2019城市更新资管高峰论坛

乐居财经北京报道

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    泰合诺邦

    在手表上加个传感器就变成智能手表。给房地产披上科技外衣就变成城市更新

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    小兵

    哈哈

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    卢小侠

    我们有基金,我们nb

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    龙辉

    没声音了?

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    威哥

    没声音了

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    小兵

    刚无线麦电池没电了,已换电池

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    居住更新怎么没有发内容?

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    踏青

    可以了吗

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  • 乐居财经北京报道 05-30 19:17

    2019城市更新资管高峰论坛至此结束!感谢大家的关注!

  • 乐居财经北京报道 05-30 19:00

    城智更新研究院院长陈方勇做结束致辞。

  • 乐居财经北京报道 05-30 18:24

    主题Panel:资管对对碰之「产业更新」

  • 乐居财经北京报道 05-30 17:39

    主题Panel:资管对对碰之「居住更新」

    主持人:下一个主题panel是资管对对碰之居住更新。下面请到的嘉宾是:

    新派公寓创始人  王戈宏

    城家公寓首席战略官  蒋卫东

    恺亚资管首席执行官  王铮

    共享际联合创始人  贾晓萌

    保利商业地产投资管理有限公司助理总经理、公寓事业部副总经理  姚志鹏

    有请本场主持人城智更新研究院院长陈方勇

        

    陈方勇:这次叫居住更新,是呼应上午陶总的分享,在存量市场里最大一块是住宅,因为每年增量住宅会卖十几万亿,就意味着每年有十几万亿的住宅进入市场,这里大量跟居住相关。去年长租公寓虽然出现各种各样的问题,甚至有暴雷的,彻底退出这个舞台,但无论险资,包括地产商,还会把这当做一个主要赛道来看,酒店+公寓是很大消化存量了地企。到这一部分,我们聊居住更新,很可能是城市更新里很大的一块蛋糕,甚至70%-80%的蛋糕在这一块。所以我们不用纠结长租公寓到底是不是问题,居住更新是件事情很值得我们探讨。

    姚总是我特意把他从广州请过来的,因为他是传说中的国家队,保利是央企,当时说“国家队来了,二房东还有活力吗?”

    贾晓萌创了两个平台,联合办公优客工场、共享际,共享际宣传的很少,但活得很好,有重资产投入,靠自己的能力就能活下来。为什么优客工场反复印证我是赚钱了,但共享际已经活得很好了。

    王铮总是公寓里原来做得很好的,他们现在有意把“公寓”两个字抹掉了,以资管突出逻辑重新出现在我们面前。王铮总可以多给我们讲讲资管。

    蒋卫东总是酒店系代表,也是有他的逻辑在里面。

    戈宏从创业时我就是鼓手,虽然后面变得有点负作用,但前年底戈宏那只REITs真正给REITs又加了一把火,大家发现REITs可能要从公寓里面产生了。还要耐心再等,我们现在比较相信REITs真要出来,可能要出在居住领域,因为这属于民生工程。

    今年会有一个现象,以万科为首,郁亮总算了一个账,还是开发最赚钱。今年开发商主题是回归主业,要回到卖房子这个事情上,其他任何事情要算帐,算不过来账的东西要剥离出去,如果资本账不认可,先放到外面,不要影响我的市值,这是今年开发商的主旋律。我不知道保利对待公寓这个事情现在是什么态度,是继续做大,还是用什么策略来呼应?

        

    姚志鹏:保利公寓真正成立是在去年6月份,8月份有一个揭牌仪式,2016年它本身是在商业地产做孵化,整个历程保利做长租公寓有一个过程,我们在2018年正式成立那一年,保利地产是保利发展其中的一级子公司,把保利长租公寓也作为一级子公司,保利对长租公寓的发展提升到一个战略的高度上。长租公寓整体市场发展有各种各样的情况发生,但作为一个民生工程,是国家政策支持的产业,另外有万亿的租金存量,同时还有上亿的租赁人口,所以整体发展前景我们依然看好,只不过过去随着资本的推动,导致了市场上租金的高企,使这个行业看起来利润越来越薄,但对于整个行业来说,因为存量足够大,所以我认为其整体空间是有的,只不过需要有耐心,还有有市场的忍耐力。

    作为地产,不得不说现在房地产的发展确实在拿地过程中不是单纯的只是拿快周转的住宅用地,更多还有一些自持的商业、物业和住房租赁的地块,所以要求在主业发展过程中,其他行业也要迎头赶上。

    目前地产肯定都要有自己战略的中远期规划,单纯地产行业会随着时间的推移有衰减,其他多元化的产业互补一定要提前孵化,周期相对比较长。

    地产也需要拥抱平台,对于长远的目标也是在于数据之间的打通,我们不仅做长租公寓,其实我们还做养老公寓、短租,而且我们在尝试着各个不同的公寓的类型。因为对于地产这个板块所拿的地块位置和性质是有很大不同的,只是单纯的去做一类产品,不能满足业态之间的调整,所以综合性的业态,我们也是在这三年时间尝试很多次,从中也发现针对于地产相对比较适合的,像做一些人才公寓、住房租赁地块、城中村微改造项目,是地产方向的突破口。目前地产有必要发展这个板块,所以战略高度也提升到未来很高的方向。

        

    陈方勇:有两个案例能非常说明问题:1.袁家村,为什么它能成功?符合一个商业规律,是经过12年养出来的。我们在现在这个时点讨论长租公寓是否成立过于早,过于急功近利。用两三年时间考验一个新生事物有点过急了。2.天津滨海新城,为什么称之为鬼城,没有配套,人们不愿意去,反而像苏州工业园,又有办公,又有居住,职住平衡,让苏州园成为一个好地方。我们要反思,不要就住而论,不要就办公而论。

        

    贾晓萌:我是在里面最不一样的一个空间性的产品,如果说我是做公寓的话,在我的整个业态里的公寓内容只占40%,模型是4+4+2,有共享办公、共享居住,还有部分社群活动和复合型、内容型商业业态。当时为什么决定创业去做共享际原因,也是因为看到2015年新派公寓已经做得很成熟了,大家已经是在一个非常成熟SOP很标准的长租公寓、服务式公寓,以及各种各样的公寓非常多了,但在这样的赛道上,我们思考的是我们要做什么,我们要解决什么样的问题。当时我创业思考的出发点是想解决一个效率问题,和我们期望怎么样才能获得更好生活方式,让人有更好的生活体验的一个产品。所以我们是从内容角度去考虑的空间,其实是先运营的内容,用连结性运营手段和方式做的现在这样一个产品。

    我现在创业已经四年了,从2015年有这个想法,2016年开始第一个项目的实验,到现在北京已经有七八个项目在同时运营,其实我们改造过胡同、工厂,现在改造了一个比较大体量的商业综合体,基本上是在做城市中心的沉默资产,不知道做什么内容,可能会把这样需要很强运营、强连结性的产品做到我们现在的空间里。

    如果回到新居住的话,我们对居住的定义有很多种,现在做出来的产品五花八门,有做宿舍,有做长租公寓,今年马上会做一个IP型的酒店,还会做民宿,民宿现在已经做得很有意思了。我觉得新居住对我来说为什么发生这么多业态性的变化,可能因为互联网的存在,现在我们线上有很多工具,如Airbnb、小猪短租、贝壳等,各种能集合流量的工具促使了我们在线下这些空间居住形式人的生活方式发生了改变。包括现在互联网带来每日优鲜等,都改变了我们人的生活方式,同时需要在你居住里增加什么样模块的体验,这就是我们现在在做的事情。

    为什么说社群活动是一个非常重要的模块,甚至很多人问我:你这里社群活动是专门为你这里固定型租客所用的吗?我说:肯定不是的,希望这里有一部分是给他们用的,但更多是希望能吸引老百姓,吸引周边的人,大家一起里参与的一个社群活动。现在我们做了好几个大IP型的社群活动,已经孵化成一些独立的IP项目,同时很多地产商、度假村要求这些活动性输出,盘活没有用的闲置性的场地。我们一定要做到效率优先,空间效率,人要有效率,让这些时间能在一个地方去满足很多生活性的体验。

    如商业也是非常有特色的,现在我们做的每一个行业,如咖啡行业,北京这块我们是很专的;包括餐饮,研究这些东西怎么能让它更有趣的结合,就是连结型的原因,在共享际立一个卖咖啡和卖煎饼能相互连结出一个菜单,这就是现在商业的内容,一定要复合型的发展。如果在购物中心里看到一个卖咖啡和一个单独卖煎饼的,可能只会选择一样,只会选择一个咖啡,但通过你的运营手段,帮助它们连结起来时,这是一个很好玩的组合型业态。大家都在想怎么能把业态做复合,才能给人带来更多体验。我们这个团队能力就强在带着有生活方式、有生活体验的人去运营出来、制造出来的产品。

        

    陈方勇:存量市场永远是过剩的市场,永远供过于求,空间未来永远不会是稀缺的,永远是多的,只有有趣的空间才是稀缺的。要加入内容,吸引更有趣的人来。

    我认为资产管理就是把资产效率提升,应该是这么一个概念。王铮总原来做过办公,后来到恺亚,相信他是要帮这些大业主和小业主提升手里居住资产的效率。

        

    王铮:其实我挺想参与越姐的讨论,对办公非常有感情。现在没有放弃公寓,我们深深爱着公寓这个行业,所以我们把它变做一个所谓资管角度看待这个事情,这是战略的提升,也是认知能力的提升,就是为了锻炼团队能力问题。之前更多做公寓的团队,大家做法是简单的二房东模式,二房东可能只是你进入这个行业的手段,需要获取这些生意,不得不这么做,但完全不能停留在房租差价,这样没有持久力。所以在不久之前,我们重新打造这个品牌时,更多考虑的是怎么去提高对资产的认知,我现在在做的几件事情:

    第一,怎么提高团队能力,他们怎么去认识资产,小业主、大业主、开发商,存量那么多,怎么去说服你的业主方,请你把资产交给我来管。业主不能卖,不得不交给你管,但是你怎么样在十五年以后,这个资产到底值多少钱,要很清晰地告诉他这十五年你的资产有什么变化。在这方面,团队的能力是非常重要的,怎么帮助他做精确的测算,告诉他这个资产值这么多钱,是因为每三年以后运营成本是什么。在这方面需要非常重要的认识到资产本身的一些进入的手段,所以必须要跟投资人说同样的语言,他才会很放心的把这个资产交给你。

    第二,我们非常认真深挖和打造、精细化我们的产品。一个朋友说戴着这个LOGO是什么意思,这个胸针很漂亮,这是我们很快要推入市场了品牌LOGO,代表品质,对我们来说品质是我们永远追求的东西。我们现在主要做两件事情,当我没有找到有规模、耐心的钱投我时,只能锻炼团队的能力,打造产品。在不远的奖励,当有好的金融工具、好的金融环境时,相信会有很好的规模发展。但目前单纯追求规模不是我们要做的事情,所以潜心研究产品,打造我们服务,是我们非常认真在做的事情。

        

    陈方勇:今年联合办公、长租公寓都出现问题,但发现一个很好的现象,大家都在强调一件事情,打磨内功。刚才提到能力问题,品质问题,这话可能原来说得比较少,讲得更多是速度、规模、房间数、融资多少,但今年大家要回到本质上,这是好现象,这个行业回到本质是好现象。

    蒋总最近很受欢迎,今年有一个现象,酒店+公寓变成一个很流行的方向,很多人会把这当做很重点去看的一个方向来做。上午很多人提到了这个点。酒店管理到公寓管理有正赋能的过程,未来有没有把优势再放大一点?

        

    蒋卫东:过去两年多来,城家公寓做几件事情:

    首先,品线丰富。产品线从起步的白领到高级公寓,到奢华公寓,一直到合资品牌,雅士阁跟我们合资一个品牌,价位从2000元-2/3万元。产品线的丰富结合我们创的潮牌,以及华住20多个品牌,这些品牌加在一起使我们形成了强大的消化能力,无论这个综合体多大,基本都能消化。

    第二,过去两年多来,我们从头打造公寓运营体系,运营体系可能是指运营标准的收集、制定、推广、实施、监督、考核、人员培养、梯队建设、职业通道的打通、二梯队的培养、运营能力、开发能力,综合能力的打造。我们现在差不多1万多个房间物业规模情况下,盈利面非常高,可以比较自信地说:我们自认为我们是最挣钱的公司。

    过去两年来,在我们运营效率提升以后,有没有扩大,是两方面:一方面我们被资本市场所认可,从去年开始,一些产品就被资本市场所认可,跟我们一起合作,我们已经合作了很多项目,像北京三元桥、上海静安等,跟一些基金进行合作。同时一些基金跟我们形成了合资、合作的资产管理公司,进入了资产端。因为资本去寻找直接运营团队,有很多资本的意愿,一个很强的运营能力早晚会发生,这个事情的发生我认为是很自然的事情。

    另外一个衍生产品,城家公寓做到今天,在加盟以及委托管理上做得不多,我们一直在做包租、形成产品、销售这么一个很笨的事情,但是我们这个能力也是逐渐被一些房地产、一些存量资产所有人,包括基金所认可,所以他们过来请我们去管理他们一些物业,就形成产品以及管理输出的方面,做得更轻了,这基于我们运营能力。产品有几个产品线,向重资产方面,进入资产管理角色,相信有一天城家可能会衍生出一个自己的全资资产管理团队,很可能会跟华住酒店联手,形成酒店+公寓的复合体。在运营能力和运营体系、标准输出方面,有可能是一个很大的发展,因为我们已经看到这样一个趋势出来了。

        

    陈方勇:华住现在已经进入到资管领域,跟很多基金在合作。戈宏总原来是比较孤独的,原来讲资管,基本是戈宏为主在讲,发现今年大多数公寓都在提资管的逻辑,都在想做输出。既然你的路是对的,但竞争对手现在这么多,压力大不大?

        

    王戈宏:2013年时我特别孤独,因为当时我们新派公寓第一个做的是最傻的事儿,当时二房东在横行时。华住是我的股东,城家公寓本来是我的兄弟,现在变成了强大的对手。当年我在买楼时,很多人说很傻,我当时没想到能做一个REITs,资产管理这个东西,很多人在2013年时觉得是非常不赚钱的事,现在为什么要做呢?包括你刚才说很多公寓品牌现在暴仓之类的。公寓行业是什么终于显露了非常狰狞的本质,公寓行业是壁垒很高的行业,但所有的进入者对公寓这个产业的敬畏心是不够的,觉得是很容易做的产业,都是被华住害的。因为华住跟华住七天、儒家用二房东模式横征暴敛,把中国的房都拿完了,那时候二房东不懂得定价,所以挣钱,到最后公寓行业时得很多人按照华住的模式在往前走,走到今天突然发现走不下去了。所以我对二房东一直非常谨慎,不敢做。

    我在美国研究REITs时发现,其实所有REITs收益都是一样的,为什么金融危机的收益率很高,因为很多人没有房子,就去租房子住,不是说公寓好与坏的问题。资产管理在五年前,很多人认为是物业管理,认为是精装修,所以资产管理如何避免变成物业管理,这个问题现在确实非常严重。总结下来,公寓行业跟酒店是一样的,是大住宿概念。酒店满足人一天、两天的住宿需求,公寓满足的是365天的住宿需求,这两个产品完全不同。

    我作为老兵,认为这个行业像一个哑铃,其中一方是资源方,即物业在哪里。右边是资金,资金在哪里。管理就是中间这条杠,我们是品牌运营者,现在所有人涌到了中间这个杠里,资源,楼在开发商手里、政府手里,所有好地段的楼全在政府手里。职住平衡,现在中国有公寓1200家,但马路上几乎看不到任何公寓,但到了西方,到了纽约、巴黎、东京,到处都是出租公寓。中国公寓很多,但见不到几家,都在政府手里的楼堂馆所,这个东西没有释放出来。现在国家批的集体用地没法卖、没法分割,所以只有一条路就是走REITs道路。现在面临着如果运营商是一个好的杠杆,楼在哪里?没有。所以二房东在抢楼,抢到最后就是规模不经济。一个产业、一个投资人知道不做什么时,已经开始成熟,当你觉得最难时成熟了,很多企业非常好,因为短期现金流断掉。城家特别有资源,把汉庭一转牌就是城家,很幸运。开发商的公寓、酒店的公寓和中介的公寓都有一个非常有钱的爹,我们创业没有爹,第一是没有资源。第二没有真正的钱,要想做好资产管理,这个钱的性质是三个属性:大钱,一定像黑石这样巨大规模的钱才可以买楼持有;长钱,国外做不动产投资都是七年、八年以上,咱们做不了三年投资人就开始让你还钱;便宜的钱,现在融资成本动不动7、8、9、10、20,我们现金回报达不到这一步。这些钱还在国家手里,在银行手里,在保险公司手里,有谁把钱放到这个行业来?平安不动产,算成本、算收益、算回报,现在不用算了,开发商也在算,现在不用算了,轻资产回报率很低,不用算了,重资产回报率不用算了,现在能把资源、运营商、资本全部打通的人寥寥无几。可以自豪地说,我们新派很小,但是把三个全打通了。

    很荣幸,通过私募基金的收购,到找楼持有,建立运营品牌,到证券化的退出,让资本、让投资人认可,但是我非常小、非常无力,有没有大钱给我,我这种模式只要有了大钱,一下就可以变成一个真正的资产管理品牌。所以长租公寓现在显现两个最重要属性:消费属性和金融属性,但这两个属性是全世界最难做的事情。

    我作为长租公寓的老兵,对一个行业一定要敬畏,一定要研究本质,一定要说你创造的价值是什么,记住两个价值:1.对消费者创造的品牌,就像我们住的酒店是洲际集团,是一系列消费品牌构成的消费品的价值;2.如何为业主和资产创造价值。这两个价值没有实现时,都是在玩嗨。

    研究资产管理一定要研究消费者,一定要研究资本,一定要研究系统和价值。可喜的是现在都开始做了,我们叫两个管,现在全面进入托管,但托管是最难的;另外进入资管,资管也是最难的。所以挺好的,有一些大的资本、大的资源,包括勇士们往里跳。我有预测,最后胜者可能还是开发商和政府、金融、保险和投资者,我们能把中间消费者的链条和频谱做好解决我们做运营商最大的价值,因为有资源、有资本,没有中间这个杠形成不了哑铃,没有价值。所以我们创业的品牌还是有未来,但是能不能沉下心来创造一个喜欢的品牌,我认为长租公寓今年是最好的时代,每个人都明白了该做什么,这是再创业的一个极佳机会,所有的不平等、所有的问题都是我们最好的一堂课,因为做任何行业都有代价。

        

    陈方勇:最后每个人用一句话回答我一个问题,如何成为大钱、长钱、便宜钱能选定的能力者?今年要解决问题,不要挣多少钱,能不能挣钱,最重要的一点是什么?

        

    姚志鹏:赚钱靠运营能力。

        

    贾晓萌:因为坐在台上,只有我跟王总是创业的,创业的人是最没有资源的,我们真是没钱,什么也没有,但这是最能激发我创新能力的。所以越没有资源却是越能激发你怎么去创造出更多有意思、适合人的新的体验的东西,这是我创业这将近四年最深得体会,我们会沉下心做创新型的运营,思考怎么活下去,就是这样一个小的公司怎么能自己生存下去,能让自己找到一个非常舒适的一片天地。我们创业四年以后,今年有机会做管理输出,说明市场对创新型产品的认可,还是挺好的。前面苦过来,有很多思考。

        

    王铮:一句话不能表达我想表达的意思,我觉得要做很多事情:

    第一,先做好内功,活下去三个字不够,必须倔强地活下去,真的需要想办法怎么去节衣缩食,不是真的少穿衣服,而是真的要研究这个行业,怎么去租金最大化你的利益。不是说这个省,那个不省。租金最大化是非常重要的一件事情,怎么租金最大化、利益最大化,省钱最重要,要理解投资人投你为什么,要对他的投资负责,我觉得投资人会继续投你。

    第二,我们需要对各行各业有钱的人进行教育,让他们明白投公寓是一件长期来说特别值得做的事情。去年戈宏说同样的问题,钱的问题,说明这个钱12个月来没有解决,这可能会持续相当长一段时间。对我们来说,当这个钱不存在的时候,你能做什么?就是倔强地活着,好好打造品牌。因为人对居住的要求是不断提升的,为什么我们一定要做品牌的迭代,去钻心研究这些产品的更新,我觉得事实告诉我们,人对居住的要求是不断在提升的,无论是做青年公寓,做社群或怎样,还是要倔强地活着很重要。

        

    蒋卫东:几位嘉宾都认为我不是创业的,因此我说我是职业经理人。职业经理人就讲非常残酷的丛林法则,从来只有锦上添花,从来没有雪中送炭。大钱是谁?是老板,老板把钱要给谁?选一个CEO,选什么样的人?很简单,能挣钱的。把一个最挑剔的老板决定把钱给谁的时候,你要从芸芸众生中突出出来,这就是赚钱的能力。

        

    王戈宏:创业时给自己一个目标,一定要创造一个别人对你的需要,体现在两个方面:为消费者创造一个体验价值;为资产和资本创造一个增值未来。有这两个价值做了之后,别人需要你,自然就有护城河,自然就有未来。

        

    陈方勇:谢谢,本场到此结束。

  • 乐居财经北京报道 05-30 16:35

    主题Panel:资管对对碰之「办公更新」

    主持人:办公更新虽然不像商业那么有趣,但我们请到针锋相对几个办公品牌的创始人,你说针锋相对,大家现在反而是抱团取暖了,掌声有请来自:  

    中海地产OfficeZIP全国运营总监  李雪瑞

    星库空间创始人  白羽

    WE+酷窝COO  王锴

    DITRII板创始合伙人兼北方区CEO  丁士洋

    楷林控股董事、上海新楷林商务产业运营有限公司总经理  王如民

    纳什空间创始人  张剑

    掌声有请本场特邀主持中国商务地产研究院院长  徐越

        

    徐越:大家好,非常感谢接受方勇的邀请,成为今天这场对话的主持人。虽说现场除了我和雪瑞是两位女士以外,我们常常讨论在这个行业里打拼的人,我们两个可能就是长得比较像女人的人,基本上都是汉子,特别怕你们针锋相对,千万别,我们要共商大计,看看未来办公更新能够在什么赛道上、能够在什么趋势里去更新我们的城市、更新我们的办公生活。

    第一位跟我们分享的是张总。今年会看到联合办公发展这么多年以后,大家可能从2015年时的这种状态会有很大的不同。从我作为一个观察者来讲,可能大家对于规模的极速扩张,对于团队的极速扩张,对于产品偏于设计的喜好,包括对于资本的追逐,似乎没有像以前那么厉害了,可能大家会更关注于运营。今年我们也特别有幸看到您是率先第一个有钱人,在3月5号时拿到了首只ABS 2个亿的融资,3月7号时您在内部一个公开信中也有被曝光出来,所以您是觉得这个赛道已经进入到了深水战场,讲讲您对未来发展趋势的看法。

        

    张剑:谢谢徐越总,对我们的情况很了解,也是这几年大家一起在联合办公、共享办公领域往前进。我是纳什空间的张剑。

    针对刚才越总问的问题,我理解经过从2015年到现在四五年左右时间,第一是这个行业大家越来越了解了,叫众创空间、联合办公、共享办公、敏捷办公、灵活办公、服务式办公,总归都是面向未来新的办公形式和形态,这个方向和内容大家其实都越来越了解。前面两年是答疑的状态,什么是众创空间,干什么的,做什么东西的,经过几年的现在不用解释这件事情了,因为有很多客户会找过来,他们非常清楚我们这种新的办公形式能解决大家的痛点,这是越来越清晰了。所以行业里应该做哪些工作,应该做哪些功课,应该做哪些事,经过几年商业模式是怎么样的,什么东西是这个行业最重要的内容,大家也越来越清楚了,最终还是基本能力的组合。所以到了2019年,尤其是在大的市场环境变化比较大的时候,因为2018年三季度到四季度,从贸易战开打到今年年初,整个实体经济的环境也有很大影响,市场下行,很多企业其实在这个环境下开始裁员、控成本、缩减面积、降低档次,在这个情况下,不光是联合办公,包括办公,其他行业也一样,在这样一个时间点上都会带来很多挑战,实际上在这个市场上也是一个最好的苦练内功的时候。相信今年大家都会从不同的角度转向练内功,就是基本设计改造能力、后台系统能力、运营能力、销售能力、做服务的能力,每个单项去增强自己这方面能力是根本,在市场变差情况下,这是根子,根子做得好,其实才能走得更远。

    另一个方面是在金融创新上,在模式创新上,大家也在想办法,我们去发行业第一单ABS,相信今年大家还会探索出许多新的合作或结合的模式,其实很多进步和发展都是市场倒逼出来的,越差的环境越有利于大家进一步的成长。这是我大概的理解。所以今年也是苦练内功的一年。

        

    徐越:把注意力回归到怎么做好自己的产品。

        

    张剑:还是基本东西做好了,再往上去叠加,因为这个模式应该怎么做,经过几年,大的方向上大家想得会比较清楚。当然每家会形成各自的打法和特色,但不会在三四年前大家有很多不确定的东西会更多一些,现在确定性的东西更多,确定性的东西就看能不能做得好。

        

    徐越:这两年的确发现有很大的变化,前几年联合办公创始人会更愿意出来参加这样的论坛,去发表自己的演说,在我一路观察过来会发现其实你们一边讲的时候,一边也在听同行的演讲,也在吸取在这个赛道上其他人的经验。的确到了2018年-2019年时,市场在下行的过程中,忽然间发现创始人都不愿意来讲了,方勇很厉害,今天能够把他们请到这里来发表对行业趋势的判断,因为他们今年都在专注于自己本体的业务。今年听到的声音比较少的是WE+酷窝王总这边,以前经常会看到你们参加各种各样的活动,会有各种各样的报道,但今年声音特别少。

        

    王锴:今年我主要工作在做乙方,挺痛苦的,以前一直在做甲方,虽然做了共享办公,但也算个甲方。从2017年年底开始逐步锻炼自己的乙方能力了,因为我们做的其实不是联合办公,联合办公给了一个太清晰的框子,我们做的是给企业做的办公空间的解决方案,这里可能有空间,有其他的内容,如装修、设计、规划,甚至员工关爱、员工敬业度等等分析,这些事情以前想得多,做得少,通过自己的空间、规模和自己的会员去挖掘和发现,但因为地产盘子太大,多少GDP是在钢筋水泥里,所以不太可能通过我们一己之力把这个平台建立起来,然后再去给他提供相应的服务和规划按照我们逻辑来,这个时间不允许,经济也不允许,任何一个财务投资人也没有这个实力。我们发现这件事情要做,一定是我们出去做乙方。

    整个过程中,发现很顺利,给某公司,从空间做到员工敬业度,从敬业度做到创新模式等等一系列东西,给一些国企业主,就是有新楼、旧楼,有存量、有增量,帮助他们从我们的维度告诉他们正确空间是什么。因为联合办公肯定是一个好东西,也可能是一个大的趋势,但这件事情看来周期会非常长,起码比我们大家想像的要长得多,这样就希望能够取其精华、去其糟粕,我们一直讲效率、体验和成本,往往成本维度有很大问题,做了很多该做的、不该做了,好的或增值的东西,但没有得到相应的报酬,你花了很多钱,客户当然不觉得不好,但他愿意买单,不愿意买单,这个钱就不应该花。

    我们在研究过程中,包括给别人做咨询过程中,也在锻炼自己能力,因为自己都是懒的,而且事儿比较多,很容易把一些方向性的、研究性的东西往后排,做了乙方以后,甲方天天逼着你,翻着花样的逼着你,这也是很好锻炼能力的办法。所以整个逻辑比较清楚,我们一定通过成本控制来反推效率和体验,现在我们已经找到相应方法,所以下一步就会找整栋大的项目,也在跟基金、业主去做相应的合作,但难度挺大。希望如果有这种业主愿意尝试新的方法,这个方法确确实实完全不同,我们维度已经不是从空间的维度,而是完全从用户需求的维度出发,去观察这个产品应该有的形态,包括机电所有设施设备、服务内容都不一样了,这块我们一直在研究的路上。

        

    徐越:因为刚才听到你们一直在给很多大的企业做空间规划、空间咨询,帮助他们做空间的代运营,我在业内也听到这是一个大家共同追求的方向,确实这个方向身份上的转换是很大的,因为原来办公租赁产业应该是从一个大的开发商到一个一个企业,但联合办公在中间是一个夹层,曾经我们自己探讨自己这样的模式,也曾经探讨过我们为开发商来做服务。现在我看到更多的联合办公是像您这样,有没有可能通过企业端反推服务,能够使楼宇的价值做到更好的增加,以及包括对于我们产业链上能够有更好的生存空间和生存的价值,块确实是一个挺大的话题,可能在座各位都会有这种想法。

    丁总,办伴算是2015年应运而生的联合办公品,2015年就跟胡总在北京有过一次交流,差不多在北京等了你们三年,才进到北京市场,你们算是从上海发展到北方来比较稳健的步伐走进来的,你们做了外企大厦改造以后,觉得这个产品确实很不一样,因为毕竟我们创始人胡总也是出自于地产公司的基因,和丁总会比较像,你们两位创始基因都是出自于地产基金。从上海打磨了这么多年,再进到北京市场,您觉得这些市场有什么样的区别,选择什么样的细分领域继续跑下去?

        

    丁士洋:DITRII办伴总部在上海,办伴北京公司2017年底成立,在北京经营了两年多,可能跟我们团队的基因有一定关系,基本上是设计师、房地产+科技。

    我们创始人是原印利集团执行副总裁,从产品团队来说,在绿地已经孵化了十几年,另外我们团队的科技智能化团队,当时也在绿地孵化了3-4年时间。办伴整个创始人团队相当于是一个产品团队和智能化团队,是整建制,就是从绿地,自创办伴这个品牌。

    办伴想走的路径。我们团队最强的是产品能力,在中国整个不动产市场上大家都比较欠缺的应该是最基础的运营能力。现在很多大的开发商,不管是万达、万科等等都在逐步打磨。我们团队从2016年底到2018年年底,将近三年时间,最主要的是沉下心来在做运营能力的打磨,在这个阶段,办伴的声音并不是很大,规模也不是特别大,目的还是希望把能力打扎实。这是我们的第一步。

    第二步,对于我们现在要做的事情有两块,办公作为入口,作为拳头产品,最后要服务于两块,一块是服务于客户,目前需要办公的这些企业,另一块要服务于空间和物业,最终可能要跟这个物业打交道。我们的想法是先扎实运营,用我们的运营能力来反哺物业,即现在说的城市更新或盘活存量资产,最终资产以及不动产这个蓝海是我们真正要经营和解剖的。

    第三步,从2018年开始,基本整个全球从互联网时代转向物联网时代,从不动产角度来说这也是必然,这时候才看到办伴的智能化团队,我们一直有一个独立的智能化团队,相当于我们真正最后发力的,智能化团队对我们所有的资产最后进行赋能,通过量的积累,最后产生质的变化,希望最后要做不动产方面的物联网,这是办伴的一个终极目标。

        

    徐越:白总也是地产人出身,从2015年开始创办星库空间,是我一直以来的房东,所以我不敢得罪他,您想说什么都可以。

        

    白羽:我觉得这就像一个大坑。在我创业之初,徐总在2015年很多联合办公空间都入驻过,她非常有发言权的,但我发现服务好她也是很难的事情,那时候不能让徐总这样的专家满意,就发现联合办公这个事情不是那么很容易快速复制的生意。徐总为什么一直在我们空间?不让她走,她能提出最多的意见,既是客户的角度,又是行业专家的角度。

        

    徐越:来我空间里跟我洽谈的人基本都是地产界的精英,都会给他指出很多需要改良的地方,这可能也是他受益的地方。

        

    白羽:对,记得特别清楚,以前去We Work参观时,非常国际化,一个人在很小的空间里就能悠然自得,我想这是不是中国自由工作者的未来。但看到徐总团队以后,发现她去哪个空间都会有一个鱼缸,发现客户的需求是多样化的,一个小小格间并不能容纳这么多客户多样化的需求。

    这四年来我们考虑了几个事情:

    1.客户需求是什么?

    联合办公是一个让行业里又爱又恨的东西,作为联合办公的始祖We Work,在全球攻城掠地发展很快,但纯粹联合办公模式不适合中国,城市更新在中国已经失败了,发现人性,特别是东西方文化差异决定了很多问题。举例,如We Work怎么解释很通透的格子间,说这是给你表现的舞台,很多场景在中式联合办公里,认为严重侵犯了我的隐私。

    去年去Facebook做小功课,像扎克伯格这样的大咖可以和员工坐在一起,但中国不行,这不是一时半会儿改变东西方文化观念的鸿沟。

    我正视了中国企业的需求是什么,并在此基础上,对我们产品形态做了大刀阔斧的改良,一直很难接受这个事实,但直到有一天我们推出的产品客户更容易接受,业主也更容易接受,并且业主付出了更低的成本,客户满意度还提高了,终于发现原来在中国其实这个解决方案既不好叫联合办公,也不能叫共享办公,我们姑且叫它新办公,可能有很多形态。这个形态不是那么容易去复制,但有一个新的逻辑,现在四大行都在讲灵活办公,我觉得“灵活”这个词就代表其弹性、匹配中国企业的形态。

    2.关于商业模式。

    这四年来我们一直发展的稳健,消极的说法就是太慢了,如果三年前别人问我的问题都是白总你们为什么这么慢,但今年大家问的是白总你为什么这么稳健?因为经过2018年经济振荡以后,相信不仅是共享办公行业,所有办公行业,包括CBD、中关村,其实都受到了客户需求震动的巨大冲击,这是不能回避的。

    我上周参观了一个CBD核心区新项目的开启,国贸地区我工作了十多年,一直做甲级写字楼,但惊讶地发现,号称CBD核心区最后一块地的关键位置上的房价的租金比我十年前做的项目并没有任何提高,这是我得出一个很震惊的结果。但反观十年前我们做CBD核心区项目,如当时我管的CBD G6超高层时,好像做到1000元/月。这几年来有了一个重新的认知,共享办公行业实际上任重道远,速度和效益很难兼顾。2018年大家看到行业里出了很多问题,我们并不是因为自己聪明所以怎样,而是我们保守惯了,没想清楚的事情既不敢太快,也不知道为什么能太快,就是稳健。

    我有一个认知,在恒大里面和外面时都发现社会上有很多争议,认为这类快周转、高负债率企业非常危险,他们都是随时有资金链的问题,但我会发现我们身边有很多快周转、高负债率的企业,比如Uber在美国上市,包括We Work号称500亿美金的市值,下个月也在美国上市,看不懂,但是我做很多商业模式横向比较,发现一个最朴素的真理,即一定要看它的产品和资管微观层面的运营和能力结构,所有讲商业模式的文章现在看来没有太大模式,商业模式万变不离其宗,最终这个项目能否持续性发展,是每个微观项目叠加累积的最终效果呈现。快周转,如果是正向杠杆的快周转,得出就是非常惊人的NOR,如果是负杠杆,可能得出是巨额的亏损。

    为什么说We Work模式在中国不work?在中国市场上,We Work是以三个月净租金的佣金去推广产品。曾经也有朋友跟我争论,你们做的太接地气了,人家那个很高大上。我说你喜欢白富美和娶回家有一个不同,我能看到中国中小企业处在价格非常敏感的状态,这跟中国国情完全匹配,为什么中国还会有拼多多这样的商业冒出来,其实中国企业还是追求性价比。我们过去几年认知也是我们该做的事情,就是怎么样给企业更有弹性、更具性价比的产品。我们逻辑很简单,如果达到国外同行70-80%的观感和体验,只有他40%-50%的价格,这就是性价比的标准,跟小米、华为对苹果也没什么区别。

    商业模式上来讲,我们之间没什么竞争,这四年都没有跟张剑、王锴翻过脸,真的没什么竞争,都是在跟市场赛跑,跟磨炼自己内功,所以这个行业足够宽广,如果有一些企业确实是烧钱推广方式,最终还是会出现问题。存量资产跟购买不一样,存量资产如果不能运营到一定效益标准,最终还会退回给存量市场,不存在一个永久性占有率问题。有的人说现在通过促销把市场占有率提高了,但如果坪效不好,亏损,很快还得退给房东。所以对市场占有率影响非常短暂。这是我们星库空间在过去四年内积累的一个基本的认知。

        

    徐越:白总是这个行业里比较愿意说大实话的人,我不用给他设计话题,基本就可以把一些好的和不好的东西能面面俱到都提到。

    在今年,让我眼前一亮的一个产品就是中海的OfficeZIP,去年在成都我第一次看到OfficeZIP产品时就觉得眼前一亮,原因是我这些年看到太多像其他在座各位自创出来的办公品牌,不管叫联合办公还是叫什么样的业态,但一直游走在开发商和联合办公之间,因为我觉得未来的界限会越来越模糊,但终于看到有一个真正在开发商的管理体系里诞生出来的新办公产品,而这个产品可能让我觉得是一个未来办公解决方案的一种模型或一种展现,这就是中海的OfficeZIP。李雪瑞总,你们为什么在开发商体系里,在你们整个管控价值链当中,这一块是很小的、投入很大,但放到整个KPI考核里很难评估你们价值的,但是你们又如何花这么长时间用一个很重的团队来倾力打造这个产品?

        

    李雪瑞:谢谢越姐肯定,同行的肯定是我们前进的动力。OfficeZIP这个品牌是我们在2016年推出的一个联合办公产品,原意是办公压缩包,其实这个品牌定义是未来办公实验室。

    背景。

    现在中海商业持有运营的商办资产体量超过700万平方米,是国内最大的商办地产旗舰的开发运营平台。为什么要做这件事情?

    第一,看到了需求端。现在服务了世界五百强企业超过200家,服务着10%的独角兽企业。发现一个很奇怪、很有意思的事情,现在对于办公的需求不再是单一化了,很多元化,2015年已经敏锐捕捉到了。举例,很多企业在我们写字楼里既要求租传统的,安放他的行政和财务部门,也要有精装修产品能够快速把他的新成立部门装进去,同时还需要给他的销售部门或创新团队灵活卡位需求的,以及对于办公氛围有要求的一些部门,放在联合办公里。所以2016年时,正式推出了OfficeZIP这个品牌,重点是研究一切跟办公有关系的办公场景、办公理念、未来的办公客户、办公技术。我们想做一个商办的生态圈。

    现在最大一个旗舰项目在北京金融街,共2万平方米,是一个十年的老项目,我们去年做了一个城市更新的探索和尝试,就是把这2万平方米的老旧写字楼用新办公的理念来办法现在我们客户多元化的办公需求,既有大客户对于传统定制化办公需求,又有对于精装修快速入驻的办公需求,又有对于灵活的办公氛围的联合办公需求,同时还有跟办公场景相关的第三办公空间:咖啡、健身、企业服务中心、会议中心。把整个办公场景放在一个综合体里来做这样一个模式的探索和创新,这也是我们未来如果希望把这个模块做成功之后,在我们700万,甚至未来还有很多马上要入市的新的一些增量的项目,能够把这个模式复制进去。我跟在座优秀的同行也没有太大竞争力,我们是在做自己的商办生态圈的。

    我们发展这几年,已经在北京、上海、成都、雄安等城市有六个项目,我们对于每一个项目有严苛的财务资金回报,要求每个项目必须达到资产回报要求,才可能继续向前推进的。

        

    徐越:雪瑞一直强调700万,忽然间阶级等级就拉开了,他们真的是家大业大。虽然有很好的优势,但她所承担的对于城市更新所带来的重责和压力也是更大的。

    刚才几位讲到在这个赛道上很少有碰到,相信是因为这个市场太广阔了,只有因为蛋糕太大了,所以大家在切的时候才不太容易碰到别人的奶酪。

    还有一位嘉宾是跟其他几位不太一样的,来自河南楷林集团的王总,楷林在郑州开发的写字楼体量很大,而且也是中房协做写字楼等级评价标准时的发起单位,第一个拿到了我们五星级的标准。今天您来到这个会场上,相信就这个话题而言,肯定也有自己一些独到的看法和见解会跟其他人不一样。

        

    王如民:我们这家企业是一个“傻子”企业,在中国房地产三十年高速发展过程中,只有我们一家是专业做写字楼开发的,因此我们这十八年当中得到了省房协给的最高荣誉,拿到中国写字楼制定标准的身份。

    我是地产界老兵,做地产二十六年,做了二十年写字楼的营销,对写字楼的营销理解非常深刻,因此今天谈联合办公的问题,应该感谢联合办公的前辈,他们给我们带来了写字楼营销的一些新的变化和改革。我们做联合办公有三点跟他们不同:

    第一,联合办公是服务自行开发的产品,要通过联合办公打造几个场所。

    第二,去年在上海注册,成立了运营公司,即轻资产公司。对外接的项目当中,联合办公承载着对业主服务时的场所,但我仅仅是为做写字楼服务的道场。我们企业联合办公有三个一:

    一是展示中心。李雪瑞说是一个实验室,因为我们专业做写字楼的,这个联合办公一定承载着我对办公理念、办公家具、办公生态的研究,因此承载着我对写字楼历史发展研究的联合办公去参观的,包括推广美国最大的家具展示,可以站在高效、人文、健康方向展示这样的东西。

    二是赋能场。通过联合办公的功能,使当地政府和企业、用户之间搞一个大的平台,通过联合办公让真正的客户在联合办公上有了孵化、有了成长、有了规模,再往整个大楼上去输送。

    三是营销的变革场。我做营销二十年,发现一个最大的问题,写字楼销售不像商业,写字楼都是一个零散的客户,今天来一个工商银行,明天来一个华夏人寿,之间没有任何逻辑关系,一切客户来源都是地推,这种方式二十年让我一直很困惑,营销不要通过一种大的方式去颠覆的话,对营销非常艰难。后来发现联合办公的方式对营销一个大的颠覆,通过联合办公的方式的孵化,把一类行业统统聚集过去。比如5月23号,在长沙项目当中拿出2000平方米做联合办公,做了一个孵化器,省政府把湖南省所有科技企业都放到这里孵化,对整体未来9万平方米的写字楼运营带来很大的商机,未来一栋楼不够用,要加大更多写字楼的量让他发展。因此会让我从小变大的转变营销模式。

        

    徐越:开发商理念跟其他人不太一样。第一,基于开发商本身的好几百万或几万平方米的价值链的贡献来打造联合办公的一个产品;第二,只能靠自己赋能,只能靠连锁经营,只能靠轻资产运行,走的越快,可能自己的生存空间、赛道会更健康。这两个赛道将来会有交集、冲突、共生吗?如果所有的开发商都像中海、楷林这样开始拿出自己空间去打造产品的话,会不会对我们原本很大的蛋糕变成一个重大的冲击,会有吗?

        

    王锴:这跟方向完全有天壤之别,我们做企业办公解决方案,原则上是不会看增量资产的,不管是中海还是楷林,他们手里应该都是增量,都是新楼。新楼也能做,但为什么一般我们除了一线城市以外,二线都不去呢?因为整个租金市场水平太低了。我们认为现在我们能力还没有办法把市场的天花板捅破,所以要找天花板比较高,资产价值比较低的项目入手,因为我们能力可以把一个4元的东西做到8元,因为这个区域的天花板是8元。甲级写字楼已经做到顶了,怎么再去做增量?这件事情原来雷格斯(音)干过,因为不是针对一般市场的企业,只是针对那些大企业的优质的愿意为服务买单客户的企业,所以成本是3000,卖给福特汽车6000/工位,某个部门买了6个,因为福特汽车就是做服务的,认可这个服务价值,愿意花钱。但现在针对的是传统市场,就是来占便宜的人。3000元成本,卖给我2000元最好,1500元也行,不要钱也要,不会管你的死活。

    所以整个办公市场将来会有一个大的颠覆性发展,但这是基于存量物业,而不是基于增量物业。增量从产品规划设计都不大对,但是业主挺高兴的,租户也没什么毛病,因为都是企业,无所谓,整个中介公司、机构大家都玩得还算正常,先把存量弄明白,等把存量翻过来了,这个量级不比增量少。

        

    徐越:您一直做价值空间洼地里价值增长的事情。丁总怎么看这个问题?

        

    丁士洋:其实我们这个团队和做这个事情,在绿地已经孵化了很多年,想要做新办公,做这种业态,包括想做智能化,如智慧办公、智慧楼宇、智慧城市这件事,在绿地已经有专业的团队,做了很多年,也做过很多次尝试,但到最后由于开发商的高周转,特别是很多物业迫于资金和各方面压力,最后这个产品不能落地。我们非常理解,当时我们做开发时都是这么做的,因为我从绿地出来更早一些,那时候我也是负责产品的,开发完了三年以后再回去,不太愿意承认当时是我做了,就是你想要的这些理念,由于不能在后续经营里管理它,最后有很多就完全变样了。

    胡总当时为什么出来也是这样,他当时也是在绿地里想专门有这一板块。作为一个执行副总裁,每年肩负着500亿销售任务,这个事情从职位来说,应该务正业。

        

    徐越:在考核压力下,很难平衡这件事情。

        

    丁士洋:是,最后这个团队出来,还是基于我们对做产品的初心,一是想做这个产品,二是认为智能化为不动产、为物业赋能是必需的,如果此时不做,在自己舒适区很舒服,但舒适区总是有结束的时候。

    另外想做物联网,物联网需要有丰富性,在一家里只能在自己屋子里去做,如果我们跳出来做,机会更多,至少更广。

        

    徐越:白总,大家都提到智能化,你觉得从成本角度考虑,智能化到底是为了提高舒适度,还是为了降低人员运营成本?

        

    白羽:智能化是很大的观念,我在2016年投资了两家跟智能化有关的公司,一家是物联网公司,一家是SaaS公司,这两家公司现在一个为我们做系统,一个做物联网的东西。我觉得这当然是一个趋势,但我们是一家为企业提供最佳性价比解决方案的,要帮助业主省钱、帮助入驻的客户省钱,这个事情几乎是完全成本导向的,很多新技术不断发展和演化过程中,每个阶段都有新的东西出来,我们不太擅长这个东西,投了两家也没明白这个事情,所以我们做的事情还是传统部分,怎么样从运营端控制成本,去帮业主、帮客户省钱。我们这种创业公司是一种完全财务导向的公司,如果能赚钱,绝对不做样本间。如果能盈利的话,肯定作为创业公司是要追求盈利。

    我们跟地产公司的思路不一样,他们有大的办公存量资产,某一点提升如果放大到7-8万平方米,但对我们来讲每平方米如果亏钱的话,就会持续扩大亏损,是无法接受的。我们在2018年底,公司层面实现了盈亏平衡,是所有成本该算的都算上情况下,已经可以在公司层面实现盈亏平衡,希望今年能多少赚一点钱,正和负有本质区别。

    在项目层面,我们坚定的一个原则就是亏损项目要关掉,无论从帐面上多一个项目可能对VC更有意义,但从财务原则上不能接受。因为我们原则是如果我们不能为业主创造双赢的局面,基本任何轻资产管理模式都不能持续下去,任何算帐如果是你赚钱,业主不赚钱,基本都不能持续下去,这种学费过去几年已经交了一些,不想未来继续交下去。所以我们是交了四年学费情况下,如果有一些业主在Know-how方面有一些什么想法,如果刚踏入这个行业,抱着很多憧憬,没有打算赔四年的话,我很愿意跟这些业主探讨怎么能在第一年不要亏钱,还能服务好你的客户。这是我们想未来贡献的价值。

        

    徐越:张总从一开始进入这个行业选择的赛道跟其他人不同,他们都选择跟大的开发商去合作,但您选择的是跟众多小业主合作,在这一点上,你的成本控制和盈利利润空间是不是比他们更好一点?

        

    张剑:其实我们开始选的产品就不太一样,我们还是以独立的超级工作室为主,最后不同的客户对应到不同的需求,会需要不同的产品来解决,一款产品推全球也是不现实的。在这个方向上,不同产品会有自己不同的模型,有不同的运转逻辑,所以这个事情会有差别。

    很多开发商把物业都卖散了,这是过去十几年没办法的事情,我们又把它拿回来重新做整合,这个事情会很辛苦,实际上对于科技的要求就会更高,所以我们花了很长时间做纳米系统,否则的话是很难做管理的。但把能力建立起来,反过来是一个更好的账。我们今年苦练基本功,到5月份,北京公司基本全面盈利,实际在这里大家打法不一样,最后也会不一样。

    我们也和大开发上合作,刚才您提的这个问题,最后大家算的大账是不一样的。其实每一家大的开发商机构可以自己做,也可以和别人合作,大家也可以两条腿走路,其实都没有问题,因为里面也会独立算帐,最后还会重新做一些整合。这里谁做得效率高,最后就会长期生存下来,经营稳健性好,比如里面有很多点,最简单WiFi的事情要控制好,需要后面付出很大的精力。包括大家看不见的东西,像空气,实际上后面考核的是供应链的管理能力,前台看上去一样很容易,但是后台能力不是一天两天建立的,所以这个过程中会有很多合作的机会是大于竞争的。

        

    徐越:王总、李雪瑞总最后各自说一句话,如何看未来新办公的生存空间?

        

    李雪瑞:其实现在行业里在说去联合办公化,我每次给别人介绍时非常自豪,我说是做联合办公的,但又觉得去联合办公化并不是一个什么坏事情,因为联合办公发展到一定阶段,其边缘和边界在突破天花板,是好事情,所以希望市场回到理性,越来越多开发商或联合办公同行在专注于练内功,专注办公本身最本质的事情特别好,只有棋逢高手才会有特别爽的感觉。所以大家一起来研究、来推动办公空间往前发展,才是最重要的。希望行业、市场能给新生事物新空间共享办公更多空间、更多关注,一起做有温度、有秩序、有获得感的空间。

        

    王如民:我看到未来的联合办公一定是促进整体办公行业的发展,我们未来一定是一个完全大的合作关系,坚信专业的能力,在细分领域越专业,我们这个行业发展越好。

        

    徐越:的确,从2015年到现在,会看到联合办公或所有的办公领域都在各种各样边界的模糊化,从写字楼到产业园区,从办公楼到联合办公,甚至包括对于企业的办公需求也都在进入到联合办公化,包括今年我们会看到普华永道也会发出自由办公的信息。

    联合办公从诞生到今天,真的已经进入到办公领域的方方面面,行行业业,联合办公这个词蛮好的,大家手拉手,共同走好办公这条赛道。

  • 乐居财经北京报道 05-30 15:48

    主题Panel:资管对对碰之「商业更新」


    主持人:接下来是本场三个非常精彩的panel,他们分别来自于专业深运营、办公深运营、居住深运营。虽然从三个业态划分显得有点传统,但这三组人颜值都比较高、话题比较有趣,希望大家能够随时关注,同时我们名签背后有二维码,大家可以扫描二维码进入我们后台信息整理系统,会有工作人员为大家筛选出一些金句供大家分享。

    下面隆重有请商业板块的几组嘉宾,他们是:

    万达商业管理集团有限公司总裁助理  许粉

    昌盛业高级董事  柏光宇

    大悦城控股北京猛北京商管副总裁  吴瞳

    高和资管总经理、印力北京资管总经理 王棋

    欢迎本场主持人——刘晓兰  商业地产一姐

        

    刘晓兰:商业是整个存量资产食物链里最难的一块,无论是每个大佬谈的基本绕开我们这个话题:商业。谁都绕着走,因为真的这个环节是最难的,所以今天这个板块的人都特别棒,因为是食物链里最难的环节。

    我这个人不到最后上台之前真的不知道什么,刚才的灵感来自于庆庆哥,他刚刚说的最后一句话我才想到问你们几个人什么问题,他刚才说无论今天接下来做哪个板块存量资产的管理人,其实不在于我们能获取资产到底便宜到哪里,因为这是完全市场化的大环境;不在乎我们是做联合办公,像庆庆哥这样,还是葛洪做的长租公寓,还是拼能力。最后一句话给我特别大的触动,我们今天聊了这么多,就是在谈在每个资产里面对的是怎么样帮他管理好的能力。

    四位所在企业特别著名,不需要做广告,但是你们做的事情特别有价值,如:

    许粉,是我这么多年的老朋友,这两年万达似乎安静了一两年,但今年又回来了,回来的动作跟过去不一样,到底是怎么一回事。

    柏光宇是整个商业地产圈里这几年做类似轻资产管理输出服务中能坚持下来的企业不多的一家,因为前几年有国际五大行,再前几年曾经想要组织过国内五大行,但没成功。为什么?跟这个行业商业模式、盈利模式有一定关系,所以他代表一类人物。

    这两年杀出一个商业地产的黑马,即万科,今天孙嘉走了。万科和印力强强联手,让万科一下子成为我们商业地产圈的老大。这是一批商业地产的黑马。

    作为特殊背景,作为央企背景的房地产开发商——中粮大悦城,你们机制体制都不如市场化的民企来得灵活,但行业里给了你们一个名头是最具创新力、最具活力,这几年拔地而起,做了很多项目。

    今天舞台上四位商业地产圈代表,我给他们的问题全部不一样。

    首先问一下许粉,万达大家都很熟悉,但是这几年开业了280个购物中心,是一个典型的最初从开发商走过来,到今天持有资产已经过千亿不止。今天在座有非常多的开发商,他们面临一个转型的选择,即如何面对自己企业存量的商业资产,能够转型作为一个从资本的角度来面对你们家的资产,这个开发商的思维的转型肯定会有痛点和痒点,万达走过这段路程,一定会有相同的痛点和痒点,特别想让他分享的是这个角度。

        

    许粉:刘晓兰姐一直不透露今天要跟我们交流的主题,刚才我的注意力也特别集中,看看会有什么样的话题抛给我。万达专注于做商业地产板块,商业项目从第一个项目开业到今年大概有小二十年时间,这个过程中也经历过转型痛苦期,最开始我们内资企业是以地产驱动,不像外资企业,类似于凯德一开始是资本驱动,我们随着这两年整个金融环境的变化,大家开始由原来的传统开发、运营转到资本市场,这是内资企业跟外资企业比较大的一个区别,也是很多企业跟我们面临同样的问题。我们从最初的开发商第一步先转型到一个商业运营。从2014年年底开始走轻资产战略,把商业板块通过这二十年的沉淀和积累,形成了一套完整的运营体系,以商业来驱动。

    目前更多的开发商其实还是一个地产驱动。地产是一个以现金流为核心的,对它的KPI考核肯定不一样,但商业的驱动更多是看重商业地块未来的价值,也就是说我们在一开始选址时更注重商业板块未来持有之后其资产的升值、收益的提升。这个阶段转型其实需要具备一定资源的沉淀、运营体系的沉淀。

    因为我们是经过这么多年的沉淀,如果在座各位将来要转型,其实有两种途径:如果规模效应没达到一定程度时,其实可以借助比较强的运营机构,强强联手合作。如果规模达到一定程度,可以自己考虑转型,从地产慢慢向运营管理去过渡。

        

    刘晓兰:万达将近二十年的时间了,所以她给出的建议可能更多是给在座成长中的房地产开发商是一个非常真实的心路历程和建议,在不同阶段可以寻找不同的角度去面对他们自己家的存量资产,无论是借力还是自己成立团队。

    柏总,刚才庆庆哥说我们作为轻资产运营商,有时候要换位思考,站在业主角度想,能为业主资产创造什么价值,而不仅仅为我们自己的资产管理团队创造什么价值。因为这个链条上有投资者、业主和你们三个人。作为一个商业的运营商,因为你们做的目前三个项目都是轻资产的管理输出服务,对于大部分联合办公和工艺都跟你们相同,第一部分收入是租差,第二部分很多来自于增值服务,甚至于有非常多一些产业服务甚至孵化的服务。昨天我问你的是,既然是商业资产运营管理的增值贡献,有没有可能去分享业主的资产增值部分的收益?当时柏总犹豫了一下,没有直接回答,我个人认为这是伪命题,但我不知道您怎么去看我的这个问题?是资产管理的创造者、价值创造者,因为你是一个服务商,能不能享受其增值部分的收益呢?

        

    柏光宇:我们公司在做轻资产运营和整体操盘过程中,通过这么多年经验的积累,有18个字的口诀,即:策划奠定基础,招商实现蓝图,运营创造价值。我们和毛总他们都有融会贯通,异曲同工之妙。毛总讲的附加值也给大家提供了很多内容的分享。我们跟很多同业和同行所共有的一点是从基础租金方面,但真正体现运营方价值和能力部分恰恰是后续增值部分。刚才唐总在讲时,已经把这个问题做了解答。依照我们的口诀,在实操层面实现成一个所谓城市升级对于我们做商业而言是一个消费的升级,一种商业改造理念的升级。特别是望京这个项目问世三年,一般提到我们商场,像。有了这样一些独特的能够抓人流的品牌客户,有了人流,就给我们未来带动租金的提升创造了一个非常好的想像空间。我们客户有两个,一方面是投资人,合作伙伴,还有进入到我们商场里的商户,从某种意义上也是我们的客户,人流上来了,营业额上来了,赚钱多了,最终受益者,目前大多数物业是采取长期包租方式,相信任何一个业主都乐于见到通过我们不断的增值改造把自身资产实现长期的、稳定的资产升值的保证,这也是很多基金进入到大陆以后来进行收购时,看好很多商业,但有可能对某一个城市、某一个市场不是很熟悉,希望能够找到一个可以协助他、确保他投资安全的好的团队和伙伴,这时候通过我们实践就体现出来运营方的价值所在。

    晓兰姐所提到是不是我们会长期从后端有价值分享?可以很肯定的给您一个答复,这是有的。因为我们从接手一个项目初始,就把利益方向跟我们投资人,和我们甲方(产权所有方)牢牢绑定在一起,不是招一个商、完成一个阶段性任务就怎么样,而是希望通过我们专业的服务,成功的运营,能够使其资产实现非常好的增值和可持续发展。通过未来一旦有资产股权的动作,他们也很乐于能够通过一定份额的分享比例给予我们相应的激励。这也是促进整个产业健康发展的非常好的机制。

        

    刘晓兰:庆庆哥,你大部分房子也是二房东,包租的,刚才看到直营,还有轻资产的,一般都是十年、二十年不等,我看到租金在不断递增,这个资产在赋能上是增值的,但在有效租期内,资产增值对你是没有贡献的。如果有一天你退出了,租期到了,或者资产要进入资本轨道,要做证券化或要卖了,这时候你觉得应该给你分成吗?

        

    毛大庆:没有必要给我分成。实际上前面我们这四年定义特别清楚,我们做的是样板房,但必须要让样板房验证如果我是楼主,一定是享受了好处。实际上这个模式下,如果只是在租,只能在运营里里去挣钱,但挣的钱不是差价的钱,更多在里面做广告、餐饮,做的是会员的钱、延伸产业的钱。延伸产业,其实培养我是我的能力,由于这个能力导致我干的事情他们干不了。我要干的事情他们离了我就干不了。

      

    刘晓兰:这也是非常有意思的,这确实是值得行业里探讨和思考的。为什么这个行业里资产创造者能不能分享资产增值,这件事情如何设计一个合理的商业模式和盈利模式,如果你是纯轻时,从法律上或者从资本的角度,不一定会给你做这个。

    柏总,其实没有标准,是一个行业的思考。

    刚才介绍了商业地产圈的黑马,印力和万科强强联手,一下子成为管理资产规模全国第二,在这个过程中,我要问的是作为一个丰富专业的商业运营管理的背景,现在正快速收购很多商业地产,如何从资管角度满足业主,甚至投资人的需求?在这样一个从资管运营转型到资产管理的角度,这个角色的转移过程中,你们遇到了什么样的痛点和痒点?

        

    王棋:首先资管在不同的层级有不同角色去承担的,如对于印力来讲,过去几年管理资产从30多个到现在超过120个,超过1000万方,我们资管架构在集团总部有一层资管,对于他们来讲更重要的是制定一些红线标准,因为这个资产扩张速度非常快,一定是需要有一个标准在的,包括一些关键指标应该如何把控。相信过去这两年印力连续推出两版资管白皮书,主要是从标准上把控,对于集团资管来讲,因为在120多个资产里有不同的投资人,分成不同的资产包,通过不同投资人的需求,要从投资人角度去做一些资产包的管理。这是一个方面。

    以我为例,区域资管人角色和任务是完全不相同的,因为我们跟资产接触的更加直接,要直接去担任一些资产增值的任务和角色决策在里面。

    印力北京过去三年资产是从最开始8个资产到现在15个资产,如何做资产管理?总结一个非常重要的管理思路,即分类管理。对于资产来讲,细到每个资产没有统一答案,尤其我们公司资产来源比较多,资产类型也很多,很难说我们通过同样的方法就可以管理所有的资产。

    第一类是成熟的项目,我们叫核心资产。这类资产更多是资管工作是去对接资本市场,找到一些退出的机会。如在北京公司去年天津印象城,就是跟南京江北印象会一起发了CMBS,这是一个最初的融资形式。从资管角度,最关注的指标肯定是NOR,从财务角度上讲就是Beta的回报率。

    第二类是准核心资产,更多是通过运营提升来实现资产增值的,对于这类资产,我们资管要点就是精细化运营,找什么样的租户。要想提升最重要的一点还是去细分客户,到底我们客户是谁,需求是什么。印力过去两年也在科技上做了很多努力,如人脸识别,找我们消费者到底是什么,更准确去把握。从万科到印力,做客户为需求系统化工作,把客户放到很高角度作为我们整个工作的核心,这是运营准核心资产重要的资管角度。

    第三类是增值性资产,更多是需要通过改造去实现其收益的。如在过去两年在沈阳太原街有一个印象城,因为太原街是沈阳一个比较传统、很重要的核心商圈,在这里有一个15万方的商业,因为是四栋式比较老式的建筑结构,对其中一栋进行改造,差不多花了一年多时间,这个改造从原来一个主力店变成现在几十个租户的购物中心形式,面积减少了38%,但租金大概提升了70%以上,销售提升60%以上,客流提高了大概124%左右。

    对于这类资产,从资产管理角度,我们关注改造投资收益,这类资产通过改造之后到底有多高收益提升。这是第一步。

    沈阳项目在第二步通过运营要进一步更新它,城市更新最重要一点是客户变化,消费者需求的提高、升级,所以我们需要不断抓这个客户的需求,这里我们也做了很多网红、IP,去抓太原街年轻的客户。其他包括整理之后,各种原因,也会有需要退出处置的资产,这一类有单独的退出策略。

    通过不同类型,资管确实在快速扩张过程中尤其要用不同策略去对待资产包,因为管理一个资产是一个思路,管理十个又是另外一个思路,包括一百个、两百个,完全不一样,可能各层级资管要承担不同的责任和角色在里面。

        

    刘晓兰:这两年在我们商业地产圈,所有人看到大悦城贴个标签,就说这是一个到处都有网红,有自己独有IP出来,而且代表年轻、时尚、活力。我们特别想在商场里做很多创新,现在消费者要求越来越多,需要各种业态、创新、体验等等,对于运营者来讲不但是挑战,同时商业的创新,无论是内容和形式,有时候对于资产的保值和增值,还有租金,创新的业态的成功和稳定性,是一个比较博弈的东西。所以特别好奇对于大悦城这样一个背景的企业,如何在商业创新下,以我们资产保值和增值做一个很好的平衡的拿捏?

    吴瞳:我们和高和资本成立了一只基金,现在作为资产管理新的学员,我们还是一个新手,站在资管角度上,一个项目的创新和最终的租金收益,最终资产的升值,其实是在博弈过程之中的。但资产管理这件事情,包括中粮自己去运营的大悦城里很多创新,其实是一场和时间的赛跑,因为这个过程中,大悦城之所以一直在坚持自我创新,也是源于非常敏捷和敏感对于现在消费者的需求有着快速的反应。这个生态链里,消费者愿意为空间、愿意为我们组合的业态和产品、商户买单的同时,相信我们所招来的这些租户也愿意为我们的资产价值买单。在这个前提下,我们也在做不断自我修行和修炼,在原有几个创新,包括去年9月份朝阳大悦城杜克出来之后,我们研究了一套新的体系和模式,就是我们和租户,包括空间的改造、租金给付是否可以共担的模式,在创新过程之中,从最早的天津的5号车库到现在朝阳大悦城杜克,我们从最早只是由甲方去投资,后来引来这些商户,已经达到另外一个层面,即在空间整体创新上希望和商户真正成为利益共同体,大家是从改造空间的提升,包括经营内容,是进行共担的。我们最重要考量的是利润、投资回报。

        

    刘晓兰:为什么我会提这个问题?因为上次来开会时,专门去你们朝阳大悦城杜克看了,特别棒的创新空间。如何在这个空间改造成本、内容创新引入,最后在这里大家各自角色,我非常好奇,今天你给了我一个答案,特别棒。创新过程中不是你输我赢,你们采取的是互惠,也是一个亲密关系,因为紧密合作。我知道你们这块租金已经非常好了,比最初我们行业里观察中大家都在想像要牺牲多少的租金来让利,投资这么大,但带来整体的效益和租金的提升,也就是创新赋能。谢谢分享。

    今天的主题是“打通资管血脉,制胜存量时代”。你们觉得如果商业存量资产制胜的话,你看到这个血脉里哪段堵了?堵了该怎么办,才能让我们商业尽快进入良性闭环里去?给在座嘉宾一个建议。

        

    许粉:其实现在讲到资管,就是整个资产与资本的结合,等于要在资本市场角度里看待如何管理资产,最核心的是资产收益率要能够达到资本市场的要求。

    刘晓兰:提到非常关键的“资产的收益率”,你觉得现在平均商业资产收益率大约是多少?离资本的需求还有多远?

    许粉:资产的收益率要分成级次,在一线城市首年4-6之间,就是比较理想的,到三四线城市收益率会高一点,因为地价相对低一些,首年好一点会在6-7,比一二线城市高出1-2个点,这是经验值。如果到资本市场变现,收益率一定要能够达到资本市场的要求,而且资产未来能够有持续稳定的收益增长,在这个前提下,一定要把你的资产管好了,不管是用什么样的渠道,发什么样的产品,都具备条件,最好就是做好自己的商品。

            

    柏光宇:刚才许总说的是我们在行业中经常遇到的一些痛点,也给我很大的启发。之前我也在一些基金机构工作过,同时我们作为运营方,从买家角度来讲,毕竟从市场进入收购时,会有一个基本市场整体的标准,跟你资金渠道、来源、成本不太一样,如果我的资金成本稍微有竞争力,要求可能还会稍微低一些。无论怎么样,大家有一个市场标准摆在那儿。物业再好,有可能当目前租金收入水平达不到收购方要求时,往往两方就会产生一个比较僵持的境地。

    实际上在我们所经历的既往案例中感觉有一些投资人能够排除这些因素的干扰,能够在一个关键节点上果断去迈出这一步,去拍板,并且取得非常好的市场回报。这是对于整体宏观市场的一个前瞻性的把控。这一方面是基于对市场研侧数据的了解和把握,还有一种是基于对这个市场多年运营眼光的判断。如果有这两者结合,当下看这个资产有可能是有欠缺的地方或租金距离回报率要求有一定差距,但从整体宏观市场判断,从整体市场政策的了解,比如通州有些物业,若干年前看是一个价值,现在从整体市政府东移之后,有些机构在一个恰当时点进行很成功的收购,现在反过来在当下时点来看,我们认为这个机构很有战略眼光。现在很多外资也很看好国内一些新的资产项目,无论从投资方还是运营方,只要我们在一些基础性环节上体现出专业度,相信还是有机会达成双赢结果的。

        

    刘晓兰:对标商业资产的资金来源非常重要,是什么性质的资金,是长期还是短期,也会影响这个闭环能否走得通;作为一个专业的人能否对这个市场有一个前瞻性和专业眼光的把控。

        

    王棋:首先从投资角度,在投的时候以资产管理角度去看资产本身的价值,而不是以开发商角度看其周围资产。我们做投资,遇到很多出售方过去资产做不好的关键点,是一直以成本的概念在思考这个资产。第二,现在大家都觉得融资很难,但资本还是很活跃的,他们就是在找好的产品、盈利的产品。归结到根本,还是在管的能力。

    回报率本身就是收入和费用。收入就是管理的能力、要价能力,能不能提供好的服务,能不能让租户得到好的销售很关键,这个费用就是看精细化管理我们做的够不够好,有没有一些系统化的管理去降低费用。我们同时做投资,在市场上看很多在经营的项目,看他们的报表,同样的城市、同样级别的商业,其实费用差异,不同的人来运营差异非常大,费用差异就是一个管理的能力,你花了多少钱,带来多少收入,这是堵塞我们重要的点,就是管理的能力。

    收入再往上倒一倒,主要来自于租户的销售,销售又来自于客流和替代率,对每一层理解我们的行业到底核心是什么,如现在提倡以消费者为核心,去找根本,2C,之前2B,对租户非常重要,一层一层理清楚。不同机构对于管理差异非常大,门道和经验也很多,相信这一点可能对于大家是最困难的一个方面。

        

    刘晓兰:王棋的观点其实还是管理能力。

        

    吴瞳:因为还挺同意前面三位前辈的观点,但确实在资本和资产管理方的矛盾上,可能还是在于一个项目全生命周期不同阶段的理解,因为确实在最初始,我们其实做资产管理是希望是一个可持续,同时是可持续提升的状态。我们所肩负的目标就是资产在退出那一年,在资产管理方做了判断,优化提升和最终实现之后,协助资本方能够真正达到目标、实现退出,这是终极目标,但资管方在全生命周期时最终看结果。回到王棋总所说的,作为资产管理方来讲,可能是有一个时间阶段了,最初期很有可能产生大家相互不信任感。所以可能这个矛盾确实是双方需要不断调和的。

        

    刘晓兰:非常高兴四位就今天商业资产到底生什么病了,那个血管堵的地方是什么,中医里说不通则痛,肯定是堵到哪儿了才生病。四位“大夫”都从不同角度提出他们看到的“病”,特别棒。

    再次感谢四位无私的分享。

  • 乐居财经北京报道 05-30 15:04

    优客工场&共享际创始人毛大庆做《空间创新的价值在于为城市重新找到活力》的主题演讲。

    特别有感慨,我和爱明我们搭档好几年,现在听了感觉完全不认识这个人,是医疗产业的专家,我跟汪浩讲这是好事儿,这都是开发商出来的人,逼得满口运营,讲的很专业,这是好事情。至于这个模式、那个模式,谁成功了,谁还走了一半,谁还没有验证成功,这个不重要,这是这个行业的趋势。2013年我开始执掌万科住宅土地,非住宅土地出让超过了住宅土地,那是一个拐点,我跟同事讲,住宅是一条腿,非住宅是另外一条腿,非住宅是非常差的一条腿脚,是一个瘸子,因为没有人好好做这个事儿。6年之后,留下一大堆产业园,低效的商办,还有很多空置写字楼这些东西很好,没有这些东西哪有转型素材、动力、转型人物的出现,给我们留下很多活儿,迫使一些人出来。

    我每次都希望多给大家讲我们的体会。我们有一个题目,我们希望是一个敏捷办公和企业服务的结合体。昨天下午,CBRE开了一个大的年度会议,专门谈到敏捷建筑和敏捷服务。敏捷服务里面含了大量的弹性、效率、智能等等的东西。今天我分几块,非常快速的过一下。

    技术革命的事情不用谈了,技术革命带来的东西,智慧、智能,包括大量的链接,这也是这次我们为什么会在这个时点上爆发两个国家这么大的贸易摩擦,这背后根本原因是上一次全部技术红利退出,下一次技术红利到来之前,极度不均衡,这是任何一次技术红利退出的时候,一定是全世界格局重新划分的时候。这时候人类社会不均衡或发生任何的变动和摩擦是非常典型的现象。这个背后我们看到身边,今天大家举着这么多智能手机拍照,过去24年是我们很多人人生青年经历,95年到07年是典型机机相连时代,PC时代来完成了互联网、邮箱连接,07年出现了第一台智能电话,到19年又是12年,中国弯道超车,移动互联,包括智能支付,这是人人互联的时代。腾讯谈的产业互联网,阿里谈的各种各样2B服务产生,里面蕴含着场景相连,这是我们做城市更新包括各种各样城市内容创新里面非常重要的一点,就是场景相连

    这个场景下的科技赋能,这是非常重要。

    昨天我在杭州跟12位国内最顶尖商业地产董事长有交流,大家非常认同下一个时代是双屏互动的时代。今天我们手里的屏跟任何一个智能大屏或者代表智能传输系统的大屏,这是下一个智能时代所带来的变化,此必然谈到敏捷服务和敏捷科技的问题。这个背景下对于楼宇服务、办公服务带来的命题,你如何通过更多的交互,更多的连接,更多的弹性,更多的效率,让里面被服务的人产生更高效、更低成本和更快速的连接,这是非常重要的。

    我们也知道,共享经济这个话题谈了好几年,共享经济实际上也在这个泡沫里面死掉了很多的人,实际上新的共享还没有真正被打开,下面一个时代,5G时代、物联网技术来临之后,城市任何一个场景,都会被拿出来一个平台上被演化的东西,演化量非常大。我们也看到很多数据,包括18年中国共享经济总规模到了4.8万亿,这是很大的数字。很多政府也意识到公共资源均等化,政府做不了的事情,医疗、教育、最后一公里,都可以被共享经济所慢慢取代。

    我们也看见在共享之后,分布协作,以及小集体、小团队产业价值变得越来越大。团队协作、灵活协作、灵活组合,生产力要素快速流动,这已经是不可逆的事实。这个背景下,协同作业和共同办公、共同工作已经是慢慢普遍的现实。这个状态下企业选择办公不动产或者工作不动产选择的趋向,以及对不动产的要求,包括智能化的要求,弹性要求,可变动化的要求,固定成本变成可变动成本的要求,变得越来越高。我们也看见,很多共享,包括卫星共享、代码共享等等,不展开了。

    上周,我们在国务院开了一次会,8家共享经济的企业,除了滴滴,共享物流的满帮、共享教育,共享住宿、共享服务,仍然是国家现在高度鼓励的方向,这个背景下,才能让大量的闲散资源优可能变得大家能够使用的稀缺资源,这是非常重要的。

    最近四大行对办公不动产、企业不动产的发布,这是仲量联行发布的,十个办公不动产的变化,包括员工队伍多元化,空间灵活化,创新文化的要求,数字自动化的要求,包括人性化、社群化、关注健康,包括办公辅助化的要求等等。

    右边是CBRE,大量新经济企业里面,企业员工对于办公场所的愿望清单,8个愿望清单里面办到即插即用,自由环境下可不被打扰的空间、贴心服务、社交咖啡、智能办公、我与我们的互动协作,空间内部的灵活性,关爱员工的健康。特别包括关爱员工心理健康,8项愿望情景和10项企业不动产变化刚好对应。未来我们办公远远不是上班那么简单,这里面有员工关怀,幸福健康、快乐指数等等,由此衍生从2B到2C的服务。四大行包括权威机构目前实践表明,我们从大量积累下来的商办物业存量资产里面寻找新的、增加新的回报率的操作模式变成势不可当,联合办公和弹性敏捷办公的发展,肯定是其中一个选项。后面我用资产回报率和平效证明这确实给资产带来回报率的东西。

    今天早晨我们看见,新加坡最大的联合办公场JustCo大幅度进入到韩国,进入到日本,其实区域内共享办公的品牌服务商还是在快速发展。帮助大量企业异地、跨国拓展的企业,获得灵活、快速,在异地任何一个小区的城市迅速冷启动能力,在冷启动能力支持下比写字楼要快不知道多少倍。现在已经不谈帮企业省多少钱,共享办公对企业综合成本是30%,不争的事实。对于冷启动效率的帮助,其实是巨大的。这个服务品类,已经没有好争议的,这将会变成城市里面非常标配的办公服务场景,也是非常正常的。

    昨天下午CBRE发布了他们对未来办公楼宇的判断,未来传统办公服务基础上,在城市比例,办公物业比例里面讲有20%的面积,高力国际认为是20%,BCRE认为是40%,差不多,20%到40%将会转化为敏捷办公的形式,敏捷办公是共享办公,里面包括便利设施加入。

    在服务差异化上,共享办公,大企业定制,带社交的办公室和办公环境,将会成为一个非常重要的选项。另外,从资产租金溢价上面,从智能建筑投入对溢价的增长,在10%之后的部分,统统都变成服务,服务内容的丰富,服务内容的高效和服务内容更贴近用户的需要,变成了未来给租金提供更多溢价,10%以后的主要动力,这里面包括健身、餐饮、聚会、社交等等。

    我们也从这几大行的报告里面做了一个总结,未来空间服务的延展性,做空间服务运营,特别是商办这件事情,我们刚才讲到到底是结果,还是目的,一会儿我也会谈这个问题。今天在座有一帮是研究不动产金融的,研究怎么发基金和REITs。这个没错,这个话题一点不新,搞了好几十年,发基金、弄REITs背后,需要新的让资产产生溢价和增值能力,这个能力的培养。我们最近有一个命题,有券商问我,到底能力是商业模式还是能力是能力,商业模式是商业模式,这个问题很有意思,很多人在培养能力,我们通了好几年叫共享办公的能力,但是能力是变现主要的工具,还是把它带入到不动产金融里面,这是变现的模式,我特别坚持一条,首先运营能力就得变迁,然后再谈带入到不动产金融产业链再变现。这是两次变现的过程。如果能力不能变现,能力就得亏损,能力亏损不要紧,带到那里挣钱,好象有点问题。能力就得挣钱,能力怎么挣钱?这里面告诉了,做空间经营者,从空间多元化配套服务之外,空间多元化打造之后,包括公共设施提供,便利设施提供,人性化服务的提供,四张列表全部展开,里面很多盈利点,2B、2C都有。

    谈谈我们自己,2013年,实际上中国土地出让带来城市结构发生根本变成,2030年,10年之后,我们看见这个面积,商办物业面积,还没有说产业园区,这里面不含产业园区,工业地产。纯商办面积从2.5亿平方米上升到5亿平米,这个5亿平米已经在途了,不是我们说土地储备,这是已经出让了,出让完5亿平米。10年间100%的往上冒上去。

    这带来什么问题呢?开发时间短,没人弄这个,万科那时候是要拿地,给老板写的报告说,拿回来再说,爱明,咱们当年给老板投资建议书,写的那些商办物业都是拿住宅当回报率,脑子想的是商改住,现在改不成。改不成以后,这一大堆东西实际上完全没有做好思想准备,这玩艺儿怎么办?这就呼唤各种各样提供有效回报率的供应商出现。

    另外用户也在变化,典型发生在变化,敏捷办公、弹性办公,把固定成本大批量转入到可变动成本,这是今天各种企业的呼唤,尤其到了经济下行,固定成本越少越好,可移动、可变动成本越搞越好。这弹性效率、增值服务等要求越来越大,这是一个呼唤。

    2018年12月18号公布的数字,新中国成立以后,颁发营业执照超过1.1亿张,中国存在营业执照1.1亿张,当然有些公司已经注销了,死了。但是1.1亿张里面根据企业种类划分,8500万个来自中小加个体工商户,再往上还有500万中小企业,40万中型企业,大型企业20200家,大量企业里面中小微占了95%,大量雇佣劳动力固化来源统统来自于中小微公司。这些中小微公司越来越多由年轻人主导,新兴经济体主导,这些公司对于弹性、效率、省钱要求越来越多,这代表中国未来企业生态变化。

    人的变化讲了很多次,每次都讲这张图,这次更具体。这里面还可以启发大家一件事,下面一个空间的内容,你们有兴趣,真的应该投入到养老服务,这是不得了的一片蓝海。中国谈了半天就是一波人,1966年到1974年生出2.94亿人,他们在1985到1996年生出1.8亿,就是我们这代人,15年已经进入了乐龄时代,85年到96年正好是我们刚上班的时候。这一帮人,1985年的人,是中国第一批在小学三年级开始接受电脑教育的人,这是中国真正的数字时代,互联网时代真正原住民。这伙人在下面15年里面讲步入38到49岁,这是中国制造、生产、创新、转型主要生力军

    有两波人生意特别值得做,一是1966年到1974年2.94亿人,准备做这些人的养老生意;二是做好这伙从今天的年轻到进入中青年时代的新兴消费群体需要,抓住这两伙人的生意,空间生意还是可以做的非常风生水起。

    共享办公、联合办公、敏捷办公等等,这是年轻一代的必然选择,他们已经对格子间、固化的写字楼,冷酷的东西完全没有兴趣,他们对于休闲、共享空间、高品质家具,更健康、更快乐,更人性化,这是他们必然的需要。客户要什么,你就给他做什么,这应该是不会错的。

    这个背景下,主要城市共享办公渗透率非常低,高力国际、CBRE、仲量联行这几家判断,5年内所有提供办公设施的地方,将会有20%到40%的切分率,今天联合办公渗透率远远在初级阶段。上海、北京这样的城市只有2点多,全球最高的城市就是论文,仅仅7%到8%。这个背景下真正做好商办物业里面办公服务,有好多的文章可以去做。

    我们自己的事儿就讲几句,我们弄了220多家店,我们把贵友商场了,我们要改造贵友商场,肯定不只是办公,还有吃喝玩乐。弄完贵友以后,长安街上4个商场找我,我也是灵丹妙药,一弄就灵,但是都关了,大家都知道我说的是哪个。

    在这个背景下,我们现在已经运营开业了62万平米,162个已经开业项目,还有34的在途,加在一块将近80万平米即将投入运营的面积,我们又储备了80万平米。这里面跟国内39个地产商完成的战略合作,31个已经完成,落地48个项目,跟我们合作3个以上的项目,凯德、天街等等,我们路径地产签了150万平米的项目。

    这张图是今天最重要的一张图,讲完这个可以不讲了。我们搞了4年,就搞了这个图。上面4块是我们认为做共享办公的能力,到底说是能力还是商业模式,我们纠结了很久,这是能力。刚才爱明了一通,我听了半天就是能力,医疗的人入驻以后,我们弄好了,开发平台,做了产业链整合,做销售渠道,还有招商怎么弄。爱明讲了半天,就是能力,我认为今天在这个会上,你想做任何一个模式,请问问你自己的,你看家靶子是什么,你能力是什么,你锻造的能力是什么,你准备用几年用好这个能力,你弄好这个能力就是你的护城河,你的一招鲜,你做大做小没关系,有这个能力就行了,你跟对应你能力的资产就行了,每个人搞一个能力就足够了,我们的能力一个是空间,空间这个事情不仅仅是二房东这个事儿。今天说拿房子,资产托管、管理输出,保底分成,有合资模式,还有租过来直接当二房东,我只要满足一个事情,空间拿的多多,我给人家提供一个好的回报。我拿完空间目的是什么?我更在意第二点,我要大量的会员,要人,要公司,会员是我的,空间收入该谁拿走就拿走,我只要打平,不亏钱就完了。企业服务、生活服务,2B再2C是非常重要的商业模式,这里面有太多东西可以做。我给你们讲一个数,大数据应用智慧化管理就选一件事,就是广告营销,我把所有用户后台诉求掌握,可以做精准广告推送,空间多了,桌子多了以后,屏多了以后,是非常重要的广告导入资源。我们今年10亿收入,2亿多来自数字和广告营销,这真不是空间的收入。

    最后一点,大家其实没注意,联合办公真正做的好还是可以做投资孵化,我们投资了50家公司,回报很好,由此我们可以当然做放房地产金融,发REITs,买楼,都没有问题,就是爬珠峰的问题,我上来就想买楼发REITs,赚楼钱,还是先把  公司弄好,等你找我。刘爱明讲的特别好,到底是上顶是真的,还是活着回来最重要。我没有把房地产金融放在上面去讲,是因为我们没有把这个作为主要能力,但是可以盈利,盈利多少是我的能力。

    我们商业能力再剖析开,肚子里面肠子揪出来,就把客户搞明白,怎么服务他们,有2B,有2C,有IT,有营销的,有注册、路演、融资、对接等等,这些东西需要我们做吗?我能都做吗?不可能都做,怎么做呢?我找人给我做。我买人给我做,我裂变人给我做,我收购公司做,只要需要这个,按照菜单去收就完了。再往上延伸,设计施工一体化,我们收购了设计院,施工单位,园区未来的招商,微园区的管理,我们上周介入了北京怀柔科技城。当你有了下面的本事,这些东西自然就来了。

    我们总结了一下,希望以楼宇、空间为抓手,利用大量的智能设备,信息系统,我们买来的和开发的软件,做大数据沉淀之后,帮助用户实现线上线下一体化的综合办公服务。这是很重要的,这是敏捷的根本,不然怎么敏捷呢?你就是蠢笨,不敏捷。怎么敏捷,空间租赁的敏捷,供应链严选的敏捷,定制办公等等,都有呼应。

    过去4年我们合并了7家同行,买了4、5家科技公司,支撑前面谈的这些故事。当然我们也投了50家公司,有媒体,有演艺、体育、生活,知识产权保护,有活动发布,包括教育等等。这一帮就是我们少数股权,我们做了一大批少数股权投资,这些都是我们盟友,变成我们联合国部队,来支撑各种各样的企业服务,最重要的是把企业服务都交给他们以后,他们的生意也变得扩大了好几倍。我们叫投资+捧红模式,这跟风险投资基金有很大的不一样,我们是自带生态,自带需要,需要谁就买谁。到现在我们有200多的连锁店,将近80万平米的面积,初步形成了网络。我创建公司的时候说这个行业是一个连锁店行业,开发商不好做的,因为开发商对连锁店没太多概念,连锁店极其不好做,连锁店要人,开发后台软件系统,财务系统、统计系统,每天收入帐系统,非常繁琐。我做了6年酒店,在凯德置地的时候,大致对连锁店有感觉,真的做连锁店以后感觉太麻烦了,为什么中国到今天,除了海底捞以外,就没有出来过全世界级别的连锁店品牌,所有连锁店品牌都是国外的,连锁店太不容易了。只有张开大网,才能牢牢把客户抓在手里,才有可能捕捉大量的数据,有了数据才能精准提供服务,以及卖数据背后的价值资产,这是非常重要的。可以更好的满足客户出差、灵活需要,到各个地方开会办公的需要,你不是联网,怎么能满足这个东西。

    这是两个礼拜之前,国家发布的2019年商业魅力城市排行榜,我们干了4年,就是占了这么点地,这个战略当时非常清楚,我们理的国际化城市,新一线城市,二线城市,第一象限,基本上都沾了一脚。到了下面,我们开始研究活跃三线城市等等。再往下一个阶段,把第一象限全部覆盖以后,加密第一象限布局,把密度提高。现在我们是200多个店铺,计划半年以后开到500个店,基本上把城市网络全部建设起来。我们不急于三线去,全部做资产托管和布局,第一象限加密1到3倍,不多讲了。

    两条腿走路,二三线、三四线以管理输出、优定制为主,一二线核心位置以直营店为主,直营和输出、托管的比例大概是1:8,这是符合很多酒店业基本逻辑。

    我们跟中房协两周以后会发布上线的系统,这个系统基本上作为写字楼托管系统的平台,大家在三四线城市的写字楼,一个单独项目不知道如何租,不知道如何进行去化,都可以上这个系统,享受优客工场统一品牌、统一招商等等,这是写字楼太多的时候,这是一个去化的工具。

    我们今天为止掌握了这个行业全部SOP著作权和行业标准。一年之后开业空间没有一个出租率在70%以上,这是我们非常骄傲的事情,从来不参与任何价格战。我对价格战毫无兴趣。

    这张图是我们对所有过了爬坡期的项目楼宇增值的测算,这是真实的,这是我们财务报表经过审计的,所有项目告诉大家,我们做这个东西平效释放都高过周围楼宇平效释放,这是我们高度追求的,我们没有这个成绩单,如何说楼宇增值,如何让你们搞基金和楼宇资产化的人跟我合作。这是我的根本。大家算什么帐,有一个老法师说,你别跟我讲优客工场什么运营毛利率,你跟我讲,你站在楼宇持有人的角度上,你给这个楼带来什么增值,这个视角非常棒,这个楼是我的,我带来什么增值。这些数据都是典型的。

    这里面有意思的事情就是越来越大,头部企业越来越多,大企业会员都来自盒马、瓜子、淘宝、耐克都跑进来,这些公司越来越懒得弄办公室,华为折腾办公楼干什么,好多的公司对于敏捷和效率越来越需要。我们也做到了安全生产一千天,毫无事故,这是非常让我高兴的,这是所有按照ISO9000编制的安全管理规范,所有这些能力的建立,未来才有可能变成一家资产管理公司。

    我们开发了7个管理软件,获得5项国家专著,这些都是很重要的。还有智能楼宇各种各样的响应点。我们根据多年的经验,七个维度研究了16种敏捷办公应该撞在的各种设备,有些项目可能全部使用这16种设备,还没有完全做到,但是我们测试了,这些设备对用户体验的提升。

    我们还开发了两个智能硬件,以后再跟大家演示,得了一项美国科技专利,不知道这东西将来会不会打击我们,我也搞不清楚。里面有芯片,我也不知道弄。

    我们有数据驱动,线上线下,变成综合平台。四个维度,一是服务空间管理,二是让用户在云端打印,智能接入,人脸识别,智能门禁,越来越方便。三是社交平台,增强用户黏性,四是沉淀企业数据,让数据变成资产。我们跟鸟屋深度交流,也在学习他们的东西,最重要的是API跳转能力,有了API跳转能力之后,我们跟这些陈开始签了这些协议,我们在干什么呢?我们让每个入驻企业里面每个人,只要你变成我的二维码认证用户,唯一二维码,你就可以获得所有图上这些商家给你的超额折扣。如果要绑定200家、300家、400家、1000家商户超额折扣的时候,你不当优客工场会员不就损失大发了吗?很多小公司入驻的时候,说你们跟一个跨国公司给的福利差不多。我上礼拜到宝马谈,当年万科的人到你这儿买宝马,3个点,我说3个点不行,得5个点,我们现在在谈保险、体检、买汽车、吃饭、旅游,全部介入,未来要把优客工场积分类似于TPon积分,在商家流动,我们再在里面挑能做利益交换的。

    我面积越大的,用户越大,就可以换更多的权益,拿各种各样的通道费。我不在意直营店,更在意用户量,这样可以换更多的权益。

    我们也开发了一套智能广告系统,将来我装一个智能屏,瞬间就变成了一个十万个屏的智能广告导入公司,我们今年空间广告收入还是不错的。

    这些未来的能力进一步夯实。

    最后有两页,我们先看一下。

    我说完了,其实我们还有一家公司,因为我为了避免混淆,就不讲了,我另外一个创始人小萌在,一会儿让他讲,我们做生活综合体,我们把公寓办公再混合,那个平效更好,那个公司持有三个自有物业,我们没有剥离出去,我们自己运营。打算运营一年以后,养的肥肥的,eBeta(音)达到4到8,变现就可以了。

    告诉大家一个问题,最重要的问题不在于说会不会做房地产金融,最重要的问题是能不能做能力,能力是核心,谢谢各位。

  • 乐居财经北京报道 05-30 14:27

    中城新产业投资董事长刘爱明做《让产业回归城市才是真正的城市更新》的主题演讲。

    非常感谢方勇的邀请,能有机会跟大家做一个交流。我在深圳多一点,所以可能和北京诸位接触的东西会不一样。因为我现在主要做的是产业方面,这个题目是方勇总定的,我没有改,谈一谈我的体会和认识。

    谈到资管,资本方从这个角度是一个方向,从资产角度,资产运营本身是很大的一块,最终玩的都是空间,开发商卖的是空间,大庆总做联合办公运营也是空间,实际上是一个空间。今天我想跟大家聊的是产业空间,就是高科技园区这样一些空间怎么来运营管理。

    产业市场规模。如果说中国是一个大国,加一个定义,中国是产业大国,成不了别的大国,就是制造业大国。中国应该定位成给全世界人民生产东西,如果真能做到这一步倒很牛了。实际上中国这个产业市场量全球第一,美国人也怕我们,如果我们再发展下去,再给全世界人民生产东西十年,估计真的美国拿我们没办法了。

    我们有很绝对的优势,中国和美国比,是美国的八倍、九倍、十倍,我们绝对是一个垄断地位。我们立足于世界之林,就是制造,中国认识和制造,印度人也多,但印度为什么发展不了制造业呢?因为中国人勤奋,中国人能吃苦,制造业有的很简单。

    产业地产市场。我们比较多关注到住宅,中国新增第二大土地就是属于工业类的,量非常大。

    因为今天主题谈的是城市更新。历史上供应这么多工业地,以后城市更新一定有一个主旋律,实际上是做原来工业地产的更新,这是逃避不了的,在哪个城市都一样。在北京这个问题不那么突出,因为北京本身制造业就不是很发达,在广东这个问题就很突出。

    以深圳为例,深圳当年批的这些量到2018年有一半都是工改工,工业地改造完了以后还是工业。

    存量旧工业区规模。深圳是寸土寸金,没有土地,但现在旧的工业区有100多平方公里,深圳总共是2000多平方公里,可用地没那么多,但存量工业区还有那么大,这是进一步经济发展的底气,这个地方如果做得好,这个城市就有未来。其实中国产业市场很大,只是我们平常关注的比较少。

    这几年我有很深的体会,谈任何一个行业,我的习惯是从客户谈起。大家觉得产业园的楼跟写字楼有什么区别?好像看起来都是办公楼,我这几年做得体会很深,可以说差别非常大,完全是不一样的东西。如果是写字楼,产业客户连看都不看,华为不需要写字楼,这是非常大的一个差别。实际上是两个市场,最根本的从客户维度,一是产业客户属于制造业,华为也是制造业,制造业和服务业不一样,服务业特点几乎就是人。如开一个咨询公司,除了人没有别的,只有人,设备就是电脑。但制造业不是,制造业除了人一定有设备,我们还不谈重生产,轻生产总要有研发、中试、组装等等,所以必须要有设备。这是非常非常大的一个区别。

    在深圳,整个两个楼的空间完全不一样,开发商搞产业园区很怪,其实不用看别的,看图就是开发商,因为根本不懂产业。这个差别很大。

    举例,在深圳搞城市更新就要跟政府谈提高容积率,三个不够,最好能按照8、10搞。我跟这些人说,基本超过4个的容积率就不叫产业地产。产业楼我没建过有100米的,为什么建不出来?因为设备要上楼。现在谈工业上楼其实都是伪命题,都属于词汇方面的创新,在实际当中没有操作意义。

    楼除了电梯之外,人上去,货还要上去。诸位可能没见过货梯,很大,一楼要有货柜车直接放到那儿去,设备拉过来坐电梯上去,楼再加两个货梯,往高层建,实用率50都做不到,楼不可能往高层建,完全不现实。我在深圳有几十万平方米的园区,客户根本不看写字楼,再便宜都不要,这两个东西不一样,区别还是很大的。

    甚至有一些细微的区别,中国最早做产业园比较像写字楼的楼是软件园,软件园里应该都是人,我的企业就搞软件的,明源软件里就是人。软件园的楼跟写字楼也不一样,一般进入软件企业以后,空调系统要改造,氧气量不够,因为软件企业办公不是人均10平方米,可能是普通写字楼几倍的人要坐在里面,大家一起昨天坐在里面不动,氧气量不够。所以标准不一样。意思是本质上还是客户不一样,要从客户出发,要把客户谈清楚,这个业务才谈清楚一半,如果客户都谈不清楚,这个业务基本属于瞎胡闹。

    租金。基本上产业园方面,租金100元就到顶了,3.3元/天,这个数据在北京基本是六环外的数字。为什么承受不了高租金?写字楼100、200、300、500元,基本北京都能做到500元,十几元/天,为什么?制造业企业因为有设备,需要面积大,所以产业园客户没有租200-300平方米的,基本上500起步、800-1000起步,面积大;人均利润低,意味着承受租金能力很差,没办法承受每天5元的租金,因为行业特点所决定的。服务业因为人少,一个律师事务所才几个人,产值多少、人均利润多少,所以可以承受一个月400元-500元租金。这也是由客户区别所造成的。

    基本上我们做产业,从客户维度讲的细一点,纯制造企业租金不能超过30元,最好是20元以内。因为纯制造要的面积更大,是2000平方米、4000平方米。有点研发、有点高科技,把生产放到其他城市,类似有点像总部、研发,到100元,超过100元也不能承受。中国很多租金都是在100元线下,有超过100的,通过政府补贴也要降到100元以下。

    能把这个说清楚,下一步怎么做,在运营上才能说得清楚。

    产业运营是产业集聚的核心。

    运营无非就是要把人给聚起来,开个商场要把人吸引进来,产业园也一样,产业园是把客户集聚到产业里来,如何集聚?这就是一个问题。大概有几个方面,因为产业空间是供过于求的空间,做存量运营,绝大多数都是进入供过于求的市场,没有供不应求一说,在中国只有住宅是供不应求,其他都是供过于求。属于你是客户,从你的维度想一下,马上就有一个问题,为什么客户到你这里来,我们要给出一个解决方案,这是思考问题的根本。甚至说一句不太准确的话,中国非常多搞产业地产的,为什么做得不好?因为这个问题回答不了。如果我是客户,为什么要去你那儿。住宅不用回答这个问题,本身还排队买。

    产业集聚能有什么办法?

    政策优惠。但这是政府的,跟企业没关系,企业怎么也政策优惠呢,央企都没有,民企更没有;

    服务。服务好你到园区来,这是对的,什么服务?分成两个服务,一是企业服务,二是产业服务。企业服务是现在做得比较多的,即实际上是围绕做一些配套、做一些园区管理等等方面服务。在中国天安做得比较好,这能不能成为一个理由?似乎不那么充分。不能说你的园区有食堂就到你的园区来。什么是充分的理由?如果能找到,就能解决问题。所以这是痛点,你的客户痛点是什么。

    产业服务。制造业企业客户的痛点很简单,老板想的就是做生意,痛点就是做生意,能否围绕他做生意搞点服务,不要围绕他的生活搞服务,围绕他的生意搞服务型不行?!围绕他的生意搞服务就是另外一套东西,技术、资金、人才、市场等等,已经不是一个吃饭的问题了。所以把这种服务叫产业服务,如果敢对你的客户说你到我的园区生意好做,绝对来,不可能不来的。其实做商场也一样,你和商户说到我的商场里生意就好做,他为什么不来?绝对来。这个理由非常充分,这是他的痛点。

    能否对产业企业提供产业服务,不要企业的服务,这才是问题的根本。

    我们要围绕产业做一个生态,生态也好、赋能也好,从最根本角度来说,实际上要建立一个产业的服务平台,这个平台上搞什么服务?技术、资金、人才、市场等等,围绕他的生意。谈到生意还要分门别类地谈,不能笼而统之。这是我们这一行一个最大的机会,问题也在这儿,机会也在这儿,我们国家园区虽然多,但是我们有99%的园区都是综合性园区,综合性园区就是政府不管是什么行业,产值税收够了就进来,产值税收不够的离远一点。政府的园区是综合性园区,能提供产业服务吗?提供不了。我是做鞋的,你是做饮料的,那个是生产电脑的,这个是做医疗器械的,几个企业放一个园区如何服务。即使放到中关村、放到亦庄,也服务不了,没有服务。即使大到中关村、亦庄这样的园区,也很少有针对性的产业服务。这恰恰是我们的机会。既然这块大家都没有做好,你的机会正在于此。

    所以我们反其道而行之要做专业园区,不能做综合性园区,这个园区不能什么企业都有,只有一个行业,按行业来谈。既要苍天大树,也需要花草灌木。我们园区是一片森林,政府是只需要大树,最好都是华为、腾讯这一类企业进来,世界五百强、中国五百强,别的不要,但见过只有大树没有下面的东西的森林吗?下面的东西就是服务体系,要有水土、花花草草。因为灌木好,才有大树。所以产业生态是指这个。

    我们做了一个生物医学(医疗器械),这个行业能不能建立起医疗器械行业的一套服务体系,这个体系不附属于某一个园区,我们起了一个名字叫COMP@SS,就是一帮人搞医疗器械的行业服务,这个服务有技术、资金、人才、市场,都非常细的一些东西。把整个医疗器械全流程立出来,立项、工业设计、样机开发、检验检测、生产许可&代工、注册认证、临床试验、动物实验等等。

    中国虽然是制造业大国,但产业没有服务业,制造业没有服务业,如果要做一个公司,搞个什么电池,第一步就想要一个市场资料,能不能找人给我研究一下电池市场是什么行情,把细分市场列一列。对不起,有钱也没有人给你这个资料,没有服务业。这就是你的机会,房地产很幸福,房地产有服务业,买地、融资都有人帮助你,设计更别谈了,制造、销售,明源等这样很大的公司来为你服务,这就是服务业,所以房地产行业好做,服务业发达,你只需要动嘴。产业没有人给你服务,只有你自己搞。我懂医疗器械的技术,但怎么知道要搞什么动物实验、临床实验,我哪有关系,又不认识人,我是一个搞技术的,所以企业很难。但是越难,我们做的人越有机会,你来提供服务。

    例如智能终端,我们也把产业链列出来。

    我们最近在深圳做了一个智能硬件加速器,这是真正的加速器,对我来说不是盈利的,是服务的,其实孵化器和加速器没有盈利模式,就是纯服务,不可能赚钱。如果你想出办法来赚钱,几乎都是歪道。真正的加速器整个环节,你可以帮助企业,产业分工很细,即使到华为这样的企业,只做很小的一块,产业链整合度很高。

    我们还做了一个垂直产业链整合:天集社。简单来说是帮助企业卖东西,但不是我们建立一个集市帮着卖,企业卖东西就是上游卖给下游,所以是做产业链整合的,把产业链整合事情做好,就能帮助企业卖东西了。真要搞产业园的运营,这个就是,真正的运营是这些东西。

    我们谈到产业运营、城市更新、资管、空间,最核心的是运营,上面我讲的这些东西是运营,是客户最需要的,能够帮助客户去做生意的。

    我们现在大概有100万平方米左右。

    海、深圳、北京签约未交付还有200万平方米,差不多总共要有300万平方米,有的是自建,还有大部分是租的,还有纯粹是帮别人运营的。不管是自建,轻重资产从这里来说,在我看来没有多少矛盾,背后核心都是运营能力。跟碧桂园合作,他80%,我20%,碧桂园不缺你20%的钱,凭什么跟你合作?因为你会元婴。产业我来搞,他给你20%的投资权利,生意是这么做成的。你要的还是那个能力,核心能力是一个能力。你租过来也是一个能力,帮政府去运营还是这个能力,是一个能力。

    案例,坪山。我们做医疗器械,有总园、有分园,总园定义成超级孵化器协同创新中心,分园有四个,在这一带所有园区都是做医疗器械的。这个园区做得不错,原来没有产值,就6万平方米,几千万产值,去年4月份租来的,年底被深圳政府评为重点园区。我们园区纯度,有多少企业是医疗器械?我们纯度是92%,政府园区纯度是50%。

    我看到方勇总每天在群里发改造的美轮美奂,我也想这么改造。但对于产业客户,空间改造是一个焦点问题,从客户角度,客户需要改造的这么漂亮吗,他愿意为漂亮花钱吗?这是一个问题。你花钱他当然高兴,他是否愿意花钱,他如果不愿意花钱,就说明这个改造花的钱是无用的,这也是房地产害人的地方,因为改造很贵。早年地价几千元,建一个楼,成本不到3000元,现在有的楼改造就3000元,问题是可以卖回来,卖4000元就赚了,通过租金差怎么能搞回来,太难了,有可能把轻资产做成重资产。重也没关系,问题是客户是否需要。产业客户在乎的是做生意,你帮我做生意,楼面都贴上石头有什么用,弄成园林绿化、贴上石头、搞灯光,没用。所以索性不做立面改造。唯一改造是要保障其生产,消防、排污、排水这一套东西都要搞出来,这个不能出问题,生产环节不能中断。剩下钱花在服务体系上,就是前面讲的运营体系上。

    这个项目吃了一点小亏。我们总得有一个样板,楼要长得漂亮一点,今后才能有人去看。我们手松了一点,本身我们改造费用是200元/平方米,然后放到300元/平方米,这都是笑话。数据差别很大,200元/平方米,这个项目2.5年投资收回,300元是四年,就是这么大的差别。区别就是200和300元。搞地产的人那个笔一哗啦就没了,基本上搞地产的把100元/平方米不当钱。我理解关键还是客户是否需要我们花这个钱去改造,还是希望你把钱花到别的地方。客户的痛点,你花在那儿肯定愿意买单,不花在那儿肯定不愿意买单。

    目标与结果。

    例,谈投资。两个做法:

    第一,某个开发商看中这块住宅地,政府不给,我要产业。他就编给你做点产业,找人写篇文章,通过公关一做,这块地批下来了,住宅+产业。我的做法是什么?做产业、做医疗器械,中国哪个城市适合做医疗器械?苏州可以做。但也要看苏州哪个区,不是哪个区都能做医疗器械的。如北京大兴搞医疗器械,政府欢迎,这么大园区要给点住宅,人要有地方住,政府就给了点住宅。其实殊途同归,结果一样,但出发点不一样,这是有区别的。为什么开发商拿大那个住宅+所谓的产业就不好做呢?因为你根本没想着产业,你想的是住宅,产业怎么会好做呢。我那个做法心里一路想的都是产业,到最后产业一定好做。

    第二,开发,好不容易一个项目有点住宅,有住宅、有产业,先卖哪个?有人说肯定先卖住宅,绝对就是开发商。大家不要笑话,从客户角度想一想,产业企业搬进来住哪儿,你不想他,把住宅先卖掉,然后他进来,你跟他说你们去社会上买住宅。这是搞产业的,心中有客户吗?根本没客户。倒不是说现金流先卖住宅就是开发商,本质上是客户,你心里没有客户。因为这个住宅是要卖给你的客户,客户要住宅。

    这两个逻辑为什么不一样?我经常想一个问题,即目标与结果,这两个词大家不一定能区别开,产业地产,什么是目标、什么是结果?商业地产,什么是目标、什么是结果?对于产业地产,产业是目标、客户是目标,地产是结果。因为弄一个商场、弄一个产业园,无非就是收租金,等资产增值,租金和资产增值都是地产,恒隆也是做商业地产的,万达也是做商业地产的,一样吗?肯定不一样,两个目标和结果都不一样。所以目标和结果很重要。

    如果把产业作为目标,产业就是客户,结果是把它做好了,商场自然就赚钱了。如果把它给搞混了,直接冲着结果去,这个事情是做不好的,甚至可以把产业作为一个旗帜,因为有产业,否则政府不给你地,大概是这个逻辑。

    登珠峰塞车图。

    这些人都要登顶,都想登顶,登顶是目标还是结果?登顶不是目标,登顶是结果。目标是什么?目标是回来。登珠峰死的人都是在下撤途中死的,登顶了,没回来,所以目标不能是登顶,目标得是回来,结果是登顶。没回来就没用了,人就没了。所以目标跟结果还是不一样的。

    最早,我受教育是被王石骂,2003年在万科搞千亿战略规划,王石给我们骂了一顿,我们都不知道骂我们的是什么,经过一通翻译,意思是目标是一千亿?现在想这个问题简单,万科目标怎么可能是一千亿呢,这是结果。万科的目标是什么?肯定是服务客户,把客户服务好,差不多都是目标,结果是财务上的那套东西。当然我们不能直接冲着财务上那套东西去,把客户给忘记了,你忘了客户就不可能有哪个结果,大概是这样的关系。

    谢谢大家!

  • 乐居财经北京报道 05-30 14:03

    明源地产研究院副院长、存量研究首席专家黄乐做《精益资管,数字赋能》的主题演讲。

    存量市场目前出现了很多新的机会,怎么让大量的重资产焕发出新的价值,有四个红利是需要值得注意的:

    第一,新时代的经济特点不一样。消费逻辑、商业逻辑、人口结构等新时代经济情况的变化,给存量带来了机会。

    第二,城市化率的差异。未来全国发展彼此之间不同的城市化率之间差异其实就给很多有眼光的企业带来了更多投资机会,给存量甚至增量都带来机会,但这个机会是结构化机会,需要去判断、去分析。

    第三,政策的导向和红利。现在政策导向都是引导产业向实体导向,特别是住房结构工艺的调整,让老旧闲置物业焕发新生,有一些土地调规的政策出来,还有租购同权,包括长租公寓,有很多创新的机会。

    第四,资本和地产加速融合。未来无论做重资产,还是轻资产,重资产赚的资产溢价的钱,轻资产是资本收益的钱,还有中资产,不论哪种资产都离不开核心资产管理能力,这是未来行业新分水岭的核心竞争力。

    他表示,实现资本优化,三个战略阶段很重要:一是理得清,二是盘得活,三是赚得明。要基于资本回报再看项目风控。

  • 乐居财经北京报道 05-30 13:49

    同昌盛业董事总经理唐耀做《用资管的态度面对存量资产创新》的主题演讲。

    上午大家可能更多的听到和感受到的是资本在这个城市更新里面怎么去做,资本如何去投资,怎么去投。今天下午从我这儿开始,可能讲的更多的是运营的角度,从资产管理的角度,如何跟资本对接,打通资产管理和资本的通路。

    当我们实体插上资本的翅膀,会飞的更高,飞的更远。资本有了实体的载体,投资更加多样化,投资更有保障。今天我想跟大家更多的分享一下,我们如何来做城市更新运营。

    同昌盛业之前没有太高调,也没有更多的参加这样的大型活动。这次非常感谢城智更新研究院的邀请,我们有幸参与到这个活动当中来,跟大家更多的分享同昌盛业在城市更新领域里面是如何去做的。

    同昌盛业是在09年初成立的,那时候是以咨询服务做的一个公司。当时公司一票高管团队都是来自于那个年代的五大行,我们去共同做零售咨询的业务。当时我们最早的股东是光大控股,像今天的周总,那时候也是在光大控股。之后我们又引入了另外战略投资人,就是王倩,华平的,这两个投资人都说投资你们公司的钱非常少,他们国内国内都有准备收购或者已经开始收购的项目,需要这样一个资管团队,需把这个项目做好,实现这个项目未来成功的退出。从那个时候,就是开始做同昌盛业。

    到了11年、12年,当时是华平准备要收购一个资产,在望京。当时资产价格不高,基本上算过来帐,准备收购。后期收购出现了一个障碍,土地增值税,这个事情一算,这个项目我们实际付出的成本就比较高了。可能这个帐就不太好算。这时候华平王倩总提议,我们有同昌盛业这样一个资管团队,我们能不能用轻资产租赁的形式,租赁20年,以这样的形式帮你把物业做好,做出来,当时是普丰莲花在望京经营了两年,当时它撤出来了,我们和华平一起把这个项目租赁20年,一起投资把物业重新翻新、建设,重新招商,我们是这样一个项目开始。目前为止,同昌盛业是有3个物业在北京开业了,最近一个物业是在丰台区马家堡新荟城,所有同昌盛业未来购物中心都会以新荟城这个系列品牌出现。目前我们在中国自有投资运营项目,以及我们品牌输出的项目,目前中国有九家,北京、上海、成都、常州都有新荟城,新荟城在北京已经有三个开业的项目,一是望京新荟城,二是马家堡新荟城,三是常州的新荟城,刚刚开业的一个综合体,我们也是做商业的部分。最下放是日坛新荟坊,这是一个街区型的餐饮街项目,目前北京有这三个项目。这三个项目都是有不同的特点,望京新荟城项目,通过自己的运营,重新品牌的提升改造以后,这个项目内部投资收益率基本上超过了50%,也使得我们投资人非常开心。基本上我们项目开业一年半到两年,投资人就把投资都收回去了。这样我们才能创造这样一个内部投资收益率。

    为什么我们的运营资产管理团队一定要跟资本结合好。实际上我们在做城市更新改造,可能跟做房地产开发还不一样,因为我们毕竟底层资产不在我们手上。可能在于杠杆,在于融资方面,可能大部分需要自有资金,如果需要自有资金,我们可能在项目获取上,或者项目快速复制上就会放慢脚步。所以我们在所有项目上,都是有跟资本方、资本端进行合作,也是一个香港的家族基金。就像今天上午资本方也经常谈到,资金一定不要错配,要非常适合。做我们这种城市更新改造的资金要求,也是一个长期性的投资,不是一个很短期的,开发住宅类的快进快出投资。所以我们在所有项目上,都是配以香港家族基金,它是一个长期、可持续的投资基金。

    我们跟它结合以后,它对于项目整体的安全性,作为投资人来讲,先看的不会说是有多大的基准回报,看得最多的还是在于资金安全性。尤其是我们做城市更新、城市改造这类的项目,面临着很多需要突破的地方,因为它不是一个完全开发类项目,包括我们在望京的项目,在马家堡的项目,在日坛的项目,都面临到重新的规划,开工手续的报批,消防整体情况,因为你很多功能、很多业态发生变化,所以很多政府职能部门给你审批上,包括工商注册,有些企业进驻,可能要在这里面做工商注册,等等方面,都是需要我们跟政府紧密沟通和联系,才有机会能够把项目按照我们的理想全打造。

    好在目前北京在疏解整治促提升,政府对于一些存量性的物业,只要在正面清单上的业态,政府还是比较支持的。我们在日坛的项目,大家知道日坛周边原来最著名的就是老番街,俄罗斯批发一条街,我们项目产权人是政府园林局,这个项目就是在政府公园配套性建设用房。在过往年代,它就是租给大型批发市场,俄罗斯一个做鞋的边贸批发市场。随着政府对于政府疏解非首都功能,提升改造的要求下,区委区政府也把这个项目作为一个疏解项目,疏解出去了。区长带队考察新荟城望京项目的时候,他觉得是一个不错的改造案例,把原来已经死掉物业、一潭死水的物业打造活了,而是一个服务于周边社区办公居民的商业,政府认为是比较成功的,所以主动提出来,把日坛的项目交给我们。当时领导说的也很实在,腾笼换鸟,政府腾笼能力非常强,但是换什么鸟,一定要跟社会化、市场化的公司合作。

    这样我们就通过对于市场的了解,周边的调研,陈总带队去我们这个项目实地考察过,开业半年了,我们把它打造成一个餐饮文化一条街。同时在政府层面,也对这样的餐饮街区,深夜食堂,有很多政策性和物质上的补贴,给到企业。在这方面,作为城市更新改造,最重要的就是要得到政府的支持,同时,也是  要对物业属性进行了解。再有就是整个租赁年限,我们所有项目在租赁年限上都是不低于20年,因为我们一次性投入也不小。我们在马家堡项目,一次性投入也是不小,马家堡项目7万平米,当时是由华冠百货运营,运营两年,随着传统百货业态江河日下,我们也是跟开发商重新把这个物业拿过来,我们用了一年左右时间,把这个项目重新装修,重新招商,通过我们有效运营,在5月18号,这个项目也已经开业了。开业第一天我们人流也是超过10万人,当天全店商家营业额也超过2000万。头儿开的还是不错。

    我们感觉,城市更新确实在原来旧的业态基础上,我们去不断提升它,优化它,实际上北京一线城市这种提升潜力和发展潜力还是非常大的。所以我们在几个项目上,自营项目上,大家可以看到这个数据。平均我们项目投资回收期,这是我们基金投资人给我们的要求,3到4年。我们基本上在望京项目不到两年半就收回我们的投资。我们平均净资产收益率,按照投资人给我们的要求,是不低于35。在望京这个项目,我们已经超过50%了。

    随着日坛项目开业,随着马家堡项目的开业,基本上满足了投资人给我们一个最基础的要求。在我们平均投资回收期上,和在我们投资收益率上,都达到了我们投资人的要求,所以才有投资人一个一个项目跟我们去走。

    通过我们良好的运营,专业的资产管理,也令到投资人对我们的项目,对于我们专业操盘能力有了信心,大家才能携手往更多的项目去走。

    目前自有管理面积超过17万平米,刚才9个品牌输出项目,整体超过33万平米,在城市更新,我们讲的社区型项目,包括日坛、马家堡,还有望京,实际上都是社区型的商业物业。随着我们不断在城市更新领域里面去摸索、前进,我们也发现,有很多旧的工厂、很多旧的物业也慢慢出来了。我们今年还有三个,一个位于大兴,另外两个在朝阳,都是旧的工业厂房改造。实际上今天上午也听到另外一个嘉宾讲到他在深圳的改造,这样一个旧有拆除。在北京做这样的业务非常难,因为作为北京,我们整体规划是减量发展,不可能让你把原来旧的东西拆掉,重新再批复容积率,从原来0.1变成4.0,这个想都不用想。我们也不会去做这样的物业,最起码在北京不会。我们拿到这些旧的厂房以后,还是把它作为一个相应的产业园区去打造。这三个项目加起来也接近20万的体量,我们下一步城市更新方向在产业园区也是一个发展的方向。不论是产业园区,还是商业物业、零售物业,都是一个运营的载体。我们如何通过我们的专业把这个项目重新焕发生机,这才是我们要做的。我们不拘泥于形式,一定要做零售,一定要做酒店,一定要做公寓。就像王总讲的,一城一议,一地一议,因地制宜。什么样的物业,什么样的位置,适合做什么样的业态,我们根据这个定位我们在这上面的改造和发展方向。

    我们在望京这个项目不大,5万多平米,但是区域位置不错。当我们在四年前接手这个项目的时候,附近望京Soho、绿地,阿里巴巴北区总部都没有入驻,相对办公人群的量不足。但是居住人群在这边还是有。当时我们把这个产品打造成一个社区型的,服务于周边3公里的一个范围。这个项目在望京还算很出名,有两个外号,你就能听出来我们这个项目的定位是什么,周一到周五,这个项目叫望京大食堂,基本上是周边办公楼,当时调查了一下,周边办公人群接近15万人,就在3公里范围。周六到周日,这个项目叫望京托儿所,我们在这个项目业态打造上面,更多加重了在于儿童的业态和餐饮业态,适合周边人群消费的一个业态组合。我们可能更少的去做了一些点缀型的零售物业,零售品牌。更多的还是以服务,还是给周边人群带来便捷的载体。

    目前来说,这个项目基本上每天人流能够超过2万人,大家可能去我们那边用餐,中午电梯是一个痛苦,不管我们修建多少电梯,就像我们今天中午用餐的场景。在这个过程当中,我们慢慢还会把这个项目的业态再针对于现在的周边环境进行提升,进行改造。

    有的时候,住宅开发商可能是笑着进去,哭着出来,因为住宅相对比较简单,开发、拿地、户型对路、销售。为什么哭着出来?住宅最高利益价值可能没有被开发商享受到,因为快进快出,实现现金流,当然也有相对的利益获取。但是在一线城市,包括二线城市的二手房,我们之前买了一个房子几千块钱,现在变到几万块钱。实际上它在未来可持续性增长上没有享受到。对于商业持有类的开发商,只要我们运营做的好,就哭着进去,笑着出来。而且商业是一个现金流像开动的火车头,有时候拉都拉不住。现在望京商业是第三年,基本上对于租户租约,资产管理不是说怎么运营,把这个地收视的多干净,这是最基础的,关键是怎么对于租约进行管理,我有多少租约,是一个长线的租约,具有稳定性的租赁租约,有多少是具有中期性,可持续性增长的,有多少是短期的,频次去调的,在人流到来以后,在商场稳定以后,我们是不断去调整里面一些租户,有一些是我们主动调整的,有一些是租户就不行了,主动撤出的。现在望京到第三年,这一轮租约调整,平均租约涨幅接近40%。换一个商户,可能新的进来,比它前一轮的租金要提升40%,这也是商业物业、零售物业、办公物业相对比较稳定,可能租户在里面待三年、四年、五年,你只要把公共区域做好,把空调做好,就行了,给他创造一个舒适的办公环境。

    商业不是这样,商业是要创造人流,我们商业有一个时钟理论,有人流,商家就有营业额,商家有营业额,我们作为房东,就不断有机会提升租金,永远是有人流,有营业额,我们就会有租金的提升。但是怕就怕我们租约管控没有做好。当人流来了,当这个地段旺了,你签了更多的中期和长期的租约,你看到这个人流也没有办法分享这块的利润空间。在这个环节当中,在我们进行资产管理的过程当中,我们对于租约的把是非常严格的。

    整个望京项目,大家可以看改造前和改造后的对比。当时没有人以为这个楼是一个商业楼宇,黑糊糊的,还以为是办公楼。最关键是这个楼最显著的位置,把LOGO给了保利,有点喧宾夺主。当年很多人都不知道这个楼是一个普丰莲花大卖场,而以为是保利影城的概念,我们来了以后增加楼体地标,商业跳跃的氛围,内部也是充分利用了每个角落,创造我们这样一个租金价值。

    我们整个项目,天地墙全部拆了,原来大卖场设计规划跟我们要做的购物中心完全不一样。

    这是我们在丰台马家堡的项目,当时接这个项目,我们团队里有好多反对的声音,说丰台行不行,南城行不行。但是我就坚持,今天在南三环,能够拿到项目就是胜利。因为整个南城到今天有一个人口外溢的效应,从哪儿外溢?南城的规划,丰台区有两个著名园区,大的片区开发,一是丽泽金融区,二是丰台中关村园,它要承接从中关村出来外溢的人,要从金融界外溢的人,慢慢南城人口结构也发生了变化。在这里面,我当时坚持把这个项目拿下来,跟我们基金也是多次做工作。最后下来以后,现在基本上这个项目,我们招商出租率95%,当天项目开铺率85%。当然,我们所有租金指标、运营指标也达到了基金当初拿这个项目给我们的要求。现在北京是减量发展,四环、五环以内不会再批1万以上的大型物业项目,有这样一个项目,让你调整、重新定位,也是很难得的。这个项目历时一年时间,7万平米的物业,现在我们主力租户有盒马鲜生,泰和院线,优衣库、唯品汇,餐饮和儿童仍然是我们的重头戏。整个项目也是服务于南城周边半径3.5到4.5公里的人群。

    希望大家有机会路过,都可以看看。

    这是改造前和改造后的对比。基本上内部全部拆掉,然后重新规划,动线重新组合,业态重新划分,把它打造出来。这个项目上面,我们也是花了不少的心血。

    这是我们改造前和改造后的对比。

    这是开业当天人流火爆的景象。当然开业是由于你推广、宣传的手段带来的流量,接下来一年是我们项目稳定周期,如果人流能够达到一天2万到3万人,基本上稳定周期就算过了。这个项目大部分租约调整的到来,也是在三年以后,我们成熟期过了以后还会有一轮调整。

    目前来看,租约已经签完了,从我们拿到模板里分析以后,基本上这个项目能够达到投资收益率、内部收益率30%以上。这个项目也是在三年半,我们把所有投资收回来。

    这个项目就是刚才提到的日坛公园北门,也是陈方勇陈总带团队考察过的项目,这个项目就是我刚才说的,是一个大鞋城,我们改造改成了一个餐饮街区,里面有很多餐饮老字号,包括日料居酒屋,相应生辉,后面就是皇家园林。这里面改造有大量需要和政府配合和协调的地方,原来这是一个鞋城,水电气都达不到餐饮街区的要求,我们花了很大的力气跟政府沟通,市政在这方面给我们带来了很大的挑战,但是我们依然把这个挑战渡过去了,这个项目在朝阳区成为所谓一把手工程,因为所有协调都是我们从区委区政府层面去向下协调,要是我们自己协调,那是非常困难的。好在这也是区长当年参观完我们项目以后,主动要求我们干的项目。通过这样一个改造,让我们知道城市更新有多难,不是这么简单。你想好一个业态,做好一个规划,晚上画好图纸,就可以实施。不是,随着这个项目经历了消防,政府机构重组,部门合并,整个消防、食药监、工商合并的状态,哪有人理你,我们主动积极通过沟通以后获得政府的支持。所以我们这个项目外接市政,内部改造,加上招商,总共用了半年时间。项目已经开业了。

    项目收益率非常高,政府也没有想到,因为这个项目大部分物业是在地下,原来批发城原来都是小鸽子铺,单价很高,通过我们区域划分和调整,这个项目平均租金也超过13块钱,单平米的平均租金。

    这也是我们在改造过程中一个场景,改造前和改造后。

    这是我们历年所获得的奖项。

    我想和大家最终分享的是资产管理作为真正的操盘者,我们压懂得控制风险,把握机会,一起携手把这个城市更新业务做出来,真正把一个产品落地,把它做好。

    谢谢大家。

  • 乐居财经北京报道 05-30 12:30

    主持人:谢谢!今天下午将会从商业、居住、办公三个细分领域里同样有这样系统而且有大家互相交锋的分享。

  • 乐居财经北京报道 05-30 12:30

    主持人:感谢周总。下面有请来自于越秀产业基金夹层投资部负责人姚伟鹏总给我们带来今天上午的最后一个主题分享。

    姚伟鹏:感谢方勇大哥的邀请,今天应该是我们公司总裁给大家做一个分享,但他今天有另外一个会议,所以由我给大家做报告的汇报。

    今天的题目是“突破资本瓶颈——全链条上金融平台实践”,相对之前各位嘉宾说的,我们分享的内容更加偏向于金融端或资产端,切合今天的主题,打通资管血脉,看看在资本端如何看待这个问题。

    所有资本都是要落地到资产上,对于资产我们自己有一个重新的定义或划分,组成一个新的链条,主要分成四个环节:

    第一,一级土地整备,是传统意义上类似于棚改或土地从生地变熟地的过程。

    第二,二级开发,这是传统的开发销售环节。

    第三,商业运营或孵化环节,是一个物业从开发到成熟之间的阶段。

    第四,资产金融化,即一个物业成熟之后的出路。

    在这里比较重要的两个点:城市更新是在第一和第三个环节,但资产的退出渠道是在于最后一个。2004年,越秀当时有幸能够成功在香港发行了我们第一只国内的REITs,也把整个资本通道打通了。

    过去几年我们做城市更新或全链条投资过程中也发现有一些问题或瓶颈,相信也是共性问题,首先对于城市更新项目来说,在融资需求端必然是长周期和大体量的资金需求,但目前资本市场主要是以债性投资,在短期之内获得比较固定可预见的收益为主,主要出现四个平静:1一

    .融资,债务融资效率对于城市更新项目来说可能会偏低,因为对于一个城市更新项目资金的匹配成本是否支持它可以做一个长周期持有,一个项目杠杆未必越高越好。

    2.权益类资本,我挺羡慕外资基金,因为他们拿到都是长周期,但在国内这部分资本相对比较稀缺。

    3.监管新常态和新趋势,在过去两年,关于资管新规从酝酿、讨论到出台的过程,大家都在调整各自资本结构,从监管态势来看也是限制债性投资,鼓励大家做更多的权益投资。

    4.公募REITs什么时候出来,这个出来以后就会把整个退出渠道通畅了。

    在过往几年实践中,会有一些独特的心得和想法。

    第一,对资本要有一个更加精确的定位,是资本本身的需求。目前资本会开始希望直接渗透到资产里面去。

    第二,对本身这个项目的收益要有更加精细的划分,可能不单单是债或股非黑即白的划分,有一些中间交融的点。这是对于一个夹层可以引入新的资金、新的类型的资金进来。

    未来资本结构会更加多元化,这也是我们实践出来的一个成果。

    资本定位从四个维度考虑,前三个是收益、风险和投资周期,这是从一个金融的角度去定位资本。这是一个非常常规性的考虑,就是从收益要求、风险偏好、投资周期去把资本的资产配置给做好,但在这个过程里发现有一些资本对于资产是有一定影响力或希望自己的资本渗透到资产里,给它更大的赋能。

    越秀集团本身有三个板块:地产、金控和交通。地产方面,在很早以前是承载着一级整备的功能,所以这里天然就会有一级整备和调规能力在,2017年我们也因为有了这个过往经验,还有在金控平台上资本运作的能力,把广州的城市更新基金这个牌子拿到我们这里了,也是由越秀产业基金作为主导和管理合伙人。我们定位的自己了赛道和投资方向,就是以广州市一些旧厂和地铁进行全面战略合作,发行轨道交通基金。这里很重要的点是找准了资本需求,我们和地铁合作点在于地铁希望在沿线进行场站综合体开发,这个过程里不单单要把地面工作做好,建设工作做好,还有资本上怎么样去做一个整合,帮助它把大体量项目给撬动起来。现在投的项目总投资规模从地块到后面开发,要去到300亿-400亿,这时候对一个整体资本的运作和统筹就非常重要。后面我们在另外三个环节有自己基金的匹配和运作过程。

    要细化资本结构,要对项目收益进行更加精细的划分。在这个过程里,我们从2013年开始就做综合性夹层基金,发现对于资金的收益不单单只能从它是股或债来说,应该看看到底能提供出怎样收益的组合。主要是三个方面:资产类别、流动性、收益分配过程。在这里可以慢慢发现把这个固定收益和浮动收益结合起来之后,会吸引一些新的资本或新的资金进来,为我们提供一个新的资本结构的支撑。

    刚刚说到对权益资本有一个更加精确需求的定位,另外是对收益做了划分之后,(图)是我们现在做出来的一个多层级金融平台,也是新的资本结构。第一层资本金,在四个环节分别用城市更新基金、地产开发基金、孵化基金、REITs平台去做权益类的投资,真正是一个股权性质的。二是综合性夹层基金,去做资本的补充。最后是传统银行的并购贷或开发贷,或CMBS组合融资,在这个过程中把整个项目的资本结构搭建完成,也是符合目前监管的主流或新规常态的情况。

    实践下来效果还不错,轨交更新基金投了50个亿,对于地产开发是从2013年开始做到现在,过往明股实债过渡到现在以权益为主的也有300个亿的规模。

    实践案例——轨交基金

    对资本精确定位主要来自于基金的LP,有三个:越秀集团、广州地铁、珠江实业。广州地铁最重要的一个资源提供方,越秀和珠江实业是在项目开发上拥有其经验。到了整个基金平台是越秀资本运作能力和整合能力的体现。整个基金思路是围绕广州地铁沿线做场站综合体开发,从一级整备到二级住宅开发,到存量商业物业,最后通过我们自己平台退出,把这个全链条打通,体现在我们跟地铁合作商。

    案例——国资基金+地产模式

    案例——商业孵化基金

    去年刚刚做的商业孵化基金,大家说到城市更新更多是在于一个商业刚刚出来或在培育过程里怎么样找到对应的资本跟它对接。在以往,越秀是有很成熟的商业地产开发基金和REITs,但在中间孵化方面的工具是缺失的,商业孵化基金是弥补了资本工具的补充。去年成立之后,就把财富天地项目整体收购过来,项目总的建筑体量是20多万方,租赁面积是18万方,收过来之后,会对其整体进行重新改造,因为以前是一个批发市场,可能所有动线、铺位落位都不太符合一个现代的ShoppingMall或城市综合体的要求,在把它收过来之后就会提供后续一些资本,对它进行重新的改造。

    案例——夹层基金。

    2013年我们做完结夹层一期之后,达到投资收益效果蛮不错,去年也把基金策略做了延伸,发行第二个人民币综合夹层二期,主要面向保险,投资策略是城市更新、商业孵化。整体来说,我们是对资产有了一个清晰的定位,对环节上有一个清晰的定位,知道他需要什么样的能力,需要什么样的赋能,再反过来寻找资本能够对我的资产有什么样的提升或对于这个资产的认可度怎么样,在各个环节搭建我们自己的金融产品,组成一个全链条的金融平台。

  • 乐居财经北京报道 05-30 12:19

    主持人:感谢各位非常充分的分享。下面有请国内资产证券化这个领域里的绝对权威人物,来自于高和资本联合创始人周以升总为我们介绍一下“千呼万唤,中国版的REITs什么时候来?”

    周以升:感谢方勇的邀请。发现大家都忘了我的真实身份了,我真是身份还是做投资的,这几年自从高和开始做证券化之后,大家就忘记了我最早的老本行。今天很高兴跟大家做一个分享。

    这个题目很敏感,方勇说你一定要讲这个,因为最近媒体各方面报道,有很多不同的声音,这个课题是最难分享的,不讲又不行,估计大家买了门票之后就不干了,讲多了又违反纪律,所以还是从专业的角度跟大家分享一些偏技术的问题。

    一、现状

    二、关键点

    三、总结   

    公募REITs从2005年左右,香港领汇上市之后,到现在已经有十四年了,大家一直在呼唤,高峰是在2008年时说马上要出来了,2017年时大家觉得是不是马上快到了,前一阵子说已经开始试点了。大众心理情绪的波动是虚线的波动,真正行业的推动是一个斜的直线,一直在推动,包括一些政策的制定、配套细则、行业研讨等等一直在推动,其实这个行业虽然大家有一些失望和失落,但是非常稳步往前推进的。

    境内公募REITs整体路线图。

    从2005年11月份香港领汇上市,有一个很大的刺激,觉得中国是不是也可以复制香港REITs的推动,但真正国内大的进展是2014年的时候,包括启航,包括孙总一也在万科深圳的项目类REITs,后面有很多创新。这是一个实验期,那时候大的逻辑框架,制度层面的一些探索已经有非常大的进展了,即:第一,用ABS里做商业物业的证券化。第二,用公募基金来商业物业的公募化。放一起就是目前公募基金+ABS模式,那个时候已经有雏形了。到后来公寓出来之后,大家觉得政治上有一些很好的互动,包括PPP基础设施是否可以,现在看起来,这两个领域还是牵头的业态能不能从这个领域里做试点或突破,就回到公募REITs最终的突破。

    从我跟监管的沟通和参与的情况来看,我觉得还是非常乐观的,在一个不远的时间,它会成为一个标准的品种。所以对大家决策来讲,三五年的周期对你投资来讲是完全可以消化的,还是正面的。

    2017年年底时,我说了一句话:公募REITs没有障碍。到现在为止我还是这样一个观点,其监管规则有很多轮讨论,包括人民银行也有一个版本,证监会版本研讨更多一些。

    税务。这里有小小的误解,在中国如果要推动一个公募REITs的试点,是不是税务必须有一个特别明确的优惠政策?这不见得。因为一些特别的结构里,特别的业主可以忍受或本来就是他应该交的一部分税收是可以交出去的。如果我们要做大规模推广,像美国一样有1万亿美元的规模,税务优惠就非常重要了。

    当然还有估值、融资工具、管理人等等很多,基本国内都有一些准备。

    人行去年和今年年初也非常积极参与到公募REITs推动当中,也有它的版本,基本用的是北交所的交易平台来做。基础资产是以租赁住房领域为主来推动。这个版本很特别,跟公开交易的REITs还稍有不同,我们一般理解零售投资人可以参与,流动性溢价能释放出来,这是我们认为的公募REITs。人行这个版本是北交所挂牌的产品,但这个产品本身非常有力推动了监管层的共识,就是在中国已经迫在眉睫了。

    对大家更有意义的是证监会版本的公募REITs,因为公募REITs的意义一方面是在投资人角度来讲,给大众一个参与中国城镇化、分享中国核心物业成长了一个投资品种;另一方面从业主来讲,有一个公开的流动性的平台,把价值释放出来,同时能够作为一个战略性的平台。从这个意义上来讲,证监会版本应该是更加适合的,但结构也会比较复杂。媒体上也报道了,可能交易所也在长期试点等等,会发现政府也是有一些有识之士想推动这个事情,非常愿意花时间去研究、跟业界去交流推动。第一批还是希望从政治上来讲更加正确,这背后有对风险考虑的问题。

    现在有一个特殊的情况,目前房地产调控市场变化之后,大家会想这个时候推出REITs应该怎么样去思考?这里显然有两个问题需要回答:第一,REITs跟房价上涨的关系是什么?单点回答就发现没法回答,因为自然会释放一些资金,会不会推高地价呢?开发商用这个钱去拍地。所以这个东西回答一定是系统性的回答。一是疏导资金,中国十几万亿住宅的销售,有一批刚性的铁粉是出于对价格的恐惧,所以必须买房,然而中国没有一个房价对冲的工具,我们发现涨的过程当中没有办法,有没有一个对冲性工具出现,这个工具就是REITs,可以对冲房价,买几份就可以了。这个过程中,化解很大一部分投资需求,让资金会改变流向,同时也会改变预期。

    例,如公寓REITs。有领导问我中国REITs推高了房价,你怎么看?举一个例子,新派公寓类REITs是4.7万/平方米,旁边苹果社区9-10万元/平方米,它的价格是周边的一半。也就是说REITs是中国地产正常化的一个过程,帮助提供一个更加理性的定价指导,所以这肯定是不存在的。从生态上来讲,重建了一个金融生态。

    二是技术问题,到底资金流入开发的顾虑,如果REITs发行了,某个开发商,住宅开发是主业,其中有商业存量,把REITs化之后,拿了一笔现金,干什么呢?领导说要回答这个问题。可以通过技术去解决,比如资金用途的引导,甚至一些合理的机制,通过技术手段去防范,可以让这个REITs在一个更加正常的环境当中能推出来,而不要受一些政治上的干扰,或不太懂或没有思考的噪音的思考。

    二、关键点

    近乡情怯,这个心态跟很多分管领导很相关,这里会不会有问题,去想发现确实有些东西需要再细化,而这个过程会发现监管思考很有深度,每一个课题都要去研究、去推动。所以我们要有耐心,稍微多三个月时间,最初政策制定会更加细腻,对这个行业是有帮助的。有五个方面:治理机制,配套融资,税务筹划,定价机制,投资者保护和信息披露。

    治理机制。

    发现挺复杂的,那么多层,层层之间治理机制是怎么样子,到底谁来管理、谁来主导,中间每一次之间怎么分工,这是一个课题,可以通过一些方法去化解,让它更加科学。

    业内也有声音说这个版本很复杂,中国根本不行。看美国REITs的招股书,结构的研发是很复杂的,就像我们拿一个苹果手表用着挺舒服的,但内部研发过程、包装过程确实有其逻辑,这个逻辑是要靠很多人专业去研发、包装的过程。这两个不矛盾。所以REITs本身的复杂性工作是随着中国金融创新从业者的成长,有些机制能研发出来的。所以不要去恐惧它。

    配套融资。

    新的REITs是一个新的载体,很可能评级不会太高,融资工具是什么样子?配套融资工具的研发是中间特别重要的一环,无论怎么强调都不过分。从美国来看,发现美国CMBS的使用都是一些REITs,这两个天然相互之间是交错在一起的,还有融资工具来原则融资,CMBS还本灵活度就很大,还本压力小,派息才有可能。

    从简单计算来看,做一个假设,老百姓投入REITs每年派息6%或5%,以派息率作为基准,50%的杠杆率,融资1个点,为了派息达到要求,有可能把资产价格往下降,可能会造成10%的估值损失。会发现融资工具很重要,非常重要,这部分也是我们在推动过程当中需要去思考的,也是REITs在创新过程中大家非常关注的。

    税务筹划。

    从证券层面来讲,中国的政策并不坏,但在前期重组期的税收处理一直是大家争议比较多的。一句话,还是税收中性的问题,如果原业主自己要保留一部分股权的份额,这个税收能否做递延,这一条能突破的话,中国REITs达到1万亿,没有任何问题。中国REITs税收的推动可能不像想像当中那么不得了,倒不至于,但无论如何这个工作也需要行业内去推动,和监管去沟通的。

    定价机制。

    定价很重要,这也是我比较大的顾虑,因为在中国市场里,历史上从来没有发生过公开的投资人去大规模参与到大宗商业物业的投资,甚至中国金融机构可能也都没有大规模参与到这个过程中来,银行是贷款为主,保险还要做一些结构化等等,但这个定价怎么办?这一定是一个课题。原来做大宗交易的专业投资人,像吕总这样的,买了很多资产的,可以做基石投资人。

    还有评估,评估引导性比成熟国家更强,亚洲市场都要看评估报告。评估规则的规范也是很重要的一个课题,相信会有一些很好的解决方法。

    投资者保护。

    信息披露,披露哪一层,什么标准,是什么指标,底层物业收益率和派息率是两个概念,这两个概念怎么挂起来,让老百姓有一个明确的指引,也有一些技术问题需要解决,这方面新加坡做得比较好。

    观点总结。

    1.监管机构对公募REITs的推动从没有停止。真的在完善,领导们都有很大的志向和愿景把这个重量级的金融产品给推动出来。

    2.目前各项准备工作从技术角度、专业角度来看逐步完善。

    3.在房价上涨的压力下推动公募需要回答两个问题:与高价的关系;以及资金流向。

    4.“近乡情怯”:要更慎重的推进试点,避免一哄而上,准备不足将造成市场的波折。需进一步夯实五大关键点:治理机制;配套融资;定价;税收政策的推动;投资者保护和信息披露。

    所以回到我的身份里,一方面去推动它,但最重要的还是投资好的资产,去把这些资产加工成将来能够让大家可以分享的一个投资品种。

    我的报告到此结束。谢谢大家!

  • 乐居财经北京报道 05-30 12:04

    陈方勇:田总很好回答了那句话,为什么开发商会从种罂粟转向种香蕉,我得到的答案是因为罂粟越来越不赚钱了,种香蕉能撬动更大的价值。华润的几个案例,把原来不值钱的地段拉升了,撬动的价值更大,比卖房子赚的钱更多。这是开发商为什么要转向城市运营商很大的逻辑。

    朗诗最近有两个新闻是业内蛮关注的,朗诗剥离朗诗长租公寓,被当作一个信号来说;朗诗最近在北京已经收了几个物业。请您回答一下开发商进入这个领域的得失。

    徐伟力:关于剥离长租公寓这个事情,因为长租公寓在我们上市公司下面是主要的业务,我们是从2017年开始做这一块的,到现在为止已经有4万间规模,在全国是7个城市。长租公寓最主要模式是二房东模式,我们是做集中式长租公寓。二房东模式是租赁完了以后装修,对小租户进行出租,我们里面有地产开发、有养老、地产,是一个蛮复杂的综合的业务,但是我们又认为香港没有把我们单独地产开发这一块业务综合起来考虑,没有综合反映出我们估值,所以想把这一块长租公寓对外剥离。

    长租公寓,包括二房东的租金,之前投入装修,在会计上每年都会摊销侵蚀一部分利润,但二房东模式到五六年以后就回正,但租约可能有十年甚至二十年时间,到五六年以后,慢慢盈利就会体现出来。主要是这么一部分考虑。

    朗诗在城市更新方面的探索。

    朗诗在2015年时就在上海开始做城市更新,第一个项目是在上海西郊宾馆边上买了一个原日本人的公寓,然后用朗诗绿色建筑把它进行节能改造,后面对市场进行散售。我们从那个时候就发现,包括我们去美国、日本东京,看了那么多国外项目,其实中国现在是房地产大开发阶段,但到美国看了以后,虽然城市十多年没有发生什么大的改变,但其实开发商一直有,城市更新的动作一直都在做,建筑外观没什么变化,但里面的功能、机理、内容都有一些变化。特别是在中国的北京、上海这些城市已经过了城市大开发阶段,所以未来也是会走像纽约、东京这么一条路。我们在2015年时就开始做这么一个事情。

    做城市更新这么多项目的体会,总结三点:

    第一,资金端和项目端匹配问题,还是要长钱长投、短钱短投,要匹配。大家都认为开发商可以借很高利息的钱去投一些项目,因为常规土地开发周转性更快,拿了一块地以后,可能七八个月、八九个月就四证齐全,银行就可以发放贷款,一开盘就销售,现金流就回正,这么快的资金周转让开发商可以承受比较高的资金成本。但城市更新开发周期更长,买完以后要不断投入、改造、装修,重新定位,后面是稳定的出租经营,稳定投资其实非常长,中间现金流相对比较慢,一定要资金端和资产端匹配,否则的话城市更新做不来。

    第二,投什么业态,怎么投的问题?我们观点是除了好的投资眼光以外,还是要看看自己能给这个物业带来什么,你的价值是什么,能为这个建筑或这个城市给新赋能带来一些什么。汪总他们是投产业园区、科技园区,朗诗没有这样的能力,可能这样的投资机会我们即使看到了也不会去投。我们有长租公寓的运营管理能力,可以去重资产买一些长租公寓的楼;我们有写字楼改造运营能力,就可以去投一些写字楼的物业,包括我们也运营养老,可以投一些养老的资产。其实我们更多的是看重我们有什么能力,有了好的眼光以后,有什么能力能为这个建筑带来什么,才会去投这个资产。我觉得还是看能不能为建筑赋能。

    同时,改造城市更新分为两个阶段:投资完了以后,第一个阶段是重新定位、重新改造阶段;第二阶段是运营阶段。朗诗有开发商背景,比其他一些外资基金、资金端更有我们优势,同时朗诗又是做绿色建筑了,所以不管是在绿色办公、绿色长租公寓上,我们能够更好赋能。运营阶段,写字楼市场上有专业的运营管理公司,我们一方面结合市场上一些专业公司,同时又自己的运营管理能力,能够更好为这个物业带来价值。

    第三,实操经验。城市更新看上去挺美好,其实过程中有不少挫折,主要体现在什么地方呢?大家感到有很多商改办等,无非是把这个楼更多发挥其价值,符合这个楼的市场定位,但过程中还是有很多沟沟坎坎需要过一下,最主要是得到政府的支持。在中国有很多土地性质的问题,报批报建的问题,还有消防问题,如很多性质不一样的工业性质,改个长租公寓行不行?有些城市行,有些城市不行,酒店改办公楼怎么改?外立面改?改起来需要很多部门的审批。包括长租公寓,可能还要消防的审批,包括今年全国消防机构都有一个大的职能切换。大家看上去很美的一个业态,里面其实有很多在投资时需要大家能够关注的地方。


    陈方勇:谢谢徐总。刚才听到五个怎么投,就是怎么选择时机、选择时点、选择赛道、选择合适的赛手、怎么找到匹配的资本、怎么说服险资来投你们,最后很重要一点是怎么实现退出,干了一切事情,最后找不到退出,一切都是零。

    谢谢各位嘉宾的参与,这一部分到此结束。


    主持人:感谢各位非常充分的分享。

  • 乐居财经北京报道 05-30 12:03

    陈方勇:汪总提到城市更新要把产业带回到城市里。跟很多二线城市聊城市更新,他们有一个共同的困惑,二线城市办公租金很低,西安最好的写字楼租金也就是3-4元,在里面做旧改、园区,原来二房东是不成立的,没有那么强的租金。如果二线城市有机会做城市更新,要做产业导入、产业升级,有产业才有可能赚到租差。

    下面两位都有开发商背景,先有请华润置地的田总介绍一下。

    田际枫:我们在上海外环区域有一个万象城,有10多栋写字楼,本身华润背景有实业+资本,我们资本平台比较强大,目前在华润旗下有华润资本,华润置地和华润资本、华润产业基金主要投跟不动产相关资本领域的项目。在2014年,华润资本买了万象城4栋写字楼,吴中路周边基本是以住宅区为主。华润是城市综合开发运营商,做一些把一个城市副中心变成核心区的事情,当时我们写字楼跟华润资本一起变成一个基金,当时发出去。

    这当中华润置地是作为一个资产管理者的角色在项目当中,把在外环区域租金的价格从周边3-4元,通过自己对综合体的发掘,对物业价值的发掘,包括对客户的洞察,发现有很多客户从核心区往非核心区转,这个时候是否地铁上干,是不是综合体,对于这些客户需求来说是比较差异化的。我们抓住这样一个时机,也引进惠德丰(音)、静安寺比较有品质的外资客户,当初把这个区域租金硬生生拔到了6-6.5元。就是有这样一个资产管理实际的业绩,后面我们基金在退出时吸引很多投资机构,包括最后我们项目成功转手给了GALL(音),转手以后也跟他们做一些交流,对比我们资产管理方面跟别的差距。

    他们资产管理团队可能有一个项目仅财务就有三四个人,加上租赁以及其他同事,反观我们自己一个项目可能就四五个人,但有信息化。其实外资在信息化方面做得比我们要慢很多,中国的互联网也一样,今天明源也做了云资管系统。华润在整个资产管理系统方面形成自己套路和打发,对我们产品,有产品定义的能力,哪怕一个没有综合体的项目,也会把这个写字楼打造成一个商务综合体,围绕客户一些需求,其吃和最基本的需求,帮助他们打造一些生态,会定义一些商业空间、配套空间,像食堂这些我们都配置上。

    我们在场景方面,把我们办公楼打造的不像办公楼,通过运营价值去做提升。

    我们自己有一个OfficeEasy的服务体系,从线上到线下,我们有活动,包括线上整体后端信息化的开发,跟IBM一起开发我们资产管理系统,有内部保密原则需要自己去开发,最近我们在深圳做了一些跟智慧城市,把自己定义城市综合运营开发商,靠这些技术的底层完整地来构建。这也是华润一直在构建自身资产管理能力方面比较核心的实践,我们也希望把写字楼的业态跟商业,跟万象城这种品牌一样打造成拳头型产品。

  • 乐居财经北京报道 05-30 11:34

    陈方勇:刚才两位美女都提到一个话题,在这个时代要懂管才敢资,资才有得投,这是一个很重要的逻辑。

    我看了一个案例,冯仑总在西安把一个办公楼改成了公寓,本来那边办公散卖价格是1.5万元左右,卖不动,现在改成公寓以后卖到2.5万元,还是抢购的状态。不说到底是不是在运营,这其实就是你们管的提升。为了做这个公寓,把万豪很多管理团队挖过来了,用万豪的逻辑来做自己的公寓。上一部分谈投什么,投什么不重要,关键点是能不能投好。

    汪浩总是一个狼性团队出来的,做园区,去年得到了普罗斯的投资,现在纯粹做园区,在北京做完了,在杭州阿里总部旁边做他们的园区,改造的非常成功。请汪总给我们介绍一下您的经验。

    汪浩:跟大家分享一点观点,可能相比前两位嘉宾,我们的投资方向比较专注,只投科技园区。因为不动产投资跟很多做PE的投资有区别,没有那么明显两三年一个风口期,要快速去管,另外回报率不是这么高。所以在房地产方面,我们倾向于选择做长期的投资,收益相对稳定,看哪一个投资中国市场容量相对大;周期足够长、成长性足够好;政府支持,这个赛道不是红海,是蓝海,竞争没有那么激烈;今天是否一个好的时点。

    大家讨论新消费、新居住,其实大家有没有注意到所有的升级背后是人,人是靠什么带来的?是靠就业的机会、靠产业。孙总介绍深圳城市更新,会发现深圳大量过去的制造业工厂、工业园,这些产业现在外迁到内地或东南亚以后,大量的空置,在深圳沙井会展中心旁边看到大量原来类似于富士康这样的企业都搬走了。

    但我也稍微分享一点我对湾区的观点,我觉得湾区很有机会超过旧金山,因为旧金山有硅谷,我们有深圳南山科技园,有一大堆科技企业。我们有一个最大的优势,中国最好的大学其实不在内地,在香港,香港是创意,深圳是研发设计,不要忘了我们还有东莞和惠州,有大量的工业园区和产业园区,制造业基础永远是东京、旧金山和纽约,不可比拟的。只有在湾区能够形成创意、研发、生产、制造业基地、物流,然后整个出口,只有在湾区有机会。

    回过头来,我们一直认为科技园区和产业是未来整个中国十年的成长周期,不管中美贸易战最后什么样的结果,中国进行科技创新、产业升级是一个规律,是一个自己发展的规律,不会因为中美贸易战就会改变规律。所以做房地产、做不动产投资,要选择十年的周期,看未来中国十年,哪个是主旋律。如果过去十年我们是出口,电商带动这些制造业远海地区的物流,未来十年科技创新产业升级、制造业高端装备一定是趋势。所以我们会去选择这个领域做一个十年的布局、投资,包括这个领域还足够宽。

    其实看北京、上海,尤其国内一线城市,如北京亦庄,有大量过去的制造业厂房现在是空置状态。所以这个市场是水足够深、成长性足够有。做一个长期投资,一笔投资下去可能是10个亿的人民币比,政府会不会支持你,而且是十年的周期。

    反过来现在看这些一线城市,政府最关心的就是制造业走了,你能不能把这些2.5类研发的产业引进来,给我重新创造税收,重新带来就业。所以这个行业是一个政府长期鼓励的行业,反对的是把科技园区当开发商去做,把科技园买过来,拆散了卖,这是不可以的。但反过来如果实实在在做科技园,引进新的就业、符合当地产业规划,而且是实实在在做产服、做运营,给这些企业带来很好的工作环境,是完全支持你的。

    不动产这么多投资领域里,住宅、酒店、长租公寓、商业,哪个领域里我们认为相对还是蓝海,竞争还没有足够激烈,这个赛道里还是一个相对不是特别拥挤的赛道?我们认为是科技园区。科技园领域对招商、对运营是有一定门槛的。所以在这个领域里看到现在还是一个相对比较健康的蓝海市场。换句话说,怎么评价健康?看一个项目时,有几家对手跟你一起去看,是两家三家,是机构还是非机构类客户,这个价格、回报率到底是多少。我们横向比较来看,科技园资产价格没有被热炒。

    时点问题,今天这个时点会不会是一个买资产好的时点,为什么外资现在在进、内资在撤?除了全球资产配置对中国六年到十年经济的韧性和深度、广度有信心以外,我觉得最大的一个外资在这个时点进入是相对看到内资撤了,内资为什么撤了?2017年、2016年在市场上看见大量国内机构和基金去收资产,价格很高,2017年底资管新规以后,这一波力量慢慢在缩水,市场空出来以后,资产价格相对下来一块,可能一堆外资机构进来去接这部分资产。

    回过头来,今天是否一个相对合理的市场的点?看资管新规政策会不会严格执行,看最近包商银行资产违约以后怎么处置,会发现如果金融市场坚持资管新规的话,市场上有一部分资金会慢慢往下降,这个资产的价格短期内会有一个往下走的趋势,但三到五年还是坚定看好中国经济,包括产业升级这一轮趋势。今天这个时点虽然租金有短期的下滑,资产价格也有短期下跌,但也可能今天恰恰是一个好的时点,如果你的耐心和资金足够长,有五年的周期,能穿透这一轮小的下拨行情,可能就是一个机会。

  • 乐居财经北京报道 05-30 11:32

    陈方勇:4+2的策略很清晰,我跟泰康聊过类似的话题,险资在地产的配置是很少的,配置比例远远不够,他们也想出来,但找不到合适的合作方。我自己印象很深刻的是核心型和增值型,核心型直投就是写字楼,其他5类都需要好的合作方,这其实是险资一个期望,呼吁好的资管出现。

    梁总最早是在凯德,以后去了万达,之后到了东方藏山,东方藏山后面两大股东是险资选定的,投合适的基金,他们是一个代表,梁最现在也在投酒店公寓,梁总可以聊聊你们的经验。

    梁欣华:谢谢方勇总。因为东方藏山背后两大股东是东方资产和阳光保险,我们在海外是跟波特曼合作在投,只是现在境内资金出海困难,所以这块做得比较小。今年开始做股权投资,希望能够做股权和债权并重的全产业链服务。

    我们背后的阳光保险险资需要有专业的投资管理人给他们提供投资管理服务,不仅是投资感觉,肯定还希望后期能够管好,如期实现收益的回报。在这点上,我们一直在思考要怎么做才能够实现这个目标。现在看下来,最重要的一个方向是两个点:

    第一,一定要用运营来带动投资。

    举例,一般概念上,酒店公寓类回报低于办公和商业。前一段时间帮阳光保险研究过成都一个物业,成都办公市场因为供应量太大,从去年开始出租率跟租金才逐渐回升和稳定,在比较核心地段有一个物业,但这个物业因为时间久,条件没有那么好,作为办公室用的话,只能做到70-80元的租金,而且增长空间也比较小。因为在那个地段周边配套非常成熟,可以改成公寓+酒店,之后单方坪效能够做到100以上。其实它的价值体现是在于给它匹配的适合的内容,也就是让它的坪效最高的内容,它的物业才能够被盘活。这是我们做的。

    怎么让运营推动投资?我们运营体系再强大,运营能力多专业,但如果没有载体、没有物业,其实价值体现不出来。所以我们公司希望我们做的一件事情就是能够把运营的价值通过投资体现出来。除了刚才分享的方式之外,怎么打造能力呢?从两个方面做这件事情:

    1.肯定要建立自己的资管能力。这个资管能力是两重的,一重是在项目层面的主动资产管理,大家研究的是怎么能够把这个效益提升上去,在集团层面上会有一重风控,前面在充,后面有一个风控来看保证提升的计划不是太过冒险的,不是实现不了的。这是我们自己内部的体系建设。

    2.在市场上找专业合作伙伴。我们本身跟万科印力已经有一个合资公司,这个合资平台主要承接我们所投资的商业的运营。我们有一个已经做了二十年酒店开发运营和管理的一家公司,正成立一家平台公司,同时我们还在谈第三个办公方向的。通过市场上优秀的合作伙伴,凭借他们的合作伙伴建立长期的关系,来打造专业的能力,这是我们做得一个方面。

    第二,在资金端,各种类型资金、各种类型的钱怎么能够匹配起来,进入到我们所谓物业上面去。

    案例,有一个占地50亩6万方的酒店,运营效率很低,可以进行改造,1/3面积用做其他用途,提高坪效,剩下做酒店和公寓双重运营。在这个过程中会面临一个问题,在改造期间内是没有收益的,要有几个月的改造。在改造期间内没有收益,什么样的资金可以匹配进来,只要改造成了以后,有当期收益提升。增值型资金可以进来,因为要当期收益,险资就可以进,我们有一个灵活配置型基金,在改造期间内用它来承接这部分资金,并且因为背后会有另外一只价值增值型资金来收,所以可以保证灵活配置型增值达到其要求,比如12-15%之间,然后有增值型资金,有当期收益,也能达到整体收益要求。

    我们是做结构性和长短期匹配上,从这两点给投资人提供服务。

  • 乐居财经北京报道 05-30 11:31

    陈方勇:现在我们关注在这个环境下人民币怎么投,首先想问一下吕婧总,去年大会跟吕婧总认识的,前段时间我们还私下有过一个沟通,吕婧总是我们这一部分唯一的金主代表,险资,无论是城市地产还是城市更新,一直想去拉的金主爸爸。外资为什么敢投,其实有一个跨周期。中国资本为什么老投错?因为后面的钱老错配,该投时,老是错那个点,这是很尴尬的一件事情。现在把这些捋一下,吕总原来在中投也待过,是黑石的股东,黑石很多神化的东西,她看得很透彻。前两天我们讨论过一个话题,对于险资来说,大家都想找险资去合作、去投资,但传统险资的人又会认为现在是一个资产荒的时代,有钱投不出去,不知道该买什么。现在我们想做一件事情,怎么把险资说服,让险资进入到城市更新的领域。

    吕婧:华夏久盈资产管理公司是一个首先投资平台,目前管理规模是5000多亿人民币,在地产直投板块投了300多亿,等于在全国跨了九个城市的地产投资。

    到底险资怎么投地产板块?因为这对于商业地产投资还是分出策略,策略分清楚以后,投资收益和风险就出来了。会分成核心型策略、增值型策略和机会性策略。险资是以核心型策略为主,再辅以做一些增值型策略,即城市更新或资产提升改造升级这一类策略,辅以这样的投资是险资主要的投资方向。

    到底以什么样的投资形式来投?核心型策略,一般是做直投,直接去买一个资产,写字楼、商业、物流等业态都有涉及。增值型策略,这一类承受运营和改造风险,一般投一个非常头部的增值型策略的私募资金,如高和等比较有经验的本土私募基金,或跟一些非常有经验的投资人一起做跟投的方式进行配置和投资。

    四个传统业态。

    写字楼相对容易,大家是能直投进去的,商场也是第二个传统业态,我们也在看。这一类业态会倾向于跟全国比较有很强商场运营能力的机构,如华润置地、银泰等做商业比较优秀的机构一起进行共同模式,商场方面,我们也在全国跟进一些投资机会,但一定取决于这个资产所处在的区域的人口密集程度、供需关系,以及资产价格等几个维度看下来,觉得是比较有机会的,我们才会进,对于商场业态我们还是比较慎重的,但一定会选取一个非常有经验的资产运营管理人一起合作的方式去投资。

    对于物流业态,如果单独去买一个资产、两个资产,其实价值不是很明显,物流业态一定是以一个全国性的资产包呈现方式,未来价值才是最大的。

    原来我在中投期间,2011年时投了GLP中国时,也看到,2000年在全国布局以后,很早拿物流用地,拿到很多核心地段,那个时候看是形成了一个平台优势。当这些主要的主力租户在全国各个城市扩张时,GLP就跟着他们扩张。其实做物流更关键的是有没有一个平台效应,这个价值可能比单个去买一两个资产更体现业态的特点。

    长租公寓业态,现在还在研究,这个业态还在看,没有目前往这个业态方向去推进,因为觉得现在资产价格太贵了,租住收益相对比较低。

    另外两个另类业态是酒店和养老。我们会跟华住等一些市场上做得比较好的酒店集团去探讨一些合作或跟投的模式。

    养老的确是寿险需需要作为战略配置去配置的一类业态。美国全球最大地产指数把这几个业态回报过去五年、十年拉出来一看,养老回报比较高,显著高于写字楼等传统业态。但为什么养老在中国市场过去经历了十年的试水都是亏损的,去年做过一年深度走访,把全国养老资产全走了一遍以后,可能是两个方面原因导致中国养老资产目前还没有办法实现盈利的状态:

    第一,因为在美国已经有成熟的三支柱体系,而中国目前只有第一支柱,即社保;第二支柱像雇主给员工支付了养老金账户,在中国没有一些地缘税的政策,所以目前这块还很少;第三支柱是个人在购买养老商业保险的趋势没有大的发展,还是国家一些政策。这是第一个板块三支柱体系不是很成熟,老年人真的开始消费养老资产的情况下,没有特别足够的消费能力,养老金账户还没有足够钱去支撑。

    第二,国家可能在每个城市养老的土地政策等方面还没有给到位,现在从北京寻找很多养老资产,都是很贵,本来养老业态运营收入很低,所以不经济。这也需要国家给很多硬性推动指标去给到养老推动政策。

    第三,消费能力。现在在消费养老市场的人还是在30和40后的年龄段,在2025年以后会移向50年代的人,50年代的人经历了独生子女的阶段,一个家庭里四位老人、一对夫妇,还有孩子,所以未来对于老年人的管理不是很充分的。所以到了50后,经济能力上来了,也有很强的需求,我们认为现在养老应该进行布局了。

    但也看到很多机构开始转型做这个板块,可能寿险来做有两个优势,寿险集团有全国销售团队,像我们所管理的寿险集团的销售团队大概在全国有40万人,卖的基本都是寿险产品,跟去卖养老床位很相关的,所以我们区划能力强一些。

    总结下来,每个业态不太一样,每个业态投资方式有很大区别的。

    现在整个险资在全国有17万亿资产规模,而且未来是高速增长,甚至超过20%的增长规模在每年递增。险资里,首先资金非常匹配实物资产投资的就是房地产、基础设施这一类,这类资产能够提供每年新增回报,在五年、十年的持有到期以后的退出,还是能够获得很好退出回报。所以寿险资金很适合地产投资。

    在险资前十大机构里,配置地产的很少,但如债券计划、股权计划这一类融资性产品每年有付息的硬性要求,所以直投方面的确投资规模都是很少的,我们也在积极推动这件事情,希望把资金方、专业地产头部机构组合在一起,能更好了解关于城市更新、核心型资产的投资,我们能够多创造一些资金,去了解好的一些资产的机会,也带动险资在地产直投的投资能力。

  • 乐居财经北京报道 05-30 11:27

    主题Panel:「资产并购攻守道」——投什么?     


    主持人:下半场Panel有请的嘉宾是:   

    华夏久盈资产管理有限责任公司副总经理  吕婧

    东方藏山资产管理董事总经理  梁欣华

    嘉丰达资产管理有限公司董事长  汪浩

    华润置地华东大区写字楼管理部部门负责人  田际枫         

    朗诗绿色地产 青衫资本董事总经理  徐伟力

    同时有请本场主持人——城智更新研究院院长  陈方勇

  • 乐居财经北京报道 05-30 11:27

    陈方勇:谢谢龚克给我们一个善意的提醒,即使这么热的深圳,中间还有风险,还是要慎重。中国环境很复杂,中国有很多老外不知道的增值点,如果能打通就是价值点。

    再引申一个话题,很多城市更新容易跟风,什么热就去做什么。办公很火,很多资本都在买办公楼,但最近看到一个数据,空置率很高。我印象北京是百分之十几的空置率,成都是40%-50%的空租率,西安有500万的空置率。

    在这个时点,一方面我们要买,另一方面又有这么多买完了不知道干什么,就空着。到底买完了干什么,投什么?王盛总分享一下。

    王盛:在城市更新过程中,我们需要资本有一定的慧眼,提起盈科中心,从2014年机会资本成交,确实给了我们一个很经典的案例,那时候我们参与机会资本内部投资部和资管部之间的一种博弈,是很精彩的过程,投资部总觉得价格合适,可以买,但资管部觉得太高,这样买下来赚不了钱。最后内部两个部门之间的博弈产生了一个很好的交易,这是很精彩的一个案例。市场上需要更多了投资人、GP看到下一次这个市场的机会。

    当时机会资本作出一个判断,那个时候商场玩不转,要改成写字楼,那时候开始趋势到现在还没走完,现在北京基本上还是从商场走到写字楼,当然二线市场有40%、50%的空置率,写字楼空置率这种做法是行不通的,但是在北京甲级写字楼空置率不过8%左右,相对来说写字楼市场还是很健康的。所以这条路可能再继续走下去,在其他地方市场会看到一些长租公寓会得到一些重视,很多业态会改成长租公寓。所以各种各样的方向都有,没有具体的方向,都要慧眼识珠,看好的投资人怎么做。

    陈方勇:现在是拼眼光的时候,钱有得赚,看谁能不能看到这一点。

    卢阳:提到跟风,我们有自己一条原则,我们跟创始人聊天时,看出来他是跟风才做这个企业,我们肯定就不投了。在中国跟风是双刃剑,风今天这么刮,明天可能那么刮,长租公寓2017年政策大好,2018年就大坏。所以我们看创始人初心很重要,他为什么做这件事情,就是要解决问题。

    我们看行业,研究一个最重要的问题,城市更新业态,每个行业最后增长的动力是什么,增长的动力是持续可以发展的一个东西,而不是随着资本市场的利率还变化的一个东西。所以简单地讲,在新居住公寓2亿租赁人口只有2%的机构运营商,这就是一个巨大的不平衡,租赁人口会变多。

    从新零售来讲,我们看到的是社区商业被低估,没有人运营得好,大的商场会更多人参与到里面,已经很成熟。我们看到这种机会是微创新,但在发生的。

    从办公来讲,我们不认为现在联合办公是很好的投资方向,精装办公和办公酒店化管理,甚至办公作为一个服务,其实是一个很好的方向。所以现在有可能这中间一些player可以变成这个方向的大玩家。

    王倩:我们的确带动了很多运营商往大资本方面的转型。我们在几年前和高和资本苏主席,高和专注于在房地产里面的轻资产运营服务商的投资,也是因为这个缘由,我们对各种各样新业态的针对不同资产类别、不同档次运营商有特别全面的认知和了解。同时对于资产来讲,最重要的不是一窝去跟风,其实有的城市work,有的城市不work,更多是因时制宜、因地制宜,房地产里有那么多类别,可以做酒店、商业,也可以做社区商业,也可以有很多精品底商、新零售。更关键是拿到这个资产往里面装什么内容,让它变得更精彩,最终也是引来更多人流,让它产生更好的互动,对于投资人来讲就产生最高的坪效。

    我们去年年底在上海静安开业的静安New的旧厂房改造的物业,体量不大,我们把它变成一个精品轻奢酒店+联合办公+商业的综合体。在开业仪式上金先生说:因为有这些元素的结合,让这个楼变成非常精彩。我们在三元桥刚刚改造的三元New今天正在做消防验收,下个月也可以请大家去参观。上地的项目是跟伴办合作,是服务式办公,是一个全新的尝试。最终还是取决于每个物业再一个时点、在一个地域,包括硬件条件,能挖掘出最高的价值。

    陈方勇:因时因地的创新。要先人一步发现里面的更新,城市更新一定要有创新,有创新才能引领更新,老是跟风走,永远只能吃人家吃剩的。

    龚克:关于尝鲜这个事情,我一直帮大家去吃螃蟹,也干了很多次了。我过去十八年都是做重资产的,唯独在2014年投过一个轻资产,就是长租公寓,到了2016年年底就已经退出了,这是我唯一介入轻资产领域,当时目的不完全是为了投资,其实是一个战略的考虑,我们希望看到重资产当中要有办法能把它做活了,可是在2014年那个年代,无论是联合办公还是公寓,什么都没有,怎么办?少数几个市场上冒出来的,先收一个,发现两三年时间,各种业态一下子就爆发出来了,这是一个非常好的事情。如果再回到十年前没有这么多新鲜业态情况下,我们资产的做法可能也就只能回到买写字楼,请五大行帮我们招租一下,买商场,请少数几个团队帮助我们改一下。

    今天是更好的时代,所以投资的方向,在我们自己的公司还是专注重资产。好在重资产有这么多的高手来帮忙了,特别在湾区,从长远来看,我还是很看好湾区以拆除重建为代表的城市更新,既然拆除重新再建,可以施展的空间自然也就很大了。

    陈方勇:投轻也好,投重也好,投的是价值创造。投轻,轻不是价值创造,变成烧钱的东西,变成一个负资产的东西就不值得。投重,能看好城市,看到城市未来的增长点,这其实是投什么不重要,恰当的时间选择恰当的城市,投对的事情。

    谢谢!

  • 乐居财经北京报道 05-30 11:25

    陈方勇:卢总把今天大会主题点了一下,城市更新资管峰会,是开过两年大会以后得出的一个经验,城市更新如果不能让资本介入,城市更新不是一个赚钱的买卖,就是无稽之谈,注定会不断去破灭的一个梦想,这是我们得出的结论。最近我们会把城市更新重新定义,城市更新叫做城市资产的管理提升。会围绕这个话题不断谈城市更新。

    龚克经历更丰富,比卢阳还丰富,他后来做养老,全国城市走了一圈,最后落地在深圳,很有发言权,因为各地都探过险。在深圳做了城市更新,确实挖到了金子,原来在北京上海没挖到的金子,在深圳挖到了金子。请龚克总给我们聊聊怎么在深圳里淘金?

    龚克:感谢陈院长。在苏鑫董事长和陈院长的平台上分享过两三次,主题是资管,我想在资管之前,首先解释两句关于深圳城市更新的状况。会议才开了一个半小时,已经有好几位嘉宾谈到了深圳跟全国都不一样,到底不一样在哪儿?

    深圳城市更新分两个维度,就会交叉出四种不同的情形。两个维度:

    维度1,有单一业主、有多业主,城中村,哪怕是旧小区,只要超过两个业主都是多业主的,只有一个业主,什么样的情况最典型?就是旧厂房。这是完全不同的两个申报路线,对应的政府程序不一样。

    维度2,综合整治和拆除重建。中国城市更新论坛,来的同行绝大部分都是在关注综合整治类资产,在深圳最大的不同是在于有一类拆除重建,简单来说就是你的房子如果是自己一个业主的话可以拆了以后跟政府申请调整规划,甚至增加容积率,房子拆了重新再盖,地还是你的。这个空间非常大。

    这个政策已经五年了,在这个矩阵框架之下,深圳的城市更新市场非常有活力,我们就要考虑另外一个维度以外的因素,即这个市场实在太有钱了,另一方面商业历史和活跃度在全国也是领先的,导致一个结果是如果能盖了房子并卖了,为什么要去考虑踏踏实实坐下来把一个商场做好,把一个办公做好?没有这个动力了。

    这两个方面的因素综合在一起,一个是有拆除重建类的政策,一个是有商业氛围方面追求短期利益,而且短期利益的确比较诱人。两个因素掺合在一起,导致城市更新这条路在深圳虽然走了五年,而且走了完全不同于全国其他地方的路,到今天我觉得是举步维艰了。

    记得上一次来参加城市更新论坛时提到过我们收购了不少旧厂房,去年还追加收购了一个。到去年年底在龙华已经有超过100亩地,旧厂房连在一起,紧靠着华为和富士康,非常好的地段,但前几个月刚刚全部卖掉了。因为刚刚提到的这两个方面的因素,导致这个市场氛围非常浮躁,急功近利,政府不得不出手,现在在深圳严控城市更新项目的申报、立项、审批,导致我们这样并不想去做建了住宅卖房子的事情,是想实实在在做产业园方向的也受到很大牵连,申报程序一拖再拖。

    以我之前收购的资产为例,我们收购了100亩地的旧厂房,其现状容积率大概在1-1.1之间,计划是通过正常的深圳拆除重建类的政策,把规划调整到4-5之间的容积率,做完全新建的产业园,甚至为此我们在去年还在高交会上对人工智能产业园做了推荐,也获得了深圳市领导的认可。但即便如此,我们到了年底发现接下来还有3-5年的时间,这个资产才能够从政府手上盖完所有的章,把房子给推了。这3-5年之间投进去的钱该怎么办?这是一个实实在在现实的问题。政府会说没有办法,因为其他做这样项目的人都是打着产业园的名义和旗号搞出公寓之后散售,所以我们只能一刀切,必须要严控。

    也是因为这样的原因,我们在过去半年时间碰见很多深圳的同行,对话往往是这样的“你们在龙华的项目准备怎么做?”“我们做产业园。”“最近公寓不好卖哦。”接下来大家陷入了尴尬。中国选择是战术上短期就出了,从战略上来看还是非常看好在深圳旧物业的拆除重建类的城市更新,毕竟对于这样一个能量级的城市,在其核心位置,哪怕现在关外的龙华、龙港等少数区域也已经是非常核心的城市区域了,在核心的位置城市建筑密度还是应该有所提高,在稍微远一些的,如光明、大鹏这些地方,城市密度应该保持比较低。这意味着拆除重建类的城市更新在深圳还是有生命力的,但短期内我们不是特别乐观,可能要等这一阵子政府梳理清楚政策,才会有所改观。

    所以分享一点干货的话,这是我能跟大家分享的东西。

  • 乐居财经北京报道 05-30 11:24

    陈方勇:王倩总说了个很重要的概念,资金不分国界,分充裕不充裕,分后面腾挪的空间。所以不以政治、不以各种意志为转移,该投就会投。

    卢阳总在凯雷做投资,自己创业做过UBAN,然后做UBAN CAIPTAL,越走越前沿,从偏重的投资走到更偏未来的投资。卢阳总谈一下对未来的判断。

    卢阳:我个人经历,前十三年一直在地产投资和PE投资,从汉斯到凯雷,也在华平待过,也做过两年创业,我现在自己做的UBAN CAIPTAL是一个地产PE基金、美元基金、盲投基金,主要是投资跟地产生态链相关的创造价值的科技,以及运营公司,不是VC,我们倾向于投中后期,每个项目2000万以上。

    我自己城市更新经验,从2007年做了上海巴卡拉公寓整个操盘投资和退出,和鸿基创意的一些投资。城市更新领域是我们一直非常关注的,我个人投资逻辑也代表UBAN CAIPTAL看的方向,虽然最近很多人说所谓地产科技,这只是一个性感的名词,把两个很大的行业装在一起,但归根到底看的第一条还是这些公司是否能够长期创造价值。有两个关键词:增加价值;长期。

    增加价值。我们在跟国内一家顶级AI公司研究和孵化做智能仓储物流管理公司,有很多机器人代替人工,仓库人员降低50%,过道降低30%,订单增长1倍,这种数字好像是很性感的生意模式,但经过跟天猫、三只松树、宝洁一系列测试发现,其实在中国绝大多数城市是不work的,因为很多人的手的能力比机器的手要灵活,人的工资在中国是非常低的,所以到最后看所谓的增加价值不是吸引眼球的新科技,而且真的是在人效、坪效、投资回报率上有所数字上的体现,真正增加价值。

    长期。有很多资本推动的公司在短期之内能把空间盘活,能够有一个很好的入住率和坪效,但一旦资本退潮,发现他们过三年以后增加价值的能力非常低,很多时候是通过以前marketing、打折等各种手段把资产做活。所以我们第一看长期增加价值。

    第二,非常看创始人的愿景和执行力。我们很有幸,无论是从我自己创业做UBAN,还是接触华平,一个做公司的创始人有这么长远的愿景,能做长期而正确的事情,现在UBAN CAIPTAL也有幸在自如B轮里投资了几千万美金,也想长期帮自如创造价值。

    第三,关于中美、内资和外资的话题。我们看投资时要看资本持有能力和商业模式之间的配合,如果一个商业模式需要的钱是长期的钱,其实就不适合某一些资本去投,这是非常重要的一件事情。在地产界、资产管理、城市更新,钱的成本和持有的时间是最重要的一个元素,如果持有时间够长,在核心地段,不会太亏钱或保值增值能力非常好。如果是一个短钱长投,会遇到非常大的问题。嘉里集团1982年2亿美金投资国贸,三十年过去了,这个项目总共值1500亿人民币。因为钱够长,钱的成本够低,持有能力够长。UBAN CAIPTAL也是一个十年长的美元基金,能够帮助到企业家、帮助到一些商业模式要经历过跌宕的资本周期,真正创造价值。

  • 乐居财经北京报道 05-30 11:23

    陈方勇:王盛总分析的很透彻,为什么买,我也私下问过一些外资机构,包括著名的几家都问过,他们回答是不得不买,钱到了必须得花出去,全球没有更好的去处,可能中国是最好的标的物。当时大家也没想到特朗普会这么操作,但最后王总说的信息很重要,特朗普是商人,当时特朗普制造了一个美国繁荣,为了连任,做了很多疯狂的动作,但最后要服从于现实。大家不必过于悲观,后面会有一些转机。

    王倩总是典型从美资机构毅然转向内资,在外资买买买最疯狂时,王倩总也没少买,买得很多、很精准,赚得不比他们少。王倩总介绍一下经验。

    王倩:王盛总讲的比较宏观,是一个整体大趋势,我自己作为这些年一直在前线,也做买,也做卖,我代表外资时,也有很多从内资手里买又退给内资,现在我们管的钱有美元也有人民币的,实际上比较清楚在这个游戏里每个人的心理和状态。也不是外资买买买,2016、2017年时,那几年所有外资基金手里存货都清仓了。中国经济往往是在过冷过热两个极端里,外资相对更长线、更稳定,而且本身对于风险和回报有很多不同的属性,外资资本做房地产的往往有几种类型:在相对比较核心位置、收益率比较稳定,对回报要求不是很高,而且可以非常长线持有,甚至有一些钱就可以买了永远不退出。同时也有一些机会型投资,就找到一个市场的机会,很快三年、五年再退出变现。但人民币资金往往是受宏观货币财政政策影响,2016、2017年货币比较宽松,大家对经济形势比较看好,整体资产价值就疯涨。

    外资那个时候不是不买,而是内资机构出的价钱太高了,甚至我们手里有一个资产本来没有想买,人家举着钱就来了要买,甚至超出我们自己做收购时的预期,就卖给他。去年自己往自己脚上打枪,一下子去杠杆、资管新规,国内所有资金来源基本就枯竭了,加上股市动荡,上市公司也没有钱,高净值个人基本也没有钱,外资觉得资产价格回到相对适中地步,而且基本是出于对全球资本配置的考虑来进行收购,尤其是去年下半年,王盛总没有分析上半年和下半年的差异,我们感觉基本上应该下半年外资收购可能占到80%,上半年内资交易量比较活跃。

    现在双方都在往对方那边去凑,因为人民币这边越来越多在呼吁,因为我们之前很难去募到长期的资金,也没有什么盲投的池子,这些做基金的都很累,这边要锁定相门,那边要去搞钱。现在可能越来越多的资管机构看到了长期资产配置的好处,反而外资一些投资人越来越多想穿透GP,希望更多渗透到资产层面。所以我们最近也看到很多外资美元基金规模很大的项目基金,最后还是慢慢融合的过程。

  • 乐居财经北京报道 05-30 10:36

    陈方勇:去年年初时考虑这场论坛,当时被一个新闻给刺激的,即“外资买买买”,中国资产被一帮外资给买的差不多了,最近看报道,一季度中国写字楼可能有一半是被外资给买走的,当时想请一帮外资机构来论坛的。没想到中美贸易战进行的如火如荼。

    今天有幸请来很多粤港澳大湾区代表性企业,今天这一部分嘉宾很有趣,多多少少都跟美国有点关系,王倩总现在自己创业做翰同资本,卢阳现在创业做了UBAN CAIPTAL,王盛总是美籍身份,但也在国内服务;龚克现在在做自己的基金,在深圳做得很好。到我们这一组是在聊投什么。

    首先请戴德梁行王总给我们介绍一下大形势。

    王盛:很荣幸参加这个活动。首先跟大家分享一下数据,方勇让我谈谈外资今后的趋势,我觉得有业内风险,等会儿想到哪儿说到哪儿。

    2018年这一年,全中国内地的大宗交易金额是2960亿,比前一年同比增长了9.5%,其中外资占960亿,相当于32%的比例。所有这些交易几乎全部都在一线城市,在北上广深这四个城市,715亿都是在上海,绝大多数外资在中国的投资都是在上海这一个城市,从业态来讲,外资最关心、最喜欢的是写字楼,其中也有一些商业项目。

    2019年一季度中国内地大宗交易市场有810亿交易量,同比增加了14.6%,在这个交易量里,外资占比申报了35%,到今年一季度时,外资在中国商业地产的投资还是在增加的趋势。前两年的时间,外资在中国的投资为什么这么活跃?我们认为有几个因素:

    第一,汇率上优势,人民币有一定贬值,从外资来讲,在人民币价值上是有一定优势。现在更应该看的是人民币今后的走势,外资在这方面会有一定考量,假定认为人民币已经到了一定低谷的话,可能会投更多一些。

    前两年又发生了一件事情,内资融资能力在不断下降,借钱比较困难,所以在很多交易上,外资能够比较果断,出价比较合理把一些项目拿掉。

    第二,前两年业主对本身物业价值期望值达到合理的状态,所以看到一些很成功的交易。

    第三,外资基金有一个投资周期的角度,投了一个物业六七年之后现在应该卖了,手里有点钱,假如不想把资本撤回到本国的话,会留在中国继续找物业。所以从这个角度来讲,可能明年到年底左右这个周期到一个段落了,还得等四五年才能看到这个周期再回来。

    这是到一季度外资在中国活跃的原因。

    昨天晚上11点钟时,有没有看到洛宾(音)8分钟的演讲,一个记者的问题都没有回答,但字里行间去理解他说的话的意思,他说:尽管我出的这份报告没有给特朗普政府定罪,但是给总统定罪的机构归根到底是众议院、参议院。意思是要想找特朗普的麻烦,众议院应该给他弹劾。所以在前12个小时,特朗普被弹劾的概率一下提升了不少。

    前四个交易日出现短期债券回报率比长期债券回报率要高的现象,大多数经济学家会告诉你这是经济萧条的一个前兆。这种情况再发生一个礼拜到两个礼拜的话,我觉得美联储可能会降息。去年年底大多数经济学家会认为今年美联储会涨利息,但现在忽然之间经济开始萧条,这意味着特朗普在中美贸易纠纷上的地位忽然降落,有国会要弹劾他,美国经济走势又不那么看好,这种情况下他是否更有动力来成交呢?

    我觉得中美贸易能够达到一定交易,能够签约,对外资在中国投资是很好的一件事情。

  • 乐居财经北京报道 05-30 10:28

    主持人:谢谢孙总。接下来两组panel,更代表城市更新论坛,包括城市更新赛道上一群时间的朋友共同来积累的一些碰撞和观点,相信大家会各有收获。下面第一组panel名字叫资产并购的攻守道。他们是来自:

    城智更新研究院院长  陈方勇

    深圳市中君泰资产管理有限公司总裁 龚克

    翰同资本创始人  王倩                                                                      

    UBAN CAIPTAL创始人兼管理合伙人 卢阳                                            

    戴德梁行大中华区副总裁  王盛 


  • 乐居财经北京报道 05-30 09:46

    主持人:感谢陶总。下面这位主题分享的嘉宾昨天刚刚从粤港澳大湾区赶过来,他为我们带来了最一手的一些真干货,也是城市更新当下非常关注的一个投资机遇,即在粤港澳大湾区的大格局下,城市更新怎么投?怎么看。下面有请万科集团高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官、长租公寓事业部总经理孙嘉先生。

    孙嘉:各位新老朋友上午好!

    首先作为一个在深圳工作的人,重新回到当年也曾经工作过的北京,见到很多朋友很高兴。也是三周前,我自己在万科内部工作岗位有所调整,从中后台职能负责重新回到前线做业务,所以跟在座很多地产、城市更新领域的优秀企业和企业家接下来可以由更近距离、更直接、更无间隙的合作了。

    前几年,受苏总的邀请,也是给我学习的机会,也在混这个圈,但更多是从万科合伙人角度去推动一些合作,接下来的合作可以更直接一些。

    既然有这样一个难得的机会跟大家进行分享,其实更多是汇报一下目前我们国家大湾区基本状况,包括国际数字对比。先跟大家讲一讲信息的情况,然后留更多时间跟大家交流。

    大家都知道“湾区”这个词,是一个基于独特的地理形态和发展优势,关键能形成核心的生产要素之间的相互流动,不管是资金还是信息,不管是产业还是人口。全世界60%的GDP,号称是湾区产生的,所以我们不能不重视湾区。历史上两百左右,全世界范围内形成大大小小不同的湾区,最典型的湾区有三个:

    第一,形成最早,目前仍然对全球经济或方方面面产生最大影响的湾区,即纽约湾区。这里抓取一些核心指标和维度供大家有一个感觉,后面可以跟粤港澳大湾区做一个对比,如土地面积3.3万平方公里,人口2340万,但GDP是1.7万亿美金,包括有46家五百强企业总部和4所全世界排名前100名的高校。

    第二,过去20、30年风投更劲的湾区——旧金山湾区,其形成时间更近一些,真正意义的起步是在“二战”以后,大发展是在上个世纪70、80年代,以斯坦福大学产业园发展起来的。土地面积是1.8万平方公里,人口60万,GDP只有8000亿美金,但科技含量非常高。在旧金山湾区1/3以上人口是科技行业人员,在25岁以上人口里48%是受过高等教育的,这个数字在全美是28%,在旧金山湾区达到48%,远远高于波士顿和纽约地区。有36所世界五百强总部,3所排名世界100强的高校。

    第三,东京湾区。其成长过程是从江户时代,经过三个阶段发展到现在,土地面积是3.7万平方公里,4300多万人。1.9万亿美元GDP,1.1亿人次机场吞吐量,60家五百强企业总部,有2所世界前100名学校。

    三个湾区,两个在美国,一个在亚洲的日本。意味着什么?最近中美关系有很多跌宕起伏的故事正在和仍将发生,每个人有自己的解读,但有一点是确定的,当一个世界新的大型经济体茁壮成长,甚至跟原来控制性力量之间形成一种竞争、合作时,一定会有类似于前面三个湾区地带形成。历史从来不完全一样,但往往惊人地相似。所以中国国家队也好、一张王牌也好、一个小先锋也好,一定会有类似前面三个湾区这样的地方形成。当然中国的湾区绝不只是粤港澳大湾区。

    简单对比一下粤港澳大湾区跟目前全球已经成型的三个湾区对比起来,其相对优势在哪里,目前能看出的不足,未来成长空间在哪里?

    如,人口。粤港澳大湾区现在有6800万人,而且每年以2-3%的速度在增长。一周前国家统计局统计:去年新生儿1500万人,其中差不多10%左右,150万左右人口出生在广东。所以广东人比较能生,广东南方这个地方比较适合于人口的生长。

    生产要素互联互通方面,人均轨道长度、城镇化率、第三产业占比,这几个经济不管是规模还是质量,核心指标目前粤港澳大湾区还有明显的差距。

    世界前100强大学数量,我们有4所,目前这4所都在香港,所以我们为什么看到前两天湾区媒体大会,东莞市长说:国家已经批准了东莞建一所湾区大学。昨天在接待中山市长,他很兴奋地说,国家教育部刚批准中山建两所综合性大学。所以深圳、东莞、佛山、中山等一些有实力的粤港澳大湾区城市,过去几年和未来几年一个很重点补短板的方式就是建至少综合性的,也许会有一些一流的大学出现。

    中国肯定不只是一张牌,不只是会有一个湾区,我们跟另外两个中国经济的增长极对比一下,和长三角、京津冀对比一下,会发现粤港澳大湾区的占地面积最小,只有5.6万平方公里,北京应该是1.6万多,相当于3.5个北京;长三角21.2万平方公里,按照国家定义的长三角城市,包括浙江和江苏的一部分靠近上海的城市。京津冀有21.8万平方公里。

    人口,长三角1.5亿人,京津冀1.1亿人,粤港澳大湾区加香港、澳门只有6800万人。这么看粤港澳大湾区在很重要的两个维度:土地面积和人口,是劣势。但如果把这两个一除,会发现很有意思,其单位人口GDP,粤港澳大湾区到2.2万美元,长三角是1.4万美元,京津冀只有1万美元。单位面积的每平方公里GDP,粤港澳大湾区是2600亿美金,长三角只有1000万美金,而京津冀只有500万美金。

    我们做不动产的,不管是做存量还是增量的,很关注三个效率:1.坪效,不管是厂商、写字楼,还是大到一个城市、一个地区,每平方米、每平方公里上面产生的价值是多少;2.人效,不管人口是多是少,是老是少,人口结构怎么样,受教育程度怎么样,每个人产出的价值又是多少;3.时效,能否一个片区、一个商场、一个综合体、一个城市是所谓7×24,每一分钟都有效率,每一个小时都在交互,每一天、每个月都有价值。如果这样说的话,会发现至少在坪效和人效两个维度,目前粤港澳大湾区还是领先长三角和京津冀的,有的领先倍数不小。所以为什么苏总让我介绍一下粤港澳大湾区,我想还是做一下内外对比,我们看看在国内三个增长极,大家各有优势,未来也会扮演不同的角色,起到互补的作用。但至少从目前来看,从效率角度,粤港澳大湾区有明显优势。

    估计接下来随着所谓两岸三地、三个片区、三种区域、三种货币等等进一步互联互通,粤港澳大湾区坪效、人效和时效会进一步提升。

    (图)中国不动产市场城市化发展、新型城镇化到了新阶段,陶总用的是模型和数字,我这里给大家补一张相对比较直观、形象的图。

    今天广州市市中心天河区,广州CBD所在区的一张照片,石牌桥村旁边一街之隔就是珠江新城,广州的CBD。这就是中国城镇化带来的既是一个很大的问题,很多潜在风险,同时也是一种机遇,看我们如何面对和解决。其实日本东京都这么走过来的。

    到底在粤港澳大湾区这样类型的土地,旧城区、旧厂房、旧村落,但都在建成区里,有多少量?三旧占地面积309万平方公里,占总建设用地比例35%。

    万科有幸在过去几年,在中国一些一线和核心二线城市的城市更新里做了一些探索,不敢说有什么成绩,更多是体会和教训。我刚刚参与到南方区工作,选了两个我自己所在南方区域的案例,非常欢迎在座各位城市更新领域金融、投资、资管、设计、工程、招商运营的,感兴趣的话可以跟我或者我的同事联系,请大家帮助我们出出招,帮我们一起来解答这个历史性的难题,也争取留下一些历史性的标志。

    项目1:广州老城区——荔湾区,恩宁路,永庆坊,在民国时代这个地方是广州作为中国南方经济中心时,广东大商人汇聚交流最多的地方,后来经过历史沧桑演变,到我们接手时已经典型成为破旧的老时城中村了。一期8000平方米改造出来以后的航拍图,大家可以对比一下。

    局部图。破旧的西关大宅,保留了原有建筑风格,里面加上小剧院、小会场等一些文化元素,现在已经开放一期永庆坊网红打卡地。

    两年多前做这个项目时,从来没有想过做这样一个项目会有国家领导人来看,如果两年前知道有国家领导人来看,估计整个打法、套路、品质、细节会不太一样。

    (图)左边是现在周末、晚上、节假日的图片,右边是去年10月份,我们接项目以后把一期开出来两年左右,国家领导人到广东一带视察,到了广东广州想看一看老旧城区改造现状有没有什么有意思的点,广东省领导陪同他去看。领导人到了现场就留下了很有韵味的一句话,恩“城市文明城市和跟买延续十分重要,传统和现代要融合发展,让城市留下记忆,让人们记住乡愁”——习近平。

    曾经的永庆坊。

    乾隆年间,商贾建西关大屋。

    万顷两埠时,中国南部经济核心。

    民国时期,广东都督陈炯明推动骑楼街诞生。

    2000年后,年久失修、无人问津的破败村落。

    当下的永庆坊。

    特色产业培养皿:打银体验店、电商线下展销店。

    潮流文化聚集地:街舞大赛主会场。

    代表老广州文化的地表建筑。

    我们会从文商旅活微街几个不同维度进一步打造永庆坊,今年会把二期打造出来,大概2-3万平方米,到明年三期,建党100周年希望成为一个献礼项目。真心实意邀请各位高手一起帮我们把后面的90%做好。

    在我们国家首都,中国讲文化,毕竟还得回到北京,有这么好的项目,有这么多资源,这么多艺术家聚集在一起,我就想南中国粤港澳大湾区有这么好的产业基础和人口基础,但在文化内容上稍微缺一点北方的一些好的内容、好的元素,所以如果北风难建,北方文化艺术高手、IP到南方来的话,相信会相得益彰,会彼此成就。

    案例2:福州。

    这次去福州之前,给我印象就是老城市,不知道她还有这样的历史。

    上图是现状,在福州市中心——仓前九里,这是清末时福州南中国一个大的盐仓,建在河道旁边。

    下图是未来要改造的效果图。

    取一张微观景观。左边是明朝万里年间姓罗大商人祖宅,现在修旧如旧,变成一个非常时髦的商务会馆。

    鸦片战争以后被迫签订了一个南京条约,把美领馆改成历史博物馆,所以留下了一些历史印记,给后人了解那段历史留下一个场所。

    曾经是清朝中后期盐业的商业中心,鸦片战争以后变成了17个使领馆聚集的地区,建国以后由于各种原因,已经非常破败了,也没有真正意义的功能,改造成福州中西文化交融的文艺风尚的街区,希望能成为福州一个新的城市名片。

    因为一期改造的好,获得13万平方米的改造权,也是福州市政府给万科的一份沉甸甸的权利。

    在国家几个月前刚刚发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》里说:“在供给侧结构性改革背景下发展新产业、新业态、新模式,支持传统产业改造升级,加快发展先进制造业和现代服务业,瞄准国际先进标准提高产业发展水平,促进产业优势互补、紧密协作、联动发展,培育若干世界级产业集群。”

    我们在四个不动产领域做努力,也初步建立了一定规模和能力,即物流仓储、商业地产、产业办公和租赁住宅。

    物流仓储。布局全国44个城市,135个项目,1000万平方米。粤港澳大湾区主要布局6个城市,12个项目,112万平方米。

    商业地产。57个城市,221个项目,1300+万平方米。粤港澳大湾区主要布局8个城市,将近300万平方米的面积,286万平方米。广州是在番禺,也是非常破旧老城区里做了一个,把村集体资产盘活,效果不错。

    产业办公领域。新商业、新办公,我们主要布局在大湾区5个城市,205万平方米左右。

    在深圳五大产业之一的产业基地里,万科做了一小部分,以设计产业集聚和上下游产业打通链接、高效合作为主题的不动产空间,有200多家上下游产业入驻,现在有6000多家注册企业。

    深圳万科最高端的综合体项目,在三条轨交交汇处,一条地铁到深圳机场,一跳到蛇口码头了,一条到福田高铁站。可以知道这样一个项目效率意味着什么。我们有幸跟大股东深圳地铁一起合作这样一个超级综合体项目,最近一些国际上大的资本来找我们蛮多的,都想合作这个项目里最后一栋超高层。

    租赁住宅,也是我自己目前刚刚开始牵头的一项整合中的新业务,在这个领域有很多优秀的同行,不管是从资产的质量还是从服务的水平,已经走行业前列。万科做了四年多,从规模布局上相对好一些,相对大一些,但我们从资产质量和真正服务水平上还有很长的路要走。好在现在已经把这项业务作为集团级战略性业务,接下来会把各地方的租赁住宅业务,从集团到团队进一步拉通链接,也会向业内优秀同行学习和合作。

    还有一个对比是买房子和租房子的对比,看看发达国家成熟市场的数字,就会知道租赁住宅、青年公寓、家庭式公寓,未来十年、二十年在中国城市里的发展和确定性。

    (图)粤港澳大湾区标志性建筑,三个月前特意出差去香港,从港珠澳大桥过到珠海,从大屿山到香港机场,到珠海对面这个岛就半个小时,现在车有点少,人也不多,过关也不用排队,但相信这个状况会发生根本性改变。

    这个桥55公里长,目前世界上最长的一座跨海大桥,是金门大桥22倍多,

       “一桥飞架南北,天堑便通途”。把粤港澳大湾区9+2城市紧紧联系在一起,从而在坪效、人效、时效三个效率维度带来进一步提升,因此,会让粤港澳大湾区成为中国与美国、日本世界最先进、最发达的国家进行友好的、正常的竞争过程中的很重要的代表队。

    大家聚集在一起,可以交流思想、相互碰撞,可以找到亲密、互利合作的机会和缘份。作为万科一位代表,非常感谢苏总、感谢陈方勇,和感谢为今天大会所付出的所有人。谢谢!


    主持人:谢谢孙总。

  • 乐居财经北京报道 05-30 09:42

    参与人员听得真的是超级认真,笔记做起来。


  • 乐居财经北京报道 05-30 09:23

    主持人:感谢高总。下面有请第一位演讲嘉宾,一方面他手里有钱,另一方面有满满的经验和干货。下面有请城市更新领域里投资+运营的代表性力量——愿景集团陶红兵总,给我们分享若干次大手笔之后,这个城市更新市场到底如何掘金。

    陶红兵:很荣幸和大家交流。

    让我第一个说,主要是因为去年愿景刚成立,收购了银河中心,觉得一个新公司花100多亿,刚成立就收购一个资产,比较轰动。但这个事情也不太能说,可以证实,但不能解释,是有这回事。我们公司全称是“愿景明德管理咨询公司”,觉得特别奇怪,我们是做资产投资和资产管理的,为什么叫管理咨询公司?就是不让你注册,只能注册咨询公司。刚才主持人说我们有钱,是因为我们股东还不错,挺大方,这些股东注册实缴资金10个亿,另外给了20个亿的资本金,我们有30亿的启动资金。当时注册时,工商局劝我们,别注册10亿启动资金,一般咨询公司10万就够了。我说我们要做投资。后来工商局的人说:好多投资公司其实是做咨询。我们就是真做投资的咨询公司。

    愿景投资逻辑,我们为什么要做这件事情?我们怎么选的赛道?

    愿景商业模式或投资逻辑,即:聚焦于存量住宅市场的精细化投资及资产管理。有几个关键词:

    1.存量。有增量市场、存量市场,我们不做增量,就做存量。这是第一个给自己的区分和界定。

    2.住宅。我们主要做居住领域,很少涉足商业和办公。刚才大家说一上来第一个项目就收购银河中心,100多亿主要是商业写字楼。这个项目里有两栋70年产权的住宅,我其实是为了收那个住宅,捎带着收了商业和写字楼,只不过商业写字楼的价值90多个亿,住宅价值只有不到20亿,所以我是为了买一个一二十亿的东西,就捎了90多亿的东西,基本是看重那个盒子,里面的珠子一块买了。

    3.精细化,就是不太粗放,我们做的项目部多,去年一共投了150多个亿,收了三个项目,还有其他股权投资、产业投资,都是聚焦于这一件事上下游有关联的行业。

    4.投资和资产管理是我们所做的事情,黑石的阎岩也来了,我们前两个月拜访香港投资圈老大们,发现他们都知道我们,觉得这个公司刚成立,去拜码头,他们说不用介绍,愿景我们都知道。他们说你们愿景的愿景是什么?我们公司名字特别好,谁都有愿景,我们愿景就是做中国版的黑石。后来他们说不用讲了,我们就是黑石,讲讲中国板。后面就是跟中国板有关的。

    我们逻辑就是这些筛下来的,从界定存量到住宅,到存量里的更新,我下面会讲为什么存量里的更新,再到我们组合策略,大概就是这样的业务逻辑。

    我们选择自己的商业赛道会有几个考量:

    第一,市场规模要足够大,如果不够大,可能发展空间有限。周期要很长,如果一个行业周期只有5-10年,刚刚发展起来,又该被淘汰了。所以市场规模要足够大,周期要足够长。

    第二,要符合政策鼓励方向,有些行业现在政策不太鼓励,老是出各种打压政策。

    第三,我们自身在这个领域有一定资源或能力的积累,否则创业是后发的,在某一个领域如果没有一定资源和一定积累是很难的。

    第四,如果有一些兄弟公司,最好不要兄弟相残,其实就是同业竞争。

    愿景的背景。

    愿景是链家的董事长、创始人左晖作为第一大股东,我作为第二大股东,我们一些团队人共同创业做的这么一个公司,包括还有一些投资人。这个公司和链家、贝壳、自如彼此之间没有股权关系,完全独立。但因为是同一个大股东,大家是兄弟关系,这样就要避免在工作当中大家有一些同业竞争,涉及到双方的投资人可能会对这个事情有一些介意,所以我们在这个领域选择了一些不同的东西。

    增量市场一年10万亿交易额,这是开发商所做了。存量的总额大概是250万亿,有一些数字说有400万亿、500万亿,我觉得都不对,那个数字完全不靠谱,存量住宅市场250万亿是比较大的一个数。如果是可交易的,可能数字还少一点。

    我们所做的存量更新市场的市场规模,跟增量市场一年10万亿差不多,其中存量市场有三块:存量交易;存量更新;存量运营。存量运营就是资产管理,这在我们兄弟公司里,主要是自如在做存量住宅的运营管理,存量的交易主要是贝壳和链家在做。所以在存量这几个赛道里我们选择了存量的更新,有的叫城市更新,但深圳的城市更新跟我们所理解的城市更新不太完全一样。这三个部分加在一起也在10万亿,但这10万亿是可持续的,是每年一直可以持续下去的。因为增量会变成存量,所以存量是越来越大的,而增量可持续性是存疑的。大家很难想像十年以后,每年还有一年10万亿增量的交易,所以我们选择了存量市场,认为是规模足够大而且又可持续的。

    在存量更新领域,我们又做了一个漏斗往下筛,如深圳的存量更新我们做不了,主要是城中村旧改,拆掉重建。我们理解城市更新,叫有机更新,主要是不拆,而是在原来基础上做更新改造。大概有几块:

    拆掉重建的赛道我们放弃不做,虽然也是存量更新一部分,我们就做后面三块:第一,城市核心资产收购和改造,比如银河中心;第二,城市老旧社区综合整治;第三,城中村综合改造。后面两个看起来有点一样,其实不一样,城中村缺乏合法性,都是过去农民宅基地建的,这部分改造和具备完整产权的老旧社区综合整治非常不一样,基本是两个生意,当然看起来差不多,好像都是改造楼、改造房间、装修、市政、交通、安全等,但实际上涉及到的产权基础不一样,所以有非常大不一样。我们放弃存量、商业和办公行业,这个领域我们没有资源和能力,就放弃。在住宅领域,我们有中国最大的房地产交易平台,有目前最大房地产住宅资管运营平台,这两个关联的兄弟公司很多资源是可以支持到我们的,能互相有协作。虽然他们很多钱我们也不能用,涉及到关联交易,但是他们很多资源和能力我们可以借用。

    选择一个商业模式的几个条件:规模、是否符合政策方向、是否有能力、是否有资源,就可以用这几个来衡量。

    投资策略矩阵。

    把商业模式界定以后,做哪些事情。首先做住宅的存量更新;二是区域,现在只做一线城市,北上广深,将来还可能到一些二线城市或城市化率比较高的城市。

    对于业态,主要是做居住属性的资产或可以发展为居住空间的资产,还是居住。

    切入点,价值挖掘。

    这是我们对资产选择判断的逻辑。即所有资产一定要有没有被挖掘的价值,有没有被发现的价值,凡是已经看到的价值我们都认为没有价值。所以判断一个资产不要看现在的价格高低,如果现在价格低,也许没有价值,现在价格高,也许有价值。所以核心是看有没有未被发现的,有一些是没发现,有些是已经都知道,但需要施加条件进行改造,让它的价值呈现出来。不管怎么样,一定要有没有发掘出来的价值,这个资产才有更新改造的价值。如果没有这样新的价值,不管价格便宜多少,都不是好资产。所以我们信奉这一条:便宜往往没好货。在这个领域看起来我们买了很多资产价格特别高,但价值会更大。

    昨天晚上晚宴时,我来噌一顿饭,被方勇和晓兰总逼着讲银河中心收购的事情,这个项目其实就是有没有被发掘的价值,大家有没有发现它的很多价值。过去它下面是商场,商场可能就和现在的时代不相吻合,太平洋百货就开倒了。把太平洋百货成功改造成一个办公形态,而且改造的非常好,获得很多大奖,也受到租户的高度好评,现在出租率接近百分之百,租金从原来开业到现在,甚至商场里的办公业态的租金超过了旁边两栋正规写字楼。这就是一个没有发掘的价值被发掘出来。

    条件,原来没有现在有了,原来就是三里屯、工体两个标签,现在是地铁10号线,因为有一个出口通到银河中心负一层商业,正在建的3号线也在它的负一层商业,有两条这么重要的地铁线出口通到你的负一层商业,这个价值过去没有被发掘的,过去可能还有人没有发掘到在三里屯这个地方如果有两栋70年产权的住宅,户型都在100平方米上下,这是多大的价值。还有很多细小的一些价值,说起来细小,每一项发掘出来都是以亿为单位来论其增加值的。我们看到这些价值,可能这个价格虽然高,但价值更大,我们才决定去收购。

    老旧小区改造。

    政府特别支持老旧小区改造,上海现在允许拆旧原地还迁,把这个楼拆掉,所有居民回来,但同意加盖一层或增加地下室,这是非常好的政策,就可以把原来投资者无法获得回报的难题解决,但北京不行。北京我们沟通了很多轮,规划、土地、建委,各方想法都不一样,有的部门是坚决不允许加建1平方米,原拆原建可以,政府不出钱,居民也不出钱,但正因为难,所以才需要解决。老旧小区里的痛点,现在政府到了寝食不安的地步,北京五一到现在,老旧小区就有两次火灾,在北京CBD不远,地铁站两站距离有一个老旧小区,1万多户居民,是80年代建的小区,40%是65岁以上老人,其中20%多是独居老人,当年他们分到这个房子时,产业工人,30来岁,40年过去,70岁左右,当这个小区里有几千独居老人住在这里,会发生什么事情?老人死在家里半个月没人知道。日本经常发生这个事情。但是随着时间推移,这些70多岁老人会变成80来岁、90来岁,这个小区里有一位老人91岁,住在一个半地下室里,独居。如果在中国的首都北京发生这样的事情,经常会出现高龄独居老人死在家里没有人知道,这是美好生活吗、这是美好社会吗?所以这个问题要解决,怎么解决?

    火灾隐患,政府领导一听到失火,可能全身都是火,怎么解决?因为没有物业管理,北京有1100个老旧小区没有物业管理,很多人都不敢相信有这样大的数字,1100个小区没有电梯,但是怎么办?因为没有物业管理,因为没有电梯,运送东西不方便,所以在楼道里堆满了可燃物,即使居委会每个月去大巡查一次,前脚走,后脚又扔出来,这都是火灾隐患。在首都有1000多个小区存在这么多隐患,没有停车位,有的缺乏宽带,电器隐患、电路老化、消防车进不去等等问题。所以这些老旧小区的更新改造是一个巨大的市场,但是一个特别难、特别慢的活,我觉得开发商做不了这个活,因为开发商挣惯了投资多少亿挣多少亿的钱,让金三角的居民从种罂粟改种香蕉非常难。所以这个活很难、很慢,嫌赚钱少、赚钱长,他们看到的是少和长,我们看到的是赚,不仅是赚钱,还赚很多,社会效益,如果让这些老人解决了这些难题,让政府解决了这些痛点,是巨大的价值。当然这些难点怎么解决,只要解决了,其实就是门槛。

    我们自认为找到了个解决方案,所以拿到了北京列入今年十大老旧小区改造试点工程,非常大的小区,由愿景作为唯一的实施主体,我们已经全面动工了。今年8月份示范区能做出来,明年希望能把这个小区整治完毕,当然肯定赚不了大钱,要不少年才能社会投资,但有回报。

    存量更新市场非常大,除了公式的计算和开发商贡献也有关系,前几十年开发商盖了很多房子,品质都不太好,将来都是要被更新拆掉或改造的对象,但不能怪开发商,过去是要解决有无的问题,以后才解决好坏的问题,那时候就得这么做。一个巨大的市场,我们选择个领域进入,也希望今天和大家做一些交流之后,因为这是任何企业,一家、两家、很多家做不完的市场,看有多少开发商就知道会有多少城市更新的机构、企业来进入。

    谢谢大家!


  • 乐居财经北京报道 05-30 09:21

    明源云创始人兼董事长高宇致欢迎辞。

    欢迎各位朋友来到明源云和城智更新研究院共同举办的这次峰会,这里有很多老朋友,也有很多新朋友,明源1997年成立,过去22年一直服务于增量市场的开发商们,但四五年前已经看到行业从增量往存量转变的趋势逐步形成,我们在三年前开始坚决向存量市场投入。

    第一,明源地产研究院围绕存量市场成立研究团队,出了一些研究成果、报告,包括书籍。

    第二,在深圳到目前为止有近百人围绕存量市场,从资管、公寓、物业等研发团队。过去两年,我们花了很多心血,在全国现在超过20个城市部署的本地服务于存量市场各方力量的本地化服务团队。从趋势来看非常清晰。这次分享嘉宾有红兵、大庆等,原来都是服务于增量市场,都是在增量市场奋战的。过去几年,大家纷纷陆续杀入到存量市场,说明空间非常大。

    明源刚刚开始,因为只有三年时间,我们还在努力学习和探索过程中,也希望未来和存量市场各界朋友们共同携手,相互学习,共同合作共赢。

    谢谢大家!

  • 乐居财经北京报道 05-30 09:15

    高和资本董事长苏鑫致辞,谈此次城市更新论坛的初衷及愿景。

    在座大部分都是好朋友,所以我就不用特别正式地念欢迎辞了,我就交流三个问题:

    第一,我们是谁。城市更新论坛到底是谁,城市更新从业者到底是谁?

    第二,我们要到哪里去?

    第三,希望什么样的人加入到这么一个大的组织里面来?

    城市更新论坛是国内现在规模最大、社会影响力最大的城市更新领域的论坛,去年是两届,今年是第三届。这个组织是由60多家机构、三类(资本方、资产方、运营方)组合而成联合发起的。

    我们要去哪里?其实这个论坛是一个从业者进行交流互动的平台,是一个竟技场,是希望大家通过这个论坛能得到更多的机会、资源和生意。所以我们希望这个论坛是一个去中心化的安卓系统,不是现在听到的已经被质疑的安卓系统。所以这个时候希望大家一起来打造、来奉献。

    我们希望什么人加入到这个论坛?加入到这个城市更新大赛道里?数万亿级的赛道,除了发起理事、理事单位,除了今天参会了朋友,还希望一些年轻的面孔,他们可能没有从传统从业的背景,希望他们技术创新来推动。

    讲一个小故事。

    最近我们在发起一个创新办公生态基金,看了很多年轻人,其中有一个人让我印象特别深刻,他是90后,没有任何从业背景,但是他给我展示了一个灯,他是伦敦圣马丁毕业的,圣马丁是非常好的设计公司,他回来创业以后,发现他的办公室很大,经常在走的时候有人忘记关灯,他想为什么灯还需要开关呢?想能不能换一种方式,召集十几个人,看看他们办公室、周围办公室这些人行为习惯是什么。最后用了两年时间,花了大几百万,作出了一个产品原型。做到什么功能呢?

    能感知人是坐着还是站着。在办公场景时,你可以通过手势跟灯进行互动,可以变颜色、可以开关,人走开时灯就关掉了。大家聚集在旁边的地方开会时,灯还能移动过去。我不知道这个产品是否能成功,我们现在也在判断。但有一点是对的,他们没有竞技,他们很年轻,他们知道我们所有的空间的目的只有一个,是满足人的行为习惯的,没有边界,不一定是传统的就是好的,不一定大公司提供的就是好的,这就是机会。我们希望更年轻的人打破以前的传统,用你们新的技术、新的视角来加入到城市更新这个大的领域里面来。

    未来的城市更新大赛道里就会有新商业、新办公和新居住。

    什么是新商业?马云说是线上和线下的结合,还有各种各样的定义。其实说到底,新商业就是一个目的,坪效跟高等商业。可以有各种技术手段和各种其他的东西。

    什么是新办公?同样很难定义,但它不是传统的,传统的一定不行,因为技术推动组织结构发生变化,因应空间一定要发生变化。新办公的本质还是一样的,让你的办公效率、办公体验提升。可以预测再过五年,所有的写字楼全部是精装修了。现在大部分时间,尤其前排就坐这些人,估计60%-70%工作是在办公桌以外完成的。同时办公没有服务,办公也需要游服务。

    同样还可以举出新居住很多形式,后面有专家还会分享。

    总之,城市更新不是房地产,是技术推动的消费升级,是一个万亿级的赛道,欢迎大家一起跟城市更新论坛来推动这个赛道的发展,来推动城市更新,来推动城市的变化。

    谢谢!

  • 乐居财经北京报道 05-30 09:12

    主持人致开场词,欢迎现场各位与会嘉宾的到来。

    其实今天早上有一个特别的事件,即刘鑫和Tracy有一个跨国辩论。刘鑫说:“其实我也没有特别的准备,一切跟着感觉走。”相信这种底气是来自天长地久对于一件事情的认知和积累。今天我们是后积薄发的一个资管峰会,今天现场有来自全国各地的朋友观看直播,同时特别感谢来自于地产界、开发商、运营方的朋友们。我代表主办方——城智更新研究院陈方勇先生,以及明源云的高宇先生,隆重欢迎各位!

    说到这个话题,没想到这么短时间得到各界非常深度的关注,其实整个今天这场大会来自于“中国城市更新论坛组织”,接下来介绍这位嘉宾给我们致辞,有请高和资本董事长苏鑫先生。 

  • 乐居财经北京报道 05-30 09:11

    与会嘉宾签到

  • 乐居财经北京报道 05-30 08:42


    2019城市更新资管高峰论坛即将开始,精彩内容请大家耐心等待哦。

            2019 城市更新资管高峰论坛 

      2019 年,新三十年开启之年,存量更新,资管都将进入精益主义时代!这代表着,

在城市更新中资产管理将贯穿始终,无论怎样的城市更新都必须回答这样的一系列问题:

 

      ⚫ 投哪里?如何管?怎么融?谁来接? 

      ⚫ 资产方该如何盘活资产? 

      ⚫ 如何进行风控?如何实现资产增值? 

      ⚫ 资本方的钱从哪来?该买什么?如何卖? 

      ⚫ 资管方如何提升管的效率?  

说到底,我们都需要一场来自"资"与"管"的对话! 

由中国城市更新论坛发起,城智更新研究院联合明源云空间共同主办,乐居财经领

衔多媒体矩阵全方位支持的“2019 城市更新资管高峰论坛”将于 5 月 30 日在北京悠唐皇冠假日酒店盛大

召开,届时 50+国内外一线资管机构将共聚一堂,进行“资”与“管”的强强对话,打

通资产资本、资管之间的隔阂,共论城市更新的资管之道!