时代热点 潮聚朝阳

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：特别感谢今天各位嘉宾的总结，今天是我听到很多观点里有很多启发性的内容，不管是对于整个金盏国际合作服务区的认知，以及对当前社会上主流置业人群的分析和认知，都会带给我们很多行业的思考，在未来产品、在生活方式的引领层面上，相信会有更多符合当下潮流人群需求的一些作品出来，也相信未来更多的华樾青年能到华樾国际。

    感谢今天网友的在线陪伴，今天的论坛到此结束，谢谢各位嘉宾！

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：下一周这个地块的出让会给到大家更大的刺激，到时候郭老师也给我们好好解读一番。今天由于时间关系，探讨的差不多了，最后每位嘉宾收一个尾。

    郭毅：在华樾国际能享受到当下的美好和未来的价值空间，希望华樾青年们都能够在华樾国际获得他们希望得到的很好的品质的生活。

    马丹：金地一直会秉承客户为先的产品主义，我们相信金地每个项目都会给大家提供一个超出预期的生活方式，今天我们有华樾国际，未来还会提供更多的产品，希望大家继续关注金地在北京，在中国所有的项目，谢谢。

    郝荣福：金盏一定会给华樾青年以惊喜，金地一定给华樾青年以信心。

    焦亚洲：第一句话，欢迎各位网友都成为华樾青年，我在华樾国际等你。

    第二句话，郝总一会儿就是我们的华樾青年。

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：通过“华樾青年”的定位和认知，在他们还没有买我们房子之前，已经把他们撺成了一个社群，太棒了。所以我们买房子就是要买生活，这个最重要。

    接下来想问一下华樾国际推进节奏。

    焦亚洲：如果不出意外的话，可能下星期会开盘，首期推出的产品，大家可以去我们展厅看一下，89三面宽网红非常好的爆款户型，同时也会有稀缺户型，如果这次把不住助可能就会错失的户型。我就不多说了，否则真的抢得太多了。因为我们还推出了一个日进斗金的优惠活动，每天客户关联度比较高的，会有相应优惠匹配，在开盘前，早去早得。

乐居小主播 04-19 13:13

 焦亚洲：刚才各位都分别对目前主力客户群体，以及郭老师一直在提新青年，在新青年基础上，落位到我们这两个项目，华樾北京、华樾国际姊妹篇，统称为“华樾青年”，这是我们一个品牌输出，通时合我们客户匹配度非常精准的四个字。

    为什么叫“华樾青年”？标签、人群消费习惯、需求端全部都是和刚才几位说的非常匹配，同时“华樾青年”的特点还对城市核心生活稀缺性认知更加多了一些思考，他们有自己的骄傲，尤其在华樾北京把前期接待的客户以及成交业主做了系统调研，数据输出大概有2万多，数据回归之后，发现学历方面58%都是研究生以上学历，而且有很大量的是国外留学回来的，他们对城市核心区对他带来未来他和城市之间的关系，非常便利性、节约时间方面更加看重，这也是两个华樾项目所能给他们带来的。

    “华樾青年”具体的表现，比如每天会有2小时左右的学习时间，有运动行为，我们就有社区夜光跑道，可以在这里散步、聊天、休闲、冥想，也可以在另外区域进行运动，还有茶话会、极限滑板，专门匹配这些业主爱好。华樾北京给我们提供了非常多的数据和画像描摹，所以在华樾国际时在产品端又进行了一次梳理和更新，比如大的宽窗，落地窗也好、全面飘窗也好，也是我们在前期调研中发现客户就喜欢这种通透感，尤其是城市核心区，对城市之间的关系，就是我站在这儿可以俯瞰整个城市，大的阳光进来，享受这个阳光的感受。其实全景飘窗成本还是蛮高的，我们要做到三层、双层，才能把整个节能系数给算回去，这都是我们生活中的一些点。包括卫生间的需求，有的客户需求一个卫生间，有的客户需求两个卫生间，华樾国际提供一卫、两卫的89三居，同时我们前一段还和一个专门研究北京建筑发展和人群的公众号做了合作，回收了2600多份有效问卷，发现年轻人特别喜欢宠物，我们在园林里两个小区全部都有宠物的乐园，包括在社群里也会给他们打造这样一些可以建立互通的社群，包括艺术类的社群。目前华樾国际项目虽然还没有开盘，正好插播一下华樾国际近期马上开盘，大家要去看样板间，了解项目产品，还是要抓紧时间的。这些青年们由于艺术的爱好，已经在一起建立了非常好的联系，一起约着去看展。我们觉得这些青年们确实是一群有趣，而且有未来、有品质的年轻人。

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：到底匹配程度有多高，需要听听焦总怎么讲。

乐居小主播 04-19 13:13

郭毅：我们一直在做客户方面的研究，因为看到现在都是以客户为导向，我们其实是客户为先的市场环境下，能够满足客户全方位需求，才能打造出来最好的产品。

    合硕本身还是对客户有很深的理解和覆盖面的，我们年底也有一个规划，要做一些客户深度研究，未来形成一些输出。在现在这个时间节点上，我们也做了一些相对应的工作，包括线上数据客户资源的支持和描摹的画像，我们去判断现在90后客户群，他们需要的是颜值和内涵兼具的，既要很漂亮，要看起来很好，建筑里面很好，屋子里精装很好，审美要跟他们契合，园林打造要很好，同时要兼具内涵的功能型，园林不能只漂亮，要能让我在里面跑步、溜宠物，让我的孩子和父母有地方可玩，居室能满足日常丰富多元的生活需要，特别是90后，居室功能要能满足日常居住需要，也要满足社交需要，所以这个空前预设很重要。华樾国际项目完全满足和对标新青年们社交功能的需要。

    从整个居住功能本身来说，还要满足这部分年轻家庭未来的成长性需要。现在北京再改善难度非常大，一是有时间门槛，这个门槛对于任何住宅产品都普遍存在，限竞房五年限售，商品房，政府制定满五位一的交易政策，整体来说再换房，时间成本是7~8年的时间维度。在这个时间维度里会面临家庭很大程度的变化，两口之家变三口之家，可能二孩出生，到父母过来一起帮忙照顾，小两口时，私密空间怎么样保证居住绝对舒适度，怎么保证两口之家呼朋引伴，大家在这里聚会的需求，三口之家，孩子小的时候怎么住，孩子大了怎么住，父母过来照顾怎么住。都需要在一个空间里尽量长满足7~8年人生的变化，以及复合多元的居住需要，所以需要多元空间像积木一样多元组合，同时满足整体家庭生活的需要。

    另外是生活与艺术兼具，要能跟朋友去喝个咖啡、喝个下午茶，还有满足艺术的需要，跟艺术区连接，跟798这样90后比较多的场景，为什么会出现大家都去艺术区？我们反思，90后这些年轻人生长的时代其实本身就是一个经济非常富足的时代，他们接受的教育可能是艺术化的，各种兴趣爱好充分得到满足的教育，可能有乐器的爱好，有对美术、运动的满足，所以在他的生活社区里需要寻找的是一波能跟他的艺术需要契合的、达成精神上共鸣的一群人。

    我们怎么能在社区里面实现很好的圈层服务，包括我们有没有一些相对应的社群组织，金地比较擅长，这又是针对新青年人群定制生活方式另外一个切面。

    既要有成熟的生活配套，但又不能让他付出太过高昂的置业成本，因为毕竟他们还是处在成长中阶梯型人群，有这样的消费能力，也愿意付出高的置业成本，但还是90后刚刚毕业，积蓄没有那么高的情况下，这些人有骄傲感、成就感，以及对未来预期规划的，这部分人群需要有一个相对来说总价没有那么高的产品。像朝阳2000万门槛的话，可能脱离了他们居住的需求。华樾国际这样相对门槛是可控的，同时又在周边有丰富一系列的多维国际化配套能够满足他们日常消费、娱乐、休憩多维生活方式的需要，其实从多个层面都能够真正为我们新青年量身定制的项目。

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：听完丹总讲完，更觉得探讨这个话题很有必要。因为我们产品没有太多门槛，除非一直坚守，因为是团队打造第一步。刚才谈到如何引领生活方式，如何分析客户，来吸引我的客户只是第二步，最后如何服务好客户，服务到每一天，这是更长久的一场战争。引领生活方式也特别重要，要告诉他未来在这个空间里能给你什么样的生活方式，我们本身也在做这样的事情。

乐居小主播 04-19 13:13

马丹：刚才郝总一说，肯定会提到格林小镇，因为郝总跟我们格林小镇气质非常像。

    说到生活方式，想谈两方面：

    1.竞争。地产竞争越来越激烈，发现在物理层面的竞争慢慢趋同，即使今天我的产品再领先，很快会被复制，大家看到好的产品，很快速度去复制，有什么好的科技系统，很快去复制，因为现在资源对所有人都是开放的，在设计层面上或在设计水准上，能够找到的单位、找到的设计师最后只要愿意花代价，都是趋同的。作为开发商来讲，能在房子本身这个物理层面给也许提高多少或者能一直保持领先，当然这是我们的愿望，其实会越来越难。在讲金地核心竞争力时，尤其是营销竞争力时，我们自己认定自己营销的核心竞争力是以客户为先的产品主义，所以会把客户放到产品前面去，就是以研究客户人群，然后才来看产品如何做匹配。

    以华樾北京为例。那时候知道这个项目在望京核心区，且是70、90以小户型为主的项目，那时候会有两种选择，选择1，会把房子造成科技类房子，因为面对的是阿里系的人，会做科技类比较先进的房子。后来跟焦总在想，也去阿里看，觉得无论这个房子做得再科技，想匹配这些科技人群太难了。记得在讨论时，我们团队在问，这些人真的从公司回到家里还需要极其科技的环境去配合他们吗？我们发现不是。我们希望给到他的是一个从工作环境到家的环境迅速转换，所以我们找到了一个原型，就是日本安曼酒店，之前都是在风景区，但是在东京核心区做了第一个安曼核心区酒店，这个酒店吸引了全世界各地的年轻人到那边体验生活感受，当然我们也去看了一下，没有体验，比较贵，但还是去参观了一下，我们还是觉得它的那种生活方式的营造，希望在这个过程中给到这些人群一个城市核心区放松的、安静的、迅速回归自我的生活方式，这对于我们来讲是非常重要的。

    基于我们对客户这个需求点的把握，以及在我们客户调研中得到的认证，在做华樾北京时，从大门开始到园区，到整个景观轴的打造，如何让人能够快速放松下来，到整个样板间的打造，包括从大堂一直到样板间，通过设计包括色调、灯光、未来植物匹配程度上，怎么样迎合这种方式，在整个产品营造和客户需求匹配过程中，再从第一批客户开盘之后就持续做客户社区文化活动，开始按照客户的兴趣进行分类，让他们能够在这个社区当中找到自己同类型的伙伴，希望真的能够把这样一个住区变成跟他生活息息相关的地方，这是华樾北京当时能够看到的一些东西。

    从华樾国际来看，这些客户会为自己的兴趣支付更多的钱，生活不能打折，爱好是最重要的，今天的努力就是为了让我第二天能享受更好的生活，能够匹配我更多的爱好，我们发现这些年轻人对艺术类、国际类的，今天到798看画展，发现有很多在望京收入比较高的年轻人看画展。在非常温暖的一天，我跟焦总，所谓X一代的人，798所有的展、网红咖啡厅都看了遍，去感受他们为什么会喜欢这种简单的但是很有文化格调的东西，带给人的那种力量和精神层面的享受可能要远远高很多，他们可以坐在地摊边上聊好的艺术产品和谁的画作。我们展厅走了一个非常现代艺术展的方式，跟正常大家看到的售楼处完全不一样，非常非常简单，那个展厅是90后央美  毕业策展的女孩子帮助我们做的，里面所有作品是90后央美毕业到美国，又回国的艺术家帮助我们做的，以及帮助我们给华樾国际做的她认知当中朝阳的城市与人生活状态的一幅画作，这是90后的艺术家给我们做的。当我们客户进入到那个空间时，他觉得这个生活方式是我们认同的。我们在产品力上发挥最大的能量满足客户的需求，包括在主卧空间上、LDK空间上，80平米小三居空间中，坚决匹配他们的生活，坚决让89主卧尽可能舒适，有独立的衣帽间、有独立的卫生间，在这个产品匹配情况下，再加入所谓的生活方式的一种理念。

    当然我说得这些还远远不久，整个项目是从人群到产品，最后要到文化，最终还要服务。我其实更引以为豪的是，我们作为一线营销人还是蛮幸福的，背后有金地强大产品力支撑，同时有引以为豪的金地物业。从产品到文化到服务，还有金地物业帮我们守好最后一道服务关口，这样一套体系才会成功。对于客户研究需求的把握，产品的努力、产品跟客户的匹配，整个赋予这个项目文化层面的坚持，以及最后物业能把产品、到文化全部落位，在未来十到二十年甚至更长久时间内，有物业来保证共同往前走，整套体系闭合，才能说打造了全新的生活方式。否则仅仅在这个项目开售时说要打造一种生活方式，是没有办法带给客户真正感受的。

    金地在销售时优势没有那么特别明显，在入住之后，二手房都比周边二手房贵20%，这种生活方式会在未来入住之后，随着我们锚定那群人，落地文化和服务匹配，形成最后一个实现度，会让很多人去向往。格林小镇会让很多人向往它的那种生活方式，我们在CBD还有金地明金（音）项目，当时户型是90平方米的一室，所营造也是成为整个片区二手房最高的，很多人换进去居住。我们是客户为先的产品主义。

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：太棒了，生活不能打折，这是他们的性格和标签。

    刚才郝总讲的时候，评价了金地，挺让我们震撼的，开发商原来都是在造房子，现在大家都会讲我在营造的是一种生活方式，其实能做好的特别少。金地不管是从最初郝总提到的格林小镇，到华樾北京、华樾国际，都是在匹配这些年轻人的需求，匹配他们所需要的高品质的生活。结合我们受众群聊一聊。

乐居小主播 04-19 13:13

郝荣福：这个话题挺让我惊喜的，没有想到会讲到这个话题。刚才马总和郭老师介绍的，突然激起了我在朝阳买房子的欲望。

    如果说两年前我听到这个话题会很经验，怎么会这么年轻，但现在听到这个话题一点都不惊讶，尤其在北京，不惊讶的原因。因为我们做人群代际研究，美国人是以X、Y、Z划分人群时代的，我是1979年出生，被划进了X一代，相信现在华樾国际客户应该准确地说是Y一代，还没有进入Z一代，从1994年以后出生的人还没有开始进入房地产消费市场，他们进入了商业的消费市场，就以Y一代来说，他们这一代人有几个点是我们想不到的：

    1.他们收入增长速度远超X一代，因为他们迎来了新经济迸发的时代，所以很多人所从事的产业都不认为是能赚钱的，但确实很赚钱。比如现在互联网经济，包括直播经济，以及很多高科技，所以我认为是互联网带给了Y一代很多新的经济可能，而很多新的经济可能在目前来说是高价值兑现的。我身边很多Y一代人的公司上市比较多，其实他们造富能力比较强的。

    2.大家以前都问过一个问题，“越年轻的人越不买房了”，其实这句话是反过来的，应该说会有一批年轻人不买房了，但是绝大一部分年轻人会买房，而且会越来越早买房，是因为他们跟X一代有一个巨大的区别，就是他绝对不允许他的生活打折。如我们这一代人愿意艰苦奋斗十年、二十年来买一套房，但对于他们来说，绝对不允许自己艰苦奋斗十年、二十年，他们要边奋斗边享受。所以在这种情况下，会把他的置业需求无形中提前，我认为至少要提前五年时间。这种情况下，他们消费观念的变化使得现在回击了市场上很多人说的“年轻一代不买房”的观点。

    但反过来对开发商来说挑战很大，我觉得金地就能打对这些人的需求，我对金地的认知不是因为CBD，是因为格林小镇，因为金地格林小镇是奠定了我对金地的认知，金地进北京第一个项目没有进入CBD，进入了一个很偏的地方，是亦庄，但反过来看现在是亦庄No.1的项目，金地格林小镇无论是产品形式还是生活理念的包装，金地格林小镇在北京市场上掀起了生活方式的营造。所以金地不是造房的，是给人制造生活方式的。因为是以营造方式出生，而不是造房子壳出生的，所以现在很容易契合到年轻人对于品质生活的要求。现在年轻人追求的不是便宜，追求的是高的性价比，可以很贵，但是当房子带给他的性价比高的话，他支付得起，而且愿意超前支付。所以通过我身边的人看到他们但凡想买房的，都会提前买房，如果是租房子，也绝对不会租普通的房子，因为他们是生活不能打折，这是我们对他们的理解。

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：特别棒。为什么说数据能给我们力量？刚才大家都感受到了。梳理朝阳整个区域四个点，最后把金盏也可以做成之最的点，最受关注、最有未来的点，不管是二手房价格高还是新房供应体量小，还是从供应到需求之间的差，都是反映这一点。从这个概念上梳理了当前能满足25~35岁主力人群项目又极其少，东坝那边真的都是10万+以上的，而且面积比较大。回望到金盏区域，既能享受当下又能展望未来，而且又是成片区供应，以前很多麻烦事儿全往前倒了，所以政府在承担，最后给到一片净土，而且做一个高的规划，呈现有可能的未来。

    接下来探讨一个比较有意思的话题，是我今天比较关注的，就是探讨人群。跟一些开发商聊天，现在有一个有意思的变化，当前不只是1000万、2000万，所有受众人群都变成25~35岁，可能40岁都到不了的年轻人，能否从受众群层面上有一些研究的数据出来，这样对于分析我们相应客群，不管是用地产相门还是用到其他领域，甚至用到政府决策层面上都非常有参考价值，想听听郝总的建议。上次去延庆也讲到一个区域对年轻人的吸引力，代表对区域的未来，也是一样的道理。

乐居小主播 04-19 13:13

郭毅：咱俩真的是不谋而合，我回顾了一下朝阳这几年房地产市场发展，也确实给我带来了很大的惊喜和感受到居然会有这样一个市场的现状，我梳理了几个朝阳之最，也可以分享给新浪乐居网友朋友们。

    之最1，朝阳普通住宅供应新盘项目量最少，从2019年到现在将近两年时间，算下来整个朝阳区新的普通住宅项目，华樾北京卖完了，中海望京府卖完了，就是马上要上市的华樾国际，剩下都是一些别墅项目。生活在朝阳可以选择的项目是很少的，很金贵，这是我们一个之最。

    之最2，因为新项目少，造成整个朝阳区供应特别少，但朝阳区需求并不少，所以朝阳供需比之间差额最大。今年到现在，朝阳供应量是1266套，成交量是2862套，供需比相当于0.45，也就是说一套房会有2.2个人左右在抢，就是这么一个逻辑关系。大家觉得朝阳买房子很难挑到特别合适或者朝阳出来一个新项目基本就是爆棚状态，主要原因还是市场供应确实是朝阳区政府把很多土地用在产业开发和规划上，落到住宅上更多是作为产业园区配套资源，并没有作为城市经济发展最主要的支柱产业。

    之最3，因为朝阳供需关系这么严峻，形势对于购房者来说不是特别友好，带来最直接的结果是朝阳区是除了北京东西城以外，今年新房市场价格最高的一个片区，均价水平已经超过7万，朝阳还有很多是在五环外甚至接近六环位置老的项目在销售。

    回顾第四使馆区周边，早在2014、2015年时已经进入到10万+市场，这是在东五环周边除了望京之外第二个率先进入到10万+市场的板块，所以这个片区为什么有很多国际化资源落位，以及学校、医院、购物中心、交通的落位，还是在于2014、2015年这个片区已经成为高品质的居住区，也形成了一个先发展逐步资源落位，到现在金盏国际合作服务区，已经到了趋于成熟形势下的项目，它能享受到是已经落成丰富资源的支持，和早期进入到东坝项目还有所区别。

    之最4，朝阳区二手房成交量是北京最高。这个最高不是今年最高，是二手房从2012年到现在一直是最高的，从2012年到现在朝阳区二手房成交量38750套，其中有相当比例是购买新房，哪怕有一班人想买新房，可能在朝阳都找不到合适的项目。今年朝阳客户基本撒在北京到处选房子，有的时候跑到西五环，甚至5.5环位置上的项目也说很多客户是来自朝阳的。朝阳核心区范围内如果出了一个新的项目，其实是万众瞩目的。

    之前的朝阳还是有一些老的早期在售项目持续销售过程中，这些项目要么10万+，要么是别墅，总价基本都是在2000万起的水准上，满足的是高端置业需求的客群，留给90后、年轻精英人群、活力人群，针对居住需要有一定品质，但总价门槛又相对来说需要有可控总价的产品，在朝阳还是很难找到的。所以华樾国际项目的上市还是填补了整个区域的市场空白。

    为什么说要看金盏未来的发展？我对第四使馆区，包括金盏在内早期相对比较了解，金盏在朝阳板块上投入了大量的资金，整个金盏片区、第四使馆区、东坝北区完整拆迁完了以后，陆续才有土地供应，政府在这个片区城市更新打造上投入大量时间、精力和资金成本，这个板块确实是朝阳最后一个成片区开发、高起点规划、高起点建设的大的片区，同时政府对它的规划落位上也给了很珍贵的资源条件，这个片区整体土地面积12万平方公里，整个片区容积率密度是0.9，大的12平方公里土地上承载完全低密度建筑，将来呈现出来的生活场景可能是使馆区的延续，很安静，保安条件非常好，商业、办公、未来居住环境可能都会是以纯粹低密片区为主，这样的片区又是这么大的规划体量，位置又这么近，同时周边国际化资源又提前落位，真是非常难得的一个片区，既有现在又有未来，站在当下是可以享受到过去的利好，同时这个片区未来还有很大的价值空间可以去获得，在北京从来没有见到过这样的区域，要么只能获得当下，要么只能获得未来，没有一个既能享受当下又能享受未来的片区，所以它确实是一个独一无二的区域。

    以金盏区对标北京过去其他片区的发展，可以和CBD做一个承接，感觉它们历史发展轨迹比较像。

    1.都有使馆区的落位。

    2.都有商业、办公、产业规划。

    3.都承接对外开放的功能，都是中国面向世界的窗口。

    从整个发展状态来说，现在CBD已经处在发展饱和状态下，不可能再有新的项目，同时又缺少生态、绿化、办公的先天不足，这是随着城市发展到达这样一个阶段、一个现状时，我们做了一个新的CBD，朝阳第二CBD，必然会在第一代CBD基础上有迭代和升级，也就是说金盏既涵盖了CBD的功能，又保证了低密度和生态化。这一块上可能是2.0版的CBD，是非常值得期待的区域。

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：我们期待看到她五年后的变化。通过马总在整个过程中对于拿了两块地，包括做的项目的回顾，能感受到金地怎么看她或市场怎么样去定义她，或政府怎么关注她，再看未来，很多支撑点就来了。

    现在谈的都是从规划层面上、生活方式层面上、从未来带给我们变化层面上，郭老师从数据角度来看看朝阳整个情况，才好定义金盏是不是接下来重要的片区，包括金盏接下来在整体土地功能上是否会带给我们更多的期待？

乐居小主播 04-19 13:13

马丹：刚才大家说得非常好，对我们来讲，拿地过程中确实需要有前瞻性，因为从土地价值兑现到产品价值、兑现到开发商收益需要2~3年，甚至更长时间，最后收益是以客户入住结利的，基本有三四年时间。我们进入这个区域第一是金地启汇中心项目，那个时候进入金盏时看到的是两点：1.会发现在整个北京朝阳区如果想再有比较大面积能够全面规划土地空档的地方，金盏是唯一一个，朝阳再没有别的地方可以做这样大规模的发展，那时候基本上是望京北部片区在发展，就是望京科技城北区在发展，其次是整个朝阳沿机场二高速两侧，以金盏片区作为发展，所以我们那时候想如果这个地方将来发展的话，一定会成为一个新的亮点，而且其位置特别好，不管到首都国际机场还是到望京、CBD，或者往东南方向到通州都非常便利，在核心区位，那时候就觉得它比较好。2.当时金盏定位是金盏金融服务区，最先进入的是民航结算中心和安邦保险理财中心，我们在那边租写字楼地价比较便宜，确实也有很多开发商去，最后我们跟另外两家开发商在那个片区做了项目投入，而金地启汇中心在核心区位。当时觉得那个地方如果在写字楼旁边还有两个超过10万平方米的公园，密度又低的绿化层级，这个地方办公舒适度还是非常高的。当时做那个项目时，整个团队去日本两周时间，走访了日本所有花园式办公企业独栋，我们同事也去上海、广州、深圳、杭州看到底新科技企业现在需要什么，做到了今天启汇中心的产品。目前启汇中心所达到的写字楼标准还是能够跟未来五年这个城市发展相匹配，能够做到无论从科技层面还是舒适度层面，我们希望写字楼更多关注人，这个写字楼还是为了未来高科技企业或新兴发展企业，能够给他们提供更多便利的企业办公形象。

    在这之后，华樾北京项目，进入到望京区域，通过华樾北京项目更加了解这个城市新兴人群到底是一些什么样的人群。华樾北京项目是我们第一个项目，90后占比超过45%。我们当时没有想到一个8万元单价的项目，且是以90~70限制条件下，将近700万左右价格所谓的产品吸引到45%以上的90后单身孩子特别多。我们面对这波客群时发现，这个市场上有这么优秀的年轻人，收入比较高，对自己未来生活需求比较高，同时对于这个项目是否在城市核心区，能否匹配他的生活方式更加贴合，当时我们做华樾北京时让我们对今天推动城市发展这一类人的了解有了更加深刻的认知，所以当金盏这块土地出来时，我们毫不犹豫拿到了这块地，因为那时候大家毕竟还是有犹豫，刚才各位说到的犹豫我们也有，但基于我们的了解，拿这块地时毫不犹豫。那时候，一是双轨交汇，3号线、12号线就在家门口；二是金盏国际合作服务区正式亮相，金盏国际合作服务区第一次正式亮相是在今年服贸会上，朝阳区在向全世界推荐时，推荐的唯一一个区域是金盏国际合作服务区，一下提高到了非常高的程度，当这个片区发展站到国际层面上看，起步非常高。接着看到第四使馆区和第二三里屯的规划，原来第四使馆区规划仅仅是第四使馆区，今天第四使馆区结合第二三里屯，结合未来打造国际新的交往中心，以及新的高端消费中心，在整个打造过程中同时聚集人才、科技、交往，以及现在自贸区，而且发现现在所谓金盏国际合作服务区更多以数字自贸为主力的自贸服务，和普通城市的自贸区还是有比较大差别的。

    我们站在这样一个层面再看这个区域时，真的可以感知到这个区域的发展是有时间表的，是可以脚踏实地一步一步去承诺和兑现的。现在看到坝河就有一个使馆区示范单位，大家有兴趣可以去那个河边走一走，去感受这个土地带来的价值，确实给到了我们极大的信心。同时在华樾国际整个展厅开放一个月当中，面对的客户群体依然是25~35岁为主力的90后客户，他们期望能够居住在全新的三里屯周边，感受未来城市发展方向的这波年轻人，是非常认可这边价值的。

    今天很多网友也一样，其实在北京生活，只要五年，就能深刻感受到这个城市发展红利带来的变化。我们经历过很多区域，不管曾经住在哪里，今天回头去看五年前的她跟今天的她都产生了极大的价差关系，当我们作为这个片区第一批进入的超五星级写字楼集群，还是能够代表这个城市发展最先的红利是能够在我们手中的。

    很高兴大家喜欢金地，喜欢金地产品，基于这样的土地价值和客户，我们在产品打造过程中也是尽了我们最大努力，希望我们产品是具有领先性的，整个小区规划具备领先性的，在设备设施，希望项目成为艺术品，在品位和打造理念上也是先进性的，希望我们的产品对应的人群和未来生活方式都是跟这个城市发展能够匹配在一起，这样能够给大家提供更好的城市的生活方式。

    希望大家一起跟我们期待这个片区的成长，去感受这个片区带来的红利吧。

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：参与过前期规划以及规划过它未来，再看这片区域，特别通透、特别透彻，既要有政府的高站位关注它，从政策上倾斜它，第四使馆区叫嚣很多年，但不知道什么时候看到头，大面积拆迁也没拆，但现在借助于自贸区，借助当前很多利好，给出了明确的时间表，就像我家旁边3号线叫嚣了60年的规划，但是这两年才看到3号线在推进、在施工，到2023年落实，政府永远告诉你好的规划，只要这个靴子不落地，不告诉你明确的时间表，就是一个规划而已。

    落脚谈生活，人过去关注的是25~35岁，所有区域都想吸纳这样一类人群，而且还加了“国际化”三个字，包括目前推进的夜生活、潮范儿的聚集区，吸引就是这么一个最主力、未来最有前途的人群到这个区域。再谈项目未来预期就不言而喻。

    郝总收了一个特别好的尾，先不说有没有买房规划，一定要关注到朝阳，在朝阳看未来就是看金盏，一定要看未来，挤到CBD办公可以，但买房的话，空间是不行的。

    接下来问一下马总，郝总跟我们梳理这块区域整体规划利好时，跟我们是呼应起来的，第一是金地拿地时机很准，推出的项目都很好，在早期布局这个区域时，对它是怎么看的？有没有把它的周期看得多元？有什么样的利好？

乐居小主播 04-19 13:13

郝荣福：感谢金地，金地做的项目在我们买房人心中都是标杆项目，感谢新浪乐居给我这么一个机会。我是典型朝阳人，毕业之后就在朝阳工作、生活，而且我曾经在朝阳生活的地方跟金盏很雷同，都在五环边，我在金盏南边定福庄，都再一个片区内，当年定福庄的人是看不起金盏的，因为定福庄优势是朝阳路跟CBD便捷一些，现在定福庄远远追不上金盏，我也想讲讲我对金盏的理解。

    金盏从今年来看：

    第一，最重要的词是朝阳区最关键的一个发力点，因为今年市委市政府重点推进的是“两区建设”，其中亮点比较多的是大兴是北京城市副中心，甚至于科技创新高地海淀，朝阳在“两区建设”里的点不多，但是朝阳区选择了金盏作为两区建设，尤其是自贸区政策之下重点的推动区域来做，所以金盏真正进入到了政府关心的重点视野里去，这对金盏发展来说是极为关注点，尤其是朝阳区政府高度关注。

    第二，原来是未启先动，它的价值兑现大家表示怀疑，因为原来的东西都没有实现的时点，金盏走到现在最大的转变就是其价值兑现时点向市场明确了，这个价值兑现时点明确和不明确对于这个区域价值来说完全不同。对于金盏来说，曾经最大的利好就是地铁，第二大利好，比如第四使馆区，今年市委市政府和区委区政府都给出了明确的兑现时点，这个价值大家马上可以判断到，不用再猜了。

    第三，金盏区域，无论是从写字楼和住宅来说，投资置业角度是一方面，更重要的是从使用者的角度，无论是从写字楼的终端使用者还是住宅的终端使用者来说，这个地方带给了我很多惊喜。有两个数据：1.北京所有商务区聚集地的就业人群平均年龄70%以上是25~35岁的年龄段，也就是说北京的商务区无论是CBD还是望京，包括现在规划正在建设的运河商务区，70%的平均年龄是25~35岁，是负责有活力的X一代和Y一代，这样一群人原来为什么愿意在望京和CBD呢？因为望京和CBD最大的特点是北京的夜经济的亮点全部在朝阳，只在这两个地方，一个是望京，一个是CBD。金盏以前没有生活，更没有夜经济，金盏第二三里屯乃至免税商品的规划，就是潮流生活。

    在北京这么多年做商业里只有三里屯敢喊潮，北京没有第二个地方敢喊潮，三里屯今年在疫情之下激活经济活力，采用的思路就是潮，把潮作为主题。相信买房子的人也会是25~35岁，对于这群人来说从终端使用来说，第三空间的塑造，满足办公、生活、休闲三位一体的需要，因为现在第三空间是城市能带给商务人群和居住人群最大的价值，这个地方从终端人的角度来说，第三空间潮调性树立了。

    可以大胆预测，明年或者后年如果朝阳区再选择夜经济示范项目的话，继CBD和望京之后，金盏可以进入这个视野里去。因为能否吸引到年轻人的眼光，对一个区域的价值来说非常重要。第二三里屯带给这个区域潮生活的标签、第三空间的塑造，对这个区域价值来说是非常重要的。

    第四，国际化。我不是国际化的人，因为我没有留学经验，但我身边25~35岁的同事和朋友绝大部分人是有国外生活经验或有国外留学经历的，尤其是在朝阳，朝阳是北京聚集国外生活经历最多的地方，在这种情况下，在朝阳做商务和商业、生活不能脱离国际这个关键词，金盏带给他们国际的符号多了，这个“国际”比较多要落在教育和医疗。从规划来说，这个片区里的教育和医疗除了高品位还有国际范儿，高品位+国际范儿能给这群人更多国际生活的范儿。每个人都有自己的人设，金盏也得有自己的人设，这个人设和这些人需求对应之后，带给他的共情力、情感力就强很多。虽说我现在没有急迫要买房，如果让我换房或投资的话，现在在朝阳来说肯定视野是在金盏这个片区的，而且这个片区对于我来说就是出差方便，这个价值对我来说非常方便，大兴机场起来之后，很多商务人士依然选择首都机场出行。这个地方无论从工作、生活、休闲还是娱乐，都满足了25~35岁这群国际视野人群的需求，而且其价值能饥渴兑现的。所以我对金盏的未来非常看好。

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：两大维度，一个是看区域，第四使馆区喊了很多年，但今年动作频频，一个是自贸区，包括所有东西都能看到了，再加上两条地铁的加持，这是最重要的，把交通打通之后，其他一切都来了，再加上国家这么大的规划。刚才回顾金地在朝阳整个布局，能感受到它的未来。刚才焦总谈到看市场要看整个趋势，落脚产品维度上要看土地市场，刚才提到两个非常关键的点：一是价格差距；二是未来要支付的成本，就是门槛更高，因为从建面到套内，有可能100多一点的整体面积。所以今天看这个区域能感受特别多。

    以上是唐总从自己感官上的感受，接下来问一下郝总，郝总参与过金盏国际合作服务区前期规划调研，把它的前世今生摸得比较清楚，因为规划要看十年、二十年甚至更长远的发展，看看郝总如何看待这块区域？

乐居小主播 04-19 13:13

唐亮：说一下感受。

    第一，北京热点挺多的，如通州副中心、首钢，朝阳好像最近没什么大动作，其实憋大招呢，出来这么一个大规划，这在北京挺少见的，这么大区域里，说明朝阳把自己的宝地留出来整体规划和开发，这点在北京朝阳这么好的地段里挺难得的，未来有没有这种地方能那么大力度整理出这么出来去做，还是挺难的，所以大家要珍惜，因为它的规划看得清清楚楚的，商业、写字楼、办公、居住、学校、医院、地铁、轨道，明明白白列在这儿，和写字楼同一个维度、角度、时间段，华丽丽下来一个崭新的金盏，这是很难做到的。朝阳真的憋了一大招，也是北京一张名片。老大出去讲北京时，金盏国际合作服务区也是非常棒的名片。

    第二，金地和朝阳挺有缘的，第一件事想到的是北京有几个名片：

    一是CBD，金地国际中心、金地国际花园，一个豪宅，一个写字楼，长安街边上绝对地标，现在去看，其规格、质量、档次与商户都是非常棒的，金地国际花园也是租金高、房价高，最早金地在朝阳CBD出手。

    二是朝阳下一个热点到望京，又华丽丽地卖了一个华樾北京，其实也是马总、焦总团队轻轻松松卖掉了，当时就说“跟阿里巴巴做邻居”，金地拿地太牛了。

    三是在金盏做写字楼和做住宅时感受没这么深，我做房地产报道这么多年，金盏在我印象中很难给它一个定位，感觉这个地方不远不近，没有一个整体的概念，但现在北京市做了这么一个大的漂亮规划，使馆区搬过去了，当时想什么叫第二个三里屯？一看效果图，时尚又国际，旁边还有观光河，相当于蓝港和三里屯的加强版。

    所以在这个区域里有两个高品质的，一个商业、一个写字楼，职、住、生活都在这里，特别好，潮聚朝阳，金地有眼力。那块地未卖先赚，人家7.1万，所以恭喜未来买这个项目的人先赚2000元，这是政府给你的。

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：谢谢焦总，介绍的非常详细。刚才说到的关键词在这个区域里都看到了，不管是第四使馆区，第二三里屯，以及2.96平方公里的自贸区，都是赋予这个区域价值的。后面介绍产品时，每次面对金地这种优等生特别不担心的就是它的产品，总是说给你意外的惊喜，因为很少会看到89平方米做成眼镜户型，这都是额外的惊喜。

    先回归到今天探讨的金盏国际合作服务区。唐总，我们此前做销冠时也关注过这个项目，聊一聊您对这个区域的认知，以及区域未来发展应该是什么样子？

乐居小主播 04-19 13:13

焦亚洲：各位网友下午好！我介绍一下华樾国际项目。

    如图，区位图。华樾国际项目是在朝阳东五环向东大约3公里位置，北面紧临东坝大街，东面是机场二高速，出行非常方便，我们和望京商务区、CBD、通州以及机场形成黄金十字线，基本上都是10公里左右距离，交通出行非常方便。这个区域过去没有地铁，目前有2条非常好的地铁线即将在2021、2023年开通，2021年开通的是12号线，从东风一直到西四环四季青，中途是北三环重要的几个商圈，包括三元桥商圈、酒仙桥、望京、中关村，从东向西涵盖科技商圈串联的主线。2023年开通3号线，从东风到东四十条，是一条市区到东面主要商务区的一条线。这两条线和多个轨道汇集交汇，换乘非常方便。所以这两条线将给整个区域带来非常大的腾飞。

    我们和地铁之间的关系。项目北侧400m是3号线其中一站，目前这站暂定为楼子庄桥站，离管庄路西口站也很近，它是朝阳地铁盘。

    项目南侧是第四使馆区，在2013年开始规划，直到今年已经完全签完合同，开始真正建设。在第四使馆区西侧是北小河景观带，目前是整个区域景观和未来街区发展最好的一个地方，示范段投入使用，修建得非常漂亮，政府花了几个亿把这个区域打造成国际化的适合未来发展的自贸区，以及居住区，因为有使馆区存在，相应有一些居住配套。

    华樾国际北侧是“第二个三里屯”，去年蔡奇书记考虑完整个金盏国际合作服务区之后，因为有第四使馆区存在，有未来国际化区域打造，特意提出“第二个三里屯”，相对比现在三里屯商业、涉外休闲功能更上一个台阶，未来还会把一些免税店、消费场所都放在这个区域内。所以这个区域代表着未来特别好的国际化生活氛围。今年9月份，自贸区也在金盏国际合作服务区挂牌，其中有2.96平方公里，我们是它最核心的位置。

    如图，区域规划。

    以坝河为界，东坝南区是现状，南区规划是各种政策房和终端以及高端住宅全部都有，涵盖了多种业态，而且区域内商业配套、医疗、教育配套目前非常成熟，这个区域居住人口密度比较高，所以匹配教育资源、商业资源，包括安贞医院东坝分院基本2022年投入使用，这些配套设施是未来居住基本保障。坝河以北区域是金盏国际合作服务区整个区域，大概12万平方公里，未来建筑规模在1000万方，分为三个区域：东区、西区和中区，华樾国际项目是在中区，金地启汇中心项目在东区。这个区域东区发展最先，目前一些金融合作企业已经入驻，包括两个有名的国际企业，艾迪国际学校、凯文国际学校，还有以金融为主的，包括民航清算中心。启汇中心在最中心位置，南边广发银行已经开始建了，同时还有安邦保险中心都在这个区域内。区域金融属性比较强。同时这个区域迎来了自贸区挂牌之后，区域内各种利好消息不断。

    西区是去年定规的，整个西区区域以回迁房，地铁12号、13号线车辆段，以及朝阳规划局和北小河景观带配套服务为主的区域，同时还有一个最新规划落位的是北京中学北校区，36班校区。东坝南区最大的特点是教育环境和教育平台提供非常多，是多元化的教育，东坝区域内有传统的北京中学、北京小学、首师大附，还有国际学校，也就是说在朝阳的教育板块中，东坝属于走在前面的。所以这个区域对于教育需求的客户是非常合适的，同时也有未来升值潜力和空间，因为家长们对这个区域需求导致这方面一些投资的价值。

    中区，华樾国际项目恰好是中区离使馆区非常近的居住区，所以会把整个项目未来居住感受和国际化氛围做到非常充沛，大家居住起来舒适度会非常高。

    华樾国际是朝阳目前东五环唯一一个限竞房，最高是7.6万元，接下来北地块迎来新的价值提升，因为区域的利好不断，价值一定会提升，同样是限竞房，价格是在7.1~7.8万。同时这个区域面积进行了变化，华樾国际面积是在建筑面积90~120平方米为主，611地块把建筑面积放大，套内面积90平方米。

    整个区域接下来朝阳重点发展的区域，而且从规划的国家自贸区到使馆区，这些动作的利好，都给我们这个区域带来了人口红利、配套红利以及环境红利，以后这就是非常国际化生活新的区域。

    如图，第二个三里屯规划效果图。未来这个区域在北小河景观带旁边会有低密度的消费区。第四使馆区和相应自贸区配套就是更大规模、更高规划的第二三里屯。

    户型图。华樾国际项目有“几个唯一价值”，这是其中一大唯一价值，是朝阳以及东部区域唯一一个做了89平方米南向三面宽最经典的网红户型项目，主要是南向共是三个房间全部是非常大的通透的窗户，南向客厅在中间，主卧室做了全面飘窗，卧室是3m开间，整个大飘窗就是3m，这种舒适度和感受可能在其他项目是感受不到的。做了三间主卧套房，一般都是在120平方米以上才有这样的功能，主卧、衣帽间和主卫，同时大家会发现这个户型出事眼镜户型以外，另一间房和次卧之间关系也是分开的，绝对动静分区，而且格局方正，强调一下，这个户型做到了两个卫生间。而且更大一个特点是餐客厨一体化，全在一个区域能。疫情之后，大家希望在家庭中有更大的交流空间，这种通风、采光、生活方式的场景和大家沟通的时间与交流，家庭感更强一些，更时尚、更现代的生活方式，这个户型被客户称为“完美户型”。

    除了三面宽户型，同时还有其他三居户型，就是经典南向两面宽户型，南北通透，非常方正的格局，同时这是一个卫生间，金地做产品时非常抓细节，除了功能以外，会考虑到每一个细节。这个户型比较适合家里人口比较简单，可能一个卫生间相对来说就可以解决其他生活问题的客户来选择，也是南北通透性非常好。

    是朝阳唯一的三面宽126平方米/四居，餐客厨一体化，眼镜户型。这个项目唯一是我们做了三个卫生间，126平方米/四居三卫，其中两个南向套间，适合各种各样家庭三代人、二孩，都可以在一个空间内实现非常好的生活方式，没有一点浪费的空间。

    样板间实景图，具体可以到我们位于朝阳东四环泛海国际底商华樾国际展厅看详细介绍。这是南向非常大的全面飘窗，景观、视线、生活方式非常舒服。

    金地启汇中心，也是在金盏国际合作服务区目前已经呈现的5A级写字楼集群，这个项目也是金地集团继金地中心以后在北京又一个关于商办产品的标杆型产品，是北京在售独栋写字楼中建筑标准和规格最高的，有Leed的和绿建三星双重认证，整个项目是12万建筑平米，6万方自持，6万方销售，自持部分会有非常高规格的商业，尤其是配套设施，目前有多家外贸以及金融要求的公司在跟我们洽商租赁和买卖相关条件。这个区域可以说是我们把自贸区的先行配套和商业氛围先带进这个区域了，所以金地在这个区域的商办、住宅都是把品质做得非常好，做成标杆型项目，希望在接下来整个发展中有更好的呈现，给业主更好的体验。

乐居小主播 04-19 13:13

主持人：各位网友下午好，欢迎参加今天由金地和新浪乐居一起举办“时代热点 潮聚朝阳”金盏国际合作服务区发展论坛，邀请：

    华高莱斯董事、副总经理郝荣福

    合硕机构首席分析师、《毅家之言》出品人郭毅

    金地集团华北区域营销总经理马丹

    华樾国际营销负责人焦亚洲

    以及乐居北京公司总经理唐亮

    今天主题是“时代热点 潮聚朝阳”，今天要谈的是金盏国际合作服务区，落脚是华樾国际合金地启汇中心，谈到金盏区域，逃不开几个话题：

    1.国际化。今天探讨国际合作服务区。

    2.9月份自贸区落地。

    3.探讨金盏区域首个住宅项目和办公项目，探讨人居，也会涉及到相应话题。

    先让主角亮亮场，请焦总介绍一下华樾国际项目。