中国“新”经济高峰论坛

上海乐居 04-26 18:37

上海乐居 04-26 18:37

    戴德梁行华东区董事总经理 黎庆文 发表闭幕致辞

    Kelvin Li：大家好，今天论坛所有的主题演讲和圆桌讨论已经全部完成，也接近了尾声，论坛由周市长吹响了集结号，还有我们的赵总告诉我们独角兽企业成长的故事，长租公寓的圆桌探讨了各种风口挑战和机遇，刚刚我们在共享办公空间的讨论里面也探讨了十字路口进退的谋略。

    新经济这个词在16年正式载入了我们政府的工作报告，也载入了长三角规划的一体方案里面来，也定位为我们上海未来于是的重要组成部分。今天中国有164个独角兽企业，他们的企业估值总额达到6千多亿美元，相当于4万多亿人民币，我们相信这个独角兽企业的发展，未来会有更快的速度。上海是国内外独角兽企业最大的聚集地，长三角的独角兽企业占到全国的三分之一以上，新经济企业也好，独角兽企业也好，他们的扩张普遍具有爆发性，他们对于物业的需求也具有爆发性还有多样性，所以也促使了房地产的创新与变革。

    在目前科技的，包括智能科技、共享科技，科技的应用下也为变革和创新创造了条件。相信这种创新与变革明天还会继续，而且会加快的。今天除了向大家把我们新经济的白皮书和嘉宾的宝贵分享带回去以外，也希望大家一起关注和拥抱创始人的创新与变革，支持房地产服务的升级，作为全球领先的房地产服务商，戴德梁行早已参与到新经济中去，我们这几年一直陪伴在独角兽身边，为他们的扩张提供有力支持。从我们的选址到资产管理、到融资、到上市，让我们一起拥抱新经济，拥抱美好明天。

    最后再次感谢在场的各位嘉宾，祝大家身体健康、工作顺利，谢谢大家！

上海乐居 04-26 18:37

    Albert：谢谢几位的精彩分享，下面有进入到第二个讨论环节，动态市场下的共享空间成熟之路。

    第一位有请：国内最大单一业权写字楼开发商代表，中海商业副总经理唐安琪女士。中海开发及管理的商办资产体量高达600万平方米，逾40栋中海系甲级写字楼遍布伦敦、香港、北京、上海等20余个全球经济活跃城市。作为开发商代表，中海目前也推出了自有联合办公品牌Officezip，旨在以“未来办公实验室”的理念打造具有“场所精神”及全域运营服务资源平台的高端联合办公标杆。欢迎唐总的到来。

    第二位有请： 在共享办公领域规模化发展的运营商代表，氪空间投资拓展副总裁钱啸先生。氪空间目前在全国北京、上海、杭州等11座城市拥有约40个社区，管理面积超过30万平方米，2018年底希望达到至50万平方米，2019年目标是150万平方米，除国内，在香港、东京、新加坡等海外地区也会陆续布局。欢迎钱总的到来。

    第三位有请，全球领先的人工智能平台公司代表，商汤科技行业解决方案总监洪春蕾女士。商汤科技已完成C+轮融资，是目前全球总融资额最大，估值最高的人工智能独角兽企业，同时也是全球最具价值的AI创新企业，在人脸识别、图像识别、文本识别、视频分析等技术领域率先实现应用落地，构建了中国人工智能新生态。欢迎洪总的到来。

    第四位有请，我们戴德梁行华东区董事总经理黎庆文先生。黎先生在新西兰及中国大陆的地产领域拥有27年丰富经验，是戴德梁行城镇化委员会主要成员之一。他熟悉中国大陆房地产市场的政策并定期分析物业市场的形势，在多个房地产专业杂志发表过文章。有请黎先生。

    最后有请，我们论坛的主持人，戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁女士。Vicky在写字楼领域积累了20年的经验，是上海写字楼业的知名人士和公认的权威专家之一。同时也领导戴德梁行中国区5大区域、17间分公司的写字楼顾问及租售代理业务。有请Vicky。

互动讨论：动态市场下的共享空间成熟之路

主持人：戴德梁行中国区写字楼部主管 沈洁

讨论嘉宾：

中海商业副总经理 唐安琪

氪空间投资拓展副总裁 钱啸

商汤科技解决方案总监 洪春蕾

戴德梁行华东区董事总经理 黎庆文

    沈洁：大家下午好！我是沈洁，再次代表戴德梁行欢迎参与我们这次圆桌论坛的嘉宾，今天的主题是新经济，其实我们今天应该是所有下午半场的最后一个环节，从第一场听到现在，包括在四地联动的过程当中，共享空间的出现次数我认为是最多的，我在不停的记、不停的写。

    从空间的发展来看，我们参考了一些数据，从2014年开始有众创空间的发展，差不多有50家，到2017年底，差不多有5500家，根据戴德梁行的一些数据，关于共享办公的数据，刚才在开场的时候我们的CEO也说了，我们有546家，在这么多的空间下，在2018年经历了快速发展以后，我们的市场也发生了一些变化，看到了一些合并的行为，同时我们也在看到我们很多的空间运营商不停的布点、扩张。同时在空间的跨界融合上面也成了现在一个比较大的趋势。其实今天我是带问题来的，我相信我每天在接触很多的开发商企业，我们每天在制定不同的策略，问到最多的也是我今天想问的，我们这个空间的问题，它的未来发展之路到底是在哪里？它应该以什么样的方式再继续往下走？是不是像其他的一些行业领域所说，我们这个空间发展里面有一些泡沫？都是这样的问题，所以带着这些疑问，我想今天讨论的重点应该是在未来空间的发展之路上，所以我想先问一下唐总，作为一个传统开发商企业，现在我们在共享空间运营的专业品牌上已经有那么多家了，中海作为传统的开发商来讲是怎么去考虑的？面对这样的市场环境里面为什么还要去做自己的品牌？

    唐安琪：我今天代表的是中海商务，目前我们已经在建和在运营的规模达到800万平方米，写字楼的楼栋超过70栋，是这样一个全域性的规模，我们也自己创建了在16年向全国发布的联合办公品牌，为什么我们会选择在做传统办公的同时也推出自己联合办公的品牌呢？最核心的两个因素，一个正是因为我们自己在运营和开发着如何大体量的一个传统办公商办市场的规模，所以我们与相关租户的接触和他们需求的把握、感知是最为直接和最为迅速的，而他们需求的变化和迅速的更新迭代，其实是促发我们来去形成自己联合办公的一个非常直接的诱因。我们其实也和很多联合办公的品牌有过合作，包括氪空间钱总这边。

    我们在合作的过程中，一方面看到了联合办公新型产品的特色和不同，但同时我说的直白一点，联合办公市场现在的发展阶段，其实进入的门槛并不算高，大家也看到整个市场的联合办公非常多，它的成本也好、门槛也好在我们看来是算可控而且可把握，我们自己创建的情况下租户相关的需求，他的一些提法和要求，我们能够通过我们的理解，来更迅速的做出一个反应，这是第一点本身是租户的需求促发的。

    另外对于一些低效资产的盘活也是非常现实和直接的，我们如此大规模体量的商办在面向市场，不可否认也不用回避一定会有一定的空间是在相对情况下，它的效能是相对较低的。联合办公这种灵活空间的改造，它能够把整个空间的价值做一个更好的提升，沃勒在面临不同租户需求的时候，他的一些价值能够更大化的体现，所以从本身我们自身的产品丰富和经济账的计算上来讲，也需要有这样一个产品的补充，这两个点上来讲我觉得是最为直接的，也是促发我们来形成和推出我们自己的联合办公品牌一个主要的因素。

    沈洁：好的，看看钱总的回答，刚刚米域的冯总说要完成15万，氪空间想要在今年年底完成50万，现在目前手上的持有量是30年，明年他要达到130万，应该是周一还是上周五我观察到氪间即将登陆香港的空间，将要达到300万平方，总的来讲量也是非一大的，在这样的市场扩张下，因为一边在搜索，可能大家都很谨慎了，你怎么还在不停的往前走呢？

    钱啸：刚刚说到了市场的整合，其实这个很简单的，跑的慢了就一定会被整合掉，所以在这种选择下，我们互联网公司出身的，快可能是我们唯一的生命线，这个很现实，具体谈谈为什么说氪空间会选择在这个时间大力去开拓我们的管理规模呢？其实最重要的就是刚刚唐总分享的，唐总是从开发商的角度探讨这个话题，我们其实自己就是一个用户，我们36氪过去从11年创业到现在，我们切身之痛，5年我们搬了7次家，现在是什么情况呢？互联网就是促生了这一代新的经济，给我们创造了巨大的空间，这个空间在哪儿呢？就是过去传统的办公室没有办法满足现在这些新兴企业办公的需求，我相信咱们应该有感同身受的东西我们现在接触了越来越大量的企业，很多人告诉我下个月就希望有300个工位，500个工位，我们传统的写字楼是没有办法提供的，但是氪空间在上海都有500个以上的开业可以合作一下。

    所以我们互联网的组织弹性非常大，可能下个月就要500，再下个月这500个就没了。第二个是再大的组织现在的趋势都是小型化和碎片化，过去一个传统的公司1千人很大了，但其实真正现在看到了是5个人或者10来个人，一个工作小组，现在在每10平米一个工位的写字楼空间里边，我就看到了实实在在的景象，就是三个绕围在一个人的工位上讨论事情，那为什么不来联合办公呢？

    第一个我们从产品层面可以省钱、省事、省时间，就不一一解释了，大家都已经被我们教育很多遍了。第二个是从我们产品的品质上，至少氪空间是这样的，我们去研究这些现在企业、组织发展他们的工作场景、工作方式，以及这些年轻人是不是喜欢更炫更酷的东西，90后的员工肯定不一样，他们关注自己能不能得到幸福感和他们关注的东西。所以联合办公对于用户的观察和思考，以及我们自己本身作为一个高速发展的互联网公司，这样一些切肤之痛，我们觉得这个市场真的是大有可为，其实戴德梁行和各大行都普遍预测这个市场会占据整个传统写字楼30%，其实我们也是这么认为的，可能远远现在只是刚刚起步的阶段，对我们来讲只要有能力一定会去选择大批量的扩张，这个能力就是第一个我们很好的融资能力，我们有很好的股东背景，我们有很稳健的财务模型和经营的数据。

    第二个是我们非常好的经营、运营的能力，我们开出来36个月到40个月之间收回投资，大家很愿意投入，综合这几个方面，大家很看好这个市场，也希望在明年实现更大规模的扩张，大概是这样的。

    沈洁：所以你能够快速提供这些企业扩张需求的空间，你也看好这个市场。商汤科技从科技用户的角度来看一下，你们是怎么看这个问题的？

    洪春蕾：大家好，我是商汤科技的洪春蕾，因为我们是一个AI公司，我们公司大概成立是3年多不到4年的样子，我第一个说起联合办公，我觉得我们的需求点第一个是按需，能够实现我办公室的按需，按需有两个层面的解读。第一个，以我们公司来举例子，我们创业的时候大概10多人的团队，目前已经1500个人了，今年年底要2000个人，我们从一个地方延展到全国各个主要城市，加上香港、新加坡、亚太地区的，我们希望他们可以快速响应我们的需求，一开始可能我们的需求就是一个办公位，接着我们就开始需求有一个诊断的，接着是可以满足我的需求是按照这个区域的扩张，而且这个突发性比较快，因为有的时候我们会发现，在某一个点上这个技术就爆发了，商业应用就爆发了，所以我们的需求量突然就起来了。所以我是蛮认可钱总说的按需，而且这种按需是要能快速响应需求，因为有时候我们的业务扩张也是非常快的，这个不是我能预判到的。

    另外一个很深刻的地方在于AI技术，也是我们自己更多是做技术的，但是我们做商业化的产品需要开放性的空间给我们交流，我自己更认可的是说它不仅是一种物理空间，而是一种开放的氛围，让我们去跨界做交流，创造一些新的想法，因为我们做的事情是没有什么可以参考的，无论你是在国内还是在国际，比如说我们公司是做人脸识别和人体动作的识别，技术上我可以做的很好，但是我应用在地产行业或者是写字楼行业，在哪一个场景是最合适的，我们需要跨界交流，我希望在办公室里面创造一些跨界的氛围是特别适合我们创新的，因为我们现在的公司已经有这样的融资，在开始初创的时候，还是会有一个存在于生存限制的需要，所以是需要给一些建议和辅导的，包括融资的建议，都是希望去能够扶持的，这样对于初创公司来讲你生存的概率会大那么一点点，基本上这是我们的需求。

    沈洁：谢谢，黎总怎么看？在规模化的扩张下。

    黎庆文：我们戴德梁行应对空间化的发展，我们现在的布局从原来的太阳加月亮，就是上海加行长跟南京的布局，现在已经变成了太阳、月亮和星星，我们有很多的服务点，这些服务点我们光在上海、陆家嘴市委已经有五六个了，在苏州、无锡、常州、宁波、合肥、南通都有服务点，但是这些服务点的设置我们都选择租赁的共享办公，为什么呢？因为我们这个市场要很快，因为我们的客户要求很快，我们必须要很快在当地建立团队，这是第一点。

    第二点我们服务的效率不能降低，我们一定要维持在跟中央办公室一样的效率，对于我们来讲这种共享办公也是非常必要的办公场所来的。

    沈洁：明白，经过第一轮的探讨，我觉得好像大家对于未来市场的需求还是非常看好的，所以才有今天规模化的扩张，或者是中海做自己的品牌去满足更多服务的需求。扩张之后一定会带来竞争的，一定是有区划的压力，包括在现金流方面的，在这样的市场环境下，在规模带来的市场压力之下，你们怎么样去考虑区划的问题？或者说氪空间用什么样的产品去赢得这个市场。

    钱啸：我觉得现在的格局下，无论看管理的规模、面积、资金的体谅大概是这几方面，竞争就是我们跟时间和自己竞争，因为现在目前来讲对于氪空间而言，其实这个行业我们觉得就是两个拳头，在这个阶段，第一个是你有多快融资的能力，我们很要花钱，或者说有人说我们在烧钱，确实我们需要很大的资金量去支撑我们快速去获取这个规模，但是我们另外一个拳头也要硬，就是我们的销售和运营的能力，至少现在其实我们没有感受到非常大的竞争，资金方面不说了，从销售和运营端基本上都可以实现我们在开业之前对于物业的判断，比如说两到三个月就可以招满，但是现在收回投资实际的时间上还没有。

    我们当然也去探讨各种各样的方式，比如说制定更加灵活的销售策略，前两天有个文章传的很火，我们在海洋卖1600，在别的地方按1000，我后来去考证了一下，不会低到这种程度，但是相对来讲我们的政策会相对更加灵活一点，为什么我们敢用低价把他们吸引过来？因为我们有足够的自信，我们涨价他也会留在这里，我们现在的续租率很高，我们会从物理上研究桌子多宽、柜子多高，空间150人配多少的会议室，我们前期做很多工作确保大家在进来以后体验非常好。

    第二个也是我们出身的基因，帮助我们更加了解我们的用户，这一点是实实在在的，不仅仅是了解它的工作场景，了解他的下一步，就像商汤下个月500人，我们其实已经帮他们选好了，同时我们也会给他提供各种各样的服务，企业的服务、员工的福利，甚至是我们说中小企业最需要的、最顶尖的创投类别的服务，这个是我们在行业里边首屈一指的。然后就是我们创造很好的氛围，激活他们的创新和创意，同时培养他，让你和你身边的邻居都成为很好的朋友和很好的商业伙伴，你也不会走，这是为什么我们涨价了以后他们还愿意留在这里。

    我们一方面能够实现我们很好的财务模型，同时也有一套非常好的灵活销售策略，并且能够让他们留在这里稳定发展的时候，我们现在感受到的压力，其实更多的还是来自于物业端的竞争，我们这个规模到底在多大程度上能够实现，这个也是今天很想跟大家分享的一个很重要的原因，其实氪空间在目前单个的社区或者单拼产品我们完全有信心去应对竞争的压力，但其实现在我们就是在跟时间和自己赛跑，大概是这样。

    沈洁：好的，所以从钱总的问题带出来，我想跟唐总做一些交流，我想你们在做之前一定也是做过多方的研究，其实我们也在市场上会看到这样空间的产生，可能会对传统的办公有一些客户流失的风险，可能不在你的传统办公了，我们控制不了扩租的面积或者怎么样他就会搬，作为传统开发商你是怎么考虑这个问题的？怎么去应对的？

    唐安琪：正是我们自己有自己的联合办公品牌，我们自己又在做传统办公，所以他并不面临客户流失，反而是很好的解决了原来可能客户流失的问题。有一些刚成立的或者迫切需要马上进入办公阶段的，但是传统办公需要装修你看中了九楼，我八楼就有的话，我就两个月的装修时间这个问题就解决了，所以这个问题就相当于我什么样的客户都吃到我这里来了，所以在我看来不是一个竞争关系，是相辅相成而且是相互促进的关系。

    刚刚也提到了各个行业的发展很快，变数很多，有的企业本来租这两层的地忽然之间变成了一个小工作室继续奋斗了，那也没关系，你在后边的阶段也是在我这里，壮大的阶段还是在我这里，这个对于我们来讲是一个很好的补充，这是这么看的。刚刚因为钱总也提到了很多氪空间产品的优势，借这个机会我也提提我们在研究一些什么，我们既然有自己的品牌，就不是单纯的说我有地方就简单装修一下，或者说我装的很特别，这就是我们的空间。

    我们现在马上在今年面世的是在上海和北京3.0的产品，最大的产品我们把它简单归结为新三元模型。第一元是体感模型，从人体的听觉、嗅觉、触觉、味觉一系列的知觉和人体工程学的角度去解决，我们现在3.0版本大家一定会体验到的，就是智能空气管理系统，这个里边举一个很简单的例子，我们大家现在对于健康的需求都很高，健康应该来说是第一位的，现在我们在座的这个空间里边我们的氧气含量、二氧化碳的标准这些含量都有国家标准，甚至刚刚也说的很清楚，甲醛一定要低于27，氧气含量至少要百分之多少，还有我们相应的二氧化碳含量要低于多少这些都有固定的标准，但是这个标准我们平常不清楚具体的数据，但是我们自己有感觉的，最难做到的就是它的恒定，你可能感受到的空气湿度50%对于这个团队来讲感受是最为舒适的，但这个50%是很难保持的，跟天气有关、跟你个体有关、工作场景有关，而我们的空气智能管理系统就是解决这个问题，首先可以精准探测你所在的一个小空间里面所有的空气数据是怎么样的，另外一个角度也是通过智能，一会洪总更有发言权，通过智能相应的处理，能够保证你所处的办公环境是处于一个恒定的状态，你就不需要在意我空调开久了一会冷了一会热了，你就全身心投入你的工作就OK了，这是从体感的角度。

    第二元是从产品空间的角度，我们也创建了几个我们产品的理论，一个是零前理论，就是化正为零，你能够非常灵活的组合你需要的空间，你是10个人的空间，明天来了20个人没问题，旁边随时可以组合，随时打开目前在功能上，我们目前大概理解的就是常用需求便捷化，可能使用到的需求可实现，比如说会议室、打印室的设计，多少米的距离是最为便捷的，比如说3D打印不会每个公司都用到，也不会每天都用到，但是我有，你就可以解决，这些就是可以比较灵活的解决我们工作团队相关的需求，这是在产品空间上的。

    第三个是物联网状态的，前两个因素里边所有的大数据归结起来形成的整个生态圈，我们希望它能够反馈到刚才包括提到社群的研究和包括办公行为的研究，而且我们是这么看的，联合办公我们定位是未来办公实验室，我们认为通过办公行为的研究规律的总结，能够重新定义和渗透整个商办市场，这个理念上来讲，甚至可以说是比较可怕的，它不是一个简单的说我们只是一个新的空间，其实是对整个办公理念、办公场景、办公行为的一种重新创新的归纳和定义，我们是这么看的，借这个机会也把我们现在在研究的东西给大家分享一下，谢谢。

    沈洁：看的出来，我觉得中海对于这一块的产品研究已经很独到，而且你们是把它当成一个业态去完善在你们整个产业链里面。刚刚其实两位都提到在这样激烈的条件下还是要为产品赋能，今天我们请到了商汤独角兽行业，我们对这个行业好像熟悉，但又好像认识不是那么深刻，这些高科技的应用在商业的板块领域里面真正落地的还不多，请洪总跟我们分享一下，您觉得现在这样的智能科技怎么能够在商用空间里面发挥的更好？

    洪春蕾：因为AI是一个蛮大的领域，也是AI领域隔行如隔山，我们更多还是以我们专注的领域，我们专注于做人脸识别的，我们是包括人和肢体是可以准确识别的，我们现在是从三个方面在尝试商业探索。第一个就是关于安防无忧，这可能是我认为在商业运作当中的一条红线，就是一条基准线，现在通过把安防领域的应用转成民用领域来去实现它，我可以实现整个的布控，包括整个人脸识别，这其实是可以大量的提高效率，包括大家之前看到所有的屏幕之间很少有分析功能，但是通过我们的AI可以设定一些技术场景，它可以直接识别这样的一些场景和预警，这是一些基准的红线，是保证正常运营的基准红线。

    第二块是说提高运营效率的，我举个例子来讲，当时我的印象感受非常深，我们去到一个写字楼，看到它的安防布控的大屏，那个业主就跟我讲，首先你看我要看大屏的保安就有这么多人，我还要去管保安的人，这是一个梯子形的，包括报界人员，那就是说管理成本是很高的，先了可以通过技术准确去了解你的工作状态，通过把这些人从这些事物性的管理工作中解脱出来，做一些更有创造性的工作，这是我们正在尝试做的工作。

    包括我们还在尝试识别物理空间里的环境怎么算安静，我们去做判断和打分，其实另外一个我觉得可能未来更有前景的，其实AI技术会创造一些新的业务模式新的定价模式，我们现在可以根据人脸和肢体有热力图的分析，包括人群的密度，我们可以识别出来以人群在物理空间里头，你关注哪些物理空间、关注了多长时间，我们原来传统的方式是按租金和面积去收费，现在我们可以按需、按时段，如果我能够准确把我的热力图给到业主，他可以根据热力图的分布和人员安排来做。我们购物中心很多时候关心的是每个单体的个体在去逛购物中心的过程中在哪里停留，关注了哪些地方，这是我们可以在技术当中实现的，我原来的计费体系可能是比较标准固定的，现在可以按需，所以这个是我们在尝试的工作，是做一些计价模式上的创新，谢谢。

    沈洁：好的，我们也非常期待商业板块真正的业务模式落地。黎总，请您谈谈。

    黎庆文：在办公楼使用来看，以戴德梁行我们这种业务结构从中央办公楼到我们的服务点，我们都需要的。因为中央办公楼是一种整个中央团队的聚集地，它是需要自己固定的，能够宣扬自己公司文化的一个场所，服务点是服务于项目的，这个对于灵活办公、共享办公也是一个长期的需求，这两方面都同时存在，大家现在看到共享办公他们的升级确实很快。事实上我们也觉得在中央办公这种传统办公上面的升级也应该要加快，无论说以后的共享办公也好，传统办公也好，应该都有共同的一个健康标准，共同的信息化管理标准，或者是共同设计的格调，这个不会因为我们是共享办公就好一点，我们是传统办公就差一点，我们因为是一样的，所以我们有幸自己在恒隆广场的中央办公楼自己也刚刚做了更新，在健康方面做了很大的提升。

    沈洁：所以我们的那个空间是传统跟新兴的融合，两边不得罪，为了满足90后迁徙一代的工作需求我们做了这样的一个公共空间，从未来的规模化发展到产品力的提升，科技的赋能，我们要好好的做足空间的文章，我们不仅仅是提供一个简单的物理空间平台，可能未来需要去做更多。在开场的时候我也提到，我们也看到了现在市场发展的一些趋势，空间在跨界在融合，所以我今天的题目是做的空间题目，空间的发展。所以我想请黎总给我们抛砖引玉，这是我这一轮的最后个问题，我请大家要对未来的空间发展做一个展望。

    黎庆文：因为信任对工作与生活之间关系的理解跟老人肯定是不一样的，他们的流动性更强，关注的层面更广，所以我认为未来的这些东西，甚至是大楼里面的种草技术已经成熟了，就是说在大楼里面你工作、休息、休闲，甚至干一点农活都可以，这是非常有意思的东西放在里面，所以我觉得这是未来的发展方向。

    沈洁：所以可以在恒隆里种下一颗种子，未来去收获一下。唐总给我们展望一下。

    唐安琪：我是觉得这个可能要看客群因为我们有一部分的客群需求是分阶段的，能够在一个空间里面解决的，那你的长租公寓、联合办公可以放在一个地方，但是我觉得不一定完全能够适用于所有的，它还不是一个大趋势，我是这么看的，当然这种点现在已经开始有了，本身中海地产大家应该是比较熟悉的，我们本身是不动产运营开发商所以一个是住宅这是我们的强项，这个不用说，在商业方面一个是写字楼商办，全国最大的，甚至全球最大也可以这么讲。

    这个已经是传统行业了，联合办公我觉得确切的说是灵活办公我们也有，长租公寓我们现在也在积极布局，接下来请大家敬请期待，也会有中海的足迹在长租公寓这边。在集中商业部分我们也在做，所以我们现在相当于有基础，可以把这些功能全部聚合在一起，但是这个聚合我们是很慎重的，我们还是希望能够真正的一段时间内有效解决一部分人的迫切需求我们才会去做，而不是随大流，大家都在做我们也去做，中海向来还是比较谨慎的，我们希望切切实实能够解决一部分人的需求，而且这些需求是解决有效的，我们才会选择据个融合。

    另外我也想说其他的，目前我们在新兴起来的应该是叫灵活办公，而不仅是传统办公，因为以中国人的办公形成来看，灵活是比较少的，公共空间有，但一定不是使用频率最高的，我们看所有的运营商里边，其实走的最好、坪效最高的一定是小隔间，为什么是小隔间肯定跟办公场景、办公环境有关，这是题外话，我觉得灵活办公更加贴切一点。

    沈洁：好的，洪总您是怎么看的？

    洪春蕾：其实也很应景我们公司的口号，叫AI赋能百业，我们是AI赋能空间。刚刚大家提到的是物理空间，我叫快速物理空间落地，我自己感受物理空间还是有它的限制，所以我再想是不是可以线上虚拟的，打破这种空间，在物理空间的基础上我有虚拟的环境，因为实际上我们更多的是一家技术公司，所以很多时候我们更多是希望有一种线上的社区，这个社区可以让我在物理空间的基础上形成一个虚拟和现实的工作，因为我需要创造一些全新的东西，这些东西我希望是在现实感的一个立体空间里。

    像我们经常会做一些脑暴，这个是希望有侵入式的，很多人是在外地工作的，我希望有特别好的一个氛围，今天我是本人坐在这里，我特别希望有一天我本人不用坐在这里，是一个AI的画面，但特别像我本人坐在这里一样，那个感觉就很棒，所以我希望未来是这样的。

    钱啸：相比于中海我们就开放多了，我们也经常脑暴在一块，灵活办公的这个场景当中最关键的三个元素，第一个是企业，第二个是人，第三个是工作。所以我们在想围绕着人可以延展出哪些东西，每天每个空间500人、1千人，在我这里8个小时睁开眼睛一天想怎么开小差。企业，大家都说中国的企业是一个万亿的市场，未来可能有几十万家的企业，他们的需求是不是我们可以承接一部分，把他们都挖掘过来。关于工作这件事情例子太多了，星巴克大家觉得是开咖啡馆的，实际上也是卖工位的，每个周末一定是谈事或者聊天的，在写字楼下面的，所以工作场景是非常大的，尤其在现在这种技术这么厉害的情况下，我们对于办公这件事情，对于企业和入住的每个人都有很多的期待，我们一起为他们创造更好的服务，观察他们的习惯、收集更多的数据、挖掘更多的价值，这个才是可能未来办公跟现在写字楼运营核心的区别，就是我们观察和服务的颗粒度，以及我们响应他们需求的颗粒度，可能都是完全不一样的，过去我们就是一个整层2千平米，现在要精确到微米、纳米去思考这件事情，这是我们的想法。

    沈洁：好的，我尝试总结一下。我想说今天的空间探讨首先可以肯定的是单一的空间已经远远不能满足我们一些用户的需求，深度的去研究人的需求、办公的需求，研发你的产品力才是未来致胜的关键，当然我们也相信还要针对某种特殊行业或者在行业纵深发展方面跟空间的融合，我觉得可以再去深挖，也许未来我们能够看到共享的空间在商场，在长租公寓甚至于在机场，在我们南京西路，就是任何一个地方你都能灵活的找到你想要的空间场所。

    所以在产业上我们也希望做深度的融合，打通各行各业客户的渠道，形成我们真正的商用板块的一些大数据。我相信这一天并不会太远，我们有一张通行证，你可以拿着它走遍全世界，因为我们会全球布点，我们也有很多的品牌，像氪空间这样的运营商，期待在座每一位在各自的领域里不断的深耕开花，谢谢。

上海乐居 04-26 18:37

    Albert：谢谢Steven的分享。接下来，让我们开始今天的圆桌论坛环节。我们请工作人员摆放下桌椅，我们四个城市的桌椅全部来自同一个品牌，玛祖铭立。大家可以看到，非常的漂亮。

    圆桌的第一个话题是长租公寓。相信在座的大家对于这个词都不陌生，也有过很多讨论。那么今天我们的专家给大家带来的分享主题是新经济下的长租公寓发展机遇据我了解，好像还会聊到盈利前景等话题。让我先逐一请出我们今天分享的嘉宾：

    第一位有请：米域&一米好地的创始人兼CEO冯印陶先生。冯先生07年-15年常居海外，先后在西太平洋银行，麦格理银行任分析师、资深分析师以及产品项目经理等。2015年回国创业，现任金融空间平台——“米地”以及共享空间品牌——“米域” 两家公司创始人兼CEO。欢迎冯总的到来。

    第二位有请：晨曦基金副总裁、地产基金部总经理周昕宇先生。晨曦基金是旭辉体系中的基金板块，成立仅一年的时间已累计投资额逾百亿元。去年底作为管理人成功帮助旭辉领寓获批30亿中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs。旭辉领寓目前已完成全国 16座一二线核心城市，5大区域的布局，共开业筹建40 多个项目，管理规模已达2 万间。欢迎周总的到来。

    第三位有请：魔方生活集团新业务部总经理戴伟强先生。以10亿美元估值成为新经济下房地产服务领域的独角兽企业。目前，魔方公寓现已覆盖北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、武汉等20个城市，房间量近4万间，为6万余名住户提供租住生活服务。欢迎戴总的到来。

    第四位有请，戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成先生。Jim拥有接近20年的房地产及资本市场工作经验，有着深厚的房地产投资市场经验与专业知识，他带领的戴德梁行投资部团队也是同行业中最为壮大的团队，业务覆盖了上海、北京、大连等20余个城市，至今完成交易额逾1,500亿元人民币。有请Jim。

    最后有请，我们圆桌讨论的主持人，戴德梁行中国区金融服务与顾问部中国区主管张晟先生。张先生负责领导金融服务团队为戴德梁行客户提供财务规划、境内外资本筹措、债务咨询、资产证券化、以及基金设立等相关服务。实现了戴德梁行为房地产项目投、融、管、退全生命周期的闭环服务。有请张先生。

互动讨论：新经济下的长租公寓发展机遇

主持人：戴德梁行中国区金融服务与顾问部主管 张晟

讨论嘉宾：

米域及一米好地创始人兼首席执行官 冯印陶

晨曦基金副总裁、地产基金部总经理 周昕宇

魔方生活服务集团新业务部总经理 戴伟强

戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理 叶建成

    张晟：谢谢主持人，大家下午好！我们今天的论坛主题是中国新经济成就房地产发展之路。接下来我们要讨论的话题长租公寓也是房地产界最火热的一个话题，长租公寓应该说和新经济的联系也非常紧密，虽然租赁住房在中国应该说并不是一个新的事物，但是像今天这样，无论是在政策层面还是市场层面，都受到了大家的广泛关注，还确实是一个比较新的情况。长租公寓现在主要的租户也是青年和白领，他们也是我们现在新经济的生力军，所以说长租公寓和新经济相结合的潜力应该说还是非常令人值得期待的。

    最近我们也知道有很多的房地产商、运营商和中介公司，包括酒店集团等等，他们都纷纷成立了饲料的长租公寓品牌，到底是什么原因使得这个行业突然之间变的这么火热？来自于各个背景的相关参与方，他们对于长租公寓这个行业未来的前景到底是有什么样的观点？另一方面，长租公寓大家都说是一个万亿级的蓝海市场，从我们现在的这个起步阶段到万亿的成熟市场进行发展的过程中，可能遇到什么样的挑战？这都是我们今天想要讨论的话题。

    今天我们也非常荣幸请到了4位在业界非常重量级的专家跟我们分享，他们的背景也各不相同，有地产商、运营商、金融服务商和资本市场的专家，我们也期待他们接下来专业的分享。首先第一个问题我想先请教一下戴总，因为魔方我们知道09年开始专注于长租公寓的管理和运营，现在也是最大的集中式长租公寓运营商，魔方也是一个独角兽企业，我想戴总从您的观点来分享一下，您对长租公寓未来发展的一个趋势，还有它和新经济结合的潜力？谢谢。

    戴伟强：谢谢主持人把第一个问题抛给了魔方，魔方现在目前在集中式的细分领域里头应该是这个行业目前的领跑者启合今天戴德梁行的议题新经济，我们这个行业也是完全顺应这样的一个需求，因为新经济就是为这个迁徙带来服务，新经济关健词是智能化、共享和绿色，魔方公寓在这一块是完全体现了。

    我们所对应的来讲，首先智能我们很早就进入到了智能家居解决方案，还有物联网IOT的践行，从共享来讲我们也是属于共享居住的一个典型案例，为迁徙一代年轻的白领也好、蓝领也好提供一个私密的居住空间，但是有一个共享的社区来居住，从绿色角度来说我们一直很倡导绿色环保的居住欢乐，这大概就是我的一些想法吧。

    张晟：好的，接下来我向请教周总，你们公司最近的发展非常好，周总和晨曦基金也作为管理方帮助长租公寓发行了首代名企，您能不能从房产商或者是重资产模式的角度来分享一下您对长租公寓今后发展的一些前景？

    周昕宇：旭辉大家都比较熟悉，我们晨曦基金成立的时间也差不多，在16年年底旭辉在讨论未来战略的时候我们在考虑一个问题，未来房地产开发的一个天花板在哪里，未来还能不能保持像过去20年这样的一个住宅开发高周转的趋势，因为98年房地产立法以后，在20年平均一线房价涨了15倍，开发商也大周期里面享受到了绝无仅有的机会，所以我们其实判断未来20年，我们可能觉得存量可能真的到来了，原来一直在说存量，所以存量当中一块很重要的就是长租公寓，所以我们是定位为一个长租公寓专业的服务商，晨曦是作为一个资金管理人，我们会发行基金产品，配合领域做一些重资产的收购，因为我们觉得可能有一些矛盾，运营商的报表要求做好自己的服务和运营，重资产是一个天然比较好的平台，因为我们可以把资产通过基金产品让真正的投资人来持有，我们其实17年的时候6月份发行的第一支长租公寓的私募基金，当时并购了上海浦江镇的两栋办公楼改造的长租公寓，当时我们的想法是未来可能会用资产证券化，或者用大宗资产交易进行退出，当时我们也是将信将疑的投资了并购基金，长租公寓其实的风口来的非常快，十九大以后其实从新派的第一单到我们第一单储价其实非常快，远远超过我们的预期，其实我们现在也是得益于政策的风口，包括到今天我们是上周正式发行成功的，其实并购基金的投资人，通过一年的时间就完成了退出，所以我觉得房地产商参与这样的长租公寓有非常多的优势，他有一个资本的优势，还有获取资金能力的优势，当然他还会借力自己专业的平台，我们基本上是基于这三点介入长租公寓的发展。

    张晟：谢谢周总，从周总的分享可以看出，看来长租公寓还真的是我们房地产业未来发展的一个趋势，另外金融解决方案对于长租公寓的发展也非常重要，我们看到领域也是打造了一个长租公寓生态链的闭环。下面我想请教一下冯总，米域早早就确立了一个发展方向，您能否从金融商的角度来分享一下您对长租公寓未来发展的看法？

    冯印陶：我们作为一个创业团队做了两件事情，一个是一米好地，一个是米域，一米好地为轻资产运营商提供金融解决方案，和大型金融解决方案的运营商不同，我们认为中小型的金融解决方案运营商是很难获得一些解决方案的，其实他们都不会花很多的时间和精力来帮助中小型运营商，但这个行业是非常长尾的，头部有一些自己完善独立的资产能力、金融能力，但是却有大量的中小型是没有办法具备这样的能力，我们认为这个里边的金融解决方案变的非常重要，而且轻资产运营的特点，它的前面资本性投入很大，后面的回收周期较长，甚至在很多时候是非常长的，4到5年这样的回收周期，导致金融杠杆或者说快速把现金流变成决定了成败的关键因素，对于大型的长租公寓人来说是这样的，对于中小型企业也是这样的。我们一直认为长租公寓包括联合办公，包括同类型的轻资产运营本质上不是轻资产项目，实质上是比较轻的重资产项目，因为我们的边际成本并没有快速下降，它和典型意义上的互联网企业，我做一个企业可能花一百万，但是我卖两百万份的时候后面的成本是0，但是我们联合办公新开一家店成本是固定的，下降到一定程度以后就不再下降了，边际成本是很难持续下降的，它还是一个资产比较重的，所以这就提出了很高的要求，我们希望能够为这些行业里面的长尾，这些长尾可能会占到一大部分，我们希望给他们提供金融解决方案，把他们的未来租金收入变现，让更多的人参与到分享租约收入这件事情里面来，这是我们一米好地这个平台为轻资产运营商特别是长租公寓提供的服务之一，我们在过去的3年内为1千多个项目提供了服务，总共累计提供了8亿元的资金进入到这个市场，对很多中小型来讲这是一笔足够的钱来支撑他们前进，但是我们也看到这个行业的风险不断加剧，有资源向头部快速集中的趋势，再加上从今年上半年开始，整体的金融和资本市场的压力会让越来越多的中小型长租公寓的生存出现比较巨大的挑战，他们的融资成本会快速上升，融资的难度也会逐渐加大，所以接下来后面的长租公寓市场特别是中小型腰部和腰部以下的企业发展会是怎么样的状态，我觉得是非常有意思和值得观察的一个趋势。

    张晟：好的，谢谢冯总，您的平台一方面解决了中小企业融资难的问题，您这个算是微性的网络资产证券化，对接的对象也是个人，我感觉跟我们做公募的方向也是一样的，我们也是想真正把房地产市场的发展和相关的资产可以直接连接到大家的投资或者理财产品中去，也非常感谢冯总的分享。接下来我请请教戴德梁行的叶总，我知道投资部去年完成了几单长租公寓相关的存量物业交易，您能否分享一下您了解的投资人对于长租公寓资产前景的看法？您在房地产资本市场这么多年，有没有看到一些国外长租公寓的发展经验可以供我们境内的长租公寓发展来借鉴的？谢谢。

    叶建成：谢谢，我们去年确实阴差阳错的买了一栋破楼，为什么呢？当时是在张江工业的一个小酒店，那个房东想要卖掉这个楼，但是想来想去做一些改造就有投资价值呢？刚好附近有蛮多年轻人在那边上班的，后来这个投资人觉得也要做一些什么改建，后来赶到风口上做长租公寓，我们就买下来，现在这个楼在改造当中，确实这一两年讲起来长租公寓是一个风口，大家都在说，今天我们这个环节也很好，有做金融服务的、开发商做长租公寓、运营的，长租公寓其实作为业务模式有很多不同的切入点，为中小型的房东融资的，有些是开发商，周总说坦白一点，因为他们在公寓这个方面的发展很快，我看很多开发商做长租公寓，有可能很多时候这两年算改住不能销售了，然后就做长租公寓，通过资产证券化把钱套回来，很多人最初的动机可能是这样子的。

    很多人也做了研究，为什么长租公寓现在是一个风口呢？因为需求确实是很大，在新经济的情况下，很多的年轻人都在北京、上海工作，他们可能现在的需求可能不是买房子，而是找到一些好的公寓给到年轻人，我们现在的标准要求不一样了，再加科技推动了，长租公寓的远见或者是管理方面，可以讲一些无人管理的公寓，因为过去上海一线城市做长租公寓是有几家运营商都是国外进来的，都是做高档的服务公司，但是今天的市场更多是本地的白领、金领租赁需求的房屋，这个方面是有市场的空缺。

    回到投资的角度来讲，投资人要买一个楼做公寓的话，坦白讲也要看这个楼的用途是什么，如果是住宅基本上是很难有投资人买一个住宅做公寓的，因为这几年已经没有投资机构会做了，因为现在的住宅价格会比较贵一点，大家都是做房东的话，住宅的租赁可能是基本上没办法去覆盖运营的成本，包括利息的成本，所以今天我们讲长租公寓可能是一个城市更新的概念，把一些工资的商业、商场、办公楼，低端不好的办公楼尝试做一种长租公寓，所以这种从投资角度来讲长租公寓是一个城市更新的概念，可能把一个旧的楼，从发觉它的商业价值是不是改成做联合办公或者是长租公寓的角度。

    从投资者的角度上他们没有说特别偏好一定要做长租公寓的，可能今天来讲有运营商在讲，可能长租公寓现在的这个阶段，是做运营的切入点能够最快速的建立规模的，或者你是本身开发商有自己的项目也是快速建立规模的时候，可能现在做长租公寓就是有点像十年前做快速酒店，可能更多是用规模运营的优势来去拓展这样的市场份额。

    张晟：谢谢叶总，我感觉到原来长租公寓还有消费升级的概念，大家觉得自己租这个公寓也不太稳定，还有群租，如果有长租公寓品牌运营商来给他们提供高档、低档的空间都有非常好的改善。非常感谢各位的分享，我现在也发现长租公寓现在这么火热，除了政策推动以外，长租公寓和新经济的结合，还有长租公寓可能在金融化手段方面的一些创新，还有长租公寓和未来一些关系尤其是房地产未来从增量到存量转变的趋势，还是非常有关系的。

    但是毕竟长租公寓品牌化运营在国内还算是一个初步阶段，那么我们也看到他现在应该是还有不少的问题，包括人才储备、管理水平，可能现在跟我们所说的万亿级市场还是有一定的差距，我在的金融服务部我们在帮许多客户做长足公寓相关的财务测算，还有资金规划的时候也发现，盈利其实在长足公寓领域也是一个很令人头疼的问题。下面我想再问一下晨曦的周总，您能否从重资产模式的角度分享一下，您觉得长租公寓接下去的问题可能会遇到的主要挑战到底有哪些？

    周昕宇：因为从基金管理人的角度，我们这次发的单非常有体会，做长租公寓也好，做房地产开发也好，它在中国是和经济强相关的行业，因为底层资产的价格和我们货币政策有非常强大的关系。我们最近碰到的一些问题，因为有两个分级，一个是优先级，这就像一个债一样，权益级是资产的股东，他是拿不到期间的收益，但是我们在优先级投资人的主导过程中，因为我们没有做一个信用征信，在这个过程中我们找大型机构不断路演中，也会受到别人的一些不理解，因为往往原来中国的环境跟信用非常相关，因为之前发了第一单北京的单也是一样的，我们是后面18年发行了这样一个产品，我们在路演中有很多的问题，投资人一直问为什么不愿意给担保和征信？我觉得这个问题还是中国主体环境决定的。

    第二个是货币政策不是非常好，大家看到M2的增幅是近几年非常低的水平，所以我们最近拿钱包括融资，不是说中型企业不好拿钱，大型企业也不好拿钱，我们去年12月份注册完成以后，我们希望我们的优先级价钱可以在5%以内，因为我整个项目的NOI比例是在5.5%左右，我希望控制在比较合理的水平，并且留出一定的安全边际，里给优先级投资人一个好的现金流投资覆盖。

    目前来看我们最终发出来是3+2年期为5.9，这个价格在现在的行情下面也是非常低的，但是对于公寓行业来说这个成本还是不低的，我们扣完所有的经营成本，出来的NOI也是非常珍贵的，5.9我们也是非常累的。所以我觉得接下来的问题是在金融和货币的上的问题，包括投资者的参与度，我觉得现在从投资者门槛和流动性的问题，如果能够打开这样一个产品的话，对于我们的收益率可能会解决一些目前的痛点。

    张晟：谢谢，看来您在金融机构和金融解决方面还是有一些问题，当然我也知道现在中国大部分金融机构还是主要看主体，现在如果要从看主体到看资产的话，可能进行研究的技能也需要一个方向的提升。我接下来请问戴总，因为真正看得懂长租公寓它的未来潜力还有它的运营到底能不能出效率的话，可能就要找运营的专家了。您能不能从您的角度分享一下接下来长租公寓主要的挑战有哪些？

    戴伟强：我简单说一下，第一个是长租公寓的盈利模式，从我们的经营模式无非有几种大家耳熟能详的，一个是委托管理，就是收技术管理费，另外一种是所谓的二房东模式，就是租金差，还有一个是利用到本身的租约证券化，我们以前也合作过很多次，做租约证券化ABS的产品，最后一种是比较高的级别，就像刚刚周总说的发产品，但是从这条路上来讲，魔方的这几种融资方法都有经历过，之前我们都有发过3.5亿的一个权益类以未来3年4千套公寓的ABS产品，已经获得了发行的成功。

    当然同时我们也做了一些保利产品，当然家具、家电我们也有做，我们公司目前已经做到了C轮，在股权融资方面在这个行业里面也是做的最快，可能马上在未来一两个月里边我们可能还会完成第一轮的融资，但是最高层面上，因为现在目前来讲，我们做的还是做的轻资产里面的重资产，我们不是产权的所有人，所以要享受到资本的议价目前有点难度，但是市场上有比较好的现象发生了，有一单资管分离的单，在深交所已经挂牌，我相信已经审批通过了，这其实也是一种新的方向，类似于像魔方这样一个专业的第三方运营方，他也可以替他人做嫁衣，为任何一个资金持有方，不管是国家队、租赁用地自持的或者是开发商，他可能有一些办公类要转的，都可以帮助他们把运营做好，把租赁的坪效做高，做成一个有效的资产包，达成条件形成一个资管分离目前的产品，这也是我们企业在一路往前努力的方向。

    张晟：魔方虽然说是轻资产模式，但是资金需求也不少，我们也很期待接下来的金融创新的时，在长租公寓如果需要提升资产价值或者说深化运营管理的话，也要看戴总包括市面上其他的运营专家团队了。接下来我想问一下冯总，因为米地平台在对租赁住房项目做了很多金融产品，您在做项目来进行风险判断的时候，您觉得长租公寓这个行业大概有一些什么样的风险呢？

    冯印陶：因为可能我们累计为将近500个项目方，1千多个实际的项目提供过融资服务，大多数是中小型的，可能我们在座很多同仁们都没有听过他们的名字，我们在这个过程中发现长租公寓做长很难，做死很容易，基本上随便来一刀它就挂了。我是这样看待长租公寓的市场，可能最后存留的就是两种企业，一种是大型的，它有足够的生存、融资和风险抵抗能力的，因为这个市场还在培育，有很多的波动，而且还在探索期需要很多的试错，这个是中型企业承受不能不了。还有一种可乐是小微的，它是老婆店可能会占有特定的资源，这种情况下他也有足够的抗风险能力，在中间不大不小有一定的连锁规模但是却没有足够的规模优势，自己有一定融资能力但是不足以抵抗市场大的风险，或者突然实现黑天鹅事件，这样的企业比较难以生存，我们也目睹了一些企业发生经营上面的挑战。

    所以我觉得长租公寓还是一个比较早期的市场，虽然现在已经有一些企业达到了非常令人钦佩的规模，但是他们后面的路可能还比较长，我们今天看到的长租公寓经营、盈利模式，包括它现在还没那么赚钱，并不一定代表未来持续的状态，这个可能还是在到达拐点之前需要经历的一个阶段，这种拐点有可能来临的是我们租金和房价关系之间的变化，有可能是国家政策而导致的其他资产证券化手段放开，也有可能是和其他业态的结合，或者是社区经营找到的突破点，包括模仿我们在两年之前米域就和魔方合作过，我们在里面看到了一些很好的有机互动，但是这些互动还不是很成熟，将来这是不是也是一个可以探索的方向，甚至是办公和公寓结合，这些机遇可能都还是在未来，而不是说马上看得到的。

    对于这些企业风险的判断就变成了一个未知数很多的东西，我觉得这个市场还是需要耐心的去看的。最后想给另外一块业务打个广告，米域其实非常感谢有这次机会能够来到论坛，我们和戴德梁行的合作特别是在今年落地了蛮多项目，在陆家嘴成交一个5500方的项目，其实我们上半年也成交了一个项目，只是我们一直压到上周才公布出来，我们上周刚刚成交了一个5000方的项目，叶总的消息非常灵通。

    我今年有一个心愿，我想成为戴德梁行租赁事业部成交的前三名，最好是第一名，特别希望凯文能够给我们足够的支持，我今年的目标是15万方，我希望你至少能够帮我一半以上，其实新经济包括公寓、联合办公的成长都是在比较早期的一个阶段，但是这两个市场未来的机会都是非常巨大的，可能随着在这两个垂直领域领先企业不停的探索和在这个过程中的积累，到这个拐点的时候，我们可能会看到这些企业爆发性的成长所以也是非常期待新空间企业公寓联合办公的下一个阶段。

    张晟：谢谢冯总，我觉得不确定性往往有时候也是一件好事，有不确定性才是一个机会。接下来我再请问一下叶总，您能不能跟我们分享一下，投资者在投资长租公寓项目的时候，他们最关注的风险到底有哪些？

    叶建成：其实刚才周总也讲过了，长租公寓从投资的角度是比较难的，因为现在从运营包括投资价值，这个回报率是比较难达到投资人的一个标准，作为个投资者去买一个长租公寓的话，可能现在最大的机会还是买一个要改造的楼，因为是买一个很成熟的话，回报率最多是6%左右的水平，但是一般的投资者希望投资回报率更高所以基本上都是买比较郊外一点，内环以外的，价格便宜一点，本用途不是住宅的，能够有机会做改建的，所以我觉得要看这个价值在什么样的水平，因为现在买一些楼改造的话投资人算的回报率要更高一点，因为他可能不会去持有，改完这个公寓之间在中间找一个运营方，就像魔方给他一些投资回报率的算法，他把这个卖给下一个，或者是用其他的方法就套现了。

    所以我觉得最大的机会还是发现价值，找到一些有改造潜力但是价格比较低的房屋，坦白讲今天确实是不容易的，因为现在国家有很多的规定，不一定是商办楼，过去是把商办楼改成做公寓，现在不一定能够批准了，是要通过当地区的政策法规审批，有没有这个额度才能给你去把商办楼做公寓，所以这也是另外一种风险。过去我们也做了蛮多的交易，但都是在退出的情况下，整个把它买下来再散卖的概念，今天随着打击商为住的方法已经不活跃了，现在长租公寓逼的你要么做改造，要么做长期持有，或者有经营的能力，但是你做一个单个的公寓是很困难的，所以要变成有规模，像魔方一样，虽然有租赁收益权但是它的规模够大，也可以通过ABS把前期投入的钱能够拿回来，但是作为投资者要考虑到投进去退出是以什么模式退出去。

    张晟：谢谢叶总，长租公寓市场的发展虽然为中国打开了一个蓝海市场，但是它对运营管理改造能力和资金筹划运作能力提出了更高的要求，新经济的发展我觉得也可能对长租公寓市场的发展持续带来冲击，但是我们说机遇还是往往伴随着挑战，我们相信在长租公寓这个市场，机遇应该是远远大于挑战的，今天因为时间的关系，我们长租公寓的讨论可能到了一个尾声。最后我想请四位嘉宾各用一句话寄语我们长租公寓的未来发展。

    戴伟强：其实我觉得魔方主要的客群是25到35岁，这一批的年轻人更能体现中国新经济，因为他们本身就是新经济下成长的一代，所以魔方希望在这样一个前提下有更加符合智能、共享、绿色方向去发展，我们这个企业为年轻人打造更好居住的环境，真正体现国家租住本质，保持初心，谢谢。

    周昕宇：我就提一下，我觉得长租公寓其实就像一个小小的生态圈，现在已经玩家越来越多了，有运营商、资产持有方、金融资本，包括底层的租户都是这个生态圈的参与者，这个生态圈怎么样才能持续呢？每个环节都必须要创造价值，对于运营商来说他对租户要提供最好的服务，对于资产方案来说我的现金回报要对资产提供更好的价值，包括对于金融机构来说，我们一个真正的产品能够对金融资本带来一个合适的投资机会，这样的话我们的生态圈才能越做越好，谢谢。

    冯印陶：我觉得长租公寓是一条非常荆棘而且充满挑战的路，但是它的未来非常光明，可能这一路继续往下走下去，不仅需要各位主力前行者的奋力前进，也需要金融服务机构甚至是配套商的助力所以我觉得是砥砺前行、未来可期待。

    叶建成：我觉得长租公寓是以租赁模式的一个模式，如果不是买卖的模式跟长租公寓是很不一样的，我觉得投资者要以长期的心态，才能进入长租公寓的这个业态。

    张晟：谢谢，我觉得有了我们台上这些嘉宾的参与，我觉得我们的长租公寓市场逐渐从一个散户化的市场往机构化的市场来前进，所以说我也是对长租公寓未来的发展非常有信心，也让我们一起来期待长租公寓的明天，谢谢大家！  

上海乐居 04-26 18:37

    Albert：谢谢陈教授的分享。接下来的这位是一位跨界的嘉宾，是来自NIO蔚来的副总裁赵昱辉先生。在新经济时代下，蔚来在一个很有趣的行业做着一些更有趣的事情，跟我们今天的主题也非常契合，当然NIO本身也是当今快速扩张发展的企业典范，那么有请Steven上台，为我们讲述蔚来眼中的“智能出行时代”。

    蔚来副总裁、用户中心 赵昱辉 发表主题演讲《智能出行时代》

    赵昱辉：谢谢主持人，尊敬的各位领导、各位来宾，各位朋友们，大家下午好！我是来自蔚来汽车的赵昱辉，非常荣幸参加戴德梁行论坛，跟大家进行分享。这次大会的第一个核心词就是“智能”，我相信每个人现在都有强烈的感受，我们正在步入一个智能的出行时代，我们现在就算去到一个四五线的城市都可以非常容易的拿出你的手机骑走一辆共享汽车，我们打车的时候可以看到司机前面插着四五台手机，我们自己开车的时候也越来越多依赖于我们车上的屏幕或者是手机上的APP。蔚来汽车作为这个时代非常进取的先行者，接下来我也想跟大家分享一下未来的一些思考与实践。

    回到我们的汽车时代，汽车诞生至今，百年有余，它是自然一步一步走到今天，又经历了哪些淡季呢？我们认为整个汽车时代走到今天发生了三次非常重要的变化，也就是走到了汽车3.0的时代。它的分界点其实非常清楚，就是前互联网时代、互联网时代和今天正在经历的移动互联网时代。这三个互联网时代的核心企业在三个层面有非常重要的根本性区别。

    首先最重要的是沟通，我们也可以称为传播。在前互联网时代，整个的企业1.0的汽车，它所有的信息是单向的，也可以叫做是分发式的，无论是通过广播、电视、传单，还有在美国非一流行的黄页式的，它都是单向的。到了互联网时代，企业2.0的时候，我们的用户可以用到简单快速的方式跟品牌进行直接的沟通。而到了今天的移动互联网时代，通过云技术、智能设备，可以让整个的用户和生产者、品牌拥有有一个深度的结合，无论从设计、制造、营销每个环节，其实都深刻的烙上了我们终端用户的烙印。

    第二个，在这里的核心还是客户，首先企业1.0，所有的用户都是一个听众，你只是一个单向的接收者，到了2.0的时候可以变成参与了，因为你有了互联网的技术，你可以第一时间把你的意见给到这个品牌相应的回馈体系里。到了移动互联网的企业3.0，用户真真正正有可能开始成为品牌的拥有。

    第三个层面主要的竞争力，所有到我们提到BBA，奔驰、宝马、奥迪，大家提到的都是他们的发动机有多棒、底盘有多扎实、他们用的钢板有多少的经得起考验，都是在硬件上的。到了2.0，我们谈到特斯拉的，大家都会谈到说大的17寸中控屏这个时候用户的体验开始往软件方面迁移。到了移动互联网的企业3.0，它的核心竞争力将会是一个全程体验。早些时候我们听到广州分会场来自西班牙的专家提到智慧城市的时候，我也发现他用到词语跟我们的观察是一致的，也就是说对于未来的思考大家是有高度共识的，那就是全程体验。

    最后一个维度就是所有企业的重心。1.0的企业所有资源配置和重心都是在生产制造上，而到了2.0以特斯拉为代表的，它开始注重终端的用户，开始参考直销的方式。可能在座的很多是和房地产相关的行业，可能不太了解汽车。在美国汽车直销是违法的，对于特斯拉也是很有韧劲的一个企业，作为蔚来人我们也非常尊敬特斯拉，它是一个周一个周打官司打过来的，所以大家可以看到越来越多的特斯拉门店，在美国是靠诉讼来获得这样的机会。而且3.0它的重心我们认为是我多次提到的用户本身。

    接下来既然我们提到智能的出行时代，那么用户的体验绝不仅仅是在车本身最基本的载体上，它变成了车本身与之相关的服务，所有的数字触点和超越车之外的，跟你生活相关的方方面面，我们选取了汽车1.0的杰出代表奔驰，除了它是一辆好车以外，它对于整个智能出行时代几乎是毫无准备的，我们身边可能也有很多朋友是奔驰车主，你可以感受到我们的判断是不是公正的。

    2.0时代重要的特别特斯拉，它还是生产出了一辆好车，在整个服务方面也做了非常多的创新，比如说他用他的直销把4S店的模式彻底打散，大家知道4S店的模式初衷是为了给所有用户提供更加便捷的体验，但是它的体量决定了它不可能是一个几百平米的一个体量，这个不是中国的问题，这是全球的共性，都市的地价上升，所有的4S店都在郊区化，在上海你很难找到一个外环以内的4S店，在北京基本上4S店都在五环以外，所以4S店的概念已经根本上背离了设计的初衷，所以在服务上面特斯拉的直销方式是一次根本性的回归。

    数字触点我们认为特斯拉在这个方面还是有一些往前迈进的，但是离我们现在移动社交的时代，它现在具备的这个时代的平均水平我觉得他们还需要有努力的空间，对于超越车本身，企业1.0和2.0几乎是毫无建树，这是我们认为蔚来致力于成为3.0的领军代表，我们认为我们需要去努力的地方。

    这个认知框架也是未来对这个时代非常重要的一个我们认为在使用的工具，简单介绍一下我们认为在任何一个时代任何一个行业，我们都可以用两个维度四个象限把所有的企业放进去。它的纵轴是什么呢？任何一个企业它的产品都可以是和情感体验相连接的也可以和它的功能体验相连接的。横轴是和创新性的技术是强相关还是弱相关，在这个里面可以找到非常多的行业，我们可以自己做一个判断，比方说我们看到娱乐的行业，我们会把迪士尼放在哪里，我们会把我们国内的万达城放在哪里，这样的工具都可以给大家提供一个帮助。

    车在未来新的智能出行时代里边，4个诉求我们可以非常清晰的看到，最有价值的第一象限就是和创新强关联、和情感强关联，是车之外的事情。额和功能强关联、和创新弱关联就是车本身。所以说一辆简单的汽车品牌，把它的汽车电动化是成不了我们认为新的智能出行时代的一个新的杰出王者的。

    讲了这么多，回归到我们正在做的一些实践，蔚来大家可以看到这一页上信息量比较大、关健词比较多，我不去念它，我们做一辆好车，是我们整个商业逻辑、商业思想的第一步，我们是致力于去创造一个愉悦的生活方式，而我们的目标是要成为一个全球的用户企业。什么叫全球的用户企业？刚刚中午跟戴德梁行同事分享的时候，我们有一个愿景，在几十年后这个世界上已经没有汽车了，我们希望那个时候蔚来仍然是一家成功的企业，因为我们拥有一群非常坚定的用户支持者，我们作为任何事情，他们都会支持我们、跟随我们，这是我们的愿景。

    我身后有一个很长的名单，蔚来成立三年半的时间，我们拥有了56个投资人，这个里面既有像百度、联想、腾讯这样的科技企业，也有像东方、中金这样国内传统的金融机构，同时也有像国家主权基金，说明蔚来的思考和商业逻辑的设计是广泛受到了支持和认可的。我们从三年半之前成立我们就致力于成为一个全球初创企业，这个词解释起来好像稍微有点复杂。    

    其实蛮简单的，当我们在上海总部设立的时候，我们同时在圣何塞、慕尼黑和伦敦同时开办了我们不同地方的办事处，为什么呢？全球IT最顶尖的人才在哪里？在硅谷。全球最有价值的汽车人才在哪里？在德国。所以我们选择了圣何塞和慕尼黑。同时我们也是一个非常希望和别人不一样的企业，我们要做就做最好，所以在三年半之前我们成立之初就直接加入了国家系联定级赛事，也是老天眷顾努力的人，我们拿到了国际汽联电动方程式世界锦标赛的首届冠军，这是蔚来的骄傲也是中国的骄傲，可以骄傲很多年。

    我们有4个核心产品，到了今年上海车展的时候，今年整个产品全部正式对公众亮相，在整个车展里面蔚来也是非常不一样的一道风景，别人在展厅里面放了香车美女，我们请来了三位诺贝尔奖的获得者，在我们展厅的论坛里面跟我们的用户谈脑科学，我们谈蔚来的理论物理，总之我们要为我们的用户提供他们认为有价值的内容，这是我们蔚来一直要矢志不渝去做的事情。

    回到我们的商业逻辑本身，既然是智能出行时代，我们要做的就是彻底变革这个时代，我相信在座的很多朋友都有驾驶汽油车的体验，我相信没有任何人是享受你修车的过程，你享受你去加油的那个过程，觉得一个星期不去加油就浑身乏力，我相信没有人有这样的体验。那为什么我们选择一辆车的时候不得不去选择这些我们不愿意去做的事情呢？是因为整个时代从技术到整个社会资源还没有为我们的用户带来剥离的可能性，而对于蔚来我们现在正在践行。

    首先我们要做的是要让每个用户加电比加油还要方便，对于每个用户来讲拿出你的智能手机，打开我们的APP，直接一键，你就不需要去管你的电是从哪儿来的，是风能、核能还是活力发电？你不用去管了，总之在约定的时间我们把车给你送还回来的时候已经是满的，是可以让你非常无忧的去驾驶的，所以说通过我们的移动充电车，我们的换电站和充电桩，共同构成了一个智能网络，来为你做出行无忧的最大支撑。

    同样解决了你的出行问题，那我们来谈谈今天第二个核心词汇“共享”。在这个新时代里面，社区是一个非常核心的，对于每个人生活的诉求，你对怎么样品位的人在怎么样的空间里可以分享你的快乐和时间，蔚来中心就是我们一个尝试，去年12月15号，我们的蔚来中心东方广场开业的时候，有一个很专业的汽车媒体来了以后写了一篇文章，他说我走遍了楼上楼下居然找不到任何一台举升机，他们太不专业了，怎么维修呢？市场对于我们还是在用4S店的角度来做解释，他不能理解做维修的这么大一个体量只是用来卖车吗？他很困惑。

    而对于我们来讲这是我们给用户提供的一个城市、都市的会客厅，是我们给到每个用户，你可以走遍全国的一个休闲驿站，在这里你可以发发待、喝杯咖啡、看看书，你小朋友可以放在这里，自己无忧的去购物，总之在这样的一种方式里面，我们想重构的就是我们用户使用汽车一种全新的方式。我们能够在3年多的时间里边，在市场上有一些小小的成就，非常核心的一个字就是“快”，大家看到我的介绍资料里面，我在10年前是APPLE在中国第一个团队的负责者，我在6年的时间里面一共开了5家店，在我供职蔚来1年多的时间里已经交付了8家店，马上在接下来的时间今年年底我们交付的数量会变成15，在这样一个智能出行时代，快对于我们这样进取的企业来讲是非常重要的生存之道，因为巨变的窗口给到我们这样的企业时间并不多。

    所以说今天对于我们蔚来来讲是一个很特殊的日子，因为明天6月28号是我们成立3年半的蔚来第一次正式向全国交付我们第一批车主的车辆，所以很多质疑互联网公司是不是能够造出汽车的声音，明天他们可以有答案了，非常大写戴德梁行在这样的时间点里面能够让我们蔚来人在这里跟大家做一些分享，对这个时代的一些思考，我们觉得非常荣幸，对于我们一直在努力的这样一家公司也非常希望能够继续造出一些好车，创造出一些好的模式，能够让所有社会的支持这个时代的人，对我们蔚来有更好的信心，谢谢大家！

上海乐居 04-26 18:37

   Albert：谢谢周会长给我们的致辞，也感谢周会长对我们这个活动努力的扶持，我们也会越办越好。

   接下来有请上海交通大学安泰经济与管理学院教授，博士生导师，上海市经济学会副会长陈宪先生上台，他将从他的视角，为我们解读“新时代 · 新动能 · 新经济”。有请陈教授。

   上海交通大学安泰经济与管理学院教授、博士生导师、上海市经济学会副会长 陈宪 发表主题演讲《新时代·新动能·新经济》

    陈宪：大家下午好！我今天根据戴德梁行的会议主题，给大家做这样一个演讲，新时代、新动能、新经济。我先讲四个问题。第四个是新时代的经济内涵是高质量发展，第二个是新动能是高质量发展的重要标志，第三个是加快新动能向新经济的转化，第四个是上海聚集新动能、发展新经济前景广阔。这个里面最主要是讲新动能向新经济的转化，如果我们讲这个里边有什么函数关系的话，这个新动能是一个自变量，新经济是一个因变量，就是说新动能是因，新经济是果，所以很重要的是要讨论新动能向新经济的转化。

    我的前面两个都比较简单，我给大家过一过。十九大报告里面说中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。总书记说新时代，中国经济进入一个全面的由高速增长高高质量发展阶段，其中一个重大判断就是人民群众对于美好生活的向往。这个里面很简单的逻辑就是新时代关键经济的内涵是高质量发展，高质量发展的目的是人民的美好生活，而不是其他的，就像戴德梁行报告里面讲到的绿色、智能，这些东西其实最终都是要满足人民的美好生活。

    所以我们可以简单的把这个概括一下，高速增长到高质量发展下面所包含的三个主要的内容。最根本的就是我们讲的新动能，因为一个新动能来推动战略，去加快建设创新型国家，然后再来实现我们建设现代化经济体系的目标。

    第二个就是新动能是高质量发展的重要标志，总书记在两会参加广东代表团审议时强调，新旧动能如果不能顺利转换是不可能真正强大起来的，只能是大而不强。主要是我们以前的动能把中国经济做大了，以后的动能要把中国经济做强。总理在报告里面也讲到快速崛起的新动能正在重塑增长格局，深刻改变生产生活方式，成为中国创新发展的新标志。如果大家去理解这句话的话它的含义是非常丰富、非常深刻的。我们现在的转换正在加速，所以总理用快速崛起来形容新动能。

    我们现在也发现，新动能驱动的很多新兴产业由于原来统计范围的问题，所以现在统计方面提供数据方面其实还是存在一些问题的，所以总理在两会报告里面也讲到要完善新兴产业统计。我们也大致做过一个计算，新动能到底对中国经济现在的贡献大概是多少呢？当然我们这个计算其实也不并不一定是很准确的，比如说战略性新兴产业我们现在算有15.1，这个算的比国家发改委算的高一些，我们把新技术和新模式大概加起来算了一下，这个战略新兴产业因为是国家发改委在十二五规划才提出来的所以不见得7个行业每个都对应告诉你一些增长值，有些是有的，有些是没有的，没有的就要通过增加值率估算出来。

    下面一部分是我今天演讲的主要内容。怎么来加快新动能向新经济的转化？我们首先要了解的是什么呢？就是以前的传统模式是要素驱动的，主要就是劳动、土地和资本，现在是创新驱动的模式，它的投入要素发生了很大的变化，现在的投入要素最重要的是人力资本和技术、企业家精神。当然也需要资本，如果我们用生长函数来说的话，这个企业家精神现在是一个外生变量，里面有三个变量，技术已经被内生了，那就是人力资本和技术。

    我现在把它概括为两个视角，新动能从投入要素的角度来看，刚刚我讲了有三个方面，经济学家就要回答说，你说只要投入要素我们就会有一个好的增长，为什么世界上很多地方能够多投入要素，有些地方却不能呢？所以还需要看这个社会是不是稳定的，它的制度是不是包容的，就是要有一个包容心制度，还要看你的战略是不是正确的过去40年中国做对了一件很重要的事情就是我们推进了我们的工业化战略，我们可以把这三个东西，就是稳定、制度、战略看成是一些根本原因，投入要素是直接原因。

    所以投入要素如果从人的主体角度来讲，我们可以把创新主体看成是两种人，一种是做研发、发明的科学家、技术工人，还有就是创造者、企业家投资人，他们跑到一起就会产生新创公司，这个就是做新技术、新模式研发的，资本投资人为他提供血液的资本，企业家会把这些东西产业化。

    还有一个视角是生长来源，就是说除了投入要素的视角，我们还有一个生长来源，大家看中国经济未来的主要增长来源可以这样概括，一个是对我们原来经济的效率提高，比如说我们很多基础产业，我们这些基础产业就要放松管制，就要引入竞争，深化改革，把存量这部分的东西效率要提高。同时还要把有潜力的空间和行业要深耕，比如说我们现在用城市群的方式来推动城市化，这个又和原来不一样了，这个在十九大报告很多地方都有专门的论述，城市群都市圈的方式来推动城市化，还有就是我们现在讲的一个很重要的方面就是生产型服务业，这些就是有潜力的空间和行业。

    最重要的是是第三个方面新经济，通过创业创新，去试错做出很多新的技术、新的模式，这些新的技术和新的模式又发展出了新的行业。去年我参加了总理的座谈会上就讨论这个问题，你们要去注意，总理在14年讲双创的时候，其实三年都同时讲新动能的，在这个会议上我作为参加会议的专家，他要求就是我们的研究怎么来判断这个新旧动能的转换，我这里讲的30%和我刚才给大家看的有一些关系，我们通过新技术新模式的一些东西大概谈了这样的一个判断，新动能对于增长的贡献是30%，应该说它现在不占主导，现在是一个胶着期。

    所以我们大致判断有这样的一些依据，尤其现在并不是很理想的就是民间投资，因为中国现在制造业投资的70%以上由民间投资来解释的，所以说民间投资如果说它不好的话，它对制造业、双创都是一个很重要的影响。我下面要讲的就是新经济有一些什么样的技术经济特征，现在研究表明新经济的经济特征有4个方面。

    第一个是新的科学技术是一个根本动力，数据成为生产要素，第三个是万物互联，智能无处不在。这些东西是通过两个方面的，这两个方面其实一个是改造原来的产业，就是我们下一位演讲嘉宾蔚来汽车，他就是用很多新的手段来改造了一个产业，成为了一个新的产业。

    还有一种就是现代新技术可以无中生有的产生出新的产业，他研发出来的产品马上到了一个产品到了一个服务，如果达到一定的规模就成为一个行业。他的第一个维度就是推动原有的行业，我这里讲的例子就是下一位演讲嘉宾要讲到的，使传统汽车向无人驾驶汽车的演进，原来传统汽车所形成的产业生态就被颠覆了，这就是讲一个驱动技术改变原来的。

    第二个维度是直接转化为直接销售的产品和服务，直接形成一定的规模，我觉得这是更值得关注的，大家都看到了很多的例子，原来在贵州省那里的大数据怎么会形成一个产业呢？他就是集聚的研发形成了一个产业。所以是几方面，虚拟技术可以演化出什么、机器人可以演化出什么等等。所以新科技形成了新产品，不仅改造了新产业，本身也是以一种新的方式在运作、生产、供应和销售。同时传统产业与新科技融合以后，竞争力提升、成本降低，反过来又对新科技提出了需求，推动新技术和新产品所属产业的发展。

    新经济的实现方式其实很重要的还是市场，是市场在资源配置当中起决定性的作用，这就是我下面这个框图所描述的大致意思，当然同时也要更好发挥政府的作用，你现在怎么发挥政府作用呢？其实是有很多的研究，比如说前段时间我参加了一个调研，在民进中央上海的调研，就谈到了一个数字，就是政府本身应该更多的把他的经费投到基础研究去，但是在中国现在恰恰是基础研究占的比重很多，那就是说政府可能有很多钱直接投到产业领域去了，用补贴的方式等等，这个其实也是有问题的，政府如果要支持这个东西的话，你可能也更多的和公共机构来做基础研究，大家知道人工智能的基础研究是很薄弱的，所以这个可能是一个方面。

    还有一个方面我刚刚讲到的就是政府到底以什么方式，你到底是以补贴的方式还是以购买的方式，这个里面其实有很多的研究，其实美国政府对于技术，航空航天半导体领域政府的购买起了很大的作用，像我们这种的扶持，WTO当初打出来的旗号就是反补贴、反倾销，因为补贴是不可以测量出来的，他不知道你有多少，这些是关键的东西。我这些就是一些关健词，大家如果认为需要的话，我的PPT已经删了一次，很简单了，如果大家觉得有用的话也可以给到大家。

    最后我想讲的一个问题就是上海的问题，上海现在老师被别人去比，其实我有一段时间也做了很多深圳的研究，但是我认为我们上海要以它的多元优势来提升它的创新优势，在中国你要找一个城市同时具有这7方面的优势真的找不到的，你可以讲深圳什么优势，当年又有区位优势，但是深圳的文化优势、人力资本优势就不如上海了，北京的文化优势很好，但是它的区位优势不如上海了，所以中国找不到7个优势都具有的，城市治理上海在中国是有口皆碑的，但是可能我们有更多的保守规则，但其实城市治理是非常重要的事情。所以同时具有这7个优势的城市在中国是很难找到的，我想上海是唯一的。

    我们怎么用这7个优势给融合起来，形成我们的创新优势转化为战略新经济产业，这个就关心到上海的可持续发展和建设全球城市。对于迈向全球城市的上海来说，唯有创新优势才能构建全球城市特有的自我更新能力，我刚刚和李总讲，我们去年的一个报告讲城市更新，我们戴德梁行讲城市更新可能更多的是讲形态、建筑，其实在我们经济学讲城市更新，主要是讲城市的产业、城市的功能，大家注意这个纽约和伦敦是城市更新能力特别强的两个城市，我们上海也具备着，因为这个地方它的码头特别好，你有什么新的东西，人家就愿意到这里来。

    比如说纽约，最早是制造业，也是最大的金融中心，现在讲到纽约，纽约在自我更新的文化艺术等，在全球它就是自我更新出来的，大家最近讲伦敦的人工智能算法伦敦现象，伦敦现在人工智能芯片算法数据，这个算法就是在人工智能很重要的技术，所以这个很重要的是城市自我更新能力，这个是很重要的，这个并不是我们现在更多的说政府规划什么的，这个其实不是这样的，一定要有它内生的东西。所以我讲上海以多元的优势提升创新优势，最终表现在这种形式上，这样上海全球城市中心的目标才是可以期待的。

    我今天利用十几分钟的时间，向各位报告这些内容，谢谢大家。

上海乐居 04-26 18:37

    Allen:谢谢Shaun，下面画面交回上海主持人Albert。

    Albert：谢谢三地嘉宾们，现在连线分享即将告一段落。刚刚发布的就是白皮书里面核心的内容，现在这本白皮书其实挺厚的，里面有很多的内容，更多的详情如果你面前有的话可以打开翻看，如果没有可以通过我们的小程序现在就可以下载了。在场如果你曾经注册到今天到现场来参与我们的会议，在四个场地今天晚一点的时候我们会主动把这个报告发邮件给到大家，所以你回去就可以查阅了。其实刚刚Shaun的分享，也研发了四个城市分别的讨论，大家各自有自己的主题，现场还有非常多的嘉宾。

    所以我邀请另外三位主持人给大家做一个预告，先由我开始上海的内容，上海的下半场内容是非常精彩的，有非常多的嘉宾跟刚刚提到的主题是匹配，上海设有2个主题演讲围绕“新时代 · 新动能 · 新经济”以及快速成长型企业的代表NIO蔚来汽车分享的“智能出行时代”。随后的两个圆桌论坛的围绕“新经济下的长租公寓发展机遇”和“共享空间”展开。

    Candy：谢谢主持人，这次我们北京这边也会结合主题演讲和圆桌讨论的形式去讨论，我们这边的主题是深度聚焦智能共享在房地产未来发展之路上的机遇和挑战。北京会场这边有幸邀请到知名的经济学家、地产开发商、智慧城市专家和共享行业专家共聚一堂，分享新经济模式下中国房地产市场的前沿观点，从开发、设计多个角度去探讨，通过各方共同探讨共享经济的新思路，智能方面我们这边邀请到国际建筑研究院、阿里运等，共享方面我们邀请到了北京万科和滴滴等，希望大家能够期待北京会场后面的节目。

    Queeny: 今天我们广州的城市主题分享也同样精彩，广州市工业和信息化委员会将解读未来广州智慧产业发展的规划和相关政策，广州智能化发展的新程孙教授也将分享经验，我们的圆桌对话将聚焦新经济给行业带来的影响和机遇，嘉宾包括思科智慧城等相关政府机构，以及高科技企业代表们等，下面的画面还给Albert。

    Allen: 在深圳会场我们将以智慧城市引领办公发展新趋势为主题，来探讨智慧城市、智慧建设以及共享经济给房地产市场带来的机遇和变化，我们也邀请到了多位重量级的嘉宾从不同角度进行分享，同中包含四个主题演讲，分别涵盖大弯曲下的智慧城市及区域融合、绿色城市超高级建筑，同时我们也有一场关于智慧城市对于办公空间发展机遇与挑战的圆桌讨论，也让我们期待下半场干货满满的分享。

    Albert：听起来很令人期待，再次提醒大家，持续关注我们的小程序，所有城市主题讨论，都可以看得到。北上广深，就先在这里互道一声回头见。谢谢三位服务之星。下面画面切回上海。

    好，回到上海。今天上海会场也云集了很多专家和重量级贵宾，非常感谢众多知名企业和学术机构的支持参与。我们还有幸邀请到了原上海市副市长，现上海现代服务业联合会周禹鹏会长到场，周会长作为戴德梁行四届Think-in论坛的见证者，有请上台为我们致辞。再次感谢周会长一直以来的支持。

    上海现代服务业联合会会长、原上海市副市长 周禹鹏 致辞及分享

    周禹鹏：各位嘉宾、各位朋友，大家下午好！因戴德梁行的盛情邀请参加2018年第四届Think-in论坛，这是本市新经济领域的一个盛会，特别是今天的会议形式又有了创新，用视频联网四个城市共同来分享，我想今天这个论坛的形式本身就体现了我们论坛的主题：智能、共享和绿色。

    首先，我谨代表上海现代服务业联合会对本次论坛的成翁举办表示热烈的祝贺！在过去的3年中，我十分荣幸地参加了每一届的戴德梁行Think-in论坛，这个论坛通过聚焦中国经济，特别是商业及房地产领域的相关重要话题，让各路专家行业内的领军人物、媒体人畅所欲言，分享真知卓见，为推动和促进我国相关领域经济的发展做出了非常有益的贡献。

    各位可能都感受到了，当前，我们中国的经济正处于由高速增长向高质量发展的一个重大转变期，可以预计未来十几年内，中国经济将进入更为良性、更为可喜的增长轨道。智能、共享、绿色这三个因素，一定会逐步的融入中国的新经济，许多主要的经济板块，包括房地产都将会被重塑，特别是我国在实施三去一补重大经济举措的新形势下，对中国未来的房地产业的发展，正在并且将进一步产生重大的影响。

    而房地产行业的发展，无疑本身需要加快结构性的调整和转型。也一定会受到智慧、共享和绿色这三个核心要素的引导，在新经济时代，正像刚才几位专家所说的，智能、共享、绿色这三大要素正在成为重塑我国的经济新格局最重要的因素。在这个大方向下，商业地产的未来之路非常值得我们认真的来思考，进一步的探索。

    今年戴德梁行继续以四地同时直播这样的形式，让北京、上海、广州和深圳各路的专家，不受地域限制和与会来实时交流。我们上海等会也有两位专家将做主题演讲，并且还将进行互动讨论，我相信这些话题的探讨可以迸发出更多的思考和火花。戴德梁行作为求领先的房地产服务商，凭借着敏锐的洞察力和前瞻性，今年极大的关注中国的新经济、新格局，通过深入的研讨和持续的考量，戴德梁行研究完成了中国新经济智能、共享与绿色的这么一个双语白皮书，今天同步将在论坛上发布，我认为这本白皮书和今天的论坛一定会在业内乃至在整个经济领域起到重大的影响。

    最后，我预祝本次戴德梁行Think-in论坛取得圆满成功，并向中国新经济智能、共享和绿色双语白皮书的发布表示最诚挚的祝贺！谢谢各位。

上海乐居 04-26 18:37

    Queeny：谢谢高亮东博士，下面把画面交给深圳的Allen。

    Allen：谢谢，让我们有请Shaun Brodie为大家正式介绍2018戴德梁行年度主题白皮书“中国“新”经济，智能、共享和绿色，成就房地产发展之路。这是每年戴德梁行最核心的研究之一，也由Shaun和戴德梁行研究院的其他团队成员，用超过半年的时间研究，整理以及撰写。每年的Think -in论坛白皮书，都会包含围绕主题相关的很多理论和实际案例，希望给大家带去一些启发。

    现在就有请Shaun来为我们解读一下今年的主题白皮书。

    戴德梁行大中华区租户研究主管 Shaun Brodie 发布论坛主题报告：中国“新”经济；智能、共享、绿色；成就房地产发展之路

    Shaun Brodie：谢谢Allen，下午好！来自于深圳的问候。首先问大家一个简短的问题，你最怕失去什么？我已经把头发给丢了，也是一个笑话，其实这个问题很宽泛，但是我们来仔细看一下，你是怕丢钱包，还是更怕丢你的手机呢？

    所以我们这里有一些数据可以跟大家分享，在美国26%的人怕丢手机，在英国有39%，在印度是57%，在中国呢？中国怕丢手机的百分比是71%，为什么手机在中国这么重要呢？这一切都始于2007年，当时推出了iphone 1，当这一款智能手机推出的时候，当时的广告词就是“你的生活就装在口袋里”，这样的一个口号现在在中国已经成为了现实，比如说你可以叫车、做运动、叫外卖，你可以用共享单车，可以在高速上上面付高速公路费，可以进地铁，还可以P2P朋友之间去推送一些产品，也可以拍张照片，也可以在APP上去支持你所喜爱的偶像，看看他的直播。

    还有一个很重要的指数，也就是在手机上面的活动一个指数，在中国大家使用手机进行支付的一个百分比，大家可以看到微信和支付宝是两大巨头，更有意思的是它整体的体量增加，在2016年的时候只是超过了4万亿人民币，是通过手机线上支付的，之后就一下子升到了16万亿人民币这样一个巨大的金额，而且这样的现象在全球都遍地开花，这个数据是上个月的，也是看到全球的微信活动，大家可以看到中国的亮度非常高，东南亚、韩国、日本，还有很多的欧洲国家在北美也有。

    那么现在的智能手机对于中国的新经济是如此的重要，它也触及到了三个基本的元素，这些元素就是智能、分享和绿色。首先我们必须也要看看这个新经济后面的推动力，我相信应该有四大推动抓手。

    首先就是政府的政府，我们现在正在看到的是四大计划，正在影响着中国，包括第十二个五年计划里面主要是提到了可持续性，那可持续性的波澜不断在经济里面推动着，我们的经济发展第十三个五年计划包括新的城市化、创新、计算机经济，还有中国制造2025，以及2030年中国制造这些新的推动科技发展的政府举措和计划，也会在未来继续影响着中国新经济。

    同时还有第二大推动力，就是私有经济的发展在过去的几十年当中都是非常迅速，我们看到中国排名前五的企业，更有趣的是全新的新科技企业这些IT的大公司，就是BAT，他们所做的就是将他们的投资分到了不同的独角兽企业，这些独角兽企业都在成长着，我们在北京就有70家，上海36家，哪怕一些二线城市包括有17家在杭州，还有更下一层的城市，三四五线城市的，比如说合肥他们有科大讯飞，也是一个非常棒的、刚刚崛起的科技企业，他们也对于中国的商业地产行业有很多的影响。

    第三大推动力，创新。现在在中国的创新能力我们可以看一下已经安装的机器人系统，到2015年的时候大概是25万6千个，到2020年的时候这个数字将会增长到95万个，同时我们有层出不穷的创新公司，比如说像这个公司，这就是我们的认知识别，还有无人机，这个主要是医学上面的人工智能的应用，还有蔚来，他们所打造的就是无人驾驶汽车还有相应的电动车。

    第四大推动力就是00后，这些00后本身也在创新技术，也在不断改变我们的经济发展。其中一点就是他们非常喜欢持有新的技术，在这个半途上可以看到他们的技术也是在不断影响我们经济的发展，一个就是我们增强现实，还有智能汽车、智能可穿戴设备、无人机、虚拟现实这些都是他们非常感兴趣的技术。我们已经谈到了驱动力，那么什么又是智能、共享和绿色呢？

    这些理念对于房地产行业来说有什么意义呢？这里看到的就是六大主题的案例，两个案例是关于智能，两个是关于共享，两个是关于绿色的。首先看一下智能建筑或者是智能楼宇，在全球发展过程中，我们已经可以看到有自动化的建筑，大概是从1980年到2000年开始兴起的，这个建筑可以视觉化一些KPI指数，从2000年到2015年我们又有了智能楼宇，可以来分析我们的能源消费者。15年之后我们这个楼宇就叫做认知楼宇了，它可以有学习行为，同时可以利用各种软件和设备集成在一块进行学习。

    智能楼宇可以看干什么呢？首先是数值利用这些数据可以直接降本或者是减少能源的消耗，另外可以增加我们的舒适度以及生产率，它们可以来适应这些空间或者是让这个空间具有吸引力，另外它们可以连接基础设施，不管是室内还是室外都可以进行互联互通。最后他们其实可以为我们的这些业务提供增值的服务。

    那为什么要智能楼宇呢？其实这里已经说了两点，其中一个是成本上面的考虑，如果我们看一下这些建筑或者是楼宇，首先这个建筑的开发大概已经占了25%的成本，运营大概是占了75%的成本，如果你有智能楼宇的话，这个运营成本就可以进一步的降低。

    第二点要考量的就是我们的竞争力了，这些楼宇包括商用的楼，它们必须能够吸引到这些人才或者是租户，这些租户也希望寻找的是这种智能楼宇，因此我们觉得这些建筑必须要是智能的，他们可以被作为高端的楼宇，就像我们A+的写字楼。在上海我们的A+写字楼大概占了11%的比例，在未来它们就会成为智能楼宇。

    下一步我们要怎么做？其实最主要的就是方便，一个就是区块链技术的应用可以大大提升我们的方便性，区块链实际上指的就是一个自动性的还有透明流程，在我们的商用楼宇上面包括我们签合同的过程中，也可以让这个过程变得更加智能，这个系统是完全自动化的，而且是透明的。比如说像合同的生成、签约，包括合同开始生效一直到合约的截止，都是整个智能流程。

    第二大主题就是智能交通运输了，在这个案例中，我们最主要谈的就是自动驾驶。现在已经不是一个问题了，就是自动驾驶是否会发生，我们现在最主要的问题是何时会发生，现在已经投入了大量的资金用于自动驾驶系统的研发，我们现在已经投资了800亿美金，用于自动驾驶的研发过程。

    在中国看到的这些就是层出不穷的案例了，我们有百度、滴滴、蔚来、上汽、阿里巴巴集团，同时还有像北京、上海、深圳、厦门这些城市，它们也在不断的致力于自动驾驶汽车的执照发放。通过这种方式我们也会极大的改变周遭生活的建筑还有环境，这是完全的一个彻底颠覆性的改变，首先我们看到这个距离，我们要充分定义距离了。

    在现在的情况下，在很多城市如果你从郊外到城市中心的话，你可能会有交通堵塞，这样就可能造成时间的浪费，如果有智能交通运输的话就是另外一回事了，对于汽车也是一个极大的的改变，车辆之间可以互联互通这就可以避免交通堵塞。现在我们这样的情况是非常多的，如果从郊外到城市中心的话在未来就会更加省时，我们也会创造更多的价值，同时我们供应链的效率也会越来越高，包括我们的零售地点将会进一步扩展，比如说有一个地方的零售点，我们周遭的消费者和流量也却变得越来越广，因为通过这种智能的交通运输大家更加方便出行就可以制造更多的流量。对于我们的地产来说，我们停车区域就会越来越少，同时我们可能会需要更多的下车地点了。

    第三大主题就是共享的工作空间。这里有一些数字：161、168、25、40、108、44，加起来是546，这是什么意思呢？事实上这些数字对应的就是我们的共同工作空间的区域，也是在中国这个地区，在这些城市的数量，大概短短两年的时间之内这个数字的增长是非常快的，我们的共享工作空间扩展非常迅速，现在也扩展到了二线城市，在这里看到的就是一些案例，是我们的一些地图，它的版图在天津、苏州、成都等等都可以看到这些共享的公共空间，而且这个共享的公共空间也会进一步渗透到我们的零售业，之后在未来我们也会看到共同的工作空间，也跟我们的共享居住空间共同建筑在一块。

    谈到共同居住这一块我们又有了第四大主题，就是共享居住。共享居住其实不是一个新的理念，在中国之前我们就有土楼这个建筑，是在福建这个地区。但是这里看到的就是一个共享的居住空间，就像我们少数民族的这些家庭都是居住在同一个屋檐之下的。同时它在中国也算是一个新的理念，因为我们有一些旧的商用楼，重新翻新就变成了一个共享的居住空间了，而且还创造了一个生活社区，就像共享的工作空间一样，我们这种共享的居住空间也会打造一些不同的元素，同时让大家住得起，可以看到在一些主要的城市房价增长实在是太快了，北上广深都是这样的情况，很多普通人尤其是年轻的人才，他们因为往往是恐惧房价而不敢来到北上广，通过这些共享的居住空间，我们这些城市就可以吸引到更多的年轻人才。

    第五大主题就是绿色楼宇。在中国绿色楼宇这个理念已经存在有一段时间了，如果谈到这个话题我们可以看一下，在中国有很多的绿色建筑，而且它们也有相应的排名，在这里看到的就是国际建筑研究院，中国是排名第二，我们现在有114个经过认证的绿色楼宇了。同时绿色楼宇也是可以帮我们创造价值的，这里看到的就是一个价值比对，看到一个绿色楼宇和非绿色楼宇之间的比对，它们都是在同一个地理位置，都是在核心地区。

    我们发现绿色建筑，他们的租金收入是不一样的，整个租金的差距大概是8200万左右，在未来绿色楼宇可以提供很多的功能，其中一个是绿色技术的应用，就像绿色技术也就包括能源采集和资源采集。比如说能源采集在这里看到的一个案例，就是我们可以做的一些事情，像我们的太阳能板，现在的太阳能板可以吸收渐光，这里看到的是不同波长的光，现在我们可以收集到的这些光也可以有近红外光，这是现在还没有达到的一个功能，但是日后我们的这些太阳能板可以把所有的光波都收集过来。

    另外一个功能是资源采集，这里的案例是雨水采集系统，我们的屋顶上可能有雨水的聚集，这个雨水就会聚集到上面的一个罐子里面，之后通过我们的电话系统存储罐就可以用于我们的办公楼了。

    还有最后一大主题就是绿色金融。绿色金融其中一个非常大的特点就是我们的绿色债券，在这里看到的就是2017年绿色债券发行的数据，在中国我们大概已经达到了38亿，在2017年总共的发行数量达到了接近380亿美金，是排名第二。大家可以看一下绿色债券的发行组成，另外一点非常有意思的就是我们可以看里面，它代表的是2016年的组成是在内面的环，2017年是在外面的环，这里有一个不同。

    我们看一下深蓝色的部分，大概只有5%是来自于政府和政策银行的，这是2016年的情况，2017年这个数字是在增长的，这里也给大家显示了，现在政府也在密切留意和注重我们的绿色金融服务上面的发展。未来我们绿色投资方面的要求又是怎么样的呢？像在地产业，我们的投资额可能会达到1.65万亿人民币，投资在绿色投资上面，有些可能是投资在我们的能源有效公共空间和建筑上面，还有包括我们高新的绿色建筑上面，以及我们的一些旧有建筑翻新上面。

    总结一下，中国新经济它的四大驱动力，一个是政策，一个是私有经济，一个是创新，另外一个就是00后。考虑到这些要点，我们列出了11个主题，也是列在我们的报告上面，我们介绍了6大主题，除了我讲到的这6个以外，我们觉得中国的未来一定是智能分享和绿色的，谢谢大家。

上海乐居 04-26 18:37

    Candy:谢谢叶剑平先生，我们再来看一下四地联线，现在把画面交给广州。

    Queeny：感谢北京会场的精彩分享，让我们有请高亮东Carlos博士为大家致辞。作为国际经济的领域专家，他在智慧城市领域也有独到的见解，接下来掌声有请高亮东博士。

    西班牙驻广州总领事馆 经济商务领事 高亮东博士发表主题演讲《西班牙智慧城市——国内借鉴与参考》

    高博士Carlos：大家下午好！首先我感到非常荣幸能够出席今天的这个会议，毋庸置疑这确实是一个盛会，我们是四个城市联线，我要特别感谢我们的主办方，谢谢你的邀请（联线）我能有此机会来出席今天的会议，而且是代表西班牙驻广州总领事馆，跟大家进行分享，同时我也祝贺整个会议的主办，其实它也是显示了我们技术的卓越，我要向北京、上海、深圳，我要跟你们打个招呼，谢谢大家的参与，我们有那么多的贵宾能够出席我们的会议也是非常不错的。

    之前我们的主持人已经介绍过我了，我还想再给大家介绍一下，我是经济发展的博士，也就是说我确实相信智慧城市这个理念是非常好的，而且我相信在未来我们必须要注重绿色可持续性发展这就是我们今天主要探讨的话题，这些都是针对智慧城市来进行探讨的。

    首先我想给大家介绍一下西班牙模式这个理念，现在在西班牙其实我们有两个问题。其中一个就是我们现在城镇人口是已经达到了整个人口的80%，也就是说80%的人口都住在城镇之中，而且每年有8千万以上的人口来西班牙进行游玩，其实已经相当于西班牙总人口两倍的数量了，这就是现在的状况，也就是现在西班牙的一个情况，我们有很多的人，同时我们要给很多的人提供相应的资源，我们必须要控制这样的情况，因此我们有一个解决方案了，就是智慧城市。

    现在我们看一下西班牙智慧城市的模式到底是怎么样的，西班牙智慧城市的数量在世界上也是数一数二的，我们现在整个智慧城市的网络上面已经有82个城市了，大家在这里就可以看到我们幻灯片上面显示的整个智慧城市的网络布局。

    我们82个城市他们基本上也是位于我们西班牙这个国家的各个地方，而且通过这个智慧城市的建设，我们可以进一步促进发展，不管是经济发展还是这个国家的发展，他们都是非常重要的，他们不仅是智慧城市，而且我们的智慧城市也在为我们整个国家分享他们智慧的成果，促进整个国家经济的发展。

    可持续发展是非常重要的，也是智慧城市一个发展的主题，我们有一个组织叫做IESE，IESE有一个活力城市的排名，我们也是位列前茅，同时我们的西班牙模式也受到了金融时报的褒奖，他们西班牙城市在可持续发展来说表现的非常出色，同时我们可以看到，中国城市的排名是怎么样的，当然现在的排名可能还不是特别靠前，大家在这里可以看到广州和深圳的排名。

    其实西班牙和中国之间可以进行密切的合作，来进行很多的项目，这样就进一步加速中国智慧城市的一个建设，我们是有很多的关键要素，我们其实也可以共同来打造这个智慧城市在中国建很多的项目。西班牙的模式在全球也提到过了，就是蓬勃社和金融时报都褒奖了智慧城市，还有一些组织上面也是这样的，我们还有智慧集团，它是把西班牙模式直接作为个范本，用于拉丁美洲很多的智慧城市建设中，不仅是世界银行，同时西班牙模式已经成为了一个全球的标杆，像联合国、欧盟、ITU组织，包括全球很多国家都在运用西班牙的模式，在借鉴这个模式，然后用于自己城市的发展计划中，像欧洲、拉丁美洲等等都在效仿西班牙模式。

    我们的这个城市其实可以进行变革，这里看到了一个非常好的案例。我们在全球的其他城市可能也知道这个案例，它是位于西班牙北部的一个城市，这里看到的是大概八九十年代的情况，而且当时的污染非常严重，随着时间的流逝，2017年的照片就完全呈现不同的样貌，它已经成为了全球一个非常漂亮的城市，在西班牙来说也是一个旅游绿地，在照片中就可以看到它现在的样貌。

    转变一个城市或者把它打造为智慧城市不是说要进行选美比赛，不是技术竞赛，不是仅仅关于技术，其实我们必须要知道一个智慧城市，其实就是能够提供高质量的服务，而且最佳有效的解决方案的城市，为我们的居民提供便利。而且像城市、政府机构和公司之间有相应的互动，其实这是一个全方位的解决方案，来更好的管理和转变这个城市。

    通过这种专业的技术就可以全面来转变这个城市的发展。在西班牙我们是怎么来做的呢？其实我们总共有6大支柱，首先我们必须要进行城市规划，我们必须要有一个规划，而且我们必须要把所有的要素考虑在内，也就是智慧城市像交通运输方面、能源、安全、教育等方方面面都要考虑到，我们必须要制定一个规划。而且这个规划随着时间的流逝，我们向相应的组织规定和政府来确定这个规划。

    还有金融也是非常重要的，因为如果没有金融服务的话我们也没办法提供一个非常棒的解决方案，同时我们也要有相应的项目，通过金融融资服务也可以来进一步打造这些项目。还有技术和数据的应用，智慧城市每一秒我们都是要相应数据的生成，因此我们必须要有能力来管理这些信息，然后提供相应的解决方案，提供最好的服务。

    数据、技术是非常重要的，目前在中国，数据和技术的发展也是日新月异非常的迅速。第五大支柱就是我们的标准化法律框架，这也是非常重要的，如果我们不说同样的语言，你不会说西班牙语、英文或者是中文，但是所有的城市包括智慧城市其中一个语言是共通的，就是我们的法律框架，像在广州我们做一个项目，如果没有相应的好的法律框架也不可能适用于其他的像西班牙或者是其他国家，这个项目它的本身背景要是共通的，它的技术和发展以及智慧城市的发展很多东西都是共通的。

    另外一个非常重要的要素，就是我们肯定也要赚钱了，我们必须要打造一个可持续发展的业务模式，其实这是一个投资，包括我们的共有部门、私有部门等等他们都是在投资于智慧城市的项目之中，我们肯定要盈利。如果我们可以在金融上面实现可持续发展发展的话，如果没有办法行得通我们也没有办法继续进行这个项目，这个就是一个智慧城市的重要组成部分，在每个元素下面也有非常细节的元素，因为时间不够我们本身也不可能在这里具体的解释。

    好了，再看一下案例吧。西班牙最有名的城市是哪一个城市呢？肯定是巴塞罗那了，巴塞罗那在西班牙还有在全球都是非常知名的，然后我们在2018年的ICREM的排名之中是排第二位，巴塞罗那跟其他的智慧城市有什么不同之处呢？其实就是它的智慧城市大脑，其实我们的智慧城市就像一个人的身体一样，如果没有大脑的话我们也不可能存活下来，我们这里所打造的是一个开元的感应器平台，在巴塞罗那来实施这样的一个项目。

    每一个人都可以进入到这个平台，在同时还有sentilo，它也是一个平台，每个人都可以进入到这个平台上，不管是私有部门、公有部门、政府机构包括民众都可以登录到这个平台上，他可以获得相应的数据和信息。那么通过这种方式它就是一个开元的平台，这非常的智慧、非常的开放。在这里看到的就是它的整个运转形势和机制，当然这个看起来是有点复杂的，运转一个智慧城市也是非常复杂的，但这个就是相应的理念。

    我们还有三个例子，是管理交通运输、医疗健康和公共照明，这些都是在这里举得例子，当然我不会花时间来赘述。其实如果在巴塞罗那如果你想举例子的话我可以举很多个例子，这就是巴塞罗那智慧城市的一个建设。我之前已经提到过了，我们不仅有一个城市是智慧城市，我们有82个智慧城市，这是我们西班牙的智慧城市网络。

    另外一个案例就是瓦伦西亚，这里有一个案例就是安全墙，它是一个实时紧急事物应急的机制，通过这个安全墙我们就提供相应的服务，当然我们还打造了一个应用，这是一个手机移动应用，通过这种方式我们可以获得实时的互动信息，比如说像教育、学校等等在这个应用上面都可以看得到，另外一个非常有意思的，他们实际上是在使用海洋之中的海波的波能，把其转化为其他的应用形式，这样可以用于公共照明上面，可以提升能源的有效性。

    还有一个例子就是马拉加，马拉加的智能电网也是我们城市建设当中很重要的一个新的设施，而且我特别要提到的就是非常棒的污染清除系统，马拉加的人口其实也不少，他们的公共服务也是联网到了公共电网上面，所以所谓的公共联网并不只是涉及公共管理还有人民服务的各个方面，刚刚看了三个例子，我们其实对于智慧城市有更多的市场机会，看到这样的案例，最重要的就是要看到这些机会。

    因为这些机会是在全球各个城市、各个地区都有的，2050年会有人口的70%都住在城市里面，而到了2025年会有30万亿美金都是于这些城市的GDP呈现的，这样代表了全球65%的增长，在中国至少到2020年会达到1万5千亿美金的市场潜力，在中国IOT相关的市场再加上人工智能也是有巨大的体量，2020年我们预计它的市值可以达到2千亿美金所以这样的市场机遇绝对是不容错失的。

    如何让中国和西班牙两个国家在智慧城市上建立一个好的合作机制呢？我们既然有这么多的机会绝对是有双赢的机会，西班牙有很好的模式，已经成为全球在智慧城市上面的一个参考和一个指标，也被世界银行、欧盟以及美国等大型的国际组织和国家竞相选为一个参考的模式，我们中国和西班牙之间就有很多的公司现在已经联合起来，去成功的打造一些以他们的科技为支撑的项目，中国和西班牙不可能做完所有的国家和城市智慧建设，我们必须要和这些企业联合起来，这些机会就是非常好。

    我们可以看到很多的大公司都加入到里面来，有些是专门从事智慧城市建设的，有些很大、有些很小，但是其中有一家我觉得是一个很好的中西两国合作的案例，就是Eptisa和素交科的合作，Eptisa是西班牙的企业，他们是提供了指挥成的全价值链的服务，包括设计、执行、科技解决方案被选为了苏交科的合作伙伴，同时也是收购了他90%的股份，这家西班牙的工程咨询有限公司就向苏交科提供了他们在智慧城市方面专业的知识和技术，能够开发和建设智慧城市。

    他们现在已经有很多的国际性项目，不只是在中国有做一些智慧城市项目，就我知道的，他们有一些在其他国家的项目，包括在上海的世博区域也有项目，所以他们现在的合作项目已经在中国和国际很多国家遍地开花，这就是一个非常成功的中西两国之间企业合作的案例。做一个小结，智慧城市不只是科技，不同的国家、政府、公司、私有企业以及公民们，我们都需要合作，携起手来共同建设智慧城市。

    第二，西班牙模式可以成为中国的参考，因为它已经成为一个世界上的标杆模式。

    第三，中国已经西班牙的企业可以合作，共同开发建设智慧城市，而且他们已经在中国有很多的成功实践，在其他国家也可以复制，不只是在中国、西班牙，也可以在欧洲还有全球很多的地方，而且中西两国合作有很高的互补性，这不只是我个人的意见也不是我想象出来，而是现在已经在实现和在发生的事实，比如说Eptisa和苏交科的合作就是一个最好的体现，还有很多的案例，在西班牙和中国两国的企业当中就智慧城市展开。

    感谢大家的倾听，大家也可以通过微信联系我，也可以发邮件给我，我希望能够得到大家的反馈，在中西两国合作方面如果大家有任何的想法和建议的话，请大家和我们联系，我也很愿意去支持这样的项目。最重要的是，我希望大家能够抓住这些机会，因为我真的发现有很多的中西两国在智慧城市方面可以合作的领域，希望大家如果想要有机会去巴塞罗那参观的话，我们也很愿意组织，可以给大家提供我们的帮助，谢谢。

上海乐居 04-26 18:37

    Albert：非常感谢Edward的抛砖引玉，给我们开了一个非常好的头。现在我们把画面交给北京的Candy。

    Candy：谢谢Albert，接下来让我们有请国土资源部科学技术委员会委员叶剑平先生为大家致辞。

    叶剑平：大家下午好！没想到这个论坛是四地，有这么多的新老朋友，戴德梁行在中国地产评估、物业管理中改革开放初期的时候，在转型中又将发挥更大的作用，因为我看这样的一个论坛我就想讲城市重构。

    改革开放40多年，中国从物质上已经完成了基本的积累，比如说房地产，应该说达到了基本的个平衡，城市化率也非常高，这个高是每一年的发展，实际上许多需要重新思考的问题，也就是今天我们的主题，比如说一个是共享问题，一个是绿色问题，但还有一个是智能。

    在这几十年的发展，我们面临着物质的上升，还有环境的破坏，居住在城市里的，一方面是汽车的增加出行的便利，另一方面又使得道路是供不应求的，产生的拥堵新的矛盾，在这样的过程中，我们的城市是继续往外扩张还是重构，所以我想我今天的主题应该是重构，从城市规模来说，从建设用地的规模总量来说，实际上已经相当高了，包括从我们建设的规模来说，也是相当多了。为什么在这样多的物质建设过程中，或者城市这么大的大面积扩张过程中，我们有很多的缺失，包括交通也好，包括公共配套也好，那就是我们要发展的重点，就是重构。

    这个重构刚刚我们的老总已经说了，有楼宇的共享问题，后面有很多嘉宾要继续谈论，我想重构包括了交通的重构，比如说重新的交通组织，包括停车、交通优化等等，这些都需要像戴德梁行这样的一些专业团队来服务。

    当然还有区域的重构。很多区域因为我们城市发展的目的是为人服务的，人的生活舒适、出行便利、工作方便，生活在绿色生态的环境是一个根本，所以还是重塑大的环境。当然从内部来说，我们的物业有的是一二十年前建设的，有的是更长时间。那么新经济的发展、新技术的方向，整个对于物质的要求是越来越高的，在单体的物业内部也需要重构，所以刚才说的绿色标准，还有共享、物业升级改造提升，当时包括了智慧。所以我想从区域、从环境一直到楼宇，实际上都需要重构，这些重构需要专业团队，我想这是第一个。

    第二个我想讲讲的就是今天的主题，刚才说了智慧城市，中国有500个城市要建设智慧城市，但是并不统一，也就是说我们没有统一的标准，都是打着这样的一个旗号去做，如果你到各个城市去，哪怕我们现在的北京，包括在四地北上深，这些地方也没有达到真正的智慧，就不要说三四线城市了，所以任重而道远，这是一个智慧或者叫智能。

    那么共享的东西就更多了，无论是今天我们中午在一块的嘉宾他们后面要讲的楼宇的共享，包括写字楼、公寓的共享，包括商业的共享等等，后面你们会讨论，所以这个共享更重要的是大的区域，刚才说智慧城市，有很多的信息共享都没有做到，未来信息挖掘、信息共享毫无疑问也需要在座的各位，除了软硬件以外还需要管理。

    绿色的就非常重要了，因为不管是我们的子孙后代还是我们这一代人都要可持续发展，可持续发展离开了绿色就不全为可持续发展。所以在这样的过程中，我们环境要绿色、城市要绿色、楼宇也需要绿色，这些都是口号和理念，真正的实现实际上是靠在座的诸位，技术标准、实现途径、如何实现、如何定标准，让老百姓怎么认识到这是绿色的、这不是绿色的，都需要专业队伍的支持所以我想讲的第三个是共享、智慧以及绿色的房地产发展。

    今天的主题非常好，我们前40年在建设阶段，后40年我认为是在重塑和提升阶段。在这个阶段中就互换了我们顾问这样的一些服务，就是专业性的服务，离不开大家，所以在智慧、共享和绿色这样的一个大的形势下，政府部门需要专业服务，企业需要专业服务，当然包括我们的老百姓需要专业服务，所以因此今天这样的一个主题，我认为是恰逢其时，所以我在这里就预祝我们戴德梁行在今后的中国新经济发展过程中，做出更大的贡献，谢谢大家。

上海乐居 04-26 18:37

    张国正：欢迎来到2018年第四届Think-in论坛，我们从4年前发起这个论坛，围绕经济商业以及房地产最重要的话题展开，邀请各路专家分享真知卓见，还有海内外的各大商业和地产界的朋友，包括资深媒体人聚在一起探讨互动，我们非常感恩大家的支持，我们会把内容做的越来越好，从去年开始，我们在北上广深四个论坛联线，让专家们不受地域的限制，在不同的地方一起来发表他们的观点，戴德梁行也会在每年论坛发布我们的主题报告，让大家带回去我们的前沿经验和想法。2018年我们的主题是中国新经济智能、共享、绿色成就房地产发展之路。

    今天了第一个主题是智能，大家都知道现在我们中国的整个经济已经是从中国制造发展到了智能中国，等于现在是通过科技去推动发展，其实在房地产领域里面，我们有非常多的智能的含量，通过大数据、云计算、物联网把不同的功能连接起来，比如说过去传统房地产领域里边一栋楼物业管理方面的安保、通风都是独立运作的，但是通过现在物联网等等的方式，全部连载一起之后，我们统计过会有百分之二十方面的节能，这样的话对于房地产商和使用者都是非常重要的，因为他们对成本方面会有很大的节约。

    如果把我们智慧楼宇放在更大的话，就会到达我们智慧城市的建设，现在在全国我们正在建设500多个智慧城市，今天我们非常荣幸巴塞罗那的代表跟我们分享巴塞罗那是怎么打造他们的智慧城市的，巴塞罗那是世界公认的一个智慧城市。

    如果我们想建造这样500个智慧城市里边的技术含量有多少，每个组成都是我们的智慧建筑，这样的一个产量将会是非常巨大、非常可观的。

    第二个话题是共享。在新时代下，大家对于怎么去提升、怎么去追逐更高的社会资源的分享有更高的要求，同时发现如果人与人之间多一点沟通，给他一个机会、给他一个平台去考虑的话，很多时候会创造出思想的花火，联合办公是变成一个非常时尚的新方法，我们现在有一些统计，在对于新的2018年里，我们全国北上广深城市，一共有546个新出来的共享办公空间，意味着在很短的时间里边，大量出现这种新概念的使用，也不仅是使用者在努力地去打造好的办公产品。最近我们看到很多大规模的运作也在发展当中，其实我们联合办公本身它制造的便利以后，但是对办公的整个空间的设计大家怎么使用这个空间，其实是需要更优化的。

    刚刚讲的我们让大家做的很近，很多沟通，但同时怎么保持私密性我们需要有一个更好的从空间上面去打造的，所以今天下午我们的专家也会在这个方面全方位的讨论，怎么去做一个更优化的共享空间，以至于给到我们的运营者更多的场所去供应给在市场上面现在非常渴求这样一种高质量的共享空间。

    第三个主题是绿色。为了实现可持续的经济发展模式，中国政府大力度去推动绿色融资和绿色建筑，据官方的统计，在“十三五”计划里，到2020年政府希望能够建造20亿平方米的绿色建筑，这意味着需要公共资本是17000亿，这样庞大的资金需求是非常厉害的。据统计现在完全是公共资金去开发的只能满足7%的需求，意味着其实很多需求是需要在社会上供给，从而我们就发现会有越来越多的绿色金融的工具和产品会在市场上面市。我们估计这将会成为一个主导的金融融资工具，但今天我们还是请到很多专家一起来讨论，道路绿色融资是怎么操作的，它对房地产方面的贡献是怎么样的。

    但是在这一点上，我可以给大家带来一个喜讯，现在很多大型的国企和世界企业他们入驻这个楼的时候，他们会要求这个楼有没有绿色的认证，或者是非常严格地去勘察这个楼的绿色功能到不到位，然后他们才入驻的，这样等于说我们的业主方会有很多的人愿意到我们的这里来，还有很多绿色的功能。

    当然真正的干货还是听各位专家的分享，戴德梁行永远会陪伴大家一同面向未来，挑战更加卓越，谢谢大家！

上海乐居 04-26 18:37

    Albert：接下来，首先让我们欢迎戴德梁行亚太区董事主席暨大中华区执行总裁张国正先生为整个活动做一个简单的开幕致辞，今天张总的致辞会有点特别，请大家观看大屏幕。

上海乐居 04-26 18:37

  Albert：除了我之外，现在大家看到的另外三位主持人，都是我们最新一届“戴德梁行卓越服务大奖”的“卓越服务之星”我也会尽我所能今天在上海把大家服务好。他们所代表的团队，是从超过2000个戴德梁行大中华地区的参赛项目中脱引而出，代表着戴德梁行对于专业精神的执着和认真。作为卓越服务之星，他们的任期有12个月，在这段时间当中，他们需要不断传播专业服务精神给更多的同事，也会有机会被很多行业的专家和客户认识和熟悉，帮助公司不断去提升我们对于服务品质的追求。

    让我们来和这3位精英打个招呼吧，大家看到台上有一张巨幅的海报，他们是我们戴德梁行非常年轻的冉冉升起的一代，他们三位是我们今年戴德梁行刚刚结束的戴德梁行卓越服务之星的冠亚季军，他们是我们的卓越服务之星，他们对于我们的意义是什么？就是他们会有12个月的任期，在其中他们会参与各种大小活动，会走到我们公司的各个分公司，去传播我们公司对于卓越服务这件事情的坚持，也会带动我们整个公司在提高我们的服务质量和最终服务好我们的客户上面去散发他们自己的魅力，今天也特地邀请他们作为我们另外三个分会场的主持人，下面让他们介绍一下自己。

    Candy：大家好，我是来自戴德梁行北京顾问服务部的Candy，非常荣幸今天能以主持人的身份和四地的嘉宾共聚一堂，感谢大家关注北京会场，谢谢大家，谢谢Albert。

    Queeny：大家好，我是Queeny，我是来自中国投资级顾问服务部的Queeny，非常开心通过广州的项目获得公司的卓越服务大奖，今天我也非常高兴能够再次来到广州，成为广州会场的主持人，期待稍候的分享，谢谢Albert。

    Allen：大家好，非常荣幸能够作为卓越服务大使参与这次的论坛，今天下午我也非常期待，抱着学习的心态，希望大家有所收获，同时也期待各位嘉宾干货满满的分享，谢谢。

    Albert：谢谢三位，现在90后真的特别厉害，戴德梁行其实是一个非常不错的工作场所，不是要挖大家来戴德梁行，但是我们的氛围真的特别好，年轻人也有非常好的展示自己的机会，包括年纪大一点的。

上海乐居 04-26 18:37

    Albert：大家下午好！各位领导, 尊贵的嘉宾, 合作伙伴们, 以及媒体朋友们，大家下午好！很高兴又一次在戴德梁行的年度房地产论坛和大家见面“一个围绕经济，商业和地产话题，认真聊天的活动”。我是Albert金俊儒。

    那么最初我们几年前做这件事情的初衷是什么？我们希望做一个平台，因为戴德梁行本身就是一个平台，做这个平台把业界的最强大脑围绕最热的话题分享他们的真知卓见，最重要的是基于这些分享在活动以外能够产生一些其他的火花，这是我们做这个论题最初的目的，也是一直推动我们做下去的力量。

    如果大家还有印象的话, 去年我们论坛的主题是城市更新4.0。去年也是我们第一次把上海、北京、广州、深圳四个分论坛安排在同一天的同一个时间一起进行，让每个现场的观众，尽可能的去聆听一些其他城市的分享。当然因为内容信息量实在太大，现场时间有限，各地的下半场内容，我们无法完全直播进行，在场外看直播的观众也反映看了一个地方就错过了另三个城市。所以今年我们又做了一些优化。为什么要这么做？因为我们希望大家可以跨越城市的界线，今天有超过600位嘉宾在这里，其他城市也有很多的同行在，我们很高兴，也希望大家能够有更多的东西能够带回去。

    我们今年还做了一个小调整，就是开发了一个论坛的微信小程序，相信现场的各位已经使用过来注册登记参加今天的活动。由于座位有限，其实不是每一位申请人都能来到我们今天的现场亲身参与，所以我们也通过小程序开放了直播，现在已经可以观看。等会儿活动现场将要发布的戴德梁行年度白皮书，一旦在台上被发布了之后，晚些时候也可以通过小程序免费下载。在座的各位首先自己可以下载它，你也可以把它分享出去，再次提醒大家去扫描这个二维码，应该是无处不在的，你的面前也有，外面也有。

    今天的论坛分为连线分享和城市主题讨论两个部分， 连线分享的内容大家都可以通过大屏幕看到，议程也在各位手中。下半场城市主题的讨论里四个城市的每一场分享，都会在活动后通过视频的形式，再次由小程序分享出来，大家如果对全国另外三个城市嘉宾的观点感兴趣，可以时时关注我们小程序的更新，或者戴德梁行的微信。所有精华，都在你的手机里。

    那么今年，我们的论坛将重点聚焦“中国“新”经济，智能、共享和绿色，成就房地产发展之路。“每个分会场也会围绕这几个核心关键词，展开非常不一样的讨论。事不宜迟，让我们来尝试连线一下两外三个城市。

上海乐居 04-26 18:37

中国“新”经济论坛正式开始

上海乐居 04-26 18:37

论坛即将开始

上海乐居 04-26 18:37

高朋满座

上海乐居 04-26 18:37

活动会场靓照~~恭候各位嘉宾莅临