西城or海淀 还在纠结来纠结去？牛人助你定位

乐居二手房张傲 发自北京 无论何时，总有人会思考这样一道难题“我到底该在西城区买房还是海淀区买房”?有这样一句话流传在网上：比中国楼市更恐怖的是教育，西城是“高原”，海淀是“丘陵”，东城是“平原”，朝阳是“洼地”，石景山和丰台是“深渊”。所以无论何时，总有人在思考这样一道难题“我到底该在西城区买房还是海淀区买房”?

为了解决广大网友的疑问，12月25日，新浪乐居二手房专访了我爱我家西城区槐柏树店商圈经理杨爱军、麦田万柳西区区经理朱金焘与麦田万柳西区碧水店业务经理辛坤成。三位资深房产经纪人火热争论：新贵万柳和老牌西城究竟哪里才是C位?家有萌娃，让你不再纠结“起跑位”的选择!

1、新浪乐居二手房：首先请三位给广大新浪网友分别做个自我介绍。

　　杨爱军：广大的网友大家好，我是来自西城区槐柏树店的商圈经理杨爱军。

　　辛坤成：大家好!我是麦田业务经理辛坤成，江西宜春人，09年毕业于南昌航空大学，10年入职麦田，深扎万柳已九年多。对万柳每个楼盘的户型分布、历史成交和在售情况都非常清楚。

　　朱金焘：大家好，我是来自麦田万柳西区的区域经理朱金焘，从事这个行业8年了。

　　2、新浪乐居二手房：您为什么选择做房产经纪人?我见过的回答无外乎三种：最常见—为了高提成;最励志——因为梦想啊;最丧——找不到其他合适工作呗。您是如何思考这个问题的?

　　杨爱军：毕业以后也是不太善于交际，之所以选择销售是对希望自己的沟通、人际交流方面有些提升。后来加入这个行业后，尤其是在我爱我家这10多年的发展之后，我现在有点如鱼得水，有点乐不思蜀了。

　　辛坤成：大学4年我基本都泡图书馆比较多，那时候不太愿意跟人打交道。但是我自己骨子里其实很喜欢跟人打交道，后来就做了销售，但是做什么行业的销售呢?当时我就在评估一点，衣食住行是跟人的基本需求相关的，所以当时我选择了房产行业，随后就进入了房产经纪领域。

　　朱金焘：我从小就特别喜欢跟人打交道，而且自身喜欢做销售，刚毕业的时候就觉得房产销售是特别有挑战的行业，慢慢地进入这个行业之后，发现跟房产行业接触的人群普遍素质很高，并且很多人都是成功人士，跟他们交流的过程中，能学到不少东西，这样自己成长也特别快。

　　3、新浪乐居二手房：三位觉得这份工作最吸引你的在什么地方?

　　杨爱军：机缘巧合之下选择了这个行业，之后我就选择了我爱我家这家公司，目前我在这个行业最大的感受就是做好一个就是社区的服务专家。

　　辛坤成：第一点吸引我的地方是麦田这家公司，我对一些事物的认知，包括为人处事，都是麦田教我的。第二点是我觉得在房子交易方面，在北京让客户买到一个满意的房子，提供专业的服务，这本身就是一个很高尚的职业。现在我已经进入这个行业10年的时间，跟客户也好、跟业主也好、跟同事也好、我觉得自己现在真的已经入行了，感觉很享受这份工作。

　　朱金焘：8年时间，麦田带给我很多，比如接触的人群都是社会的一些精英，所以这个行业最吸引我的地方就是公司会提供这样一个媒介，让我能接触到这些有身份、有地位的人，使我快速成长。

　　4、新浪乐居二手房：从业这些年二手房累计成交大概有多少套?印象最深刻的交易单是怎样的情况?

　　杨爱军：我做经纪人时间比较短，大概签了40多套。那么做管理的话，到现在为止大概900多套。我印象最深刻的一单是我刚入行的时候，一个中石油的大姐，当时我记得特清楚，她的孩子大概是上小学，她是首次置业，我给推荐了一套德胜的学区房。然后过了大概4年，她又找到我想再买一个大一点的房子，做个改善。大概在去年她又给我打了电话，这时候他的孩子已经大学毕业了。所以我觉得这里边对我最大的一个感触就是我经历了她人生一些最重要的片段。

　　辛坤成：250多套。漂亮的单子很多，近期印象最深刻的单子是涧桥泊屋的四居，业主有意向出售，我立马结合历史成交、在售房源和市场行情给房子合理定价，同时要求业主给一星期情感独家时间，另一方面给大区潜在四位经纪人一对一推荐。第二天在几个客户中，找一个最靠谱客户。当天客户签完合同后，飞深圳找业主现场签字，拍视频给客户，确定后客户转定金，晚上立马飞回北京给客户签合同。

　　朱金焘：300套以上肯定是有的。有一个比较经典的单子，是我做新人的时候，刚来差不多七八个月。我有一个老客户，2012年的时候他做一个置换，卖一套别墅，买一套别墅。我当时其实啥也不懂，我就觉得这个大哥对我特别好，那我就好好为他服务，帮他打扫卫生，帮他收拾房子，后来这房子在我手里卖了4次，退了4次。但是大哥特别信任我，就说小朱这房子条件、价格你说了算，最终我成功地帮他把房子卖掉了，价格也相对比较满意。之后又帮他买了一套房子，我非常感谢他，谢谢。

　　5、新浪乐居二手房：从三位切身感受来谈，对经纪人行业有什么感悟?这个行业都发生了怎样的变化?

　　杨爱军：因为我们从业的时候相对比较早，那时候行业是比较乱的，也就是说整个房地产经纪行业都比较趋利。经过这几年不断地完善和发展，整体的行业环境已经变好了很多，包括各个公司对市场的认知也产生了一些变化。客户跟业主对经纪人、对服务的要求也跟以前不一样了。原来只是买到房子，现在是要一个更好的购房体验。所以就像我们我爱我家，或者其他公司，都提出了对客户服务的一些要求。所以更希望在标准的市场下提供更好的房产服务，我觉得这是市场现在最大的一个改变。

　　辛坤成：如果承受不了压力，建议不要从事房产经纪业;如果一心只想挣快钱，建议也不要从事房产经纪业。外界形容我们这行：“一年不签单，签单吃半年”的时代已经过去，重决策、重积累、重服务的时代已经来临。

　　市场已经从一手房逐渐转变为存量房，万柳买房客户，十之八九都是一买一卖，中间的差价甚至还得贷一部分款，首先交易周期就拉长，想挣快钱是不现实的。你想让客户买，首先得先帮客户卖房才行。

　　其次，市场已经从拦截时代，转变为熟客时代。以前只要把客户找到，就能签单;现在大部分客户至少都有一次以上的置业经验，已经非常成熟，如果不专业，根本服务不了。

　　再者，市场已经从“买上”到“买对”发生转变，前几年的上行市场，客户只要上车就可以，房子即使买的不合适，转手卖了还能挣钱，现在则不同，买错的成本很高。

　　朱金焘：8年多的时间，在这个行业里确实感受到行业很大的变化。刚开始的时候，可能这个人只要能走，就差不多能入职，但现在确实变得对我们的要求特别高。这几年很多客户变得很成熟，需求也提高了。所以他们对经纪人的要求会更高，不管是形象、专业还是产品方面。另外就是五六年以前，这个行业对我们房产经纪人的认可程度非常差。但到现在为止，我们的认可度、曝光度、职业的重视程度都有所提升。所以有很多清华、北大毕业生还有海归从事我们的行业。

　　6、新浪乐居二手房：您觉得优秀的房产经纪人需要具备哪些品质?

　　杨爱军：我觉得第一点，首先你需要是一名专业的房地产经纪人，那么你的专业知识、业务能力这是第一要务。再有一个就是我们的服务，给客户提供的服务能不能做到感同身受。还有一个就是我们的抗压性，因为经济行业竞争是比较大的，那么你需要有一个非常好的心态，你的抗压能力、你的任性程度可以决定你在这个行业能存活多长时间。

　　辛坤成：一个优秀的经纪人的品质，我觉得第一点就是靠谱。我所谓的靠谱是无论服务客户还是业主，都要让别人觉得很安心。其次就是品格的一个真诚，真的是要替你的客户和业主去着想。第三点是经纪人的专业度，因为你服务客户，光有真诚是不够的，最终客户来找你是来解决问题的。所以你一定要建立在你的专业之上。第四点是一定有解决问题的能力，因为在交易的过程中会遇到很多的问题，如果说经纪人不能解决的话，那基本上这个行业就做不好。

　　朱金焘：第一点是人的基本素质，首先要有一颗为客户着想的心。人品好也是前提，如果人品不好，就算未来他做得再好，也只能更多地危害客户和业主。第二点就是热情度要高，我们如何快速地第一时间建立与客户或业主之间的信任呢?就要站在他的角度思考问题，解决问题。第三点，要做到专业性特别强，包括业务流程、安全性、匹配的特别准确，还包括核心区域的挖掘，专业性很强就能节约很多的时间。最后一点就是产品力广，你了解多少产品，客户就能通过你的眼睛能看到多少产品。这里要注意，不是通过你只能看到片面的产品，而是了解全部产品，选到一个最适合他的房子。

　　7、新浪乐居二手房：为什么选择在西城/万柳，这个所谓的“高光”区域工作?觉得现在的工作好做吗?

　　杨爱军：西城是一个历史比较悠久的区域，西城区的老公房居多，学区房也会有一些。在早期的时候，我们衡量一个二手房区域的好坏主要是看它的换手率。整个西城区来讲，它的换手率是比较高的，也就是说它的市场网签量比较大，那么在这个区域，我们经纪人的存活和收入就会比较好，所以最后我选择了西城。目前因为市场比较平稳，所以工作方面还可以。

　　辛坤成：来万柳纯属领导安排，做经纪人是在四季青板块，做区经晋升后，我是以店长身份到万柳拓展的。也许是应了“越专注越热爱、越努力越幸运”这句话，从业九年多，其实我觉得无论是整个片区也好，还是对我下边团队也好，对麦田这家公司也好，我现在挺享受这份工作的。

　　朱金焘：首先我特别热爱万柳这个地方，可以说万柳孕育了我。我也特别感谢麦田公司给我这个机会让我来到这里，因为大家都知道海淀的学区很重要，文化的氛围也很重要。那么海淀最好的地方就是万柳，是全北京的富人区之一，成交量和换手率也非常高。同时周边的业主和客户，他们的素质和身份地位也比较高。工作开展相对“317”之前确实有一定难度，因为大环境下成交量会稍微低一些，但是在万柳这个地方，住得很舒服，配套也很齐全，还是蛮不错的。我目前特别享受这种平稳的市场。

　　8、新浪乐居二手房：生活、工作在“万柳”/“西城”的人，也包括三位，都是怎么评价各自区域的?

　　杨爱军：西城最引以为傲的是它的历史沉淀，包括建国以后一些老的各大部委，包括这些为祖国建设贡献终生的很多老人，现在他们大部分居住在西城。那么到现在为止的话，经过这几年的发展，西城也不断引入了高薪、金融、服务业、证券行业，所以我觉得西城现在是旧貌换新颜。整个城市更新的速度也跟上来了，居住体验也比较高。

　　辛坤成：海淀富人区、中关村后花园、京城绿肺……总之万柳就是一个非常宜居的板块。

　　朱金焘：我觉得万柳是一个人杰地灵的地方，这里很神奇，创造了很多奇迹，给我带来了很多荣誉。万柳也是个闹中取静的地方，别看这个地方属于三环半，但是公园绿化率非常高，整体的居住密度也特别低。

　　9、新浪乐居二手房：服务片区里三位主营的楼盘都有哪些？

　　杨爱军：我主要负责的区域是在长安街板块，这边楼盘是比较散的，没有像万柳那边有很出名的小区，但是我这边最出名的就是一个宣武门西大街，它是原来的前三门——宣武门、前门、和平门。它是在70年代末有一批最早的北京钢混电梯房。但是户型都比较小，基本上集中在40平米到70平米，70平米以上的房子都很难找。我觉得宣武门西大街这个小区就特别有代表性，均价大概在10万到10万出点头儿，宣西基本上能代表整个长安街片区，老旧公房为主，为数不多的还有两个商品房社区。

　　辛坤成：主做责任盘是蜂鸟家园、碧水云天、光大水墨和康桥水郡。其中蜂鸟家园90%的户型都是43㎡-52㎡的开间，成交价600-700万之间，交易异常活跃，高峰期一年成交300多套，对于一个1300户的楼盘来讲，这个流通率是非常恐怖的。如果预算不高，蜂鸟家园确实是一个不错的选择。碧水云天、光大水墨和康桥水郡并称为万柳临河三社区，划片小学都是中关村三小。楼盘的差异很大，但产品上又有很多类似的地方，来万柳买房的客户，这三个小区都会横向对比，户型上都各有利弊。

　　朱金焘：万柳这个地方楼盘差不多一共有13个，各种产品的层次和特点都不一样。万城华府、万柳书院，这就属于北京的十大豪宅之一，比较高端。刚才讲到的碧水云天和康桥水郡属于临河社区。锋尚国际这个楼盘非常有特点，在2002年那会儿基本上属于北京第一个高科技住宅，恒温、恒湿、恒氧。当时开盘就成了“日光盘”，房子刚推出了全部卖掉。当然还有一个蜂鸟社区，这个盘确实是整个学区有代表性的，整个万柳进门的门槛就是蜂鸟社区，主要户型42平到50平之间，基本上在六七百万，我们称它为万柳市场的风向标。万柳整体的成交量来说，在海淀片区来看还是蛮不错的

　　10、来您服务片区置业的人群，他们在选择小区上，都有什么特点，该片区的小区也分所谓的“档次”吗?

　　杨爱军：也分档次，高端的会选择距离办公地点近的、大户型、价位适中的这种房源，再有一种就是为了就近上学的，会再次置业一套小户型。未来宣西这边加上在建的地铁，一共有3条地铁线，向外到南城就业且兼顾上学，这个片区非常适合。

　　辛坤成：万柳的楼盘从东往西，从南往北，环境越来越好、楼盘越来越高端，而且楼盘与楼盘差异性很大，划片的小学也不同。来万柳买房，主要看预算，比如600-700万，就只能考虑蜂鸟社区、新起点嘉园、康桥水郡等小区的一居。城市别墅的话，可以考虑万城华府;如果喜欢追求品质，要求楼盘新的话，则可以考虑万柳书院。

　　朱金焘：万柳这地方的产品还是蛮齐全的，刚才提过了我主做的差不多13个楼盘，每个小区的特点各不相同。第一梯队就是万城华府和万柳书院，在北京十大豪宅都排得上榜。第二梯队就是万泉新新家园，2000年时候在北京卖得特别火，再往下可能就是我们的碧水云天，康桥水郡、锋尚国际等等，我们基本上统称这些楼盘为板楼社区。第三梯队是塔楼，2梯6户、2梯8户、10户这样子的塔楼社区，但是小区的环境还是蛮干净的，人员素质也还不错。如果再往下的可能就是新起点嘉园和山水倾城。

　　11、新浪乐居二手房：各自负责的片区情况肯定都非常熟悉，能否分别介绍下附近1公里以内的配套都有哪些?

　　杨爱军：从学校来说的话，幼儿园大概有4所，小学有3所，中学有北京十四中;交通有3条地铁;医院有宣武医院和广安门中医院。在1公里范围里，生活设施包括周边的配套都是齐全的。而且背靠金融街跟西单商圈，所以娱乐休闲也不错。

　　辛坤成：万柳紧邻中关村，一路之隔就是人民大学，与北大、清华等八大院校非常近。离人大附中、八一中学等中学也比较近。两三公里就上三环，三四公里就上四环，片内的小学、商场和地铁如下：

　　小学：中关村三小——北京市排名第一、万泉小学——海淀区区重点;

　　商场：世纪金源、万柳华联、超市发和城乡仓储;

　　地铁：地铁10号线巴沟站、长春桥站，以及即将开通的地铁12号线和16号线交汇的苏州桥站，相当于三轨交汇;

　　朱金焘：万柳的西侧临着一条活水河——昆玉河。我们经常说万柳这个地方人杰地灵，是一个玉带缠腰的地方，有一条河的话，夏天的时候还是蛮凉快的。再一点万柳这个地方地块不是很大，可能有人觉得13个小区好像很密集，但是整体万柳的人口居住密度特别低。而且附近还有两个非常大的市政公园，沿着河边走大概10分钟直接到颐和园门口。所以这地方不光我们有商业、教育等等配套，天然自然环境也很好，特别适合人居住。

　　12、新浪乐居二手房：有没有“百里挑一”的优质房源推荐给广大的家长们?

　　杨爱军：因为现在整体交易比较平稳。我觉得大家买房子可以更多地去比较、去实地看。现在在售房源很充足，我觉得不用厚此薄彼得去推荐哪一套，大家可以上我爱我家官网去对比一下，实地再看一看。

　　辛坤成：新起点嘉园，101㎡西北两居，18/22层，满五唯一，原始名额，售价1050万。目前是三小划片范畴，总价最低的正规两居，而且位置好、视野好、利用率也高。

　　涧桥泊屋，115㎡东西两居，5/9层，满五唯一，原始名额，售价1350万。可改正规三居，简单收拾就可以入住，对于预算有限，又考虑小三居的客户而言，非常适合。

　　朱金焘：我就负责万柳西区，当下市场上产品还是非常多的，大家可以去我们麦田官网了解下。房源多了，会更方便去了解万柳这边的楼盘，有时间的话大家可以来这边多走走多看看。

　　13、新浪乐居二手房：从一个整年度来看，请三位分别总结下，2019年万柳二手房交易都呈现了哪些鲜明的特点?

　　杨爱军：西城目前整体的交易量比较平稳，现在的购房人群基本上分三大类，一种是就业上学，一种是结婚，再有一种改善，基本上我觉得整个大北京也就是这三种人，都属于刚需客户。价格方面基本上没有太大的波动，因为现在楼市政策也比较稳定。可能无非就是金融上面有一些货币政策的宽松，会对一些人的购房起到积极的作用。

　　辛坤成：上半年万柳板块受“多校划片”教改政策的影响，5月份以前小户型成交少，主要是三居及以上的大户型，或者价格洼地的新起点嘉园;5月底招生简章出台后，主要集中在一居、两居的小户型，三居及四居以上的户型，则凸显才能成交。

　　小户型价格，较比上半年略有微涨，近几个月比较平稳;三居及以上的户型则具体看房子本身，价格差异比较大，整体来看也是比较平稳的。

　　成交客户大部分是为了孩子上学，少部分是内部置换。影响成交的关键还是在于价格是否凸显，以及房源多样性。

　　朱金焘：2019年整体不管是房价还是成交量都是比较趋稳的。但是在三四月份和十月底，成交量往上走了一些。平时我们一般以为都是金九银十成交量会涨，但是今年一直没有太多变化。从国家政策、货币政策、金融类政策再看，整体依然是比较平稳。

　　14、新浪乐居二手房：假如海淀和西城有个家长群，你们猜想下，海西相比，家长们对各自区域的优势是怎么认识的?网上有网友说海淀拼萌娃西城拼爹妈，您认同这个观点吗?

　　杨爱军：海淀整个行政区比较大，而且学校也比较多，在这种情况下，它的两极分化就比较严重，好的会很好，差的很多人就入不了眼了。这就出现了一种情况，很多人会集中精力往更好的学校去选择，孩子的学习压力会很大。

　　而西城是一个传统的老行政区，教育资源相对会比较均衡，学校的选择更广泛，而且孩子的竞争没有那么大，负担也没有那么重。

　　辛坤成：西城的中学整体水平差不多，海淀则好的特别好，差的特别差。简单来说，西城中学如高原平坦，海淀中学如丘陵高低不平。网上“海淀拼萌娃西城拼爹妈”的观点，还是比较认同的。

　　朱金焘：海淀的话还是一个氛围。万柳这个地方有来自北京很多地方的人，朝阳、西城等等。学校整体就是培养小孩的素质综合能力，从娃娃抓起，比如大提琴、小提琴等等，包括一些基本上个人能力的开发。

      15、新浪乐居二手房：2020年马上就要来临了，想对在您所服务片区置业的人群说点儿啥?

　　杨爱军：第一是定位明确，第二是量力而行，第三就是专业的事交给专业的人干。

　　辛坤成：楼市已经从“买上”，转变为“买对”。业务模式也发生改变，如何给业主、客户提供更好的服务，这是所有从业人员都要认真去思考的。拥抱改变，只要能给客户、业主不断创造价值，就一定能越做越轻松!

　　朱金焘：整体其实从317之后的大环境来说，国家倡导的“房是用来住的，不是用来炒的”。未来很长一段时间内的房价肯定也是趋于稳定的，其实买房就应该买自己喜欢、有实际需求的，一定是让自己住得非常舒服。最后就万柳一个片区来说，这个地方住起来也非常舒适，交通也非常方便。如果你有需求考虑，万柳这个片区是值得你选择的。