粤港澳大湾区发展论坛

深圳新浪房产 04-25 21:03

卢韵如：今天的论坛到这里就告一段落了，感谢各位嘉宾的精彩分享和现场朋友的陪伴。我们下期再会。

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深圳新浪房产 04-25 21:03

观众：我挺同意朱老师的观点。感觉惠州房子有点多。以前很多香港人去常平、樟木头买房，因为交通是很重要的因素。现在东莞市场香港客户比例已经很低了，反而深圳客户非常高。交通因素同样重要，从新一波的趋势来说，临深几个城市的政策利好较多，多关注政策和交通规划的支撑位置，会是好选择。旧的区域需着眼交通，如果附近有赣深高铁，樟木头塘厦确实是不错选择。现在新区也很多，应该怎么选择？

玉家雄：我觉得其实新跟旧的对比是个好问题。很多香港人去长平、樟木头买房差不多是20年前了，交通是很重要的因素。但现在，在东莞市场，香港客户比例已经很低了，反而深圳客户非常高，就看你在深圳的哪个区位。

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邓志旺：我唱一个反调，我比较看好惠湾这个区域。举个例子来看，穗莞深城际线2018年动工，东莞的1号线还没有动工。反而是14号线我个人认为最快开通。我觉得虽然说东莞和深圳未来有5条线要对接，所以我不是特别看好。

朱罗纪：刚才我说了，首先我要选城市，惠阳好不好？惠州我非常喜欢，惠州市少见的一个山、林、湖、海全有的城市，但是问题在哪里呢？只能买新房，二手房变现能力很弱。所以，我来看未来供应能力，东莞现在已经800万人口，相信不要多久人口就会超过1000万。单看惠州目前的情况，再等十年未来可能都没有机会建地铁，客流量达不到，除非以后惠阳划给深圳了。

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提问：惠州供应量比较大，我们也怕选到雷区，东莞有没有可以推荐的地方，但是不要推荐价格高的地方，有轨道交通，价格又比较便宜的。

朱文策：我一般会推荐龙岗，因为仅凭一两句话，我不知道你的需求到底在哪里。首先是惠州，原来提了两类人我是非常不愿意提惠州的，第一类是单身狗，不要提惠州，因为你没有需求。第二纯投资，没必要投惠州，我们作为研究者也是衷心的劝告。第二点，2012年全球次贷危机产业结构出现了变化，现在是全球最重要的智能手机制造基地，去年一个地方就出了3.8亿台的智能手机。去东莞我个人比较看好，这个仅供参考。第一个是松山，这个地方是高科技的生产基地，凡是有高科技的地方都是产能最高的地方，比如深圳的科技园，这一片没有太大问题，我比较看好。

第二块是临深的轨道，靠近深圳这些。东莞有一个很大的问题，东莞和深圳市融为一体，但是东莞选房太难了，建了14号线我就在那边找房子，惠州南站我就在周边找几个，其他地方有我有找几个，东莞不行，东莞站一拉开全是地铁站，我现在也找不到特别好的地方，只能一个一个地方看。我说松山湖相对来讲，因为它是比较特殊的一个地方。塘夏这个地方有高铁，未来它也有地铁规划。黄江，我个人相对看好一些，黄江是唯一的一个现在地铁规划确定时间的，它有可能会成为深圳和东莞将来地铁通行的第一步，它有可能是这个概念。深圳的13号线通到光明，再从光明拉一条线到黄江中心，黄江中心会和东莞一号线接轨，所以它会是一个在2025年开通的地铁轨道线，但是这周边没有太多的房子可以选，可以到周边看一看项目，我认为这条线是非常值得关注的。

邓志旺：你拿的是东莞的地图，穗广深城际铁路到今年2018年尚未竣工，东莞的地铁1号线现在还没通，通的是2号线，我个人觉得比较不靠谱，虽然政府出了2025年的目标，但是现在有多少目标没有实现，虽然东莞和深圳不能用5号线对接，我持保留态度。

朱文策：我和邓博辩论一下，我首先会选城市，这个城市基本面值不值得我投资，去买房子。惠州我非常喜欢，我到这里去买房子我只能拿着新房在手里，二手房我要转让的，变现通道很弱，东莞现在的建成区是比深圳大的，深圳现在就925平方公里建成区，东莞已经到了950了。刚刚邓博谈到，不要老想着把人家的土地兼并过来，那是不现实的，你相想人家为什么给你，我们也没地，所以我们来看它未来的能力和未来的人口增加，东莞现在已经800万人口了，我相信不用一段时间就可以到1000万，GDP10000亿，我认为1000、10000的城市都值得我们关注。如果单靠惠州现在的情况，它再等10年都没有条件建立起来，它没有建地铁的条件，它不满足。建地铁首先要求城居要求要在300万，然后客流量达到300万，现在城居人口240万，它总人口才470万，这样的城市再等它增加60万人口，它估计要增加10年。

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提问：东莞经济靠龙岗、惠阳，对深圳的挑战性有多大？

邓志旺：我喜欢这样的问题，言简意赅，我的回答也很简单，不可能。深圳的问题不在于太小，你看一下纽约才多大，东京才多大，但是纽约的GDP是我们的三倍多，东京是我们的三倍多。我们十九大以来就是要新的发展共识，不是看土地，不是靠劳动力。我们还是寄希望于同城化，那时候它姓深还是姓东关系不大。

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提问：玉总，我去年到深圳，因为资本问题我就在惠州大亚湾中心区买了一套房，当时单价1.3万，到今年这个时候它价格还是1.3万，今年我们有点心慌，要不要放弃，要不要考虑在深圳龙岗那边买房，它开盘价4.6万，同地段的是5.3万二手房，如果在惠州那边坚持多久有升值空间，我还要不要等。

玉家雄：首先要看房价，大家要认清房价。因为有很多的城市都出现限价的政策。比如你刚才说大亚湾1.3万，可能本身是能卖1.6万的，但是它给当地1.6万，所以变成还是卖1.3万，这种情况一直都存在。你去龙岗看房，你不能看一手房不看二手房，二手房是能够真实反映买卖双方认同的价格，市场里面有人想卖这个价格，也有人承受这个价格，这就是市场的供需，两方面协调出来的价格。但是现在的一手房都不是一个协调出来的价格，是政府要你卖什么价格，这个情况在大大小小不同的场合，大家近两年买房的时候不妨多看看二手市场，才知道那个地方真实的房价水平。你去看二手房，但是买一手房你会发现，现在买一手房占了好大一个便宜。

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观众：主持人好，刚才你们讲的是宏观层面，我想问从价格来说，临深的东莞、惠州和中山，有需求的客户的数量对比临深城市的商品房数量，来简单分析一下潜力。

玉家雄：其实我们从过去的一两年发展，临深三个城市都有不一样的表现。

从去年到今年来说，惠州的市场是最火爆的，因为不限购，特别是大亚湾等一些靠近深圳的区域，甚至出现了一房难求的趋势。深圳不止龙岗甚至是一些区域，如果投资未来想要自己用的话，临深都可能去到惠州去买房。

东莞呢，已经开始限购。我们以前说，东莞我们从两个不同区域来说，一个是临深几个镇，一个是非临深的几个镇。临深，我们发现深圳客的承受能力也开始到了临界点，过去一年东莞对深圳的吸引力开始下降，未来融合越来越高，东莞房价可能和深圳接轨。

另外中山，人口不多，这两年大量深圳、广州、香港客户去到中山买房，房价突然飙升。其实从中山人的收入来说，房价有点过高了，我认为中山的潜力应该是排在东莞和惠州后面的。我们发现，三个地方的客户里面，中山客户投资的成分是相对比较低的，虽然也会看做一种投资，其实有不少去中山买房的人会考虑到养老，因为中山是非常宜居的。

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观众：如果在深圳投资，哪个区升值潜力更大？

朱罗纪：其实深圳18个重点发展区域，我不可能都选。我个人来说，大空港和宝安中心区这些地方可以多考虑一下。因为从目前的情况来看，第一个前海扩容，我个人判断是比较靠谱的，随之而来可能宝安区政府要搬走、另一个大空港的地位产生的变化，所以我判断这个位置会比较热，但是现在价格也比较高。

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卢韵如：我把接下来的时候交给现场的观众，请有问题的观众举手示意。

【现场互动】

提问：先很多旧改的项目，但不是政府的行为，开发商说这里要旧改，是等旧改好，还是把二手房卖了重新买新的好？

玉家雄：以往深圳很多的旧改都是开发商主导，所以变成很多人有一个想法，我听到一个消息了，那个地方准备旧改，准备来收了就买来等人家收。未来深圳的旧改政府主导的比较可能会越来越多。如果由开发商来主导的旧改，有一些项目做十年都不一定能动工，可能你就要把握住你是第一年卖给他，还是第十年卖给他，如果能熬到第十年也好了，但是好多不确定的因素在里面。我自己认为，投资的属性不一定适合大部分的客户，我认为买普通的一手房也好，二手房也好，可保护性是比较强的，对于大部分的老百姓来说我会这样建议他，肯定不是磨开发商来收，你不知道基金会沉淀多久。而且它会有自己独立的市场，市场有几种投资客，他们要卖掉的时候的确会比较难，有兴趣去做这个地方修改的开发商一直都不顺利，都没有太多进展的时候，你想卖掉就相对比较难。

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邓志旺：我觉得建议就是一条，尽快买。尽快买有利于减少你自己的焦虑，有一些发展和机会，当轨道交通逐步开通了，疏散的力度加大，这些区域的房价还有上涨的空间，目前来说深圳跟周边区域的价差还是非常大的，如果能把价差缩的比较小，还是尽早买房是比较好的选择。

玉家雄：我的答案和邓博士一样，我们就一条答案是一模一样的，按照香港人的做法就是尽快上车，否则你永远都上不了这趟车。以前很多人不买是因为房价跌破，如果在深圳买不起，去东莞、惠州也要买，这些地方的房价已经崛起，相比五年前，八年前，相比过去三年上涨的非常快。我除了在深圳，也在中山，我2015年底去中山，我去开发区，未来深中通道的地方看才卖4000—5000，现在已经卖到16000—18000，原因就是因为深圳人过去，他们当地人形容深圳客户就是蝗虫一样。虽然我们都看到东莞和惠州已经有这种情况，但是在过去的几年时间，这些地方大部分还是投资客，等轨道交通都很完备，配套也相当成熟时，大湾区概念非常厉害的时候，房价就不会像之前这样了，可能会再上一个台阶，到时候就更贵，就要去更远的地方。年轻人如果在深圳买不起，那就尽快去找买得起的临深地区，我相信将来一定不会后悔。

朱文策：两位老师说的我全认同，刚需买房有一个特征，特别纠结。一定要买一个最完美的房子，总想找最完美的东西。我这个房子有没有学位，有没有地铁，房子一定要大，买完之后不用再换了。买房子最好做到两看，“多看新闻”，比如地铁规划，将来14号线是一条大站快车，我可不可以一个小时到办公室，你要测算一下。最大的前提是，这条地铁线能不能建，你要自己去评估，不能什么事情都要等到规划确定了再杀进去，假如明天新闻说14号线真正要建在惠州南站，那边的价格就已经涨了。

第二要去看盘，我跟很多买房人交流，你要看项目，看很多的楼盘，刚需比投资更容易知道自己内心的需求，投资很简单。

最后一条建议是买哪里沿着临深找，如果你留不下深圳的话，沿着临深去找轨道站。

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卢韵如：买房子这个事情真的要看自己不同的需求，而有些需求可能会细微到其他人都不一样。最后想请三位嘉宾给到深圳的年轻人，第一次买房的人，并且他爸妈没有给他留下很多房子的年轻人，在我们看来深圳还是有非常多年轻人自己过来，或者一对情侣到深圳创业，这样的年轻人如果要选房子，或者买房子，在临深的片区请您给他一条建议。

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朱文策：我用三个指标解析，我在2016年底提出三个置业思路，

第一个思路是买入深圳湾和香蜜湖的豪宅，大家也看到从2016年底到现在，政策调控最严厉的期间，豪宅价格的变化程度。

第二个是学区房，这是第二条投资路线。第三条投资路线是针对中低收入，临深地区的轨道通行物业，我当时提到的通行物业有两个判断标准，第一个标准是一定要在一小时的通行区间范围内，你从家出发到办公室敲门进入这个时间1个小时。

第三个是5—10分钟的轨道步行圈，现在有共享单车可以长一点。

我当时提出这样的置业思路，第一个基本链的思路是判断城市，这个城市的产业结构，重要的是人口流入。这三个概念的阐释是能够流入、基建改善，包括交通配套、产业发展状况，能不能提供更多的就业。就业就会有人口，有人口基础建设好，基础建设好人就会开始聚集，这就会形成非常好的判断，这是我们判断城市值不值得投资。所以首先亘古这个我们就可以排除掉很多城市，深圳就可以列入优选。

工程关系，对深圳和东莞这些城市，我们光谈交通规划或者是规划不好，交通很好，但是这地方不一定要大，比如惠州好，你不能放在全国600个城市，你要放在全国排前10的。但是这个地方12000平方公里，它供应量无限大，很多地方是你不能去的，所以你要在这里面要求房地产的供应关系是怎样的。对于大的城市，比如像深圳、东莞，这样的城市我们更多要考察的是供应能力，城市能拿出多少房子卖。玉总谈到，深圳有60%的保障房，很多人认为房价会跌，它怎么会跌。新加坡85%的人都用保障房保障起来了，你看看另外15%的商品型住宅涨不涨？所以说你看这个城市未来能拿多少地，拿多少房子不重要，你放在一个地段一样的。我为什么选深圳湾和香蜜湖，这个地方又有学区房，又有很多购物平台，就是这样。

最后是看价格，你说深圳湾的房子100万一平米我也不买，时间也很重要，什么样的时点进入它影响到你的成本，就像我们买股票一样，你在2017年买股票你现在说不定还没有亏本。你在什么时间选，当你回到历史去看，最好买房子的时点都是在调整期，也就是政策严厉打压的时刻，越是严厉的调控，最后你的规模越大。

比如说2014年底你去买房子了，一年就赚一个亿。所以价格这块也很重要，你觉得房子很好，但是价格很高，你要不要放弃，这个时候就需要拿周边其他的楼盘做参照，拿二手的房屋去做参照。

首先要选好房子，然后再选好价格，这两者才能让你的投资，买房、居住有个好心情。

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邓志旺：交通，轨道交通。现在车开不动了，我相信再过十年基本没办法开车了，只有轨道交通是通的到深圳乃至城市中心。

赣深铁路已经确定了要从下游到上游，有了高铁以后也可能帮轨道交通进行交互。

惠州南站已经有高铁站了，其他轨道交通可以尽量通过这里形成交通枢纽，从轨道交通来讲这几个点可以推荐。

城建开发:东莞开发项目是这样，西莞就是零资产的项目，就一个项目。从这个角度来看，它是成片开发，它可以在教育、医疗、配套文化资源，它是新的区域，它可以做最好的配套。

开发商:我们要特别关注品牌开发商，因为有些小区管理出现了很多问题，出现过很多纠纷，但是有些品牌开发商在开发的时候香港好一些，希望大家选择品牌开发商的项目购买，品质会好一些。

所以首先考虑轨道交通、城际开发、品牌开发商。

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卢韵如：您刚刚提到的一点和我们之前理解的不太一样，你可以等待，但是不能等待的太久。

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玉家雄：回答第二个问题的时候我说过，现在老百姓买房产绝对不仅仅是为了解决居住的问题，现在成为了资产配制，所以我选房子的时候更看重的是升值能力，升值空间是多少。如果从这个角度出发，我会首先考虑交通的问题，所谓的交通必然是针对这个地方跟深圳交通接驳，如果看过整个大湾区，现在支付能力最高的还是深圳的客户，我们经常跑周边的地方，只要是深圳的地方当地人都很难买房，就是因为深圳的支付能力远比其他城市要高，所以变成如果我要选一个房子有比较大升值潜力的时候，我首先考虑它跟深圳的交通接驳是否便利，还有是吸引高消费的人群买那边。

第二是配套，大湾区的发展“9+2”11个城市都有机会，如果大家都有机会社会的资源，社会的基金有定量的时候，那个地方成熟起来的时间就会比较长。

第三是规划以及定位，一方本身的规划有没有前景，包括产业方面，包括整个城市和湾区的位置有没有独特的定位和规划，这点我非常关注。

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卢韵如：请三位嘉宾再次拿起题板，很多深圳人做选择的时候往往会想我该怎么样选一套合适的房子，或者选房子的轨迹是什么样子的。博士看产业、交通，还是看它开车到公司的距离，还是看周围的配套。三位嘉宾在提供选房建议的时候，你们会建议他关注的要素，或者他选房的逻辑，三个关键词就好。也许有些是我们现在能看到的，也许是我们将来能关注到的，你们会关注哪些问题？

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邓志旺：好像只有我不一样，这两位都选东莞。第一个都一样，深圳。00后现在已经参加高考了，但是目前深圳跟周边的城市一条轨道交通都没有，而且看得见的唯一一条还是广东省建的“穗广深城际铁路”，说大概年底通，但是我观察了现在的进度，今年年底肯定不行，现在还在施工。

深圳都是先从罗湖、福田、南山发展，当经济总量很小的时候，从1000亿到2000亿，到现在20000亿的时候，必须要往外扩充，像宝安中心区、布吉、龙华，现在到了观澜，龙岗中心城、坪山这些地方，但是到这些地方已经到了极限，因为外面的地方都不属于你的，所以我们的规划很清楚，都是先通过轨道交通把人口疏散出去，但基本上属于深圳的一厢情愿，最重要靠东莞、惠州、中山跟我们对接，正是因为这个问题使我更看好惠州了。如果纯粹从地理条件、经济基础、科技发展水平来看是东莞略胜一筹，但是正是因为东莞具有这样的优势，反而使得东莞不太愿意跟深圳那么积极的对接了，因为东莞这个地方很小，它的土地资源非常稀缺，所以为什么东莞的土地拍卖价格达到了2.5万/平方米。假如轨道交通连通了，我们住在东莞的凤岗这些地方去，我们住到那里去以后会给它带来巨大的压力，因为住过去要有相应的配套，教育、医疗、专业，这部分人住过去以后对东莞人有没有价值，基本说没有价值。我们上班在福田、南山，你创造的税收在深圳，你交的个税在深圳，对东莞来说基本没有什么价值。当然有人会说我们住过去了，我们给它带来了消费，但是消费只限于地域吗？不限于。我们基本都是用互联网通过电商购物，税收非常少。据我了解，惠州和东莞相比，惠州更主动，更愿意跟深圳对接。所以为什么14号线会成为最早贯通的一条的跨城地铁，如果不能解决城市之间的利益，我觉得这种合作恐怕还是流于形势。推动城市规划，以城市为中心向外扩散的趋势，如果这种趋势不管是东莞、惠州、中山都可以。

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玉家雄：其实我的选择跟朱罗纪是一样的，首选还是深圳，但前提是你买得起。深圳的房价在全国来讲是最高的，基本上城区的房价已经去到10万+，边缘的地方已经卖到4万甚至以上，我觉得对于所谓的年轻人，我觉得年轻人还是要分两个概念，第一个概念是，刚刚来深圳拼搏的年轻人和本身父母已经来深圳的深二代，他们是不一样的。很多深二代父母已经在深圳买了房，足以支持自己的二代在深圳再购置物业，这个现象跟香港越来越像。

前几天，主持人一开厂说的深圳的二次房改，我觉得这个讨论里面基本上分为两派。一派是以后有六成的人居住问题需要政府解决，所以需要买房的人少了很多，所以觉得房价会下跌。我比较支持后面的看法，以后政府提供的房屋市场和商品房已经完全是独立开来，现在一般的家庭住在政府的房子，但是香港的房价在过去那么多年以来一直在上涨，原因只有一点，因为房子现在绝对不像所说的仅仅是用来住的，房子已经变成老百姓资产配制的一种方式，这种需求还是蛮大的。加上我一直以来都有一个非常坚定的想法，一个地方的房价必然跟这个地方的经济会是同步的。前面的问题我最看好的是深圳，但是要买房的话首选还是深圳。基于东莞，我在这个场地参加过很多次活动，我都提出一个概念“深圳太小”。现在两千多万人口，据说两千多万人口其实人口的密度是非常的大，远比香港要大，所以我估计未来必然会有一部分的深圳人需要外溢到其他城市。现在深圳的版图连接的基本是三个城市，香港。住在香港回深圳发展的只占很少数的部分，剩下就是惠州和东莞。我自己认为，东莞的条件暂时来说比惠州要好，包括交通和城市的移居程度，配套程度，东莞都比惠州好一些。我认为深圳人最有机会外溢的地方就是东莞，那就变成深圳人的购买力变成东莞，我相信在不限价的情况下必然会逼高当地的房价，第二个选择的城市是东莞。

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朱文策：是不是只要求两个答案？选两个城市就深圳和东莞，围绕深圳就这四个城市，香港、东莞、惠州、中山。首先香港没有机会，在管莞惠、中山之间选择，首选我建议年轻人能留在深圳就留在深圳，想方设法留在这个城市。你在这个城市未来的大趋势就是资源的集聚效应越来越强烈，在这种情况下离这个城市的中心区距离越近，获得的成本节省也好，或者其他方面的收入也好，或者发展机会都会增加很多，这是一个建议。

东莞、惠州和中山，我个人对东莞的理解是这样。深圳、东莞包括香港有制度上的变化，首先先把香港隔离掉，深圳和东莞其实就是一个城市，它没有任何天然区隔，还有接触。这两个城市加在一个，也就4600平方公里，再卡掉50%的控制线，也就意味着2000多的建城区，现在深圳人口是2200万，东莞800多万，这样的城市已经3000万的人口了，两个城市的汽车保有量，东莞一个城市的汽车保有量达到260万辆，这是非常恐怖的数字，这两个城市加起来极有可能是全球汽车保有量最高的区域，所以我对东莞这一年多的研究也好，我的感觉是它跟我们传统意义上理解的东莞不一样，在目前这个情况下，如果我们留不下深圳去东莞怎么去选择，可以去关注东莞和深圳之间的轨道交通建设，至少已经有八条明确了建设工期，趋势和方向已经很明了。惠州和深圳、东莞是不同级别的，深圳现在最低是300多万起，上车价。东莞是200万起，200万买一个三房是没问题的，惠州现在100万起，花100万在大亚湾可以买到三房的，所以它这是根据年轻人自己不同的实力做的选择，但前提是针对刚需，没有房子的。

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卢韵如：现在请三位嘉宾亮题板，现在是插播广告的最好时间，请大家关注二维码，这几张图都会放群里给大家复习用。

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卢韵如：请三位嘉宾拿起题板，现在每位嘉宾有两个城市的选择。在现在的大背景下，结合每个城市的调控政策，如果深圳的年轻人去买房，你会首选哪个城市？次选哪个城市？在过去几年里面，包括房企其实也看到了融合的趋势，大概在2015年看到了大岭山的地王，当时碧桂园拿下来是6500多。6月13号，下个星期中山一个一万多平方的山区用地起始楼面价8000多，现价是14000多，2016年拿下的地块马上就要有项目出来，北大资源东莞，当时的楼面地价也是13000万，临深的片区因为这些人员的流动和产业的流动，也受到了年轻人的喜爱，也受到了房企的重视。

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卢韵如：这个时候特别需要邓博士补充一下，邓博士在我旁边特别吃亏，我很清楚他会选择香港，因为关于规划的梳理从一开始到现在都非常清晰，请邓博讲述一下在大湾区的建设过程当中，深圳和深圳周边的几个城市会承载什么样的功能？

邓志旺：首先我要给大家推荐朱罗纪写的一篇文章，文章的标题就是“深圳正在香港化”，现在正在香港化，我觉得香港确实在规划创新，但是对深圳来说并不是坏事情，深圳和香港的合作是最多的，如果大家看最近的新闻，深圳的重大新闻都被香港垄断的，香港科大刚刚成立了深圳微电子研究院，设立在校园内。6月6日腾讯在香港设立了金融科技的研究力量，这两个城市科技产业的合作会越来越多。

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卢韵如：深圳周边哪几个城市？

邓志旺：大湾区的规划对深圳及周边的城市，包括湾区的11个城市都是好事情，这个规划会给我们带来很多利好，究竟哪个最受益，如果到城市中划分很困难，我倒希望原来点状的城市，比如说香港、深圳、东莞、惠州、中山、广州，点状城市的特点是，中心都像欧洲，边缘都像非洲，两个城市接壤的地方是最差的地方，这种情况叫点状城市，希望大湾区出规划的时候能够设计一下，把城市全部结合在一起。比如东莞，长江这些地方不应该成为东莞的边缘地带，应该成为湾区的节点城市，同样未来大亚湾也应该成为节点，不应该局限于某个城市边缘的小镇，这对深圳的居民会带来机会。总体来说，我觉得东莞，东莞的产业发展比较好，发展的机会比较多一些。相对来说东莞还是机会多一些的。

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卢韵如：这个时候特别需要邓博士补充一下，邓博士在我旁边特别吃亏，我很清楚他会选择香港，因为关于规划的梳理从一开始到现在都非常清晰，请邓博讲述一下在大湾区的建设过程当中，深圳和深圳周边的几个城市会承载什么样的功能？

邓志旺：首先我要给大家推荐朱罗纪写的一篇文章，文章的标题就是“深圳正在香港化”，现在正在香港化，我觉得香港确实在规划创新，但是对深圳来说并不是坏事情，深圳和香港的合作是最多的，如果大家看最近的新闻，深圳的重大新闻都被香港垄断的，香港科大刚刚成立了深圳微电子研究院，设立在校园内。6月6日腾讯在香港设立了金融科技的研究力量，这两个城市科技产业的合作会越来越多。

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邓志旺：有点奇怪，香港人也看好深圳，我写的是香港。如果关注大湾区概念，从提出到逐步的落实这个概念，到规划出台，其实每次提到大湾区必然会提港澳，因为大湾区的发展就是围绕香港和澳门开展的，昨天我们深振业组织了一次论坛，请到了粤港澳大湾区的组长，他的说法也是这样，湾区的概念首先会在香港，香港目前的经济、社会都面临新的问题，对我们的地位带来了很大的压力。大湾区的规划从政策角度来理解必须是为香港服务，有利于服务香港，所以我首选香港，谢谢。

玉家雄：首先就邓博士说我住在香港为什么不选择香港，主持人给我选了两个城市，我相信我第二个选择会是香港，但是我为什么看好深圳呢？虽然我是香港人，但是来深圳工作已经有十几年的时间了，看到深圳整个粤港澳的速度，深圳现在的发展应该遇到了一点点的瓶颈，深圳城市的面积太小了，不能说所有的购房都是由深圳本土来承担，但是在这次粤港澳大湾区的规划里面，我相信国家应该会给到很清晰的框面，在“9+2”11个城市里面，每个城市应该承担什么样的功能，我觉得深圳将来要承担的功能应该是高增值的功能，比如说高新科技。虽然我们刚才台下说，现在谈金融香港还是有比较明显的优势，之前我们谈了前海，这次谈了粤港澳大湾区，现在整个湾区要承担起跟国际接轨的功能，现在香港承担了一部分的功能，我相信将来深圳也会承担一部分。从空间来讲，深圳的空间要比香港高，毕竟香港不是亲生儿子，是收复回来的养子。从国家角度来讲，他会信任深圳多于香港。

朱文策：坐在我身边的两位，一位是深圳人选择香港，一位是香港人选了深圳。他们的观点跟我的出发点不太一样，我非常认同邓老师谈到的，粤港澳大湾区从政策背景设计来讲，我认为是香港。我的判断是，通过大湾区的设计是要去避免香港陷入失控，这些年来香港在一步一步走向当年一国两制期望的反面，它最严重的后果可能会影响到一国两制的伟大构想，我觉得这是很重要的判断问题的起点。从政策的角度上，我认为大湾区的设计应该是香港，但是我为什么选深圳？基于我们对基本面，对市场自然运用的判断，这是两个层面的问题。我对城市的理解是这样，所有的城市都是基于效率和活力起来的，我们判断一个城市到底好不好，我们应该判断这个城市的效率，这个城市的效率和活力可不可以吸引来最优秀的人才，能不能提供最具创新性的营商环境，能不能提供良好的生态环境提供给大家，这些对比香港、深圳和其他9个城市，这个答案是相对比较清晰的，就是深圳。从整个的生态环境、人口引进以及产业结构，最重要的比如战略新兴行业的研究，深圳在所有城市里面是最好的，从市场角度去判断，我认为大湾区的选择就是深圳。

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Q1：粤港澳大湾区9个城市，您最看好哪个？

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卢韵如：希望能通过这样的公益沙龙和大家一起了解趋势，把握楼势。5月份相信深圳人都在关注两件大事，一件是深圳被称作二次房改的住房政策，另外一件是粤港澳大湾区的规划的发布，一直到今天下午这个规划我们还没有看到，大家都说这是中央给到大湾区的一大礼包，我们都希望新的硅谷能有新的崛起，今天很多观众在来之前都关注临深片区住房如何选择的问题，可是我们也知道离开产业谈城市，谈楼市其实是无根之木，离开规划、离开生活看房子，其实也是无源之水，所以今天在现场我们特别邀请到在产业、城市、经济、楼市都非常有见地的三位嘉宾。

首先请到的是深圳职业技术学院房地产研究所所长，深圳经济学会副会长邓志旺博士；

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄先生；

深圳地产资深观察员，资深媒体人、朱罗纪创始人朱文策先生；

今天现场分为两部分，我们会留出更多的时间和现场的观众做互动，现场提问的观众会获得由中原地产提供的公益系列的绘本。

前面有三个问题，请三位嘉宾拿起题板，直接进入话题。第一个问题是，粤港澳大湾区战略发布在即，在这个规划当中哪个城市是最受异议的？深圳人肯定都希望是深圳，但到底是不是呢？现在请三位嘉宾亮题板，两个深圳一个香港，从香港开始。

深圳新浪房产 04-25 21:03

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粤港澳大湾区2017年首次写入政府工作报告，2018年政府工作报告再次提出将出台实施粤港澳大湾区发展规划。纳入粤港澳大湾区的珠三角的9个市和香港、澳门特别行政区的经济总量接近纽约湾区，2017年GDP总额突破10万亿元人民币；进出口贸易额是东京湾区的3倍以上，区域港口集装箱吞吐量是世界三大湾区总和的约4.5倍；拥有16家世界500强企业和3万多家国家级高新技术企业。

无论从发展数据，还是粤港澳大湾区规划即将出台的政策层面，利好消息不断，粤港澳大湾区发展潜力无穷。但同时伴随着各地限购政策不断升级，利率上浮，房贷额度收紧，房地产市场情况严峻。在此矛盾的情况下，临深区域走势预判，深圳人是否值得入手临深房产，来听我们专家详解。

时间：2018年6月9日 20:00

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