直击：万科2018业绩发布会

深圳新浪房产 04-19 19:52

【主持人】：非常感谢大家的参加，业绩推介会到此结束。

深圳新浪房产 04-19 19:52

提问交流环节:

【记者】：我是南方都市报的记者，我注意到租赁住宅方面，今年半年新增了6万间，请问这些房间的主要来源方式是什么？主要登陆的城市是哪里？万科怎么看待机构大批入驻长租公寓推高房租的说法？

【祝九胜】：非常感谢你关注我们的核心业务，6万间的大体来源是这样的：一是政府推地时就是长租公寓用途的地，我们在北京、佛山、深圳有6个这样的项目。二是各类机构历史上闲置的存量资产，我们通过合作的方式或通过租赁的方式把它租过来。三是社会上分散在个人手中的房子。6万间收到手之后，很快形成好的产能，提升了供应，过往我们低估了这个难度，收到房间和供应房间这中间的时间差控制的不是太好，装修、过消防等，这些是关键的事情，必须符合安全的标准，收到房子能多快转化为可出租的房子，这中间有时间的滞后性，这方面我们还需要继续改善。

你关心的机构进来之后会不会推高租金，这可能是一个误会，我刚才强调了，机构的渗透率、参与率，目前在哪个城市都没有达到5%，最厉害的北京也没到5%，以深圳为例，机构的渗透率连2%都没到。我可以公布一下万科在深圳的公寓的数据，已经出租状态，入住率92%以上，非常抢手，每房单价才1800元。有些人会问你这个价格到底是怎么定的？是对空间的重新认知、重新构造进行不断地调整，是一个新的机制、新的做法，欢迎各位友好互动，共同把这个事情做得更好。

深圳新浪房产 04-19 19:52

【主持人】：由于时间关系，接下来还有一场面向投资者的业绩推介会，接下来是最后一个提问机会。

深圳新浪房产 04-19 19:52

提问交流环节:

【记者】：谢谢管理层，我是网易财经的记者，我想问两个问题：第一个问题是大家都很关心的，郁总今天为什么没来？第二个问题想问一下祝总，今年以来我们看到万科内部有一系列变化，可能你们内部在做一些变革，我们从媒体上看到包括你们试点“起立坐下”，薪酬体系也有改革，请问做这一系列内部变化的原因初衷是什么？是外部环境推动还是万科主动推动这种内部的变化？

【祝九胜】：郁总没来，我猜测他的想法是想锻炼我们几个，因为万科在搞合伙人，看一下他不在的情况下我们能不能表现的自如、正常一点，毕竟合伙人每个人都能代表自己的团队，每个人都应该有这种志向的追求，虽然我们做得不好，但我们会持续努力。

关于万科内部的改革、变动，也是顺应外部、顺应市场、顺应客户的变化，我们内部称之为“五位一体”变化，合伙人孙嘉分管HR工作，由他来回答。

【孙嘉】：谢谢您对我们内部管理变革的关注，这个问题我来重点回答一下。万科内部经常讲一句话“没有成功的企业，只有失败的企业”，万科人骨子里这么多年来一直有比较强的危机意识和自我变革基因，也是这种危机意识和变革基因，让我们从不敢懈怠，从住宅开发商到城乡建设与生活服务商，从职业经理人到事业合伙人，背后都是非常实在的变化，一直在自我变革的道路上未雨绸缪。

我们也注意到最近包括自媒体在内，对我们内部组织变革、组织呈现等管理变革有一些关注和报道，就像祝总说的，这是过去六年多万科正在经历并且还会持续继续经历的“五位一体”系列变革的具体路径举措。所谓“五位一体”就是从战略开始，到机制，到文化，再到组织，它本身也是动态生长的过程。2012年开始，当时的万科在行业内率先提出行业正在逐步进入白银时代，为了继续保持万科的持续健康发展，我们需要在做好核心住宅开发业务的同时逐步找到新的增长动力。因此，我们提出城市配套服务商的战略定位，并且在今年把这一定位正式升级为“城乡建设生活服务商”。也因为这样，过去六年多时间里，除了继续做好住宅开发之外，我们在商业地产、物流仓储、长租公寓、产业办公、教育、养老等经纪性业务和服务型业务方面开展了十几的探索，应该说万科新的业务骨架已全面拉开，战略转型初步落地，刚才大家从短片中已经能感受到业务转型的状态和活力。

业务的转型肯定会对组织、对人提出更高、更全面的要求，应该说在房地产所谓的黄金时代相对赚钱，到现在我们进入经纪型业务和服务型业务赚钱更慢一些，从原来确定的比较成熟的地产开发业务，到今天不确定比较高的拓展型业务，都需要上至企业管理层，下至每一个普通员工，具有更强的企业家精神和创业创新能力，如果还是沿用地产黄金时代传统的组织模式和激励机制来要求所谓的职业经理人，坦白讲很难在新时期，在我们进入的这么多新业务领域打造出优秀的业绩。正因为如此，2013年提出城市配套服务商战略不久，集团内部开始正式提事业合伙人机制，今天回过头来看，五年前的提法是一个雏形。事业合伙人机制的目的，一方面是为了配合新战略业务的发展和转型的落地，同时也为了更好地激发员工。

经过五年多的探索，事业合伙人机制将企业根本管理机制得到长足进步和充分体现，团队整体保持稳定，核心业绩保持持续增长，新业务的拓展也已初见成效。给大家举两个员工的例子，万科内部的组织变革，除了把公司业绩持续做好之外，还要培养一批又一批优秀人才。刚才举了厦门的例子，万科青年公寓泊寓业务的带头人是吴迪，他原来是一个传统住宅开发业务室内设计市，在事业合伙人机制的激励下，厦门公司决定尝试青年公寓业务时，他能主动带领一帮小伙伴，从最原始的业务萌芽开始做，到今天为止，厦门公司已经成为整个万科集团青年公寓业务的领头羊，实际这项工作并不是开始于北上广深这样的一线城市，而是从厦门这样的沿海城市开始。另外一个案例是杭州公司一个很优秀的合伙人，叫余芳，是一个80后女孩子，她最早是做传统住宅开发的置业顾问，后来到总经理办公室任办公室主任，大概三年前事业合伙人机制鼓励传统业务员工根据自己内心的真实意愿和爱好，也根据公司发展的大方向和策略作出自发选择时，她放弃了自己非常擅长的中后台行政管理工作，加入杭州万科团队，并且逐渐成为团队领头者，可能在座媒体朋友大部分都去过或者听说过杭州万科良渚这个大盘项目随园嘉树组团，以余芳为代表的杭州万科养老团队，过去的几年把随园嘉树为代表的万科杭州养老业务进一步做大做强，也取得了自己职业上的进步和发展。

说到万科的事业合伙人机制，我想跟大家重点介绍一下，整个机制的摸索、落地不是采用行政命令或自上而下的统一设计，恰恰相反，我们是在一个统一的方向和精神内核前提下，鼓励各个单位百花齐放，自行摸索，也就是我们是先有实践，在实践中出真知，从2013年鼓励各个业务单位，包括总部在内，进行各种类型的事业合伙人的探索，差不多经历了五年左右的时间，到去年年底经过反复论证、打磨，最终推出万科事业合伙人纲领，在实践出真知得出这样一套理论、模型、思想去指导我们的实践。伴随着这个过程，万科内部的组织架构和管理模式也已经或正在发生改变，以总部所在地深圳为例，深圳万科是业务规模最大、范围最广的大城市公司，深圳公司五年前、十年前还是以住宅业务开发为主，是典型的房地产住宅开发公司，管理架构是职能管理。过去五年左右，因为深圳公司进入多个业务场景、多个赛道，深圳公司的组织模式已经围绕多个业务，从住宅开发公司变成有相关多元业务的城市公司。与此同时，在这个机制下，他们破除了传统的从总经理到副总经理、助理总经理、总监、部门经理等一层一层传统金字塔层级式管理结构，自上而下给出指令，自下而上层层汇报。而是真正打破层级式，变成相对扁平化区域中心管理模式，让一批优秀的、愿意担当、愿意奉献的青年员工，更早加入城市公司合伙人团队中来，分别负责他们所擅长和热爱的创新型业务，组建跨业务城市合伙人团队，今天在深圳大家所看到的，刚才朱旭总提到的新业务，在我们生活的改革开放前沿城市落地，其实都跟我刚刚介绍的背后管理机制的变革、人才涌现方式的变化有很大关系。

最后我想说，“五位一体”变革从2012年开始提出城市配套服务商，今年正式升级为城乡建设与生活服务商，从2013年提出事业合伙人机制，鼓励各个单位大胆探索，到去年年底正式推出事业合伙人纲领，它一直是逐渐摸索，不断迭代，逐步完善的过程，“五位一体”还在路上，我们一方面坚信“五位一体”的变革最终回帮助万科实现战略落地，实现健康可发展发展，为最广大的利益相关者创造持续的价值，让万科成为一个不负于新时代的好企业。同时我们也特别欢迎媒体朋友多关注，在私下交流场合多给我们提供一些好的建议和意见。

深圳新浪房产 04-19 19:52

提问交流环节:

【记者】：祝总您好，我是中国证券报的王兴亮，我有两个问题想问一下：一、我关注到7月份收购了太古7座冷库，万科之前并购了普洛斯，现在进入冷链业务布局，咱们在物流板块究竟是怎样的规划？未来想做到什么程度？二、刚才我注意到播放的宣传片，咱们在做城市更新改造业务，这一块是新开始的业务吗？是否可以详细介绍一下这方面的布局？

【祝九胜】：第一个问题是你关注到普洛斯、太古冷链，第二个问题是城市更新，看了我们的宣传片，叫“城市有机更新”，不是把房子简单的拆除重建，而是尊重历史，尊重过往特点，是一个有机更新业务。这两个领域我们的合伙人、集团CEO张旭比我更专业，希望他能给你一个更好的答案。

【张旭】：谢谢你的提问，先回答万科7月份收购太古冷链仓储业务，我想先说一下我们的初心，初心就是行业定位以人民美好生活为中心，对千家万户老百姓的食品安全贡献我们自己的一点力量，所以我们介入了冷链仓储业务。从这个行业来看，中国才刚刚开始，如果看这个行业人均冷库仓储保有量，只有欧美国家约1/5的状况。如果再看美国在冷链仓储业务，第一家和第二家加起来占全国总份额的40%以上，相对非常集中。但在中国，这个行业还没有形成一个行业，很分散，各家都在做自己的冷链仓储和配送，这是老百姓们最大的痛点，食品安全、药品安全都是老百姓的痛点，如果是老百姓的痛点，我们就应该做，而且这个行业才刚开始，是一个巨大的行业。

太古冷链在这个行业中是中国做得最好的，无论是仓储选址、产品设计、生态环境理念等方面，他的仓库有700多个优质客户，可以迅速和我们结合起来，所以我们进入这个领域，和太古冷链合作，给我们带来更大的协同效应。我们一方面会整合自己的资源，另一方面也会把太古团队保留下来，他们有经验，有自己非常高的标准，如果结合我们自己的资源和他们的经验，再加上建立一个行业的标准，通过智能化、信息化和人性化管理手段，相信我们能在这个行业做得更好、更大，能为美好的生活、为老百姓的食品安全药品安全做更多贡献。这是简单介绍一下我们为何进入冷链行业。

第二个问题我愿意花多一点时间给大家介绍，刚才祝总说到城市更新更新，万科是一个很人文的企业，在历史上我们做多天津的水晶城、武汉的工业保护，做了很多这方面的项目。但这几年我们看到一个城市的发展、一个城市的更新，从外部经验来看，一个城市的更新不是简单拆除重建，必须把老城市的文化和历史有机结合起来，才能让其焕发活力，我们到国外去看一些老教堂、街巷，虽然很精彩，但不是一成不变的，它一定是和历史发展相结合，不断注入新内容，才能焕发出活力，城市更新赋予时代的内涵才有活力。老建筑存在许多历史记忆、城市文脉，把它保留下来，它是艺术，不仅仅是建筑，我们首先的不是把它开发或拆除掉，而是把原来的建筑风格、风貌保护下来，这样才能在新旧交替的过程中保留这个城市独特的风貌和风格，在上海、北京以及许许多多的城市，因为它有历史、有文化，老建筑保留下来，才能看到这个城市的风貌和风格，这是我们做城市有机更新的基本想法，尊重历史文脉，保护城市记忆，打造公共空间，激发城市活力。

一个城市实现活力的路径是多样的，短片中介绍的三个项目：

第一个项目是上海上生新所，是上世纪20年代一个美国开发商开发的项目，当时开发的项目变成美国海军俱乐部的一部分，后来变成许许多多侨民度假的场所，二战时被日本人占用，解放后变成上海生物制品研究所，所以叫上生所，我们取名叫“上生·新所”，因为其焕发新的生命，焕发历史风貌，上生新所承载着中国近代变迁史，从20年代到抗战时期，一直到解放后，到今天改革开放后，让这个社区还原更好的风貌，这里面有17栋不同时期的建筑，我们针对所有建筑做了保护和新的规划，解放之后这个片区没有开放过，今天我们把它打开了，上海的市民都可以进入上生新所，可以看到这里面保留了过去的历史、文化，还有更多内容，这些内容包括休闲、时尚，现在已经成为一个时尚的地区了，大家都可以去看一看，有很多高端时尚用品在这里选择发布，欢迎大家参观，里面有很多美食。

第二个项目是福州九里项目，位于福州烟台山，是福州五大通商口岸之一，是福州影视区、外贸基地和航运中心，一百多年前，十几个国家的领事馆、外国商行、教会、学校、医院都在这里，上世纪20年代，梁思成、林徽茵都在这里居住，电影明星蝴蝶、郁达夫、叶圣陶等也在这里居住，百年的风雨、百年变化，今天看起来有点破旧，但它形成一个街巷和尺度空间非常小的肌理街巷，05年我们获取了这个项目，获取项目的初衷是历史文化、历史文脉怎么做保护，我们把44栋建筑、9个街巷，请了62个工匠进行修缮、修复，给它加入其他更多内容，今天还没完全完成，欢迎大家去看，网上被大家称赞为“世纪沧桑过后的芳华重现”。

第三个项目在广州恩平路，恩平路是清朝中国南方经济核心区，主要是商业、粤剧，是大家流连忘返的地方，这里有詹天佑故居、李小龙祖居，我们对詹天佑故居、李小龙祖居进行重新保护，现在变成小的博物馆，所有人都可以在这里展览自己的作品，保留街巷肌理，把文物全部保护下来，引入很多创意办公，很多年轻公寓在这里，建立一个文化广场，让所有老百姓都可以在这里聚集，特别是现在变成一个旅游地，变成大家到广州必须旅游打卡的地方，这也是让城市有机更新起来，这不仅仅是尝试，十几年前我们做的天津水晶城是尝试，今天我们到英国去，基本上所有项目都是城市有机更新项目，这样未来房地产空间和老的城市改造方面还有很大的空间，我们会在这方面积极推广，更好地参与到有机更新的进程当中。

深圳新浪房产 04-19 19:52

提问交流环节:

【记者】：管理层好，我是每日经济新闻的记者，我想请问祝总一个问题，近期中央政治局会议强调坚决遏制房价上涨，去掉了此前的“过快”二字，随着调控政策的密集出台，开发商普遍感到压力很大，请问您上任总裁半年来感受是怎样的？您如何看待这个行业的未来？租赁业务成为新的发展风控，万科在这方面有什么进展和安排？

【祝九胜】：做生意都有一些压力，做这个职务也有压力，我个人时时刻刻感觉到这种压力。您刚才说到中央政治局会议坚决遏制房价上涨，把“过快”二字去掉，表明政府调控管理市场的决心非常大，针对重点城市有一些具体的调控措施，目前的观察已经收到了初步效果。我们作为行业中的参与者，自己也赞同这种方式，毕竟这些措施对整个行业的长期发展，建立房地产市场的长效机制都是非常有好处的，我们也不断在调适自己，适应新的政策、新的要求。

我们在这个行业里做了这么多年，仍然还是有我们基本的观察、基本的态度和基本的看法，这个行业的空间仍然还有，容量仍然还是很大，城镇化的进程仍然是没有完成的，租赁市场才刚刚开始，机构化介入的时机才刚刚到来，我们在衣食住行或城市中关于空间、关于不动产的各种服务的需求还是非常大，所以我们对整个市场、对我们自己的业务前景还是有基本信心，当然不能纯粹靠信心过日子，我们还是要靠每天跟客户高度互动，有效洞察他们的需求，不断在他们的生活当中起到更好的作用，在交互过程中创造价值，这方面我们也在做一些有力的探索。作为一家纯粹的房地产开发商，会注意到客户满意度等比较粗放的指标，我们今天在不断追求客户满意度的同时，也在客户忠诚度、客户推介客户等方面不断进行新的探索，也初步取得了一些效果，更多时候是客户在教我们，当我们真正跟客户有效互动时，会以客户为老师，客户参与到我们很多的价值观的过程，比如我们的工地有开放日，客户走进来，给工地提一些要求，提一些想法、看法，我相信只要把客户有效连接住了，把他们的需求洞察清楚，保持跟他们的高效互动，这个生意还可以做，我们无非是当好农民种好地，创造价值。

关于租赁住宅的问题，最近媒体朋友们都非常关心，其实这个市场还是比较传统、比较古老的市场，住宅租赁或租赁住宅是百年前、千年前就有的生意，历史上只是众多分散的业主、房屋主人提供给分散的需求者，是C2C业务，这种C2C业务的运作表面上没有什么规律，实际上我个人判断是最市场化的，因为它的提供方和享用方都非常分散，非常众多，它是真正市场化的机制。最近这一两年有一些资本、机构介入这项业务，从目前的情况来看，机构在里面的占比非常低，如果考察机构在一个城市的租赁住宅的介入程度，一般会用渗透率指标，从我的观察来看，中国最高的城市渗透率达不到5%，一般的城市连2%都达不到，所以机构至少在目前阶段起到的作用是非常有限的。万科也把租赁住宅作为集团的核心业务，为什么这么定位？这跟我们过往从2012年开始一直到今年年初的战略自然延伸有关，从“城市配套服务商”到“美好生活服务商”，坚持为大众服务，为普通人服务，为普通人盖有人住的房子，这个逻辑延伸到租赁业务，我们也是为大众服务、为普通人服务，大众业务、普通人业务才是我们服务的主渠道业务。

对于租赁住宅，我们有三个定位：一是要坚持初心，不忘初心，我们为什么要做这项业务？因为每个城市都有新进入的年轻人，怎么样为他们提供有尊严的、能融入城市、较高性价比、有一定舒适度的租赁住宅？给他们提供居住的解决方案，或者说提供一种选择。从资本回报、赚钱不赚钱来看，我相信各位媒体朋友也许比我们从业者还清楚。二是要响应号召，整个社会有这种需求，从政府、从党中央来说，把租购并举作为新时代的新要求，万科也会响应这一点，不断在其中做出我们应该做的事情。三是积极探索，机构介入到租赁市场确实还是一个相对新鲜的事情，开业比较早的是广州、厦门，仔细算来有四、五年时间，还是一个新生事物，会出现种种难以预料的问题，我们在深圳万村也碰到了，各方热烈讨论，甚至有人提出质疑，我们心平气和，以客观、实事求是的解释，正因为它是一个新型业务，用新的方式来做这个业务，是一个新生事物，相信大家在观察的同时加以一定的耐心，万科首先坚持这个方向是一个正确的方向，是我们的主航道，争取找到适当的方式，培养这方面的能力。当然，这是一个过程，这当中肯定有一些不足，希望各位媒体朋友发现问题，及时告诉我们，我们及时改正。

深圳新浪房产 04-19 19:52

【主持人】：谢谢朱旭女士。接下来进入提问交流环节，大概有半个小时的时间，请提问的媒体向我举手示意。

深圳新浪房产 04-19 19:52

朱旭：

各位媒体朋友，大家早上好！欢迎大家前来参加万科企业股份有限公司2018年中期业绩推介会。下面，我代表公司管理层向大家就中期业绩作一个汇报。

这个PPT分为五部分：一是公司概况；二是中报亮点；三是财务状况；四是业务情况；五是发展规划。

一、公司概况

大家对万科很熟悉，自2016年开始，我们连续三年进入世界500强名单，2016年是356位，2017年307位，2018年是332位。公司A股和H股入选多个重要指数，其中A股入选深圳成指、深证100、沪深300、MSCI和富时中国A50指数，H股入选MSCI、恒生中国企业指数、恒生中国行业指数-房地产和建筑。万科上市26年以来，是持续盈利时间最长的，每年都盈利，权益净利润复合增长率年化约31%，持续现金分红年限最长，有25年现金分红，累计分红达到455.5亿元，远远超过我们在股权市场融资的金额194亿元

二、中报亮点

上半年我们在售后服务商的定位下，坚持以客户为中心，以现金流为基础，推动各项业务的有序发展。传统业务核心开发业务稳健增长，新动能业务发展良好。其中三个财务指标的亮点：一是营业收入，集团收入增长51.8%，达到1059.7亿元，ROE持续增长到6.76%，增长0.28个百分点，净负债率上半年末是32.7%，继续保持行业低位，过去十年来，我们在报告期末的净负债率都系在40%以下。

其他业务方面，租赁住宅业务获取房间数超过16万间，物流仓储业务上半年累计获得可租赁建面达到626万平方米，稳定运营项目平均出租率达到95%。万科物业服务方面，连续九年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”。

三、财务状况

收入和利润情况，上半年经营情况良好，收入和利润持续提升，营业收入刚刚已经介绍了，同比增长51.8%，从这个饼图可以看到，绝大部分集团收入来自于房地产业务，占95%，物业服务和其他业务收入占5%。从黄色这条线可以看到，我们的毛利率在最近三个报告期都是持续上升的，2016年上半年毛利率是17.91%，今年上半年是27.36%。净利润方面，归属于母公司的净利润连续三个报告期持续提升，上半年归母净利润是91.2亿，增长24.9%。每股收益和净资产收益也在持续上升，每股收益上半年是0.83元/股，增长24.9%，全面摊薄的净资产收益率也是连续三个报告期提升，上半年是6.76%。

资产负债情况，上半年总资产达到13451.5亿元，增长15.43%，净资产达到1348.9亿元，增长1.67%。有息负债2269亿元，有息负债有很多部分是我们预收的客户购房款，剔除预收款之后，负债占总资产的比例是46.3%。年初下降了2.7个百分点，截至2018年6月底，有息负债减去货币资金除以净资产的比例是32.7%，仍处于行业比较低的稳健水平。货币资金方面，报告期末我们持有的货币资金是1595.5亿元，这个货币资金是我们一年内到期负债的，接近2.8倍。右下方柱状图展示了2017年中报、2017年年报和2018年的比较情况，基本是在2-2.8倍之间。由于比较稳健的资债结构，让我们持续保持行业领先的评级，穆迪、标准普尔、惠誉、中诚信都给予万科在这个行业内最好的评级，对评级的展望是稳定的。

由于有比较好的评级，因此上来半年几次比较重大的融资，融资成本都位于行业低位，比如我们发行了五期超短期融资券，利率是3.25%-4.6%，我们在境外的发债，比如4月份首次发了10年期固息美元债9.71亿元，利率水平4.15%，这是2011年以来中国投资级别房地产发行人在境外债券市场最大规模的单一品种发债。5月我们还发了6.5亿美元5年期浮息美元债，利率水平是Libor+1.55%，这也是首家成功发行浮息美元债券的国内房企业。7月份完成人民币30亿元中期排锯发行，利率是4.6%。8月完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，利率4.05%，为2017年以来房企发债新低。

此外，我们还运用ABS等多种创新融资工具进行融资，比如万科松花湖就发行了一笔ABS，时间是五年，利率是5.25%，水平相当低。

下面介绍一下有息债务构成情况，负债中68.4%是人民币负债，31.6%是外币负债。固定利率负债占36.6%，浮动利率负债占63.4%，银行借款是主要来源，占60.4%，其次是债券21.3%、其他借款18.3%，我们的负债中绝大部分都是一年以上长期负债，占73.1%，一年内到期仅26.9%。由于公司业务主要在国内，大部分收入开支都以人民币计，最近人民币汇率波动对公司经营影响总体比较有限。刚刚介绍了外部负债占比31.6%，而且外币负债中，长期负债比例更加高，占95%，因此短期汇率波动对我们还本付息的压力比较小。同时，我们持续动态监测汇率波动和外在头寸，通过资产、负债相匹配的自然对冲的方式，规避汇率风险，并采用套期保值工具降低敞口部分汇率风险。截至6月末，我们已针对15.3亿美元外币借款及债券签署了远期外汇契约。

四、业务情况

在新时代下，万科已经把战略升级为城乡建设和生活服务商，我们的初心是以人民美好生活需求为中心，围绕城乡发展和居民消费升级两条主线布局业务，和城乡同步发展，和客户同步发展，目前核心业务包括住宅开发业务，在这个基础上，我们逐渐从开发业务衍生到服务业务，推出万科物业服务、租赁住宅服务、物流仓储服务、商业开发与运营。此外，我们还进入冰雪、度假、教育、养老等领域，我们想做好美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

首先向大家汇报一下开发业务情况，上半年房地产开发业务销售3047亿，增长9.9%。图中蓝色折线是销售均价情况，上半年销售均价和去年上半年基本持平。我们在34个城市市场排名位列前三，其中在18个城市位列第一，体现了万科深耕城市的效果。但值得注意的是，一线城市的销售金额占比在逐步下降，2016年上半年一线城市销售占总销售额的26%，2018年上半年只有18%。

结算方面，上半年结算收入，地产方面是1005.36亿元，增长53.6%，结算均价因为正好是在当时房价上涨比较快的期间销售的项目，结算均价是14300元/平米，比去年同期有比较大提升，因此结算利润率相对提升了一些，达到27.29%。已售未结金额情况持续增长，去年年报的时候已售未结金额是4143.2亿元，面积是2962万平方米，今年中报我们的已售未结金额已达到5200亿元，面积为3693万平方米。值得关注的是已售未结均价增速也在逐步放缓。

产品方面，我们的产品继续聚焦普通人自住需求，上半年销售的产品中，住宅依然是主流产品，占85.9%，其次是商业和办公楼，占10.9%，其他配套占3.2%。按面积类型分，90平米以下户型占20%，90-140平米以下户型占71%，也就是说144平米以下的户型占91%，是主流户型。

从开工和竣工情况来看，新开工面积是2321.1万平方米，同比去年增长40.2%，占全年计划65.5%。竣工面积是917.2万平方米，同比增长44.1%，占全年计划34.9%，预计全年竣工面积与年初计划基本持平。结算面积701.4万平方米，增长20.2%。

上半年获取项目建面2049万平方米，权益均价5054元，累计获取117个项目，总规划建面2049.1万平方米，规划建面1143.9万平方米，其建面权益比例是55.8%，比上年有所下滑。如果按照获取渠道，拿地渠道中，通过股权收购合作的方式获取土地比例在不断上升，如果按照全口径建面计算，通过股权收购合作的方式获得土地建面的比例是50.1%，如果按权益建面计算，通过股权收购合作获得的建筑面积比例是41.8%。

左图是四个区域获取土地的占比情况。最多的是上海区域，其次是北方区域，再次是中西部区域，南方区域上半年获取土地的面积同比减少。分城市的情况，上半年获取土地绝大多数集中在二线城市和其他城市，一线城市获取土地的面积和地价都占比较少。从权益地价来看，上半年权益地价5054元/平米，比去年和前年均有大幅下降，这一方面有我们通过股权收购的方式收购土地，有效控制了拿地成本，另一方面是我们上半年获取土地城市的原因，一线城市占比较少，二线和其他城市相对地价便宜一些。

同时上半年以来，土地溢价率也在逐步下降。从全口技定价与销售比例来看，上半年全口径支付定价1076.6亿元，占全口径销售额比例35.3%，过去三年的报告期这一比例都在30-37%期间，是比较稳健的可持续水平。

项目资源满足持续发展的需要，截至6月末，在建总建面约8187.6万平方米，权益建面约5098万平方米，规划中总建面约6081.6万平方米，权益建面约3767.3万平方米。此外，我们还积极参与旧改，权益建面合计约282.4万平方米。截至6月末，主要开发项目859个，建面权益是62.78%。下图可以看到四个区域是比较均衡的，右图是各类型储备总建面情况及占比，在建是55.5%，你开发是41.3%，现房是3.2%。

万科物业有四个特点：一是营业收入和利润持续上升，上半年万科物业营业收入41.6亿元，同比增长29.8%，利润呈现逐年上升的趋势。在2018年中国物业服务百强企业评选中，连续第九年获得第一名的称号。二是服务面积不断扩大，累计签约面积超过4.7亿平米，其中50%都不是万科开发的物业。三是服务内容不断丰富，除了传统的保安保洁等物业服务以外，还拓展到租售、电商、停车场等业务。中间这张图片可以看到，我们已经将租售中心品牌升级为“朴邻”，专业为客户提供专业优质的二手房经纪业务。四是服务对象在不断延展，最开始只服务于小区客户，现在已将服务延伸到服务政府办公楼、商业总部写字楼，连续第二年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”称号。

值得一提的是今年上半年我们还拓展到城市服务，把城市的公共空间、公共资源和公共项目整合为大物业的新型模式，这个模式除了传统的物业管理以外，还包括城市管理、市政养护、停车场管理、社区资产管理服务等多个领域，希望发挥我们在物业运营方面的优势，通过物业服务+智慧平台和行政力量相融合的方式，为城市空间和资源实现全流程管理服务和运营。

在租赁住宅业务方面，自2014年以来积极布局集中式租赁住宅市场，目前已形成集中式青年公寓泊寓、家庭公寓和服务式公寓，为不同客户需求提供长期租住解决方案，满足人们美好生活需求，我们善于研究青年人的居住习惯，除了提供安全、舒适、性价比较高的居住空间以外，还在集中式公寓中提供健身中心、阅读中心、公共休闲区等，并定期组织社区活动，向青年人提供有温度的家。截至6月底，覆盖30个城市，累计获取房间超过16万间。

物流仓储方面，我们的定位是智慧物流园区和产业园区综合服务商及已进入全国32个城市，服务客户60余家，累计获取项目84个，可租赁物业建面626万平米，其中已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。值得一提的是，我们敏锐地发现由于在线外卖、生鲜电商和新零售等新的行业兴起，驱动了冷链市场需求的增长，2018年7月通过并购获得太古实业旗下7座冷库，分别分布在上海、广州、南京、成都、厦门、宁波等城市，加上我们之前在沈阳和上海的布局，初步实现了对国内一线城市和内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

商业开发与经营方面，管理面积超过1000万平米，以印力集团作为商业开发与运营平台，致力于成为中国领先的商业品牌。今年1月我们联合印力集团收购凯德商用在国内的20家购物中心，目前印力商业平台共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，自持项目中已开业79个，其中包括53个购物中心。下面三张图片是我们在上海、深圳、杭州三个比较标杆式的shoppingmall图片，欢迎大家前去体验。

其他业务方面：产业办公方面我们深耕核心城市与主流产业，聚焦成长型企业。产业办公方面我们促成不同业态的有力组合，比如在厦门的高端写字楼中除了传统写字楼服务，还入驻万科里商业、万科泊寓以及万科食堂，甚至我们在里面开办了幼儿园，让妈妈可以带着孩子上班。在滑雪度假业务方面，我们持有的吉林松花湖滑雪场和北京石景龙滑雪场，2017年-2018年雪季累计客流量超过55万人次。养老服务方面，根据2017年最新数据，中国65岁老人已经占总人口的11.5%，1.6亿，但中国的养老机构所能提供的床位目前仅744张，有大量的养老服务需求需要得到满足，目前我们的养老已布局15个城市。教育业务方面，万科的教育有两个品牌，目前在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营业和10多个户外营地。万科教育的特点是沉下心来打造适合市场的产品，以产品为核心和体验式素质教育来获得家长们的认可，孩子们的喜爱。

去年以来，万科在科技赋能方面投入了大量的人力、物力和财力，2017年万科已经对核心地产开发业务初步完成信息化建设，今年上半年我们在持续迭代，在工程管理、营销和售后服务等方面的筑融、匠心、翼销售、服务家等产品，借助信息化手段促进管理提效果此外，还通过BIM、智慧工地、智慧案场等新技术应用，提升产品质量，减少对人工的依赖，优化成本管理。在非开发业务方面，使用物联网、人脸识别、智能硬件等新技术、新产品，提供线上线下融合方案，助力业务发展。夯实中台能力，打造万科数据中台，以整合、沉淀多业务平台内的客户、产品数据，通过数据洞察，为各类客户提供更加精准、个性化的服务体验。右图可以看到万科的客户从早到晚，一天都可以享受到万科的服务过程。

社会责任方面，我们依然积极践行社会责任，2018年上半年加大精准扶贫及乡村振兴力度，我们和光彩事业基金会合作，设立“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”，结合省和市对口扶贫地区，逐步覆盖国家深度贫困地区，在广东汕尾、河源、广西百色、云南怒江、福建宁德等地助建国家扶贫、乡村振兴工作。今年6月在西藏援建的非物质文化遗产博物馆完成建设并交付，在西部地区累计帮助超过6万贫困儿童接受良好的教育。

五、发展规划

我们也可以看到，外部环境发生了比较明显的变化，经济运行面临新的问题与挑战，中央政治局提出要下决心解决好房地产市场的问题，万科将会遵循城市发展和人民消费升级这两条主线，不断提升服务乡村、服务城市、服务客户的浓度，我们希望更好地服务客户，服务更多的客户，服务客户的更多方面，我们希望通过这三个“更”能满足人民美好生活的需求，激发城乡活力，继而实现万科的健康可持续发展。

下一步工作重点：

一是产品方面要坚持质量第一，优化产品品质，保持绿色建筑发展的标杆地位，推广工业化开发模式。

二是经营上坚持以现金流为基础，拓展与业务模式相匹配的投融资渠道，积极销售，稳健投资，关注比较好的并购机会。

三是坚持科技赋能，以数据平台和科技手段提高生产力，更好的服务客户。

四是在组织架构方面持续探索事业合伙人机制，打造与事业合伙人相适应的组织架构和职极薪资体系，激发组织活力。

最后用一段视频请各位媒体朋友切身体会一下万科的多元化产业服务。相信通过这段视频大家可以感受到万科不再是住宅的代名词，它在您的美好生活中无处不在。谢谢！

深圳新浪房产 04-19 19:52

主持人：

各位媒体朋友，上午好！欢迎参加万科2018年中期业绩推介会。

在正式交流之前，请允许我先介绍一下出席本次会议的公司高管，他们是：公司总裁、首席执行管祝九胜先生；公司执行副总裁、首席运营官张旭先生；公司执行副总裁、首席财务官孙嘉先生；公司副总裁、董事会秘书朱旭女士。

首先请朱旭女士为我们介绍公司2018年中期业绩和下半年展望。

深圳新浪房产 04-19 19:52

◎积极履行社会责任，支持乡村振兴

在实现业绩增长的同时，万科积极履行企业社会责任，让更多人分享企业发展成果，在精准扶贫、美丽乡村建设等方面做出了力所能及的贡献。

2018年万科加大精准扶贫及乡村振兴力度，与光彩事业基金会合作，设立“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”， 在广东汕尾、河源、广西百色、云南怒江、福建宁德等地助力国家脱贫攻坚与乡村振兴。同时为建立稳定的脱贫能力、巩固脱贫成果，万科积极开展教育扶贫，目前已在西部地区累计帮助超过6万贫困儿童接受良好的教育。

值得一提的是，由深圳市政府与万科共同援建、万科团队承建的西藏首座非物质文化遗产博物馆，也是世界海拔最高的非遗博物馆，克服高海拔和物资短缺等挑战，于今年6月完成建设并交付，为西藏非遗的保护、传承与创新，为拉萨市建设国际旅游文化城市做出积极贡献。

深圳新浪房产 04-19 19:52

◎净负债率32.7%，坚持稳健经营

上半年，房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示，截至2018年6月末人民币房地产贷款余额增速比上年末回落0.5个百分点，上半年房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比重比2017年占比水平低1.9个百分点。

截至6月底，万科持有货币资金1,595.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元；净负债率32.7%，继续保持在行业较低水平。上半年，国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持万科“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。

良好的财务、信用状况使万科发行的债券在趋紧的融资环境下仍获市场认可。截至本半年报发布，万科已先后完成五期超短期融资券发行，票面利率区间为3.25%-4.6%，位于同期发债利率低位；8月，万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，票面利率4.05%，创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。

深圳新浪房产 04-19 19:52

◎管理126个商业项目，养老业务布局15城

商业开发与运营方面，万科以印力集团作为旗下商业开发与运营平台，专注国内商业地产投资、开发和运营管理。2018年1月，万科联合印力等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至6月底，印力共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，已开业自持项目79个，包括53个购物中心。

物流仓储服务方面，万科定位为智慧物流园区和产业园区综合服务商。万科目前是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商普洛斯的第一大股东。此外，截至6月底，万科物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，服务客户60余家，累计已获得项目84个，总建筑面积626万平方米，其中已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。值得一提的是，近期万科通过并购方式获得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

在教育和养老方面，为实现“幼有所育”，万科教育业务在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。为实现“老有所养”，万科养老业务目前已布局15个城市。

在冰雪度假领域，万科旗下吉林松花湖和北京石京龙雪场17-18雪季累计客流量超过55万人次。

深圳新浪房产 04-19 19:52

◎租赁住宅列入核心业务，获取房间数超16万间

2018年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2,035.4万平方米，销售金额3,046.6亿元，在34个城市的销售金额位列当地前三。上半年所销售的产品中，住宅占比85.9%，其中144平方米以下的中小户型住宅占比91%。

上半年，万科获取新项目117个，总规划建筑面积2,049.1万平方米，与上半年销售面积基本持平。公司在建项目总建筑面积约8,187.6万平方米；规划中项目总建筑面积约6,081.6万平方米。

物业服务方面，截至6月底，万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米，实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%。今年上半年，万科物业创设国内首家物业行业二手房专营店，并联手珠海横琴试点“物业城市”。

2018年上半年，继房地产开发和物业服务之后，万科将租赁住宅确立为核心业务。2014年以来，万科积极布局长租公寓市场，当前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服务式公寓三类产品。截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

深圳新浪房产 04-19 19:52

《万科企业股份有限公司2018年半年度报告》显示，上半年，万科实现销售金额3,046.6亿元，实现营业收入1,059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

继房地产开发和物业服务之后，租赁住宅被万科确立为核心业务。截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

在《财富》杂志发布的“2018年世界500强企业”名单中，万科位列第332位，连续第三年入围。

上半年，万科核心业务稳步增长，同时围绕美好生活积极拓展其他业务。2018年万科将租赁住宅业务确立为核心业务，累计获取房间数超过16万间；5月，万科物业联手珠海横琴试点“物业城市”；7月，万科物流仓储服务业务通过并购方式获得太古实业有限公司旗下7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

万科总裁、首席执行官祝九胜表示，万科将以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，坚持以客户为中心，围绕人民日益增长的美好生活需要，持续创造真实价值，推动各项业务有序发展。