2020中国房地产500强测评成果发布会

乐居财经 04-25 19:38

恭喜以上500强优秀房地产企业和首选供应商企业，也感谢各位嘉宾的精彩分享，2020中国房地产500强测评成果发布会暨500强高峰论坛到此结束，非常感谢大家的参与。

乐居财经 04-25 19:38

2020中国房地产500强测评成果名单如下：

乐居财经 04-25 19:38

丁祖昱：我们看一下测评结论，第一个和政策有关的，房住不炒的定位不会改变。目前大多数城市还是以相对来说保持房地产稳定发展的政策基调为主，个别城市也有收紧的政策。

从行业发展的格局情况来看，龙头企业的规模优势依旧保持，强者恒强。行业集中度过去十年中不断提升，现在我认为还会继续提升，疫情之后相信提升的速度可能更快一些。

从行业发展格局情况来看，资管时代也来了。虽然我说住宅相对比较好做，但是经历了这么多年的积累，房企手上的非住宅，运营型的资产越来越当，用什么样多方式提升资产运行的效率？

今天的房企必须迈入精细化运营时代，强化内生力的增长。只要房企能够精细化运营，这些问题不是问题，质量问题这么多年了，我年初的时候提房地产是制造业，其实制造业当中可能被制造业说的最大问题就是质量能不能保证？一定能克服这个问题，房企如果连制造业都算不上的话，那实际上也是房企运行这么多年的悲哀了。

从房企经营动向来说，2018年以来物业这块是大家追捧的方向，这次疫情其实也给物业带来了很多机会，当然主要是给优秀的物业企业带来了比较好的发展空间和机会。我认为2020年会延续2019年整个房企在物业领域不断并购的状态，2020年继续会有很多案例实施。

乐居财经 04-25 19:38

丁祖昱：我们来看一下2020年房地产开发企业测评体系，我们的测评模型方法通过了12年时间，整套方法一直延续，因子分析法、程序分析法和成效系数法，最后得出综合排名。这里的指标体系，我们每年都在做调整。目前2020年是从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、经营能力、创新能力、社会责任七大方面来看企业的综合实力。

我们今年对风险管理指标，包括权重都做了调整，也是对当前房地产行业大家关注的问题，我们从测评角度上来说也有相应的回应。

加了失信情况出现之后就会相应的扣减企业得分，另外加了绿色环保，对所有房企来说必须的要求，这是一个加分指标。还有负面事件，这两年大家也都看到了，一些负面事件对于企业的影响其实也是非常大的。通过这三个指标，对测评体系做了进一步的优化。

今年的数据收集采用了区块链的技术，保证了测评数据的真实、可回溯。

我们也一起看一下今年的测评情况，分析了这样的结果。榜单前十强有一点点微调，但是恒大继续蝉联第一，碧桂园和万科分列二三位。

新晋入榜企业占一半，半数以上的企业入榜9次。对于500强榜单本身来讲，特别对百强来讲，因为今年又换掉了一些企业，我觉得新晋的百强企业表示恭喜，在房地产运行到今天的情况下还能持续拼搏。

这次的规模分析来看，总资产和净资产虽然还有增长，但是增速都在放缓，目前500强总资产均值是711亿元，同比增长了17.9%，但是增速比上一年回落了8.33%。增速不低了，但是比上一年的增速有所回落。

从销售情况来看，又上了一个台阶，但是增速开始回落，同比增长4.67%，销售金额同比增长7.14%，500强企业总销售规模超过了10万亿。千亿企业扩容到了34家。

从融资情况来看，95家房企融资规模都是小幅上升，融资成本也有所增长。同比上升了51个基点。

从风险角度来看，长期的负债是小幅上升，这个指标没什么问题。但是短期负债能力指标是略有下降，流动比例均值是1.45，微降了0.02%，速动比例是0.49，下降了0.04。

从盈利情况来看，2019年的盈利水平代表了17年、16年销售之后到2019年结算的收入情况，对于盈利这块来讲，我们预计接下去一两年应该还是房地产企业的收获期。

从拿地投资角度来说，2019年也是明显放缓的一年，但是热点区域，包括一线和二线城市，以及一些央企、国企还是比较活跃的。

乐居财经 04-25 19:38

丁祖昱：今天和大家一起沟通一下今天最核心的，要做2020年中国房地产开发企业500强测评成果的发布。

之前也听了会上和各位房企领导、供应商领导对当前房地产市场形势的看法，以及企业的应对策略。我这里第一部分也想简单和大家一起探讨一下近期的房地产市场。

从1、2月份的数据看到，房地产开发投资增速创造了20年来的新低。这20年整个房地产开发投资增速一路向上，其中有几个所谓的下调节点，03年有一点，08年有一点，14、15年有一点点，从来没有像今年1、月份同比下降16.3%的新低。

另外，销售面积下降了近40%，销售额下降了35.9%，新开工面积下降44.9%，所有的数字让我们看到了中国房地产当前的压力。

一季度整体数据肯定是负的，因为3月份的整体数据恢复速度也没有想象中那么快。至于二季度会不会如大家所愿尽快恢复，目前情况来看，由于全球疫情的爆发，带来的所谓的二次影响，很多的问题都还要用最坏的打算做相关的准备。

从供应情况来看，2月份楼市供应降到冰点。从成交角度来说锐减了70%左右，1月份认购转到2月份很多签约，前两周所有楼市活动全部暂停了，2月份下旬才慢慢开始营业，这时候做的大多数也是对于1月份认购的物业的转签约工作。

从库存情况来说，现在库存还是增加了，一线城市的库存消化周期已经超过了16个月。库存压力有所加大，应该看到今年在疫情影响之下整体房地产压力越来越大了。

从成交结构性来讲，中高端的占比在上升，也和整体大家的感受有关系，天天宅在家里总觉得家里的房子这里不满意，那里不满意，一旦有真正的自用型需求，又是中高端的改善型需求，他们会率先入市。

土地市场情况来说，目前成交规模、供应规模都出现了比较大幅度的下降。因为从销售的角度上来说大幅下降之后，房企的回款有非常大的压力，最大的投资项目拿地这块普遍采取了比较谨慎的态度。在去年整体土地市场下滑的情况下面，今年1、2月份继续快速降低，从目前情况来看土地市场的压力可能比住宅市场压力更大一些。

对行业整体影响，短期成交量有所下降，我说的是接下来1到3个月范围内。未来恢复要看全球的疫情控制，现在输入性的对目前的生产生活又产生了巨大影响。土地市场存在压力更大一些，因为房企也对当前市场和未来市场了预期产生了比较大的分歧，不拿地成为了主要策略。

长期来看，大家要对运营模式进行思考。多元化的模式当中，不同的产业链当中是不是都要参与？产品设计角度上来讲，应该作出怎么样的住宅更符合现代人的需求？营销方面，大家也在考虑线上如此发达，今天我们可以在各地，在自己工作生活的地方参与到这样的会议，这就是巨大的进步。

对于非住宅地市场挑战更大，刚刚讲到了远程办公的问题，今天写字楼的需求还会受到进一步冲击，随着供应的持续增加，接下去三年写字楼市场都会出现双降的情况。商业地产市场影响巨大，部分业态被整个抹去。现在很多店已经倒闭了，可看得到的今年和接下去的一两年商业受到的影响巨大。

产业地产、物流地产受到的影响较小，长租公寓受到的影响也很大。我们需要重新看到非住宅类市场，疫情带来的挑战以及后续之后的后续挑战。

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高峰论坛结束后，中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱发布“2020中国房地产500强测评成果”

乐居财经 04-25 19:38

王鲁东：我今天从一个材料商的视角解读行业会带来哪些改变。

从国家的长期发展角度来看，借鉴了世界先进国家的发展情况，大城市和乡村未来的发展必然是功能分化的结果。整个国家来看和世界的情形还不太一样，所有的发达国家、欧美国家，大家都发展的在主城区之间辐射的一个小时之内的城市集群，这么多的高收入人群是住在周围的，而只是完成城市的功能，包括购物、教育。我们这三五年在北上广深，中心城区的房价高企不下。但是这次的疫情会让大家都发现，我24万一个平方买的公寓房原来也要戴着口罩出去，也跟大家挤在一个电梯里。这和欧美先进国家早期的往外分流的趋势是不一样的。我们看到整个疫情的发展，不断有专家讲病毒会和人长期存在，过去先进国家在三十多年已经完成的逆城市化发展，这个在中国没有出现的情形也可能在新的条件下变成可行性。人都是有一个惯性的，一个习惯性的养成它需要时间。没有这样的外因很难去作出改变。所以在现在这种情形下，如果在新的社会生态的环境下，中国的工业化和城市化进程出现这种改变这是一个新的里程碑，同时影响房地产的价格，使房地产的价格向周边辐射，呈现坡度的过程。如果完成这个转型，也会使中国的房地产在目前非常畸形地情况下走向相对良性的轨道，也符合国家的利益和国家一贯倡导的方向。

疫情的发生让健康和安全成为消费者最敏感而迫切的需求，健康和安全，一个月闭门思过，大家都会想很多有关安全和健康的问题。其实在我们中国已经有的硬核科技一直没办法推广，其实我们已经有了，包括看得见的这次的优势，我们无纸化的支付，包括5G的技术，包括物联网，快递系统，所有这些东西各个行业都已经出现了，但是没有很好的把它应用起来，或者它还是散放的点式的东西，如果这一切把它串联起来，我们的生活将发生非常重大的改变，包括虚拟医疗的服务，医疗门诊的服务和住院。

国内的疫情逐步稳定，国外尚未明朗之际，以新基建为指向的拉动内需会造就国内大量的经济增长点。国家能够做的还有很多事情，一个环节就是拉动内需。但是又怕钱进到房地产里面，包括上次的4万亿带来五六年的风险，不想直接进入房地产，但是房地产又不能下来，下来带来社会稳定问题。尤其现在的经理人指数PMI35.7，这样下去是很有问题的，18年提到的新基建，这次新基建一定是未来国家投放的重点方向。包括我们现在具有优势的5G的建设，城际铁路，特高压的输变电，都是功能上的重要需求，工业互联网、AI体系。但是只要这些方向去投入，对于我们的看法一样，房地产一定也会繁荣。因为离不开。

同样，火神山、雷山神的建筑再次见证了装配式建筑的发展前景，装配式住宅无疑是这个舞台上的明星。站在我们自己的建材行业来讲，下半年地产行业交房压力会非常大，作为收尾工序的铺地环节会面临巨大的压力。

远程办公、远程教育、远程销售，包括远离中心城市、SOHO会带来小型化、个性化、多元化。这一切都预示着行业格局的改变。房地产的格局在改变，建材市场格局也在改变。

装配式住宅是未来的趋势，当SPC突破了资源性产品的边际，是以SPC基材为依托的可塑性非常强的产品。在SPC产品面临前所未有的发展契机面前，我们供需双方都需要思考，我们要打破地产行业对SPC石晶地板的既有定势思维，它和PVC地板有递进关系，但是这次是产品的革命，有非常多的不一样。

产品创新是核心的竞争力，这也是我们非常认可的。作为建材企业，对于我们来讲地板是创新，建材企业如此，房子也就是商品。经过材料的创新，房子的创新，才是真正的创新。

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乐迈中国总经理 王鲁东带来《管中窥豹——从一个材料商的视角解读疫情给我们的行业带来的改变》主题演讲。

乐居财经 04-25 19:38

王兵：我汇报的题目是《为房地产行业打造健康产品力》。因为房地产行业现在遇到困难或者机会，真正解决问题的关键还是靠产品。刚才林峰总讲现金为王，最核心的原因我认为是产品为王，有了产品为王就会促进和拉动需求。我们每个人是产业链的一分子，也是消费者。有效的供给会促进需求，创新的产品，苹果的例子告诉我们，创新的产品会创造新的需求，需求不仅仅是每年我们统计局数字里面了解的数据，还有很多自己都不知道的需求。可能消费者自己都不知道自己需要什么房子，市场所有研究都会存在黑洞，需要创新和好的产品拉动实现这个需求。

北新建材能做什么？很重要的一点是帮助客户，帮助房地产商，为客户提供健康产品力，打造健康产品力。这一次疫情期间两个印象比较深刻，一个是全国援建“战疫”医院，未来医院的建设肯定跟家庭的建材选用一样注重健康。还有这次是每个人在家里待了最长的时间，消费者需要什么样的房子？所有的消费者都在思考，也是我们开发商和产业链供应商要思考，我们未来要用什么产品，建什么样的房子。客观来说房地产是设计、施工、材料结合的，巧夫难为无米之炊，没有好的材料不能有好的房子。设计是建筑的灵魂，材料是建筑的标准。拉动新的需求，激发新的需求，创造更大的市场。

这次疫情期间，北新建材积极参与到援建的“战疫”医院里面去，北京小汤山启动，我们大年初二是第一家材料进场，大年初一是施工队进场。

重点汇报一下目前的房子是什么样子，隔声是有问题的，空气、布局、防水、排风。房地产发展的很快，我们每个人都住着不同的房子，刚需和改善性需求是巨大的市场，现有的房子有很多的改进空间，需要我们共同努力。

这次疫情之后，大家对健康生命是特别关注的，因为我们每个人上班在办公室，出差在酒店，度假到度假村，回家到家里，70%到80%的时间生活在建筑里面，建筑如果不健康人怎么会健康呢？健康住宅一定会成为刚需和未来的市场需求。

健康舒适，功能性亿。过去的买房子看地段，面积大，面积小，装修是否豪华，地段、面积、户型和高档装修。未来防水、防火、防呼吸功能，抗雾功能这些都会成为重要的需求。这次北京的右安医院要防病毒的涂料，我们协调河北省政府和保定市，让我们的工厂生产了抗病毒的涂料，满足了需求。

第二个以人为本，可变空间。未来生孩子，孩子的变化，老人的变化，房子的生命周期怎么让它变得更加的舒适？这个需要材料的创新，我们研发出来一种房屋可以变成一居室、两居室、三居室。还有智慧化、便捷化、维修方面和生活无忧。

北新建材跟房地产商、客户怎么提供好房子更健康呢？我们提出五优体系，打造健康建筑产品力。包括消费者买的房子，怎么提供健康翻修产品体系。

第一个确保室内无忧，通过净醛石膏板，鲁班万能板，包括施工的功能和住户都不受甲醛和污染物的干扰，即装即住。

第二，施工的垃圾很多，为什么小区的施工声音很大，我们通过材料的创新，研发了鲁班全屋装配系统，施工无垃圾。

第三个防水无忧，顶层的楼不好卖就是因为漏水，还有不保温。防水无渗漏就是很重要的前提，我们北新建材为什么做防水材料？一个重要的就是中国的建筑质量核心问题就是偷工减料，不做技术创新。

第四个更新无忧，如果开发商的房子让消费者买了房子以后更便于维修改造和翻新，对于消费者来说更容易购买。

最后服务无忧，北新建材是基地最多的，我们有全国100个基地，实现24小时服务，给所有的客户提供全国性的统一配送，统一产品，统一标准。我们的房子客户买了之后要维修依然可以就近得到24小时服务。

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北新建材董事长 王兵发表《为房地产行业打造健康产品力》主题演讲。

乐居财经 04-25 19:38

张明贵：我个人认为对企业来讲，其实是不断面临各种危机，不断面临各种风险，最终总是要选择发展才是永恒的话题。今年在这么一个阶段，我自己的观点对经济的发展和疫情控制还是非常有信心，也是比较乐观的，对发展的态度还是比较坚定的。

整体来讲从疫情的影响来看，今年影响一产应该不会特别大，因为民生保供，疫情其实还是得到了发展，或许还略有增长。二产可能会有一些局部性影响，但是全年来看，因为很多工业品，买房、买车会有影响，但是会补起来。跟专家的沟通来讲，大家的共识认为二产和去年同期持平的概率是比较大的。可能影响比较大的是三产，没吃的饭要补回来不太现实，如何帮助三产渡过难关，我觉得是社会共同面临的问题。二产不要给社会拖后腿是大家的基本共识。这是我们的基本判断。

基于这种情况，我还是比较乐观的。我正月初六的时候给团队开会，对于我党的卓越领导能力还是有信心的。我们一个方案2月底复工，一个方案3月底复工。当时还没有方向，老百姓的凝聚力还是比较强的，还是蒙对了，2月底基本实现了全面复工，地产还是比较幸运的。我今年的基本态度相对来是比较乐观，有信心，坚定的。

第一个，针对销售市场，我个人以为今年的销售，我觉得可能总量上会有一定压力，跟去年比或许有下降，但是结构里面还会有明显的分化。我认为强三线，一二线城市的总量不会下降，略有上升，四五线挑战大一点。因为疫情让很多消费者对公共资源供给地中心城市更加向往，对于配套弱的导向上会有变化。大家目前对于买房的预期会有担忧，我个人感觉同行还是要激发大家要来买房子，怎么激发呢？首先三线、二线、一线城市预期要稳定，因为价格没有这样的空间，房地产行业利润空间已经完全不具备高降价的可能性。我们新希望地产的房子如果在降价，我们在过程之中，一年之内有降价情况双倍返还，双倍补差。一个是核心城市，第二个以改善和品质为主，第三个已经是一个实业和产业状态，也没有更多的空间想象。价值全球的零利率时代，不动产还是更加刚性，也是保值增值比较刚性的产品。我认为这个预期还是乐观的，积极的，我们同行营造这个氛围，引导这么一个良性的预期，我个人认为是目前销售市场需要干的事情，我对我们团队也是这么要求的，阶段性的营销和氛围营造是应该的，整体来讲还是比较正常稳健的心态。

第二个思考针对土地市场，我们也做了很多观察和沟通了解，今年的土地市场确实会给我们经营管理带来很大的决策难度。目前的基本导向，如果二产不给国家拖后腿，保持跟去年持平的状态，房产建筑业首先要稳住，但是从投资开发来讲确实影响了两个月时间，这个跟卖房子已经晚了，可能还会有刚性的影响。我个人以为上半年，尤其是4、5、6月份，一定是全国中心城市供地的高峰，供地的质量、品质所谓的好地、宝地上半年应该大幅度供应出来，上半年快速供应出来，下半年才能实现房地产的投资，才能在当年产生销售。这个才能保证经济的平稳运行，我认为这是基本判断。但是如何激发开发商买这个地呢？就是品质、位置比较好，目前来看已经有很多城市这么做了，目前还不够明显，我个人判断认为上半年一定是供地的高峰，供好地和宝地的高峰，开发商应该积极响应政府的举动，准备更多的弹药在上半年平稳参与，积极的买地行为，为行业的发展奠定基础。下半年供应就是常态了，但是区位和品质应该不如上半年，上半年还是拿地的窗口期，不见得是价格的窗口期，但是是综合性价比的窗口期。我们也是想上半年对买地的态度，尽管有疫情的压力，但是还是非常积极的，根据企业自身的资金状况和销售状况积极参与，应该还是保持比较乐观的态度去参与，下半年根据土地情况再看。

第三个思考，关于政策。我觉得今年比过去几年反而还要更轻松一点，过去几年我们是有担忧，不确定性特别强，担心明天和后天有政策，扰乱正常的经营管理节奏。今年政策的确定性是比较强的，保民生，稳地产的预期，同时不至于出台一些矫枉过正的措施，中央的调子不会有大的变化，但是也不会有更加严格政策，各个城市根据自身的情况，我觉得会是一个利好，至少在很多管理效率，审批效率和服务效率，营造氛围上面我个人以为比往年更加积极，这是一个利好。如何把握这个利好也是需要思考的。

第四个资金市场，我个人偏乐观一点，我认为在消费端，按揭这块利率确实会有明显的松动，额度上更加有保障，相对去年不会更加收紧，利率成本会有明显的降低可能性，我认为对我们是积极的，也是相对乐观的。在今年也会给出一定的空间，因为时间有限就讲这四个思考，整体来讲和中央大的导向和保民生的导向，我们还是比较有信心的，对发展还是比较坚定和积极的。同时，企业内部也是日常要做的事情，但是今年肯定要更加强化对产品结合疫情之后的调整，在产品上下更多的工夫，跟客户站在一起，在客户的忠诚度上面做更多的工作，在品牌建设上要有更多的投入。

乐居财经 04-25 19:38

新希望集团副总裁、新希望地产总裁 张明贵发表《三核多擎驱动企业稳健发展》主题演讲。

乐居财经 04-25 19:38

黄征：很高兴在这个特殊时期，以这种特殊的方式跟大家交流一下我们在健康住宅方面的心得。

这次疫情给很多行业带来深刻的影响，房地产行业在短期内面临着很多的挑战，包括客户需求的延后，销售下降，现金流沉压。我们也认为这个疫情给各个房地产公司提供了一个反思，行业如何发展，企业如何提高自己的免疫力和精细化管理能力，产品如何更好满足客户的需求。我们相信疫情是的需求延后了，并没有消失，城市化进程还在持续。我们发现改善需求还是在持续增加，从有房子住到住得好还需要很长一段时间。良好的公共服务能力，资源调配能力城市具有持续的吸引力。

疫情重新让我们反思产品，如何更好地满足用户的需求，如何更加健康，更加舒适。这段时间很多人长时间在家里面，对自己需要什么住宅可能也会有更深刻的体会。尤其大家对于健康的关注和意识非常重视，健康住宅这个理念在很多房地产公司越来越重视。我们认为在整个后疫情时代，整个房地产产品可能会更加强调健康，也会成为行业的大趋势。我们注意到最近几年越来越的房企更加强调绿色和环保，随着需求的升级、行业希望调控，房住不炒，制造业的属性精简鲜明，品质也会显得更加重要。

我简单分享一下我们的探索。我们成立十几年到现在，就是用绿建的技术打造更加健康、舒适、绿色、差异化的产品。我们认为健康还是住宅最本质的要求，一个人住在房子里面，最重要的还是要健康，我们在05年的时候做第一个绿色住宅的时候就把健康作为最重要的标准。我们在健康的基础上通过其他的技术，让房子做到更加舒适、节能、环保。我们每进入一个城市都会深入研究气侯的特点，能源方式，根据气侯特点和小区的日照、风、水、地下地质情况这些微环境进行分析，用科学的方式打造小区的环境。

 房子里面一年四季温度控制16到26度，还有新风系统让室内在30到40度。我们采取了全新的空气过滤除雾系统，每两个小时进行置换，过滤效率达到了95%以上。还有甲醛控制方面，我们采用全球最严格的S1标准控制甲醛含量，这个标准远远超过国家的标准。在建筑材料的选择上，施工过程管理上严格按照标准进行，保证室内空气的健康。

疫情期间因为很多小区都是交付入住的，各个小区的新风系统有效保障空气的安全，我们采取双通道的设计，进风和排风相互独立，不会混合，这样就避免了交叉感染的情况，即使不开窗户也可以保持空气的清新。这些都是我们在之前的产品上的一些比较好的做法。

我们对业主也做了一些调查，总体上认为这些技术还是非常显著的提升了住宅的健康方面的水平，包括居住的舒适度。

我们每年会投入很多经费用于健康住宅的研发，未来从发展的方向上除了企业经营管理上的做法以外，产品本身还会继续坚持健康住宅的理念，持续提升产品的健康标准，包括在一些绿色、高科技的材料上，客户的个性化需求满足上，包括环境探测、智慧能源关系上进行显著的提升。今年也会发布全新一代的升级的健康住宅的产品，同时也跟很多技术公司合作，跟美国的苹果公司合作，提升住宅的科技智能化性能。

 我们认为随着城市化的进程，未来的市场这块还是很重要的。我们也认为存量市场是非常重要的，我们在北京、上海、深圳也会收购一些资产，主要是办公楼或者住宅，用绿色健康技术对这些楼进行改造，因为人们的生活很多时候在办公空间里面，我们也做了非常好的尝试。我们在自己养老的项目里面，包括幼儿园的改造公益项目上使用了绿色的技术，也是的这些养老机构或者幼儿园得到了很好的品质上的提升，我们多目标就是让健康的好产品好服务覆盖用户的全生命周期和丰富的生活场景。

我们相信健康住宅将不再只是营销的口号，希望越来越多的企业加入这个行业，推动这个行业更加健康，更加绿色的发展。

乐居财经 04-25 19:38

紧接着，朗诗地产总裁黄征 发表主题演讲，演讲主题为《疫情下的健康住宅》。

乐居财经 04-25 19:38

杨永席：我简单分享一下后疫情时代的社区运营之路。站在这个时点上来讲，有必要将疫情到目前为止东原在社区运营有什么心得和启示，跟大家简单分享一下。

第一个，从武汉的疫情来讲，很多人看到物业管理公司在整个疫情里面作出了很多的不凡贡献。同时我们也看到，因为我们公司很多数据分析看到，尤其在武汉，不同的社区之间，不同的产品，以及不同的物业管理之间，社区的感染以及家庭感染的频次还是不一样的。我们武汉差不多有13000到15000户业主，入住7000、8000户。我们在这些户感染是5户左右，但是同时有一个案例，握有一个同事住在武汉的一个小区里面，这个小区产品也是差不多近五年的产品，这个产品结构还是存在一些问题的，一栋楼里面就有5户人被感染，不幸去世了2位。为什么我说不同的产品之间的差异是很大，还有不同的社区。相信这两个在社区管理、产品结构，这两家公司还是存在比较大的差异的。

那么问题来了，怎么才能做好社区运营呢？

第一点，首先在产品的定义阶段要有社区运营的思维。比如说在我们公司来讲，如果在产品的定义，客户定位来讲，我们要回答几个问题，第一个社区的会客厅，业主和老年人的活动场所，儿童的活动场所，健身场所、社交场所，运动场所，还有园林场，这些产品定义阶段怎么定义它？尤其是疫情以后，我们每一家公司提健康住宅、健康产品，这个阶段也要想好你的健康产品，健康社区是怎么做的？我看到很多房企说好的户型，我认为不简单是这样的。首先有很多要素在里面，比如从种图的规划，风向的流动，日照、采光，社区空间的打造，单体以及户型的通风，换风次数，这些维度统一去看应该怎么打造。包括前两天讨论的，我们东原想后勤怎么做？我们的生活垃圾、建筑垃圾，还有很多这些后勤通道怎么做？这些都是健康住宅很重要的一部分。

第一点无论你做健康住宅也好，你做社区运营也好，一定在产品定义阶段就要想好以后怎么运营，怎么去做社区运营的，我们提出空间营造及生活创造，在去年的时候拒绝行业里面的货值最化，我们追求空间营造及生活创造。我们看到这两年在这方面逐步的进步，也看到行业一起进步很快，相信未来这个行业能够给社会和客户提供更好的产品出来。

第二点，社区具体的运营。在疫情期间，大家可能对我们了解的就是云剧场运营，不仅仅疫情期间，我们始终倡导的就是线上线下相结合的方式，只是疫情期间线上发挥了更重要的作用。比如说我们知道在武汉最困难的时期，差不多2月底左右，很多业主和客户都在居家隔离，其实那个气氛比较压抑。这个时候我们云剧场举行了56位业主不见面演唱会，视频差不多5分钟时间，我看了很多次，每次都感动到自己。我们很多的业主也得到了很多鼓舞。我听说近期有些音乐的专业机构找我们，希望业主给专业机构做授权，说不见面的演唱会，我们业主自编自导的歌曲可能未来会和大家见面，这也是我们社区运营在疫情期间为大家做的一点小小的贡献。

第二个，我们在整个疫情期间看到了我们物业公司和业主之间，业主和业主之间互相帮助，很多感人场面。我们在上海的东原小区由于部分的湖北业主过来以后在家隔离，看到很多自己的业主自发的，主动的把生活用品和食品送到隔离业主那儿去，集中体现了社区运营的核心本质，我们是搭建人与人之间的连接，业主和业主之间的连接，这才是社区运营的本质。

乐居财经 04-25 19:38

林峰的精彩演讲之后，迪马股份董事、执行总裁，东原集团总裁杨永席发表《后疫情时代的社区运营升级之路》主题演讲。

乐居财经 04-25 19:38

林峰：今天正好借500强的发布平台跟大家交流交流疫情之后的影响和我们的思考。

整体的疫情发展像上个月我们在观测的一样，蝴蝶效应不知道后续会有多少的变化，从目前来看这个蝴蝶在海鲜市场掀起的翅膀可能在全球掀起了龙卷风，整个金融风暴冲击可能对全球的经济都有可能拉到大衰退期。这个情况下也对中国的房地产行业也有很大的冲击，总体来说中国的经济可能是受疫情相对稳定，虽然受到的冲击，但是我觉得预期相对稳定，比欧洲和美国好一些，他们还处在极大的不确定性当中。

从房地产行业的情况来看，一季度整体的销售平均下降了50%，虽然从各个公司统计数据比这个乐观，但是实际网宣的数据比这个悲观，百强的可能好一点。

第二个，对收入减少的情况下成本在增加的，因为这两个月对地产行业来说并没有太多的支持政策，资金的利息是要付的，员工的薪酬是要付的，因为抗疫情增加了很多额外的防范措施的成本。我看房企也是最活跃的抗疫资源企业力量，也会投入很大的精力，这块是目前行业的基本面。

但是我们在商业和物业，我相信有很多企业也是有很大的付出，比如说商业可能从武汉封城一直到3月底给很多商家减免租金，物业费是锁定，物业的服务和支出是加倍的，我们希望在疫情过后政府能够在相应的政策或者税收方面能给像这些企业更多的补贴，希望疫情下来共同渡过难关的政策扶持和支持。

从目前的情况来看金融的波动还是没有停止，美联储的政策也已经用到底了，美国的股市还没有站稳，全球的金融环境也没有降稳，全球经济的冲击可能对中国的经济带来更深层的连锁性反应，虽然金融风暴和股价的冲击没有蔓延到A股和中国的资本市场，但是大部分的开发企业现在都是在香港上市的，直接影响香港的融资、股价、债券。因为产业链通过经济，通过产业链传导到国内，可能很多影响国内的制造业今年的业绩。很多客户的购买力因为收入受到影响，购买力也会受到影响，经济冲击、财富效应，不确定性会使居民的信心受到很大的影响。这两块的影响也会比较深远，大家可以看到一季度整个房地产投资增速是近20年来最低的。M2是20年来最高的，这中间还是有巨大的压力。

作为房地产企业来说，我们可能应对主要在思考三个方面：

第一方面，资金为王。我们千方百计收拢现金流，收缩开支，减少投资，确保在极端情况下资本市场不能融资的情况下，销售大幅度打折的情况下，企业还能活下去，活下去就是硬道理，现金流就是生命线。

第二个，加强能力的建设，锻炼好我们的内功。我们一直跟他们讲的怎么做好我们的产品，怎么做好我们的服务，怎么做好我们的精细化管理，怎么做好有价值的成本，打造出一个能符合客户需求的，我们的产品和服务的价值包。这个价值包是能够为客户创造增值价值，他愿意掏钱给你投票的。这个能力建设是未来长期的，可能在行业内不会有太高的利润空间，我看招牌挂的土地基本上测算各家都在8左右的利润率，到10的都很少，这种行业的平均利润率对于高风险、高资金投入的行业来讲在社会平均利润率下已经没有额外增加风险的增值，而是减少了。未来每一个成本都是很关键的，但是你又不能砍掉客户的价值成本，这才是每一环都去挖掘管理，向管理要效益的核心建设。

第三条，要更关注质量，不看重规模。更关注销售背后真正的含金量，有回款的销售，有利润的销售，那才是健康良性发展的模式。因为以往我们很多注重规模，规模是为了更好的整合资源，为了能够创造更好的品牌。如果只纯粹做规模。我总结是“广积粮，高筑墙，缓称王”，要追求利润和质量的管理。

乐居财经 04-25 19:38

接下来，发表演讲的是旭辉控股CEO林峰，他演讲的主题是《疫情启示录》。

乐居财经 04-25 19:38

周忻：在疫情发生过程当中，不必过度悲观，我们应该看到有危更有机，中国房地产长期发展的基本面应该不会发生更大、很大的变化，未来十年的发展趋势应该是非常好的。对此，周忻分享了自己的三个观点：

第一，众志成城。在这次疫情当中，我们真的看到了的企业的责任与担当，作为中国房地产行业的一分子，在疫情发生的过程当中，有无数个开发企业作出了各种各样的贡献，包括捐钱、捐物、声援和打气等，所有的企业做了我们应该做的事情。

以乐居财经为例，记者从初三开始，拿着摄像机拍了近150小时的中国房地产物业企业在这次抗疫过程当中，为抗疫作出的平凡又非常感人的情节，我们可以看到中国一千万物业管理同事们在抗疫过程中所作出的贡献。

所以，在整个抗疫的过程当中，我们体现出了整个行业的成熟，体现出了整个中国房地产行业发展过去二十年企业的积累、成长和能力。我相信我们一定可以战胜疫情，一定可以迎来非常好的春天。

第二，信心比黄金更重要。记得2009年我们第一次做500强测评的时候，那时是中国房地产行业发展最低谷的一个时期，很多人都认为中国房地产行业到头了，整个行业的发展会受到巨大的挑战，那个时候我记得刘志峰部长在第一次大会上讲了这句话，叫信心比黄金重要。

我们应该看到，无论是这次的疫情，还是金融风暴，实际上中国房地产市场带来的机会一定是大于危机的，需求不会消失，仅仅是时间的过程。在这个过程当中，我们要对行业有信心，对500强企业这么多年的积累、成果和能力要有信心，对我们的应对、应变的能力要有信心。

很多房地产企业都在动脑筋、想办法，线下不能做，线上做；集中不能做，就分散做，不断用智慧和方法应对这次疫情。我们相信这次疫情过后，一定会迎来整个中国房地产行业的一次需求的爆发。这是今年中国地产行业的巨大机会，谁抓住了，谁就在2020年当中能够先走一步。

第三，科技赋能的重要性。这次疫情以后，对于人工智能、大数据、区块链等科技赋能行业的应用会发展的速度非常快，我们也能体会到如何用科技赋能，如何用智慧管理去引领未来中国房地产行业发展的重要性。

在房地产的销售方面，以恒大为首的网上购房，以乐居“好房线上购”为核心的线上卖房，整合了2600多个楼盘，把原来在线下的交易逐步地搬到了线上，通过人工智能的方式去加强地产的管理，开发各个流程。

易居中国也在3月2号开始连续推出了以区块链技术赋能中国房地产行业发展的一系列的产品，从3月2号至3月10号，易居连续推出三个产品社区巡更链、案场智控链、楼宇智控链三条链。社区巡更链解决了进入小区的人员识别问题，解决了保安、保洁的消毒问题；案场智控链加强了安全，所有的客户都能记录，都能寻根，每一个消毒点，每一个小时的消毒记录都会被寻根。利用区块链的产品，易居推出的智控链系统已经在很多小区、办公楼、楼盘里面得到了应用，这是我们推出的防御版。

如何用区块链赋能房地产的物业管理？3月12号，易居房友推出了二手房行业的“公盘链”，改善了中介行业由来已久的合作弊端和信任危机、帮助经纪公司达成联网合作、高效运转自己的“小公盘”。

今天，我们推出的是房协的“测评链”，未来如何通过数据的加密、定向授权，解决和提升我们整个评测的公信力？再加上去年提出来的智管方面，围绕地产交易、数据资产和评测，易居中国会用技术赋能于中国房地产行业，为大家做好服务。

“在易居中国20年司庆的时候，我提出了用科技赋能，智慧服务的理念做中国房地产行业未来十年最好的服务生，这是易居中国的定位，我们会沿着这条路走下去。最后希望这次疫情尽快过去，希望中国房地产行业的企业能够迅速地进入正常的工作状态，”周忻最后总结道。

乐居财经 04-25 19:38

紧接着，中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席 周忻 发言。

乐居财经 04-25 19:38

冯俊：中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心首次通过线上的方式，联合发布“2020中国房地产开发企业500强测评研究成果”，并召开500强高峰论坛，首先我代表主办方，对在线参会的各位嘉宾以及通过直播观看的朋友们表示热烈的欢迎！对在测评中取得优秀表现的房地产开发企业和供应商企业表示衷心的祝贺！

中国房地产500强测评研究工作，已连续开展了12年，其测评成果也已成为全面评判中国房地产企业综合实力及行业地位的重要标准。对于测评，我们一直秉承着通过科学、公正、客观的房地产企业测评体系和评价方法，来对企业的综合实力进行深度研究的原则。为此，我们今年也联合易居中国创新地开发了房企测评链，这是一个以区块链技术为核心的数据管理平台，具有防止数据泄露、定向授权加密、防止数据篡改、数据可溯源等特性，通过区块链节点权限的有限授权，保障企业数据的安全性与真实性，也让我们的测评成果更为权威，今后我们开展的所有测评活动也都将通过这个区块链平台来收集数据。

我们今天的会议采用了线上开会的形式，是因为受到新冠疫情的影响。目前，新冠疫情对我国人民生活和经济社会发展带来了深重影响，也对房地产业健康发展提出了新的使命。大家都关心疫情对房地产市场的影响和疫情后房地产业的发展，各位企业家也将在今天的500强高峰论坛就此话题展开深入讨论，我先简单谈几点看法，供大家参考。

1、不必过度悲观。毋庸置疑，疫情对房地产有较大的影响，前两个月销售大幅度减少，春节后项目开复工停滞，但是我们必须同时认识到，相比于餐饮、住宿、旅游、出租汽车这些即时消费的行业，房地产开发建设受到的冲击还是要小一些。因为房地产消费是一项长期消费，只要需求存在，疫情引起的是建设、销售延迟，并不会导致需求消失。疫情后，稳投资、稳预期是保证经济恢复的重要措施。所以，我们对疫情后房地产市场的恢复要有信心，不必抱以过度悲观的情绪。当然，房地产企业由于销售延迟，回款少而引起资金成本加大，这是我们目前需要克服的困难。

2、仍要坚持“房子是用来住的不是用来炒的”的定位。现在社会上有些舆论，说为了保持经济增长，政府会放松房地产市场的调控，来再次刺激住房需求。我认为，这不符合政策的基本走势。我们房地产企业的发展，再不能依靠刺激需求的不恰当扩张。房地产对经济稳定和经济发展当然有重要作用，但绝不能把定位搞偏了。要鼓励的是满足居住需求，而不应该是投资、投机需求。“房子是用来住的不是用来炒的”这一定位，是长期坚持的原则，而不是权宜之计。房地产企业需要静下心来，按这个定位去构思企业发展规划和策略。 

3、还是要把防风险放在重要的位置。这二十多年的房地产发展，成就很显著，但是也暴露出许多体制机制上的缺陷，有些矛盾在疫情中暴露得更加充分。比如风险问题。不少房地产企业负债率过高，销售稍一迟缓，现金流就阻塞，资金压力就陡升。我们必须反思，靠加杠杆驱动的发展能不能持续，是不是符合绿色发展的原则。因此，房地产企业要提高抗风险的能力。今后，我们500强测评也会增加抗风险能力相关指标的权重。

乐居财经 04-25 19:38

首先，中国房地产业协会会长 冯俊 致辞。

乐居财经 04-25 19:38

14:00  2020中国房地产500强测评成果发布会暨500强高峰论坛准时开始。著名财经主持人马红漫担任本次论坛主持。

马红漫：中国房地产500强测评研究工作，已经连续开展了12年。12年来，通过科学、公正、客观、权威的房地产开发企业测评体系，我们的测评成果和研究报告在业内得到了广泛的认可，已经成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的最的指标了。此时此刻能够发布这样的内容，大家心情都是非常激动的。

由于众所周知的原因，本次的发布会形式较以往非常特殊，是通过线上来举行的，原因大家都很清楚，是这次的新冠肺炎疫情的影响。刚才我们都观看了一段关于此次疫情的视频，面对疫情的责任和担当。不能复工，工地不能施工，影响是很明显的。面对突如其来的变化，我们的标杆房企会有什么思考？谁会是新的500强企业？500强房企和供应商又会有怎样的思考和应对？我们的标杆优秀企业又会做出什么样的判断？关于这一切，在我们今天这场发布会和论坛上，都能找到答案。

另外，特别提醒一下有关本次发布会的议程、直播实录和测评成果报告，大家可以通过关注中房网微信获取，乐居Live同步直播，欢迎大家了解更多更详尽的测评成果发布情况。

乐居财经 04-25 19:38

13:50 首先播放了房企公益视频《战疫，地产企业在行动》。

乐居财经 04-25 19:38

2020中国房地产500强测评成果发布会暨500强高峰论坛 直播即将开始。

主办单位：中国房地产业协会 上海易居房地产研究院中国房地产测评中心

承办单位：北京中房研协技术服务有限公司、优采

官方网站：中房网    

直播支持：乐居财经