2018第三届不动产资管峰会

乐居财经北京报道 04-25 22:03

至此，上午的主论坛全部结束，四场分论坛：新金融、新职住、新商业、物流地产将在下午2点准时开始，敬请关注。

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最后，开启了睿和资管新势力年度颁奖盛典，颁发出“年度风云人物奖”、“新办公典范奖”、“新商业典范奖”、“新居住典范奖”、“年度新睿企业奖”、“年度风云企业奖”“年度金睿机构奖”、“终身成就奖”八大奖项。

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几位大咖分享完成之后，进入到了圆桌对话环节。国贸物业总经理魏凯、KKR Director 赵然、钜派资产创始人康宏恩、盛世神州基金董事长张民耕、稳盛投资管理有限公司总裁徐亚峰、DISTRII 办伴创始人胡京、世联君汇副总经理韩靖纷纷登台，共同探讨经济下行情况下，如何活下来。

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周岳表示，未来，远洋资本在地产投资方面的策略将围绕三个要点展开：

第一、着重关注增值型与机会型投资机会。地产的投资策略可分为四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。远洋资本采取增值型/机会型策略，重点投资城市更新、存量物业改造类项目。中国房地产市场已进入“存量时代”，在可预见的未来几年，一线、准一线、区域性中心城市核心商业地段将鲜有土地、新造写字楼和酒店式公寓入市。据此我们认为，位于核心区域城市更新类及存量物业的改造提升是具有可挖掘性和盈利空间的优质投资机会。 

第二、关注并挖掘不良资产中的投资机会。不良资产与地产行业的运行周期是全然相反的：地产行业是典型的顺周期发展，而不良资产则是逆周期。在当前经济周期下行的大环境之下，前端介入以相对较低的市场价格获得具有改造更新和增值潜力的优质标的，在市场“翻转”时，再通过运营方式处置资产回笼资金的操盘模式已得到市场验证。我们预计，到2020年，不良资产行业的市场规模可达到6万亿。但需要强调的是：由于不良资产的交易结构复杂、业态改造升级处理难度大；项目持有周期长、退出风险高，市场的准入门槛也比较高，机构须结合自身特点谨慎评估风险。 

第三、轻重并举、双管齐下。远洋资本独特的另类投资管理业务模式使得重资产端——地产投资与轻资产端——股权投资可实现有效协同。举例来说：物流公司无一例外都有长期租赁仓储设施的需求。远洋资本通过PE股权投资方式在冷链、零担、城配运、冷库等细分领域投资了众多行业领军企业。通过这种“轻资产”布局方式，我们可以锚定租户（被投企业），再依托自身在重资产端的优势与属性帮助被投企业获取物流用地并提供长期回租的附加增值服务。与物流地产投资逻辑类似，远洋资本也在关注长租公寓、教育地产、以及医疗地产等领域内创新性的投资机会。

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周鹏先生分享完之后，远洋资本副总经理周岳开始演讲，他演讲主题是：远洋资本的不动产资管创新路径。

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周鹏分析未来商业地产行业的发展三大趋势：全面进入智能化时代，大消费进入去物质化，商业资产进入深度洗牌。消费者需求从物质消费转向精神消费，从功能消费转向情感消费，从大众消费转向文化消费。

他认为商业地产同样有三大行业痛点：前端数据采集与实际应用脱钩；消费动力缺乏场景刺激；资产流动缺少资本支持，资产无法对资本形成有效吸引。

大悦城的核心经营模式是：功能上讨好消费者，需求上迎合消费者，审美上教育消费者。在线上电商已满足消费者日常生活需求的情况下，线下购物中心必须变成“秀场”，用策展思维回应个性化需求。

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大悦城地产总经理周鹏登台演讲，他的演讲主题是：大悦城的新“灵魂”。

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Eric Spirtas介绍，Spirtas  Worldwide是美国非常知名的拆迁承包商，曾做过世界上最大的拆迁和最复杂的环保业务。

基于各种各样的分析，未来在一定的时间之内，中国的市场国民生产总值将会超越美国。现在美国和中国加在一起，占全世界生产总值的40%，如果互相竞争会下降，但是通过合作和良心竞争会把蛋糕做得更大，双方都会受益。

Eric Spirtas表示，美国和中国地产的操作模式、发展模式是类似的，所要经历的过程也是一样的。但也有不同之处，比如美国房子分好几类，但是在中国都叫“房子”。因而，在一起合作的时候，最重要就是寻找一个对的合作伙伴，双方之间建立一种关系，基于十多年做国际项目的经验和人脉之后，Eric Spirtas创建了美中国际协会，以此更加好的承接大家现在面临的很多机会。

目前，在中国发生的大范围城市更新、棚户区改造，在美国很多年前就结束了。如果要去美国开发一个房地产项目，可能是非常大额度的，但是如果去买一片地和去买一个有污染、有城市更新要改造的项目，这中间价格差额就非常大，也会给项目带来很大的潜在收益。现在中国正走在科技领先的道路上，Spirtas Worldwide做的很多地产项目中也包含很多科技转化的项目，未来大家会有很好的合作。

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第三位分享的大咖是来自Spirtas Worldwide 美中关系协会的CEO Eric spirtas先生。他分享的主题是：地产开发配置全球资产。

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张剑表示，科学技术的变化有不确定性，包括从技术的开发到运用、落地的过程中，很难非常准确地把握清楚每一种变化的趋势，但有一些东西是不变的：

第一是Easy，更省心，我们提供的是空间的概念，我们做的事情就是让大家省心，通过我们的工作，可以让大家更轻松。第二是Efficiency，服务更高效，在高效率下，我们会习惯把大量的事情做外包，因为人会越来越贵，目前的情况下，我们通过外包获得更多的效率，对未来企业的服务有更大的发展空间。第三是Enjoy，在这个过程中，80后、90后对办公空间会有社交的要求，服务于社交是基本功能，这里面有大量的细节，有大量需要把琐碎事情做好的能力。

在这个过程中，产品最重要的是标准化。“我们从空间开始，从小往大研究，我们从一把椅子开始，逐渐进行标准化和模块化，进行复制和迭代”。因为在大规模复制之下，标准化可以更好地控制好成本、包括甲醛等指标。同时，这还是一个发展的过程，把超级工作室、联合办公、健身、咖啡、便利店、儿童教育结合起来，形成新的办公综合体的形式，围绕着办公需求走，把周边的服务做起来。

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第二位分享的大咖是纳什空间创始人兼CEO 张剑，他分享的主题是：共享办公内外的企业服务想象空间。

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张明预测，明年中国经济或进一步下行，经济增速或在6.2%左右。货币政策方面，他认为，2019年将有3至4次降准，且最近一次降准的时间或在春节前，公开市场操作利率将下调，可能降息。2019年人民币汇率存贬值压力，但不会大幅贬值。谈及2019楼市前景，他表示，2019年房地产投资将温和回落，一二线城市楼市政策放松可能性不大，而三四线城市政策即使放松，对整体投资增速影响不大。房地产通常3年左右的周期将被拉长。

未来5年，中国房地产市场分化会加剧，三四线城市房价下行，一二线走稳。在限制特大城市发展的大背景下，城市群或成为重点扶持方向。珠三角，长三角，京三角3个老牌城市群投资机会排名靠前，看好成都和合肥。

   在谈到中国城市房地产市场未来发展形势时，他判断：

  三四线城市房价将下行。三四线城市过去两年的增速本身是不正常的，增长主要来源于棚户区改造的安置，有了棚户改造的货币化推动，老百姓才买了房子，而城市人口在流出，库存没有消化，未来或无人接盘。

  二线城市本来是中国最具投资潜力的房地产市场，但今年这些城市房价的过快上升提前消耗了未来5-10年的市场，未来房价持续上涨的动力较小。

  一线城市楼市当前供需失衡，商品房几乎没有新的供给，为维持“房住不炒”的中央政策，“紧供应、紧需求”的市场态势短期内或继续延续。

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第一位做分享的大咖是平安证券首席经济学家张明，张明先生分享的主题是：2019年宏观经济与政策展望。

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第三届中国不动产资产管理峰会已经正式开始！现场座无虚席，今天上午，在这里，大咖们将围绕主会场主题：从开发到资管，慢性行智慧下的思考，进行探讨。

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本次峰会安排行程满满，干货十足。目前现场准备工作一切就绪，只待顶级大咖们的到来。

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今日，由睿和智库、万商俱乐部主办，乐居财经联合主办的《2018（第三届）中国不动产资产管理大会》将盛大举行。本次峰会由主论坛和四个分论坛展开，上午主论坛的主题为：从开发到资管，慢性行智慧下的思考。下午四场分会场的主题分别为：新金融·分论坛—中国式资产证券化的路径依赖；新职场·分论坛—规模扩大 精益管理与资本收益的协同；新商业·分论坛—资管逻辑和共享思维下的内容组合；物流地产·分论坛—价值提升 物流产业爆发式增长下的物流地产商机。