城芯之上的理想墅居

乐居小主播 04-25 16:19

 郭毅：我觉得恒大上和府是给我们北京东部的购房者带来了一个难能可贵的、拎包入住的品质型的小豪宅，对于东部的精英人群来说，如果想购买自己人生当中第一套与豪宅标准相接近的产品的话，可以去选择恒大上和府。

    陈志：我觉得上和府作为恒大马上推出来的产品，首先我认为它是一个具有高素质的、高品质的一种住宅，这个是我今天大体上了解的情况，我们认为如果我们去测评的话，它的得分应该不低的，因为它很多项符合我们高品质的标准。这是第一。

    第二，它的价格定位我认为是非常亲民的，在顺义特别是在整个东部区域来说，处在这样一个区位当中，它的价格对很多家庭来说具有极强的吸引力。我个人感觉对我们顺义当地的原住的很多家庭来说，特别是刚才郭老师说首置或者刚需的人群来说，都不为过，应该说它的价格是很多家庭可以承受得起的，这个价格在目前北京市场来说是非常不错的，而且它的总价和它的品质之间的高度匹配，应该说是不贵的，因为我们用300多万去买这样一个产品的话，后续还有大量的生活性的开支，装修、家庭配套等等这些东西，这是物有所值的，价值含量特别高，所以刚才郭老师说性价比高，我认为同样是这样的高品质、高性价比的盘。

    主持人：高品质+亲民，而且首置跟改善又不冲突，这是这个项目带给大家的。

    张水莲：恒大上和府这个楼盘是契合我们整个恒大集团民生地产为基础，我们打造了一个老百姓买得起的高品质网红楼盘，这个楼盘目前也在火爆认筹中，随时封筹了，本月就开盘了，时间也不是很多了。而且目前为止，顺义疫情的原因，我们也是开启了线上看房、线上认筹，而且开盘方式现在也确定了，会采用整个顺义首个全线上开盘，是不需要客户到达现场的，只需要坐在你家里的沙发里，就可以参与我们线上认购、线上选房的环节，也是处处体现了恒大人性化关怀的点，大家感兴趣的，可以抓紧时间关注一下恒大上和府这个楼盘。

    主持人：刚才几个数字代表了我对恒大上和府的回顾。听完张总讲的，我还有另外一个感触，自信是我们本身所拥有的东西给你的，因为恒大上和府刚才我听到了四天的认筹的时间，这个时间是非常非常短的，而且是在我们顺义疫情相对严重的时候，我相信四天的认筹可能很多的客户都没有到达现场，没有到达现场，能在疫情期间用四天的时间来考虑，并且去交了相应的符合认筹的条件，最后也是在线上来开盘，能这样的话，我觉得代表着所有老百姓对于恒大过往品质的信任，以及它这次在顺义整体推出的时候，这种低价、亲民、高品质的楼盘的信任。只有一周的时间来认筹，同时全程线上看房、线上开盘，我觉得太难了。看到目前认筹的成绩，我们也期待恒大上和府开盘能取得大卖。

    张水莲：谢谢。

    主持人：也期待我们更多的网友通过我们线上看房的方式，参与到恒大上和府认筹过程当中，也同样期待我们所有的网友最后要关注我们最后开盘的时刻，网红盘就是这么来的。

    再次感谢各位老师、感谢张总今天作客我们乐居会客厅，再次感谢各位网友的关注和陪伴，今天的会客厅到此结束。谢谢！

乐居小主播 04-25 16:19

主持人：各位老师说完以后，有时候数字特别能说明问题，因为数字是硬梆梆的，跟感性的还不太一样。今天谈完恒大上和府之后，我记住了几个数字，我跟大家分享一下。一个是陈老师给我们强调很多遍的1.5的容积率，非常能说明问题。另外我们在最后重复的时候说到的价格，35800的价格，还要关乎的是四千元一平米的精装，也非常能诠释。这是两个数字可以记到的。第三是一个房子要判断它的价值，除了前期交给你的房子是什么样子的，最重要的就是物业，物业有两个数字也要记到，一个就是3.2元的物业费，不能单独只看3.2这个数字，刚才还提到了1530这个数，1530代表的就是服务的品质，就是我的服务品质是可以用时间去衡量的，这个很棒。

    最后，因为一直说恒大的园林，我刚才记到的是2.5万方的实景园林的展示，都会在卖房期间让您可以看到，也是我们后期园林其中的一部分。

    这些数字其实能更好的帮我们回顾一下我们今天看到的恒大上和府。

    因为时间关系，我们最后还是请各位老师再用你们自己的话来诠释一下或者解释一下今天感受到的恒大上和府。郭老师先来。

乐居小主播 04-25 16:19

郭毅：从恒大上和府定价来看，可能会有比它更便宜的价格的项目，但是位置比它远得多。可能有一些价格跟它相当，比如3.8万到4万左右，比它略高一点的项目，但是从精装标准和园林打造上，都还和恒大上和府有一点点区别，没有达到这样的标准。所以从整个我们的定价和产品来看，我们这个项目在整个顺义来看，包括整个东部区域来说，都是性价比比较高的产品。

    陈志：我是这么看的，首先这个区域我们应该构造一个同质可比的关系，你不能够说刚才郭老师也讲有价格比它低的、有品质比它差的价格比它高的，我们一定要强调同质可比性。我们就拿100平米这样的例子来说，300多万，像这个产品300多万、精装40万左右的所有的硬装和大部分软装，基本上可以做到拎包入住的情形的时候，这样的产品在顺义几乎没有，或者在北京市几乎没有。正好恒大属于这个例外。

    这样的一种情形，带来的是什么呢？我们有很多产品不可比，它价格低，无论是区位给予它的园林、产品的品质，比如说我们所强调的物业服务，这个东西是实实在在获得的。如果都把园林、交通、精装的产品部品的东西都一一拿来比的话，是比不了的。我比较看重的就是恒大在品质上的打造和用心。

    再就是恒大进了北京这么多年，我比较清楚的是，恒大在产品质量上还是相当注意的，不像有些产品面上光，恒大在内核上还是很在意的，这是我很清楚的。包括恒大最早拿的保障房的产品，到现在反映还是非常好，北京东四环那块的项目，都是相当不错的。到现在这么多年下来，没有听到说有什么质量上的问题。这就是多年沉淀下来的积淀。

    我们过去只是强调硬件，不强调服务，其实一个产品的价值会给你提升非常高的价格的时候，实际上是后期物业带来的。刚才讲到的一键接听五分钟到达30分钟解决，能说到的不一定能做到，能做到才是非常重要的，实际上就是让我们每一个家庭得到一种呵护、得到一种尊贵感、得到一种贴心的服务，这是很多楼盘不太关注的，但是恒大从建造开始、从设计、从园林、从服务到最后是一条龙的，这个是特别重要的。所以消费者买房子就是要买这样的，从头到尾是同一个品牌，而且这个品牌具有市场特别重要的上市的品牌价值。它的服务不好、它的产品有问题，可以通过其他在市场上去找它，这是有关联关系的，所以这件事情是特别重要的，买房就买这样品牌的企业。

乐居小主播 04-25 16:19

主持人：这块我会问到一个大家都关心的问题，就是品质问题，品质问题是恒大带给我们的什么作品，这个作品值多少钱，同样的作品，我们看到恒大的几个作品都非常不错，我们在顺义新城这个板块，目前我们能同步的价格，因为我们现在的价格均价是可以同步的，现在张总为我们同步一下价格。也让两位老师点评一下这个价格在这个区域代表着什么样的可能性。

    张水莲：最后给大家公布一下、揭秘一下我们网友们最关心的问题，这么好的房子卖多少钱呢？

    首先这个项目目前的节点，是从上周四1月7号启动的盛大认筹，今天是周一，我们从上周四启动认筹以来，周四到周日四天的时间，我们就突破了500筹，因为我们首开只有408套，房子非常稀缺，真的是一房难求。在现在这样一个寒冬里边，其实我们是提前引爆了一个楼市的小阳春，是热度非常非常高的楼盘。

    为什么它的热度这么高呢？肯定跟它的价格息息相关。这个楼盘的产品摆在这儿了，这样高度的产品市值是多少钱呢？先通报一下我们顺义竞品楼盘大体的情况。顺义目前新房市场基本都在3.8万到4.3万的水平，恒大我们的价格都是经过集团批复的，集团也是考虑北京顺义疫情的情况，所以我们价格是经过我们老板亲自特批的，签发的价格，它的价格折实均价是3.58万。

    主持人：这就是总裁驾到，不一样。

    张水莲：对，老板特批。

乐居小主播 04-25 16:19

主持人：三个词很呼应恒大的气质。问一下张总，刚才我们讲的这些点，呼应没呼应到您讲到的一些点？

    张水莲：通过刚才VR视频的观看和刚才几位老师的认知，就回到开篇讲的，为什么我们会是当今北京的网红楼盘，第一点，因为它非常美，首先就是它的园林。恒大的园林首先我们在开发每一个楼盘，我们都会做到实景园林展示，恒大上和府这个园林我们做到了2.5万方的园林配置，而且我们打造的是新中式园林为蓝本，我们做了2.5万方的实景园林，这个实景园林还有一个特点，就是恒大的园林必有湖、必实景大门展示，纯石材气势磅礴的大门，真的非常美，我们在保留了七重园林基础上，又加了五重归家礼序。

    第二点，从硬核产品上来讲，首先是精装修，尤其我们这是府系的标准，是恒大最高端的府系产品，做到了四千超豪装的交房标准，全屋空调、全屋灯具、加所有厨房、卫生间的硬核产品，都是全屋交付的。这是精装修方面。

    再就是疫情环境下最看重的就是安全系数，我们打造的是什么样的社区呢？我们打造的是全智能化的社区，全智能化的社区最大的亮点就是无感通行，我们从您归家进入到我们整个小区的道闸门开始，到电梯，我们可以做到无接触式的归家礼序，就是无感通行，不需要掏出门禁卡和指纹或者钥匙扣，都不需要，我们全凭刷脸系统，无感通行，进入到自己的房间里面去。

    还有一项黑科技，我们在进入单元楼栋口的时候，系统会自动默认输入您家的几层，比如郭老师住在8层，当您进入到楼栋口那一刻，这时候不管电梯在几层，它会自动呼梯至首层等您，当您打开电梯门那一刹那，它已经在电梯那等您了，而且会直接刷脸带您到所到的楼层，这是非常方便的黑科技，而且非常安全，不需要按电梯，全程都是无感通行，会把您直接带到您所在的楼层。

    陈志：快递小哥怎么办？

    张水莲：我们有物业代收，有金碧物业。

    刚才陈老师也说到了，我们这么好的房子，我们需要什么样的物业公司来服务呢？就是我们恒大自己的金碧物业，首先它具有国家一级资质，我们有1530的服务宗旨，就是在每家每户床头柜的位置都有一个呼叫的紧急按钮，物业会在一分钟之内接通电话，五分钟之内到达现场，基本会在30分钟之内解决问题。

    那么这么好的物业服务，物业费是多少钱呢？我们物业费是3.2元每平米每月，3.2元在当地整个顺义新城是什么概念呢？就是所有的新盘没有低于3.98元的物业费的，而我们是3.2，这是涉及到以后若干年的，这是体现出民生地产的其中之一，我们是以低成本运营，服务恒大自己的业主。

    我们是低密奢装，墅质洋房社区，容积率1.5，1.5的容积率再给大家说一下，我们在当地是什么概念呢？1.5的容积率在整个顺义来说，在整个顺义的新房市场来说，是最低值。就是我们打造了一个全部为5到9层的低密的四千元超豪装的产品社区。这就是为什么到现在为止，它是一个网红楼盘。

    网红楼盘还有一个原因，它现在非常非常热，我也通报一下。

乐居小主播 04-25 16:19

郭毅：恒大的几个项目我都看过，但是有新的特点体现出来，就是恒大在项目打造上的三个理念，有三个词可以概括我看完上和府的印象。

    第一，讲究。恒大在项目择址上非常讲究，像恒大上和府边上临着的潮白河和碱河，还有恒大上和院旁边也有一条河，旁边都有水，风水上讲比较好，所以这是讲究。

    第二，厚道。刚才陈老师也讲到，我们恒大上和府这个项目容积率是1.5，其实1.5的容积率是绝对可以打造成为六层的叠拼产品，但是恒大没有这样做，是更接地气的小高层的配置，所以恒大没有在产品设计上追求高利润，反而追求的是相对民生的方式，所以我觉得是相对比较厚道的企业。

    第三，实惠。我们看的样板间多了，很多样板间看似装得很漂亮，但是进去之后很多地方都挂了一个小标签，上面写“此处非交付标准”，但是恒大不是这样的。包括晾衣架、灯、空调都是交付标准，这是非常少见的。

    陈志：一般空调还多见，灯几乎没有。

    郭毅：而恒大是非常实惠，不用再考虑二次装修或者二次软装的配置了。这是我的感受。

乐居小主播 04-25 16:19

陈志：我最大的感受就是装标，一般我们看到的或者听到的介绍，从它的产品当中能感受到，有的时候我们一些企业报的相对虚，一说装标多少多少，但实际上你看到那些东西不是。为什么？我们有一个特别简单的判断，比如你的房子是100平米，你要按照现在我们提供的四千块钱一平米的装标的话，你整套的装修下来的总费用就会在40万，40万你要能看到相当多的东西，你就会去数你所有产品的品牌，应该是要能达到这个40万量级的。所以我们过去看到的很多东西是数不出来的。这是我想强调的第一点，我们看到40万的产品配置，这是很多家庭在一生之宅当中，需要有一个高品质的生活设备的配套。这是一个。

    第二，整体的密度。其实我们在研究住宅的品质当中，对于容积率、对于密度的问题其实是一个特别重要的指标。这个指标是看两个，一个是建筑密度，一个是人口密度，这两个指标同时看，合起来指向都是容积率。看到这个产品给我的印象都是小高层，这个小高层带来的整体的容积率不是很高，刚才说1.5，不是很高。再一个，一千多套的话，这里边往多了说大概也就是3000多、4000人，我们如果按照平均的三口之家的话，也就是这样，有的时候可能稍微多一点，也就是4000多人。这样的社区，在这样优美的环境当中，他的心情是愉悦的。我们为什么强调建筑密度和人口密度呢？就是整个社区的功能和园林对于我们每一个人来说，如果说人均上，如果我们的人口密度过大，我们的人均就很低，分配到每一个人当中或者每一个家庭当中，我们做得特别漂亮、特别好，但是人口密度大，分配到每一个人当中的比重是不高的。

    还有一点，我们还在疫情期，其实对于密度、对于防疫来说，是我们特别重要的一个指标，如果一个社区内同样的占地面积，如果把容积率翻一倍上去，如果是3，那人口、建筑总量同时在电梯当中遇到的和在园林当中遇到的概率也至少大了不只一倍。所以我们在抗疫过程当中的交叉感染、人际接触的密度、频度就很高。所以从这个角度来说，我们居家其实是需要一个安全的、既不脱离社会的、但是又有相对独立的、私密的个体空间的环境，所以1.5容积率，作为一个相对比较合理的社区密度来说还是不错的。

    主持人：现在一般在2.5。

    陈志：北京现在对于建筑密度来说，所有的都要高于1，所以你看到1.5，我们按照2去算的话，1.5是低的，这是不错的。所以这样的话这样的产品在品质上是有做到特别高品质的一种可能性。如果你说要做高品质，结果容积率提高了，也做不高。这个其实也反映了另外一个角度，就是我们叫做除了疫情的角度来说，还有安全性、突发的各种各样的公共事件和灾难，人要下来的话，电梯能不能在瞬间当中把大家就给带下来或者楼道的空间能不能足够，再就是楼的高度，使得你在非常短的时间内下来，这个都很重要。所以我们不能简单的不去考虑1.5这个事，所以在这里跟我们所有老百姓说一下，一定要关注这个指标，就是建筑密度和人口密度对应的容积率，会带来生活的便捷、安全、防疫的要求等等是否一致。

乐居小主播 04-25 16:19

主持人：再次回到直播间，非常感谢我们的销售人员。因为现在还是顺义疫情期间，到现场的话，我们全部都是实景的园林和样板间，大家可以去看一看，我们今天选择用黑科技的方式，也是用更形象、更生动的方式，把我们的恒大上和府带给您。刚才是我们的销售人员带我们看了一下，请老师们谈谈感受。

    我先说一下我的感受，刚才谈了密云、房山、顺义的盘，顺义的盘是通过这种方式来看，我看完了以后有几个感受。第一，我们刚才看到的园林，所有的项目都是实景园林交付，而且刚才谈到了湖景等等，都是非常标准化的操作，不管是在密云可能两万多的盘，也是这么一种实景的园林，我觉得这是非常好的。

    第二，我们的装修，真的是武装到晾衣架，这是之前没有看到过的，装修非常实在。恒大带给我们的，未来可以期待各位嘉宾的介绍。首先请陈老师。

乐居小主播 04-25 16:19

销售人员：大家好！我是恒大上和府的案场经历刘威，下面由我来带领大家进入我们恒大上和府的房子。

    这是我们项目整体的沙盘和区域图，我先给大家看一下我们项目的区位。恒大上和府是位于顺义马坡新城的核心位置，我们整个项目周边全部都是一些新的项目，可以说它的品质和位置都是非常好的。

    恒大上和府是由万亿恒大地产开发建设的，打造的是城市中低密的精装洋房产品和智慧化社区。总占地130.99亩，共30栋楼，1034户。项目的交通是非常便捷的，项目是两横四纵两轨道的立体交通网。项目北侧是白马路，南侧是龙苑路，东侧是通顺路，在项目东侧的通顺路上，有金蝶软件园以及民生银行的总部基地。东面是潮白河别墅区，它的整个项目生态环境非常好。从恒大上和府我们驱车30分钟可以到达望京，40分钟可以到达国贸。项目南侧距离3.8公里可以到达顺义地铁站，15号线也是一条主干线，9站18分钟即可到达望京，非常便捷。距离项目北侧1.5公里可以到达白马路。

    恒大上和府拥有着便捷的交通，它的生活配套和医疗配套也是非常完善的。项目北侧1.8公里是顺义中医院，我们买房子肯定要买医疗配套非常完善的地方，恒大上和府距顺义中医院非常近，预计在今年就可以营业了。我们项目南侧4公里也可以到达顺义医院以及妇幼保健院，可以为我们的健康保驾护航。

    恒大上和府也拥有着完善的商业配套，项目自身配建了一个商业街，项目南侧四公里可以到达顺义老城区，像华联超市、新世界百货、新海运购物商场，可以满足正常一站式购物需求。还有牛栏山实验一中，拥有着现代化的教学楼、餐饮楼、运动场。恒大南向的一中，是小学、初中、高中的12年的义务教育，在全北京是排名重点十名的，从初始建筑以来到现在，高中升学率可以达到75%，升一本的升学率可以高达94%，它现在的学费是在5万块钱左右，在项目北侧、马坡小学、顺义15中、顺义8中，它的景观资源和自然资源非常丰富，也拥有着非常好的负氧离子。

    项目北侧就是潮白河森林公园，以及碱河公园，通顺路北侧还有马场，平时也是周六周日闲暇的好去处，非常便捷。

    恒大上和府从以上您可以看到，它坐拥着非常好的位置，完善的生活配套、医疗配套。

    这张图是恒大上和府的总体规划图，恒大上和府一共30栋楼，1034户，分了三个地块。我们项目北侧是6028地块和6032地块、6034地块，这次即将开盘的是6032地块，它一共是十栋楼408户，拥有6个户型，像我们的面积涵盖79平米的两居，98、108平米的三室两厅一卫、145平米的户型等等，可以满足日常不同客户的需求。我们这次开的地块，可以说是三个地块中最大的一个地块，楼间距是35到48米之间，而且它的整体建筑风格全部采用的是新中式的建筑风格。

    我们恒大做的全部都是实体样板板。现在带您走进136平米的明星户型，三室两厅两卫，南北通透，双阳台的户型，是非常标准的眼镜户型，方方正正、南北通透。它是南向两个主卧室及一个客厅，客厅开间是4.1米，北侧是厨房、餐厅以及一个卧室，这个户型最大的优点就是我们南向双卧室、南北双阳台。现在带您去样板间看一下。

    现在我们看到的就是客厅的位置，先看一下客厅。装修风格是新中式风格，恒大采用的是2020年的最新豪装的装修标准，什么意思呢？我们采用的是四千元的装修标准，可以看到这是我们的客厅，客厅交房的时候是包括背景墙、壁纸，全部都是品牌。吊顶高度是3米的高度，非常高的，样板间我们装修完是2.75米的空间。看一下灯，恒大的装修我们采用的全部都是水晶灯交付，这个水晶灯是非常豪华的，而且采用的是施华洛世奇的工艺。我们可以再往前看一下，客厅跟我们的阳台是相连接的，我们的阳台上面会陪一个全自动欧瑞柏的升降衣架，包括窗户是三层中空玻璃，三玻两腔的玻璃，而且还陪有隐性门窗，视野度非常好。我们还会给您陪太阳能的全自动热水器以及新风系统。

    下面看一下餐厅，这个格局最大的优点是餐厅、客厅连在一起，南北双阳台，住起来非常舒服。北面的阳台用起来非常舒服，南北双阳台，我们可以根据自己的需求来做。有太阳能热水器，恒大四千的标准是什么？除了家具家电之外，这些东西完全是赠送给您的，您住起来是非常舒服的。

    下面看一下主卧。这是主卧一，恒大的主卧非常大，这个卧室的使用面积可以达到18平米，带了一个大飘窗，视野非常好，这个格局可以放一个1.8米的双人床、床头柜、衣柜，背景板全部也都做好了。上面也是水晶灯，以及我们会给您陪隐藏式的空调。

    这是主卧卫生间，这个卫生间就是这样的交付标准，恒大的交付标准非常高，主卧会配一个智能马桶，以及朗斯的隔断、毛巾架、浴室柜都可以配备好，咱们直接可以拎包入住。

    下面看一下北向的卧室，就是卧室二。这个卧室使用面积可以达10平米，这个卧室可以作为孩子的卧室来用，像样板间全部都是壁纸交付，我们的壁纸采用的是欧雅或者同等品牌的壁纸，无色无味，上面用隐形空调和圆形的水晶灯。儿童房做一个1.5米的床，加上一个衣柜或者书柜。地板全部采用的都是实木复合地板。这个门我重点介绍一下，恒大的样板间，门的高度是2.2米的，采用的是尼斯木的，厚度是4.5公分，非常舒服，也是质量非常好的门。地砖专用采用的是抛釉砖。

    下面再看一下南向的主卧室，这个户型的优点是南向双卧室、双露台，可以放1.5或者1.8米的双人床，衣柜用起来也是非常舒服的，可以作为老人房或者孩子房，它上面同样是有空调的。户型的优点就是全部都会给你配置空调。

    下面看一下厨房或者餐厅。这里就是厨房，厨房采用的是L型厨房，推拉门。恒大交付的时候，这个推拉门全部都会做好，橱柜采用的是索菲亚的。厨房的抽烟机和灶具是老板品牌的，还有消毒碗柜，微波炉的位置也留放好了，水龙头全部采用的是抽拉式的水龙头。人性化也是比较好的，在面板上会有一个凹型槽，会防止水外溅。

    再看餐厅。是可以满足6到8人用餐。

    这就是136平米的明星户型，这次开盘仅有32套，此户型非常稀缺。

    下面带大家看一下实景园林。这是银杏大道，非常美，我们一共种植了51棵银杏，代表了“我的心中只有你”。

    这是实景大门。就是我们的主门。恒大做项目首先会把大门给您做好，把实景园林做好，让您感受到您未来的家是什么样子的，恒大上和府是纯石材大门，非常气派，加上楼宇的雕花，会显得非常精致和雅致。

    恒大园林采用七重园林+五重归家礼序，门厅堂院园的五重空间。与新中式的建筑风格相得益彰，我们定档为皇家园林。再往前就可以到了我们的湖景，您可以跟随我的脚步来看。这个就是我们的星辉轩，平时可以邀三五好友在这里下棋、聊天，也是非常享受的。往前可以到达湖景。我们恒大所有的房子是必有湖的，我们在这儿打造了一个800平方米的人工湖，现在是冬天，但是它的景色是非常美的，我们夏天的时候会开启我们的雾升系统，平时可以邀请我们的家人晚上吃完饭的时候可以来湖边散步。再往前走到了六角古亭。恒大的园林是做的七重园林，您可以看一下我们的树，恒大这边所有的树种全部采用的是全冠移植的树种，都是十年以上的树龄，我们都是在南方引进树种，在北方的基地里养五到十年，然后再移植到园林当中。我们树木的造价也是在普通园林的8到10倍以上。恒大园林处处体现的是移步一景，可以做到三季有花四季有景。

    直播间的朋友们，如果有时间可以到我们恒大上和府来，我可以带大家领会一下我们的园林和现场。

乐居小主播 04-25 16:19

主持人：刚才听郭老师和陈老师讲的时候，我们再回望一下整个顺义，不管从供应它的梯度、进驻的企业以及整体2020年整体成交的表现，都能看到顺义本身的潜力，当然还有恒大我们今天想要探讨的今天是2021年的第一场活动，恒大上和府是我们当前比较关注的热盘，刚才我们探讨了城芯这个词，我们再把我们的目光从大顺义的概念再聚焦聚焦。第一是聚焦到顺义马坡这个区域，这之前我想问一下，恒大在北京2019到今年是持续发力的过程，我们跟恒大的互动非常频繁，还有我们府系的产品，不管是原来的华府等等，不管是从高端到当前的改善类的墅居的洋房，还有真正刚需的房子，都是有分布的，可以让张总谈一谈恒大在北京目前能看到的恒大确实在频频发力，第二是顺义马坡这个区域，我们恒大上和府择址在这里，包括未来推向市场的状态。

    张水莲：聊到恒大在北京，咱们都是老朋友了，恒大集团在北京市场来说并不陌生，我们首先是在2013年首次进京，2013年进京的时候我们深耕北京，打造了一系列恒大华府、恒大丽宫、恒大书院等明星楼盘，我们也是阔别7年之后，在2020年的时候一举拿下了三块地王，就是密云、房山、顺义，而且这三个楼盘我们全部在2020年当年拿地、当年全部推出来，而且密云的恒大上和院项目也是开完盘了，开盘的时候非常火爆，开盘当天就销售十个亿，我们真的是深耕北京。

    这次恒大集团进驻顺义，是继整个恒大丽宫之后的第二个楼盘，在恒大顺义的第一个楼盘是恒大丽宫，是纯顶豪的别墅项目，平均套值在一个亿到三个亿之间，座落在中央别墅区的楼盘。恒大上和府也是借助了整个顶豪的血统进入到顺义的第二个楼盘，从我们的整个园林系统，还有我们的物业服务，再加上我们的整个智慧社区方方面面，也是延续了整个豪宅系统，也是打造礼献顺义新坐标的纯墅质洋房社区。

    我们为什么择址在顺义这个区域呢？刚才各位老师也分析了什么样的楼盘是适合居住的，我们想打造什么样的楼盘。首先我们想打造的就是一个随时能起飞的楼盘，这个起飞有两个含义。第一个含义就是，它的交通方面，顺义是国门第一站，这是人尽皆知的，我们扼守了世界级的航空枢纽，首都国际机场就在顺义区。每年顺义区通过首都国际机场飞往全国、世界各地65个国家的吞吐量大概在1亿人次，代表了人流带动物流、物流带动经济流，在这样一个交通层面之上，包括地铁15号线和陆地交通方面，我们是从陆地交通、轨道交通、航空交通，打造了三维立体的交通网络，它是随时能起飞的房子。

    第二点，它的整个大环境，它的升值潜力和未来可期值来看，首先从刚才陈老师说的我们在城区居住，可能从生态环境到未来发展潜力，都会比较受限。首先从生态环境，我们周边潮白河和碱河两河环绕，树种比较多，负氧离子含量是城区的40倍，大家可以呼吸一下负氧离子这么高，睡觉会是什么样的甜度。

    这样的生态环境之上，再加上交通的便捷性，我们打造的就是随时可以起飞的房子。这就是我们择址顺义的原因所在。

    主持人：随时可以起飞的房子，听起来都相当美好了。那到底我们如何去起飞呢？刚才张总给我们粗略地描述了一下我们择址顺义所在的区域，以及我们当前的项目的一些点。今天在我们常规的会客厅的探讨中，我们加入一点黑科技，也是我们从去年开始，我们推出的绿幕技术，配合嘉宾演讲的时候，通过绿幕黑科技技术，带入到房子中间，甚至房子周边区域，甚至可以看到样板间，接下来请我们销售人员带我们走进恒大上和府。有请。

乐居小主播 04-25 16:19

郭毅：当然它供应很高，但是需求量也很大，是相辅相成的关系。所以从顺义本身市场需求调动性来说还是非常好的。

    第二，顺义是供应的产品梯度最广、产品最多元的板块，从亿级的独栋别墅有很多成交，到1000万左右的低密墅质洋房也好，还是叠拼类的板块也很好，还有四五百万的洋房产品、高层产品，也在顺义有分布。还有一两百万的低端盘也有供应。而且任何一个梯度产品里面都能找到对应的消费人群，说明人群消费基数还是很多元、很细分的。

    第三，顺义是进驻品牌开发商最多的板块，19块住宅用地吸引了北京甚至全国很多房企的进驻，像恒大、华润、绿地、金茂等一系列的全国的品牌房企都进驻，这些领军房企都在整个顺义区重仓拿地，包括北京的这些领头的房企，像首开、城建都在顺义拿了好几块地。所以这些最优秀的企业看重了顺义这个市场，有几个原因。

    首先是顺义的经济是非常雄厚的，2019年顺义地区生产总值是1932亿，在全北京排到前五，人均GDP顺义在北京排到第三，整个经济基础是非常非常扎实的。而且从顺义的产业发展来看，也是有很雄厚的产业基础在，顺义区传统的像航空航天、新能源汽车、第三代半导体技术，是形成了三个千亿级的产业集群，顺义区有3.5万家企业，在这3.5万家企业当中包括航空航天、商务服务业，包括一些科技研发、高端制造业，相对来说它的产业发展的更领先的企业，占到了顺义区企业总数量的1/3左右。所以顺义从本地来说，还是有很好的产业基础，同时吸引了一些高精尖的人才的聚集，这是对它楼市形成很大支撑的。

    第三，顺义人口数量增速很快，同时它的收入增长能力和消费增长能力都很强。顺义区在过去十年时间里面，常住人口增加了49.6万人，所以我们看到这么大的人口基数的上升，都是有在本地可能工作、生活的一系列的需要，有可能是选择在本地购房，有可能是选择在本地租房，都会创造一些生活的需求，这些需求就是带来了我们整个顺义市场楼市的活跃度。

    陈志：人口里头有没有人的素质的划分？

    郭毅：高科技人才占比，还没有那么细。

    陈志：进入顺义区的人才。

    主持人：陈老师，您可以匹配一下，刚才讲大产业了，一般都是科技人才带来的。

    张水莲：我们这个项目处于顺义的马坡新城，有马坡金融城，像总部基地、科技软件园等等，这些大批量的科技企业的进驻，一定有大批量的人才的引进。

    陈志：我们人才的素质结构是特别重要的一点。

    张水莲：对，区域未来的发展，包括房地产的保值增值性都是强有力的保证。

    陈志：这就是芯。

    郭毅：顺义区人口增加了以后，并不是都是增加的低收入人口，反而顺义区人口可支配收入在上升的。2019年顺义城区人均可支配收入是4.7万元左右，相比之前是增幅30%，在收入增加的基础之上，顺义区的消费是非常旺盛的，2019年顺义区整体的社会消费品的零售总额相比2015年增幅是在42%，说明顺义区这些常住人口来说，或者新增加人口来说，既能挣钱，又能花钱。

    陈志：这都是爱国行为。作为顺义来说，很多当地的原住民，就是顺义当地的很多人，包括顺义是农业大区，过去叫农业大县，这样的一个概念。而且我参加工作的时候，我当年到顺义去工作的时候，参加工作是1984、1985年的时候，比如南发信、马坡，周围都是农村。

    主持人：这个太不具有普遍性了，八几年的时候去北三环都是农村。

    陈志：我只是想备注一下，我们其实现在顺义已经完完全全是一个城市的区了，经过了30年甚至40年的发展，其实顺义以它的产业结构，已经不再是农业为主导，它是多元甚至是高科技产业的集群，而且我们看到顺义很多区域，比如潮白河、温榆河，是北京市最好的生态宜居的带，所以城芯，什么叫核心？这就是。有的地方的自然环境不具备，但是真正宜居的自然环境区域反而是这里，所以这是宜居的区域。

乐居小主播 04-25 16:19

郭毅：刚才陈老师一直在讲去年我们的一些调控政策的收紧，包括房住不炒，包括房地产市场的平稳发展，包括金融政策的收紧。但是北京整体市场的成交量比去年有非常大的飞跃，新房市场总成交是4.9万套，创了过去五年以来的成交量的新高。但是其实我们判断一个城市究竟是处在一个相对来说走热的状态还是处在一个平稳健康发展的趋势下，判断它的合理依据是房价，并不是成交量。所以对北京来说，尽管成交量在上涨，但是价格还是一直保持平稳的。所以从这点看，为什么我们说去年很多一线城市，包括深圳、广州都触发了调控的升级，但是北京一直保持政策层面的稳定性上，就是因为北京的价格保持得非常好。所以我觉得今年也不会再次触发调控可能的一些风险，这样对于楼市稳定的发展就能形成很好的保价作用。

    从金融政策来讲，北京已经实行了全国最严格的限购限贷政策了，所以这样的高首付的状态下，北京的金融特别是房地产金融的安全性是很强的。所以从这点看，就算是有一些政策的限制，但是对于北京这个城市来说，不会有特别大的影响。更多的还是市场过热的一些趋势。

    像上海、深圳，很多城市都在打新盘，就是因为新盘和二手房之间的价格倒挂太明显了，所以到底都在抢新盘。相比这样略带投资属性的炒房行为的话，北京基本都是自住需求。

    陈志：这样一个行为造成也是两个差距太大了，这是人为的结果，所以带来了人们有这种投机的心态，如果你价格自然的通过市场去平衡的话，不存在这个问题。

    郭毅：对，我们市场保持在一个稳定趋势下的时候，相对来说，我们对未来的预期是稳定的，所以市场表现就不会太差，这就形成了逻辑关系。

    顺义的市场又是一个相对比较特殊的市场的环境，从2020年到2021年可以有几个关键词梳理，我把它梳理成顺义之最。

    第一个最就是顺义是去年北京16个行政区当中成交量涨幅最大的板块，去年顺义区商品住宅成交量是5040套，相比2019年的涨幅是142%，也就是基本上翻了2.4倍。

    陈志：主要还是看供应。

乐居小主播 04-25 16:19

 主持人：感谢陈老师。我听出来几个比较关键的信息，一是我们看2020年，2020年整体的市场，第一是谈成交，我们用大概7个月的时间完成了比2019年更好的成绩，在疫情之下的2020年表现还是非常好的。第二，在这种情况下，我们再去看整体的房地产市场的话，大家最关注的应该是品质，而且从现在成交的大部分的趋势来看，大家是为自己自住的改善性需求是可能占比更高了，是更关注品质。

    再看2021年的市场，刚才陈老师从整体大的中美关系，甚至到经济形势，到整体CPI等各个方面，2021年经济形势可以在政府指导下、控制下是平稳的往前走。

    看大的经济形势是一方面，但是房地产还是一个非常本土化的购买行为，还是要看具体您的需求在哪里，您的需求是不是跟当前您的购买可能性存在呼应，这块的供应是不是可以对应上，这是可以判断您是不是应该出手去买房。

    再问郭老师，简单看一下整体的形势，我想听到的信息是，一是2020年的成交和2021年简单的判断，再就是成交大致的占比，因为毕竟我们目前的土地市场是发生了很大的变化，土地的供应市场发生了变化，反映到成交市场上也会发生变化，所以我们想听到的是对于老百姓来说真正适合他去购置的改善型的或者自住的这一类需求，其实是有这种点的。第二类是回归到我们整个北京，因为今天要看恒大上和府，在顺义，回归到顺义这个市场的话，去年的表现是怎么样的，甚至今年有哪些我们可以期待的楼盘或者可能有的空间。

乐居小主播 04-25 16:19

陈志：好，特别高兴来到晓利会客厅，又来到了上和府这个楼盘，我们处在2020和2021交替的时代，聊这个话题特别有意义。

    2020年我们是真正的进入到市场的社会经济开始启动的阶段是5月份，我们在去年的一整年，我们是后边的7个月完成了全年的指标和任务，甚至全年的指标和任务完成得比前年的12个月完成的成色和数量都好，这是北京的表现。

    作为全国的表现来说，也是不错的。所以才有我们2021年年初一开传来金融上的一些说法，这是一个信号。从整体2020年的市场表现来说，我们无论是新盘，还是二手，对北京市场来说，比2019都好，这个量不是一星半点。我们特别关注的二手房，其实作为市场信号，市场的敏感信息的前置性指标来说，我们关注的是二手。二手的指标是出乎我预料的，应该是16万多。原来我在12月中旬预计的时候可能15万多，没想到最后两个月二手冲过两万，其实16万的业绩是相当不错的，可以排历史前五。

    我们现在每年二手数据都稳定在15万左右的时候，我们的新房市场就不会差。这是一个特别直白的判断，因为我们一二手之间，比如1：3的关系，1：2.5的关系，还是1：4的关系，不管怎样，一二手之间的相互联动是越来越密切，我们作为北京市场特别重要的一个特征，就是改善型的市场已经充分地确立了，不再是初级的入市的市场。我们的首置也好，保障房入市也好，尽管数量还是有，但是现在老百姓买房，首先强调的是品质，这是我们现在看到的特别重要的一个特征。

    从房地产市场上看，中国经济也同样是，我们看到的国家的定位是，我们今年的出口和房地产出乎预料的超预期的好，为什么？第一，中国的完整的产业链和供给链，对于世界经济的复苏、对于对抗疫情带来的不确定，中国是做出了巨大的贡献的。中国在所有的世界经济体当中，所有的国家当中比的话，中国是唯一一个经济增长是正数的国家，所以在这样的前提下，我们去看中国抗疫的成绩，我们迅速地恢复了生产、迅速地形成了不管是我们自己的稳定和经济的增长，而且是对世界各国的抗疫的工作、抗疫的事情的支持，所以在2020中国对于世界的贡献应该是不可磨灭的。

    我们作为研究世界经济的角度去看，国家的定位是非常清晰的，就是我们的出口、我们的房地产，这是出乎预料或者超预期的结果，这是我们对于去年2020年中国经济发展的特别简单的、很形象的提炼，或者是概括。

    今年依然存在着大量的不确定性，房地产从2020年12月份的政治局经济工作会议和后边的经济工作会议传出来的国家对于2020年今年的经济发展的基调，我们可以看到房地产依然是我们国家非常重要的经济门类，而且这个经济门类的重要性，已经上升到需要和金融风险等量齐观的角度，而且一直是我们需要刻意地提及平稳的发展态势，这个特别是韩正总理作为国家国务院的主要领导人，专门在房地产领域两次会议，在住建部召开了两次房地产方面的座谈会，专门谈到了房地产的问题，而且特别强调房住不炒，坚持房地产这样的基调，坚持房地产要平稳健康发展，这个特别在我们中央经济工作会议提出来的平稳健康的要求角度下，我们能够意识到我们反向去推理的话，房地产对于中国经济，特别是房地产的平稳健康对于中国经济的重要性。这个问题我们不用展开去说，大家其实都理解。

    还有一个，我们去年国家专门对金融、对银行，特别是对于房地产提了三条红线，这是对企业端的融资方面的要求，需要我们将房地产的风险降下来，特别是将我们的负债率、将我们的房地产的杠杆降到合理的范围，这个目标依然是要求我们的房地产平稳和健康。所以这个方向，金融的要求、融资的要求和我们房地产发展是吻合的。

    再加上我们的今年1月4号央行的会，央行的会又提出来两条红线，我们开发企业的贷款和百姓的购房贷款也要纳入监管，而且是有上限。这两条红线，对于银行业的监管，加上对开发商贷款的管理，两个方面，五条红线加起来，特别是特别来对房地产带来的金融风险的重视程度。

    咱们今天不是全面的去梳理这个金融风险等等，我只是把它提出来，我们每一个消费者要意识到这个问题。我想强调的并不是我们这个事提出来了，国家的监管从严了，我们市场就没有资金了，不是的，开发商的合理贷款、开发商的融资、开发商的发债依然是存在的，只要是合理。我们消费者的合理的贷款、合理的购房的、住房的消费，只要在银行的额度范围内，不是对消费者的管控，而是对银行的管控，你没有钱了，你不能任意的扩大，要有上限的管理，不能无限制的。所以对银行的管理来说是有上限的，并不是来限制消费者的住房消费，不是这个意思，而是要控制银行。

    从这些角度来说，我们认为金融会更加健康、房地产市场会更加健康、我们的开发企业和买房的普通老百姓也会更加理性，这是我们对2021的第一个判断。

    第二个判断，从全球这个角度来说，我们认为今年中美关系，我们现在正处在美国大选交接、处在美国两党之间的内斗当中，咱们不去评价人家的事情。但是至少现在看到的将要当选上台的拜登，他对于中美之间的原来特朗普我们即使达成什么，都有可能到最后说了不算的可以任意拉抽屉的状况，我们叫做不确定性的预期，可能在拜登执政以后，我们的预期性会更加增强。我们并不是在表明拜登可能会更加倾向于中美关系的和解，不一定，不知道，我们只是说他可能说了的东西会按照双方协商的东西，我们不会再遇到中美之间大量的不确定性，不知道该怎么办。我们跟美国谈了若干轮，最后全都谈了白谈，跟拜登之间可能不会存在。所以对于预期性的增强，对于处理中美关系会比较有利，就是我们知道中美下一步会怎样，现在我们不知道中美下一步关系会怎么样。

    另外，中国的人民币在升值、在走强，世界上所有的国家都是放水阶段，但是我们现在开始收了，这个过程当中可能对我们的出口在未来会产生不太好的影响。我们前面说，对于2020年的时候我们叫出口超预期，为什么？就是我们大量的抗疫物资、医疗资源，包括我们的口罩、呼吸机、防护服等等一系列的东西都在出口，超预期，世界需要中国，中国迅速出口，完成这种出口的贸易带来的增长，对于中国经济增长的带动性。可能接下来疫情还没有完全得到控制，我们叫疫情可能还在一个相对长的，比如至少上半年的阶段对中国影响不大，即使我们的人民币升点值，不会影响出口。但是如果美国疫苗大面积开始注射，或者我们国家疫苗接种人群达到一定比例的时候，比如达到60%或者接近80%的时候，社会经济的活动就会增加，甚至就会恢复，那么在那个时候我们的人民币如果继续升值的话，会对我们的出口产生影响。而且我们现在能看到国际上的一些机构热钱资本进入中国套利，就是在配置中国资产，在配置中国资产的时候，一方面是热钱流进中国，带动中国经济、带动中国投资，但是另外一方面可能给我们带来压力。所以货币政策仍然是存在着不确定性，但是至少上半年我个人认为不差，应该是延续2020年的趋势。

    我们看到的我们国家的社会经济增长，应该说问题不大，我们现在其实感觉到的是一种通胀过程，但是统计局可能马光远老师在各种各样场合都在说统计局的数据说的是双通缩，这个显然和我们的感受不对。比如现在大葱7块9毛多，昨天我买了4根花了十几块钱，这是很现实的问题。但是我在去年几月份买了一捆，当时是3块6还是3块8，后来紧接着没隔两天以后，再去买第二捆的时候是4块多，我也买了，那是给老人。甚至有些的价格都到了6块多钱了，我看网上已经有往8块去了。当然统计局还在说猪肉价格等等。

    主持人：看整体的经济大的趋势。

    陈志：从宏观经济角度来说问题不大，但是我们感觉到有很多的机会，或者我们社会经济发展带来的，我们讲不好的地方我们需要警惕的，一个就是国际上很多资源错配等等可能还需要有一个调整过程，需要我们警惕。

    还有一点，我们需要强调的就是我们现在上半年问题不大，下半年怎么办，就是上半年各个国家因为疫情过程当中逐渐好起来的时候需要有补库存的过程，那么下半年呢？

    还有就是我们需要通过消费来拉动经济，如果说房地产的被过度抑制的时候，不是一个健康的过程的时候，那么消费能不能起到弥补房地产被抑制带动经济增长的作用，这是需要警惕的。所以我们特别强调的是，央行之所以提出来这样一件事，其实是想强调的就是我们对于房地产这块的平稳健康。因为很现实的问题，央行说房价上涨没有金融风险，很简单、很容易理解一个道理，只要房价上涨不会有金融风险。只有房价下跌的话，下跌到多少呢？下跌到30%，这样一种情形，我认为在一线城市概率极低，咱不能说这种可能性不存在，只能说概率极低，就意味着一线城市风险没有这么大。特别是我们刚才强调1：3或者1：4之间的新房和二手房之间的关系问题，就意味着我们还有强大的、客观的需求支撑。所以房地产对于2021年来说依然是一个非常重要的指标，而且对于北京的经济，特别是我们在转型过程当中、需要调整过程当中，现实的能够给北京经济带来财政增量的产业就是房地产，只有这样。所以我个人还是对于2021年至少我觉得房地产的发展不会比2020年差。

    主持人：感谢陈老师。

乐居小主播 04-25 16:19

    主持人：四分钟的视频，大家对于恒大以及恒大上和府都有了了解，就像最后总结的，新城芯公园畔，奢享墅居，也是呼应今天的主题。先请张总，刚才大家看了四分钟的视频，请张总言简意赅的给我们点一下今天的题，因为您作为项目的操盘方来到现场，先点一下题，呼应一下恒大上和府在您心目中，可以用哪些关键词总结它。

    张水莲：各位直播间的朋友们，大家下午好！很荣幸今天下午在乐居直播间的平台聊一下恒大上和府，恒大上和府是名副其实的高端楼盘，我们也是在顶配的基础上做加法，各位老师知道我们为什么叫恒大上和府呢？首先“上”是尊严的意思，指的中国上流的阶层，“和”是以和为美、和和气气、以和生财。“府”是门第，也是恒大最高端的产品系，像古代达官贵族可以世袭的居所称之为府。我们的房子是可以传承的。

    主持人：太棒了，刚才用解释恒大上和府的名字为我们诠释了一下，在您心目中所理解的理想人居。2020年刚刚结束，我们不管对于市场的认知，还是各个公司都交上了2020年的答卷，2021年是否更好呢？我们不知道，因为疫情还在持续。先请陈老师为我们宏观介绍一下2020年的市场和2021年的开篇。借恒大上和府的场合，聊一下您心目中的2020和2021。

乐居小主播 04-25 16:19

主持人：各位线上的网友大家下午好！欢迎大家来到乐居会客厅。今天的主题是“城芯之上的理想墅居”，我们邀请的嘉宾有：

    北京房地产业协会副会长兼秘书长  陈志

    合硕机构首席分析师、《毅家之言》出品人  郭毅

    北京恒大上和府营销总监  张水莲

    我们今天要谈的是恒大的上和府，我们先以一段视频认识一下它。

    （播放视频）