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2019中国房地产500强测评成果发布会

乐居财经北京报道

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  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    至此,新征程 新梦想 2019中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会圆满落幕,期待明年再会。



  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    正在进行的是:颁发2019中国房地产500强测评证书

    1、颁发2019中国房地产500强测评开发企业证书 

    2、颁发2018中国房地产供应商500强测评证书

  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    正在进行的是:“全筑”2019中国房地产500强高峰对话 

    对话嘉宾:

    单伟豹 路劲地产集团董事局主席  

    袁  春 鸿坤地产集团总裁 

    甘  玫 中南置地 副总裁 

    刘  策 佳兆业集团经济研究院院长  

    郭国强 福晟集团董事、执行总裁 

    周  青 朗诗绿色集团副总裁、朗诗地产北京公司董事长 

    王  晞 仁恒置地 执行副总裁 

    于大海 亿达中国控股有限公司高级副总裁、亿达科技新城管理有限公司董事长 

    夏  添 上坤集团执行副总裁 

    何亚东 老板电器副总裁     

    孙海军 全筑集团副总裁  



        主持人:今天都是来自一线的老总和相关方面的负责人,他们对当前的市场形势,对当前企业的发展都有很好的见地和做法,我们有机会在500强会议上与大家共享。

        这次中国房地产500强高峰对话主题是新征程、新梦想——2019年房地产市场解码。根据这样一个主题,我们聚焦的时间段是当下,是2019年。关键的是新征程、新梦想。新的征程首先要把握方向,路是不是走对,对于当前到底怎么把握。今天论坛主题离不开我们对形势的分析,我们各自来自一线,来自相关企业运行过程当中抬头看路,怎么看,看的结果是什么,希望大家分享。

        这里讲新梦想,中国梦国家提出来以后,每个企业、行业都会有梦想,在过去的梦想实现了以后,在新的岁月当中又会有新的梦想,而梦想要实现关键是执行问题,如何做得到的问题。对于企业来说,市场变化下我们如何应对。今天论坛请各位来谈无非就是围绕当前的形势大家谈谈,在这个基础上能够对我们企业如何应对,企业采取何种对策,我们的经验,我们的思考与大家来分享。

        

        孙海军:去年面对风云变幻、复杂异常的市场环境大家都过得很辛苦,“两会”强调我国经济运行以稳为主,政府工作报告里“稳”出现了很多次。而房地产行业房住不炒的定位也越来越清晰和明确,旨在推动房地产市场平稳发展的从紧的调控政策今年应该不会有很大的改变,虽然年初有个别城市政策松动,但是我觉得幅度不会很大。

        资金层面,今年年初央行下调了存款准备金率,释放了长期的增量资金,这是针对实体经济去的,调控政策下大部分资金还是很难进入房地产开发领域,释放的流动性也难以在我们行业发挥作用。我们今年行业面临的资金压力还是存在的。

        需求层面,随着政府的租赁住房规模不断扩大,加强人们对房价下行预期产生的观望氛围,今年刚性需求也在明显放缓。

        这些情况表明今年房地产行业面临的困难和压力还是不小的,在困难和挑战面前企业要想发展要做好两方面工作:

        加快结构调整,优化产业在各类城市和区域之间,在产品各种业态之间,在商品区域化自持之间的配置比例,推动多样化布局,立足长远,不断提升企业的应变能力,以适应不同政策条件下的各种市场需求。

        加强风险控制,调整好资金在企业运营、产业投入和规模发展之间的比例关系,做好平衡。在确保稳健经营基础上,寻求突破和发展。

        

        张永岳:孙总说了概括的对当前形势的看法和认识。

        

        何亚东:我们是给地产配套的企业,是老板电器,这几年我们增长很大来源于各位地产商的支持,今天在座的大部分都是我们的客户,前100强有85个客户在合作,表达一下感谢。

        新征程、新梦想,今天丁博士、任院长讲的,感同身受,当然也对2019年充满信心。电器和地产完全相关的只有厨房电器这个行业,灯、空调、建材住宅、酒店、政府、学校能用,厨房电器就只跟住宅相关,所以我们跟住宅完全相关,不管是新建的还是老房子。这也是我这10年紧跟冯会长的原因,所以要跟地产打成一片。

        新征程怎么判断呢?老板电器进入新征程,就是2010年我们上市,2017年每年复合增长超过30%,净利润复合增长超过40%,股票翻了将近30倍。但是2018年增长净利润销售都是个位数,股票也跌得一塌糊涂。我们1月份又回来了,我们个位数增长比前几年复合增长30%以上,我们更愿意这样增长。

        过去这些年我们就靠着新房屋的增加做覆盖,北京、上海、广东、杭州全部进入存量时代,我们都做老房子。我上午在北京分公司刚开完管理会议,确定每个市场的类型,因城施策,北京是存量房的市场,产品、渠道布局、人员队伍建设全部围绕存量市场做。

        过去有营销队伍的驱动型转向技术驱动型。

        新梦想,业务层面讲,500强企业做精装配套的时候最好都用老板电器。接下来时间我们更重视技术创新,前面40年销售拉动型居多,后面要靠技术驱动,所以我们也有新的使命,要做厨房领域变革的领导者,烹饪生活领域的变革的领导者。我们在厨房电器行业里,年龄是老大,销售规模是老大,平均价格卖得也最贵,要带领这个行业不断往正道上走,把技术、产品作为第一要素,给老百姓厨房生活带来更大变革。过去有分体抽油烟机,现在是中央型的,过去一栋楼30户30太油烟机,现在一栋楼30户一台油烟机在屋顶。技术创新是给老百姓厨房带来革命。

        

        主持人:过去增量,现在存量,技术的创新。相对于整个产业来说,既依赖于整个开发市场,但是又相对超脱一点。

        

        刘策:2018年整个行业非常悲观,但是我在2018年年终会议上旗帜鲜明地提出来,就像今天主题一样,我们要看到变化中的不变,当时给出结论就是房地产作为15万亿的市场,如果连这15万亿大的赛道都玩不好,还玩其它赛道根本没可能。去年做了几件事情:

        第一,加快销售,通过销售回笼资金。

        第二,积极推动沉淀资产的去化,优质结构。

        第三,加大投资。这跟我们行业是相反的,去年一年加大投资这块跟集团很多高管,包括董事有激烈PK的,最终还是主席采纳了我的意见。

        第四,控制投资质量,并且投融结合。

        第五,降负债,去杠杆。

        这跟2018年的判断和战略部署有密切相关的。

        2019年的观点,我们认为政策底已经显现,围绕2019年会有一些动作:

        第一,加快销售,调整销售的供货节奏,可能在下半年,尽管一季度全国房地产销售有点遇冷,但是2019年房地产应该还是会不错的行情,销售节奏比较多的放在下半年,房价如果反弹,或者销速增快的效应。

        第二,坚定不移推动沉淀资产的去化,特别是占据重资产的项目要尽快处理掉,通过基金的模式。

        第三,加大投资拓展。从去年下半年以来我们一直就在做,想方设法怎么样深化粤港澳大湾区的布局,在长三角出现的利好怎么提前布局。

        第四,除了传统融资之外,要全面打开跟大行的合作,降低融资成本。坚定推动降负债,并且内部围绕打造投融资铁军,每周都会有培训,很多事情做不好不是战略、方向、机制的问题,是团队能力跟不上,很多战略决策,执行的效果就不好。啊

        所以今年围绕这些方面在推动,这也是研究院从整个集团战略到投融资核心业务条线在全面梳理。2019年佳兆业应该会有更好的表现。

        

        于大海:我们是中国最早一批专注于产业园区和产城融合的发展模式的企业,21年前打造第一个大型产业园区就是大连软件园,到现在20多年历史。2014年港交所上市,被国际资本誉为中国最大最领先的商务园区开发商和运营商,商务园区就是人脑+电脑在花园式办公的写字楼里的形态。

        对于亿达中国来讲,2019年重点关注:

        均衡:一个是拓展的布局要进一步均衡,目前在全国20个一线和二线省会城市开发运营40个商务园区,整个面积包括持有、在建超过200万方。我们服务的目标客户是优质企业,我们所布局的城市,也就是我们客户想要所在的城市,我们今年的重点可能会进一步巩固和加强在京津冀、胶东半岛,特别是重点布局长江中游经济带、粤港澳大湾区。

        还有轻重资产的布局均衡。各地政府平台公司委托给亿达的项目增速非常快,去年超过了自有投资和持有的园区面积。

        位于亿达来讲,我们提供的产品无外乎硬件和软件,产业地产本身就是以产业为牵动,地产为载体。在硬件方面20多年前刚打造产业园区的时候,我们自己和客户所关注的都是性价比,也就是一平方米能产出多少效益,整个楼宇得房率是多少。但是迅速我们会被世界上,包括创新型社区等等新的理念和实践所打动。

        我们现在从企业到客户所关注的效价比,讲求每平方米能够提供的效能,讲求企业在写字楼里工作的人愉悦程度和工作效率。所以我们更多为我们企业客户打造的是新鲜的、有趣的、跨界的,能够交流和碰撞的工作空间和环境。

        另外重点打造跨界的生态圈和产业资源池,也包括我们在深圳专门注册和运营了一家做智慧园区的亿达云图(音)公司,整合线上线下资源,利用先进技术帮助政府提升产业活力,帮助企业快速发展,帮助企业人实现美好生活。

        我们是开放的,体现在我们要向所有的和我们的主业能够产生协同效应的商业模式开放。特别在我们身边有大量的优质客户值得我们大肆开展产业投资工作。

        在北京市的重点工程也是由亿达中国招商运营的中关村一号项目,50多万方海淀区中关村科学城核心项目,刚刚进驻一个客户去年应收1000亿,但是今年订单已经可以支撑实现5亿的营业收入。在我们身边365天和这些客户在一起,我们最熟悉最了解他们,我们做这样的产业投资可能也最安全。

        另一方面开放就是合作模式上,目前我们中国一些城市已经陆续对产城融合这样的发展模式给予更多的认可,甚至在整个土地政策上给予一些专项的支持。我们今年会面临10个,甚至更多大型产城融合的项目,我们也希望有更多有志于转型在产业地产方面进行尝试的企业能够把我们共同的资源、能力、经验一起整合,共同把项目打造好。

        从新梦想来讲,我们近些年提出的产城融合的基础上产城人的发展模式,一个城市的意义就是要赋予人一个舒适的生活空间,完善的城市配套,以及丰沛的发展机会。亿达正是通过开发运营的园区所在的城市提升一个城市的规划,促进地域人文的发展。

        特别要把产城人可持续发展整合在一起,真正让产业经济的发展,给社会、给城市带来的红利能和全体市民能够分享。所以我们的新梦想就是希望我们有更多的城市,在更多的目标城市里实现我们这样的产城人,能够更好地开花结果,能够更好惠及全社会。

        

        主持人:产业发展到今天不仅仅提供空间,房地产整个行业是提供空间的,但过去一段只是关注空间,甚至空间能够提供就带来盈利,但是今天提供空间过程当中我们要考虑背后的东西:空间的环境、空间的质量、空间的效能、人在空间当中如何生活、生产,以及社会活动更好互动。每个企业的重点是不同的,今天这些都是我们要重点考虑的。

        

        夏添:上坤是一家专注的房地产公司,今年首次进入百强的房地产企业有两家,其中一家是上坤。为什么今年才进入房地产百强?是因为这个公司非常年轻,成立不到10年时间,总部在上海,现在业务布局在长三角、珠三角、华中地区。这个公司成立的时候就秉持打造一家为客户对家和美好生活想象的百年企业,所以我们一直秉承着打造产品溢价和服务溢价作为我们核心竞争力,也一直是这样坚持。

        回到今天论坛主题,“两会”和专家们都说了,2019年的市场仍然跟2018年一样是强政策调控的市场,肯定不会改变。作为在这个环境里发展的房地产企业,肯定要认真解读政策对行业和企业发展的影响。今年我们解读下来有一个新的变化,就是一直在提的一城一策今年真的会有更多的变化和机会。

        去年政府强调控让每个市长都对每个城市做了价格的限制,不能突破这个价格。但是在市场和政策的博弈下,中国的城市已经分成了三类:

        限价和市场价格倒挂,二手房价格高于一手房成交价格,这样市场是政策在压制。

        限价和市场价格是同步的,大部分城市还是这个阶段。房地产企业要想做大规模,继续发展这种城市是我们投资的主要方向。

        政府限价和市场成交价还有很大差异,成交均价不到限价,限价政策在这种城市是空转没有影响的,这样城市有可能有很大发展空间,还有这种城市可能在萎缩,这可能是作为开发企业要重点研究和应对的。

        有很多同行都会期盼着限价限购早点取消,对我们发展中的企业,这种限价限购政策是相对对我们有保护作用,一旦到了自由市场的环境里面,充分竞争的环境,企业还没有足够的准备好的话,那个门槛会更高。如果取消的话,房产税就会加快步伐。对现在企业也是机遇,也是挑战。

        上坤发展的阶段,我们的规模目前还在200亿左右,我们还有很长很长的路要走。这个阶段还在专注于打造我们为未来的真正自由市场的到来提升四个核心能力:

        产品和服务的溢价能力,是我们一直追求的。

        城市投资和布局能力。

        大运营能力。

        资源整合能力。

        房地产行业是高度资源整合的行业,在现在限制性发展阶段,合作能力也是非常重要的整合能力。

     

        主持人:上坤谈到了在政府某些政策出台的时候,怎么样企业很好地应对,尽管有些城市再调控,上坤积极应对,取得了很好的效果。

        

        周青:怎么理解新征程、新梦想是我们要思考的。从国家来说,建国70周年从农业大国到工业大国,到现在的信息大国,下一步也是国家70周年以后新的征程,我们面临国际环境,面临中国在国际上到底是什么样定位的问题。对于我们房地产行业更是面临新的征程,改革开放40年,30多年房地产快跑实现了普遍居住权的实现。

        但是大家是不是幸福了,老百姓获得感和幸福感,现在我们居民杠杆这么高,负债这么高,大家有了房子压力以后并不是幸福的,80后、90后不太理解什么是奴隶,但是理解房奴,怎么解释幸福感是房地产要考虑的课题。

        下一步房地产新征程是中央要一直制定的长效机制,这是我们面对的新征程。不能再拿过去的理论和故事判断未来的调控政策,这个政策将来是一致的,长期就是建立长效机制。几位专家说了,“两会”没对房地产做过多评价,但是对金融做了很多评论。房地产是准金融属性的行业,对金融的关注一定会涉及到房地产,大家不要觉得“两会”没有提房地产,好像房地产没有事,这可能是需要我们长期关注的。

        冯会长做了很好的发言,朗诗还有一个理解就是远,朗诗的愿景是做年绿公司,我们希望强,也希望大,但是更希望能够走得远。怎么能够走得远也是需要我们思考的问题。

        谈到下一步的看法,首先对优质的产品的追求就是大家永恒的主题,下一步房地产怎么提升我们的产品质量是面临的一个课题。今年深改办12项重大改革有一项绿色生活和绿色发展的问题,对房地产行业的变革,也涉及到各个方面。

        北方去年以来超低能耗建筑提得很多了,对优质产品的打造是我们永恒的主题。过去大家对房子的判断是区位、面积大小、房屋结构,将来要关注的是不是健康,甲醛、新风、PM2.5,这些都是我们需要新加入的内容。

        第二个想法差异化也是我们行业永恒的主题,差异化不是简单的差异化,是根据人的不同年龄段对房屋需求不一样。有孩子希望居住空间,没孩子想在城里热闹一点。

        科技发展对产业的变化,现在年轻人选房会拿着点大众点评,周围有没有好吃好玩儿的地方,不是首先看房子质量、社区绿化,这是互联网时代对于生活概念和消费概念完全不一样,现在生活半径、消费半径和工作半径和过去都不一样了。现在看一个社区起来以后,首先下面是餐饮。无人驾驶汽车发展以后对房地产是什么样的影响,也不好说。

        下一步随着发展存量的资产也是我们要应该研究的课题,未来存量想象空间还是很大的,去年开始做朗诗寓,重要的就是做存量的盘活,在老城区里整租或者收购物业,改造成公寓、养老。城市更新要从业态上和物理空间上下工夫才能做好工作。

        未来除了提供产品,还要提供更和客户贴近的增值的服务,也是我们需要追求的目标。

        

        王晞:新征程、新梦想这个话题很大,用一句经典的话来回复一下,这是一个最好的时代,也是一个最差的时代。其实我们现在就到了这个路口,我来这里开这个会很多年了,我们每一年在这个时候都有这种恐慌,无论形势好不好。为什么呢?因为市场是不确定性的,正是因为这种不确定性给我们带来了很多的机遇,也带来了很多的挑战。作为一个开发企业,宏观的东西我们要关注,企业在这个时候应该干什么呢?无非关注三方面问题:

        第一个是战略,企业方向是什么。

        第二个是能力,你能干什么。比如融资强,周转快,产品差异化强。

        第三个是路径,你怎么实现它,市场非常大,15万亿的市场。现在我们只是增速下滑了,但是前景是可观的,路径还是有很多的,就看我们选哪条路。

        我爱跑马拉松,我跟着丁祖昱跑,但是我从来跟不上他,因为他太快了,最好成绩2小时57,我最好成绩4小时08,跑步之前合影之后说拜拜。15万亿市场里不是你死我活的斗争,是要找到自己的定位,找到自己能跑什么样的配速,才能找到自己的赛道。我跟着丁祖昱跑,不知道死了多少回了。

        丁祖昱想跑最快的马拉松,我想跑最快乐的马拉松,于是各自找到了落脚点。但是他跑得快,大家都关注他,我跑步的时候可以照相。每个企业在15万亿的市场里一定会有自己的位置,一定会有自己的角色,就看我们怎么找到自己的定位乐观。

        战略、能够、路径,未来的市场一定还是我们的,这种不确定性只有在过程中间认知自己,我们才能把握未来。

        

        甘玫:我做了19年营销,地产做了16年,有300多个项目,一年大概卖12万套房子,每天客户来访一万多组,我们对一线的感觉可以跟大家分享一下。

        分享三个点:

        第一,对市场的感觉大家都差不多。我们会比较敏感,会觉得非常寒冷的寒冰感觉到春寒料峭到很幸福,我们分布的比较离散,我们都在看数据,发现数据在回暖。又有非常有意思的数据,还是可以冰火两重天形容。我们有27个群,我们把区叫战区,经常为大家情况怎么样。我们会进入二线城市,回暖非常快,甚至有的区是非常宝贝的区了,供不应求,一直保持这样的状态。

        还有一些强三线的,特别人口的导入比较支撑的,这拨过程中来访跟成交也都非常快。这个月跟上个月业绩是翻番的。我们还有区打折也走不动,还有竞品在跳水的。每次问市场的时候都说客户都走了,哪怕市场在变化过程中,哪怕今年未来都不错,但不同城市不一样的策略,不同城市不一样的市场。

        第二,企业内部交流的。虽然我做营销的,虽然公司非常关注市场。但实际上我们不怎么关注市场,这么大的市场没有卖不出去的房子,也没有人不买房子,无非就是是不是照准客户,做对产品。

        我做营销的,如果只是到我要销售的环节,我就败了,我们是往前的,产品有没有做对,地有没有拿对,产品符合不符合客户,也是我们一直不断复盘的,做好产品,做对的产品,市场怎么样对我们来讲关注也不是很大了。

        第三,一二线、三四线城市,二线城市不跟大家说了,大家比较喜欢。三四线城市,如果有产业、人口导入,有支撑的。我们只做区域里主流的客户,比如这个区域永远说最想要的是刚需还是刚改,在这15万亿里,哪怕1000亿、3000亿,所占的分量都很小,我们只要把自己做好,我们的新征程都应该不是特别严重的问题。

        

        袁春:非常荣幸参加今天发布会,我听到现在心情非常好,因为在1月份参加丁祖昱发布会的时候,听完心情特别差,因为他对今年市场预测不乐观的,听完以后觉得2019年应该比2018年还累。但是今天听完,看来房地产市场未来还有很长一段路要走,而且更高兴的是老丁的口风发生了明显变化。今年有可能会给大家一些惊喜,既然大家都不看好,对于地产从业者来说,至少不会那么累。

        新征程和新梦想,听完张院长题目的时候有点懵的,已经很长时间没有听到过这么大的问题。房地产是年轻的行业,也是高速增长的行业,但是在这么一个高速增长的行业里,作为我们在座的地产人来说是挺疲惫的。至少从我自己来看,过往每年都是重复一个逻辑,开年的时候接受了你不得不接受的指标,过程中不断奔跑,还得应付不断产生的客户层面的问题,包括客户投诉。

        到了年底不得不面对你无法完成的指标。真的是很难有这样一个能够跳出来看一下当年的梦想,你做这个行业的初衷是为了什么。

        我觉得市场调整是好的事情,至少让大家冷静下来,能思考一些问题,反正也没有很多事情,你想去做或者你想努力你也改变不了,不如踏踏实实想想你能够做的一些事情。

        现在对于最高层给房地产的定位给了我们地产从业者一些方向:

        房住不炒,让你踏踏实实回来做产品,考虑这个房子最终交付以后客户满意度,至少对我们从业者来说更加踏实。

        这个行业也孕育不光房屋的升值,或者对从业者来说,人民日益增长的对美好生活的需求和发展不平衡不充分之间的矛盾,确实也是现在在各个地方。一二三线为什么出现了很大分化?是因为大家对需求的不一致,可能是不同阶段,孕育了这个很也不光是简单过往一个逻辑吃遍天下。

        一个企业在发展的时候,我是反对标准化的,因为很难标准化。因为需求不一样,就造成很难标准化,只能合适的标准化。听冯会长讲成套住宅的事儿,至少三次了,对于未来地产来说,光这个市场不拿土地,参与城市更新市场已经足够大了,对于未来房地产市场前景肯定是非常大的。

        对于房地产来说,未来要做好的有两件事儿:产品和服务,服务比产品难度大得多。做产品更多偏项目型的,产品到了交付就是闭环,它的难度不一定会非常大。难是难在服务,因为服务是运营型的,是持续每天、每月、每年都在做的事情,是循环往复的。

        报告里提到去年下半年很多物业的上市,市盈率高于地产,关注产品端产生的效益会逐渐摊薄,是因为竞争激烈了,市场更加透明了。所以前端不断利润率一定会被挤压,更多空间在后续运营,房屋交付以后房地产企业很多梦想、使命才真正开始。因为后面孕育的商机和孕育机会非常大的,实事求是说,物业很难做。

        聚焦主营、多元化并不矛盾,房地产企业的多元化无非把自己的地产原来服务半径扩大了。想做好服务很难,做好服务相信未来真的能够有很强的竞争力。


        郭国强:这是第11届500强活动了,我是连续第7次参加了。

        新征程、新梦想,我曾经在北京大学哲学系学过,有个思辨的毛病。应该是倒过来好点,先有梦想,再有征程。梦想是代表着愿景,征程是代表路径,是不是新梦想、新征程。

        我来自福晟,福晟也不应该有太多新梦想,我们要致力于打造百年老店,这就是我们的梦想,所以应该也不是新的旧的。还有就是美好生活,专筑为你。更多无论是新梦想,还是旧梦想,更多的不忘初心,回到本源,地产本源还是要对研究的客户的需求,客户的偏好。

        我们更多需要研究战略、宏观,后面我们要把战略去掉,更应该研究客户的需求,客户的偏好,尤其是未来购房客户主流的需求和偏好,本质上这样研究更透、更好的。

        有些东西是变的,有些东西是不变的,不变的东西肯定更重要。战略我认为就是很核心的一点,福晟在房地产人、钱、地三个要素里,把战略放在中间。不变的东西把基本的东西不变,但是变的东西像战略应该是动态调整,可能更重要的是不断地根据周围的环境,包括整个经济好,社会好,尤其客户需求,动态变化的时候我们要精准地切合这样的趋势。

        作为新的征途来讲,第一需要更加务实,也需要更加稳健,需要更加低调,因为现在市场的环境随时在变化。作为一个百年老店来讲要走的路是很长的,没必要天天研究明天是下雨还是晴天,做好自己,把客户需求做得更好一点,也不要太在乎某个阶段的天气是好还是不好,毕竟我们致力于百年老店。

        

        单伟豹:标题我也不太同意,房地产是非常务实的产业,没有虚的东西,必须全是实的。新的梦想我想来想去,新的征程也没有什么,新的梦想也没有什么。

        整个产业还保持在12%的利润率,这样好的利润率是其它产业没有的。只要在15万亿市场里,你做得好你就能做得好。

        2019年怎么看?新的一年里政策放松了,感觉到今年不会很差。丁祖昱年初悲观,不是他,是很多人,我从来反对的,预测不是第一线人的预测都是根据历史的事实推演的,昨天晴天,今天应该晴天,在变化的时候都测不准,而且眼界放得不高不远。研究院就看得很远很高。

        2019年我绝对相信对房地产是好年,绝对比2018年更好,但是集中程度更大。新的征途,路径来说,前年开始做房地产基金和文旅的项目,今年两个文旅开馆,明年有三个,房地产基金也不错,上过一两次当,现在还不错,这方面发展是非常乐观的。

        对我们来说另外一个战区就是大湾区,大湾区开发整个政策出来对香港机会多了,但是是和深圳、广州竞争的,机会来了可能人家拿走了,看企业在机会来的时候有什么好的想法,有什么迅速有效的行动,机遇是在那边。

        “一带一路”里,我们开始做公路了,“一带一路”越看越觉得我们的习总书记伟大,到东盟国家看要么是中性,要么是非常乐观的,靠“一带一路”来振兴他们的经济,效果也渐渐显露出来。

        在“一带一路”会做,大湾区开发会做,基金和文旅希望今年打最好的基础,明年最大的发展。

        

        张永岳:感谢各位嘉宾刚才精彩的发言,从这么多嘉宾发言当中可以看到面对当前市场变化的这份从容,可以看到我们行业前景当中的坚守,看到了创新性的一些变化,也看到新征程的豪迈。

        祝愿在座的嘉宾和在座的企业在新的一年发展更好,而且有条件的打造成为百年老店,我相信我们这些企业都会棒棒的,成为我们行业的领头羊。

        同时感谢在座的各位参与,论坛到此结束。

        

        主持人:感谢张院长,感谢诸位嘉宾的精彩分享。

  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    北新建材董事长王兵正在进行主题演讲。

    以下为王兵先生现场主题演讲部分实录:

     王兵:感谢给我这个机会跟大家介绍一下我们对房地产行业的一些看法。

        听了各位领导的讲座,我心里定多了,我们这两年一直担心,建筑材料行业跟房地产行业是紧密相关的。我们就一直在想转型的事情,我们从2004年以来增长还不错,年均净利润复合增长率27.5%,但是增速在放缓。现金储备保持在银行贷款的3倍,控制增速,捂钱过冬。去年一年在全球15个国家有明确的布局目标,准备从中国走向全球。目前在中国有70个基地,我们目标是全球建100个基地,占领全球50%。

        房地产行业我们认为是落实中央的精神,房地产行业给中国经济的贡献,财政税收的贡献,人民美好生活的贡献都非常大。但是房地产行业也需要提高满意度和美誉度,政府的认可度和市场美誉度与房地产行业的贡献相比是不匹配的。从我们来讲两方面很重要:对中央政府房地产行业产业链怎么落实中央精神,怎么绿色、创新发展,怎么做供给侧结构改革,怎么高质量发展。

        对老百姓怎么满足人民对美好生活的需求,房子是几代人的财富积累,怎么让老百姓买房子,房价贵没关系,买的房子更满意。不要像现在市场很多的小区价格很贵,但是裂缝、甲醛、漏水,老百姓是不会满意的。政府和社会也会把我们房地产产业链巨大的贡献淡化。建筑材料行业一年5万亿以上的GDP规模,给别人的印象是没有技术含量、污染环境、没有贡献和创新。

        房地产行业也好、建材行业,我们已经是世界级的水平,因为全世界没有像中国这么大量的建设,中国大量的建设,房地产也好,建筑公司也好,建材公司也好,我们可以说是世界最先进的水平。我们是全世界同行里最先进的,我们开始做原始创新,我到欧美转了一圈,我们到欧美投资布局的时候,很像当年欧美公司到中国投资把先进的技术和产品带过来。我收购你的企业,帮助你改造升级,提升性能,降低成本,还把欧美没有的产品和技术带到欧美来。

        有几个重要的事情:

        装配化被认为是PC,装配化应该是结构、外墙、内墙、设施的装配化,呼吁国家能把四个装配化的装配率都计算成为房地产的装配化给予政策支持。比如内装装配化,房地产建筑立建筑成本是房价的零头,六面空间站最大工作面,造价是房屋造价的零头,恰恰是零头造价部分占房屋质量的大头。我们依托全球最大的石膏板公司研发了全屋装配体系,未来室内个性化的设计,工厂化的生产,现场装配,不用晾味,即干即住。

        材料上外墙要替代石材,很多地方的石材可以减少掉,因为造价很高,用新材料替代了石材。用万能板替代木材,木材和石材破坏绿水青山,石材是有辐射的,木材要刷油漆,这种材料替代能够实现即装即住,目前在龙湖公寓里程度和大连都在实施了。还有节约墙体的面积,如果实现内装装配化,整个质量的性能能提升50%,绿色化从原料到生产到使用100%,最重要节能指标提升10%,增加套内面积10%。

        成本节约20%左右。金茂集团董事长看过示范楼以后,跟我们签了独家协议,因为性能提升,成本降低。工期大概节约30%,整个现场安装节约工期,工地交工之后不需要晾味又能节约时间,节约财务成本也是很大的。我们创新这块是完全能做到的。

        整个北新的地位为房地产产业链服务,我们有23万平方米的研发基地,建了全世界第一栋示范楼,整个外装和内装顶子、地面全部装配化,这个示范楼获得了同行业的认同,北京副中心全国第一个大工程,全部独家采用北新解决方案。我们现在还进入防水行业,解决了裂缝、甲醛问题,防水也要解决。不管什么防水材料没有不漏的,不管哪个开发商项目没有不漏的。

        我们集团是中国建材集团,我们有覆盖全国的100个生产基地,可以给所有客户提供本地化服务。整个防水行业协会是我们集团管理的,防水行业所有技术标准和研发来自于我们集团的防水苏州设计院,作为央企我们有社会责任,研发确保不漏的防水。我们未来防水材料配方、生产、施工都跟以前不一样,可以彻底解决漏水困扰。

        房地产行业对国家的经济、社会的贡献是巨大无比的。我们作为产业链的一员有责任进一步创新,把质量做好。因为老百姓的房子目前还是痛点很大的。让老百姓买房子,再也不用为裂缝、甲醛、漏水困扰,让政府看到房地产行业在高质量发展,创新、绿色化方面成为国家节能减排重要贡献者,成为全球有影响力的自主创新的行业,我相信房地产行业的政府的认可度、行业美誉度跟房地产行业产业链巨大的贡献就能匹配起来。

        北新建材愿意跟大家一起携手合作,共同努力。

        谢谢大家!


  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    弘阳地产总裁蒋达强正在进行《一个区域房企的全国突围》主题演讲。

    以下为蒋达强先生现场主题演讲部分实录:

    蒋达强:尊敬的冯会长、各位同仁:

        大会跟我们讲说弘阳去年上市了,应该到公开场合亮亮相,很多人还不知道弘阳到底是什么样的企业。这是一家以前主要在江苏的区域型的房企。前面嘉宾讲了国情、行情、周期,我今天主要讲区域型房企怎么做的,怎么看待我们的组织和业务的。这方面我们做了一些探索。很多的观点,在座的同行在别的企业都看过,大同小异。但是在弘阳怎么组合起来,打成组合拳,这就是我今天要跟大家汇报的主要题目。

        弘阳去年增长比较快,排名在全国50位左右。弘阳更是一家拥有大量持有物业的公司,我们上市的是地产板块,商业板块没有上市,目前持有的面积将近300万平米,今年预计租金收入将近20亿。

        通过20多年的运营,已经形成了地产开发跟商业运营双轮驱动的架构,今年预计全国会开业25家商场,同步今年的整体的签约的商场会超过40家。过去几年地产的增长也是比较快,复合增长57%左右。从2013年-2016年,80%多-100%都在江苏,2017年开始逐步走向全国。

        资本市场看待好企业的时候是遵循一个三角模型:行业选择;商业模式;管理团队。这三者之间是构成了我们怎么看待一个好的企业,或者有没有选择好的行业。

        弘阳的地产商业模式,所有的业务逻辑、业务模式、业务途径、业务发展、组织人才,我们做的比较好的一点,去年一年多来我们一直在比较均衡地坚持所有的原则。业务逻辑还是规模优先,兼顾利润,调控负债。业务模式坚持现金流高周转和标准化。业务途径方面去年完成了上市,股+债是大家常用的。

        业务发展是深耕区域,强产品线。组织人才方面追求扁平化、双高人才和评价到位,这些东西在每个企业大家都有提到过,能不能真正做到位是看整个企业从管理团队到整个体系的打造。

        我们怎么看待需要引进的职业经理人,不管是我们,还是我们下面的子集团都需要引进很多外来职业经理人。我觉得一个企业,有企业家企业,当300亿之前目前行业机会基本都是深耕一个区域,有一个大本营,这时候是不需要太多的外来高管进入。

        当从300亿到1500亿的时候就要全国化的道路,就需要职业经理人,因为全国化需要标准化和一致化的能力,这恰恰是做区域经营的很多时候不具备的。过了1500亿以后,很多大型房企都开始多元化,相当于二次创业,需要创始人大的魄力开始二次创业。职业经理人在整个房地产发展过程中,300亿-1500亿是非常重要的阶段。

        做组织架构变革的时候,守奇出正,很多人守正出奇。我们是觉得房地产行业本质是很成熟的模式、行业、人才市场,没有太多的高科技的东西。正的东西是摆在那里的,但是能不能奇的东西出来,迅速把规模、产品、体系做起来。我们是遵循五步组合论:机制先行、目标驱动、人才选用、持续胜仗(拿地或者开盘)、优化氛围。最难的是整个公司氛围的改变和新老的融合,这些方面要下非常大工夫去做。

        弯道超车方面,这几个逻辑大家也是耳熟能详的。第一,人、钱、地的关系,怎么做好平衡,这是考验现在所有操盘团队很重要的。第二,投资、财务、运营的高杠杆运作,我们一定在投资和运营方面,经营方面加大杠杆的投放,这样才能做到利润率在下降,但是自有资金回报率不会差。

        有很重要的东西,对快速发展的企业能不能做好管理闭环,这个闭环是不容易做的。弘阳去年讲了四大:大战略、大运营、大机制、大信息。是去年企业下了很多工夫做的基础性工作。

        我们就是寻找管理闭环,必须从战略出发到整个机制的设立,到组织的变革,到人才的招募,到文化氛围的改变,最终落实到业绩方面。很多企业更多的关注几个方面,这六者之间如果不能闭环的话,企业要想快速发展往往容易形成脱节,而不容易掌控好整体的火候。

        我感觉房地产行业不管未来怎么样,都是10万亿+的市场,这是摆到这个地方的。我们内部不太讨论行业要不要坚持继续做,而是蛋糕就在这个地方,大家没必要在这个地方务虚讨论。

        我们要更坚决、在纯粹、更坚持才能在这个行业做的好。在主业方面我们就是地产和商业坚守着往前走,公司没有达到一定规模之前,不要从事新的产业或者多元化的东西。因为这两个行业足够大,足够的空间让大家发展。

        市场是不明朗的,今天看也是不明朗的,虽然专家们给了我们很多意见,我们从今年到现在,土拍市场是存在悖论的,就是土地市场和销售的市场。不明朗的情况下,我们觉得永远有机会,房地产市场也好,商业市场也好。

        对于我们从事这个行业的人来讲你的定力、努力相当关键,不要很轻易地改变自己的想法,你还是要坚持你的定力,全力以赴地努力,最后对这个行业,如果你看好,关键时候要下重注,而不是两边下注。就跟打德州扑克一样,最终结果就是All in,决心不够大的时候,企业要想快速做起来,弯道超车是比较难的。

        谢谢大家。


  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    奥园集团副总裁、商业地产总裁张俊正在进行《新时期的质量增长之道》 主题演讲。

    以下为张俊先生主题演讲实录部分: 

    张俊:冯会长、各位嘉宾:

        大家下午好!

        很高兴站在500强的高峰论坛上,今天我分享的主题是新时期的质量增长之道。

        今天谈这个增长,很多时候叫质量增长之道,对于所有企业,按照自然界理论,所有企业最终都会衰弱。但是很多企业都想基业常青,永久增长,是先做大还是先做强,也可能同步做大同步做强。从我们房地产的历史的沿革上看,以及行业特点上看,更多我们要先做大再做强,这个逻辑在今天看看500强的企业规模跟业绩就很显然能看到这一点。

        今天跟大家分享的六个关键词:周期、规模、模式、趋势、优势、应对。

        周期:房地产最本质的应对能力是企业家对于房地产周期的应对能力,有经济周期、金融周期、库存周期、产能周期、房地产政治周期等。今年是建国70周年,这都是我们在判断2019年经济形势很重要的周期,要看看我们站在这个时点,2019年是建国70周年,整个经济基本面应该不会太差的。中美贸易战的趋向缓和是大概率,近期中美贸易谈判也能看到这一点。2018年三季度,准确讲是2018年11月份政策见底,不管是中央政治局的基调,还是政策的释放,在2018年11月份政策见底。

        市场的底部在2019年的2月份,2月份从我们监控的房地产的成交数据看,基本上也到了底部,因为已经没有了返乡的业绩的支撑,尤其是三四线、四五线城市。近来的底部在2019年会出现。以上这些决定了我们对于2019年整体经济面的走势,也就意味着对我们应对周期,看待2019年整体市场形势有了基本判断,决定了我们这个企业在2019年所有的战略和打法。

        列举了2019年2月29个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期,过去没有更多关注商品房成交的数据,因为不管统计局、房地局,我们看的是网签数据,网签是失真的。用微观的方法看待具体项目认购数据、库存数据,以及竞品量价的数据。

        所以从我们的库存周期看,大部分城市库存周期都在8个月以内,有的甚至6个月以内,大部分不超过1年。对于一线城市的成交量来看,如果不是政策的大范围的调控,正常成交量应该在1000多万方以上,所以从我们库存周期供求关系看,有理由说2019年我们房地产的供求关系依然还在。

        货币金融环境,(图)2005年-2015年M2指数与房地产的住宅价格指数高度正相关,从这个周期来看,M2走势曲线看,有理由相信2019年我们对于房地产住宅量价的判断。广义货币M2的走势,去年年底增速从12%降到8%,2月份社融增长有所增加,这是否意味着可以判断未来一季度、二季度整个房地产市场的一种走势。

        棚改对于中国来讲,中国幅员辽阔。左(图)棚改项目货币化安置,2017年棚改带来了购房面积2.6亿平米,占全年20%。今年这个比例降到了20%,意味着未来三四五线城市房地产增长有极大压力的。

        规模:规模代表着江湖地位、综合实力、行业排名、市场占有率。今天探讨规模这个话题依然具有重要意义,因为中国有15万亿市场的容量,这在其它行业是不可想象的。未来的10年这个数字还会稳定在12万亿,所以2018年不管是我们的市场的业绩规模,还是成交的体量都创新高。这是水大鱼大的行业,规模是我们必然的选择。

        当然每个企业在考虑的时候,规模、利润、负债都有战略的选择跟优先级的排序,从我们看来5-10年以内我们追求规模开发,依然还是大概率的事情。当然,这个时候的规模讲究质量的增长,追求利润的平衡、负债的安全。去年第二阵营跟第三阵营企业的排名,未来千亿是企业基本门槛,很多制造业企业做了二三十年,100亿都很难突破的瓶颈,但是在房地产业选对了行业,千亿是未来行业的基本门槛。

        规模优先,在第二阵营、第三阵营里看到业绩的均值,成长的空间非常大的,在过去平均增长率能达到60%几,这个增长率在其它行业也是非常罕见的。宏观调控与弯道超车,每个波峰波谷都有企业突围,在周期的波峰波谷充满这巨大的机会,但问题是对所有企业来讲应对周期,是你企业能够在行业里能够不断进击的关键点。

        模式:合适的时机选择合适的模式。2015年-2018年有4倍增长。刚才提到聚焦主赛道,聚焦以开发为主业,对于开发住赛道,聚焦所有的资源,这个行业拥有有广阔的空间。

        趋势:人民美好生活的追求成为下一阶段房地产的关键词,房地产由过去经济助推器转变为稳定期,精细化、专业化、高质量的增长将成为新的战略模式。现在一二线城市绝对业绩主力,城市布局就决定了业绩的结局,二线城市拿地金额会持续提升,城市群战略。都市圈、城市化是未来的一种趋势,围绕城市群的布局,不管长三角一体化,还是粤港澳大湾区都是我们的核心方向。合作开发共同做大。

        优势:聚焦增量,关注存量,通过收并购、城市更新、产城融合做大土地的储备优势。利用强有力的资信优势,做好背书。房地产本质是金融,打通金融的闭环,产业链的闭环是我们未来要稳定增长的一个重要前提。合伙机制,通过实施强有力的合伙人跟投制度,加快项目周转速度,压缩现金流回正时间。

        应对:以现金流经营模式,未来追求资金快周转,依然是一种主流的方式。通过高周转、稳负债、高去华提高资金高效利用。提升资金利用效率,关注本金、土地,资金的杠杆利用。交易的模式,利用融资杠杆,小资金撬动大项目,包括小股参盘,品牌输出等等,众多的交易方式的设计。

        还要精选城市,未来城市的分化将会越来越明显,尤其是对于中部核心城市,保证对城市圈的关注,应该成为房地产企业的重要选项。

        没有优秀的企业,只有实干的企业,每个企业都想追求基业常青,希望在这样一个伟大的时代,中国现在是世界的第二大经济体,在这样一个强大的经济背景下,有理由坚信未来每个企业都会越来越好。

        感谢大家的聆听!

        


  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    接下来迪马股份董事长、东原集团董事长罗韶颖发表主题演讲。

    以下为罗总现场主题演讲实录部分:

    罗韶颖:尊敬的冯会长、各位朋友:

        开发商的代表,冯会长说过来讲讲你们对行业未来发展的判断,以及你们公司打算怎么应对。我接了这个命题作文是非常艰难的决定,到今天还在房地产赛场上积极跑动的开发公司,对于未来的发展大家的判断应该是大同小异的,各家的应对也已经有一些主流的套路非常明显。

        所以我今天的任务不是狗尾续貂,我今天更多结合迪马或者东原自己的思考,在变化背景下有些东西是不容易变的,在这种不变的完全的底层逻辑下,东原我们做的比较中长期的选择。

        对于剧变大家有共识的,对变化持续也是有共识的。通过现象看本质,现象是往往变化多端的,本质其实不容易那么变的,一定要基于房地产大体量的行业,引申到相关的行业又是更大的体验,这样一个属性的行业未来的发展一定是有一些更宏大的、更稳定和更持久的东西,其中一个就是城市化。

        刚才任院长讲到2018年到年底,国家统计局城市化数字是59点几,那2009年大概47,在房地产行业大发展的过去十年,城市化率就增长了11.9。下一个11.9要多久?下一个11.9走完了,我们离发达资本主义国家的80%以上都还差8-9,那20要多长的时间?10年或者多一点。这是可以预期的东西。

        而且还不光是城市化就是简单粗暴的继续的城市化,还有一个逻辑是城市升级,第一波城市化的受益者在简单粗暴的粗放的完成了城市化之后,这些城市还会继续发展,城市化率未必上得那么快,但是有很大的可能就是用城市升级作为城市化的核心功能。

        第二个我们觉得不大会变的底层和逻辑是市场和客户的继续分化。市场的继续分化只要做了全国化布局的地产商都有感觉,城市和城市的分化在加剧,甚至同一个城市里面不同的地区区位的分化都在加剧。

        而客户呢?我上星期给我的团队发了一篇帖子,中国当代的菜场经济学,做了菜市场的消费者里面的两类人的对比,会发现其实比我们这帮人大十几岁的人,他们的消费行为、消费心态和消费文化,和比我们小10-20岁的人已经有天差地别。那房地产的消费又何尝不是呢?这其中我们作为开发商未来要面对的一个长达5年,甚至10年的不变的基础和逻辑。

        第三个就是金融体制,说来话长,但是从去年到今年的宏观经济放缓的压力下,我们也都有注意到金融面的正做了很多开放、稳定和调整,但是真正金融体制是不是那么容易得到调整?我觉得是不容易的。我们讲改革的红利,我们这代人都是享受着改革的红利长大的,但是金融体制的改革在很多方面,由于它跟国民经济的牵扯来深广,它一定是缓慢的过程,因为牵一发而动全身。

        达里奥最新的一本书叫《债务危机》,分析了大概全球46次债务危机,得到的结论是在危机之后的去杠杆的动作,哪怕是非常平稳的去杠杆,去杠杆真正让实体经济恢复到危机前的水平,要花多长时间?要花9-10年。金融可以说是地产的命脉,命脉性质的领域,这个体制的惯性,我们现在在经历的很多痛苦,很多不合理,你可以预期在未来的5-10年可能还会持续。

        说说东原的选择。

        在这样子大的背景下,我们也很相信首先还是会需要继续做大做强主业,房地产的开发,尤其可售物业的开发。钱对于别的行业可能是财务、投资的范畴,但是对于房地产开发不是财务和投资,其实就是生产资料。生产资料永远是要抓在手里,多多益善。为什么在东原要钱+?未来5-10年要拿生产材料,多多益善地拿生产资料的逻辑,可能和东原过去的5-10年有不一样。

        拓宽“销售”渠道,拿钱不管借债还是拿投资,都是在销售自己,销售你的项目,或者是享受你们公司。对于项目和公司新的钱的引进渠道大家都理解。

        强化“产品”能力,产品就是你们公司,想用来换生产资料的项目。你的产品,你的货是不是真正精准地对位了买家的需求。

        寻找平衡点,可能不少同行跟东原一样都在加大自持物业的占比,自持物业用钱的逻辑和销售物业是完全不一样的。当下的金融体制就决定了给你钱的人绝大多数的要求是基于短期回报的。你的中长期的发展和短期的对的吸引之间怎么找这个平衡点?就算在常规的住宅开发销售的领域里头,过往逻辑是唯规模论,后来说产品、品牌、服务很重要,它都有一个平衡。

        再就是抓需求,客户需要什么?很多公司讲说我们是城市运营的服务商,那城市的需求是什么?城市要的是产业发展和产业升级,城市要的是城市功能空间的优化、升级和增值,城市还有别的很多东西,真的要做好未来5-10年的打算,是需要更深层次发掘新的客户在新时期的要求和城市在新时期的要求。

        还要抓团队,地产走到今天,一定规模的企业团队都不会小,团队要讲专业、敬业、协作等等。除了这些以外,在东原未来5-10年可能会关注团队的年轻化和团队应对变化的能力。

        年轻化更多的是基于,我们的战略决策层,现在很多高层平均年龄40几了,中层平均30几,90后、00后作为买房子的人来到了历史舞台,我们对战略和产品做决策的人是不是真正那么了解他们的需求。这是在东原讲年轻化的目的和意义。我们现在做智慧社区项目的负责人,现在本身都快50了,心态年轻、生活方式年轻、学习能力年轻这是真正的年轻化。

        走到今天还在继续从事这个行业的公司,经历了那么多轮的洗牌,经历了这个行业那么激烈的竞争之后,你还在的公司,不管是第几名的,还在就说明你的经营理念一定有很厉害的东西。一方面要保持非常好的学习力,不断地跟优秀的同行学习。

        另一方面我们一定要向内看,发掘自己值得珍惜的基因,把它的优势发挥起来,而且要做好打持久战的准备。因为下一个10年,中国的城市化,中国的城市升级里面蕴含着大量的机会,首先你只有做好自己,并且要做好打持久战的准备,你才能够真正地在未来的10年跟城市共生长,跟中国经济共生长。

        谢谢!


  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    恒大集团首席经济学家、恒大经济研究院院长任泽平正在进行《中国宏观经济形势研判 》的主题演讲。

    以下为任泽平院长现场主题演讲部分实录:

    任泽平:尊敬的冯会长、各位来宾:

        非常高兴参加今天的活动,给大家报告一下我们对未来中国经济、政策的一些初步看法。

        “两会”胜利闭幕,大家比较关心新的一年的经济形势,而且我们这个行业特点是大周期、强周期的行业。

        我以前提出过一些观念,比如说2010年参与提出增速换挡,2014下海提出5000点不是梦,2015年提出一线房价翻一倍。在房地产领域用得比较多的模型是长期看人口,中期看土地,短期看金融。今天讲讲当前的宏观经济形势,时间允许的话,报告一下中美贸易战的一些情况。

        我的观点一直都非常简洁、鲜明,对今年经济形势我有三个判断:

        第一个,中国经济大概率会在年中触底,全年经济是前低后稳。

        第二个,资本市场我很早提出来否极泰来。

        第三个,最好的投资机会就在中国,未来10年、20年,最好的投资机会仍然在中国。

        2018年过去了,2018年号称过去10年最困难的一年,为什么呢?比如说2018年四季度GDP增速是6.4,这是什么概念呢?是我们过去10年的新低,上一次经济比2018年四季度低是在2008年四季度和2009年一季度,GDP增速都低于6.5。出口订单,中美贸易战爆发之初,有一些舆论对中美贸易战出现了严重的误判,认为中美贸易战好不好哪去,坏也坏不到哪去。去年下半年我们出口就负增长了,今年1-2月份还是负增长。

        出口订单创3年新低。中美贸易战世界上最大的两个经济体在贸易领域大打出手,不可能毫发无损。投资去年全社会固定资产投资仅增长了2.19%,基建3.8,消费降级等等的。

        2018年困难的原因是什么?我就讲一个逻辑,去年整个金融去杠杆和金融形势是收紧的,没有钱就没有投资,GDP投资下来就是因为没有钱。去年货币收紧,社融新增19.26万亿,金融体系给实体经济提供的融通资金的规模是社融。中国每年社融是增长的,因为GDP是增长的。在去年净减少了3.14万亿,整个大河的水都减少了,小河的水有的就干涸了,为什么信用债暴雷,P2P暴雷,投资出现下滑,都跟这个有关。

        去年大类资产表现,全球主要股市、商品,去年股票市场跌得很惨。他们做了一个统计,1992年开市以来,去年A股跌幅排在第二。去年A股在大类资产里跌幅仅次于比特币。去年底的时候流传一个段子,2018年是过去十年最困难的一年,2018年也是未来十年最好的一年。说明当时大家的悲观情绪到了极点。

        我在去年底讲过一个观点,叫最好的投资机会就在中国,今年1月份参加过一个论坛,是股票市场领域的,大家也很悲观。因为我做了20年宏观经济形势分析,见证过几次周期的,我说送大家四个字否极泰来,今年经济、市场我认为不会差。

        我们整个政策的演化,2017年、2018年都是收紧的,2018年二季度政治局会议基调还是紧的,用了两句比较重的话:坚定做好去杠杆工作;坚决遏制房价上涨。7月份以后中美贸易谈判崩了,投资快速出现下滑态势,到了三季度政治局会议,中央政策基调转了,开始回暖,强调经济下行压力加大,提到“六稳”,没有再提金融去杠杆。现在提法叫金融稳杠杆,去杠杆和稳杠杆的区别大家琢磨一下。在去年二三季度之间政策底出现了。宏观经济形势分析其实可以很简单,政策底、市场底、经济底、企业盈利底将会先后出现。政策底是在去年二三季度之间。

  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    接下来是中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻发表主题演讲。

    以下为周总现场主题演讲实录:

    周忻:尊敬的冯会长、各位地产界的同仁们:

        下午好!

        刚才丁总做发言的时候,我就在想时间真的很快,整整11年,第一次测评的时候也是在这里,在这里举办了11次的测评活动。丁总刚才把整个11年来的测评的简单的数字给大家做了回顾,丁总也好、在座朋友们应该非常有意思做一件事儿,把这11年的榜单里面的数字去做做分类,并不仅仅是名称、名次,一定可以挖到非常非常多的有价值的,对中国房地产行业,对企业有价值的东西,大家可以去挖掘一下。

        因为是作为整个十几年中国房地产高速发展的一个参与者,或者说从测评角度或者从每年一些数据的一些研究者的角度来看,是真的非常非常有体会的。

        11年前的2009年,在座的各位开发商的企业在想着什么大家还记得吗?我想那个时候可能在想着我要造什么样的房子,我有几个产品线,不是几类产品线。我记得2009年的时候易居跑到外面跟开发商讲得最多的除了营销,就是产品。2009年我们往外走的时候,大家想的是我们应该跨出本土,进入哪几个城市,现在是几百个城市。

        2009年像恒大、龙湖这些公司如何在香港能够成功上市,包括后面的旭辉,包括冲进全国房地产行业10强的新城。今天万科在想着“活下去”,恒大在想着如何造汽车,碧桂园在想着如何做机器人。我昨天跟莫冰(音)先生通了微信,我说莫总你是易居企业集团的董事,出年报之前想拜访您一下。莫总说这段时间真的很忙,但是我非常欢迎你来,请你到我机器人食堂里吃餐午饭。约了下个礼拜初一定去机器人食堂里坐坐。

        融创除了东并购、西并购以外,孙总说我的文旅地产未来是个方向。旭辉、新城在干什么?今年过完年以后,整个物业板块都在上市,物业板块的PE值高于了开发商的板块,很多物业公司的开发值,物业公司过完年以后的股票上涨速度,旭辉物业管理公司去年快过年时候上市的,到现在50%涨,新城100%多涨,新城地产涨得快,物业涨得更快。他们想着除了地产以外,我们如何做大第二个产业。

        在500强企业当中把房地产作为一块去做,比如万科“活下去”,万科活得很好,什么叫“活下去”?万科在过去几年当中物业、商业、物流布局已经做得非常到位了,今天对地产开发而言,我跟他们一位高管沟通什么是“活下去”,就是在房地产开发领域当中做到第一。所以现在的中国的地产商,很多强的地产商,冯会长说什么叫强?今天的地产商的强和10年前地产商的强是完全不一样的,哪怕今年的地产商的强和三五年前地产商的强也不一样的。我相信所有地产商今年开会的第一件事情一定是做大主营。

        第二件事情是收敛、聚焦另外一个可能会成为主营的东西。三年前是在做大主营基础上,大家要转型、创新、升级。这是我今年发现非常重要的一个现象,就是做大地产业务的同时,很多强的开发商已经找到了第二、第三大的主营业务的体系,不管是机器人也好,不管是车也好,不管是旅游也好,每家公司都有自己未来发展的一些东西。很多人说现在绿城物业市值超过了绿城地产,未来会不会在一些企业当中其它业务板块会超过房地产,从行业本身角度很难,但是很多企业角度来讲未必不可能。

        这11年中国的地产企业和地产相关企业,包括今天大家看到的很多500强首选品牌的上市公司,这几年发展速度也非常快。而这个强就回到了冯会长讲的什么是强,今天的强和2009年的强是不一样的,今天的强是代表未来有更强的生命力,更强的竞争力和更强的发展空间。能够看到11年整个中国地产行业蓬勃的发展,真的我感觉蛮兴奋的,想的东西非常多。今年的500强是真正的强。

        讲回易居,过去11年当中中国房地产市场有非常大的发展,易居还是易居,易居还在做服务,依然为所有的地产商,所有的家居行业、物业管理公司等等做服务。去年易居集团在26个地产股东的支持下,我们成为了中国10大在港交所上市的上市企业。很多人问我和丁总,你给公司定定位,除了干服务,到底什么服务。我说非常简单,我们是2B的服务:

        第一个B是服务开发商的,成立25年来我们做的一件事情就是服务开发商,不管为开发商卖房子、提供数据、测评、做媒体广告、做电商、做营销方案,包括为内房股做克而瑞指数也好。去年上市的时候跟老丁说,我发现现在中国对内房股在海外上市的上市公司几乎没有分析师给我们这些上市公司做分析报告,因为交易量相对比较小,分析报告的成本相对比较高,很多上市公司说没有一家给它做分析报告的。

        我跟丁总说,马上招人,明年给我全覆盖,只要主营业务是房地产的公司,我们全给它做分析报告。因为别人没有,我们是服务于房地产开发商的。为房地产开发商提供各种服务,这是第一个定位。

        第二个定位,服务二手房的中小微,这是几年易居慢慢在做的事情。什么叫中小微?有很多夫妻老婆店的二手房公司,有很多几个人的,几十个人的房地产的营销渠道公司,有很多物业管理公司,希望能够在房地产交易类服务当中起到作用。我们做了房友(音)平台,服务这些中小微的。

        第三,今年1月8日做了发布,从CRIC到CAIC(音),开使用了大的数据平台做资管大数据平台。中国房地产企业对中国最大的贡献是造出了一栋栋的楼,这些楼不管卖掉还是自持它都有价值,都需要价值管理。那么这就是服务资产者,提供大的资管平台。当然未来还有其它服务。

        2016年开始着重推的房友体系,去年1月份资管平台将服务资产。易居依然是服务商。但是易居跟11年前的易居也不一样了,就拿测评来说,11年前的时候测评的依据是开发商的销售量,今天是综合的。易居也一样,伴随着我们为开发商,为中小微,为资产人提供不断的服务,易居也在成长、也在发展。

        所以我这段时间,公司也好,项目也好让我起名字的时候,我已经有一点点的转变,我的转变把“房地产”三个字习惯改成了“不动产”,我认为在未来的日子当中,高周转、大开发的市场依然在5年-10年里依然存在,依然会成为整个中国地产的主流。但是除了这个以外,围绕着城市化的进程以后,我们有更多围绕着不动产的一些东西会加入到地产的整个大家庭当中来逐步地成为主流。所以中国的地产,中国的不动产行业会越来越精彩。祝强者很强。

        谢谢!


  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱正在进行主题演讲,并解答2019中国房地产500强测评结果。

    以下为丁祖昱先生现场实录:

    非常高兴今天能够在这里共同发布2019年中国房地产开发企业500强测评成果。

        第一部分,先对近期市场做简单的交流。年初的时候都做好了非常坏的准备和打算,没想到春节之后又出现了小阳春,到底现在市场何去何从,大家也是众说纷纭。

        从政策来看,从去年年底到现在已经有20个城市出现了调控上的松动,从政策角度上来说也是一种变相的回暖,这里把出现松动的城市相关政策列出来了,20个一二线,包括少量三线城市出现了调整。

        在“两会”当中和房地产相关的说法,因城施策、平稳发展是今年调控的主基调。今年“两会”当中对于房地产描述都非常精炼,和2017年、2018相比文字上少了很多,我们把报告梳理了一下,文字上是过去两年的三分之一左右。比如房地产行业当中这次没有讲租赁,过去两年租赁讲得比较多。

    保障房当中,特别是棚改没有讲具体的计划开工量。2017年讲了600万套,2018年580万套,今年没有讲相关数据。其它方面注意到没有特别有新意的提法,我们判断整体中央政府这块还会延续过去对房地产的总调控的基调。

        “两会”当中提到的房地产税,从目前情况来看,因为房地产税不是单独提的,而是今年一大堆要推进的立法相关工作当中的其中的一项。和前两年提到的房地产税的相关的立法的提法没有大的差异,特别是在去年9月份人大已经提出在五年内房地产税进入立法程序,已经讲了这样的基本概念,这次并没有和之前的提法有太大的差异。而且从目前稳地价、稳房价、稳预期的三稳要求没有最终落实实现,马上出台房地产税的可能性不是特别大。

        从市场情况来看,我们也注意到今年数据到今年一二月份,房地产销售面积已经回落到0以下,增速回落到0以下。在以往的调控过程当中,这项指标要掉到0以下。2011年、2012年在-15左右,2014年在-10左右,在今年一二月份房地产销售面积增速这项指标在-3.5左右,我们认为可能还会进一步下调。

        从政策角度来看,去年年底到今年年初部分城市有所放松,最近都在维持“稳”的大基调,最近的时间政策又出现了短时间的真空。我们判断,未来会有更多的城市会加入到放松的行列,但是具体放松到什么程度,还有待于整体市场最终的变化,如果市场像今年3月份一样,包括土地市场都迅速回升的话,放松的力度就不会太大。

    如果在二季度整体市场出现调整,出现反复,包括宏观相关的统计数据继续回落的话,放松的力度可能会更大一些。所以现在这个时间节点还是一个非常微妙的,和年初时候大家一致看空,去年年初一致看多相比的话,现在大家对后市的判断可能是属于迷盲,或者说是看不清楚的阶段。

        从调整角度讲,肯定没有完成。从去年9月份本轮调整正式开始的话,时间周期来说并没有达到。在以往的历次调整过程当中,一二线城市调整周期一般是一到两年,三四线,四五线会更长,从去年到现在也就六个月左右时间,一般还没有见底。普遍的判断是二三季度市场还会有相应的反复。

        这次测评成果,测评主要看的房企在2018年整体表现,我们也有一些结论。

        中国开发企业500强测评在2007年就开始相关研究,在2009年500强榜单首次发布,到今年已经第11个年头。这11年当中整个测评的系统不断地优化和调整,特别在2012年做了一次比较大的修整,从2013年-2018年几乎每一年都会对体系、指标、模型做各方面的微调。在今年测评指标体系仍然是在企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面有19个二级指标和52个三级指标,这些指标来全面衡量企业的综合实力。

        今年也做了小的调整,在测评指标方面一个是因为现在很多企业经营从原先的单纯开发销售模式到开发持有运营模式,为了更客观反映这些企业的实力,我们在指标体系当中对于持有型物业租赁收入以及持有性物业面积做了调整。

        模型方面,因为有11年的历史数据,今年也做了多轮的试算,让客观权重更加有效反映企业的基本特征。

        软件系统方面,也2018年也开发完成了中国房地产开发企业测评研究软件系统,这样能够减少人为影响。

        数据审核方面,在2018年整个数据审核方面,各家房企也都体会到这次数据审核非常严格的。经过了多轮交叉审核、验证,最终使测评数据当中的经营数据和财务数据能够保持客观的精准,也和我们系统的CRIC(音)系统数据相吻合。

        这次榜单有这样一些特征,在大家手上拿到的测评成果报告当中有详细的内容。

        恒大继续蝉联第一,其它企业的名次也有不同程度的微调。新城首次进入十强行列,而且名次上升速度相对比较快。万科和碧桂园分列这次十强的二三位。

        十强、二十强、五十强企业名次变动幅度较小,百强变动较大。11年过程中强变动也相对较大,一旦你进入到50强、30强、20强之后,这些企业行业地位很难撼动了。过去11年当中,20强房企今天的变动是最小的。也使得50强房企、百强房企,希望能够早日进入到一线的阵容。

        企业规模来看,500强资产规模稳步增长,特别是净资产的增速有了比较明显的提升。净资产500强均值目前是130.6亿元,同比增长了21%,从这个角度来说500强更强了。

        销售规模分析,500强房企再创新高,千亿企业扩容到了30家。2018年500强企业的商品房销售面积是7.16亿平方米,同比增长12,销售金额接近10万亿,同比增长了17%。

        行业集中度来看,4强、10强、20强、50强、100强房企集中度都上升了。前4大房企从2013年6.93市场集中度上到2018年的14.17。集中度上升的趋势还会延续下去。

        从融资情况来看,根据CRIC,主要是上市房企总的规模略有下降,当中境外的融资比重有所提升。2018对于房企资金压力还是比较大的,在国内相对资金更加紧张的情况下,很多上市房企选择了海外发债的路径来完成融资的需求。

        从风险管理情况来看,目前特别在2017年、2018年中央提出去杠杆之后,房企的杠杆还是保持平稳,短期偿债能力稍稍有所下降,这和2018年整体市场有相关的。头部企业杠杆水平低于平均水平的,所以头部企业的风险管控比整个500强的一般企业来说要好很多。

        从盈利能力来看,2018年房企有特别好的趋势,利润的增速明显回升,盈利表现良好。2018年500强房企净利润均值9.67亿,同比增长27%,头部企业把均值拉高了很多。比2017年利润增速出现了大的提升。总资产是2.83,净资产是6.32。

        从投资角度来说,2018年企业也是首次拿地规模出现了下滑,最近几年来企业在不断增长规模的情况下,反而在2018年投资趋于保守。特别2018年下半年,从规模房企开始,房企的投资这块就偏向保守,所以整体的拿地规模出现了比较大的下调。

        从社会责任情况来看,在2018年500强房企税收贡献仍然有了比较明显的提升,500强企业所得税均值是3.48亿元,同比增长19%。营业税及附加均值4.7亿,同比增长12.73。纳税这一项看到500强房企对社会责任的贡献是巨大的,另外很多房企在保障房建设,道路基建,对于贫困落后地区的帮扶各方面都做出了巨大贡献,500强房企这方面做出了非常好的表率。

        市场运营情况来看,行业的销售规模在2018年继续创新高,开发投资也保持了高位运行。销售规模达到了17.2亿平方米和15万亿两个新高,开发投资增速来说,2018年开发投资总额达到了12万亿,比2017年增长了9.5%,增速也是最近几年相对较高的增速。今年一二月份增速突破了两位数,从整个房地产对于整体经济的贡献,特别是经济增长的贡献上来看,房地产还是起到了比较大的推动作用。

        从行业发展格局来说,龙头房企优势非常集中,10强、20强、50强今天继续不断做强。中型房企发展势头比较快,增速相对比较快。尾部一部分房企在慢慢淡出,如果观察500强房企一些靠后的企业,有不少企业最近几年都消失在榜单当中。在上面列了一部分,在2018年主营业务基本退出了房地产行业。从现在来看,一部分的尾部房企慢慢退出房地产行业,可能也会成为未来几年发展重要的趋势。

        从行业发展格局来说,规模房企目前还在继续做大做强主业,主业目前指的还是开发销售。在做大做强过程当中,从原先单纯做大规模到今天更有质量的扩张,这当中房企也发生了比较大的变化。从增长速度上来说,2018年,特别是龙头房企的增长速度比2016和2017年都有所下调。但是从增长的质量上来说,也比前几年有了一定程度的提高。

        从其它的多元化的方向,在房地产行业内的多元化方向来看,目前有很多的方向是可以供大家选择的,这里列了很多房企在除开发销售之外的很多的转型方向,这些也都是转型相对比较成功的房企,无论是在商业、物管、租赁、养老、产业、文旅等各个方面都出现了一些转型标杆房企。

        从企业的经营对向来讲,由于每家房企对利润在2018年,因为我们也看到利润有了比较明显的提升,所以拿地方面会更加保守,一。2016年、2017年出现这么多“地王”情况,2018年不复存在,土地投资保守情况下,反而获取更高的利润。

        从未来经营情况来看,2019年大家的产品力更加关注了,房企对产品更加关注。2016年,特别是2017年、2010年考虑到限价因素,整体产品质量等各个方面没有明显的提升,但是两年之后,特别是限价情况越来越得到一定的改善之后,房住不炒又成为共识,现在的购房者更成为了自用型理性购房者,所以对于房屋本身的产品力成为了2019年企业竞争的主要的方向。

        三、中国房地产开发企业测评的推广和服务

        过去11年都通过500强的测评也为所有的行业上的知名的500强房企做好相关的推广服务。

        品牌影响力来说,经过11年的建设,我们的开发测评工作得到了整个行业,包括政府、金融和研究机构的普遍认可。特别是上交所和深交所对于房地产行业公司债的监管标准当中,把我们的排名作为他们重要的参考依据。

        在研究推广方面,整个研究的服务现在做得越来越成熟,整个的研究报告的水平也越来越高。除了今天大家手上拿到的这本总的测评报告之外,参加整个研究测评的房企也都会拿到为每家房企量身定制的相关研究报告。另外每月、每季还有不定时各类的研究专题和相关报告。像今天各大主流媒体已经开始全面进行500强测评成果的全方位的推广和发布,在座很多房企也看到自己企业的排名已经得到了很好的传播和推广。

        介绍一下前天克而瑞和中华证券交易服务公司共同退出的克而瑞内房股领先指数,通过克而瑞专业数据和中华证券交易服务公司,它是由上交所、深交所、港交所三家联办的公司,专门做证券指数的,两家合作做了内房股的指数。这个指数对于入选的样本企业严格筛选,现在有30多家在香港上市的内房股成为了成分股,每半年会对成分股进行调整,有交易时间的筛选指标,也有市值的筛选指标等等的。我们特别做了回溯的测试,做下来很有意思的情况是,过去的一年、三年、五年的表现,这些内房股的表现都优于恒生指数,而且明显高于一筹。所以如果今天是买这个指数的,在过去一年、三年、五年的回报都是非常好的。这个指数从3月18号开始也在路透等等的主要财经平台上发布,这也是克而瑞推出有意思的指数,配合500强当中的上市房企共同做好相应的宣传推广工作。

        关于测评成果就发布到这里,谢谢大家!


  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    中国房地产业协会会长冯俊发表主题演讲《“强”之基础——高质量发展》

    以下为冯会长演讲实录:

    冯俊:各位来宾:

        大家下午好!

        今天又迎来了500强瓷瓶报告发布会,有一个问题我今天需要讲一下,也作为今天发布会的开场白。大家都在关心房地产怎么发展,我们如何走强了。今天在座的好多企业都是非常强大的企业,但是什么是强?大了就是强吗?中国的房地产不断地靠规模的扩张能走向强吗?我试图来讲一下我的观点,仅供大家参考。

        我理解什么是强?强最根本的是建立在高质量发展基础上,实现高质量发展不仅仅是把房子盖得好,能够卖出去,最重要是要达到五个条件:

        供需平衡,房地产市场的发展已经告别了极度短缺的岁月,逐渐走向供求平衡。但是离我们满足人民群众美好生活的需要还有很漫长的路要走。讲市场平衡的时候有三个问题是一定要强调的:市场短期平衡不等于长期平衡;局部平衡并不代表市场的全局平衡;市场的平衡并不代表人民群众的生活需要被满足了。

        人的生活的追求是在不断发展的,市场平衡只是瞬间、局部的表现,所以在整个房地产发展过程中必须看到市场未来的需要是什么,房地产发展不仅仅承担着为经济发展奠定基础这么一个角色,还承担着社会发展解决老百姓住房问题的重要角色。

        我们现在普遍舆论是套户比超过1.1,实际上还不是,套户比是发达国家用的,是成套住房的数量分子,家庭数量为分母的关系,上世纪末发达国家的套户比。而在中国住宅不成套住房里的家庭占到将近20%。

        我们的住房严格意义上的套户比现在也就零几几,不成套的住房国际上被称为非正规住房,我们这个比重大了,农村这个比重更大了。一个指标来衡量老百姓居住状况,自来水都没有是不可能有住房的。城镇住房有基本条件,不仅仅有卧室和起居,还要有独立的厕所和厨房。2016年管道入户家庭占到87.8%,居民家庭卫生厕所比71.7恩%,我们中国不成套的住房占比很大。中国城镇住房的套户比达到1以上这个理论我个人认为是绝对不太靠谱的。

        我们中国为了让老百姓住得更体面、舒适分三步走:

        第一步,实现让每个家庭都有一套符合健康文明标准的住房,有独立的卫生和厨房。

        第二步,实现每人一间卧室的水平。发达国家现在已经到了3个人5个卧室的水平,我们离这个水平的差距还很远。

        地三步,每个家庭除了厅以外的居住空间达到N+1,3口之家可能有4间房,现在养孩子都需要保姆,老人需要赡养,家庭结构真正达到住得体面、舒适的状况,至少还需要25-30年的时间。

        房地产虽然不可能再像以前两位数的增长了,但是居民对住房的需要还是要走很漫长的路。同时城镇人口发展当中,在未来的二三十年里,大体上还有2亿多农业人口转为城市人,为2亿多人口提供住房也是艰巨的任务。举家迁徙的占比比较低,只占10%-20%,大多数是只身前往城市,农村人口也是这个特征。

        城镇人口迁徙在数量上不反映城镇人口的增加,但是住房需求上产生了需求,每年4000万左右的城镇人口在城市之间的迁徙,上海到北京工作来,上海的房子不能退出来,在北京也需要租房,这占1亿多,原住地和新的地方都需要房子,逐步使迁徙人口也能过上美好生活,也能让他们住得更加舒适,住房建设还有很长路要走。

        杠杆合理,风险可控,2018年个人住房贷款余额和城镇居民家庭总收入的比是很高了,虽然2018年采取了去杠杆的措施,但是2018年总体杠杆率还在上升。

        居民住房个人贷款数量跟家庭总收入比还是高位运行,个人贷款增量促进了房地产市场的需求的扩张,但是它占居民家庭总收入的比重也是越来越高。

        这些年来商品住宅的销售额跟城镇居民家庭总收入比,从本世纪以来一直在攀升。当然有些同志说中国家庭住房杠杆比美国低,但是要注意第一中国城市化水平,户籍人口城市化只有42.3%,承担住房贷款的基本上都是城镇户籍家庭,农村居民家庭即使进城来,由于收入不稳定,没有财产抵押,很难取得贷款。42.3%的人承担100%的贷款是事实。第二现在杠杆比美国高了,美国现在住房杠杆30%多。

        我们现在人均GDP是9000美金,美国人在人均10000美金的时候,杠杆不到20%,这样来比较我们就比较大了。我们还需要注意到一个事实,美国人恩格尔8%,我们去年28.4%,居民住房销售额跟家庭收入比38.7%,加上28.4%,是67.1%。在居民总收入当中超过三分之二用于吃跟住,只剩下不到三分之一用于其它消费。

        讲房地产风险的时候,有些讲库存增加了,有些讲说供应不足了,它是风险。但是真正房地产风险不是房子卖不卖得出去,讲的是对经济社会的系统性风险。如果居民只能拿不到三分之一的收入来用于吃住以外的其它消费,那经济结构的条件,通过消费来拉动经济怎么实现呢?

        如果这个情况继续下去,希望我们的资本让世界经济发展改变脱虚向实的局面怎么实现呢?真正房地产的风险第一是对实体经济的挫伤程度,第二是杠杆过高导致的金融系统性风险。我们讲风险指的是经济社会发展当中的风险,一个公司房子卖不卖得出去对企业是风险,对经济发展来说微不足道。

        高质量发展是供应体系完善,在市场发展当中一定不能忘了总有一部分人群是不能通过自己的能力,或者不能通过劳动收入来在市场上获得合适住房。但是我们供应体系发展到现在,市场化程度确实很高了,但是一个随着房价不断上涨,群众的支付能力在不断削弱。能够在市场上获得家庭的比重是越来越小,需要政府提供保障的人群越来越多。

        我们整个供应体系当中,租售的比例不合理,1998年房改以后,基本没有租赁住房供应了,现在整个租赁住房供应里私人部分占98%,在发达国家里私人市场租赁住房供应是50-60%,其它是政府、房产商、社会组织供应的,我们这三个部分只占2%。

        城镇化过程中,新就业的人群,新移民没有事实积累,收入比较低,就业不稳定,要完全通过购置方式解决住房问题是十分困难的。在整个房地产市场供应当中有两个很重要的任务:第一为支付能力不足的家庭提供住房保障。第二为通过租赁方式获得住房的家庭供应足够的住房。

        房地产发展对经济影响当然很大了,特别在现代经济发展当中是非常重要的部分。房地产发展有重要的社会功能就是满足人民群众居住和生活需要。

        四、需求管理到位。

        这是经常被忽视的方面了,讲房地产供求关系的时候一定讲的是市场的及时供应跟需求间的平衡。但是要注意到决定支付能力的,因为需求不足的时候决定支付能力的时候是两个因素:收入、价格。收入提高是整个经济决定的,价格的稳定那就是房地产市场本身的问题了。在这么一个局面下,我们不仅仅要改善供给,还有很重要的任务就是需求管理到位。房地产需求一个是投资性需求,一个是消费性需求。

        有位领导问我房地产到底实体经济还是虚拟经济?总书记讲了以后我就跟他解释,当房子用来住的时候就是实体经济,当房子用来炒的时候就是虚拟经济,我们一定支持实体经济发展,而不能支持虚拟经济的发展。当然了,有些同志提出来,房地产投资需求不能扼杀,这话也对,如果没有投资需求就没有租赁市场的发展。在需求管理当中有几个问题要明确的:优先保障居民家庭的住房权利;适度限制投资性需求。现在投资性需求主要一部分是囤积居奇,待价而沽。这样是导致有效供给被吞噬了。还要利用充分的限制的住房资源。

        人的权利分为:人权、政治权利、社会权利、财产权利。住房全是人权重要组成部分,人权是最基本的,这四个权利对每个公民都是平等享有的。但是作为政府决策或者法律制度上,人权跟财产权利产生矛盾的时候,法律制度应该优先保障谁。或者政府决策的视野放在哪。资本主义国家宪法上说私有财产神圣不能侵犯,但是不管哪个政党不敢公开说财产权优于人权。我们保护人权应该是放在首要的位置了,当然不是侵犯财产权了,利益平衡的时候还是应该把人权保护放在第一位。

        五、提供优质产品

        有几个方面需要满足的:满足绿色、健康的要求。房地产发展从原来满足基本休息的功能,逐步要走向满足绿色健康的要求;房地产发展误差从厘米级走向毫米级,许多开发商和供应商你们不妨回到自己家里,回到你们工程上量一下,一个房间的8个角误差要是在厘米以下或者毫米级的,你们都可以给施工队发奖金了。这么一个精度跟手工操作有关系,逐步通过工业化的建设,使得我们精度提高;住房生产应用心技术、新材料。

        当前的发展过程当中国家提出来数字制造、数字建造,房地产怎么发展?在房地产领域现在在营销过程的数字化运用比较好,但在建造过程中的数字化还是比较落后的。我们工业化体系的发展有很重要的就是赋予数字化的内核,使得整个设计、建造、运营全过程中数字化能够覆盖,这才能完成我们从粗放型发展走向高质量发展的阶段。

        我们要重视住房的全生命周期的经济需要,住房结构定了已经,使用期限少则五六十年,长则一百年,但是人的结构变化会几年发生,设施设备更新的几年内都会发生变化。最重要的在整个全寿命当中是经济适用的,而不是建造这一个环节是经济适用的。可能建造环节里增加成本,但是放到全生命周期当中成本节约了,包括节能技术的应用,从毛坯房走向精装修,就使得发展质量提高。在居住、生活全过程的服务,这也是很重要的一个。

        在实现高质量发展很重要的就是五个方面不断努力,同时我们的企业通过自己的努力真正从大走向强。

        谢谢大家!

  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    新征程 新梦想 2019中国房地产500强测评成果发布会盛大启幕!

    中国房地产业协会副会长张力威主持开场,并介绍到场嘉宾。


  • 乐居财经北京报道 03-28 19:39

    新征程 新梦想 2019中国房地产500强测评成果发布会现场嘉宾陆续签到入场,大会即将开始。

     

新征程 新梦想

2019 中国房地产 500 强测评成果发布会暨 500 强峰会

时间:2019 年 3 月 20 日 13:00~17:30

地点:北京·国贸大酒店(国贸三期)·群贤宴会厅

主办单位:中国房地产业协会 上海易居房地产研究院中国房地产测评中心

承办单位:北京中房研协技术服务有限公司

官方网站:中房网 www.fangchan.com


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