2019中国商业地产行业年会新动能主论坛

乐居财经北京报道 04-20 08:26

新动能主论坛至此圆满结束！再次以热烈的掌声向参与讨论的嘉宾们表示感谢！敬请关注同样精彩的其他主题论坛

乐居财经北京报道 04-20 08:26

刘晓兰：

估值模式完全不一样。最后话筒给到丁总。

丁晖：

我觉得公募REITs产品它本身是资产资本化和资产证券化的重要的形式和渠道，在国外是非常基本的，其实也是占比例非常大的一种形式，这个很成熟，政府什么时候推出还是涉及到法律监管，由市场从宏观层面来看。伴随着的还有两个问题：

第一个就是其实现在我觉得还是开放以后对中国还是正面的，其实资产的存量管理，在政府手上有大量的了资产。

另外一个中国的商业运营的  公司，大多数、绝大多数都是房地产公司，做住宅转过来做。他们当然在最近这么多年飞速地成长，但是在这个成长的过程中去看早期很多的存量，确实  也有很多值得改善和成长的空间，引进REITs，当然是给存量资产提供了资本方的要求，为资本方带来各种各样的专业的资产管理的经验，这当然是好的。

第三个对公众来说，它开放了一个渠道，但是对于最后你开放了一个渠道公众是否愿意来投，机构是否愿意来投。回到最后就是你这个资产本身你最后能不能有一个吸引力，长期、稳定能够改善的一个现金流。能够回报的能力，当你看商业资产的时候，更多的是不是看每平米，而是坪效、顾客满意度、租户满意度，当什么时候大家做商业地产的时候，更多地转化到去关注的不是B2B，而是  B2C的时候，那这个时候做REITs，当商业有价值的时候，开放以后才会有它的市场空间。

乐居财经北京报道 04-20 08:26

程骁远：

刚才大家都在讨论REITs怎样开放，这其实跟我们投资的模型没什么太大的关系，因为我们投资还是看原来的基本面，从2005年开始我们建立基金，到现在跟投资者所说的三件事没变，第一个是城镇化进展，第二个是中产阶级的崛起，第三个是从2010年开始我们加了一条消费升级，这三条是中国的基本面，未来的十年、二十年是中国的基本面，所以找底层资产的时候，不管是做商业的也好，物流的也好，其他的也好，基本上是围绕着三个点，那就是在回报方面，就有了公募的REITs以后多了一个渠道，但是没有这个渠道也没有这个问题。我们在募基金的时候，已经跟很多的国内保险公司谈这个事，大家也愿意在这方面投入了，我想可能从业界大家要做得更多的事情是对投资界的教育，因为大家一听到商业，都特别担心，太冒风险了。我老板有一天就说那个人答应了，有一个很大的保险公司答应投了，后来不知道听谁说商业风险大就不投了，所以教育很重要，这也是学会业界发起来，让他们更多地了解我们的商业运营，其实我们认为这是一个抵抗风险相当高的资产类别，我想从这一方面。因为就算是有了REITs，也不一定马上投资就能进来，这是互动的，大家从业者来说多做一些像今天这种，如果能够请到金融机构的代表来参加，我想对他们的触动很大，对我们未来寻找资金也好、退出也好，甚至是进入到公募REITs时代都有非常大的帮助。

刘晓兰：

非常棒，为什么关注到您的观点，其实公募REITs还是有很多的门槛，尤其是市场的开放，以及投资者的机会。这两年很好，教育了业主、教育了投资者、教育了融资者，已经到了水到渠成，会给投资者和融资者带来新的机会，所以你说教育市场，是因为现在投资者对商业地产信心还不够。第二个确实是商业地产投资回报率其实还是有一定的差距，除了中信的，第一次听到这么乐观的。王总怎么看？

王寿庆：

REITs讲了很多年，从我涉足商业地产开始，没几年就会讲。我觉得所有的从业者都是望梅止渴，因为商业地产有一个投融监管退，投容易，退不出去，能够实现我觉得是多了一个渠道，渠道到底能够帮助大家解决多少问题，是看它在国内的结构是什么样的结构，如果我们的结构还是像原来产品的那种，没有太大差异的，相信对大家的帮助没什么用，如果真的是参照国际标准来做的话，那对这一块还是非常大的帮助，拭目以待。

刘晓兰：

王总代表了开发商的角度，无论是融资的成本，还是你们所做的商业产品和回报率的话，个人认为距离公募REITs的距离不远，一旦今年内打开这个接口，是接不住这个球，这个通道是走不过去的，反而给所有的运营商带来的挑战，如果真来了，我们准备好了吗？王总说这么好的一个望梅止渴的东西来了，却接不住这样的好机会，是不是非常遗憾的事情？所以在未来的话，今天我们谈了非常多的是回归商业的本源，如何做好我们的消费者，如何做好我们的产品，如何将租金收益和资本对接，这是这一轮我们面临的最严峻的问题，话题再交给张总。

张国华：

很简单地几句：第一个REITs对中国零售商业地产是非常重要的发展方向，但是从短期内又的确是有不少难度，除了我们讲的政策、法律等条件以外，需要很长的工作的，还有一点就是资本市场、证券市场自身的完善是非常重要的问题，不然的话这个REITs成长不起来，所以有些是有成效的，CMBS是有成果的，私募基金也是可以做的，有各种各样的  操作方式。另外是机构基金的入市，我说的社保基金、保险金，这些投资在商业地产是完全非常适合投资的，但是现在没有完全放开。这一点对于我们零售商业地产市场，尤其是今天在座的基本上都和这个相关，还有一些重要的概念没有完全厘清，整个的商业地产要做REITs，还有REITs估价的原则，我们讲商业地产，往往带住宅地产的色彩，一平方米多少钱，这个在商业地产不适用的，一平方米多少钱是住宅的方式，商业地产是讲你挣多少收入、多少收益，是跟你的收益和资本化率来增值的，你3万米的是100亿的价值，30万的可能是没有价值，这完全不是一个概念。

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单伟豹：

我很开心，因为我们现在借了7个亿美元做文旅，3+1，如果今年能开放，那么一开放就是国企、央企占优，到我成熟的时候就上市了。你刚才提的基建路劲一开始是做公路的，在中国我们有5条高速公路，总长度380公里，去年的利润是在5.7个亿，所以如果REITs开放第一个，肯定是基建的。因为全中国所有省级的交通厅都有高速公路管理局，他们的资金借贷很高很高，如果基建能够开放，就解决了省里面做新公路的资本，基建是比较稳定，因为公路是稳定收入的，没有意外也走不掉。对我来说一开放，我公路就可以REITs了，我会非常高兴。

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刘晓兰：

刚才都提到了，今天我们这场都是讲资本，还是回到资本回来。刚才有点分歧，水皮老师，想听听你的观点，因为你是站在另外一个角度，财经，甚至是代表国家政策的角度解读。最近国家提出来，其实是想在公募REITs，在城市基础设施和PPP的项目里面先找试点做推行，已经在做尝试了，如果缺口打开，意味着无论是从法律法规、税收都要制定配套的东西，未来才能推向写字楼、购物中心和其他的资产。这一轮的推出来，是否会加速中国公募REITs的推出，如果公募REITs我们做个假设国家很快，今年就会推出来，您觉得站在您的企业角度和认知，您预备好了吗？你觉得会出什么样的问题？

水皮：

我觉得技术上根本没问题，我印象当中万大的王建林20年前就考了港交所REITs的资格证书，但是一直没派用处。技术上没问题，一、两年看不到商业地产发公募REITs，主要是从政策层面上，他现在不会放开。如果能够放开的话，很简单，A股市场IPO先放开，什么时候A股市场IPO对房地产融资放开，那么REITs就是水到渠成的事情了，但是主持人所说的角度很好，有没有可能先从基建项目或者是地方的工程来着手来推这个，这个可能性是有的，因为大家都知道地方债的问题，是需要甩锅的问题，锅甩给谁，就最好通过REITs的方式甩给社会公众，如果这个紧迫性能够导致公募REITs解冻的话，那么后面我们的商业地产有可能顺势跟上，一、两年中间商业地产也看不到公开的机会。但是你刚才所说的试点的推行，地方上包括基建的，国家项目是有可能开这个先河的，我们也希望它尽快能开，开了以后我们顺势跟上。

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刘晓兰：

我回到国内的开发商，两位坐在这里，我觉得跟你们来比无论是在资金优势上，渠道优势上，还是退出的渠道上，可能没有优势的时候，我把问题抛给单总和王总，你们是代表本土开发商的典型。单总，我把这个问题抛给你，在新一轮这样一个大资产的时代，追求一个长效机制，同时城市更新也有非常大的机会，我也知道你们做了很多内容IP的投资，看到您的布局，问您的问题是中国未来3-5年，可以看到存量资产，资本通道的打开，给我们存量资产带来新机遇，路劲集团如何在战略上、资产上、人才上的布局抓住这一波机遇。

单伟豹：

路劲不做前沿的东西，跟大势做。我爸爸在世“我们做先驱，不要做先烈”。路劲我们没有那么强大的计划，我们就看哪些中长期有机会的产业，路劲讯则了做房地产基金和文旅，和室内的娱乐，这三个方面还做得可以，2016年开始做，基金规模达到140亿。在基金的金融方面做，发现不良资产是最最麻烦，但是不良资产也是最赚钱的。最近的宣布就是说，中国四大银行的不良资产增长蛮快的，如果你想做不良资产一年做一千亿，还达不到它一个点的增长。不良资产，以及存量资产里面的不良资产量是非常大的，所以我们和几个大的金融机构谈成了一个合作公司，他们在融资方面比较强，我们在执行方面比较强，所以这方面对存量资产我们有这样的想法。第二个是内容的提供者，这个说得很好，出乎我的意料，他们在英国收购了一个，国家地理杂志拿了它的IP，在上海收购了一个VR、AR的公司，现在发展很快。现在那个小集团A轮在这个月底就会完成了，比我想像快得多。他们做的时候董事会不太同意，因为我们的董事会太老了，不了解什么东西，说怎么赚钱。我坚持下来让他们做了，现在做得很好。

另外是文旅，文旅和金融和REITs就有很大的关系，做任何的文旅，你去银行谈，一块钱都借不到。人家都说商业地产差不多了，他说你运行了有业绩了再谈，有一个长期可靠的收入，根据你的收入来去谈贷款。

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刘晓兰：

觉得无论是我们在做的宜家的丁总，还是塔博曼，两位是否从另外的角度跟我们分享一下对我们本土开发商来说，在资金来源上你们是否有一定的优势，我不太知道你们的资金来源，另外宜家第一次在中国开了购物中心，而且已经开始布局好几个城市，是否也看上了中国未来存量资产的一个巨大的市场，就像程总所说的，其实中国有巨大的洼地，想请两位外资背景的开发商。

丁晖：

其实坐在话题讲资本我还蛮奇怪的，因为宜家不太用外面的资本，宜家也没有引进资本方或者是什么基金。因为宜家本身的资金实力非常强大的，亚太区总裁说我们这家公司就没感觉到缺钱。我们曾经在账上上千亿的现金摆上面，王秘书长把我放到这个台上讲资本，确实宜家在考虑一个问题，这个世界在变化，我们很多的战略，或者是我们的决策也在做一些变化，现在其实我们考虑一个是我们要引进一些资本，跟资本进行合作。

第二个我们讲的是资和管，在运营管理方面我们也会开放合作。这基于什么样的背景和什么样的决策呢？可能今天大家也是第一次听到宜家在讲这个，我把它总结了大概是有5个我们决策和策略的变化。第一个我们在中国开了三个购物中心，还有三搁在布局，包括20几家宜家家居开业。我们过去的选址不在城市的核心地带，都在边缘的地带。而现在我们做了一个战略，将来要城市中心化，更多进入到城市核心的地段，采用租赁或者是采用购置现有物业的方式。

刘晓兰：

如果选择城市作为购物中心的话，你宜家的主业零售会作为主力店之一吗？

丁晖：

后面会回答。第一个就是城市中心化策略，可以租了，当然我们现在中国买了很多地。第二个是小型化策略，大家看到宜家过去都是3万、4万平米，都是个巨无霸的单体，再加上荟聚中心，都是巨大的。如果我们把荟聚和宜家就像XL，就像买衣服一样。荟聚小一点，然后M，1—1.5万平米的宜家，然后S的宜家，5000平米的宜家，也会开设2000平米的XS的宜家单品店，所以我们的中心也会根据宜家的变化体量也会可大可小。第三个是线上线下做融合，宜家在全国150个城市上了线上购物的平台，这是去年10月份上的。第四个刚才讲旧城改造，现在我们提出旧店改造策略，20几个宜家都是3万、4万、5万平米，我们可能缩成2万平米的，剩下来多出的给到汇聚改造，然后给到宜家家居结合在一起。

第五个是荟聚中心策略，将来不管是大还是小，产品更加多，它可以是大荟聚、小荟聚，是大宜家、小宜嘉，也可以是SOHO产品或者是酒店产品。让宜家成为沟通、交流的平台。在这些策略的前提下，意味着我们必须开放合作，一个是我们的资本方，我们现在在考虑我们现有的购物中心，我们欢迎资本在考虑，我们现在在计划引进股权资本来购置我们的股份，我们过去是要开放的，现在从来不开放，然后我们在前道，我们考虑设置房地产基金来进行投资，过去我们从未开放，这也是一个变化。现在是运营合作，我们现在合作，去管理和运营别人的购物中心，我们的运营能力是强的，同时在宜家的改造过程中，遍布全国这么多的二线城市，我们也愿意开发宜家小型的商业，让别人代我们进行资管和管理。总体来说资金到目前为止都是自有和银行融资的，但是将来在资本方面会更加开发。

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刘晓兰：

我先把这个问题抛给程总，因为你代表资本方，这两年中信资本已经收购了好几个购物中心，理论上购物中心在所有商业资产里面经营难度是最高的，但是中信资本在这里面做了一个切入口，但是我想问的是作为资本投资的视觉来看，如果你认为中国这么快的发展，类REITs到了这样的规模，而且中国的存量资产这么大的需求，如果中国真的推出公募REITs的话，你觉得具备条件吗？

程骁远：

刚才水皮先生说了，这是关于政治上和政策上比较多的考量。我想说几个数字，现在美国大致上类REITs规模是1万亿美元，您刚才说40几个产品，我们也就一千亿人民币，还是一个类REITs，不是真正的REITs，第二个全球的大部分的主权基金、退休基金和保险公司，大家对房地产的配置10%—15%。最近我看了数字，中国保险公司最进取的平安配置到5%，大部分是1%，大部分还是优先劣后，真正的股权投资非常少。况且不说社保和养老基金，一分钱地产的投资可能都没有，所以这两个市场特别大。第三个中国是增量的资管最大的一个国家，美国已经发展了很长的时间，我们看中国的GDP的情况，包括每年的增长，经济总量超过美国以后，老百姓在银行的存款也好，我们机构很多需要投资的资本也好，这个量是相当惊人的。还有一个数字我也坚决相信，中国是未来世界上房地产投资最大的市场，就是看看我们北上广深，当时我们有一个数字说北上广深加起来几乎可以买整个的美国怎样的，这个数字我不了解，但是无论怎样，我们还是处于一个发展非常早期的阶段。从这些数字来看，也不难理解，当时我们为什么要投入商业地产，当然商业地产您刚刚说为什么过去看到更多的都是购物中心，而不是办公楼，因为办公楼的回报太低，购物中心我们看到包括我们的印力丁总去年、前年收购凯德，回报率达到6点几到7%，像这样一种回报，在其他的资产类别是找不到的，我都跟我们的投资人说，现在你去买一个物流，只给你5.5—6%，买一个商业的6.5—7%，通过您的管理到8%、9%、10%都是系有可能的所以资产来为什么有那么多的类REITs是以购物中心作为底层的资产。

另外一个政策方面，国家考虑比我们更深入，但是我觉得一说房地产市场，其实大家说的都是住宅市场，商业地产其实就是一个附属品，一人得病全家吃药，基本上我们要压制房地产，不管你商业、住宅的，就给你先压一压，不要放那么快。我记得当时跟我们的兄弟单位中信金石，中信证券，十几年前我们在北京拉了一个群叫“中国REITs研究小组”，不断的进言做很多的工作，包括亚洲的协会也好，但是我相信春天还是会来的，只不过是今天、明天还是怎样的，我相信或许要等一段时间，我想政策支持的这些REITs会出现，包括养老的也好，公寓也好。从需求，我认为这是发展的必经的趋势。

刘晓兰：

程总代表资本方对中国未来的信心，投资回报他觉得比写字楼还乐观，这个角度是我第二个听到。有另外一个资本也说他现在重仓二线城市的购物中心，因为他认为二线城市的购物中心没有过渡竞争，而且它的基础资产和整个的成本相对闭一线城市来得低，所以从回报率来说，有时候不亚于一线城市的购物中心，对于未来资产证券化具备更好的条件。所以这对于在座的各位做购物中心，我觉得是一个比较利好的正向的信心。

说到这里，考虑到REITs在国外是十分成熟了，但是整个的比例，中国和国外的比例差的差距还非常大，但是考虑到一个原因，可能就是目前中国的资金来源的成本其实也有很大的障碍，所以我把这个球抛给今天在座的两个外资背景的代表。

我觉得无论是我们在做的宜家的丁总，还是塔博曼，两位是否从另外的角度跟我们分享一下对我们本土开发商来说，在资金来源上你们是否有一定的优势，我不太知道你们的资金来源，另外宜家第一次在中国开了购物中心，而且已经开始布局好几个城市，是否也看上了中国未来存量资产的一个巨大的市场，就像程总所说的，其实中国有巨大的洼地，想请两位外资背景的开发商。

乐居财经北京报道 04-20 08:26

刘晓兰：

非常遗憾为了保障晚宴，我们今天台上的嘉宾就点到为止，掌握时间。

接下来进入主题，这次的大会各位都是老朋友，除了丁晖我们俩是第一次见，其他的都是老朋友，我觉得大家可以轻松一点。将你们的观点直击要害，跟大家做分享。第二个今天的会与往年有没有改善，我自己听到现在，我觉得关键词不一样了，今天谈得更多的是资管两个字，第二个反复强调的是消费者，我觉得更关心到了底层消费者的需求，来考虑我们的商业。第二个已经到了我们的增量到存量，大家已经不可非议了，所以存量时代面临的是资管的问题，还有一个最大的改变你没有发现，过去连资本分论坛的对话节目都是我主持，基本上放到了分论坛，这次王永平会长说因为到了资本的时代，我们存量资产、到了关键的时刻，就是资本。今天我们把资本放到了主论坛，我认为是这一轮会议里面带给我看到与往年非常大的不一样。

我给大家举几个数据，从数据开始讨论。

第一个是中信的陈总，2014年中信启航做的首单的REITs，但是到了2018年，中国到现在做了43单的类REITs，整个规模是907亿，中国的类REITs在商业地产里面，购物中心占比最高，27%，我没想到，我原以为是写字楼，写字楼只有26%。这几个数字我看到了一个非常有意思的现象，就是过去的4年，中国的商业资产进入到资产证券化这个轨道，已经是挡不住了，但是大家都知道类REITs，实际上距离我们真正的公募REITs还是有一定的距离，无论是底层的投资要求和门槛，还是从税收，政法规法律，还有征信和投资期限等都有一定的距离。

基于以上的原因，我抛给嘉宾不一样的问题，希望你们代表不一样的角色。坐在我边上的是著名的财经专家，希望您站在您的视觉跟大家分享一下中国到今天的格局，公募REITs推出来，无论是从法律法规，还是政策上来讲，还有多长的路要走？

水皮：

我觉得关键是政策，因为房地产真的是牵一发动全身，从最新的信贷数据来看，新增贷款，房地产占到70%左右，房地产稳，金融才稳，现在意义就在这里，或者说习主席说金融稳、经济稳，没有提到房地产，但是房地产的贷款数额在金融系统摆明了地位真的是牵一发动全身的，在目前的割据形成下，REITs的产品能否完成我们的期望值，不取决于我们，实际上是取决于宏观政策上的一个进度的把握。我觉得还会有段时间，因为整体现在来讲，房地产市场是稳，就是由过去的前两年的高压、打压到现在的维稳，现在的取向是非常明确的，是维稳的趋向，还没到刺激的时候，什么时候房地产市场需要股市一样救市了，需要用刺激政策来对冲它切实下行的压力的时候，我觉得刚才我们提到的REITs这样的产品才会放开，不到那个时候不会放开。

刘晓兰：

所以你觉得还有一定的距离。

水皮：

一两年内看不到。

刘晓兰：

好的，非常棒，一会儿我再追问。

乐居财经北京报道 04-20 08:26

随着董春梅精彩演讲的结束，论坛演讲环节也告一段落了，接下来将进入高端对话：新形势 新思维 新动能——纵论资本市场。

主 持 人： 

刘晓兰，上海溢臻投资管理有限公司董事长

对话嘉宾： 

水皮，著名财经评论家  华夏时报总编辑

丁晖，宜家购物中心（中国）管理有限公司总裁

单伟豹，路劲地产集团董事局主席

程骁远，中信资本控股有限公司高级董事总经理 房地产部执行合伙人

王寿庆，旭辉集团副总裁

张国华，塔博曼亚洲中国区董事总经理

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宏观消费者层面有怎样的特征？

董春梅分享了以下观点：

1.中国消费者核心的特征：一个叫自我导向型消费，一个是社会连接型消费。

2.年轻一代：他们身上的标签包括积极、乐观、个性、包容等，他们是非常热衷于在社交的网络传播自己对于个性、对于小众这样一个理念的追求。

3.中产新女性：我们选择了三个标签，第一个是文艺，第二个是品质，第三个是重视下一代的教育。

4.小太阳家庭：关键词性价比、健康、品质。

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董春梅提到：“从宏观的角度来看一组数据，2019年第一季度整体消费者的宏观消费趋势指数，过去一段时间，尼尔森一直在监测中国消费者的宏观消费趋势指数，2019年的第一季度，这一指数达到了115，115是什么样的概念？其实就是历史的新高。”

在2018年的一季度的时候，我们曾经达到过历史新高，但是2018年第一季度以后，大家知道2018年整个的宏观经济环境里面也有非常多的挑战，所以我们就像红色的曲线展示的一样，2018年中国消费者的消费趋势也有变化，但是非常欣喜地看到2019年的第一季度，这一数字达到了新的高度。

在看消费者消费趋势指数的时候，我们会从三个维度来看，包括就业预期、消费意愿，同时还有个人经济状况。如果看右边的曲线也能清楚地看到，无论是哪个维度，在过去2019年的一季度，都实现了非常清楚和明显的增长。

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董春梅：消费者主权时代核心消费者洞察

尼尔森市场研究有限公司副总裁董春梅带来了自己的分享，她的演讲主题是《消费者主权时代核心消费者洞察》。

她分享到：尼尔森会有非常多的数据，所以他们会通过数据来洞察消费者的趋势，但是今天我要讲的趋势主要是两个维度，一个是宏观的趋势，从宏观的角度我们看一下目前中国整体的宏观消费趋势是怎样的，接下来我们也会关注核心的消费者，包括我们购物中心，包括品牌方最关注的消费者。中观的角度就是从品牌和购物中心的角度出发，来看看这样的背景下我们能够把握哪些趋势，怎样把握未来和明天更多消费者的变化。

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张亮表示：“城市共生体，我们一直在思考到底和城市的关系是怎样的，能够给城市带来什么。所以我们首次提出一个城市共生体的概念，从字面上来讲城市共生体就是与这个城市共生、共荣，融入这一城市，融入周边的环境，融入当地的生活。

我们核心的要点其实是两个，一个是包容性，我们现在四个业态，每个从空中到地下全部可以做到无缝连接，本身这是四大包容。

另外因为我们做了园区，我们希望对本地苏州地域文化和现代生活的这种结合，实际上我们项目里面有很多苏州的元素，也有很多文化的传承，但是同时我们也有现代生活的一些场景，这是第二个。”

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接着，张亮详细介绍了苏州中心，关键词为引领发展、多元创新、文化时尚，还有活力生机。

苏州中心由1个酒店、4个写字楼，两个购物中心组成，历时7年一气呵成，整体是在2017年全部落成，一共是113万平方米。    

35万平方米的商场在全国也是排名比较前面的。我们整个的商场经过2018年度，有几个数字跟大家分享：我们的人流去年一年超过5000万，平时大概是15万左右，周末节假日25万左右，最高的时候是70万人次。

苏州中心从业内来讲的话属于体验业态，20—30个体验业态，这在全国是不多的。

里面传统的像电影院、冰场、我们有马术训练中心，我们有室内卡丁车，我们有真人CS，我们有很多体验的业态，在这个商场里面，我们引入了大概150个左右首次进入苏州的品牌，30个在苏州建立的旗舰店，而且我们从去年一年的运营数据上来说，我们这些品牌能够在全市是数一数二的，有些排到了全省第二。

我们有4幢办公，17万平方米，这个量也是非常大的，去年一年我们完成了大概10万平方米，60%，吸引了超过20家以上的世界500强。加上70家以上的区域总部，公寓我们两幢已经售罄，有的户型达到1：20，这个苏州也是没有的。W酒店，去年一年的完整运营年度，我们就是创造了苏州酒店的历史，因为我们第一个运营年度，我们跨入了2个亿的营业额。我们的单房平均价是全市房价最高的。

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张亮：苏州中心是我们七年磨一剑的项目

苏州恒泰控股集团有限公司副总裁张亮发表自己的演讲，他的演讲主题为《城市共生体 构建新型的商业与城市关系》。

张亮提到：非常荣幸作为本地的国有地产开发商欢迎各位来到苏州，来到金鸡湖畔。

他介绍道：“我们公司是几个主业，商业地产、产业地产加上住房租赁三个。我们七年磨一剑开发了苏州中心这一项目。今天我其实是蛮想给大家讲讲苏州中心开发的理念，特别是因为在此之前，王会长我一直跟他说，我说能否把论坛放在苏州，其实苏州的商业还做得不错的，但是业内、全国对他的关注度不高，所以一定要给一个机会要让我们展示一下商业地产人整个能够展现出来的精神，整个执着的做商业地产的风貌。”

今天我说的是融汇跨界精彩，开启城市未来。

在讲之前，先简单介绍一下苏州，我一直说的其实是在2017年以前，苏州的商业整体呈现出来的格局就像苏州的城市风貌，小桥流水、小家碧玉，精美园林。有很多小而精美的项目，比如说像诚品这样的文化综合体，像李公堤商旅结合的商业，比如说历史保护街区平江区，2017年苏州的商业进入了规模化发展的元年，因为出现了两个独角兽商业，一个是新区的龙湖的购物中心，还有苏州中心35万平方米的一个购物中心。

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周鹏提到：“对于客群，消费者割裂的动因是什么？”其实我们无论是人群来进行细分，更重要的是消费场景的细分，有独角戏、情侣档、老友记、同事行、家庭聚，这是大悦城的场景。

第一个我们会有外部的划分，第二个内部情境模式的划分，这也是我们的消费者跟消费之间的距离，相对比较远的割裂的原因之一。

再就是消费场景，割裂的就是消费时间。我们针对我们的族群和不同的  消费模式时，我们的消费场景的分裂，而且这一块也是我们跟袁岳老师同时做大悦城客群的分析，我们有几个非常冲撞地在一起，有独立的乐活主义和消费的社会化，这一块是交织的。而且这一块的交织不是这个人喜欢这个，这个人喜欢那个，是一个冲撞的模式在同一个人身上同时出现的，还有新生活主义和简洁主义同时存在，性价比和体价比同时存在，我们的消费场景都个性化了。

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周鹏：谁割裂了消费升级与消费者升级。

大悦城地产有限公司总经理周鹏开始了自己的分享，他的演讲主题是《谁割裂了消费升级与消费者升级》。

他说：“刚才英明总以华为的案例，叫做战略的聚焦、战略的定力和突破，其实我们就是在突破和定力上。我们一直认为包括所谓的智慧零售、智慧商业，智慧是必须的，但是智慧零售可能会使中国的零售、中国的商业走向世界的核心竞争力，但是绝对不是零售行业的终端或者是终极竞争力。

因为我们真的要看我们的核心，我们的服务对象，社会是人的社会，经济是人的经济，商业是人的商业，我们如何来认知到我们的消费者，其实一切从以人为出发点的战略聚焦，才是正确的商业模式，在这个正确的商业模式上，我们强化我们商业的定力，可能我们来突破，我们才能够，我们不说渐行渐远，至少我们说方向对了就不怕路远。”

周鹏提到，大悦城的诞生时间比较短，去年他们是十周年的发布。大悦城从诞生的第一天开始，他们除了研究城市的容纳的，按照传统的多少供给、多少容纳，我们第一天起除了做商业的竞争报告，我就一直在做。那么研究消费者，我们一直说其实社会是人的社会，社会的进步是生产力和生产关系的促进，那么消费者有什么？

他认为：“消费者第一有生命，就是时间。第二个消费者有钱，有财富，其实就是这样的一种，要么花时间组建社会关系上，要么是用时间在挣钱和花钱上，所以我们要从这两个方向上深度地认识到我们的消费者以后，我们再来看我们的消费为什么出现这么大的争议和消费乱象，其实在于看整体的消费乱象和迷象时，我们说消费的这样一个升级和降级，整体的现象是大周期上嵌套小周期的回落。但是从整体来看，消费能力是在提升的，居民财富是在提升的，但是我们的增速相反是在下降的。”

乐居财经北京报道 04-20 08:26

钟浩说：“构建智慧商场的优势有哪些？首先第一个将提升用户的购买效应，第二个提升商家的效率。”他提到，最后提升商场的运营效率，要做客流分析、做精准引流，使得商场的效率提高，最终都落到大数据平台和大会员系统，这是整个大的商场的蓝图和愿景。

乐居财经北京报道 04-20 08:26

钟浩说：“今天，在红星美凯龙有超过300名的集团高管和商场总经理的办公室里都有大数据看板、Boss看板。我们的看板数量超过75个，因为每一个看板都是高度定制化的，每个条线和业务模块所要看的数据是不同的。

除了Boss看板，中层、基层员工看什么？

我们有一个数据平台，叫红星数坊，到现在产生了650多张表格和报表，在我们的数据平台里面，产生和汇总的分析报告超过34个，现在每个月平均的查看次数超过20万，所以红星美凯龙整个所有公司的运营基本上都是落在系统上，基本上都是依据着数据去发觉，所以它才能够高效和快速、集中、规范式的管理。”

乐居财经北京报道 04-20 08:26

钟浩表示，大家都在提新零售、智慧零售、智慧商场，很多企业都买了带智慧字眼的系统。其实现在很多的线下实体商业，我们都有系统每一个系统都智能化，大家有手机、电脑和各种各样的设备，都是智慧化的，那我们要做的事情是什么？

其实是连接、互通。

所以红星美凯龙我们在做整个的信息化建设过程中，在完成了底层集团核心系统完全信息化以后，我们花了非常多的力气构建了一系列的中台系统。为什么谈中台？最近很多的互联网企业都在说要建中台，阿里也说要建大中台。

什么是中台？建立了中台以后，前台的业务就更加灵活，发展更快了。的确，线上、线下目标一致的，让业务发展越来越快，但是发展路径和本质是不一样的，互联网企业是有一个庞大的前台、中台系统，在做前台、中台业务系统中，做一个新的业务，前台、中台要跟得动，非常累，后来互联网做一个大中台，前台、后台隔离开，这样前台快速发展。

线下零售不是这样的，我们已经有非常多的系统了，我们要做的是连接，做大中台的时候，主要的根本目标是连接大量的前台和后台，连接大量的系统。这是我们整体的一个架构，最核心的三个中台系统：智慧营销中台、智慧商场中台，以及起到枢纽作用的大数据中台。

乐居财经北京报道 04-20 08:26

钟浩：利用数据智能构建智慧零售 大型商业综合体升级之路。

接着，红星美凯龙家居集团首席技术官CTO钟浩开始了自己的演讲，他的演讲主题是《利用数据智能构建智慧零售 大型商业综合体升级之路》。

钟浩和大家分享了一个故事：2003年美国以伊拉克政府拥有大规模杀伤性武器为由发动了战争，到2010年美军全面撤出伊拉克，始终未发现大规模的杀伤性武器。当时的美国国防部长接受听证会聆讯的时候说了这样一段话：

“有些事我们知道我们知道，有些事我们知道我们不知道，但是同样也存在一些事情我们不知道，我们不知道。”

他说，红星美凯龙也是一样的，经过这么多年的发展从未知的未知，变成已知的未知到已知的已知，到现在可能出现未知的已知。房地产行业大家认为红星美凯龙是一个地产企业，而在零售圈里面可能大家觉得红星美凯龙是一个传统线下连锁零售家居企业。实际上2012年开始，红星美凯龙开始全面的信息建设，去支撑它的高速发展，去支撑目前359家家居卖场的经营。到今天，红星美凯龙至少是一个全面数字化、信息化的公司。

乐居财经北京报道 04-20 08:26

赵英明分享到——互联网对人类的影响是由表及里的过程，是逐步渗透的过程，他相信总有一天由于互联网的出现，导致人们生产生活的根本性的颠覆和变化，人类社会也正是这样一步一步地演化而来。

乐居财经北京报道 04-20 08:26

赵英明和大家回顾了京东为什么提未来的零售是无界零售？因为场是无处不在的，场变成了场景，所以它无处不在。而我们的货不仅仅是货，过去的货就是商品，今天的货从商品变成了解决方案。

他说：“我们今天看到了互联网上半场和互联网下半场的一些变化。那这也是我去年的一个思考，我认为互联网的上半场是跑马圈地的时代，所有的人都在用技术颠覆业务，但是今天我们看到这是一个下半场，它进入了攻城掠地的时代，越来越多的线下人走入了线上，我们共同工作，而且我们的经验，对生意的理解，对线上业务的推动是非常有帮助的，所以今天是业务引导技术的时代。”

乐居财经北京报道 04-20 08:26

“线下是什么？”赵英明阐述道，我们看到最近线下零售商店发生了最大的变化就是大家做了更多的体验。因为今天线下消费者的需求不一样了，我们可以大胆地说，在线下消费场景，购物成为了消费者到达的第二需求，而不是过去的第一需求。

所以这是我们看到的一个非常明显的现象。

三个场在出现，然后每一个场的优势不同，我也可以大胆地推动一下，随着5G的推广，随着互联网技术的进一步提升，第四场景即将出现，我叫它内容场景，内容即转化，转化即转达，这是未来发生的变化，场在不停地裂变。我们一定要认知的是不同的场将对应的是不同的人，将对应不同的货，你用同一盘货去给到不同的人和不同的场，那将是灭顶之灾。所以在人、货、场的理解上，将是我们特别重要的一个特别考虑彼此之间匹配的重要时代。

乐居财经北京报道 04-20 08:26

赵英明：一切在变，变化除了消费者还有资本市场。

京东集团副总裁赵英明率先带来自己的分享，他的演讲主题是《在不确定中寻找确定 范式增长路径》

他认为，一切在变，变化除了消费者，还有资本市场。

赵英明提到：“线上为什么会发展这么快，今天我想把看到的四个角度的问题跟大家分享一下。最近我最爱理解的一件事是确定和不确定，我认为确定是特别有价值的事情，举例来说，我现在如果问大家明天苏州下雨吗？大家说这是一个不确定，因为我不知道，我没有天气预报。但是我问大家明年苏州下雨吗？大家肯定会说当然下，一年以后怎么可能不下于，一年以后的确定是没有价值的，但是短期内我们又看到的是不确定，所以如何在不确定的更长久的方向上，在尽快的短期找到确定，我觉得就是一个非常有意义的价值。今天我们看到了很多的变化，甚至是变化到了如果我们一年中没学到什么东西，就变成了蠢货的样子，我们不断地推翻认知，尤其是在人工智能、AI、物联网领域，所有的东西都使得这个世界更加不确定。但是在最近推进工作的过程中，我们看到了四个确定：

第一个确定场在变成场景，这是一个确定。而且它的裂变是有规定的。

第二个未来一定是线上、线下的融合。从过去的线上、线下分离走向天网地合时代很快到来。

 第三个整个互联网的发展，确实已经从上半场的思维和路径，走到了下半场的思维和路径。所以时间的变化，时间的推移，也需要我们有更多新的思考和新的游戏规则。

最后一个竞争就是在不断加剧的，我们从点的战争到线的战争到面的战争，而今天战争是体的战争，是全方位的。”

乐居财经北京报道 04-20 08:26

午休片刻，新动能主论坛已经开始，接下来将有5位演讲人继续为我们带来主题分享，一场高端对话也将展开。