乐居会客厅&玖瀛府 | 对话城市山居的理想

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：我们今天很难得，我们很少会在城市里头对话山间别墅，这是我们今天非常重要的一个特质。

    第二，从这个项目你再去看它的前世和今生，能带给我们的一定是让你感动的产品，今年的感动一定会延续到明年和后年，会有不一样的东西呈现给大家。从稀缺性、性价比、从本身项目的品质，以及我们在艺术方面、在健康方面等等的加持，其实都是给这个项目套的光环。这个光环到底怎么样能闪耀到你，一定要到现场来看一看，欢迎更多的直播间的网友走进我们的玖瀛府，来一起看一看带给你的究竟是一种什么样的山间生活。

    我们今天的论坛到此结束，感谢各位老师！谢谢大家的陪伴和关注，谢谢！

乐居小主播 04-27 07:49

郭毅：像这种浅山坡地别墅，真的是卖一套少一套，再叠加不到一千万的精装别墅的总价，是北京在售别墅当中性价比最高的项目，希望大家一定要现场来看一看，切身感受一下几千平米大的园林很身后200米的山是什么场景，才能感受到这个别墅值不值得买。

    高博达：第一，先祝贺玖瀛府开盘大卖。第二，玖瀛府的环境确实好，依山傍水很难见到，所以大家亲临现场吧，我就不多说了。

    徐玉鹏：祝贺玖瀛府从环境上包括整个设计上来讲，我认为应该值得我们大家拥有，祝玖瀛府开盘大卖，千万不要错过。

    冯震萍：玖瀛府这个项目刚才讲了很多，我们在这个项目确实倾注了非常多的精力，今天呈现出这样的状态，也得到各位老师的赞誉，我觉得还是非常欣慰。其实大家可能说到底，最后更关注的还是价格问题，我们开盘价格会非常美丽，我在这里先不透露，但是我们晓利直播间的粉丝到我们项目来是有优惠的，欢迎大家来！

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：太感谢冯总了，同步的节奏高知我们，是分两个维度，第一，你可能期待的是后期的500平的大的联排的产品，但是不影响我们先一步走近它，看一看我们在做叠拼样板间的时候是呈现的什么样的品质，以及打造的什么样的产品，以及我们整体园林也在完成过程中，山体公园也在完成过程中，带给你的是什么样的感受。从我跟郭老师来说，看的项目更多一点，看叠拼的样板间，带给我们的，我们是能看到开发商的匠心的理念在里头的，真的是很专注的做了一个非常优质的产品，而且这种自然资源的不可或缺性，一定要每个人都来看一看，因为这种项目卖一个少一个，所以我们卡定它的节奏是春节前150套精装的叠拼的产品会推出来，明年我们更多的期待它的合院和联排更大面积的产品会陆续推向市场，我们也期待玖瀛府能带给我们真正的山居生活不一样的感受。

    最后，大家可以每个人一两句话，谈谈自己的感受。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：徐老师又成功的先后呼应了一下。我们看一个项目，第一是看整体的市场的大环境，大环境就是从供需这个层面上，确实是目前的一个现状。第二，我们看项目的小环境，项目小环境不管是谈到山体的自然的稀缺资源，以及我们打造产品的时候本身的用心程度，和我们打造产品之后，在后续的服务上面，因为买别墅更体现如此，不单单是买一个产品，买一个产品只是一个开始，后续的服务能不能到位，比如物业，包括我们整体的服务，还有刚才提到的软性的健康的配套等等的服务，可能才是后续能体现到一个别墅品质的最重要的指标。

    我们来听听冯总给我们同步一下，这个项目2021年选择面市是非常好的时机，我们今年整体面市的节奏是什么样的？

    冯震萍：这个项目我们计划是在春节前有一个开盘的动作，目前我们还是在客户参观的阶段，也欢迎新浪乐居的朋友到我们项目来进行参观。

    刚才各位老师说产品非常好，徐总也说项目会大卖，我也相信我们项目会大卖。

    先期我们会推出叠拼产品，推出150套左右的产品，面积大概在190平米左右，带精装修，我们现场也有样板间进行参观，欢迎各位小伙伴们来到我们项目看看样板间。同步合院和联排产品，在春节年后我们的样板间也会面市，这两种产品也会同时推向市场。我们合院和联排产品，面积大概是从270平米到500平米的都有，面积跨度比较大。这是毛坯交付，我们是有几种产品，一种是临着山的，观山的产品，是纯地上三层的户型。有的是临近我们现在的松箭园和玄月园第一排景观的产品，还有巷里的产品，整个项目从北到南有20米的高差。在产品设计上来说，我们用九个台地把高差消化掉，所以从北向南看，依次是向山上做延伸，未来它的视野和采光非常好，这也是项目一大优势，就是我们充分利用我们项目的地势，把以前合院存在的痛点解决掉。比如以前存在的中合院可能会受到南合院的遮挡，但是我们正好有山地的高差，就可以把遮挡的事情解决掉，不管你选择北户、中户和南户，它的品质感都是没有任何降低的。

    所以今年我们是期待着我们叠拼的产品正式上市，春节前期待我们精装修叠拼的产品上市，春节之后，也期待合院和联排产品上市，就是刚才我描述的这种山地的处理，确实在北京市场我是没有见到过这样的产品的。欢迎大家来我们项目参观。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：问一下徐总我们刚才在看项目的时候，您刚才谈到了从设计方面的一些点，其实大家在购买别墅的时候，大家是一种什么样的需求心理呢？

    徐玉鹏：大家买别墅，其实是在自己的生活品质上有提升，因为之前买别墅是为了解决居住问题，而现在是解决生活品质的问题，大家的生活品质越来越高，所以就要求对自己住宅的整个环境品质也会逐渐提升。所以刚才郭老师说现在别墅是稀缺的，买别墅的人越来越多，但是别墅是越来越少，这是一多一少的反差的问题。现在很多人确实是喜欢买别墅，因为买了别墅可以解决三代之间相互的照顾的问题，因为现在很多平层满足不了三代人群居住，这是一个很大的问题。

    所以大部分来讲，对于别墅这块，基本上如果能买到这么好的合适的空间，适合自己当下的，还是并不是特别多的，因为量没有那么大，但是需求量很大。所以这样的楼盘，一旦开盘，就会非常火。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：这个很重要，我们刚才听到了两个重要的机构的加持，再加上我们本身不局限于北京的，比如在北海的2600平的健康管理中心，提供的是一个服务。这个层次是梯度的，你简单的健康的预防类的，或者对于慢性病的管理，可能就需要我们在家里相应的匹配的设备，日常的监护，包括线上更智能化的处理，应急的处理，都是为了老年人日常慢性病的管理，或者相应的需求。到简单的一些检测，甚至说到北海这个地方健康疗养式的度假，都是我们产业的一部分，可以对我们项目本身做一个加持。

    主持人：高老师，除了泰康离我们很近之外，这个满意吗？

    高博达：我都很满意，我进来就很满意，见到你们我都很满意。

    主持人：刚才你提到了健康的问题，其实对于所有的老年人在买房的时候，大家都关注的问题，不光老年人关注，年轻人也关注，为什么？因为老年人日常的健康管理跟我们的生活品质也是息息相关的，如果说能有项目端去通过这种机构类的合作，通过后续的处理，能把老年人的日常健康管理起来，做健康的预防，这太重要了，这对项目的健康的加持项，这种是软性指标。相比自然资源、园林、产品的品质是硬性指标，它还是更重要的。

    郭毅：解决了我们太多的后顾之忧。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：高老师，您说的这个话题，成功的给我们引入了下一个话题，就像我说的两个点需要引出下面的话题，第一点就是今年的疫情，疫情带来大家对健康的关注，不管是做园林的空间带给你的健康的环境、空气，还有一个就是居室空间的相应功能的处理，带给你的舒适感。再有一个是我们整个开发商的健康的配套，刚才你提到的健康的配套有两点，第一点是能不能把一些智能化的处理，让这个空间变得更智能、更人性化，还有一个是我们整体社区的相应的健康配套，可以满足您刚才讲到的年龄稍微大一点的，因为毕竟这个住宅的匹配的受众人群不纯粹是年轻人，这样的情况下，我们相应的对老年人健康的关注，其实都是需要提前考虑的点。下面请冯总给我们同步一下，因为健康是我们逃不开的话题，而且像这样的别墅社区，健康的配套，也一定是重中之重。

    冯震萍：这其实也是我们今年在打造这个社区的重点考虑，在今年年初的时候我们在还没有面市的时候，因为疫情这个事又对这个项目有了一些新的思考，所以大健康这块就是我们今年对于这个项目重新赋予的一个点。

    我们项目内部的配套来说，我们是有配套的卫生服务中心，它的规模不是特别大，因为周边有三甲医院，除了这个以外，我们社区内部的像业主的头疼脑热，在社区医疗中心都可以解决。

    另外，我们整个园林，包括山体，通过园林的体系，把我们整个健康园林这样的体系在业主生活里进行融入和植入。一方面是生活方式，一方面是健康的一种状态。

    第三，我们正宏置业公司其实是有八大产业板块，其中一块今年也要重点做，就是大健康产业，我们在广西北海有旅游地产的项目，我们在那边做了一个大概2600平米的康养中心，因为北海那个地方气候比较好，也是长寿之乡，我们基于那样一个点，将来把我们健康管理的点是输出到我们全国各地的项目。我们玖瀛府这个项目其实就是今年第一个切入到的项目，一方面是在我们社区内部，我们有双会所，另外一个会所的过程中，我们会给它匹配一个健康管理中心，对业主进行前置的健康的管理。我们要做的不是说你已经有病之后再去治，而是前置的去管理，就是健康预防，怎么把可能出现的风险灭杀在萌芽里，我们在这块跟清华大健康和京东医疗两大机构做了联合，因为我们是在北海的健康管理中心做一个大的健康管理的会所。在这边我们是把那个体系整个引入进来。

    京东解决的是我们所有的无接触和线上的一系列看病和医疗的过程，包括在我们将来交付过程中，会配智能化的一个小的机器人在屋子里头，比如老人在家里，今天要量个血压，可能会跟它产生一个对话，它就把整个血压系统记录下来。如果一旦发现一些风险等等，就会传感到孩子的手机上，会看到今天父母的血压比较高，就可以提前预警。下一步要解决的就是饮食问题，比如这两天的饮食不是特别健康，大家要进行及时调整，做前置的管理。

    另外，我们解决的是线上问诊，尤其现在疫情期间，去医院非常不方便，不管是什么问题，去医院都要各种检测和防护，我们其实解决的是一个线上的问题，比如我今天血压高的时候不用去医院，我通过线上的问诊，医生给我一个指导，就把这个问题消化掉了，也不用家里人专门驱车回来，而是20分钟、30分钟就解决的问题，这是在京东体系下面解决的大健康的问题。

    另外，清华的大健康是在设备问题上进行解决，以前是服务于国家的宇航员和国家的运动员的，他们现在有一些是转化成民用的仪器，所以从现在目前在市场上来说，健康检测先进性还是非常高的。

    所以我们基于这两大板块，一个是我们通过仪器对身体进行前置的健康管理的检测，另外通过京东，更便利的给大家打通医疗的体系。

    在此基础之上，我们的业主还能享受到的我们2600平米的健康中心去做连接，我们每年会提供一些名额邀请我们业主家里的老年人或者全家人去做这样的度假或者疗养，真正的把大健康的体系贯通下来，不光是在生活的环境里去贯穿下来，我们也可以让你在一个更好的环境里，把心情调养得更好，身心调养得更好，最终目的还是把生活过得更好。

    大健康体系，跟其他的不太一样，我们就是管理前置，后置还是交给医院去做。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：从产品的形态上面，傍山的环境下面，我们其实做出来了大概16到17种户型，满足大家多样化的需求，因为千人千面、千人千需求。第二点，即使在现在，精装修是为了解决内部的基础装饰的品位和格调的问题，但是在此之上，高老师家里头你看到一面白墙给你做收藏品的装饰，那出来也都是价值连城的，很有可能跟主人自身的品位、自身的需求和自身的工作、职业有很大关系。就像我们现在很多精装的样板间，也会留出一定的空间让业主去自我设计，根据这个做调整。

    高博达：其实旁边有一个泰康人寿的养老院，这个养老院我去过，你一定要给大家介绍，养老院很重要，这个养老院的医院设施很好，它比较人性化。一般我们说比如能在这个地方住的，是有闲有钱的，因为大家在忙于上班的时候，不会来这儿住，这可能是第二套居所、第三套居所，一般岁数偏大，人性化是什么意思呢？我说我的插头一定不要搁在这么低，我一弯腰受不了，因为随着年龄的增长，所以插头就搁在这儿，一伸手就能够到，就是更合理。

    比如泰康的卫生间有反思，泰康的卫生间是两个门，为什么？就是怕老人摔倒了，把门挤住了，那个门开不开了。浴盆好不好？浴盆好，但是到一定岁数，到70以后就迈不进去了。

乐居小主播 04-27 07:49

高博达：我跟大家纯外行人说外行话。刚才大家说的太专业了，都是室内室外，说的都特别好。

    我第一看的是环境，环境非常好，我就不说了。至于室内这部分，其实是因人而异的，每个人所受的教育、背景、所干的工作不一样，所以他要求不一样。其实我的第一套房是2000年入住，是我自己设计的。但是我带着一个设计师，我来说这儿要怎么做，这儿要怎么做，设计师够负责来量尺寸。比如我在这儿设计一个吧台，但是吧台的尺寸以人的最佳状态，1.5米还是1.6米，我不知道，由设计师来说。20年以后，2020年了，其实设计完全没有问题，但是有的地方熏黄了、旧了，也是偶然的机会，我说干脆重装一回吧。所以还是原来那个样子没有变。新来的装修队看看我这个东西，说20年前您设计的，到现在还继续沿用。

    主持人：您把设计师的活儿给抢了。

    高博达：刚才交付的时候，说那是老板的灶台灶柜，我20年的灶柜装修的时候搬出去了又搬回来了，我当时用的是德国柏丽的，那时候我在二环的房子当时多少钱呢，是大概四五千块钱一平米，通县是700块钱一平米。但是我的装修费超过我的房费，到现在装了这么多碗、盘子等等很重，我现在都可以拿胳膊、拿腿轻轻一碰就关上门了。所以我说的就是品质，实际上任何东西都是细节，细节决定一个公司、一个楼盘、一个工作的成败。

    比如把以前的老桌子，搁一个煤油灯，搁一个破碗，一照，太有品位了。实际上不是太有品位了，而是旧物，让大家理解就是一种对事物的怀旧，实际上这个东西并不值钱。

    比如我以前去一些地方，我说你看你们摆的东西全部都是高大上、全部都是昂贵的东西，但是没有体现出来你们摆的东西的价值。实际上我们的很多潜在客户，都忙于我们的工作，没有时间去盯着装修，你们给我一个什么样的，我一看不错，就这样吧，一般的客户买样板间的很多很多，我觉得就这个样板间了，是最佳理想的设计。

    主持人：其实是我们普通人所谓品质比较高阶的阶段了。

    高博达：因为这个样板间在几个设计师的精心挑选、雕琢下摆的，昨天我跟另外一个朋友说，现在都在看《流金岁月》，陈道明演的老板，当时就说我要做一个书吧，我做的是品牌，不是盈利的面。实际上品牌就是盈利的面，实际上不管你有多少房，你永远缺一间，你永远觉得还差一点，永远老觉得差那么一点点，实际上根据自己不同的爱好，我们装修花了很多心思在这里边，其实大环境给了就行了，因为大家有老的、有小的、有南的、有北的，有愿意吃面的，有愿意吃米的，口味不一样，所以我们根据不同的口味来定调。如果推开这个小区，每一家都这一样的户型的吧，稍微有一点点欠缺。给你选择的特别多，有三层的叠拼、有四层的、有五层的、有联排的、有合院的，给大家可选择的余地大，就更好一点。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：说到这儿，我需要问一下高老师，我们刚才谈到的是包括进深、面宽、面积，这些可能都是我们传统意义上从地产的视角去看一个项目，但是我觉得高老师第一是今天看的叠拼不是您的准确的需求的方向，但是今天看到这个项目，您可以为未来畅想一下合院和联排，都是同等品质下打造的产品。我想问的关键的点，从您看一个居室空间，更多是从文化视角或者艺术视角去品评这个空间，带给你的是什么感受？今天我们是从所谓行外人去看，这个艺术感还是有的，文化的底蕴需要怎么样去打造或者艺术感需要怎样去加持，听听您的感觉。包括未来我们在做很多室内空间的时候，我们怎么样把更多的文化的内涵或者艺术的这种感觉把它融入进去，可以提提您的意见。

乐居小主播 04-27 07:49

郭毅：其实从别墅来说，精装难度会比较大，因为有楼梯的处理，楼梯下方空间的处理，居室空间相对应怎么样做更好的隔断，包括卧室和卫生间之间的关系的处理，包括刚才我们也讲到在入户空间的客厅的处理上，又能实现它的功能性，又能实现它的艺术感，把这二者做一个很好的融合的项目是很难的。

    同时在这个基础上，再给自己加难度，把样板间实际展示的效果，又在我们实际交付当中做真实的完全百分之百复刻还原的，这更难了，展示是一个层面，交付又是一个新的标准。所以我感受最多的不仅仅是精装的标准，我还说几个数。

    第一个数字，面宽8.1米，我们常规看到目前在售的叠拼项目，面宽尺度基本在7米左右，小的是6.6米，大一点的7.2米、7.4米，面宽8.1米，相对于比别的多了将近1米，就是采光更好。还可以隔一个厅，就是老人房朝南的话，也不局促，就是结合自己家里的需要。

    第二，8.1的基础上，它的进深应该是10米左右，因为整个单层面积是90平方米，8.1米和10米左右的进深组合在一起，意味着整个单层是接近正方形的状态，相比我们常规的别墅来说，可能就是一个纵向的一长溜，就意味着局室中间的部分可能有灰空间的存在，采光没有那么好。但是我们今天看到样板间，觉得屋里面没有哪个地方是暗的，都觉得很亮，就是因为它是接近方正的空间，再加上单层面积90平米，每一个空间都很舒适，不会觉得哪个位置很窄、哪个位置相对来说会牺牲其他的面积。我们没有感觉到，觉得每个空间都很舒适、都很大。

    第三，院子的面积，我们看的是边院，80多平米院落的面积，非常非常难得，大家都知道现在买叠拼别墅，第一，新的叠拼别墅、新项目是没有院子的，大家可以去市场上看，现在在售的新盘，是不允许把院子分割到四家每一户里面去。有院子的当下是比较少见的。还有一类是报规比较早，可能有院子，但就是二三十平米，就是一个过道，称不上私家院落，但是我们在一个相对来说很好的城市环境下，还能享受到80多平米的院子，这是特别难得的事。

    这几个数字再叠加我们高品质的精装修，所以真的是品质很高的别墅。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：有几个点，第一是我们大家感受到的艺术性和功能化的处理。第二，依山傍水，我们就要把自然的户外的景观怎么样引入室内，借助于大的面宽、大的飘窗，包括对光线的处理，以及精装修的交付，我觉得精装修好难，你们还在那自我加难题，因为本来精装修确实要面对的事情特别多，要解决的问题很多。但就像你刚才讲到那些马赛克，你还不能让客户挑着理，为什么跟样板间不一样。以前我们理解可能是普通住宅做精装多一点，别墅要别墅交付，因为大家个性化处理。但是现在大家时间都很宝贵，我们可以进行微调的个性化的处置，反倒是别墅精装修的主流。

乐居小主播 04-27 07:49

冯震萍：别墅这种产品，刚才晓利老师说的情况，叠拼从传统意义上讲，跟我们独栋别墅和其他别墅来说，墅质本身的体现不是特别明显，所以我们在打造这个产品的时候，因为我们刚才也说到了，不能辜负0.81的容积率，纯墅区的基础，所以我们在做这个产品打造的时候，我们的空间不是进到房间的那一刻开始，而是从我们进到我们院门那一刻，我们整个生活状态的呈现就已经开始了。我们在别墅这个方向上的体现，更多是在于院落上面的体现，我们有这个院子能做什么呢？从物理空间上，它就是一个空间，但是从我们生活品质来说，以及我们生活可能会演化出来的方式来说，是多种多样的。对于所有的人，家里头三代也好，四代也好，对于小朋友来说，是他的一种环境，对中年人是一种环境，对老年人又是适合他的一种生活的方式。所以我们对这个产品的定位，不管是我们下叠产品还是中叠产品还是上叠产品，整个的别墅感觉其实是从进院的那一刻，其实就已经开始了。我们其实从我们的院子营造来说，刚才延续了一下我们新中式的风格，所以我们在院子打造上、门头的打造上以及归家动线的打造上，我们还是下了很多心思，把别墅的感觉更营造出来。

    进到户内之后，徐总很专业，把很细致的点都解析出来了。首先是从户型设计上来说，毕竟是在北方，从南向的采光面上以及我们北向山的窗景来说，是我们户型设计上考虑的两大点。一个是大家居住进去的采光，舒适度是要保证的，这是最基础的。

    第二，我们怎么把我们现有的景观引入到室内来，在我们开窗的面宽的尺度大小，以及在我们南北向的景观的一些配比上，都是我们在考虑的一些问题。包括我们现在其实这个样板间呈现出来的设计，一共可以做成四间房，我们三间房是在阳面的采光，而且采光面都非常大。现在是大约四点多的时间，进到里面可以感觉到它的采光也是非常舒适。

    另外，在户内的格局来说，今年也是受疫情影响，大家可能对居住空间的要求发生了一些变化，我们在这个过程中，包括今年年初的时候，我们可能还会做一些小小的调整，基于大家目前新的需求。比如我们楼上楼下，虽然是一户，但是也可以做相对来说区隔的状态，我在一楼可以满足的所有功能，我在二楼，甚至在主卧里，都可以满足，都是套间的设计，独立的卫生间的设计。

    另外，今年大家对健康非常关注，我们在产品里做了我们的六大健康系统，还有15项智能系统的匹配，都在我们这个产品里头进行植入。

    除此之外，比较大的一个亮点，其实就是刚才大家讲的装修，进去之后装修的感觉是很不一样的我们这个装修是请的台湾的设计师邱德光工作室帮我们做整体的设计，我觉得邱老师做了很多设计都是豪宅类的项目，在我们这个项目有一些不一样的点是哪里呢？我们会延续它，可能今天您看到的是一个样板间，但叠拼我们是精装修交付的状态，我们接下来在我们大区里的交付的时候，我们是延续它的，而不是说其他的可能很多的带装修的交付的产品，更多的是一个工装的产品，我可能会简化掉，只是达到一个装修即可，还不一定能达到效果。我们在接下来的工作里，我觉得我们最大胆的一点就是，把设计师的一些灵感在我们大区里头实现，像刚才晓利老师说的，比如我们墙面都做了一些户型的设计，在大区的施工过程中，其实是非常困难的，你抹一个直角和圆角，工量是绝对不一样的。对于中国人来说，还是儒家思想比较浓一点，对比较圆润的感觉的东西会更好一点。原先你看惯了直直角角的状态，但是在我们那里是呈现更圆润的状态，弧形，不管是墙面还是顶面，都是以这样一种方式呈现的。在这个过程中，我们把艺术品引入到我们真正的生活当中，就是以后你真正住进去的时候，你的家就跟我们的样板间呈现出来的是一样的感觉，也是大师手笔的延续。

    另外，邱大师自己的风格就是新装饰主义的风格，其实在我们产品里，虽然户型不是特别大，他之前做的大概是四五百、五六百的产品，但是在我们产品里也是做了非常多的呈现，可能大家进去之后的直观感觉就是奢白的感觉，很多空间大面积的用木饰面板或者墙布，也是做了大量的留白。给我们客户进去之后的装饰，也是留了很大的想象的空间。

    另外，在一些细致的点上，各位参观的时候都看到了，像我们进门玄关位置的那个楼梯，我们把楼梯全扶起来了，底下是用灯带打出来，这样的感觉很好，以前的楼梯就是一堵墙堵在那里，或者塞满了东西。但是我们现在给它做成一个艺术空间，晚上灯带一打的时候，就感觉好像是漂浮在上面的感觉，这就是大师的小心思。

    另外，我们主卧的卫生间，我们整面墙是有艺术风格的马赛克的设计，那个马赛克的使用在我们大区的交付里面其实是挺危险的，因为它也很费工也要出效果，但在这里我们是要延续下来的，它植入的就是大师对整体效果把控的一个点。进去之后看到那个卫生间就觉得不一样，以前那个地方会挂一幅画去体现它的艺术感，但现在不是，因为本身房子的基因就是艺术感的空间，就这样呈现出来了。所以在产品上邱老师也是花了很多的心思，虽然说户型比较小，但是其实把这种感觉还是在样板间里植入进来，我们去延续它，让大家在这样的艺术空间里居住得更舒服一些，这就是买房客户整体的需求。

    我看的太多了，在公司里看的格子间，以前的装修风格，大家都差不多，那我现在能不能找到艺术感，有大师设计的感觉在里面。包括我们设计的就是宝石概念的主题，张扬的就是自我，我怎么舒适我怎么来，这可能也是大家现在对生活终极的追求。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：我再问一下冯总，从产品设计来说，我们虽然讲的是邱德光大师的作品，但是我们最开始跟徐总探讨的时候，每一个样板间虽然是大师的设计作品，但是处处彰显着开发商对这个设计方面的要求和理念，应该是这种概念。因为大师的作品没有一个是一样的，原因也是因为每个开发商可能对它投入的精力、要求和把握、引领、规划是不一样的，那么我们当时做相应的样板间规划的时候，或者下叠产品是900万左右的产品，想打造给大家的是什么样的生活？从你们当初设计的理念方面是怎么样的思考？

乐居小主播 04-27 07:49

徐玉鹏：现在进门的时候把那面墙打掉了，楼梯是扶手，透明玻璃的，所以把楼梯空间和一进门口玄关的空间融合了，如果墙就特别好，如果一有墙就很拥挤了。包括进门客厅那个地方，把后面那间房间打掉，直接变成敞开式的休闲区或者书房，这个空间也是比较好的。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：借您吉言。我们再跟冯总探讨一下，我们今天看到的样板间是我们其中的一个下叠的样板间，从叠拼样板间可以畅想一下未来合院、联排的感受。我看完样板间最大的感触是，所有的产品可能真的要随着我们的时代的发展或者行业往前的推动，以及我们自身的审美往前去发展的。我觉得这个样板间带给我的感受，它契合了当代人对生活的追求，相对比较低门槛的追求。在这个空间里我能感受到，把功能性和艺术性做了非常好的处理，因为功能性真的是每一个空间能相对的满足你的需求，特别是我到二层看到，它真的能成为套间，功能设置上是足以的。另外就是艺术性的处理，我刚才跟徐总感受是一样的，在其他楼盘很难看到南北入户，北入户的时候看到玄关跟楼体的处理非常舒服，其实谈不上这个空间有多么大，但是很舒服。包括艺术化的处理、线条的处理，带给你视觉的感受，都是现在所谓生活方式引领下的，或者这种设计对你的生活方式做一个很好的引领，会告诉你说这个空间设计成这个样子，或者空间加上艺术化的处理，会让你的空间变得更灵动、更美，这是我比较大的感触，大家可能真的都喜欢那种，虽然线条处理起来，对你们成本的叠加和处理的复杂性会有，但是看起来就是美很多。

乐居小主播 04-27 07:49

徐玉鹏：这个项目我一进来，感觉到园林特别棒，它背靠着山，因为在整个别墅北京圈里，能有山在别墅区里的真的很少，而且这个别墅区前面有水，从风水上来讲是非常好的。

    真正看到园林的规划和空间真的非常棒，从整个动线上，从整个美学上，都是设计得非常到位。而且又是中轴线，从天安门往这边走过来，是正中心，所以是非常棒的。

    包括涉及到每一户的时候，进去的之后，让我第一感受最好的就是小园林，C型的小园林，包括房间里面入户的楼梯的设计，都是有动线的，实际上是整体从园区内到整个房子交房的时候，都是通过线条来规划的。而且通过每一个窗户都能看到外边的景色，从每一个角度、每一个窗户里边都能看到，这不是所有的别墅小区里都能具备的这么美的风景。这样是比较好一些。

    从户型设计上来讲，从生活上来讲，满足生活是足够的了。从空间大小上，有一些地方根据个人情况会进行实际的调整，以满足不同生活方式的人群群体。

    我认为从整体园区的规划设计到整个户型的设计上，都是融合、切合得比较美，从动线上、视觉效果上都是比较好的。

    刚才说到性价比，这个价格真的是超实惠，在别的地方是买不到的，因为基本上别墅大部分都得在大几千万以上、上亿，基本是这样的价格。咱们这个价格确实真的是如果要开盘的话瞬间就会抢爆的。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：业内人比较有共鸣的感觉。第二个话题，我们在探讨不可复制的稀缺资源的时候，探讨的是我们的感受，探讨容积率是一个标准的数字，带给我们的生活是不一样的。再一个，我们在谈项目的时候，我们不能抛开的一个话题，就是它的价格。其实我刚才想呼应的是价格，目前我们在看北京的别墅，能称得上别墅的，一般情况下不太会定义它的价格，一般情况下都得往上拔，两三千万，这是一个起始的区间。现在城区我们所谓大平层也得两千万左右了，在这个地段，不是远郊区的别墅，但是在六环的边上，有这么一个地方，但是它的价格可选择的幅度非常宽，产品的品类非常多。但是不管是选哪一种品类，我们其实都拥有的是能接触到自然，能拥有山体公园的非常自然的别墅生活。这是我比较大的感受。

    接下来问一下徐总，因为徐总是设计师，而且主要设计的都是豪宅，您接触的豪宅比较多，跟我们看不一样，我们是远距离看它，或者最多是表面触摸它，您真的是把它解剖开了，这个豪宅应该怎么样做，对它的产品和结构各方面都有很深的感触。看了这个项目，我们刚才谈的都是从整体的规划，到它的园林、自然、到整体的设计，我们还没有落脚到产品维度，从产品的维度我们刚才看了样板间，结合您自己从业的经验以及您接触过的很多别墅，谈谈您对这个项目的认知。

乐居小主播 04-27 07:49

郭毅：就是这个山跟平常的山不一样，以前的山是小假山，但是这个山是真真正正的实体山，我的感受是，它可能没有香山那么高，但有百望山那么高了，真的是一座山在屋后，山顶还有亭子，你在家里就可以锻炼，就是作为自己的后花园。北京非常少的别墅项目能够拥有山景资源的，但是很少能在城市周边的板块有这样的项目，之前怀柔有个项目，是在山坡间，它下面山下是红螺寺和雁栖湖，但是那个别墅是三千万到五千万的别墅，在怀柔的山间。但是我们现在在昌平，非常方便，还能有山间别墅，还能有0.81容积率。

    我再说一下，容积率是特别难得的事，我们以前说容积率相对比较低的项目比较好找，但是现在北京在土地供应上都要求北京的容积率都要超过1，就是大家购买的项目基本都是容积率在1以上的，会带来什么结果呢？园林都被圈到每一家的私家院子里去了，中间都是巷道，没有说让孩子们、老人们有一个空间去散步、休闲、社交。如果真的能做到0.81的容积率，就能做到像我们这样开敞的园林了，这样的项目几乎见不到。拥有这样的项目的别墅，基本都是相对比较早的时期出让的土地，价格基本都是五千万以上了，如果能在五环以里找到的项目。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：介绍得非常透彻，冯总替我们做了总结，我听到了几个关键点。第一，作为一个别墅项目，跟我们传统意义上理解的远郊区项目的别墅是不一样的，它享受到了一个城市能有的交通配套、医疗配套和常规的商业配套、生活配套都是有的，跟我们以前理解的山居别墅是没有的。这是一个感觉比较强烈。

    第二，现在对于你们的难度，或者对于这个项目去打造产品的难度和去规划的时候，还是有一定难度的，我们以前不经常说拿一个山让你来耍的，以前做园林，园林面积比较大或者容积率比较低，相对园林的面积都是有限的，其实我们现在讲到0.8的容积率，是没有把山体大概8.7万平米的70年的租赁权算进来的，如果算进来就太厉害了。以前我们是对望，以前会讲对望西山等等，那是没有办法触摸的，只能作为观景来看。但是这个给我最大的感触是，它真的是近在咫尺，是可以去触摸的，对孩子来说，也是可以去走近它、感受它，这个项目是在家门口，把山体包裹之后，近距离作为你生活的一部分，就是我们家的后花园。现在我们普通人也是，我们真要说带着孩子去哪玩，第一一定要有提前的规划，第二要驱车很长的距离，以前没有办法奢望说山是我们家的。这是特别难的。

乐居小主播 04-27 07:49

冯震萍：非常感谢高老师，高老师对这个项目初步的判断。其实跟我们在做项目定位的时候，判断是一致的。就是我们拿到一个项目的时候，第一肯定是分析它本身的地理资源的基础，在这个基础上，我们再加入我们自己的专业和房地产本身的东西，让它有一个更好的状态的呈现。就像高老师讲的，这个项目自然资源非常优厚，有背山面水，我们的山连着九阴山，对面就是京密引水渠的资源。说到这里就想到故宫，我们的故宫是背靠景山，前面是金水河。就是这样自然资源的优势。

    另外，其实昌平本身也是在北京的西北部，是上风上水的区域，这样一个大环境，包括我们的小环境，我们最初的想法是怎么能把它和故宫联系起来，包括我们的位置也是在故宫以北的中轴线上的位置，所以这样就建立起来我们对这个项目最早规划的基本的初心，就是我们怎么去把它的环境和自然资源放到最大。另外，和故宫其实是有一脉相承的一些元素。

    所以在这个基础上，我们在整个建筑设计上来说，我们选取的中式元素，打造的新中式的整体建筑的风格，在园林上我们也是延续了新雅颂的风格，在项目上做了延续。

    我们对于山和水的利用，就讲到第二个问题，就是高老师提到的，我们怎么把这种环境更好的输出给到我们的目标客群，他们怎么样在我们这个环境里住得更加舒服呢？其实可能大家过来的时候，看地图是觉得略略有点远，但它还是在昌平老的别墅区，以前的别墅区有碧水庄园、玫瑰园等老的别墅区，这十年以来没有新的供应。所以我们首先不能辜负它的地理资源，另外我们不能辜负它有传统的别墅的基因在这里。在此基础上，我们也在想我们再推出这样一个产品的时候，一定是昌平别墅区的一种焕新的产品，是继承以前别墅的基因，另外在此基础上我们怎么去做焕新。

    我们继承的最好的一点是低密，是0.81的容积率，在这个市场基本是看不到这样的容积率的产品，所以我们在这样一个容积率的基础上，我们的规划整体就是纯墅区的打造。所以我们基于整个的判断，做出了三种产品，一个是叠拼产品，一个是合院产品，一个是联排产品的打造。

    另外，现在我们所在这个区域，从大区域来说是属于昌平别墅区，从小区域来说，属于昌平新城的新的发展板块，很多别墅区可能在发展的过程中，到现在为止可能也发展了很多年，但它的交通，包括它的配套都是没有那么成熟，我们昌平新城这块，前期其实已经有很多百强房地产开发已经在这里做了深耕，像融创、金科、招商等等都已经进入到昌平新城做深耕，所以这个区域目前呈现出来的居住的氛围和居住的环境还是非常适合居住的，而不是说简单的别墅区的配套，其实就是城市繁华区的生活配套。

    我们项目周边两公里之内有路劲广场，已经开业运营了。正在建的有泰禾的商业和招商的商业，加起来两公里范围之内有33万商业的综合体。另外我们一河之隔，到昌平老城区就是十分钟的路程，也有非常多的综合体，集休闲、娱乐、购物于一体的综合体都近在咫尺。另外，我们离奥特莱斯也就是20分钟的车程之内。所以商业非常便利。

    医疗，因为我们是临着昌平老城区，老城区里有昌平医院、昌平中医院、妇幼保健院，都是三甲医院，还有专科医院，都是非常有实力的医院，给我们业主提供了基础的医疗的保障。

    另外，昌平新城这边也在发展，将来中医院会搬迁到我们项目旁边，就很方便。

    远一点，在回龙观的积水潭医院、北大国际医院，都是非常便利的。所以这块来说，已经是有非常便利的医疗资源，不管是老人还是小孩，大家可能都很关注，居住在这里是没有医疗的后顾之忧的。

    另外，我们的交通也是四通八达的，现在所有的交通都可以解决掉，周边有几条高速，G6、G7、京承、京藏、北六环都是环绕在项目周边。还有轨道交通，昌平线直接是贯通了3号线和8号线，京张高铁在昌平这个区域也是有站的，所以轨道交通和公路交通，包括地铁交通，都是非常便利的状态。这样的话，其实交通给我们打通的就是大家的便利性。以前可能只能住在城里头去享受城里的这种繁华，但是现在因为交通的便利，我们在这里既能享受到城市的繁华，又能享受到山居的静谧，车程基本上是控制在40分钟之内通勤的范围之内。所以我们其实能够给大家提供的生活就是可能跟我们其他的在城里的一些大平层等等的感觉是不一样的。我既有城市的便利性，同时又有远离城市的静谧的感觉。这可能就是我们区别于其他很多别墅项目的一些特点。

    包括在园林的打造上，刚才各位老师也都参观了我们项目，我们现在对面看到的就是我们外面的一些园林，现在呈现在我们眼前的就是玄月园，这是我们园林三大体系当中其中一个园，冬天是枯水的园林，到晚上的时候可以看到池底我们做了很多造型，通过灯带把造型营造出来，到晚上是非常漂亮，晚上看到那一轮圆月和我们底下的灯带映照其实是非常漂亮的。到了春夏的时候，就是一个镜面水的状态，半月就变成了一轮圆月，非常漂亮。

    在玄月园的西面是松箭园，高老师也提到了一个问题，就是雨水收集这个事怎么去处理，我们其实松箭园就是做海绵城市的雨水收集的区域，我们把它叫做雨水花园，在这里我们充分把我们雨水花园的功能运用起来，这面是静水面，那边是迭水面，有山有水，才能灵动起来，就跟山契合起来了。松箭园的园林打造就是这样去做的。

    另外大家一进到小区里，首先呈现在眼前的是千亩的山体公园，我们现在把它的南坡租赁权拿下来了，给我们业主后期提供更好的绿化的状态。我们在山体上做了非常好的一些搭建，像山体步道，山体上还会搭一些平台，作为观星、观景的平台。

    园林的打造不光仅仅是一个园林的打造，其实更多的是给大家营造一个环境。最后在这个环境里，是要把人和人的关系拉近、建立起来的。今天小朋友们一起上山去认识一种不一样的植物，明天小朋友再约着一起晚上去观星，看一下流星雨或者某一个星座，老年人约着一起爬山也好、打太极也好，这种生活圈的氛围就出来了，这是其他项目目前不太具备的一个条件。

    我们地产也是做了很多年，现在做这个行业其实更多做的是我们能走到客户的心里，怎么解决大家的痛点，怎么样把大家的居住环境营造得更加舒适一些，这也是我们在这个项目上开发企业要重点做的一项工作。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：所以高老师的人生感悟带给我们的思考就是，看到这个项目主抓的点非常好，就是这个项目最核心的区别于其他项目的一些关键点。因为自然资源是稀缺的和不可复制的，依托于这么一个非常好的山体，依山傍水的环境，怎么样把环境跟我们的产品做融合，另外，这个产品打造成什么样的产品，吸引什么样的人群，请冯总再跟我们聊聊这个关键点，包括我们这个项目现在是重新面市，主要想打造什么产品，跟自然资源怎么融合，包括服务哪些人群，比如高老师是不是主要客群。

乐居小主播 04-27 07:49

高博达：我说不像郭老师说得这么专业，我说我的第一感觉。别墅依山傍水，我们讲的是依山傍水，在依山傍水说着是好说，但实际上做起来，这种楼盘很难的。这是实话。

    如果单一从居住条件、居住环境说，这是没得说的。先不要说这个户型、那个户型，就说这个大环境没得说。不同的人选择别墅有不同的见解，比如年轻人可能选择有名校的、交通方便的，作为老年人来说，就要医疗更方便一点，更休闲一点，更能散步一点。刚才介绍的时候就说了，我们有个八字形的山地公园，可能适合于中老年人的健身，空气自然的大氧吧，我指的是从外在的说，我没从内在的说。实际上别墅的好坏、内外的东西，就是人为的东西更多一点，就是这个东西好坏后期都可以再去做调整的。但是大环境非常棒，大环境是别的楼盘不具备的，有很多很高档的，比如刚才郭老师说的顺义的别墅区等等，可能不具备这个条件。

    有的时候是分什么，比如二环以内、三环以内的别墅，图的是市中心的文化。外边的文化更接近于乡间、自然的这种文化。这是我个人对环境的认识。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：三少、三多。特别是从去年到今年整体市场大的变化，虽然我们称之为现在说回归所谓的豪宅市场，城区内大平层的豪宅多了起来，但是实际上别墅用地的关系，都是传统的比如老项目的后期或者一些所谓的新项目也都是非常非常少的，需求量又在，特别是今年疫情带给大家的思考就是活明白了。就像我们今天看到玖瀛府一样，当你拥有了一个山居的别墅以后，带给你的生活，或者疫情当下给你解除焦虑感，都是非常不错的。这就是项目带给我们的感动。

    我想问问高老师，高老师主要是城里人，其实对于这种所谓的山居生活，您是什么样的感受？因为高老师作为文化领域、收藏领域的大咖，对于生活的感悟可能跟我们看的视角也是不同的，包括我们今天其实看这个项目是一种别墅的生活，带给我们的不管是从园林还是山体，包括从咱们传统意义上给大家讲的风水，都会有一些简单的感触，可以先谈一个简单的直观的一些感受。

乐居小主播 04-27 07:49

 郭毅：特别感谢晓利给的隆重介绍。

    跟各位网友大概简单介绍一下北京别墅市场的三少和三多。这个可能大家都会比较关注。

    三少，第一个其实从北京整体的别墅市场来看，它的供应量是处在持续减少的状态，大家其实买别墅都会看到，我有没有更多的项目可以选择，但实际上从北京来说，供应的量是在不断减少的。在2018年的时候，北京的别墅一年大概供应了七八千套别墅，2019年降到了5300套，到了2020年整个北京的别墅供应量才降到了4300套，所以这样一个供应量的基础之上，大家的选择面在不断减少，而且区域非常聚焦，基本上在一些热点板块有一些项目的出现。这是第一个及供应少。

    第二，新盘少。2018年7500套的别墅的供应，大概的项目量是七八十个项目，等于七八十个项目在同步向市场推售的时候，我们可选择的项目会更多一些，都会很多选择。但是在2019年和2020年之后，我们看到非常明显的别墅的供盘量在减少，每一年供盘的别墅项目大概由过去的七八十个减少到了三四十个，其中还有相当多的部分都是一直在持续销售的老项目，推出的新产品。我们看到2020年推出的别墅第一次上市的新盘只有不到十个，所以就非常非常少，我们都知道新项目可能因为它的产品规划的更新，产品理念也更跟我们当下的购房人的实际需求更贴合，所以新的项目往往在产品品质上和在整体的对于我们生活痛点的解除上，有非常高的提升。新项目少了，大家都买的是老项目，可能有一些项目确实跟我们当下的需求有所脱节了，这是我们感受比较强烈的第二个少。

    第三个少，在整个市场的区域的发展未来来看，它的总体开发规模也在不断减少。因为从北京来看，对于别墅的开发量，包括从北京到全国都有这样一个非常高的限制，就是不允许再开发四层以下的住宅产品，因为这样的规划条件的改变，造成了我们现在的这种新的别墅项目越来越少了，新项目少了，未来潜在的规模就更少了，就意味着如果我们当下还有可选择的别墅项目的话，大家真想买别墅的人可能要抓紧时间了，未来可能别墅的供应会越来越少的。

    三多。第一是需求多，这个需求是大家都能够看到的，在市场面上大家买别墅一年的成交量有多少。像2016、2017年的时候每年才两三千套，但是近几年，很多改善家庭都在追求生活方式的升级、居住空间的升级，由过去的平层升级到了别墅，最近这几年别墅成交量基本每年稳定在四五千套的水平上，相比过去是翻番的增长。

    第二，别墅价格涨速快，过去都觉得别墅不涨价，都觉得普通住宅涨速更快。但是这几年发现了两个市场凋了一个个儿，这几年因为限竞房供应量比较大，反而造成平层市场平均价格在下滑。别墅市场我们看2020年平均每套成交总价在1700万，相比2017年它的涨幅是45%，所以可以说普宅在降，而别墅反而出现了飞跃式的增长。

    第三个多，在北京大家买别墅，更多的还是选择一些老牌的传统别墅区，因为这些别墅区当中它的配套资源会更丰富，它的产品更聚焦，大家选择基本都会按照传统别墅区的脉络去选，比如顺义的中央别墅区、北边的昌平别墅区、亚奥别墅区、西边老牌香山别墅区，但是最近几年我们发现，很多片区都没有新项目供应了。另外价格不断往上涨，像顺义中央别墅区，独栋别墅价格已经过亿了，像常规的联排、叠拼的产品总价也都在两三千万左右，相比之下，北部的昌平别墅区整体均价水平还是基本保持在1200万到3000万之间，还有一些相对来说性价比更高的别墅产品在销售。所以我觉得相比传统别墅区来说，昌平别墅区是性价比最高的区域。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人：感谢冯总。我们今天有两个话题要探讨，第一，刚才冯总说了，我们要把别墅项目推向市场，我们高老师今天来的第一句话说，问一下郭老师和晓利，今年是不是市场有点往上猛增的趋势？我觉得这个在别墅市场或者中高端市场，在2020年的数据和今年开年的表现应该是比较好的，一会儿请郭老师来给我们同步一下。

    再就是也会谈到我们所在的区域，因为我们知道昌平这两年入市的新项目不是特别多，当然比如像中高端的项目也相对偏少，玖瀛府用2021年这么一个契机推向市场，相对在这个区域本身也是个比较大的影响。从区域和别墅市场这两个维度给我们做一个简单的同步。因为每次郭老师一来，我们市场的数据就来了，而且对于市场，每次郭老师还有很重要的点评。

乐居小主播 04-27 07:49

冯震萍：我先讲一下项目的情况，我们是正宏置业，正宏置业已经是在地产行业深耕22年时间了，我们现在主要的经营板块主要是八大板块，有产业运营板块、房地产板块、大数据和大健康等八大地产板块，我们之前在地产行业主要是在昌平这块做深耕，在昌平我们开发有龙山华府、龙山悦、硅谷SOHO等项目，玖瀛府也是作为我们目前打造的最高规格的别墅项目，在2021年开年我们将会隆重推向市场。

    今天很高兴请到晓利老师到我们项目来，以及请到各位行业内的大咖们到我们项目来进行参观，也希望大家给我们多提意见。

    玖瀛府项目我们在前期的定位上来说，包括我们对这个项目的精心打造来说，我们确实是在项目上倾注了非常多的心血，今天能有这样一个机会呈现给大家，还是非常不容易。从我们最早对于这块地的研判，以及最后我们要做什么样的产品，以及我们请什么样的合作方，今天的呈现可能各位都已经看到了我们在这个项目上倾注的一些精力和心血。稍候我会跟大家把各种情况做一个具体的解析。

乐居小主播 04-27 07:49

主持人 邢晓利：各位网友大家下午好！欢迎走进我们今天的会客厅，今天是正宏置业跟新浪乐居一起举办的对话城市山居理想的会客厅，今天非常有幸走进了我们的玖瀛府。

    我先介绍一下今天参与对话的嘉宾：

    北京收藏家协会会长、中国锡器研究会会长  高博达

    合硕机构首席分析师、《毅家之言》出品人  郭毅

    著名室内设计师  徐玉鹏

    正宏置业营销客服中心总经理 冯震萍

    我们会客厅的特点是会邀请到各个行业的朋友，既有地产界大咖，还有项目东道主，还有来自于收藏行业和设计行业的大咖，一起坐下来探讨一下我们今天想要探讨的主题。今天既然来到了玖瀛府，我们先请冯总给我们做一个简单的开场。