是什么样的关系？在讲城市更新大家都知道这个名词，我讲一个小故事，最近我又去了上海，入住了一个酒店，我以前特别爱住老的酒店，这次朋友推荐说你要住新的酒店，刚装修完，硬件很棒，很高大上，盛情难却去了，住到里面确实很大，第二天早晨我去跑步健身，人也不多，外边还有一个小花园，很安静，很好，我一步跳下去以后发现按钮按不动，我把服务员叫过来，他说我跟领导汇报好多次了，我告诉你一个办法，向上的键是坏的，向下的键是好的，练半个小时热了，我到旁边去吧，说不行，有规定花园不能给客户用，是不是城市更新啊，硬件这么漂亮，没有服务，我们把城市更新核心忘掉了，为什么会有城市更新，人和城市一样，我们从少年到成年，到老年，人的思想会更新，体能还是比较难的，但是城市可以，所以一个城市到一定程度以后就需要城市更新，城市更新的核心还是要更多的内容。

城市更新政府非常支持，两个事情，我们可以知道有多支持，2017年底上海政府推动一个千亿级的城市更新基金，2018年蔡奇书记参观了中粮的置地项目，作为北京的一个产业升级蓬勃发展一个标杆，证明政府非常支持，当时支持的背后是因为城市更新能带来消费者升级，让老百姓生活的更好，同时也能带来税收的增加。

它是怎么赚钱的，不仅仅是拿到一个合理架构的资产，还需要运营，需要金融的支持，所以城市更新本质上就是三句话。第一，敢硬件，我们项目做得很好，但是他们忘了装内容，缺少第三，金融的促流动，只有三者结合在一起才是最好的城市更新。

第二部分讲新商业，各位都比我资深，我没有做过商业，大家我可以学一下什么叫新商业，我网上搜罗了一下新商业的定义，马云的定义觉得是线上和线下结合就是新商业，还有就是更高效率的零售就是新商业，我认为新零售就是坪效更高的零售。

新商业的案例，大家公认的，虽然有很多的争议，盒马鲜生为什么是新商业，因为它的坪效是5万，基本是超市的2倍，但是它是超市吗？它是餐饮吗？可能不完全是，它是数字赋能的一个新的零售平台。

它怎么做到的？首先它发现传统的商业都跟空间结合在一起，我们要突破天花板有一个方式，就是跟线上结合，所以产品创新的时候它就用了几个战略进行赋能，第一战略赋能，第二科技赋能，第三，产品赋能。我重点说一下战略赋能和科技赋能。定了三个指标，第一每天5000单，第二半小时3公里之内可以配送，第一个是最重要的，我开始的时候线上收入就要高于线下，我们看到线下空间它第一个目标是这样的，科技赋能怎么去做呢？作为传统超市更容易看到的是到店的模式，我们做商场也一样，它发现其实我们有三分之一的时间是不适合到店购买的，为什么？有天气，有梅雨，有雾霾，其实你可以用到家的模式，说起来容易，线上有各种信息不知道，线下的空间、体验、品牌化，让客户有更多服务感受，他就容易把它线上结合在一起。

新商业现在没有更好的答案，也没有太多的案例，但是它至少让我们用这个词去思考，两个问题，第一个问题，线下店到底是终点还是起点？我们有很多促销，我们有很复杂的体系，我们有大据，目的是把这些人引到空间来，这是我们的目的，但是新商业可能换一种思维，但是它觉得你线下是让他感受品牌和服务的实店，线下产生更多的客户。第二个问题，流量从哪里来？传统的就是烧钱，还有通过服务，至少盒马鲜生是通过服务，不是简单的烧钱。

第三部分，终于回到我熟悉的领域了，新金融。我们再回顾一下城市更新到底跟我们以前熟悉的开发有什么不同？开发模式它本事上是一个制造业的模式，三高服务，高杠杆，高周转，高回报，城市更新是一个服务业，它是三长的模式，长线金融，长产业链和长期稳定收入，这两者是截然不同的，至少城市更新不应该算是房地产，它是彻头彻尾的实业和服务业。

这两种模式，我们会发现它的金融不一样，开发模式可以叫1.0版本，它是以间接融资为主的开发贷和客户购买的按揭贷款，城市更新的模式它是2.0模式，有两个特点，第一直接融资增比越来越高，第二就是证券化，无论是CMBS，还是REITS，证券化是它最大的特点。

新的金融到底在传统的地产模式，开发模式，在向资本模式转变过程当中，到底起到什么样的作用，新金融它是助手，不是核心，它是助力企业由开发型到资管型一个非常重要的助手，我们可以讲一个例子，如果我们用新金融的模式，一个购物中心可以通过传统的并购，企业直接并购，也可以用基金的方式，到底带来什么不同，可以从三个方面来看，第一个是ROE影响，如果地产公司直接购买，他在改造期间，ROE是负的，如果是基金的购买可以是平滑的，负债率是完全不一样的，并购是在表内，增加负债，这个是表外的，当然你的收费场景也会不同，有更多收费资管的场景，总结起来新金融就是助手，是助力企业从开发型向资管型转变。

我们找一个标杆，这个标杆是大家公认的，转变已经转成功了，已经成为标杆了，就是凯德的模式，它在做购物中心做写字楼的时候分三个阶段。第一是通过私募基金进行并购，在改造期间通过一些新的金融手段，证券化的手段，优化它的报表。最后退出是通过REITS进行退出。凯德的角色是什么，首先在整个过程当中它都是资产管理人，只不过不同阶段用的不同资金的形式，有收益高的风险高的，有到最后是风险低的，当然收益也会低的，它把一个空间产品变成了一个金融产品，把金融产品再切断卖给不同投资偏好投资人，这就是资产管理做的事情。

最后我们讲一个案例，这个数字应该是可以讲的，12.8万平米，位置也可以讲，在火神庙，大兴核心区，其他的不讲了，把这个难题留给下一位演讲者，好，我们看一看这个合作，给我们双方带来什么样的价值。第一个，我们做到了小股操盘，32亿总投资，正常出15个亿，现在5个亿就可以了。还有一个财务优化，刚才已经讲了不重复了。这个也很关键，团队的激励，我们用开发的模式怎么做到，用基金的模式非常容易，首先投资人也需要相信，第二你做得好我们可以来做。

第五部分，和我们主题离的比较远，我就不讲了，我还是回答最后提出的问题，为什么双方能够合作？其实就是两点，第一个是互补，中粮的优势还是夸一夸周鹏总带领的团队，运营能力、创新能力，开始我以为他们好像是央企，是不是给的钱多，后来发现给的钱很少，还愿意创新，还愿意担当风险，这是很好的，为什么他有这个精神，确实搞不太清楚。我们一个人跟凯德没法比，我们两家是可以跟它进行竞争的，这是第一点，其实重要，但不是充分的，还是因为我们双方都有很好的合作能力，我用了一个自是能力，意愿很多人都有，有合作能力是非常不容易的。我讲的这个是有基础的，项目从谈判已经有两年时间，正式运作已经有半年时间，我相信团队最清楚，双方合作能力是在日常合作过程当中体现的，就是因为这样双方走到了一起，火神庙是第一个项目，还有更多的项目希望在座的各位提供这个机会，我们也可以一起，同时我们也期许这个项目的总经理瑞总，我们城市更新可以更高一步，能不能变成城市创新，又回到这个词，城市到底是什么？是交换，物质交换，信息交换，现在还有人在看手机，信息交换，最主要的是思想交换，好的城市更新能创造这种空间，我们不光是喝咖啡，不光吃饭，是可以交流思想的，这是好的城市更新，大悦城已经做出来了，而且就是瑞总做的，如果你坐在小的花园里面除了美，看到很多人，这个是不是能够促进你思考，也是一个思想的交换，所以好的城市更新的项目一定是城市创新的项目，它能通过内容，通过技术，能带来体验，提升体验，提升效果，未来的城市更新它的空间一定是智能化的，我们希望第一个项目，大悦成春风不仅仅是城市更新的典范，因为双方已经做了很多城市更新的典范了，不仅仅是满足消费者的消费升级，我们还希望它变成一个城市创新的典范，能够让北京的市民在这里边进行物质、信息，最主要的是思想的交换，同时我非常非常热切的希望团队能给投资人创造预期的好的收益，谢谢各位！

乐居财经北京报道 04-20 10:20

主持人致开场词并介绍到场嘉宾。

乐居财经北京报道 04-20 10:20

2019年7月2日，“中粮高和携手城市更新”并购基金发布会在北京中粮置地广场召开。

会议即将开始，嘉宾媒体签到。