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云智易·第二届地新引力创新峰会

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  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:谢谢张总。在张总的介绍当中我们也结束了今天的峰会,上午和大家说了如果有嘉宾希望要到今天的相关视频和各位嘉宾的PPT,我们可以扫一下屏幕上的二维码,这是易居克而瑞的公共账号回复“地新引力”你可以得到今天所有嘉宾演讲的视频和PPT。

    得数据者得天下,今年是“云智易·第二届地新引力创新峰会”,我们也希望明年总结今年的经验做得更加成功。当然今天还得感谢现在还继续留在现场的各位嘉宾和领导,我们按原计划5点钟结束,但现在争取在5点15分结束了。作为一个主持人来说,唯一的任务就是希望会议能够如期落下帷幕。

    再次感谢诸位,我们明年见!

  • 上海乐居 03-28 17:12

    张兆娟:感谢大家,因为每次克而瑞地新引力的活动都是我举办的。去年是2月22日特别冷,可能最后都冻得都要感冒了,有些人可能第二天都去医院了但还是坚持到下午5点钟。今天同样也是,已经5点钟还有这么多朋友在这里,所以我感谢一下大家。

        今天从上午开始丁总、燕总到其他嘉宾的演讲很多人都来问我今天干货特别足,能不能给我看一下你们的PPT和资料?与其一个微信、一个微信给大家发的话,不如今天稍微把目前已经坚持了三年做的地新引力这件事情是一个什么东西告诉大家,后面让大家有更多机会看到我们关于对整体地产创新领域的研究和畅想。

        地新引力是什么东西呢?2016年我们和燕总一起做平台的时候给平台起名字的时候就在想,我们希望地新引力是专注于中国地产创新领域的研究平台,不同于克而瑞原来的以住宅为主的传统数据平台,而是住宅之外的新的地产创新领域的平台。我们平台的愿景是“打造克而瑞在房地产创新领域NO.1的专业影响力”,为什么会这么讲?我们希望专业影响力目前从行业来看除了克而瑞还没有任何一家公司在地产创新方面投入这么大精力、做这么多事情、做这么多的研究,包括2015年当时去P2联合办公场地调研和联合办公空间里面问了市场现状自己租空间研究开始,我们希望用克而瑞前面十几年权威、专业的研究方向把这个领域做成创新领域NO.1的平台。

    未来我们希望这个平台上有三个特点:一个是权威、专业、有影响力。我们希望他关注的领域目前差不多有24-25个领域,这些领域还会再延展。我们以前30强的房企进入领域来看差不多有40%、50%都在这些领域做研究,但是目前来看有24-25个领域。我们希望在24-25个领域里面,未来3年重点关注大概12个方向,为什么会有这12个方向?前面24个领域里面有些领域具体的像仓储、养老我们觉得目前市场环境还没到,还需要培育。但比如租赁住宅、共享办公、资产管理、新商业、城市更新、智慧社区、产业园区这里面有7-8个可能都成了前30强房企标配。既然是房企标配市场需求也比较大,尤其是租赁住宅除了房企据我们了解至少七八十家已经在不同程度的涉及了,未来还有更多房企把租赁这块作为他们标配研究的产品。目前定的12个方向其实是差不多我们认为或者我们从趋势上判断未来3年,有可能是这个领域里面相对来讲可能会落地或者是里面从事企业比较多、相对比较成熟的行业,未来我们会从这12个领域里面来继续做研究。

    做研究的时候我们希望有这么几个逻辑在里面,不管是前面讲的24个方向还是未来2-3年内关注的12个领域,用克而瑞一贯的大思路去做。首先对所有的创新领域都需要有创新地产的大数据,比如以长租公寓为例未来可能会出长租公寓数据库,我们希望做到行业首个租赁住宅数据库,这件事情我们已经在开始。比如以上海为例,上海先把品牌公寓整租集中式公寓接近300-400个项目现在全部入库,而且每个项目周边的配套、商业、出租、租售率都在研究。除了上海之外的其他城市包括二线重点城市,这些重点城市租赁数据已经全部开始在调研。另外不同项目库里面也有一些专题的研究方向,比方说长租公寓整体的库面研究、户型研究、融资模式研究、出租状况研究我们都会做一些专题的研究。另外在库里面除了基本的项目库之外,关于这个领域系统的宏观、中观、微观数据也会做深入的研究,我们希望在未来2-3年内大家不仅买克而瑞房地产住宅类交易数据,未来还可以买长租公寓租赁住宅的数据、存量资产数据、城市更新的数据,让这些数据给大家未来的决策起到更好的作用,这是我们未来所有点最基本的东西也是最本源的东西。今天有人说丁总演讲能力特别高,什么都能讲,后面有一个人说“那是因为克而瑞强大的数据库,让丁总可以在每一个方向都讲得很清楚。”我们希望未来24个方向也好、12个创新方向也好,或者这一两年重点关注的五、六个方向都用数据的东西做基础,让所有的研究有数据做基础,让数据做得更专业一些,这是我们底层的底库。

    基础的大数据之下,关于创新领域因为不同于传统的点,我们希望未来提供三大产品:第一个是创新榜单;第二个是创新营;第三个是创新案例。对创新榜单来讲这件事情已经开始了,无论目前的长租公寓、特色小镇、资产管理、产城等等方向我们希望未来在这个领域里面都有一些专业的榜单。关于榜单我们之前已经开始,而且关于榜单这件事情大家可能对克而瑞也有了解,我们一直在做房地产企业销售的排行榜,我们之前也在想排行榜这件事情为什么一定要做呢?尤其是去年年底做长租公寓榜单、资产管理榜单的时候发现,只有通过榜单把这些企业排先后顺序的时候才能把行业里面最好的人、最好的公司、最好的项目捋出来,这其实是用榜单给行业做收口,是最直接、最标志性或者说最标杆性的工具。

     第二块我们希望做创新营。今天峰会就是创新营的内容之一,未来希望我们在创新营里面可以有行业峰会、专业论坛、项目间交流,比如黄总和张总已经交流了起来,我们希望搭建更多的企业在中间可以互相交流。比如很多企业还没做联合办公、长租公寓想进入到这个领域的时候,我们可以带这些企业去先进的地方交流做资源互换、人才对接的方式,这是创新营的点;

        所有的东西做完之后要有成文的东西落下来,我们希望把行业里面最好的案例找出来、创新领域里面最好的案例找出来,我们希望用创新案例的方式把不同创新领域的点做出来。具体每一块稍微过一下过往的成果,我们已经做了很多榜单像长租公寓榜单,我今天就不直接讲了,我们在去年12月底包括1月3日都做了发布,长租公寓榜单都做得很细,爱华总的公司、黄海滨总的公司都在我们榜单上。未来我们还希望做《长租公寓租金收入排行榜》、《品牌价值排行榜》、《资产证券化产品排行榜》,这是长租公寓的榜单。这是资产管理的榜单,3月9日论坛里面把资产管理榜单做了出来,包括十佳地产基因榜单、2017年房企资产价格排行榜、十佳资产证券产品排行榜,未来还会做《房企资产规模排行榜》、《房企分业态资产规模排行榜》包括《重点城市单体资产价值排行榜》,这个领域里面你能看到最好的东西都会用排行榜的方式告诉大家。

    比如说之前的产业园区排行榜,大家开始看到宝湾物流的舒总在讲,产业地产领域里面我们至少研究过一两百家企业。从一两百家企业里面评选出30强榜单,未来还会让榜单更精细化而且在榜单里面还会做分榜单,这是产业园区榜单。特色小镇的榜单因为前段时间也跟丁总做了深入探讨,我们未来希望特色小镇里面榜单上所有的项目未来都可以带大家去参访、交流,这是小镇的榜单。

        我们再看一下创新营,这是去年峰会现场。我们希望一年有一次大的地新引力峰会、一年4次的白皮书发布峰会,比如6月份的产业地产白皮书、9月份资产管理白皮书、11月份特色小镇白皮书、12月份长租公寓白皮书。以长租公寓为例我们希望做14个城市的长租公寓论坛,上海1月份已经做过了,这次没有单独让长租公寓同行们在上面单独做演讲就是因为后面不同的城市都会有不同的论坛形式,包括我们希望未来有一些国内外参访。有朋友提出来长租公寓领域可不可以带大家去新加坡、美国看一下刚才黄总讲的日本公司,这是国外的参访和国内项目的参访后面也会继续进行。比如产业我们希望有一些在国外产业园区企业的交流,也希望有这些方面的开始,这是创新营的点。

        我们希望所有的点以创新案例的方式输出。我们每年自己先征集12个细分领域或者十几个细分领域里面把优秀案例征集出每年出100个左右的创新案例,我这里的创新案例就是未来可以进到易居沃顿商学院里面打通,这里面的案例有一大部分都是我的团队推荐和撰写的,未来希望这条路线可以打通,希望在座的朋友们你们公司有好的案例也可以报上来。这是12个领域重点案例大家可以看到过往研究的点,未来可能都会出现。房企创新每一个领域都把指标定下来了,每一个领域内都找到了很好的指标,比如共享办公P2是一种模式、优客是一种模式、方糖是一种模式、氪空间是一种模式,这几家就够了,也许We work还是一种模式,每个领域里面都会找到这个领域里面最好的模式做研究和输出。商业地产、园区、物业服务比如刚才大家看到绿城服务4S未来可能是物业服务里面的案例,包括万科现在讲的“美好服务体系”也可能是核心案例点,这是12个细分方向未来要做的100个典型案例。

    最后想说的是我们做平台其实是想让创新撬动未来,通过我们小小的努力能够推动行业的进步。我也发出一个呼吁,我的100个案例征集从今年开始了,今年年底基本上案例可以出来未来可以输送到易居沃顿里面去。有想了解案例的、有想进入案例排行榜的都可以关注克而瑞咨询回复“地新引力”我们可以做深度的交流,谢谢大家。



  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:再次用掌声感谢四位嘉宾为我们做的精彩解读。今天下午的活动晚开始了20分钟,但还是希望活动能够提前结束。现在是5点钟,但是按最后一个环节我们也知道今天“云智易·第二届地新引力创新峰会”不只是开第二届的会议,我们也希望把会议变成平台、变成让更多人有机会交流的平台。

        最后有请易居克而瑞副总裁张兆娟女士做一段介绍,掌声有请张总!


  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:再次感谢程总,谢谢您。我们到现在为止不太理解绿城4S,一个行业还不能说得很清楚说明这个企业在尽力探索他的可能性,但是我们也能够理解美团开始做打车了,为什么?他发现这是一个生态圈,通过美团买了大众点评以后发现人们点餐以后一定有一个必然动作是打车到这个地方去,为什么要把钱交给滴滴呢?自己为什么不能做一个呢?相关生态链的打造我相信现在也是传统很多房企正在思考的问题。

        台上摆了4张椅子,为什么呢?主办方也说了,虽然现在是下午4点钟但是离5点钟会议结束前还有一个小时,我们希望在后面能够用比较快的速度40分钟回顾一下去年创新论坛提过的话题,燕总说今年主要谈长租公寓和共享空间,当年谈的是方向。我去年没来,但是给了我一个任务让去年参与论坛的嘉宾做一个复盘,看看长租公寓和共享空间现在的状况怎么样。

        让我们掌声有请圆桌论坛的各位嘉宾:P2副总裁黄维先生、旭辉领寓CEO张爱华女士、湾流国际创始人黄海滨先生、中骏方隅副总经理邱绍谦先生。我们确实不知道去年您几位怎么看待共享空间和长租公寓的,长租公寓是一个大方向,十九大以后整体政策对房地产的影响就在这,因为张总曾经参加过我的节目当年也说到了这个问题,但也有人说长租公寓现在不挣钱,那你为什么还要投呢?预计长租公寓在什么时候能够真正的成为集团现金流正向回馈的项目呢?您有相关预测吗?因为都不太一样,我知道领寓是自己投、湾流做金融运营商,可以这样理解吗?

    黄海滨:对。


    主持人:FunLive是自己做、中骏方隅也是自己做,只是现在的量和旭辉不太一样,稍微还有点区别,先请三位嘉宾回答一下这个问题。


    张爱华:其实这是挺敏感的问题,很多人经常问我“长租公寓不盈利,为什么你们要做这件事情?”我个人还是特别坚定的觉得长租公寓会盈利的只是你用多长时间去看,如果用特别短的时间看一开始打磨你的能力、需要不断的投入。如果放比较长的时间去看,当你形成一定规模、有自身的综合能力提升以后再加上有更多的价值挖掘,我觉得一定是可以盈利的。

    主持人:今年和去年相比有什么变化吗?


    张爱华:对我们来说其实去年刚介入不久,所以我们还在摸索阶段。到今年我们越来越清楚应该往什么地方去走,方向感更强,对我们自己的团队包括各项能力的打磨也越来越有信心。

        

    黄海滨:我首先澄清一下,湾流是很核心做长租公寓市场的,并不是金融。第二方面我是这个行业里面对这个行业非常看好的其中一位,因为中国的一线城市、准一线城市未来土地越来越少都是租赁用地,年轻人买房子买什么?需要一点时间。原来可能三年租房现在变成15年,这就是需求放大,一个有需求的市场难道未来没有机会吗?是机会点巨大的市场,我从来都认为中国的长租公寓市场不能叫住房租赁市场是一个非常大的市场、很有机会点,当然核心要在中国的一线和准一线城市甚至世界的一线和准一线城市,这就是核心。

        第二点就是没人说中国的长租公寓不赚钱。核心就是原来做房地产可能赚大钱赚够了,不可能认为小钱就是不赚钱,长租公寓市场也能做到A215%以上。长租公寓市场15%、20%如果经过你的努力为什么不能做到呢?本质上是完完全全可以做到的。仅仅100亿原来投了一个项目,现在长租公寓市场100亿需要投好几个项目,逻辑就是这样的。我认为赚不赚钱核心就是看商业模型、经营量和大家愿不愿意买单。长租公寓做的其实是租金的生意,如果是发展商甚至商业企业在赌中国的一线城市、准一线城市租金的上扬和我们做这件事情,那我认为比其他的发展商赌未来资产上扬的成功概率更大而且会更加稳健,我们做的就是这个生意,所以我认为这是非常巨大的市场,只是到目前为止才刚刚开始甚至还没有开始,需要我们大家共同努力。


    主持人:好,谢谢。黄总很乐观,因为他在复地的实践经验认为完全是可以挣到钱的。

    邱绍谦:我们提出来了一个方+幸福生态圈(音)的概念,FunLive是长租公寓、FunWork是联合办公、FunSuper是健身板块。我们打造了住宿、商场、健身、办公各个不同的空间维度满足未来智慧生活的食衣住行的需求,重点是后来有一个很特别、很完整的基金模式提供解决资金的问题,我们相信整个生态链对于集团未来的发展会提供更长远的发展和利益来源。在生态链上体验的客户未来也是中骏房产的客户。


    主持人:相当于把周边整个生态都做起来了,这都是方隅做的事。


    邱绍谦:以公寓为载体连接所有新的业务形态。

    主持人:也有人提出来今年的情况,因为有好多大量的企业进入了。丁总年初的时候就说过上海的陆家嘴、张江都以国有持有重型资本进入长租公寓,而且创造长租公寓的供应量非常大,还有一个问题在这样的情况下几家企业怎么样考虑布局?包括希望打造一个生态链,湾流和旭辉有什么想法?面对市场竞争者越来越多的情况下。


    张爱华:竞争我一直觉得不是坏事,一个市场只有有竞争才能促进更好的优胜劣汰,让这个行业能够回归到经营本质而不是太浮躁的、太容易赚钱。竞争会促使我们把更多时间和精力花在自身能力的打磨上面,比如说当我们投资预测刚才黄总说到其实长租公寓模型挺好看的,I2等于15%甚至18%也有不比地产差,为什么很多人都会说不赚钱呢?因为你在预测模型的时候会有很多的很多假设条件,假设你的营建速度多少、成本多少,在这些假设的前提下才得出这些数据但实际这是一个特别新的行业,人才缺乏、体系缺乏很多缺乏,所以之前的假设回归到本质的时候这些假设不见了,我个人觉得通过这个竞争企业会越来越理性,这一年的时间我觉得天天干的事情就是看数据。我可以接受公司在规模化扩张的初期后台有很多人员、体系、信息化投入可以不赚钱,因为这些投入会让你未来赚更多的钱,可是每一个项目模型一定要成立,这个模型成立也就是你的单项目是要盈利的,这些盈利的背后都是数据的实现。数据实现的背后都是自身能力的打造,如果你具备了这些,我觉得对我们来说你的市场竞争力就体现了,所以也不用担忧跟别人竞争。

    主持人:您跟湾流的黄总是不一样的,旭辉是自己做湾流是运营商,拿到其他开发商的房子你来做,谁的压力会更大一些?


    黄海滨:其实也不存在什么压力,现在有竞争吗?我不知道大家认为有没有竞争。长租公寓没有竞争,因为发展商拿一块地20家单位一起抢类似于中竞(音)在虹桥拿地的时候我相信有很多人抢吧,长租公寓有人抢吗?我觉得还没有。这个时间节点个人观点有什么竞争呢?最大的公司就几万套房源,这在中国来说都是小草,湾流是一颗草其他都是小草,都没长成大树有什么好竞争呢?我认为这个时间节点还早呢。

        第二个观点就是你在中国市场,真正租金能上扬或者说未来机会点更大的就投那个城市作为布局,很简单就是中国的一线和准一线城市。大量的国际人口入驻、大量国内优秀的人才来,低端人口被排到二线及其他的城市,中国的一线和准一线城市租金的上扬是由于人口置换,由于人口置换之后工资在上扬,工资里面的30%-50%就是租金,说白了就是这样一件事,其实你真正做生意布局很简单就是中国的一线和准一线城市聚焦和投入,到目前为止我觉得真正的竞争压力不是特别大。第三个说发展商或者原来国资进入了这个行业,发展集团全部投进去也就两万套,两万套房源在长租公寓市场里面算是多大的事呢?不是最大的事。东京最大公司管理了97套房源,未来中国市场最大的公司应该是300万套房源以上的,没有一百万套房源还叫长租公寓?那我觉得你就不要做了。我一直认为发展商不要做这件事,做它干吗呢?你做五千套、三千套我不是说旭辉,张总是真正做这件事,我说的是其他的发展商做这个干吗呢?就为了一万套贷点款融点资,其实核心也不是真正这件事如何有竞争呢?未来大把的机会把它收掉。

        我个人观点整个行业其实才刚刚开始。摩拜赚钱吧?摩拜搞了一个自行车20分钟你说叫大数据、制造业又合作等等,我们打进去的端口在哪里呢?住房租赁市场。人家给你5天16个小时、2天12个小时天天在你的房子里面,你不能产生其他的异业合作?我就不相信了。不能产生其他的价值点?智能家居、智能家电配合你不知道他的生活习惯?我就不知道了,这个过程当中未来的钱可用、供应商的钱可用、C端一次性回流,我从来都认为政策面已经全面支持的市场从来没见过从上到下没有一个说政府官员不支持长租公寓的。在中国做任何行业,全力的支持一个行业也就是长租公寓市场了,如果说这件事我们都做不出来,我跟我自己内部同事说真的是自己笨。从上到下都在支持你都做不成吗?


    主持人:黄海滨非常乐观。

    黄海滨:因为跟易居也是好朋友,这个没所谓大家都是闭门的,核心就是大家都在支持你,你为什么做不成呢?真的是自己笨了。金融机构全面支持,目前为止我看到金融机构全面支持,发展商不放贷开发贷停掉,但是做租房租赁全面放开。


    主持人:正好可以借政策的东风,开发贷都不贷了只有长租公寓。


    黄海滨:湾流做三件事:我们也收购REITs以资金的方式来做,只是不是自有资金。第二个是湾流国际。第三个平台切进去只是摩拜叫租车,我们叫租房,没有区别,一样的。

    主持人:这是黄海滨先生的说法,我们也听听张爱华和邱绍谦先生的理解,你同意他的说法吗?二位同意吗?


    张爱华:我部分同意。但是我觉得不完全是这样,开发商进军这个行业不是一万套、两万套都是动辄几十万套,比如说万科、碧桂园,碧桂园提出“3年100万套”、万科提出“3年50万套”,旭辉保守一点还是希望做行业的前列,我们“5年20万套”当然现在这个速度也会提升3-4年20万套,绝对不是只做1万套、2万套,确实做1万套、2万套我们可以去睡觉了。


    黄海滨:我刚才说的观点是少量的发展商,80%的发展商在吹牛,三年一百万我们今天赌一把,有一家公司说3年100万套看看到底能不能够做出来。张总说的5年20万套接受,我觉得是合理的。


    张爱华:有一点我特别认同海滨说的,其实不管谁做这件事情你要认认真真、踏踏实实来做这件事情还是值得做的。如果这件事情只是广告效应也好、概念也好,其实打着这个旗号做其他事情是没有未来的,旭辉其实和其他开发商最大的不一样,我也算创业者旭辉只是我的股东,我们这个平台其实完全脱离于旭辉是独立的运营平台,内部房源市场化,旭辉自持物业要去竞争和PK。当租金租不过办公的时候依然会做办公。

    主持人:如果湾流和你竞争他们有可能选择他不选择你。


    张爱华:比如说黄总出5元我只能出4元的时候,他一定毫不犹豫的给了湾流。所以从一开始我们就非常市场化,同样刚才说的观点市场化带来的好处是打磨你的能力,而不是靠你有一个好爸爸或者怎么样,这一点我是认同黄总说的就是你要做这件事情这是一个政策扶持的市场,但是你是什么样的心态做这件事情。


    邱绍谦:在黄总之后说话真的压力还蛮大的。我觉得竞争在各行各业是无处不在的,张总说得也很好,关注消费者的体验、踏踏实实把产品和服务打磨好,我觉得这是对品牌公寓发展的根本。良性的竞争对产业会趋向越来越成熟和规范,中骏比较不一样的就是说像国内最大的问题在于资金成本很高,整个行业都在摸索期,其实针对这个部分我们就和美国的瑞星资本(音)合作。他们在欧洲、美国和拉美一共管理超过42万间公寓,我们透过和他们的合作学习他们的标准和商业模式,根据国内市场的情况和需求尽快调整和落地。

    主持人:上午有人说现在REITs产品有很多是非标的,不是标准化。目前中国很多REITs的推出方式很多表示怀疑,曾经有些同学也在做REITs说是中国最早的REITs,但是现在在长租公寓当中也遇到一些问题,你承认有这种情况吗?


    邱绍谦:当然,这就是摸索的过程。有时候你看到国外可能有很多不同的商业模式或金融的创新模式,但是根据每个市场不管法规和需求部是需要阶段性的一步一步完善,没办法放开太快,这就是规模和运营能力相对的情况,所以我们要逐步建立规模提升运营能力。


    主持人:规模还是最重要的,还是把规模放在第一位的。


    邱绍谦:当然。

    主持人:三位这么说了我们也给黄总一点体会,现在做联合办公的只有您一个人,但是邱总也在做联合办公,但是今年的联合办公情况特别奇特。刚才有一个新消息We work进来把裸心社买了,同学当中有很多人去年情况非常好包括毛大庆的We Work(音)今年就是看了克而瑞有一个报告,把今年的融资情况列了个表,发现真正能融到钱的企业只有头部的2-3家,大量做联合办公的企业融资已经遇到了问题到目前为止还没有融到,不知道您处在哪个阵营。

    黄维:这个问题非常有趣,今天有一种隔岸观火斗的感觉。P2是中国第一个联合办公品牌,我们和We Work同一年成立,成立7年现在也是中国最创新和最跨界的品牌。比较有趣的是在于我们去年说空间社群化、空间产业化和空间IP化,今年回应去年所说的社群化其实是要真正的把未来20%创新的人聚合在一起,是个流量入口、我们干的是流量的生意,不可忽略的点在于什么?现在真正最核心的创业者是80后,中坚力量90后,90后再过2年30岁了,这一时代的人已经出来了、他们全都成年了,所以这一波人未来会选择什么是我们要关注的,获得这一波人三年、五年之后就一定是行业老大。我们在研究这个社群的时候发现最新做的调研,现在全国有将近40个空间、服务了将近3万个会员。我们有一点比较好所有空间都盈利,所以我们在融资这块刚才说资本是很有成本的、资金使用成本是很高的,怎么样根据你的节奏做你想要做的事情、把节奏主控权掌握在自己手上特别重要。

    所以在这种过程中我们做了一个统计发现说P295%的会员是35岁以下的,这个数据我们非常非常满意。我们做了行业的四大行业:第一个是人工智能数据行业,我们占了47%;文化娱乐行业占了20%;消费升级行业在我们的空间里面有18%的配比;To B服务这一块数据出来跟去年我参加华兴资本论坛(音)的时候,投资前10名的五大领域我们占了4个,最创新的人、最好的企业都在我们这块,企业融资额去年下半年的时间8.8亿融资额在我们空间里面发生。空间里面46%的团队拿了融资,这些是什么?这些是头部力量。在我们看来中国的联合办公也好、公寓也好这些所有的空间通过社群化之后能不能产业化,现在手上跟4大产业合作我们是Google在华唯一的战略合作伙伴,Google的三位老大都分别到我们的空间来过,9月会在上海做一个GoogleDemo Day。我们和阿里巴巴联合发布了第一款智慧空间,人脸识别、AI在这个空间都实现了统一和结合。现在我们和湖南卫视打造一个IP和商业结合的创新空间,这个空间未来做的好有可能是降维竞争;我们现在和中国最大的音乐集团成立了JV(音)在全国范围内打造音乐空间,Live House等等都会聚合产业的人在这里办公,非常多的产业在这里,空间产业化做到了而且在做更多跟产业深度的绑定;第四个是空间IP化,未来真正的空间一定是商业+IP的融合和产业和头部的融合,未来的85后、90后、95后都会涌向你,涌向你的时候可以做任何你想做的事情。

        我们是中国最大的8小时办公,但我们现在要把8和8结合在一起,我们做8小时So show、8小时社交娱乐。现在的年轻人都是“网生体”,他们的工作、生活和社交是融合在一起的,我们把8和8变成了16小时,公寓就是另外的8小时,所以说未来一定是融合的,但融合方式我们也在探索会有些很有趣的模型出来。如果这个模型未来公寓的伙伴有兴趣我们也可以探讨一下,P2在明年这个时候可以坐在这里说P2是最好的16小时体,8+8:8小时办公、8小时社交娱乐生活。所有会员在我们这里会待满16个小时。

    主持人:某种意义上来说你和中骏方隅做得有点像。


    黄维:我觉得他想做的事情方向是对的,这个行业未来的年轻人一定是这样的只是大家用怎样的方式去做、怎样的节奏去做、怎样的资源去做、怎样的角度去做、打造出怎样的产品。我再多说一句话,因为未来是运营为王的时代,当然开发商很厉害。在这个过程中很重要的点在于怎么样把这些东西融合在一起做整体输出,能够让年轻人真正聚合在这里,这才是最核心的。


    主持人:您作为隔岸观火者今天我也给您一个任务,如果让你作为投资人的角度上来说这三家企业选择一个未来你认为盈利相对比较看好,站在资本角度上你觉得哪一个方式会更好?开发商自己做的企业,现在算是轻资产。

    张爱华:我们是轻重结合的。


    主持人:湾流是基本轻资产,中骏方隅也算是轻重结合。


    黄海滨:其实我们三个做的一样,也都是轻重组合,只是说是自有直营还是基金,逻辑上都是一样的。换句话说发展商做的东西有什么区别呢?原来做房地产的时候万科、龙湖、保利一样的,旭辉、湾流、中骏方隅一样的,没区别。当然万科和绿城肯定有区别,区别在哪里呢?其实就是创始人的性格。

    黄维:感谢骆老师把这个问题给我,这个问题本来是许诚(音)的,上上周活动他迟到了,这周的活动上直接不见了。我下周见到他,我一定要跟他说一说。

        这个过程我觉得挺有意思的,我认同黄海滨总说的这句话,当然主控权在创始人身上的企业真的是创始人的基因决定了这家公司走的方向。另外这个行业不管是办公也好还是公寓也好一定是轻重结合,轻的核心的是运营管理公司,运营管理公司太重要了。中国已经在存量时代了,而且存量的东西越来越多,市中心可选择的东西越来越多,这个过程中很有趣的一点这和当年的手机有点像。在我看来所有空间和当年的手机都是诺基亚和摩托罗拉,大家在考虑的是说到底翻盖好看还是滑盖好看,但苹果在打造的是智能交互。现在我们理解的场景我一直希望所有的开发商和运营商深度思考一个问题,你的空间未来交互是什么、你入住的人群是什么、打造的场景是什么,能不能在上面形成App Store而不是说到这里给你提供的只是功能性服务,这些东西未来都会被降维竞争打击掉的。

        在这个过程中我们希望打造的是IP化、社群化、智能化、产业化的融合。在这个时候,你的特色就会特别明显这个时候才可以做,重的时候刚才也说了有不同众的方式,是基于有轻功的时候再重,轻功还没练成再重这个企业真的会被拖死。旭辉针对的人群不一样这和酒店集团很像,所以在这个领域里面未来会有产品线出来。

        P2有三条产品线:第一条S线针对互联网科技人群,这群人需求是这样的;第二个是M线,我们打造的是音乐、影视、文创线,这群人需求又是另外一块;第三个X线是为商务人士打造,就是像针对雷克斯(音)这类人群。这个线是针对商务人士的,互联网人士希望说穿着拖鞋就去了,超级码农们的需求是什么,他们可能几万块钱买一把椅子都愿意。音乐人士是说这个地方有最厉害的制作人,我就会过来。针对不同行业、不同领域需求真的是完全不一样的,我们还在用开发商思维来思考的时候这是互联网产品,你的产品经理在哪里、用户导向思维在哪里,这些东西我们得向小米多学习,这是我的判断。如果作为资本来说这个行业绝对是好行业,但是这个行业里面的基因是什么、他们对这个行业的理解是什么这些是很核心的。

    主持人:谢谢。我觉得几乎给今天论坛做了一个非常好的总结陈词,当然也得给三位嘉宾一个机会。今天论坛听下来,今天克而瑞的“云智易·第二届地新引力创新峰会”如果让张总对明年再做预期的话,您会期望地产业特别是长租公寓领域出现什么样的变化?


    张爱华:从商业模式上,我们希望自己原来定的战略能够更清晰的走出一步,把轻资产做得更轻、把重资产也能做轻,背后是很多能力。我希望明年的时候重资产做轻的比例可以达到更高,我们每年都有自己的规划,希望明年能够达到30%-40%的比例可以分享更多的资产增值收益。

        轻资产做轻这一块希望刚才讲到的通过两个核心能力的打造。一个是我们自己的研发基地产品线落地以后,我们通过产品和未来有很多公共空间的交互形成给客户除去住的价值服务外,希望能有更多的为客户价值服务挖掘出来,这方面的增值服务能够占到收入的一大部分,提升整体的管理。我们希望在明年的时候,这也是明年我们最重要的两个能力的打造。

    主持人:您会做长租公寓的时候也会考虑到离公寓比较近的地方注资做一些联合办公吗?


    张爱华:我们一直把自己定位得很清晰,做长租公寓我们坚定做专一的长租公寓运营商。在这个过程中我们可以做创新和资源整合者,让更多有能力的人来到空间和平台,我们希望每一个合作者都是这个行业的前列或者独角兽企业能够提供产品和服务嫁接到客户就OK了。

    黄海滨:我觉得我还是挺幸运的,原来房地产高速发展的时候选择了地产、地产金融也算高速发展的时候选择了地产金融、住房租赁事业蓬勃发展的时候进入了住房租赁市场,我个人认为我的选择很正确,5万亿市场到目前为止才2家或3家坐在这里还在谈这个那个的,核心就是未来如何变成千亿市值、万亿市值、伟大的企业。10万亿的市场培养了万科、金地、龙湖、保利,5万亿的市场难道不能培养湾流、中骏方隅吗?这个市场是全球化市场,没人不能说做国际一线和国际准一线市场。这是一个全球化市场,我们做的不是青年社区是住房租赁市场,住房租赁市场未来老年人去哪里?都要买房吗?本质上不都是要租房的吗?难道老年人住房子一定要住在发展商的远在他乡或者偏僻的地方吗?肯定是市中心,或者叫机构养老这不都是住房租赁市场吗?其实这个市场会变得非常大,当然再结合相关的地产金融、地产以及互联网属性会使这件事变得更加有价值,所以我非常看好这个市场,只是这个市场也许明年希望人才更多,希望大家共同关注。因为这个市场不缺钱,很多人认为这个市场缺钱根本不是的,这个市场钱太多了,是因为这个市场原来的人不懂融钱,找不到钱怎么是缺钱呢?这个市场也不缺政策,因为政策全面支持你,发展商绝对缺政策的,这个市场只缺人,人才是这个市场最稀缺的资源。这个市场的人才不能是酒店市场的人才,如果明年在座各位愿意投身于这个市场找湾流。

    主持人:允许我追问一个问题,你刚才说做长租公寓市场不能是管酒店的人才。


    黄海滨:它仅仅是其中的一部分,因为不能把住房租赁市场做成纯生活服务业的市场。

    主持人:您说的跟我们今天主题是有关的,最好的探讨就是一切创新都在跨界处。如果湾流未来继续做长租公寓市场,你现在希望从什么地方请来相关的人才加入到你的领域?


    黄海滨:现在没有一个真实的行业算匹配,酒店也不太匹配、发展商不太匹配,发展商其实真的不匹配。我原来做房地产商的,太舒适了,什么都是外包资源压力其实也不是特别大,虽然说现在碧桂园发了文之后感觉压力很大,但是说特大也不一定,所以我真的认为这个行业可能需要熟悉这个市场不断学习和提升,同时自己不断培养这方面的人才,需要的是大家共同努力提升这个市场。这个市场由于湾流的参与、领寓的参与不管怎么样市场都是有提升的,前端进入的同行我相信未来中国的租房租赁市场都有提升的,至少2018年看到的比2017年和2016年要好得多,2016年之前太Low了,那时候开易居中国为什么不讨论长租公寓呢?没人讨论。张总可能管理两百万套、湾流管理两百万套,有一天我和张总合并了,这就是未来的市场,我看到的市场就是这个市场,这就是未来整个发展的市场,未来没有那么多企业的。

    主持人:今天一开始张燕总就说了创新是给逼出来的,环境发生改变。原来相对懒散的企业或者挣快钱的企业才会发生改变。


    张爱华:我想回应海滨总说的一句话,确实是行业的人才太稀缺了,我还想感谢海滨总输送了不少人才到领寓,谢谢。

    黄海滨:湾流的确培养了不少人,欢迎大家挖,这是很正确的。


    黄维:我在这里发起一个呼吁,空间领域未来发展机会真的非常大,不同领域的人都可以过来玩。我14年做了7个行业,最早的互联网卫视媒体、互联网、建筑、猎头、教育、传媒到现在的联合办公,但是到了空间这里我发现未来在这个领域可以玩很多年,因为我这样的人代表的是下一段人的思维,他们一定要记住两句话:一件有意思的事、一群有趣的人把它做得有意义。昨天我和阿里的王晶博士(音)聊什么是传统?什么叫创新?他跟我说“赚着钱还苦大仇深,每天赚再多钱都是苦大仇深,这就是传统。什么是创新?干啥都开心就是创新。”这是他的解读,所以我觉得今天跨界和创新,因为商业创新的核心是跨界思维,但最难的不是技能的跨界是思想的开放,先打开自己多走出去、看看不同的领域别人在干什么,把这些东西吸收进来之后融会贯通,这个世界上除了赚钱和数字还有很多有趣的事情,为什么不能走出去呢?今天我帮王晶博士(音)打个广告5月25日我们会在云栖小镇做一个2.50(音)的大会,我们会做一个两万人的大会向全球年轻人发起邀请,让科技把大家聚合在一起,音乐、体育、美食、科技这些是跨国界的东西把大家聚合在一起的时候,在这个地方可能会发生很多事情,这就是火人节(音)和西部西兰(音)美国两个创新大会就是这么做起来的,我们要做一些很有趣的尝试。

    主持人:您是不是觉得媒体人跨界特别容易获得成功?


    黄维:骆老师,以后我们可以聊一聊就看有没有跨界的可能性。湖南卫视走到线下来了,所以在这点上其实上海跨界有些时候胆子小了一点,但是没关系,上海的宽解踏的实。P2现在帮所有有跨界思维核心资源的人完成他往线下第一步的想法,迈开第一步登月一样的,后来就能跑、未来就能移民,但是第一步我们迈得会很稳,为什么?第一我们各行业都了解、第二我们落地能力很强、第三我们运营能力强,所以这些是很重要的。


    主持人:别让我们台长听到就行,咱们单独聊。

    邱绍谦:前面各位前辈关于产业的分析和发展的观点我都非常认同,我想分享一下中骏方隅几个小故事。中骏开发商的体系在全国来讲并不是体量非常大的开发商,整个团队在打磨产品和搭建团队的阶段但我们分享几个小故事,我们叫方+幸福生态圈(音)我们董事长特别强调幸福两个字。像我在做产品规划的时候,黄董(音)跟我讲客人住什么房我们的同仁就住什么房,而且一间最多2个人住,而且必须要把食堂搞定。我当时就想员房比这么低怎么完成这件事?但这就是他的要求,他会觉得先人后事。团队的部分如果没有办法把员工关怀做好那怎么办呢?去年之前总部在厦门,去年1月初总部挪到上海虹桥中骏广场,董事长一声令下集团80%的员工举家从厦门福建来到上海,这就让我感受到集团虽然人跟其他集团比起来没有特别多,但是这个凝聚力太大了,我们薪酬结构、平台发展并没有像其他公司那么大,但是一个公司的企业文化其实就是创始人的文化。我们同时在去年初办了30年的周会,董事长开场一段话让所有人都落泪了,就是“30年,感谢你们一直都在。”在我们集团里面年资超过20年的非常多人,我觉得这就是中骏在打磨产品方面让我们非常感动的部分。

    主持人:等于说80%的员工从厦门搬到这来,首先住中骏提供的长租公寓。


    邱绍谦:对,所以我们总部旁边就800套。


    主持人:非常感谢四位嘉宾,我们也看到大伙都很乐观、对市场都非常乐观。如果还有机会的话在座的嘉宾可以提1-2个问题,有谁要提问吗?

    提问:想问一个关于长租公寓运营方面的问题。因为我们知道集中式长租公寓一般来说都会努力打造一个社区或者营造社区的氛围那就必须有配套的公共空间或者配套的设施以及提供一系列的服务,我觉得这些配套以及服务是需要运营起来的,如果运营不起来的话那它就没有办法火起来。这些配套不火起来的话,就达不到长租公寓预期的效果甚至必须要投入一定的人力、物力维护这些设施。我也曾经参观过一些公寓类产品,但是那些公寓产品也打造了一些迷你的健身房、公共厨房、公共洗衣间等等公共设施,但基本上都没有租客使用,或者说久而久之这些配套就已经损坏了、或者就在里面形同虚设。

        我想问一下台上的各位专家,对于长租公寓和配套服务是如何运营的?有没有好的经验分享或者建议给到我们?

    黄海滨:你们家三房租给别人的时候有厨房、客厅、洗衣房、书房等等,请问一下别人租你的房子需要标准和要求特高吗?应该不算很高吧。如果这个逻辑用到长租公寓里面,我不是说不给别人提供很好的服务,本质上你把不太用的一些地方或者低频,厨房不太用吧?客厅太小了,健身房、书房、影音厅以及各方面所有的东西挪到楼下大家共享。大家共享提倡一个理念叫共享,共享应该更核心的是租客自治,所以需要在共享社区里面真正建立一种文化、制度或者是约定,让大家共同努力把这件事共同经营好和维护好。未来湾流不会有人管理,湾流是全智能无人化的,为什么要有人呢?只是组织活动、聚会的时候有人,平常难道外面的保洁、维修不是有人做吗?绿城已经在做了,绿城4S本质上是对C端,有一天也可以对湾流,同样的其他自如也可以做。自如现在也是外包的,类似于这种当然我只是说我们湾流的想法。我觉得保安、保洁、维修、搬家让他们做掉,我们就是提供给你一个很好的环境,自由自在安排自己的时间和空间多好啊,如果说有一个人天天盯着你,我至少听到有很多我们自己的客户今天带一个女朋友,第二天换了以后多尴尬啊。不认识多好,这就是未来的生活,这是共享生活,自己安排大家互助。湾流其实就是一个圈层,而这个圈层共同在这个空间里面进行生活,这不是在你的人生履历当中是一个很好的回忆和经历吗?有一天你在湾流住了三年,等你稍微年纪大的时候我会寄一堆你的回忆不管是视频还是照片你会感动的,那是你过去的历史、过去生活的履历和过程。有人默默的服务帮你做好就挺好了。

    主持人:长租公寓也可以打造租客之间的共享和共建。


    黄维:人和人之间是要产生化学反应的,我们觉得空间是物理的载体,但是要能够产生化学的反应就需要人和人的连接。我们觉得人和人连接之后思想碰撞、资源共享能创造出新的价值,什么时候你的空间能够做到这一点的时候,除了空间本身收益可能还会有些增值的收益出来,这是两个维度的问题。

    主持人:如果您把洗衣房变成类似英语角或者恋爱角的地方,说不定利用价值就会高很多。


    黄维:对的,一定要有很多的公共空间,但是配比其实是要按照面积的。像我们公司,多大的面积配备多少工位、对应多少公用面积这些都是标准化的东西,没有标准化公司没法规模化的。但标准化只是让你打造有些核心的地方一定是人和人交互的地方,比方我们有一个角落叫“神经病角”每个月有一个“神经病集会”就是创造人和人相同的一群人,你要知道最厉害的是什么?是文化的输出。像3.0公司卖的是产品、2.0公司卖服务、1.0公司卖标准,最厉害的公司卖文化输出,其实这才是最核心的。在这种过程中如果你以空间为载体能够吸引人就厉害了,当然这是空间文化的梳理。从空间产品本身、规模化本身到价值体系其实公司要创造有成为社会影响力价值公司的时候,公司有自我迭代和上升的过程。

    张爱华:我大部分还是认同黄总讲的。我补充一下我们怎么做的,第一当然因为你要规模化肯定有自己的标准,在公共空间有不同的功能标准,这是我的物理场所。但是在这个基础上,我们的功能是从哪里来的呢?刚开始做的时候没有那么多门店和数据,更多是基于调研、行业的认知,但是随着门店越来越多的时候,其实更多是基于客户数据。我们提供给他的物理空间也好、增值服务也好,如果是基于客户需求大量数据总结出来的,其实黄总刚才讲的租客自治的这件事情就会实现,我们基本按这个逻辑做公共空间。同时我们有很多功能是可以借助外力做的,不一定都是自己做。

    主持人:先拿到数据再设计空间。

    邱绍谦:空间的运用就像刚才黄总说的,我觉得还是需要人有化学反应。举个酒店行业的例子,为什么有的人就喜欢去Clubman(音)住宿只是体验,他享受的是那种过程。为什么有年轻人去海外旅行的时候要去背包客酒店?对于功能部分其实需求点是很低的,但是他要的是社交。因为我们目前的产品是覆盖高到低端,我们看中低端在活动层面其实是有需求的,那你怎么打造它?如果只有单纯提供住宿、满足基本功能的话,那大家最后就是竞争价格了。

        很多女孩子在一线城市工作,在外租房最重要的第一个需求是什么?安全。如果说有一部分楼层我做女性楼层呢?就只有女性而已,是不是父母也放心、你自己回家也安心,那你愿不愿意为了这个部分多付出一些租金?这其实都是我们根据消费者的需求考虑的事情,高端族群价格敏感度是低的,但是这部分族群有一个很大的状况是跟时间赛跑,工作和生活界限是很模糊的,有可能离开公司回到家之后一通电话马上要进入工作状态,除了客房之外我们在工区提供更多配套可以让他马上休息的设备,就是贴心不贴身的服务和支持,让他一通电话就能够安排好。

  • 上海乐居 03-28 17:12

    程谦:大家好!刚才主持人一直在说一个关键词是物业其实要纠正一下我们是绿城生活集团,物业公司是绿城服务集团已经上市了,是我们绿城的第二家上市公司,绿城生活争取能够成为绿城的第四家上市公司。今天的演讲主要讲两个内容:第一部分讲服务体系和绿城房屋4S。

        这是宋总提出来的一句话“建筑是容器,服务是内容。”绿城的建筑做的还是不错的,“容器”做得还是不错的,由于“容器”做得不错所以我们有很多优质客户。在为这些优质客户服务的过程当中我们提出来了一个理论,在这个理论的基础上我们认为“服务,是通往美好生活的唯一途径。”

        第一代的服务是基础的物业服务,简单来说就是:保安、保洁、保绿。其实服务对象是园区,绿城物业公司在这块是从绿城成立以来耕耘了20多年,在2016年上市,就是刚才提到的绿城服务。在这个过程中我们把服务从关注园区升级到关注人,包括健康服务体系、文化教育服务体系和居家生活体系,这都不是简单的词语。比如以教育为例,我们对于园区里面居民关心是从小孩开始一直到老人,绿城园区里面每年夏天都有“海豚计划”,宋总(音)当时提出“会游泳的孩子人生观会不一样。”绿城的孩子不能因为有一个因为游泳和溺水产生死亡的事件,所以我们无偿的给绿城里面所有的孩子培训游泳,每年都有。从原来关爱保洁、保安、保绿提升到园区生活服务。对于老人来说每个园区里面都有老人学校,他可以在这里面学摄影、书法、音乐、和其他老人进行交流,非常简单的说就是由于原来关注园区内基本设施到第二代关注园区里面人的生活。

        绿城服务是绿城房屋4S的股东,昨天讨论的时候说服务做好了真的很挣钱。绿城房屋的营业额只相当于绿城房产的利润,但是绿城服务的市值相当于绿城房产的80%,所以说服务做好了也是非常挣钱的。

        第三代服务准备搭建智慧园区服务体系,从最开始的关注园区、关注园区里面的人到了第三代服务就是关注园区里面人的具体生活。2017年成立了绿城生活集团就是我所在的集团,包括了房屋4S、绿城大数据公司、园区商业公司、绿城生活APP,为什么刚才讲绿城服务呢?绿城服务在我们公司里面是股东,我们希望能够通过智慧园区的建设、园区之间业主间的互动、对房产开发过程中商业的重塑把园区生活真正做起来。

        刚才说绿城造的房子有一批比较好的客户,在园区服务体系的支撑下可以在杭州的园区买到新疆业主农场产的香梨,也可以在杭州区域买到东北园区业主家里的土特产,这个体系还在搭建,当然和专业的互联网公司还是有区别的。我们想把它做的很实,从需求指导营造,在商铺使用方面通过自己的园区商业公司能够把它做起来。这些概念都不难的,无非就是绿城的人比较笨一点,做事情比较踏实,一点一点的做起来。绿城已经完成了从造房子到造生活的重大跨越,这是标志性的事件。

        下面讲讲绿城房屋4S,里面有几个关键词:绿城房屋和4S。我们要做什么呢?我们其实是服务房屋的,是围绕着房屋的全生命周期服务的。这4个S和汽车4个S是完全不一样的,汽车的4个S是指:整车销售、零部件、维修和信息反馈,指的是物理过程。我们的4个S指的是服务:快捷、安全、专业、优质。快捷其实说得很简单就是把现在的“互联网+服务”通过互联网手段可以非常快的找到我们,我们可以非常快的帮助你服务;安全有几个安全:首先人要安全,就是给你服务的对象。我们对于这些服务对象是有严格的身份背调的;给你用的东西安全,所有的材料要达到环保要求;所有工艺的过程得是安全的。专业绿城造房子造了20多年整合了很多社会资源、运用了很多先进工具做这件事情;优质就是我们达到的目的。

        我讲得不太清楚,大家看一下我们的服务过程就会比较清晰一点。

        看完视频以后对我们的模式基本上有个概念了。刚才视频里面讲的是关于房屋维修的工作,修房子其实是一件非常麻烦的事情,不管是绿城还是万科房子都会坏的,在汽车里面可以跑到汽车4S店去修,房子坏了怎么办呢?我们房屋4S做的第一件事情非常容易理解,就是修房子。在去年的发布会上讲的是把绿城房屋4S作为一家“房屋医院”,很容易理解的就是房子坏了找我们来修,焕新妆比较容易理解住一段时间比如说改革开放已经40年了,房子住了一段时间以后也会像人一样会老、会出现各种各样的问题。我们这里面也同时会提供对房屋的翻新改造或者局部改造以及空间升级等一系列服务。

        房屋增值我把它比喻成房子也会出现各种各样的亚健康状态,比如水系统和空气系统。刚才小米也在讲水系统,但我们的认知可能更工程一点,就是对房子现在中国的自来水从工厂里出来的时候是非常干净的,但是通过一系列管道、运输包括除水设备到家里以后会变得不是那么干净了。自来水把它过滤成干净就解决问题吗?关于水会有很多问题,我们提供问题的时候会从水表开始,我们装一个漏水保护器家里出现漏水情况的话会自动关闭。到第二步就解决饮用水和使用水的关系,饮用水可以有直饮水、可以通到冰箱里面,还有专门的洗涤用水。可能洗涤用水里面洗衣服偏酸性一点,人体来洗偏碱性一点。还有谁的温度控制、水量控制、水压控制,从我们的角度来讲考虑一个全屋水方案让你的房子住的更舒适、更健康、更安全,除了刚才说的关于管线里面的问题还有一些终端的问题,比如我们提供能够除农药的水槽或者其他的设备是系统工程,千万不要看成非常简单的,装一个很简单的设备能够让水变个颜色、变个温度。我们对这个系统的认知加上刚才看到的视频4S公司有最强大的动手能力,能够把房屋里面遇到的问题给解决掉了,我们相信美好生活没有终极的旅程。我们刚刚成立一年还有很多东西需要探索、还有很多没有想明白的地方。今天看到其他几位嘉宾分享的观点跟我们还是有些相同的,希望能够取得更多的合作机会,谢谢。

    主持人:恕我直言,听了半天还是没搞明白绿城4S和绿城房屋有什么区别,不都是给物业提供服务吗?


    程谦:所有的房产品都是物业,这是关于物业的认识。物业服务我们把它归拢到传统的服务领域里面去,包括刚才说的保洁、保安、保绿和一些生活配套里面的穿插,但是后面再升级的时候有一个最简单的问题大家可以理解,买单的方式不一样。你在物业的服务里面是物业公司买单的,我们的服务维修基金是一方面、原来房地产商是一方面,另外还有一些是C端的客户,所以这是两家公司。


    提问:我请教一个问题,现在绿城这套体系觉得业主都是很需要的,现在只是服务于绿城自己的项目还是可以对外输出跟其他的开发商社区合作?


    程谦:我们是非常想和其他的地产商合作,也有这方面的计划。但现在我们没做扎实之前还不能先打开,可能要等到下半年或者明年。新创的业务有很多问题,去年开了30多家店主要是服务绿城,大概覆盖了2150多个项目。我们当时设置客户的时候,把B端客户设置的第一个是房企、第二个是政府、第三个是其他机构。房企这块仅仅做绿城自己,但作为一家独立公司来说今年下半年和明年开始会和其他房产商合作。



    提问:我们是装饰装修关联企业,我想问一下您4S服务系统和服务公司是不是房企除了卖房以及物业之外往下下沉到装饰装修的概念?


    程谦:2009-2015年我出任的是绿城装饰集团总经理,4S可能下半年会和绿城装饰集团合成绿城科技集团,但是一个大的集团公司。


    提问:就是装修、装饰和物业联合起来吗?


    程谦:和物业没关系,我们4S公司就是4S公司。


    提问:那下属的技师、工人是自己自组的团队还是外部合作的团队?


    程谦:我们的技师和现场管理人员都是招聘培训的,技师大概6选1,工作量大的时候筛选过的技师可能会成为二线,门店里面工作直接到客户家里是非常严格的,包括背景调查、培训一般都是要绿城项目里面做过的、跟绿城有了解的。但是不可能碰到一些棘手的问题或者需要大工量的问题把面试的人员淘汰掉不能直接入职的编成二线,如果她做二线达到标准的话就成为正式工人。


    提问:理解了,谢谢。

  • 上海乐居 03-28 17:12

        主持人:好的,谢谢,再次感谢小米有品的李琦先生。小米的产品线很有意思,我去年“双11”见秦硕他说在一个门类里面拿到销售冠军很不容易了,“双11”特别是“双12”会发现小米平均在7-8个品类当中都能够排名当日的第一,怎么做到这些呢?要仔细研究小米的生态链。

        下面要请出的这位嘉宾我们一开始说这是今天最后的演讲嘉宾,前面说过“4S概念”,汽车有4S房屋的物业公司在今天也必须得重新考虑什么是他的下半场。以前我们认为物业公司是利润很薄的行业,曾经有物业公司希望他在未来的发展当中做新零售,前年、去年开会都会有人提到。今天早上张燕总也在说物业要考虑回到本源,今天最后请到的这位嘉宾就是思考物业如何回到本源同时还能实现创新,他就是来自于绿城房屋4S总经理程谦先生,掌声有请!


  • 上海乐居 03-28 17:12

    李琦:我刚才非常认真的听了李总和许总的分享,学习到很多。现在的工作真的非常忙,能出来听一听其他行业的讯息或者说知识这样的机会于我们来讲其实是挺难得的。

        这次拟了一个标题《小米:探索有品科技生活》,可能在座的很多人知道有品、可能很多人并不知道,因为这个平台是小米最新的平台,也是我在小米内部的第二次创业。很多人很奇怪“怎么找了一位策划总监呢?”因为我刚调到有品一个月,负责了很多事情但还没有名称,所以自己定了一个。我之前在小米是从小米路由器开始包括小米VR,现在非常红的产品小米AI音箱,这一系列产品都是从头开始做的,与此同时之前的三个产品包括智能家居生态链初期我都有参与到,之前几年也和地产界的朋友们有过很多合作,所以这次给大家做一下小回顾和分享,最后再给大家做一些关于有品的分享。

        首先还是要介绍一下小米,小米2010年4月份成立到今年4月份整整8周年,我在小米第5年了。当前有很多有关小米的新闻报道,这都以公司的讯息为主,我就不多说了。我在小米从智能硬件以及智能家居这部分开始创业的,到今年工作第5年。一路走过来向内对产品,向外对很多行业有过相关的合作和发展历程做一个小的分享。

        小米之家这是我们在新零售领域迈出的第一步线下店,2015年底开始筹备、2016年是爆发年,2017年开了300多家店到今年应该会翻倍。我们累计接待顾客次数破了7000多万,对于小米之家来讲是弥补小米对于线上零售的不足以及增强用户对小米的认知和产品的体验。小米之家做到一定程度的时候我们也在深圳华润万象天地做了第一个旗舰店,它的面积非常大,在这里除了硬件之外也有很多生活类的产品供大家体验。

        小米生态链很多朋友都听说过,是用我们自己做硬件、做产品的方式做核心的硬件以及消费品,生态链团队会帮助我们投资的企业做产品定义、设计甚至于在供应链上的帮助,扶持非常多的企业。像生态链企业前一阵刚刚上市了一家公司在美国就是小米手环的这家公司叫华米(音),刚刚在纳斯达克上市。还有一个企业是做箱包类的在A股上市,叫90分(音)。还会有非常多的产品和品类陆续上市,这是小米生态链的情况。

       回顾一下,和地产界有交集就是在2015年。2015年的时候有幸能够和地产界做了很多跨界,那个时候小米的智能家居刚刚出来,除了智能路由器、安防摄像头和简单的安防设备非常之少,当时我记得也就六七款。我们从这六七款产品开始为了让更多的用户以及行业认知到小米是这样来做智能家居的,所以我们选择了和地产界的合作。我们当时选择了10家左右,我其实提到了5家,首先是华润,因为小米在北京的总部离华润某个楼盘很近,当时就以试水的方式放进去了智能家居。原本很多行业或同行都认为我们初期做智能家居会布线走很重的方式,很多人过来看之后才发现走的是Wi-fi。今天为止我们的智能家居已经做了50款以上,对于简单的一居式、新婚之家或者大家庭来讲都有不同维度的满足。我们当时和这几家地产其实主要是做了智能家居的体验计划,让更多的行业和用户看到小米是这样的。当时雷总提到我们坚持做To C市场,也就是说我们在定义一款硬件、智能家居产品的时候起步量级目标是千万级的,一千万起步向上亿的量级走。所以我们在做产品定义的时候,就不会把大家很久都不用的功能做进去,只有未来需求真的到一定程度的时候我们才会做。沿着这样的产品思路到今天整个智能家居用户非常多,我们逐渐也会有些地产的企业到今天直接采购我们的产品给到他精装的用户家庭。

        当时我们也做了一些探索和毛大庆(音)总投资的创业团队全移动空间。他当时做了全移动空间我们叫“超级蛋”,当时把“超级蛋”做出来放到公司楼下其实是一种体验、是一种前瞻也是一种未来。我们预期未来的公寓、未来的酒店、未来很多移动场景都会是这样子,在这里面通过最新的设备以及技术完成操作。

        总结来讲,小米智能家居发展到今天有3大优势、9大系统、4个场景和4个功能套餐。我们的优势目前来讲是最大的智能家居平台了,在亚洲乃至国际上来讲都是这样的,每年大概有20%甚至于30%的产品销往国外,国外的需求量其实在某种程度上、某些产品上是要比国内大很多的;第二点基本上现在安防、灯光、净水、除尘、影院等一系列的布置基本上都满足了,对于一个非常大的家庭和单身的房间都有不同的满足;从场景上来讲我们基本上实现了自动化,自动化是什么意思呢?并不是每一项都要按和操作、并不是都要伸手去做,我们这里做了很多触发的机制。当我设置一个逻辑的时候可能就会触发整个场景,比如说当我早上环行手机或者窗帘打开的时候,我的电视也会同时被打开或者卫生间的灯也会同时被打开,这样连贯的触发场景做了很多。基于生态链产品的增加也做了很多便于大家挑选的套餐进行销售,这是小米智能家居大概的产品情况。

        到今天为止我们总的用户量突破了8500万,这里面其实是不包含手机在线设备的,这样一个破亿的设备数基本上保证我们在现有拿到非常多的智能家居数据以及相应优化的方案,我们能了解非常多用户的行为。背后的这张图大家看到绿色的中国地图是真的,是智能家居用户的分布情况。大家可以看到由南至北分布其实是由密到疏的情况。

        总结来讲,我们基本上在智能家居领域做到了用户的真实体验以及充分教育了To C市场,包括改变了很多传统智能家居的认知以及达成了对C端大众的销售。在去年的时候我们又发布了一款产品,这款产品引领了潮流,这款产品现在是小米除了手机之外最难抢到的产品,前一阵子我们又发布了一个MINI的版本小米AI音箱有一个昵称叫小爱同学,是人工智能音箱可以播音乐、查信息、听内容还可以控制小米的智能设备,完全是通过语音进行操控的,这其实比我们原来通过手机或者通过墙壁上的触碰又更近了一步。现在基本上它支持了5大类上百项的功能,我们也接入了大量的内容方以及第三方的软件服务商。同时我们发布了一个虚拟的形象,它叫小爱同学也是第一个人工智能的形象。人工智能的小爱同学系统上个月也进入到了小米手机MIUI系统里,当我按住手机或者触发指令的时候通过语音可以调起整个小米MIUI的服务,一个是在移动端、一个是在家庭服务端通过语音达成了相应的服务。下面有一个小的视频便于大家理解,可以看一下。

        大家也看到视频了,其实除了小爱可以操控家里智能设备之外还有这么多的功能,基本上在我们内部看来智能家居操控、管理以及未来的趋向已经走入了另外一个时代,就是人工智能的操控时代。这个里面语音的指令和相应的习惯我们都可以看到,包括每天喜欢用什么样的语言和在什么样的场景操控智能家居、在家里使用这些智能设备的情况又是什么样的,可能跟原来手机的操控又发生了很多不一样的东西,其实智能家居又重新走到了另外一个点。

        我找到一组数据,去年年底我们在发布小爱的时候有一组数据。在用户习惯里面通过智能语音操控的前3个智能设备第一个是灯,就是大家对于灯的诉求特别高比如说卫生间的灯、台灯、卧室的灯相应的诉求其实是最高的。第二个是电视,小米电视也接入了小爱同学包括人工智能的功能,通过语音的方式可以随时找到吴亦凡最新的歌、最新的节目或者想看什么样类型的节目,相应的其实也是通过语音进行操控。第三就是基于传统的家电可能是智能插座的点位可以跟整个的智能家居发生交互,这其实是我们发现的很特别的数据。

       最后还是要讲一下小米有品。在我认为,它可能跟未来的商业、地产以及新零售有更大的关系。有品是从去年年初,因为今年刚刚一周年也是我们内部孵化出来的新的精品电商平台,我其实一直找不到小米有品的定义到底是什么,所以我找了一些关键词:

        1.保持小米的极致性价比。我们做智能硬件毛利率低、纯利低,那同样做消费品也是如此,需要重新整合供应链,所以依然保持极致性价比;

        2.一定是小米新零售探索上的开始;

        3.好东西不用挑。为什么呢?大家现在去很多平台买东西比如搜一件T恤有上百甚至上千款,小米有品平台上争取在单一品类上保持只有3个SKU,也就是小米做产品的定义就是Good、Better、Best,不用再去挑只要相信它是好的就OK;

        4.第三方。我们平台里面有大量的第三方包括消费品和制造业企业,有曾经很成功或者现在很成熟的,也有像智能硬件这样成熟的创业团队;

        5.精品生活电商,这个不用说了;

        6.爆品。小米一直在做保密,到现在进入消费品行业也在做爆品;

        7.十余个品类。我们覆盖的行业类目多达十余个品类。

       这是我们的平台,我们依然用做爆品的方式做生活消费品,在这个领域里面现在已经有上千万个SKU,到今年我们会翻更多倍会达到几千个SKU,到未来可能会上万。有品平台有几个特点:性价比、科技感、高颜值同样遵循小米的逻辑,最后就是不用挑。这几个特点其实和小米做智能硬件以及电子产品是一脉相承的,精品电商非常多,大家也看到网易严选、淘宝心选等等以及非常多的线上电商/精品电商在做线下新零售店,比如像我们公司旁边开了京东的Seven French(音)包括盒马生鲜等等,对于有品来讲是一个新的形态是区别于小米之家的,小米之家大家可以理解为App Store但是对于有品来讲是另外一种形态,是另外一种体验而且我们也会更加特别。最近我们也在发散和找传统行业相关的朋友在一起聊,新零售体验跨界里面通过小米和有品做一些新的尝试。我们锁定了三个类型的空间:第一个是酒店空间,我们陆续谈了5-6家企业或者集团在不停碰撞一些在空间里、生活消费、科技以及形态上的可能性;第二个是商业空间。在商业空间里面有没有新的玩法可以尝试,因为小米毕竟进入到了消费品领域;最后是艺术空间,其实科技、新的消费品和艺术空间的跨界或者说IP式的东西有什么样可能性,很多的探索我们都在碰撞。我们也参观了很多日本的鸟屋书店等等一些新零售空间的做法,包括苏宁、国美都在做自己新的新零售线下店像吉物(音)等等,所以我们在这里也想有些新的尝试。

       我今天抛两个小的点,大家有兴趣可以和我们一起探索:第一个就是商业空间和小米、有品在跨界探索里面有什么样的可能性;第二个在新零售领域是不是除了店铺还可以有市集的形态和小米进行相应的探讨。最后谢谢大家的聆听,希望在座的朋友们可以和小米、小米有品一起探索,谢谢大家。

    提问:李总你好,我是来自爱默生(音)的。我想问一下小米选择进入新的消费品领域的时候主要考虑哪几个维度?您刚才提到已经有100多个产品。


    李琦:我们现在至少接近1000个了,1000个SKU。

    提问:一开始小米做手机然后延伸了新的产品,选择新的产品行业进入的时候是出于什么考虑呢?


    李琦:维度肯定非常多,核心的第一个维度是供应链整合和调整能力,这是最强的,基本上和我们做硬件时候的思路是一样的。比如像很多第三方企业曾经只是工厂,他的研发能力可能没有那么强小米可以通过自己的产品、技术、设计等等团队帮助他们完成产品的定义,其实也是帮助他在供应链上面进行新的升级和调整。供应链是我们最大看重的点;第二个就是他所在的行业和消费品领域是不是具有爆品的领域,这是我们看的第二点;第三、第四就会有更多的维度。

    提问:刚才您提到有一千万的量级,一千万是指台数还是销售金额?您提到小米感兴趣行业是一千万到一个亿,单位是台数还是金额?


    李琦:这是我们在智能硬件领域的销售量。我们认为很多智能硬件只有达到千万量级才是成功的产品,只有几十到百万级可能这个市场还没有到或者说还不成熟。

    提问:我想问一下刚才您讲到雷总说到的小米产品主要面向C端,刚才两位朋友也提到了小米产品做到多大产量的事。B端项目上我们看到小米和地产有很多合作,小米和B端项目上的合作会变成未来持续的事情还是只是说做一些验证?


    李琦:你提的这个问题挺好的,我们自己内部也在想B端要不要做或者说怎么做。这两点对于小米当前来讲一定是C端是我们最重要的市场以及用户,对于B端来讲我们从跟地产的合作开始就一直在尝试,这个领域现在比如说对于企业团购、企业定点单人的对接就没有停过,整个大盘或者C端市场稳定之后我们应该会考虑B端市场,当然这里面我们也会不停的验证、摸索和尝试。

    提问:咱们都知道目前小米产品大部分是To C的。


    李琦:绝大部分。


    提问:如果服务B端市场我们知道智能家居是一个体系,服务不同的B端项目、不同楼盘都会有不同的特点,在这里面我们也想了解一下小米是如何解决实施环节和售后环节。特别是在实施的过程中因为小米To C的价值体系决定了中间商是小米去做、其他的地产公司去做还是第三方去做?


    李琦:大家关注小米的话可以从有品以及小米网Mi.com(音)两个销售平台看到有企业套装服务,尤其是从有品平台我们现在已经初步定制用小米路由器A款+什么样的Wifi放大器再加什么样的设备组成套装,可能是适用于三居、Loft或者别墅级的空间。其实我们现在还是在用To C的产品进行组合满足To B市场的诉求,对于未来来讲我们现有的产品以及现有的技术拿到To B里的时候肯定会有重新组合的方案出来,但是现在应该不是最主要的时候。


  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:再次掌声感谢许老师,万科当然很有名了,讲完万科以后下面还要请出一个非常著名的企业,这个企业是现在很多年轻人特别喜欢的品牌叫小米。今天小米的策划总监要跟我们分享的也是这次和整个主题有关的智能家居他们的思考。下面有请小米有品策划总监李琦先生为我们带来《小米:探索有品科技的生活》有请!

  • 上海乐居 03-28 17:12

    许青川:非常感谢骆新老师和张燕老师,好像自从开始做教育之后我就发现更多不愿意叫别人XX老总,而更希望大家称呼是老师、校长。

        先简单的做一下自我介绍,我叫许青川,进入万科今年已经第24年了。应该说我看起来还并不算老,但实际上我的年龄并不小。万科是我的第一份工作,大学毕业之后一直到今天为止一直是在万科,在这之前其实我担任过很多岗位,其中有包括:公司行政总监、上海世博会万科企业馆馆长。当然在这个过程中我也辅佐过项目,曾经作为万科援建新疆喀什地区泽普项目的总经理,同时也担任过万科新业务就是万科养老事业部总经理,当然现在最让我兴奋的是目前的岗位,也就是万科德英乐公司的总经理,这是万科新创的内容:万科教育。

        在这之前我一直担任公司的新闻发言人,很长一段时间当中我对于公司所有的项目如数家珍,包括项目的环境、地理位置等等、户型、设计风格等等。直到我的老板也就是华东区首张海(音),其实在座很多人应该都知道张海。他跟我提了一个问题,他说“青川,万科到底给大家留下什么样的印象?”我想在过去20年、30年有很多人对万科的第一印象就是最早的项目在上海的城市花园。可能有很多人都会记得万科比较擅长做的是城市郊区大盘,包括大家会有印象万科是做住宅开发的,万科的物业管理比较好。但是我想告诉大家,这一切其实都仅仅代表万科的曾经、万科的过去。

        我想告诉大家,这一切其实都仅仅代表万科的曾经、万科的过去。

        现在的万科是什么样的呢?我这里有几个小小的案例。说到“双11”肯定是很多人的最爱了,大家知不知道在去年“双11”市面中流通的包裹大概有多少件?10亿件,这其中有二分之一来源于万科和万科投资的一家物流公司普洛斯,我们也是在去年万科赤资169亿进入到普洛斯成为它最大的股东。去年将近2个包裹当中一定有1个来源于万科及万科旗下的物流项目。

        今天大家看到的这些照片很棒,这些照片是我在今年4月1日去到现场拍摄的。这个地方是在江苏台州兴化市,下面有一个村庄叫东罗村(音)。这个区域特别有意思,平均海拔在0以下所以这个地方农作物几乎很难生长,也因此经济发展相对比较滞后。万科在去年9月份正式启动了“碧海东罗”乡村振兴计划,在大家印象当中的万科可能不会参与这样的项目,实际上我们今天已经由万科自己在打造的新一代乡村建设正式开始启动了。这张照片非常棒,我也为东罗村做一个广告,这是每一年的有油菜华节名字很好听叫“千垛菜花节”到了6月份会有成片的熏衣草,大家不用去法国,只要到东罗村就可以了。到夏天有非常棒的睡莲,10月份会开出满片的金黄色的菊花,是不是很美丽?

        我们再看第三个小小的案例。在座很多人如果参加了第一届易居峰会的话应该对这个项目会非常熟悉,因为这就是我们第一届易居地新引力峰会的场地。它的位置是在上海主城区靠近新华路番禺路,左边这栋楼其实是上个世纪的百年建筑,建于1925年是著名的世界级设计师乌达克先生(音)所设计的,这栋别墅是孙科也就是孙中山儿子当年居住的住所。右边的建筑建于上个世纪一九四几年是当年美国陆战队的俱乐部,整个项目就是由万科通过租赁的方式做万科进入到上海最最主城区的城市更新项目。这个项目在今年5月底会有一期正式开始对外运营,这个产品是集文创、办公、餐饮、娱乐等等为一体的新城市名片,或者是叫新的城市公开公共客厅。

        经过上面这三个小小的案例介绍,其实想要告诉大家的是今天的万科真的已经不是大家以前认知到的比较擅长在城乡结合部做住宅开发、物业管理比较好的房企,今天我们公司的定位是做“城乡建设与生活的服务商”。

        进入到今天第二个内容,就是我想和大家分享一下万科以及万科教育有关的故事。这张照片其实是非常有历史意义的,这张照片拍摄于1996年。中间戴着红领巾的这位先生就是我们的王石主席,右边的这位是谢希得女士(音)是我们中国特别著名的物理学家也是教育学家,在当年她也是复旦大学的校长,非常感谢主席和谢校长(音)当年种下的这颗种子,从此也开启了万科以及万科教育有关的新的篇章。

        最左边的照片是遵道学校。2008年5月12日,今天大家看到的照片是一个新的校舍,在那一瞬间我们的遵道学校其实是全体垮塌的,老的校舍那一瞬间几乎全部被毁灭了,万科第一时间担负了重建的工程,遵道学校应该讲是灾后重建之后第一批被正式建造完同时也是第一批交付的建筑,所有的建筑整体是抗震九级,因为大家知道当年那场地震是八级地震。旁边的这张照片是去年邀请了万科教育校长一起到遵道学校,我们为遵道的小朋友们上了一堂公开的英语课,你们看到的这位校长就是两年之前正式加盟万科教育的,曾经也是一所上海知名的“神仙学校”(音)的大校长。

        中间的照片是新疆塔合曼学校,2015年万科集团投资了差不多3000万重新帮塔合曼学校建造新校舍。为什么?当初老校舍只能满足1-3年级,而4-6年级的孩子就不得不走30公里到更远的塔县完成学业。万科在2015年的时候,我们克服了高原反应等等在现场重新建设了新的场地、新的校舍进行交付。

        最右边的这张照片是我们从2011年开始援建非洲的Jacaranda学校,从万科教育集团开始每一年12月份会组织全校师生的慈善日活动。我们会邀请到所有家长和自己的孩子做各种各样的手工、各种各样的表演,让所有的师生共同参与慈善义卖,义卖所得的所有钱款全部无偿地交给非洲的这所学校,用于他们教学教育等相关设施的提升和改善。

        这几张照片我相信各位地产人会更加清楚。左边这张是曾经的万科上海中心,今天来的时候很巧碰到了我的同事,曾经我们在这个空间当中办公了十多年,这是当时日本人做的设计。如今这所学校已经成为上海西部非常知名的双语学校,开办是从1-9年级。再看右边的这张照片是漂浮着的地平线,凡是搞地产的同事都非常清楚这是深圳大梅沙的万科集团总部,如今这两个总部基地都在发生非常有意思的转变,都从原来的办公总部转变成美丽的学校。万科梅沙书院部分在总部,未来我们的总部基地可能会100%地腾出来用于未来万科兴建校园。

        刚刚大家看到的转变一方面是万科的坚决战略转型,但我相信所有的改变仅仅是开始,未来可能会有更多类似于这样的变化来呈现。同样对于我这样一位在万科待了24年的人,我始终心怀使命感和责任感。当我们进入到教育的时候其实有很多同行会问我说“你们的模式是什么?”“你们的商业模式是什么?”“你们未来是不是要上市?”坦率的讲,在我们最初进入教育的时候这些问题我们都没有考虑,而我们更多的会注重的是什么?一切从内容出发。当我们进入教育的时候,我始终跟我的团队、跟我的同事说更多是在做教育的内容、更多是在做教育的服务以及做教育的创新。

        万科确实给了我们非常好的禀赋,万科有国际、国内那么多的资源,我相信未来我们的万科教育一定会更好的链接、整合万科旗下的资源用于未来更好的教育布局。

        走过22年还是特别感恩,刚才那张照片其实王石和谢老师(音)种下了第一颗爱的种子。经历了22年之后,其实这颗当年的种子已经发育、已经生根发芽,今天已经变得枝繁叶茂。今天已经成为一颗参天的大树,但我相信在未来它可能会成为一片茂密的森林。

        骆老师真的非常厉害,您猜到了。其实我们在去年万科教育有了一个新的名字、新的品牌叫德英乐。而我们的德英乐确实是出自于《孟子》的《尽心上》“得天下英才而教育之,三乐也。”德其实是通“得”,得之幸也、教之乐业。英是希望我们能够培育和教育出立身世界的中华英才。乐是一切从孩子出发,我们提倡享受教育。

        这是目前德英乐教育的全局,目前由德英乐实质参与和教育教学管理的学校及幼儿园一共16所,我们会看到下面的三个板块。我们还参与很多教育教学的托管,我们希望能够把教育方面好的课程、好的师资和管理能够通过均衡教育的方式传输给社区,能够真正的在社区周围做家门口的好学校。

        除了我们学智教育当中所包含的课堂当中2-18岁,我们还非常关注的是课后部分就是After School部分。现在整体从2-18岁、课内到课外的全产品线教育产品。我们的使命就是要全力打造从K-12的全品类客户首选的教育服务商,立志成为中国教育行业的领跑者。这句话大家会觉得非常相近,但凡在做新板块的时候一定会拿出万科的宗旨和企业价值观来对照。

        再来谈一下我们的理念。在座各位应该都是家长,我认为每个孩子都是独一无二的,但传统教育当中往往会希望孩子在规定的时间、规定的要求当中统一开花,我们知道这其实是不可能的。所以在万科教育的理念当中,我们会非常尊重和包容的,我们会尊重每一个孩子是独立的个体、尊重他的性格。我们希望通过我们的课程最终能够激发每一个孩子的无限潜能,包括核心价值观会非常推崇孩子要有“全面平衡的个性、终生学习的能力、创新领跑的精神 健康丰盛的人生”。

        这是我们的课程,在开场之前跟几位嘉宾一起在聊,大家都很好奇说“万科的课程到底是什么?”其实我们并不是绝对的拿一套课程过来。因为我们知道现在市场当中有很多完全国外的课程,比方说PYP、MYP、IB等等,对于万科而言我刚才就在讲,我们会花非常多的时间用于教育教学前期的研发,我们特别关注在课程方面的培育以及未来不断的迭代。在这个过程当中,我们刚好因为有十多年的教育教学基础,现在已经总结出一套德英乐旗下非常棒的双语教育理念。我们的基础课程毫无疑问是用国标,在上海是用沪标。大家不要觉得“你们怎么还是用沪标呢?”我可以非常自信的告诉大家,我们在过去几次世界级的Pesa(音)考试当中上海孩子连续两年获得世界第一名,这就足以证明中国和上海基础教育能力是非常强的,我们足够有这样的自信,不仅对标国外更要好好珍惜今天非常棒的基础教育课程。基础教育方面是完全参照沪标和国标,另外在拓展课程和研究性课程当中更多启用校本课程,校本课程当中例如英语课程当中参照英语国家,比如美国的Common Core课程,Common Core其实是美国州立的课程标准,而且在英语的考试标准当中同年龄阶段都是参照美国国家的考试体系ITBS的系统。

        我刚才讲到了不仅关注课内,还关注课外。课外有几项是我们的特色也是我们的拳头产品,这其中包括了赛艇运动,大家知道王石是亚洲赛联的主席,所以在王石先生的大力推动之下赛艇课程已经成为我们学校的必修课。STEAM课程大家知道这在美国是非常关注的,整体孩子在创新、动手能力和创客这方面的培养,包括在科技、艺术领域。Reading课程无论是从幼儿园开始还是中小学,每个孩子每天都必须要完成1小时以上的阅读,包括中文和英文双方面的阅读。阅读其实是培养孩子非常好的生活习惯,未来对他的终生学习能力都会起到至关重要的帮助。

        这是我们的团队,大家知道房地产是资源导向型,但是说到教育就是以人为本,确实因为这中间太大的比例取决于什么样的老师、什么样的管理者、什么样的团队。在管理团队当中我们非常强调“同心者同路”包括我们凝聚行业的经典,我们也非常幸运在过去两三年的过程当中,陆陆续续吸引到了不仅仅来自于上海,还有全中国以及全世界最顶尖的教育领军人物加入到万科教育、加入到德英乐团队当中。大家看到右边的照片其实是去年我们在9月1日开学前搞的中外新老师培训,我们会发现这里面的颜色已经是五颜六色了,来自于全世界各地的教师。另外在外教团队当中强调一定要从英语作为母语国家来招老师过来,并且要必须获得本国5-8年以上教育经验并且获取教师资格,另外绝大多数团队都拥有硕士及博士的学历。

        新教师团队当中,除了原有师范学院会吸引一批老师之外更加关注“985”和“211”这样优秀的高校当中进行新生老师的选拔。我们还有大量是国外的,现在有很多中国孩子其实是到国外进行学习,中间就有很多老师来源于像哥伦比亚教育系等等,他们都是中国的孩子出去所以今天也吸引他们成为其中一员。

        

       这是我们的学生成绩单。我们会非常开心的看到今年由我们自己培养出来的孩子已经正式去申请国外知名大学了,看看右下角这边今年的孩子被普林斯顿、加州理工、UCLA等等都已经收到了他们的Offer,另外过两天就是中小学报名期限了。从目前预报名的人数来看几乎每一座学校的录取和招生比例都要达到20:1,在初二的时候我们会要求孩子们参加托福考试,考试的平均分是108分。另外孩子毕业去向绝大多数去到了国内和国外知名的国际化高中内,并且美国参加ITBS考试的话基本上达到平均前30位的分位线。

    我们并不仅仅强调孩子学术的能力,我们还强调孩子身体的体育锻炼。目前在学校内部同年龄的全国攀岩青少年组的冠军就在我们其中一所学校,还有空手道冠军以及赛艇。我们已经有56位孩子参加校队,并且参加中国赛艇大师杯、日本户田青少年杯均获得了这个年龄组的冠军。

        最后我想说这是DTD也就是德英乐英语的Slogan,叫“Darem To Dream”敢于梦想、勇于梦想。这个行业并没有成熟的路径,也没有完全可以复制的方式,我们只能打破常规思路敢于创新、敢于梦想我们才有可能实现教育伟大的理想。当然在这个过程当中我们始终“不忘初心”,因为我们集团的主席于亮(音)一直说之所以万科能够立于30年,是因为我们一直坚持的就是诚实、低调、忧患意识。我相信这句话当然一样适合于今天万科的教育。最后一点就是“且行且思”,无论如何我作为老万科员工这个企业之所以坚持到今天是因为他特别关注客户、特别关注产品,同样对于万科教育而言我们也会秉承这个文化根基和传统,用心打磨好我们的产品、用心服务好我们的客户和家长。今天的演讲就到这里,谢谢。


    主持人:大家有问题要提问吗?


    提问:我来自江苏1912集团(音)有两个问题:第一个是我们和英国剑桥做了合作,但他们反应做幼托从国家资质上没有办法得到资质的认可,我不太清楚万科在执行过程中会碰到一样的问题吗?


    许青川:这是技术问题,如何去获得资质是吗?


    提问:他们说现在有点难得到,我想问一下万科有碰到这样的问题吗?


    许青川:万科今天也是跨行业做跟教育相关的,我相信你说的问题我们也是有碰到,但是在这个过程中第一个我们还是秉承合理、合法、合规。另外一点万科像我们做企业一样,从来不会做擦边球的事情。之前大家常常会拿一些公办的场地做民办的属性,但万科在一开始就做了内部的红线设定,即便今天有这样的机会给我们我们也不会做,因为我们今天一定是从市场当中获取市场的场地合理合法的做相关的报建。最新的《民促法》有了一个非常明确的规定你可以做这种选择,一种是做民非性的、一种是作为纯企业型的,今天的规则已经讲得非常清楚,只要你按照政府的规则、只要你不要心存侥幸所有的合理合法都应该能够最终拿到资质。

    提问:第二个问题是现在做国际学校的越来越多,想了解一下万科教育品牌会拓展到您下面住宅地产的所有项目还是说只要政府批地都可以有合作的可行性呢?


    许青川:这个当然。今天万科在做教育的时候已经不是把它作为配套性的业务,我们已经把它作为独立的业务。包括刚才您看到的这些学校,其实只有万科双语学校是我们自己拿出的场地,其他的完全都是市场化的行为。当然我们也很期待,如果今天在座房地产的企业有这样的意愿我们也期待做品牌输出。为什么要起德英乐新的品牌名呢?其实我们也是希望说未来的成长和发展是有空间的。


  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:谢谢,掌声感谢李熠。至少有一句话对我们来说触动很大,真正好的企业不是设计出来的,靠的是宽容、靠的是试错。李熠讲完以后要邀请第二位嘉宾,前面讲名字的时候没反应过来是德英乐教育,什么是德英乐呢?我想万科一定有看过《孟子》,我不知道我的解释对不对。《孟子》:君子有三乐,父母俱在,兄弟无故;仰不愧于天,俯不怍于人;得天下英才而教育之,一乐也。德英乐是上海万科"热带雨林"体系中的"新物种",那么,这个"新物种"是如何播种、成长并呈现蓬勃的呢?

        让我们欢迎上海万科副总经理、上海德英乐教育总经理许青川女士为我们带来主题演讲。有请!


  • 上海乐居 03-28 17:12

    李熠:感谢主持人的介绍。大家好,我叫李熠,非常感谢易居的邀请。易居希望我下午多跟大家分享一些在集团尤其是房地产集团里面的内部创业实践遇到的问题和可以借鉴的经验。

        我2015年在当代集团内部创业以来,其实这两年很少在房地产论坛开始沟通了,都去科技论坛。每次去科技论坛下来一定会被问到一个问题“你一个做房地产的,怎么来做这事?”我至少被问过可能500遍,非常不夸张的说。反映的是什么?绝大多数科技领域或者其他领域对于房地产的认知还是在相对传统的行业和思维模式,我们也通过一点一点的努力去改变大家的看法。最近我们能看到一些非常可喜的变化,第一是很多科技公司最后出事了,还得靠房地产公司来救。比如FF(音),融创救完恒大救,恒大救完后面不知道还有谁救。一个行业的好坏、先进或落后我觉得不能单纯的从用户基数说我们能够占据1亿的用户已经算是领先的了,我们可能只服务了一个社区就是落后的,其实不能这么定义,因为每个阶段都有它的优势。

        今天想跟大家分享的关键词是:包容。一个集团想要创建很多非相关科技领域或者其他公司,怎么能让他们快速成长还能够在大集团主航线上聚焦形成合力发展,而不是完全都跟主业没有关系呢?我们做了一些有趣的实践。

        我们一直分享一个词Day One第一天。亚马逊这两年才火的,很多年以前我有几个朋友一直在亚马逊工作老是听说他们很不一样的想法,说这家公司的思维方式跟绝大多数都不一样,一看未来看5-10年,现在看他们每天都是第一天。亚马逊在上个月还是什么时候曾经一度成为世界市值第二的公司,现在稍微又降了一点下来,因为特朗普在制裁太强大了,科技公司已经强大到富可敌国。而现在全世界市值前十的公司里面,有7家都是科技公司,像Facebook、Google、亚马逊、腾讯、阿里都能够成为市值前十大公司,这里面也有很多值得学习的地方,我们怎么把它融会贯通。但唯一不变的我想永远都是这一点,不管是什么类型的企业,如果进入到了Day Two的话觉得可以坐享其成、觉得房地产收入过了1000亿就很稳定的话,可能问题就已经浮现了。

        这两个对比是集团公司和创业公司。创业公司一定有它的问题:人才少、资源少、钱少、产品方向不明确,但他们具备非常强的灵活度和敏锐性Get到市场可能发生的每一个机会。集团公司的优缺点更明显,所有的企业家我想都在想怎么样让大象跳舞。现在规模不管500亿还是1000亿,每位企业家都在忧虑能不能Get到下一个时代的浪潮不掉队成为百年企业,能不能让下面每一个子公司的负责人们、每一个团队的设计总监们像企业家一样思考、像创业者一样应对每一个问题,而不是打工的心态。当他两眼放光用一种全新的思维方式做事,和他完全按照流程做事的时候区别已经出来了,结果可想而知。如果说在一定阶段还能赢,我认为就是过去累计的优势有壁垒,而这个壁垒迟早会被打破。真正能够将狼群的精神、创业者精神融入到集团企业的,这种企业是最可怕的。

        我后面会简单分享一下过去三年当代内部创业的得和失,犯过很多错误也没有什么教科书,看全世界所有的教科书学习了一圈发现,没有一个是可以被完全参考和复制的,我们做的东西可能更贴近于房地产,完全从房地产的本质。我个人也是学建筑出身的,在当代做了7年以后内部创业到现在第10个年头。

        第一个让我跨界到新的领域做创业,最大的问题就是人才。我可以举个例子,在2015年面试200个工程师的时候大概有90%的工程师都会拒绝我,而且面试的是非常初级的工程师。首先要强调的是我可以牺牲所有时间,任何一个初级工程师愿意跟我聊我都可以聊,虽然还有很多其他业务要管,但是没关系,就这样的情况下90%的人都会拒绝,因为这些行业的人第一反应还是太传统,文化能不能适应。真的跟薪酬没关系,薪酬对于最底级的人才永远是第三选项,他们首先看团队的氛围怎么样、有没有顶级的高手在里面,如果有顶级的高手大家都会趋之若鹜,都会去有工程师、专家、科学家的公司。我们刚开始进去什么都没有,这是在房地产创新公司我觉得不管什么行业,在这个行业的人才有没有吸引到一定是最大的障碍,这个障碍没有解决好再做任何工作都是烧钱的。过去在创新领域烧钱的公司非常多,我昨天了解到一个房地产企业在互联网领域砸了30亿什么都没做出来,觉得砸钱什么都可以做出来,但企业文化的冲突一直会持续在强势的集团企业里面。

        工程师就穿拖鞋来上班,你一定要让他穿得很正式。面试的时候如果用传统标准面第一轮的科学家或者工程师一定会被Pass掉,话也说不清楚、也不想回答问题奇奇怪怪的这些人,但他们可能是非常有天赋的人,这是我们对于人才的理解。来了以后到现在还有一点挣扎的地方,考勤是很实际的,科技公司真的没有考勤,不做考勤又不懂那个行业怎么办?需要很长的时间,我们花了大概两年多的时间才一点点克服过来,最好的办法我的CTO告诉我是“一定不要有强行的打卡或者任何东西,让他们自由发挥时间。”但如果你文化够厉害,他们会心甘情愿、心情愉悦的超时工作,不管在家里还是哪里任何地方都可以很享受的工作,这种状态当然是最好的。但这个状态需要很久的时间一点点沉淀,改变非常多的东西。

        我刚创业被拒绝过无数次的,集团内部创业社会VC和PE怎么可能投你呢?一听这种项目基本先Say No,然后再保持联系。我的第一个投资人是光速(音)的曹大荣(音)他现在也做了第一支自己的基金叫永久(音)很感激他,我们内部创业那么多资本慢慢慢慢会相信其实有好机制的集团创业也可以市场化,不是我们想象的最后钱投进来谁说了算都不知道、什么时候把游戏规则改变了也不知道,可以很好的遵守这些游戏规则。

        第四个大部分集团公司创业其实更像是职业经理人在做,他们很难有超前的求生欲望。如果这个公司做没了那就没了呗,没了我工资一定可以拿到,公司不会亏欠我的工资,这是基本概念。能做到80分就很不错了,不可能做到120分,这就是合伙人团队。我们也遇到过不少内部孵化项目,发现你任命了一个CEO或者创业者自己加入我们,在温室里面不愁吃、不愁穿什么都挺好还要集团先给第一笔业务,觉得不会死掉、一定会有人来接最后一棒。

        最后一点缺乏充分的竞争。都做内部业务,能锻炼一个超级强的团队吗?肯定不可以。

        我们现在分两个板块:一个是绿色地产开发,大家知道我们做了18年当代的绿色科技地产,一直专注于这个领域。现在的规模算不上千亿级别,去年200多亿今年可能300-400亿的规模,每年保持50%的增长。和在座的中型甚至中好型没有到1000亿级开发商分享的是,当你没有在一个阶段突围成为超级巨头的时候,也不一定这是条唯一道路,也有其他的道路可以尝试,说不定可以找到更多、更有意思的答案;我们所有轻资产业务都是在第一资产,我也一直在负责第一资产的管理服务。

        过去三年我们做了这些事情,看起来画的乱七八糟的。未来三年定了一些小目标努力实现它,2014年底、2015年初的时候正式确定了要把公司所有内部潜在业务完全合伙人化和独立化,非常彻底,从股权、机制、引入人才到任何一个我们认为会阻碍他们市场化发展的我们都在改变,现在整个机制已经改到1.0、2.0、3.0版本了还在不断的优化,优化的核心是什么?我们愿意让创业团队做大股东。我相信90%以上的集团会面临这个挑战,内部孵化公司创业团队能做大股东吗?大家都会说不能,如果这个心理不能克服掉其实很多东西无从谈起,我们用了渐进的方式不是说刚开始创业第一天就是大股东,要达到一些目标、有些约定,包括资本、业绩,只要做好了其实你把控股权让出去也没什么,因为最终是在孵化平台要让生态更强大、要让社会资本能引入。

       2017年开始又注重三个领域:新科技、新空间、新消费。新科技是最主要的,我认为可能明年易居峰会里面专门会有一个板块会讲新科技的投资和融资,因为现在在新科技如果哪一个领域不去充分拥抱它的话其实是很危险的。我们看到中兴这次被炒的沸沸扬扬,中兴被炒的沸沸扬扬的事件有两种说法:第一种说出去受人欺负了回家。我看李想(音)汽车之家创始人发的朋友圈很有意思,他说中兴的局面典型是出去被人欺负了回去打老婆孩子,我们送外卖肯定送不到世界第一、盖房子盖得再多也不是世界第一、金融完全是垄断的,在大部分的垄断情况下,会引起一种很奇怪的氛围,好像我们做的非科技领域、非竞争壁垒这些都是意义不大的没办法和美国竞争,美国只要把你的IP、授权或者配件垄断了像中兴这样的企业营业额超过1000亿了,也是一家千亿企业可能说倒就倒没办法生产任何产品的,封闭7年很可怕。我们底层聪明的人和聪明的钱有没有去这些领域把中国的底盘打得更牢?我最近被朋友圈已经刷屏得不行了。一方面作为从事房地产十年的从业者,一方面作为科技领域的从业者深感这个事情的重要性,说得大一点就是国家某一个领域我们能做的贡献,对于科技我认为在接下来3-5年形成世界的绝对主流。现在世界前十大公司是科技公司,前20大的公司我认为都应该是科技公司,因为会包含金融、实业都是在互相做,但主导还是要有科技的竞争力。

    过去三年带来的改变我播一段小视频,你们先可以脑补一下传统的开发商、绝大部分开发商在做企业宣传片的时候是什么样的感觉,肯定是找专业的团队、很雄厚、规模说得很大。科技公司做的宣传片完全是应届生拿着自己的器材随便拍一拍里面全都是团队,花了三万块钱就拍了一个但很能代表内部创业公司、科技公司的想法,跟大家一起分享一下。

        这个视频我们拍了两个星期,在去年的发布会开幕式发的,大家都非常喜欢觉得非常准确地表达了我们的想法、表达了我们想要创建虚拟世界的愿景,这可能需要十年、二十年,但很有趣的永远都绕不开房地产。昨天我和一个客户吃饭的时候,他说“在虚拟世界里面,他们想买虚拟的房产。”还想用区块链技术,因为里面也可以广告、大家也可以在里面生活,上上周《头号玩家》就表达了未来大部分时间不在真实世界在虚拟世界,这个地球会变成什么样?我们正在为之而努力。比较有意思,里面有很多镜头是在座各位客户贡献的,开发商前百强超过80%都是我们的客户了,刚才有一个镜头是招商蛇口还原景象可以在全世界各地推广项目等等,我也代表51VR很感谢各位房地产公司的支持,因为没有这个起步我们不可能杀到汽车领域。

        我们在汽车领域做了一件非常有意思的事情,也就是说房地产内部的创新企业跨界到别的领域的时候如何做我们把以前大量城市模型利用起来创造一个虚拟驾驶训练的环境,2020年大众可以购买到虚拟驾驶汽车的时候是足够安全和舒适的。为什么?因为我们用现实世界测试自动驾驶的算法效率非常低下、安全性没有保障、多样性没有保障,一天可以跑1000万公里,我们在同一个路口可以模拟1000种交通意外保证机器是不是足够的安全,这个产品去年发布以后已经成为了我们继房地产的第二个主营业务,增长非常快每个月都在翻倍的增长,因为它成为了刚需。任何一个汽车厂商、算法公司都觉得真实世界用来训练机器人没有虚拟世界好,一切的根源当然还是来自于做了房地产、做了社区、做了城市一点点把虚拟世界做的更加完整。

       在接下来的部分把我们有益的经验分享给大家,也许有帮助、也许没帮助大家听一下就可以了。我列了三个内部创业的转折点:在2014年、2015年准备做这件事的时候找人才就很苦恼,市场化的资本不太认可内部创业公司怎么办?我就去找了一个VC合伙人,就是从另外一个风险投资机构挖了合伙人过来加入我们说首先要让内部的公司机制变得更加科学、让市场资本能接受。如果只靠自己的钱,我觉得能够做出一个很跨界、很好、很大的公司太难了,因为他们永远都没有强大的成就感或者是危机感。我们做了第一件事情一直做的非常棒,过去大量的融资都是他在推动、参与包括融资;第二个是科学家和工程师,他们是我觉得在新的世界里面最宝贵的财富,因为确实很有限。这些科学家看起来可能不太会说话、比较宅男,但他们在脑子里面运行程序的时候、有逻辑思维的时候真的是超级聪明,这批科学家给中国创业公司提供了一个很好的机会,在过去10-15年大家都愿意进入到外企,但是现在这一两年有很强烈的人才回流,因为外企并没有那么好,中国的科技创业公司更有成就感,我们抓住了这个机会慢慢的走一些下坡路,中国市场有点摇摆也有中美贸易,其实中美贸易不一定都是坏事也有好事,借这个机会招了很多人才,51我们的人才有200个、博士有30-40个。这是所有一切的核心,如果没有这些人我们的想法都是空想,所以我认为你想进入任何领域花在人才上面的时间如果没有超过50%的话,一定是不合格的CEO;最后一点是有创业者精神的人。内部提拔其实风险蛮大的,成功率大概25%一定要找外部市场化的创业者再给他搭配内部的合伙人,这是最有效的。我们经过三年10多个项目才把这个概念总结出来,搭配是一个最好的选择,在人上吸引和留住市场化的跨界人才。

        机制的设计上只要有决心都可以设计。我们内部叫智业合伙,让有想法、有愿景这些聪明的人一起来合伙:

        包容多元文化。我们包容多元文化花了两年的时间,第三年的时候才做到及格,现在慢慢会越来越好,多元文化一定会有包括在座各位和企业家不理解。有人不理解也没关系,好的人才市场上大把公司找他,他也不缺这些机会,如果你没有跟他静下心来交流一定会有问题。直到现在创业公司51内部每一个人我都亲自面试,不仅仅是面试人而是一种尊重,他们很在意这种仪式感CEO能够花10分钟、20分钟甚至一个小时跟我交流把公司愿景说得很清楚会觉得非常受用,比你给他翻一倍的工资有用多了。

        智业合伙机制的迭代大概的核心是我说的最重要让渡控股权给创业公司,这是一个很典型的例子。首先老板要想通这件事,如果想不通这件事很多答案都是无解的,吸引人才的时候最后愿景是什么、盼的是什么不知道;

        第三个是尊重行业的差异化机制,各个行业区别太大了。

        关于战略和战术我们说一下自己的成功机率是25%,我们做了差不多三年的创业项目25%是比较好的表现,在各个细分领域有很好的口碑、细分市场第一名,有50%属于不是特别好也不是特别差,可能还在等待机会、等待爆发有25%会被重组、关掉、整合掉的。25%的概率听起来不是很高,但对比市场上千分之五,中国的创业成功率到D轮的公司千分之五基本上保证最差的情况被收购我们还是要稍微高一点。

        包容失败和小步快跑。左边我说了做什么,其实做什么不太知道,只有给他提供一个很宽松的环境,让他在小步快跑的过程中包容失败、允许犯错,如同我们自己董事会上讲的很清楚,30个项目都成功怎么可能?就让他们自己去跑,有25%我觉得就可以了。如果最后能够到30%、35%那就更好。

        过去两年我们做的30多个项目里面做的还不错的融了大概10亿以上,完全是社会的资本。今天上午提到的商汤也是我们一家公司的股东,StarVC和很多券商。现在所有的VC和PE大多数认可了我们的思维,觉得是遵守游戏规则的内部创业公司、是能够给他们带来可预期收益的等等,我们以后也欢迎越来越多的社会化资本加入到创业体系里面。

         最后一部分是生态协同。说一个很有趣的例子,我们也有众创空间,每一个众创空间的第一个客户就是我们自己的,先自己去试水,因为每个城市都有公司、都有资源,然后让它的起步可以帮助他最后推向市场化。我就不过多赘述了,我们有两款产品:一个是房地产,帮助所有的房地产实现非常科技化、轻便化和高质量的可视化产品,不管VR、3D还是AR也好;第二个我们用虚拟世界帮助汽车训练自动驾驶,最终的愿景我们要创造Real Word跟《头号玩家》一模一样,这需要很多年的时间。

       我们做的另外一家公司得到了鼎辉(音)的投资,我们物业公司也是一句话,只要管的项目比别人节能30%不需要改造,就积累了十几年的核心。不管什么建筑,通过精细化的管理和算法,让机器的启停大量通过算法控制而不是通过人去控制,节省了人力又提高效率。这是我们的共享空间,在上海也有。我开篇说了集团内部创业要有一颗非常包容的心,包容文化、包容犯错、包容各种不一样的机制,首先要能包容。当这些建立好了,怎么能成功?我相信一定不是设计出来的。如果说集团的企业家、老板说我们要大刀阔斧凶猛地进军某一个领域,先砸10亿上去尤其是跨界的科技领域,我可以说90%以上一定会失败,因为这个行业不可能用战略的眼光就认知到它怎么样。我们现在看的方向要不是超级远、要不是超级近,要不然就能看到三年以后怎么样,比如说5G会普及、让你的传输速度变得非常好,但是你说一年两年不知道,只能看到一个季度。只能看到一个季度长度的时候,最多确定一个非常模糊的方向,你看51确定的方向就是建造一个虚拟世界,其他的没有,汽车怎么杀进去的?刚好有这个机遇,自动驾驶三年以后要普及,我们觉得摊对了马上铺了100个工程师杀进去就可以拿到一些市场份额,现在做得大家还比较认可,这就非常违背房地产的策略。放方法地产典型是设计的,今年100亿、明年150亿、后年200亿都是可预期的,无非是拿地拿钱,除非政策市场出现了极大的波动大家都不好了,但是科技行业的玩法完全不一样,我们只能看一季度或者三年。

    以上是我的一些小小心得,希望对各位关心甚至在公司内部想要启动内部创业者有些帮助,谢谢大家。

    主持人:谢谢李熠先生。下面有嘉宾想要提问吗?


    提问:刚才PPT里面有提到当代置业,我们知道当代置业主要是做地产这一块的又有第一资产,您是第一资产CEO同样也是51VR的。我听下来感觉当代置业我知道是做什么的,51VR刚才看了短片和您刚才讲述的创业过程也能够知道是什么,但是我特别想知道第一资产都做了些什么?第一资产与51VR是个什么样的关系?能帮我们简单的理一下这个关系吗?

    李熠:第一资产就把它理解为集团资产里面轻资产业务的总部,把它理解为控股公司。它负责搭建机制、孵化平台,所有的公司发起可能会投资甚至还有外部投资。算产业控股公司理解更多一些,下面都是由具体业务支撑的。

    提问:所以第一资产对51VR是投资的关系?


    李熠:没错,有些时候钱是从当代投的、有些时候是从第一资产投的,看情况。


    提问:现在第一资产和当代置业算是……


    李熠:兄弟公司,上面是当代集团。等于说每一个地产公司下面还是分重地产开发业务和轻资产业务,有些可能分得更多,我们就把它打包成两个集团简单一点。


    提问:因为您是从内部创业开始的,我想问一下当时支持做内部创业的决定是集团多元化发展还是什么内生因素导致我们比较早的从房地产行业去做科技行业呢?是需求导向企业战略导向还是资本的导向?


    李熠:我觉得是巧合,都不是设计出来的。我跟大家说一个很小的段子,2014年去美国自驾的时候我觉得VR很好我就想做,跟老板一商量也不可能离开当代,那怎么办呢?内部创业。内部创业既要管资产又要管这个,所以说先试一试吧。刚开始没有任何规则,如果说我们希望先去设计一大套规则或者方向做一定成不了,怎么可能预期到呢?刚开始都是基于信任说你先去做试一试,不行就算了、行就可以。我们做了第一个项目觉得还不错,能够激发大量的内部创业热情也能让每一个人实现自我价值,后来就把51VR的创业机制总结了下来成为1.0模式孵化其他的公司。


    提问:那我可以理解为老板为了留住您这个人才做了这样一个孵化项目吗?


    李熠:也不算为了留住我,因为我也是很坦诚的沟通,我说想做这件事但是我们直接跨越到科技行业区别非常大,如同我去科技的公司做演讲的时候说“房地产的来这干吗?”前几年都是这样的,所以我觉得包容、试一下,错了就是错了,还有一个成本也不是很高,不需要大量的投资。


  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:现在1点50分,下午论坛照常开始。现在还有一些嘉宾在路上,特别是下午流程希望比上午稍微做一些改变,因为来了这么多嘉宾每个人也希望有机会向台上各位提问,我们让每位嘉宾通过25分钟的个人演讲后允许现场有2位嘉宾提问,请大家准备好问题,希望您的问题言简意赅、希望嘉宾的回答也能够尽可能的切中要害。

        今天下午将有四位嘉宾跟我们进行分享,等一下还会有几位嘉宾到现场来我们会做一个小的圆桌论坛,大家也可以进行提问。先来介绍下午进行演讲的嘉宾,分别是:

        第一资产CEO、51VR创始人兼CEO 李熠先生

        上海万科副总经理、上海德英乐教育总经理 许青川女士

        小米有品策划总监 李琦先生

        绿城房屋4S总经理 程谦先生

           

        下午的"美好生活篇",我们为大家请出的第一位嘉宾可以说是一位青年才俊,85后,却在传统房屋企业当中孵化出了一个新的产业,据说占比已经超过80%的房地产VR市场,而且2017年在中国VR领域融到了单笔最高的融资额,这位就是来自于第一资产的CEO、51VR创始人兼CEO李熠先生,我们有请李总!


  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:谢谢雷总。雷总分享完今天上午的论坛就到此告一段落了,提前和大家知会一下由于上午的时间稍微拖了一些,所以下午论坛1点50分开始。

    有很多嘉宾都希望能够拿到除了直播之外的PPT。主办方也考虑到这一点,我们的屏幕上有二维码,现在可以拿起手机马上扫克而瑞咨询的二维码回复“地新引力”就可以获取今天视频直播地址和嘉宾分享的PPT。

        我们上午的会议就告一段落,我们下午1点50正式开始,谢谢大家。


  • 上海乐居 03-28 17:12

    雷巧萍:大家好!大家可能会考虑为什么由一家科技公司作为今天的首席合作伙伴也就是首席赞助商呢?我刚才坐在位置上的时候在看手上拿到的白皮书,我们会发现在地产等非常多的创新领域里面,科技一直都作为一条线蕴藏在这里面,包括嘉宾分享到的商业、产城、物流、长租公寓和住宅社区的我们发现科技一直作为一条隐含的线贯穿整个过程。

        刚才张燕总也帮我们打了Call提到了CIO这个概念,现在我看到的每一家企业因为我们主要是和CIO、战略部门、营销部门打交道,我看到每家企业都有CIO甚至有些企业已经开始叫为CTO,不再是首席信息官而是首席科技官、技术官。前几年有叫做首席数字官这两年又有了一个新的概念叫做首席物联网官,其实不是要替代CTO,甚至可能是CTO和CIO之间的交界做业务的贯穿。今天我们更想集中的讲从生活领域里面物联网和数据在整个过程中做的贯穿,在开始之前我简单做一下关于云智易的介绍,感谢刚才的嘉宾为我们做的简单介绍。

        我们作为国内唯一一家智慧生活物联网平台商,目前我们主要在全球市场服务制造业消费级品牌以及国内地产和午夜品牌。前面看到燕总和斌总的材料里提到了我们相关的案例,刚才舒总也提到,为什么今天在座的企业会来?大家都有焦虑,但我相信地产商现在是活得挺好的焦虑。我们作为一家科技型企业,我们的焦虑在于如何让技术和产业进行结合。

        在物联网的概念里面来讲,我相信刚才前面毛总也提到了,2008年招商已经在蛇口网谷提出了物联网产业园的概念,因为物联网概念最早的时候第一台实践是在1990年就是施乐(音)做的第一个网络可口可乐售贩机,1995年在《未来之路》这本书里面其实比尔盖茨也提到了物联网的概念,但当时并没有引起关注。1998年麻省理工的教授正式提出来了物联网这个概念,2008年也就是刚才毛总所提到的时间点会发现各国政府开始从政府层面提倡物联网,2009年也就是大家非常熟悉的IBM提出来了“智慧地球”包括我们之前提到的从传感器层到芯片层,尤其最近中兴芯片这件事情闹得大家都在关注“中国芯”的概念,其实那个时候我们就在行业里面开始提倡物联网的链路。物联网已经不是新的概念,但是从2009年往后将近十年的时间,其实物联网和产业结合里面发生了非常大的变化。我们希望结合在座都相关的产业和大家做一些分享。

        这是一组去年9月份无锡物联网大会上发布的数据,到2020年全球联网设备数量达到208亿,IDC有一个更乐观的数据认为会达到500亿。大家也看到过阿里云在前段时间发布的,包括戴尔在今年年初进行了大量的数字公司并购其中物联网都作为非常大的领域,物联网现在相当于从之前说的互联网到移动互联网以及到物联网的第三代信息化革命,这是现在物联网市场规模的体系。物联网在这10年里面发生的变化其实是由非常多的条件促成的,现在可以看到我们理智分析的话会从这三个角度来看:第一个,物联网的基础本身是传感器和处理芯片。这几年价格一直不停在往下掉,最为直接接触的是智能家居产品,智能家居里面Wifi模块作为最典型必然存在的物件,在这里面我们会看到从2014年到今年价格从原来的60元跌到了现在的10元,价格是一路下跌的所以就使得非常多的无论是产业链里的产品还是家庭的产品,都能够真正将物联网结合进去;现在我们提到的无论是5G技术还是短距离通信的技术不断发展都促成了网络传输条件的成熟。还有一点就是这几年人工智能的快速发展,原来提到物联网的时候像之前我们提到的是连接的概念,但I我们认为是智能的物件而不仅仅是连接的物件。物联网的技术不仅仅是连接的技术,更多会将大数据以及人工智能技术一起并行发展推进产业里面的联动。

        因为我们更多关注的是物联网领域和大数据领域对于智慧产业和智慧城市的发展,数据是非常大的基础。目前智慧城市的数据节点处于PB拍字节的概念,预测即将在几年内爆发到ZB泽字节的概念,ZB泽字节的概念是什么呢?也就是说全球1000亿人一辈子说的话加起来是1ZB的概念。这是智慧城市领域所覆盖的地方,政务、医疗、交通这都是前几年比较火的点,红色的板块是智慧地产的部分。智慧地产在智慧城市的占比里占到了25.16%,25.16%全过程是地产的全生命周期过程,包括从最初的建筑现场、设备、营销到社区经营,再看这里面的业态占比包括建筑楼宇、社区、科技小镇、旅游地产全部的链条是多业态进行的组合。所以我们会看到红色板块因为我们看到整个地产行业多元化全过程的科技经营是大的趋势,其实在不同链条过程包括多业态发展里面现在地产公司客户或者我们为这些企业提供的是什么?我们强调的概念是地产企业的统一物联网平台。

        刚才燕总做的分享里面有包括云智易为一家大型地产公司,其实还有很多家,我们现在不方便进行更细的分享。可以提到的一点就是说,因为统一信息化是地产公司前几年的概念包括统一数据一体化也是前几年地产公司不断投入的,包括万科的“沃土计划”原有信息化的基础之上进行重新的构建,也是在构件总数据一体化的概念。物联网现在为止其实都是散的,因为提到物联网、提到智能在地产里面的应用,很多人都会想到智慧社区、智能家居或者说产城里面有新的智慧照明、智慧楼宇、智慧建筑等等这些都没有错,但其实忽略了一点,这些数据最终连接的基础在于哪里以及作为企业顶层怎么对未来体系进行经营和管理,包括数据资产。红色这层是云智易目前主打的为地产公司进行输出的,因为它是技术平台,核心是让企业不同业态的不同产品最终都会连接到企业所属的物联平台。因为这个平台我们是支持企业进行混合部署或者私有部署,也就是说未来数据资产和协议资产是掌握在企业自己手上的。当然晚上的话会看到更多不同的场景,子场景里面子方案能够满足,因为我们说平台最终要落地,落地在这个场景里面就会体现在各种不同的项目里面、业态里面,甚至包括我们可能在不同的区域里面。这个自主权可能由项目公司或者区域公司做决定,当然都有统一的基础标准由总部进行输出。

       最上面一层是顶层的集团管控,左右两层是企业现有的或者是外部的能力。座厕是企业目前现在生产企业用的基础的ERP体系到最新的O2O体系。右侧指的是随着今天互联网或者产业互联网的不断发展而带来的外部能力,包括AI、硬件供应商体系的,这些能力是相互连接的最后沉淀下来的都是企业现有的资产。在子场景里面我们对它进行了细化。中间红色八大块是我们为地产企业落地输出时候的主要模块,但企业通常来讲会逐步进行落地实施并不会一体化的全部实施,这里面包括前面提到的物业、家庭、办公、商业,我们会把通行体系单拎出来园区和养老体系,下面就是各种各样的子设备。云智易本身不生产设备,所以我们会将企业自有的设备生态开放给到企业。我们在和企业交流的过程中会了解企业现在在物联网实施遇到的最大问题是什么,他告诉我可选择的硬件设备设施是非常有效的,当我选择了A家B家的可能就不能用了,这是受硬件供应商本身的隔离。第二各个项目、各个不同场景中间都有独立的系统,这是现实的问题。我们曾经看到有一家上市的物业公司,他们现在停车系统几乎是每一个供应商提供一套自己的停车系统给到他用,也就是说他的IT部门要同时运维不下5-6个停车系统,而且停车数据是没有办法统一的、停车设备连接在别人的地方,无论从数据和安全性上来讲这中间是存在非常大隐患的。这就强调如何夯实企业智慧地产在链条里面的地基,因为我们认为物联基础平台尤其是符合地产主要业态的子场景下是地基,再往顶层其实是数据。数据对于企业来讲是未来的核心,让企业掌握全局。这个可能由智慧中心掌握,因为我们关注的核心是物联网数据产生的价值,对于企业目前的子数据库数据目前来讲还不是核心部分,所以看到的都是和物联相关的部分。这下面会分不同的子场景架子,这里面包括了集团整个的、单项目和单场景的,单场景里面甚至包括单设备的,单设备可能会应用到单工作流程过程中这仅仅是数据可视化的呈现部分,在业务流程体系里面如何进行信息流转的呢?我们会和企业现有的巡检系统、物业管理系统对于信息进行流转,这一部分其实是比较技术化的架构图,因为刚才我们所提到底层是夯实的地基基础,所谓地基基础其实是非常技术化的平台,底下其实是设备,这里面的设备包括单点设备也包括大家经常会听到有的叫做网关设备、边缘计算设备,对于我们而言都是设备,设备最终都会连接到黑色主体中间这块的主要平台,这是作为通用平台,也就是说你的设备可能会来自于非常多的供应商。

        我们曾经看到多一个小镇项目,总共用了100多间供应商这里面单设备供应商会将行业的前3-4名全部纳入到这个体系中来,那就意味着招标的时候将设备连入平台就会为他定制一套协议标准,将协议标准输出节到现在潜在的供应商作为招标过程中的标准,也就是未来这些数据全部按照相同的数据标准连接到平台体系里面来。这一部分是我们所说的设备部分,设备连接上来以后在这里进行数据流转包括刚才我们用到的规则引擎,再往上和下会分为两个部分,其实都属于应用层的部分。下面的应用会偏于企业内部对于业主、用户和员工的应用,顶上是企业应用管理方面。前面提到对于长租公寓如何结合物联网设备进行管理、对于商业场景如何结合物联网设备进行管理属于企业应用部分,目前主要开发的前面看到八大场景的企业应用部分同时将这一部分的API全部向企业客户开放,也就意味着你们的科技公司、服务商或者外部目前有的其他第三方服务商可以基于API接口面向业务场景进行定制开发,这部分是完全开放的。这是我们现在整体的大的技术架构图。

        这部分刚才也提到,我们提倡的理念里面第一个核心来讲还是解决跨场景、跨业态、跨项目的集团管控问题。第二个其实在解决未来的数据和服务运营体系下如何进行标准的制定,标准其实不束缚地方公司或者项目公司,现在项目公司或者地方公司提出来的更多是无助,而是因为你给我一个标准而有一个困惑,更多的是我不知道该选择什么,研究院或者研究中心有没有东西可以导入给我,这个时候更好是可以将东西开发给我们的时候。运营的核心价值点、最终的落地点一定是用户和数据两个端点,用户和数据最终都会落在基础的人和物采集上。其他地产、其他的数据都属于常规的结构性数据,也就是我们所说的业务内部流转数据,只有外部用户体系的数据以及设备数据属于物联网化大数据体系而产生的。

        第三个就是减少对于硬件供应商的依赖。刚才提到其实硬件供应商在前期的时候,尤其现在看到很多地产商都已经开始执行智慧地产整个的计划,在智慧地产体系里面可以看到通常是会由最底下的子场景选择需要什么,这时候仅仅考虑的是子场景下能够满足营销诉求或者单点的管理诉求,这些都没有错,但最终回国来。我们今天服务的其中有一家地产企业管理部门在做的事情就是在他们100多个项目里面,他们在实施社区的一套管理系统内继续往下扩展的时候,他发现要加入其他的硬件体系已经没有办法加入了。他只能从其他的业务系统里面将数据提取出来,硬件供应商对于咱们来讲就是个供应商,其实会随着你的业务需求场景的变化而变化,所以不能被硬件供应商仅仅的单一供应商绑定,这会使得未来场景扩展的时候是没有办法进行随之扩展的;

        第四个是我们希望能够为地产商构建自己的硬件生态体系。前面有提到一个项目里面100多家供应商导入体系以后,是不是意味着下一个项目同时再导入100多家?其实这时候已经导入了60%-70%了,我们帮他评估过其他项目场景里面这部分设备供应的需求基本上60%-70%已经覆盖了,除了其他的场景。目前在科技小镇、长租公寓、联合办公这三大场景里面基本上已经覆盖了,这是我们看到价值体系里面的几个部分跟大家做一些分享。

       这是我们现在看到大家对于智慧地产、物联网地产的生态体系大概是什么样的结构,这中间列出来的是我们在常规地产商里面用到的大体系。大家知道物联网最底层首先一定是传感IC层,传感IC层的话列出了国内外有芯片层、模块层、传感层的部分。第二层因为整个的物联平台是云平台的体系,云平台体系基础是云计算基础当然也可以有独立的数据中心,我们更倾向于选择更为先进的基础所以会有IaaS层也就是云计算厂商,很多客户或者合作伙伴你们平台、IaaS平台、云计算平台的差异性在于哪里。首先我们从最挤出来讲把最底层认知为属于云计算的基础层,云智易平台本身支持独立部署、支持私有化同时我们也有公有化平台,目前公有化平台是支持全球客户的,包括一些全球客户在我们平台上也在服务北美、欧洲包括日韩的客户,对我来讲IaaS层其实是开放的,我们会同时选用两家因为我们本身是不应用任何一家IaaS层的。最顶层大家会看到比较熟知的硬件设备层,中间其实还有一层也是大家会经常问到的,说“比如你们和科大讯飞有什么差别?”在我们的认知里面属于同一层的生态能力层或者外部能力层,大家比较熟知的标准联盟生态里面的Zigber(音)、Zwave这些会看到是标准联盟态势的。还有一种是AI能力的国内几个比较典型的从语音到视觉的AI部分,把AVS(音)、Siri、GoogleHome认知为属于第三方生态体系的,包括天猫精灵去年到今年国内外这么火我们都认为是国内外生态家居体系的。还有一个是家电互联互通生态,说到这里大家也会问各个家电之间怎么互联互通这个点。云智易一直在服务家电行业,这个行业也一直试图通过不同的方式解决这个问题,这是三年前行业里面倡导的目前这几家包括海尔、美的作为最初的发起单位,云智易作为中间唯一一甲基叔方在共同制定这个行业家电互联互通对应的标准,所谓的互联互通其实不是以任何一家为中心,因为以前大家看比如经常会听到的海尔U+(音)、美的M Smart(音)首先都是以平台为基础,我愿意开放这个生态大家加入我,这是最近看到的。包括前几年海尔和京东尝试做这件事情。

        每一家企业都希望自己是被平等对待的,各个企业之间是平等的。如果今天是行业地产巨头坐在一起商定一个标准,并且标准进行商用,因为这个标准去年开始商用今年在部分产品里面实现互联互通,云智易作为这里面SDK主要技术方输出不断的技术支持当然也包括其他家的技术部门共同在完成。这一层属于第三方生态能力体系的,再往上面一层就是今天我们所看到的,这里面列的也不完全是齐的但是今天在地产领域会看到的部分。我看到所有的地产商都在用的智慧门禁和停车,我看到白皮书里面已经把智慧停车作为一个单独的品类列出来了,这里面不但解决了实际的管理问题同时也产生了非常大量的数据,只是我们看到了今天数据的应用和价值挖掘还是比较有限的。

        第二块其实是比较传统的智能楼宇。智能楼宇在原来的写字楼体系是比较常见的,目前已经开始作为基础设备设施管理逐步渗透到非常多的社区产业里面去了,所以我们今天看到包括服务新的、旧的社区改造里面,都在尝试解决BA管理但是EBA体系(音),核心都是对于社区内的设备基础设施进行联网、管理、计算降本增效。

        还有一类体系是在大量场景下看到的就是经营设备/商业设备。包括这里面有的无人零售概念、共享概念、租赁体系概念的设备,其实都是通过将设备联网以后对它进行经营模式的改造会渗透到非常多的场景里面去。我们可以看到即便是经营设备很小的一个点比如快递柜我们同时服务了几类客户,有一类客户本身是设备厂商包括丰巢驿站这类的基本连接我们为他们解决。社区里面都有快递柜,有三种不同的做法:第一种最简单的,租一个柜给你;第二种就是把地方给到你进行经营之后,要对数据和经营数据进行分享、分成;第三种就是绿城在做的,如何把设备设施的运营和自身物业管理结合起来,这个设备是由我经营的我只是找设备长上提供了这个设备,包括这里面业主的物流数据、电商数据、外部和菜鸟打通,内部其实是和我自己的物流管理体系打通,这里面会看到其实一个小小的商业设备在一个场景里面可能不同的地产商甚至不同的社区运营商本身对于经营措施方法是不一样的。

        后面大家看到都属于智能家居体系的。我们会看到在智能家居体系里面有一组数据,家电除外基础家居体系其实有80%是通过前装渠道出去的,也就是说通过地产商、通过装修设计公司其实将80%的智能家居开始普及到家庭里面去,真正零售To C的只有20%,当然家电例外。因为我们看到地产商在初装、精装的时候除了卫浴和厨房大部分是不会带家电的。目前这几类也是我们在生态链体系下为客户输出的,因为我们发现不同场景下所需要场景的生态结合能力是有差异性的。

        最后做一点广告,前面也介绍了云智易公司。云智易因为物联网的概念很广包括工业物联网、城市物联网、农业物联网、畜牧业物联网都属于物联网体系。云智易作为物联网平台企业我们的定位是智慧生活物联平台体系。未来对于科技型公司尤其对于我们的体系来讲,借用刚才舒总的一句话我们和地新引力也是表亲,我们是在一个体系下的企业,我们会专注于最擅长的体系和行业。智慧生活的理念和大家原来理解的智能家居其实是不太一样的,智慧生活和工业物联网有另外一点不一样是在于物方面一定是有人的,工业物联网里面希望人越少越好,但在家居场景、生活场景里面希望有人,有人才能和数据产生交互、未来产生更大的价值。所以我们是以物为起点、以人为中心开始,人除了自身的生活往外走就到家庭场景,家庭场景再往外走到社区,再往外一层走到了商业包括新天地分享的其实是属于适合人的商业体系包括办公场景。再往外面一层走包括产业和城市,目前产业和城市产城有接触城市不直接采用PPP的方式,是作为科技型的技术公司参与这些体系。这是我们目前所覆盖的整个产业。

        云智易作为一家科技型公司,所以我们一直站在企业背后希望成就客户。这是目前的客户体系,大概会分为两类:第一类属于现在的地产和物业企业,列出了一些代表性企业;第二类是属于制造业、消费类品牌的企业,大家在市场上所看到的智能家居其实背后都有一个点就是他们都需要物联平台,云智易作为中立的第三方平台会将能力进行输出。

        我们想简单给大家做一点和地产相关的分享,这是目前碧桂园物联平台背后整体的技术和服务输出方。包括平台产品、场景产品、咨询和设施服务,目前主要涉及的场景包括小镇、长租公寓、联合办公,这里面所提到的能耗、出入等等属于大场景下通用的生态体系类别。这是我们为保利输出的,我们在前年就开始跟他们合作不断的渗透到不同的社区场景里面,主要是以旧社区的体系为主加上新的安居和养老体系植入。另外一个是绿城集团,我们可以看到在服务体系将科技结合的经济效益效果和管理效益效果最重视量化的,而且不停的跟他进行磨合和矫正,无论是从管理增效还是从创收增效上面会产生的效果。驿站就是刚才所提到的和物流相关的体系,基础设备设施体系和通行体系的产品。

        今天我想跟大家分享的内容基本到这里为止,对于每个场景而言我们和客户会聊得非常多,今天时间关系我们就不展开聊。这是我们下周二在深圳关于“智慧地产 物联未来”高峰论坛,包括前面所提到的企业碧桂园、美的都会来,我们会做专题的分享。同期我们会有地产物联网学院的启动仪式聘请各大企业目前已经开始在做智慧地产包括客户和合作伙伴在内定期向行业里面输出定期的课程,大家有兴趣的话在这里和现场资料都可以进行扫码报名。

        非常感谢大家的聆听,如果有不清楚的地方我们可以随时交流,谢谢大家。


  • 上海乐居 03-28 17:12

    舒谦:谢谢大家,今天邀请我来跟大家分享一个大家平台不太关注的领域。我不知道主办方是有意让我跟招商蛇口顺序安排在一起还是知道我们的渊源,我们在深圳是邻居、我们有共同的大股东是招商。

        其实今天的论坛是地产创新的论坛,大家觉得这几年比较火的物流地产是比较创新的领域,其实不是。我们2003年就进入这一行了,可能在中国是最早进入这一行的一家公司。首先给大家看一个简单的企业画像,2003年到现在做了15年中国32个城市有52个园区,目前在运营的200万平方、在建的300万平方,在园区的规模里面是行业前三,在这个领域也投了上百亿了。

        刚才也说了我们也是一家国企,只是没有毛总那么财大气粗,虽然也是招商共同的大股东,但她是亲儿子、我们是表亲。她动不动可以说在外面说几十平方公里,小的项目一两平方公里,我们大的项目也不到一平方公里,所以这就是亲儿子和表亲的差别。我们早期也不是做这一行1984年做的是港口码头,这个港口码头比较特殊,大家更陌生的领域叫石油后勤领域也就是为中国南海勘探开发石油的油公司、油服公司提供陆上的物流园区服务。一不小心1984年开始做1995年上市,成为了世界行业内知名的“四大油服基地之一”。2003年一家国外的客户跟我们说“你们在80年代就开始给我们服务啊?80年代就导入SHE(音)、导入很多国外园区经营的理念,我觉得你们做的服务挺不错,为什么不去做公共物流服务呢?”于是1983年我们随着客户的需求以及对客户的了解和理解,我们去了上海的宝山做了中国第一个高端的物流园也就是宝湾。

        先做一个行业内的科普,因为可能很多是房地产界的对这个领域不太了解。物流园和仓储不是等号,现在所说的物流地产领域应该说的是高标准库,高标准库意味着层高、消防、喷淋设施、装卸平台、库间距所有符合现代物流操作需要的,而我们看大部分日常消费网上买的东西可以说90%应该不是来源于这些仓库,应该是来自于下面的这些仓库、老旧仓库,因为位置好。农民仓、厂房仓这就是这个领域我觉得很有前景的地方。

        我们再看一个对比数据,不好意思美国的数据有点错,应该是17.7亿。我们对比一下中美,中国到底有多少仓库?说实话我真不清楚,各种研究机构给我的数据其实是没办法能统计到的,你能统计到哪个厂房是现在用于做工厂还是做仓库用吗?我们其实没有统计。你能知道哪个农民搭的楼是做仓库用还是自己家用吗?也没办法统计,只是一个概念是10亿。我见过最保守的是6亿,还有更激进的就以石油来计的话物流地产领域我们所占的市场份额4000万,0.4%。美国是多少?20%。这就是说这个领域还有很大的发展空间,不论是从人均的面积还有美国的人口也不如我们,美国很多产业结构是服务业产业结构是不需要仓储面积的,中国是以制造业为主体的新经济结构里面更需要仓库的,我个人觉得仓库的空间其实可能中国比美国海大,现在能看得出来电商需要的仓库比美国电商需要的多。

        我们再看一下中国电商。我们在这一行十几年了,前十年的需求还是传统的物流需求,最近几年看的都是电商。给大家一个概念,我们不算快递、快运所用的仓库,就是电商我们俗知的天猫卖家、淘宝卖家,如果这个卖家一天发货1000单如果仓库运营好的话,这位卖家需要1000平米仓库,什么概念呢?也就是中国2017年快递的业务每天一亿件,如果说他们全进高标库来做的话需要1亿平米。马云在去年给了一个阿里研究院的数据,预测7年后中国快递量一天10亿单,我都不知道那时候中国哪有这么多仓库来支持这种井喷式的快递量。

        大家可能会觉得这一行看样子很有前景,我们再来给大家看一个行业画像。俗知的“前五大”:普洛斯、嘉民、宝湾、宇培、安博这五家现在是“前五大”,可以看到除了我们没有用基金以外,前四家其实主流的方法都是用基金开发模式,这就是物流地产的概念,把物流做成地产。地产是什么?地产是讲究现金流、讲究开发、出售,但没有听说哪个仓库独栋开发卖掉的,卖1平米仓库、卖一栋仓库、卖一个分区?没有哪个仓库是可以分割产权的,所以我们需要从更大的视野把它卖掉,就是资产包,所以这种模式是普洛斯进入中国的。普洛斯怎么做的呢?首先发起一支基金,基金做开发的项目,比如开发10个物流园或者20个物流园。当出租率到达一定的时候比如说60%或者80%,把整个基金卖出去持有基金,过了几年变成REITs(音)也好、卖给上市公司也好、卖给第三期基金也好总之有接盘的,让前一期基金实现了年化若干的回报率,这就是传统的模式应该说是主流的模式,这种模式也是极其有效的,这才是把物流做成了地产。

        其实我也比较郁闷,易居找到我说请我来做一个关于物流地产行业的论坛,我们没有用基金,所以很难说我们是地产。我们至今持有的这些也没有基金化、也没有证券化掉,我们刚才说是码头起家的我们的基金是做物流,我们自己定义为是一家物流公司,但行业内若干排名把我们排成了物流地产行业,当然可能跟他们有竞争。而且从外表上来看其实也差不多,所以我们也就默认了,把自己当成了物流地产行业,但其实内在的基因、运营思路、未来的方向和发展战略所有的东西都有差别。

        我们更多的是从物流领域经营物流园区。这个行业非常好,很多人都在进来,其实真的很多人,传统的嘉民、宇培、易商、宝湾、普洛斯,现在知道的快递也进来了,菜鸟、京东、唯品会、苏宁也进入了物流地产领域。万科在目前这个行业布局非常快,已经有将近200万方了,包括中国平安和光大控股他们也收购了若干个物流园区的资产。

       大家觉得这行真的不错,这行其实没有大家看的那么光鲜尤其是做惯了房地产的话。首先地挺难拿的,我以前跟兄弟单位有做地产的领导一起聊天“我们做地产的跟过街老鼠一样,政府都不待见。不像你出去至少还有市长、区长来接待。”觉得好像我们的地位比做地产的会高一点,我说“非也。中国政府是表面上不喜欢房地产,其实骨子里呢?你们拿地其实只要有钱就可以拍得到地,我们呢?即使有钱也拿不到地。”中国政府表面上是鼓励的,国家层面鼓励无论是国务院发改委还是交通部每年会出台若干政策鼓励物流产业,我都数不清楚可能有二三十项政策降低企业物流成本等等。但是地方政府呢?嘴里和心里都不太支持物流地产的。为什么?最近几年的土地指标。土地指标金贵的地方都是发达地区也是我们想去的地方,不金贵的地方也是比较落后的或者是不成熟的地方,区域也好、县级市也好一年的土地指标300亩400亩,包括道路、公共、房地产、写字楼等等但是要给我们多少呢?动辄一个项目200亩、400亩,等于一个县级市的土地指标全部给我们一个项目了,他愿意吗?特别是一亩土地指标目前看是70万-100万除了北上广深,再往外走可能是嘉兴、太仓这个级别的城市,比如100万一亩的土地指标政府买指标要平衡花100万,卖给我们才多少呢?目前工业用地的价格才多少呢?五六十万了不得了,所以政府每出让一块工业用地、每出让一块物流用地就意味着亏,而我们的占地面积又大,做服务业的税收其实挺少的。所以我觉得跟房地产是完全不同的概念,房地产的土地出让金多高啊,我曾经在某个城市跟政府签约了一块地,政府跟我说“这块地签约给你200亩的话,如果变成房地产楼面价一平方四五万给我们才四万一亩。”怎么愿意干呢?所以我们进入不进来,这个行业最大的困点就是拿地难、周期很长。从政府手上拿一块地两年三年非常快的速度,我们曾经一个项目花8年的时间、一个项目花了10年的时间才拿到地,一个项目政府变卦不给地,花了5年才把钱要回来,这行其实周期挺长的,而且这就是这一行最大的难点。

        人其实也不多,某保险公司三年前要进入这一行从行业传统的物流地产商挖了不少人、有很多钱,说三年要干出500万方。基于我前面说的土地难拿的问题三年内干了多少万方?很快了,100多万方了不得了,而且这个团队现在可能有点转型。还有一个上市公司成建制的挖了行业内顶级的团队,本来就是一家公司的挖了另外一家公司的团队过来而且是很出色的拿地团队,过了三年现在可能80万方,其实起步挺难的刚才也说了因为拿地难,还有一个房地产信托基金如果把它做成地产来玩的话就一定要用基金,最好的方式其实是用REITs推出让开发基金实现一定的回报,但是在中国目前已发出去的REITs款款不同,都是非标类的。如果中国有像IPO这样的市场有很成熟的REITs交易平台或者发REITs指引的话,其实很多持有物业我觉得春天就来了。

        普洛斯2004年进入这一行比我们晚了一年,但是他在过去的14年里面目前持有面积是1750万方,行业内绝对的龙头占据市场份额超过50%,将近55%的市场份额速度有多快?大家可以看到花了15年时间,而且前10年是中国土地指标不太紧张的10年、是中国政府在2003年、2004年,2008甚至2010年之前拿地是比较容易的,如果拿工业用地是非常容易的,在这种不差钱的情况下每年速度平均下来150万方一年,这是过去十几年的速度,未来呢?等会儿我们来做一个憧憬。

        这一行我觉得对于大资本来说,物流地产不是能吃饱肚子的行业,不是甜点甚至是餐前的凉菜。为什么这么说呢?物流地产行业的朋友经常一块聊天,曾经我跟一个保险公司的老板说你们进入这一行我没看懂。他说“怎么呢?”我说“在座的应该都是比较好的团队,一年100万方的面积是非常优秀的团队做出来的业绩。100万方需要30亿,银行贷款15亿、自有资金15亿,也就是说如果你进入这一行找到很不错的团队经过两年培养以后,每年能花出去钱的速度才15亿,对于险资的配置来说这是一个大的行业吗?不是。这甚至在中国房地产前100强,前100强的门槛可能是150亿吧,150亿级别的公司可能都未必能把物流地产当成他未来转型的主要方向,因为花钱的速度太慢了而公司体量太大了。”我们再算一下行业总账,如果以2003年我们进入这一行为起点的话,15年整个行业1-前10名总体量4000万方,4000万方才花掉多少钱呢?1200亿,银行资金600亿、自有资金600亿。15年花掉600亿是资金密集型行业但不适合太大的资本进入这一行,全行业15年花掉600亿是什么概念?所以我觉得如果地产商转型做这个领域的话,除非你有其他的目的,除非你想囤地、除非你想走一些其他的路,你的目标不是想赚物流地产的钱可能会有这种考虑,但如果真的想在这一行实实在在做下去,像国外做法的话其实并不是从房地产来做的。

        收益率刚才张总说的6.5-6.8%之间,我们内部判断一个项目可不可行的话是7.5%除非这个区位位置特别好能放到7%,这行如果持有物业靠资金收入评价的话,7%可能是在持有物业行业里面算是不错的行业了,比起公寓、比起其他的行业来讲。但是如果资金成本超过7%真的挺难受的。

        我们再说一下传统业务,首先是选址。传统物流地产从选址-工程-商务-运营,选址15年来有很多成功的经验也有失败的教训。并不是说简单的从GDP高就是哪个城市好,并不是哪个城市的房价高那个城市就不错,也不是说哪个城市的人口多就好,其实每个城市都有每个城市的特点。我们研究了一套40多个参数这样判定下来还不一定科学,所以很难用模型来判断,只有在这个行业里深耕进去才能感觉到城市,尤其是客户。我们的客户对我们的反映哪个城市不错希望我们去,这样的话可以更为直接判断一个城市可不可进,选址方面真的有一些失败的教训所以我们积累了很多经验。

        工程大家看着很简单,比起摩天大楼、比起瑞安做的城市更新我们的仓库其实挺Low的,更不用说30亿的酒店了。外人看都挺简单的,这也是中国很多有资源、有地的人他们觉得这一行挺简单、看着租金不错想进入这一行,所以就照葫芦画瓢拿着普洛斯、拿着我们的图就开始做,其实还是有挺多Know how的。曾经有一个农民仓想卖给我们,表面上看跟我们的库差不多但里面完全不一样,至少让客户的利用率下降了20%。比如说门宽等等这都是好改的,但如果是仓库的净身呢?库间距呢?仓库与仓库之间的距源于市场和客户需求的净化性需求把握,这也不是一成不变的。

        我们服务了将近全球200多家客户,前10年以外资500强的比较多,能用高标准库的企业利润还蛮高的,所以前10年中国的客户还不太接受高标库的时候基本上以外资的客户为多。最近可以看到中国客户也越来越多了,因为我们跟客户比较紧密,这个分别是某食品企业和快递企业告诉我们他下一年的需求,通过这个需求知道跟工程进度、拿地方向做匹配,2018年会完工100万方2017年切割80万方,很多出租率就已经能覆盖了大概60%的出租,盈亏就能平衡了。

        我们是自有的所以对园区管理更加精细化一点,一个团队都会在园区里面生活和工作可能和基金类的“管家式”模式不太一样,所以我们对园区的保养维护做得比较惊喜,花了上千万做物联技术智慧园区的开发尤其是消防智能化。

        新的业务。这个行业挺好的,但我们也有我们的焦虑。我相信在座的各位来到这里其实都是在自己的行业内感觉有些焦虑,日子过得好就不需要来参加易居的活动了,就是能感觉到即使有危机感才会找创新,如果现在这个领域告诉你至少到退休之前都是挺安稳的,来创新干吗呢?创新多有风险啊。我们要用物流仓储的眼光来看,从2003年进入这一行前7年、前8年其实挺传统的,我们看到仓库是存货,存货是错误,是产销时差的无奈、是生产厂商没办法生产出的一堆错误过来不能及时的匹配到消费者手上所以才存在仓库里面。后面仓库的功能变了,不是存储的功能了而变成流通功能,这也导致仓库的设计全部发生变化。下两个月可能就有京东的6·18,可能货物6·17晚上到仓库里面6月19日就全发出去了,仓库其实是流通的场所不是存货的场所,这是这最近六七年来的趋势。未来呢?未来我跟大家也一样充满了忧虑。因为我们的终端客户全是消费者,高标库里面的东西都是消费品,如果跟消费发生交叉的话你会发现中国绕不开的两大巨头:阿里和腾讯京东绕不开,因为这两家也是我们的第一、第二大客户,但是会不会出现中国移动、中国联通包括Over The Top过顶传球的概念呢?大家想想如果以后移动收费变成88元、58元不限流量,我都不知道未来他们的5G投入怎么能收得回。如果大家以后打电话通过微信语音的话,现在我在高铁上要是跟人通话肯定会用微信的语音通话,因为移动信号够高铁不行,所以我们就很怕重资产硬件的投入方被OTT掉,那怎么办?这就是我们的焦虑,我们也会有尝试,这种尝试其实大家也一样,我看到行业巨头普洛斯也有尝试,这种尝试可能是出身决定了他的思维。普洛斯金融、资本运营非常擅长。所以他们成立了普洛斯金控、供应链金融从投资和融资的角度考虑问题,我们是做码头起家的只能回到物流领域重新做探索。

        宝湾认为物流地产未来是基于零售业的服务业,基于仓网为核心对消费者的线上线下需求提供最恰当的解决方案,并创造价值。所以我们也提供了很多服务,原有提供仓储设施到提供仓储服务,光这个过渡就挺难做到的现在提供了仓配一体化服务、供应链一体化的服务、电商云仓、商户共享仓。我们这几年也做出来了中国最大的干线运输企业,自有车辆将近1800台也做了中国最大的挂车装备租赁平台叫东方驿站和互联网结合的平台,我们也成立了供应链金融、生产企业采购代采的供应链金融公司、小贷融资租赁,所有围绕着物流的环节包括城市配送都有涉足,就是为了给客户创造价值。


        前一阵子我们和时代地产做了输出,双方的价值是非常一致的。时代地产大家知道在房地产行业是前50的一家公司,深耕广佛市场,广州和佛山有不少的市场资源。有一块地做商业不成熟、做工业也不成熟,应该是一块工业用地做住宅更不合适,但是也看重了10年以后、20年以后一线城市未来的城市更新可能,这个地方能干吗呢?最好做仓库,如果自己成立团队挺不划算的,如果不知道Know how的话会交一些学费所以跟我们合作,我们告诉他们该怎么建仓库、该怎么设计、用什么样的工艺尤其是地基帮他们节省了几千万的费用建筑成本,同时再委托给我们长期经营收取一定的服务费。

       我们想建立跟行业内不同的一点,如果是基金模式的话更看重的是资产,我们可能会有些软性的输出,因为我们看重的是服务,只要有一个场所可以提供服务的话也可以构建出比较安全的护城河。所以我们愿意以很开放的心态跟各个资源方合作,这块地还是你的只要你一起来经营、一起来运营,如果有些合作的机会大家也可以一起探讨。谢谢大家。


  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:谢谢毛总的精彩分享。毛总站在央企的位置上说话还是很实在的,今天上午稍稍有些拖时间,但应该在规定时间当中能够结束,因为还有2位嘉宾要进行演讲。前面张燕总一开始就说了,今年很多人研究物流地产,下面我们要请出的这位嘉宾平常很低调,但他在物流方面很有实力被称为“中国物流第一股”他就是来自于宝湾物流有限公司总经理舒谦先生,有请舒谦先生为我们带来物流方面的演讲,有请!

  • 上海乐居 03-28 17:12

    毛春宁:今天和大家分享三部分:第一部分介绍招商蛇口;第二部分重点介绍我们的PPC模式;第三部分和大家分享一些产城融合过程中的感悟。

      蛇口从1979年到今天已经从小渔村变成了国际化的海滨城市,从这块土地上成长起来的招商蛇口,在经历了2015年蛇口工业区和招商地产的合并,以及今年6月份漳州加入招商蛇口大家庭之后,我们产业地产的主业将会更加明晰。我们目前的三大主业为:住宅业务、邮轮业务和产业地产业务。

      我们的PPC模式具体是指什么呢?P指港口、P指园区、C代表城市。这个模式里面有一个问题,如果港只是代表海港的话,那么意味着它的可复制和可拓展空间会比较有限,所以我们对于港的定义进行了延伸。目前港被定义为产业集聚的抓手,包括海港、邮轮母港、金融港、科技港、文化港、会展港。

        在海港模式中要跟大家分享的是:选址和坚持。为什么说选址和坚持这么重要呢?我们回过头来看招商蛇口能够这么成功的原因,主要是因为袁庚先生等老一代人的努力拼搏,还有一个非常重要的因素是蛇口的选址靠近香港。地缘的优势实际上是带动区域发展非常重要的因素。我们从承接香港的出口加工低端开始经历了几代更新,目前已经进入到了高端服务业。

      邮轮母港想和大家分享的是:创新和基因。招商局是航运起家,我们很早就看到了邮轮经济的前途,但当时这个行业还没有起来,所以进入这个行业时大家都比较犹豫。在这样的情况下招商局重点布局邮轮母港。太子湾邮轮母港目前也是亚太地区最大的邮轮母港基地,开港第一年已经停了近100多次航班。太子湾项目形成了以邮轮母港为优势先导的“434新型滨海新城开发模式”,目前已成为招商蛇口滨海新城项目的优势复制模式。除了太子湾的邮轮母港我们在天津、上海、厦门都有邮轮母港项目。厦门的邮轮母港目前已经开港,后期还在建设过程中。我们会和合作伙伴共同建海洋馆、冰雪主题乐园。

    如果你想做产业新城那你要确认一下基因是什么、擅长做什么。对于招商局来说我们擅长做港口,无论是以前的客运港、货运港和现在的货运母港。我们集团还有一块邮轮制造板块,目前世界上只有5个厂可以做邮轮,中国目前还没有。我们投资了百亿在海门造了一个邮轮产业园制造邮轮母港,产业链从长期制造、中间运营到后期消费,这条产业链就会非常丰富。

      金融港想和大家分享的是:资源和协调。金融港的产业资源主要是来自于招商局金融集团,在苏州高新区拿了4.04平方公里的土地做苏州金融小镇,导入的主要是集团资源。做产业地产最关键的是产业的导入、培育和发展。

        科技港模式想和大家分享的是:借势和错位。我们在蛇口有一个网谷大概40万方的项目,这也是城市更新的项目,对出口加工的生产厂进行了升级改造。我们项目距离深圳湾20分钟的车程,如果大家对科技地产有所了解的话会知道“北有中关村 南有深圳湾”,深圳湾是深圳市政府重点打造的区域,像大家耳熟能详的很多企业都在深圳湾里面。

      我们项目距离深圳湾20分钟的车程有好处也有坏处,坏处就是有可能是“灯下黑”因为深圳湾太有名、太有吸引力了,周围的项目可能都起不来,这样情况下的话我们在十多年前进行了研究,既然深圳湾要做IT和信息,我们定义的是做物联网。10年前物联网这个概念还是非常新的,当时我们确认要做物联网同时围绕物联网企业招商。

      同时我们虽然项目体量小,但我们有配套优势。这附近国际化教育、国际化医疗、国际化娱乐这些配套可以把我们从深圳湾区的定位区分开来,这也是能够吸引苹果入驻的原因,因为能提供给高端人才更好的生活环境。

      文化港和大家分享的是:专业和平衡。这个项目以博物馆为核心,加设计、文化、艺术、商业的项目。博物馆是和英国的V&A合作,它是英国国立博物馆,拥有大概有230万件展品,我们经常做主题展同时围绕这些展做各式各样的活动。文化对我们公司来说是相对较新的业务。这样情况下一定要请专业的人来做专业的事情,这样才有可能成功。专业的人到了大的平台上有一个融入的问题。如何解决这个问题呢?可以由老招商负责对内,解决组织内部的沟通问题,专业的人负责市场和运营。只有这样的两类人配合起来,“金种子”才能茁壮的成长。

        会展港模式要和大家分享的是:联合和造势。会展港是深圳市的项目170多万方,建成之后会成全球第一的会展中心。当时和同城兄弟华侨城组成了联合体,共同联手打造这个项目。因为现在已经是企业合纵联合的时代,包括我们在南通滨江也是和华侨城共同打造的,他在这边做欢乐海岸,我们在那边边做邮轮母港,大家各司其职,发挥自己的优势,共同把这片区域的价值提升上来,这就是联合。

      刚才介绍了PPC模式也就是前港、中区、后城,在做产业地产项目过程中还有一些小小的心得要和大家分享。

    实践行国家战略是我们公司成功的关键,我们现在在19个国家拥有50个港口,想跟大家分享中白工业园的项目。我们在9个月的时间里面建立了第一栋仓库,17个月的时间建立了商业、工厂。我们在三年之内会开出三平方公里的土地来,现在华为和广东的LED企业已经入驻了园区,这个园区可以说能够展示出招商人和友商的不一样。

        对于我们来说,钱只是数字,只要能够过上相对体面的生活就可以,但是你要创造历史、影响历史、被历史铭记可能只有这样的平台才能给你提供这个机会。包括我们在吉布提做的项目,斯里兰卡做的汉班托塔等其实都承担了中国的大国战略。

        上半年刚签的广东的粤东新城项目。大家可能觉得广东都很有钱,但事实真正有钱的只是那几座城市,在粤东地区其实还是非常贫困的。广东省政府交给我们350平方公里的粤东新城,希望我们能有所作为,提升省内经济平衡。如果这个项目能够做成功的话也是非常了不起的。产业研究院有同事近期会加入这个项目开疆拓土,我们对此也感到非常骄傲。

        勇于创新是招商蛇口成功的不竭动力,主办方建议我向大家介绍一下我们的长租公寓认为这是我们比较独特的一点。我个人认为其实我们真正独特的不是长租公寓,而是我们有一个很好的实验室、很好的实验田,怎么理解呢?对阿里巴巴来说,其实杭州就是阿里巴巴的实验室,他在里面可以测试各种各样的技术、各种各样的商业模式,成功之后往全国推广。

      蛇口对于我们来说一样的,除了长租公寓以外国际化的教育、养老很多大家觉得创新的业务,我们在招商蛇口做了很久。因为有自己管理的区域存在,所以你可以做一些创新性的事情,哪怕是目前看来不赚钱但是可以测试。住宅业务我们做得比较早已经布局了47个城市,目前不论是养老、教育还是长租公寓也已经完成了测试,商业模式已经搭建完成、盈利能力都OK了,所以目前也在不断的往外布局。

       除了长租公寓在往外走我们的养老业务目前也已经在上海、广州、杭州都在落地。如果你们真的想做产业新城的话,不建议你到处圈地。到处圈地的话目前看来觉得好像占了很多便宜、有了很多土地储备,但很有可能资金链就会断掉,如果真的要做这行的话不如说先拿一个选址不错的地然后好好打磨它,这个长线来看是能够盈利的。

      长租公寓如果说还有什么不太一样的点就是到目前为止长租公寓ABS融资500多亿,招商蛇口大概融了260多亿占了一半,这也得益于招商局集团整体的支持。

        感谢大家的聆听。 


  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:谢谢张斌先生。瑞安每次的演讲都能够让人想出很多的联想,昨天我正好去漕河泾开发区,漕河泾开发区的领导也跟我说这有几十万人,但是在漕河泾他们修了很多的相关体育场馆和咖啡厅,人们仍旧在下班以后就会离开,他们非常头疼,说这么大的一个上海开发区为什么留不下年轻人呢?张斌先生给了我们一个启发。昨天我也跟他们说对“千禧一代”的孩子们不太理解,我女儿是90后的,你会发现90后的想法和“千禧一代”的想法是什么呢?给大家提供三个建议:

        一、他根本不在乎你认不认可他的价值观,但他能不能和你成为朋友的首要条件是他认不认可你的价值观。他承认有巨大的灰色空间,不像以前我们说的非黑即白;

        二、他觉得有趣味比有意义更重要;

        三、现在我发现很多企业的90后和“千禧一代”会辞职,不管给多少钱,他们跟我们不一样的是不愿意用工作或者公共的某些权力占据他更多的私人空间和领域。他承认私人空间会自己选择,但不希望让老板经常动不动加班或者侵害他的私人领域,如果没有这样思路的话我想房地产未来创新也很难。要理解你的消费者才能够给消费者提供更好的服务。

        刚才张斌总代表瑞安讲了这么一番话,下面要请出的这位所在的企业是一个特别有意思的企业,我们叫PPC前港中区后城是产城融合的模式。产城融合也发生改变了不再是大规模造城了,我们得听听这位嘉宾给我们分享什么,她就是招商蛇口产业研究院上海院院长毛春宁女士,她给我们带来主题演讲是:《解析产城融合下的招商蛇口经验》,掌声有请毛总!


  • 上海乐居 03-28 17:12

    张斌:谢谢骆老师的介绍,感谢主办方易居克而瑞的邀请,大家上午好!

        非常荣幸今天有机会在这里和大家一起分享瑞安房地产、中国新天地对于城市更新的理解,尤其是对于城、市和人的理解。我们知道人的聚集形成了城、城市承载了市,也就是我们的经济活动、社会活动等等,当然市的主体还是人。所以当我们在看成是更新、城市发展的时候我们脱离不了城市所服务的市和人这两个角度。

        随着时间的推移,我们知道这三者处在一直不断的相互影响和演变,这样的情况下怎么从事城市更新和城市发展是一个非常值得思考的问题。我今天的分享主要集中在后面的两部分,因为我相信大部分城市对于“城”已经印象非常深刻。

        我们在看城市更新的时候,过去很多熟悉瑞安的人就知道90年代我们就进入国内从事城市更新。过去城市更新的理解应该来讲主要还是在怎么样为城市找到新的发展方向,到今年为止我们看到越来越多的朋友、越来越多董事会有建筑再造的企业和个人,这样可以为城市更新带来新的发展方向吗?其实不是的,因为城市更新最大的挑战不是来自于城,而是来自于市和人。这一张照片是90年代上海新天地所在的位置,怎么给这个区域带来未来?它的挑战恰恰是怎么样为这个区域找到新的活力引擎。20多年过去了,我们看到在保留上海海派的石库门基础上把最新的商业元素放进去,在这个地区倡导了新的社交行为习惯,上海新天地也发展成为整个区域甚至是上海市的会客厅,但仅此还不能支撑这个项目20多年保持在商业项目里面的持续活力。近期发展内其实是把上海新天地逐步发展成时尚产业和文化艺术产业基地,新天地的一部分内聚集了超过50个国内原创的服装设计品牌,右下方人工湖很神奇的在每一年的两个时间会变成上海舞台。早期商业城市更新的挑战在于为旧区找到活力的源头。

        只有商业的部分是不是能够解决呢?第二张照片想和大家分享的是佛山的长城,大家都知道这里是祖庙、咏春拳的发源地。随着时间推移我们看到这片区域在逐步没落,我们给它找到新的活力第二座佛山岭南天地打造成城市建筑、城市活力的活化石,这是城市活力的源头。

        第三个案例可以看到上海的杨浦区。熟悉杨浦区的朋友都知道,这里是中国近代工业非常有影响力的地方,但是随着时间的推移到20年代的时候,这里面传统的产业包括棉纺厂、电厂、水厂都已经开始没落,大部分都废弃了。这样一个区域怎么找到它活力的源头?这是2003年我们团队介入以后就希望把这个区依托杨浦的人才优势把它发展成中国的硅谷。从2003年一直到今天,我们一直都在为这个目标努力,大家都知道克强总理在2015年3月份提出了“双创”变成中国非常重要的国策,从2003年一直到2015年我们团队就在这个区域始终坚持经历了非常多的困难,所以说这条路走的其实是比较苦、比较孤独的,但是我们看到在这个区域里面很高聚集度的不同功能混杂在里面,这个区域也承载了60多个跨国企业、600多家中小企业同时还有十几个孵化器,每年都以非常高的速度不断产生初创企业,整个区域也成为了上海“产城融合”比较典型的项目,这个项目是我们对城市更新在产业方面的思考。

        除了这些项目还不够,因为城市更新像酿酒一样需要深入下去、再深入下去,不到一定火候就想着把它卖掉、资本变现这不是城市更新可持续路径。我们看建筑不只是建筑,其实它是氛围的营造,每一座建筑里面你要想这里面承载了人的什么活动、用什么氛围把这些人吸引下来。公共空间不只是一个空间,瑞安的同事都知道公共空间是产品,小的街道、小的庭院、小的公园到大的开放空间对我们来讲都是产品,因为这个公共空间里面承载的是人的活动、人在精神方面的诉求,不是建筑那么简单,所以建筑公共环境和人之间的和谐共生才是城市更新需要深入研究的内容。从服务的角度讲同样如此,因为你的服务好不好不是你说了算,是在这里面活动的人他们的笑脸告诉你这个地方我喜欢、这个服务我喜欢。从服务的角度来讲20年来瑞安一直在研究怎么样在空间内把服务做到位。

        我刚才也提到要耐得住寂寞,这是杨浦创智天地广场,大家知道杨浦创智天地每年有接近300多场活动在里面发生,大部分是自发组织的我们只是提供场地。创新对我们来讲不是一句口号,是需要深入下去、需要深耕的过程。大家在图片里面看到的六座天地代表瑞安在过去20年精雕细琢所创造的城市更新活力社区,这里也可以透露一下下一座天地其实已经定了,是在南京,我们也期待不久的将来这座项目同样会成为城市的典范。

        刚才这个部分如果代表我们对过去20多年总结的话,那我们怎么看待未来?这是所有瑞安同事一直在思考的问题,面对未来的时候画风需要改变,跟刚才的风格不太一样了。刚才我们看到城、市、人这三个角色,我们觉得人在未来部分扮演的角色越来越重要、需要我们反思的地方越来越多,同时我们做的创新要越来越深入,因为人已经变成了最重要的资产。以人为本不是一句口号,在项目里面真正做到其实是非常难的事情,我们的团队里面现在已经聚集了很多80后、90后的同事,他们独立的判断能力、他们对于过去事物的颠覆精神包括创新的能力其实是越来越器重,相信在未来他们发挥的作用越来越大。我们看到这一部分人“千禧一代”已经逐渐成为主体了,如果熟悉办公市场的话应该知道这组数据“千禧一代”成为办公工作人群里面超过40%的比例,比例还在逐步增加。

       我们也看到这些新人身上有着各种各样的特点,更重要的是他们的社交习惯改变了。社交习惯的改变会对商业项目、城市更新有非常大的变化。工作方式也改变了我们会发现零工经济这些小企业的比例越来越大,国内2017年还只有300万左右,但是我们预测到2025年这个数字很快会提升到7200万,这是为什么现在联合办公发展得这么快、很多房地产企业也往这方面转型的原因。刚才提到社交方式发生改变,对于这些“千禧一代”人的研究我们会很深入看到他在影响城市空间,瑞安在这方面做了很深入的思考和研究,我想用两个例子带出我们对于新的城市空间和城市更新的思考:

        第一个例子是大家比较熟知的硅谷。1950年硅谷开始于斯坦福的科技园大概在中间的某个位置,第一轮科技革命在半导体经济的时候,硅谷的发展不断向南部拓展,但是拓展的方式就像照片里面看到的是以平面的形式展开聚集度很低、建筑密度很低,很密集的街道从一个社区到另外一个社区基本上是需要用汽车的。这种发展方式我们看到到2000年互联网革命时发生了很大的变化,硅谷创新经济的发展不是再往深的方向拓展而是回到旧金山的市中心,为什么?因为旧金山市中心能够更聚集不同的元素、更多元,开发强度非常充满活力,在里面不会完全依靠汽车是非常适合居行的,更重要的是里面形态大家可以看到不同建筑风格多元融合碰撞恰恰符合了以“千禧一代”为代表的年轻人群审美需求、社交需求,不再希望通过开车解决这些问题。在传统办公室里面工作的感觉可以想象一下,我们通常说的张江南在脑海中出现的形象是找不到约女朋友喝咖啡的地方,这里没有对于任何科技工作者不好的评判,但是对于城市经营主体难道只能为他们提供这样比较乏味的空间吗?这是我们需要思考的。硅谷的案例可以看到新一代人群对未来空间的需求已经改变了,这个案例其实是大家比较熟悉的Twitter的总部,楼下就是Prada和咖啡。在硅谷也好、在联合办公的区域也好、在纽约的硅巷(音)也好我们看地块的形状和功能是右下方的功能,是非常复合的,蓝色办公、枨色住宅等等都融合在一起。

        瑞安对未来城市空间的思考可以用这三长图来表示,最左边是传统的功能分区泾渭分明,把商务办公分得清清楚楚。过去20年瑞安一直致力于打造中间的“万花筒式”的社群,功能是复合的、尺度是人的。面对未来大家应该可以想想,我们希望用右边的图来表达右边的社区,看起来比较模糊对不对?这不是图片像素的问题,是因为未来的社区本来就是模糊的。它有更大的弹性适合各种变化的功能,里面有更多的模糊空间也就是我们通常所说的灰色空间或者第三空间,因为这种是适合于新一代社交方式的。所以未来的社区不再是社区,因为有内壳在驱动社区发生变化,内壳就是社交的变化。80后、90后团队成员把我们未来对产品的理念概括成这三个词:新的社交;新的办公和新的天地,这代表我们对于未来城市更新的思考、对于城市空间的思考、对于产品的思考。

        过去我们致力于打造新天地作为社交的工具,我们刚才看到创智天地地区代表办公的地点,在未来我们的社区更会变成外围的四个环Play、Work、Live、Learn,我们会把这四个不同的社交方式包括人与人之间的社交、工作社交、商业社交现在还有很多宠物之间的社交、小朋友之间的社交,我们会把它模块化成不同的功能在社区里面用社交的核心把这些不同的功能进行有机的整合。在线上同样重要,我们在线上的一些平台以新天地为基础的会很好的把物理空间、软性服务和其他资源在里面做整合。

        只讲理念不讲落地可能不好,刚才张总讲到了创新容易落地难,最后我想介绍我们的三个落地项目。这是我们在杨浦区收购的办公楼,收购之前只是办公楼没有其他的,这个产品在今年8月份就会呈现出来。在里面承载了不同的办公,最右边的Inno-office代表了大企业的办公,但大企业租赁方式和运营方式也会有非常大的改变;左边的Inno-Work更多代表小企业的办公,代表弹性、灵活性、服务;紫色的是居住功能,比较有意思的是绿色这一部分,我们把三个不同的建筑二楼打成一个平台,这个平台名字叫Inno-Social,在这里可以看到不管是居住还是办公的人群会从人与人之间联系的角度、学习的角度进行他们的活动,大家可以看到中间的庭院会有很多活动发生,在环型的Inno-Social里面有不同的功能放在一起,这就是过去我们谈社区的基础上面对未来的需求、面对未来客户的变化把它整合成在集中建筑里面发生的事情。



        第二个案例想跟大家介绍一下这是一个新的Social的概念。大家都熟悉淮海路,淮海路上有一个项目其实是见证了淮海路商业的发展,这就是太平洋百货。当淮海路都在往奢侈品方向、都在往跟人之间距离拉开、跟普通人之间距离拉开的方向发展的时候,我们想把SOP这栋楼往另外一个方向改,因为我们希望加大的是人和人之间的距离、提供的是更多符合未来社交的场所,这栋楼未来会成为新女性的社交目的地。男生们不要有遗憾,其实有女生的地方也就有男生了。它的形象可以看到是在右边这个尺度,创造很多平台、很多空间,创造室内和室外互动很多和新女性有关的功能也会在里面承载,这个项目在今年年底会开放,非常期待到时候和在座各位进行交流;

        第三个案例是在南京另外一个商改办的案例。左下方可以看到是原来的形象,在南京的珠江路,左上方是立面的改造,右边的图片代表了我们的思路。可以看到这条街背后有一个河沿河创造像法国巴黎左岸、上海创智天地大学路室外的氛围。室内会整合很多商业的功能包括孵化器、办公、会议场所等等,一栋楼里面空间也变得模糊了,里面更多是人和人进行社交的空间。讲完这三个新社交模式驱动下的社区、多功能综合体在未来的发展模式,我们用这个方式结尾。我不太知道中文怎么翻译但是能代表我们对于城市更新的思考我们会用创新社交演绎社交本真,以人为本赋能城市未来,谢谢大家。

  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:感谢张燕女士的精彩演讲。信息量非常大,我们也得说一下今天会议分上下午两个半场,在丁祖昱总裁和张燕总讲完以后分别有四位嘉宾进行分享,下午还将有四位嘉宾和一个小圆桌论坛还是不同领域的嘉宾。刚才说了有些嘉宾还没有到但现在已经赶到现场,一一为大家介绍:

        云智易物联云平台CEO 雷巧萍女士

        招商蛇口产业研究院上海院院长  毛春宁女士

        第一地产CEO、51VR创始人兼CEO 李熠

       

        很多朋友应该都去过上海的新天地,它可以说开创了城市更新的一种新模式,这就是独特的"新天地"模式。城市更新是未来城市发展的一个重要方式,目前已进入3.0时代。从瑞安房地产到中国新天地,新社交时代下的城市新空间又有什么新的探索实践?

        下面就让我们有请瑞安房地产、中国新天地执行董事张斌先生为我们带来主题演讲:《新社交环境下的城市更新和运营》,有请张斌!

  • 上海乐居 03-28 17:12

    张燕:智能家居迎来爆发期。2017年整年投资金额相较于2016年几乎翻了一倍,而且融资的获投笔数、事件数也在不断的开始往上走。2016年达到高点之后,2017年相对维持了高位。

        最核心的一点我们可以看到,虽然这是爆发期金额在往上走,但是单笔融资金额很小,也就意味着今天在这个领域大家都在抢赛道、都在做布局,但还没有真正意义上的头部企业出现。大家会注意到地新引力第一次有了冠名商云智易,实际上他就是在智能家居领域当中智能硬件一站式平台,房地产到底会在后销售时代当中带来什么样的契机?这是我们一直在关注的,也是希望今天雷总(音)那里看到一些端倪。

        互联网家装往前可以追溯到2013年,这是互联网家装的爆发期,那时候更多是从线上获取流量、线上往线下引流,更多的互联网企业进入到了家装行业当中。但是经过2013-2017年到现在几乎是两个周期了,5-6年我们会发现跟房产交易市场一样。今天在这个市场当中基本上格局已经形成,而且强者恒强的格局已经非常清楚了,弱者已经逐渐消失。互联网家装市场在受到积压,原因有两个:第一个是传统的家装企业互联网化,2013年是更多的互联网企业进入到了家装行业,今天是更多的家装企业“互联网+”“+互联网”;第二个是房企精装房比例提升,今天的装修需求受到了一定程度的积压,爱空间、土巴兔、齐家网虽然大家的定位有所不同,单一经形成了这个格局。

        我们小结一下三年的热点:2015年房产交易,现在的模式基本上已经比较清晰了;2016年联合办公,到目前为止联合办公的头部企业已经比较清晰地呈现出相互之间的竞争和市场容量的拓展势头已经非常明晰了;2017年长租公寓毫无疑问,而且核心是房企进入到这个领域当中。

        刚才提到三年一个小周期,我们用一些数据看到了这三年的变化。2017年正是因为刚才提到的以长租公寓这种业态为核心,房企大量进驻但不仅仅只是长租公寓。我们会发现房企今天在不断的进入原来我们认为是创新的领域当中,所以2017年我们在做地新引力发布的时候就提出来一旦房企进入,整个格局会发生非常大的变化,而2017年下半年到2018年这个势头会越来越清晰的出现,那就是房企成为主力之后创新成为标配。

    为什么会出现这样一个原因呢?首先大政策毫无疑问,这是十九大基于房地产我们称为核心的“四十九字箴言”;第二是规模化而且是以住宅销售为核心的规模化进入到最后的窗口期,未来的3-5年以住宅开发为核心的领域当中强者恒强已经是不争的事实了,我们开玩笑说强者恒强可能到最后只有强者。这是克而瑞2017年给出的销售排行榜,今天千亿已经是小目标了,20强左右逼近了千亿门槛。如果我们提出未来3-5年冲千亿明确提出来的有20多家企业,加上之前或者说已经开始在着手准备的大概差不多有50-60家,不可能所有的人都能达成这个目标,所以规模化的过程当中真的是属于大量的收并购和企业之间形成强者恒强、弱者消失的格局。

        我们对于2018年有一点预测,前30强会在规模化的过程当中占到市场份额50%以上,到了2019年今天前30强的门槛。2017年20强左右是千亿的话,那么2019年30强左右已经是一个千亿的门槛了,规模化被动的使得今天的房企必须进入到多元化布局当中提出了新的要求,今天梳理出来的实际上已经不能够叫创新领域了,是多元化布局的细分产业,这13个业态或门类当中把前30强介入度做了统计,我们会发现基本上大家比较熟知的像长租、医养/康养、特色小镇、联合办公等等空间类的产品,基本上前30强房企的介入度非常高都在70%以上,对于标杆房企而言前10强基本上多元化布局的格局已经形成。

        如果以住宅为核心的规模化类似于货如轮转(音)的方式,买地、销售再拿地,多元化的布局如果没有融资方式做支撑的话速度也好包括布局形态都会受到影响。我们来看从2016年房地产资产证券化产品的发行额度和2017年相比,2017年几乎翻了两倍还要多,而且基本上集中在ABM和CMBS今天以长租公寓为核心的恩商业零售也好、CMBS也好都在大力开展。正是因为有了金融手段的多样化提供支撑和保证,所以多元化布局才可能以齐头并进的势头往前走。

        探讨了原因之后,我们更关注尤其是2018年房企进入之后的创新方向,会往哪个方向开始走呢?发展的趋势如何呢?我们梳理出来了8个类型:

        首先城市更新。城市更新其实不是一个新的概念,包括刚才跟瑞安的张总也在说,这是属于城市更新的领头羊了,最早开始介入到这个领域当中。我们会发现今天的城市更新对于房企而言,最大的意义在于一二线城市尤其是核心的一二线城市拿地价格越来越高、获取土地越来越难,而城市更新反而作为有效手段能够进入到今天的核心城市当中,通过对于老旧思想的改造也使得房企在规模化布局当中有了空间。今天核心城市的城市核心不同于所谓的旧改或者是棚改,更多的业态并行城市功能提升是大前提。城市更新客观上成为了撬动存量资产很重要的聚集因素,2018年一季度的时候融创和NOVA发了200亿存量资产并购基金,接下来我们会看到越来越多的房企用这种方式进入到今天存量资产的打造过程当中;

        产业地产。如果城市更新是进入到一二线核心城市有效手段的话,那么大规模的获取土地资源在之前更多是通过产业新城和小镇获取的,但今天跟之前最大的不同在于无论是小到产业园区的运营、产业新城或者特色小镇核心已经不再是获取住宅用地的引擎,而是真真实实、实实在在的要开始做产业了。房企大量进入到今天核心的产业运营过程当中,通过收并购、通过孵化器、通过加速器等等手段进行孵化。大家甚至在开玩笑说“为什么恒大会收FF呢?”(音)至少今天在产业布局上来看是非常有故事性的或者说有发展前景的制造业为核心的产业。所以产业与地产的并行,是接下来我们关注的核心方向;

        三、空间类的产品。长租公寓毫无疑问已经成为风口,但最大的问题是目前基于长租模式仍然在探索过程当中。我们给出了一个大致的去年一年平均数,重点城市的资金回报低于2%的,北上广深比这个还要再低尤其是今天的规模还没有形成,如果企业进入到长租领域当中规模还没有形成的情况下资金回报率还要再低。重资产需要的时间会更长、轻资产回本需7年以上,这个模式一是有政策的助力,更重要的是今天房企在拿地过程当中有一部分要求自持,如何提升利益回报、如何提升为优质资产?今天房企进入到长租公寓不仅仅是乘政策的东风,更多的也是为自己的多元化布局在做尝试;

        进入到长租公寓领域当中房企不是第一家,它是后来者,更多之前的公寓运营商在去年地新引力发布会上还邀请了魔方的刘总跟我们就这个部分做了分享。今天我们可以看到在公寓运营商和现代的房企都同时加入到这个领域当中的时候,大家其实已经各自分工比较明晰了,或者说是对于产品选择的细分。原来品牌系的公寓运营商以集中式为主,拓展速度虽然慢但是强在运营,可能今天品牌的公寓运营商拿下长租公寓的项目可以把租金做到比房企的租金回报和收入会更高,这是他们的优势,而且在如何规模化迅速扩展过程中是有一套的体系的,但是毕竟作为运营商的角色需要拓展,拓展的速度还是不如今天房企介入之后的速度这么快;中介系主要是以分散式为主,而且产品多是中低端。拓展速度快、拓展能力非常强,主要以规模化取胜;酒店系刚才已经提到了主要打的是高端细分市场.

    物流地产这几年其实我们对于物流地产更多的熟知是从万科收购普洛斯开始关注的,实际上今天物流地产在普洛斯进入之后基本格局已经定型了,因为它占到了6成以上的市场份额。但如果我们从地产角度看一看物流地产,我们会发现物流地产获取土地的价格相对来说是比较低的而且投资收益率比较高。我们做了一个比较,我们把2017年整年物流地产租金年化回报和其他的购物中心、写字楼和住宅都是年化租金回报做了比较,物流地产几乎可以达到6%甚至于7%左右,这样的租金收入稳定、抗风险而且金融属性很强可以做一些金融产品的延伸。

        房企进入到物流领域当中核心还是以资源为先,如果本身具有资源优势属于原有的多元化布局当中那么很自然会进入。现在房企布局物流地产的主要模式我们做一下梳理,最典型的是收/并购万科收购普洛斯;其次是主导运营,如果本身有这样的资源优势比如说远洋地产本身在港口物流的部分之前就有运行的板块;还有更多的是房企开始进行物流园区的开发,引入到了物流企业作为他的核心参与者。包括华夏幸福和京东、绿地和中远海运的战略合作都是这样一个过程。电商的蓬勃兴起使得物流地产今天发展的趋势非常迅速;

        新零售是大家谈得越来越多的概念了。我们把新零售分成了大概3个维度分析:在业态的选择上我们会发现前30强的商业地产商,在已有的购物中心、商业地产业态当中100%都引入了新零售的业态,但是自己亲自去做的不到10%。今天新零售也是在不断的摸索过程中,所谓新和所谓旧是相对概念而言。因为新零售除了今天在业态选择上会迥异于原有传统的商业态势外,更重要的是从空间技术层面上有很多关键技术进行支撑,比如今天新零售很多业态的选择大多是以消费者数据采集之后对于消费行为的分析获取大家的消费倾向,或者是迎合、或者是做超前一点的引领。我们会发现越来越多的购物中心当中出现了我们原来称之为的概念店,现在给它一个名称叫新零售。

        今天一二线重点城市的购物中心,或多或少八成以上都引入了相关技术。因为原来的业态和购物中心形态相对固定,所以基本上都是以基础或单项技术为核心。今天新晋的或者新开发的商业项目在我们的统计样本当中,现在重点关注这10家已经开始尝试着从业态选择到相关技术、消费者数据采集、智能找店、停车系统等等技术运行过程当中全面介入,我们选择了10个样本,希望用一年的时间看一下这些样本运行的态势如何,我们也会选择其中觉得非常有意思的优秀案例呈现出来。新零售大家最熟悉的主力店当中盒马鲜生,大家可以看一下;

        教育是不得不说的问题,美好生活当中不可能回避的两个点就是教育和医疗。房地产和教育之间的关联度最早是以配套为核心的,大盘教育作为配套,这是属于天经地义的。今天越来越多的从原来地产衍生出来的配套教育细分产业已经独立成型。模式有两种:第一种是刚才提到的已经成为独立细分产业,涵盖了学历教育和培训教育。今天碧桂园已经上市的博士乐和海亮教育其实都是从刚才提到的状态当中延伸出来的,德英乐万科从完整的K12教育开始形成了涵盖学历教育、培训教育,培训教育就是我们所说的兴趣班这种都形成了完整的教育体系作为单独独立的细分产业运行。这是前20强的房企今天开始做这样的布局,我们下午请到了万科的德英乐负责人跟我们做这方面的落地分享.

    物联网这是我们既熟悉又陌生的,熟悉是因为我们天天都跟它有关系,智能家居很多的智能产品应用已经跟生活息息相关。但是物联网作为底层数据在支撑小到智能家居大到智慧城市,这样顶层应用是我们刚才提到的,尤其是今天房地产企业都意识到后销售市场博大其次有可能成为另一个非常广泛的场景入口,所以今天纷纷在开始做布局。这是我们刚才提到为什么智能家居的环节开始出现爆发的很核心原因,大家今天都在布赛道,开发商天然就会有大量的社区,社区当中通过物联网技术的切入之后一方面提升了自己的物业管理服务体验度、提升了效率。另一个部分也为新的场景入口做好准备,这里面有几种方式:一种是房企基于自身的资源。比如美的本身就是家电大的制造商,切入到这个领域的延伸是顺理成章的;第二是依托第三方服务。正荣选择了小米、蓝光选择了阿里系的产品、金贸选择了腾讯,其实物联网介入之后跟产品是有协议的,如果选择单个产品就意味着跟其他的是不能互通的,或许在自己的物业领域当中、自己的大环境当中是可以的,但是物联网的核心一定是属于大规模的互通所以才会出现刚才提到的云智易智能硬件一站式服务平台,几乎可以和所有刚才提到的产品形成协议进入,同时进入到后销售市场当中无论是今天在物业服务的提升方面还是在延伸性后销售市场新的服务过程当中,都会在技术层面当中做底层的支撑和铺设。

        比如今天下午会跟我们讲绿城4S基于今天的物业、装修甚至于切入到社区的社区增值服务形态,这些创新形态实际上核心的关键就在于我们利用和使用今天物联网提供的底层技术支撑;

        地产信息化这是我们最后要给大家说的一个方向。准确地来说这正是规模化的房企走到今天不得不而且必须要做的一件事情,千亿如果是小目标,我们今天的TOP3提到自己的目标都要万亿级的话今天房企的内部管理绝对不是靠人和人之间的人管人方式,一定是架构在管理流和数据流同一平台上能够实现管理的高效运行。这是最大的动因和背景。

        地产信息化我们关注核心的三个方面也是目前应用最多的三个方面:第一个是基于今天投资决策的信息。投资拿地、城市进入等等研究必须靠大量的大数据作为支撑进行判断,这也是为什么像克而瑞这样的企业着力于在这方面进行打造的原因;第二是房企平台的信息化。其实房企在这方面一直是大手笔,包括万科当时采用SAP也好、世贸当时采用IBM的系统,实际上都是希望在计划、成本、合约、财务、营销等等环节当中能够将数据贯通,形成高效管理的赋能;第三是产品标准化,这也是规模化必须要求的。今天的工程建设当中产品标准化落地也是依靠信息化和数据决策支撑的。万科2016年提出“沃土计划”的,花了三年实际上在做基础建设。刚才提到所有的基于管理和数据需要进行贯通的基建用了三年时间完成,2019年是真正的数字业务化。通过信息化平台为真正的业务做赋能,万科在做的“沃土计划”当中龙湖也好还有我们熟悉前10强非常多的企业,9成以上TOP30企业基本上都在重构或者在原有的业务基础上进行数字化和信息化的布局。

        在这里做一个小广告,下个月22日也是在同样的地点我们会集合易居系下面的克而瑞、有明云、筑想是易居旗下三家大数据平台共同发布基于房企CIO。因为越来越多的房企设置了一个岗位叫CIO首席信息官开始做这部分当中的布局,大家感兴趣的话可以参与我们进行沟通探讨。

        花了一些时间我们把我们看到的关于房企进入之后、规模化大背景之下、政策的大前提条件下发展的趋势做了介绍。大家可以看到2018年地产行业创新做生态图谱全扫描的话可以看到,几乎涉及到了房地产从前到后甚至于衍生行业当中的各个环节。

        过去两年谈到更多的是创新的方向,我们越来越发现创新不仅仅是一个方向了。如何从创新的方向到深耕的细分产业,这可能是我们今天2018年在这里探讨地新引力最重要的主题。如果前两年还在探讨方向往哪里走,这种模式适不适合再往下走的话刚才给大家做的这一轮汇报可以看出来,很多领域当中要么已经开始在抢赛道的布局了、要么已经格局有些形成了,接下来更多的是什么?深耕细分产业。

        房企进入创新成标配之后的话,那么我们看到的创新方向更多向细分产业开始走,2018年克而瑞也好、地新引力平台也好,我们更关注的是这几个核心方向:以长租公寓为核心的租赁市场;以物联网为技术载体的智能家居;以更新为内涵的城市改造运营,其中不仅仅是城市更新,城市更新客观上也为今天的空间类产品不管是长租公寓也好还是今天的联合办公提供了更广阔的市场空间;以产业为主导的产城融合包括小镇也包括产城;以美好生活为方向的教育。这是我们今年关注的“五大核心领域”。如果2019年在地新引力汇报会上给大家,我们希望在这几个细分产业类上会有更深刻或者说更深度的报告呈现给大家。

        如果我们只是对过去三年和2018年做了简单的素描,今天的核心内容还是接下来的各位嘉宾在各自细分领域当中的创新的落地。创新难落地更难,形成产业之后做深耕难上加难,所以我们期待在今天的嘉宾分享之后2019年更为精彩,正是有了大家的创新落地、干货,才会有接下来在房地产创新行业当中长此以往的持续动力。谢谢大家。


  • 上海乐居 03-28 17:12

    张燕:大家上午好!每年在年初一季度初或一季度末的时候,地新引力都会选择一个场景跟大家做一次沟通和交流,这已经变成了我们三年以来的常态了。

        熟悉地新引力的朋友们都会知道,每年我们选择办活动的地点都是煞费苦心。2015年的时候还不叫峰会,我们选择了一个游泳池改造联合办公的区域。去年刚才丁总也提到了,我们选择的是万科在上海第一个重投的城市更新项目哥伦比亚公园,今天选择苏宁的宝丽嘉这是全球的第二家宝丽嘉酒店,第一家是在美国的拉斯维加斯,这是苏宁地产多元化布局深耕酒店业12年之后的厚积薄发项目,所以多元化、城市更新、联合办公。实际上用这个角度去看的话,我们也能够看到今天房地产在创新历程当中的核心要素,所以我们一直把地新引力的每一次发布称之为汇报、把一年以来我们的思考给大家做一个整体的汇报。今年稍稍微有所不同,我们可能会回顾三年的小周期。三年以来有什么变化呢?克而瑞每次发布都会基于数据的沉淀和案例的研究,从2015年、2016年、2017年三年以来样本量在持续递增,包含了今天投资方、投资者也包含了今天的时间者,我们这两个角度进行所有的数据累积和分析。

        从资本的角度来讲这三年有什么变化呢?我们会发现一些很有意思的数据。从2015年投资额开始放大之后,投资额经过2015年、2016年、2017年会有小周期,但是获投的项目或事件数都是在往下走的。还有两个数据:亿级以上的投资比重从最初的13%上升到20%,亿级以上是在增加的;但是B轮以前的数量在往下降,说明的问题是什么?资本首先是跟大资本投向趋势是一致的,大家越来越注重后期的投资大家更愿意投看得清楚的、看得明白的这些项目。

        其次我们会发现这三年以来有一个很有意思的数据,如果把时间放大从2011-2017年的话早期相关房产当中、相关创新类投资的话投资机构占到了绝大多数,但是从2016年、2017年开始更多的企业型投资开始增加。企业型投资拉出来再看一看的话,地产相关类的企业占比越来越开始上升,连续两年已经超过了在企业投资者当中的25%。他们感兴趣的方向非常明确,主要是在长租公寓和房产交易为主,这两者超过了整个投资比重的大概七成左右。也就是说今天以房企为核心的这类投资者,更多的是放置在刚才提到的长租和交易类业态当中。

        从实践者的角度我们看到的变化又是什么呢?我们把联合办公和长租都放在大空间体系当中,空间类的产品或者产业不拘一格是持续向好,整个是持续向好的态势的。联合办公在2016年相对来说进入到小爆发期,我们可以看到获投笔数是31笔,但是2017年联合办公投融资金额达到3年以来的最高,笔数在下降、金额在上涨,实际上行业的整合已经开始倾向于头部企业。2017年我们把所有在这个领域当中获投的金额和笔数做了统计,我们会发现前6家获投的笔数占到6成以上,从金额来说95%以上的金额已经倾向于联合办公当中的头部企业,大家仍然秉持着“看得清楚”,看得清楚他的模式和结果以及未来走向的时候再把钱投进去。2018年We Work、优客工厂、氪空间、裸心社仍然是集中在比较熟悉的联合办公头部企业当中。

        2017年长租公寓是迎政策的风口,大背景毋庸置疑。但我们发现长租公寓一个最显著的特征是今天投资的金额不断在往上走,而且今天进入到长租公寓领域中的投资者或者说将投资和运营两者身份合二为一的更多是房企参与,而且主要是以集中式的长租公寓为核心。如果把去年长租公寓参与主体做简单排序的话会看到品牌系以原来的品牌运营商为核心的,中介系链家包括链家自如、世联红璞这类型的企业多以散租式的公寓形态做分布,拓展速度很快而且体量比较大。还有走高端系的酒店。尤其是在上海,从去年开始国家政策出台之后要求市属和区属国企和央企都盘活存量资产进入到长租公寓领域当中,2017年长租公寓一定是一个很热的热点,这个热点将在2018年甚至于2019年持续的放大。

        房产交易格局基本上已经定形了。如果把时间回溯一下的话2015年房产交易融资规模达到了高点,此后逐年往下走。我记得2015年在游泳池场景下还在探讨房多多的模式、探讨好屋、还在看今天的爱屋及屋,探讨房产交易线下往线上走的可行性和未来的方向。但是今天基本上在这个领域当中,一共是79亿的投资额链家占了60亿,市场成熟格局已经非常稳定了,拼杀到最后模式已经清楚了而且基本上属于出现了寡头企业。

  • 上海乐居 03-28 17:12

  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:感谢丁总的精彩致辞。其实一个人和一个企业的竞争力完全靠时间的壁垒,丁总关注这个行业不是一两年,我相信丁总10分钟的讲话会给很多人启发。

        接下来让我们有请易居企业集团执行总裁、克而瑞总裁张燕女士,为我们发布《房地产创新领域的全景报告》有请!有请!

  • 上海乐居 03-28 17:12

    丁祖昱:为什么这么多的房企还是愿意做规模?还是愿意做开发销售?因为有销售。销售是什么?销售就是现金流、回款,能够把销售的钱重新再投入进去、重新再滚动起来,这样的话问银行借再多的钱只要有源源不断的销售,借再多钱都不怕。但为什么今天其他的存量资产运营也好、长租公寓也好,长租公寓有政府支持,银行这块还比较支持,其他的创新运作如果没有现金流、如果没有金融机构的支持或者产品创新的话,实际我们今天还是只能停留在思考上,这也是为什么今天会有很多的金融机构共同参与论坛、参与话题最重要的原因。我相信中国的REITs可能很短时间就可以看到,当然最有可能先出现在长租公寓当中,金融产品的创新也应该在非开发销售模式当中先出现。

        对于商业办公,我相信接下来各类资金可能会更加青睐。对于我们今天做的所有创新一定会有投资机构在后面盯着、在后面看着、在后面等着,是不是投我就不知道了,所以也希望房地产行业能够和金融完美嫁接、无缝对接,共同让今天做创新的创业者也好、参与者也好、主体也好能够后顾无由,因为钱是最核心房地产最核心的是钱。

        最后我要讲一句,我为什么对房地产创新、房地产所谓的“非主流”非住宅开发销售还非常有信心呢?是因为有这么多人关注它、有这么多人参与它,像今天的活动9点半骆老师说准时开始,很难准时开始,为什么?因为人都没到,但是我们看到所有人都已经坐满了。这也是我对这个行业、我对易居、对克而瑞地新引力前期不计代价的投入做这些研发工作是有用的,因为未来会有越来越多的人参与到行业当中、会有越来越多的房企参与到这个领域当中,会有越来越多的人需要克而瑞给他提供专业的服务。

        感谢今天所有在座的嘉宾、在座的听众和观众,共同参与“云智易·第二届地新引力创新峰会”当中,谢谢大家。


  • 上海乐居 03-28 17:12

    丁祖昱:今天选择的场地是非常有代表性的,去年我们选择了一个差不多百年前就非常豪华的俱乐部作为峰会主办地,今年我们选择了一个最豪华的可能是2018年上海最奢侈的酒店。这个位置在苏州河和黄浦江交接的地方,苏宁当年拿下这块地花费了超过30亿打造了一个很小的精品酒店,30多亿全投在这么小的block里面,我建议大家今天有空的时候也把酒店好好看一下,有条件的今天晚上就住在这个酒店里面,100多个房间在座的人多可以分享一下。

        房地产就是需要做体验的,在过去那么多年高歌猛进之后今天的房地产做得越来越精细了、做得越来越细分了、做得越来越专业了、做得越来越特别了。最近这一两周房地产出了很多新闻、有很多的热点,而且热点转换速度非常快。比如上周某企业因为要求通宵出图纸就被刷屏了,然后有各种各样的议论,我对高周转本身是非常赞赏的态度,正因为有了高周转中国才有了十几家规模房企、千亿以上的房企;正因为有了高周转,所以今天中国大多数项目我们认为是均好项目,找不出太多原来很容易发现的问题,户型没有太大问题、小区环境也不错、工程质量也可以、物业管理也过得去均好性的,把十多年前房地产存在的问题通过今年的规模化运作、高周转运作、标准化运作、体系化运作解决了。

        今年可能会有30家房企过千亿,2020年这30家房企我相信会占到中国超过70%甚至80%的开发销售市场份额。那么剩下的房企该干什么?包括这些规模房企还要干什么?我想这是我们今天要共同讨论的话题,这也是克而瑞搞地新引力的由来。在规模房企把开发、销售全部占了之后,今天房企的注意力转向何方?

    丁祖昱:上周还有一些新的话题,像海南“自由港”所谓今天中国改革开放最高级的定位。那么自由港到底未来会承载海南什么样的内容?海南房地产会发展到什么样的阶段?其实很难预测、很难说,但我相信肯定不是我们之前讨论的规模开发模式、不是简单的住宅开发模式。我相信接下去的海南在商业地产和旅游结合的商业地产一定会有新的发展空间,其他的延伸地产也会共同考虑,但是大家考虑的是海南房地产会不会爆涨、用不用各种名义在海南去买套房。瑞安的总裁也在,刚刚也和他说前两天买翠湖的房子也上了头条,不是说翠湖的房子怎么样、没人讨论翠湖的房子怎么样,都知道好。讨论的是为什么有差不多三分之一是用企业来购买,我说这太正常了,因为限购很多客户没有办法买所以用企业购买,企业购买成本高没有必要限制,成本高:持有成本高、转让成本高,各种成本都高。但我们要考虑的是上海这么大的城市,仔细一看买3000万以上最顶级产品的客户群体其实也不多,全部算上去新天地这里也就300多处。今天不用太过于为房价的高起而担忧,放开让张总定价我看他也不敢定到20万,定到20万以上说不定也卖不掉,当然也可能卖得掉,这都有可能。

        短短一周多的时间我们看到了这么多的内容,实际是希望我们做更多的思考。昨天我参加上海国企的董事会开发的角度讲开发都到了尾声,拿地的角度讲和规模房企来说很难竞争,规模房企是要不惜代价去拿地的,因为不拿地他的运行模式和战略就发展不下去。这家国企也有他自己可以走的路,就是他的存量资产运营,因为母公司一次性给他26个地块、26个项目让他进行相关的思考,仓储用地和原来各种各样的商业地块、办公用地等26个项目。很多规模开发企业在思考增量的时候,他们可以把存量当成增量,但是运营能力的高下市场重新的定位对所谓存量、内外价值的重新挖掘差别太大了。住宅的项目差别再大我相信价格不会差到50%以上,很少有两个项目价格差到50%以上的,但是两个商场面对面租金回报、租金价值、运营回报不要说差50%,差2-3倍我认为也是有可能的。这就是今天我们做存量资产运营当中的思考,我相信今天也会有很多朋友来分享这方面的话题。

  • 上海乐居 03-28 17:12

  • 上海乐居 03-28 17:12

    主持人:尊敬的各位来宾,女士们、先生们:

        欢迎各位前来参加“云智易·第二届地新引力创新峰会”。峰会其实从2017年开了第一届的地新引力峰会,当时在万科的哥伦比亚公园,今天是第二届。我是今天的主持人来自上海东方卫视的骆新,很荣幸能够应邀主持今天的活动。

        我们今天要探讨的问题也是最近这段时间非常火的话题,我想所有人都不需要再做过多解释都能够理解创新的重要性,特别是你拥有哪些核心的创新技术和能力。今天我们将通过这样的方式对房地产企业在2018年当中做了全产业链的思考和运作,很多房地产企业不再停留在不断地靠卖房子赚钱,再买地再卖房子,我们必须要有全套的产业链思维,所以今天我们也请来了一些业内重要人物,我相信今天的会议会给大家很多启发。    

        下面请允许我首先为大家介绍一下参与今天峰会的领导与嘉宾,他们分别是:

        易居企业集团CEO 丁祖昱先生

        易居企业集团执行总裁、克而瑞总裁 张燕女士

        易居克而瑞副总裁 张兆娟女士

        瑞安房地产、中国新天地执行董事 张斌先生

        宝湾物流控股有限公司董事总经理 舒谦先生

        今天我们进行的主题是有关“美好”,论坛将为上下两个篇章:美好城市篇与美好生活篇。下午美好生活篇会有另外一批嘉宾同样也是关于地产创新领域的嘉宾和大家分享他们的思考。    

        下面,就让我们进入今天上午的美好城市篇。首先,让我们用最热烈的掌声欢迎易居企业集团CEO丁祖昱先生为我们做开场致辞。欢迎!

  • 上海乐居 03-28 17:12



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