第十一届中国产业园商务区发展论坛

乐居小记者 04-20 11:18

主持人：全联房地产商会写字楼分会是全联房地产商会写字楼分会（简称CORC）是国内首家写字楼行业协会组织，隶属于全联房地产商会，以"引领标准，引领创新"为使命，成立近四年来队伍不断壮大，写字楼、产业园和商业地产的领军人物不断加入。今天又有新的成员加入写字楼分会的大家庭！
首先有请全联房地产商会副秘书长--刘凯先生为我们宣读写字楼分会增补的副会长名单。
刘凯：关于全联写字楼分会增补副会长的公告
写字楼分会函[2019]9号
　经会长办公会提名，报全联房地产商会批准，即日起增补以下单位和个人担任全联写字楼分会副会长，任期两年。
　特此公告。
全联房地产商会写字楼分会
2019年6月26日
副会长单位:
大悦城控股北京大区公司副总经理余佳先生
刘凯：关于全联写字楼分会增补常务理事的公告
写字楼分会函[2019]10号
　经秘书长提名，报全联房地产商会写字楼分会会长办公会批准，即日起增补以下单位和个人担任全联写字楼分会常务理事，任期两年。
特此公告。
全联房地产商会写字楼分会
　2019年6月26日
常务理事单位:
高力国际华北区董事总经理严区海
仲量联行北京写字楼部高级董事廉峰
世邦魏理仕华北区顾问及交易服务/办公楼/业主租赁部主管王一茜
北京昆泰房地产开发集团有限公司泛海大厦昆泰国际大厦租赁总监何鑫
远洋集团写字楼事业部营销推广总监贯川
北京住总商业资产管理有限公司执行董事总经理李颖峰
戴德梁行北中国区写字楼部董事李世春
金地商置集团、华北区域商办营销总监侯智猛
富力地产-商管集团华北区域招商经理崔晓艳
碧桂园集团京西区域营销负责人李濛
丽泽项目运营总经理周雪峰
北京中创天柏投资管理有限公司于立民
主持人：各位领导、各位来宾：“第11届中国产业园商务区发展论坛暨第15届中国商业地产投资专业博览会”到这里就圆满结束了，我代表主办方全联房地产商会、房讯网再次感谢各位朋友的光临，感谢今天所有参展项目的支持，感谢今天所有到场嘉宾开发商、代理同仁、渠道同事，媒体同行们的坚持和坚守！
再次提示大家，明天上午就是27号上午，主办方安排了参观考察环节：全联房地产商会城市更新朝阳行，分别参观考察华润时代中心和东枫德必人工智能创新基地。名额有限，请大家踊跃报名！
房讯四季论坛，共创美好生活和美好办公新时代！我们下次活动再见！

--结束--
乐居小记者 04-20 11:18

主持王玉龙：高总您觉得如何破局？
高亮：破局谈不上。但是有一个感触，去年也参加了这个活动，今天看到项目增加了，陌生面孔也增加了一些，但是至少一半人还是认识的，一半项目也是知道的，说明我们从事产业，从事商办的人大多数还在，这就是个好迹象。我们首先保住自己生存，然后再谋求发展。至于说到破局的主题，这个局得看什么局，我们再来判断能不能破，市场政策的局我们破不了，它有客观经济运营规律和项目的控制和引导，除非政策有改变，经济有突飞猛进的变化，会引导客户需求发生变化。因为不管做住宅，还是做办公楼，甚至包括产业，我2002年入职金融街做办公楼销售，这么多年基本还是以办公项目产品研发和后端销售和服务作为我从业主导。这个局要分几个层面：
政策和市场。
客户，商办客户导向性非常明显的，我们只能迎合或者符合客户需求推出我的产品，有些项目我们打得很热闹，同一区域里竞争关系是存在的，但是有些项目和项目之间本身不存在任何竞争关系。从客户需求角度分析两个项目存在同质性关系，也许客户会选择我们其中一个，关键客户需求永远背离不了企业发展动力、发展空间存不存在。企业对区位选择优势是什么？对金融街客户来说，更多央企和国企为主导，这是群体决策的结果，不是某个个人意志为最终转移的，我们并不排除一些客观干扰因素或者通过我们自身项目努力和主导产生了催化和转变。
从项目本身来说怎么解决问题？
一个是空间，项目所处的区位定位是什么，在这个空间范围内能做什么。一些基础性的工作咱们都可以想，不管做项目还是做渠道的同行都在思考，政策有没有导入，产品力是不是够强，这个区域未来发展机遇存不存在，以及项目本身提供的增值服务有哪些，能够对未来企业发展符合目前需求。
一个是时间。不是所有项目在某个时间段之内就可以解决你的销售、租赁、招商问题，是需要等待发展的机遇。金融街在北京副中心运河商务区有一个项目就叫金融街园中园，我们项目拿得很早，用时间换来的项目机遇和破局。这个项目有一个发展历程，判断最初相对小面积独栋办公方式市场遇到阻碍之后，适当调整了我的开发节奏，获取项目的时候并没有副中心的概念，随着项目开发进程推进，遇到了阻碍，节奏适当做了控制。过程中我们有调整，有痛苦的磨合，结论发现付出和收获并不成正比，通过节奏的调整迎来对这个区域发展的机会。很多项目都会存在，比如北京的南部项目，要配一定比例的商办产品，最近又吸引了一家成为L型，这是资源整合，能不能在市场上赢得自己的机会。我们的方式是我们产品9000平米一栋，另一家3000平米，再另外一家是二者之间，给三个项目分别不同产品定位吸引整栋购买，央企、国企作为突破主导，小型办公可以把视线再放放，对于有发展空间，发展机会的河北区域和本土地缘客户作为挖掘重点。再一个做类似于具备职住功能的商务平层概念，用这样方式试探市场，结果怎么样不好说。怎么取得突破？我的方式就是抱团取暖，整合客户、项目、企业资源，实现我们的突破。
主持王玉龙：我们聊聊对产业园区未来的畅想，到底应该是什么样的？
马耀扬：从传统产业地产发展来讲，希望未来能够看到更加信息化、数字化，更加绿化环保，真正智慧园区，这是未来园区发展的主流方向，使入驻企业可以在园区里得到应有的服务和支持。
肖博：产业园区从我们角度来讲，北京体量都不大，我们只有12万方，我们希望产业聚集，行业引领，最终科技腾飞，带动经济发展，最终制造无限。
高亮：我们产业项目没那么多，不管是产业、商办、住宅，大家目的都差不太多。
三句话：开发企业销售率、出租率能很高很高。入驻企业经营发展动力越来越强，很好很好。企业也好园区也好，入驻的员工收入丰厚丰厚。
孙鹏阳：希望未来园区是科技的公司，是一个平台公司，是一个赚钱的公司。
余佳：做产业还是比较新的事儿，我们一直还是比较看好。一方面还是搭建平台，聚集资源，硬件空间一定要做到位。软件把相应服务体系跟资本嫁接做好。
秦江：昨天听了一个节目说希尔顿酒店集团请了很多专家畅想100年以后的酒店会变成什么样，专家们畅想了很多。今天问题不说100年，未来产业园区是什么样。酒店客户更多是个人，酒店更多享受消费，产业园区更多是面对企业的经营投资。酒店变化讲了很多物理层面的变化，产业园区方面未来不会有本质变化，但是如何让客户能够更好开展经营活动，如何让它更好赚钱，这是未来产业园要变化的东西。你提供的服务物理层面是应该做的，如果想把产业做好，就需要联合能够帮企业赋能的资源，帮它经营的东西融入到产业园来，这是未来产业园升级的版本。
主持王玉龙：论坛到此结束，感谢大家！
乐居小记者 04-20 11:18

主持王玉龙：有代沟的这部分人跟你做的不是一件事，他的思维在他领域里做的思维，肖总说我们园区有大数据业务，但是不做大数据存储。因为存储的业务会展用非常多的资源，但是带来不了收益。
自2017年3月26日，北京出台了《关于进一步加强商业办公类项目管理公告》后，北京商办项目成交急转直下。2018年1-12月北京商办公寓全年共成交3381套，全年成交还不足2017年326新政出台当月成交额。截止到2018年底，北京针对商办公寓类房源限购执行21个月，这期间北京商办公约网签6002条，环比下跌94%。去化难，估值重挫，土地成交连续下跌，开发商如何应对，如何创新。我看到一篇《当你迷盲的时候，万科正在发起冲锋》。
有请秦江总从开发商角度位我们解读商办地产去化难，估值重挫背景下，如何应对。
秦江：谈不上破局，只能说在路上寻找方向。
我之前做住宅，大多数开发商之前都是做住宅，逐渐转到商办，326前后是两个完全不同逻辑，之前所谓商办绝大多数是住宅产品逻辑，326之后今天看商办市场，它已经不是一个产品逻辑。原来的商办也好，住宅也好，它是产品逻辑，是营销的逻辑，是靠营销把产品卖出去。今天326之后，如何看待商办产品，它不是产品逻辑东西，是生意逻辑，是你和你的用户之间做生意，它也不是营销逻辑，怎么把它卖出去我认为它是经营逻辑，买家买到你的产品以后，还是作为生产经营的生产资料对待的。这里面你怎么把你产品卖给你的用户或者客户，首先你要达成一笔生意。我这两年开始在大宗资产和商办领域接触客户和思考客户，最后发现成交的时候一定是双赢的，双方都能达成目的，我们把产品卖出去实现利润和价值，客户买到产品，有使用价值，同时有资产逻辑，有他经营收益，全部都成立的时候生意才能成立。
之所以现在说商办成交难，双方算不过账的，为什么呢？我觉得就是中国经济最大问题在于钱太贵了。最近看说外资抄底一线城市核心资产，为什么国内机构抄不了？人家资金成本和我们不一样，我们跟任何机构谈生意上来先6%、7%资金成本，最后发现别谈了，和机构很难谈成。
回归到商办它是经营逻辑，怎么能实现经营逻辑，找到你最真实的使用者，无论任何机构买你产品，最后都要看收益。不同使用者最后收益估值不一样，今天面对的经济现状就是这样，靠货币超发放水推动经济发展，我们地产是下游，作为金融下游行业如何找出路，只能解决下游问题，再往下说让不同的使用者找到答案。同样做一个项目跟不同用户谈的时候，比如做长租公寓的用户，最后报价基本差不多，发现根本走不通。找这样的买家，长租公寓产品经营方式解决产品收益发现无解，除非愿意亏本卖了。我们做了对比，同样的35平米-50平米长租公寓机构最多4500，但是对有内容运营商，租金能给到6000、8000，怎么找到真实的用户，这是我们现在做商办产品很重要的途径。这里就要真的了解生意背后的逻辑和生产经营模式是什么。你得看人家的生意，你得懂人家的生意，如果不懂，你也不知道测算模型最后出来的结果是什么。
原来做商改住有特别著名的开发商，现在回归做写字楼产品的时候你会发现面对用户我们才真正开始走上这条路，以前我们是不接触企业的，只有核心区写字楼运营的，我以前的老东家租售是完全分开的，以前只有租赁的人才会接触企业，开发商搞营销卖产品的人从来不接触企业，今天开发商、地产商跟市场上用户发生关系，才真正看到了用户。同样做生物医药和工程的，落位的时候生物医药和工程应该是分开的，大家互相形成自己生态圈，但是最后落的一半生物医药和工程搭配，一半生物医药跟另外工程搭配。因为生物医药企业耗电多，工程基本就是办公，电能增容就是配比的，了解企业背后经营才有这样的组合，不是原来想的都是面上的事。这个时代下，商办虽然难，但是未来的路其实才真正进入到商办地产应该走上的路，所以这个路还是比较光明的一块。
主持王玉龙：刚才说得挺热闹，万科在行业中素有行动特别快，眼光比较准，你们现在到底要干什么？
秦江：以前的万科或者以前绝大多数开发商不会做商办，以前拿商办地，一个好的持有收租金，一种商改住卖掉。今天市场情况下，在北京这样城市住宅非常同质化，住宅有限制，如何做商办产品生意，这就是我们经营中心做的，拿地开始重新产品定位，面对什么样市场，做什么产品，未来赋予什么能量，产业园定位很重要，商办产品项目定位也很重要，定位之后，开发商这么重的现金有很多会在定制开发，甚至没有拿到预售证的时候跟用户谈，根据他的需求做定制。建设过程中如何找到真实使用者，能够有更好的估值，实现更好的收益，最后交付的时候如何提供服务和运营。底层架构战略还是开发商，得把项目从拿地到最后卖出去，给股东创造收益。跟产业园逻辑不是特别像。
乐居小记者 04-20 11:18

主持王玉龙：从孙总的角度，你们集团会考虑投资和转型吗？会投你们引进来的企业吗？
孙鹏阳：行业普通水平。
主持王玉龙：在20左右。六环外给你一栋楼，你还谈服务吗？
孙鹏阳：站在运营角度还是要谈的，如果不谈一块钱都赚不来。一部分团队专门做服务的，轻资产的，你更应该站在运营角度理解你所服务的行业。
我们原来是工业时代，现在是信息时代，数字经济，很多经济框架都会被颠覆，我们很简单，我们也很了解，我们也知道赚钱点在哪，主要生产要素是土地，做房地产的地是主要的。企业之间的关系大家有限合作，我们还是要竞争，产业链条上我们有合作。信息时代、数字经济的科技到来，它的生产要素不同。如果你的生产效率特别高，物质产品价格可能为零，信息产品才赚钱，未来信息是在上面，但是数字经济带给所有经济参与体之间的关系就变成从竞争变成共享，从护城河变成无界，要透明。整个生产关系，赚钱逻辑都变了，运营当中虽然还没法想象这个蓝图是什么，我们也曾经努力过，但是发现无能为力，每个环节都会有翻天覆地的变化，只能说看到眼前能做的事情。
做运营其中一条很重要是客户关系活动，这个活动做法是我来策划、执行，请园区里驻户参与。我生产你来消费，线性的思维。换到数字经济，我们就会想可不可以这样做一个平台，只负责提供这个平台建设，制度规则的设计，可以园区驻户消费活动，园区里的人既是生产者，也是消费者，原来思维下至少要有预算、各种花费，还有一种园区里驻户自己满足自己，不用花那么多钱就相当于赚钱了。未来有无限可能，至少现在想要把未来思维拿到现在。
不能说悲观，我努力尝试看整个环节，发现都有变化。比如之前选址要做投资模型算，发现有一家公司为麦当劳做选址，可以用他设计的大数据推测麦当劳选址店运营一年的收入，85%是准确的。未来什么样不知道，但是颠覆你的一定是行外的人，我们希望自己颠覆，把这个行业变成数字经济下该有的样子，我们这拨人还在。
乐居小记者 04-20 11:18

主持王玉龙：在您的基础上加三个点：
任何产业园，定位非常重要。定位做科技型园区还是制造型园区，这非常重要，它能有利于形成产业链和产业集群。
后端说得再热闹，如果没有企业进来都没用，招商最重要。如果招商10%，谈后期服务是没有用的。
金融的属性在园区里必不可少，不管投资园区类企业，还是把园中园进行金融属性的资本证券化，这也很重要。
产业地产最重要的一个是政府合作，政府要审批，跟政府要政策，如果没有政府支持，我们在运营产业园里是寸步难行，特别对于产业新城类的项目，为什么园中园得不到政府太多的支持？因为原来更多把园中园看成产业地产，产业新城是跟政府紧紧绑定在一起，它出政策，我们帮它协调，做基础设施，从控规做到详规，所以政府会给予更多的返还和政策支持。
刚刚我讲的产业地产和地产商转型做产业，在原来社会里很多从地产转型到产业地产，我从最早龙湖集团，凯德置地转到产业地产运营，碰到了郭总说的用地产的思维考核产业运营商，要求我快速回笼资金，依托卖住宅平衡投入。从余总的角度，从开发商的角度解读一下如何实现产业与地产的兼顾，助力产业地产实现转型升级。
余佳：从开发商的角度，还是要纠正一下，现在大家做产业肯定不能把自己定义成开发商，都是运营商角度做的。我来自大悦城控股，大悦城控股一个月以前还叫中粮置地，刚刚更名，有两层意思：中粮大悦城子品牌本身号召力可以；大悦城控股更重要一点就是去地产化，强调运营。
为什么做产业？就是被逼的，如果能挣快钱，公司都希望挣快钱。今天这样的市场环境跟行业发展和政府的引导上，已经逼的我们必须静下心来做运营，这一系列带来的影响是不得不做重资产东西，谁不想做轻资产呢？大悦城投资二三十亿，就是重资产，通过运营不断实现品牌的价值，实现稳定的资金收益，通过股权方、资本方适当回收一部分现金流，这就是大悦城逻辑里，也是希望配一部分住宅，持有、销售一定的比例。
产业里有几个点，我们今天谈北京，产业在北京里也是分不同而且，有工业用地的产业，有商办用地产业，价格差别非常大的，形态差别也非常大，面临的客户也是有非常大的差别。如果我们狭义说产业地产，从工业用地角度说，优势是比F类便宜一些，区里就能解决。必须运营的情况下，整个回报要求能够覆盖投入。租金是最基本的收入，建产业园区是搭建了平台，这个平台是物理平台，我们更关键是搭建服务的平台，搭建跟入园企业深入绑定的平台。主持人补充一点是金融非常重要，有金融情况下，通过平台跟这些企业深入绑定，了解情况下，再通过资本投入分享企业成长的利润，这一系列的，再加上政府给一定政策和租金返还和对赌协议，这才是产业地产，协议的M类用地上的工业地产要做的事情。
之前一直做住宅、商业，接触产业以后我自己还有一些感觉。今天说产业地产，我们就是做平台，我们核心就是产业，地产在这里是逐渐淡化的概念。而且中粮这个品牌有一个大的央企背书，做住宅、商业的时候提供的效应是远远比不上产业地产的时候中粮大品牌给予我们的效应，一线操盘角度上真切感受是这样的，确实有行业领导力。同时也有行业自身需求方，我们在这里审核资本，中粮资本，整合农业产业资金。在今天商办在北京重大存量的问题，现在政策情况下，各个开发商之前没有特别好的办法。这样情况下也是倒逼在写字楼里增加产业服务，把它运营起来。一个东西只一卖了之，自己都运营不明白，怎么通过卖给下家实现运营的收入呢。
主持王玉龙：您在外地的大悦城一般配住宅怎么配？
余佳：大悦城也走了一些弯路，西单大悦城、朝北、天津、上海陆陆续续的一些，一开始很多项目大悦城是相对孤立的，是实实在在砸钱进区的，不像万达一开始就有销售和持有配比的思路，后来走出了二八配比。目前跟政府博弈的时候会考虑，比如武汉、西安都会谈一定的配比，地块本身内不做配比的情况下，也能够在全市范围内通过一些。
主持王玉龙：F2类地可以实现30%配比，别的土地性质呢？
余佳：住宅性质。
主持王玉龙：怎么捆绑呢？
余佳：跟政府的溢价能力了，根据每个城市政策，每个政府的意愿。理论模型是很清晰简单的，但具体谈判过程是每个问题各自不一样。
主持王玉龙：大悦城从产品业态不断在调整到今天比较符合现在市场的状态，确实跟万达不一样，万达是完全民企，一开始不讲情怀，就考虑企业生存和发展。但是大悦城背景是中粮。现在也得要有盈利了，现在这种模式住宅归到商业还是单独管的？
余佳：现在是统一的，不管是住宅、商业、产业、酒店都在一个平台下，一拨人管，统一核算。
乐居小记者 04-20 11:18

马耀扬：今天在台上的几位嘉宾，我是唯一第三方身份看待产业地产的。产业地产话题这两年非常热，我个人感觉大部分产业园开发企业未必愿意真的接受实话。前面郭总讲的时候我特别认可，关于产业地产的发展有一个前提首先是思维转变，从原来重地产轻运营，变成重运营重服务，这是目前我们所服务的很多园区的企业还没有真正完全改变的。肖总讲案例的时候有两个点非常明确：产业IP很清晰，产业定位虽然是政府给予的，最起码园区一开始是有明确产业主题，而且也说明他们有通常的政府关系。现在很多面临政府资源有障碍，自己产业IP也不清晰。
从空间角度来讲，我们看一个产业园分两个层面：
大空间，根据整个产业园区整体的规模，首先要根据产业园自身定位的核心产业、重点产业、关联产业对园区进行合理的面积配比，包括位置安排。
小空间，单栋、单层、单户，楼宇里的空间设计，空间方面有些园区已经开始做了尝试，加入共享空间，提升园区服务的公共会议室空间，空间精细化处理上有新的时代，之前园区空间会出现的问题，一个方面同质化非常严重，再有产品力严重不足。同样的企业客户到园区看和写字楼看是差距非常大的。未来的产业园也需要对产品力从这两个层面布局。
配套方面，产业园首先要解决园区最基本的三个需求：
基础需求，解决的是食行住的问题，因为很多园区处在商务氛围不成熟，地理位置较为偏僻的地方。很多园区一开始就面临很多入驻企业最基本吃的问题都解决不了。公共交通不完善，园区有些通过班车接泊公共交通，甚至有的这点也做不到。围绕食行住，员工宿舍、专家公寓，要打造产业集群是不是先要解决基本需求。
商务需求，入驻园区的企业未来商务活动，商务宴请。我最近有看到园区里做公共路演厅，给企业共享的做路演的地方。如何满足入驻企业的商务需求是第二个层面。
发展需求，针对入园的企业进行合理化梳理，它未来在整个发展方面，包括园区自身发展需求如何设定。这里边的配套需要针对整个企业的产业定位做完善。
从运营角度来说，目前产业园的运营，我们能够看到有几大类，每类产业运营商的运营方式略有不同，我们认为在未来产业园运营方面搭建园区公共平台是非常重要的一个核心，这是有别于园区和传统甲级写字楼最大的地方，软环境对园区发展越来越重视，怎么搭建能够满足入驻企业服务的公共平台，真正能够起到运营服务，让企业开始从最小的企业孵化，从创意到创业，从创业到创新，围绕这样的链条发展。
从服务角度来说，也是三点：
现在园区服务大部分能够做到的是物业管理服务，这各服务只是解决了园区里最基本的安保、保洁、绿色等等的问题。
增值服务，园区需要真正系统梳理园区入驻企业，产业园区IP当中涉及到的公共服务平台的建设，通过对接资源（政治、金融、产业资源），给园区企业做到高效增值服务。
园区也是现在很少人能做到的，就是科技创新服务。如何围绕入驻园区企业从创意到创业，一直到创新发展过程当中，把整个链条从项目最初的申报，项目检测认证等等，通过对园区入驻企业梳理之后搭建的平台。
如果我们真正想做产业地产的运营，就绝不是今天入驻率有多少，房子能卖多少钱，而是入驻园区的企业是否能够通过园区的平台服务得到高效、快速的成长。
乐居小记者 04-20 11:18

主持王玉龙：如果重新新建一个，多很多园中园企业的资产是非常重的。肖总是盘活资产，迎合“疏、整、促”的要求。很多听众是关注这些问题的，因为我们是不同的行业。
问问马耀扬总，我们如何解读从价格竞争、空间竞争、配套竞争，进入到空间+配套+服务+运营全方位的竞争新格局。
乐居小记者 04-20 11:18

肖博：主持人给我的问题我认为还是手下留情的，领导依然都走了，剩下都是业务方面精英，更多是从实际工作过程中遇到的问题或者我们处理问题有的经验，来跟大家分享。
制造工厂的项目前身是金隅天坛一个家具厂，天坛家具厂外迁到河北大厂，土地和厂房性质都是工业性质，国企有一定的社会责任，跟海淀区政府，我们的项目定位是海淀区政府帮我们定的，为了响应北京的号召，未来西三旗片区有一定的存量，定位智能制造偏智能硬件。我们的定位有点儿被动，但是从开始规划设计到现在，将近80%的出租率，我们还是受到了政府各种支持。在前期定位的时候不见得政府主导了就是错的，或者我们这个项目就走不好，而是看我们怎么利用政府政策，怎么把市场跟它结合起来。
说回来空间方面，制造工厂这个项目，空间在北京是稀缺的，层高6.5m-11m，我们里面有天车的，因为天车都拆了。客户来的时候在写字楼里说户型不好用，这里弯的，那多一个柱子，到了我们制造工厂客户从来没有说你的房子不好用，这是我特别自豪的。厂房特别方正，中间分割过道墙，柱子都放到墙里，客户都很喜欢，尤其做智能制造类的企业。空间做规划的时候把所有相关的问题替企业客户做好了调研，做好了规划设计，包括外立面设计，包括智慧城市在园区的应用。
配套方面，即使作为园区，我们也认为应该作为平面交通的写字楼，在服务配套，尤其商务、生活配套方面一定要满足科技人群日常的需求。前段时间有一个帖子说到回龙观科技精英们怎么把月薪几万活成月薪三千的，不赖他们，就是因为配套根本不到位。商业配套方面金隅有自己专业团队做招商，无论品牌、服务、品质方面，对商业客户定位有严格把控和要求。
招商方面，形成产业聚集最前端和最关键一环就在招商前端，我们做产业定位最开始遇到很多困难，我们自己本身最开始搞不清楚，我们自己问智能制造是什么呢？我们代理朋友来了问你们到底限什么行业，基本作为囊括进来了。随着招商的进展，随着机器人的签约，有独角兽的企业，智能物联网的企业签约，我们产业集中在AI、智能汽车、大数据研发，大数据存储不做，从产业定位方面，园区定位就逐渐清晰起来。客户现在还没有完全入驻，正在装修过程中。下一步入驻之后，前期就已经开始考虑相关运营的问题，这里运营最基础的包括一部分物业服务。我们是平面交通，北京夏天地面温度达到40度，怎么让客户能够入驻园区，而不选择写字楼，我们就要做好产业服务，我们搭建了几个大平台，我们起码工商财税法、知识产权等等专业对接做好，下一步在国际对接，跟海淀区政府通过一段时间的沟通磨合有了合作基础，尤其我们引进的独角兽企业，有它自身的特点，我们想帮助它跟政府做政策方面的对接，未来跟国际化的合作方面的对接，实验平台的对接，这都是未来制造工厂运营服务方面，我们不光想到，我们前端触角开始做铺垫了。
主持人的问题基本囊括了从前到后的工作内容，我们计划从四个方面全方位满足金隅制造工厂入驻的所有客户的服务方面的需求，让客户在制造工厂里顺利发展，让他们腾飞，制造工厂的升值指日可待。
主持王玉龙：你判断西三旗区位工业地产多少钱一亩？新的工业地产的项目大概多少钱一亩？
肖博：我真答不上来。
主持王玉龙：至少应该在500万-700万一亩。因为你们是金隅，是原来的迁厂的改造，假设这块土地正常价格550万一亩卖给你，同样做今天现在的形状，80%的出租率，把你的建造成本、土地成本放进去，以现在的收入多少年可以收回？
肖博：这个问题在最初回答第一个问题的时候是有铺垫的，国企的从业人员相对谨慎的。金隅要践行社会责任，我们是响应北京市“疏、整、促”的政策，我们人流比天坛家具厂还要多一些，但是我们疏解了原来的一些低端相对污染的产业，把高精尖的人才聚集起来。工业用地从我们整体投资和土地持有，我们这方面没有成本，政府短期的账可能算不过来，但实际上通过这拨产业聚集，我们大概有一个测算，吸引进园区的企业发展速度非常快，预计两三年营业规模可以达到100亿左右，政府算的是更大的账，不完全是最早的租金费用。
主持王玉龙：政府跟你们引入的企业之间有对企业审批吗？
肖博：入驻的企业都必须海淀管委会的审核，目前税收不在考核范围内，只是行业对口入驻就可以。
乐居小记者 04-20 11:18

主持王玉龙：今天这个组合特别好，说产业地产的事儿，把运营、商办放在这里了，从我的理解里产业地产形态必须多，在产业地产领域里包含很多形态。未来支撑一个城市的经济，产业园是肩负非常多的使命和责任，所以政府密集出台了一些政策，216、217号文说的问题，更多是针对北京市场的产业园区里的一些政策，必须限售、限购，不得分割，这是非常严厉的。如果这样就不能叫产业地产了。从审批环节也做了非常明确的规定，除了政府审批效率上有一定规定，要求5天、7天必须给明确意见。还有对企业的规定，对于企业是什么样的企业，允许你入驻园区，是政府直接审批的，审批里没有细则，我相信它一定从产业的形态，产业性质符合不符合产业落位，还有税收，还有落地投会有严格限定。我们到底聊什么？聊产业新城，还是聊园中园，还是聊北京市场，还是聊外地市场，因为完全不一样。比如河北，对于产业园区是允许我分割出售的，单栋面积高于500平米原来是可以分层分栋分割出售的。今天就聊北京市场，首先有请肖博女士给我们解读一下融合土地产业管理运营提升产业园价值，构建产业发展全生态的系统。
乐居小记者 04-20 11:18

主持人：感谢刘总的精彩发言。感谢刘总作为商博会、产业论坛，写字楼年会的发起人，对中国商办地产作出了巨大的付出，让我们再次以热烈掌声感谢刘总多年来的坚持和奉献！
下面进行论坛最精彩的部分，主题论坛环节。对话主题：产业园区的持有时代--空间、配套、运营、服务
随着"持有时代"的到来，对产业地产开发商、运营商的管理服务提出了新的挑战。如何把握新时代产业地产发展的新趋势？如何结合新科技提升产业园商务区的运营管理服务？如何通过系列的管理运营提升产业园区价值，构建产业发展全生态？如何从价格竞争、空间竞争、配套竞争进入到"空间+配套+运营+服务"全方位竞争新格局？让我们听听来自一线的行业大咖们怎么说。
有请以下对话嘉宾上台。
嘉宾主持：中关村固安园总经理王玉龙：先生
对话嘉宾：北京万科资产经营中心总经理秦江先生
大悦城控股北京大区副总经理余佳先生
嘉铭投资集团副总裁孙鹏阳女士
金融街北京置业有限公司副总经理高亮先生
北京金隅文化科技发展有限公司副总经理肖博女士
中耀盛世总经理马耀扬先生
乐居小记者 04-20 11:18

刘凯：各位领导、各位来宾：
选址通是全联房地产商会、写字楼分会针对目前市场推出的去库存的举措。
商办地产市场怎么了？目前市场扭曲，产品同质，客群单一，库存高企、估值重挫。土地拍卖市场也出现了流拍的现象。2018年商业地产大宗投资金额超过2600亿。全国开发商旗下商业库存达到2.5亿平米，是历史最高。单从北京来讲，目前存在2000万平米的库存。商办限购以来21个月，网签6002套，环比暴跌94%。这就支持了刚才的结论。
商办地产行业痛点有那些？
客户角度，信息不对称，房源混乱，报价不准。客户需要真实、快速。
渠道角度，针对开发商或者客户是弱势群体，有客户没房源，有房源没有客户，渠道需要信任和尊重。
开发商角度，库存高企、客群单一、渠道不畅，开发商就是去化。
针对以上背景和行业痛点，在选址通本身基础上，重新对选址通做了战略定位，把它定位在商业地产大宗交易平台，也是B2B的服务模式，提供给交易面积和金额都非常大的企业、机构、基金投资者进行交易的平台。
选址通底层逻辑是什么？
供应端角度，选址通从品牌开发商角度出发，在大宗交易市场上比较多，也比较混乱，信息良莠不齐，真真假假。跟我们的会员合作，从会员品牌开发商角度把大家库存共同打包。
渠道端角度，从经纪、代理公司和个人，目前从以会员为主，上午商业地产投资博览会有1000多渠道经纪公司和代理公司人员参与，大部分都是我们的会员，跟我们从2011年一直走到今年。
需求端，供应端的打包统一向政府机构和直接用户，包括外资企业、金融机构、实体上市公司等等共同通过这个包向他们进行推介。
（图见PPT）商会品牌开发商会员。
选址通能解决哪些问题？有三个产品：
万楼汇，精选加优选的方式，建立大数据，目标想达到10000个商办项目。
云经纪，目前有1000家渠道公司，在未来通过大数据聚合10000家渠道公司和10万名经纪人。
云选址，通过线上和线下结合，通过大数据能够聚合10000家机构客户。
（图见PPT）线说平台，希望房讯为选址通线上做宣传推广方面的工作。
希望做到大宗交易就找选址通，全联房地产商会商业地产大宗交易平台，能够在开发商去库存方面做一些工作，结合我们商会的力量，结合开发商、渠道、媒体的力量，通过开发商去库存，为经济发展做出我们应有的贡献。
谢谢大家！
乐居小记者 04-20 11:18

主持人：提示大家，明天上午就是27号上午，主办方安排了参观考察环节：全联房地产商会城市更新朝阳行，分别参观考察华润时代中心和东枫德必人工智能创新基地。明天上午8.30在富力酒店门口集合，大巴统一出发！名额有限，请现场的朋友们踊跃报名！
接下来我们主办方领导全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯先生上台，题目是《存量时代产业地产的破局之道》。
乐居小记者 04-20 11:18

主持人：下面的演讲嘉宾,年轻帅气,从事房地产营销行业6年，带领团队为项目创收20亿，作为商办市场的行业精英，带来了有关传统办公与现代办公新理念，与大家共同分享。掌声欢迎金地商置华北区域商办营销总监侯智猛先生。
侯智猛：非常荣幸能够在这里与大家分享我们的项目。
刚才前面的分享都讲了园区的概念和园区的附加值，我们想讲的是回归园区本身项目，我们要做怎么样的项目。
我们引用了卢梭一句话“人是生而自由的，却无往不在隔间之中”，“隔间”有所改变，本来是“枷锁之中”。我们要向未来进行一次回归，我从三部分做分享：办公的演进、EOD是什么、向未来的回归。
办公的演进，传统办公到现代办公，传统办公就是19世纪传统办公空间的起源，1.0时代的几个时代标志性的标签是等级森严、机械重复、密集排布、非人性化，这是办公1.0的起源。大家可以感受是不是这样。
接下来进入到2.0时代，社会化办公的模式，我们的标签隔间形态、保护隐私、重视效率。在2.0时代已经进入到了近现代化办公的雏形。
现代办公由格子间开始，这是全球办公3.0时代，（图见PPT）看出完全契合了高楼林立的CBD样貌，功能非常完善，尊重了人性化需求，优化了办公环境，以及重视人与人之间的互动交流，我们是近现代化开放式的体验式办公，这种办公模式就是全球化3.0办公的模式。
未来五年或者八年，未来4.0办公模式是什么样？会是更加开放、更加生态、更加健康，以及更多的可能性，这全部是我们未来办公4.0重要的符号和标签。
EOD是什么呢？就是绿色生态办公区（EOD），现在在很多商业地产里，很多的开发商都在做EOD，具体要做成什么样的样貌呈现给我们的客户呢？接下来我们会有简短的阐述，一个全新的办公建筑板块发展标准是什么？建筑学要低容积率、个性化商业办公建筑；生态学要亲近自然，有大面积的绿化，人与自然的回归，更加展现出自己的创造力。曾经有一句话也是研判过程中迸发出的“格子间谋杀了很多创造力”；环境学绿色环保建筑及低能耗园区。
EOD价值所在就是要有个体的价值，更加开放个体的成长平台，更容易实现个人价值，提高个人产出和效率。我们会不断开放人的创造力，有更愉悦的创作环境和更自由的沟通模式。可持续成长，全新的企业发展和管理模式注定会使企业发展上到一个新高度。
我们沿用了国际级EOD办公样貌，苹果新总部Apple Park，Facebook的MPK20大厦，谷歌伦敦的新总部，未来的办公在现在已经很完善的超5A写字楼里，我们要主打生态、有氧、亲近自然。
EOD如何把时代产物融入到产业地产中呢？所有的价值都来源于人，新鲜的血液涌入，对新的办公需求有不断提升。我们认为ECOFFICE就是人+建筑+空间+生态，是我们要展现给客群和服务人群的样貌。打破束缚，赋能到人，就是我们的唯一宗旨。
我们在大兴的项目10栋EOD独栋，5栋标准写字楼和活力商业轴，欢迎大家实地考察。我们一个是金地中心30层城市的会客厅开放的，还有大兴区位项目，会后可以实地考察。
我们主打的自然、商务、空间、服务、智慧、健康，保驾护航了EOD，在未来商办领域也会成为标杆项目。
希望大家有时间一定到金地作客，谢谢大家！
乐居小记者 04-20 11:18

主持人：电子城集团董事长张南。
张南：大家好！今天的题目叫《产业园区服务创新》，最近一直也在思考产业园到底向何处去。今年是我们新中国成立70周年，建党98年。我们是国企背景的企业，我从6月份开始了全国“不忘初心”的主题教育的活动，经过学习，自己也有了更多的思考，“不忘初心”从产业园的发展开始跟大家有分享。经过这样的学习，更多是告诉大家方法论的问题，我也想跟大家一起分享我的一些思考。
园区承载了国家发展，为国家发展做出了重要贡献，经济发展、科技进步、创新模式、改革开放都有园区的影子，到今天园区的发展有非常非常丰富的意义，往往我们都不知道什么可以称为园区，十几万、几十平方公里都是园区，园区怎来的？
（图见PPT）大家对这些数字有什么概念？
79是1979年，大家公认第一个产业园区是蛇口，最早的产业园区。
84是1984年，经济技术开发区的成立，在长三角、珠三角、主要经济发展区域成立了相应经济技术开发区。
88是1988年，高科技园区，“火炬计划”的开始，当时还不叫中关村科学园区，叫北京新技术产业开发试验区，它的出现在1988年，以科技创新为主的全国“火炬计划”，高新区为主的园区形式出现。
06是2006年，有了工业地的挂牌。
11是2011年，我们国家“十二五”开局之年，2011年我们在整体国家发展中有了一些新的，2011年园区发展也呈现更多的多元化，更考虑了内容、人文、配套，就像产城融合，后续很多内容，园区呈现了多元化的发展。
19是2019年，产业园何去何从这更是大家关注的问题。未来园区何处去有几个词的分享：
生活，我们更关注人的需求，生活的概念就是园区更符合人的行为的需求。人的需求的挖掘非常多，包括衣食住行，园区以后一定是更生活化，更多能够满足人相应的生活的需求。
智慧，是以后园区不仅仅是运营者、服务者，所有进驻的企业，都是必须的路径。智慧能够负载更多成本节约、体验优化，智慧也是未来园区发展必须的方向。
社群，原来园区非常非常多的概念是在产业园区，叫产业链，主要的业态是产业链。但是我更趋向于社群，因为现在园区，对产业概念和行业的互动往往分的并不那么严格，而且更多的是行业间的交流和互动，社群就是把从业者、企业有相应一定趋同关系放在一起，以后园区方向有趋同需求和运营内容社群的内容。
资本，从整体园区概念讲，资产化、资本化是必须方向，而不是本身地产相应的属性。
服务，服务不管对谁，对所有园区的角色，对政府也好，为园区企业，我们服务是运营的核心内容。
集约，园区要有不管在能源、土地空间利用等等消耗方面都要有集约考量。
这几个词是我对未来园区方向的理解。
“不忘初心”要知道我们从哪来，到哪去，该怎么做。
刚才我好像遗漏了一点，建国，“不忘初心”来讲要往建国初期讲，我20多年在北京酒仙桥，酒仙桥是我们国家落的电子工业的基地，我认为酒仙桥电子城就是国家第一个园区，它是“一五”期间投建的，当时这个区域有工厂、生活内容，是我们国家第一个卫星城，这就是最早的园区的雏形。原来它有医院、幼儿园等等配套，跟现在产城融合理念是呼应的。
下面跟大家分享我们该怎么做，具体操作路径：
挖掘需求，需求从园区整个管理服务、运营，至少有几个层面需求挖掘：
1.政府的需求。北京整个城市功能的疏解也带来非常多的城市升级内容，对于政府需求的挖掘是非常重要的。
2.企业的需求。
3.产业的需求，也要明确了解。
4.企业每个员工的需求。
5.本身管理者，服务者本身不管是开发还是运营的企业，我们要对企业自身相应需求明确挖掘。
整合服务，需求的挖掘出来之后要明确的梳理服务内容，迎合相应四个层面的关系，把它形成这样的服务逻辑。这个服务逻辑的形成，慢慢你的商业逻辑也会形成。我们要形成服务的资源整合，包括你的上下游的关系，包括产业上下游的资源。
我们现在在做的一个案例：5G是国家战略，基于5G相应应用创新挖掘相应的服务内容，通过对于5G行业终端、设备端等等的资源挖掘，充分挖掘我们园区里已经具备的企业资源禀赋，我们提供相应连接，通过不同行业之间的碰撞，挖掘出更大的创新应用，我们再提供金融服务、成果转化、产权、标准等等的服务内容，能够聚焦它相应应用创新的发展，我们这些应用创新的内容可以再孵化，向外输出。这样整体的服务商业逻辑都已经能够形成。
创新模式，政策、环境的变化，我们必须要有模式的创新。我们能够看到这么多年来在园区开发、建设、运营中非常非常多的模式创新，实践就是我们模式创新最好的途径。园区作为模式创新非常好的场景，我现在也在研究模式创新的问题，比如非常多的园区要投入到智慧园区，但是投入往往开发的企业很难投，因为投入比较大，我们在找你不用投钱，我们把相应内容建设起来作为金融产品，以服务的模式输出，模式的创新也是我们探求园区发展非常重要的路径。
推进应用，科技永远是带领所有内容向前的重要内容，在我们实践过程中千万一定要关注和重视科技应用的成果，我们要真正把科技内容辅助于相应对园区服务的工作中。
不忘初心，我们一起共同探索园区服务创新发展的道路。
谢谢大家！
乐居小记者 04-20 11:18

主持人：感谢汪总的精彩演讲。
下面进行论坛的启动仪式环节:全联商业地产大宗交易平台（选址通）启动仪式
让我们用最热烈的掌声欢迎以下领导和嘉宾上台：
全联房地产商会秘书长赵正挺先生
北科建集团原董事长郭莹辉先生
嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩先生
保利发展北京公司副总经理朱凯先生
米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清先生
龙湖集团北京公司常务副总经理汤炀先生
隆徽健康产业发展有限公司董事长张毅先生
大悦城控股北京大区副总经理张大全先生
华润置地华北大区写字楼部管理部总经理齐淑芳女士
金融街北京置业有限公司副总经理高亮先生
北京万科资经营产中心总经理秦江先生
中耀盛世(北京)房地产有限公司总经理马耀扬先生
全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯先生
选址通定位中国首家商业地产大宗交易平台，通过B2B服务模式，专门提供给那些交易面积和金额都非常大的企业、机构、基金和投资者进行商业地产交易的平台。
选址通坚持共建共享、共生共荣的发展理念，致力于打造开发商和大型客户、经纪人乐用的商业地产大宗交易服务平台，一方面通过精选+优选开发商的项目录入数据库，另一方面对接国资委、投资局等政府部门和大中型金融机构、外资机构、上市公司等，第三方面联合全国1000家经纪公司、代理公司和10000名经纪人，全力创建一个专业、简单、安全的商业地产大宗交易平台。
请各位领导、嘉宾就位，让我们一起倒计时5,4,3,2,1。
我：全联商业地产大宗交易平台--选址通正式启航！
对商办地产行业来说，这是一个历史性的时刻！
乐居小记者 04-20 11:18

汪浩：大家好！今天跟大家分享的主题是产业更新与城市更新。
看一个行业，看一个投资起码看十年，十年这个国家的政策鼓励不鼓励这个行业，我们看一个行业最基本的观点，这个观点我列到这里，不再一一赘述。“十三五”当中把培养战略性新兴行业列到最为重要的位置，沿海的几个区域，看粤港澳、长三角、京津冀，每个城市配套国家政策提出了自己战略新型行业发展规划。在产业转型大趋势下，很多企业邀请我们去二线城市投资，我们策略还是先放在沿海城市，我们最近发现一个现象，在郑州、武汉、成都这样的城市也在开始建产业园，因为这地方人员的成本低，在北京、上海、深圳，招985毕业两年的工资一万以上，到二线城市生活成本、配套成本相对低，企业现在会在那个地方建开发基地，把基础编程程序员放到这里。整个国家产业升级以后，一线城市和二三线城市在分工上是有不同的。如果你做研发的机构，我们还是建议在沿海一线城市做。
如果不离开一线城市，那机会在哪？我们有一个观点，城市更新我们谈了很多的题材，比如长租公寓、酒店、商业，但是一个城市更新核心是产业升级，不断对酒店式公寓还商业需求来自于人，尤其是有活力的人群，有消费能力人群的导入。什么东西可以把人群导入进来？新型的行业，这些人进来以后能够带来新的就业机会，导入更有活力的人群，给GDP、税收带来增长。产业的导入带来新的有活力的人群，这些人群对商业、酒店、住宅有新的消费需求。
产业更新导入最具活力的新人群促进居住、办公、商业空间的更新，大城市传统的大拆大建路径也不再适用，精细化对存量空间的有机更新成为主流。过去一个老的工业区里上海生物制品研究所变成上生新所，变成了网红打卡的地方，新的产业来了以后带进新的消费，给投资人也带来很好的回报。城市更新的核心是产业的升级与迭代。
我们不把产业园归到地产，但毕竟是长期的投资，作为长期的投资能否成功有几个关键点：
周期够长吗？做房地产类大宗资产投资毕竟不是一个风口，不太可能像追AI两三年过去了，一个资产一旦投完了，可能是五年、八年、十年，这当中会有若干次经济周期的调整，会有若干次利率的涨跌，你怎么保证这一个大宗交易资产在未来长时间里能够取得长期稳定的回报。这个资产投资能不能在十年以上的周期，尤其旧产业的升级改造是能够跨越三到五年利率、经济变化周期的长期投资产品。科技创新未来十年是国策，这个国策真的不是因为贸易战，改革开放40年，加入WTO20年，前20年靠的对外贸易、制造业出口加工，未来10年、20年中国转向科技创新的阶段，中国经济发展到今天，确实到了这个阶段，这个阶段会持续至少10年、20年以上，选择这个领域做长期投资是符合国策的。
市场足够大吗？成长性好吗？在过去10年看整个产业地产市场，会发现有一种产品表现特别好，就是物流地产。很重要一个原因，过去10年整个电商的发展直接带动了对物流的需求，物流最需要的是仓库，因为电商，物流带来一轮发展，对物流设施和物流仓库的回报率和成长性非常好，昨天的空间这里堆的是京东、淘宝的快递包裹，未来10年中国经济是科技创新转型，未来装的是华为、中兴这样的产品和工程师，他们需要的是研发基地，不是仓库，是一个产业园、科技园区。未来10年选择最有成长性的行业，给他们提供新空间，成长性会是非常好的。
是蓝海市场吗？这个行业现在有专业门槛，投资比较重，拿到一个新的项目以后产业规划怎么做，客户定位怎么搞，还是制造业吗？环评能不能过？产业招商怎么做？有专业的门槛，而且投资非常大。就是因为有门槛、有投资，就跟我们股票市场一样，这地方还是机构之间做交易，机构做投资，所以市场的价格相对合理，因为没有“韭菜”，这个市场还是相对健康的市场。
我们在2011年成立，致力于科技园和产业园投资和运营，我们已经在4个城市7个项目，70万平米，200家企业进驻我们的园区。我们会长期持有，几年以前就设立了海外的基金，通过基金做长期持有，通过私募股权基金+并购，在一线城市好的地区收购核心物业，经营过程当中配套上经营性物业，通过REITs和类REITs退出。最终产业园不会是地产，它是机构长期持有，服务政府、企业、C端客户，取得运营收入和长期的回报。
我们还会服务产业客户、政府。我们打造新产业、新空间、新生态、新消费，帮助政府做退二进三，打造众创空间、孵化器。
比如我们在杭州滨江区，跟当地政府一起合作，进来会有上市公司的头部企业，也会有给企业做投资的PE机构，联合各种服务机构一起给入住的园区提供服务，这是我们的模式，我们打造的是企业的生态系统。
例：杭州滨江新区对面，一个旧园区，原来当地头疼的烂尾项目，我们进去重新改造升级，过去的仓储类企业一家家清退。引进了像动作捕捉的公司、电商头部企业。
上海松江的一个园区，它有宿舍，我们把宿舍改成了人才公寓，变成松江开发区政府招商的明星园区。
上海张江轻资产运营项目，张江是生物医药和芯片产业聚集的，围绕IT、微电子、生物医药做，代表客户是加特兰微电子等等的。
北京朝阳区轻资产运营项目，因为中央电视台在这里，朝阳区是文创产业聚集带，成功运营了2万平的文创产业园。
产业地产未来不是地产行业了，长期投资持有，通过做服务、做运营，取得长期稳定的回报。GAM做的是把握趋势，专业创造价值，专业服务园区，产业助力中国。
谢谢大家！
乐居小记者 04-20 11:18

主持人：感谢郭总的精彩演讲！
下面的嘉宾：中国房地产资深人士，天津大学工学硕士，清华五道口金融EMBA，拥有二十年地产行业经验及卓越公司管理经验。曾任顺驰地产集团CFO、CEO，路劲地产集团常务副总裁。掌声有请嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩先生为我们做演讲。
乐居小记者 04-20 11:18

郭莹辉：今天我给大家分享的是产业地产反思和破局，从三个角度讲讲我的一些看法。
第一，政策的收放决定行业走势。
刚才赵正挺讲到北京的两个重要文件，对北京产业地产行业走势的影响。其实这两个文件之前2010年有过渡性文件，北京产业地产是可以有条件分割、销售、出让，包括股权转让。但是要走部委联审。2010年到去年产业地产在北京虽然艰难，但还有空间可以走。2019年5月23日的两个文件，把北京的产业地产传统做法及游戏规则改变了，所以就有了很多行业朋友讲北京产业地产已死。这讲起来一点不过分，毕竟产业地产如同房地产商一样，也是重资本投入的，尤其是在招商、后期运营消耗大量人财物。在产业地产如果没有很好的销售回现的模式下，仅靠市场补贴可能在这样环境下，产业地产在北京趋势已冷。
北京能不能代表全国？放眼看全国其它地方，以深圳为代表的新型工业用地，因为北京是首都，北京产业用地限售、限购，让项目土地更加有高的契合。其它地方也面临城市更新，相比之下更具有一定改革的态势，比如深圳M0政策，从工业大类里分出产业化、产业链等等，给产业用地多了一种配套及服务的空间，物业除了自用以外，有30%配套用地可以进行分割教授，给产业地产商带来一定的获利和后面持续发展空间。相对而言，以深圳为代表的产业用地M0政策，通过五六个城市的试点，也许会成为中国产业地产一个非常清晰的发展道路。
产业地产优势总结了几个，不展开说了。
纵观产业地产北京政策、南方一些试点政策，在传统房地产进入到一个发展瓶颈，通过产业地产商，又结合在城市领域，新城新区、存量园区等等的都有运营机会，包括和产业与城市运营的机会。刚才讲的产业地产在政策下其实在各个城市有不同的生存空间。尤其和传统开发商之间也有很多机会。
第二，功能升级，助力园区提质增效。
如果还要继续进行产业地产领域发展的话，我们怎么认知产业地产呢？北京亦庄产业功能区，北京北清路产业功能区，全国现在园区概念园中园已经不是简单空间是承载产业了，而是承载一个城市多个领域的指标。我总结了5个诉求叠加在园区上：
1.产城融合。现在做园区的时候，政府会让我们配套很多城市的功能，而且希望和城市规划融为一体，产城融合作为园区升级的重要标志和功能。
2.产融结合。尤其在北京，北京空间叠加了产业，尤其高精尖产业基金300亿支持各种创新创业活动，又会落到不同的主体，企业又落到园区，把空间的运营和产业孵化结合起来，作为园区商不懂产业、不懂金融，肯定就很难让园区高质量服务。
3.主体创新。鼓励129经开区企业上市融资，助力传统经开区转型提升为创新主体。在这样的一个大背景下，当时券商热议或者炒作经开区公司上市的机会，但从另外一个角度讲园区的功能已经变成了资本化的重要途径。
4.数字产城。智慧城市、智慧园区出发，现在也是结合了企业和企业的人，怎么让园区服务客户的能力更加增强。让政府治理这个区域的手段也更加丰富，数字化园区到各种大数据和智慧园区功能是园区发展重要趋势。
还有公园城市，很多城市，比如成都、青岛西海岸特别强调生态城市规划，以及环境指标，比如西海岸中德生态园做了很好的典范。而成都全市都提倡公园城市的理念，所以必然要迎合政府公园城市的要求。园区已经不是过去的园区，是一个城市的缩影，我们必须了解我们的合作对象政府对园区的定义和诉求。
第三，产业地产未来的生存怎么样？
我们的企业有两个：我是谁？做重资产开发，还是转型轻资产运营？我的客户我的市场在哪？是做存量园区里的机会还是城市扩容的，还是在城市核心区或者城市更新改造，所以我是谁和市场的问题，多了两个现状，一个现状就是产业地产，过去10年从传统住宅开发商到园区地产开发商，过去产业地产是房地产细分，但是现在资本成本越来越高，销售政策限制越来越多，而且我们的客户对物业的需求，因为它们的压力也在减退。还有一个重要原因，过去园区必须配住宅和盈利模式。由重到轻，或者轻重结合是产业地产未来的选项。
传统房企转型难。因为住宅地产拿地到了白热化程度，很多人认为工业地便宜，所以进入产业地产。但是发现这个产业地产根本就不是传统地产的玩法，为什么呢？我分析两个原因：
思维定势是死敌。高周转、快周转算产业地产算不赢，进入发现不对，进退两难。
团队组建难。地产和产业地产看着像，是完全不一样的两个物种。从产业地产运作的全周期业务环节来看就能看出差异，比如产业地产有项目策划，非标准建设、产业招商、园区服务、股权投资孵化、自产的运营管理，这么多的环节，传统开发商转到产业地产，全链条的团队组建也组建不起来。在这样的两个大前提下，传统开发商真的能够成功转型产业地产商的，这个行业真的是凤毛麟角。
作为两个限制下我们的产业地产商的生存之道在哪？从奴隶到将军，中间还有一个雇佣军。产业地产商其实有两大最重要的合作伙伴：一个是传统开发商，它干不了或者干不动的。二个是地方政府招商引资作为土地资源盘活，他们运营城市也需要专业合作伙伴。抓住这两大合作伙伴，我们也许会解决资金，解决土地两个最个为重要的运营要素。
三种市场：一种招商运营，为传统开发商或者地方政府存量物业、建成物业出苦力，挣微薄的运营收益和佣金，像奴隶一样的。二种是小股操盘。产业地产那么多的环节和要素，我们完全可以集这些能力与传统开发商联合，给政府讲产业故事，讲操盘的逻辑。产业地产商与传统开发商合作，这样的合作也能够获得开发商给我们的回馈，就是产城融合的产业我们获取运营权和收益权，这就是行业里讲的专业代建，代策划、代建设、代运营，像政府的雇佣军。三种是独立开发，产业地产独立开发重要前提是有产业园区，能够到一个地方落户，就是地方政府的坐上宾。
希望我们每个产业地产商未来好自珍重。
乐居小记者 04-20 11:18

主持人：下面我们进入论坛的第二部分：主题演讲环节，听一听来自一线的老总们的思想和声音，在今年新的市场格局下产业地产面临的挑战与机遇？产业地产如何模式创新？产业地产升级与转型路径何在？
首先有请：中国人民大学MBA毕业,从业近20年来，先后在中央部委研究院、上市公司、著名风险投资机构、一流国有投资控股公司工作。业务知识和管理经验横跨科研管理、改制上市、金融投资，产业投资、集团管理等诸多领域。在北科建任职期间，实现了科技园区开发模式升级和全方位产业服务体系构建。掌声欢迎北科建集团原董事长郭莹辉先生。
乐居小记者 04-20 11:18

主持人：下面有请全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯先生致辞！
刘凯：尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位渠道伙伴：
代表房讯网，代表全联房地产商会写字楼分会对大家的莅临表示衷心的感谢和热烈的欢迎！
目前，我国经济进入新的发展阶段，对产业地产如何在产品模式等方面突破创新，实现产业地产的转型升级，是行业面临的核心问题。因此，站在今天的角度看未来比较长一段时间，我们认为产业地产未来的发展将面临四大趋势：
趋势一：开发模式从卖房卖地转向持有运营。
趋势二：园区经济转向城市经济。
趋势三：盈利模式从客户思维转向伙伴思维。
趋势四：运营模式从管理园区转向服务园区。
从1978年到2019年，已经发展40年的产业地产经历了从高速膨胀到现在的转型升级，终究要回到产业的本身，也终究要回到服务的本身，通过专业的品牌打造和管理输出，搭建平台，以高效的资源配置手段和园区布局，深度挖掘产业的内在价值，打造推动园区经济发展的新模式。
今天还将听到行业的领导以及专家分别从宏观、产业、市场、企业方面进行解读，就产业更新与城市更新，全球换更待建的路径，产业地产破局之道，“持有时代”的问题展开对话，聚焦新科技、新消费、新服务，共同探讨产业园区未来之路。
最后，在这里再次感谢大力和支持帮助本地论坛的合作伙伴，感谢所有领导、嘉宾、媒体朋友们11年来不离不弃对房讯网的信任和支持，也因为你们的支持，我们将继续努力前行。
谢谢大家！
乐居小记者 04-20 11:18

赵正挺：尊敬的各位领导、各位来宾：
大家下午好！
我谨代表全联房地产商会对各位领导、嘉宾出席第11届中国产业园商务区发展论坛表示热烈欢迎和衷心的感谢！
今年5月份，北京市住建委完善了两份文件，必将深刻北京产业地产的未来发展，会将进入持有时代。
纵观产业地产发展历程，从粗放式发展到开始关注区域规划和产业环境，再到围绕核心产业构建产业集群，带动区域发展，产业地产成为构建新型城镇化的捷径。为企业发展起到越来越推动力。而随着“持有时代”的到来，对开发商的开发、运营、管理、服务提出了新的挑战，如何把握产业园发展新趋势，如何结合新科技、新消费提供产业园林的新服务，构建产业发展的全生态。我们本届论坛主题为“新科技、新服务、新消费”，正是为了探索解答这些问题，希望今天论坛对各位来宾有所帮助。
欢迎大家参加第15届中国商业地产投资专业论坛博览会，博览会旨在展示商业地产理念、信息、合作、交流，是针对商业地产全链条的博览会。70余家参展企业和项目将在今天以多种形式展示给大家，希望大家能够深度了解。
预祝第11届中国产业园商务区发展论坛，以及第15届产业地产投资专业论坛博览会成功！
乐居小记者 04-20 11:18

他们是：
全联房地产商会秘书长赵正挺先生
北科建集团原董事长郭莹辉先生
嘉丰达科技发展有限公司董事长汪浩先生
保利发展北京公司副总经理朱凯先生
米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清先生
龙湖集团北京公司常务副总经理汤炀先生
隆徽健康产业发展有限公董事长张毅先生
大悦城控股北京大区副总经理张大全先生
大悦城控股北京大区副总经理余佳先生
电子城集团副总裁张南先生
中关村固安园总经理王玉龙先生
北辰写字楼管理公司副总经理裴晓红女士
金地商置北京公司副总经理吕丽华女士
华润置地华北大区写字楼部管理部总经理齐淑芳女士
金地商置华北区域商办营销总监侯智猛先生
嘉铭投资集团副总裁孙鹏阳
金融街北京置业有限公司副总经理高亮先生
北京万科资经营产中心总经理秦江先生
北京金隅文化科技有限公司副总经理肖博女士
中耀盛世(北京)房地产有限公司总经理马耀扬先生
全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯先生
此外，还有1000多家北京主流房地产开发商，产业园区、商务园区、金融机构、代理公司、经纪公司、物业公司、投资公司、企业客户、建材部品公司的来宾和媒体朋友，以及全联房地产商会写字楼分会的会员们，让我们对各位领导和嘉宾的到来表示热烈的欢迎。
另外，明天上午就是27号上午，主办方安排了参观考察环节：东部城市更新之行，第一站是四惠东原来的华润饭店改造的华润时代中心，已经成为焕新成为一个TMT智慧产业示范区；第二站是位于东风桥北的东枫德必人工智能创新基地。明天上午8：30在富力酒店门口集合，大巴统一出发！名额有限，请现场的朋友们踊跃报名！
现在我宣布"第11届中国产业园商务区发展论坛"开幕。
首先我们有请主办方领导：全联房地产商会秘书长赵正挺先生致辞。
乐居小记者 04-20 11:18

第11届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会
时间：2019年6月26日 13：30
地点：富力万丽大酒店三层

主持人：尊敬的各位领导、各位来宾：
大家下午好！
欢迎大家再次回到主会场出席"第11届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会"。我是本次论坛的主持人李濛。作为房地产20年的亲历者和参与者，非常荣幸能够参与到这次盛会。
"中国产业园商务区发展论坛"源于2009年6月，已连续成功举办十届，是中国产业地产行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛！
论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦产业园商务区发展进程，每年六月相约北京，探讨产业园新趋势、科技驱动房地产创新、产业园招商与运营、科技兴业等行业热点话题，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国产业地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。
纵观产业地产的发展历程，从粗放式的产业地产开发阶段，到开始关注区域的规划和产业环境，再到围绕核心产业构建产业集群、带动区域发展，产业地产正在成为构建新型城镇化的新路径，为企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展起到越来越大的推动力。
而随着"持有时代"的到来，对产业地产开发商、运营商的管理服务提出了新的挑战。如何把握新时代产业地产发展的新趋势？如何结合新科技提升产业园商务区的运营管理服务？如何通过系列的管理运营提升产业园区价值，构建产业发展全生态？
为探索并解答这些问题，今天与专家学者、协会领导、开发商高层、产业地产一线操盘精英，通过主题演讲和圆桌对话形式，畅谈产业地产发展的创新路径，围绕当前产业地产热点话题进行观点碰撞与现场讨论。第十五届中国商业地产投资博览会同步进行，欢迎大家参观交流洽谈。
本次论坛是由全联房地产商会、房讯网主办，全联房地产商会写字楼分会承办，主题为"新科技、新消费、新服务"。论坛还将通过乐居、和讯、凤凰全程的图文直播，同时人民网、新华社、搜狐、腾讯、今日头条、新京报、21世纪经济报道、中华工商时报等100家全国主流媒体将同时进行大力的宣传和报道。
首先请允许我向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾。
乐居小记者 04-20 11:18

第十一届中国产业园商务区发展论坛，马上开始！