直播：2019上海长租公寓趋势发布

上海新浪乐居 04-27 07:38

仁恒我们现在基于几个项目的打造，我们的产品互配，我们的标准户型从27平到150平，我们都有相应的不同的。原因是我们对租赁人群年龄段、家庭需求而落位的，每个租赁社区一千多套房、两千多套房、三千多套房，这么大的租赁社区怎么去化，如果只做单一的产品，只针对单一的年龄段的客群，这个去化我做运营来说完全没有信心，在这个周边我们已经把租赁的半径三到五公里，我们放到五到十公里，甚至半小时的地铁沿线，我认为任何一个年轻客群都是我们不应该放弃的，怎么样把这个客群抓进来，你需要多变的户型匹配他们的需求。整个社区的氛围打造，我们希望年轻客群未来在社区里，除非工作变动，除了他离开这个城市，他在年轻单身的时候可以租30-40，有了女朋友可以租60-70，有了小孩子，我们对应的房型。

    叶茂：三千套这样的房子以后，这样的户型不会少。当一个全租赁社区呈现在面前的时候，在共生社区的这种理念有什么具体打造的产品吗？方便透露吗？

    舒兰兰：很方便，其实我们在打造这个社区整体运营的时候，我们一直跟我们的业主方，甚至还有浦发等等，我们在做整体运营方案的时候，我们从来没有只做租赁产品本身，为什么？其实整个租赁的社区它的一个落位和匹配，其实是在租赁产品里面的一个新物种，而且是一个超级物种，它不同于目前市场上的集中式租赁产品，都有非常大的不同。也不同于目前市场上分散式的存量租赁房源，完全不一样。它第一集中，第二有非常完善的配套，我们跟杨总合作项目上，我们有15000方的商业配套，完全能够覆盖区域的租赁人群的娱乐、生活、休闲、教育所需。同时我们做的租赁商业相对比社区商业做的更开放，不只是做社区内开放，我们做的街区和社区商业，未来我们的租金收益分几块，不只是住宅，还有商业，然后商业和住宅是共生共赢的。

    另外，也是仁恒的品质标配，我们所有的社区都会配备运动会所，高端社区我们还会配备泳池，也是丰富了居住人群生活的同时，提供了健康的生活模式，同时也是收益一部分来源。

    叶茂：所以大家一定要明白，不能只算到房屋租金，当像仁恒这样一个产品它一些共生的空间，延展到城市的部分功能的时候，其实它的收入和消费可能会有质的变化，这个都是可以拿出来做课题的内容。时间关系，我这边请四位嘉宾最后总结一下，除了采购克而瑞的数据之外，后面在租赁这件事情当中是需要合作的，除了跟克而瑞合作，包括和企业合作，大家还有哪些合作的空间，未来在租赁市场延展一下。

    杨勇：整个租赁市场未来能做多远、多深，就看一个租售同权，如果实现租售同权的话就是一个市场，如果没有租售同权的话，这个市场真正发展的核心是租售同权。第二个我们上海地产承担了大量增加租赁市场投资的重任，所以我们也正在重资产和轻资产的两头在非常大力度的拓展整个上海的一个拓展的力度，包括我们马上要成立一家专门的租赁房建设的投资基金，也希望如果大家有新的机会的话，我们未来进行一点交流，也可以在克而瑞的平台上互动。

    叶茂：你觉得租售同权的概率有多少？

    杨勇：从我对政府了解的话，租售同权取决于中央政府的力度，中央政府觉得房产税真的要推了，不管在法律上多么不合理，不是一个地方政府能推的，租售同权就是牺牲现有房产所有人利益的一个政策，就取决于中央，我们国家特点来说土地供应、政策供应、法律制定，中央同意租售同权就OK了，中央不表态的话，这个事情有多长就有多长。

    莫沸：我想分享一下，上个月美国有一个人到我们公司交流，美国上个世纪当时的租赁很像中国，包括机构、规范，其实都是属于非常初级的阶段，美国通过二三十年的发展，美国现在非常成熟，包括日本。未来北上广深一线城市，租赁业务大有可为，大型机构在整个份额里面占的比重越来越大。

    第二个，旭辉领寓我们整个合作非常多样化，我们可以投资，可以直接买，可以来进行合资，包括运营公司合资，我们跟平安一起成立合资公司，我们也可以提供总部服务，我们现在操盘过产品也是多样化的，我们从最小7平米的产品，在我们实验室里的产品，我们利用在内环内的核心物业，在四川北路项目，我们有7个平米的项目。到我们整个大的社区，包括沪太路大概有1200多套产品，到张江，到嘉兴，都有将近超过两千套的产品，我们整个产品线相对比较长，同时整个服务，我们给大家不仅仅是运营服务，而是从头到尾的整套解决方案，希望我们有机会能够多多的给大家服务。

    叶茂：来到我们克而瑞的平台，谢谢。

    陶勇：简单说几个，第一个，我这个观点跟杨老师差不多，我认为租购并举要搭建租房系统，我们如果中央政府要做一定能做到，因为98年以前的房子都是租的。第二个观点，千万不要拿外国来跟中国比，没有任何意义，带来不了任何东西，这个帐没法算，为什么？很简单，WTO是美国人建立的规则，现在他们要退出来，因为我们进去了。现在美国在研究，全世界都在研究，中国到底是什么样的国家，这点我们中国跟全世界任何一个国家不一样。第三个，中国很多行业，我们为什么会选择行业，其实中国的企业或者说中国的环境，都是在这个行业里面，大家都不清楚的情况下进去，未来你可能有一个什么。如果等这个行业大家都清楚了，你再进去，就晚了。

    舒兰兰：前面几位老师都说到租售同权，我补充一个我的实际案例，关注仁恒的同行都非常清楚，我们自持的一部分物业在对外出租，这个去化非常快，两个月不到的时间，我们已经去化了50%以上，而且都是超大户型，大概在160-200平左右，我们对客群做了研究，发现两类客户为主，一类是我们自有的客户，买了90多平，想改善居住条件的，被限购了，他们租到我们大户型里面，期待有一天能卖，他们再买。还有一部分，附近有一个国际学校，学生家长非常多，过来的也很多，他们的需求就是能就近入学。所以如果租售同权能够放开，尤其是在教育、医疗等方面，公共配套的这些权利上，如果能够跟商品住宅享受同样的条件，其实对租售住宅去化非常有利，有能力的家庭会选择租赁的方式。

    再说一下仁恒，我们在合作上希望发挥我们的优势，仁恒本身在设计、产品打造、资产运营和客户服务方面，我们也是现在作为代建、代运营的管理输出，成功合作了不少案例。我们在租赁市场希望发挥什么样的作用呢？我们还带着有一点点小小的情怀，我们希望真的能够提升整个租赁市场的产品的品质，让在这里居住的人，既使是住在20多平的房子里，他同样活的非常舒服，比如说卫生间，能够有通风、采光，这个我们设计实现了，我们在20多平的房间里，整个房间实现了完全的通风采光，我们希望通过人们在设计上的奇思妙想和积累，能够把租赁市场打造的非常好，让人们真正体会到即使租赁的房子也是品质生活，同时也为业主方能够打造起经得起时光的优良资产，资产的增值和保值，这对资产所有者来说是最重要的，这也是仁恒经营租赁市场我们希望提供的价值。

    叶茂：其实这四位嘉宾我挑选是非常重要的，一个是大地主，一个是冲在前面规模型领寓的企业，另外一个是全产品线，另外一个是代建，他们是领跑者，我认为对租赁市场很有信心，我也坚持认为微量多元化的发展会使得各位地产行业、运营商行业会细分更多的领域，我们要激发的是租房的这些客群，而不是从现有市场当中去寻找，甚至悲观的认为现有情况所造成的单一化，所以谢谢大家，我这个主持就到这里，谢谢。

    主持人：掌声感谢各位嘉宾，请大家合影。谢谢，我们请今天各位嘉宾登台。欢乐的时光或者相聚的时光总是显得比较短暂，今天的长租公寓趋势发布进入到尾声，我们用掌声感谢各位嘉宾的精彩分享，谢谢你们，希望各位嘉宾在会后继续交流关于我们长租市场，关于长租公寓趋势的自己的感言，谢谢大家。

上海新浪乐居 04-27 07:38

叶茂：咱们很有干货，莫总，莫总是领寓的投资老大，我刚刚在PPT中展示了，领寓的投资逻辑中是非常宽松的，好象很有市场信心，领寓的投资逻辑具体是什么，值不值得其他的房地产企业或者说投资公司去借鉴，是一个什么样的投资逻辑？

    莫沸：首先如果说投资的话，可能首先要讲行业的信心，我觉得这个是非常关键的，如果对这个行业没有信心的话，怎么投可能都会有问题，我觉得是对未来中国的发展和行业的发展非常有信心，这是非常关键的。我们一直说未来房地产的发展，未来可能会有三个比较关键的存量市场，能达到万亿的市场，一个是属于现在目前比较红火的物业，从去年开始有好多物业公司上市，其实我们旭辉也在香港上市了，未来从新建到存量来说，大量的存量带来大量的服务，这是第一个万亿市场。第二个万亿市场是二手房交易，传统的中介服务，其实从三线到二线有活跃交易的现象，整个中介服务成为第二个万亿市场。第三个万亿市场就是租赁市场，包括从十九大，已经把这个定义为国家的战略方向。所以只有定完了整个大的方向，所以投资会有比较大的信心，这个是大的方向。

    第二个从领寓来说，整个的时间不到三年时间，我们一直在思考，我们每天都在思考，怎么样把领寓能够更快或者更有质量的发展，其实我们在4月20号更新了我们的战略方向，提出了轻重并举的战略方向。目前我们有三个大的方向，第一个方向是传统的包租业务，二房东业务，这个业务在我们领寓的占比比较小，今年上半年我们投资的总量来说，包租的数量占20%。第二个是重资产业务，其实是跟国内外很多这些平台，以及整个的投资平台，来关注整个存量市场投资，用整个资本和整个的金融手段来盘活资产，类似于商业投资这种逻辑。第三个，我们会发挥整个的优势，从整个产品端、服务端，包括从大数据、大系统来说，跟大型的国企、大型的政府进行合作及然后我们来进行整体性的开发。比较典型的，我们在4月份的时候，跟张江形成了一个合作，我们会在今年9月份跟他有一个展示，就是整体的园区的一个展示。第二个，我们跟大型的嘉兴平湖会有一个合作，从前期整个产品的设置、定位，到整个规划，到中间整个的建设、服务，包括后期的运营，包括整个在其中一些信息化系统，我们全方位的介入经营管理，来形成全方位的支持和服务。跟可能其他传统的运营型的公司还是会有比较大的差别。

    叶茂：跟张江合作，或者说跟这种国，有什么不同吗，国企有什么区别？

    莫沸：跟国企合作，整个思维和理念要相同，这是两个人能走到一起的基础，现在包括我们跟张江一起合作的时候，我们更多从张江的逻辑视野来看他需要什么，领寓可能跟其他不太一样的地方，本身就是在旭辉体系下，有这种资管理念，旭辉原来做很多资管，他知道资管的核心逻辑在哪里，整体过程中的现金流需要怎样的要求，包括从前期的规划、中期的规划、后期的运营需要什么，包括大的节点哪些他关注，这些是非常关键的，不仅仅是运营的东西，更多从资产方的角度来了解他的一些意愿，这是非常关键的。

    第二个是基于整体的，领寓成立几年来一直在做一个事，就是要提升我们的产品，这是我们几年来的支撑。我们去年从8月份开始，我们投了非常多的人力物力建设我们的产品中心，包括把原来改造型的物业，包括租赁型的物业产品，包括结合旭辉六代产品的理念，我们做了很大的工作把这个产品打磨好，包括我们现在有30多个项目，不断在这个项目里面进行落地，然后反馈，这个产品能力是比较关注的，服务是到后面的，过程当中产品能力非常关键的。叶总说的，我特别期待这个系统。有的时候我们跟国企的领导沟通，30平方可以做一房，40、50平方也可以做一房，有些时候，比如说两房做到了90平米，这种会比较大的，我们在前期的时候会帮助他来做这方面整个的支持和互动，这一块来说可能会比较好。

    叶茂：谢谢，我们来问光明地产，光明地产也是我们老的合作伙，其实在第一阵营当中，当了上海地产之后我们也看到了光明地产，但是其实你们是不同的部队，光明地产并非属于市属经营国企，但是我发现冲在很前面，觉悟很高，我也参加了你们的启动会，包括领导的一些想法，我想听听看，陶总你怎么看待在第一阵营当中的角色？

    陶勇：应该讲不是光明地产在第一阵营，应该是光明食品集团，属于市属国企，和上海地产属于同一级单位，就像中粮一样。2017年上海市政府推动租赁房，光明很积极有两个原因，第一光明有很多土地，城市发展过程当中，土地原有的功能不满足现有需求，好多土地闲置没用了，这些土地我们想转性，能转商品住宅我们也希望，但是转不了，转商办也很困难。光明食品集团的领导看到了这个窗口期，所以我们在第一时间就提出我们拿出土地来做租赁房，所以我们第一批就报了26块土地，也是当初的副市长批的同意了，各个区根据这个审批的意见帮我们做转型，所以现在我们看到光明食品集团或者光明置地拿的一些地块，就是那个时候批下来的。其实很多集团就是类似光明这样的国有企业，他们也看到，今年才去报，前一段时间不积极。我们也碰到这个问题，第一个阶段区里很积极，所以前面一段时间拿的快，后面一段时间发现政府不积极了，门槛越来越高了，拿到也就拿到，拿不到你要转要等下一个窗口期，这是我们做的动力，利用了我们自己的土地。

    第二个，光明食品集团大的战略，现在在上海人的心目当中，对于光明食品集团的理解不是特别深入，你不知道光明食品集团的概念，我们想我们要有城市的一些功能性的东西，一些标签，我们要创造一些平台，所以我们做租赁房的时候，克而瑞帮我们做服务的时候，我们提出光明做的租赁房，一个是光明对外的平台，让大家知道光明有别的东西，而且这些东西可以跟租赁房结合，比如说我们有出租车，我们租赁房可以提供租赁服务，我们送光明乳业奶粉，我都送的，我们有自己的中央厨房，我们希望把它变成一个光明食品集团对外服务的一个平台，而且我们光明还有更多的资源，希望通过租赁房让大家了解，比如说你们去的很多公园，这些公园是光明的，你租了房子我可以免费发门票，这是我们对外平台。

    第二个我们想做的事情，希望把它做成一个对内的平台，因为光明是一家整合起来的企业，它是由上海市的相关和食品有关的很多局级企业组合起来的，比如说原来的蔬菜集团、良友集团、农工商集团、水产集团，都是独立的，这些国企拼起来内部的协同，它跟华润不一样，华润是自己生起来的，我们是协同起来的，因为我们一并并起来，我们光超市就有十几个品牌，我们通过租赁房是不是成为光明协同的平台，把这些资源转到租赁房平台上去，这是我们想做的一个原因。

    所以可能会跟别的企业会不一样，前面你提到跟国企合作，比如说光明地产承载这部分的业务，我们很希望跟有运营能力的人合作，因为国企，这边国企有一个很大的壁垒或者限制，我们很难像旭辉、龙湖、万科一样，你要做一个事情招两三百个人，国企不可能，不招那么多人做不了，所以国企有意向跟民企合作，但是民企一定要了解国企，我就说到这里，你要了解国企，你不了解那你跟我是没有合作的。

    叶茂：很有信息量，第一个说到了光明这样一个国企作为先头部队，实际上很早就已经介入到了土地转变的过程，这是一个大的窗口期，但是光明抓到了。第二个，光明是一个很有资源的企业，而且这个企业相对来说比较特殊，我在为光明做定位的时候我自己觉得很好，衣食住行都能解决，资源都是在一个体系里面，就像大白兔奶糖，作为一个大白兔的参观基地，公共空间很有意思。很多企业没有这个资源，但是如果不去做的话也许你们真的没有机会了。第三个，国企很愿意跟民营合作。

    最后问一下舒兰兰总，我一直有一个观点，做高管的产品是做溢价的，但是做高端的时候很多房地产企业不敢去做，因为空置率这件事情一旦下来马上赚不到钱，高端产品到底有什么不同，在做产品的有没有一些点值得大家借鉴？

    舒兰兰：大家一提到仁恒会不由自主的往中高端上去想，这个是在商品住宅上的一个成功，也是一个口碑带来的影响，仁恒在租赁市场算是一个新兵，进入比较晚，目前我们已经获取和正在获取的五个租赁项目，都是一些大型的租赁社区，未来建成的房间总量预计是在九千套，总建筑面积在50万方左右。我们其实做租赁产品定位和研究的时候，我们在考虑是秉承仁恒一贯的中高端的定位来做租赁，还是我们根据市场需求去做落位。这个前面张燕总和叶总提到，现在目前市场上的租赁产品存在户型错配、需求错配，为什么会有这样的户型错配和需求错配情况存在？现在市场上的集中式的这种租赁产品和分散式的这种商品存量住宅这种租赁产品，它是不是合适租赁客群的租赁产品本身呢？我们研究过程中发现并非如此，其实我们有非常大的市场空间在市场上找不到适配的产品，比如说我们对租赁客群的去向去做分析的时候，发现退房的客户有接近18%的占比是因为他消费需要升级，他需要改善他的居住条件，所以选择了换退租，还有10%是因为家庭结构发生变化，他也选择了离开这个产品，去选择新的需求。也就是说我们看到至少有20-30%的租赁消费升级的需求没有得到满足，这只是其中一部分。

    还有一部分租赁的痛点，比如说租期的太短，还有房东的违约成本比较低，所以房东会随意违约，另外就是一些政策性的元素，比如说拆迁，还有政府的这种强行拆迁等等，各种各样的原因，他们也会被动的离开。在这些需求上，我们选择了一个应该说是跟上海市和国家政策比较匹配的这样一个切入点来进入这个市场，我们从大型的租赁社区的代建和代营这样一个入口。我们在做代建、代运营的过程中，做产品互配的调研的时候我们做很多数据的采集，我们发现年轻的客群他们接受的户型面积段在40平左右，而非市场上极小户型，10多、20多平，他们其实想住的更舒适，只是他们的租金承受能力不足，所以他们会选择做过渡性的选择，过渡代表他们在这个产品上停留时间比较短，也就是他刚毕业一两年的时间，后来他五到十年的发展期他的住房怎么解决，买房肯定是买不起的，这五到十年的租赁需求的满足，我认为需要有品质的真正产品来匹配的。

上海新浪乐居 04-27 07:38

杨勇：租赁房市场怎么出来的，是房租这个大概念带出来的，中央政策出来以后，发现所有的社会资金涌入到房地产市场去，出台了这样一个大的政策。对于上海市政府怎么考量，17年韩正书记到上海地集团调研，明确双降，房价降和房租降，房价降是中央政策，政府通过行政手段控制房价不升，出现了一手房和二手房房价背离的情况，我一直说是这个皇帝的新装，政府有一手房的价格来解决自己的乌纱帽的问题。在租赁房降，涉及到更深的问题，因为房价越来越高，对年轻人新鲜血液进入到城市的门槛提高了，所以政府希望租金降下去。韩正书记9月份，今天我看到王总的数据，当时明确政府来问，上海市到底有多少房源在出租，两个主管部委拿不出数据，今天克而瑞出现了，至少解决了是有这个数据，只不过是往精细化方向去走。

    18年的时候政府希望这个数据自己建，我们上海地产集团当时想我们去建这个数据，后来我们发现我们无能为力，这个真的应该是政府去建的。因为你们之前从土地投资的源头做了一手房、二手房交易信息，然后自然过渡到租赁房，我真的是眼睛一亮，因为我有一个业务是专门拓展租赁房投资业务，我不知道你这个业务什么时候出售？

    叶茂：马上。

    杨勇：我希望成为第一个客户。这个数据，政府的数据很清晰，房租降下去，土地在哪里？出台了一个上海城市总规，17年十八届六中全会出台了特大型城市人口的一个政策导向，也就是北京、上海的人口是严格控制的，上海2035年城市总规中的土地供应是往这个方向走，上海市政府不能像特朗普政府建边境墙的情况下，我们要把上海市土地供应的总源头控制住，上海在对标全球卓越城市背景中，已经对标了纽约和伦敦，所以上海把自己定义为20年以后只有三个全球城市，发现所有全球城市中，其实土地利用只有30%、40%，香港还要低，而上海土地利用超过50%，所以分摊到每个区的用地量截止了，租赁用地也截止了。我一直拿国际的数据和上海对比，这两年我想通了，全世界只有一个国家的土地是公有的，那就是中国，其他都是私人供地，你可以套用国际的指标，租售比，但是在土地供应一家独大情况下不能这么做。反过来想，整个租赁市场规模有多大，它往下是怎么走，也是首先我们政府严格的控制、严格的推动，所以我们有租赁房市场、分散式市场和民间自发的市场，这三块市场互动构成我们上海租赁房市场的走向。全世界任何一个卓越城市你去找，普通城市去找，我以前一个概念，三公里以内所有的租赁房市场灭绝，我那么大的集中供应量，我不到百分之八九十，其实是一个亏损项目，如何解决亏损项目，解决降租金，我要和个人房源抢市场。个人房源比不过整体设计、服务、环境、配套，但是他有一点价格非常笼统，你不行我就降，所以我们上海市目前非常规模巨大的四百多万方的土地供应，深刻影响的是什么？其实不仅是租赁散售市场，也影响未来的二手房市场等等，这个市场大量的变量在那里，我说不出什么，我提供一个方向，就是大家高度关注，从来没有出现过的大规模的租赁房，2021年左右面市的时候，对这个市场的冲击才会刚刚开始。

上海新浪乐居 04-27 07:38

叶茂：我还是要抓这杨老师的说下去，为什么？上海地产是第一个合作对象，我们在顶层设计下面，有很多东西我们所看到的。我接下来很关心政策导向，顶层设计下面，你认为未来的向我们所描绘的城市发展，和政府导向之间的关系具体到底会怎么做，包括大家的利益点，以后到底怎么赚钱？最好是直接落地的问题，谢谢杨老师。

上海新浪乐居 04-27 07:38

    杨勇：因为大家更熟悉我的是上海集团战略部的负责人，跟各个房地产企业都很熟悉，也是在17年整个上海市在推进租赁用房和政策和推行这样一个产业的时候，我也深入了参与了这个内容，对这一块相对来说有一点发言权，随着整个上海城市，一个城市如何我们去判断，尤其我们是做房地产的，租赁业务也是房地产业务中的一环，如何看待这个业务最终的空间到底有多大，核心点是你这个城市运营能力有多高，上海地产集团我们是上海市政府一家功能性企业，承担了大量的城市更新平台中的任务，比如说昨天应市长来调研，提到了租赁住房整个上海市土地供应规模继续翻一番，上海地产集团已经拿了将近两万套租金房土地的话，还要搞两万套。但是我们前两万套已经花了170亿下去了，你靠一个公司做那么大体量的城市更新，我们整个大虹桥核心区的更新，做整个世博园区的更新，四个区对应一个公司，在这样一个规模下我们是难以为继的，我们考虑这一点，去年我们个中国人寿、华润置地，我们成立了一家基金管理公司，租赁房也是其中的一部分。

上海新浪乐居 04-27 07:38

叶茂：刚才主持人也做了介绍，但是这个公司，杨总，这个公司大家肯定没怎么听到过，我怎么觉得在上海地产板块当中属于老法师的一个人物，这家公司到底是什么样的体系呢？

上海新浪乐居 04-27 07:38

主持人：谢谢王总的介绍，的确一个完善的完整的系统，对于决策方提供更加有效的帮助，毕竟我们现在生活的是在这样一个互联网时代，生活的是一个扁平时代、大数据时代。今天克而瑞携手多名知名的房企，创立了主题为大数据与长租公寓论坛，今天也请到诸位嘉宾莅临现场，接下来有请到我们论坛的诸位嘉宾，首先请到论坛主持人，克而瑞上海区域事业部总经理叶茂先生，我们有请上海地产总经理杨勇、光明地产商管总经理陶勇、旭辉地产投资部总经理莫沸、仁恒地产租赁运营总监舒兰兰。

上海新浪乐居 04-27 07:38

同时我们可以他们的租赁需求当中，他看到过的房源信息以及市场匹配的房源信息有哪些。第二部分看他通勤时长的需求，基于通勤时长为出发点的分析会更加的贴近于的客户需求。第二个我们把客户的基本情况分析清楚，为了方便我们后期在捕捉客户的时候，哪一类客户是我们核心的圈层，我们在未来的品牌端的时候更有效的形成我们的品牌方案。比如说出行特征，比如说地铁出行，我们是否决定这个项目当中去做临近地铁站的推广。第四类是行为特征，我们结合客户需求，在未来的项目当中形成我们的软性服务。

    这时候我们发现任意一个区域当中产品的面积、产品的房型我们可以生成，以及市场的有效需求百分比我们可以出来，这个时候要做选择题，我们是遵循市场主流客户来做产品，还是追求我擅长的点，比如说我擅长溢价、运营、产品，我们形成梳理之后，我们企业做自己擅长的点去做选就好了。

    第三个是如高效传递信息流，传统的方式尽管我们突破了相对冰冷的数据表格，但是它的传递效率依然是低的，所以在我们的产品端，我们设置了整个城市当中可视化的数据传递，分为几类，有关于人的、房的、金额的，关于人的分为四类，本地常住人口，当月新增租赁人口、本月新增招聘人数、本月办公人群的数量。第二个跟房源相关的，集中的新拓的城市地图刷新掉。第三类跟金额相关的，包括租金等等数据，在这张表格里第一时间传递出来。这是对外的。

    另外一张图是对内的，大家最想要的是展示我的独特性，有些企业形成了自身相对有效的，比如说往大数据方向去靠的呈现方式的时候，他们会把这一套内容呈现给今天对银行、政府比较有效的运营管控手段，对外克而瑞来做，对内克而瑞植入平台，就可以形成我们内部运营和外部市场当中一键切换的高效信息流传递的平台。我们基于前面的种种需求，今天我列出三类今天梳理出的平台，形成企业相对高效运营效率的运营场景，我们一键形成高效的产品建议，我们会更加快速的形成信息流的传递，当克而瑞把这些数据逐渐从后台可视化向场景，向业务需求端靠拢的时候，我们会出现更多的可能性。

    未来的可能性有几个，一是基于我们的需求增加定制内容，第二个我们会把产品进一步扩容。也非常希望大家能够更加高效的在整个租赁行业当中提速发展。

    最后非常感谢大家今天的莅临，针对我们现在这一轮的产品开放了扫码，大家可以扫码，更多的信息可以跟上海叶茂总进行深入的交流，谢谢。

上海新浪乐居 04-27 07:38

王伟：大家好，目前整个租赁市场当中有种种的问题，这样一个难点实际上在在座的各位我们做产品的时候都遇到，实际上前面花了大量的时间做这样一个调整，最主要的调整方向，实际上我们想要在行业的痛点下寻找出我们比较好的切入点。我们找到很多难点，最后我们发现有一个是我们克而瑞应该切入的，就是数据标准化和口径不统一的问题，我们去寻找产品解决方案的时候，我们分为几步，首先第一步，我们想怎么样全方位的寻找数据，我们怎么样从新房数据开始一步一步到租赁行业的数据。第二个在投拓端、营销端都有相应的需求和难点，接下来我们会围绕企业的需求搜集相应的解决方案，来落到我们产品的应用场景当中。最后一部分，每家企业，包括开发商、运营商、分散式企业，大家的用户需求是不同的，所以我们做了自定义处理。

    十年前克而瑞开始做新房数据库的时候，我们克而瑞有全国范围最广的新房，后来我们我们有全国范围相对比较广的二手房数据，后来我们去寻找相对应的租赁数据，我们发现租赁数据跟住宅数据最大的区别，住宅是针对市场，租赁是针对客户。首先我们做客户数据的时候，基于客户的出发点我们先生成租赁数据，上海每个月产生出个人租赁数据一共40万条左右，这条数据标签我们做了集中处理之后，我们围绕着房型、面积、租金、入住率和企业品牌生成我们的逻辑。寻求完了房屋数据之后，我们发现客户的数据决定他的动向之后，然后我们寻求客户数据。我们发现以季度为单位，上海一个季度差不多有一百万租赁人群的数据，结合我们收集到的104个标签，针对客户数据的整理，我们样本量接近一千万样本。我们结合人群的行为偏好、画像、行为，整个上海当中我们发现租赁人群对于数据当中最为关心的，一部分是交通，一部分是产品，所以我们结合了配套数据也落到我们整个针对客户需求的逻辑当中来。然后在同步过程当中，一头针对客户，一头针对企业在投拓端的时候，首先第一个是土地数据，以上海为例，我们梳理出了所有的租赁行为，这个数据从17年至今144块。第二类是楼盘数据，因为我们发现企业在找房源、找地、找项目的时候，除了政府公开土地之外，会找项目，分散式根据房源来进行登记，所以把楼盘和房源数据也进行了梳理。第三个是产业数据，横产业人群结构、产业园区当中对于未来租赁当中的房屋规划，我们发现一共数据样本差不多85万条。

    综上我们把所有的数据进行汇总以后，我们发现数据超过了两千万条，这是第一次出现了这样量级的标准行业数据库。当我们完成的基础数据梳理之后，我们做第二个，开发商的需求或者运营商的需求是什么，我们跟上海机构当中非常熟悉行业的上海租赁团队合作，包括跟内部的专家做了一套研讨，来形成我们产品的解决方案。右侧是我们梳理大大小小差不多一百个问题，基于这些问题我们形成了百问百答，我们做了三大类梳理。第一个是企业在租赁行业当中如何形成布局，第二个在布局当中如何加速产品决策效率，第三个信息流的传递能否更加高效，而不是用原来报告的形式来传递。

    首先第一个租赁该如何布局，这里面也会有各种各样的问题，比如说大家关心的是城市的投资机会点在哪里，对标企业的布局是什么样的，整个行业市场现状是怎么样的，我们整理这样一些数据之后，来形成我们相对应的这样一个方案，我们倡导的是由三步来完成一个企业在城市当中的布局。我们提出了两个逻辑，第一个是基于市场逻辑，我们找到投资市场核心因素，差不多80多个，我们进行了相关性分析进行了归类，形成了目前影响投资市场当中的四大类指标，第一个是投资回报率，市场当中客户对于住房活跃度需求，这个区域当中房屋溢价率，第四个是区域配套率。第二个逻辑是相对互联网化一些，前一个逻辑所有的地产从业者都会非常熟悉，进入到第二个逻辑当中租赁是一个高频的行为，这个时候我们把供需关系第一次融入到了这个分析当中，首先供应房源分为房源，分成三类，集中式、分散式和个人租赁房源。一头是供应，一头是需求，我们可以更加强的需求城市当中哪个点的供需关系是可以作为投资点。针对这样一个供应房源的关系，我们发现市面上有产品形态的供应项目有哪些，集中式、分散式、个人租赁房源有哪些，集中式和分散式是远远不够的，个人租赁房源占了90%以上的占比，我们形成了企业投拓当中可以跟踪的，一部分是集中式的，一部分是分散式的。

    我们解决了城市布局当中在哪个地方布局的问题之后，我们看一看我们布局的区域，其他企业的竞争环境是怎样的，和目前已有的效率，还有成本。我们假象我们竞争的对标企业，我们把这家企业的地图分布下来，每个项目当时节点的租金、出租率、历史数据都可以一键式生成，形成这个企业布局的地图。我们看这个企业各项目的运营效率，包括租金、出租率、房间数、租金变化等等，相对应项目当中的运营效率这部分的数据也可以一键生成。用了两页这样一个数据，我们可以基本上完成我们对目标区域当中对标企业整体的布局和运营效率的监测。

    第三个动作，当我们确认好了以后，这个区域可以了，该怎么办呢？这是最难的事情，上海能够去拿的公开市场土地少之又少，这个时候我们不仅仅是收地，我们可能会跟进楼、跟进项目，还有产业园当中，我们去做一个投资资源追踪的过程，帮助我们更加有效率。第一个事情，我们把上海所有跟租赁相关的土地进行一轮梳理，我们特意把目前公开市场当中可跟进的土地标红。第二个把跟租赁相关的地也标出来，对于刚刚进入这个行业的企业，我们可以看到接下来的周期里面可以跟进的公开市场的地，所有的明晰信息会在这个区域呈现出来。第二个是我们跟进哪些分散房源，当有一天我们的目标从今天的集中式长租公寓转为分散式，每一个区域当中可以跟进的房源数都可以在这个区域里呈现，我们都会以一个类OTA平台的方式，传递每一个跟进的区域当中。第三个是产业园的数据，上海目前一共104个产业园，整个产业园当中我们会打到城市地图里面去，每个产业园的产值、人均收益都会在地图里面呈现，帮助企业跟进这些产业园，进而获取我们可以投资的投拓资源。

    当企业形成了产品的标准化、投拓的标准化、运营的标准化的时候，我们会发现产品的决策周期变成了三天或者一周，做租赁的时候大家逐渐进入到产品标准化的过程当中，我们会通过市场端、客户端来定义好我们怎么快速的形成我们的产品标准，我们分为以下三个动作，首先第一个动作，我们先确定好我们的出发点，每家企业做产品定位的出发点不一样，有的企业以客户为出发点，有的企业以市场为出发点，在这样的情况下我们可以完成我们出发点的设定。当我们确定好了我们是用等时圈还是等距圈划定我们的目标的时候。第二个，我们划定出任意一个区域内，整个上海市目前的产业人口规模，我们会把单一区域当中的产业类型，产业类型当中代表的企业，以及各企业规模、新增招聘人口、对应的薪酬、是否有住房补贴等等全部帮大家梳理好。当企业确认做相对应的产品的，我们针对这些人群做相对应的产品研发。第二个动作，我们把相对应的产业人群纳入进来，我们会有一个定量的分析基础。

    第二个动作，我会发现市场当中我们在做租金定价依据的时候就很多维度，一种用成本，一种用收益，还有用现有的住房售价来做倒推。最后落到这个区域当中主力产品的市场坪效，我们会根据二手房、租赁、新房等等数据，来形成目标区域当中市场上主力产品的坪效。形成了主力产品坪效之后，我们需要分析客户的租金承受力，我们就可以形成分类客户的相对应的产品定位。

    我们如何精准分析客户的需求，我们把整个互联网的数据做了一些处理，首先我们针对上海为例，我们把上海的家庭结构分了四类，单身家庭、两口家庭、三口家庭和三代同堂，我们形成了基于人群和租金承受力的分类，分类之后我们形成了客户标准，包括他的租金的支付力，包括消费力以及互联网的合约性。

上海新浪乐居 04-27 07:38

主持人：谢谢叶总的精彩分享，我在台下听的非常的入神，虽然有很当专有名词和概念接触不多，但是我觉得所有叶总和我们大家分享的契合了时代的关键词，比如说颠覆，随着技术进步，原来的媒体由报纸、电视、广播，电话到手机APP的新媒体，以及AI的实现，大家对于居住的理念也有了迭代和升级，下一代新新兴人类他们居住观念和生活观念的变化也是我们始料未及的，但是早做准备一定会在微量获得更多的市场和更多份额。

    既然叶总提到了关于未来上海租赁市场的变化，在基础数据等等方面，目前还是存在着种种不足，如何来解决这些问题，以避免企业在产品定位中出现一种偏失，接下来让我们有请克而瑞创研中心租赁数据部总经理王伟先生，来为大家介绍城市租赁系统。

上海新浪乐居 04-27 07:38

客户数据，客户数据来源于找客户，其实做产品很容易，但是你能马上让一个房子回到90%的入住率，找客人，把客户拉进来，并且当中置换的周期极短，这个技术要求非常高。我们说空置时间就是资本成本，有些企业，大国企，房子先装修好，放在那里，然后去找客户，根本来不及，这个当中的成本和压力大的吓死人。我刚才展示的是招聘数据和客户数据，客户数据待会儿王伟总会说。

    我们在做榜单的时候，在做坪效的时候，对于一个品牌怎么认知，就是右图，我们会看盈利能力、投拓能力、规模展位、入住保障、合作机会。

    总结一下，上面是开发商很成熟的销售住宅体系，投拓、设计都非常成熟了。但是在下面我们用资产观念去算帐，用其他的租赁信息去投拓，是需要经验的。我认为企业都来了，他们不是不认同做租赁，只是不理解和不适应。

    当2.0发生的时候，我们在未来可以看到的时候，我认为企业已经发生变化了，租赁品牌不会单一的追求坪效，还会有不同的变化，强开发、强设计、强运营、强规模、强溢价的，我们把这个做了图鉴，每一个产品和客户都不一样，而且企业是根据原有基因来转变的。

    今天我介绍两个品，一个是旭辉领寓，一个是嘉华的尚臻。这个是给旭辉领寓做的，我今天把40家品牌打在一个册子里面，每一季度、每半年我去多更新，我只是告诉你们，你们就像去做房屋的测评一样，当我们在做测评的方式去了解一个品牌的时候，你们会发现他们的客户完全不一样，领寓的规模性增长非常快，他是我们一年接触当中投拓能力最强的，包括他们产品的模块研发也是亮点，包括他们SAAS系统升级能力很强，包括reits先行者和全链条开放合作，他是规模型，他是大颚，他是吃不饱的。

    并不是所有人都是大颚，精而美的，比如说嘉华，他在企业这块有酒店、休闲娱乐产业都在，而且他是香港公司，并不是规模扩张，他的产品设计很有特点，它的租金溢价能力排名前几位，一样的产品租金比别人高，这个租金是客户的感知弹性，相信这个品牌，愿意支付，一定是他服务花了更多的成本，得到更高于成本的租金，如果来融资，可能在一个地段当中产品的融资更高。

    今天谈一个生态链，在2.0时代我们的品牌都完全不同，我列举了一些LOGO，也许你们不认同，比如说尚臻认为我不是强溢价的，我是强运营的，但是你把运营数据给我看看，所以我们在用自己的方式告诉大家，未来的市场千门别类，不要认为未来的产品就是单一化的，做小的。到今天这些变化只是刚刚开始，大家也在尝试新的内容。

    最后回到顶层设计，我们在想新的移民，无论是他的消费能力高还是低，他在五到十年内买不起上海的房子，年薪百万最多在上海郊区买一个小户型，政府是为了吸引好的人才，使得这个城市的声望、幸福指数、产业经济、商业消费有质的变化，因此我们才会成立共同的城市租赁品牌，我们认为城市功能一定是以上海的城市来做的，打造这个城市平台以后我们会共建，当一个城市租赁平台建设之后，这些人在上海才是更有忠诚度的，他的国际的生活方式才是领先的。想想一下刚才的那种生态链，包括我们的房企一半在售卖，还有一半在想怎么去做运营，因为做了运营才能跟上海谈存量合作，有了存量合作才能支持你的杠杆、运营能力，才有新项目开发。包括城市的常住人口并不只是为了思想的高端人士准备的，城市人口也会观念上发生变化，今天我爸爸妈妈认为在上海租房子是很可耻的，我现在也能接受，我的小孩以后在上海就是租房子，不是买房子。

    当我们今天的市场并不是特别好，大家都很痛苦的时候，实际上是海面上波涛汹涌，但是如果扎到海底下面，我们会发现那个生态，我认为如果看一个企业活多久，活的滋润不滋润，我们要考验一个问题，你的城市运营能力到底打几分。感谢我的团队，感谢克而瑞带给大家的分享，谢谢。

上海新浪乐居 04-27 07:38

叶茂：谢谢，张燕总是讲全国，我接下来讲市场，首先感谢大家都来，我刚才让主持人特意报了一大串，不是我考验他，是希望大家看清楚，今天在座的，去年没有这么多房企在一起谈助力，今天发生了很大的变化，我们基本上把房地产企业所有在做租赁和运营品牌的都拉过来，而且都是主动来的，这是非常大的欣喜。

    今天跟大家分享的从一句话开始，当我们在做房地产的时候，很多人说看销量、看规模，这个就像在船上打鱼一样，我们看到，只有鱼，但是这个海洋非常大，地产生态结构其实我们要重新看到。

    我们看全国之外国际的城市、国际的比例，去年做论坛的时候仁恒就举了这样一个例子，他们标的是德国，他们看了美国，我们加了日本。其实租赁人口在一些先进国家它的比重相对来说都是比较高的，中国只有可怜的11%，但是上海它的比重在租赁人口当中在不断的上升，去年是三成多，今年是四成多，我们有一小半的人都在租房子。

    我们在看一个城市的时候，首先想的上海未来不希望有那么多的人，但是需要好的人，我们现在的产业结构还不那么的完善，上海并没有真正的成熟，因为我们还可以做的更好，当城市功能不断迭代的时候，我们的文化才能传承下来，我们的消费才能升级。归根到底我们是让上海人的质数有提升。

    除此之外，我们也看到了，我们在对标全球的时候，作为上海这样的城市，租赁人口的比例，有一大半的比例都会在中低端现在在释放，我们现在看到了很多三千以下的产品都在集中供应，但是我们会看到，未来多元化的需求会越来越多，中高端以上的人会进入到我们的城市当中来，为他们来配备的是五年当中70万套，这个怎么配套？还是做原来单一化的产品吗？

    我们有一个打分体系，我们能看到的当我成为一个新上海人，并且我认为我的质数有多高，它有一个打分体系，看到城市当中的职能、工作、产业，我们要看到我们的安全性，也要看到消费能力是否高，综合来看我们才会给一个人综合打分。这样一个高级人才进入到上海以后，他会有一整套的租赁解决方案为他实现，真的很有意思，会让我们觉得原来新上海人到了上海以后，他的生活五千、八千甚至一万的房子还要看房东的面色，现在由上海政府直接由租房体系跟这些高级人才对接。包括投融资的平台也在做，甚至在座的开发商他们拿地的时候，你们的评审标准，能不能给你地，不能只看规模，还要看很多复合评审。

    我们在做一些研究的时候，我们上海市把上海的发展定义到1.0阶段，其实1.0之前2002年就有很多公司在这里集结，除此之后2017年国企进来之后，市属国企发生了重大的变化，我们在发展阶段当中有一个自己的判断，我们2.0还没有来到，2.0会出现以房企为主的多品牌发展还没有来到，并且在3.0上海成熟的居住体系打造。

    1.0阶段，自己在发展当中，运营商是主要的角色，包括原来的品牌运营商，平台系，甚至酒店系，房企在这里属于冰山一角，但是它的密集度很高。

    但是到了今天，从2017年我们发现政府号令下，银行、公开市场和资本联合进入之后，我们今天的这个生态海洋下面就开始发生变化了，以开发商为例，开发商已经开始分化了，除了像上海地产这样的，还有一些企业自己有商业办公的，也能够做租赁住宅，比如说行业当中自己要去深耕的，做轻运营，比如说品牌先行，今天有60%的品牌都在做租赁住宅。除此之外，头部运营商、特色运营商，他们的比重在逐渐减少，并且他们的变化还产生了一个叫下游的东西，这些开发商和他的资本之下，下游的市场会非常成熟，并且会使得这个市场越来越极致化。

    今天到的到场的市场的很少，今天商管、资管、运营、创新、酒店，是以这些部门为主，很多年之前我们不接触，但是接触之后发现大家都是跟租赁有关系。大家都有这些问题，无论是到底怎么做，还是是否前行，还是我需要再等一等，让别人做再观望。

    首先说一下最近4月份发生的事情，其实没有什么太大的变化，蓝色的部分，我们把上海十几个行政区划分出来，蓝色的部分就是涨，灰色的部分是跌，跌的是微跌，我们看右下角这个图，跟去年相比，全市租金的上涨达到了17%。今天销售价格被限制的情况下，租金上涨已经产生了很多可投资的机会，而且市中心虽然有下跌，但是是微跌，这种跌跟产品有关系，总体来说整体都是上涨。

    右边这张图很重要，我们团队列出了三个重要指标，一个第一列租金回报的参数，我们选择了私人房源，房东手里的房子，租金汇报基本上在1-2%之间。第二列，集中式公寓、长租公寓现在的投资回报，除了奉贤和青浦在4月份的表现居然不如私人房源，剩下的大多数有本质的提高。很多在做集中式公寓的时候，做这些产品和定价的时候，运营商都是拿私人房源来直接做比对，我可能比他面积要小，但是比对大一点的私人房源，它的房龄比较老，我的长租公寓跟它的价格基本一样，然后再慢慢往上提。第三列，各个行政区，大家花多少比例的钱来租房子，静安区是一个趋之若鹜的区，在4月份的时候拿出，这个跟他的薪酬和比例挂钩，静安区特别高，为了读书或者为了更好的环境，静安区的人民用了一半的钱租房子。这种比对，现在实际上是一种市场趋势，大家看到集中式公寓租金回报正在不断的往上涨。

再说说产品，大家都会考虑到定位、定价、定房型，在私人房源当中，比较多的选择性价比比较高的两房，平价是一房，在前几个月大家都会看到一房和两房是比较异军突起，剩下的房源都是量比较少。这里四房的租金现在涨幅最大，12%，所以客户的需求在发生变化。我们看右图，每一个租金的表现，上面的蓝色是一房，第二条线是四房，也就是说四房能表现出来的租金的表现力也非常好，但是为什么曲折那么大呢？就是因为它的量比较少，这些客户难找，客户会因为一个地段不同，一个服务的标准化不够，他对于房子的租金会一下子下来。

    这个图更重要，我们在把各个行政区列出来之后，我们要看它和现在平均租金的溢价关系，前面这张图是对比上海的平均租金，右边这边明显可以看到市中心的租金更高。大家看房型的时候，荧光蓝色是三房，当它在市中心出现的时候，租金的溢价能力非常高，如果在市中心的话，为什么我们会要考虑租金的价格，只是为了坪效比，只做一房、两房吗，三房又是什么表现。

    今年19年到目前为止，也已经有30家形成了集中式公寓品牌，红色的是4月份目前新来的，5月份应该还有。他们的分布，他们的能级，在月报当中都会表现出来。更重要的是什么？每个行政区我们在做的时候发现都有很大的不同，比如这里面闵行的拓店非常快，我们就拿闵行这个数据直接说，闵行的拓店，人口的流动，红色是流入大，绿色是流出大，一个行政区在上下之间出现了很大的不同，为什么呢？是因为我们的门店在做监测的时候发现，人其实跟招聘数据是有关系的，跟产业有关系，闵行有很多人都是因为产业在做招聘的时候把这些人吸引过来，短期有很大的需求，比如说浦江、华槽，人口的流入流出都跟近期的人才招满有关系，招满之后马上跌下来，变动非常快。

    包括我们在谈到人口流动流出和产业客户的时候，我们还要谈到人，我们客户的人包括他的生活方式，这些标签跟租房非常相关，我们的租房标签大概有两百个，比如说单身贵族就一个人，这样的人他以工作为主，在4月份呈现出来最重要的两个标签，我们两百个标签里面出现了两个标签，通勤时间他们更看重，在闵行的通勤时间要小于等于30分钟，在30分钟之内我要完成，这是他的首要标签，其次标签是租金的收入比，每个月都是相对来说会发生变化的。比如说二人世界，两个人他们会注重的是装修品质，大家看下面，我们的装修品质当中还分毛坯、简装、中装、精装、豪装。有孩家庭注重的是学校，包括偏好五年内的次新房，这个次新房就跟这个学校有关系，包括三代同堂当中，我特意问了我的团队，为什么三代同房会偏爱大洋房，原来他的小孩不大，老人过来照顾的。看单身贵族定的产品和他们的长租公寓，和三代同堂的长租公寓，在品质上面、特点上面，上面是装修，到了后面就看通勤、价格。

    再回到房企，房地产企业做租赁品牌有没有档次、有没有排行榜？有的，我们先假象一个A+类和C类，这里只是在拓店的过程中当中，发展过程当中，今天我们会把直接上市、规模型、稳定期的企业称之为A+，还没有，可以说大家遇到的机遇、发展都会有很好的机会，上海地产已经相对成熟了，在原来的独立子公司下面，能够独立的做自己的运营，包括资本。但是还有今天看到更多的是腰部，这些企业已经建立了品牌，在谈自己的发展，规划都在做了，但是项目量不多，都很注重品牌的发展和营销的包装，但是他们要注重的是要后面跟大家聊的。

    所以趋势来看，我只是截了几个蛮有意思的数据跟大家分享，每个月都有变动，上海的租房市场并没有变差，甚至变得更好，在房价控制住的情况下，租金的上涨反而是一种趋势，它很稳定，而且租赁土地未来的供应量会更大，这些东西给了我们提醒，这些租赁公寓还在做白领、蓝领公寓，还在做这些东西吗？开发商很困惑。

    我列了一个链条，从财务、投资、产品设计一直到品牌推广，这是开发商会做的租赁流程，我们把问题拿出来和大家分享，然后我们谈谈自己在工作当中的经验，不完全对，只是跟大家提一些我们的想法。比如说第一大问题，这个应该说90%的房企都会遇到的，就是我的租赁项目根本财务算不过来。我们做一个项目的时候，我们拿一个例子，资产估值在原来的开发商逻辑当中，他完全按稳定的租金收入，大概1600万一年的租金收入来进行倒退，得出来十年后的资产估值，但是这个估值很不满意，为什么最后做到这个阶段呢？是这个产品做了一些变化，他在商业功区、产品定位发生了变化，当然我们都明白他是一种假象，它的打造方式就不一样，首先他考虑到租客会消费，我的功区会变大，增加了四百万一年的租金收益。第二个是房间的收益下降了，为什么下降了？因为面积并没有发生变化，但是我把租金降下来了，我只吸引主题重要的一些人群，可能是网红、可能是主题类。功区的受益一百多万一年，产品完全变了一个逻辑，它的产品在学习化、健康化、娱乐化等等进行变化，以至于最后估值有了很高的表现，当然这个表现是一定可以兑现的。

    所以我们要拓宽思维，不能只有一种方式思考问题，包括拿地、拿项目，在上海一线城市一年能拿到一块地就不错了，我们未来会有40%都是租赁的用地，我们面对政府在说我有能力的时候，政府考验你的是综合实力、城市运营能力，这个时候我们要对市场能够说话，我们要了解市场，包括做租赁的时候能否及时的做对应的工作。简单来说，我们这边要感谢上海的土地投资组，他给了我们一些供地计划，我们这里看到四百多万方的供地计划当中，居然90%可以拿出来，70%是定向的，剩下30%可以拿出来的，90%都是外环外的，定向的都被别人拿走了，但是剩下30%都是质数不高的，这种我们要更加了解市场。开发商的数据来源、分析方法都是原来的方法，我觉得是有区别的，我提三个建议，第一个我们要联合说动政府做企业租赁联合运营的品牌介绍，第二个我们是否会有一些多套的合作预案，我发现很多企业品牌做的合作方很死，要么重资产、要么轻资产，包括投资口和市场、品牌、运营资管的融合。

    再说到产品研发，第一件事情先去学习模仿，这种房型不会有大错，25-35平米，这个不会结束的，当你的企业要求增强运营能力，你要做的第二件事情就是形成标准产品库，这个里面我们也给了一些案例，包括成套产品的一些直接的运用，这些都是非常好的设计标准方案，7平米能够做到有2-4个人来居住，这个是很有意思的设计。但是从学习模仿到标准产品线，到优化研发，我们也贡献上海标准的做租赁的要求，你会发现根本不一样，跟原来的销售型住宅完全不同，前期我还发现他们居然连区政府在做这些标准的时候也不完全认同，大家标准都不一样，所以这些东西都是机会点，我们需要在前期的时候把很快的产品设计理念方式都能够做出来。

上海新浪乐居 04-27 07:38

主持人：好的，非常感谢张总为我们带来的精彩演讲，我们知道我们身处上海，长租市场也是早早起步，并且蓬勃发展，市场也在逐渐发生变化，人们的需求也在逐渐发生变化，而且政策同时不断的微调，今年上海的长租公寓市场究竟如何，接下来我们掌声有请克而瑞上海区域事业部总经理叶茂先生，为大家带来顶层设计下的上海租赁行业希望发展，有请。

上海新浪乐居 04-27 07:38

也就是因为有这样一些问题，所以我们能看到未来的一些结果，我们会一路通行坚持在这个行业往前走的最重要的原。不断坦桑的资产证券化，今年3月底，我们有专门关于长租公寓的论坛，到目前为止，可能未来在长效机制驱动下的，这样的基于长租产品的投融管退的一套体系，有可能在租赁行业解决现有问题的一个解决方案之一，通过资产证券化解决我们融资和退出的问题。实际上证交所在3月份已经让很多企业在上报公募不动产的信托投资基金试点项目，到目前为止大家可能看到了，因为很多细则已经开始出台，我们认为这条路可能是解决今天盈利难的方式和方法之一。

    用客研来指导运营，我们看到很多基于我们跟企业在这个当中进行竞争也好，还是说现有市场当中的一些供需错配，这也是这个行业在发展初期必然要经历的一个过程，因为现在我们是以集中式的以长租公寓为核心的赛道当中，以中高端产品，至少在这个大赛道当中小赛道的某一个细分线上在做竞争，更多的还是属于重资产或者说二房东模式。我们开发加上运营一体化，如何来指导后面尤其是租赁行业相对来说是一个细分链条非常长的金融开发，后续有大量的运营工作需要去做，如何在今天运营过程当中能够做到相对而言的精准定位，尤其是基于客户，这是克而瑞基于现有的一些数据整理出来的基于客户的，包括租金承受能力和客户的一些主要客群特征一个非常简单的这样一个最优出来的所谓的客户群体的特征标。

    接下来大家可能会看到租赁城市地图，租赁系统当中可能会根据不同的项目，在后期运营当中通过后期客研来进行整体性的指导，来提供多样化的产品做好准备。

    用数据来支撑决策，这个可能是我们今天克而瑞这样的公司，我们用了一个最克而瑞的方式来切入到这个行业当中，那就是数据，通过数据今天对行业整体的发展来贡献出自己的力量，同时共同在这个过程当中能够做到为同行者助力。接下来我的两个同事分别会从今天整个上海长租市场，然后还会从我们完整数据体系的分析来跟大家着重介绍，这里就不赘言了。

    从这个系统发展到现在，过程当中有很多同行参与了这个过程，包括在座的很多老朋新友，包括各位领导，包含这些不能一一带到了，在这里非常诚挚的对大家说一声非常感谢。包括我们今天讲的租赁这些事儿都是跟大家探讨之后的一些经验的累计，感谢大家的同时，希望我们今天做的工作带给大家一路通行的更多的助力，谢谢大家。

上海新浪乐居 04-27 07:38

政策租赁是我们讲租赁和探讨租赁当中最重要的动因，同时我们来看一下关于土地，租赁土地的持续投放，截止到19年3月份全国投放租赁土地八百万方，其中接近六成在上海，主要掌握在国家队手中。今天差不多18个城市开始了租赁集体用地的市场，最大的意义来自于盘活存量，特别是在一些核心区域原有的存量土地的价值重新盘活。至此，这是我们所有在座的开发企业最关注的，很多企业进入到租赁行业，或者说从主观来讲，或者主动、被动进入到这个行业当中，我们在研究，尤其是我们自己在做整个租赁市场的时候，我们对于土地方面信息的收集花了很多功夫，在做土地数据的清洗和梳理，正是因为这样一个土地供应结构，面粉决定了未来面包的品种会是怎么样的。

    关于市场，一线城市是最先蓬勃开始的，但是一线城市我们会发现，截止到完整年度的18年，中国整个长租公寓市场，整个公寓市场主要是以今天的分散式为核心，接近75%左右。如果我把它放大，放大到真正的分散的租赁市场这个比例更高，九成以上都是属于分散。集中式的公寓主要集中在一些核心品牌，我们对28个重点的集中式公寓品牌，尤其是在一线城市的拓展量做了统计，北上广深加起来达到13万，一线城市一定是租赁竞争最激烈的地方，第二我们看到的赛道仅仅是中高端的公寓品牌进行展开，也就是说我们看到的市场可能仅仅只是市场的一个线，甚至还没有现在整个的一个面。

    二线城市毫无疑问是在培育期当中，而一线城市跟二线城市在租赁市场的发育过程当中最大的一个原因或者说最大的一个区别来自于租赁人口，一线城市的租赁人口北上广深差不多在四百万到七百万左右，最大的租赁市场实际上在北京，其次在广州。如果我们把这个下沉到二线城市，我们突然发现到了今天的武汉、南京、杭州、厦门，从四百万到七百万，下来跌落到两百万左右。未来的租赁人口，人口的净流入也好，包括产业发展，地方租赁政策的颁布和后续的发展，尤其是区域产业布局对于租赁产业的影响，我们研究者所需要收集到的数据也好，远比我们今天看到的市场更庞杂。

    这样一个前提下，企业的发展开始如何，核心有两个部分，第一，从过去两年，无论是今天政策红利的趋势也好，还是开发商，主动或被动进入到租赁之后，开发商企业在前期房源的拓展，包括土地的获取，拓房源上有很大的优势，相比于之前过去的运营上面。一个今天基本上八九成左右进入到这个领域当中，右边这张表可以看到，18年房企长租公寓。另外一个方面现在还继续在这个行业当中深耕细作的，运营商的拓展角度反而在放缓，更多的是往头部企业在集中，很明显的一个数据，我们可以看到头部企业集中，比如说魔方，这个增长速度在六成以上，头部企业在这个方面的优势是比较明显的，所以我们关于政策、土地、市场、企业，简单了解一下就会发现，那些我们最关心的问题仍然还是问题。

    盈利难，到目前为止我们并没有完全解决，而且可能未来几年当中我们还是会被今天的租赁市场用什么样的运营方式或者说商业模式所带来能够解决这个问题，一直以来我们运营难、租赁回报低，一线城市开展最蓬勃的地方，也是竞争环境最激烈的地方，目前的租金回报率低于2%，我们跟发达国家也好，对标的国际城市去做类比的话，远低于国际上这些成熟城市。接下来以什么样的速度、方式，再进入到这个行业当中，如果仅仅再是以这种二房东的模式，再持续的话，持续的可能性不大，这个是摆在我们面前大家尚未解决或者最关注的。

    克而瑞一直在过去的一两年当中，一直持续在监控我们的品牌集中性，长租公寓核心品牌的开发商和运营商，我们以上海为例，今天谈上海市场，我们发现4000元以下典型的供不应求，4000-8000元基本上比较均衡，而到了8500以上明显供大于求。整个的租赁型用地，拍地完以后八百万方的用地，到现在也没有形成比较集中性的供地，北上广深出来的还是个位数，更多的是存量，在现有市场产品供应更多的是偏高端，上海6万套，租赁型5.5万套，梳理出它的区域位置，最终对应的出来的还是偏中高端的产品，如果土地一刀切的话，一定程度会加剧供需错配的过程。后期尤其是以上海为例，必然会形成租赁产品梯度的发展，可能我们会有蓝领公寓、白领公寓，但是我们今天还是集中供应中高端产品。

    数据缺失，无论是今天二手房的数据，还是说我们去针对租赁客户的这部分的客户数据的整理，客户画像、客户偏好的研究，我们都会发现数据过程不够，数据整合在一起形成一个完整的体系化，这个部分远比新房，克而瑞累计了十几年今天在大数据产品研发方面的经验，我们仍然它是比较持续、而且是比较繁杂的过程，所以这也是我们今天，原定于一季度末我们的大数据库应该跟大家见面，但是到今天才见面，数据的缺失造成今天遇到的困难确实是比较大。

上海新浪乐居 04-27 07:38

2019上海长租公寓趋势发布暨克而瑞城市租赁系统发布

时间：2019年5月17日下午

地点：上海宝华万豪酒店二楼宴会厅

议程：

1、易居企业集团执行总裁克而瑞CEO张燕女士致辞

2、克而瑞上海区域事业部总经理叶茂先生发言，2019上海长租公寓趋势

3、克而瑞创研中心租赁数据部总经理王伟先生发布克而瑞城市租赁系统

4、大数据与长租公寓论坛

主持人：叶茂，克而瑞上海区域事业部总经理

嘉宾：

杨勇，上海地产总经理，市场政策、基金投资

陶勇，光明地产商管总经理，土地市场、产业结构

莫沸：旭辉地产投资部总经理，拿地研判、开发研究

舒兰兰：仁恒地产租赁运营总监，高端产品介绍、运营模式分享

    主持人：尊敬的各位领导，各位贵宾，大家下午好！我是上海电视台地产天下的节目主持人梁宵，非常高兴能够受到克而瑞城市租赁系统的邀请担任大会的主持人，欢迎各位嘉宾百忙之中来到我们现场，我谨代表克而瑞城市租赁系统对大家的光临表示感谢，谢谢大家。

    接下来我们进入到大会的主题流程，本次大会由易居企业集团克而瑞主办，克而瑞长期致力于推动行业的发展，本次大会也是希望能够在这样一个场合，通过头脑风暴和干货的分享给大家打开一个窗口，我们共同来探讨和展示长租公寓市场未来的发展趋势，以及大数据能够在长租公寓领域的应用。

    首先请允许我为大家介绍一下今天演讲以及论坛的嘉宾，他们是：

    易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕女士

    克而瑞创研中心租赁数据部总经理王伟先生

    克而瑞上海区域租赁及测评事业部总经理叶茂先生

    克而瑞执行总裁 刘文超 先生

    克而瑞副总裁 张兆娟 女士

    克而瑞上海区域总经理 李振宇 先生

    今天我们非常荣幸的邀请到待会儿来到论坛上和我们一起分享的嘉宾，他们是

    上海地产总经理 杨勇 先生

    光明地产商管总经理 陶勇 先生

    旭辉地产投资部总经理 莫沸 先生

    仁恒地产租赁运营总监 舒兰兰 女士

    为了代表对每一位来到现场嘉宾的尊重，接下来我们还是要将诸位嘉宾的名单一一报上，包括光明、中粮、阳光城、朗诗、嘉华、绿城，泰禾、平安不动产、雅士格、唐朝坊、淮安国际集团、亚洲投资、中天等，再次感谢以上企业的参与。真是高朋满座，足以证明现在的地产企业对于租赁市场非常关注，这常常的名单其实代表了对微量的期许和期望。

    租售并举现在是市场的主流，在2017年的时候我们作为媒体报道了很多，但是面对这样一个市场，不管是业内还相关部门，以及媒体，包括普通百姓们都非常关注，也有很多困惑和悬而未决的问题。接下来让我们掌声有请易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕女士，为大家带来关于租赁那些事儿的主题演讲，掌声有请。

    张燕：谢谢主持人，也谢谢各位嘉宾的莅临，各位媒体朋友，我觉得是预约了很长的一场约会，首先跟大家见面的是以上海租赁市场为核心的这一套方案，未来半年当中我们会迅速扩展到八个城市，关于租赁这件事儿是一个持续的话题，我相信在接下来更长时间会持续跟大家探讨，今天有这样一个机会将租赁这个事儿跟大家聊一聊。

    首先关于租赁政策，如果我们说中国房地产是一个政策，租赁这个事更是由政策推动，我们发现过去两年当中出了这么多政策，正是由于政策导向我们持续关注这个行业，第二更多政策从早期的顶层设计、宏观指导，慢慢向微观落地，向具体运营细节开始落地。同时从一线城市北上广深，传统认为租赁市场集聚的市场，开始往二三线城市下沉，尤其是今年二线城市铺开比较明显。