直播|第八届中国地产商业年会

乐居小记者

直播|第八届中国地产商业年会

评论

正在直播
分享给朋友:
0 0 0
  • 乐居小记者 09-11 12:21

    主持人:非常感谢郝总的精彩点评,当下中国的商业地产已经进入到了一个典型的群雄逐鹿的时代,今天活动现场也有幸请到行业的佼佼者,接下来进入本次活动最激动人心的时刻,颁奖环节。

  • 乐居小记者 09-11 12:15

    北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬:非常高兴今天上午会议是干货满满,我看大家也是意犹未尽。今天还有一个重头,我们商业地产价值榜的评选,由我简单的评选标准给大家介绍一下,我们入选的一些项目专程把项目的一些经验、近几年面对挑战的心得做了交流,我想把他们的特点作为一个简要的综述。

    首先看一下我们今年是商业地产价值榜的评选第八个年头。我们分成两类,一类是商业地产的企价值榜,我们从价值规模、持续领先和运营卓越三个方面对企业进行点评,当然在评选过程当中既要关注企业的经营情况,同时在评选过程当中也引入了专家对于各家企业的点评和打分,这样形成一个主客观的得分,最后形成我们最终的中国商业地产价值榜的排名。

    第二也是非常精彩的,刚才的两个案例让我们听的意犹未尽。那次专家评审会比这次还精彩。第二类就是我们的卓越项目的评选,我们卓越项目通常这几年评选过程当中采用核心的六个方面的指标,一是从整体项目定位的独特性,我们建筑的特色,包括我们招商、业态的组合、商品的特色,包括我们经营策略、运营效率,当然还有其他方面的社会影响。这样的几个指标对整体的评价进行合理的点评,包括我们也花了一天时间请了商业地产方面的专家,请各个参选的项目对自己的项目进行了自述,以及专家评委的提问和回答,互相交流的形式,最后评选出我们的中国卓越商业项目榜的入选项目。这是两个项目的评选情况。

    另外,我简单把我们在交流过程当中,在评选过程当中整个商业地产和我们商业项目的特色给大家做一个简述。

    2017年到2018年,我们都知道整个房地产行业,虽然我们销售2017年非常好,但是真正从商业地产的角度来讲其实一直在开发的投资额跟我们开发总体面积方面实际上处于稳步下滑的状态,投资额和新开工面积基本上是负值。

    另外,我们整体销售额依然稳步的有所增长,但是增长的速度其实我们看得出来在2017年的时候开始下滑,2018年上半年整体下滑的情况更加明显。

    从布局上来看,我们在对比过程当中的时候,一二线城市依然是我们当前商业地产企业的首选,但同时在东部地区、经济发达区的三线城市也已经成为我们现在进行区域扩张的一个热点。

    另外一个是在2017年,在商业的优势领先的企业的布局和未来的增长规模性的优势非常的明显,我们看到很多企业在2017年,包括2018年预计开业,一个是通过我们刚才谈到的收购和自建的方式。另外现在大量的企业也开始探索尝试轻资产的方式,像中粮、保利集团开始采用轻资产的方式,当然实际上不管是收购还是轻资产的运作其实都面临着巨大的挑战,但是在这个过程当中,未来的几年当中,由于优势企业在商业运营的能力和资源的积累,我想这个优势会更加的明显。

    同时,我们也看了一下商业地产运营方面的特点。第一、我们谈到的主题化的商业街区这种创新已经成为行业的主流,而且他不仅仅解决了刚才我们提到的我这个区域本身来讲是一个位置不太好的,人流比较差的区域,我通过主题把他提升,同时也希望了很多购物中心最具特色的最具差异化的一些特点,这点我们看到非常有意思,比如说朝阳大悦城,刚才西单大悦城分享的案例等等这样的一些案例非常多。

    第二、引入潮流化的IP,通过各方面的活动吸引人气。刚才我们看到其实像今年北京有一个新的项目,合生汇(音)刚开业不久,基本上隔一段时间有非常好的活动,这些活动也给他带来人流聚集商业人气起到了巨大的作用。

    第三、注重结合客户的需求来进行业态相关的一些创新,当然我们今天听阿里巴巴的朋友在讲,所谓的新零售,包括我们现在从客户的需求,郭主任也提了一个我觉得蛮有意思的,真正的是满足他的需求,贴合他的需求,我们看到很有意思的一个例子是在绿地的项目当中,他做了一个生活+的小的集中商业,他把生活当中之前应该在街角旮旯地方生活当中比较小的点结合到生活家里面,为周边的跟我们进入商业项目进行购物的人群提供相关的服务,反响是非常好的。

    第四、我们的技术线上线下的结合,包括IT技术的应用,现在大数据的应用已经商业在我们的客户细分领域能够更清楚的看到我们客户的一些需求以及消费特点等等这样的一些问题,而且针对此类进行精准的运作。我们看到在2015年、2016年的时候,我们在商业地产评选的时候,很多企业在谈怎么样把客户拉到线上,现在谈的更多的是如何更好的在我们通过我们的线上系统和手机移动终端这样的一些技术、工具更好的来给客户进行画像,更好的形成有效的互动。

    第五、金融创新加速,其实在这里面有两个方面,一个我认为是金融的创新,尤其是资产证券化的下一步的推进将进一步的提速。另外一个实际上这个提速也使得我们商业之间的并购、整合会有更多的一些创举。这点也是我们商业地产企业向外来的资产经营或者资产管理转型很重要的一个基础。

    第六、我们看到从大的商业范围来讲,有一些新兴的存量业态,有的改成商业,有的改成持有型的经营,这样的一些创新业态已经成为当前市场的热点,而且在不管是在美国市场还是日本市场,其实都有长足的发展,在这里我们看到在今天也有相应的入选企业。

    我简单的把评价的指标跟我们今年在参选过程当中,参选的商业企业和商业项目的特点给大家做一个简要的分析,最后也祝贺今天入选的企业,也预祝我们在座的各位商业地产的企业在未来的一段时间竞争过程当中能够经营的更好,能够做出更多具有创新业态的商业项目以及有更多在资本市场的运作的案例,为大家提供更多的借鉴,谢谢大家。

  • 乐居小记者 09-11 12:01

    中粮置地北京公司商业管理部总经理助理 西单大悦城招商总监 朱姝:各位我们的同行朋友,我也看到很多熟悉的面孔,大家好。今天主要想跟大家分享一个案例的部分,西单大悦城对于我们酒店业态怎么样去把他进行一个资产价值的重构,改造为商业业态的案例。

    首先在座的有很多朋友并不是特别的了解西单大悦城的具体情况,我下面做一个简单的介绍。西单大悦城到今年已经运行了11年,在我们整个目前的经营状况其实属于一个高位,同时整体也是需要很多的提升的概念。

    我说处于高位是三点,第一、我们的客流量达到年均2600万到2700万,基本上维持在目前的一个状况,可能北京的购物中心当中相对高客流的状况。

    第二、我们的租金,我们的零售租金基本上达到了70块钱每天每平米,目前应该是在北京处于第一阵营。

    第三、我们整体的置业以及整体的物业结构处于急需要未来调整的状况。这样的项目我们未来怎么做提升,大家都知道西单大悦城是所有的十家大悦城里面体量最小的一个项目,我们只有5万的使用面积,10万的建筑面积,在整体的品牌当中我们只有220个独立的店铺,其中有100多个零售和40多家餐饮,其实这个对比我们大部分的购物中心有20多万的体量,500多的品牌来说,其实是相对小的一个空间。

    我们怎么开拓更多的空间,或者说利用我们现在更多的情况能够做到整个项目的提升?在后来整个研究过程当中,我们发现有一个酒店的区域,酒店区域原有在我们的整个城市综合体里面跟写字楼一样,作为我们的商业的补充。我们酒店区域在我们的6层以上的面积,大家可以看到在图上的部分,整个酒店区域的6层和7层一直作为酒店餐饮的结构在整体进行经营,但是餐饮的部分每年大概在900到1000万的亏损,我们在整体的研究当中商业拿过以后,大概有5000平,整体的面积我们也一直在考虑,作为配套的业态,我们在这个概念当中用什么样的商业形态去实现他整体的提升,结合我们整个购物中心的六层也是餐饮的布局,我们把酒店业态定义为餐饮的整个业态去做。整个拿下来之后,大家可以看到酒店区域的餐饮跟我们商业连通是非常差的,只有在如图标示的红图圆圈处有一个连通,其他的都是比较薄弱的,在这一块我们觉得用一个完全独立的概念去打造,形成他独特的一个氛围,形成我们整个特有的餐饮经营空间。

    在这个过程当中,我们对于整个的北京市场,我们的西单商圈,我们的消费者,还有我们的西单大悦城自己本身做了一个比较深入的调研,重新做一个这个定位的策划。

    我们首先看一下整个北京市场的情况,也是我们当时重点去分析的。在整个的市场情况来看,我们认为在整个的餐饮行业,时尚的餐饮现在变成了市场的整体热点,同时大家越来越多的不是非常在意功能性的餐饮去享受这种服务,而是未来越来越多的变成整体的生活方式的餐饮,同时图出以社交功能为主的餐后酒等等的概念,所以大家看到包括三里屯的那里花园等等,做出了很多在北京大家非常喜欢的这样的一个氛围。

    接下来我们看到整个北京的餐饮的布局。我们可以看到包括可能大家有切身的感受。有一次跟朋友聚会,约到哪里吃饭,只有东边有,包括我们日常生活当中大家有一些比较有氛围的社交活动可能都只能在东边的一些商业区域里有这样的类型餐饮,所以在整个的概念当中我们也做了一个整体的调研,我们东部的商圈,包括二环、三环,包括三里屯区域,包括蓝港区域,包括朝阳大悦城的区域其实都聚集了很多时尚的餐饮品牌,营造了非常国际化的餐饮的氛围,但是整个西部商圈,从我们不论是金融街,还是西单商圈的餐饮等等,我们调了所有餐饮的情况来看都是以本地的国内的餐饮为主,缺乏比较有代表性的国际化的餐饮品牌,所以我们认为这个是我们在整个北京市场上的一个机会。

    第二块,我们再缩小一下范围,我们看一下整个西单商圈的情况。大家知道作为一个北京的传统商圈,其实西单商圈一直以比较高的客流量和比较高的销售表现成为了一个最受瞩目的商圈。包括西单大悦城、老佛爷等等整体调研下来,我们是属于8:1:1的状况,整个零售的概念远远超过了其他的业态。相比于其他的商业5:3:2,其实整个西单商圈还是餐饮独占大头,但是现在随着整个电商的发展,包括我们整体大家更要求购物中心已经不仅仅是一个售卖的场所,他是一个社交空间,是大家周末或者平日去整体的场景化的概念,所以我们认为在整个西单商圈餐饮比例的提升是成为我们未来的整体大的调整趋势。

    再看一下西单大悦城,实际上西单大悦城在整个西单商圈的餐饮比例应该算是处于相对龙头的地位。我们整体的零售、餐饮以及服务类的占比大概是7:2:1,但是整体餐饮仍然略显不足,我们希望整体通过我们餐饮的调整去为整个西单商圈带来更多的新鲜感,包括餐饮的客流的地位,这边我补充一个对于西单商圈的小的该,其实因为整个西单商圈离中南海大概只有一公里,所以大家可以看到很少听到西单大悦城的发声、推广和其他项目的发声、推广,因为我们所有的推广活动都不批,任何的明星活动都不允许在这个区域内参加。

    我记得几年前,不论是C罗,还是贝克汉姆等等这些品牌的明星希望能够到西单区域来做任何活动或者我们自己想做的IP的概念的时候,所有的基本上都是一个完全禁止的状态,甚至有一个明星的黑名单,只要会形成超过一百或者二百人的聚集的概念活动都不可以在西单商圈办,因为西城区对于西单商圈的概念还是以政治的方面为一个受邀的概念。其实在整个西单商圈的经营过程当中,我们在未来也觉得面临很大的问题,因为大家知道一个商业项目要持续保持你的热点,不光要通过你的品牌,通过你的活动、经营去打造,但是西单商圈在这个概念上基本上可以说是停滞的。包括前一段时间让我们觉得非常痛心的刚刚世界杯结束以后,C罗来到国内,耐克跟我们沟通说这个区域能不能办?后来我们做了大量的努力之后都不可能,最后这个活动去到了三里屯和蓝港,这也是让我们非常遗憾的的概念。

    在西单商圈大家觉得客流量很大,但是商业大家都知道实际上长期经营过程当中不进则退,如果我们不能做到很好的引领,不论是产品、经营还是营销推广方面的,我们就会实现一个整体下坡的概念,整个在营销上面不能有很多的提升,但是我们整体的产品组合上去重塑一个我们西单的客流发动机的位置。

    我们看一下西单消费者的部分,比如说大家可以看到十年前我们一楼是这样的,一楼和二楼,包括二楼做了整个华北区购物中心店的化妆品最集中的。整体我们做完以后,销售额非常好,因为我们一定意义上切合了消费者对于相对高品质的参加的需求。但是在整个的餐饮方面,我们还是有更多的中餐,没有更多国际化的餐饮,所以导致一楼、二楼相对有品位的客人没有更好的消费的场所。我们也做了非常多的高端会员访谈,包括说我们自己的整体会员的研究发现大家还是对于西单大悦城这边的餐饮品牌有很高的诉求。

    最后一块我们分析了市场,分析了西单商圈,分析了消费者,最后我们再来看一下整个西单的自身的分析。整个场内我们现有的餐饮品牌一共是36家,大家可以看到我们列了一个表,我们把所有的餐饮品牌罗列出来,包括他的口味、菜系,最后从数据当中发现,整体西单大悦城缺乏餐后酒、下午茶高人气的热点品类。第二、硬件条件的限制,没有办法营造非常好的环境和氛围。

    可以跟大家分享一个数据,我们六楼以上基本上每一个六层的层高只有2.3到2.5,因为是十年前的老建筑,本身有非常多的硬伤。所以在这个概念里,其实我们对于餐饮的提升,在我们原有的区域是非常困难的。

    我给大家讲一个例子,我们在前期没有做我们酒店区域的时候,其实也是过跟一些国际化的西式的品牌洽谈,结果一直受到各种拒绝,当时我觉得有一点不解,因为我觉得西单大悦城以目前的客流量,包括所在的位置应该餐饮品牌还是很受亲睐,但是我们当时跟福楼(音)等等这样的餐饮品牌沟通完之后,他们觉得我们这个区域,我们的层高,包括当时跟花厨(音)他觉得我们的层高根本没有办法做一个非常有调性的餐饮的概念。他们觉得他们大部分的客人还是在东边,他们大部分客人都集中在整个东部的商圈和东部的居住区,所以在我们原有的区域谈这些品牌难度是非常大的。

    再结合了整个概念之后,我们认为需要对我们的餐饮业态进行一个升级,推出了我们对于整个区域的定位。也就是三个关键词,第一、有调性。第二、国际化。第三、整营造整体的氛围,所以我们希望向这个区域聚焦整体国际化的,包括有非常多需求的年轻的客群,打造一个爱玩、爱吃的社交空间。第二、我们会选择整体更多的all day的氛围。餐饮业态只有中午、晚上这两个时段的,其他的时间基本上是完全没有人,可能会形成一个完全空场或者黑场的状态,所以在这块的概念上我们希望整体更多的选择有下午茶带正餐同时有all day氛围的。

    第三块刚才说的国际化的概念,我们希望国际化的用餐加餐后小酌的概念,打造整体的能够引领到北京西部商圈的国际化调性的餐饮的聚集地,整体形成我们的氛围。

    做了这个定位之后,当时我们也考虑很久,接下来要做我们的设计,因为大家知道每个大悦城一直专门在做街区。想跟大家分享的街区也不是我们主动想做的,完全是被迫的选择。我们拿到地以后发现有非常多难的入口,这追面积怎么去用呢?在这个过程当中大悦城就想到我们切成小铺,形成整体的主题空间,去打造整体的氛围,包括我们第一家的5号车库等等,在我们打造这个区域的时候也是觉得整个街区的打造其实并不仅仅在于他的产品,最重要的在于他主题化的定位,在于他的主题的打造是不是非常的突出?是不是能够整体形成最好的氛围?包括我们从装修设计,从整个的设计的层面,从硬装、软装的层面,所配搭的整个品牌组合的层面,包括后期的经营、营销等等层面,其实整个街区的打造可以算是一个组合拳的概念。我们同事也是说其实做整个商业的部分,打造一个街区对于我们来说是最大的一个挑战,因为他是从一个小区块操盘手的角度重新各个方位去考虑我们整个的产品,所以在这边我们通过八家设计师形成了我们整个的概念,我们命名是查特花园,这也是经过许多轮的头脑风暴得出的概念,我们希望用查特花园这个关键词引申为中文的意思,随着微信越来越频繁,我们用了CHAT这个词,同时通过我们整体空间的打造,把后工业风和绿植的结合组合起来,形成一个非常好的氛围聊天的空间。

    在整体我们的产品方面,其实也做了非常多的考虑,第一步是我们希望能够给北京的消费者带来不一样的概念,所以我们去上海、深圳走访了非常多的商户,希望能够从外地引入更多新的品牌来到北京。在这个过程当中我们洽谈成功的是宏泰(音),原来在Q11非常火的一个泰餐。

    第二块在整个品牌的概念上我们做了一些定制创新,因为很多的品牌有非常多的同质化的内容,但是我们希望能够做很多不同的品牌,但是新创新的品牌他的经营能力、管理能力会受到很大的挑战和质疑,所以我们在整个的概念里面选择洽谈有实力、有成功品牌的餐饮品牌公司,但是让他根据我们的街区特色打造一些定制化的新的产品,形成整体定制化的独家品牌的概念,所以在这个过程当中,北京最高端的日料去洽谈,所以我们让他为我们街区定制化的打造了一个中端定位大概在250到300。包括福楼(音),为我们单独定制了一个创意菜的部分。还有ROSEE等等。

    最后我们整个5000平米的概念里,因为我们为了实现更好的氛围和更好的空间,所以我们的使用率只有50%,也就是5000平米我大概使用面积只有2300平米,形成了十家品牌的组合,其实这边我想额外说一句,我们也觉得实在是面积太小了,但是这可能就是西单大悦城的现状,如果这个位置给到我们一万平米,我们可能会打造出更有影响力的概念,但是整体限于面积的限制,最后我们有十家品牌,形成一个相对小范围国际化的组合。这边我们考虑到整体口味的综合,因为太多的西式餐饮可能对于大部分的国内消费者,不管是意餐、德餐、西班牙等等这样的西式餐饮,他们的菜品还是有雷同的地方,所以我们在概念里面做了很多的创意菜和融合菜,希望带有整体的概念,形成一个差异化的经营。

    包括米其林一星的摩尔顿(音)餐饮集团旗下的。还有北京第二家的Home Thai,还有义气烤肉的购物中心的首家还有MOKA Bros首次入住购物中心的非首层。还有意餐Tiago打造旗下西班牙菜品品牌casa Talia京西首店。

    我们的产品定位做好了以后,非常重要的整体的设计,我们的设计的实现,包括我们整体呈现的概念,所以在这一块我们也做到了精益求精,我们选了八家设计所,在这样一个央企对整个的选择是非常严格的,最后我们又做了第二轮,终于选到了一家能够切合我们整体概念的设计公司,就是如图所示的整体的氛围。

    在这块的设计方面,后面有大图具体再跟大家有一个分享,在整体的概念里面其实我们是两层空间,但是刚才跟大家说了我们七层是非常难到达。在我们的顶面实际上是酒店地面,但是在整体的概念里面,我们觉得如果一个餐饮街区是不能见到自然光的,他的感受是非常差的。所以这边我们跟酒店做了一个沟通,我们把整个酒店的地面全部打掉,做了一个玻璃屋顶的感觉,把他整个形成了一些的整体的折线的概念,为我们整个的街区带来了自然采光。外面是酒店的楼上,并不是直接对室外,但是我们带来了自然的采光以及阳光中庭的的氛围,这是我们做设计最重要的一个坚持的地方。

    第二块就是我们设计的深度把控,我们也选了非常多的施工单位,最后通过我们的样板间和整个的设计保证他的高度还原。

    第三、整体细节的打造,因为整体的街区每一个部分其实消费者看到都是对你的街区的呈现,所以我们整个VI系统导识系统选了非常重要的概念。大家可以看到这个图经过了八版的调整,换了两波设计师最后达到了一个效果,最后是产品的把控。

    最后想跟大家整体的分享一下我们在价值重构的概念,整体这块区域亮相之后,为了盘活这部分资产,我们整个的销售评效提升了30多倍,在这么一个客流难以到达的区域是远高于我们场内一般餐饮的商户的水平。

    第二、为我们整体中高端的客人,形成了我们整个更有调性的,更有品质的餐饮。

    第三、形成了我们整个西单商圈在餐饮格局上更高的一个氛围。整个打造完了以后,我们发现非常多的海淀、金融街相对高品质的客人都能够来到我们这边,整体提升了我们的零售品牌形成了一个互动。

    最后,后来因为通过开发设计得到了ICSC国际协会购物中心的设计类的金奖。这是我们当时整体的呈现,只有大家看到的这一个小口可以进到整个5000平,我们通过把他提出来,对整个中心的指引,形成一个客流的带动。

    下面是我们内部开业之后的实景图,大家可以看到基本上是完美的工艺上的呈现。这是我们的电梯间的概念,这是我们内部中庭的概念,通过绿植和后工业风的组合。包括我们的整体的音乐季的打造,世界杯的打造,我们整体的景观小品的部分。

    以上是我们对于酒店业态变成商业业态的整体的一个价值重构的实现。最后我想说的西单大悦城在现在的高位下,我们也是如履薄冰的面对目前的项目,但是我们会把他当做一个新的概念,新起点,未来做到他的新发展、新出发,谢谢大家。

  • 乐居小记者 09-11 11:55

    主持人:感谢有越来越多的商业地产项目在丰富商业世界的同时,也带给我们新的生活模式,下面让我们听听来自西单大悦城的分享,分享嘉宾中粮置地北京公司商业管理部总经理助理 西单大悦城招商总监 朱姝女士,掌声欢迎。

  • 乐居小记者 09-11 11:52

    北京广安商业管理有限公司执行总经理王春艳:今天我从几个方面跟大家介绍一下,第一、我们所谓的集团,广安控股,还有北京坊大概的前生今世,大家可能不是很熟悉。第三、城市更新。第四、资产增值的角度跟大家分享一下北京坊发展的历程。

    我们这个项目政府给了我们一个很大的使命,因为他不是纯粹一个商业地产,他不是作为一个典型的商业案例存在,因为我们更多的责任就是一个城市更新的责任。

    这个城市更新我简单概括了一下,无非是两方面,一是环境的提升,一个是内容的更新。外部环境的提升很多方面,包括园林、建筑以及大气候,包括我们想呈现的氛围,后面还会有详细的介绍,这是我们环境的一个提升。

    内容的提升对商业地产来说可能是商户,你是零售的、餐饮的还是做会展什么样的内容,这是我们内容的更新。其实我们希望不管是外部环境的提升还是内部品牌的替换和提升,能够体现我们当下的生活方式或者是引领。我们现在不敢说引领,我们迎合当下比较时尚的生活方式。

    刚才说了我们外部提升,其实这个项目特别幸运的除了地理位置在前门,我们还有三个古董级建筑,一个是老北京的劝业场,还有两边各有一个像眼睛一样,我们叫做眼珠子的建筑,一个是三阳号金店,一个是15号宝恒祥金店 ,我们希望等项目二期在筹建的时候,整体把他包围起来,把三个古建筑作为一个包和,这样把项目三部分能够融合在一起,这是我们下一步要去做的事情。

    在整个建筑过程当中,因为是在北京,又在前门这个地方,所以如何保证北京的特色?大家知道北京特色更多的是四河院、四角的填空,还有所谓过去的胡同,如果照搬过去的胡同可能做的太LOW了,而且整个色调是灰色的,我们在做这个建筑的时候做的升级,大家比较喜欢的一种生活方式,更接近的木色,融入了很多的木建筑,整体看上去还是北方胡同肌理的感觉。

    在楼上我们在最高一层,我们最高一层就是四层做了一个退台式设计,主要的目的给每一家楼上的商户推出一个阳台,而且因为地理位置特殊,他可以看到北京周边老住户,有一面可以看到天安门广场,其他两面可以看到北京老建筑,看到下面矮矮四合院的肌理很漂亮,也是一景。

    另外一方面是软性的建筑提升,建筑是把楼宇和整个的布局都做好以后交给我们了,商管公司去运营吧,运营过程当中我们发现刚才大家看有一篇图的时候已经看到了,我们北京坊是大概15个小楼组成的,所以这15个小楼相对独立,刚才说胡同肌理,二层、三层分别有连廊把几栋连在一起,我们在分散的楼宇的过程当中就面临一个非常麻烦的问题,因为这不是盒子商业,他受气侯的影响,气侯对这个商业之后的运营影响还是很大的,我们就在想怎么样把他的运营的比较好?尤其是夏天开业的时候非常热,去年我就到这个项目了,夏天热的不行,一到太阳底下人一般是受不了,所以我们想办法增加了喷雾设施。当时关于园林造景的功能只是第二考虑,主要是考虑以人为本,先舒适,所以我们就把喷雾做的对人的高度和湿度的控制,我们做了很多的研究,目的就是让大家感到一丝清爽。到最后不光是一丝清爽,大人、小孩特别喜欢这个喷雾,成了一个景,这也是我们很开心的一件事情。

    所以从硬性和软性的营造,包括装置在整个项目里面的呈现,我们也是逐步来呈现和更新,满足大家不同的需求和爱好,需要这些布景能够给大家带来舒适的同时带来艺术的享受。

    我们去年搞过一次活动,当时整体项目开业,我们也参与了设计周的活动,在那个活动当中有一场大秀,我们非常大的努力说服过来在我们这里做一场非常轰动的大秀,当时有一点遗憾,因为能够进去看这场秀的人只有100多个人,我们就觉得这么漂亮的秀,衣服真的超美,我一直在想怎么呈现给更多的人来看,所以今年我们把这个东西落实到现实了,我们通过投影,大家在场地内,不用花一分钱可以看到劝业场所有的活动,听到所有的音响,我们也是逐步的在营造。跟刚才大家分享的内容是一致的,我们不是把他当成一个平面曲做,不是技术是技术,商业招商是商业招商,设计是设计,我们是把所有的东西融到一起,作为一个立体,商业一定是立体的,像科技、艺术也好,这些东西是服务于商业体,他要对我们这个服务产生增值的价值,当然在服务的过程当中我们会有投入,投入的过程第一大家现场享受到了。第二、大家喜欢和感受到这一份快乐,我们觉得是值得的。所以我们为什么从去年到现在持续的搞活动?而且很多活动都是免费对公众开放的,这个我想很多项目暂时可能有难度做不大,但是北京坊因为有这个特殊的条件,包括一些特殊的场地,我们可以做这些事情,所以希望能做更多的事情,让大家或者是来的人或者我们叫做平民百姓可以感受到更美好的生活。不是你来到北京坊必须花多少钱,我其实不花钱,逛一逛,我也可以有很好的体验,话说回来在体验过程当中消费就连带产生了,我们不会刻意去提,但是一定是有连带的,这是我们以往的经验做出来的。

    我现在发现我们本市还是游客,我感觉大家的整体水平在提升,在这个过程当中人的素质也是不断提升。就在我们前一些日子搞了一场音乐节,是交响乐,我们还在质疑有多少人想听交响乐,我们不卖票,有多少人看算多少人,但是那天真的是坐无虚席,让我特别感动的有一些游客是外地游客,他们都进来了,带着小孩子,小孩子不懂事的在出声和叫,他们会很自觉的提醒孩子安静,这个时候是演出,你不可以出声音,让我非常的感动,整体水平大家非常好。我之前还在担心有什么叫倒好的,起哄之类的,让台上的专业人员很尴尬。我们当时请的一个专业乐队,当时所有的场景,类似于这种场景非常多。我也挺感动的,我们付出的东西百姓回馈给我们的是更好的,所以从这点上来看商业地产不仅仅是我们能算得过来的价值,还有更多可能是提升民族和素质提升的一个体现,所以这个我觉得不是拿金钱能够衡量的。    

    刚才我说的租赁面积的5万平米实际上不包括这一部分,这一部分是干什么呢?因为是古董,我们对公众开放,这个开放是有选择的。比如说像过两天9月22号开始到10月7号有北京设计周,大家有兴趣的可以过来看一下,这些都是免费对公众开放的。我们之前也做过场地租赁,场地租赁的费用相当高,肯定比我们固定租金要高很多的,所以像这种场地虽然不是持续的,我们以后会尽可能把更多的活动穿插起来,有一些是免费对公众开放,但是有一些我们是盈利的,从这些面积里面我们还是能补贴出一部分的所谓的利润。

    还有一部分整个项目分几块,刚才说的展演空间,那部分不作为长期租赁,只是一个短期租赁行为。还有一块是艺术天地、文化生活,集中的书店、电影院、联合办公,这个可以是配套,也可以是一个亮点。为什么这么讲呢?因为北京坊是一个商业项目,原本周边没有写字楼和办公人群以及居住人群,这个作为商业地产来说是一个非常织轴的问题,这也是非常可怕的,但是我们稍微转了一下型,我们用了一个联合办公,我不是指联合办公这一个楼里面有30还是40个办公伙伴,我们希望通过他全球的网络,把这个地方作为他的提升的亮点。也就是说你是我全球的VIP客户,你才可以到北京市这个地方来办公,所以我们是希望通过这个方式,希望把世界各地最好的公司,最优质的会员带到北京坊,这个项目对我们来说也是无形的价值提升和对外宣传很好的一个路径。

    这个书店也是投入了大量的心血,现在还是会让我们白付出的是现在这个店基本上销售非常的不错,这是我们得到的回报是不错的,所以之前的投入和规划是完全正确的。

    除了这些之外,我们更倾向于生活品质,因为北京坊不像咱们一些常规的购物中心,比如说服装、服饰类为主,那些确实利润很高,我们做商业地产都知道,但是北京坊特别的情况,包括他的楼宇的面积和布局很难在现有的阶段做到零售,因为每个铺位都是800到1200之间,而且很难切分,所以这个是我们逐步去提升内部的问题,所以我们是把生活方式作为一个理念。

    什么是生活方式?你一天到晚你想的、要的,我们尽可能的去满足,但是面积有限,我们不可能都满足,我们需要是一个趋势化的东西,我们尽可能在每一个品类。比如说英园(音),他在中国是一家店,首先品质还是可以的,我们跟商务部沟通以后,价格也没有定的特别高,让普通的老百姓能够消费的起。

    大家会觉得北京坊是不是很贵?其实真不是,但是不排除几家在逐步提升他的销售单价,但是这也是正常现象,当大家走到一定程度的时候,价值需要不断的提升。

    下一部分我们谈一下资产增值,我们商业地产无非是两方面,一方面是现金流,另外一方面是我们固定资产的增值。现金流是在不断的运营过程当中每天的收入,地产增值刚才说了有很多方面去体现,也有数据和衡量的方式,我们现在在这个过程当中北京坊因为是新项目,还在不断的打造,我们希望在不断的打造过程当中使这个项目不断的升级。

    其中想跟大家分享几点,我们刚才也看过我们合作的品牌,比如说PRGEONE,这是24小时的书店。还有星巴克,我们也跟星巴克说了你们的座位量太少了,要增加座椅了,我自己也没想到这么大的一个楼每天还要去排队,这也是我们很头疼的一个事情。

    刚才说到升值,升值是什么概念?我们首先作为地产商是不是有能力跟这些大品牌去合作?合作的能力也是我们价值的一个体现。他们考量的项目也很多,考察地理位置,包括开发商的运营能力,你的一个前瞻性,所以这也是我们想提到的,我们是借助这些大品牌提升了北京坊的知名度,但也同时北京坊或者是广安控股跟这些大品牌的合作提升了自己的商业价值,这是我们想传达的一些信息。

    我们还有很多漂亮的店,像这个Pinvita,他是作为一个家居店,但是他是集中销售的,集中在二层,专门开放给设计师,这样的一个店给老百姓消费的时候体验感比较差,因为他所有的设备一楼请了米其林的厨师去现场做,可能会觉得有一点小贵,但是东西真的是超好吃的,所以这个我们觉得通过这种不同的演绎方式,第一通过这个让大家去接受你的产品,另外一方面也把一个很冷的一个商铺带的很活,很灵动。

    像大家表述北平花园等等,本身装修也是经过三翻五次的提升,现在达到一个不错的效果,基本上我们也接待了很多政府团,还有高端会议。这个是我们北京坊我们自己的一个资产升级的道路,下面是我们的一些合作商,其实我们把我们的付出和商户的付出,我们怎么把他结合在一起,产生更大的价值,这也就是我们之前说的投之木桃,报之琼瑶。我们也是刚刚开业,希望大家有时间关注北京坊,谢谢大家。

  • 乐居小记者 09-11 11:31

    主持人:非常感谢以上嘉宾带给我们的精彩观点。听了以上的分享,相信大家也感受到了商业地产焕发的无限生命力和前景。接下来进入案例分享环节,首先有请北京广安商业管理有限公司执行总经理王春艳女士带来案例分享:《城市更新与资产增值》。

  • 乐居小记者 09-11 11:27

    阿里云研究中心的宿宸:第二个现象是更和我们的商业相关。贸易战带来新的变量,产业升级刻不容缓。这张图说的中国零售行业的增速,可以说连年放缓的,这也是整个中国经济的形势明显这两年的特征。

    有了这两个大的背景,我们可以再跳回来说阿里在这两个大的环境下对于新零售是一个什么样的理解?

    在这里我可以先给大家介绍一下是阿里巴巴现在的一个新零售的生态,可能对于大家来讲比较熟悉的我们都听过天猫新零售,都知道盒马鲜生等等,其实从我们的角度来讲这些只是业态的一个方面,也就是说如果大家看这张图其实我们是说新零售在我们看来有三个层次,首先是说新零售的基础设施,最重要的一方面其实就是技术的基础设施,包括我们的AI技术的输出如何在零售行业的应用,包括大数据的技术,包括我们区块链技术等等,我们认为这是新零售里面非常重要的一个基础的因素。

    再往上我们可以看到其实是讲究新零售我们去赋能我们的品牌也好,零售的商家也好,是促进他们跟用户之间的链接,在这个层面其实我们也是利用阿里巴巴拓展的生态,比如说包括微博等等,去从不同的维度跟我们的终端的消费者产生这样的直接链接。再往上我们可以看到比较熟悉的新零售的线上和线下的业态,比如说我们做的天猫的新零售赋能实体的品牌,怎么打通线上线下的渠道做一个联合的运营,当然也有在一些传统的,比如说跟我们的商业地产可能更加联系紧密的,像银泰商业,在传统的百货的基础上怎么样用一个数据化的方式做全数据的运营,利用数据带来的能量去做后端供应链的改造等等。

    我们是想说的业态只是一个方面,其实在后端是有很多更多的逻辑来去支撑他。

    总而言之,如果我们去概括一下,阿里认为新零售线上线下是场景,他的数字化才是本质。数字化我们觉得其实分到人货场三个层面都会去进行充分的数字化。

    另外一个大的方面,面对货和场的,更多的我们怎么样做自己的运营优化?我们先来看一下面向人所谓的新的数字化的转型需要怎么样去做?

    我们先来看一下有几个趋势,第一、我们去看到不管是在于一个消费的品牌,还是说整个的零售行业,我们可以看到一个现象是行业的边界更加模糊化,IP的属性更加凸显,所谓的IP是我们提供的内容的特点。举一个例子,为什么小米的评效可以做到26万,一家普通的零售商可能3到4万?他其实也在做一个不断的边界的融合,有的人说小米之后变成一个家居的售卖商,而不是手机的品牌,利用了消费者需求的外延。其实盒马鲜生也是一样的,他融合了生鲜的业态在传统超市的环境里面,所以我们说消费者需求外延其实是需要品牌和零售商要去深度的去理解消费者,拓展他的商业边界,这个逻辑再往下走其实就是我们的会员制,会员制一定是提供的生态化的内容的服务,而不仅仅是专注于某一项产品,这样才能把消费者更为低频的举动向着更高频的方向去拓展。

    第二、我想给大家说的是什么呢?我们看到品牌反射弧”的明显化,现在90后、00后变成消费主力的情况下,他们的消费习惯跟60、70、80后不一样,他们不再去比较性价比,或者做一些传统,我们认为在价格上会有那样的区别,而且这种趋势是一去不复返的,不会再回来了,因为社会的物质程度、丰富程度是越来越提高的。

    他们做出选择的时候,对于零售商也好,对于品牌商也好,其实品牌的信任程度的强链接是我们做出消费选择时候的一个触发点,而不是传统的价格和现状的比较。

    另外一个想跟大家分享的一个趋势,我们看到媒体社会化和社会媒体化,这是什么意思?在一个信息高度对称的社会里面,人们去做出消费举动的出发点其实是更为多元的,这也对应着我们应该利用多渠道的生态去考虑怎么样获得消费者,并且赢得他们的忠诚度。

    有一个例子,茅台到悠蜜的走红逻辑,悠蜜是一个甜酒,他是利用了在《欢乐颂》电视里面做的植入,后续又把这个流量导到天猫上做销售,一天获得了2亿的销量,所以在这样的一个高度媒体社会化和社会媒体化的时代里面,我们是说传统上企业的运营会考虑我的前台、中台和后台,现在其实在此之上叠加了一个数字的外场,这个数字的外场其实就是由于各种各样的网络的链接和这样的数据的链接所产生的,而这样的链接对我们的生态、业务本身产生的影响其实要远远大于我们去做传统的企业运营的时候所去带来的影响。这是我们希望跟大家去分享的第三个趋势。

    在这三个趋势下,对我们企业整个在数字化的方式下怎么样做精细化的运营,给了我们一个更高的要求。怎么样应对呢?我们把他总结了,我们要对于消费者、C端做这样的立体的认知,全域的触达和ID的运营。刚才我们很多的老总也都讲到,我们怎么样用数字化的方式获取这些DATA然后去分析,其实这里面我们说的在传统的一些做数字分析的状态下,我们对于C端的消费者的理解可能更多的只是说他的个人信息或者是比如说年龄段,我的整个年龄、性别这样的分群,但是对于他真正的消费的逻辑,他为什么会去做这样的举动?其实这个理解还是有一定的GAPP(音)的,如果我们对于一个个体,在他正常的时间、地点给他一个正确的offer,一定会增加一个购买力。

    同样的一个逻辑,如果我们在他正确的时间、正确的地点给他一个正确的offer去增加他的忠诚度,这就是为什么我们说一个简单的会员制可能很难去达到这样的效果,而必须是一个ID化的,一个充分的个体化的精准数字化的运营,在此基础上我们可以用会员制或者合作伙伴的方式能够起到更多的获客的作用。

    我们也说只有在这样的方式下,消费者的体验才是会逐渐的增加,而我们的营销成本才会去增加。当然获取同效果的情况下,我们的运营成本是下降的。

    刚才说我们怎么样去做面向人的数字化的运营?或者转型。我们来看一下当面对“货和场”的时候,所谓的新数字化的转型是什么意思?我们的地产行业,我们的商业地产多在考虑我们怎么样能更多的赋能下游的商家?其实这里面也是有众多的数字化的手段是可以具备采取和考虑。我们说在传统上来讲很多数字化其实是信息化,我们一个信息化认为只能是数字化的起点,新的数字化充分运用了AI技术、智能决策,用这样的手段能够去消除我们企业运营中的瓶颈,包括在我们的商业地产的业态、零售的业态里面,怎么样用这样的一个数字化的方式去提升我们的运营效率。比如说用智慧门店的方式或者精准预测,怎么样优化我们的供应链的体系等等,这些我们现在看到的只是一个刚刚起步的智能阶段,还需要大量的人工干涉和干预,之后我们认为在这样的一个AI不断的发展,智能决策应该是说可以逐步的去代替现在的人工决策所产生的瓶颈。

    比如说一个典型的超市门店的场景里面,其实类似的购物中心很多时候也是适用。从我们最开始的选址,到货架陈列的管理,到我们库存的管理,到我们后端的配送等等其实这些都是可以用数字化的方式去解决。同时我们也会看到在未来展望一个实体零售的时候,我们说更多的像购物中心这样的业态一定是注重在消费者社交或者是一些其他的健康、交流等等这样的需求,而标品一定是会通过电商或者配送的方式来解决,这是一个大的趋势,所以在这个方式下也是对我们的商品的数字化也提出了更多的要求。

    最后,我们说互联网的下半场是网络协同,这个网络的概念在这里其实已经不止于互联网、天猫、淘宝,而是在实际的商业生态里面,怎么样跟上下游的去做配合,怎么跟我们的合作伙伴配合,共同的产生一个网络协同的效果。也就是说在整个的逻辑里面,我们觉得以数字化为核心的技术赋能是一个中心之中的中心。比如说我们的地产商应该去思考如何去建立我们的数字化生态,对于有一些情况下对于消费者的直接的链接,另外一些情况下对于这个行业的理解,搭建自己的数字的商业生态,从而在这样的生态的基础上去为周围的商家、零售商能够做一些真正程度上的帮助他们的提升运营效率的赋能,这个是我们今天想要跟大家分享的一个重点。

    总而言之,因为阿里的新零售其实不仅仅局限在零售的业态,一个类似的数字化的转型逻辑其实适用于各个行业。总之,我们是认为要站在明天看明天,站在未来看未来,用一个未来的充分考虑了智能决策,充分考虑了AI的应用,这样的一个观点再反过来去看、去思考我们怎么样可以把今天的业态改造的更好。

    有一些观点,我们有一个白皮书,大家如果感兴趣可以更深度的解读,这是主要是我今天想跟大家交流的观点,谢谢大家。

  • 乐居小记者 09-11 11:14

    阿里云研究中心的宿宸:谢谢大家,很开心今天能有这样一个机会跟地产行业的朋友们,我代表阿里巴巴跟大家分享一些阿里对于新零售这两年的一些思考以及我们在与实体的零售行业的实践。

    大家知道在2016年底阿里提出新零售的概念,在这段时间里面,阿里对于新零售是不是像外界通常所认为的一样,一个简单的从线上变到线下的进入的过程呢?还是说我们有着其他的一些逻辑呢?对于实体的行业里面,我们如何在实体的行业里面跟其他的一些合作伙伴去做了一些零售行业以及其他行业用科技去赋能的事情?还有从我们的角度如何去看待下一步在零售,包括泛的零售和品牌的行业中,我们行业的一些发展,希望今天能和大家讨论和分享一下。

    我们说2018年有两个关键词给大家带来比较大的“焦虑”,一个词是AI,为什么这么说呢?AI对于大家来讲很多人我们知道有很多独角兽的产生,但是真实的应用对于我们像零售这样一个传统的行业到底有一些什么样实际的应用或者他能在多大的程度上改变这个行业?甚至取代人工的工作岗位?是给我们带来了第一个科技上的焦虑。

    第二个带来焦虑的关键词叫做Trump,中美贸易战长期进行的大的背景下,我们看到很多的实体行业,尤其从我们看零售产业链到后端去看有很多的成本,由于贸易战使成本上升了,但是在终端的产品上其实价值并没有多少上涨的空间,类似的逻辑可以拓展到很多的行业当中去。

    在这样的一个大的情况下,整个的产业链条是上下之间要去互相博弈、互相去取代对方的利润点,还是说可以通过一些在行业的领导者,我们通过技术的赋能或者其他的一些赋能的方式可以把这个格局彻底的改变,从而度过比较艰难的时期,这也是我们考虑问题的大的背景。

    具体来看,再说零售的行业,我们说在这两个大的焦虑的关键词下,我们看到第一个现象是什么呢?AI到零售行业其实是为我们带来新的增量。我们可以看到这张图是科技普及率在零售行业跟AI相关的科技普及率以及未来的五年的增长。

    我们看到销售预测、机器人等等这样的应用,他的这样的普及率是逐年的上升,而且未来会有一个更加增速的增长趋势。也就是说AI和科技已经在零售这样的传统行业得到了越来越多的应用,这是我们在去思考新零售的时候一个大的背景,怎么样更多的利用这种科技来去改变我们现在的一个行业。

  • 乐居小记者 09-11 10:58

    主持人:在近几年的商业世界里,有一个词频频被提及—“新零售”,那什么是新零售?在今年的《阿里研究院新零售研究报告》中给出了这样的解释:“新零售:以消费者体验为中心的数据驱动的泛零售形态。”它区别与以往的零售变革,新零售把数据和商业逻辑深度结合,为传统零售业态插上了数据的翅膀。那就让我们掌声欢迎来自阿里云研究中心的宿宸女士为大家分享《AI时代新零售的智能变革》。

  • 乐居小记者 09-11 10:57

    商业地产的投资回报有两块,第一、经营收益。第二、资本收益。资本的收益来自于哪里?接下来分析一下。

    这是一个简单的计算,可能各位都比较熟悉,我简单说一下,经营收益是收入减成本。资本收益是期末价值减去初始价值。资产价值是NOI是Cap Rate-NOI增长率。考虑你这个行业特别的风险溢价给到你的资本化率。

    我抽了一下美国的机构,非常有名,他大概1978年成立,在他的资源库里面大概有7000多个美国的商业地产,他拿了这个数据,每个月都会发布报告和数据,看美国商业地产的回报的变化,大家可以看到基本上他的回报有两块,第一、我们刚才讲的经营收益,最下面的蓝色部分,占比不多,现金分配的。另外一块是资本收益,资本收益是绿色以及红色的。这两块来自于哪里呢?绿色主要是来自于NOI的增长,你经营的好,这个资产的经营收益都有一个增长率,就像我们买股票一样,对未来的经营能力有一个考虑,觉得你这个市场还可以速度再增长。还有是我们资产化率Cap Rate的变化,作为商业地产还是有现金收益的,这个是我们商业地产非常明显的一个属性,他不同于其他行业,他本身有日常的经营收益,同时通过你的经营能力和资本市场的变化还有资本收益。

    这个是美国的从1983年到现在商业地产的价值的变化,大家可以看到在2008年以后,商业地产蓝色的线是非常陡的往上增长,他的原因一块面积是资本化率,持续的下降。第二、红色的线,NOI是经营收益同步增长,所以导致地产的价值非常陡的在增长,现在达到历史新高了。

    其实商业地产我们讲泛的商业地产有好几类,购物中心是其中的一类,从我们讲右边的图大概是一个各类商业地产的资本,我们讲资本化率的一个曲线图,他也是机构统计的,其实可以看到公寓是最低的,资本化率越低,证明我们的估值会更高,因为他是一个被除数。

    接下来是办公,零售其次,资本化率最高的是酒店。为什么会有这样的曲线和这样的排列呢?其实跟各类资产的经营属性非常有关,其中可以看到几个关键的指标,经营关键、其实像办公楼比较简单,地理位置好。像购物中心还有一个很重要的你的运营管理水平,酒店也要看运营管理水平。接下来其他的几个指标,比如说租期、维保费用、管理的复杂度还有毛利率也有一些变化。

    为什么会有这样的变化?我觉得管理水平还有这样的复杂度在里面占据很重要的因素,其实从国内的购物中心,我们刚才讲他的属性还有他的整个特点,其实现在我们应用新加坡的CRCT以国内的几个资产购物中心打包在新加坡做的一个上市产品,到现在十几年,他展示资本市场对中国购物中心的一个看法,他的历史分红率大概在5.5到7.6%之间,这个数是不差的,为什么呢?因为考虑到国内资产去到海外,还要有税。另外还有一个汇率风险,人民币贬值,所以他的分红率还能保持到这个水平是不错的。

    对比,现在国内也发行一些REITs产品,4到7左右。光看收益,国内的还是非常不错的。

    这个图也能反映出来,其中我们讲目前国内的发行REITs也好,CMBS产品的情况规模,红色部分代表购物中心,占据比较高的比例,其实还是认可购物中心他的回报率,确实能满足那些要求。

    刚才开篇也讲了投资人对我们关注的很多问题,我把他总结一下。这些问题其实也是影响投资人对我们这个产业回报要求。你的风险系数有多高?我要投你的话,你要给我多少回报率?这里面其中有几个比较关键的,流动性风险,其实我们原来非常资深的跟我们讲,很多企业并不是因为亏损而倒闭,很多企业倒闭是因为流动性出问题,流动性风险是一个非常重要的一个因素。

    现在我们国内的商业地产面临一个比较大的流动性的问题,我们没有公募退出的渠道,我们只能寻求大宗交易去退出。这两者的难度可想而知。第二、管理比较复杂,专业化的合格的管理人比较缺乏,如果一个人买了一个资产,他只能依赖于现有的管理方与管理方锁定在里面,所以没有办法流动了,所以这个也给流动性造成一定的压力。

    第二、信息不对称。因为没有太多的公募,没有太多的需要公开披露的,所有的交易,包括大量的租金都是在自己手里面,这个行业不透明,外面投资人来看他不懂,因为没有太多的披露的信息,没有太多历史的数据,像刚才美国的机构做的数据告诉大家各种类型的资产,包括整个趋势的变化,国内这块是比较缺乏的。

    另外一个是行业中介还不够多,不够专业,因为做这些事情往往是行业中介以及行业协会在做这些事情,因为是统领会员单位的规模跟会员们分享,这样我们的数据才会越来越全,同时有一些数据可以面向外部的对这个行业有兴趣的投资人关注到这个行业,提高这个行业的透明度。

    第三大市场风险,竞争很激烈,供应很多,这个竞争不仅是同行之间的竞争,也来自于线上的竞争,很高兴能看到在座的很多都是在负责运营,其实每个人,包括张总都在创新,应对这些竞争,但这些风险确实对整个行业的投资吸引力是受到影响的,所以也是借这个机会跟很多的同行,因为证券化的市场很大,只有把这个大蛋糕做大,大家产生应有的份额,如何把这个蛋糕做大?从行业的角度来讲降低行业的风险,提高行业的投资吸引力。



  • 乐居小记者 09-11 10:51

    印力北京城市商业公司副总经理杨贵:我们先不说“快”字,我们拿到一个存量资产,在过去十几年确实没有资金压力,未来我们这么大的存量资产在我们的资产负债表,现在又强调去杠杆,确实带给大家一些新的思考。过去几年大家看到“证券化”这个词非常频繁,他其实也是帮助我们产生成熟现金流的物业,这是一种退出的渠道。现在目前而言,国内的证券化刚刚起步,一千多亿的规模,现在存量资产是上万亿,这个对大家来说是一个起点。

    我们在想证券化也好,包括跟资本市场对接也好都在面临一个问题,他们要什么东西?他们要的东西是不是能给他们带来持续的投资价值?他们的价值能不能实现?所以我想今天我们带着这个问题跟大家一起来做这样的一个探讨。

    购物中心的投资价值其实如果线性来谈,包括刚才陈总也分析全产业链就是这样的一个过程,土地获取、设计、审批、开发建设、招商推广、运营管理、退出。这个过程慢慢的从低到高,这个我们知道资产是有形的,价值是一个什么概念呢?价值其实对我们来说是一个无形的概念,怎么样把一个有形的资产把他的价值显性化?这个确实是一个课题。

    我们当然希望做这个行业,最后能选择机构投资人也好等接这个活,我本人跟他们接触的时候,大家很多冒出来的词,购物中心你们管理太复杂了,我们看不懂。你们租金为什么跟他们差的那么远?你到底能做多少?未来怎么退?现在这个电商对实体冲击很大,你们未来还能不能活下去?期间能不能给我一些收益?我是要分红。

  • 乐居小记者 09-11 10:49

    印力北京城市商业公司副总经理杨贵:我在想今天的主题是“为资产创造价值”,其实几个嘉宾在分享的时候,都想到了几个关键词,资产、资本。我结合我个人的思考和印力这几年的发展也在想这个问题。

    其实这几年大家就感觉到中国的一些变化,前一些年城市化的发展,以住宅为特点高速的发展,有一个词就是快周转,运用快周转的行业、企业都得到了非常快速的发展。到现在随着城市化的进展慢慢变慢,国家宏观政策的调控,在去杠杆,在强监管,在取消非标,这个时候大家又开始关注存量资产,因为过去在十几年的发展,包括很多做商业的同行,大家限于中国的环境都可能是用住宅销售在维持我们的商业持有。所以在过去十几年大家没有想过商业以后怎么办?住宅要快周转,商业需不需要快周转呢?

    我们先不说“快”字,我们拿到一个存量资产,在过去十几年确实没有资金压力,未来我们这么大的存量资产在我们的资产负债表,现在又强调去杠杆,确实带给大家一些新的思考。过去几年大家看到“证券化”这个词非常频繁,他其实也是帮助我们产生成熟现金流的物业,这是一种退出的渠道。现在目前而言,国内的证券化刚刚起步,一千多亿的规模,现在存量资产是上万亿,这个对大家来说是一个起点。

  • 乐居小记者 09-11 10:46

    主持人:如何做好资产管理是大家都在探索和研究的课题,接下来有请印力北京城市商业公司副总经理杨贵先生为我们带来精彩的分享,有请杨总。

  • 乐居小记者 09-11 10:24

    爱琴海商业集团CEO张华容表示,我们在讲关于商业资产管理的时候,我们在讲技术和运营,我们在讲商业资产的成长,但是在前段时间,大概是在四五年前,我们曾经有提过大家已经非常有共性的认识到商业地产他是具备两个特性的。

    第一、地产的属性。我们已经发现在近十几年地产企业通过综合体或者商业资产的运营逐步的让我们扩展为商业地产的运营商。

    第二、金融属性。非常高兴的能看到现在大家做商业资产运营的人提到了我们要做资产证券化,我们要做资产的提升,也很巧的我们企业的发展使命就是创造持续的价值,所以我也想把我们从进入到这个行业里面,我们是2012年开始注册的公司,准备做商业资产运营,做爱琴海这个品牌,那时候确定的使命就是创造持续的价值,但是在这个过程当中,我曾经不断的在给大家解释我们为什么叫这个创造持续的价值?我们怎么做?今天刚好讨论资产增值和创造持续价值具体内容的时候,我相信我们讲的会更加的厚重。

  • 乐居小记者 09-11 10:18

    主持人:非常欣喜的看到我们优秀的商业地产企业在全产业链资产管理上做出的成绩,而这些成绩也离不开每时每刻都在发生的创新和跨界融合,接下来就让我们有请爱琴海商业集团CEO张华容女士聊聊《技术创新赋能资产管理》。

  • 乐居小记者 09-11 10:03

    新城控股联席总裁陈德力:今天我跟大家分享的是我们在全产业链上怎么去做资产管理的。

    大家知道新城控股我们在做全产业链的时候,我们的理解当中是从项目的获取开始的,之后到规划设计、开发建设、筹备开业,最后的经营管理和资产证券化,这样的一个链条上面,我们在获取项目上有三种方式来获取,第一种是土地的获取,目前我们的项目当中90%以上都是通过土地的获取来获取项目的。第二种方式是我们的轻资产,轻资产的获取现在我们的量占的比较少,因为目前存量资产市场极不规范,所以我们在这方面做的比较谨慎一点。第三、收并购。

    我们通过这三种方式来获取项目,但是我们的资产管理就是在这三个方式当中都需要全程参与的,所以我今天从这三个角度跟大家一起分享我们的资产管理是怎么样融入到房地产开发和我们本身商业物业运营全产业当中的。

  • 乐居小记者 09-11 09:52

    主持人:谢谢郭主任。期待越来越多的项目通过嫁接各种社会化服务提升消费者生活水平的同时,为资产加分。接下里有请新城控股联席总裁陈德力先生分享《新城商业全产业链资产管理》。

  • 乐居小记者 09-11 09:51

    中购联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会府主席郭增利:我们反思一下房地产的发展思路,过去的房地产思路利用土地的优势,利用资金的杠杆优势和我们团队快速变现的优势,你会发现用短平快的方法诞生了很多企业的巨人,但是这样的节奏发展到今天是不是面对一个巨大的瓶颈?房地产企业在和谐发展的目标之下,如何进行转化?如何实现自己身份、作用、功能的一种价值的提升?所以房地产企业就要从过去的单纯的房地产的建造商向城市的运营商、社会发展的推动者这样的角色进行转变。完成这个转变,意味着我们房地产企业要柏坡房地产的依赖,摆脱对房地产开发的依赖,变成运营商。

    谈到运营,我相信每个人都去接受,尤其做商业地产的人,我们强调的就是一个可持续经营的思维,所以在这个时候房地产就一定要跟产业去融合,只有跟产业融合,你才能发挥所谓的工匠精神,才能可能达成挂在我们嘴边可持续经营的发展理念。

    在这个时候商业地产,商业扮演的是配套服务的作用,他是满足需求、引领服务和空间经营以及社会服务的价值和作用。

    同样有了房地产、商业、产业,一定离不开金融和资本的支撑,当前三个链条都打通的时候,我觉得金融机构、资本方、社会资本都会纷纷的涌入到新的和谐城市发展的建设大潮当中,也就是所谓的产业、商业、金融一体化组合化的发展模式,也才能最终造就我们的商业地产企业从过去的商业地产开发商转化为城市运营商和社会发展的推动者。

    我相信在任何一个行业能够壮大,任何一个企业能够发展的过程当中,你一定要最贴近于化解社会基本矛盾。我们现在满足美好生活的向往这句话,其实在各个行业从业者当中都是非常重视的,我们不妨从商业地产的角度、供给和生活方式改善的角度我们去挖掘一下商业地产和化解社会基本矛盾之间有着怎么样的一种关系?又是怎么样去实现这样的一种矛盾化解的?

    首先,肯定离不开对生活方式的一种理解,过去的生活方式强调生存,接下来可能会对品质的要求,对品牌的要求越来越高,到了新的时期,到了满足美好生活的向往这样一个时期,生活方式对品位的诉求、从品格的诉求就会变的比原来更加重要。从生活方式的演变来看,我们看我们的消费行为,过去我们关注的是衣食住行,所以你会发现大量的企业都诞生在衣食住行里面,诞生了很多的巨人,之后随着品位、品质的提升,我们希望自己有更加丰富多彩的选择。到了今天我们要去思考我们如何地产如何围绕这八个字,如何去强化我们的生活质量,提高我们的生命质量,我们去做足我们的文章。

    从这个意义的逻辑角度来看,我们的商业地产也经历了很多的变化,第一步就是满足基本生活。

    第二、超越基本需要,实现更加丰富的选择和更加精准的个性化服务。

    到了今天我们发现越来越多的内容,空间呈现的跟我们的健康、生命质量、美好诉求结合在一起了,所以商业地产与生俱来的就是与化解社会基本矛盾有密切联系的,所以我们把社会基本矛盾挂在了嘴边,也挂在了我们经常的项目开发运营的思路当中,可是我们对“社会”两个字的挖掘却远远不够,我们只看到了矛盾,所以今天我们要有对资产质量进一步的提升,有对资产价值进一步提高这样诉求的前提下一定要牢牢抓住社会基本矛盾当中的社会发展和社会进步的因素。

    如何去实现呢?大家会发现我们国企的商场强调人、货、场,卖东西、卖货,接下来在购物中心这个阶段强调的是卖生活方式,所以这个时候人、商品、设施出现了这样的全新的提法,在未来从互联网时代到共享经济时代商业地产如何户转变?在满足美好生活的向往这个阶段能不能实现商业地产内容的重构、空间的经营和社会化进行连接?这种连接体现在内容方面,除了我们过去强调的零售、服务,是不是可以融入大量的健康的元素,科技的元素、文化的元素?我们的空间的经营思维是不是可以从过去的场景转化为更强大的社交?跟每个人的兴趣、爱好相结合呢?这样才能够打动他的内心世界,从而通过内容的经营和空间的细化对我们的流量进行导入、激活、转化和细分。

    总之,在未来的购物中心也好,商业地产的内容重构和空间经营的过程当中一定是要牢牢把握社会发展和社会进步过程当中每一个人他的诉求,所以已经不是满足对人的诉求,其实是满足对整个推动社会进步的发展的一种满足。

  • 乐居小记者 09-11 09:42

    中购联购物中心发展委员会主任、亚洲购物中心协会府主席正在发表主题演讲《社会化服务为商业地产创造价值增值》。

    他表示,现在土地流拍越来越频繁,大家会想为什么出现这样的情况,商业地产从增量转向存量的状态,我们做一个大胆的设想,政府某一个年度需要多少的财政收入、需要卖多少土地?每亩土地需要卖多少钱?这个数是既定的,开发商为了生存和发展,为了团队的正常运转,他可能也要计算这个成本,所以大家会发现当开发商不得不拿到一块土地计算他的成本和收益的时候,这个时候的商业地产,这个时候的购物中心每平方米的租金已经达到了300元,没有300元他根本做不了这个项目,所以他有可能放弃这块土地,但是当他拿到300元的时候,各种成本加进去,你会发现他给我们的时候没有四百、五百的时候,他根本支撑不住。这样面对一个高租金的形势怎么办?他很有可能降低不同的成本,甚至于不惜降低商品和服务的本质、品质,所以你会发现到最终价格的风险都专家给了消费者,我们可能用很高的价格,我们享受到的并不是最好的服务,所以出现这样的问题的时候,我们在想到底如何去破解这样一个困局,这个题到底有没有答案?所以我想如果站在商业角度看商业,站在商业地产看商业地产,我觉得可能找不到答案。

    我想今天不妨跳开另外一个视角,我们从我们做商业地产的角度出发看商业地产、社会服务、资产价值创造、资产价值增值之间的一种关系。我们看任何企业发展的时候,我们肯定都需要看我们的逻辑是什么?商业地产具备一个天然的基因,这个基因过往是被我们忽视,服务城市的本质,服务社会发展的价值,所以在做商业地产的过程当中我们要遵循两个逻辑,第一、零售逻辑,我们要很好的经营。第二、资本逻辑,我们确确实实要符合资本市场的要求,这样我们才能达到投资增值、资产增值的目的。要达成这样的目标,我们在做商业地产的时候到底如何去做?我们的思路是什么?我想用八个字去做总结,迎合需求、引领服务。

  • 乐居小记者 09-11 09:32

    经济观察报副总编辑郭宏超先生致辞,他表示,过去十多年来,中国商业地产中存在的快速变现模式与百货业态模式同时并存、相互借鉴,让行业经历了一个爆发式发展的时代。随着城市化的主题词从“扩张”逐步迈向“提升”,商业地产也亟待一个去芜存菁、认真沉淀的阶段,供给侧改革更是题中应有之义。

    穿越种种表象,人们开始发现资产价值才是商业地产发展运营的核心,价值的基础在于城市功能,价值的体现在于资产回报,价值的打造在于运营能力。

    身处一个信息爆炸的时代,《经济观察报》也始终坚持理性思考,坚持以深度、广度提升报道,生产有价值、高品质内容,通过报纸、微博、微信、移动网站和APP等等全媒体传播平台,客观公正记录这个时代变迁,推动着思想和社会的进步,推动着中国商业文明的进步。

    在今天的平台上,我们希望商业地产年会能为中国商业地产树立标杆,推动整个行业良性发展,我们也期待行业精英和专家能够碰撞出火花,帮助商业地产获得持续的发展动力。

  • 乐居小记者 09-11 09:21

    我们都知道在过去的三十年里,中国房地产的发展偏重在补齐住宅紧缺的短板,持有型地产发展显得有些落后。而如今,这一情况正在发生积极的变化,我们看到在持有型地产方面出现了越来越多的尝试和成果,优质的商业地产资产正在形成,相应的金融创新也在进行当中。在今天这样一个商业地产标杆企业的盛会上,我们将与行业内的大咖们一同探讨如何为资产创造价值,激发资产新活力。

    以下是“第八届(2018)中国商业地产年会”会议议程。