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直播 | 地新引力第三届创新峰会启幕

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  • 上海乐居 03-29 03:53

    感谢几位领导!也很高兴和大家一起度过了一个美好且富于创想的上午,到这里第三届地新引力峰会上午的主论坛就结束了,请大家继续关注下午的三大论坛,还有更多精彩等着你们!另外,如果大家想了解更多前沿的地产创新研究,请扫码关注“地新引力”微信公众号。再次感谢各位嘉宾以及到场的每一位朋友!

  • 上海乐居 03-29 03:53

    主持人:下面有请四位嘉宾把手放在上面,一起进行启动。请四位领导共同合影留念。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    第一个事情我和克而瑞一起,和张燕总一起想到这个事情一拍即合,我们想做同一件事情,而且我们两家公司从不同的角度做同一件事情,过去几年克而瑞在地新引力上花了很多时间,每个产业的兴起、研究、成长、发展、困惑,甚至于怎么样更好的前进。钜派是一家资产管理公司,过去已经投资过很多和地产有关的行业,今天上午大家听了绿城的介绍,早期绿城代建初次成立的时候我们也是投资人之一,后来退出了,我们也投过装修公司,也投过物业公司,也投过公寓公司,这都是在几年之前。钜派过去在资产管理三年时间里面,我们有一千亿的地产基金,过去三年我们更多的是在股权投资方面做了一些和管理企业合作,我想2019年起,我们将利用我们自己最强的优势和克而瑞一起在地产行业全力打造自己的唯一的一支直投基金,今天特别高兴,我想在场的如果你是地新引力的企业,欢迎来和我们沟通,我们希望未来用我们的地产资源,用我们的服务,用我们的专业研究一起,能够助力地新引力企业,也希望能够成就行业里面的“BAT”,我们一起努力,谢谢!

  • 上海乐居 03-29 03:53

    吴绮敏:我们站在一起稍微讲几句,听完这个大家离开会场的时候一定会觉得有收获。首先希望地新引力公司可以拿到融资,另外你想做投资的话也可以得到比较好的基金。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们也请双方领导简要讲一下成立这个基金的初衷。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    下面我们还有一个发布仪式,这是由克而瑞与钜派投资集团共同成立的“启航未来+地新引力”美好生活股权投资基金,有请易居企业集团执行总裁张燕、易居克而瑞副总裁张兆娟、钜派投资集团资产管理事业部董事长兼CEO吴绮敏、钜派投资集团资产管理事业部股权投资董事总经理高国良一起上台为我们启动基金!

  • 上海乐居 03-29 03:53

    主持人:感谢邢超先生!也让我们看到了互联网巨头与房地产企业在智能化方面不同的想法。到这里,我们主论坛的演讲环节就暂告一段落,再次感谢各位嘉宾给我们带来的富于启发的观点,感谢!

  • 上海乐居 03-29 03:53

    最后做一个广告,阿里云入选全球九大最佳数字化转型专家,非常有幸。希望能够和各位一起合作,谢谢!

  • 上海乐居 03-29 03:53

    地产面临的挑战核心是在数字化时代怎么样迎接数字化变革,我们给大家的建议是首先实现地产产品的数字化升级,进而拉动地产支撑体系的升级,我们在和地产深度融合的时候会发现,最终产品业务升级是最重要的。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    与此同时需要构建一体化的服务升级,只有产品是不够的,这块阿里巴巴快速构建数字化体系,来实现我们对于地产的服务。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    视频前半段是提升业主体验,后半部分是实现运营升级。房子够住了不代表房子够好,因为消费者的需求是需要不断刷新的。基于产品和服务升级,我们提出了“one  ID  one  Data  one  Service”这些事情需要一整套技术平台,包括IoT平台,打造我们的空间体系,我们需要AI平台,我们通过AI手段可以更好利用数据构建我们的业务体系。我们也要构建一个数据平台,把所有的业务进行业务孵化。最后是用户服务中台,体现了人工智能升级。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    最后给大家介绍一下阿里云在房产领域的一些实践。(观看视频)

  • 上海乐居 03-29 03:53

    地产在线上这块,可以不能完全来实现自动化,我们可以通过数字化的技术来做一些探索和应有。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    阿里在去年双十一的时候,今年双十一所有的工程师任务是坐在电脑前面喝咖啡,其实在阿里双十一,因为在不同的时间段缺货了需要补货我们需要通知商家,有哪些商品卖的比较好,我们需要做版本优化。这都是信息化的。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    同时做本地化一体化服务,过去几年,投入很大,这里面我们认为是有一个根本原因的。在将来一整套线上线下一体化服务体系,快速实现服务和用户的转移,以物理空间不断的做扁平化服务,就可以获取到离客户更近的优势,最终以数字化来实现服务体系企业感知和响应的模型。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    交互端导入服务体系,这里面核心包括用户,以用户为中心,构建全场景服务体系。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    最后在社区服务这块,可以通过更加深度的聚焦来实现。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    要实现在线化空间构建场景化体系,比如说安全、便捷、健康、绿色、服务等等各个方面,所有这些体系都是和在线体系是离不开的。如果在这个空间当中如果想实现交互体系。以人居空间为例,我们的人行动线,以及家居交互,最后是社区服务。这也是为什么各大集团都会投一些家居公司,因为这是消费者的入口。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    由于我们可以构建一个服务体系,所以我们可以实现场景更加优化和匹配消费者需求。打造在线化空间,设备在线、用户入口、用户体系,利用物联网、人工智能和身份识别技术。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们在地产数字化的一些产品洞见。空间再造、场景革命、服务重构。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    再介绍一下我们的技术是怎样落地的,我们认为在在线化、场景化、服务化的大趋势下,要做产品的落地,要在业务当中构建场景,最终实现精准的服务匹配。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    从这个角度来看,我们构建一个服务体系的话,实现了打造在线业务,在这个场景里面实现用户和服务的一体化。其实绿地在地产领域是很好的,但是在服务领域是有偏差的,通过我们的服务可以有效匹配用户和客户,在刚才几位嘉宾的介绍当中我们也会达成一个共识。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    在现代社会,使用权已经优于所有权,如果我们可以随时随地使用某件物品,那么我们就会觉得自己比自己真正拥有这件物品会更好。使用权、所有权、随时随地。作为一个商品来说,我有商品的使用权,作为平台方来说,我会更加优化匹配使用权,使得我们的客户可以随时随地使用。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    在线化过去十几年浩浩荡荡的发展浪潮,从PC互联网走向移动互联网,现在又走向了万物互联,在在线化的大逻辑下,产品、价格、渠道、推广,用这个4P定义商品,定义价格,定义销售渠道怎么构建。现在大家都在讲人货场,在一个场景里面构建人和场景的交互体系,把货放在相应的场景里面,最终实现销售。在整个过程当中,在最早期,六十年代,那个时候是商品极其紧缺的时候,把产品做好就行了。4P领域是90年代,不单单产品要管,我们还要寻找有效的途径可以卖出去。但是到了2017年、2018年,不仅仅产品好,还要以场景化的方式把人带入,这是产品体系发生的变化。不光阿里在做这件事情。包括盒马都在对人货场的体系进行重构。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    在当前数字化的商业体系,在线化、场景化、服务化。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    综合前面的几家企业,回归居住属性,提供更加有竞争力的住宅体系。同时实现服务收益。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    另外一家企业是阳光城,通过绿色健康技术,从空气、水、光、舒适,多方面服务用户。提供良好的服务体系。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    再看另外一个企业,龙湖集团,龙湖今年提出了空间及服务。打造空间的制造和管理能力,打造进一步洞察客户能力,我们现在的客户都在数字化,公司必须也要做数字化的转型。把服务收入从100亿做到超过1000亿。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    地产数字化发展趋势,首先我们看一下万科,万科有十六个场景,希望通过数字化手段实现全部场景的智能化。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    首先是发展趋势;第二方面是洞见;第三方面是实践。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    邢超:大家上午好!非常高兴有这个机会和大家分享,今天的主题特别好“主业为基  万变维新”。我的汇报也是从地产智能化和数字化的转变谈谈我们的思考。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们都知道,现在有不少互联网巨头都已经渗透进房地产行业,但房地产有它自己的特性,我们的互联网巨头当然也有自己的优势和特长,二者的结合会擦出什么样的火花?下面就让我们就请阿里云IoT人居业务总经理邢超先生,一起来听听阿里对于地产智能化的做法与思考。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    主持人:谢谢柳钢先生!商汤科技作为一个智能视觉公司,人工智能边学习边进步,越用越聪明,所以说人工智能,特别是人工视觉,不仅要求样本量巨大,关键还需要有足够的多样性,产业覆盖面越大,多样性越强,这是我对柳钢先生这段话的理解。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    今天因为是和地产人沟通,所以选取了一些和地产人的场景。接下来用商汤的介绍,人工智能已经到了一个无处不在的时代,我们看一下无处不在的人工智能到底和每天的生活如何紧密结合在一起的。(观看视频)

  • 上海乐居 03-29 03:53

    人工智能在学术领域里面有不同的分类,刚才我们看到的场景其实已经用到了很多不同领域的人工智能技术,大概可以看到视觉、深度学习、机器人动力学、数据认知与推理。所以说这样一个典型场景的推出也需要涵盖全方位的人工智能。大家可以看到人工智能一定是产业化的。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    比如说在上海,可以为一个城市为一个街区带来什么改变。这是一个典型的场景,人工智能和城市的结合。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    举个例子,我们选取一个多大的场景,城市可能是所有应用对象里面最具代表性最综合性的,也有人说城市是人类最伟大的发明,这里面完全改变了原始以来人类生活方式。在一个典型架构里面GPU超算中心,深度学习平台,上面有各种各样的应用,大家可以想象一下,这样的一个平台,所承载的计算资源、数据资源,一定是产业化的。所以如果我们拿出来看,到底人工智能是不是取代人,到底人工智能能不能产生价值,人工智能和企业的关系是什么,其实很多的探讨在今天通过实际的系统搭配和各个城市的结合,已经有了答案。不管是在深圳,在北京,以及上海,我们都有很多实际的系统平台在那里,未来已来,只是你还没有感受到。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们讲人工智能,很多时候和“电”的产生很相似,其实人工智能并不是一个行业,现在的产品和技术和很多地产行业结合,同时我们也在和很多汽车行业结合。和电灯结合就有了照明,电和冰箱结合可以制冷,电和显示器结合可以显示图像。和汽车结合是交通方式,如果电和城市结合,可以改变一个城市。其实在过去很长时间之内,我们更多的用狭隘的单一场景来理解和分析,但是如果我们自己作为一个从业者,在过去四年多这么多的技术产品落地,如果问我们有什么启发,最大的启发一定是产业化的人工智能的推进方式才有可能带来一个产业的革命。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    最后这张照片是商汤数据中心的照片,什么叫产业化,大家可以看一下。这是一年之前商汤数据中心的视频,我想表达的一个理念是:人工智能到今天之所以可以服务一个产业的重要原因,是因为人工智能本身必须要以工业化和产业化的方式找到自己的资源,做到自己的研发和技术突破。一百多位全职的人工智能博士。数以百亿计的数据,这并不是一个手工作坊可以达到的配备。也是因为从创业的第一天开始,商汤科技把过去长达二十年的学术以及研究的IP进行了产业化,才有了过去四年的时间里面,产业化的人工智能,我们觉得一定可以孕育产业。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    现在已经很难了,这也是为什么过去这么长时间里面,五六十年的时间,从1959年提出,一直到2016年之前,这六十年人工智能起起伏伏的重大原因,就是因为过去这么多年人工智能一直以一个学习的是在突破,但是到了现在,人工智能其实已经产生价值了,以实验室的学术研究作为起点,更重要的是对于这个行业有了产业化运作的方式,才可以有这样的技术能力和每个行业进行结合。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    从人到小空间,到大空间,如果把小区进行智能化改造,地产商已经从卖楼传统主业走向了物业服务、智慧小区、便民服务等等。如何把小空间变成一个大空间,变成一个生活的空间。这里面智能社区这样的概念,其实已经从概念的提出,到现在的落地,如果从居住环境,从小区到生活的街道,我们可以做什么。现在在深圳以及上海很多地方开始了,现在是一个智慧的时代,有两个前提,要听见和看见,有了看见和听见之后还不够,要听懂。既然是一家智能视觉企业,一定要看懂,比如说要看懂人,要看懂小场景,要看懂案场,要看懂一个社区一个楼盘,更大的场景看懂一个街道。我们想通过这样的场景讲一个什么道理?人工智能到了今天,其实已经走过了从实验室阶段到单个算法的突破,到产业化的阶段。大家可能会问一个问题,其实我们面临的每一个场景对于算法要求是不一样的,这么多的要求如何进行突破?我们有很多很多场景和地产没有关系,比如说自动驾驶,比如说手机、物联网,比如说医疗、教育,所以第一个问题是产业化面临的是数十个甚至是百个场景,作为一家人工智能企业,如何驱动这么多行业?逻辑是什么样的?当我们想聚焦哪个行业的时候,其实选取的是这个行业里面一直想突破,但是一直没有找到更好技术突破点的这样一些关键技术。这些关键技术点都是需要以前没有不存在的技术方式来实现的。那人工智能或者我们定义的智能视觉领域我们选取这样的技术突破点。比如说小区里面对于居民的智慧监控,同样的一家公司,去赋能这两家看似不太相关的企业,其实我们讲一个公司里面最后我们往底层看,都可以发现,如果我们可以做有产业价值发生的话,都要求你有框架存在,需要有数据,然后做支撑,才有可能做到突破。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    2018年4月份,也是春天的时候,商汤举办了人工智能的峰会,一千多人参会,我们没有手工签到环节,所有的嘉宾靠刷脸来签到的,所有的嘉宾都可以进行辨识出来,因为你的身份给予了你不同的参会场次和场景,今年5月15号我们会做同样规模的会议,也会用同样的方式做签到。如果用人工智能识别方式,对于整个案场的服务环节做全方位的提升,我们不仅仅在客户沟通过程当中有了质量的改善,来看房者的体验完全不一样,这里面涉及到特定范围智能空间的识别,以及在这个智能空间里面不同的目标对象的行为分析,以及在整个过程当中的行为。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们公司有150位以上的人工智能博士,所以我们公司融了很多钱,但是其实不够花,因为博士都很贵,博士的待遇很好,融的钱主要给博士发工资了。另外我们是码农,我们是一家智能视觉企业,得到国家的认可,意味着背后肯定有很多独到之处,现在人工智能已经到了产业化的阶段,现在已经到了从几个算法,几个企业家、专家做科研的阶段已经走过了,一百多位博士,首先就是一个蛮了不起的数字。另外就是现在的创业公司里面唯一的一家有博士后工作站的企业,我们的工作室里面有博士后在那工作两年。这样的一个产业隐藏的含义人工智能必须和产业结合,我们讲到人工智能的产业化,和产业的结合,到底有哪些场景?我们选取了一些和今天主题相关性比较强的场景,不管是和人相关的参会体验改善,还是大的基建、工地相关的场景,所有这些场景,到现在如果说能够用到人工智能技术,现在是以视觉技术为主,整个情况会完全改变。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我想和大家讲一下现在已经到了产业化的阶段,产业化的人工智能怎么孕育产业革命,什么叫做产业化的人工智能?

  • 上海乐居 03-29 03:53

    另外一个感受,虽然是地产行业,但是谈的都是多元化,都是从沉重到轻巧,都会逐渐的聚焦到科技,所以说今天我想和大家分享的话题是人工智能作为现代科技最热的热点和未来的科技浪潮,我们作为人工智能的从业者我们怎么看待人工智能,怎么看待人工智能和产业的结合。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    柳钢:大家好!刚才骆老师给我做了很好的介绍,我不用再做广告了。我先讲一个这个峰会的感受,我房地产的经验取决于几次买房的时候和太太的辩论,到底是在北京买房还是在深圳买房,这是我对房地产的一个感官。我来自于人工智能行业,人工智能行业在过去几年引起了很多讨论,有资本助推的原因,有政府额外重视的原因,也有到了这样的移动互联网时代,技术作为一个实践手段,开始阐释巨大的商业价值的原因。我今天第一个感受,地产行业还是最有钱的,我从来没有在这么长的舞台上进行演讲,长度代表了行业的富裕程度,一般我们做科技论坛的舞台没有这么大。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    主持人:感谢孙娟女士!好的商业主要是建立人与人的连接,后面两位的演讲大家要好好听听,这两位做的主要工作不完全是房地产。接下来我们要请出的这位嘉宾,可以说是来自智能科技领域的大牛公司,有请商汤集团副总裁柳钢先生!应该说商汤这些年一直作为人工智能和AI算法的领先者,所以他们在几百个领域和相关产业进行合作,现在主要是人工智能,当然还有很多算法,这些算法会带来什么改变呢?接下来有请商汤集团副总裁柳钢先生。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    之前我们发布了1.0版、2.0版,很多人说没有看到,因为我们之前2.0版是对内发布的,今天也借这个机会告诉大家一个好消息,今年印力集团的资产操作指引3.0会对外发布,现在我们正在申请版号,希望会给大家带来更多帮助,为行业的标准做出更多的贡献,谢谢大家!

  • 上海乐居 03-29 03:53

    第二个要分享的是白皮书,资产管理操作和指引白皮书。现在行业上有很多白皮书,更多聚焦行业趋势和动态上,而我们的白皮书是聚焦实操上,里面有自己业内这么多年的一些实际经验,包括一些标准之间的对比,比如说我们在一线城市的平均租金是在三百块,我们就来对标三百块,然后做一个排名。如果达到了是什么原因?如果没有达到,分析原因又在哪里。作为一个资产的专业管理人,基本上可以照着标准管理项目。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我分享两个方面,印力资管做的是行业标准的制定者,我们在去年和前年分别发布了商业地产的行业标准,这个标准主要是土地的能力,比如说我们计算出租率的方式上,我们用什么方式,我们收购了凯德资产包,如果说我们前期把口径统一了,我相信整个行业是非常拔高度的,我们在排名评比的时候,至少是苹果和苹果比,西瓜和西瓜比,这样行业排名才会有意义。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我来自于印力集团资产管理公司,我们今天的主题是拥抱趋势,最终我们还是要聚焦落地,资产管理就执行聚焦落地这样一个角色。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我来自于印力集团资产管理公司,我们今天的主题是拥抱趋势,最终我们还是要聚焦落地,资产管理就执行聚焦落地这样一个角色。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    印力和其他企业是不一样的,传统行业的人更关注的是租户、租金,印力关注的是要和租户共同成长,如果说顾客是我们的上帝,那么租户就是我们的衣食父母,所以我们是否可以做到从消费者的需求来检索我们到底需要什么样的租户,我们会有反馈这样的方式,这可能和其他的一些公司不一样的地方。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    印力集团目前有四大品牌,印象城、印象汇、印象里、印象港。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    既然我来自印力集团,还是要介绍一下集团,刚才对中国目前的困境和机会都做了分享。接下来介绍一下印力集团,主要股东是万科,2003年成立,到目前为止我们有100多个商业体,我们在全球50多个城市,管理的面积超过了一千多万平方米。印力不如前面两个公司那么多元化,对于印力来说我们只做商业地产,所以我们聚焦商业地产,也是为什么今天大会会请我们来演讲的原因之一。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    总体来说,综合大环境来看,以前我们讲跨界,现在我们已经过了跨界的时代,我们已经从跨界到了“无界”,我今天早上看了一个新闻,4月4号要在日本开最大的旗舰店,上面一共十三层楼,14万平方米。这个旗舰店上面做酒店,中间是做餐饮,下面是做菜市场。也就是说从原来的跨界到了现在的无界发展,这是我们整个对大环境的观察。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    观察三:中国民族品牌迅速崛起,这几年当中有十几个中国公司,或者说中国的品牌收购了国外的国际的一些品牌,这是我们要看到的一个趋势。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    观察二:00后消费新趋势,大家不要以为只有挣钱的人才有钱花,大家都深有感触,虽然不挣钱,但是消费能力真的很强,可能你舍不得买的一双球鞋,他们可能会买。所以00后的消费趋势也是我们要重点关注的。00后还愿意为自己的兴趣买单,只要有喜欢的,自己有支配能力买。比如说00后喜欢的《斗罗大陆》,一下买几十本,几千块,远远超过成人的消费。在游戏方面,他们要玩吃鸡这样的游戏,一套游戏装备下来也要几千块,作为成人来讲,也是我们舍不得,或者说要掂量一下。00后消费也是一个主要的趋势。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    以前有一句老话“酒香不怕巷子深”,现在更多注意的是就餐环境、网红打卡,其次才是对菜品的要求,可以通过网络传播,有了更多更好的要求。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    观察一:消费升级是大趋势,国人对美好生活的追求正向更高层次迈进。今天在座的肯定都对自己的健康更加重视,再就是90后的消费观念和消费需求非常强劲。以前大家对品牌的认知度更高,现在大家都喜欢用一些国产货,我们对于消费者新趋势第一大观察是消费升级是大趋势,传统以女性消费为主,现在通过分析来看,男性消费也占了很多,现在也有了男性美容院,以前美容院是女性的专利,现在很多男性也可以享受了,这是对于性别上的区分。现在职场上越来越多的单身女性,单身女性的消费力非常非常强,因为不用担心家庭,不用担心孩子,而且他们的薪资都是比较高的,这种情况下她们消费力是我们做商业的重点关注之一。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    看完机会之后再看观察。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    支付场景不用说了,最早大家都是传统的收银台去买单,现在我们有了扫码支付、人脸支付,以前我出门要带钥匙,现在可以不用带钥匙,可以指纹开锁,现在出门要带钱包,现在可以手机支付了。以前去公司要刷卡,现在人脸识别。所以消费升级的情况下,商业的发展有更多的机会促进我们进步和发展。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    机会四:数字化技术重塑实体商业,促进效率迭代、服务升级。大家之前去商场有一个导示屏,拿手点一下,觉得很先进,现在是直接肢体感应,肢体感应之后就有试衣间,不需要自己实操了,这是带给我们的第四个机会,对于商业有困难,同时我们也有四大机会,可以让我们继续发展。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    机会三:中产阶级日益壮大,消费者着眼于未来。从分析数据上可以看到,未来十年,中产阶级人群增长数量达到了30%以上。到了2022年以后,基本上约有76%将进入中产大军,中产消费能力不断升级,有了这样的机会,不愁将来的消费不增加。但是消费增加大家更倾向于什么样的消费。很多人更愿意去旅游,旅游就涉及到消费。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    同时我们再看一下具体的网红店,他们也从原先的仅仅是线下展示,也走到了线下实体店。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    机会二:线上线下融合紧密,低成本大流量的线下实体商业再度成为资本和行业的关注热点。腾讯和阿里都在从线上走到线下,进行线上线下的相结合。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    机会一,国家给我们的政策,在2019年1月份,个人起征点在增加。还有不管是赡养父母还是要买车,在这些方面政府都给予了相应政策,这是我们的第一个机会。除了政府的政策之外,还有一些很多具体的意见,这主要是为了促进消费,在消费领域我们有实物消费、服务消费、消费新模式,前面的政策是为了后面更多的消费。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    当前实体商业面临的机会。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    3.竞争加剧,中国的规划和国外的规划是不一样的,可以在前后左右安排同样的商业体进来,这样的情况下租户资源是有限的,所以就出现了非常严重的同质化竞争。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    2.不够了解消费者,对租户帮助不大。进来的商铺不是你想要的,而是消费者想要的,这也是困境之一。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    1.传统商业的操盘思维,一般人想,只要把商铺抓好了就行了,是不是这样呢?现在我们面临的第一大困境就是传统商业操盘思维。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    当前实体商业面临的困境和挑战。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们先看一下整个中国的商业发展,在最早的时候,我们看到的只有很早的集市状态,那种情况下我们要吃,到了后面发展的时候,到了超市阶段,我们可以进行一些频繁交流,再往后发展我们又看到了拥抱互联网,拥抱互联网之后又看到了一些AI技术,未来会怎么样?这些都是很大的自我超越的问题。从这里可以看到,我们在这里要创造要既不断创新,要推动整个产业的发展。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    今天的大会安排的特别好,从前面的房地产中心再到商业地产。我分享的主题是“拥抱消费趋势,聚焦商业实操”。我会先从消费者趋势做一个整体分析,然后聚焦业内实操。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    孙娟:各位朋友大家上午好!我是来自印力集团的孙娟,今天很荣幸印力和大家分享一下商业地产的趋势。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    下面我们就有请商业地产领域的佼佼者,印力集团资管部总经理孙娟女士为我们分享印力的发展思路与思考。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    主持人:谢谢李总!房地产多元化有很多业务领域,但要说目前做得最成熟、发展最好的领域应该非商业地产莫属了。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    因为时间关系,我最后讲一个故事,人类从树上下来独立行走,变成智人。这个过程非常漫长,到了公元前六七世纪我们开始种庄稼种果蔬,我们进入了耕种时代。在1776年的时候我们进入工业时代,工业时代到现在只有三百多年,我们开始进入互联网时代,大约在1970年左右开始,中国真正进入互联网时代是1994年4月20号,那个时候发生了一次里程碑的事件,中国第一条电话线接入全球分网,WWW,当时是64K接口,现在你们的手机都是4G,接下来是5G,我们大概花了三十年左右的时间,现在进入了AI时代,使我们变聪明了吗?在座各位智商比爱因斯坦更高了吗?不是,实际上是人类知识分享体系和协同作战方式发生了翻天覆地的变化。这个社会这个时代已经进入了知识分享和协同作战时代,希望今天的分享带来更多的合作机会,感谢各位!谢谢!

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们通过这种方式,构建一套模型,这个模型也是我们压力最大的,从原来传统的率,从原来的重资产一路生产,通过团队和知识分享体系,通过代建方法论、标准体系,逐步打造一套新的体系,说实话这非常难,因为在中国整个的法律背景比较薄弱的环境下,做代建开发做一套新的体系是很难的事情。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    这是我们的标准化体系,绿城管理代建4.0,我们会学习米其林餐厅,这个世界上有一批好玩的人不认真做轮胎要去做美食标准,我们也是这样,我们在做房地产房子的好标准,什么是好房子,什么是好服务,一定是贴心的服务。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    所以我们对自己的定位,轻资产、重成本、强运营,这是我们现在的逻辑。不是只做轻,而是需要协同,需要重资本的加持,需要强运营。背后的逻辑就不展开了。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    最后我要分享的是未来的一些思考,我们往哪系去,在这个细分领域里面我们做到了绝对第一,在代建领域我们做了八年,刚开始的时候没有太深的思考,要做战略思考,做到细分领域第一以后,我们可以从品牌驱动到产品驱动,到服务能力的提升,到金融能力赋能。我们还创立了教育业务,在教育领域做很的不错,有很多同行来参观学习,我们把犯过的错误和经验都拿出来分享。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    今天重点分享的是管理集团,现在在全国有85个代建项目,如果加上合并的公司有超过300个开发项目,现在在建的面积5900万方,这个一个巨大的流量,有资金的流量,有业务的流量,后面会派生出很多的产业合作机会。其中有一块特别值得骄傲的是绿城未来是中国最大的房地产承运商,上海宝山区政府的保障房建设,现在在全国在建的保障房项目有1900万平米。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    绿城在这个基础上,也是多元化的架构体系,我们在开发专业板块,有自投的板块,也有代建板块轻资产板块,还有我们做特色小镇和乡村振兴的板块,除此之外还有金融集团,另外还有生活集团、服务集团,包括物业公司在三板上市,我们有一家公司叫房屋4S店,很多人开车去4S店保养,可是各位使用频率最高的是房产,其实房产是需要保养的,上海有很多房子外面是玻璃幕墙,这很危险,中国没有法律条文规定你做定期保养。在中国的施工环境下二十年是不一定达到的,也许十年二十年之后天上会掉玻璃,所以需要一套法律保护体系,我们在做这方面的创新。还有自己的教育事业、医疗事业,为未来的文化、文旅做准备。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    所以接下来的发展逻辑,品质提升和服务改善,很多房子都是老房子需要改善、更新。未来金字塔尖的服务能力,品质提升和服务改善将是房地产行业新的价值点和市场蓝海。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    第三,中国房地产已进入了机遇与风险并存的新时代。挑战会非常明显,也许万科这段时间的发声是因为看到了背后的一些危机点,但是中国人有一句话危机并存。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    第二,中国房地产市场是典型的政策市场。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    中国房地产非常年轻,甚至还没有走完一个完整的周期,从历史上欧美国家的经济来看,我们真的很年轻。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    房地产背后的金融逻辑,包括我们对这件事情的理解是不一样的,这背后有很多数据支撑,也许没有丁总这样强大的数据罗列,我做摘录,这是个人观点。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    回过头来看利率,1895年的时候甲午战争失败,战败事后签了马关条约,后来八国联军又赔偿了4.5亿两白银,那个时候没有那么多白银,所以清政府的印钞体系爆掉了,包括后来国民政府印钞,那个时候钱不值钱,现在最典型的案例是委内瑞拉,钞票爆掉了,这个时候中国共产党非常伟大,独创了全世界独一无二的土地保护体系,以土地联系钞票,中国这三十多年的经济发展城市建设来源于这个底层逻辑。很多同行都问房价会不会跌,这个事情大家不用讨论,因为底层逻辑土地价格没有变,因为是印钞的根本,房价会不会跌?当然土地不能无限制往上涨,也不会无限制的印钞,所以未来的另外一个方向就是科技。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我给大家说一个故事,因为个人家庭原因,我跑美国比较多。举个例子来说,美国的霸权其中有一样就是美元,铸币数和全球美元霸权非常强大,这背后的逻辑是什么呢?各位如果知道历史上的关键节点数据。在第二次世界大战差不多结束的时候,在美国布雷顿森林发现了一件大事,那个时候几个主要的西方国家讨论贸易自由化的问题,其实布雷顿森林体系就是全球货币化的第一个协议提议,我们俗称“金本位”,所有的央行印钞票的时候必须有相应的黄金储备才能印钞票,这个体系保留了很长时间,保留的很好。但是在1971年的时候,尼克松宣布美元从此和黄金脱钩,因为美国的经济发展太快了,黄金储备跟不上,美元印刷没办法照顾到黄金的储备,所以就脱钩了。脱钩以后发生了很多事情,甚至战争。美元和黄金脱钩之后,1973年中东战争爆发,之后陆续的两伊战争、伊拉克战争,所有这一切美国是为了获得石油,获得美元背后的定价权。美国在2000年开始使用页岩气技术,美国现在已经完成了自给自足,石油不再是稀缺资源,这个时候开始追求科技,现在华为很多贸易摩擦和这个是相关的,和特朗普没有什么太大关系,和在座的各位没有什么太大关系。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    金融背后的逻辑,我来讲另外一套体系,我不如在座的很多专业同行。简单来讲,房地产背后实际上金融属性不可或缺,但是金融属性里面有一样东西,货币,我们经常讨论一件事情,房地产现象背后可能是货币现象,长期来看是人口流动的结果,如果总结最后的底层逻辑可能是政治经济现象。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们再看一个房地产轻资产模式的企业凯德,这家企业的经营规模并不大,我看过债券规模,大约只有20%—30%的规模,这家企业非常成功,这就是典型的代表,金融工具的应用。他们把房地产的开发逻辑上面加入金融、服务,加入很多改良的一些轻资产商业模式,我们曾经看到基金架构设计,CRCT架构,设计结构不仅仅是开发获利,获利由多方构成,比如说经营过程获利,资产处置过程获利,配资获利。去年的净利水平达到50%,在座的各位我感觉很汗颜,作为房地产同行,净利润做到50%这是暴利,所以我们有太多的参考案例可以学习。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    回到行业,我们说行业是有一些标杆的,比如说Apple,这家企业可能是轻资产的鼻祖,更关注品牌、设计,真正看重的环节是设计和开发,这个环节是高投入的。另外一个环节是销售服务,包括他们的App  Store,其他的环节,采购、生产、仓储,都是全球化的,大部分在中国的河南包括越南。包括我们看到的苹果维修店。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    所以我们说能够生存下来的物种不是最强壮的,是那些对变化做出快速反应的。轻是最好的反应机制。所以人类文明的进化史就是由重变轻。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    第三个案例,计算机,第一台计算机的计算能力肯定不如各位手里的手机。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    第二个案例是发动机,1876年第一台汽车诞生。一直到今天特斯拉在上海办厂,以后发动机可能都不会有了,这也是一个案例。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    今天我的分享可能稍微跳脱一点,我们从源头开始,在人类进化史当中,从青铜器开始想把一句话留下来需要铸鼎,后来用竹简。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    李军:各位嘉宾、各位媒体朋友,大家上午好!特别感谢地新引力对我的邀请,今天很荣幸能够在这里和大家分享我们的一些小的思考,我分享的主题是“让世界变轻”。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    接下来这位演讲嘉宾,他所在的企业原来做的很重,这两年做轻资产,今天谈的主题就是怎么样做好轻资产。有请绿城房地产建设管理集团董事长兼总经理李军先生!

  • 上海乐居 03-29 03:53

    主持人:感谢耿靖先生的分享,我们也体会到做航母是很难的事情。什么样的企业做什么事,还要依势而动。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    以上是我的分享,谢谢!

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    4.年销售规模1000亿以下的房企,自身形成的优质资产缺乏规模,风险和收益不匹配,不建议布局金融。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    航母周边需要护卫舰,我们在多元化过程当中,我们可能是他们的战略股东、重要股东,但是我们不控股。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    3.对于缺乏经验、风险较大的产业领域,不一定追求控股。但无论持股比例如何,都要重视对经营团队的激励,给予一定的股权安排。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    2.企业品牌、客户大数据和线下场景是多元化的核心资源,要善于利用。几年之前我们提出了一个区块链联盟的概念,这对于第一阵营的企业积累了多少客户数据,在第二阵营、第三阵营,怎么把资源通过平台打通,这是我们需要做的。把各自的场景、数据、资源共享,形成一个非常大的品牌效应。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    1.从多元化来讲,地产行业有一个优势,带动的产业链是最长的,广义带动138个产业,狭义带动78个产业。在整个行业当中,地产行业87%的情况下是做甲方,做甲方的好处往往是能够赋能,所以我们多元化选择当中,我们选择的是横向,能不能给我反哺,我能不能赋能,如果我能赋能,比如说做的是电梯广告,需要什么电梯,这就是产品的赋能,对它的价值和估值会带来提升。可能有一些直接相关的,生产一个新药,不在生态链产品当中,那可能不是绿地要发展的多元化方向。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    最后是对同行多元化的建议。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    最后简单和大家分享一下绿地集团多元化实践,PPT上列举了绿地多元化的布局,我要重点分享的一条,现在大家都很清晰了解到我们在商业模式当中有两种,一种是做垂直,一种是做平台,绿地在多元化布局当中,我们的战略逻辑,在地产主业方面做深做精做强。从综合性角度讲,绿地成为一个综合性开发商,不管是超高层等等细分产品领域,都具有丰富的经验和优势。在这方面绿地毫无疑问我们做成功了。但是多元化平台上产业链上,绿地是做平台的,比如说做车,我们几年前研究过是否要做车,我们有优势,我们有新特色,包括新能源汽车,物业是一个很好的入口,面临的竞争对手可能是车企,绿地在整个多元化过程当中,让优秀的产品在我们平台上出发,因为很多实践当中,包括我们在多元化战略当中走过的朋友们一定会有这个体会。自己做的东西很难在一个细分领域做的最好,因为地产领域是我们自己从小带大的,但是在其他的跨界领域当中,你对它的理解、产业的逻辑等等这些,再和自己自身的业务相结合。这个非常好。所以说在整个多元化过程当中,主业做垂直,多元做平台,我们希望在这个领域当中和最优秀的人一起合作,打造一个共同生态圈。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    打造新增长极,贡献更高收益。和传统的地产比较,宁愿获得更高收益。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    多元化过程当中,实现产业赋能,实现协同发展。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    当然也会有新趋势,海外开发商和运营商是分离的,在国内也有同行已经在做轻资产开发,这种模式未来会越来越成熟,而且今后最大的开发商是某某,最大的地产商可能是某某保险下面的某某不动产,这可能是未来最大的地产商。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    为什么说方向很大的调整。首先要转变核心发展驱动力,今年的主题是“地新引力”,大家知道传统的地产开发模式在中国是高杠杆和银行的资产负债率水平基本差不多。高杠杆率,之前几年政府的基调包括房住不炒、长租公寓等等,乃至我们去年看到的市场信号,在广东某地开始试行限房销售,所带来的影响对于整个地产经营和开发模式,整个投融资模式,将会带来改变,而且我相信这种趋势正在形成,只不过现在只是在某地试点,可能未来会成为中国新的销售模式和方法。对于高杠杆驱动的投融资模式,包括产生结构都将带来巨大的挑战。核心驱动力变化,未来在前期投入阶段,会形成地产基金为标志,到退出长租公寓,ABS、REITs,为什么上交所已经做好了公募REITs的准备,因为投融资准便,驱动力转变之后,所以整个投融资模式的变化,包括未来开发核心驱动力的调整,金融的应用,包括金融的组合能力,对于未来,尤其是主流开发商和大开发商,谁走在前面,谁就能成为市场的领跑者。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    第二个方面和各位分享一下金融行业的布局。事实上我们在几年前看到了市场上的企业,在地产为主业的房企多元化布局过程当中,在金融领域布局有很多入口,事实上地产做金融,风险都发生了比较大的转移。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    所以说从地产企业进入消费升级领域发展、赋能,而消费升级领域也是同样的,未来会反哺,通过提供优质的内容,因为现在内容为王,自己拥有的消费升级场景为主业提供了优质内容。当然这也带来了资产和价值的进一步提升。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    万元级消费对比线下企业,包括商业地产,因为地产商在这些万元级的企业康养、休闲娱乐等等,实际上对于线下场景需求程度非常高,开发商自持的经营性现金流可以为这块提供非常好的帮助。现在从简单的商业零售制造做到电商,各个商业体都在做相应的升级,要么是品牌的升级,要么是服务内容的升级、服务方式的升级,现在经重要的是体验升级,现在我们已经进入智能时代,今天我看到很多智能领域,包括人工智能和智能家居、智能管理平台上的合作伙伴来到现场,未来整个企业不仅仅是在商业领域,这是蛮有意思的。用户每天刷手机,BAT能够占据你眼球的有五六个小时,但是基于线下,如果我们从办公室到消费场景到居家,那是24小时你都在这个场景里面,所以说这个场景空间,如果万物互联,通过智能来实现,对于你的影响,对于线下地产商有优势。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    消费升级蓝海,这里列了一个消费阶梯,从地产商在消费升级的布局当中来看,我们从上往下布局,衣食住行进行布局。从“食”百元级领域到百万元级“房”领域,都进行了布局,最近大家看到相关的多元化战略,大家都是集中在万元级消费领域“健康医疗、娱乐休闲、文化教育”。衣食住行是刚需,现在在某种程度上都是空白。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    从多元化的路径来看,我分析下来,我们没有那么细分,八大领域,一个方向是在抢占消费升级蓝海。第二个方面是布局金融行业,刚才看了克而瑞的数据,前三十强企业有十八家房企在做金融领域。我本人也负责绿地金融,对于这块感受也比较深,后续会和大家分享。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    另一个方向是求变,求变的核心是多元化,或者说企业自身的经营转型。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    从时间空间来看,政府要进行长期调控,要提供信心保证。房租不炒、因城施策、长期调控、定向宽松,这是政府近期释放出来的信号,也告诉我们市场主体当中的消费者,房子已经不再暴利了,房租不炒不让你交易,但是作为企业,作为另一个主体,地产企业要在这个行业进一步做大,虫克而瑞的报告当中可以看到,主营业务占总利润的占比不断提高,在未来五年这个趋势会进一步显现。包括第一阵营和第二阵营会进一步分化。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    在政府层面上来讲,现在非常清晰的若干次的信号,祖昱他们做数据比较完整。对房地产进行调控进行了144次,政府一方面要让房地产成为一个最大的产业,同时又不断的对房地产前进的道路上洒一些沙子。如果今天有一个新的产业可以替代,或者说能够达到百万的量级,换句话说中国的经济转型升级就会成功,现在还没有形成一个可以达到百万级的产业。基于此,政府的心态有点矛盾,既不愿意房价过快上涨,因此可能会诱发危机,但是更担心房价下跌,尤其是断崖式下跌,这更是一种颠覆。如果房价断崖式下跌,是改革开放四十年成果的。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    从被动来讲,最早提出黄金时代、白银时代,万科提出来的,不管是什么时代,但是有一点,整个市场在供求关系、结构上发生了巨大的变化。这张表当中的数据就告诉大家行业的趋势。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    3.资金规模达到一定体量之后,现有的市场包括一些特定区域,溢出效益比较明显。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    2.多元化确实回报率比现在的地产主业回报率更高。因为暴利时代结束了。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    1.被动多元化。在现有产品货市场中持续经营并没有达到目标。围绕主业经营这一项做的不够好。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    耿靖:各位早上好,受丁总邀请和各位分享一下多元化。从多元化角度讲,分为主动多元化和被动多元化,某种程度上来讲,多元化和专业化是矛盾的。从地产企业发展来看,刚才张燕给大家做了非常详尽的分析,事实上多元化既要自己求新求变,也不能受环境所迫,对比多元化要给大家提出更高的要求。在这里我罗列了一下三个方向。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    主持人:感谢张燕总,为我们开了一个好头,接下来请五位嘉宾分享经验。第一位是地产行业航母级的企业,来自于绿地。这位先生是中国房地产界少有的曾经在四个金融领域都做过高管,做过银行、信托、保险和债券。让我们有请绿地集团执行总裁耿靖先生。掌声有请耿总。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    所以我们回到今天的主题:“主业为基·万变维新”,这是所有的房企在地产下半场的过程当中,要活下去活的更长久必须要做的两件事情。所以多元化布局不再是做和不做的选择,而是不断思考我们怎么样践行怎么样实施。这也是这个行业持续发展的核心强大的动力!谢谢大家!

  • 上海乐居 03-29 03:53

    所以当我们给出思考之后,我们再来看是否有足够的市场空间,是否有合理的盈利模式、商业模式,是否有稳定的现金流,但是我们发现真正实践过程当中,满足这三个条件的非常少。甚至完全要满足这三个条件,多元化就很难开展下去。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    中国地产下半场将进入大资管时代,未来十年甚至更长的一段时间,大资管将从今天这个时间点,通过运营和其他的资产管理方式在激活市场。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    政策长效机制下,我们人们认为租赁住宅依然看好,短期盈利难的问题,如果资产证券化进一步放开,三月份上交所已经提出了第一批试点的公募REITs。这是一个非常有效的方式。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    智慧科技加持,因为有了物业的大入口,万物互联、智慧社区正在形成。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    所以说2019—2020年,我们的思考:物业服务痛点依然存在,但大服务生态已成,场景日益丰富。由于场景的扩展为未来的智能家居、智慧社区都提供了非常大的扩展空间。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们首先看一下2018/2019年当时的预测,当时我们说以长租为核心的租赁,以物联网为技术载体的智能家居,城市更新、产城融合和教育,都是我们看好的,或者说企业纷纷进入的领域。我们发现产城融合包括文旅、教育,已经变成了主业重要的一个组成部分,而租赁和以物业为入口,以物联网技术为载体的智能家居、智慧社区,这两者会有更长足的发展。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    最后一个问题,19/20多元化的趋势在哪?我们更多把着眼点放在和房地产相关的领域。一些非相关领域的趋势可能没有在这个思考当中。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    代建,这是我们请绿城来分享的重要原因,绿城专注代建近十年,今天的代建在专业化趋势之后,是头部企业应该选择的。一方面头部企业对于规模化有所诉求的话,代建或者说小股操盘是非常好的方式。另外今天的市场提供了更多更丰富的代建产品种类,所以代建也是我们可以看到的可以预期的新的拐点。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    商业,商业已经不能说是多元化路径当中现在要进行的领域,无论是这几年拿地的过程来看,还是说开发企业的战略转型,从开发商到运营商,或者说到美好生活的提供者,五十强八成以上部署了商业,而整个商业在提供稳定现金流,甚至在资本市场当中得到了进一步的认可,而在这个过程当中因为场景的丰富,也对创新提出了要求,空间创新、内容创新,尤其是当下讨论更多的新零售。而今天的商业也不仅仅只是开发企业转变为运营商之后自己有一块领域,更多的除了自己的商业项目之外,更多的采取另外的方式,扩展更多的资产管理、商业管理路径。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    6.长租。盈利难、供需错配是当下痛点。大家更多看到了长租未来,及长租为核心的租赁领域当中未来的前景,而现在除了刚刚提到的盈利难之外,供需错配也是其中一个痛点。以上海为例,今天四千元以下的需求巨大,但是现在六万套的土地供应,主要是集中在中高端,这是我们不得不解决和面对的问题。前三十强房企23家涉足公寓领域,我们把市场当中,或者说多元化布局的情况和大家做简单分析之后,我们也看到实践过程当中也会有新的特点出现,都是一些历久弥新的,比如说物业,无论是从政策放开鼓励发展的角度,还是说资本市场的认可程度,尤其是进入三月份之后,整个物业上市的节奏非常快,几乎是每周一股,而且物业从原来简单以住宅为核心的物业已经扩展到了商业、办公、医院等等。我们的业态从单纯的2C到2B、2G,这样的发展,为未来物业发展提供了非常丰富的场景,因为物业的大入口,展现出更多更美好的景象。所以三十强都有了自己的物业清晰规划。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    5.养老,这一类的特点是政策长期支撑,对于未来发展预期很高,但是短期来看很难形成现有的盈利模式。养老我们碰到的问题是对于养老人群的研究会发现,养老最重要的问题是错配,首先是养老客户分层很明显,55岁到75岁称之为活力长者,他们对于医养需求不显著,更多的需求是在投资上面受限,所以会有这种养老产品出现。但是75岁以上的养老人群,更多的对于医养养护提出了更高要求,而市场当中要么对于这类产品供应不足,要么由于这一类群体目前的支撑能力还没有达到,所以形成了现实当中的供需错配。所以我们对于养老的预估是政策前景非常巨大,2020年会小爆发,2025年之后会进入真正养老事业发展期。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    4.文旅的情况也是如此,一方面土地出让政策从严。到了2018年文旅配套的比例现在是文旅运营是主业,已经占到了五成到七成,这样对于运营提出更高要求的情况下,文旅要么自主创新,要么要寻找靠谱的合作方。所以我们会发现行业进一步向头部企业集中。2018年全国旅游业实际完成投资17750亿元,其中62%集中在头部企业当中,大家都在完成文旅的布局。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    3.产城,对于企业的运营提出了更高的要求,我们发现今天更多的头部企业,对于产业的参与偏向于实体产业,而且亲自下场参与之后,一方面下场参与的时间和周期过程比较长,最终的效果也是需要时间来进行检验的。现在对于业绩、利润贡献,实际上几乎可以忽略了。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    2.教育,教育是一个方面,大家都非常兴致勃勃参与其中,但是教育也是因为政策受限。通过VIE架构境外上市退出漏洞被堵死之后,基本上大家都把教育作为配套运营回归主业。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    这八项当中如果大家再做分类,把一些可能会遇到的难点进行梳理的话会发现,金融,由于政策的严控,小贷保理这一类业务,要么自有资金要求很高,要么不允许开展。基以这样的前提,哪怕前三十强六成以上已经布局了金融,但是从2018年的数据来看,在传统金融布局当中的步伐非常清晰的放缓了,但是另外超过一半的企业都开始在做投资基金,所以说通过股权投资的这种方式参与到房地产经营当中是目前大家参与方式比较多的一种情况。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    1.政策方向的变化,接下来运营的策略、运营的路径,也随之发生了改变。比如说金融和教育。这是一张前三十强房企多元领域的生态图,里面涵盖了八个领域,所以大家可以发现,物业几乎是三十强当中每家必备的因素,包括商业地产、产城文旅、长租,都是大家集中布局的门类。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    第二个问题,多元化符合践行,实践过程当中总汇碰到一些新的难点,我们观察市场的时候会发现,所有的痛点难点分为了三大类。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们知道投资到哪去了,钱到哪去了。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    大家看数据,除了房产交易,房产交易主要是有几家公司投了链家,使得金额和数字显得要突出之外,除此之外无论是从投资的量,还是从投资金额来说,主要的关注点非常集中体现在长租领域上。这是截止到2018年所有的前三十强房企,所有的房企布局在长租领域当中的总结,万科泊寓占据了长租公寓的领跑者。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    反过头来,房地产相关领域,大家最关注的,从去年开始到今年,最热或者说大家关注度最高的还是以长租为核心的租赁市场。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    头部企业,直接下场参与,这是开发企业一直以来的特色,中国的开发企业凡事都喜欢自己做,能不自己做绝不加别人手。房企多元化投资亲自下场,是自组团队,从头开始。哪怕是在非地产板块当中也是采用这样的方式。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    房企多元化布局的最大原因是什么呢?有些是因为主业强大,做到一定程度顺势而为,看到了天花板。主业强大之后主动做布局,为什么把前三十强作为标杆,这三家基本上已经完成了整个态势。另外一类型的企业,或者是因为控股公司,或者说因为主要的基因,使得企业先天具有多元化布局的优势。所以说再涉及到地产行业,当主业进行到一定程度之后,多元化布局优势就显现出来了。当保利地产更名为保利发展,保利基金在整个多元化投资当中非常活跃,而且涉及的领域非常广阔。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    2014年我们看到最多的是康养、医疗、文旅、本地生活,占到了投入的绝大部分。2018年非房地产这部分领域的投资更为分散,主要集中在应用科技、教育、新工业材料等等。我们发现房企今天捕捉的并不仅仅是领域当中的热点,而是未来中国经济整体的热点。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们把过去三年当中房企投资梳理出来,除了房企的投资之外,还有技术的基金,这三年当中房企是主力军,非常活跃。到了2018年房企多元化投资已经接近千亿,和2014年相比翻了七倍。而且投资是有偏好的,更喜欢投专业性强的非地产领域,这些多元化的布局,不仅仅是在房地产产业链上下游做布局,更多的是非地产领域。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    另外一个方面,整个多元化布局的过程当中,我们在实践的三到四年当中,一方面加大多元化的实践,另外一个方面也遇到了困扰,尤其是政策的变化、模式不清晰不确定、培育期过长、从事多元化发展的团队人才,这都是我们碰到的一些困扰,所以我们认为到了今天房地产企业的多元化投资、多元化布局的努力要进行重新审视和思考,而这个思考的过程,首先我们要搞清楚,这些钱这些投资到底从哪来?

  • 上海乐居 03-29 03:53

    一方面房企主业继续冲规模,2018年底,百强已经占据了整个市场份额的六成,如果做到七成的话,这个数据是非常可期的。这也是我们观察思考多元化布局当中重要考察的,前三十强从2014年的不到三成到了今天已经接近五成了。一方面主业继续在规模扩大,放慢脚步提高质量,但是这个趋势在未来五到十年不会有根本性的变化。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    我们看另外一个数据,年报上的数据,最大的利润贡献还是地产,尤其是在前三十前,基本上主业占据了九成以上的业绩贡献。其中前十强,所以主业贡献非常大的时候,这是我们请耿靖总来分享的非常重要的原因,他们的多元化做到这样的程度,他们的经验是什么。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    从刚开始零星尝试到蜂拥而上成标配,到了2018年我们发现一个非常重要的特点,房企都有一个更名潮,更多的更名是在一个点上,就是去房地产,或者说去地产两个字。后面的本质就是多元化布局已经全面开展。TOP30房企70%发布了多元化战略,TOP100房企97%布局了多元化业务。今天我们谈论多元化的时候,已经不是说做还是不做,而是说我们应该怎么做。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    今年2019年一季度,我们和很多企业进行沟通的时候,尤其是现在进入年报季,大家纷纷在发布自己的战略,讨论最多的是两种声音,我们在整个行业下行趋势相对来说比较明显的情况下,是回归主业还是走到了一个天花板,需要开枝散叶。克而瑞开创了地新引力平台,我们也把我们的思考利用这样一个平台分享给大家

  • 上海乐居 03-29 03:53

    张燕:各位嘉宾、各位媒体朋友们,还有新朋老友,大家上午好!明年的春天我们都会在“地新引力”和大家见面,这是第三届,其实延续了四年了。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    主持人:感谢丁总!所有峰会的目的是大家彼此交流。今天的峰会当中我们要进行发布报告,相当于一个“海图”。有请易居企业集团执行总裁张燕女士为我们发布《2018-2019年度房地产创新领域全景报告》。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    所以说一开始讲整个多元化价值,用时间逐渐会看到价值。我想2019年应该是房企多元化进入全新时代的一年,大家应该是把架构价值想清楚了再做,所有的资本、团队、运作,今天和两三年前相比已经发生了翻天覆地的变化,这是我们今天开第三届地新引力峰会的重要原因,我们也希望经过过去几年的打磨,通过过去几年的市场磨炼,让我们今天所有的在座的参与者无论是做房地产规划的,还是做投资的参与者,能够更加理性地看待中国房地产多元化的未来,能够更加认真地来发觉多元化当中真正的价值,然后来引出一条通往未来中国房地产多元化的康庄大道。我想在座的每一位都是通往这条大道上的见证者,也是这条路上的每位实践者。我就说这些,剩下的时间留给在座的每位重量级的嘉宾,希望他们的真知灼见让在座的每一位有所启发。也希望在座的每一位能够让中国房地产多元化有一个美好的明天,谢谢大家!

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    还有刚刚提到的碧桂园的物业,碧桂园物业去年上市,今天的市值可以排在中国房企市值前二十位,大家可以想像一下,一家物业管理公司,在几年前大家都觉得物业公司是小公司,结果上市之后和众多的千亿房企排在一起,市值是在前二十名,甚至是在十几位,相对来说还挺靠前的位置上。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    但是到了今年,到了第三年,我们回过头来看,能够坚持到现在,特别是超过三年的房地产多元化领域当中坚持到现在的,其实都取得了巨大的回报。最近一些年都是在发年报,昨天我们看到万科,万科除了主营业务之外,今天的物业、物流、教育,每个板块,以及冰雪这些小众领域,都做到了全国名列前茅。这些多元化的业务都要做强做大做精做透。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    去年我们搞第二届的时候发现很多人消失了,刚开始进入房地产多元化的强将干将消失了,我们也总结了一下可能不少的房企当时参与的时候一腔热情,但是参与之后觉得房地产多元化不那么好做,大多数房地产多元化创造的收入和利润和主业相比占比很小。比如说一个长租行业,主流房企基本上都参与了,很多企业都是参与一年之后回到原来的本行,原来手上审批的一两百万都觉得是小事情,进入长租之后每天都要和100、200块打交道,习惯改不了。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    丁祖昱:很高兴地新引力第三年,三年前是刚刚起步的时候,这个起步是众多中国房企开始进入多元化的领域当中,不等于很多房企在三年前没有搞多元化,实际上有一些先进入者,五年前十年之前就进入房地产多元化的大潮当中。刚刚和李军聊,绿城做代建已经做十几年了,做金融也做了很多年了。三年前如火如荼开始兴起,所以我们克而瑞推出了地新引力论坛,在三年之前我们是在万科的,当时还在改造的过程当中,和今天的网红打卡地标完全是两回事情。现场每个人的感受还是很热的,因为多元化,大家看到了多元化的未来,有很多的朋友,很多人是毅然决然放弃了房地产开发主业的高级职位,投入到了多元化的怀抱。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    下面让我们掌声有请本届地新引力峰会的开场嘉宾、也是我的好朋友——易居企业集团CEO丁祖昱先生,有请丁总!

  • 上海乐居 03-29 03:53


  • 上海乐居 03-29 03:53

    请允许我先介绍一下今天的与会嘉宾:易居企业集团CEO丁祖昱,易居企业集团执行总裁张燕,绿地集团执行总裁耿靖,绿城房地产建设管理集团董事长兼总经理李军,印力集团资管部总经理孙娟,商汤集团副总裁柳钢,阿里云IoT人居业务总经理邢超,易居企业集团副总裁刘文超,宝龙地产资产管理中心总经理金梓,天元律所合伙人黄再再,阳光海天创始人、停简单VP刘保君,爱建信托总经理吴文新,通力律所合伙人刘赟春,易居克而瑞副总裁张兆娟,前海开源资产管理不动产金融部总经理林海,品宅装饰科技合伙人、首席运营官宋剑秋,云丁智能科技副总裁陈耿,碧桂园服务执行董事、总经理李长江,雅观科技联合创始人田陌晨,云智易物联云平台CEO雷巧萍,雅观科技CMO林伟,科大讯飞智能硬件平台副总经理卢尧,欢迎各位!

  • 上海乐居 03-29 03:53

    主持人:现场尊敬的领导、女士们、先生们,大家上午好!这里是第三届地新引力创新峰会现场,我是主持人骆新。

    应该说,我和易居、和地新引力峰会已经是老朋友了,去年的4月20日,第二届地新引力峰会我也在现场,不仅是作为峰会主持人,和在座很多人都是朋友,我也是地产观察者。今年的论坛和去年相比,规模大了很多,今年已经接近两千人,而且嘉宾数也翻了一倍,去年论坛开了一天,只有一个论坛,今年我们有三个分论坛。影响力在一年比一年强,这其实也说明了大家对于房地产创新的关注度也越来越高,中国的房地产转型已经离不开创新和多元化。

    今天的主题是“地新引力”,另外,我们也应看到,多元化需要一个很长的培育过程,其发展思路与模式与传统开发业务也有着很大的不同,因此,多元化的发展必须要建立在主业的基础上,在此前提下,我们的企业也才能不断拓展自己多元化的赛道。这也是本届地新引力峰会的主题:主业为基,万变维新。

  • 上海乐居 03-29 03:53

    活动正式开始。

  • 上海乐居 03-29 03:53

  • 上海乐居 03-29 03:53

    活动即将开始,乐居全程直击,敬请期待!

主题:第三届地新引力峰会主论坛

时间:2019年3月27日9:00~12:00

地点:浦东嘉里大酒店3层上海大宴会厅(浦东新区花木路1388号)

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