圆桌对话:佛山资产配置逻辑变了

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  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:54

    主持人:由于时间的问题,请三位老师给大家一些资产配置上的小建议,一句话温馨提示。

    顾云昌:根据自己的实力,来买房。量力而行,先租后买,但是目前情况看来,有钱买房还是合适的。

    黎振伟:在大湾区背景下的广佛同城将有更大的机遇与空间,投资找佛山资产一定是没有问题的。

    许学锋:没有共产党就没有新中国。没有房地产就没有新生活。有土地就有希望,有房产就有未来。谢谢!

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:53

    嘉宾:深圳颁布了一个二手房三价合一的政策,对房地产有一些什么样的影响?

    黎振伟:深圳比较特别,深圳的房价真的很高,也是最早做双合同的地方,因为价格差异很大,深圳也是中国房地产最能创新的地方,包括政府的管制,深圳这个做法也是调控上加码,使得房地产的买卖更加规范化,深圳的二手房成交占总市场比例的70%,如果不统一就会导致市场很混乱,不规范同时也带来很多人在中间炒房,获利。这是特定的城市特定的时候,同时也是政策加码,使得炒房子难做,深圳这个政策在国家会同步吗?不一定。在二手房的比例没有那么大的地方,矛盾不太显著的时候,不太会实行。

    主持人:主要是深圳没有地。

    黎振伟:它二手房成为销售主体了。

    主持人:最大的结果就是买二手房,要么就多交首付、要么多交税。

    许学锋:政府这个规范交易税征收的措施,本来就应该有的,是规范二手交易之中所谓的偷税、漏税、避税的做法。我看到的另外一面是今后推行房地产税的一个前奏,征收的做法有两个关口可以来征税,平时每年自己去税务部门报税,第二个征税的关口在你二手交易回过头来清算你应交的税。如果没有进行规范,那么就给人家合理避税的关口,今后的房地产税实施的效果就大打折扣,这是房地产税没有出来之后,先把这个漏洞先补上。

    主持人:房管局和银行应该早就统一口径,数据应该统一。还有吗?

    嘉宾:在大湾区的概念下,广佛同城喊了很多年,未来投资的房产上有很多的机遇和不确定性,佛山的市场从5年10年的角度看,投资前 景如何?

    黎振伟:佛山的城市的确是前 景很大,广佛同城势在必然,没有大湾区的时候,还没有那么加速。大湾区目的不是让大家竞争,大湾区是让大家不要去竞争,而是联合,合作,功能的互补,这种情况下,佛山的发展会有更快的发展速度。为什么快?因为它的方向更清晰,主导的产业更明确的,制造业,电子。佛山有一个地方是发展机器人,就是重点的提升机器人的发展,他是买了德国的库卡,成立机器人学校,引进工程师就5000人。佛山做坚实产业发展的事情,对它的区域发展就带动快了。这种思维下,佛山不同的地区有自己清晰的发展,房地产的最终是看地方经济是否健康,如果地方经济不健康,买了也没用。在大湾区下,广州佛山有更健康的发展,不是所有地方都一样,就看佛山的不同区产业的发展,有的地方是以工业为主的,可能外来人口更多。一些地方以休闲产业为主的,可能投资方向就往养老等方向,机会很多。

    许学锋:佛山潜力无限,前 景非常好,有不断的开发商、投资商把更多的目光关注这个地方,我非常赞同顾云昌说的房地产平稳是大趋势,房地产的市场肯定是平稳健康的。从价格来看的话,佛山住宅的价格在未来4、5年内,一个房子再升20%-30%肯定是没问题的。或许可能不用很长时间。我研究佛山跟番禺的房价关系,过去20多年基本上价格走势是一致的,过去这两三个月的话,番禺的房价已经突然跟佛山拉开一万块钱的差距。

    第二个,在大湾区、广佛同城的背景下,我讲一个南海区,它是一个房地产的大区跟特区,大区跟特区有三点,第一个南海区的住宅成交量是佛山房产成交总量的三分之一多,大概是35%。相当于广州市11个区的总成交量的42%。所在的位置是广佛同城交界接壤最多的,受到广州的房地产的外溢,影响是最大的。情况比较复杂,机会也比较多。南海这个区在地理位置上,同时也是广佛同城化三个示范区里面第一个示范区,既然是示范区肯定就是有很多有价值的东西出来。南海区的有关领导跟我们国家的有关部委的互动比较充分也比较多,对政策的领会创新也是在全省里面比较出色。请大家关注佛山,关注佛山的中心区,包括禅城跟桂城。

    黎振伟:轨道交通密集的区域,这个肯定没错的,5年到10年升多少不好说,因为国家现在真的不一样了。投资的话,知道能够不断增长就行了,别像过去一样一年增一倍,那就成泡沫了。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:52

    主持人:时间关系差不多,现场的观众有没有什么问题想问的?

    嘉宾:我们是在国外的城市当中,发达国家来说,很多城市里面的住宅公寓就变成了以公寓为主,住宅是在那个城市的外围,就想问一下,在中国,会不会以后的住宅的形式也会像国外一样,大概也是这种的发展模式。毕竟城市的住宅规划用地是有限的。

    主持人:市区公寓。

    许学锋:国外的公寓和国内的公寓不同,国外的住宅跟国内的住宅不同,国外的房子相当于国内住的是别墅,公寓相当于国内的这种洋房。回到国内的公寓跟住宅,公寓是擦边球的产品,因为调控之后,有些开发商就把商住地把它在规划上安排为公寓。其实它的原本的本性应该是商业地产,办公用的,只不过是办公的地方同时又可以住,适当的配置一些居住的厨卫,厕所这些设施就变成公寓了,土地使用的年限是商住,不是住宅用地的使用年限。水电收费标准也是跟住宅不同的。不管是住宅还是公寓还是写字楼,现在来说,它的投资价值一定要放在它使用价值上面去,你是住宅的,一定要可以住,自己不住可以出租。公寓也一样,要么自己住在那里,要么租给别人,否则你一空置,不管是什么都会很麻烦。所以今后的投资一定要回归到,房子是用来住和用的,住和用的这两个字上。

    黎振伟:其实公寓从我们经营者的角度,真的很重要,我们把你的房子租回来,租金每个月要给你的,所以从经营者的角度,最怕就是租不出去,租出去的肯定是地段好,服务好。品牌公寓都集中在市区的成熟区域,一定是方便有地铁的。住宅很多是空置的。现在城市像广州,城市中的地越来越少,能建的越来越少,很多都是物业改造做公寓的,所以公寓都在市区多一点。

    主持人:还有吗?

    嘉宾:现在不是租售同权,公寓的面积有没有要求,怎么个同权法,政策是怎么样的?

    顾云昌:广州提出的,租售并举,不一样的。我理解租售同权讲的是公共产品,租售从理论上来讲,目前短时间内不可能同权的,我有资产的,可以抵押的,租赁房不可以抵押的。医疗这些方面能够同权,广州这么讲希望同权,目前很难达到。特别是在大城市,困难比较多,国家的文件,政府的工作报告都是有条件的。因为确实学校的资源有限,如何解决这些问题,有限的资源,当中有房的人还不够分的,更不可能租赁。

    许学锋:从广州市租售同权相关的一些方案来看,租客必须是进入出租平台认定的房子才能够获得租售同权,这个公寓算不算能够进入出租平台的房子,在广州肯定是不行的。广州是限商,不承认有公寓的问题的,佛山这边没有限商,对公寓这块你可以说租这个公寓是来办公的,住在那个地方能不能进佛山的出租平台,这个真的是有待今后明确的问题。按照我所知道的,对这个问题还没有明确。

    主持人:租售同权是一个新事物,具体的情形如何,我们还是要拭目以待。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:51

    主持人:一定要有一个二手房市场,库房的存量,他们自己住的已经住不下来了出租才能稳定市场?

    顾云昌:租赁市场当中有许多不规范的问题,有许多出租者说了算的问题。租赁市场发展的前提是,租赁市场的规范,房价的稳定,且有庞大的租赁市场。

    主持人:接下来的问题,在2018年,在2017年之下是比较平坦的,维持多久。是新常态吗?

    黎振伟:我觉得还是看数据吧,广州限购,佛山没有,成交量价有很大差异。广州现在的价格也不平淡,广州现在的二手房,环比张了33%,现在的成交还是蛮活跃的,问题是现在的供应问题。本来是下来的,但是佛山的数据,环比是上涨的。

    主持人:佛山是承接了一部分广州客?

    黎振伟:是的。像广州,当前二手房的价格不算很规范,等二手价格往下掉了,就说明市场稳定了。2018年,住建部部长说今天还得要加码,说明个别城市会下降的。

    主持人:广佛同城化,很多政策是天壤之别的,佛山在公寓上几乎没有限制吧?自然而然就会吸收很多广州的人来做投资。公寓的地段优势,其他优势和普通住宅有什么区别?投资公寓是否会是更好的选择?

    黎振伟:公寓通常来说,是城市外的人比较多,在租房不容易找的情况下,会找在佛山是否能租售公寓,但要考虑佛山是否能够有实力经营公寓。因为公寓在服务上要超越一般性住宅。广州最大租赁房子的人是原来住城中村的人,城区不像佛山这么多的好小区,大量都是住城中村的,这点上佛山投资者可以看看真实的情况,买当然很多,租怎么样,这个要重新研究它。要考虑到好的开发商和好的地段,好的服务,毕竟是新的业态方式,国家是鼓励的。下来特别在租售并举的情况下,肯定会选择优质的,毕竟小区的服务不是那么好不是简单的卖物业,一定在服务、配套方面,比住宅小区做的更好,别人才买公寓,要更综合考虑。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:51

    主持人:不要看过往的政策,未来十年,一线城市限购政策短期不可能放松,同时的问题是人口不断的输入一线城市。一线城市的人口永远的持续增长,外地人越来越多,一线城市限购,它的资产如何配置,你觉得未来的走势会如何?如果下一次房价波动的话,会在怎么样的契机下?

    顾云昌:如果你是一个没有买房的人,在城里工作,可以买县里面的房。限购就是紧缺,增值的空间越大,在城市布局上,为什么城市群,因为通过高速的轻轨,才能疏解中心城的压力,让那些买不起房子的人,可以利用轻轨这个时间差来买房。中国提倡租售,低收入实在买不起房的人,可以租房,但这是华人长期的理念,很难改变的。

    许学锋:年轻人刚走出社会,资金不多的话,还是租房为主,现在国家也在大力提倡租售并举,整个住房观念逐渐有所改变,不要一味的考虑买房子来住,租就行了,把自己有限的资金用到其他方面,更加需要更加重要的事情上面。黎振伟总刚才展示的数据,你付的租金收益率是非常低的,从这个角度来说,租房子是非常划算的。

    黎振伟:逻辑改变了,过去为什么愿意买房而不愿意租房,因为银行的利息很低,低的话,过去政策有鼓励,带动GDP。过去是租房还不如买房,今天这个逻辑变了,现在杠杆没有了,购房贷款利息现在已经上浮20%,一线城市是40%,因为情景变了,逻辑变了,所以行为在改变了。租房,其实广州的租金,均价来算,5年没变的。

    顾云昌:先租后买,根据你的实力来配置。房价匹配是关键,为什么?一算账,10年后一算账亏大了。省了点租金,但是租金省下来跟买房子相差很大。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:50

    主持人:通常都是一个城市的核心地段,因为公司可能经过一个团队的研究会更准确一些。许学锋老师有什么问题?

    许学锋:顾云昌教授和黎总讲了很多房地产方面的政策,市场,机会,风险,路径等等,我都非常认同。我做一些补充,首先我是全中国第一个提出限购政策的人,2007年的7月写的。

    主持人:你这样说要拉仇恨。

    许学锋:我只是告诉大家有这么回事,限购政策要,2012年的5月,我在南方都市报提出,限购将是长期的政策,不要对限购政策有松动、什么时候松动报有希望。第一,房地产投资的时机问题,肯定要考虑时机,房地产除了地段还是地段,本人认为更重要是时机,时机对了整个地方都能够有不错的收益,时机错了就困难重重,甚至会没有收获。我研究房地产是有明显的周期性变化的,基本10年一个大周期,在这10年的大周期里面,1-2年是反方向小周期,你能踩准大小周期的点,特别是小周期点的话,就会拿到几乎30%-50%的年均收益率。假如踩错了,就只是获得平均收益率,基本上是15%-20%的收益率,跟通货膨胀差不了多少。

    第二个,地段的问题。我测算过一个城市空间的结构模型,基本上把长江以南的大部分城市空间结构的发展轨迹把它摸透,总体方向是往东、南面走的,东、南面的增长速度高于西、北方面的。2004年,我写过一长篇文章,在当时的佛山日报登的叫《孔雀东南飞》,就是这个意思。除了方向之外,还有一个中心城区、近郊区、远郊区的概念。当房地产形势好的话,中心、近郊远郊都不错。一旦房地产不好了,首先受影响就是远郊,你要投资房地产是哪里呢?就要考虑中心、近郊、远郊,以及是否是东南方向了。关于价格方面,基本上各种种类的房产,价格都有一个比率,比率就是符合黄金分割率,比如说正常的住宅,别墅和联排别墅和普通住宅也是符合这个比例的。在我的书里面都有描述的,大家感兴趣可以看一下。公寓的价格正常情况下,应该是住宅的黄金分割率的也就是0.618。广州是限购政策,所以远远低于分割率的。

    佛山这块还可以。限购产品没办法操作的情况下,我建议购买限购区域内没有受限的产品,比如说限购区域的二手房,非住宅产品比如说公寓、写字楼、商铺、车库等。除了实物投资之外,不错的房地产企业也可以购买它的股票。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:49

    主持人:有很多种房型,住宅、公寓、写字楼,这样的房产对于我们来说还有其他的投资价值吗?

    黎振伟:其实刚才讲了,房地产我们刚才讲投资,投资为什么能够保持高效益,因为有人经营才有价值,商铺现在不好做,因为被电子商务冲击,大家就不买商铺了。房子住着真的蛮重要的,大量的房子空置很危险,过去的房子升起来,是杠杆带出来的。如果没有收益,房子的价值不会那么高的。房产投资不是说不可以投资,是要跟经营结合起来,哪怕不是你经营,你要知道他能不能帮你用起来。三四线城市不是不可以出租,做旅游、健康、休闲用途就有人用,你可以做一个投资者经营也可以挣钱,理念改变了,就不是说买房子等着升值。要投资方式跟经营联系起来的。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:49

    主持人:好的,谢谢许学锋先生。刚刚做了一个简单调查,有房的还是少的。没房的想拥有自己的房,有房的想增值。其实现在说起来,在我周围有很多例子,除了房子之外,不知道其他有没有投资渠道?那么房产里面,除了自住,还有什么保值增值方式?

    顾云昌:房产是可以保值、增值的,过去几年中国的增值空间很大。

    主持人:尤其过去两年。

    顾云昌:或者十几年前买的,广州起码7、8倍,这是特殊时期。现在看来,特殊时期的原因实际上是通货膨胀。不是国家统计局的数字,房产的涨幅和货币有关系,我记得2000年,M2是13.6个亿。2015年以后是136万亿,是10倍。下一步房子上涨不会那么高了,政策出来之后,老百姓会买房,但买商铺不会买。住宅都看到了,老百姓实际上是这么个情况。现在还有没有投资价值,全世界来看,正常情况下,10年翻一翻。投资其他东西能不能翻一翻?股票可以,但是也可能翻船。房产是比较稳妥的,所以老百姓选择它。租售比价,买房的时候便宜,按照原来的价格来算的,再买了新房子出租,那就少了。为什么现在国家要国有企业来发展租赁房子,因为国有企业有这个责任。租赁市场先发展租售企业,资产配置讲投资问题,是这么个概念。市场下行的时候,再买房是好时机。

    主持人:什么是好时机?

    顾云昌:我说的是大城市在下行,三四线城市是在涨的,到回落的时候,这是一个好时机。要看在什么城市。

    主持人:现在租售比高是因为之前买的房子便宜。

    顾云昌:如果不升值了,就没有意思了。

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:48

    主持人:二位老师都说过了,新上来的老师给我们介绍一下。

    许学锋:大家好,我叫许学锋,是华南城市研究会创会副会长。多年来从事房地产方面的研究。今天很荣幸参与这个论坛,与朋友们一起研讨在这个新形势下,房地产接下来的市场情况会怎么样?有哪些机会,有哪些风险,作为中小的投资者,如何来把握这个市场。在所谓的小年也好,或者怎么样的变化过程中,大家都能够获得满意的收益。谢谢大家!

  • 主持人 乐居佛山 04-03 14:48

    圆桌嘉宾:

    住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌先生

    世联行首席技术官黎振伟先生

    华南城市研究会创会副会长、战略规划与房地产专家许学锋先生

4月1日,“新形势下资产配置与房地产发展的新路径”2018博鳌·21世纪房地产论坛佛山峰会在禅城岭南天地马哥孛罗酒店隆重举行。

会上,住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌、世联行首席技术官黎振伟、华南城市研究会创会副会长、战略规划与房地产专家许学锋共同出席了圆桌论坛,就此中小投资者如何进行资产配置等话题进行了一番探讨。