直播:21博鳌论坛-企业创新

乐居小记者

评论

精彩回顾
分享给朋友:
0 0 0
  • 乐居小记者 07-23 23:19

  • 乐居小记者 07-23 23:15

    主持人:

    谢谢台上的各位给我们带来精彩的观点,人民日报刊登了一篇文章《结构性杠杆稳步推进》,去杠杆已经见到成效,下面是稳杠杆的成效,这样的判断是非常重要的,有可能会进一步的影响下一步的房地产行业和金融行业的进程。

  • 乐居小记者 07-23 23:14

    主持人钟伟:

    如果在座是中小民营房企,进行一轮恐吓,恐吓的第二个目的找他们黄金湾合资,因为他们的资金能力比较强。

    最后一个问题,各位会选择房地产还是互联网金融,为什么提这样的问题,2015年的时候,我将这个问题抛给任志强和大型的房地产行业,任总说再给20年,就像互联网少年一样创业,真的这样做了,他就错过了2016、2017年的房地产牛市,他将正在互联网泡沫中。

    如果再给各位一次机会,选择你的主业,无论是地产金融,地产也好,互联网也好,您会选择做什么?    

    李晓东:

    20年太久了,那会还在给人打工,问题是没错的。中国的互联网金融我们是看着起来的,我有机会转的时候,没有转。再给我一次机会,我仍然坚定的继续在地产行业耕耘。

    主持人钟伟:

    谢谢,坚定不移。

    汪 浩:

    互联网金融这个行业是非常好的行业,虽然最近出现了很多爆仓的事情,经过泡沫以后,会迎来再一次的增长。我对互联网长期是看好的,我们会选择房地产+金融+互联网科技的方向,适应未来的客户和产品的特点。   

    王宏波:

    联合办公运营目前才刚开始,对于酒店和长租公寓非常的年轻,还没有10年的品牌,更不要说20年的品牌,我们先坚持20年再说。

    第二句话,运营行业有一个问题,我们这种租赁行业,必须要讲究方法,与业主共赢,这就是资产证券化,这是办公室运营行业必须要走的路,也是我们接下来要去探索的路。

    周以升:

    很难说哪个好那个坏,还是要做正确的事情,互联网金融领域,你会发现有各种各样的问题。在互联网金融中,关键能不能在正确的道路上不受外界的诱惑,坚持自己的标准,这是最难的。我在4年前,我写过一篇文章《江湖之远,庙堂之高》江湖之远就是普惠金融,庙堂之高就是主流的证券化市场,那个年代主流的证券化市场没有打开,融资的需求以及投资的需求都被抑制了,大家被迫到了民间没有监管的地方,随着监管和金融创新的正规化后,大家就清楚了,给我们一个大道,可以去运行我们的商业模式。

    申 威:

    我认为互联网是做增量,房地产做存量的空间是比较大的,因为增量是有限的,如果有机会做增量的工作。房地产行业,面临最大的风险,我认为是政策很多层面上,限购限贷限价和限买,对于房地产的某些阶段是严厉的。海南全岛限购,导致8万房地产从业人员流下了眼泪。互联网不会有限购限卖这些限制性的措施,互联网会更加的开放。如果让我来选择的话,未来做房地产+互联网的平台或者是业态,互联网+房地产结合的工作。

    房地产人还是比较操劳的,我今天看任总退休后满头白发,我的大学同学在百度已是身家百亿,刚刚上市的小学同学也是小米的联合创始人,也身家百亿,他们活的很轻松,头发都是比较黑的,互联网的人士活得比我们更加的有朝气,房地产的人还是比较辛苦的。

    主持人钟伟:

    房地产行业是不容易的,在座的各位都是不忘房地产的初心,我来+互联网,而不是互联网来+我们。感谢台上的五位嘉宾分享了40分钟的时间。半小时之后美的之夜,颁奖晚宴再见。

  • 乐居小记者 07-23 23:11

    主持人钟伟:

    申总说为百强以外的企业提供金融支持,下半年对市场怎么看,准备进入哪些区域市场,做什么,钱从哪里来?

    李晓东:

    这几年工作重点是专注于海外市场,我们发现一个现象。大量的中国房企出海,前几年以大企业为主,现在大企业国家政策收得比较厉害。现在投资热点转换比较快,包括美国市场非常的热,特朗普上台后,美国的经济可以说大家看好的居多,最近股市和房地产市场表现的比较好。欧洲市场经济非常的强劲,包括欧元的表现。去年是全球表现最好的货币,增长非常的快。澳大利亚的房价处于高点,有回调的压力。我们放在熟悉的南欧的市场,经济快速成长,将之前打磨出来的模式,迅速的推广复制。今年上半年在那里进行了3—5个酒店收购的案例。下半年有同等数目或者是更多旅游地产的项目,欧洲在任何的竞争中,都不会落后。欧洲旅游有独特的人文和历史文化,我们快速的向旅游地产转型,这是未来3—5年,都会朝着这个方向发展的趋势。虽然公司内部具体的事情抓的少一些,但是下面的人快速的成长。我们的团队做事还是非常的踏实和努力,沿着这个趋势发展。国内的房地产金融企业不是民营可以长期去玩的领域。   

    汪 浩:

    我们不是排名前20名的住宅类的上市公司,我们考虑下半年和未来几年的逻辑是完全不一样的,对于我们这样的机构来说,选对赛道,选对目标客户和产品。我们未来两年会坚持什么,看好消费升级和产业升级还有城市更新。消费升级带来新商业,产业升级提到了IT、科技和生物医药,会有大量的企业成长很快,这些企业是我们的目标客户。未来还是坚定的看好产业消费升级之下新商业和科技园区产品的需求。

    第二,机构持有长期股权投资,这种方式比过去个人通过银行贷款购买住宅的方式会降低泡沫。北京、上海一年有多少资产交易都是非常的清晰。每家公司背后都有投委会,现金流是多少都很清楚。未来的资产都是由机构、股权持有的话,我认为可以有效降低资产的泡沫。

    最后,希望未来的3—5年能够将类REITs和公募REITs尽快的推出来,将投了长期公寓,投了科技园区的资产能够有效的对接到资本市场。这样的话,可以化解去杠杆和降低风险是非常的有好处,谢谢。  

    王宏波:

    联合办公做的是什么内容,在此之前,企业租办公室只是租了场地,不能直接的使用场地,要继续的投资和改造,才可以更好的使用。随着企业的变化越来越快,需要灵活的租约,变化的面积,今天10个人,明年50个人。企业不愿意将写字楼变办公室产品,联合办公这个市场非常的大,国外已经做得很好,2017年差不多有50亿美元的营收。

    主持人钟伟:

    联合办公现在赚钱了吗?

    王宏波:

    现在赚钱。我们用一个亿的投资,到目前为止,持有的合约在未来三年内还可以再赚一个亿。在去年是不可想象的,今年就做到了。13%的客户首选联合办公,跟过去不一样了,市场开始关注了,未来的2—3年不断的找钱,找新的方法,跟不同的机构合作,找好的租约,做好的产品,我们会持续的做下去。

    周以升:

    对我们来讲,这一轮的资管新规后,去杠杆的过程是很猛烈的,除了资产层面,从原来普遍的七、八成的杠杆往五成下降,还有大量的信用债到期。我们认为在去杠杆的过程中,一线的城市来说,成批量的覆盖。这是比较好的投资机会,也是和谐的去杠杆的过程,股本金盘活了。

    证券化也是盘活存量重要的工具,上半年包括租赁公寓,我认为商业地产中有很多很大的机会。

  • 乐居小记者 07-23 23:09

    主持人钟伟:

    海外投资的资本回报率是多少,给一个区间?

    李晓东:

    不同的项目不一样,我们从10%—40%或者是50%都有,这是年化的回报率。    

    汪 浩:

    过去半年的时间做了两件事情,今天听了很多嘉宾的发言,我们募集了一支美元资金,因为资管新规,原来对接境外大的机构,做了美元基金。我们在上海和杭州完成了两个科技园区的收购,我们认为未来几年,投资科技园区和产业园区的现金流和资金回报率会很好。顺便回答,钟教授的最后一个问题,未来十年是否会投资会互联网,我们本身不会投互联网,因为是两个不同的行业。我们一定会坚定的投互联网客户的产品,什么意思?今天的PE投的互联网是园区的客户,我们认为中国未来十年是产业升级和消费升级和经济转型,未来十年最有活力的企业是以互联网为代表的科技类的企业,这些企业未来是科技园区主要的租户。总结一下,我们不会投互联网,但是投跟互联网和物联网相关企业的产品的科技园区。

    主持人钟伟:

    您的美元债对冲了吗?担心人民币贬值吗?

    汪 浩:

    过去两个月人民币汇率波动是我们每天关心的一个问题,短期来说,不会考虑,很难判断的。我们预判10年一个周期,当你投资周期超过6年到8年我们就可以平衡汇率的波动周期,短期无法判断,无法预见。

    王宏波:

    按照钟教授的要求,我看了名单,我们是运营商,我们本身是做租赁运营的业务,我们是比较新兴的行业,但其他四位都是投资者,我们是需要钱的。地位上是不同的。过去的半年,联合办公行业,刚才发布的数据讲到了,快速的成长,包括主流的运营商过去的半年忙着扩充业务和寻找新的资金。从我们了解的情况来说,过去的半年,主要的运营商,发展的都很好,运营效益是不错的,上半年来讲,现金流是正的,作为新的行业,去年大家怀疑,今年上半年总体来讲,市场非常的接受,经营成果是非常好的,大部分的运营商,今年上半年的运营面积翻番,收入也翻番,这是目前的现状。

    周以升:

    过去半年到一年的时间,很难用一句话概括,我尝试说明。昨天杨现领先生用了一句话,中国的房地产市场向第二曲线迁移,我就引用这句话。他说这句话的时候,没有说什么是第二曲线,也没有说第二曲线的内涵。最近半年或者是更长的时间内做一件事情,做第二曲线的试验板。第二曲线是什么内容,我们讲中国从开发的模式迁移的过程中,我们觉得是存量的时代的变化,可能不是柯达胶卷被数码相机消亡的过程。中国的住宅开发还是存在的,更像电脑时代向移动手机的时代的改变,对企业来说,不是生存的问题,而是成长的问题,大家的争议是在这里。我们希望在存量时代能够有实验的样板,先从理论来讲这个问题。第二曲线应该是有三个特点,不仅仅是杨博士讲的变成存量就完了。存量最大的问题什么,就是资产的变化。过去是住宅开发散卖就完了,存量市场是商业和持有物业,包括长租公寓,将住宅放在一起是不妥当的。从成熟的市场来看,长租公寓是商业物业的一个类别,如果大家看美国的REITs市场,长租公寓是非常重要的类别,这是大的变化。行业变化最大的特点是什么?不是住宅属性的问题,而是金融属性,流动性来源跟住宅开发完全的不一样。住宅是卖给老百姓,价格操纵和非理性很容易出现,机构主导持有性的市场,泡沫不太容易发生,流动性的场景发生了变化。我们了解到第二个问题,金融的场景和金融组合的变化。过去开发是靠银行贷款为主,在存量的时代中,金融组合总结为四个重视。1、融资。现在CMBS已经有1000多亿的发行量,在短短的两年时间不到。2、类REITs,已经有几百亿的规模,完全实现退出的还是比较少的。3、公募REITs平台。开发时代的融资平台就是上市公司,境内不能上,就到境外上。商业领域就是公募REITs,我们要关注。4、私募基金行业,真正扩张的时候,表内已经没有办法了,利用外部权益性“杠杆”,用别人的钱帮你持有物业。四个重视跟过去的开发时代完全的不同。

    组织结构和管理模式发生了变化,1,对人的能力要求不同,做开发和做持有运营是完全不同的概念,不是一个问题。2、组织的模式是不一样的,原来开发的标准是不一样的。3、你的模式是不同的。新的时代,第二曲线总结一句话,就是资产管理的时代,这是我的观点。

    申 威:

    最近半年的工作,围绕两个方面。

    一、我们帮助房地产做资产证券化,今天限什么都不能限房价,例如当地市场的价格到了8万或者是10万,政府限价6万到7万,按照政府的限价去销售的话,会出现亏损,甚至是赔本。我们现在拿到的一些项目,可以租赁的项目打包成为类REITs,做资产证券化。经营性的物业,最近做了12.6亿规模的CMBS,也是经营性非常好的酒店。我们做资产证券化的过程中,发现了几个问题。一个是项目的审批非常慢,另外,今年上半年银根紧缩的情况下,我们成功通过了证监会的审批后。发行的难度还是有的,很多金融机构目前对于资产证券化认购的谨慎程度还是比较高的。国外REITs产品没有给很严格发行的时间,国内限制的时间是半年。上半年金融紧缩的情况下,通常难以实现大额认购。我们认为未来租购或者是房地产健康的稳定,流着金融的血液,应该有证券化产品的支持,政策的支持,还包括模式创新。

    我们给地方龙头企业做开发资金,我们有这样的团队和背景,我们对项目分析和风险控制做得比较到位。我们以股+债的方式帮助开发商融资。很多的金融机构明确说,除了中国百强企业之外,不给融资的,这样就限制了那些百强之外、非常有前景但项目是非常良好的企业。我们预估今年下半年还会有百强之外的房企遇到资金的需求和瓶颈,我们希望给更多的房地产企业提供金融的支持和服务。

  • 乐居小记者 07-23 23:06

    主持人钟伟:

    先告诉大家两个坏消息,第一,本单元本来由美女主持央广的晓菲主持,她要梳洗打扮,准备晚上主持。另外一个悲剧,我们已经坚持十个小时,还要再坚持半个小时,后面有一个喜剧,等了这么久会有美的晚宴和各种奖项落到你的头上。接下来由五位大拿,他们在各自不同的领域,这一轮有三个问题,特别的简单明了,每一位嘉宾用2分钟左右的时间迅速的回答,三轮问题之后半个小时,我们预计18:20分左右结束这一轮,保证19点可以按时的晚宴。

    我不想讨论租售同权,第一个问题,过去半年你们做了什么,你赚钱了吗,有没有郁闷的事情。第二个问题,下半年和明年,你对市场的预判是什么,准备到哪里拿地,做怎样不动产的类型,怎么赚钱和筹钱。第三,再给你或者是十年的时间,你是选择做房地产还是互联网。

    李晓东:

    过去半年,除了玩以外,做正事的部分。不仅仅半年了,五年前我的重点转向了海外房地产投资。目前国内业务,相对来说,处于收缩的状态,为什么做这样的选择。因为国内的地产,我比较笨,越来越看不懂了,下一步的走向搞不清楚。另外,国内做地产金融的环境,老实说是在恶化,做地产投资的时候,法律要健全,才可以获得保护。以前在西部地区这样的问题多一些。东部发达的省份,例如江苏省苏北的盐城,我们在那里的一些项目,我们一直讲依法治国,过去的几年,我们觉得中央讲了很多,下面反倒是退步。一些抵押好的房产,当地的政府和开发商勾结,在当地法院的配合下,没有经过抵押权人的同意,可以在当地的市场上拍卖,这样的事情都发生了,正是因为这样的事情,我们坚定五年前的选择是正确的,我们在欧洲的四个国家进行投资,在澳大利亚进行投资,转型之后,我们在海外取得了比较丰厚的成果。过去半年我们专注拓展海外的业务,这条路坚定不移的走下去。

  • 乐居小记者 07-23 22:27

  • 乐居小记者 07-23 22:24

    主持人袁一泓:

    长江总,围绕物业服务,保安保洁,围绕住户和房子的需求,应该构建怎样的生态?

    李长江:

    就社区而言,过去的物业服务更多的是“四保”。保安、保洁、保育和保修,现在的服务对象已经发生了很大的变化。过去家里要维修,要有量化。现在是抢单,马上就有人去维修,这些都是物业服务的升级。更多的服务,可以根据业主的需求做很多的事情。我举一个例子,物业服务并没有很大的创造能力,但是知道业主的生活习惯,开的是什么车,住的是什么房,甚至家里是否有打过架,我们都知道的,这些数据可以为金融机构所用,可以为其他的机构所用,我知道碧桂园旗下的社区,一共有一万台还是二台宝马还是三万台的奔驰,我知道什么型号,哪一年买的都知道,这些对于经销商是有用的。对于业主有更大的用处,业主什么时候可以躺在床上赚钱,物业就可以做事情,这就是资源的整合。

    主持人袁一泓:

    还是围绕业主的需求展开,搭建生态的圈子。我们为什么要围绕住和企业的需求出发,从两个层面看问题,实际上是跟上一轮对话相关的。开发商原来的开发模式,上一轮嘉宾有不同的看法。有人认为现有的开发模式要改变,有人认为可以继续的干下去5—10年没有问题的。请各位嘉宾对于未来的展望,你所在的房地产行业,未来呈现怎样的变化,包括产业链怎样的变化,例如有的企业做长租公寓,有的企业做商业地产。你们认为未来的房地产行业呈现怎样的情况,请描述一下,还是没有变化,未来是创新还是怎样,请各位展望一下。

    余 璐:

    正如前面所讲的,今天无论是从市场的变化,消费升级,还是从政策端,政府目前对于居民住房问题来看,房地产业的生态会发生变化,很多的基础设施,各个角色之间的关系会发生变化,最后会催生最为关注的内容就是数据和科技。刚才长江总也讲了用户的数据和前面所说的信息不对称,还有企业的经营管理和运营效率,各方面来说,数据是最核心的基础。依托于数据,如何让科技和系统能够与今天开发商的建造也好,经营也好,运营也好,各方面发生更大的改变,这是目前最为关注的内容,投入了很多的资源建设的内容。

    主持人袁一泓:

    这就是大数据的挖掘。

    李战洪:

    变与不变中求生存和发展,不变的内容,房地产是最好的行业,变的是具有核心竞争力,以地产为载体进行发散,这是很重要的。

    主持人袁一泓:

    地产还是为载体,换一些马甲。

    李长江:

    我认为开发商的房子,毫无疑问要让业主感觉好,业主方面讲了很多。其次,在目前的环境下,信息化、智能化、人工智能比的是技术,还要有科技的成分,这样的房子,加上好的服务,才可以卖得更好,才可以让客户所欢迎。

    主持人袁一泓:

    自然、科技、硬件和软件服务。

    欧阳捷:

    我就是四个字:“生态、智慧”。

    陈晓龙:

    以不变应万变,其实是初心以工匠精神持续打造一个企业,包括对用户的责任心,以客户满意度为中心,这样做就对了。

    主持人袁一泓:

    您的回答干净利索,一切为了用户,今天相对比较中观一点,有行业的内容,还有宏观的内容,不管行业变不变,商业模式会有变化,对整个市场相对比较看好的,只不过围绕地产主业,无论是硬件、内容或者是文化方面都有延伸的需求,这一轮的对话到此结束,谢谢大家。

  • 乐居小记者 07-23 22:19

    主持人袁一泓:

    两位老总是做地产,一个做硬件,一位做服务的,我们为什么提到房子要围绕硬件和服务的两个方面,构成了我们对于品质的追求。智能家居如何能够满足更美好住居的需求,应该包括哪些内容。

    陈晓龙:

    首先,要有很好的设计,这是顶端。如果不能切入要害,切入用户的需求点,你就无从下手。从设计端知道客户的需求点,要有比较好的符合用户的设计。然后就围绕设计端的需求,完成个性化的特点,从而满足居住的需求。同时要把产品的健康、舒适度、功能适用性、空间综合的功能方面发挥到相对极致的状态,不能千篇一律同质化的做产品,人家怎么样,改一改就可以了,这样对用户是不负责任。还是要以负责任的态度对待用户,从设计端着手,从客户的需求端去实实在在的研究和做方案,从智能家居的角度,很多年轻一代用户是比较关注智能化在家居中的使用,从智能家居的角度,甚至从门锁,从整体的电器和入口智能化结合。关键还是要有后期的维修和维护,大家可能会忽略的,说白了就是后期的跟踪和服务,总会有这样那样的问题出现的时候,你能不能及时的以用户最高满意度的评价,及时的相应和解决,这是非常关键的。  

  • 乐居小记者 07-23 18:51

    主持人袁一泓:

    地产商不做主业,做教育是否合适?

    李战洪:

    刚才袁老师说,开发商找那个出口,我还是那个观点,除了国家垄断的行业,房地产还是最好的行业。如果在座转出了房地产,实际上是走下坡路,实际上是能力不足的一种表现。房地产还是中国除了垄断行业之外,能够进入最好的行业之一,不要转出去了。过了5年,过了10年我们可以再看。

    主持人袁一泓:

    您的意思是不用干其他的行业,就干房地产。

    李战洪:

    房地产要披甲上阵,不是披着马甲上阵。要做主题发展,这很重要,是否披着科技、大健康、旅游、教育等产业的主题,一定要批甲上阵,就是要做主题开发。

    主持人袁一泓:

    就是要有真功夫,未来几十年苦干地产,涂抹一些色彩,教育、旅游或者是健康。余总作为产业链重要的一环,你作为解决信息的从业者。对于房企来说,除了主营业务之外,是否需要其他的探索。

    余 璐:

    我觉得这两个事情不矛盾,第一我认为居住环境和房子本身,如果真的解决高品质的需求的角度来看,只用房子不够,自然而然像今天消费升级后,文旅地产蓬勃的发展,大家对于学区房本身就是用户对于美好生活追后的一部分,所以在这个角度上来讲,这是必然发展的趋势,从第二个角度,专业的人做专业的事情,我们老讲平台,平台不只物联网平台、信息平台,开发商都可以搭建一个平台,相关的配套运营可以让专业的人来做和提供,这样的话,顺着整个用户的需求和消费升级的必然趋势走的,必然是生态,但是第二个方面,现代社会发展的趋势和分工越来越细,很多人在垂直和专业的领域提供专业的服务。但是今天没有好的场景和机会,开发商利用天然的位置,搭出好的平台,在这个平台之上,完全可以有更加专业的人,提供更多专业的服务和配套,这样就是良性的生态。

  • 乐居小记者 07-23 18:49

    主持人袁一泓:

    余总毕竟是互联网专业出来的,强调信息的真实有效。其实今天的主题词之一是生态,生态有很多种的解释,住房本身有一个生态,对企业来说也有生态圈。从两个层面展开,一个是企业,一个是住房本身。今天上午和下午都有嘉宾有一个共识,就像任志强说的,很长的时间内,中国的城镇化没有完成之前,中国的房地产都有巨大的发展,但这并不意味着每一家企业都有同等的机会。因此规模对于很多企业来讲,依然重要。这就是过去看到的,一些企业将自己提了那么高的目标,但是份额并不均等。有可能前三十强的份额占的份额越来越高,但是100强过了几年就不见了。任志强老师有一句话,他提出从去年的16.9亿平方米会逐步的下滑,有的嘉宾说,今年的增长有可能是0—5%,增速下来了,规模是14—15万亿元之间,还会有几年,行业的增速下降了。很多企业就开始思考了,尤其是欧阳总,新城控股今年是2000亿,台下的龙湖也会达到2000亿,除了万科和碧桂园这样的巨无霸会达到五、六千亿,这些2000-3000亿的企业要考虑今后是否要寻找新的航道的问题。对于企业本身也有产业链是否要拓展的问题,我听了昨天和今天欧阳总的演讲,你不太赞成所在的企业做长租公寓,但是商业做了一些发展。李总做文化教育类,请两位老总回答问题。对于房企来说,你所在的住宅开发的主营业务之外,是否要寻找创新的业务。或者是象龙湖一样有新的航道,与目前的主营业务是怎样的关系?

    欧阳捷:

    袁老师的话题特别的好,房地产是指讲住宅市场为主,占了全国市场份额的82.5%,除此之外那个最大,商业地产。商业地产大概占了9.9%,其他的办公大概是5—6%,剩下的份额就非常的少了。商业地产无疑是最大的选择,做商业地产的过程中,我们发现商业地产是非常好的时机,也是非常好的机会,为什么这么说?当物质消费逐渐被满足的时候,我们有更多的精神消费的需求。我们过去曾经讲过,人口不断的增长,社会零售总额增速不断的下降,什么原因,除了新生儿趋势减少,老龄化趋势上升。我们更重要的是,物质消费的需求正在变得减弱,很多男士不戴手表,女士不穿高跟鞋,对物质来说,一定要购买LV包吗?不一定的。钱还在增长,收入在增长,一定是精神消费。我朋友的小孩18岁,跑到南极跳海,我问了很多朋友,你们是否敢跳,没有人回答是否敢跳,这里不是跳海的问题,而是很冷的问题。现在看到很多刺激的项目,例如悬崖峭壁荡秋千,非常的刺激,以前看到的玻璃栈道已经不刺激了。满足了物质,我们会寻求精神的需求,例如人生的解脱。生命和人文的需求,你花了钱,什么都没有获得。例如参加活动,我们购买门票才可以进来,这就是精神的消费。精神消费有什么定义,第一是满足感官刺激。第二知识迭代,今天就是知识迭代。第三,有的人文感悟,例如拜佛修禅都是人文感悟。在精神消费的市场,未来可能会越来越大,甚至是无限想象的空间。物质消费可能会结束,但是精神消费会延续。商业地产可能是以文化引领我们的商业,这种机会更大。    

    战洪做的教育地产、医疗地产、文化地产等等,我觉得是生活中的必需品。商业以精神为主的消费,满足了基本生活之外更高层次的需求。

  • 乐居小记者 07-23 18:46

    李长江:

    房子是拿来住的, 是否意味着品质就好了,好品质在我们做物业服务的角度来看,规划设计要好,配套要好,环境本身要好,加上物业服务要好。在这样的环境下,在这样的条件下,社区和居民,住的才叫好。当然除了自身的因素之外,从物业行业服务的企业和业主来看。目前房地产市场竞争越来越激烈,实力各自不同的时候,房子最终过渡到选物业企业,服务好的企业,房子好卖,服务差的企业房子很难卖,这是我对好品质拿来住的理解。

    主持人袁一泓:

    好的品质类的房子,您认为有哪些内容必须要发挥出来。

    李战洪:

    第一,住房去投资化我认为这是一个伪命题,住房的投资属性是永远无法改变的,世界各国发展的经验告诉了这一基本的性质,如果房子将投资属性去掉,就会事倍功半。第二,改变房子的生态和房子的品质,高房价是前提,我从来不相信在五、六千元的房价,房子的品质和生态会好起来,地价就要上涨。地价占了二千元左右,固定的建安成本是三千左右,这就是五千元了,很难想象五六千元的房子是怎样的生态。好的品质好的生态需要高房价,我们具备了这样的基础。

  • 乐居小记者 07-23 18:25

    欧阳捷:

    “十九大”报告告诉我们,我们正面临着人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾,什么叫做不平衡,我们越是不发达的地区,人均住房面积越高,越是发达地区面积不高。例如江苏北部的县城人均面积60平方米,苏南是50平方米,南京是38平方米,另外一方面,我们还有一个问题,这些城市里面,他们的房价也是不一样的。越是大的城市房价越高,越是小的城市房价越低。每个人都想住又大又好的房子,在此过程中,为什么不能去享受这些呢?原因是因为我们的利益分配的问题,这里固然有开发商寻求一种暴利,更重要的是,政府的土地财政以及税收获得了更多的利润。在此过程中,我们的房价就很难满足购买力,如果要让大家住又大又好的房子,必须让购买力足够的支付,同时要控制我们的心态,让我们的房子可以保持在一个比较好的合理的均衡的水平上,让老百姓可以住得起。

    今后不仅仅是房子的问题,还有生态的问题。生态是什么的现在中央提出振兴农村,要解决资本下乡的问题,如果资本不下乡,谁会去振兴农村。打个比方来说,如果说袁老师到农村建大的庄园。

    主持人袁一泓:

    我们家有。

    欧阳捷:

    你要通路,庄园大要园林工、保洁和厨师,他们会带老人和家庭,他们要生活,要有菜场,要有学校,要有医院。这个时候资本就会跟着下去了,但是不改变产权的问题,资本就不可能下去。生态的问题解决了两个问题,一个是商业生态,第二个就是公共服务的生态,如果两个生态解决了,房子就是有价值的。

    主持人袁一泓:

    本来想简单化的,下一个问题您都回答了。

  • 乐居小记者 07-23 18:21

    主持人袁一泓:

    上午听各位老师演讲的时候,有一个认知不太正确的观点,对于房住不炒发表了自己不同的看法,我认为这个看法不正确,必须再次受到批判,这位老师也是我喜欢的经济学家,如果有机会去海里讲课,他的影响力会更好一些。这一轮调控还是去投资化,回到住房的本质,就是“住”。上午和下午都听到了演讲嘉宾的感慨,过去5—10年,整个房地产虽然开发了大量的房子,但是整个行业进步不大。今天下午杨现领说不但没有进步,反而退步了。回顾住的本质,我们的住房品质是否有大的提升,如果未来5—10年能够真正的告别过去没有进一步的时代,好的品质时代的内涵应该是什么,请几位嘉宾陆续的回答第一个问题。

    陈晓龙:

    品质的提升首先要有中长期做企业的价值观,如果做企业都是仅仅为了短期的利益,可能采取的打法很不一样。如果大浪淘沙,机会总是有的。如果企业的价值观是中长期,想做持久的事业。不仅仅是短期的盈利为主要的目的,打法肯定又是不一样的。我认为大浪淘沙,整个房地产行业也好,因为房地产相关联的供应商的行业,包括木制品行业也好,一定要经过洗礼之后,拥有中长期的发展战略,而且是永续经营,甚至是长期可传承的实业做的价值观,志同道合的企业,形成比较好的战略合作伙伴的关系,这样的话,才可以更好的将产业做得更好。

  • 乐居小记者 07-23 18:20

    主持人:

    非常感谢全联房地产商会匡健锋先生发表了非常重要的报告,相信对于房地产行业来说,无论是住宅还是办公写字楼,还是商业物业都是行业非常重要的有机组成部分,他们的协调统一健康的发展,也是我们未来追求非常良好的状态。

    本轮圣象·中国地产六方会谈的主题是“美好住居:从建房到建生态的新实验”,有请主持人袁一泓:21 世纪经济报道编委以及论坛嘉宾:

    陈晓龙  大亚圣象家居股份有限公司董事长、圣象集团有限公司董事长

    欧阳捷  新城控股集团股份有限公司高级副总裁

    李长江  碧桂园服务控股有限公司执行董事、总经理

    李战洪  新鸥鹏地产集团总裁

    余 璐  平安好房首席运营官

  • 乐居小记者 07-23 18:13

  • 乐居小记者 07-23 18:04

    全联房地产商会匡健锋:

        联合办公品牌数量增速放缓,但增量依然可观。2018年第二季度整体品牌数量增速放缓,绝对增量相对可观。目前上海市遇到了超过了350个联合办公的品牌。绝大多数的品牌相对长的时间存在,品牌是一家或者是两家网点的数量,我们在网点层面可以关注到类似的数据,2018年第二季度一样呈现出增速相对放缓,但是增量相对可观的分布。

        整个行业开始进入激烈的竞争阶段,根据好租内部数据库统计,我们统计到有18%的品牌在过去的半年内没有发生任何的动态,因此我们有比较大的把握确信说这部分的企业,处于相对发展不那么健康,有可能被收购并购或者是死亡的状态。

        整个行业处在收并购和死亡频发的状态,行业以快的速度变得越来越好。我们看到所有通过租金选址的客户中,接纳联合办公作为首选的比例,在过去的1年半中一直加速的提升,最近的2018年第二季度比例达到了12.3%。另一方面,联合办公的租金增速显著的高于传统的写字楼。在过去的两季度联合办公租金增速接近10%的比例,传统写字楼的价格增长只有1%到2%。

        今天时间的关系,我就简单的分享,再次感谢今天能有这样的机会,完整版的报告,大家可以关注好租资讯的公众号,谢谢大家。

  • 乐居小记者 07-23 18:04

    全联房地产商会匡健锋:

        5城市可租赁供应与去化率对比

        一线城市的整体市场相对活跃,保持相对旺盛的状态。2018年第二季度,北京的去化率和速度再次超过其他的四个城市位居榜首,旺盛的需求带来了快速的去化速度和较快的去化率。整个市场保持了活跃度的水准。同样我们从去化的绝对面积来看,整个上海的活跃度相对高,因为较大的月累计和租赁面积,将整体的去化率拉低。

        从几个图表的分布了解第二季度去化的情况

        北京传统的商圈包括CBD、望京依旧在本季度呈现非常活跃的去化趋势。进入2018年后,东部四环外的区域,高碑店、文化传媒区有大量新增的工业,去化相对的活跃。中关村作为传统的热点商圈,整个去化率很高,受限于整体空置率低,去化面积相对有限。丰台2017年办公楼持续供应的周期,整体的去化率并不理想,后续面临较大的空置压力。

        上海除了传统的热门商圈,例如陆家嘴、徐家汇之外,我们看到本季度大明区域成为小的热点,可以看到红色的区域,整个第二季度区域的成交相对处于旺盛的状态。我们关注到虹桥有非常大体量的办公楼宇入市,目前看到在第二季度整体的去化量尚可,后续面临比较大的压力。

        广州比较明显的呈现了单中心的状态。核心区珠江新城和天河北去化率最集中、速度最高的区域。同时外围比较多的以新兴的园区产品的方式进行供应。

        深圳与广州相比是明显的多中心的形态,我们看到第二季度南山区域整体的去化最集中,可以看到小的热点是蛇口区域略有升温。传统的CBD区域,包括福田、华强北区域,可以看到比较大的热点存在,外围可以关注到可观的去化量。

        成都商办的热点,呈现线状的分布,从中心区向南延伸,一直到高新区是成都商办写字楼集中的区域。我们可以看到高新区凭借类型丰富的产品供应,整个成都市表现的非常的活跃。

        从需求的层面关注整个商办市场

        北京选址企业租金承受能力整体提升,北京IT行业整个占比非常之高,同时可以通过沿时间线分布,第二季度选址基于的租金承受力有整体的提升。

        与北京相比,上海市贸易批发、零售行业提升很大,在第二季度上海市的需求有明显的提升。

        广州同样看到租金承受能力也在整体的进行提升。

        深圳更多的呈现出持平的分布。

        成都非常突出的特征,IT、互联网行业的占比相对较高,与第一季度相比,租金承受能力略微提升。

  • 乐居小记者 07-23 18:03

    全联房地产商会匡健锋:

        谢谢大家,谢谢在场的各位嘉宾,很高兴能有这样的机会,向大家分享我们对商办市场的观察和我们的观点。

        宏观层面的数据,2018年上半年北京、上海两市新开工面积和竣工面积双双走低,进入2018年后这两个指标都是维持大比例的负增长。竣工面积2017年上海相对高峰,2018年后,竣工的增速基本上维持在0%左右的幅度。北京竣工面积也是进一步的下探到接近60%的比例上。

        我们关注了五个城市的商办月度可租赁办公面积的指标。2017年较大市场的增量,上海市在2018年第二季度末累计可租赁的面积达到了1790万平方米,环比增长7%。北京月累计可租赁面积达到1132万平方米,增量来自于四环外和利泽等新兴商圈,优质产品的供应,带动了商圈量价提升,达到了16.2%。深圳可租赁的面积环比下降4%,达到700万平方米。广州大约是240万平方米,环比上涨了14.8%,增量来自于琶洲和白云的新增工业楼宇。成都的整体供应量与广州持平,大约是190万平方米,环比增长7%。

        商办市场的办公楼和租金价格走势,除北京以外,上海、深圳、广州、成都都是租赁价格略微下滑的趋势。第一季度相对高成交率,将整个市场的均价拉高。北京市的第二季度租赁价格小幅上涨1.2%,主要的拉动来自于利泽商圈带动商圈量价齐升。此外,CBD、中关村等区域也拉动了整个价格略微上涨。

  • 乐居小记者 07-23 18:02

    主持人:

    非常感谢台长的来宾带来精彩的圆桌对话,天行健,12卦乾的精髓就是变化,未来的判断就是处在不断的变化,会议的流程又变了。下面有请全联房地产商会联合办公分会特约研究员、好租数据研究中心主任匡健锋发布《2018年2季度商办市场报告》。

  • 乐居小记者 07-23 17:45

    主持人吴伯凡:

    我提出两个问题,一、惯性增长肯定会持续一段时间,但是企业不可能总是被惯性所驱动,惯性既是红利,也是绑架。惯性消失的时候,不主动进行第二曲线的话,你就待在哪里了。第一个问题惯性增长和主动变轨,如何处理好两者的关系。二、住房新制度下的方程式,就是由变量形成的算式,包括有偿变量变得越来越多,算法越来越复杂的情况下,新住房制度给未来的房地产企业提供了什么样的挑战和机遇。

    孟晓苏:

    两个问题有点一致性,都是问未来发展是不是需要创新的问题。我觉得,关于新制度的问题,大家已经看得很清楚了,国家提倡的是租售并举,共享产权房,城市的资金流向农村流转地,资产证券化,应该围绕企业运行的参数,这些对于企业而言不是坏事,而是好事。传统的开发需要企业提供各种各样的商品房和带有政策含量的住房。另一方面新的制度下,土地制度的变革,不再是政府一家,包括住房营销模式的变革,不光是把房子卖掉,是通过租赁,甚至通过资产证券化支持租赁,给企业提供了新的经营范围和经营内容,通知不是所有的企业都可以适应的。与其让企业努力的创新,不如更好的推动政府管理机构在这些方面推动创新,包括施行哪些制度变革,通过制度创新使得企业的产品能够创新,我讲完了。   

     陈 淮:

    这两个问题,我不大懂,惯性是媒体语言,不是经济学的语言,什么叫惯性?我们说通俗一些,一块地会涨价吗?十年前就干,今天还干,为什么一块地拿来开发的时候会涨价,不是你种下了摇钱树,因为政府和环境在周边不断的改善。因为旁边修路和修地,整治河道,建立垃圾集中处理,公共设施更加的完善,因此一块地会涨价。大城市和超大城市的扩张过程中,人口为什么会导致房价上涨,中心不够住,核心区就变得更加的稀缺。你上大学,班里只有十个男生和十个女生,如果又来了十个女生,床位就不够分配了。中国的城市现代化恐怕才走了初级班的阶段,例如城市内涝,不仅仅是深圳、长沙、武汉,长期干旱的兰州和呼和浩特都内涝,城市减灾防灾能力非常的脆弱。

    现在提倡地下管廊,叫停了地铁,因为大家都想上地铁,因为大家都希望地价上涨。开发商不要认为拿了土地,地价上涨了,钱就是你的。一万元拿的地,卖的时候,上涨到二万,你是不是多赚了一万元,错了。理论上假设,同样地段重置成本就是二万,除非你金盆洗手,不然同样的生产资料要素,你要花一万元,这个钱没有装到你的兜里。哪里有什么新住房制度,政府给谁定了住房制度,我们在向市场经济转变的过程中,现代化迈进的过程中,老百姓的住房制度只有几个。

    第一,每个人不停步的希望住大房子,好房子,好环境的房子,这个制度恐怕是停不下来的,停下来的话,老百姓也不会干,这就是美好生活的愿望。第二,与国际惯例接轨的制度,8—10年后,很多的城市中产阶级以上的阶层郊区化,这是与国际化接轨的趋势。第三,老百姓住房流动性加强,允许人与房子分离,不能将人固定在房子里面,不允许卖和不允许买,资源和人重新优化配置的频率加快,效率提高。资源选择的过程中,这个制度会加强。三个制度才是我们所谓的新的购房制度,谢谢。

    顾云昌:

    房地产人都有一个房地产的梦,中国的房地产梦应该是怎样的梦或者是理想,我有三个方面的思考。

    第一,解决住有所居的问题,“十九大”提出了,实现全体人民住有所居。关键在哪里?关键是保障制度。现在提出“两多一举”的住房制度,多主体供给,多渠道保障,租售并举,目的是解决所有人有房子住,可以是买卖可以是出租,这个梦要继续下去。美国也不可能全部解决这些问题,何况是中国。

    第二,房地产市场的平稳健康梦,有调控,还要去杠杆,因此提出了长效机制,这个问题说起来容易,做起来难。不是今天说封岛,明天就不卖房子了。2035年是否可以建立长效机制,我认为10年也是不太容易的。住房制度和住房供给是社会问题的总和,因此长效机制的建立不仅仅是“两多一举”的制度住房,税收、土地、金融都要建立长效机制。

    第三,住房高质量的发展。目前例如限价就不能高质量的发展。跟地价出现了差价,只能偷工减料,降低工程质量,这个政策是不成功的。这是当前要解决的三个问题,我的梦想也是理想。

    讲了半天,讲的都是住房经济,我们讲房地产,除了住房经济还有一个楼宇经济。我将中国的房地产市场分为两个市场,一个是住房市场,房市,另外一个就是楼宇经济,楼市。住房是民生为主,楼宇经济是投资经营的时候。前者是以销售为主的,长租公寓是属于楼宇经济的。楼宇是以自持为主的,这两个经济是不一样的。我希望我们的梦想是住房市场平稳发展,这条巨龙可以稳定的向前发展。另外楼宇经济是许许多多内容。1、传统的楼宇,写字楼、商业地产。2、新兴产业,科创空间,产业地产等等。3、幸福生活的载体。房地产本身就是载体,我们是生产载体和空间的。产生新兴产业和美好的生活,文教旅也好,文化旅游地产也好,这些都是新兴地产,就是楼宇经济,如果将楼宇经济经营好,就会实现繁荣楼宇经济,稳定住房市场,今后十年要朝这个方向努力。

    施永青:

    过去一段时间,哪一类型的开发商赚钱最多,就是大量的向银行和市场贷款,将规模做得越来越大,这样的开发商赚钱最多,发展最快的。问题在于,现在整个世界的金融环境会改变,美国开始缩表加息,日本和欧洲也有机会走这条路。中国为了面对金融风险,也在去杠杆,未来是不是还这么容易以低息借到钱。如果环境改了,要不要走原来的路,我认为不容易的改的,这种做法赚到钱,规模这么大,现在要缩小的话。怎么向股东交代和社会交代,我认为转轨是不容易的,开始出现风险就要留意。

    主持人吴伯凡:

    一句话,你怎么转轨。

    施永青:

    我不是重资产,我们这个行业不好做,我们是重成本。目前的竞争下,进来的资金大量的提升,我们这一行都不吸引资金的,现在链家一年拿几十亿或者是过百亿的资金,开过千家,请的人很多,租的店面很多。我一个月的成本靠近10个亿,要超过10亿元以上才可以打平的,一个风潮来,全部都出去了,因此不是值得参考的行业。

    单伟豹:

    吴老师提出了公式,未来的公式变数不多,开发商怎么做。我认为不是怎么做而是未来的趋势是怎样的。转型没有必要,除非很淡。传统的行业原来的方式可以赚钱,没有必要放弃。我认为大部分的开发商都会做其他的投资以及房地产有关的行业,有可能是金融、文旅、康养、教育、体育,就是与房地产息息相关,将传统的产业转一部分到有关的产业上。自持物业会增加,现在的房地产做住宅卖光不留,商业也卖光。这种情形下,高周转比较难,政府的税比较高的情况下,现金流可能的情况下,自持物业会越来越大。减少给政府高的税,增加你对土地增值的取得,这两个是地产商的取舍。

    张晓梅:

    我想从三个不同的纬度简单的说一下。

    第一,辩证。从早上到现在,各个专家学者分享了很多的观点和对当前政策的剖析。我个人认为,中国是有中国特色的社会主义道路,所有的政策和市场的变化都跟世界不一样,无论是改革开放的40年,还是中国建党建国的七八十年。我们看到的现实是中国不断的上升和成长,在不同的阶段,如果将时光拉长到100年,我们就会理解当下政策的制定,可能不是最完美的,当下是迫不得已或者是必须选择的,从行业发展的角度来说,有些举措就是不同的阶段,必须采取应对的措施,可能没有简单的对和错,在那个时间点,是否可以救人或者是禁止某种恐慌。

    第二,惯性。从哲学的角度来说,万事都有周期,因此万事都有亏损的时候,对于企业应对惯性,就要顺势而为,提前预判大势发展的方向,而且要知道拐点在哪里。行业中,所有优秀的企业,没有任何一家企业是靠惯性存活百年的,在不同的拐点来的时候,不断的应对。

    第三,改变。单总提到的观点,包括陈淮老师和孟晓苏老师提的观点我是赞成的,生活不断的发展,服务的方法和服务的方式不断的改变,无论怎么改变,人类必须居住,我们探讨的是居住的层次和居住空间中人精神的变化。我要讲的是,万世万物有定律,不断发展的过程中,市场只要存在,就有在座的企业和专家的存在,也会有不断探讨的话语。 

    徐树山:

    关于刚才说的变轨的问题,我认为未来十年房地产企业,面临着变轨的问题,已经躲不开了,肯定要变的。主要一个问题,我们过去规模发展的市场不存在了,以后的市场是细分和多元的,不再增量的特点上进行的,还是存量+经营层面进行的。在变轨的过程中,规模稍大的企业,变的过程中要复杂一些,困难一些,中型和小型的企业相对容易一些,这是我的看法。

  • 乐居小记者 07-23 17:42

    主持人吴伯凡:

    有一种最极端的开发模式,就是买地几年,然后放了几年,然后再开发,就可以赚地价上升的模式,您认为这种模式会遇到挑战。接下来请单总谈谈看法。

    单伟豹:

    中国的人口红利,基本上没有了。我们与东盟国家相比人口红利逐渐减少,老龄化逐渐提升。中国有一个东西永远的存在,就是非常庞大的市场。现在的房地产是13万亿元左右,我相信将来不会怎么降,怎么也会达到10万亿元以上,这么庞大的市场。一个企业做1000亿元,不过占1%,这种情况下,传统的房地产没得做,我不大相信。整个产业中占1%,只要你做得好,你一定会赚钱的。也不是10年或者是20年,我认为永远的问题,只要你做得好。我对于传统的房地产还是的看好,而且是无止境的。 

    张晓梅:

    我的总结叫做1033”,10是指十年,我特别同意单总的结论,只要中国的城镇化存在和巨大的市场存在,至少10年以上的红利。“3”是指三个纬度,不能简单的看红利,分别是行业、企业和消费者。最后的“3”是指三个关键词,从行业的角度未来的红利集中在某些企业的身上,从企业的角度,将会从空间变成内容。红利的集中会从空间的制造变成内容的提升,消费者将从投资行为变成人居行为,对于美好生活的向往,将会支撑红利持续的成长。

  • 乐居小记者 07-23 17:40

    主持人吴伯凡:

    您昨天讲了要进一步的创新未来的开发模式,需求决定了升级,决定了开发模式不能急功近利,否则不能赚钱,至少不会赚到那么多的钱。

    施永青:

    我个人的想象力不值得重视,要了解市场,市场是很多人一起的表现。我去看看其他的人或者是市场中的人对未来的看法。我发现股市中房地产开发商的PE不高,说明这个行业的前景不太好。我看看销售量很高,利润也会很高,股价应该升得很高才对,但是升的不多。是不是代表投资者对他们的前景不太看好。我看到一种情况,未来房地产靠地价上升的能力,可能会出现问题了。如果地价上升的话,怎么会有人搞轻资产,就是不拥有资产,只是提供代建代管,没有地价上升的得益。现在大家说房地产赚什么钱,不是你的增值,而是社会生产力上升。

    主持人吴伯凡:

    囤地赚来的。

    施永青:

    如果地还有升的价值,没有理由做轻资产,代人赚钱,人家赚大头,你赚小头。我就是提供服务的,赚5%左右,开发商不会赚这么少,因此他们做轻资产的一个原因,我认为担心未来增值的能力比较低,溢价能力比较低,经营风险相对大,才会做轻资产和利润不高的生意。另外很多人愿意做长租公寓,也是地产价格不升的情况下,才有人看租金回报率。前两年家里装修,我搬到外面去,让人来装修。正常的情况下,你住一段时间,但是我看到香港房价在升。我就买下来才会装修,结果我装修后,就不能住了。因为我住了一段时间,房价升了比当初还要高。在这种情况下,为什么这么多人愿意投长租公寓,是不是代表地价上升的潜力不高了,如果地价上升潜力不高了,有没有其他的理由。问题在于,我看很多人不看好地价上升,因此我担心未来十年是不是真的地价上升赚钱的机会会减少,这是的看法。

  • 乐居小记者 07-23 17:39

    主持人吴伯凡:

    需求是复杂的关口,陈老师给我们开了一个三棱镜,折射出来有很多,满足的需求有很多,因此这个模式 是非常复杂的,不能一概而论。顾主任这个模式您是最熟悉的,还可以持续多久,或者是这个模式是不是可以细分,随着细分和时间的延续,各个阶段又是什么样子的。

    顾云昌:

    “十九大”提出很好的词,“美好生活”,其实我们现在想想所有一切的供给,都是由需求促进的。过去的二十年因为住房短缺,这个时候,开发商赚到的红利主要是机会,下一个二十年,恐怕需求面会发生变化,量不会像过去二十年快速的发展。但是质量会大幅度的提升,这就提出了问题,我们的供给如何改革。过去是机会红利,以后恐怕是量的红利,集约型的红利,创新的红利,红利和利润的来源是变化的,这是需求导致供给侧的变化,改革成功了,需求得到了满足,才可以实现红利。如果简单的说房地产的红利是这样的,我先简单的说这些,谢谢。

  • 乐居小记者 07-23 17:38

    主持人吴伯凡:

    言简意赅,传统的开发模式的红利还是很长的,陈老师是如何看待的?

    陈 淮:

    我觉得这个问题问的过了,不是问开发企业或者是房地产还有多久的红利,而是说中国居民的消费群体,住房满足程度还有多大程度没有得到满足。不要站在自己的角度说话,首先脑洞就应该是永远站在客户这边,它还需要什么,我还想赚多少钱,只要想到这方面的需求,就会有钱赚。

    第二,住房的事情,其实跟穿衣服一样,基本需求,改善性需求,享受性需求和奢侈性需求。坦率的说,目前中国城镇居民绝大部分人在基本的需求上,已经得到了满足,或者是即将得到满足,我们走过了严重的住房危机的阶段。我们那个城市有多少人是住在马路上,现在这个阶段已经过去了。成规模地进入改善性需求,也不过是最近三至五年的阶段,部分的群体进入享受性的需求,由于市场的原因,传统的原因,远远没有得到满足。举个例子说,开发商开发豪宅的时候,车位是怎样,他们说1:1,在座的各位,你们家一个车位够吗?我没有说地下双车库,前后双花园,功能和享受性需求差别很大,更不要说奢侈性的需求,我认为前景还有很大。

    “十九大”提出一个目标,什么目标?我们走过了温饱的小康,马上要走进全面的小康。再往下一步,是怎样的目标?就是现代化。我们2035年离现在并不是很遥远,香港回归到现在已经20年了,我们叫做基本实现现代化。2050年中国要成为现代化的强国,你就想想,我们老百姓的住房,身边的亲戚朋友,左邻右舍有多少人的住房堪称达到现代化或者是基本现代化,你就知道这个行业要走多远了。我说的还是北上广超大城市。北京还有一半以长的人住在房改房里面,卫生间不能叫做卫生间,只能叫做厕所,上海还有一半的人住在弄堂里面。

    不是我能赚多少钱,而是消费者有多少需求没有得到满足。消费者很大的需求,不一定你就死或者是你不赚钱。2000年的时候,家电行业经过一轮洗牌,他们在八、九十年代曾经辉煌,买冰箱和洗衣机的时候要厂长批条子。2000年的时候,全家电行业亏损,当年卖了2100万,严重的过剩。但是去年中国卖了多说台家电是1.7亿台。当年辉煌的企业,基本死光了,不要跟我说有多少年的辉煌,盈利的不一定是你的。

  • 乐居小记者 07-23 17:35

    主持人:

    1998年开始福利分房,我国的房地产市场已经发展了两个10年,20年来房地产市场获得了很大的发展,很多人通过市场买到了自己想要买的房子,但是我们也迎来了房价不断攀升的让很多人非常望价兴叹的市场,下一个10年是怎样的,目前禁炒作控资质去杠杆严调控的情况下,房地产市场未来如何走。“十九大”报告也对未来的房地产市场提出了蓝图式的规划,为我们提供别样的房地产实践路径,它将会对中国的其他地区是否会产生示范效应,是否可以成为广大地区复制的样板,这是我们密切关注的。

    第一场圣象·中国地产六方会谈的主题是:“下一个十年中国地产的想象力”,有请论坛的嘉宾:

    主持人吴伯凡:财经评论员、知名媒体人、学者

    孟晓苏  国务院发展研究中心REITs 课题组组长、中房集团理事长

    顾云昌  住建部住房政策专家委员会副主任

    陈 淮  著名经济学家、中国社科院大学城乡建设经济系主任,博导

    施永青  中原集团主席兼总裁

    单伟豹  全联房地产商会副会长、路劲地产集团董事局主席

    张晓梅  山水文园集团执行董事兼CEO

    徐树山  天津房地产商会会长、津东房地产集团董事长兼总裁

  • 乐居小记者 07-23 16:52

  • 乐居小记者 07-23 16:44

    新鸥鹏地产李战洪:

       新欧鹏怎么做,我们有7个核心竞争力。

        类似于阿里巴巴的阿里云,我们打造中国的教育云,第一个教育产业园。有10个产业集群,教育产业中心、创造中心。教育的产业链连接起来,以教育为主题的综合体。消失的城市青少年中心,我们升级后,实行百城战略,我们有国家级、省级、城市级、板块级和社区级的。

        16个教育营地,全球教育合作基地,“一带一路”下的新欧鹏小镇。K12+教育,+五所幼儿园、五所小学、五所初中、五所高中+3所大学。我们与校长聊天的时候,我们排第二没有人排第一,我们的高中毕业生,都是考入一本,而且高出一本100分,上次打了一个广告,工商局来查我们是否做了虚假广告,我们将成绩单打出来后,他们知道我们是真实的。

        我们在美国有原汁原味的佛罗里达中学,还有大学的教育,南方翻译学院。后面就不讲了,因为时间的关系。总体来说,我们与时俱进,企业发展的所中,做了三个阶段性的产品:1、企业产品建房子;2、城市产品办学校。3、社区产品教育小镇。

        谢谢大家!

  • 乐居小记者 07-23 16:43

    新鸥鹏地产李战洪:

       中国市场上混一个单项冠军,中国的土壤上,无法产生全能冠军,中国大的开发商都是单项冠军获得政策资源、土地资源、市场资源、合作资源、资金资源等等。比如说万达商业地产冠军,华夏幸福产业园区,华侨城是旅游地产等等。

        过去巨大的成功或者是轻易成功的经验,会成为未来发展的障碍,只有主动变革,勇于创新,才可以将企业带到明天,这是非常重要的。中国的地产会“变心”。不断短头的公路上奔跑,越跑越没有路,自己的核心竞争力非常的重要,未来的发展就是主题发展,主题开发很重要,如果没有主题,纯粹是房地产,会遇到天花板的。

        过去的优势不是趋势,趋势才是最大的优势。行业的趋势在哪里,还是9年前说的话,文教卫,这是一万亿的命题,为什么是一万亿。我们看看2017年的四个支柱,除了国家垄断的行业之外,地产15万亿,教育9万亿,大健康5.6万亿,旅游5.4万亿,文教卫是依托地产来做的,将几者相加。我们在外面看大文旅、大健康、大教育,现在各个城市和各级政府都非常的欢迎。已经有核心资源,披着马甲去拿地,已经有核心竞争力,就不用披着马甲,真刀真枪的上去了。

  • 乐居小记者 07-23 16:42

    新鸥鹏地产李战洪:

        我是来自于开发商,用老百姓的语言讲述老百姓自己的故事。我想区别于陈淮老师和钟伟老师的语言体系,他们有定量、定态和定性的分析。现在很少有定态分析,我就尝试定态来说。

        这是变化的时代,很多企业看不到方向,但往往在原地踏步。中国的企业告别了短跑时代,但是缺少信息。我们的行业生态是怎样的,我做定态分析。

        下一个十年的发展方向,与很多人的说法不一样,每一次新的市场走势,每次验证的时候对不对,我们陷入了怪圈,我认为今后还要继续。每年的走势是一个字形容,去年是涨,今年是抓,明年是死,后年是叫什么?一个字就是一个走势,没有行业走势的报告,哪些都不准。定态分析就是一个字,政策调控下不断的循环,大家把握住就可以赢得周期性。

        房地产究竟还有多少年好时光?

        认为咬定青山不放松,任你东南西北风。城镇化率是否大于75%,今天上午钟伟老师和陈淮老师都讲到了日本的泡沫,我也进行了研究,为什么崩盘,而且是长达一、二十年的下降通道,其实忽略了重要的背景,日本是在城市化率达到75%的时候,上涨了3倍之后,才开始走漫长的下降通道的。我们的城市化率只有55%,美国的数据是83.4%,平均每十年上涨一倍。

        一二手房的成交比例,有两个关键点,第一个是1:1,第二个是1:3。新房和二手房的成交比例离1:1还早,离1:3还远。美国三年之前是1:3,去年美国的数据是1:4。因此这个数据是很重要的,我们城镇化率是55%,离75%还早。按照过去的时间来看,至少还有15—16年的好时光。

        继续灭国战争,春秋是以规模发展为主,战国时代是灭掉你,从2015年开始,灭国战争继续进行。

        便宜的钱与贵的钱,未来的趋势是什么?两年前,大家用便宜的钱买便宜的地,赚大周期的钱。两年后从现在开始,用贵的钱买贵的地,还有一波大周期的钱,利用周期性赚钱非常的重要。

        行业生态:三个调整,同时面临的时候,很多企业是手忙脚乱。三个调整同时来已经延续了三至五年。1、周期性调整,大鱼吃小鱼,因此要把握节奏,就会有生机。2、结构性调整,很多企业去地产化,本来是地产公司,现在不是地产公司了,核心战略还没有形成,披着马甲抓着什么药就是什么药,在这个省是做科技小镇,到了另外一个省就是体育小镇,或者是产业小镇,要素已经混乱了。企业有核心竞争力特别的重要。3、趋势性调整,跟今天的主题比较关联,企业的创新很重要。企业未来的发展方向在哪里。我在9年前的论坛上讲到,未来的蓝海在哪里,我用了三个字“文教卫”。

  • 乐居小记者 07-23 16:31

  • 乐居小记者 07-23 16:29

    贝壳找房杨现领:

        平台与公司之间建立怎样的关系,今天大的房地产中介与公司之间到底是怎样的,怎样的关系是合理的,这是利益分割关系。我不知道大家是否了解行业,总共二手房交易一年下来,北京是8000亿元,全国市场是5万亿市场,按照2%计算出1000亿元的交易费用,五、六百亿是管理费用和系统开发成本,五、六十亿是端口费,分割了部分的佣金,核心是否可以创造价值。能够抵御周期的波动,在市场下行的时候,提供更多的稳定性的收入,市场波动的时候,对冲下行的风险,这是平台和公司之间的关系发生了变化。过去经常问一个问题,经纪人到底是什么,站在公司的角度来问,经纪人是我的产品,我的客户还是我的员工,未来的时代,这个问题要反过来,站在经纪人的角度,公司是什么,是否可以为我提供价值,如果没有价值的话,我就不购买,经纪人有角色和主动性,我购买公司的服务,今天我们是管理经纪人,将他们当做员工,好的就是当做客户,终极路径是经纪人选择公司,这个行业才会建立更加健康的关系。

        经纪人之间由竞争走向合作,经纪人和消费者之间有成交为王,因为时间的关系,我就介绍到这里,谢谢。

  • 乐居小记者 07-23 16:28

    贝壳找房杨现领:

        大家下午好,很高兴有机会跟在座的开发商和上下游行业介绍中介行业,我们的发展伴随着1998年的房地产改革开始,我们这个行业基本上也有了近20年的历史,老前辈中原是从香港到内地发展的企业。我们中介行业伴随着1998年公房出售,经历了市场化的改革,走过了20年的春秋,这是有大的变化。总体来讲,这两年行业变化的幅度和范围超过了过去20年,发生了非常大的变化,无论是表面的变化或者是真实的变化。有的变好了,有的变差了。今天的确看到了互联网对行业的影响,同时我们也看到,有些东西没有发生大的变化。如果将今天的时间点向未来做展望,跟历史进行区分,未来大的时代,我们称之为新经纪时代,我认为是行业底层的思考逻辑,形成行业最大的共识公约数,代表行业和底层。什么时候用户的话语权变成主导,行业就会很好,想差都不会差。今天我们的行业是国家监督的,不知道未来是怎样的,这就是非常可怕的。如果跟消费者密切,消费者在生产过程、消费过程,有足够的信息透明度,我们知道消费者需要什么东西的时候,这个行业进步的速度会快。我们这个行业让用户在消费周期起到更大的作用的时候,这个行业变革的速度,才会加快。核心点在于一个行业只要对用户好,基本上差不了。

        信息真实这件事情,不仅仅是二手房、租赁行业、开发行业的信息都不够真实,消费者没有地方了解我买的是什么房子,今天我们对全品类房屋的全面性、准确性、及时性,消费者有非常高的期望,信息真实了两个层面才会发生变化,第一个层面消费者的交易成本降低,搜索信息的成本降低。今年购买新房或者是二手房找到房源信息是比较难的,决策成本降低。第二真实信息的情况下,行业之间形成合作,合作的成本会降低。总体让行业的运行效率得到提升,效益成本下降。第三分工合作,行业是不太合作。我们经常看到中原旁边是链家,链家旁边是麦田,旁边是我爱我家,这是行业未充分竞争的表示,行业应该在分工协作下竞争,每个人做自己擅长的事情,现在竞争不充分,大家做相同的事情。我问麦田董事长,过去十年发生了怎样的变化,行业的效率从人均十单下岗到人均4单,消费者给我们的感觉就是没有改善,不是因为喜欢我们才找我们,今天是不得不找我们,才找我们的,这是非常可怕的。因为行业没有形成分工合作的生态,大家都做相同的事情,今天中国房地产开发商快速的集中,也许是良性的循环,我们也看到,集中背后开发商之间到底是否有差异,龙湖、万科、恒大、碧桂园为消费者提供不同的房子,现在提高周转和去库存化,房屋的质量在倒退。限价也令集中度上升,房子会越来越少。行业分工合作的生态环境才是健康的,今天所有的行业都是这样的,无论是二手或者是新房都是大而不强,什么叫强?就是消费者认可。我们去日本调研,日本的中介公司只有300家,我认为他们是强的,因为消费者认可他们。认可的标准是收6%的中介费,我们收2%消费者都觉得贵,因为消费者觉得没有提供相应的服务,所以觉得贵。中国和台湾市场,中介费最低的就是香港和中国内地,都是2%,总体比较低的。这个行业只有分工协作,才可以建立正反馈。第四平台驱动,不仅仅是房地产行业,我们在出行、零售、信息搜索和社交各个品类都出现平台类的企业,在工业时代,公司是文明的核心。在互联网时代,平台是商业文明的核心。平台的崛起不是短期的事情,也不是企业和公司的愿景,实际上是行业的愿景,互联网时代和现代文明的产生是必然的。房地产是最晚产生的,原因比较复杂,结构比较脆弱。未来只要有价值和有能力的平台,才会进入比较好的循环。这是我们对新经纪的四个基础定义,也是我研究的角度和我的观察,不一定对。如果让施老师讲,也许他都是相反的。因为行业有选择而不同,人和人之间最大的差异是认知的差异,拉开时间来看,我们对行业的判断到底是怎样的。

  • 乐居小记者 07-23 16:27

    主持人:

    下面有请贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领,发来主题演讲。

  • 乐居小记者 07-23 16:04

  • 乐居小记者 07-23 16:00

    龙湖胡若翔:

        我们大力发展科技物业,物物互联的管理系统,对所有的设备安装传感器,小到水泵,大到电机,同时定期搜集信息数据,龙湖管理的小区,例如电梯设备故障率非常低,因为平时很早就发现和整改完成了。龙湖物业通过科技物业增效,同时确保提升客户体验的物业服务来增加物业的收入,应该说物业收入超过了20%。龙湖未来想切换的发展模式就是双轮驱动,地产开发是其中一个发动机,正在不断的制造空间,销售,投资获取新的空间,再制造,这是闭环,不断生产现金流。另外一个发动机不断的长大,首先是空间越来越多,例如持有的商业,我们已获取了75个商业项目,商业物业达到了700万平米,已开业的商场面积达到了260万平方米,还有长租公寓,今年年底累计达到6.5万间,同时通过物业管理空间,截止到去年年底合约管理面积是2亿平方米,这些空间对应的是服务。这与地产开发的逻辑是不一样的,我们通过数据和技术驱动发展迭代,希望切换到双轮的模式。变革的时代已经悄然来临,正在实现无处不在的数据集成,空间位置体验越来越重要,龙湖正在做链接人和空间的工作,我们知道过去人和人,人和物,人和信息之间出现了非常多的商机,我们致力于做连接和空间的体验。内部有句话传统的行业,做未来的企业。我们自持空间越来越多,通过物业服务延展到更多的管理空间,接下来搭建大数据平台,加深场景的连接,以数据驱动服务迭代,构建更广阔的生态空间。龙湖致力于为城市发展和人居生活寻找更多的空间服务方案。做有生命空间和有温度的服务,携手客户打造更美好的生活。

  • 乐居小记者 07-23 15:59

    龙湖胡若翔:

        龙湖截止目前进入了40个城市,深耕7大城市群,龙湖基本上完成了全国一二线城市全布局,这两年城市轮动明显的情况下,我们抓住了结构性的机会。去年5个城市销售规模超过了100亿,今年预计会增加到8个。同时看到其实于2014年去库存的大周期处于尾声,未来的市场会相对艰难。

        从下面三个纬度我们可以看得到,我们的房地产市场具有很大的不确定性。1、政策纬度,维持政策常态化是大概率的事件,各种限制政策有比较强的叠加效应,加上陆续出台的长效机制,共同加大市场的不确定性。2、客户信心指数持续波动。市场的热度还是在的,随着市场的变化而波动明显,同样具有不确定性。企业在去杠杆的情况下,企业的资金压力和经营成本快速的上升,无论是政策、客户、企业共同加大了市场的不确定性。

       2008年龙湖的销售规模首次突破了100亿元,去年销售规模突破了1000亿元,从100亿元到1000亿元,龙湖用了十年的时间,相对而言时间不算短,与此同时,龙湖坚持每年以销售回款10%为上限,投入发展商业地产,截止目前龙湖获得了75个商业项目,总投资达到了950亿元,投资强度不低。长租公寓去年刚开始,租金收入不到1个亿,今年的租金收入会超过70亿,2020年会达到150亿,60亿是商业,60亿是物业服务,30亿是长租公寓,龙湖未来在运营租金收入方面是有想象空间的,这些收入是龙湖未来发展的重要保障和跨越周期助推器。

  • 乐居小记者 07-23 15:58

    龙湖胡若翔:

        很荣幸今天参加博鳌·21世纪房地产论坛。今天跟大家分享的内容是“空间即服务:龙湖的双轮驱动路径”。龙湖集团去年正式确定了四大主航道业务,地产开发、商业运营、物业服务、长租公寓,特别是客户数据和品牌协同下,我们有一些创新业务,并且正在尝试,包括养老和产业办公,这些业务在试点和打磨的过程中,规模和体量不大,也不排除未来会成长出新的主航道的业务。

       龙湖去年年报的主要财务指标,我们是境内外全投资的民营企业,2017年四大业务取得主要的业绩,先看看地产开发业务,去年销售规模1560亿元,今年承诺是2000亿元,半年实现了971亿元,规模是前十,不追求太大的规模。商业运营收入超过了25亿元,已开业的商场26个,对于商业来说,力争进入行业的前五。长租公寓进入城市17个,这是最新的主航道业务,截止去年年底开业1.5万间,未来希望进入行业的前三。物业服务,管理面积超过了2亿平方米,管理户数达到了173万户。对于传统的物业服务,我们希望能够稳居在行业的前十,这是我们四条主航道业务的战略目标。

  • 乐居小记者 07-23 15:53

  • 乐居小记者 07-23 15:48

    绿城中国李青岸:

       从行业趋势来说,房地产企业发展到今天,尤其是房地产改革20年来。一是打造美好生活的需求,二是房地产企业发展的方向,必须要重资产和轻资产结合,轻重并举的模式。所谓的重资产,房地产行业就是老的传统开发模式,依然需要大量的资金,然后实现销售和现金流的回笼,不断的进行开发和建设。

        轻资产听了各位专家和业界的观点,养老体系,服务体系,产业体系,医疗教育等等体系,这些就是轻资产,已经成为房地产企业重要的部分。

        绿城实践

        轻重并举的模式这里与各位专家进行交流,绿城中国三年前提出了“理想生活综合服务商”的品牌愿景,构建绿城中国的架构。我们在2015年提出服务平台化,将服务放在第一位。资产的金融化和开发专业化。经过三年的打造,2018年随着房地产调控市场和政策进一步的深化,落位了绿色中国轻重并举之路。开发坚守一线城市和核心的二线城市作为重点,轻资产资产证券化,绿色房屋的打造,雄安公司轻资产运作等等。

        房地产公司如果没有重资产的话,房地产企业就会在行业的排名是20名甚至是50名之外,慢慢的就会退出这个行业。原来有企业产品质量也很好,市场口碑非常好,因为规模逐步的萎缩,而在市场上推举到二三线,市场上看不到这些企业的存在。这个行业依然是一个非常好的产业,所以我们重资产的投资和开发要有一定比例,在行业中要有话语权,在排名要有企业的形象。

  • 乐居小记者 07-23 15:46

    绿城中国李青岸:

        尊敬的各位专家,各位嘉宾下午好,非常感谢主办方,给我们交流的机会。今天,听了各位专家对房地产市场的评判,对于市场非常准确的研判。我作为房地产的从业者,究竟房地产行业和房地产企业往哪里走,也是每天都在研讨和思考的问题。通过,近一年来的政府政策的出台,我们认为房地产应该走轻重并举的道路。轻资产和重资产匹配的发展之路,我就将绿城中国在整个轻重并举的思考和落位方面的思考跟大家进行交流。

        一、房地产的宏观形势和发展趋势上说明为什么要走轻重并举的道路。

        二、绿城中国轻重并举的思考与实践,这里跟大家进行交流。

  • 乐居小记者 07-23 15:45

    主持人:

    我们不断的努力,让地球和更大的环境可持续的发展,给我们带来绿色环保的世界。下面有请绿城中国执行董事、执行总裁李青岸,带来主题演讲。

  • 乐居小记者 07-23 15:20

  • 乐居小记者 07-23 15:19

    圣象集团陈晓龙:

        现在圣象战略合作伙伴以超过了70家,已经完成超过5000项工程项目合作,工程项目累计铺装面积已超过4000万平米,我们已经与在座很多地产企业,例如万科、保利、龙湖、恒大、碧桂园众多知名地产公司建立了长期的战略合作伙伴关系,成为中国房地产开发500强首选产品。

        为了顺应中国整体精装修发展趋势,呈现出了模块化、标准化、部件化开发的趋势,做好绿色生态价值链的角色,为品牌增加和开创性,持续强化国际化设计的能力,为未来足部打造木做一体化的能力,打好基础,进行产业赋能。

        同时依托集成的优势,圣象向房地产工程领域提供多品类产品,由住宅配套向商用领域和公共设施领域拓展。开发出了商用地产,圣象商用地产脱胎于大亚集团,提供部件产品。通过大家居战略延伸,圣象适应市场整屋空间和个性化定制需求,打造出圣象的家居空间概念。已经在市场上有所动作。以用户为核心,通过地面、墙面和屋顶和顶面的系统和整屋功能规划性质做价值疏通,倾力打造人居场景和环境。我们时刻为人类生活场景和人类生活家在努力。不忘初心,方得始终,圣象已消费者的需求为核心,无论在产业如何变化,我们都坚决坚定地扮演好绿色价值链的贡献者角色。通过持续推动品牌、产品营销服务商业模式的创新和增值,携手战略合作伙伴,地产商合作伙伴,共同打造绿色、美好、舒适,自由人居环境。我们的口号和努力方向就是,让城市更美好,让生活更幸福,我的讲话完毕,谢谢大家!

  • 乐居小记者 07-23 15:19

    圣象集团陈晓龙:

        2018年,中国500最具价值品牌榜单上,圣象以415亿人民币继续上榜。全面涵盖了林业资源、基材、工厂生产制造研发设计营销和服务,形成了全面而完整的品质控制体系。从生产绿色产品引导绿色消费,创造绿色的生活方式,从而引领行业健康发展,实现人类的可持续发展。大亚集团是圣象的母公司,简单介绍一下,它是中国民营企业500强之一,是国家知识产权的示范企业,业务模式横跨家居、包装新材料以及汽车配件和一个转型产业的四大板块。

        圣象绿色产业链与地产产业构建了绿色生态价值链,具有共同的价值观。这就是创新、人文、绿色和增值。圣象正是凭借现有完整庞大的绿色产业链,进行价值整合优势,打造包括服务、物流、设计、打样、生产等一体化综合保障能力。因为我们在全国有3000家门店,整个销售渠道和服务体系相对来说,二十几年我们还是有很多的积淀。能有信心的完成费者给我们提出的要求,渠道网络体系的保障,使产品和服务增值了。圣象工程体系有一些荣誉,近些年给很多地产公司包括在座的各位提供了很多产品。

        首先,圣象是中国房地产产业木质材料最大的供应商,也是中国房地产竞争力十强的供应商等荣誉。圣象具有品牌的优势,其次还是有圣象的产业优势,圣象以及股东大亚集团有庞大的生产研发基地。在江苏丹阳能具备强大的供应能力也是一种优势,表现在我们拥有8家年产20万亿平方米的工厂,这些工厂具有现代化装备和研发能力的先进制造工厂,有10家年产能达到6400万平米的地板,以及1000万平米的配件工厂以及6400万的地板工厂,还拥有年产能50万平方米的圣象衣柜的基地,总体来说可以提供比较完整的一系列产品。其次,我们有系统的产品优势。圣象在产品、设计、品质、工艺研发方面具有集成的优势。

        设计方面走向国际,跟国际层面设计师走得比较近。将品质、健康、环保的生活理念融入到产品当中。真正让消费者购买具有时代性特征的,具有个性化甚至定制化的产品。不断有新鲜的元素,因为我们超前把设计的理念,融入到产品的研发中。品质方面精良的保障,品质高是我们的第一要务。当然工艺毫不含糊,在引进欧洲先进装备设备的同时,还有生产基地的领先以及制造技术的先进和创新能力的领先。我们坚持执行严格的内控标准和科学的管理体系,组成了圣象一流的指导平台,同时也是们圣象打造百年品牌的根基。在研发上,圣象2016年建立了地板行业的首个国家级的实验室,实验室13个项目指标均高与国家的标准,累计申请获得了授权专利205件,为开发新产品确实提供了先决的条件。

        其次,我们拥有系统整体优势。刚才讲了在服务方面,供应方面以及信息化管理方面,对渠,道销售,客户用户的反馈,信息化建设,我们下了很多功夫。产品后端安装方面,拥有集成管理和响应速度,也是一种必须具备的能力。从售前服务到盈利能力,再到信息化的处理,以及安装服务的高保障都是系统优势的表现。

  • 乐居小记者 07-23 15:19

    圣象集团陈晓龙:

        谢谢。各位领导,各位来宾,大家下午好!非常荣幸参加博鳌·21世纪房地产论坛,这也是圣象应邀第9次参加论坛,能够有机会跟在座的各界精英一起探讨企业创新和产业结构的变革之路。对圣象集团来说是非常好的经历,通过观点探讨碰撞,我们收获成功经验,也会收到鞭策和鼓舞。

        我今天发言的主题是“做绿色生态价值业链的贡献者”,刚才欧阳老师讲得比较宏观,比较有产业高度,我下面的分享可能比较微观。大家知道中国精装修经过多年发展,已经进入成长期。逐步呈现出产业化、模块化、部件化态势和特征。

        目前,欧美国家精装修的渗透率已经大于80%。那么,在中国精装修的渗透率,预计在2020年要达到30%。说明未来仍然具有广阔的空间可以发展。今年上半年我国GDP的增长达到了6.8%,消费者的信心指数以及消费者的意愿指数,都处于历史较高水平啊。这样的背景下,说明人们都在追求更高品质的生活。消费的趋势,体现出了品质化、健康化、服务化的特点。相对应的地产企业角色发生了一些改变,相对于产业而言,以采购为支点,打通房地产从前端的设计生产、工程施工、销售、运营各个环节,可实现供需的匹配,因此房地产供应链通过整合和发展,构建绿色一体化的生态价值链,重塑产业的经济血脉神经,对消费者而言地产企业已经成为社区生活的服务商。从前端到后端的一体化服务也已经呈现,绿色生态价值链不仅仅是关注终端的产品技术、品质标准,还进一步向上游延伸。对原材料的开采生产加工以及终端消费各个环节,对环境的影响提高资源的效率,以及实现产业链的绿色升级。同时在绿色链条价值链的构建中,地产企业通过精细化和差异化的竞争优势,另一方面绿色生态产业链价值对新部件供应商的技术,新材料研发和应用要求也提高了,对我们起到积极促进按的作用。但是,在精装修这一块,我们需要打造绿色生态产业链,或者绿色生态价值链的第一步,在供给侧改革下,楼市调控围绕居住属性因城施策。地产企业在对部品企业的信任要求越来越高,需要协同发展必然为价值链作为企业要做出更大的贡献。随着决策的改变,圣象非常清楚,唯有打造一体化的产业链,才能提供更具竞争力的产品,绿色生态解决的方案。圣象在木制品行业深耕了23年,立足于强大的绿色产业链,依托母公司大亚集团的体系,以及规模生产的研发基地,构建圣象在整个行业中的领先地位和强大终端品牌价值。

  • 乐居小记者 07-23 15:12

  • 乐居小记者 07-23 15:11

    新城控股欧阳捷:

       新开工面积的增速是不降反升的,原因是一样的。三四线城市的市场比较好,我们要拿地,再开工和卖房子。三四线城市的库存很低;一二线城市很低了,但是无法供应。三四线城市的供应比较多,新开工自然就起来了,如果棚改收敛,房价不涨了,需求在高端阶段,很多城市的房价在1万元以上的时候,这个时候,需求就会萎缩,下半年市场很难持续下去。我们也看到土地购置面积增速回正,原因跟前面所说的是一样。这个原因我们看到,4—6月份,土地购置面积才刚刚回正,前三个月的时候还是负的。这个原因是在座的大房企,为了上市的业绩,5、6月份是冲业绩,因此将投资拉大了,销售增加了,房企的库存就增加了。未来棚改项目不再的话,未来三四线城市降温的话,土地的购置面积也会归零,零增长区间,不是说正负零,可能是正负5%左右,我们更偏向于正的区间。销售面积已经看到重新向零的过程,商业销售面积接近于零增长,办公进入了负增长区间。住宅虽然在五、六月份有所回升,主要是冲业绩导致的,未来情况很难持续的,已经接近或者是达到了零增长的5%区间以内。

        当然,如果再推出更多的租赁住宅销售的话,可售住宅的部分就会更难说。市场最大的风险在于,房企的最大风险是现金流,而非负债。我在重庆大学跟学生分享的时候,大学生毕业后,自己存款30万,跟父母借款100万首付,这个时候有风险吗?没有的。因为父母的贷款是永续债,而且不需要还的,加上日常的生活,就没有问题。房企也是这样的,房企的现金流收入可以覆盖运营成本和债务,我们就没有风险的。现在的债务到底有多少,今年上半年百强房企的销售额是4.59万亿元,同期公开市场募集的债只有3700多亿,除了已经还的,还有2600亿。平均每天还252亿元,只要11天的销售额就可以将债务全部覆盖掉。百强房企的风险非常的低,几乎没有太大的风险。整体没有风险,不代表个别房企没有风险,如果有风险,就会拼命的抢夺现金流,就会降价,导致更大面积的房价下降。市场最大的风险在于恐慌性的抛盘,这是我们面临最大的风险。

  • 乐居小记者 07-23 15:11

    新城控股欧阳捷:

        最近我在上海住的小区,门口碰到一个中介,连续在小区门口告诉我,房价跌了100万你要不要,这是怎样的迹象,如果接触2008年和2014年危机的时候,这种现象是经常碰到的。未来不排除二手房市场也会因为债务违约抛盘,2008年的时候,曾经有一位台湾的企业家将上海的房子卖掉了,当时是半价,为什么?因为要拿钱回去救自己的企业,未来是否会碰到这样的情况,很有可能。新房市场降价的可能性不太大,因为上海新房市场基本上都是大公司。上海的企业面临巨大的问题,虽然都是大公司,但是去化率不容易。上个月开盘的数据中,有一大半开盘的去化率不到30%,最高的只有14.9%,这么多的项目开盘,去化率不高,说明市场的心态发生了微妙的变化。但是,地方政府还在歌舞升平,我们的土地价格还在快速上涨,特别是三四线城市,我们的市场是否会继续的增长,接下来到底怎么走。

        我们可以从政府的需求来看,市场要保持平稳,维持楼市不能大起大落,让房价不要大涨大跌。聂梅生会长在昨天的报告中讲到了,我们的房价是不可能跌的。政府的诉求也是这个逻辑,在座的各位都持有房产,大家都不希望房产下跌的,房价下跌的可能性就会比较小。

        一二线城市供应不足,房价被按住了。如果真的要跌的时候,政府会怎么做?一定会双向限价,三四线城市的需求在透支,增长是乏力。国开行宣布上收审核权,三四线城市的火爆是源自于棚改,我们在过去欧阳先声公众号中知道的,我们在这个微信号中谈到三四线城市火爆是因为棚改货币化导致的。我们将房屋拆了以后,没有新增房子供应的时候,就会购买房屋,就像杠杆一样撬动了市场,房价就上涨了,让更多的人购买房屋。所以,房价上涨是去库存重要的逻辑。

        三四线城市当时讲去库存有三点。1、棚改货币化。2、减供应,只要三、四年不供应土地,所有的鬼城都会去库存。3、房子是买涨不买跌。国开行将审核权上升,因为过去的棚改发放速度过快,过去的四年央行支持了2.6万亿,今年上半年棚改资金发了4974亿,接近5000亿。棚改户是10万套,只需要5800亿元就够了,现在已经花了5000亿元了,下半年棚改的速度会放缓的。

        三四线城市的需求,未来会慢慢的降下来,未来的市场将面临新的格局,零增长的需求,因为我们的资金来源不充分。我们再看资金来源数据的时候,我们的按揭贷款和国内开发贷款已经趋于负增长,如果没有自筹资金的话,企业难以为继,当然我们在收居民的钱,收客户的预付款,我们加大预付款的比例,因此上半年的资金多了,下半年的资金就会少了,后期到帐的钱就会减少,金融和投资相对会收敛。住宅不降反增,这是怎样的。为什么今年会反而上升,因为一二线城市投资的项目,投资的周期拉长了,本来是12个月可以销售的,政府告诉你不能销售了,房子还要继续建,因此投资就增加了。另外三四线城市追加投资,因为火爆,中小房企在市场中是非常困难的,结果大房企进入,棚改货币化,土地价格拉升,房价上涨,将中小房企解套了,他们又开始拿地了,大企业也拿了很多的地,他们销售了以后,投资就可以继续增加了。我们可以看到这个增加量是短期的现象,下半年是否会持续。随着整体资金来源不足,未来的投资是很难持续的。

  • 乐居小记者 07-23 15:10

    新城控股欧阳捷:

        现在最大的问题在哪里,中国面临最大的问题,政治局已经定调了,现在要维护现在股市、债市、汇市、楼市的稳定,最大的风险有人说是楼市,实际上债市是最大的风险,居民杠杆率达到了63.5%,央行的报告是50%,央行是按照消费贷款计算的居民贷款率,实际上还有经营性贷款和公积金,我们高于央行的数据,也高于经济学家的数据。我们发现杠杆率已经没有上涨的空间了。我们的杠杆不断上涨的过程中谁在降杠杆,有加的就有去的。我们为政府和国有企业降杠杆,给民营企业家杠杆。地方杠杆上升,中央的杠杆下降。但是我们又不可能将居民杠杆率继续的加上去,这就面临新的风险,中国企业面临最大的风险就是债务的风险。现在可以看到很多房企的杠杆率已经很高了,最高的达到了400%。我们可以看到,如果说企业不能够还债的话,风险非常的大。据说北京的一些房企面临债务违约,银行要求必须提前还贷,就会挤压企业的现金流。如果一个项目违约就会拖累一个企业,企业违约就会导致金融机构对全行业的风险。

        未来我们会面临这样的问题,我们的债务违约、股票平仓,资产变卖频频出现。如果一个企业出现这样的问题,更多的企业就会出现这样的问题。如果真的出现这样的问题,就会导致市场上恐慌性抛盘,资产下跌,最后导致金融危机。

        央行前副行长吴晓灵说,泡沫的日子已经不多了,必须要做好退潮的准备。尽管有人说房价没有泡沫,其实中央对房价泡沫的问题认识的很清楚,前中财办杨伟明说我们的房价是有泡沫的,郭树清主席发出警告,不会因违约潮停止金融去杠杆,P2P的爆仓更多了。是不是债务违约导致房价下跌,市场已经有一些迹象了,不足以支撑债务违约,但是值得我们警惕的。北京的二手房价格下跌了,因为一手房价格下降倒逼的,过去几年已经预见过。政府提出限价令的时候,带来两个目的,中央政府要求限价,导致二手房价格下跌,倒逼地方政府地价下降,这是中央政府的想法。事实上地方政府的很多城市的土地溢价率已经下来了。二手房的成交套数,增速放缓了。二手房成交量下降,导致二手房的价格出现下跌。

  • 乐居小记者 07-23 15:10

    新城控股欧阳捷:

        这个时间点,大家比较困。所以在这个点上讲,跟大家分享我的看法和观点的时候,可能会比较难一点,但是我能告诉大家,我们正在面临巨大的风险,也许会提高大家的兴趣度。

        尊敬的王书记、尊敬的杨主编、邓主编和尊敬的各位嘉宾,大家下午好!

        这次跟大家分享的题目是房地产市场面临的风险与挑战,我们正在面临巨大的不确定中,这个巨大的不确定性就是来自于中美政经关系,中美贸易战打响了,美国的想法很简单,搅乱全球市场的秩序,制造全球的混乱,拖累他国的经济发展,这种情况下,中美贸易战背后的逻辑就是压制中国的经济发展,保持美国的经济领先。中美全面的经济对抗不可避免,在此绝不能有侥幸的心理,未来的二三十年中国赶超美国,这个冲突摩擦或者是局部的战争都不可避免。现在正在面临金融战,美国的经济增长速度今年可能会达到5.3%,而中国不考虑注水的情况下,经济增速只有6.7%,也许中美之间经济增长增速已经很接近了,所以我们的发展速度就是超越美国的速度已经放慢了。金融战正在来临,美元荒不可避免的降临了,带来了全球流动性紧张,国内货币不宽松是新的常态,除非遭遇黑天鹅的事件,央行收紧货币,我们可以看到M2的增速不断的放缓,现在已经到了8%,进少且贵将成为未来三年的新常态,特别对于房地产而言。中国经济面临下台阶的风险,从出口来看,中美贸易战,西方的为主,地方债压缩,基础建设也在放缓,消费不用说了,不停的下降,什么原因导致的。

        消费连续下台阶,有三个原因,新生儿趋势性减少,老龄化趋势上升,消费欲望趋势性下降,高房价透支了我们的消费力。我们可以看到出口已经对经济增长是负的增长,不能稳定投资,光靠消费,我们是不可能保持经济的增长的。

  • 乐居小记者 07-23 15:09

    主持人:

    尊敬的各位来宾、女士们、先生们,经过短暂的午休后,下午的时间,继续回到博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会的活动现场,今天下午将在这里继续中国房地产界智慧碰撞和思想交锋顶尖的会议。下午的会议议程安排的非常满,有六位主题演讲嘉宾,还会发布今年第二市场商办市场报告,还有三场圣象六方会谈进行。下面进入今天的主题演讲环节,有请新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷,带来主题演讲。

  • 乐居小记者 07-23 14:40

  • 乐居小记者 07-23 14:24

    博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会

    The 18th Annual Conference of BOAO 21stCentury Real Estate Forum

    潮平风正:美好住居新航海

    2018年7月21日-24日︱海南·三亚

     

    博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会将于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。

    本届年会主题为:“潮平风正:美好住居新航海”。

    2018年是非常特殊的一年,伴随着改革开放40周年,中国房地产也迎来了市场化改革的20周年。自从中央定位“房住不炒”,凛冽之风从东到西,由北及南,楼市迅速降温。这一年,租购并举政策频出,土地出让模式创新,楼市进入自持时代。这一年,改革与创新、挑战与机遇并存。

    18年来,博鳌21世纪房地产论坛致力于推动行业的良性发展与优势互补,寻找房地产与社会要素之间的最优连接,探索大环境下、纷繁芜杂结构中的房地产创新力。我们期待在迅速变化的经济环境下,解析发展的方向、还原发展的本质,从而为行业、为企业的澎湃前行,注入清晰、深刻的洞察力。

    我们礼敬历史,同时也期待与您继续寻觅新的时代光芒。让我们共襄盛事,分享智慧经验,深话博鳌共识!


博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会

The 18th Annual Conference of BOAO 21stCentury Real Estate Forum

潮平风正:美好住居新航海

2018年7月21日-24日︱海南·三亚

 

博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会将于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。

本届年会主题为:“潮平风正:美好住居新航海”。

2018年是非常特殊的一年,伴随着改革开放40周年,中国房地产也迎来了市场化改革的20周年。自从中央定位“房住不炒”,凛冽之风从东到西,由北及南,楼市迅速降温。这一年,租购并举政策频出,土地出让模式创新,楼市进入自持时代。这一年,改革与创新、挑战与机遇并存。

18年来,博鳌21世纪房地产论坛致力于推动行业的良性发展与优势互补,寻找房地产与社会要素之间的最优连接,探索大环境下、纷繁芜杂结构中的房地产创新力。我们期待在迅速变化的经济环境下,解析发展的方向、还原发展的本质,从而为行业、为企业的澎湃前行,注入清晰、深刻的洞察力。

我们礼敬历史,同时也期待与您继续寻觅新的时代光芒。让我们共襄盛事,分享智慧经验,深话博鳌共识!