中房协商专委年会(2018)

乐居小记者资深编辑

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    小兵

    期待精彩直播

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    James何

    内容真好

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    A QUEEN

    棒棒哒👍

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    桑伟峰

    👏👏👏

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    Mr.

    很棒~👍🏻

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    赵文锴

    摄像大哥是不是偷懒了,切换PPT的时候,切到PPT会更好点

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    筱如意

    听着很长知识的啊

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精彩回顾
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  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 18:36

    主持人:

        谢谢徐主任。

        一天的内容非常精彩,大家收获满满。今天我们看到了科技进步为商业地产赋能,也看到了金融发展对商业地产的强大驱动。我们看到跨界思考的威力,也看到行业内部创新的势能。最后祝商业地产在中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会的引领下,在行业标准的指导下蓬勃发展。

        今天到此结束,再见。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 18:11

    主持人 徐越:

        先把自己推到共享办公的状态。

        你们三家都是在客户满租,一边运营,一边去做提升的状态。这里面就会带来很多的问题,比方说会对客户带来干扰,客户可能会跟你讲,连通道都没有了,卫生间都不方便了,这时候会不会有客户说物业费、租金是不是少交一点,你们改的时候是怎么改?王总应该这方面很有经验。

    王子铭:

        首先这个事情本质上来讲,这个项目的改造目的是为了更好的服务客户。比如说这个客户已经跟你签了3年的合同,3年中我们改造升级商务环境对它也是有利的,这是共同的美好。

    主持人 徐越:

        跟它一起描绘我们3年之后的蓝图。如果我是客户,我就想蓝图再好,你将来给我的租金肯定会涨。

    王子铭:

        对于租期很长的客户,不会有这个问题,因为他们可以享受很长的升级标准。对于租期比较短的客户就有这样一些因素,这看你前期客户的选择以及跟客户的维护。如果这些客户算小帐,都不是大家所希望的,本身你前期客户筛选的时候,客户专业一些,或者素质更高一些,这些问题会少一些。再就是你瞥视的维护,当然也会有一些问题,这些事情改造绝不是简单的事情,要充分考虑复杂性,一定要做好准备,包括客户分析以及相应的走访,跟客户通过什么样的方式沟通,在这个过程中,你通过什么样的方式展示你的细节,一些小细节能不能做到客户感动,这个决定能不能和客户形成更好的共识。

        不管对于项目硬件改造,还是服务的改造,我一直坚持一个观点,首先不要考虑太多商业的问题,而是考虑你想给客户提供什么样的环境,你拿出诚意跟客户交流这些东西,而不是谈收益,或者做任何事情,尤其是一些线上的服务上来,马上规划的时候,最后一步就是未来打通通道以后,能挣什么样的钱,从资产运营角度来讲,不是说不对,还是不忘初心,你把客户招进来,想要什么的客户,他真的看到你的真诚,这个事情就很方便了。


    主持人 徐越:

        客户会为你去迭代产品提供更好的服务,看到他自己有可能未来使用你这个楼宇带来诸多方便,以及招聘、品牌价值延展方面,会跟你达成很多的共识。

        黄总,你们远洋写字楼有多少层?打算怎么改?

    黄志达:

        我们整个楼高33层,顶层是集团办公区域。除了1层全部都改。

    主持人 徐越:

        一层一层改,还是半个楼半个楼的改?

    黄志达:

        刚才王总讲了,我们还是要和客户沟通,我们改造的时候考虑客户有没有需求,比如有一家企业需要会议室的时候,我们会把这个时间让开。比如说卫生间,我们会把卫生间功能性加大一些,包括空间相对缩一些,我们会把功能性洗手池的个数、化妆镜等等考虑一些,一开始我们会做比较少的改造。

    主持人 徐越:

        先做一些demo做尝试。

    黄志达:

        不是,我们先改造4到6层,然后是12层,我们算每一层人数和改造的卫生间个数达到一个均衡的效果,然后我们再开展施工的流程,也许最后就是一两层施工,最多是十层施工,但是十层施工的时候,大概有十层已经完成了新的改造,客户使用量来说有很大的消耗。与此同时,我会考虑到煤层客户量的不同,来考虑施工过程。

    主持人 徐越:

        前期筹划阶段花很多时间,这个时间内不仅跟设计沟通,还要跟客户沟通。

    黄志达:

        我们为了这个专门成立的一个工作组,进行各种分包,各种分包同步进行,我们去年开始考虑这个事情。我们毕竟有一个经验,有另外一个项目,总体上来看,大多数好多分析,我们在上海有123、eaby等等,我们自己楼里面还有亚马逊等等,还有一些金融企业,都在这儿办公,我们沟通起来比较方便。如果这个楼的品质一直要下降,有些客户是要搬的,大企业是要搬的。我们提升品质之后,这个价格是在租期之后再增加。他们也会算经济帐。但是升级改造同时有一些空气净化器,还有绿植摆放,我们会用比较好的封闭胶条,包括施工场地,进出位置吸尘的工具,这些都做的很或,整个工期排过来,结合租户,结合施工工序,结合整个场地施工,还有进料的时间安排来统一协调。目前就是尽量减少对客户的影响,把影响降到最低。

    主持人 徐越:

        黄总,你们已经改造完商场部分,然后现在要启动写字楼的升级改造。刚才聊天的时候提到写字楼更多的是装修方面的改造,其实最核心的改造是我们看不见的地方,包括机电、空调、楼宇监控等等,您现在最头疼的是这块吗?

    黄海燕:

        其实改造分内改、外改,外立面、大堂,这些都是大家看得到的,对客户来讲最关注的还是内改,这对客户是非常重要的。首先我们在商业层面上有前瞻性的考虑,不管是从客户数字角度考虑更实用,更有利于客户,包括新风系统等等。对于运管,设备设施管理也是非常好的,包括智能化、监控、远程水电标,还有安防系统、电梯系统,在中控上可以实现远程控制。这是第一部分,下一步对写字楼的改造,就是要全面去做,现在还处于一个方案论证阶段。

        这期间我们做了几件事儿,一是客户调研,大量客户需求,到底客户关注哪些问题,哪些细节,我们目前已经完成了客户调研,进行了数字分析,到底客户要什么;二是我们会请机电顾问,我们自己也有工程,无论是建设工程,还是运营端工程,都有。从自身来讲还是有些缺失,虽然是改造型机电,对于机电主流的疗效还是机电顾问更专业一些,所以我们选择机电顾问帮我们共同找问题,我们也是成立小组,虽然我是财务出身,不是工程出身,他们说你已经把自己干成工程总监了。虽然请了机电顾问,但是还是自己最了解自己,我们也成立了小组,对问题进行排查,共同制订方案。目前属于这样一个阶段。

    主持人 徐越:

        黄总确实很不容易,先是财务出身,管乐成中心以后,先从招商入口,然后做资产管理,现在是工程也懂,法务也要懂,全方位的。

    黄海燕:

        作为一个资产运营角度,你定要懂得更多,才能更好的去做。而且在这个过程中,我自己不会,我们去学,包括现在所有改造,包括银科,包括黄总的远洋,包括理想国际大厦都去了。更多的去学习别人好的经验,回过头来看自己在改造过程中到底怎么制订我们的改造方案,优化改造方案。

    主持人 徐越:

        我觉得你生完宝宝,就为改造而生了。预计什么时候完成改造?

    黄海燕:

        现在大堂已经启动,今年年底要完成大堂改造和标准楼层改造,机电部分我们把方案论证清楚,局部提前去做的,包括地下车库的改造,包括外立面夜间照明都会改造,这是一个长期的过程,初步预计2020年全方位升级完毕。

    主持人 徐越:

        从16年开始讨论这个事儿,17年实施,18年进入下一轮,一直到2020年,四五年时间,我一直想问您三位一个问题,改和不改对你们有很大的驱动力吗?你们相对来讲都还在比较好的核心区,你们都拥有世界级优秀级客户,这种情况下,如果你们不改,又能怎样呢?而且改造的过程,楼宇看上去很光鲜,但是参与改造的职业经理人都是很苦的,都是在石灰里面爬出来的,不像我们管很多写字楼可以西装革履,跟别人充当甲方,一旦改造的时候,就从蓝领到白领到金领全部要干,你们觉得改造有意思吗?

    王子铭:

        我觉得蛮有意思的。

        写字楼或者建筑是缺爱的艺术,所有的楼从建成那天起就开始老了。从这个角度来说,楼的竞争力很大程度呈现对你的品质和为客户服务上。楼一旦建成,身边有很多意图、试图做到超越你的项目,你现在拥有的客户,租赁客户跟买卖写字楼更加有黏性,买卖写字楼就是老板高兴不高兴,喜欢不喜欢,对于一些大的企业租赁是非常复杂的系统,最后都是要打分,包括客户、运营商,包括员工,你跟不上市场角度,你就被淘汰。这是从市场的角度讲这个问题。

        从收益的角度来讲,资产保值增值是我们主要目的之一。对于客户问租金会不会涨,我觉得一个楼的水电标准不是自己所决定的,而是外在因素高于内在因素,有市场供给需求,包括竞争对手。现在每个楼的价钱,你这个楼座落在这儿,不管盖成什么样,你的价格标准不是你自己能做的,你自己能做就是浮动那部分,可变的部分做扎实,做足了。我们15块钱租金是我创造的,之前是13块钱,到底是13,还是11,这是你所做的。做这个事情,不一定说我改完了以后就涨多少钱,而是在自己的水准上少降多少钱。

    主持人 徐越:

        这是正负差的概念,涨的时候你跟着涨,降的时候,你的竞争对手降了2块钱,你降了1块钱,这就是赚了。

    王子铭:

        充分发掘它的获利能力是我们做的,让你在竞争中获得超过竞争对手的盈利,你要知道自己想要什么,不想要什么。这是一个复杂的艺术,需要综合考量。

    主持人 徐越:

        在座几位都是评估完之后决定要改的。

        黄总,你现在很忙,改造这个项目确实给你个人带来很多新的工作量和新的挑战,您觉得改好玩儿吗?

    黄志达:

        好玩儿,为什么这么讲?其实我也不是专业学工程的,我也会看效果图。谈这个问题也不丢人,我是学经济管理的,改造对我个人是很有意义的事情。对我们公司来讲,整个写字楼是大的存量时代,公司各方面对存量市场的把握,对存量市场的改造,也需要有一定的产品来体现我们的能力。

        做改造长期来讲是改造大脑的思维,非常有意思的,我们都在改,不知道二位,但是去年年终的时候我把策略调整了,我是用其他的各种方式改进我的现金流,我的资金策略包括改造之后的策略,我们做了很大的设计,包括所有的客户都做了设计,当然不是算计,因为所有客户都知道我改和不改。这个过程中,思维要很活跃,你去想很多事情,可能需要投资的问题,估值增加的问题,财务需要测算。包括一些细节保洁的涂料怎么擦,我们会分析电梯改造的问题,每天都在磨炼,把你的改造做的越来越细,其实也很有意思的。包括我们吊顶怎么很快用集成的方式装上,还有一些地方当天就能恢复,真的很锻炼人,对于团队、对于个人,都是很有意义的事情。

        很多大企业分析这个楼为什么改,我分析了近6年流失的大客户,很多好的客户。我们整体的改造,改造硬件,让相应的服务提升。对于客户结构而言,也会做改造。

    主持人 徐越:

        我觉得好玩儿就在于原来都是开发,开发完了以后交给运营团队,开发的时候,不知道运营团队想要什么样的楼,运营团队也不知道开发商会给我们盖什么楼,盖完了就租。改造期间很好玩儿,我今天问客户是什么样的想法,明天就实现这个想法,是不是黄总也是这个感觉?

    黄海燕:

        我觉得很有意思,做了这个项目,就像读了MBA,全方位的提升,从设计到整个建设都要全程参与,设计的效果,这个过程一定是从运营的角度提一些要求,包括姚星的电子屏,一定是前置化设计放在哪个位置,包括材料选型,用什么样的材料,也是需要做对比,因为材料是有中高低,要找到适合自己的,不能说最贵的,也不能选最便宜的,不管从未来运营角度,还是前期成本角度考虑,你到底选择什么样的,所有过程都是非常有意思的。

        关于为什么要去改,近来迎合市场,如果你不改也会被市场淘汰。我们在CBD在双井桥,CBD将有300万的地块出来,会有很大的冲击。社会再变,市场在变,如果你不变,虽然不会被淘汰,但是你的经营水平不会在市场相对比较好的水平上。这是为什么改,包括对客户的需求,集团对于资产价值,是多方面考虑的。最核心的还是投入,包括硬件投入,你选择相对市场主流的等级,投入很重要,包括卫生间,对于写字楼来讲,卫生间是非常重要的,卫生间到底怎么去做,包括厕所那个板到底用什么材料,现在技术里面有很多吸味道,或者是能够达到更好的效果,包括客户的一些需求,这些都是要考虑的。

        你去看投入之后一定会有回报,至少经济价值不能涨,但是保持不降的水平,这也是一种回报。包括你今天的投入,你一次性投入比较大,将来运维成本会降低,这一定是一个很好的平衡,这是非常重要的。

    主持人 徐越:

        我们聊了半天,我大概听明白了,他们都觉得改造很好玩儿,我一直很想跟大家去讲,我们以前去看待一个建筑的生命周期,我们也许没有花这么大的工夫把眼光放的这么长远来看,在开发时代,完成开发,客户第一轮生命周期就结束了。我们做写字楼改造的时候,不管舍得也好,还是觉得好玩儿,还是为了股东的投资价值负责,这里面有几个事情要看得很清楚。

        第一,要正视建筑的生命周期,我们要把这个建筑按照一个40年、50年生命去维护它、爱护它,让它保持健康状态,才能成为我们摇钱树,才成为众多美好企业栖息的聚集地。

        第二,所有能够投入到改造团队,从老板到职业经理人,到下面的每一个员工,其实都有一种使命感。这种使命感可能是我们将来不断面临的,现在整个中国进入到了一个存量市场,未来的改造会越来约束多,新建建筑越来越少,改造的机会越来越多。改造不仅仅是机会,可能有更多的人被推向被改造的状态,我们也是希望通过中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会打造的平台,把优秀项目的操盘经验在我们这个平台通过大会、论坛,甚至其他的一些知识传播的方式,能够告诉大家,建立起相互交流的机会,让更多的人学习到前人走过的道路,这是我们想要做这个事情的初衷。

        时间不等人,简短结束今天的对话。运营中的商务地产,未来已来,你来不来。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 18:10

    主持人 徐越:

        今天最后这个话题也是未来整个商务地产写字楼行业非常关注的话题。这些年大家一直在关注城市更新,很多朋友通过微信朋友圈看到的城市更新就是把破旧的厂房、学校,曾经的咖啡屋改造成了一个办公空间,变得非常性感,非常吸引年轻人的视野。我们做商务写字楼行业更关注的是这个城市里面垂直生态上的更新,也就是我们经常看到的屹立在街边写字楼建筑,他们是不是一成不变呢,他们是不是也要面对5年、10年、15年更新的节奏。

        今天我们就特意请来了台上这几位嘉宾,他们都是在这样一个更新改造过程当中凤凰涅盘过。

        王总,您的环球贸易中心是05年开始入驻,05年入驻的楼,11年开始进入到一个持续更新改造过程中,您一直在凤凰涅盘,给大家介绍这样一个过程,为什么这么短时间就面临这样一个很大的提升机会?

    王子铭:

        感谢徐主任,感谢在座的各位。

        环球贸易中心包括酒店、公寓,产业园,所有文创园诸如此类持有型资产,运营管理和经营的相关工作。从2012年开始,我们同时开展了5个项目革新工作,当时我们在管的5个写字楼项目,金隅大厦、腾达大厦等等,我们同时启动的改造。12年在这几个楼里面,最早的1个楼是腾达大厦,最晚的一个项目是15年投入使用的,我们大概用了7年的时间,如果要是算上准备时间,是6年多时间,我们就开始筹备这个事情。

        这个事情怎么说呢?首先这一定是一个企业战略规划的问题,从现在来看,这种写字楼改造,我们算是比较早的,比较系统的考虑这个事情。这也是整个运营能力和运营经验到了一定的程度,对自己的项目有足够的理解,对项目市场增值的情况进行了考虑。

        12年开始,大概整个主要部分先后历经了两年到三年的时间,在一些部分楼层为了满足客户的体验,还在改造。这些改造一定要结合客户的需求,是这么一个状况。


    主持人 徐越:

        你这个状况会引发另外两位朋友不一样的问题,这个问题台下的人也知道,满租的写字楼,客户品质也很好,你有什么样的动力花这么大的价钱和经理改造,我相信他们两位也面临这个问题。

        黄海燕总,乐成中心在2008年入驻的。大家都知道,这是我们国家奥运会那年,也是全世界进入到一个经济危机的年份。我记得乐成入驻的时候,在写字楼行业还开创了一个先例,以前大家觉得非常优秀的外资企业,不会跨过长安街往南,但是乐安开了先河,时间一转,10年过去了,去年开始乐成发生了翻天覆地的变化,给大家介绍一下。

    黄海燕:

        大家好,感谢徐总,我们乐成集团做一老一小,乐成中心是一个比较好的资产。我们入市的时候是2008年,我们从集团角度来讲,作为一个核心地段,初衷还是在核心地段资产越来越保值增值,这是最核心的一个改造目的。从改造的范围来讲,分几期,一是商务部分第一期的改造,目前已经改造完了,正式开业了;二是大堂以及我们对于未来楼宇也要整体改造。整体分两期,第一期在15年下半年老板开始想这个事儿,行动力非常强,16年1月份进行立项。我们改造有几个特征,原有的商业都是商改办,我们还是保持了原有的商业,主要是基于几点考虑,因为在核心地段还是有需求的,对于写字楼客户来讲,对商业需求也属于一种配套服务,也是比较强的。我们特点就是商还保持商,之后我们还增加了面积,整个商业面积从原来2.5万方增加多目前3.5万方,相当于不是更新改造,而是一个增量的改造和维护,从立项到报批整个手续也是争取了最后的机会。现在从政策来讲,还是限制的,我们也是抓住了这个机会。

        从改造整体来讲,首先还是定位,从商业角度来讲,要从客户需求角度出发,我们整体定位还是以生活方式,可能在这几年,整个商业还是有一点下行的趋势,我们找到这个还是有一个比较好的,基于客户需求,基于现在生活方式的改变,我们想落地一个品质生活方式的商业中心。我们也是往这个方面去落地。

        到目前来讲,改造还是非常成功的,不管是内在还是外在的,我们每个品牌都是中高端,改造之后受益者可能还是写字楼。

        我觉得有几个变化,首先是整个氛围起来了,而且客户品质在提升,不仅是商业的客户品质,以及写字楼。目前有一些客户过来看写字楼或者商业,整个客户的品质和之前有很大的提升。我们做过一次调研,大家对这个改造非常认可,而且有超预期的改变。餐饮加教育、生活方式,餐饮有22个品类,基本上满足了客户的需求,不同层级的,有基础员工快餐类需求,还有商务宴请的需求,不同角度满足客户需求。

    主持人 徐越:

        其实你们在做逆势而为的事情,更多人做商改办,因为办公室投资回报率更高。

    黄海燕:

        我们商业租金也提高了3%。


    主持人 徐越:

        黄总,现在开始做一个很大规模在运写字楼的改造。远洋集团李宁是我们商专委的主任,也一直在相关行业的发展。我认为远洋集团在写字楼持有量也是靠前的,你们在全国有很多的楼宇,既然你们有这么多新楼,为什么要在四惠大厦这个老楼里面改善?

    黄志达:

        我们在上海收购了一个旧楼,改造之后,我们后期运营租金提升,包括整个底商改造之后,整体租金提升还是比较高的。从经济效益来讲,我们吃到了甜头。

        对于四惠大厦做改造,我去翻看这个项目以前对标的项目就是乐成中心,这两个楼同时进入改造的时间,看来是行业和楼宇升级改造的阶段。

        我们改造两个原因,一是区域的问题,通州副中心的发展,对于核心区域的楼宇,我们比较贴近核心区域,但是核心区域范围增大,需要树立形象。二是我们单体项目租量做了一个对比,我们后期运营到8、9年租金增长会低于市场租金增长率。三是远洋集团多年在产品当中积累的经验,包括推广Well的标准,我们做了大量的工作,我们对产品有自己的想法。我们要实现自己的理念是需要时间的,但是可以很快实现办公产品的理念。我们的改造包括楼的进出系统、商业空间等,我们商业改造之后,商业可以提供接近服务,我们整体做了一个升级改造。同样我们升级改造也是符合客户需求,我们做了上千份问卷,里面有行政、有高管,同时我们跟很多设计公司沟通,包括空间布局和动线,来推动后期改造。这对我们建筑来说,作为一个运营和资产管理行业从业者来说,我们能够将自己符合客户需求的产品实现很快的租售,这也是我们的目标。

    主持人 徐越:

        你们也是在全楼的改造。

    黄志达:

        不仅是全楼的改造,还有一个共享办公,我们有共享办公的场景研究,实现足够的办公空间,还给客户带来很好的体验。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 17:46

    进入今日年会的最后一个环节——高峰对话:城市更新与楼宇升级改造。中房协商专委研究部主任徐越对话北京金隅地产经营管理有限公司 副总经理王子铭、远洋集团写字楼事业部副总经理黄志达、乐成集团有限公司资产事业部总经理黄海燕。精彩不容错过。

    主持人:

        今天下午的主题与一个主题细细相关,就是楼宇升级改造。楼宇升级改造的需求也是城市分工的需求,下面有请中国房地产业协会商专委研究部主任徐越带来最后一个对话环节。

    主持人 徐越:

        谢谢主持人,谢谢主办方,大会的时间稍微有一点延长,大家占用了晚饭时间,我站在台上一下下面还是有这么多热心的观众,坚持到最后一定的都是真爱。真爱所有的人,真爱我们所从事的行业,真爱我们期待面对的明天。先给台下的各位一点掌声,坚持到现在,大家确实很辛苦。

        下面有请今天跟我们一起对话的嘉宾,他们分别是:

        北京金隅地产经营管理有限公司副经理王子铭先生

        远洋集团写字楼事业部副总经理黄志达先生

        乐成集团有限公司资产事业部总经理黄海燕女士

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 17:29

    曲允瑞:

        我希望我这个环节的分享和接下来将要上台关于城市更新和楼宇升级的论坛,会成为这场大家分享交流论坛当中最精彩的一幕。我给大家带来的题目是海尔中央空调解决方案的应用。很多人对海尔的印象停留在造家电的传统品牌,它怎么做这样的解决方案呢?今天恰恰跟大家分享行业里面引领技术的最先进的节能产品。

        进入主题之前,我给大家分享一下海尔,海尔1984年创业,已经形成现在大家看到的规模,整个全球营业额现在是白电连续9年排名世界第一。2017年全球销售额2419亿,海尔目前是一个国际化的中国品牌,越来越多的外国朋友认可了这样一个世界第一。整个海尔平台化转型过程当中,在我们平台交易额上达到1万亿,海尔是传统的制造业企业向一个互联网平台企业转换,我们也在向真正生态化的品牌过渡。

        生态化的品牌是什么概念?我们发展的30年里,经历了五个阶段,名牌战略阶段,多元化战略过渡,国际化战略阶段,互联网化和物联网生态品牌。一开始我们有单一的冰箱、电视品牌,现在是生态化品牌。这个发展过程中我们有很多的品牌,包括海尔、卡萨帝等7个不同的品牌,大家在市面上看到这些品牌,都是海尔的。海尔是一个综合的品牌形象,在市场上展现。

        作为中央空调的创意者,2003年之前海尔有一个突破,海尔第一个提到了中央空调。从颠覆角度,2003年之后,这个颠覆不仅仅颠覆了海尔,还颠覆了中央空调行业,海尔突破了多联机产品瓶颈,率先发展大多联系列品类。

        目前海尔中央空调已经形成小空间、大空间多综合体解决方案平台,在整个发展空箱上,坚持三大方向。中央空调以温度为核心,我们强调的是恒温恒湿、空净合一,引领健康时代。今天大家提到两个目标,一是质量和用户体验,二是运营和扩充当中的能力。海尔坚持的是除了你的温度给你用户最好的体验,还有你的节能给业主方提供最好的成本收益。结合互联网时代的要求,海尔的产品自然就多了很多  互联网时代和物联网时代的智慧化特色。一会儿给大家展开来讲。

        海尔现在除了我产品的技术和定义上的引领,海尔现在还有世界上最先进的物联网化制造能力,这两年我们之所以能够引领,不同于欧美工厂,我们比它自动化和智能化一题。这意味着我们互联网中央空调制造平台,在前端研发过程当中与客户进行创意交流,通过你的手机终端和服务平台看到每个生产环节当中关键岗位实时  动态,在你的服务阶段,能够联动到企业云服务平台当中,可以实时看到机器运行的状态,对物业提供最有利的服务,最终极的方式我们建成无人机房,让自己的空调系统自适应、自调整。现在试点项目在我们很多商业空间中已经在利用。

        海尔综合来说形成了五大产品,六大系列,只要你的商业空间有空调需求,在海尔平台上都可以找到。

        我们今天介绍的主题是这样,商业项目当中的一些解决方案和发展动态。在商业系统当中空调特别是中央空调机组的能耗占据了我们整个商业成本当中最大的空间,以北京、上海不同的建筑为例,甲级写字楼里面,你的机电设备占多少,主机设备耗电占了70%。我们用中央空调主机颠覆这个行业。

        我们为什么能够引领和领先,因为它本身具有先进优势,磁悬浮无油运转技术,用一个轴在整个磁场当中进行高速运转,达到每分钟高达600万次,它的点品可以进行无限调节。在整个运转过程轴是电子轴、主动转一起平衡,它的优势是先天的,这个优势是什么?无摩擦,耗电最低,噪音最低,磁悬浮导致它的节能效果有先天的优势。

        右下角就是磁悬浮离心机的外表。

        海尔中央空调产品方案,首先是零摩擦,2安培启动,50%节能,3年保修,70dB静音,实验之内测试最理想的噪音数据是56分贝到58分贝。但实际上对我们常规的电机不低于85分贝,对于客房里面噪音是很大的,我们的恰恰有这个优势。

        海尔目前覆盖90到4200Rt的机组,越是高负荷的时候,费用越低,这是海尔磁悬浮机最大的优势。

        海尔磁悬浮有更长的寿命,性能不衰减,运行11年能耗损失在2.8%,普通的同时运行的,能效损耗在30%到40%,也就看出来,我的长寿命是真正的长寿命,这个长寿命是全生命周期充满活力的长寿命,而不是勉强开启叫长寿命。

        市场上号称能做磁悬浮机组的有20多家,我们拥有航母甲板技术、弹射器技术、舰载机技术等等,我们有20多项专利。

        我们不光提供产品,还提供全生命周期解决方案。我提供全流程的设计和测试,看你原来的能效情况,对比磁悬浮使用之后的能耗效果。

        海尔磁悬浮是行业首个中央空调云智能平台,可以远程监测,省去机房往返奔波,通过手机可以看到机组运行状态,为运营和使用者提供更好的监控能力。

        这个项目是清华大学江院长带领所有行业专家做了绿色项目,这个项目节能效果是42%,机组节能效果52%。

        这个项目是酒店改造项目,改造原来使用的直燃机,直燃机不节省费用,相对于磁悬浮改造之后,效果能够看出来,15年相对14年节省54%,相对13年节省63%。

        目前磁悬浮离心机技术在北京项目达到了一个优势的表现。这个项目中,美系品牌T以普通能效、潜在投资风险的产品提供高价方案,我们就讲了我们的方案替代它得到什么样的效果。2008年初测试它用了一年半的效果,我们达到的效果是相对原来的效果超过37%,这是第三方节能机构认证出来的,在商业机构和综合体上面,在北方节能效果仍然可以达到37%以上。

        目前海尔在全国全球的项目超过1000个,海尔磁悬浮离心机之所以能引领,是经过长时间磨炼而来的,真正具有最具实力的,这有强大的海尔平台做后备,我们还有先进的技术。

        我们的生态状态,包括1+2组织,住建部、两家协会,我参加会议之前,我去国家节能中心,如何更好的推广海尔磁悬浮产品,对国内企业提供更好的收益。证明国家相关机构对我们的认可度在增加。

        从我们用户的口碑,从行业专家口碑商来说,海尔得到了越来越多行业内和使用者专业的认可,未来这个产品会成为发展趋势。

        从2016年开始,我们没有经过十年磨炼的时候,我们磁悬浮没有大张旗鼓,但是2016年之后近两年时间,我们为  建筑节能32亿瓦小时。

        这是我们方案延伸,围绕磁悬浮离心机,各行业都可以找着解决方案。通过不同业主方,海尔还得提供多方面的解决方案,你可以做EMC、BOT,还可以做融资租赁,我们海尔不但带产品,还带全生命周期方案,还带给金融工具,到大家的运营使用当中来,给大家多来低投入、高收益。

        接下来论坛当中,可能会有很多商业楼宇的专家和领军人物讨论城市升级和更新换代当中有哪些新的方向、新的点子,希望大家知道海尔磁悬浮离心机技术在节能、城市升级当中,一定会成为节能增益最有力的尖兵利器。海尔在一段时间内一定会利用节能方案给大家提供大小空间当中最优秀、最好的技术,为实现企业当中成为节能利器。

        今天我就分享到这儿。

    观众:

        价格。

    曲允瑞:

        这个价格,行业内宣称要比常规的机组3倍多,但是这个价格是过户过去式的,现在可以告诉大家,这个常规技术如果在正常零售市场当中比普通机组高出不超过50%。这意味着你蕴含着50%的利润。大家要认真认识到磁悬浮离心机带来的效果,让我们一起向最健康、最节能生活方式推出最有利的产品。大家在寻求一些新的创意和解决方案,大家都是敢于创新的人,我们希望大家能够和海尔携手,真正在节能和智慧领域做出一番事业,海尔愿意与大家携手同行。谢谢大家。  

        15分钟解决不了所有问题,10年、15年后大家用磁悬浮离心机的时候,一定会说海尔才是专家。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 17:23

    主持人:

        感谢姚总精彩分享。

        下面有请海尔中央空调大客户副总经理曲允瑞演讲《商业综合体中央空调智慧节能解决方案》。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 17:20

    姚星:

        各位领导、各位嘉宾,大家下午好!

        我今天跟大家分享的主题就是如何利用智能技术,提升办公效率和体验度。北京汇鑫科服成立于2007年,迄今为止已经有11年的历史了,我们有全国的ASP牌照,也是国家高新技术企业,以及中关村高新企业双认证。

        我介绍一下我们的进化史,最初办公楼情况,比如说八九十年代,最早期办公楼只要满足基本功能需求就可以了,设置有的办公楼连新式电话都没有,是老式的插线电话,到了后面就是配套服务的完善。秘书长发言当中提到楼宇如何进行评估、评级服务,里面会产生一些5A级、甲级楼宇。那时候以客户为导向,舒适度有所提高,包括以前是物业管理,包括香港,引入一些物业管理公司,使得物业管理更加优质。

        我们通过智能化视角如何提升楼宇的内容,以前讲的更多是楼宇管理、物业管理,其实更多现在目前是楼宇的运营,用运营的方式把整个楼宇的品质和客户体验度拔高。包括赵宇赵总做郎园非常用心做了深度的内容运营,包括切总也谈到智能化技术能够预测到一些趋势。未来智能化楼宇,我们希望是什么样的,拥有谷歌一样的大楼,微软一样的办公环境,助力和提升更好的楼宇的舒适度。东三环的写字楼利用了一些高科技技术,租金已经超越了相同位置的楼宇。

        11年以来我们在通信方面以及ICT、互联网+方面跟客户的交流、管理方面的服务,我们了解到目前写字楼主要的痛点。一是出入口管理,尤其是临时人员来访管理,现在大部分楼宇访客方式比较老化,都是前台填单子,数据信息没有得到有效保存,也没有有效统计和分类。这是目前写字楼出入管理重要的一个情况。二是重招商,轻运营。很多优秀的资产管理公司以及管理方已经在运营方面下了工夫,但是我们通过智能化的手段和技术加强运营能力,从而更加精细化运营。三是通过智能化的方式,能够把以前滞后服务方式进行提升。

        汇鑫科服对楼宇智能化的定义有五个字。智就是智慧,能是能量,化是工具,楼是能量场,宇是空间。我们希望是以前瞻性的视角用新技术打通基础和管理通道,来转化资源间的交换,实现楼宇的价值转化与提升。

        通过智能化楼宇,我们减少了一些管理节点,解放了机械性劳动,尤其是5秒钟的机械劳动,比如说大堂前台接待员。测定有一个案例,在某高速公路收费站口,一个职工下岗了,他发现没有任何技能,找不到工作,我收了将近30年费用,突然发现自己什么东西都不会。他一直在做一些重复劳动和机械劳动。

        用户画像的颗粒度、精度更加精确。

        汇鑫科服目前主要的案例,当然不仅限于这些,包括北京市中海广场,CBD,上海最核心低端上海广场,北京的天润财富中心,都是以融合方式为这几个写字楼和楼宇提供相关的服务。

        我们讲一下我们平台化的理念,第一,打通服务过程中的痛点,建立无障碍通道,第二,打造办公生态系统,第三,为客户打造更加场景化的智能选择。

        基于这三点的愿景,我们出台了五大产品体系,一是爱访系统,二是爱智,三是爱空间,四是爱办公,五是爱秀。爱访系统主要包括出入口管理以及访客管理、预约管理和人脸识别,微信扫码识别。爱智是对客户办公需求,提升管理效益方面的需要,我们提供了相关智能化的解决方案。爱空间是重构空间和对空间重新利用,打造不同项目独特的一些商务环境,一些主题特色。爱办公,基础实用性的一些办公解决。爱秀,整个楼宇和项目的信息发布系统。

        今天大家都看到我们在这个展台,尤其我们在签到的时候,以及在上电梯的时候,大家可以看到有130寸大堂指南,包括展区也看到我们相关的产品,这是我们新近推出的一套整体基于提升大堂体验感和堂堂形象的智能交付水牌。这个智能交付水牌也是一套非常先进的信息发布系统。

        简单介绍一下,这个水牌放在企业大堂,它可以镶嵌墙壁,也可以做立式。主要的功能有自主引导,改变传统金属水牌固化的形态,全程可以进行触屏点击,昨天显示是整个企业名录,右边显示的是企业信息资料,企业形象宣传片,中间显示的是企业需要展示的各种内容,最下面展示的是物业以及资管方面的信息发布和公告。

        除了大堂水牌以外,今天展演的有一台130寸,和两台86寸,根据不同大堂环境我们提供不同尺寸供客户选择。

        除了大堂水牌,还有楼层引导系统,我们在每个楼层都会投放一层32寸左右楼层水牌,也是可触摸、可交互。对楼层入驻客户信息进行展示,爸爸形象宣传,也能够把商务配套进行相应的指引,包括卫生间等等。同样对物业以及资产管理方信息进行公告发布。

        企业终端我们会发布一套企业智能PAD系统,可以跟水牌联动,还可以解决一部分物业方面的信息公告,报事维修,公示公告,包括个性化定义。

        这边是通过APP以及客户端的PAD为整体访客流程解码的示意图。

        2019年我们会继续推出关于楼宇项目空间智云中心解决方案,有机会向大家进行介绍。

        这是智云中心的概念图。谢谢大家。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 17:08

    汇鑫科服是专注于智能楼宇及企业智慧办公,提供增值增效解决方案的综合服务商。以全新的I系列产品体系出发,为楼宇提供本地化智能综合服务,提升写字楼和企业客户的办公效力及办公体验。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 17:07

    主持人:

        谢谢谢总的演讲。有一个细节,在蔡总的演讲中,讲到标准当中大堂是一个重要的提分项。下面有请汇鑫科服联合创始人兼CEO姚星姚总讲解楼宇大堂商务形象提升法宝。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 17:02

    谢宝霞:

        大家好,非常感谢今天蔡秘书长和协会给我们机会,提到Blueair、Blueair空气净化器,大家都很熟悉。

        Blueair1996年成立于斯德哥尔摩,我们洁净空气以及核心净化技术就是成立于此。左侧是上海市中国营销总部。

        Blueair愿景就是洁净空气,健康每一天,我们离这个目标还有一定距离。我们全球是73亿人口,大概90%的人都遭受着空气污染的严重影响。

        谈到室外情况,大家比较数知,我们有90%的时间是在室内渡过的。人们比较陌生的是更多的情况下,室内空气质量比室外整个空气质量糟糕的情况下可以达到5倍。这些室内空气污染来源除了一部分室外散除到室内建筑,室外颗粒物污染,PM2.5还有汽车尾气、粉尘,它为什么超过5倍,就是室内生存空间当中,家庭有一部分,日常烹饪、流感病毒等等。商业空间当中,如果是办公室,比如说办公设备散发一些臭氧的危害,还有楼宇新风是否达到准。还有酒店类的空间,对于南方回南天,还有潮湿的异味,还有客人香烟的烟雾都是污染的来源。

        全球来讲,对于空气污染带给人们的危害,也是得到越来越多的关注。我们城市人口所受到空气污染的影响会有2.5倍多于WHO公布的,人们意识到的,其实人们的意识是在提升的。整个目前室内空气对人健康的侵害来讲,也是整个环境污染当中最重要的一条,最严重的一项。

        对于Blueair来讲,也是鉴于此,我们都做了哪些努力,除了我们产品之外,我们有一个很好得用的工具,今天在座的各位也是各个企业的翘首人物,对于商务差旅也是大家日常生活当中很重要的部分,我们有一个Airview的网页,你可以输入要去的地方,可以预测当地实际空气污染状况,包括PM2.5,PM10,包括VOC等等都有很科学的提示大家可以根据这个网站准备整个差旅过程中对于自己健康防护所携带的一些东西,比如说口罩,当地选用空气质量关注比较好的酒店入住。

        这是整个国外在瑞典研发的一系列产品,我们的产品是全球60多个国家销售,也有我们的服务和解决方案。我们围绕整个创新性,产品的节能环保,今天讲的比较多的,还有我们的服务方案、解决方案也是我们取得成功重要的一部分。

        我们产品当中,大家比较熟悉的就是第一个,就是Blueair空气净化器,我们有四个产品系列,经典系列,402、403,还有Pro系列,还有为运动人士设计的,还有建筑设计师款。为了关怀到整个安全出行方面,我们有Face masks口罩,我们适合于男性、女性,小朋友,不同的型号。智能化方面,我们很早研发了Blueair空气监测设备可以监控室内空气,遥控我们的产品。8月份会上市我们的新品车载空气净化器。

        我们的产品围绕大家一天蓝色路径,从早晨起来就能够使用Blueair监测家庭到户外的空气质量情况,你可以准备一天的健康出行,当你到达办公室,当你的孩子到达幼儿园,他可以在整个空间经过Blueair产品净化解决方案,拥有洁净空气的空间。你开车出行过程中,你的汽车可以选择我们的车载空气净化器。你下班的时候,休息的过程中,或者现在也是比较热门的可能大家会更加关注健康,下班之后可能更多人会选择到健身中心、瑜伽中心,运动过程中我们呼吸量会大大增加的场所,是大家格外需要关注的地方,也是Blueair格外关注的地方。还有享用美事的地方,我们也跟高端餐饮越来越多 关注到大家消费的升级,以及对服务和体验更高层次的要求。整个过程当中,我们也会关心到我们居住在一个城市,另一个城市居住的父母呼吸的健康,我们也有智能化的产品可以遥控父母家里的空气净化器。

        在大家熟悉的,空气不好的时候,我买一个空气净化器回去,Blueair在这个过程中,也发现了一些问题。可能在未来恐慌的情况下,大家买了很多产品回去,但是大家对空气净化器的使用在蓝天情况下就忽略,很多楼宇买过净化器,但是下次更换净化器维护和滤网的时候超过了它的使用寿命。我们上门服务的时候,管理人员会说我买的时候不知道这个机器需要维护,或者  这几天、这一个月都是蓝天,没有使用。我们卖一个产品转化到为大家提供全天的解决方案,就是Blueair Zon(音)的方案,楼宇不需要投入一次性机器费用,但是每个月支付服务费。这三年过程中除了提供最优秀的产品、最完善的服务,最定时的监测之外,还跟酒店定制两个品牌,在项目盈利过程中拿出5%共同做品牌联合推广,这里包括隶属于雅高集团的费尔蒙,我们在整个盈利过程中把我们盈利5%用于联合推广,包括对整个公益事业的贡献。

        在整个过程当中,无论是酒店、Office,还是整个参与项目的人员来讲,可以得到比以往更多的利益。一方面,我们可以给我们的客户,给我们的员工提供更健康、更好的洁净环境,这是产品可以带来的;另一方面我们可以给服务办公空间的服务人员提供更好的作用,每个五星级酒店都是高大上,一个净化器有多大作用,它除了对客人有帮助,对清洁人员也有很大的帮助。入住酒店,前一个客人和后一个客人可能相差一个小时,如果前一个客人吸烟,清洁人员很谈一个小时把烟味清除。我昨天晚上休息的很晚,因为我们飞到上海一个业务就是给一个酒店客户服务,我看到现场一个照片,我们检测的是一个什么样的环境呢?前一个酒店客人垃圾箱有三包空烟盒,这个客人入住过程中吸了三包烟,这种情况下我们需要经过仔细的检测,什么样的型号净化器才能在这种环境下发挥更好的作用。我们这样一个合作达到的结果就是双方商业的发展都是得到助力。

        在整个合作过程当中,除了我们的产品之外,我们其实也在跟酒店、办公空间在一个共同学习的过程。今天我听到很多企业领导人讲了很多建筑类的、房地产协会类的发展,一些前瞻性的技术,也给到我接下来继续负责这个项目很多的启发。目前来讲,我们也是和很多行业一起学习,怎么样提供更好的产品体验、技术体验以及服务体验,还有我们怎么样进行更好的品牌营销,品牌营销除了在简单的广告之外,我们今天强调比较多,各个地产项目也在讲究内容的一些共创。在这样的内容下,我们肯定要教育市场的内容,这是最受大家欢迎的。

        在整个解决方案过程当中,我们其实可以给到酒店Offic和家庭客户更好的更洁净健康的空气,还有我们可以获得更忠诚的客户,更忠诚的员工,来为我们的企业服务。

        在体验方面,我们Blueair一直在做更多的努力,这方面是我们和客户一起看怎么样提高对于整个使用我们服务过程当中的一些体验。包括我们在社交媒体、一些视觉上,包括一些PR和落地的活动上,8月15号我们和费尔蒙酒店做我们年会,我们为双方客户建立一个共享资源的机会。

        这是整个费尔蒙酒店的反馈,客人入住之后,不论是携程,还是客人常用的一些,这些客人入住之后有很多对空气质量的评价,没有使用空气净化器方案的酒店还被投诉,费尔蒙酒店这方面得到很多奖项,无论是客户服务,还是硬件设施提升上面,以及对空气净化方案选用方面。未来对于一个高端服务酒店来讲,整个人们对于空气净化解决的方面,会是在酒店各个关注方面里面最重要的一项。

        这个就是我今天总结想说给大家的。除了大家熟悉的,家里需要一台空气净化器,对于Blueair来讲,我们进入中国,今年是13年时间了,我们更多的服务在商业空间当中是一个学习的过程,在这个过程中也得到了一下这些客户的支持,他们也是我们忠诚的客户,包括使领馆客户,地产客户,我们跟绿地和世贸进一步探讨下一步一起合作的方向,还有500强的公司,一些国际学校,都是我们一起携手相伴,一起为大家提供更洁净室内呼吸环境的合作伙伴。

        谢谢大家。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 16:53

    主持人:

        谢谢庄总。

        下面有请Blueair北区销售总监谢宝霞谢总为我们分享洁净空气给你力量。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 16:52

    庄贺铭:

        各位同仁,大家下午好!

        在这边我想借这个机会给大家一个特殊的话题,就是关于楼宇设施设备建筑本质的全生命周期管理。有句话说身体是革命之本,首先楼宇本身也要把自己运营做好,要把楼宇设施设备做好,这里给大家一个经验分享。

        面临挑战不多说了,早上的时候,项铭总等几位专家都讲了这方面面临的挑战。

        我们怎么认知整体的建筑本体的设备设施,从全球来看,本身建筑本体和设备设施要考虑全生命周期,从整个项目的立项、规划、设计、施工、安装、调试到验收,开始运营,到后面的改造,后面灭失,这是一个全生命周期的过程。这是我们一个综合的考虑。从本身的投资回报来说,也是从综合考虑来的。建设过程中可能每个项目的建设只有几年,但是运维、运营方面可能50年甚至100年,甚至几百年的运营。

        你怎么从本体基础设施里面、数据里面考量数据采集,达到本身完美运营,这是很关键。这里面有一些大数据的挖掘,大数据本身采集是非常重要的。大家知道人工职能、自我学习,科技已经发展到一定程度了,通过大量数据采集、数据分析可以达到自我学习,这也是我们现在讲的数字化转型,所有运维已经到了一个自我学习的阶段,就像人能自我学习,为什么我们楼宇不能自我学习、自我提升呢?这也是我们整体耗量的。

        现在这是一个新的科技、改革带来的一个产物,东西首先要数据化、信息化、自动化,智能化。这里面大量从计算技术的革新升级,大量的云技术、IOT等等技术用在楼宇本身上面,我们会看到技术革命会带来楼宇运营方面的革新。

        以前我们所做的大量楼宇里面划分了很多工具,很多运营平台,包括三维工具等等开发,还有楼宇自己做了一些小工具,巡检、楼保等等,还有租金管理、资产管理,大概有二三十种工具散落在楼宇运维过程中,我们考虑怎么有一个打通的平台,打通数据孤岛进行数据挖掘。这里面我们整体考虑从规划,从设计,从施工、运维到维护,整个全生命周期来考量整个资产管理,包括怎么数字化信息采集,把采集的数据进行相应的分析,使用统计,为项目的基层、高管来使用,这是近几年非常重要的一个环节。我采访过很多大型机构和公司,他们近两年都在做这方面的东西。同时在这些软件公司,或者这些互联网公司,他们近几年也是在研究阿里云的布局,包括IBM的转型,他们都在数字化方面转型。咱们楼宇就要总体考虑全生命周期。

        全生命周期很重要的就是交付,以前工业项目上有很多交付项目可以做到全数字化的交付,但是楼宇、办公楼很少能听到楼宇能做到全数字化的交付。不管是过程的文档、图纸,所有的工程施工、安装、调试,包括你设计的二维、三维、3D、5D的资料,其实非常少的项目能够看到数字化移交,这也是我们面临的挑战。很多工业项目都可以做到,为什么楼宇现在还不能做到。

        现在住建部近5年,甚至近2年,对楼宇方面的要求越来越高,现在住建部要求2万平米的建筑项目要求有BIM施工、BIM交付。能不能引领政府的需求,把非工建项目同样的写字楼和综合项目做到这样一个三维立体运营,这也是广大业主自己要考量的。

        美国12年BIM管理机构就发布了它的标准,让美国的楼宇都按照BIM标准来做,所有楼宇都有自己的BIM信息。我们怎么引领新的潮流、需求来达到,我们怎么运维,怎么通过3D模型来非常直观的找到所有的这些设备设施的状况,这是我们所要考量的地方,现在所幸已经有相应机构在研发这样的技术。

        同时基于BIM设备生命卡,每个设备都有自己的生命,从大的制造,到工厂验收,到现场安装,安装后要调试,最后验收,验收之后要运营,然后有周期性的巡检、维保,修了以后还能有维修记录,实在不能用了还有更新。每个设备都有自己的生命,这样你才可以把这些设备当做家人一样。在工业项目上,这些东西都有,但是楼宇没有。

        还有我们从整个楼宇当中,运营之后肯定有一个预防性的维护维修,怎么可能达到一个自动化,把这些记录自动导入相应的工作日历,各级管理人员可以看到各种工单的情况,这里面非常清晰。通过这些工单,自动推给相应的人员,这些人员检设备信息的时候,信息自动可以到处系统,IT技术都可以做到智能推送,让专业人员执行相应的维保。一旦滞修的话,就有外部的专家来支持。

        一年以后、两年以后,楼宇自动感受到自身的状态,自动会排哪些需要巡检,哪些需要维保,哪些设备需要更换掉了,楼宇自己感受到。这是我们的一个方向。人要体检,为什么楼宇不能体检。楼宇怎么做到体检,这当然需要很多IT技术的支持。

        所有的结果都是可视化,你现在看到的都是图表、文字,你能够通过可视化,通过3D模型可以看到每个楼层、每个区域,都可以相应看到设备设施的状况,而且手可以转,可以放大,点击可以看到每个房间的信息,我们把IT技术应用到楼宇管理当中是非常重要的。

        同时做智能预警,有预警会做警示灯,或者红色预警。

        室内空气、室内环境非常重要,你可以用BIM技术,非常清晰用传感器接入酒店,可以看到所有公共区域、租赁区域,洗手间、厨房不同的空气。3D上面可以非常清晰的显示,而且警示,现在的技术都可以做到。

        还有自我学习,楼宇就可以自学习,还有能效,接入以后就可以水、电、燃气的状况,还可以做对标。

        还有后面的租户管理,很多人反映的情况,怎么对租户智能管理,这些都可以做到人工智能。医院能做到,工厂能做到,为什么楼宇做不到。特别是办公楼很标准,应该可以做到这些东西。就是说你愿意不愿意花这个工夫,花这个时间把现在已有的别的领域的技术引入到楼宇管理过程中。

        整体楼宇健康评价,你作为一个楼宇持有者,你怎么知道楼的健康怎么样,楼的风险情况,能耗情况,环境情况,用户满意度情况,建筑本体情况,实时都可以看到。领导者、管理者都可以通过APP、SaaS平台看到。同时它跟同区域、同行业对标,跟国家对标,包括楼群之间的对标,现在技术都可以做到,都可以达到这方面的要求。

        我为什么讲这些东西呢,我们集团本身其实就是做这服务的,我们是190年历史,全球最大的建筑设施服务机构。

        我们一开始就从项目的构想研究、研究与设计、施工、运营和维护,一开始就考虑这方面,国内都是把这些切开的,我们是一起考虑的,所以没有行业壁垒。

        这是我们的一些案例,包括机场、大型商业综合体,我们看了各个行业,从各方面的服务,我们希望能做到从建管再做到设施设备物业管理,再到商业管理,再做到资产管理。我们希望做到建筑本体上下延伸的项目。

        我就跟大家分析这些,谢谢大家。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 16:41

    必维集团创立于1828年,是全球知名的测试、检验、认证和技术咨询服务机构。在全球140个国家拥有约1400个办公室、340个实验室以及超过75,000名员工,必维为逾400,000家客户提供专业一流的工程、技术咨询服务和创新性的解决方案。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 16:39

    主持人:

        感谢曾经故事里面的人给我们讲了这么多经验。

        优秀的资产管理离不开优秀的设备设施管理,我们所熟知的很多著名项目都有很多历久弥心的项目,下面有请必维集团建筑工程与在役设施大中华区总经理莊贺铭带来如何做好商务楼宇设备设施全生命周期管理的演讲。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 16:33

    主持人 任成军:

        刚才大家都讲了自己的行业特点,公司特点,对写字楼的发展做了分享。大家都提到了一个问题,有困惑,有要求。作为我们这个行业,从大发展到存量发展,未来北京存量超过3000万平米,这么大体量,对各个楼宇的管理和运营又提出一个更高的标准,非常欣慰的是中国房地产业协会商专委11年修编制订《中国商务写字楼等级评价标准》,刚刚蔡秘书长对《中国商务写字楼等级评价标准》做了详细的解读。

        李总作为写字楼等级评级标准编委之一,全程参与了这个标准信息收集,到编撰,最后修改,希望您从专家的角度讲讲未来这个评价标准对我们整个行业的指导和发展有什么意义?

    李卫国:

        刚才听了三位发言,感触很多,刚才任总也说了一个问题,写字楼评价标准我也参与了,这个是群众可以参与的标准,自觉、自愿、自费。今天这个标准历时三年,三年过程中有设计师、开发商,国内三大物业公司全部参与了。我个人评价这个标准,因为本人是参编里面的副组长兼运营部分的组长,这个过程中,我对这个标准评价打80分,因为中国写字楼时间差不多15年,很多问题没有搞清楚。欧洲、日本、美国都转了一圈,把他们先进写字楼都看了一遍,看人家写字楼怎么管。但是到现在这个标准最大的意义,对大家什么好处呢?对开发商提了一个设计要求也好或者什么也好,至少说目前把写字楼里面遇到的一些主要的问题全部提出来,里面还有一些问题并没有标准答案,比如说写字楼不能满足要求,到现在没有百分之百解决好,还是一部分满足不了要求,可能我们设计水平的问题。我个人认为写字楼里面是一个比较全面,设计问题最多,应该大部分给出了答案,或者方向性的意见,但是有些问题在修编过程中逐渐要完善这个标准。虽然有这个标准,但是宣传不够,天天在犯错误。我在路上还想这个问题,为什么天天犯错误呢?因为整个写字楼建设没有人监督,我在想一个问题,开发商里面汽车有人监督,几大品牌,你汽车生产不好,用户就不用,消费者不买。写字楼里面,因为消费者太散,没有一个相同的写字楼,所以造成了投资商、开发商、建设商比较分散,到今天为止,这个标准是框架性的标准,但是不全面。

        我有一个经验,基本上可以这么说,投资商老板水平有多高,建设的楼水平就有多高,老板是一个农民,建成的楼基本上是低水平的,包括我们自己的,前两天我们收购了一个企业,一个办公写字楼在搬迁,实在标准太低,建成就落后了。这个标准对行业指导意义很大,还得需要大家广泛宣传、推广,只有实践才有意义。

    主持人 任成军:

        金总,您作为评审专家,觉得未来有这个标准对咱们写字楼的建设、设计、建造,以及后期运营,是不是有一个指导意义或者规范意义?

    金之其:

        这个问题确实很好。现在英蓝大厦一直在北京就一个项目,最近在厦门和杭州开发一个系统项目。我有一个体会,除了刚才你说的制订标准的意义在哪儿?我还想它应该起到什么的作用,应该把咱们国家低水平的设计,低水平的施工,从物业的角度,从物业后期运营管理的角度,给它来一个更正和提升我觉得这个应该是咱们做的,物业的人不都是低水平的,也有高水平的。咱们看到很多运营的问题,设计的不合理,施工的不合理,使用的材料不合理,好多毛病,但是没有一个发声的渠道,没有一个改的。很多设计单位盖楼的时候希望物业管理前期介入,什么原因?他就怕设计出来不好用,客户老有那些抱怨,这个最后小孩生出来就没法改。这个意义是很大的。

        现在开发商自己也认识到,因为开发商也在管理这个大厦,他自己亲身就有体会,他经常会说设计的时候你怎么知道这个楼设计出来好还是坏,蔡秘书长把物业组织评判的标准加到设计里面,作为一个设计的标准。如果这个能达到,物业就真牛了。

        举一个简单的例子,咱们国家一个马桶,国标是80到100下水,马桶出口标准都是100,国外就比这个大,人家就用老捅马桶,因为施工过程中间马桶在管径正中间,一压就到正中间了,这怎么解决,这个标准得提升。这个话题展开就太多了,不说了。

        我觉得这个标准有意义,物业要把你的服务理念融入进来,怎么满足客户需求,标准参与进去就更好了。

    李卫国:

        我插一句,我是开发商,很多楼建完了就卖,就像通过自己的地,自己住的房子,肯定做的结实。

    主持人 任成军:

        李总,不全是这样的,像中航技,建设的时候就按自持的标准来建的,我们听听高总的想法,你们租金也创造了亦庄的奇迹,你们在这个过程中,对亦庄地区写字楼发展趋向有什么感觉?

    高燕:

        现在亦庄在转型结构,大家比较看重写字楼的形式。我们项目最初做规划的时候,规划的不是现在这个样子,当时招投标的时候,各家给的建设方案,多数都是追随当时亦庄区域的一个方向来做的,它给我们规划就是小独栋,亦庄都是产业园的方式,他们给我们也是这样的。我们事后觉得当初公司领导高瞻远瞩,挺有眼光,那时候就看到我们这个区域要做高端综合体的项目,所以没有做小独栋。小独栋当时很枪手,现在不是了。现在亦庄也慢慢建一些酒店、住宅转型过来的项目,慢慢开始做高端写字楼项目。

        刚才金总说的问题,触到我心坎里。我们前几天看一个项目,当时车停在那么位置,我说这个设计为什么要从这儿拐,挺别扭的,我调头调不过来,到不了这个  路上。领导说这是设计师的理念,他认为从设计的角度这样好看,这样才是符合他的设计理念。但是实际来说,这个产品设计出来是给人使用的,你的实用能不能达到,这是很重要的。我深有体会。

        从自身项目来讲,不管是写字楼还是商业都招的特别好,尤其是商业,我们现在一期已经满租了。满租过程当中特别痛苦,最初就不说谁给我们第一版规划设计,当时建造的时候,那个商业裙楼的方式,完全租不出去,按照他的规划,这个区域租给什么样的商户,我完全租不出去。当初拿着最初的图纸,就找领导,我说这个东西是谁设计的,我没干过都知道这怎么可能租出去呢?这个商业规划有问题。我们修改了一遍,付出了很高的成本,因为要做改造。我们前期需要做很好的规划,金总提到的这个问题也很必要的。

        李总说的有点自谦,他们做的标准很全面,完全是从无到有的过程,我们现在是修订,按照李总的要求是可以的,从无到有的过程,看到这样一个成绩特别惊讶,在我日常当中,从开发到后期,到运营和物业服务,几乎我们能想到的东西全都囊括了。尤其有一点,怎么评价这个项目是这个区域最好的项目,当时看到通过租金,我觉得中航技肯定是亦庄最好的项目,但是我不是最贵的项目,不能因为这个条件把我拉下来,我往下看的时候,下面还有一条,同时你的出租率要有保障,我叫高价很容易,叫10块钱也可以,但是有价无市。他下面说同时你的出租率和价格是不是能够匹配。你光有高的价格,出租率很低,不代表你项目是好的,你能做到这样的价格,出租率同样很高,才能说明你的项目是好项目。我们这个评价标准确实做的很好的,这个框架也很全面,只不过我们可以补充更丰满一点。


    主持人 任成军:

        谢谢高总,不会让你失望,经过这次修编对行业也有更高的引导性。

        白总,刚才您也说到了做了空间运营以后,目前随着经济结构的发展,一些中小企业、创投企业的运营管理也出现了,未来我们等级评价标准对空间的体验有什么帮助?

    白羽:

        这个标准也是历经很多年的完善,作为一个楼宇的总结来讲,水平还是很高的。

        我想讲的是现在国家经济结构转型造成新经济成为我们未来重视的群体。我们的标准去适应未来发展的需要,到底匹配不匹配新经济的需求,我们服务客户都会了解它的需求。现在楼宇经济是不是有这个意识在建设和运营中为未来新经济企业创造条件,预留他们需求的一些物理、软件标准。我们曾经拒绝过早期的阿里,因为它人员密度很大,很年轻,管理很困难,那时候它类似一个创业公司,曾经在写字楼时代就拒绝这样的客户,现在肯定不能拒绝这样一个企业。与时俱进,这个标准能不能在新经济企业量身定制方面、管理方面做一些延伸,星库空间非常愿意和专家一起做支持和参与。

    主持人 任成军:

        谢谢白总,给我们提出一个新的办法,现在写字楼里面有很多的空间,需要充分利用,白总也提出了更高的要求。

        非常感谢四位嘉宾,作为我个人来讲,写字楼行业发展到今天,特别是中国房地产业协会商专委成立十年的今天,写字楼商专委十年磨一剑,给我们行业做出了很多的努力,指导我们行业很多东西。接下来随着《中国商务写字楼等级评价标准》修订,中国房地产业协会会给整个行业带来更多、更丰富的内容,同时开发商的项目从一盘散沙、各自为战,现在随着中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会十年磨一剑,今天精彩表现,我们找到娘家了。希望我们给客户带来更多的精彩,给客户带来更多优秀的体验。谢谢大家。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 16:33

    主持人 任成军:

        高总给物业公司提了很多的要求,我本身就是物业公司的,高总提的这个问题对我是一个挑战。

        接下来有请星库空间创始人白羽白总,白总之前在恒大,15年出来创业星库空间。作为星库空间非常有力的品牌,白总从开发、设计到运营、管理到自己的创建,整个进行了商业办公市场全产业链的经营,特别期待白总对市场的发展做一个分享。

    白羽:

        谢谢任总。

        各位都有很好的项目,这也是我们学习的榜样,刚才听了各位的介绍,有很多新的感受。我02年开始做最早的写字楼项目,跟大多数做房地产开发项目的人不一样的,我一辈子没有搞过住宅,都是做商业综合体,一开始我们在酷泰做的酷泰中心,我还写了一些文章就是写字楼的形象和价值。一个国际建筑一定是非常现代,当时我们都请一些大师做很高档的设计,那个设计是金色幕墙,当时很少见。

        在中远做了一些CBD的项目,那个阶段我更重视一些节能和智能化,他时候在提升楼宇的一个服务标准,向国际看齐。我们那时候比较有代表就是光华国际,这也是远洋集团最早一个国际化的写字楼,那时候写字楼没有标准,还没有中国房地产业协会制订的行业标准,我们就是一些客户反馈做的一些标准。那时候已经开始上这些系统,包括刚才四管系统等等。

        15年的时候国家做绿色建筑标准,我们这个项目很尴尬,已经收购了,老板说按照老标准往前走也可以,装修一下也可以的,按照新标准就得等等,所有设计全得改,问我什么意见。当时作为年轻人,还是希望有些东西有长远的价值,我觉得绿色节能关系着未来客户的定位,所以我们上了绿色建筑标准国标,我们还评上了奖,这个奖还是很容易的,当时国家新标准是参考国外的一些利得(音)标准,也是一个国际化的阶段。后来我作为远洋的代表参加一些国家写字楼评价工作。

        以前我们写字楼层高标准是5.1米,之前我们做甲级写字楼2.8米就可以了,到了10年以后,写字楼技术相当成熟,中国技术发展和档次发展到了一个状况,那个时期最大的问题是楼很高端了,但是你服务的客户、企业发生了很多的变化,也是我们现在做的事情。现在已经到了一个新经济时代,我们楼开发运营已经到了一个相当好的状态,但是我们的客户发生了巨大的变化。以前我们的客户去CBD,取而代之是新经济企业的大量繁荣,突然有钱的互联网公司,急租1500个工位。

        为什么共享办公在写字楼行业变成一个趋势,它不仅仅是一个工作方式的变化,有的人说共享办公是不是觉得大企业觉得移动办公有效率,100个人配80个工位很合理,这是一个局部的技术原因。更宏观的原因,经济方面的原因是中国需求供给发生了变化。600万家小企业数量在增加,国企需求在萎缩。有些共享办公企业已经占到70%以上,这就反映了一个趋势,有些人会判断未来CBD不仅为外企和国企服务,也会服务很多小微企业。以前我们讲大客户需求标准高,小客户需求什么呢?因为它的产业跨度很大,企业规模从1个人到100个人,在我的空间里有1个人的办公室,好几间,他们对办公空间的要求不是档次,而是弹性,这是一个多种多样的方式。

        我们那儿的企业有300多家入驻,平均入驻率85%以上。我们发现一个最麻烦的问题,里面的企业太活跃了,上个月来的时候只有6个人,下个月拿到一笔投资就要做到四五十人。我们做写字楼,这个人忽大忽小,对装修要求也不一样,对孔要求也不一样。我们现在研究就是通过这些技术更加灵活的匹配这些小企业。

        我们酒仙桥有1万平米,很多写字楼按照传统的方式,一个单元几个工位,或者更小的单元,现在利用SaaS的方式达到高坪效。这是我们的感受,也是写字楼行业交流的过程。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 16:31

    主持人 任成军:

        谢谢金总,英蓝大厦因为有高盛这样高的要求,也吸引了更多的高端客户进入英蓝大厦,像瑞银这样的客户。

        北京写字楼发展,经过了从国贸商圈、金融街商圈、中关村商圈、传统商圈之后也向外面外溢。比如亦庄区政府对亦庄整体结构进行了转型,把亦庄从纯工业开发区向商务区改造,也提上议程。说到亦庄商务开发,不得不说有一个大胆吃螃蟹的写字楼,他们在亦庄盖了一个中航技易发,下面有请中航技易发投资有限公司经营管理部总经理高燕讲讲。


    高燕:

        我来自中航技易发,我们的项目在鸟巢,鸟巢东边有一个项目,这个项目叫中航技大厦,也是08年奥运会号称全中国最牛的一个钉子户,因为当时建鸟巢的时候把整个一片亚运村都拆光了,就留了中航技一个楼,因为当时说拆不起,太贵了,给我们留下来,现在那个楼也在。

        我们当时响应政府的号召,为了亦庄,给它提升产业升级,我们整个集团就搬亦庄区域,09年在亦庄拿了地。当时拿了地,整个亦庄在核心区那条街上几乎没有项目,大概就是一两个楼,放眼看去就是一片荒地。我们拿的还是比较早期的。那个时候已经谈不上什么运营了,因为中航技也是军火商,我们是一个比较纯粹的军火商,做战斗机的,大家可以看到70周年阅兵的时候所有武器都是中航技提供的。我们可能因为做这个的原因,公司有钱,一开始建立这个项目的时候就是奔着持有去的,从来没有打算卖。跟英蓝大厦不一样,所以我们在品质上比较注重。同时我们项目也是比较少的获得了国家鲁班奖的一个项目。鲁班奖是中国建筑行业一个最高奖,获这个奖的商业项目比较少,一般都是国家级项目,像鸟巢、水立方、T3航站楼,一般都是国家级项目获这个奖。自己做个商业综合体项目,很少有人拿这个奖,首先成本特别高。我们建设项目的初期就是以鲁班奖各项要求去做的,即使这样,在我们建完了以后,准备去评鲁班奖的时候,评审组专家到我们项目来评审,评了很长时间,吃住我们的项目,各个细节的地方,连螺丝钉角度都有规定。这种情况下我们比着  标准做的,大家可以想像,当时专家组给我们挑了整改意见一共5000多条。比着标准做的情况下,还出了5000多条整改要求。我们之后针对5000多个整改问题又做了一遍,评一个鲁班奖的项目确实不是花点钱,拿一个所谓的名头,确实不是这样的。因为它是建筑品质最高奖,所以确实是从一点一滴都不能马虎,这样过来的。

        我们项目一开始初衷就是为了持有而做的,所以我们并没有像有些项目常规入驻70%才做运营工作。我们一开始招商的时候,运营就同步在做了。刚才李总说到一直考虑的问题,我听了特别有感触,我也一直在考虑。运营到底都做什么,物业公司能不能做这些事儿,这个工作应该由谁来做?我确实一直在琢磨。包括跟金总私下交流的时候,互相也在考虑这个问题,从我们看了英蓝大厦之后,自己也回去找不足,就会发现什么人来做这件事,真的不一样。金总的团队做物业服务、管理,市他们真的是发自内心是把这个项目做好,以这个初衷来做。就像金总说的,英蓝大厦空调分区可以做到166平米,我们是按照整层分区。做到166平米,每个小户都分区,表面看是面积差,1000多到100多,好象没有什么区别。金总讲他亲自带了四个人,把线路一点一滴改造,因为要在上面加电磁阀,这个项目他们做了半年。我觉得这是一个态度的问题,你把你的项目当做什么,是真的不一样。刚才李总说,物业公司能不能做这项工作?我觉得不能,物业公司是一个执行单位。作为资管的人,你告诉他,我需要把这些阀门全部做上,它可以替你做,但是真正有责任心的资管人,像金总这样,他亲自带着人做,他要知道这里面怎么回事。我们一直考虑,这个事情由谁来做更好,资管这个事情也需要和各位前辈探讨,到底谁来做,怎么做,里面有很多的内容。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 15:58

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 15:47


    主持人 任成军:

        谢谢李总。

        上面嘉宾也讲了,全球租金排名,中国在前十排名有几个忘了,排第三的就是北京金融街,说到金融街,不得不提到英蓝国际大厦。为什么它有名呢?这个得问一下金总,这里面好几个客户都是世界金融街的大咖,瑞银、高盛等等,金总当年也是作为外资大行里面管资产运营的人员,作为租户,进入到英蓝国际之后,被英蓝开发商挖来负责英蓝资产中心资产运营,他也是金融街的翘楚。接下来欢迎金总讲讲。

    金之其:

        大家下午好,感谢这次大会的邀请我来分享一下我的想法和以前的经验。

        刚才任总已经说了,英蓝大厦在世界上租金排名第三,要营运这么一个楼,这么高的租金的客户要维持住,确确实实应该有很大难度,实话实说。

        这个话题是怎么切入呢?因为我是下午来的,刚才听了大家很多发表的演讲,我有一个体会,有一个想法,刚才蔡秘书长提了现在行业在做一个标准,什么样的楼算是好的楼,是甲级楼或者五星级的,或者怎么着。我就想了想我这边的经历。因为我之前还真不是做物业行业的,当然现在做了十年了,一直在这个大厦做。之前我在外企做,我在通用汽车干过的,在卡特普乐干过,在诺基亚干过,在高盛也干过的,都是和资产管理有关。我特别熟悉咱们这些外企的商业用房需求和标准。这个有很深感受。

        蔡秘书长说的这个标准,我觉得特别有必要的。我再提一个建议,咱们这个标准很难把软件部分体现出来,到底这个楼好还是坏,从星级能够体现出来很难。但是随着现在这种技术、科技的发展,前面好几个嘉宾都讲到了大数据、智能化等等。我想在软件服务提升物业管理方面,提升物业运营方面,肯定会有很大的促进和提升。这个是毋庸置疑的。我只想说从硬件方面,刚才说的标准除了空调系统、配电系统、弱电系统,不管是哪个硬件系统,它的标准不光是有和没有的关系,它还有一个特别重要的,就是这个硬件标准的运营可靠性,或者泛一点说,就是你的安全运营是不是能达到高端客户的要求。这个是很关键的。

        你在评标过程当中,有和没有是一方面,你这个标准,你这个可靠运行能不能达到。2015年6月23号,我记得很清楚,我在网上也查了一下,美国靠东部有强大的暴风雨,纽约城市遭遇的可能更厉害,整个纽约市全部停电,一片漆黑,但是高盛的大厦灯火通明。高盛的大厦为什么灯火通明呢?它是事先做功课,事先做预案,它知道这个时间来这个东西可能会造成什么样的影响,它是有准备的,而且它的硬件是匹配的,它能够做到。它所有自备发电机供全楼用没有问题,而且防雨措施做的非常好。为什么我知道这个信息呢?高盛就在我们这个大楼里面,它把美国除了高盛大楼灯火通明,其他一片漆黑的视频传给我们了。这方面如果体现了,就是最好的标准。

        根据这个东西,我再说一下英蓝大厦的过程,英蓝大厦本来是想卖的,没有想自持往外租,所以它的好多硬件设施有一部分是市场上算是好的,有一部分04年底建成的,应该说不达标。当时北京市和上海市想把整个金融行业高端客户引进到各自的城市中间来提升自己城市经济上的发展和进步,所以竞争很厉害。英蓝大厦当时和高盛接触,希望高盛能入驻英蓝大厦,因为英蓝大厦结构特点很适合金融,层高比较高,位置比较好,在金融街,离证监会、银监会非常近。但是高盛来看提出N多问题,说你们的硬件不合格,当时空调系统是两管制,高盛说不行,必须是四管制,配电系统不带发电机,他说这个不行,提了N多要求,说你们英蓝大厦应该改。当时老板已经把楼盖好了,准备卖了,响应政府的号召想把这些公司吸引过来,想把客户签下来。但是客户提了这么多要求怎么办?老板就下决心投资,把原来系统重新建,花了三四个亿。老板跟高盛谈,如果我按你的要求、标准改,你能不能答应我改完了就入驻。高盛说不行,你先改,你不改门都没有,你先改,改完了再谈。就不给这个承诺。

        我们老板还是有很大勇气的,当时就真投了,就按高盛的改,高盛很认真的雇了一个全球物业顾问,当时很品牌的人,现在可能都75岁了。当时来的时候都退休了。改的过程中,分阶段不停的在楼里看。最后真的改了,就是按照高盛当时的标准做,做完高盛测试,全部通过,包括电梯,全部测完了,后来真的是达标了,也是通过很大的努力,最后跟高盛才签了。这个历程是很坎坷的,不是那么顺利,一旦进来了以后,人家还有N多个要求跟着,你怎么保证你的运营可靠,你怎么停电的时候,你采取相应的措施,你怎么保证你的空调不出问题。

        英蓝大厦在运营过程当中,两大块东西,一是不断功能性提升,功能性提升包括所有系统都是一备一用,我们空调机都是一备一用,我们四台新风机,两台坏了,还有两台备用的,发电机是备用电,现在双路通电,当年四路通电不太好,现在是双路,发动机也是备用的,然后还有UPS,UPS还有备用。这种标准很多投资商可能会有顾虑。这种东西是根据客户市场需求来的。好多企业开发商投资的时候,这么多备用,你投资得多少,什么时候能拿回贵报。这个挺难的。英蓝大厦是一个特例,不能说大家都能做,这些东西都做到,所有东西都备用,因为用完了以后,你可能没有这样的客户要求的,那你怎么办?从政府牵头做标准是很好的,这个东西在那个水平,大家就认可了。

        还有现在发展很快,我们5年自主开发定做了一个工单维护系统,我们不是工人等在那儿喝茶,有单再去。不是的,工单分给每个专业,每天都在电脑里面,都做出来。后来又有好的软件出来,我们跟优服科技又签了新的协议,老的系统跟它打通,需要提升一下。我把我的经验跟大家分享,英蓝是怎么发展过来的,目前能达到这样一个租金水平。谢谢大家。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 15:45


    主持人 任成军:

        中国商务地产是从80年代开始,我记得是国际大厦,友谊商店东边的巧克力大厦,开创了中国独立的写字楼行业。之后从独立的写字楼到城市综合体,以及到产业园区不断的发展,经过将近30年,整个商化行业得到了长足的发展,特别从大开发、大建设的时代到了如今大管理、大资管时代,从原来增量型到现在的存量型这对资产管理提出了更高的要求。我们这个话题是中国资产管理回顾。

        首先有请李卫国李总,李总是保利的老员工,保利大厦是95年开发的,外形很有特点,是中国一个筝的形象,现在叫保利中心。2003年对面又建立一个新保利大厦,这个新保利大厦有很多新技术、新结构,也成立很也新的标杆。您作为新保利大厦总经理,给我们谈谈从老保利到新保利的过程,其实也是北京写字楼市场到最近新的结构、新的设计的历程。


    李卫国:

        非常高兴参加这个环节,我也很紧张,因为还没怎么着就老了,但是我们也和赵宇他们合作,学习新技术、新方法。我当时第一次面试就去巧克力大厦,然后到对面的赛特,当时保利总部在那儿办公。后来基本上完整经历了保利的过程,算是保利的老员工,应该是2/3,因为前面还有很多老前辈,保利又收购了天利大厦,又开发了一个国有土地出让001地块,就是北京的丽晶花园别墅,真正一个商业别墅区,到今天为止,这种情况不太多。

        买了这个楼之后,保利一直在经营,一个很偶然的机会,保利不是做房地产出身的,是做军火的,是国内最大的军火商,然后转型房地产,赶上房地产大潮。保利房地产真正起家是从新保利大厦开始。当年东二环拆平了很多地,然后进行招商,第一次没人愿意来,后来贾庆林书记跟保利领导谈,你们天天在这儿跑,你们怎么不在北京建设呢?我们当时在上海证券大厦开发,你们老在上海溜达,也在北京找个活儿。所以我们选了新保利大厦。02年7月22号签的合同,从东城区买的地,02年底成立的公司,从全集团招人,03年5月18号,这个楼开工。真正是10月份开工,06年12月份竣工。

        保利的发展历程跟这个一脉相承,在这个过程中我有一个感觉,阴差阳错这个地方从买地开始,我就没动,一直在里面待着,虽然干了其他的一些活儿,主要是运营,也算运营。运营这个概念,我们运营讲不清楚它要干吗,运营到底是干吗的?阿里有运营的团队,就是楼一卖就完事儿,到今天为止运营什么概念,今天在座都是管理人员,运营谁做,这是一个问题。运营现在大多数是开发完卖掉?真正谁运营?没有人运营。现在都是自己持有,可以实现运营。我感觉房地产运营到物业管理遇到很多的问题,最大的问题就是运营手段僵化,物业管理外包化,外包化有一个问题,因为在北京,现在干物业管理,给咱们看家护院、打扫卫生扫地都是外地人,遇到很多的问题。最大的问题就是持续性不够。到今天为止,我们的运营,个人压力非常大,最大的问题就是人员洗牌。新技术、新方法谈了很多,因为新保利大厦12年了,我们很多机器设备改造,请专家论证,到今天为止这个方案也没有论证,因为很多停留在概念上,真正落地落不了。我们策划了一下,改造之后成本更高,现在迫使我们思考这个问题,到底怎么走。

        时间有限,我先说这么多。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 15:25

    主持人:

        感谢赵老师精彩分享,我们看到这样丰富多彩的内容,我心中作为一个资产运营人,是满满的感动,因为背后有运营团队辛苦的付出。说到运营,运营的话题说不完说不尽。

        商务地产资产运营的道路已经走了30年的历史,30年来风风雨雨、跌宕起伏,现在那些故事里面的人已经成为讲故事的人。

        我们请来了90年初第一批楼宇资产管理人,现任国奥物业管理有限公司副总经理任成军任总。

    主持人 任成军:

        我们对话话题是中国商务地产资产运营走过的路,今天上午的演讲给我提供了一场行业知识的浩瀚大餐,感谢蔡秘书长,感谢徐院长,接下来我们开始对话。

        首先有请:

        北京新保利大厦房地产开发有限公司副总经理李卫国先生

        北京英蓝和达资产管理有限公司总经理金之其

        中航技易发投资有限公司经营管理部总经理高燕

        星库空间创始人白羽

        各位嘉宾,现在开始主题对话。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 15:21

    赵宇:

        尊敬的蔡云秘书长,亲爱各位新老朋友们,大家下午好,我是赵宇。我讲一下从问创产业园到公共文化产业中心的运营心路历程。

        整体分三部分,整个郎园发展历程,郎园的文化理念,以及我们内容深耕方面所做的工作。

        从发展历程来讲,郎园Vintage前身是北京万东医疗设计厂,2008年首创置业拿到这个项目,我们改造的理念就是修旧如旧的想法,我们保持园区原有的原貌,主要的费用就是在基本的设施改造和结构加固方面,重点发力的都是运营内容方面。首先我们提炼出来了整个郎园品牌运营的具体落地点,它不应该是一个相对来讲比较虚的口号。这跟我之前多年豪宅操盘有关,这种和畅销机制完全不一样的理念。我们非常准确传达我们运营理念和精神落地Slgan。

        从我们整个历程来讲,我们人生当中精神最峰顶的就是两个状态,一是特别小的时候,完全没有边界感的邻居大院,二是你非常能够自由的思想翱翔,不断碰撞和学习的大学阶段。我们秉承这样运营理念,希望把这样原创产业园打造成一个不一样的城市风景。从我们自己运营团队角度来讲,我们希望我们就是这样一个平台,就把这坛鱼坛里面水养好。

        过去8年我们不断运营,3轮产业升级,成就今日郎园。这就是一部所谓北京乃至全国文化产业发展历程。过程当中我们也有一直以来的坚守,我们对纯粹做文化和艺术的企业常年有租金的机会,我们希望真正节约相关的成本,希望整个园区都是这样一个文化方向的孵化器。同时我们也不停的找各个时代背景下风口浪尖文化企业,我们非常喜爱的,也是我们主流企业,就是知识分享方向的。同时由于各种各样的网红企业,其是有很强的引流作用,所以包括咪蒙等等都在我们园区。从最开始的Vintage一个项目,到目前多个项目同时开发,呈现了不同的首创郎园品牌。

        8年有无数的奖项,我非常看重两个,2017年北京十大文化消费地标。我梳理整个郎园Vintage定位的时候,传媒大学教授说你要做朝阳区的精神高地,北京新文化中心,我非常高兴把这个文化分享给我的客户罗胖,他说这个没有多大的意义,你要让所有的文化形成消费,把整个园区打造成北京著名的文化消费圣地。我特别感谢过程当中他给我的提点,他是拿他整个创业商业逻辑给我启示。还有2017年郎园和方勇一起做的论坛,2016年我们曾经在一起策划打算做这个事件,去年终于得以成型,过程当中的确没有任何黑幕,就是靠业内踏踏实实一票一票评选,郎园成为十大城市更新片区改造案例业内第一名。

        从郎园后期,我们不断做纵身文化的内容,给自己一个重新的定位,我们不再打造的是一个一个园区,而是新的公共服务平台。在郎园Park项目当中,我们和石景山政府签了协议,大量的面积自己持有,包括艺术中心、艺术画廊,所有城市书房升级版本都在这些项目当中得以重新的展现。我们用了两年时间把原来郎园的仓库达成了合作。这个项目重新有高举高打的定位,也会全球招商。我们也会打造一个最纯粹的城市文化中心。

        一般没有一个集团两个项目同时上头条,因为我们坚持做文化,所以我们做到了。

        在这几年过程中,我们一直都是不停的尝试,从最开始创新型的搭建了这样一个全系统的运营大体系,同时我们在最开始完成了整个园区所谓的资金天花板项目之后,其实某种层面的焦虑,我们希望能够让我们客户有绝对的满意度和忠诚度。在这种情况下知道我们还能做什么,我们开始做社群,搭建平台。我们发现这个城市不缺空间,不管有什么所谓价值方面的问题,这个城市都缺特别好的内容。

        2004年整个团队彻底从开发线往运营线转化过程中,在年度伙伴会上有特别经典的内部分享的话,要么回家抱娃,要么拥抱变化。我们一直在和不同的产业方向进行异业连们和跨界合作,只有我们真正摘到开发商的帽子,真正从行业当中跳出来,才会有接下来所有文化内容的产生。我们开始从一个单一的项目到公共文化服务中心的理念方面迭代,从空间的角度上,我们在不同的新的园区里面,针对不同的面积,针对不同的地域场所精神,在做我们内容空间的升级,同时我们所有文化内容,也是我昨天多多少少有一些焦虑,现场有很多老朋友,大家非常了解,非常熟悉,也是基于我们不停的努力,不停有的新的内容产生,才会每次有新的内容分享给大家。

        这是2017年蔡奇书记视察郎园,也是阴和俊副市长两次访问郎园。

        我们也和各地政府、同行、好朋友进行交流。已经维持了好多年了,郎园是全国租金最高的产业园。今天上午金融街王总也讲到了社群,不同的对象,但是同样的社群打造。我们做了400多场项目,其中200场是我们自己做的。

        我们自己搭建了八大服务平台,我们知道企业需要钱,我们帮它对接。我们知道园区是一个大的孵化器,你的所有需求就是我服务的内容,我宣传的平台,落地持有空间都为商户搭建商业推广,线上的交流平台,现在目前仅郎园Vintage一个项目,就有50个以上的线上群。郎园Park作为一个崭新的项目,所有社群又一个一个重新搭建起来,工艺、文化交流、艺术展示等等具体的空间。

        我们不是一个简单的空间运营者,主要是一个内容运营者。这是我们多元化的文化内容。时间关系,重点介绍其中的几个。

        我们在做的大数据分析,也是和大数据方面非常优秀的北京公司一起合作,做一个虞社演艺空间,我们真正应用大数据抓取的方式,采集到网上的信息,真正做到了这部戏谁来演,所有票务都由郎园社群驱化的,基本上8小时销售完,最高票价1288,超过中国大剧院同样剧目的票价。

        昆曲是我国的传统文化,郎园重点打造昆曲文化,我们用新的方式,找到了新的人群,让更多的80后、90后接触了传统文化,照片上有很多年轻面孔。这是我们活动开始之前的预热活动,它是非常延续性的整体营销事件,这是最开始我们为这个剧目做的大师课。这是活动现场我们做的东方美学的生活展。还有其他的大师课,各种各样的大师分享纪念讲座。

        另外就是郎园音乐会,我们一直是一个非标艺术空间,它是一个标准化的剧场,它和观众之间有距离,我们希望场地是个性化的空间,我们希望大师和观众有特别近距离的沟通和交流,充满互动。

        同样这样的空间也能吸引大师,这是西班牙的一位大师。

        郎园音乐答谢音乐会,就是去年郎园的答谢会。

        说到戏剧,这是我的一个职业,我来北京就是为了随时到保利看大戏,这是之前的狂人日记,《侵犯》是郎园拥有版权的一部戏剧,我们也做电影的研发和测试,包括《奔跑吧、向日葵》、《新城市童话》,我都参与了编写。

        上午王总讲到金融街24小时不间歇的状态,我们非常愿意用艺术表达方式帮助会员、小伙伴做这样的心灵环保。

        兰境艺术中心是复合式的艺术空间,我们给这个艺术空间配了一个艺术餐厅,楼上还有一个艺术方向的创作空间。

        新媒体艺术展,也是我们在尝试的复合式商业模型。它从展览到演出,到手作市集,包括其他的作品。我们去年参加了《爱在阳光下》新媒体活动,我们另外的一个作品就是纪念币,我们把它送给了盖茨夫人

        我们去年开始在公益方面发力,我们搭建了首个无边界公益平台,也是这个企业的基因。

        另外一个文化内容,我们连续举办了6届郎园文化节,每年都有不同的主体,我的商户就是目前整个中国文化创意方向最优质的声音和内容。同时我们在教育方面,也一直都在无心插柳柳成荫,我们和北青共同举办的中国首个青少年自主教育营地,我们希望在自主教育当中探索更多的可能性。

        其志说是青年公共表达的品牌,它开始有自己的商业模式。我们希望每个孩子都能够有热爱、不迷茫,生活有各种的可能性。

        另外一个主要的内容是良读城市书房,这个城市开始有各种各样的方式让人进行阅读的时候,我们让各种各样的内容,包括读书沙龙,包括大师课,包括小说戏剧,我们希望用不同的方式把书拉长时间,慢慢变厚。

        这是Vintage的雏形版本。

        上个周日郎园Park良阅读书开业,有意思的是这边敲锣打鼓,那边有妈妈带着孩子一直安静的看书。

        我们大师课请到了最优秀的文化从业者和大咖。今年4月份我们请到了白先勇老先生给我们讲了两天《红楼梦》,每天三个小时以上,老先生全程站立,没有上洗手间。我们几年前想打造的城市大学已经开始像模像样了。

        这是郎园的电影自习室,一开始我们自己很喜爱,现在坚持去做,现在已经变成了整个北京电影圈非常知名的品牌。我们经常看见贾樟柯等会自己买票混迹在观众当中。

        我们还有各种各样的吃货节,虽然我不太运动,但是希望大家通过运动产生更多的多巴胺。

        过程当中总结一下,我们一直都是在做整个完整体系的大运营平台,我们打造八大服务平台,每一项服务都做到精准和细致,过程当中我们一直在做纵深多维度社群运营,打造我们的内容。

        大家说很多地端项目不可复制,其实理念可以复制,所有文化内容都是不可以复制,我们希望在这个城市当中有越来越多的公共文化空间,有越来越多的城市中心和城市书房。

        感谢团队,感谢小伙伴们,这也是我们一直互相之间认可的,坚持去做一件有意义事情,一直做,等待时间的回报。

        这个城市仍然是快速发展,日新月异,我们时刻归零,时刻让自己有改变的勇气,我们永远都是一张白纸,我们期待在这张白纸可以画出最新、最美的推广。感谢你们把时间交给我,江湖宽广,相遇美好,谢谢。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 15:03

    现场亮点颇多,大家都拿起手机拍拍拍啦。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 14:55

    主持人:

        谢谢刘总的分享。

        下面有请金网络怡成(北京)资产管理有限公司执行总经理赵宇女士,给我们讲从问创产业园到公共文化衷心的运营之路。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 14:55

    刘延祥:

        尊敬的蔡秘书长,尊敬的各位领导,各位嘉宾,大家下午好,我是赛格立诺的刘延祥,负责赛格立诺的智慧园区产品以及市场工作。我今天分享的题目是美办公携手钉钉赋能园区。

        钉钉很好理解,上一个演讲嘉宾刚才谈到了阿里,钉钉是阿里的。美办公是赛格立诺的自品牌,美办公是钉钉北方区重要的合作伙伴,我们基于阿里钉钉平台做了自己的智慧园区市场。既然是赋能园区,我们首先讲园区的痛点,我们归纳了园区管理五个痛点,大家可以一起讨论。

        痛点一,招商客源,国内大部分园区痛点都在招商,招商客户储备不足,招商手段单一,没有太多招商渠道。

        痛点二,外包人员管理,大部分物业往往报一些保安、保洁等基础化的东西外包出去,保安、保洁人工成本相对高一些,会经常出现某些保安、报捷公司经常被调走,造成租户服务不达标,给物业带来无法挽回的损失。前几天有一个客户有40个保安,一年保安费140万。一年以后我们通过系统分析它的人员员工82%调走,差不多30万是无效的,这样他跟保安公司谈,140万,实质工作还不到110万,所以我要扣掉40万。

        痛点三,出入管理,目前商业写字楼、园区出入管理比较原始或繁琐,无法做到安全、高效的进出管理。原来北京收费最高的南国贸、北嘉诚,我们拿身份证到前台,在前台办了一个二维码,然后进了大楼,要出来再进去,需要再办理一次,特别繁杂,物业工作量很大。

        痛点四,企业办公服务,我们这个企业招商完成以后,往往后续没有服务。北京很多产业园区,企业所需要的服务都企业自己解决的,给企业造成的很大的负担。

        痛点五,没有通讯录,企业之间有沟通,没互动,企业与物业之间缺乏连接,消息无法准确送达,已读未读不清晰。

        我们园区管理痛点解决方案也是从五各方面入手:

        第一,招商客源,钉钉广场已经有700多万企业用户,我们可以从这里招商,我们也与北京主要地产商大客户招商经理也有渠道合作系统。

        第二,外包人员管理,我们通过钉钉智慧园区通讯录管理做到外包人员组织管控,通过智慧园区智慧物业巡检、做到人员轨迹、工作量管理,按年、按月考核。

        第三,出入管理,我们通过钉钉对园区人员出入和方可管理,达到0.6秒的人脸识别。

        第四,缺乏企业办公服务,我们有美办公解决后续企业办公服务问题。

        第五,园区通讯录,我们通过对园区出入口管理,把园区的企业、物业、工作人员信息纳入到平台,形成一张通讯录。

        讲了五个痛点,以及五个痛点解决方案。我们的产品就是围绕着五个痛点解决方案进行的。

        我们的产品包含六大模块,包括智慧办公、智慧物业、智慧运营、智慧商业、智慧生活、智慧大厦。下面谈六个模块。

        智慧办公,我们有相应的办公模块和功能。我们可以通过园区的企业纳入到园区通讯录,通过通讯录找到某个企业相关联系方式,进行权限设置,信息是不是透明,是不是可以互相通讯,都可以甚至。

        智慧物业,我们通过有相关的物业模块,通过巡检模块解决了物业人员巡检的问题,实时派单,空间指纹技术定位,通过运动轨迹信息,分析出这个巡检人员的工作效能和工作量。

        智慧运营,包含了阿里的一些相关生态链,它包括招商客源的问题,阿里企业广场有700万+企业用户,可以发布招商信息对这700万+企业用户进行招商。

        智慧商业,包含了相关的商业模块,以及阿里生态体系,阿里商旅,天猫企业购,企业版的饿了么,阿里医务室、读书会等等。

        智慧生活,我们把园区相关生活放进去,另外把党建也放在大厦社群、园区活动、大厦党建。

        智慧大厦,就是把门禁、停车、电梯等相关设备进行物联网,我们通过门禁管理实现对人员出入的管理。我们本来要做两个手机版演示,因为没有办法进行手机办事,所以就做了屏幕的。首先可以实现物业缴费,手机可以实时进行缴费。物业报修,通过业主报修,物业接单派单,维修工上门,全程在线可查。

        我们自有品牌,美办公赋能园区,解决企业办公服务,解决办公设备的销售、租赁、服务。我们有美办公线下业务,美办公线上商城,以及专业的工程师,还有软件服务与硬件服务。

        我们和阿里钉钉成立了智慧园区研究院。针对阿里钉钉智慧园区高级版、定制版进行授牌,阿里钉钉共建智慧园区,提升园区招商效率,共建阿里智慧园区体系。

        我们用了阿里钉钉平台做了定制开发系统,这个平台优势在哪儿?首先它是一个大的平台,有成千上万种应用可以调用。另外立足企业的办公,满足企业刚需,然后低成本,模块化按需定制,运维与操作相对简单,快速部署。

        我们可以比较一下APP自主开发或第三方开发和智慧园区成本投入。自主开发做一个APP,往往投入几十、上百万的费用,人工成本从前期投入一直到软件上线,一直到后续维护,都需要我们持续不断的投入。据我所知,目前有一个大的园区开发商做了这样的事情,每月人工投资是40万,开发了两年开发出来的,相当于900万的投入,这还需要后续的硬件投入、安全保障,还有更新迭代我们APP上线只是APP的开始,并不是结束,需要我们持续不断的投入运维、开发。安全保障,需要投入设备进行提供保障。

        我们在钉钉智慧园区上,人工成本低,它是一个巨大的平台,硬件投入,阿里云端免费服务,更新迭代,平台研发成本低,快速迭代。安全也有保障。

        大家猜一下钉钉智慧园区的费用,这个成本的1/2、1/5、1/10?欢迎大家进群讨论。

        我们现在说要拥抱互联网,互联网+、+互联网。在B端来说做的最好的互联网是阿里,所以我们要学习它,我们争取到一次写字楼园区智慧转型,阿里园区游学招募计划,刚才嘉宾也讲了阿里信息产业园,我们这次学习的也是信息产业园。我们这两天的参观计划,首先是阿里信息产业园的参观、交流,以及阿里文化的培训、学习,汽有园区活动,两天时间,大家有兴趣可以参与。

        最后,希望我们一起学习阿里,一起做智慧园区的先行者。谢谢大家。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 14:40

    主持人:

        感谢许总精彩的演讲。    

        下面有请北京赛格立诺办公科技股份有限公司副总经理刘延祥先生发表他的演讲,题目是美办公携手钉钉赋能园区。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 14:38

    许仲伦:

        各位领导好,各位朋友好,我叫许仲伦,是阿里云房地产行业的团队负责人。先给大家带来一个介绍,今天我们说的是房地产行业数字化转型。阿里云是中国云计算最大的平台,大家都知道。今年我们做了一个发展,房地产各个领域里面分小组去做的,今年我们成立了一个房地产团队,对整个房地产行业进行归口。这个团队的组成是原有的阿里巴巴集团去管理它所有的资产,资产总值达到300多亿,这样一个规模的团队结合本来做云计算的课题团队一起做,我们会有不同的策略针对房地产全生命周期打造一些产品。目的是做一些数据赋能的东西,更多的通过数据赋能、技术赋能影响这个行业效能的提升,这是我们结合阿里巴巴整个生态做的事情。

        我先简单介绍一下我们现在做的一些事情。今天数字化时代已经来了,在我们覆盖整个行业里面,从过往1.0、2.0、3.0,这个是因人而宜,大家怎么定义都可以的,这是我们的定义,从没有数据体系到有一个记录去做,到房地产企业起来,做出一个多元化的发展,有不同的系统,到后面ERP时代,到了今天我们看到我们数据并没有带来一些业务的决策,运营的决策支撑。这个时代来临,因为有了云计算,有了我们的数据,有了后面我介绍的一些技能,所以我们可以进入一个新的时代。

        我会分几个跟大家解释一下,今天可以看到,上面四个是我今天带来其中的例子,上面这几个赋能的能力,阿里云、阿里巴巴集团在这上面做几件事情,包括大数据的赋能能力,包括云设备的供给,这是我们要提供给这个行业,让房地产知道什么是我们行业需要的安全、合规、稳定的运营基础设施。再就是物联网技术,我们叫IOT。物联网技术在后面的业绩里面可以更趋向的,大家平时可以感触到IOT跟房地产接触的是什么,还有很多AI技术可以在房地产行业各个领域、各个方面去体现,我们可以以AI代替我们最基础的一些工作。还有就是区块链技术可以让我们的整体效率提升30倍到50倍。

        1、,营销的模式,因为数据而改变。这个案例不方便把客户名单发出来,这里我想说我们怎么通过数据推动营销。我们通过客流的分析,包括AI技术,迎合我们房地产客户业务的需求,怎么通过精准营销触达客户所在。这个不仅在阿里云在做,我们跟我们的业务一块去做,怎么把他们的业务做好,这就是数据赋能。通过高德数据,多元化、多维度的数据对这个分析产生很好的要求。

        2、我们推动房地产的数字化中台,数字化中台源于阿里巴巴集团,2020年的时候我们有更多的电商业务发生,包括阿里巴巴,包括初期的淘宝,那时候我们建立了几个不同,不同的系统在快速迭代发展的时候,这些系统没办法一个一个做沟通。当我们发展新的应用、新的改变之后,他们也没有很快做的改变。我们技术人员提出大中台、小前台的概念。这个概念在后面所有应用的变化和提升,都会提供一个快速的响应。可以这样理解,当我们的房地产企业有了数据中台,他们多元化的业务可以产生同一个语言,同一个应用,同一个业务目标,在快速迭代。这个系统是通过阿里巴巴所经历过所有数据梳理的经验产生。在后阶段,我们说的是数据化房地产时代数据终台非常重要。这可以让我们后面每天都在变化的AI应用、IOT的应用,产生的时候怎么融合本身的系统,怎么样可以让我们本身房地产行业里面的数据,包括营销数据、成本的数据快速通过我们的算法给到房地产企业的管理者,有很好的做判断的支撑。

        这是我们提出来的,业务中台简单接口,我们认为数据和其他基础设施一样的,以后数据在其他行业可以看到,在房地产企业是需要把这些数据实现做运营,把它盘活,形成数据库,给到房地产决策者,更好的进行判断,进行下一阶段业务流程重组的支撑。

        3、打造智能园区生态体系,我们有很多的产品,我们打算把这些产品向市场提供。大家可以看到在产品里面,有人机交互,时刻针对客户的需求而响应的载体。集团建立了一个IOT平台,给不同业态的房产、种类提供服务,包括园区类、办公楼以及其他的。大家可以到不同的业态都有不同的产品。

        这里是几个大家比较关注的,我们建立的生态。阿里巴巴有100多家公司从多维度建立生态。我们这个团队和钉钉、阿里健康、文娱、IOT、阿里云、高德等等比较精明的企业,他们也在往房地产的发展,这些我们后面可以详细沟通。

        在智慧园区里面,我们有统一的标准,可以建立不同的业务需求,我们希望所有智能园区都是实时的信息共享,我说的这个实时信息共享,要做到的就是分为室内和室外,还有设备、人员信息、动作等等。这样会产生新结论的业务数据化体验。

        这是我们建立出来其中一个园区数据管理大屏。数据大屏里面的数据可以因应业务需求的设定,这个只是我们在杭州信息总部大屏一个阶段里面的展示。有机会,大家可以跟我们联系,就业务需求、人流、交通、商业等其他方面进行数据互通,项目交互产生的影响可以成为一个数据大屏的组成。

        在这里提一下,在杭州信息最新商业产品里面,我们尝试放了一个数据大屏,展示的数据和目前大家看到的不一样,那个是针对商业管理、商户、商家以及参与商业的客户所关心的一些数据进行展示。在这个时候,其实我们放的这些东西远远不够,这些概念跟我们技术能力都会放开给到整个行业。我们行业里面商业的领军人物,我们也会参与这些客户的数据里面。园区数据大屏,很多人到我们这个园区里,他们会看到我们园区的服务,这是推动着我们这个行业的变化。

        4、物联网智慧园区现有的一些产品。我们希望做到的是更加安全,环境舒适,生活便捷,服务要不停的升级。我们有人脸识别,已经在住宅物业里面体现。这个人脸识别不仅是开门,而是协助园区的管理者去依照我们的算法,这些算法都是依照我们管理需求设定,去提供我们管理的工作,赋能管理人员怎么样为客户提供更安全的环境。人脸识别可以跟园区的交通做打通。人脸识别也可以跟公安部门进行信息的打通。提供小孩和老人安全的保护,出行的便捷。还有车牌识别和智能家居融合,一系列的产品我们都有在手上,可以跟大家做一些技术的发展。

        我们所做出来这些发展不会停止,随着行业的变化继续改变发和发展。

        这是一个健康小屋,我们和阿里健康合作,怎么在无人的环境里面,在小区里面提供一系列的安全数据,体检的健康服务。

        我跟大家提的就是我们希望通过阿里云的技术,我们的科学家,我们对这个比较前沿的一些想法,在运营和营造两个阶段里面打造一系列的,从没有发生过的一些产品,怎么样去提升我们一线运营的效率,怎么去解决我们房地产行业从业人员有没有做,做的好不好的问题。我们认为这就是房地产的数据化时代已经来临。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 14:31

    主持人:

        谢谢蔡秘书长精彩演讲。

        今天是一个数字的时代,这样一个时代给房地产行业带来什么样的机遇,我们有请阿里云中国区业务部房地产行业副总裁许仲伦先生为我们分享房地产行业数字化转型,有请许总。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 14:17

    蔡云:

        各位同行,大家下午好!

        很高兴大家支持中国房地产业协会的工作。上午我们就写字楼相关的,包括商业地产、购物中心相关的问题进行讨论。作为中国房地产业协会,这些年我们一直致力于企业跟政府的桥梁纽带作用。同时致力于房地产行业,特别是商业不动产行业,包括持有型经营的物业方面做了一些工作。其他不说了,我们这个委员会涉及到两个最主要的方面,一是旅游地产,二是商业地产。商业地产一个重要的分支就是写字楼,我今天就写字楼标准给大家做一个介绍。

        作为写字楼标准,房地产经过了30多年的长足发展,从原来住宅发展为主,到现在持有型商业物业、购物中心等发展为更主要的投资方向,在这之外发展了住宅意外的写字楼,旅游地产、商业地产等等。

        2008年成立了我们专委会,有很多开发企业向我们提出来,我们在做写字楼、购物中心等等过程中,发现住宅随着市场的成熟,消费者的成熟,开发企业关注更多的,写字楼、购物中心等持有型物业转向投资为主,面临大量的写字楼、购物中心缺乏一个统一的标准。这种情况下,住建部科技司和中国房地产业协会联合制作了一个《中国商务写字楼等级评价标准》课题。今天我对这个标准做一个简单的介绍。

        第一部分,商务写字楼标准简介。

        我们知道在整个房地产过程当中,有不同的标准,住宅有一个住宅性能认定,同时商务办公楼当中也有一些关于办公楼的建设标准规范。在这个情况下,真正到了开发企业作为投资主体进入商务办公楼,也是一个新的课题,对于开发企业也是这样的。我们在这个基础上做了《中国商务写字楼等级评价标准》。

        这个标准当时是我们跟住建部科技司共同发展的,也是市场的发展倒逼了我们这个标准的出台。原有住宅的建设规范和原有办公楼的规范已经远远不适合市场发展。在座有很多五大行、中介机构的,在市场有很多5A、超甲级等等,这些写字楼比比皆是。今天我们做写字楼三星、四星、五星评价过程当中,工作人员还说这个楼推荐一下,超甲级的,5A的。市场对纷繁复杂的称为很多,作为中国房地产业协会,我们必须站在行业的角度规范出一个标准,这样才能对市场有一个统一的指导作用。

        我们在中国工程建设标准化协会指导下,把原来科技司的一个写字楼标准验收变为行业的一个标准。

        我们做这个标准,完全是我们国家第一个写字楼标准。我们在这个标准上力求这个标准从不同的维度,从使用者的感受出发,去做这样一个标准体系。原来的标准或者原来的规范是指导开发企业去建设这个规范。我们这个标准意义当时反复思考,这个标准历经三年时间才编制出来,我们从使用者的角度看这个写字楼究竟怎么样达到最舒适、环保、节能、最优的标准,所以我们做了这样一个标准。这个标准的出现,结束了我们国家对写字楼标准评价不一,称为不一,等等。对这个做一个市场的过去时。在市场推广中,我们做了一个很简单的,当时想宜粗不宜细的标准市场。

        早期写字楼大多是散卖了,北京很多著名的开发企业散卖了,这对物业管理等等方面达不到统一的标准,不确定性因素非常多。所以我们在统一物业管理下,或者统一的业权情况下,才能纳入统一的标准化评价。同时以人为本,从我个人感受,从使用感受推论这个写字楼标准好坏。我们不再重复以前的标准,比如说质量标准,如果这个写字楼获得了长城杯或者白玉兰奖了,这个是免试了,不再赘述以前的标准。但是相反对现在突出的节能标准、运营标准偏的更多一些。这些标准主要是突出对绿色、低碳、节能标准要求的更高一些。

        整个标准分为五大体系,我们整个写字楼从开始到整个运营过程中全明周期的过程,区位城市设施,场地规划与室外环境、室内环境与设备设施,运营与服务,工作场所质量。

        区位城市设施包括规划设计、停车,包括市场场地的摆布等等,都是归纳到城市设施当中来。

        场地规划与室外环境,我们有七大体系,包括停车库、外观等等,我们不一一说了,我们有一个绿本的发行,大家可以看看。

        工作场所质量,包括大唐,空间写字楼  设置、办公条件,包括工作场所,还有绿色工作判断。

        室内环境与设备设施,整个写字楼的核心在什么,不是你盖的高大上,贴金描银,真正好的写字楼是好的新风系统、排水系统等等,给大家提供舒适的环境。

        运营与服务,我们这方面要求非常苛刻,不仅是软性的,还有硬性的打分。运营管理与服务既是物业管理范畴同时又是运营的范畴。我跟金融界志刚总聊天,一个好的写字楼仅仅交给物业,这样的管理是管理不好的,它不光是运营管理,还有资产管理,这是我们在达到舒适型写字楼给大家提出的一个要求。

        标准实施这么多年来,中国房地产业协会有一个特殊情况,这个在会员单位里面去推广,住建部领导和协会领导要求不进行市场化的推荐,是行业推荐,中国房地产业协会是非盈利机构,这些年我们做了参编单位,新保利大厦、独家最项目,俊豪中央公园、力帆中心,远洋集团金茂项目,这些都是参评项目,一是检验我们标准在实践当中的应用,二是对现有的写字楼进行初步过滤和排查,同时让写字楼拿到我们这个标准以后不以为然。很多人拿到我们这个标准,对白金五星非常感兴趣,但是评下来非常少的。大家都有一个体会,一个好的写字楼,经过我们的标准评价和评估,第一对它本身写字楼提升作用,对内部环境、运营管理的优化起到很大的作用;第二,参评以后也促进了我们行业对写字楼标准的完善和修订。运行三年之后开始进行标准的修订过程,特别是今天上午大数据、高科技的行业进入到写字楼行业,今年起步将是非常大的变化,先进科学技术引入这个标准里面。

        我们说参标写字楼的建设有什么好处呢?很多设计单位参加我们初期编标过程中发现一个问题,实际上他们给开发企业提供设计标准或者签署实施合同的时候没有统一的标准。相反我们标准出现雏形的时候,五合设计等等,他们拿着我们的标准作为一个写字楼设计标准的背书,作为它的一个附加条件。在写字楼整个标准上可以看出,它从市场出发对写字楼产品进行设计,同时还可以让我们整个写字楼当中提出了一个合理化的建议。

        在标准应用当中可以看到,初期做写字楼的时候,不仅要对写字楼的投资,更重要写字楼要盖成什么样的,运营成什么样,特别是设备设施的选择,设备设施达到什么样的效果就更重要了。我们在设备设施选择当中通过这个标准得到合理的建议。

        在规范项目设备设施安装规范有一个标准,你的目的是要做到的,同时明确项目租金水平。如果我们在四星、五星当中反映出不同的评价标准,在市场上可以促进租金水平的表现。还有市场营销环节当中,如果我们设计的是白金五星,竣工以后我们要验收,方方面面起到促进效果。在运营过程中也要提高管理效率,因为我们运营当中有标准了。

        现在开发企业进入存量时期,今天上午也听了资产证券化进入市场。对于物业的明确估值,除了它的收益、市场法以外,我们可以发现,真正写字楼的核心在于写字楼本身的品质和估值。我们在做这个标准的时候,也是做一个核心估值的辅助条件。

        这是我们中国房地产业协会向全社会范围大力推广的标准。我们这个标准作为行业的标准,作为行业的促进作用,我们坚决不收费,同时把我们建设部包括写字楼行业的专家建立了一个专家库,通过对每个项目的评价,从专家库里面抽调专家,对大家除了进行写字楼的评价,更多的通过专家的评价,对写字楼五大体系提供市场咨询。很多参加过我们评价写字楼的企业说,评星不重要,更重要的是能见到全国一流的专家,带来一流的思维,对我们这个写字楼有非常大的促进作用。

        第二部分,申报流程。

        按照正常申报,不用特别详细说了,现在我们在做网络上的PC版或者移动版,提交申请表,然后获得指导,再就是企业准备材料,包括项目出身,有些出身放在省房协,组织专家现场考察,有些项目我们不确定它实际发生情况,不像现在某些国际上评价标准是远程的,是提交资料的,不是到现场考察的。项目终审以后我们会在住建部的网站上公示,还有一个招围期,我们评审要严格。

        为了简化各个企业对写字楼评价的申报,所以我们现在基本上也是提交就可以了,真正审查的时候我们还是比较严格的。

        这是我们的申报表,大家感兴趣可以看一下。

        这是申报的情况。

        提交之前,我们会有工作人员辅助你做申报的过程。最重要我们有一个咨询服务在里面,我们有一个社会上的第三方进行资讯服务,同时组织专家进行初审。这个咨询有两个体系,一是房地产协会各省协会,二是技术公司来进行指导。

        这是整个申报的过程,我就不一一说了。

        在整个清单当中,尽量简化对整个工作的压力。因为我们知道,鲁班奖也好,广厦奖也好,企业申报过程中很繁琐,甚至抽调专人做这个事儿。我们现在尽量贴近原来的设计市场,原来提供什么资料,这次我们进行分析和判断。

        这是经过初审以后专家指导、现场评分,最后授一个牌子。

        这是这几个项目,当时专家在现场评审的现场情况,给大家看看。

        我们打分是背对背的,这是我们打分,这个打分是有底的,民政部、发改委、建设部对我们要求很严格,每授出一个牌子必须有存留底的。

        这是五行级标准的牌。

        这是评定证书。

        今天作为房地产协会,给大家提供这样一个商务写字楼评价标准的市场表现,在将来我们发展过程中,协会还会出很多的标准,希望通过这个标准跟企业有一个很好的沟通,同时把企业真正好的项目推广到整个社会上,更重要的让各个写字楼有一个体检报告,这样在社会上有一个不同等级的标准去表现它的工作。

        我今天就讲到,有什么不对的,希望大家指出。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 14:09

    主持人:

        尊敬的各位领导,尊敬的各位来宾,大家下午好!

        感谢大家准时回到会场,相信中午大家都有思想的碰撞,相互交流。在前进的路上,我们不仅需要交流思辩,更需要中国制订世界一流的行业标准指引我们前行。中国房地产业协会的一件大事就是促进中国楼宇经济健康发展。下面有请中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士带来她的主题演讲,推进《中国商务写字楼等级评价标准》,搭建全国楼宇经济平台。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 13:56

    中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会年会(2018)下午活动开始。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 12:51

    午间休会。大家可以先消化一下上午的精彩话题哦!下午更偏重于实战性的话题,请大家不要错过。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 12:49

    主持人 王刚:

        接下来我们来交流一下其他问题。

        吴总,您对个人投资者和机构投资者讲讲对REITs的好处。

        白总,您对监管机构、税务总局、财政机关说说。

    吴多深:

        从个人投资者来讲,散户投资者起到非常重要的作用,必须有很多的散户,REITs在主板、市场上交易才更有意义。对于个人投资者来讲,这是低风险,稳定回报的,新加坡投资者喜欢这种,反而不喜欢大起大落的,今天升50%,明天降50%的,喜欢这种稳中有升,每年达到7%到8%,如果在银行里面做点杠杆,甚至可以做到10%、11%、12%都有可能。一个非常低风险的产品能够做到10%、11%,哪怕是中国的理财,有些也可以告诉你,你做到10%已经不是低风险了,不过在新加坡的REITs,完全可以做到低风险10%,稳中有升,这是对于个人投资者的吸引力。在新加坡REITs发展非常好,是有它的原因。

        对于机构投资者,新加坡有很多各个国家的机构投资者,欧、美、日、东南亚的机构投资者都在新加坡,香港也有很多机构投资者。香港机构投资者更关注的是中国国内这些金融产品,新加坡的机构投资者也喜欢REITs,主要是它的金融产品分配方面,你们也有很多投资者,比较资深的投资者,有一个投资分配比例,一般一部分投债券,一部分投资股票。投资债券和股票,债券是比较稳定的,股票波动比较大的。REITs稳定性比较高,他们也会把一部分比例放在REITs上面。对机构投资者很有吸引力,它的回报比债券高,风险程度也不亚于债券,这也是一个很好的投资方向。

        总的来说,新加坡的成功就是由很多散户投资者再加上全世界国际机构投资者参与REITs的投资。

    主持人 王刚:

        魏总,对运营商有什么期待?

    魏晨曦:

        我们在市场中除了一些明星产品,包括SKD、大悦城等等,对于购物中心,它更多的是需要节流。刚才提到5G技术,以及其他项目管理上能够用的技术,确实能够给物业持有方提供减员增效的话,是非常好的,我们非常看好。

    主持人 王刚:

        王卓总,对开发商讲讲。

    王卓:

        这个论坛确实是即兴做的,我这是第二次找到知音,之前是在新加坡的REITs,是凯德Mall。当时我们学到了很多,包括金融规划,当时懂REITs非常少,真正懂REITs的不到十个人。很多开发商在建设商业物业的时候,就没有规划将来上REITs,如果建成之后,运营完成之后,已经成熟运营之后,再想搬到REITs,不是说不可能,但是有很多的障碍。我提醒开发商一点,像拿地的时候,做咨询的时候,需要灌输REITs的思想,从房地产整个生命周期的出生、使用,就能够把REITs的思想贯穿下去。

        今天感触特别深,都是即兴的,我们发现科技对商业地产提升价值非常大,我们做一些努力,怎么把科技提升商业地产价值的桥梁驾起来。我们通过电子的方式把周边人流情况,包括到这个商业物业情况做分类,我们需要一个桥梁,把一些松散的数据能够和商业物业价值连起来,你增长了10%,下一步是增加20%还是15%,抛出一个话题,之后我们和大数据公司、商业地产公司探讨一下。

    主持人 王刚:

        让我们团结在中房协下,给中国开发企业、开发项目做一些金融规划,给他们出一些标准,让他们知道怎么上市,怎么规划。否则很多楼建好之后,除了散售,跟金融对接的门槛是很高的。净营运现金流做到三五千万才可以做资产证券化,我们必须探讨NOI,把这个数据做好的,你的资产价值可以释放,只靠这个市场比较这个资产值多少钱,那个年代已经过去了。

        白总,你讲讲,这个话题有点难。

    白雯萱:

        这个问题我们已经探讨了很久,对于我们金融机构来讲,更多的还是希望能够在实务中解决,我们真的上战场去冲,而不是简单的纸上谈兵。真的抛出这个话题,我先有一个大的建议,我们做REITs或者参与这个市场的人都知道,希望在税收上给予REITs一些特殊的税收减免。现在全球有REITs的国家是36个国家,对于REITs产品都有税收上的优惠或者减免,这是一个老生常谈的话题。

        通过实务的探讨,真正有需求的企业非常多的,高于现在市场出来的几十倍的数字,一方面前期没有做好规划,另一方面也是REITs的原因。我们曾经跟主管监管机构或者地方政府沟通过一种模式,我们可以探讨,我们可以一步一步来走。比如说考虑在建立一些REITs小镇,或者特殊的REITs基地,把REITs落地的项目公司落在特殊的地区,类似于一个新区,类似于浅海或者浦东新区,免税区。这个小镇或者这个地区本身在REITs领域,如果注册在这个地方,税收上给予一定的优惠。对于当地政府是一个非常好的增加税收方式,因为它吸引了全国REITs需求的企业过来。我们觉得这可能是一个有益的尝试,这个过程中我们有试错,寻找好的解决方案,这也是我们实践当中的一点浅见。

    主持人 王刚:

        白总回答比较尖锐。去年美国特朗普说减税的时候,大家都说他是大忽悠,但是他从35%降到21%,而且有进一步下降的空间,准备降到15%。为什么这么降?他基本一个假设,因为减税可以促进经济活动的繁荣,收税机会更大,收税总的额度不大。从半年里看,他们的数字很好,二季度他们GDP增长是5个点左右,这个效果就实现了。前一段财政部和央行也有一个对话,中国财政收入大幅度增长,税收也在大幅度增长,具备一定税收减免的机会。如果让资产流动起来,流动起来就可以收更多的流转起来的税。像腾退税30到60%,没有人主动把资产卖出来,这个税递延掉,你卖给REITs并不是真正的卖掉,还有发起人继续持有50%左右的份额,它不是真实的出售。这样税收减免,让资产流动起来,避免商业地产价值下降带来的风险。商业地产的收益是一个主要的价值,如果没有收益,就会降低商业地产的价值。

        我们的对话到此结束,谢谢。

    主持人 刘怡:

        感谢今天上午带来精彩内容的每一位嘉宾,在有限的时间里为我们带来了信息知道。

    主持人 姜恢弘:

        上午的话题很精彩,下午的内容更精彩。

    主持人 刘怡:

        下午的会议将准时开始,下午见。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 12:46

    主持人 王刚:

        王卓也是很专业的。

        接下来请光大证券白总,光大证券做过东二环凯南大厦的证券化,还做过供应链的ABS,先问问你,这是住房协的主场,离住建部这么近,我们聊一聊租房租赁的证券化,从您的专业角度有什么建议?

    白雯萱:

        很荣幸有这个机会跟大家做一个交流,类似这种交流的会很多,今天特别大的变化,就是王秘书长问谁知道REITs,大家很谦虚,从举手的人来看比过去到很多,这是最直观的印象。

        我给大家提供几个数据,对于REITs来讲,现在全世界REITs市值到了1.7万亿。过去5年,整个REITs复合增长率10%,过去10年复合增长率是15%,这是全世界的水平。中国发展更快,过去十年REITs在酝酿、发展,但是真正快速的发展,包括REITs和CMS产品发展也就这几年。今年类REITs就是九十单,这几年也在酝酿和发展。

        我们看到REITs更大更快的发展,今年公募REITs很快面试,我们在做中国首单公募REITs,在神奇的土地上  会产生第一支公募REITs。

        说到前面这些基础,我们看到中国REITs和类REITs的发展一年一样,今年最热的话题就是租赁住房的REITs。讲到这个,有几个维度。

        第一,租赁住房的意义,对于发行人也好或者我们的客户也好,对于市场也好,对于投资人也好,都很有意义。

        对于发行人,在座都是房地产企业,我们在实战经验中更多,跟形形色色企业打交道比较多的,我接触不只是房地产企业,包括显资背景的,包括银行类的,包括私募基金类的,还有光大城,包括很多不良资产公司的这种背景的,包括券商背景的,包括民营企业的,有很多优质资产民营资产背景的,同时包括一些地方城投的,各行各业只要有优质资产、优质物业,希望逐步转型的,希望有突破的,逐步变成资产管理商、运营商,这类发行真都有需求。

        回到租赁住房REITs,特别对于房地产商来讲,能够看到对于租赁住房如何运营、如何管理、如何退出,是一个看得见的问题,租赁住房REITs是非常好的方式。

        我们做这件事情之前,可以看到终点在哪里,目的在哪里,为了这个目的梳理标准,如何拿地,如何布局,如何重组。在实战中我们也遇到很多这样的需求,REITs的需求,客户非常多,真正做的时候发展很难落地,前期可能没有做好很多资产重组的安排,当时拿下这个资产的时候,并没有想未来如何处置。我们看到市场出来是80多单,真正需求远远几倍于这样的数字。

        第二,配合刚才讲的公募REITs的推出,这是最契合的一个方向,监管最支持、最鼓励的方向,我们看到公募REITs的推出一定是这个领域。中国REITs有自己的特色。之前说中国REITs更像美国的方式,还是新加坡的方式,更多人认可像新加坡亚太这种模式,还有人说借鉴西方经验的同事更有自己的特色。

        第三,市场,对于优质的发行体来讲,比如说3A发行体,对租赁住房可以进行组价发行,类似于银行授信,可以拿到比较大额度,随着资产形成之后随时发行,这是非常便捷的。

        我们看资产需求方,就是投资人。目前REITs还是一个内容产品,它的玩家还是资本市场的机构投资人,银行、券商、限资、财务公司等等为主。银行对于REITs这个产品,特别是对租赁住房REITs产品,它可以有单独相当于特批额度,或者特别独立的偏好,我们可以明显感觉到同样的是资产证券化产品,对于REITs产品会比供应链、尾款  ABC好销售的多,很多投资机构有一个比例限制,比如说20%、30%,对于很多REITs类产品,有很多投资人和机构没有上线。

        从发行人的角度,从未来中国市场发展的走向角度,从整个市场供给的角度,从整个市场投资的角度做一个分析,供大家参考,非常希望在今年整个租赁住房的REITs能够快速蓬勃发展起来,能够让在座各位市场看到第一单公募REITs能够出来。


    主持人 王刚:

        谢谢白总,讲的很全面。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 12:45

    主持人 王刚:

        谢谢魏总,台上嘉宾的位置得天独厚,你往后边看,那个地方是新疆大厦,壁画是天山,有雪山,有树林。今天是炎热盛夏,心静下来,一定会找到一份心凉。

        今天的主题叫提升运营水平,为资产价值赋能,这跟REITs逻辑特别相关。REITs本身是靠运营收取租金,给投资人创造价值。今天这个主题除了这些工具或者运营管理商,还有这些金融服务商去做这个事情。

        世联评估王卓王总,他们也做了很多类REITs的评估,王总可以讲一下国内现在类REITs估值的情况。今年4月份住建部和证监会出了一个30号文,里面专门强调了收益法。

    王卓:

        非常感谢有这个机会跟在座各位地产商包括科技型企业分享一下REITs领域里面,商业地产领域里面,评估行业里面,我们都做了一些什么。

        刚才听了各位嘉宾的发言,印象很深的一点就是现在科技企业加入到商业地产当中来。作为评估来说,它是一个非常传统的行业,所以在中国它的发展时间并不长,中国毕竟是一个新兴市场的国家,随着房地产的发展,评估行业也就20多年的历史,在这20多年当中,我们有很多发达国家的经验可以参考。

        从行业角度来讲,2016年12月1号,我们有一个法律规范评估行业,有很强的法律监管。在此之下,我们有中国估价师协会,财政领域有一个资产评估协会组织,对资产评估行业的规范。

        说到收益法,今年4月份住建部和证监会颁布的文件提到评估很少,只是说鼓励。资产证券评估法是需要多方面评估,光采取收益法不行,还要采取市场法。

        评估是非常传统的,我们还是用传统的方法估计和评价资产价值。对于资产价值,用收益法来讲,我个人认为还不是太完善。它其实应该规定一个价值而不是一个方法。现在用价值标准主要是市场价值的价值标准。这个价值标准很容易在现在这个非常混乱的市场上造成一些资产相对比较激进,如果用收益估这个资产价值,或者售价估这个资产价值,不同途径来看,现在中国的增量市场向存量市场转变过程中,市场法估出来的价值可能比较高,收益法估出来的价值比较保守和谨慎。转让的收益也是一种收益,不能考虑转让的收益,未来潜在的落在市场标准之下,可能会考虑转让的收益,是这样一种情况。我们会采取一个规定,不是规定一个方法,而是规定价值标准。比如说再用价值,保持现有租赁状态下,而不是销售状态下。我把这个价值前提框定之后,用再用价值可能好一点。

        这是我对评估行业和REITs行业的看法。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 12:44

    主持人 王刚:

        因为REITs是一个好东西,所以我专门翻译了一本书,就叫做投资REITs积累财富,京东刚刚有卖。REITs每年有5到6个点的分红,未来还有升值,REITs是一个非常好的产品,希望中国更早接触REITs。

        魏总他们09年就参与了国务院REITs的试点,也是这次中国资产证券化协会的小组成员,也做过上海8号桥的资产证券化。您介绍一下对于商用物业证券化的经验和体会。

    魏晨曦:

        我是嘉实资本房地产创新部的魏晨曦,我们房地产创新部是2015年设立的。这个名字和这个部门的设立就是为了配合中国证监会和证券业协会启动新一轮公募REITs研究推广和法律法规制订。同时因为资产证券化的兴起,我们可以通过资产证券化的工具帮助开发商和物业持有方增加物业流动性,同时做一些关于资产证券化的产品,主要是有这两个目的。

        大家都知道从2005年到2017、2018年,关于跟房地产相关的资产证券化非常多的,包括收益类的,抵押型的,还有REITs。主要是REITs,公募领域还没有REITs,但是私募领域在交易所挂牌的,现在命名为类REITs,它的标的资产是完全持有的,可能是单一的资产包,但是它的投资人会有一定的限制,目前来看要求是合作投资人,散户就不能买了。投资人基本上都是一些专业的投资机构。

        刚才秘书长也说到了中国现在类REITs还是偏债性的,这个行业从14年发展到现在,投资人对这个标的资产有很好的认知,他们也乐于投资一些自己的产品。市场上有35到36单,虽然有一些有争议,有3单上下次级证券在市场上进行销售的,这个类型的产品逐渐得到权益性投资人的认可,就可以真正实现类REITs这种金融工具的退出。

        基于此,嘉实资本这一年来,也在慢慢从一个卖方业务到投行业务,专门给人做资产证券化产品的,到自己主动持有物业的方向转。之前配合一些企业去做一些融资甚至是通过REITs出售物业。但是大家看到好的资产在前一两年资产证券化大浪潮中被淘的差不多了。我们更重要的是和一些大中型物业持有方以收购+改造的方式提前在私募阶段持有这个物业,培育这个物业,把这个物业培育成资本市场认可的物业类型,并通过类REITs,中国公募版的REITs会出现,如果培育好REITs,培育好的投资人,就可以把这个物业挂到市场,这样有更好的流动性,退出的时候价格也会比纯私募阶段提高,这是我们正在操作的一个业务。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 12:43

    对话 主持人 王刚:

    上午的会进行的比较酣畅淋漓,所以我们今天做一个对话,关于金融方面的支持。昨天我们也搞了一个关于新加坡REITs的会。大家都知道REITs吗?

        REITs是房地产信托投资基金的概念,我们老说从万达开始叫轻资产管理,你要做轻资产管理,得有持有重资产,这是REITs解决的问题,包括十九大提出的房子不是炒的,没有人买房子了,总得有人替你买房子,你才能租,就需要REITs持有资产。

        全球金融危机之后,09年国务院牵头,由11部委组织的中国REITs小组,当时有两家基金,一是嘉实资本,一是中基证券,后来因为4万亿这个事情就听论了一下。14年开始利用资产证券化的模式,现在国内又出现了一批类REITs和债券的东西,类REITs就是我们还是偏债性,但是还可以帮很多开发商做融资,商业地产的大头就是购物中心、写字楼,还有接下来大力发展的租赁型住房,旅游资产包括宾馆、景区来做证券化。中国现在还没有自己的REITs法规,我们只能做类,也是一个偏债性短期的产品。

        吴总之前服务于新加坡的腾飞基金,吴总现在在杭州富春集团做了一家新加坡上市真正的纯REITs,叫运通网城房地产投资信托,主要做物流、房地产方面,请吴总介绍一下新加坡的REITs,包括你们运通网城房地产投资信托。

    吴多深:

        谢谢王秘书长。其实REITs的概念在新加坡已经好多年了,20多年了。它其实是一个资产证券化的产品。它是一个公募的,它在新加坡主板现在有43支REITs上市,是自由买卖的情况,所以跟内地有些不同,它是没有期限的,是永久的。而且它对于投资的数目是没有限制的,有一些REITs有9000多个投资者,我们的REITs有2000多个投资者。

        新加坡REITs有一个特点,它的资产不仅是新加坡的资产,它还包括美国的办公楼、澳大利亚的仓库,中国的这些零售商场,我们是中国专业物流、电商物流、全渠道物流的货舱进行资产证券化。

        刚才项总说了两点非常重要,一是你的资产价值是和租金挂钩,不是随便定这个资产的价值,你前提必须有足够的租金支持这个资产的价值。有了这个前提,你才能做REITs。二是投融管退,REITs可以起到退的作用,你退的时候完全可以退上市,像很多企业到了一定时候要上市IPO,可以退了,投融管退,REITs在市场上也是相当于退的作用,把这个链连接起来了。

        怎么去做呢?新加坡上市的时候,我们是在IPO2016年7月上市的,我们资产上市的时候都是杭州的资产,一个是杭州内河港的资产,一个是烟叶资产,一个是电商物流的资产,今天电商发展非常快,物流仓库就出现稀缺现象,当然我们的租金也是按照市场的租金来定的。因为这个租金我们就可以反推物业的价值。我们可以按照这个价值上市,从开发仓库的角度来讲,它在管理、吸引租户进来,这些租户有了稳定的资金,它这个资产就可以证券化,就可以上市,有很多投资者可以投资,正常的在股票市场主板自由的交易。

        新加坡有多种REITs,资产的性质不同,有商业板块的办公楼,有零售商场板块,有购物中心板块,有酒店板块。我们是以物流为主的板块,还有医院板块,医院都可以REITs。当然在美国的REITs更加多元化,目前新加坡主要还是这几块。盖有一个工业板块,有些工厂也可以拿来REITs。很多企业认为要走轻资产的路线,因为在国际上,企业的价值并不是以你有多少资产来定的,越多资产其实是越大的负担,所以他们认为企业的价值更能体现你的运营,你的运营好,你轻资产的价值、企业价值更高。他们就把重资产的东西拿来放在REITs上面,REITs把它收了,付租金给它,它租金回报率可以达到120%,REITs拿8%,它还有12%的增值。正因为这样,新加坡的REITs就越做越火,到现在新加坡已经有43支REITs。

        需要强调的是因为它的成功,所以很多国外的企业,国外的资产也拿到新加坡来做REITs,包括爱尔兰的商场,英国的酒店,我们唯一是物流全渠道为主的,中国物流发展非常迅速,对这支REITs,大家也是非常关注的。

    主持人 王刚:

        谢谢吴总,吴总也说股权REITs和类REITs最大的区别,一是像股票一样,没有期限的,我们国内只能是3年+3年,还要续。二是新加坡每个人都知道REITs,REITs以后会形成公募,老百姓就可以买,大家可以利用这个会提前了解这些知识。作为开发商也要提前了解REITs,不要像万达某天下午才快速把70多个酒店卖掉,价格被砍掉了100多亿。

    吴多深:

        我再补充一点,REITs是介于债券和股票之间的产品,它又是一个股票,但是它是一个非常低风险的股票。股票+企业可以倒闭,但是REITs不会倒闭,那个楼永远在那里,那个楼又有价值的,对于投资者有定期回报,低风险,回报又高于这些债券,我们REITs可以做到净回报8%,非常低风险的,这些仓库永远在那里。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 12:27

    主持人 刘怡:

        感谢金总精彩分享。

    主持人 姜恢弘:

        刚才三场都是关于科技的话题,下面聊聊金融的话题。

    主持人 刘怡:

        下面的论坛主题是不动产金融、REITs的发展走势,有请中国REITs联盟秘书长王刚来主持。

    对话嘉宾分享自己对于资产证券化的看法和观点,非常值得学习和借鉴。


    主持人 王刚:

        下面有请本场对话嘉宾。

        运通网城房地产投资信托执行董事兼CEO吴多深

        嘉实资本管理有限公司副经理魏晨曦

        世联评估总经理助理王卓

        光大证券董事总经理白雯萱


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 12:14

    现在进入了对话环节,听专家详解不动产金融、REITs的发展走势。

    中国REITs联盟秘书长王刚对话运通网城房地产投资信托(EC Word REIT)执行董事兼CEO吴多深、

    嘉实资本管理有限公司副经理魏晨曦、世联评估总经理助理王卓、光大证券 董事总经理白雯萱。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 12:00

    金雪容:

        尊敬的蔡理事长,各位领导、嘉宾,大家上午好,我是优服科技的金雪容。

        非常感谢今天受到组委会的邀请,能够开启今天这样一个话题的讨论。话题的题目叫做物业管理减员增效如何破局。我收到这个题目的时候,我有点蒙圈。因为我用20分钟时间给大家讲物业管理减员增效如何破局,因为物业管理是很深的领域。辗转反侧之后我求助了几位大咖,感谢金融街上海陆家嘴上午的刘总,还有盘古大观项目的肖总,还有远在上海香港新昌的梁总,他们给我贡献了很多数据,便于我今天的分享。

        这个数据在屏幕上展现出来的是优服科技上个月展现出来的平台上的数据,2565万方,这是我们信息化平台在全国40个城市当中部署的服务面积。652栋楼是指2000多万方当中贡献的面积,在线人员是47659人,其中250栋楼当中有金融街七八十栋,还有天津金塔项目,包括华润集团贡献了十来个楼,还有中铁集团贡献的全国各地十个城市三四十个楼,还有北京华联贡献的二十多个楼,地产行业大咖企业贡献出来的楼宇。优服科技这些优秀的楼宇是代表着物业管理行业里面高端楼宇物业管理的一种状态。

        我看到这个数据的时候,想到最近很热的一本书《精益数据分析》,有了这些数据分析之后,我们所有的不安和焦虑都解决掉。要想短时间之内解决如何向各位讲解物业管理减员增效如何破局,主要借助优服科技的数据,我们就这几个数据进行对比。2016年数据是现在数据10%,经过两年发展,数据呈10倍的成长。经过对这部分数据分析之后,发现我们的产品每年为全国业主方贡献了1.2亿人力成本降低。

        这1.2亿是通过什么样的产品,哪些模块、哪些功能实现呢?屏幕上这些模块功能介绍,我们属于场的部分,业务审批就是物业对内对外的审批,包括装修审批等等。线上报修模块,能源模块就是能源管理,设备模块包括设备管理,设备全生命周期的维护、保养、更换配件改造等等。还有维保模块,涉及到维保行业、第三方维保公司的。巡检系统,包括日常巡检,也包括各级管理层的巡检。库房模块可以做到物业管理对库房内库存物品实时查看,便于形成一个零库存的管理方向。当然也包括实时的统计模块管理,也为管理层提供了数据。

        这个系统贡献了这样一个减员增效的效果,我们分享一下,刚才提到三位信息化物业管理的先行者给我们提供了一组数据。

        这个数据来自于重庆金融城2号项目,2016年2、3月份,我到达了重庆,那时候金融城工程部33人,上个月我获得的数据已经实现了7个人减员,还有26人,相对于人员递减数量来说,已经达到了21.21%,人员减下来了,服务品质并没有下降。

        盘古大鼓项目,2016年开始起用信息化管理系统,工程部2016年83人,2018年变成68人。虽然这个过程中人员自己流失掉,并没有人为的情况。盘古大观整体人员数量由151人减到128人,减员比例15.23%,相当于直接把物业费减少了5.35%,相当于打了九五折。北方是物业人员重灾区,用人多,企业天地这个项目相当于降了10%的人员。

        信息管理是物业管理减员增效破局重要点之一。还有哪些方面呢?工资,这个不能动,因为它跟生计相关。保险,2019年1月1号所有员工保险由国税总局统一收取,福利,包括培训、住宿、双薪,这也是按照这个行业培养员工重要的内容。物业行业有一个绩效奖金费用,这是一个灵活激动的奖励方式,大概三个月、半年发放一次,能够把绩效奖金进行数据化的管理。

        刚才说的基层人员管控点,在基层层面做到多劳多得,少劳少得,不劳不得,是可以做到的。基层人员通过什么获取这些酬金呢?一是管理经验,二是管理标准输出,每个公司都有自己的管理标准,我的一个北京客户检查三项平衡有105项,这个项可能是它唯一的标准。三是通过管控整个过程来实现现场服务效果管控的过程。这三个过程当中,都可以借助信息化的手段,首先工作标准可以直接落户到员工侧手机端,打开手机就可以看到工作标准。所有管理经验都可以融入到工作平台当中,形成自己独有的一套管理程序。所有的工作报表在平台上,管理层可以查看。管理层学会用数据管理自己的业务和人员,管理效率提升是非常明显的。

        未来物业管理行业有几个工种可能比信息化替代,现在已经有被替代的工种就是调度,秘书也不需要了,工程人员很多与线下培训相关的基本上都落到线上。

        最减员增效的方式是全员360度的绩效,让每个员工和企业营收情况直接挂钩。他的利益和企业运营情况挂钩的时候,他的主动性上来,我们管理成本和管理难度都会降低。

        我们举了北京一个高端商场项目,26万平米,它通过信息系统可以测算巡检点数算出员工绩效,白天和夜间费用不一样。他们还把保修及维修单数、人工、完成情况、遗留及挂单等进行管控。他们把人员平均工作量和绩效、奖金结合在一起,区域总经理负责整体区域信息化与线下架构设计,总经理负责品质管理,专业性部门经理是一个共享人员,不同的项目共享一个专业化的,比如说工程经理,好几个项目共享的。工程经理自己的工资可以提高,企业还能省不少人员的保险费用。分包机构可以进行横向工作数据成果对比。

        上述案例是有效的信息化系统得以线下实施的成果。刚才说的这些是为了反映另外一个观点,就是数据驱动决策这件事,很关键的一点,当你手中已经有数据,需要决策,如果管理层不能决策,或者物业层面不能决策,实际上需要上级机构针对这样一个场景进行决策的。

        关于数据的标准虚荣性和标准性,有一些数据是虚荣性,比如说这个楼有多少物业人员,作业指导书完全可以云化,要减少非必要的工作流程,比如说报修环节当中由其他方确认的,或者管理方确认,中间人传信都可以交给系统来讲。可以替代的基础内容,比如说人工智能、机器人,前一段时间视觉机器人大赛上,受到苹果关注的洗衣机器人,还有5G,有很多传感器尝试上云。实现基础物联层面数据呈现实际上是有效数据。但是有无效数据,比如说传统ECP为主要数据载体的ERP系统,它并不一定解决,它能实现电子数据化,但是需要人额外输入。任务导向的工作计划系统,招办线下业务流程的信息系统,您那套系统并不代表行业内有进步性系统发展我们要防止一些虚荣性数据。

        好的数据包括哪些呢?建议大家以后管理过程中可以考虑几个数据,一是坪效人数,不是说你这个物业人员越多越好,而是坪效最好。二是一线有效工时数,通过信息系统可以看到员工的8小时、12小时,有多少是用于工单的,这是有效数据。三是管理人员的有效管理坪效,一个中层管理人员至少明白一点,未来不是说他管一个项目或者这个项目出名就意味着你的管理效果好,而是他同时可以管多少这样级别的项目。我们面临着集团型的发展,如果它不做信息化管理是不能破局的。第三方问卷调查评分,刚才绿地那位老总说了客户需求满意度的采集,客户满意度不降低的情况,实现刚才的指标是有意义的。我们物业管理减员增效破局关键一点就是不用这些虚荣数据,要使用精益数据。

        过去两年我们客户新增量是今年上半年新增数量的不到1/3。2018年上半年采用信息化管理的企业比之前两年还要多。

        我们已经面临了未来已经到来,智慧这件事情实际上已经不再我们,而需要我们采取相应的准备,2019年智慧化物业运营来到的时候,在座的各位或者企业后面的从业人员要有相应的心里准备,为2019年智慧物业管理做好准备。

        这就是我今天要分享的感受。谢谢各位。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 11:38

    主持人 刘怡:

        谢谢项总。

        下面有请优服科技董事总经理、联合创始人金雪容女士为我们讲解物业管理:减员增效如何破局。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 11:35

    项铭:

        大家好,我是匠人的创始人,前一段时间我们被一篇文章刷屏了,被中央政治局遏制房价上涨的文章,大家问我怎么看。我讲一个段子,有一个年轻人问一个大师,我27、28岁还单身,什么时候才能解决单身的痛苦呢?大师说30岁以后就解决了。年轻人说是不是我30岁以后就找到女朋友了?大师说,不是,因为你30岁以后就习惯了。对于行业从业者来说,你突然不习惯,说明你在这个行业混的不够久,认识不够深刻。

        匠人主要给商业不动产做了底层的管理系统,我今天分享一下我们核心的东西。

        第一个话题,这是一个什么样的行业,很多人问我,你做房地产的,为什么做房地产?我的回答很纯粹,我说房地产很赚钱,所以我就来了。

        大家可以看一下,这是中国十大富豪排名榜,最近可能有变动,因为最近房地产股市波动非常大。这个数据应该是几个月前的,排名前十有七个跟房地产有关。A股上市房地产公司131家,总市值超过1.7万亿,最近有1.2、1.3了,跌的很厉害。

        这是一个可以创造无数财富的行业,过去经历了将近20年高速增长的增量周期,创造了这么大的一个财富爆发。其实在经历过这种高速增长以后,进入存量市场,这个存量怎么理解?20年过去的增量造成了庞大的存量。当时我们内部人探讨,存量行业到底能造就多大的一个财富神话?我们拭目以待。

        前一段时间有一个新闻叫万科去地产化,也刷屏了,很多人查了万科的注册公司,看看有没有去地产化。万科以前的口号叫城市建筑什么概念,后来叫美好生活的服务商,万科真正进入到未来整个存量服务升级的阶段,这个只是说万科把这个事情说出来。我们接触的很多地产公司里面,有无数的地产商开始注意到,我们高供给的增量中心已经开始逐步成为过去,逐步进入一个存量服务升级时代。为什么?因为存量是一个长跑的项目,它一定是持续性的项目,这个是我们不得不面对的一个周期。

        对于商业不动产,它更是一个存量型的物业类型。因为商业地产是一个典型的资产属性很强的物业类型,它的所有资产70%是靠这个资产包的租金收益,它是很典型的资产物业类型。

        我列了三个关键词,持有主体,资产属性、生命周期。持有主体是什么概念?在房地产里面,商业地产开发商是典型的持有主体大业主化,但是15年以后北京开始更多是持有主体的概念,这是我们未来商业主流的声音。商业不动产流动周期很长,整体持有租金回报率远远高于散售。

        商业不动产每年资产价值多少是根据每年租金决定的,它不像二手住宅,回报率压根没有,它的租金回报和值多少钱没有关系。但是商业不动产不一样的,它的租金占它收益70%。生命周期,我们做住宅的整个生命周期,就是投资拿地、开发,销售。但是商业地产里面投入回报是持续的,这是商业不动产非常大的一个特性。

        商业不动产持有主题大业主化是主流趋势,这是不可改变的一个大趋势。

        刚才讲到资产属性,70%收益率高低在商业部动产资产价值评估权占70%,权重非常大。

        很多人讲这两年商业地产是爆发的。我们在全国有8个直营公司,全国到处跑。商业地产在现在这个时间节点,远远没有到爆发的时候,我们自己公司内部也讲还没有完全到爆发的时候。那爆发是什么时候?退环节完善之时行业将迎来大爆发。但那时候入场已经晚了,现在入场的行业是非常好的一个时机节点。

        在商业不动产里面,我们给很多写字楼、购物中心等等提供管理系统。我进入匠人之前,所有购物中心、写字楼都是用Excle记台帐的。我15年进入这个行业觉得应该做点什么事情,这么一个高大上的行业怎么可以用Excle记录。所以我就投入了研发中心,我们有七八十号人就干这个事情。因为这个行业的痛点有点痛,所以我就做了这个事情。不管是效率低下,反馈滞后,资产风险预警机制缺失,人员流失,无法实施了解资产状况,没有数据沉淀,历史客户得不到维护。这还是小的痛点。这个行业是一个资金高密集的行业,对它的精细化要求是很严格的。为什么过去这么多年一直用Excel做这个事情呢?因为它缺少底层工具。

        这是我们过去做的工具,有没有似曾相识。

        对于我们来说,出发点很纯粹,这么高大上的行业,底层工具不应该是传统人工+Excel,我们这个行业会进入专业的发展路径,我们这个行业的从业者越来越年轻,从70后到80后,80后到90后,90后还会花很长时间研究Excel怎么使用吗?不可能。

        匠人在研究这个底层工具,我们花了很长时间做这个事情。目前来讲Creams是行业内唯一实现全类型物业的资产管理系统,原来写字楼有一套系统,园区有一套,小镇、商业街一套等等,我们Creams是全类型物业资产管理系统,什么类型的算法都可以融合,我们有186套租金算法,已经涵盖行业98%的租金计算方式。

        我们发现一个痛点,一个写字楼有五六套系统,停车、访客、道闸、能耗、会议室、门禁等等,其实这是伪智能,你这些数据没有交集能分析出什么东西?什么也分析不出来。我们公司提出一个概念就是All  in  one。

        给大家举一个例子,我们现在在楼宇管理只能管到企业,我们在楼宇里面通过道闸这个点可以很清楚的知道每家公司每个月人员增减,每个星期加班几点,有多少人在加班,什么时候离开,有多少访客,访客数量怎么样,我知道每个楼层的人平均办公人数,人均办公面积的增减,以及这个楼里面有100家企业,它的人员波动数量,均值超过一定比例的,排序,都可以做出来。我们楼宇管理最重要的就是客户退租永远是被动接受,那时候已经晚了。我们想通过很多楼宇数据的来源,通过数据的交集,发现这个公司可能有问题,可以去聊聊。

        现在国内所有写字楼都有闸机、访客系统,我们只能存在伪智慧,所有数据、所有系统没有交集,感觉装了和没装是一样的。它没有深层次挖掘这个问题。

        Creams全国覆盖的楼宇最新数字已经达到6000多,我们业绩达到1.5亿方。管理租约28万份,这是我们整体的情况。我的总部在杭州,楼宇覆盖率达到40%多的,你看到的两个楼,其中有一个就是我们管的。

        为什么我们公司叫匠人?因为很多To B软件是没有真正面对企业的,但是很多人看到匠人会说你们非常棒。

        我就跟大家分享到这里,谢谢大家。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 11:29

    CREAMS商业不动产资产管理体系为国内领先的SaaS模式楼宇管理平台,是杭州匠人网络科技有限公司通过互联网技术为资管人搭建的一套完整的商业不动产资产管理体系,助力各大业主更好的进行楼宇资产管理。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 11:28

    主持人 姜恢弘:

        谢谢徐总的分享。5G是一个很新的话题,很有意思。刚才微信群讨论很热,4G改变个人生活,5G是不是有可能改变我们的生意状态?确实科技创新会让我们对未来充满各种各样的想象。

        地产行业2016年跟很多朋友交流过的,大家那时候对SaaS软件没有那么好的接受能力,但是到了2018年再聊这个话题,我们坚信今天改变很也的不是门外的野蛮人,而是行业内部的创新者。

        下面有请杭州匠人网络科技有限公司创始人兼CEO项铭先生为我们分享,做好租金管理,是资产管理的重中之重。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 11:24

    主持人 刘怡:

        感谢各位嘉宾的分享,让我们聆听了艺术和商业的结合。

        下面有请华为技术有限公司Small Cell产品线副总裁徐之兵为我们解读5G技术使能智慧楼宇探讨。

    徐之兵:

        大家上午好,在这个场发表我对技术的研讨,还是有点诚惶诚恐。刚才听了各位老师和大咖讲的也有很多思考,我在思考技术和艺术、房地产,脑海里面闪一下我去过迪拜、新加坡、马来西亚、香港、广州、上海的购物中心。站在另外一个视角,技术、艺术包括房地产、楼宇确实实现了完美的结合,给我留下最深印象就是新加坡的滨海达到、金沙酒店,技术和艺术完美的结合。

        前面几位老师讲了艺术、技术以及在智慧楼宇方面的内容,我就讲技术和智慧楼宇方面的内容。

        我读大学的时候,网络还是2G,我工作的时候买了手机是3G,后来4G,今天站在了5G的舞台上。我们看一下5G能给智慧楼宇的建设带来什么样的建设,带来什么样的作用。

        从行业来看,通信技术作为一个技术的标准冻结,这意味着在通信领域全球基于标准的协议,开发标准的产品实现互联互通。从标准冻结到商用产品的交付,大概需要满足6个月时间。到今年年底商业产品就可以交付。这个过程中,我们在思考,过去12345G每个时代,中国发挥了什么作用。2G时代,属于没有中国的角色,连参与都没有,3G逐渐开始参与,4G 做到世界的,5G做到引领。从一个公司的角度,我们参与了5G技术的编写,这是一个最主要的贡献,我说的“最”就是排名第一。这里面用了一个技术就是Polar码。高通两周之前发了一篇文章,我对每个5G手机收3美金专利费,对不起,华为收不到,因为我们自己开发了一个交互技术。这就要技术带来的商业价值。

        上下行结耦技术,对5G是一个大行业,需要上千亿美金的投资,这整个技术对电信运营商投资节省一半,他以前投1000亿,现在投500亿就可以建立5G的网络,这就是技术对商业成功,降低商业投资。

        再就是牌照,2017年很多企业在获得牌照,中国不出所料,下个月要颁发了,要赶5G市场。接下来是挪威、西班牙、意大利等等。牌照的多少取决于产业的发展。

        我们为什么需要5G,今年在4G时代也挺好的,没有影响我们,5G能够给我们社会生活带来什么样的体验?我觉得有两个方面,首先是增强移动宽带,跟4G业务是类似的,随着5G来临,以美日韩第一波市场为首的做了一些积极的创新和探索,包括中国,前端时间举办了5G创新大赛。这些比较流行的AR、VR业务,包括万达大楼也有一些AR、VR业务的体验。包括一些家庭娱乐业务,垂直行业的业务,尤其是娱乐业业务。我上次参加了一个活动,他们讲了一个更有意思的,就是现在电影学院专门设了一个系,操作拍摄无人机,借助新技术做更好的拍摄,包括VR做一些特技,不知道大家有没有体验过那个登月计划,新技术使我们在一些娱乐、生产生活方面提供了很多的可能。

        从技术的角度,对生产生活网络的要求,有一个数据的指标。2G时代,用户体验要达到1M速率,我们可以打电话、上网,跟家里人进行流畅的视频,到了4G需要50亩,可以打游戏,现在5G我们需要100M,在智慧商业地产里面做了一些创新应用,VR、AR体验区,我们需要这样的方式承载就是100M,3D的Vedio等等都需要100M。

        今天我们体验速率大概是多少,现在中国体验速率是20到30M,因为我们属于4G到5G交替时代。人均消费多少G才需要5G?我们交流的时候没有答案,但是我觉得人均每个月消费10G的时候,我们需要更高的技术。当前是多少G?联通已经到了10G,因为越高的体验对速率不断的要求。

        华为不仅在技术领先,同时在工程上面也要做到最简。作为室内,我们目标网络的建设,我们盖建筑的时候就要考虑这些因素,我们今天看室内拓扑图的时候可以看到,我们网络建设的时候就按照5G网络标准来做,5G的时候,我们就像换灯泡一样换成5G就可以了,减少物业的工程。

        对老百姓来说,我什么时候用上5G手机,明年Q1就可以看到最新的,规模的时间是明年6月份。

        前面讲了技术,对于艺术和运营有什么帮助,5G网络的到来对我们建立基于位置大数据平台、智慧运营、统一网络管理有什么帮助,我们说叫构建无处不在的感知网络。基于大数据采集,一些基础数据对比,无论从精度、可靠性、部署成本,对APP的依赖,基本的理念,基于无线蜂窝的感知型网络获取数据的真实性、可靠性等更有保障。当前的数据不是太多了,而是有价值的数据太少了。

        前面套到了智慧楼宇,网络布置了以后,对我们的导航、商业分析、人流统计、用户画像、成熟度是怎样的?上周我让研发简单做了一个评估,在一些蓝色的地方,执行度是可靠的,包括导航类、位置类的,进行细致的分析。

        再就是北京移动建立城市室内位置大数据平台,目前已经建了20万间,如果换成一个平方米,大概是上亿平方米,怎么构建一网统一平台的格局,这个网基于功能体验的,这个图就是建了4G图,分享智慧运营的运营管理平台,使这些感应的数据能够对接到平台。

        在网络部署阶段,有一个重要的技术转型,早期网络部署是靠室外拉线到室内,最近由于统一式分布,今天我们叫室内蜂窝网,我们统计了一下,2018年将达到100万片,相当于2013年累计发布量。我们通过一网开展智慧运营,构建全感知的数据提供可能性。

        这是智慧楼宇运营理念探讨,怎么借助这样一个全面感知的网络,对接实时交互的系统,我们来实现一个数据的治理。我这边加了几个字,室内外无处不在的覆盖,这叫全面感知。实时交互100万级连接,5G网络不仅是人的连接,还包括万物连接,最终实现数据治理对速率的要求。

        前面提到对写字楼的标准,我们也参与了这个讨论,并且提出了室内5G无处不在的网络要求。这个网络要求不仅是对网络办公、空调、电梯,对生活系统、工作系统,基于生产系统,所有这些系统基于无处不在的网络,同时基于大数据的融合,为我们智慧楼宇增值,对资产增值运营,以及性能评级  ,提供了一个技术支撑,最后实现了艺术的深入。

        谢谢大家。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 11:14

    华为技术有限公司Small Cell 产品线副总裁徐之兵进行主题为“5G技术使能智慧楼宇探讨 ”的演讲。在技术层面会有怎样的新鲜见解呢?请持续关注。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 10:50


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 10:46

    北京九宜城商业管理有限公司业务涉足商业空间运营、品牌孵化、智慧商业等多个领域,其在提供商业空间运营服务的同时,不断孵化符合消费升级趋势的优质新兴品牌,实现商业地产与品牌的双向赋能。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 10:42

    主持人 范功吉:

        各位领导,各位嘉宾,上午好,我是九宜城商管业务副总裁范功吉,主要负责九宜城商业开发和管理运营。

        下面有请:

        九宜城艺术顾问顾磊老师先生

        九宜城智慧九宜首席技术官任燚

        绿地商业集团商旅文事业部总经理王智明先生

        厦门海投集团商业事业部总经理吴传友先生

        今天非常有幸请到各位大咖参加我们这次论坛和对话,我也不是专业做主持的,所以普通话讲的不是太好,请见谅。

        接下来我们进行对话环节。艺术商业品类在现代购物中心当中占据了非常大的地位,目前有许多的物业都在往这个方向去走。商业和艺术多样结合碰撞了很多美妙的火花。近年来商业地产领域也有很多艺术家不断探索艺术和商业新的机会,随着BDD、芳草地等这些商业模式的成功,类似于商业与文化、艺术与商业的物业竞相出现。

        第一个问题,请问大家如何理解商业与艺术之间的关系。

        顾老师先谈谈,因为你艺术方面成就比较高。

    顾磊:

        你很会点,我头一次接触这样的行业,头一次在这样的环境下说话,你还第一个点我。

        我这样认为,既然九宜城请我做了艺术顾问情况下,首先  讲一下我这个行当、这个位置的职能。打一个比方,我经常给人打这样一个比方,其实中国人的制造能力特别强,创造能力特别强,但是我们缺乏美的创造。我们有很多漂亮的房子,有很多漂亮的汽车,但凡漂亮的不是中国人设计的。但是中国人现在的状态已经过了说是只有吃饱,只要吃好,只要能便宜的东西,仅仅是功能性程度上的。同样两个冰箱,功能完全一样,但是一个卖3500,一个卖3000,唯一一点3500就是漂亮。现在很多人都愿意花500块钱买那个漂亮的,这500块钱的价值,我只是举例,这是我想做这个事情的功能和价值。

        艺术植根于建筑也好,商业中心也好,绝不是建筑材料堆砌,或者拿水泥、石膏弄一个雕塑往那儿一放就有艺术气息了,也不是一些商城拿一些艺术品,油画、名画放在那里,仅仅做一个展示,而是需要进入商城也好,住宿环境也好,除了满足住和购买的功能以外,还能有更多的享受。

    主持人 范功吉:

        谢谢顾老师。

        吴总,您谈谈您的想法。

    吴传友:

        因为我是做购物中心运营的,其实艺术方面,主要关注的是消费者。目前消费者已经变了,大部分是80后、90后,还有00后,他的消费习惯也变了,他们为情怀、艺术买单。艺术和购物中心结合的趋势已经到来了,所有消费者已经摒弃了普通物质生活和基础的生存体验,他已经升到精神方面的感觉,包括对艺术、情感的感觉等等这些。艺术的购物中心,艺术方面和购物中心结合发展的春天已经到来了。

    主持人 范功吉:

        王总,据我所知,我们在绿地集团非常专注美学的导入,谈谈您的看法?

    王智明:

        今天对话的话题是主办单位中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会的专业度和敏锐度,它捕捉到了这个气息,现在我们房地产面临升级,消费也面临升级。我们的消费从原来的物质消费变成精神消费,所有行业都认识到这个趋势。原来买衣服,只要合体舒服就可以的,现在年轻人买衣服就想  我是唯一的,不能撞衫,我们要认清这个时代的变化。

        餐饮也是一样的,原来只要吃饱吃好、量大就行了,现在更多的是吃环境,吃感觉,跟谁吃,可能更重要。它本身带来的消费需求不一样了。说一个题外话,在北京吃的是鲁菜系,如果鲁菜系不改变,就会被淘汰,现在年轻人接受融合菜,吸收了很多南方菜系。鲁菜系讲究量大、油多,但是不健康,我们本身艺术和商业的结合,就是消费者的需求变化了。原来到商场买一个服装、买一个商品,是这样的消费,现在到商场看一场电影,做SPA,他买的是服务、精神需求。时代变化,我们必须要捕捉到。

        消费者精神需求更高的时候,就离不开艺术。我原来的抬头是商业地产事业部,现在已经改成商旅文事业部。为什么这样变化?实际上就是本身商业已经离不开文化艺术旅游等等因素。主持人说绿地这方面有什么感受?我举一个例子,我们刚开业不久上海徐汇精文城(音)购物中心,这就基于我们对新消费认知分析,比如说建筑设计,日本设计师把开放式建筑设计本身视为一种艺术。比如说有些团队的人员不理解,按照原来标准的盒子购物中心去理解,觉得不好用。如果你理解了建筑本身就是一种艺术,你把它分析透了,你就会打造一个完全不同的商业。所以上海徐汇精文城购物中心就是针对周边人群,下午茶和夜间消费的人打造。我们在原有的大的空间,很好的对话,外改需,整个互动方面做足了文章,得到了我们目标客户非常好的接受度。这就是地产和商业的结合,以及艺术的结合。

    主持人 范功吉:

        第二个问题,在当今商业地产追求发展过程中,当今的方法有很多,有做艺术的,有做绘画的等等,艺术购物中心作为全新的商业模式,如何脱颖而出,它和普通传统的购物中心比较,核心竞争力在哪儿?刚才提到所有购物中心都在做美化,把产品布置都做起来了。艺术气质特别浓厚的购物中心,核心竞争力到底有哪些?

    王智明:

        实际上总结目前来讲,关于艺术与商业结合核心竞争力,这个话题是很大的,核心竞争力一定要找出最本质的优势。现在总结核心竞争力有一点勉强,因为艺术和商业结合毕竟刚刚开始,所以才有我们这样的会议,对于行业的探讨和话题的引领。但是我想说可能它的核心竞争力就是原创,为什么要原创呢?我们消费者给商业从业者提供的需求如何实现呢?别人做什么样的展览,我也做一个,我觉得必须是原创,结合位置、区域做原创是非常必要的。社区性购物中心也有,可能它的艺术结合就会结合家庭,亲子类的艺术,引导孩子的,一定是非常受欢迎的。城市中心的商业肯定注定高端人群的艺术感,比如说漫画展等等,这种就更受欢迎。更多的要结合你项目本身的特点,然后和艺术很好的节目,归根到底就是原创。

    主持人 范功吉:

        感谢王总。

        就这个话题,我想再展开一个话题,艺术的范围是非常广泛的,阳春白雪、下里巴人,商业和艺术的选择往在哪儿走,普通消费者艺术感觉并没有那么强烈,需要引导,我们传统艺术和美学进入到商业当中,应该用什么样的方式逐渐让消费者认同、接受,最终把客群变成你的铁粉。

        顾老师作为艺术专家,把这个问题跟我们探讨探讨

    顾磊:

        刚才王总说的几个观点,我特别同意,也特别感同身受,现在年轻人的消费观念已经发生了变化。原来一个客人进来了,销售说你买这个吧,这个卖的特别好,那这个销售要开除了,这意味着撞衫机会特别大。你要介绍这件衣服创意是什么,想表达的是什么。越来越多消费者的这个意识已经体现了。

        刚才说到艺术购物中心,第一次有人问我这个问题,我就问你想艺术商业化,还是商业艺术化,艺术商业化是往下走的,我很难做到,但是商业可以艺术化,人们可以在消费行为当中去体验到,我们且不论它是艺术,我说到一个最基础的要求,起码它是美的。还有它的独特性和唯一性,经常一说什么是好的模式,就是可以复制的模式,对不起,如果可以复制的东西绝对称不上是艺术。这种行为要适合不同的商场、不同的主题,甚至不同的商品去做一定的设计。我见到国内有几家正在商谈,或者已经给过他们一些建议的艺术类商场。有些想法非常好,但是现在能做到的只是减少,只是简单做到艺术品的展示,它跟商业氛围,跟发生的商业模式没有直接的联系。这是我接下来愿意探讨和愿意做的一个事情。

    主持人 范功吉:

        刚才也提到了,艺术购物中心打造起来不太容易,比如说艺术品的展示、摆放,传统行业是三分造,七分养。吴总,你觉得艺术和商业相结合最佳表现形式是什么样的?

    吴传友:

        现在国内很多城市所谓艺术商业体和商业中心,在我看来大部分就是一线城市学国外的,二三线城市学一线城市,很多艺术和商业是两层的,都是一些艺术品的摆放,艺术和商业是割裂的。我做了一个项目,把艺术和商业紧紧融合在一起,比如说山海梯田。就像顾老师说的冰箱,一定是美的,一定是独特的。现在购物中心都是抄写,你现在打造的购物中心一定是独特的,一定是不可复制,这样的购物中心才是艺术和商业最好的结合的,也会为我们将来的运营提供了更好的帮助。如果品牌一样,感觉也差不多,艺术购物中心完全是独特的,不可复制。

        从运营的角度来讲,从建筑本身、环境本身,甚至从商品本身,所有和艺术结合是完完全全的艺术和商业地产最好的结合。

    主持人 范功吉:

        刚才提到建筑、环境、氛围,都是非常好的艺术形式的表现。有没有一种可能性,把艺术和商业行为能够相应的结合起来,比如说我们以前做了一些陈列或者拍卖会、展示会,这个还是属于比较粗浅的模式,现在有没有更好的一种模式,让我们的商品流通,就是我们实际经营行为和商业发生一些互动的关系。

        吴总,请您说说您的看法。

    吴传友:

        经营和商业发生关系,现在在经营上、艺术上,很多东西也是存在很多问题。比如说搞一些艺术品的陈列和拍卖,这个都不叫跟艺术发生了关系。真正和艺术发生了关系,其实就是要研究我们目标消费者的消费心理,他们对商品的需求是什么样的。刚才大家都讲了很多,他们需要一些独特性,需要一些情怀,需要跟他们精神需求产生共鸣的东西,这一点是我们艺术和商品要结合的最终达到的点,所有艺术要跟商业结合,要跟我们商品去结合,要跟我们企业业态、餐饮业态、环境结合,真正做到把艺术融入商业骨髓里面,不要放到表面。

    王智明:

        关于艺术结合,我倒觉得还可以从另外一个维度思考,你的商业从业者本身对商业的看法。我们刚刚在上海做了一次为武汉商场招商,做了一个奢侈品品牌的招商,跟九宜城合作的。为什么要做这个呢?实际上时尚圈这些高端品牌更在意的是看你从业者本身对商业、艺术的理解。我们做了一个法式大餐,他听你商业理念,你的情怀,你的理解,你的追求,他觉得有你这样的追求,有这样的理解,就愿意入驻。

        前不久看到一个商场盛大开业,整个楼是用红色条幅挂着,非常有气派,盛大开业。如果我们要追求品位,追求调性,追求艺术,它本身都没有艺术,这些艺术家肯定不能认同。商业从业者的意识也是非常重要的

    顾磊:

        商业从业者本身就应该有一些艺术气质、艺术理念。我刚才说艺术商业化、商业艺术化。我去巴黎的时候,在商城里面看到有一个雕塑的马。近距离去看这个马是一个自行车搭建起来的。这些都是  交通工具,以前骑马,现在骑车,它是卖自行车的,这就是商业艺术化。有这种构思,有这种制造能力的人,王总说的对,不仅仅是商业从业者,物业管理者过程中,商场里面对这个有要求的,不是挂满红色条幅就行。再早两个月,往燕郊走,铺天盖地都看不到广告牌,这能起到广告效果吗?我们如何表达自己产品简单的功能,如果说用高级一点的方式,且不说艺术,因为一说艺术商业化这件事情,如果说一间东西放在那儿卖,可以叫它艺术品,但是在我的观念里面,真正的艺术品没有价格。

    主持人 范功吉:

        谢谢顾老师。

        时间有限,就不就这个问题展开了。刚才嘉宾都讲了,艺术和商业结合要有独特性、原创性,要有自己核心想要打造的理想,尤其是刚才顾老师提到的,从业者、打造者、所有者至少要有艺术细胞和情怀,才能做好一件事情,才能把商业艺术做的更好一些。

        下一个问题是随着目前互联网、物联网以及云计算、大数据、移动终端技术快速融合发展,商业日益变得更加智慧、高效和便捷。在数字化时代,商业综合体正在积极拥抱互联网,用人和机器的智慧相互补益。智慧商业到底是怎么一回事,有没有一两句话能够解释清楚?任总帮我解释一下。

    任燚:

        终于过渡到技术,刚才各位提到了很多物联网、互联网、移动支付,这些都是技术。技术应该是为商业的本质去服务的,如果用一句话或者两句话来说什么是智慧商业,我觉得更像是一种方法论。它是在这些提到所有技术基础之上,你用一个新的思维去重构商品从设计生产到物流、销售整个的供应链环节,这个觉得更贴近智慧商业的本质。当然这里面有可能实物,有可能是服务,最终的目的都是把最合适的产品提供给最合适的人。购物中心运营角度来讲,是把更合适的服务提供给入驻商户,这里面不仅仅是技术,而是一种意识。

    主持人 范功吉:

        吴总,在运营过程当中,智慧商业是把合适的商品给了合适的人,您认同吗?

    吴传友:

        智慧商业,我更关注它给我解决什么问题?智慧商业一要解决特色和同质化,二是要解决核心购物者需求是什么的,要给我们分析出来,购物中心无非就是人、货、场有机结合。首先是人的数据化,现在所有购物者95%以上都是智能手机时代,这些数据的抓取利用互联网技术,运用数据技术,对他们的消费习惯、消费喜好,各种消费问题的抓取,导致我们来解决他在消费上的痛点,这是我觉得数据给我们人的问题。还有货的问题,我们货品管理肯定要数据化,信息化来处理。还有场,现在所有新型购物中心运营、推广、核心管理都制度化、规范化,已经信息化了,已经数据化管理了。最终的问题就是用互联网、大数据解决了人、货、场原来传统的管理模式和痛点,用的新的物联网、互联网方式,把这些有机结合起来。购物中心运营过程中会事半功倍,减少人力和物力的投入,这方面我们也在探讨合作,看有没有更新的方式落地。

    主持人 范功吉:

        王总,绿地在国内有非常多的商业内,有在经营的,正在筹建的,也有建设过程当中的。智慧商业和您这样的连锁商业机构会有怎样的结合?

    王智明:

        谈到智慧商业应该是技术,我们搞技术的人也要谈谈我们的理解。所谓社会商业,我们作为人类的发展都离不开技术,最初通过钻木取火,或者用火Double。以前做商业,20年前统计客流得用人,招点实习生,在人口数数,真的是这样的。现在不用数数了,因为有客流统计器,在门上一安就可以了,这就是关于智慧商业,关于技术的应用。它本身的准确性也有大大的提高。另外随着技术应用越来越多,你可以分析整个动线当中的热图,哪个地方最旺,它的平效应该是最高,它的销售额和整个的分析,这些是无时无刻不存在的。

        再从人的角度,更应该是这样的,首先不应该是排斥,如果排斥就会被淘汰。我是60后,谈到新科技的时候,我觉得这就是趋势,我尝试跟90后去谈,新技术应用公司都是90后,他们完全跟我不是一个频道,我就派我的80后过去。我觉得企业经营核心的东西是技术,最后我问他,你作为一个技术公司,能够给我们提供什么,然后多少钱,我的投入产出是什么,至于你技术方面的对接由技术人员对接,由更年轻的人去对接更好。互联网的思维就是要平台化,我们能够把更合适的人放在更合适的位置,最后通过资源整合实现智慧商业。

    主持人 范功吉:

        任总,咱们目前对智慧商业的开发,具体说说我们开发了哪些成果,对智慧商业的实现运营起到什么样的作用?

    任燚:

        从功能来讲是这样的,这个东西分三个层次,一是最传统的方法就是OA、ERP,在座几乎没有企业没有这个东西了;二是数据,刚才王总说了有客流,运营商户有租赁管理,还有物业,各种系统更多是独立的,每个里面都沉淀着数据,但是数据的价值其实有待挖掘的,可能第二个层面更像一个数据中台的服务,把各个系统里面的数据能够做融合,通过一些加强分析挖掘它更大的价值;三是智能化,通过人脸技术、深度学习技术,在用户第二次进到你商场的时候,他要去哪些店,去了哪些店可能对什么东西感兴趣,可能我给到店员了,就把这个能力赋能给店员。站在智慧商业的角度,我们正在完成第一阶段、第二阶段,我们也要跟像吴总、王总真正的运营方探索第三个层面,就是智能化层面。

    主持人 范功吉:

        吴总,目前来讲,从消费者角度出发,去一家购物中心涉及到停车、购物、排队,或者说去体验一些业态,它可能需要关注各种各样的公众号等等,作为我们运营商,这块用什么样的方法去解决我们很多消费者对此产生疲劳的感觉?

    吴传友:

        其实我们运营方最终的目的就是希望我们的核心顾客每天乐此不疲来消费,这是我最终的目的。有了目的就反推,为什么他要来,就是刚才你讲的这些怎么整合,商业系统怎么挖掘消费者消费习惯、消费喜好,年龄段、学历,甚至出行习惯,还有货和品牌的问题,同时也需要  智慧商业帮我解决,究竟什么样的品牌,什么样的餐饮类型,什么样的商业业态适合我们,种种东西都需要大数据、智慧商业帮我分析,才能实现我刚才说的目标,我的消费者乐此不疲来消费。

    主持人 范功吉:

        王总,绿地的物业非常多,每个城市组建了一个团队去服务于我们新的项目,如果智慧商业或者智能化商业能够满足您的需求,通过这样技术方面来解决团队的问题,如果这样的话,您对智慧商业有什么样的需求,未来希望有哪些功能赋予你?

    王智明:

        我觉得这点上,从云因方角度来讲,肯定是需要这些智慧的技术都能够解决。但是我们发现做这个有一个技术,做那个有一个技术,这些技术还需要融合。我们遇到很多大企业,运用的东西太多了,但是最终能起到分析作用,达到我们运营所要的东西可能很难,甚至于我自己也有一个很大的技术团队。这需要这些技术能够融合,另外就是能够为我所用。谢谢。

    主持人 范功吉:

        时间有限,还有10秒钟,今天对话就到这里结束。感谢四位嘉宾。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 10:29

    主持人 刘怡:

        感谢王总精彩的分享。商务地产的话题是非常有意义的话题,从王总的分享当中,看到了更多的优质客户,我们还看到了庞大的产值。

        人的一天当中加班的金融企业超过一半的时间在商务场景的渡过的,普通的人员也是一样的。商务地产和你我的生活息息相关。

    主持人 姜恢弘:

        说到生活这个话题,其实每个人都是生活在很世俗的场景中,但是我们渴望有一点艺术的美感。现在艺术的话题对我们来讲是一种潮流,一种生活方式,一种主题。对商务地产来讲,它是人精神上的赋能。

    主持人 刘怡:

        是的,下面有请我们第一个对话环节,有请大家讨论一下购物中心,开启艺术与智慧运营新时代的话题。

    主持人 姜恢弘:

        下面有请对话主持人—九宜城商管业务副总裁范功吉。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 10:14

    王志刚:

        各位领导,大家上午好,今天我给大家讲一下我们在商务地产方面的体会。

        我在金融街控股工作十多年了,金融街控股是一个商业地产开发为主的企业,20多年来开发总面积将近2000多万平米,60%都是商业地产。

        在金融街控股成立之初,我们就制订了地产开发和自持运营双轮驱动,在这么多年开发积累过程中,也有积极总结经验,我们光持有面积已经超过100万平米,包括酒店、商业、写字楼,甚至还有一些旅游小镇,我们都在主动持有一些面积,为我们金融街控股增加内容。每年也有很好的经营效果。我们租赁收入已经占到我们营业收入8%左右,去年我们是52亿收入,24亿来自于物业收入,我们30%利润基本上是物业运营。它的运营效果和运营收益都超过了房地产开发的效益。房地产运营未来前景是非常广阔的。

        北京金融街是我们最做的一个商务综合体,现在被北京市定位是金融管理中心,位于首都核心区,建筑面积超过400万平方米,聚集了一行三会1500多家金融企业,世界500企业22家,外资企业100多家。管理全国50%的金融资产,总体年度税收贡献是接近3900亿。这是16年的数据,17  受到经济影响有点下滑,将近3300亿左右。现在成为一个据测监管、资产管理、支付结算、信息交流标准制订为主体的平台。

        金融界年租金水平是全球第二,天津环球金融中心也是我们打造的一个商务综合题,也是天津首个10亿元楼宇,一个楼产生了10亿元税收。这个项目也磕磕绊绊,最早的过程中我们开发的时候是卖地,我们发展过程中发现开发和运营并重,总结了一些心得机会,也有经验和教训。

        房地产经过30多年的发展,我们进入了一个存量时代,我们从增量时代改成了存量时代。从传统的粗放盖房子、卖房子的时代已经过去了,大家要主动转型。一方面由于前一段时间对商业面临配套的需求,使得我们错配了地产,另一方面从宏观调控来讲,国家也鼓励开发商多开发商业持有,我们住宅地产也需求持有,我们开发商要慢慢转型,不管是主动转型,还是被动转型,我们都在转型。

        在转型过程中,我们每个开发商都在探索,现在很多项目都有非常好的IPAR智能、绿色生态、智能等等,很多先进的领域,也有效提升了我们的能力。今天通过我多年开发的经验,我们看到这个现象以后,看到这个主题之后,我们关注什么,怎么运营,最核心的是关注客户,我们为谁服务,这也是我们运营的对象,除了楼宇的硬件,更多是软件,我们要找到客户,谁是我们的客户,谁是我们的服务对象。不能是简单的客户,此客户非彼客户。商务地产和商务综合体的概念是不一样的,我们要做商务综合体,客户不是一个客户,也不是一个客群,它是一个客户的生态链。

        拿金融街来说一下,怎么构建客户生态链,多个客户形成的有活力的综合体,就拿金融街来说,金融街2012年国务院批复建设国家级金融管理中心,陆家嘴要建国家级金融中心。大家一看是相似的,一个国家怎么有两个中心呢?其实就差管理两个字,我们的产业必须和国家的定位要相符,在管理中心需要什么样的客户呢,我们的定位特点就是瞄准管理

        首先说管理,一行三会是我们国家最高的金融管理机构,金融行业还有一个特点就是总部经济,我们还需要金融总部,还有核心客户,各大银行总部,因为银行都是总部管理,包括工农中建交,包括外资银行在中国的总部,包括商业银行。我们要构建这两部分,我们还要对这些机构服务的客户,就是我们的基础客户,包括一些分行机构,包括一些寿险公司、保险公司等外围金融机构,构建外围生态链。比如说做一些产品研发、咨询、顾问等等,有大量的配套机构。有我们的种子客户,还有外围客户,就形成了一个非常有良性的生态链,一个客户不能构成一个商务综合体的主体,必须是多个客户形成一个生态链。

        我们找到客户,还要粘住客户,服务不等于物业。我跟商务地产开发商聊天,他们觉得服务就是物业,这是非常失败的管理。服务不等于物业,我们必须要为我们的客户构造一个服务的生态链。

        金融街控股多年来一直致力于服务体系的打造,我们服务过程中,03年我们成立了金融界商会,为我们的核心客户服务,还有金客会服务体系,后来推出了金融街4C服务体系,现在是5C的,还有金融集服务体系,以及融社区。我们都是对应不同层级客户打造我们的服务体系。

        首先说金融街商会,不仅仅是金融界,还有天津、重庆、广东都有商会,为核心客户服务。核心客户往往自成一体,有很强大的自配套能力,他们买一两栋楼的都有。他需要自己的后勤有保障,他们也有食堂,工会也有保障,他们缺的是什么?他们缺的是外围服务体系。金融界商会成立服务什么呢?首先是行业交流,每个机构关起门都是自成一体的,他们需要行业交流,各大银行之间也需要交流,他们需要和客户之间的交流,我们给他们提供行业交流,我们每年都有学术论坛、行长论坛、房地产研讨会,包括请了一些外部的专家,包括国务院,同时要落地,国家对金融行业有特殊的规定,落地需要什么?就需要金融街商会,这样你进来以后,我们会提供一个非常好的服务平台。更关键的是我们还提供医疗卫生服务,还有健康咨询。因为我们这么多年来最有意思的商会活动最受欢迎的就是相亲活动,金融机构加班很频繁,大家到金融街看晚上都是灯火通明,金融有一个大楼挂了一个今夜无人入眠的横幅,他们加班很频繁,没想到相亲这么一个事儿还得到了大家欢迎,企业有需求,员工也有需求,我们就提供这样的服务。

        另外我们针对基础客户和外围客户,他们自身配套能力比较差,这些机构都是研究机构,基本上面积5006000平米不到,他们自身配套能力非常差,他们的需求也是和核心客户的是一样的,我们4C包括资产管理中心,他们成长非常快,所以需要资金运营。还有物业服务、生产管理服务。我们还成立了一个商务服务中心,我们在楼宇里面也有会议中心,里面有大的会议室,非常容易的实现各种各样的生产管理中心,创意中心,综合服务前台。我们在这个基础上,还加了一个党建服务中心,我们接待天津市领导考察的时候,他们提了一点,说你们确了一个党建服务中心,因为十八大加强党建,不是我们说天天念党章,我们一开始不理解,后来实践过程当中理解了,党建是连接企业和政府的一个平台,实际上把我们的服务延展了,以前提供4C服务,只有企业在服务客户,加上党建服务中心之后,我们和政府一起服务企业。

        LIFE金融街体验,随着互联网时代的到来,我们的客户越来越复杂了,他们更多的需求线下需求无法满足了,所以我们把线下服务体系搬到线上。

        金融集,这是我们的共享时代服务体系,现在市场细分的越来越多,很多企业都在创新,我们又推出了金融集,共享时代的金融服务体系,他们关注的是把市场和资源结合在一起,客户需要资源,客户也是我们的资源,这个情况下,我们建立了一个金融按服务体系,他们更关注共享、便捷、服务更快。我们针对客户类型提出我们的服务平台,对每个客户服务是不一样的。我们通过服务链打造,把我们的客户紧紧的连在平台上,有效提升我们商务中心的价值,更宝贵的是为我们提供了宝贵的客户资源。

        下面就是用客户了,客户是我们的资源,我们这么多年来积累了很多客户资源,我们把所有客户信息和客户活动都放到我们大数据平台上,我们知道客户需求是什么,我们提供的服务更贴近客户的需求。

        通过多年运营,金融街形成三大开发模式,很多人来考察说,能不能把金融街的模式搬到我们那边去。金融界的运营模式可以复制,我们三大模式、五大服务体系,包括核心客户资源。

        举一个简单的案例,包括重庆金融中心、天津环球中心等等,这就是我们运营的价值,通过运营我们拥有丰富的资源,我们拥有了更多宝贵的客户资源。

        有了客户资源,就需要福祉,所以存量时代,用心运营,既然时代选择了我们,我们要用心运营。我们要做一个好的运营商,有一个好办法,就是钢筋混凝土模式,核心客户是我们的钢筋,外围客户是我们的混凝土,只有把他们客户搅合在一起,我们才能把我们的服务做到最好,提升我们的价值。

        今天的分享就到这儿,谢谢大家。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 10:11

    在当前,房地产转型之路如何走?商务地产如何发展?如何找到精准客户?金融街控股副总经理王志刚分析细致入微。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 10:00

    主持人 姜恢弘:

        感谢苗会长的致词,协会的发展离不开大家的支持,更离不开房地产业发展的大势。

        现在各种业态在发生变化,不仅是楼宇变化,很多企业从传统开发型企业转向运营管理,商住地产到底有什么样的发展前景,请一位资深人士为大家接获。有请金融街控股副总经理主持人 王志刚 为大家解说房地产转型,商务地产发展之路。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 09:53

    关于商务写字楼和楼宇经济,苗乐如先生给出了独到的见解。与会人员都在认真听、加油记。一个要点都不想错过。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 09:43

    苗乐如副会长关于商业写字楼的观点真的是满满都是干货。

    苗乐如:

        尊敬的蔡云秘书长,大家上午好!欢迎大家相聚在2018年的十年之际,刚才主持人讲了。在这样一个时刻,首先允许我代表中国房地产协会对参加本次会议的各位来宾和媒体界的朋友们,表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

        在各界人士和主管部门大力支持和关心下,商业和旅游地产专业委员会自08年成立以来,努力推动三个服务上水平,积极开展调查研究,反映行业诉求,推动商业和旅游地产行业健康发展。经会员单位和社会各界共同努力,委员会的工作得到了大家的认可。结合大会的主题,我从下面三个方面做一个自己的感受交流。

        第一,守正创新,再创金色十年。中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会在李宁主任、王潮执行主任的领导下,在蔡云秘书长的主持下,十年辉煌,历历在目,前面两位主持人的介绍都谈到了这一点。我稍微做一点重复。十年的工作为我们行业的发展和专委会的建设提供了很大的贡献和重要的经验。我以为突出的有以下两个方面。

        一是服务行业出色发挥桥梁纽带作用。十年来走访企业100多家次,接受企业来访咨询200人次,组织座谈会、沙龙200多次,及时反映企业的呼声,推广行业的政策,受到主管单位和同行业的好评。积极搭建桥梁,我们和中国电影协会共同找了房地产电影跨界峰会,促进电影和房地产行业共同发展,我们连续6年召开了零售、金融与商业地产高峰论坛,汇聚国内国际知名零售业、金融企业和商业地产企业的典型代表,搭建了中国零售业与商业地产领域最具实效性的沟通、洽商、协作平台。与中国连锁协会、中国百货业协会、中国游艺游乐协会等等筹建良好沟通交流机制,搭建商业地产项目招商运营的平台。工作中不断创新手段,推动旅游地产的发展。

        专委会在增加了旅游牌子之后,完成了相应的研究支持,加强合作交流,取得了实质性的进展,承办了中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员宜春峰会。这对于我们这个产品的评价,旅游业的认识,产品的打造有非常深刻的促进作用。适应房地产宏观调控,促进房地产企业转型升级,推进方面衍生地产的良性发展,探索养生地产的科学途径,成立了中国养生地产联盟,开发相关机构服务,搭建了一个有效的平台,从信息的整合、模式的创新,产业融合等方面,为企业提供了有针对性的专业服务。和青海合作,成立了中国房地产摄影人俱乐部,共同探讨地方资源与房地产开发结合路径和策略。

        在全国当下营商环境下,组织了18年中国商旅发展峰会,深入解读中国和全球商旅行业的发展现状和趋势,探讨了如何借助新经济、新业态发展良性高效,构建中国商业旅游地产发展新格局。

        十年来我们先后接待了境内外学习交流200多次,有效的建立了合作交流渠道,09年召开了中美房地产峰会,连续四届邀请会员单位,参加中商协组织的活动,以及和中欧商学院合作举办活动,加强地产领域的合作交流与合作。

        以上我们统统看到,作为旅游商业、旅游地产的专委会,和会员共同努力下,搭建了各方面的桥梁,发展的非常好。

        二是服务行业,坚守专委会的根本职责。作为社团,作为一个行业组织,应该干什么,就是要以个体为导向,围绕我们行业重点要点之处,之理论研究,制订行业标准,高屋建瓴推动行业的发展。十年来我们的专委会完成了科技司等四个课题,分别是商业地产分级标准,旅游小镇评价标准,旅游小镇规划设计研究报告、商务写字楼等级标准。我们组织专家测评和考察了30多个项目,像北京的新保利大厦、远洋光华国际等等,推动商务写字楼高标准的发展。17年应南开区楼顶办公室的委托,历时两个月对144个写字楼运营状况进行摸底调查分析,为优化发展环境提出了有效的建议,得到了天津环委高度评价。

        我们的委员会在成立之初就组织编写了综合商业地产行业分析报告,09年起连续6年编写了中国商业地产蓝皮书。自11年以来,连续5年发布了中国旅游地产发展报告,对旅游地产风险进行研究,于14年10月开始每季度发布一次,为在座的会员单位和商业地产企业提供参考。在此基础上编制了商务写字楼的研究报告,每季度定期发布。还与商务部编写了商业街区分类发展报告等等。

        上述工作的开展为我们行业发展和企业转型升级提供了有效的专业服务,和高水平的标准支撑。

        老子在《道德经》中写到,以政治国,以齐用兵,后演变为首政出新。希望大家坚持自己的成功之道,吸纳别人的出新之道,再创辉煌,为行业发展和会员服务开创新的成绩。

        第二,把握好房地产行业的新方向,实现新发展。

        党的十九大提出,中国社会主义进入时代,社会主要矛盾也转变为人们为了追求美好生活的矛盾,经济发展高速发展转变为高质量。今天说的不是住宅,从我们取得的成绩,渡过了窗口期的阶段,到我们为群众小康住房、美好生活的需要。

        就产业而言,作为我们国民经济和社会发展的产业,将从投资转向房地产服务、经济新业态发展、高质量发展两大责任。当然在我们调控,特别是政治局731会议  公布之后的第二天,我们看到为了实现房地产的健康发展、可持续发展,我们严格调控,不放松、不动摇,保持政策的稳定性、连续性。但是在这种情况下,大家一定认识到,行业面对着731政治局会议所讲的,稳中有变,外部环境有变化的情况,我们要发挥产业的作用,支撑产业的发展。去年GDP增长6.9,发展投资7%,是我们行业包括在座的大家做出来的共同努力。今年上半年我们的住宅投资同比是15以上,房地产包括这块的投资,也在10以上,有利的支持国民经济的发展。体现了我们行业的社会责任。但是我们不能仅仅停留在这方面,应该看到面临着整个高质量发展的要求,我们的建筑产业如何体现,我们的各项制度的完善,运行机制的健全如何保证和落实,以及去满足人们新的消费需求,包括旅游地产所面临的需要,这是时代给我们提出新的课题。我们不仅要满足人们的商业地产,还要满足养老、旅游等新型服务制造业新业态发展的需要。不仅提供好的办公、生活、活动的建筑,还要提供绿色、低碳、节能、环保的服务和生产、办公、生活的方式。建造方式要产业化,建造技术要现代化,要以提供健康、绿色、智能化的写字楼和生态环境,周边环境也要与生态相协调,实现全生命周期绿色低碳的生态发展特色的要求。

        二是就市场而言,我们商业写字楼需求差异化,市场分化,已经成为常态。写字楼的需求已经和当地经济发展密不可分,特别是以智能和数字技术现代服务业发展,未来企业逐步入驻,以及与之相适应的金融、劳务等服务业、商业的聚集,这种差异性首先体现在地域方面,以一线城市为代表的写字楼市场趋于稳定,珠三角、港澳,长三角,乃至长江经济带,京津冀、环渤海经济圈,包括我们的中原、北部湾等城市群的发展崛起,相对其他的二三线城市而言,上述这些地带,我们的商业写字楼以及楼宇经济发展,面临着广阔的前景。但是相对其他二三线城市写字楼市场而言,有的是仅仅起步,有待于进一步的培育。不同的行业需求细化,一些企业的研发中心倾向于选择城市边缘区域,强调自然环境办公,一些大型的商业开发客户关注城市中心地带,强调交通便利,区域繁华的需求。随着我国经济新业态的发展,制订差异化的需求会更加强烈。同时我们不能忘记历史,由于发展不平衡,12年的时候,北京的写字楼当年租金年增曾经超过48%,直到15年才知道缓和。在全球十大优质写字楼里面,中国占了5位,但是我们也有困惑,15年广东佛山、中山在建办公楼远超当年的10倍。16年商业写字楼10万一平,住宅是1万。我们要看到市场前景,发展要与整个市场节奏相吻合,把握好市场发展的质量,历史的教训不能忘。

        三是就企业而言,要提升三个提升,1、提升企业跨界、创新、融合新资产能力;2、提升企业家精神、工匠精神;3、提升企业的发展,做大做强,促进企业竞争能力。我们要认清目标职责,顺势而进,赢得新的发展。

        18年上半年商业地产新开工面积呈现以下态势,背后折射出商业模式的变革和商业供应关系的调整,对市场运营带来的冲击。

        总体来讲商业地产面临着第一个现象就是自持物业的增加。商业地产是自持还是销售为主,关键看开发企业规模和实力。自持物业的有龙湖、保利地产等,万科地产业积极调整战略,16年提升了物业管理能力,开发企业用自持物业有利于规避风险,增强竞争力,有利于商务写字楼和商业地产的健康发展。就像市场经济下的开发企业、租赁会把市场安排和需求调整的更合理。第二个现象,写字楼多中心化  趋势日渐明朗,随着城市功能疏解,周边城市与中心城区的协调发展,现代服务业分工细致,商务区多中心格局正在出现。这种情况下,有选择性的客户正在外迁,为承接大量的写字楼市场需求提供了有利的条件,催生了郊区公园办公的发展,当然这种办公模式其实在北美、欧洲等国家已经成为潮流。因此随着时间的发展和城市经济的拓展,商务写字楼市场多中心化也在遵循这一规律向前推进和发展。第三个现象,绿色生态办公方式将成为现代性的要求,高舒适度、低能耗的办公环境是我们发展推进,实现商务写字楼或者楼宇经济的时代要求。

        有关资料显示,移动写字楼产品使用寿命50年,它的运营成本是建筑投资的3倍。对于使用者来说,他们会更多关注自身经营成本,因此办公环境的舒适性、节能、低成本运营是他们的基本要求。这方面我们商业旅游专业委员会编写的《商务写字楼等级评价标准》,应该说是规范和指导商务写字楼开发建设和运营管理,降低投资风险和市场风险,满足人们对绿色、生态办公环境要求方面具有指导意义的一本规范标准集册,希望大家充分借鉴和学习,使我们在这方面发展能够满足大家的要求。

        四是楼宇经济商机,13年城镇化工作会议指出,城镇化用地优先盘活存量经济,不能再无截至用地,这意味着未来城镇化的过程,首先是土地集约化,一线城市首先进入存量房的时代,北京刚刚公布了通州副中心的规划,现在北京是疏解、减量,留白增绿,提出了减量发展。就我自己工作经历来讲,这是前所未有的一个要求。过去都是搞新的,搞扩张,现在要求改变,核心区旧房子不能再拆,特别是文保局,遗留的项目要结束。这样的楼宇经济又显示出新的要求和机遇。楼宇经济不单纯的是商务写字楼,而是以写字楼综合体板块、区域性设施为主要载体,以开发楼宇,引进各种体验,形成区域经济为主,这无疑将会成为城市发展新的名片。这对于我们来说是值得关注和研究的,并总结经验,促进我们的存量转型当中的新发展。

        对此,让我们积极来关注这些新的动向,及时总结推广他们的成功经验,为行业的发展增添新的功能。

        以上认知仅供参考,祝年会和论坛圆满成功。

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 09:38

    主持人 姜恢弘:

        尊敬的各位来宾。

    主持人 刘怡:

        尊敬的各位来宾。 

    主持人:

        大家上午好。   

    主持人 刘怡:

        提升运营水平,为资产价值赋能。

    主持人:

        中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会年会暨中国经营性物业智慧运营高峰论坛正式启程。

    主持人 刘怡:

        2018年12月,中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会正式成立,弹指一挥间,匆匆已十年,十年耕耘,春华秋实,砥砺前行,初心不改。

    主持人 姜恢弘:

        十年来商专会得到了各位领导的帮助和支持。

    主持人 刘怡:

        再次感谢各位朋友的支持。

    主持人 姜恢弘:

        十年是一个时代,十年来我们建立了商业地产蓬勃生机。

    主持人 刘怡:

        十年让我们收获了经验,更结识了同行者。有效的交流,无私的分享,促进了行业整体水平的提升,从商办物业的使用者到管理者,从经营方到政府部门,每个人都贡献着自己的力量,每个人都从中受益。

    主持人 姜恢弘:

        这是中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会年会的宗旨,我们要开展调查研究,反映行业诉求,促进中国商业和旅游地产的健康发展。

    主持人 刘怡:

        下面有请中国房地产业协会副会长苗乐如先生为本届年会致开幕词,有请苗会长。


  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 09:26

    各位小伙伴~

    中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会年会(2018)暨中国经营性物业智慧运营高峰论坛正式开始啦。

    更多精彩 即将呈现

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 08:58

  • 资深编辑 乐居小记者 08-02 08:57


    今天的活动即将开始,与会嘉宾已经陆续抵达现场。今天的活动,会有哪些金句、精辟的观点呢?敬请期待

8月2日,由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会主办,商办互联承办的“提升运营水平、为资产价值赋能”—中国经营性物业智慧运营高峰论坛,将在北京召开。

本次活动作为首次由中国房地产业协会权威发起的高峰论坛,是一场面向全国,聚焦房地产企业转型,关注城市更新、产业升级背景下的商业地产运营理念创新,提升经营性物业资产运作效率的行业盛会,会议参与者囊括政府机构、房地产开发商、办公服务运营商、设备设施服务机构、资产管理顾问机构、金融机构,贯通房地产上下游各领域一线企业。