专访银城地产集团总裁马保华
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04-27 10:48
近日，南京新浪乐居走进银城，独家专访了银城地产集团股份有限公司总裁马保华，听他谈银城、聊楼市。
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04-27 10:48
作为起步南京的本土房企，银城距今已经发展20余年，曾一度成为南京房企的领头羊，“但在08年后，很多大牌房企进入南京，竞争日趋激烈，后来又因为谋求对接资本市场，重点拓展异地布局，上市计划因政策调控遇阻，09、10年是银城最困难的时期。”
之后，马保华先生带领团队经过了认真的复盘，重新调整了战略目标，“我们把那段时期叫做‘二次创业’，目标是让银城重新回到一线，品牌影响力、管理水平、产品打造能力、物业服务重新回到第一方阵，一方面这是企业发展需要，另一方面，南京本土地产品牌的旗帜总要有一两家去扛，从某种意义上，我们是在为荣誉而战。”
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马保华回忆起银城的二次创业时期依旧难忘，“当时土地储备告急，人才流失严重，银城一度成为南京地产圈的“黄埔军校”，让人不甚唏嘘。时至今日，银城已从最艰难时期走出来，从2011年到今年，南京人重新看到了银城，大浪淘沙，南京本土的房企品牌也所剩无几，而银城留了下来并持续地得到南京市民的认可，这是我们最自豪的一件事。”】
通过六、七年时间的努力，银城完成了一次战略突围。
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从龙江的银城聚锦园、银城聚泽园，江宁的银城一方山、银城蓝溪郡开始，到江心洲的银城长岛观澜，江北的银城白马澜山，再到如今城东的颐养地产银城君颐东方，银城Q+社区，项目遍布南京东西南北，产品线丰富多样，银城产品持续蜚声南京，银城已妥妥回到了南京一线。“天道酬勤，2016年我们顺势深耕南京获取G54、G56、G99。2017年竞得太湖新城项目回归无锡，继而落子合肥、苏州，这也给了我们历史性的新机遇，让我们更上一层台阶，现如今，银城的管理体系及战略目标更加明确、坚定。”
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2015年1月银城以18亿元，溢价80%，拿下马群养老地块，其中50%为持有型医院及老年公寓产品。“很多人看不明白，觉得银城颠覆了以往稳健的投资风格，但实际上这是我们战略转型的需要” 。马保华先生透露，银城从2014年开始，就在思考如何顺应时代？如何从一个房地产商切换到人居服务商？怎样围绕居民消费升级的概念来提供更好的产品和服务？
对此，2015年在马保华先生的带领下，集团明确了银城阶段性发展战略：在房地产综合开发的主航道业务之外，聚焦三个航道业务。首先，提升物业服务，为客户创造消费场景价值；其次，布局长租公寓领域，拓展资产管理业务单元；第三，涉足养老产业，获取下一个十万亿级市场的门票。
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为更多的客户提供更好的服务，截止2017年，银城物业托管面积超1200万平米，业务覆盖南京、无锡、苏州、镇江，服务客户超过20万人。在内部管理领域，银城物具有ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系和OHSAS18001职业健康安全管理体系三标认证。在物业服务领域，银城物业通过专业的基础服务（客服、秩序、工程、环境），辅以科技手段的创新增值（信息一体化、400CRM系统、APP客户端、移动E控、叮咚柜）持续提供超越客户期待的服务。在2017年银城物业也是进一步得到行业及客户的认可：荣膺“中国物业服务百强企业TOP50”“中国物业服务百强满意度领先企业”。
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探索长租公寓业务，培育资产管理能力，2015年银城投资创立了银城千万间这个长租公寓品牌，截至2017年千万间已经管理7000间长租公寓，在途储备的集中式长租公寓在20000间左右。在核心城市房价居高不下的情况下，政府一手控房价，另一手自然是鼓励租赁市场发展。对比美国36.3%、日本35.5%的租房比率，中国目前全国租房比率仅有11.6%，租赁需求增长空间巨大。发展租赁业务一方面是作为地产业务客户资源补充，另一方面也可以平衡政策调控风险。而伴随着租购并举，房住不炒的指导思路，住房租赁资产证券化才是资产管理战略的聚光点。
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银城布局养老产业初心由来已久，“我们从2015年开始全面开展这方面工作，也将大量的心血投入在这一领域，我们考察参观了发达国家的养老模式。今年年底前，我们将在南京开放运营4家养老机构（2个日托、2个社区养老）和一家CCRC社区（退休可持续照料社区），如果进展顺利，明年我们能开7-8家养老院，并达到2500-3000张床的规模。”
除了地产、物业、养老、长租这四大主业之外，银城还围绕居民消费升级的未来趋势，聚焦全方位生活服务，广泛布局农业、生活服务、酒店、装饰等多个方面。
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马保华先生透露，在目前大势之下，房企想要寻求突破，有两个要点“听党的话，跟着市场走”，“听党的话”意味着研究政策、判断趋势，“跟着市场走”代表着研究客户、尊重市场规律。
目前，银城已进驻无锡、苏州、合肥等长三角核心城市，马保华透露，“拿地需要分析宏观市场、城市发展、产品定位。我们更多关注的是城市区域规划、空间交通发展，跟着大势、政策、规划走，研究好客户和产品，再考虑拿地。我们始终保持谨慎乐观态度，聚焦核心城市，建立了招拍挂、收并购、司法拍卖等多维度投资拓展体系，不断寻找拿地机会，但也会聚焦地货比，减少现房销售项目配置。”
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近来，都市圈概念已深入人心，城市化已慢慢向都市圈发展，马保华享受将上海、南京、杭州类比作日本东京、大阪、京都三大城市，他表示，南京对都市圈的辐射力很强，银城看好南京，“所以我们对自己的定位是深耕长三角，会对南京都市圈、苏南、合肥都市圈等地重点发力，目标2018年进百亿，2019年150亿，三年时间做到300亿，在接下来，我们会向杭州、武汉、郑州、长沙、西安等城市辐射。”
关于南京都市圈，马保华说：“我个人看好滁州地区，宁镇扬一体化我们看好扬州、句容，溧水、马鞍山等区域均看好，基本上，与南京半径30-50公里的都市圈我们都会随时出手，主城江南八区只要价格合适，我们都会随机而动。”
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对于房地产市场调控，马保华先生认为这一轮周期还未见底，“我认为调控不可怕，是为了市场更为稳健地发展，在换届过渡期我认为都将是平稳市场，不会涨也不会大跌，在这个时期开发商应该快速走货。手上的货能快销尽量出手，从长期来看，房地产市场我们还是坚定看好，从经济圈到城市群，房地产远远没有走到头”
“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”这是马保华先生对房地产市场下一个十年的寄语，也是对他所带领的银城地产集团的寄语。
马保华大概是我见过的最不像总裁的总裁了。初入办公室，他便热情洋溢的迎了上来，没有丝毫架子。喜欢和各行各业的精英探讨交流的马总认为 “通过聊天可以让我吸取到很多知识”。他爱好广泛，坚信工夫在诗外，他爱好旅行，喜欢出去看世界，并认为每个人都应该当个杂家，博闻强识。他，就是银城地产集团股份有限公司总裁--马保华。
这一年多来，楼市调控不断深化，但在马保华的带领下，银城在南京的项目销售额均名列前茅，自2016年明确长三角发展战略后，银城集团更是在2017年实现了深耕南京、回归无锡、进军合肥、苏州，布局扬州、镇江的战略布局。出色的战略规划及集团化管控也让马保华成功入围“全国百强地产经理人”评选。