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直播:21博鳌论坛-产业结构

乐居小记者

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  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    上午的会议结束,谢谢大家!

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    任志强:

       从全球情况看,1800年到2010年的这样一个过程中,全球的总人口数增加了6倍,但是全球城市人口的数量增加了60倍。所以在2006年的时候,全球的城市人口数量已经超过了农业人口数量。那么未来的发展过程中,这个会更加明显。从现在看发达国家的这个发达(经济)体的这些国家里头,城市化率基本在80%以上,像美国已经达到了90%几。欠发达地区这个城市化率平均也在45%以上,而中国户籍人口城市化率只有44%,是低于欠发达地区的平均人口化率的。那么从未来的发展过程中,实际上这些欠发达地区的城市化率的发展速度也很快,因为它没有户籍制度,没有土地制度的两个限制性条件,但在中国存在这样一个问题。就户籍制度和土地制度导致大量人口无法从农村人口变成城市户籍人口,尤其是他的这个农村土地把他的退休、退养、教育等其他问题都捆在了农村土地上。就产生了一个我们中国的城市化率迟迟无法达到一个较高水平的这个步骤。

       因此我个人认为,在未来的20年左右的时间里头,中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程。不要小看这个15、16亿平方米的这个市场,这个市场哪怕即使下滑,而且持续下滑,从16,接近于17亿平方米的去年的这个销售业绩(面积)降到了16、15、14(平方米),它仍然是一个巨大市场。假定按三年定的话,这个十几亿平方米的这个你就要有几十亿平方米的开工才能满足,而今年我们特别看到的是,新开工的量跟不上销售量。那么明年,有可能出现了则是供给严重不足。尤其是商品房,在各地,特别是北京啊、深圳啊,在商品房的用房比例上,用地比例上大概降到了25%左右,而其他的一部分都是共有产权啊,社会保障类的等等其他用地。那么也就是商品房的供给量大量的减少,可能会在明年出现。它不仅仅是一个去库存问题,而是新的房源也不足以满足商品房的需求。所以对城镇化的发展来说,它仍然是一个限制性条件,也可能会在这个供给在某些城市严重不足的时候会导致房价又出现一些新的问题。房地产是中国这个经济的支柱型产业,没有变,这个社会地位是轻易改变不了的。虽然有些人说,特别是这次统计局也特别强调,希望用房产税的办法来改变地方财政的这个财政收入结构。我个人认为,这是不可能的。至少从立法的角度来看,今年还没有列入立法范围之内。从中国的长期发展历史来看,商品房的比例很低,大概只有30%,70%左右是非商品房,你是不是都按商品房来估价,存在的问题也很大。我想它可能要减免一大堆其它的税费,然后才能去征收新的税费。那么减免这些税费的过程中,是不是地方财政先要缩支啊,而新的税收还没有变成巨大的能量的时候,你中间这一段怎么过啊,所以我不认为房产税能够改变地方政府财政的现有的收入收支情况,至少在相当一个年份中不能改变。那么地方财政首先要解决的是保证未来经济发展和已支付的,或者说已取得的债务的还账问题,在很多人认为地方财政的收入这个比例是很高的,有几十万亿了。那么如果累计计算国家的这个平台债务什么,已经超过了100了,那么大于GDP的一种债务负担,对地方政府来说,或对中央财政来说,都是非常需要引起重视的。所以在去杠杆的过程中,企业即使去了杠杆,也无法解决这个地方财政去杠杆的问题。那么还有相当一部分收入来源,仍然要依赖于房地产市场,所以我相信,在一个非完全市场化的房地产市场的这个调控程度下,政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。但是老百姓的消费欲望,实际上是在和政府政策之间取得博弈的一个过程。那么开发商更多的是旱天也要想法带把伞,但是要放心大胆的往前走,虽然艰难,但可以前行。我认为市场还是存在的。谢谢!

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    任志强:

        但是怎么解决资金问题,怎么解决你的现金流问题,怎么解决你获取的土地能有一定利润的问题,就是要企业自身靠自身的能力和你对市场的充分把握,以及对政府的政策的应用。我们可以看到,在多少年以前就已经形成了政府政策和各方博弈的一种情况。比如说2006、2007的时候90/70的问题就已经是开发商和政府博弈。随后的各种限制性措施呢,又产生了一个消费者和政府政策的博弈问题。比如说离婚啊等等,在我们看到了这个用平均数来控制房价增幅的时候,地方政府开始和中央政府产生了一种博弈。这种博弈呢就是把郊区县,或者是更远地区的数字都拿进来进行平均,结果呢是高房价的东西可能没有高速增长,但是把低房价的反而带成高速增长一种情况。因此我们可以看到,从全国来说,到6月份为止,我们的平均房价这个上涨速度很快的,但是总额呢并不高,只有8000多块钱。东部地区呢只有11000多块钱,但是东部地区的地价平均值呢已经达到了17600,远远高于了房价。那么中部和西部,特别东北地区平均在6000多,7000块钱平均房价,也并不是太高。但是在局部城市因为土地供应的问题,和人口增长的问题,导致了局部城市的房价很高。本来在2016年的时候,全国超过万元以上平均房价的城市只有19个,超过2万元平均房价城市只有9个,并不很严重,但(目前)已经有接近60个城市的平均房价超过了1万元。那么实际上可以看到,高房价地区被政府按住了,特别是一线城市,房价是稳定或略有下降的。但是造成的结果,用平均数造成的结果就是,三四线城市或原来价格比较低的城市,反而价格继续上升了。因为过去它是单独计算的,现在它纳入到一个市的大盘子里头统一计算,结果反而把房价拉高了。这是在全国都看到的一种明显的特征。

        很不知名的,甚至于五六级县的有一些都已经超过了万元,有人把它归结于因为房改的货币化拆迁,其实不完全是。还有一些归结于一手房房价的审批,价格低于了二手房房价,因此给了大家一个炒房的空间,所以有更多的人愿意去购买,凡是具备条件的人认为不购买就会失去了机会和条件。所以在这样的一种情况下,可以看到,我们的销售的热情还是很高的。其实我个人倒认为,如果政府完全把在审批的各种楼盘全部推出来的话,也许市场就不是这样一种情况。所以我们要看,7月份的中央经济工作会议(中央政治局会议)会对现有的状况做出什么样一个调整策略。至少从目前的情况看,地方财政压力是巨大的。如果没有土地收入和房地产的相关收入的话,对地方财政的还债能力和支撑能力影响是非常大的。那么我们也看到,中央现在在提出,希望用扩大各种各样的方式来促进消费,因为消费在5月份已经降到最低点,8点几了,虽然6月份回到了9,但仍然是比较低的一种情况。有的人认为是因为房价买房子导致这个消费能力下降。我个人恰恰相反,在历史上的数据可以看出,每次这个房屋销售量急剧增长的时候,实际上是刺激消费增长的过程。因为买了房子就得装修,买了房子就得配家具,买了房子就得做其他的一些准备,所以这个时候实际上是刺激消费增长的。但现在的情况看,一边呢是房价在持续增长,另外一边是消费略有下降,或者是说低位增长。因为政府调控政策措施很多人就没有资格去进行各种各样想改善的一些意愿和消费。

        那么就房地产市场的总体情况来看,中国这个房地产市场的巨大发展的前景,是不可忽略的。从现有我们的城镇化水平来看,离我们要实现现代化和小康目标还差的很远,至少到目前看,我们的真正城市化率只有40%几,户籍城市化率。因为名义上的58%的城市化率里头,有相当一部分农民工进入到城市以后,他们并不能在城市里享受退休、养老、教育等其他的公共福利,所以他们不能算是真正的城市化过程。因此,中国在未来的发展中,城市化是让中国富起来的一个基本条件。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    任志强:    

       中国房地产市场比较明显,实际上是在政府主导下的一个市场。比如土地是政府垄断和有计划供应,曾经发生过很多因为土地而产生的价格波动,比如黄奇帆先生曾经说过,政府在土地上的错配是非常严重的问题。当人口向城市转移的时候,特别是向大中城市转移的时候,土地呢在配置上是错位的,大城市人口需要一个迁移数量多的地区土地供应反而不足。今天这个问题仍然没有得到解决,主要是因为政府对土地的控制问题。那么最近产生了关于货币化棚改问题,也明显可以看出来。社会上有很多不同的反响。实际上进行城市改造呢,各国政府都有一定的支持力度。但是如果都一刀切的用货币化补偿的方式去组织的话,就会导致在一些地区和一部分城市里头供给需求之间的矛盾,会导致这个价格的不断上涨。所以现在中央政府采取了另外一种办法,就是一部分地区是货币化安置,一部分地区是实物安置。如果仅仅从去库存的角度看的话,去库存是需要的,但是不动产的特点是根据人口结构来进行的,所以你要是仅仅用一刀切的货币化安置的办法的话,就会产生供求关系之间的矛盾。

        所以在整个的中国房地产市场,我们明显看到的是政府对于市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。各种各样的限购措施、限贷措施、限售措施等等,价格审批啊、摇号啊等等,一线城市人口最向往的地区,房价被严格的限制。结果是全国普遍的房价在继续上涨。从1-6月份的统计数据来看呢,上半年基本情况是投资主要是靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费的这个收入,主要也来源于房地产市场,大概十几万亿的这个中央和地方的财政收入中,仅房地产和房地产相关的收入就达到了3万多亿,这个比重是非常非常大的。那么如果没有这个房地产市场的投资的支撑的话,中国现有的投资增速可能就从6%,降到更低更低的一个阶段了。那么总体来看,上半年维持了6.7%的GDP水平,二季度6.7%的GDP水平,实际上是一个下降的趋势。从6.9%、6.8%、6.7%,大家都预测下半年可能会继续下降,有可能会低于6.5%,很多经济学家都认为,在中美贸易出现不确定性因素的时候,重点要看7月份中央政府会采取什么样的对策。我们中国的习惯就是历年这个7月份都有一次中央经济工作会议(应该是中央政治局会议),对上半年的经济工作进行总结,而且提出下半年的一些对应措施。现在正好是到了这样一个要开会和做出总结的时候。那么从统计局的情况来看呢,他们认为上半年基本上是处于平稳状况。但是从统计数字的一些特殊情况来看,我们认为下降的趋势可能是更强烈。6月份本身,房地产的这个销售是略有增长的一个情况,从2点几增长到3.3,增长了0.4个点。从销售金额上可以明显看出,增长的更高一些。中间大概有接近于10%的差,这就说明房价是在持续上涨和不可逆转的上涨趋势上。

        很多人可能对下半年的这个房地产发展的情况有所担忧,我最担忧的实际上不是在今年,是在去年就开始担忧的是今年有大量的还债高峰,开发商的资金会严重的不足。那么今年的还债高峰呢,可能会导致一些企业的这个资金流会出现问题,或者说一些地区的开发增速会继续下降。所以在年初我说虽然我们在年初进入一个投资高峰期,但逐步下降的趋势是不可改变的,至少到连续三个月来看,是一个持续下降的趋势,下半年可能下降的会更加严重。前两个月的时候曾经出现过开发商自有资金最低位的情况,6月份虽然有所回升,但仍是低位。在这个银行贷款上是负增长的,在个人按揭贷款上也是负增长的,现在主要支撑的是靠自有资金和这个预付款、定金,这两项占的比重是最大的。那么下半年如果现行政策不改的话,我认为,我个人认为这个销售量和投资还是持续下行的一个趋势。是不是要为此而担心呢?我个人倒不觉得房地产市场会崩盘,或者会出现急速逆转的情况,毕竟这个城市化的需求还存在,这个消费的欲望和改善性需求还是大量存在,特别是独居生活的这个总户数在不断加大,过去三年呢,独居家庭的增长率每年大概有30%多,未来几年呢可能还是越来越多。一个是老龄化造成的独居生活,就是两个老人剩了一个了,另外一个是年轻人不愿意和老人共同居住而形成的独居生活。到目前大概有7500万户左右,大概占城市总人口数的6%点几,但是在北欧呢已经接近于40%,欧洲呢基本上在25%左右。中国在未来的发展过程中,可能也会达到20%或者更高的水平,那就是要在现有的基础上增加2倍到3倍,几年以后,可能独居家庭会达到2亿用户,所以对住房的需求来说,仍然是巨大的。那么从销售量即使存在了负增长,是不是就很惨了?不是。去年我们大概达到了16.9亿(平方米)的总面积销售量,今年即使按目前情况看,可能即使下降了,也还会达到16亿(平方米)左右的这个数字。这个市场还是巨大的,全世界都找不到这么大一个房地产市场。那么开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少,是在政府调控之下的政策变化,你是不是能适应。比如说在融资问题上遇到困难的时候,你如何保证现金流的稳定。比如说你所拿取的土地这个地区和城市,是不是面临着限购或者其他一些行政措施。比如说你所提供的楼盘,或者说户型是不是满足当地的居民需求。再比如说你是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售,这些都是企业有能力做决定的。虽然政府在控制一些市场的情况,但是并非没有生存的余地,16亿(平方米)左右的大市场在全世界来说,仍然是巨大的,还有利可为。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    谢谢崔景焘先生的精彩演讲。在上午的最后,我们将有一位神秘大咖用特别的方式与大家见面。任志强先生因为行程原因,今天无法抵达现场与在座各位进行活动交流,但他非常贴心的录制了一段视频,与各位进行交流,请看大屏幕。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    美的崔景焘:

        美的房地产配套集中采购服务

        因为美的在房地产业配套的能力是非常强的,通过四个方面实现的,专业工程业务团队,齐全的全屋家电产品,成熟的集中采购和完善的售后服务体系。一个美的一个体系,一个标准。美的工程业务公司是去年成立的,打通了美的各个价值链的部门,对甲方提供统一的服务标准。美的产品图,九个产品系列部,大电小电都有的。

        四大亮点和六大优势,构成了美的整个行业内具有标杆成熟的房地产集中采购的模式

        完善的服务售前、售中、售后不一一的阐述,美的在落地服务能力的构建中形成了非常强大的落地服务能力,能够给我们的用户和甲方提供更好的售前售中售后的服务。

        美的通过将近15年努力,连续8年获得了中国房地产最佳供应商和最信赖的品牌供应商大奖,跟美的合作的前十强的房地产合作了8家,全国区域布局比较广泛,规模比较大的房地产我们合作了60家,包括碧桂园、恒大、万科、保利、融创等等,因为时间的有限,不再赘述战略合作伙伴的名字,在此对美的集团的战略合作伙伴和美的集团的服务体系的认可表示感谢,同时表达一个请求,希望跟在座没有跟美的达成战略的合作伙伴,今后可以达成合作共赢的状态,为了节省时间,感谢大家。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    美的崔景焘:

        各位合作伙伴,专家老师大家上午好!应该是中午好了,因为大家时间安排有限,我讲半个小时的PPT,争取在5—10分钟阐述清楚,不耽误大家吃饭。   

        实际上美的集团跟在座房地产的企业有合作的关系,刚才万科的介绍,实际上美的和万科是战略合作伙伴关系。今天上午各位经济专家老师已经把整个宏观的形势讲述的非常清楚,我就简单的将新消费形势下的用户需求简单的过一下。

        首先,我们要表达的是消费者的信心,实际上是稳中有升。第二,三四线城市消费的能力在增强,中国也正迎来区域间梯次消费的升级。伴随着家庭可支配收入的增长,消费者由改善生活到逐渐到追求优质的生活。消费者既然有消费的信心和消费的能力,消费的特点是产品多,外观设计不统一,不能智能化的管理,这是消费者的痛点。

        消费者需要什么样的环境,首先是中央空调+中央新风空气循环的系统。第二块是整体水的解决方案,包括饮用水、设备用水。第三,需要用智慧家居的理念将所有的家电产品全部互联互通起来。第四,通过不同的产品的套系满足了不同装修的风格。实际上,真正的市场的机遇是消费者从购买单品到购买套餐,通过系统的继承,形成优质的家居生活,这也是美的要抓住消费升级的机遇。

        新消费形势下美的的优势

        美的集团从单品类和单一国家运作,发展成为多品类和全球运营的集团公司,2017年税前营收是2400多亿,2018年美的排名328位,构建了美的三大战略主轴,才能在产品和销售方面给消费者提供更加有利和可靠的产品。2017年投入的研发是85亿,累计五年是200亿,在家电行业的研发投入中是非常高的。在任员工是13万多一点的员工,研发人员占比超过了10%。

        美的拥有整个家电前装八大品类和后装家电六大品类,全屋家电解决方案的倡导者。大部分的品类排在全国前三名,部分的产品是全球第一名。通过全屋定制,一步到位,把方便送给用户,把复杂留给美的。我们通过六个核心的优势,构建了美的全屋家电的核心竞争能力。

        专业的设计、辅材和专业的服务,也是全流程打造三大美的智慧家装专业标准。现在美的在全国新建的门店,可以做到一家门店就是所有的问题,消费者可以在美的门店购买旗下所有的产品。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    谢谢朱旭女士的精彩演讲。下面请美的集团工程业务公司总经理崔景焘先生作主题演讲。有请。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    万科集团朱旭:

        此外我们还探索进入了度假休闲娱乐等方面,旗下的吉林松花湖滑雪场,中国最佳的滑雪场,北京的滑雪场是北京雪莲的滑雪场,刚刚过去的2017、2018年游客累计超过了5万人次,下面用视频感受一下。

        我们在江苏兴化村落建设过程中,我们利用建筑和设计的优势,对既有的建筑和景观进行针灸式的改造,最大保留了村落的风貌,帮助村民修建了服务中心和道路,改造了公共厕所,还推动了当地农业种植产业进行规模化的生产。    

        此外,我们还引入了一系列的生活配套,例如智能停车,农贸市场等等,基于客户更多的消费需求。从上面的介绍看得到,万科的升级不是简单的升级,我们把握了时代发展的趋势,提升对城市,对乡村,对客户的服务纬度,我们希望更好的服务现代的客户,我们希望从更多的方面服务现代的客户,进而服务更多的客户,通过这种方式,我们实现人民美好生活的需要,激发城乡的需求,同时实现企业自身的持续健康的发展。

        万科在厦门城市发展纬度为例,万科已经不仅仅是住宅的代言词,在厦门人民的美好生活中无处不在。

        以上是我的分享,谢谢大家。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    万科集团朱旭:

         新时代万科的转型,围绕城乡发展和居民消费升级两条主线布局业务,城市变成了城乡,意味着我们不仅要关注城市的发展,还要关注乡村特别是大规模城市化以后城中村的更新改造和乡村更新。我们的建设不仅仅是建设房屋,还要建设美好生活的场景和乡村振兴的场景,我们的生活服务,包括了硬件,也包括了软件,硬件就是服务的场所,软件就是服务的内容。

        我们的战略升级,并没有贸然的远离房地产开发的领域,围绕客户消费升级,满足居民生活需求的基础上,业务从开发领域延伸到服务领域,我们想成为城乡建设和客户全生命周期的提供者,同时也发挥公司既有的优势。经过几年的努力,万科的美好生活的场景初步体现雏形。住宅的业务,依然是长期领先的传统业务。将会继续为公司的业绩释放比较好的保障,坚持为普通人盖好的房子和有人住的房子,90%的户型是中小户型,大力倡导绿色住宅工地和住宅产业化。物业方面,万科物业蝉联八年是中国百强之一。除了小区物业还拓展了政府物业服务和新兴企业的物业服务,京东、腾讯、阿里的物业服务是由万科提供的。服务的内容从常规的保洁、保安、租售、电商、停车场等等。租赁方面,我们在2014年开始做长租公寓,我们的品牌进入了32个城市,获取了16万间,开业的是4万间。租赁住宅方面提供的不仅仅是硬件的住宅,还有生活的方式,通过年轻人的习惯和特点,为居住者提供安全、舒适人性化的居住空间的同时,提供健身、阅读和休闲的互动分享空间,还有一年四季的住宅活动,为漂泊在外的年轻人提供公寓之家。我们还探索适合小两口和高端人士的商务公寓。

        商业方面,秉承为家而建的理念,管理的商业面积超过了1000万平方米,中国第二大的平台。社区商业并没有采取标准化的策略,根据不同的社群采取不同的服务。例如学生间、办公空间,厦门的商业,就将教育和农贸市场、城市食堂,万管家和写字楼服务有机的结合起来。

        我们一直思考如何让办公更有温度,我们发现青年创业者的痛点,没有接送孩子的时间,我们在甲级写字楼开设了幼儿园,让爸爸妈妈带孩子上班,我们将美国成功的物业管理经验与万科物业管理结合,集办公、娱乐、文化于一体的新型城市圈,关闭70年的大门成功的向人们打开,既体现了现代的特色又传承了文化的经典。

        仓储方面我们一方面不断增加自有的项目,面积超过了600万平方米,同时还是全球领先的现代物流仓储供应商,普罗斯最大的股东,他们在全球的物流仓储面积是5500万平方米,中国、巴西和美国市场份额第一,万科的物流实现了跨越式的发展。

        万科的教育方面,我们希望先沉下来,打造真正客户需要的产品。通过梅沙教育平台,以产品为核心,体验素质产业链,将课程融入到万科全日制学校,户外营地等等,不断的增加大量的体验式的教育,培养孩子的信息和能力,在全国开办了超过20个学校和几十个外语学校,下面的视频将大家带到上海万科双语学校。

        我们再来看看养老服务,布局了15个城市,累计可以提供的床位未来超过1万,包括城市级的社区养老中心、护理中心,社区级日渐照顾中心,我们在杭州开设了杭州随园嘉住万科居家养老中心是第一个养老项目,专业的养老优势和居家养老的方式,当时列为G20峰会的参观点。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    万科集团朱旭:

        谢谢主办方邀请,各位来宾上午好。今天上午的演讲嘉宾,我好像是唯一来自开发商的代表,三周前,我们的年度大会召开完毕后,媒体报道,万科要抛弃房地产了,其实抛弃这个词用的并不准确,我们只是面对新的时代,将我们的战略升级迭代为城乡建设和生活服务商。我们为什么要做战略的更新和迭代。我们认为没有成功的企业,只有时代的企业。我们曾经看过1995—2015年美国财富百强的榜单,先有2000家企业上榜,只有3%常在榜单上,我们又分析了其中的特点。有三点内容,第一他们会顺应时代的趋势,把握时代的需要,突破自我的路径依赖。第二,他们回归到原点,为客户提供优质的服务。第三,长期保持稳定的增长。

        我们认为,做一个企业,必须要深刻的认识到新时代发展的需求,我们面临怎样的时代,“十九大”明确的指出,社会的主要矛盾发生了根本的转变。从人们日益增长的物质文化的需求和落后生产力之间的矛盾,转化为人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾。同时社会已经从高速增长的阶段,转为高质量发展的阶段,对于企业而言,从单纯的追求规模和速度的增长,而转变为发展质量的增长。不单纯追求企业和个人的利润,还要追求为社会做出哪些力所能及的贡献。

        同时,美好生活的需求有哪些?有很多,作为这个行业而言,作为企业而言,首先要力所能及的提供人们真正需求的住宅产品,帮助全体人民实现住有所居的目标。

        人们还有更多美好的需求,生有所育,老有所享,病有所医,这些都需要我们做出相当大的努力。实际上我们希望看到,大量美好人民生活的需求还没有得到满足,有较大的拓展空间。比如说物业服务领域,去年年底我们统计,31个省市自治区的物业管理面积是195亿平米,客户的需求不单满足于单一的保洁保安维修,拓展到房屋家政、甚至是健康食品的采购。同时在养老方面,2017年底65岁以上的人口达到了1.58亿,超过了总人口的11%,老年人口使得养老产品日趋旺盛,国家的服务品种需要更大的丰富。刚才演讲的嘉宾介绍了,中国的人口有12%是租赁住房,世界上有大量的迁徙人口的需求,大中的城市,租赁人口的需求可能在40%以上,目前C2C的住房需求有大量供应,公寓的供应只有5%左右,物流仓储方面客户比例远远低于美国和英国等发达国家。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    谢谢施永青先生的精彩演讲。下面请万科集团副总裁、董事会秘书朱旭女士作主题演讲,她将演讲的题目是《城乡建设与生活服务商--新时代万科的战略选择》。有请。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    中原集团施永青:

         刚才说中国经济要靠内需拉动,如果把资金困死在自己不用的房子里面,对内需的能力是有破坏作用的。现在,租金的回报率只是1.5%左右,高一点才2%。这是不是代表房子的价格偏高,刚才有位讲者说不算,我想主要的原因是价格升了。如果你去看这样的回报率,跟社会上其他投资回报率比较,明显是偏低的。如果要对长租公寓做金融上的支持的话,就变成很难走得通,除非是国家的行政命令。否则资金流到其他地方是5%到6%,如果流到房地产是1.5%到2%的话,没有资源的流动,只是相应国家的政策,这种流向是不是一种合理的流向。我看搞下去,也会做成国家的损失。我自己认为确实有价格偏高的现象。现在要解决这个问题的话,要回归原位,国家要知道,自己做什么事情,企业要做什么,大部分的企业要承担社会责任是不容易的,可以承担交税的责任,做好自己业务的责任。政府把自己要做的事情让企业去做,将来一定会失望,我觉得政府应该做宏观调控,做土地控制,做地方政府执行力的控制。现在要了解市场实际情况,了解行业的实际情况,才能够定出恰当的政策需解决现在的问题,谢谢大家!

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    中原集团施永青:

         最近我看到一个情况,我们的政府越来越伟大了,又为人民要承担的责任越来越多,关心面也越来越广,这是不是一个好的情况,我发现的情况是现在政府要做的事情跟企业想做的事情,好像出现了比较大的矛盾,企业对政府某些政策不认同,但是也没有提出来,但是走的方法某种程度是阳奉阴违,这种情况发展下去是不好的,其实我个人对于政府的政策,总体大方向我是认同的,具体的做法,现在的效果不好,我是赞成中国政府要减少对房地产的依赖,就是房地产不能长期成为中国经济发展的火车头,这对于中国整体经济发展是不好的。因为现在出现了很重要的矛盾就是资源错配,我们国家的资源是集中流向房地产,变成了其他的行业,其他的发展得不到足够的支持。现在除了做房地产之外,做粮食的公司,想做房地产,做矿的公司想做房地产,做海运的公司想做房地产,其他的生意好像都不怎么赚钱,唯一赚钱的就是房地产。民营企业、国有企业、中央企业都做房地产,这样下去的话,中国经济发展是不平衡的,在这种情况下,中央要压一压房地产,我觉得也是没错的。另外,房地产的价格,刚才有些嘉宾说没有太高,我个人认为,基本上是跟一般用家的负担能力是有特指的。现在的价格上升很大的程度,对未来价格进一步上升的预期所造成的,现在中国房地产的价格已经产生了一种叫做自我完成的机制,当资金流进房地产的时候,价格就上升了,价格上升了,就吸引更多的资金进来,更多的资金进来之后价格就进一步的上升。这种情况我担心会持续很长的时间,因为中国过去三四十年的改革开放,产生了大量积累的财富,没有出路。因此流进了房地产,等大家的钱用得七七八八,手上的房子越来越多的时候,这个泡沫才破裂的话,对国家的损失会很大,对人民的伤害也会很大。因此这个时候,政府有一些打压的措施是应该的,我认为这种调控应该是宏观,不是微观的调控。宏观的调控可以通过资金的流向、利率、银行房贷的政策进行调控,也可以通过城市规划,土地供应政府手上的工具,甚至对地方政府的财政政策的调控,这个都是政府可以做的事情,把最终的调控出来,价格上的调控,先是对销售对象的调控,价格也慢慢的限制,这种情况是有违市场规律的,我是做代理的。我看到的情况是,政府允许开发商开盘的价格比二手市场的价格还要低,不是低一点,有些地方低10%—20%,这种情况下,造成开发商不愿意开盘,不开盘的话,市场的供应就少了,人为的供应的量减少了,变成每次开盘,根本不需要代理销售,一早很多人抢着要定,留一部分给官员,留一部分给银行的朋友,每一个销售部的员工都说很多人要买。我刚才跟开发商的老板说,你没有赚钱,你知不知道你的员工都赚钱,因为他们的员工要买房子的时候,买得到的话,价钱是不可以变的。你要买得到要销售部门的人留给你,留给你有要付钱,有些人中间就收了钱,这就变成受贿了,这是不是调控的最好办法,所以限价我是不赞成。现在的情况我认为一线城市的需求其实比二线城市,三四线城市实际很多,主要还是有人想搬进一线城市,天津一开放让人才进来,上两个月,一次过就爆发了很多的需求。但是,三四线城市现在虽然说去库存,但是这种去库存其实是替开发商去的库存,在座有很多的开发商,他们很高兴看到这种情况。因为一线城市的限购,二线城市的限购,购买力去了三四线城市。但是三四线城市的实际情况是怎样的,已经是供应过剩,空置量很多,有些地方的供应超越了本地人口,成为很大的阻力。这样的情况下,买房子的人,如果不是自己住的话,其实库存只是从开发商手里变成老百姓手里。这样对中国造成的伤害更大,因为开发商手里困住的资金是地价和建筑费。到了老百姓手里就是地价、建筑费和开发商的利润,困死的资金更多。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    中原集团施永青:

       谢谢主办单位的邀请,我来自于香港。大胆在内地讲中国的问题,请大家原谅,其实我为什么从香港到内地来做生意呢?而且我现在在内地的生意比香港大很多,主要的原因是改革开放之后,我感觉到中国走的房地产市场化的道路是非常之正确的,不但为我提供了商业的机会,而且是对中国人民改善他们的居住环境,对中国的经济发展是非常之有利的。当时我虽然知道内地的情况,跟香港不一样,还听到很多烂尾和出问题,我还是进来了。我觉得推动中国走市场化的道路,是正确的。我其实是上海人,五十年代初离开上海,之后差不多30年都陆续回上海探亲,我发现每次回上海,住的地方都是华侨饭店,我家里附近30年没有建过一套房子,家里住的人越来越多,楼梯里住人,厅上面加阁楼又住人,居住的房子越来越差。

        改革开放之后,我们说房地产业对中国人民的改善生活做了极大的贡献,我上海的朋友,大部分都是有房子的,居住面积比以前不是大一点,而是大了几倍。我觉得房地产对中国的贡献,从人民的角度来说是肯定的,主办单位让我讲一讲产业结构发展的问题,我看这是一个大问题,我只是讲政府和企业扮演的角色这方面的重要性,在改革开放之前,中国政府什么都包起来自己承担起来,人民的居住,人民的衣服,粮食什么都包来干,责任很大不容易做得好。但是将住房商品化之后,又把报酬先进化,市场经济就发展起来了。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    非常感谢陈淮教授带来的主题演讲。下面请施永青中原集团主席兼总裁先生作主题演讲。有请。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    中国社科院大学陈淮:

        城市化战略上某种失误,日本的城市化是发达国家中最成功的,有的领导说,从没有穷人区和富人区的划分,这是英国、美国所没有过的。有一个最大的失误,70年代初日本的首相是田中,写了一书《日本列岛改造论》,习近平总书记提出中国老百姓翻二番,田中提倡国民收入倍增计划,他提出了远见性的城市化战略,1968年日本开了奥运会之后,70年代后正式城镇化,人口向城镇发展的时候,他提出一定不要发展大城市,也要发展中城市,之后的政治家急功近利,导致区域上难以改变的情况,日本人叫做过疏化,向日本、东京、大坂等都市圈集中,导致这两个城市住房需求急剧暴涨。到今天为止,这个趋势并没有得到扭转。葛优在海南拍的非诚勿扰,其中一个镜头是北海道旅游,其中有一个四姑娘店。

        人口集中的向特大城市和超大城市集中。过去一些年,三四线城市房地产价格上涨,销售量集中不是坏事,我们补重要的历史机遇,二三四线城市和中小城市的发展,我们痛失了这样的历史机遇,九十年代中期乡镇企业的崛起,让农民离土不离乡,不允许进城,我们痛失了发展二三线中小城镇的机会。2009年世界金融危机的时候,3000万农民工被迫返乡,直接从珠三角和长三角直接回到山区。

        日本经济发展停滞,宏观调控政策上摇摆不定。宏观调控我们顺便说一下,房地产是否是支柱产业,不是宏观政策,只管短期内的总量平衡关系,例如通货膨胀、通缩,财政政策、货币政策,价格高低,CPI都是宏观政策中的专有名词。同样在八十年代末期,日本的企划厅卓有远见的提出了内需扩大,今天叫做扩大内需,也是从日本学的,不要认为是厉害的我的国。日本面临非常严峻的老龄化的问题,日本多年政府财政是非常的差。为什么差,就是因为社保税收入远远入不敷出,因此提出了增收消费税补贴社保税的方案,这一增税,使得本来想扩大内需,增税是对消费需求的抑制政策,日本的经济下来了。原来买东西是按照100日元、1000日元或者是1万日元计算,为什么出现了小数点,就是因为消费税导致的,原来启动的扩大内需遭受了抑制。经济增速跌了下来,又调整出台了特别减税,暂停征收三年,日本经济又恢复了3.6%,这是1996—1997年。这个药吃了两天,吃不起了,进口药太贵了。尽管有效,将药停了,病复发了,经济增速再次停下来了,日本不得不吃印度仿制药,给老人发补贴,给婴儿发食品券,给困难家庭发补贴券,扩大消费,刺激需求,宏观政策摇摆不定,这是九十年代的失误。官员和政治家的急功近利,九十年代日本的首相是宫泽喜,他写了一本书《搭过生活五年计划》,本届政府任内,日本的房价收入比跟美国一致,极大的调高了人们本来按照二、三十年逐年逐步改善的需求,在一个短时间内集中的释放,还有其他的原因。简单的说,我个人看不出来因为房子盖多的因素,这里面有太多我们今天房地产业和中国城市化和城镇化应该吸取的教训,不要重蹈覆辙,但是老拿日本房地产的泡沫吓唬中国的房地产业,显而易见是没有多少根据的,谢谢大家。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    中国社科院大学陈淮:

        谢谢大家,谢谢主持人,我就讲10分钟,给我的邀请函,我以为让我讲1小时20分,在我之前的讲者都是资深的学者,很又有学问,我也要讲点有学问的。我赞成两位学者提到日本的问题,一位是钟伟教授,一位是樊纲教授,跟房地产有点关系。很多年来,坦率的说,在媒体上,将日本的事情吓唬中国人,也不知道在哪里学的经济学,对日本没有了解的人也人云亦云,说中国的房地产泡沫重蹈日本的覆辙。日本经济相对如何停滞,是不是因为房子盖多了和房价上涨引起的,我多少有点发言权。我曾经研究日本产业政策两整年,日本产业政策的学者我一一当面拜访过。日本的经济停滞并非是80年代末,1989年到1991年,这3年是日本停滞前景气的三年。日本在九十年代的初中期后,经济增速停滞什么原因?

        日本在60、70、80年代的技术政策走到头了,不一定是走错了。大家从中可以吸取,究竟哪些是中国的教训和经验。日本从50年代起,开始了赶超发达国家的赶超战略。经过50年代的努力,60年代日本成为了钢铁大国,产业结构第一步实现了重化工业化,70年代成为汽车大国,80年代成为家电大国,日本的技术路线主要是依靠学习引进消化吸收发达国家的技术。日本人嘲笑美国人傻,政府也好,研究机构也好,大财团也好,将大量的金钱投入到基础研究上,三十年不见水漂,日本人将研究差不多的成果拿过来,超越了美国。这三十年日本的产业是成功的,但90年代日本想成为计算机大国,没有成了。别认为不想成为计算机大国,笔记本电脑和液晶显示是日本东芝做的,美国积三十年的厚积薄发,开花结果,到了IT产业,从硬件到软件,操作系统、互联网技术、CPU、中央处理器、存储器都被美国垄断,日本想学,学的永远是过时的技术。世界杯结束了,从甲级队水平降到二级球队,世界前沿的竞争跟你没有关系,这是日本经济支柱最重要的技术支出。原有的技术路线走到头,基础路线不是三天两天可以学得到的。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    谢谢孟晓苏先生的精彩演讲。下面请著名经济学家、中国社科院大学城乡建设经济系主任,博导陈淮先生作主题演讲。有请。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    国务院发展研究中心孟晓苏:

       公共资产证券化REITs引到海南,我在今年的3月份要在海南试点REITs写信给了沈晓明省长,当下就做了明确的批示,海南的发展需要资金,融资渠道需要有创新的思路,公共资产证券化是一条值得探索的道路,成立专业小组,积极探索,争取有所突破,如能纳入国家试点则更好。

       REITs是我们大家研究多年的内容,我在2005年就提出,聂梅生会长也是提倡REITs多年。最近我们提出了用REITs可以化解地方债,将地方政府过多的资产,用负债所持有的资产通过证券化减轻负担,同样为本地的老百姓发挥作用。

        为了研究这个题目,我跟刘世锦成立了课题组,我们两个人担任组长,请了全国副主席成员担任总顾问。这几年之中,国务院和中央一再明确提出推动资产证券化。习近平总书记也在金融工作会议上明确讲到了,存量充足,增量优化,动能转换。把发展直接融资放在重要的地位的要求,现在地方政府不是说不想借款,其实是借不到了,银行业严格的对地方政府限贷,现在不走资本证券化的道路已经不行了。国务院办公厅发布的文件,要求稳步推进房地产投资信托基金REITs进行试点。前几个月证监会和住建部共同发文试点发行房地产信托基金REITs,其中提到了权益型和债务型都要做,我们要推动的不动产信托基金是在中国证监会的支持下,积极推动的。现在中国证监会也设立了专门的机构,我是机构的顾问,并且由国务院发展研究中心向各省发函推动REITs的试点。这个试点已经在全国十来个省份和海南省推进,沈晓明省长前些天跟我见面,明确部署海南省的高速公路进行REITs试点,标的很清楚,海南的高速公路当年实现了油价征收,一年征收23亿,这是资产证券化非常好的优质资产。我们计算第一步可以拿到200亿,收益率只是5.5%。海南还有公租房和人才公寓可以参加REITs的试点,沈晓明省长关注省内的房地产企业,限购后,未来房子如何安排,希望组织资金而且要进行证券化的融资。

        资产证券化先生的呼声越来越大,一部分是由证监会呼吁的,一部分是由专家通过社会来呼吁的。中国REITs迟早要在中国大行其道,REITs的发行规模相当于深圳和上海股票市场一半的规模。我建议设立REITs交易所。设在哪里,天津说在天津,黄奇帆建议设在重庆,我认为应该设在海南。海南曾经在1988年策划设立第三个证券交易所,后来被否了,梦碎海南,今后推动REITs,争取圆梦海南,建立中国另一交易所,利用海南自由港的政策,更好的推动全国的资产证券化。

        习近平总书记鼓励海南不要因循守旧,要勇于创新,不忘初心牢记使命,这不仅仅是对海南人的要求,也对在座各位提出了新的改革开放的要求,我讲完了,谢谢大家。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    国务院发展研究中心孟晓苏:

        讲到了朱总理我就想到他和海南的情缘,我在2000年11月份向朱总理写建议,提出要建设海南宇航发射中心,为什么由我来写建议。因为当时的建设西昌、玉泉划归给宇航,我就成为建设的上级单位,我就带着一批干部到海南干部考察,受到了海南的热情接待,随后向朱总理写报告,我打电话给李伟,朱槠基的秘书李伟,我要写报告,怎么写。他建议我,通过建设宇航发射中心推动海南房地产,我说总理愿意说房地产这句话了吗,他不是一向反对房地产吗,李伟告诉我,老板有点后悔,如果当年在海南采取的政策柔和一点,也不会造成这么大的损失。根据李伟的说法,我将信写上了刺激海南旅游和刺激海南房地产的话,我们知道在海南建设宇航中心的好处,一下子拉到十纬度以下,对海南的发展有好处,未来海南的建设,建设高科技产业,宇航在这里,起到了重要的奠基石。我在2年前被请到这里见证航天发射场的启动,我们为海南又做了一件事。

        现在海南发展的是什么,不是未来的自贸区和自由港,而是主要发展旅游、互联网、医疗健康、金融、会展等现代服务业,我在海南给大家带来了两个东西,帮助他们建立一个保险公司,我要将REITs和资产证券化带到海南。我在几十年创立了两个保险公司,其中幸福人寿做的是跟房地产有关的事情,住房和反向抵押和养老保险,这个机构是试点成功的,国务院在2013年发了35号文,要求开展老年人住房反向抵押和养老试点,这个试点已经在幸福人寿试点成功。它的做法是老人住房终身居住,起付金是终身,按照5.5年息将老人领取的钱计入福利。这个钱怎么还,一种方式是子女在老人去世后帮老人还,老人提前退保也可以,还有一种方式是不还,老人去世后,房子不能归保险公司,按照法律规定,必须公允价格拍卖,保险公司留下本息,其他的留给子女,已经有180多位老人入保,之后他们感觉到生活富足,有了幸福感。现在国务院和银保监会发文要求推广到各大城市,包括省会城市,海口这个地方,应当是允许的。现在海口幸福人寿还没有成立,我要求在这里建立一个保险公司就是海南人寿,得到了省政府的明确支持,也得到了省里的企业参与,我们要积极的上报,争取尽快的获批。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    国务院发展研究中心孟晓苏:

        再说改革开放,今年又是改革开放40周年,1978年邓小平为首的中国共产党人率先解放思想,迈出了改革的步伐,打开了开放的大门,我们永远会记住八位当年的几位主要领导人。八十年代我有幸在中央工作,在万里同志身边当秘书,作为全国人大秘书局副局长,主要服务于万里委员长。30年后的2015年,我的一句话,通过媒体传播到了全国,我讲的是改革从安徽开始,就是从万里同志开始,开放从广东开始,就是从习仲勋同志开始。我们今天在海南召开的房地产论坛,我们通过这个会再次把这个说法喊响,我作为当年两位老领导的秘书需要讲的话。

        改革从安徽开始,就是从万里同志开始,这句话是邓小平讲话的缩略语,中国的改革是从农村开始的,农村的改革是从安徽开始的,万里同志是立下功劳的,要吃米找万里,反映了人民认为党正确的领导。习仲勋1978年初到广东主政,他向中央提出了率先利用广东的优势先行先试,得到了中央的批准。邓小平说还是叫经济特区,先设了4个经济特区,3个在广东。随后在海南设立的特区也跟广东有关,当时海南是属于广东的,从广东分出来的省,并且成为全国最大的经济特区。今天改革开放40年,我们吃水不忘掘井人,永远牢记老一辈的改革和开放的精神。我们在20年前用这样的精神启动了全国住房制度改革,也是在7月份,是在20年前的7月份启动的,当时国务院发了23号文件,因为中国轰轰烈烈的住房制度改革,使得城市居民从此居住的更加宽敞,生活的更加有尊严。我作为五部委房改的组长参与设计了房改方案,方案被中央接受了。在朱熔基总理的推动之下,使得住房建设,住房分配很快的进入到了市场经济轨道,住房汽车和与此相关联的基础设施建设成为居民消费的新三大件,推动中国经济成功的转型。房地产业的发展,不仅仅改善了居住的条件,而且带动了众多产业的发展。我根据美国著名经济学家罗斯托的理论,分为回顾效应,前瞻效应,中间就是房地产业,旁侧效应。朱槠基说房地产业拉动了100多个产业的发展。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    国务院发展研究中心孟晓苏:

        刚才各位专家讲了很多房地产政策和形势,今天讲改革和海南,我讲海南和自由港,剩下的时间不多了,我建议会议进行严厉的调控,启动限时机制,到了15分钟之前,希望看到你们举牌。

        先从海南讲起,习近平总书记在海南特区30周年会议上,明确提出了支持海南搞全岛贸易区和自由贸易港,海南要站在更高的起点,谋划和推进改革。让我们想起当年海南全岛特区的历史,1984年邓小平同志建立了广东三个经济特区和福建的一个特区之后,提出了要开发海南岛,建立海南岛经济特区,由此也启动了后来的人才涌入海南。我是在1985年在年底陪同万里副总理,考察海南。海南岛因为走私汽车,受到中纪委的追究,万里同志说我是来考察经济的,他跟我讲是来考察建设的。万里考察了之后,向中央做出了汇报。1988年30年前,万里同志由副总理转向委员长的会议上,通过了海南建省的决定,并且建立了海南经济特区。建省前的海南,你们没有来看过,我来看过,真是相当落后的地方。当时海南全省的GDP只有57亿,税收不到3亿,15个县市相当于内地中等县的水平。30年后我们看到,海南经济得到了很好的发展,作为国家旅游岛初见雏形。现在海南的人均GDP还落后于全国平均,还需要我们进一步改革开放帮助和推动海南的建设。

        1985年12月份我们到海南吃饭,招待所端上一盘西瓜,寒冬腊月你们有西瓜,我们是反季节的西瓜,这么好的西瓜,为什么不运到北京卖,他们说怎么运,我说空运。他们认为35岁的秘书,想象力太丰富了。我讲完这句话,他们回去思考和行动了,第二年冬天,我在中南海吃到了海南的西瓜。现在海南的反季节水果运销全国,说起到我还算是最早的建议人。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    下面请国务院发展研究中心REITs课题组组长、中房集团理事长孟晓苏先生作主题演讲。有请。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    北京师范大学金融研究中心钟伟:

     “从住房收入比看,房价已经见顶了。”

       这是荒唐的,谁告诉你住房收入比是可靠的指标,住房收入比是折算的,但是你一个月赚1万元,一年12万元,我住在同样的区域,你省吃俭用,我不省吃俭用,购买能力是不一样的。现在你1万元,我也1万元,你比我勤奋和聪明,你上升明显,我不思进取,我的工资收入没有增长,从动态的角度来说,未来承受的房价是不一样的。另外就是财富的增长,准确的公式是下面的公式,而不是简单的说明收入方向。同样理解,日本家庭部门的储蓄率已经是零了,没有钱了,美国储蓄率是7%到8%,中国是40%多,也就是樊教授讲的,中国从收入水平来讲并不是算富,从财务的角度来说是富的。中国可投资金融动产是120万套,什么时候房价见顶。你买不起大的,买小的了,因此中位数套型面积变小了,中国尤其是在三四五线比较畅销的户型面积是120平方米—140平方米,买不起新的买旧的,也反应房价见顶了,买不起近的,买远的,北上广深房价是否见顶了,取决于一小时生活圈房价的价格,买不起小和旧的,就要加杠杆就是贷款。中国商业贷款是28多万亿,住房公积金大概是10万亿元左右,大概是38万亿元,金融动产是120万亿元,金融的杠杆和按揭杠杆是53%、54%,还是比较温和的,我没有听说商业银行因为发放个人住房贷款,而遭受住房贷款严重违约的情况,这些都不存在。首次置业明显增加,年轻人20岁买不起房,购房年龄到了35、36岁,在北京上海轻微的有了这样的现象,中国全国来讲,还不能得到收入房价比武断的说房价见顶了,我们动态计算的结果,北京、上海、深圳这样的房价,至少有50%的涨幅。这是假定我们的收入增长年均8%。

        我们也倾向的认为未来的3年,无论中国的三四五线城市几乎低于1.4万元/平方米的房屋都会消失,因为住宅供应每平方米的成本是6800元/平方米,如果货币比是两倍的话,开发商不赚钱的,6800元/乘2倍,1.4万元—1.5万元/平方米会成为主流。过去20年种种离奇古怪的解释习以为常。我们曾经有五四运动,中国目前的国民包括我本人在内,要认真的思考西方的文明体系,再次拥抱德先生和赛先生的启蒙,谢谢大家。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    北京师范大学金融研究中心钟伟:

       “一套房子月供5000元,月租4000元,这个房子是负资产不能买了”,

        谁告诉你的,是学金融的吗,这显然是错误的。我们举一个例子100万的房子,贷款25年,70万,贷款等期房,差不多是2500元/月,这套房子相当于什么,极端情况下,如果获得零利率25年70万的贷款,你贷不贷,我会贷的。但是2500元/平方米的本金要还的,利息不想支付。所以租客所掏的4000元覆盖了你不想承担的2500元的利息,替你额外归还的1500元的本金。1500X12个月/首付30万=6%,因此这套房化解为金融产品相当于你买了一个25年的固定收益率6%的产品,另外辅助你白住45年的房子。值不值得买,当然值得买,这已经考虑了未来70年房价零涨幅。

       “日本房地产泡沫”

        我们还需要考虑什么,天天说日本泡沫,真的认真看了日本吗?除了日本房地产泡沫之外,地球上有没有第二个大国有同样的泡沫?列举一个出来,英国、法国、德国、中国、美国、加拿大、澳大利亚,有没有任何一个地理上稍微大一点的国土面积二、三十万平方公里这样的大国像日本一样惨,有没有,列出来我就认输。我可以确信的向大家汇报,一个都没有,因此日本的房地产是一个孤本,不能够普遍的去说的事情,为什么日本这么惨。第一个原因25年日本的GDP没有增长,现在还是4.5—4.8万亿美元,九十年日本就是这样的水平。但同一时间内美国和欧洲的国家GDP增长了230%—250%,日本是特殊的国家,GDP在过去的25年没有增长。第二个因素人口没有增长,还轻微的减少了几十万,欧元区的人口增长吗?美国的人口增长吗?中国的人口增长吗?能不能找出一个国家,像日本那样,过去15年人口轻微的负增长。汇率升值了2.4倍,如果找不出,就不要将日本的问题,类似于新加坡的祖屋制度放到中国变成普遍的制度,这是孤本的案例,目前全球主要城市的房价,都远远高于1994年就是25年前。但又不要低估日本,不要说小日本,日本的国土面积相当于江浙沪和广东,三省一市的综合,如果不考虑上海,江浙和广东三个省的GDP低于日本50%,日本的人口比中国最发达的江浙加广东的人口要少一半。日本仍然是全球人均收入相对比较高的,社会生活和人均预期寿命非常高的国家,中国改革开放40年,真正解读的意义只是中华民族自我救赎的过程,目前来说,周围是不及格的,全球人均GDP是1.2万美元,中国仅仅是9000美元。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    北京师范大学金融研究中心钟伟:

    “爷爷奶奶、外公外婆、父母有房,孩子以后会有七套房。”

      你脑子怎么想的,假定爷爷奶奶是50后,父母是80后,现在的孩子是20、10后,也就是8岁左右,你的意思是什么,你的意思是说过了30年,中国死掉了4/7的人口,也就是2070年的时候,中国只剩下2亿人,这不是房地产价格能不能稳住的问题,户籍7套房的问题,而是中华人民共和国还能不能稳定的问题,所有的资产价格都在地上了,不仅仅是房子了。另外一个需要考虑的因素,真的认为60年后,现在的房子还是房子,不是一堆瓦砾?我不知道7套房的说法为什么流传的如此之荒诞。过去20年中国的房价上涨了10倍,我们在这里开会,我不觉得会场的地面是弧形的,我觉得是平面的,因为我的观察尺度是几米,如果我们在飞机上俯瞰地球,看到地壳是弧线,如果10公里到20公里看地球的话,地球是三维的,如果一、二米看地球的话,地壳是平面的。空间尺度如此,时间尺度也是如此的,刚才讲的7套房用错了时间尺度,房地产20年也是巨大的时间尺度,改革开放40年也是巨大的时间尺度,大到怎样的情况,当年的年轻人已经是中老年人了,这是残酷的事实。我们要看一下,20年的尺度有多大,假定房价复合增长4%,并不过分的。100年的时间,房价将涨幅超过50倍,所以现在一套房假定说是100万,100年前这套房是2万元,这也仅仅是年均复合4%的增长而已。同样我们看下中国的情况,樊纲老师会批评我的,货币供应量巨大的增长,人均收入巨大的增长,除了水、电、燃气这些价格之外,我想问一下在座的各位,1998—2000年的时候,跟现在相比,究竟有什么商品和服务涨价的价格是低于10倍的。譬如说大米,1998年开始,保护价收购,当时大米政府的收购价是0.5元/斤。现在五常大米和东北大米是多少价钱。2000年左右的理发是1、2元,现在男最简单的理发是多少价格,请列举20年涨价没有超过10倍的有多少,除了冰箱、洗衣机这些工业品。你现在拥有的商品房的涨幅没有超过4倍,原因是在2008年之前,中国所供应的商品住宅是过去20年所供应住宅量的不到20%,现在有80%的人所拥有的住宅是近10年的。并且习惯使用了新房价格,而不采用特征房价指数。这是当时一系列习以为常的错误,还有一些错误就是租售比,租金月供比,流传的极其广泛,我都不想解释了。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    北京师范大学金融研究中心钟伟:

     “曾经有一套房屋摆在我面前,我没有珍惜,等到失去之后才后悔莫及”,这个说法有没有道理。

       房子不是爱情,爱情是70亿地球人中任意选两位,像尘埃一样在时间和空间的某一个点耦合,这是很难的。爱情会失之交臂,永远不会再来。房子不是,在过去的20年你在任何的时点,都可以买入商品住宅,如果有耐心,短则持有2年,长则持有6年可以获得100%以上的收益。现在一些人买的房,不排除被套住,耐心拿6年,就会翻倍的收益,这是一个常识。20年来坚持自己的错误,坚决不买房,智商上有重大的缺陷,因为不是爱情,即便是爱情,你也不能等待,让一个女孩等待18年或者是20年,王宝钏在平遥等薛平贵只有十几年。

     “城镇居民自有住房率已超过了100%,人均住房面积达46.8平方米”

       这个数据这么辉煌,对不对?每个部委拿出自我表扬的东西,央行怼财政部,财政部手中有粮,心中不慌。我广泛的收了这么多的钱,多么伟大的事情。某个部委说城镇居民有2000万人口的迁徙,每年改善一个平方米,这是多么好的政绩,这是事实吗?很可疑的。城里有多少人,说得清楚吗?户籍人口5.5亿到7.9亿,最近还有一个部委说,不离开农村的是2.15亿,农村和城市穿梭的人是2.85亿,按照这个说法,城镇有9亿人。所以城里有多少人说不清楚,城里有多少户,也没有人说得清楚,因为户型小型化,以前一户家庭人比较多,例如2.9个人,同时人口又在迁徙之中,更难确定人户分离后,人和房子怎么对得上号。城镇一共住了多少人,这些人是经常居住,有户籍居住,偶尔居住?我不认为我们弄清楚了。你有多少房子搞不清,有多少人搞不清,有多少户搞不清楚,你就拿出政绩指标,户均一套房,住房够了,这是很荒诞的。我们倾向的认为,随着人口总量的增长,人口的迁徙,新生儿的出生,未来十年每年商品房需要1000—1500万套,万科的董秘告诉我,未来10年,中国需要172亿平方米的住宅。所以说户均住宅已经够了,而且我们生活的挺好,这与日常生活的常识不相符合。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    北京师范大学金融研究中心钟伟:

        非常高兴有机会再次来到博鳌,18年是非常长的时间了。本来我忐忑不安,前面所有的发言人都超时了,所以我就心安理得了。关于经济我一句话都不想说了,经济已经定调了稳中向好,好在哪里没有看见,中国经济个人的感受汪洋中的一条船。没有航标不知水深,我们在汪洋当中飘荡,甚至一定程度上失去了方向感。今年楼市20年,前面各位发言人非常的犀利和精彩,我们聊一点轻松的话题。

        楼市20年有不少金句,我挑选了8句,专家学者习以为常,但很多习以为常的东西都是重要的。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    感谢贾康老师带来的主题演讲,现在时间超时了一些,下面请著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生作主题演讲,有请。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    华夏新供给经济学研究院贾康:

        投融资的问题

        货币闸门是总量调控,投融资是总量调控,特别需要市场能够解决的问题,不需要特别的操心。这里有雪中送炭,加上政策支持的问题,这就是投融资。投融资需要机制的创新,一定要紧密的结合PPP,住房产业基金等等,有政策支持,有财政资金为后盾,但是要健康可持续的运行,防止涉寻租,尽可能的科学决策,接受多层监督。

        改革的空间,大家高度关注,今年要进入立法的房地产税,已经有上海和重庆的试点,有了本土的试验,有别于美国普遍征收模式,一旦启动的话,大家要讨论,怎么样做第一个单位的免税扣除,中国一定要做这个的,否则中国的房地产税不可能被社会接受的,如何在技术形式上确定第一单位的扣除,确实有利有弊,现在没有万全之策,我们走向共和的同时需求最大的公约数,我的基本想法,不同层次的需求,要匹配上必要的要素。形成优质服务能力的需求,比如说最低收入阶层的支付能力,可以通过政府的补人头到位,优质服务能力的需求,尽可能的得到相对充分的有效供给,而且这个有效供给是需要新的投融资尽快形成,缓解目前房地产市场的不良局面,配合房地产市场由治标专向标本兼治,深层次、基础层面的改革,这才是健康发展的长效机制。这个思路就是,我们面对所谓贸易战的压力,做好自己的事情,由投资人消费,这是一个链条,看起来房地产首先要解决投资,有产出品和供应品,跟着带动不同社会成员的消费,促成了经济繁荣,社会和谐,现在进的扩大内需,支持中国的可持续发展,对接现代化的奋斗目标,这些看法请各位批评指正,谢谢大家。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    华夏新供给经济学研究院贾康:

        供给问题的旁边是市场轨的另外三类。1、一般普通商品房,行业有大致的标准。2、中高档,一般是公寓式的住房,有的时候可以创造天价,上海的汤城一品,20万元/平方米,舆论哗然,卖的非常好,适应高端市场的需要,无可厚非。北京的钓鱼台7号,30万元/平方米,一下子群情沸腾,逼迫政府介入,查成本和数据,明确要求压到15万元/平方米,腰斩了价格,结果好像是皆大欢喜,仔细一想,这里面谁收益了,一般的老百姓,提出指责的人受益了,15万元/平方米,跟他们一毛钱没有关系,他们不可能考虑和出手买高端的供给品。政府受了什么益,政府形式上履行了职责,损失了流转税、交易税和契税,本来是服务弱势群体和低收入群体,又落空了,真正受惠的是高端收入者,政府加入,压价了一半,天上掉馅饼,到了高档公寓住宅,价格如果是公平竞争的,怎么高你着什么急,政府收税就好了,跟老百姓说清楚,社会发展过程中,这是有差异的,要有有效的手段调节。大家一听房地产税,这是否对高端和先富起来的人员增加他们的税,但是社会认识还是不够的。最高端的就是独立别墅,重庆的房产税,瞄准高端的几千桃花源洋房,就是有花园的洋房,其他的房暂时不收。一个健康的社会,正常的社会,住有所居,必须要有供给覆盖所有的需求,增加有效的投资就是集中应有之一。投资要紧密配合住房改革,例如重庆的土地票制度改革,从容的供应土地,不能使政府供应土地短缺造成住房价格的压力,一定要强调双轨制的思维,保障房托底,重庆的经验是35%到40%是由保障房供给,我们可以学新加坡80%由政府供应房屋,不过没那么夸张,各个城市保障房可以是30%、40%、50%,都可以自己考虑。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    华夏新供给经济学研究院贾康:

        我们的需求是客观存在的,而且是在升级的发展。供给的方面如何回应,樊教授已经说了,有刚需的回应,要解决基本的住房。大家认为第一套房是刚需,改善性的需求二套和升级方面,大家也是有认识的。人口有流动性,人的迁移需求必须注意到供给,这是很好的认识框架。在此基础之上,我们可以进一步的明确相关的认知,中国走向现代化的过程中,城镇化方兴未艾。我的基本判断,真实的城镇化率,不是常住人口的城镇化需的58%,中央强调的户籍人口目前只有42%,这是没有欠帐的城镇化率,进来的这些人,都取得了城市的户籍,得到了基本服务均等化的市民化待遇,还有差不多3亿人,在城镇长期居住,但是未取得户籍,无法享受均等服务均等化,这是欠帐的,绝对无法达到50%,国际的经验,城镇化率达到70%,才会结束高速发展的阶段。往后看一年提高1%的话,中国还要有20年才可以完成高速发展的城镇化的道路,伴随着工业化、市场化、国际化和高科技化,还有法制化,这种潮流是人类文明发展的主潮流,中国是不可能反向而行的。中国城镇化的矛盾是越来越多的人希望涌入一线城市。我们在户籍制度改革方面,早已形成了因城施策的指导方针。北上广深这样的一线城市,还不得不实行最严格的户籍管理制度,其他没那么大压力的城市,尽快实行居住制和打分制度,解决城乡户籍人口归到一个平台的问题。而在有条件的一些比较小的城镇区域,能够放开户籍就赶快放开,这个方针早已明确。实际执行过程中,真正的压力,现在严格的执行“9·30”新政后的地方,都有户籍的压力。强调户籍的管理,力度保持比较高的力度,必然伴随房地产严格和不断加码的限购限贷限价的特点,这是一个事情的不同表现方式。人是往高处走的,社会成员的美好需求,认为自己的发展机会,自己人生价值的实现,最容易在中心城市,一线所代表的中心区域实现。这个人性是不可能硬对着来的,这个需求得到的供给是什么,首先是住有所居,这是非常简单的道理,因城施策的情况下,户籍管理有巨大压力,住房供给有巨大的压力,代表着发展方向,必须调整需求的同时,把增加供给作为主要的手段。中央所说的矛盾是不平衡不充分,不平衡是带出来的,需要进一步的分析。需求是多层次的,供求是否可以对应需求和升级。我愿意用供给方面,无论怎样的因城施策,都有供应的全谱系进行分解。首先是住房的供给,满足人基本的住有所居的需求,社会政策托底的保障供给。第二条轨道,我们搞市场经济必须健康的发展住房的市场轨,两轨并行,在可以预见的很长时期内不可能改变,也可以顺便说一句,有的学者理想化的说,中国要取消一切的双轨,有住房的双轨制和融资的双轨制,政策和商业机制长期双轨制运行。从住房的供给来说,保障轨可以分三类,1、如何解决公租房的供给,过去认识到发展住房市场的改革中间,需要一种经济适用房的供给,后来搞成了十几种五花八门,各种各样的寻租,可以在里面兴风作浪,搞得局面混乱。这几年,中央政策比较清楚,统称为公租房廉租房在技术上不可行,廉租房没有自己独家使用的卫生间,而应该是公共卫生间,这是管理降低的条件,这些最低收入者,不可能一辈子最低收入,如果条件非常好,收入提高后,不搬走,政府要以多高的管理成本解决问题。如果没有自己的卫生间,自己就会想办法走了。廉租房的概念可以并入公租房,具体的供给首先要对应最低层的低保人群,实际上并不是简单的建廉租房解决问题,政府可以从原来的建公租房补砖头变成居民的转移支付和政府购买制度确定补人头,确定谁是最低保障人群,补助资金让他知道,但是不过手,将钱打到房东的手上,其中一块是政府补的,低端的社会人员通过人头的方式,补充了租房的成本。各个城市定制化的解决好不同的方案。公租房中的长租房有保障的特色,加上政策的支持,对于低保人群而言,例如年轻的白领等社会成员,适合稳定的进入长租房,不用担心房东动不动要提高房租,不能满足,明天就要搬走,政府要细致特殊的匹配。2、积极的考虑共有产权房,中央强调这个事情,共有产权房是中国特色之下,能够适应社会的需要。年轻白领所谓的过丈母娘之约的时候比较顺利,大学毕业后,工作一二年后有喜欢的女朋友,丈母娘出来说,如果没有100多平方米好的房子,我们家的闺女休想娶走。如果有共享产权房价格不高,不必啃老和担心结婚的问题。比较低的支付,住进共有产权房协议是变通的,过几年收入提高了,装修了,带孩子了,我愿意进去住,这个时候可以按照协议再出一笔钱变成完全产权房,多好的协议,消费升级,社会和谐都在里面。3、棚改房有货币化的方式,一改就改成了一般商品住房,不可能再压到公租房的水平,否则人家不接受,而且要闹事。这种情况下,货币化如何处理,有些可以转承租方,这又是因城施策,必须具体化,总而言之化解矛盾的,尽可能的使人民群众和社会成员得实惠,而且是可持续的,不是在积累社会矛盾,而是化解社会矛盾。棚改房的货币化不能夸张到解决一切的问题,是否存在补砖头还是补人头的选择,这是值得探讨的。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    华夏新供给经济学研究院贾康:

        谢谢主持人,各位领导、各位专家、各位嘉宾和媒体朋友大家好。我抓紧时间,只有15分钟,刚才主持人屡屡想制造互怼的气氛。如果樊纲教授是央行系的,我自己并不认为是财政系的,我做研究的时候,我应该是站在相对独立的立场,以中肯的方式发表意见。主持人提的意见,社会上关注度很高,我已经跟合作者发出了自己基本观点的文章,网上可以搜索一下,今天15分钟无法展开谈最近大家关注的热点问题。

        我今天本来准备了宏观的发言题目,不确定性中的确定性:扩大内需优化结构,改革开放创新图强。无法改变的压力之下,以压力作为动力,扩大内需,坚定不移的改革开放和创新图强。我做了分析之后,建议的部分,特别强调进一步的扩大内需,包括了两个方面。一个是积极的促进有效投资,另外是积极的促进以活力和预期支撑的消费。结合本次论坛,房地产的主题词谈谈我们的看法,侧重于扩大内需非常有必要的取向之下,扩大内需的投资和房地产的增加供给。基本的看法和樊纲教授精彩演讲的思路是高度一致。显然,做了这么多年的房地产调控,不能沿用一味打压的限购限贷和限价,已经带有荒唐的意味。这样的路子违背构建社会主义市场经济基本规律。通过合理的增加供地和满足社会成员需要的住房有效供给,促进供需的趋向平衡,促进社会和谐和化解矛盾,对租售并举,抑制炒作都是很好的原则,可以进一步的展开。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    非常感谢樊纲老师为我们带来的主题演讲,聂梅生会长说财政部和央行拌嘴,我们作为媒体人,看到专家出来,我们就评论下,是央行系的还是财政部系的,我认为樊纲是央行系的。下一位是财政部系的,有请华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康先生作主题演讲。有请。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    中国经济体制改革研究会樊纲:

        第二,针对政府的政策,针对下一阶段的调整,讲一点看法,也是围绕长效机制发展的基础。

        讲什么呢?政府要认识到,现在房地产市场的基本问题在于供给侧,供给不足。“十九大”文件中说的这句话,人民追求美好生活的需求,以供给不充分不均衡之间的矛盾,因此要分析需求,是不是炒房的需求,我认为住房是合理的消费和居住的需求。

        1、刚性需求,人口增长,家庭迭代,占的比例不是很大。2、改善性的需求,人的储蓄,财富增长,因此要买房和住好的房子。聂梅生会长分析了美国的情况,这些年赚钱后,最大的消费还是买房。刚毕业的时候租房子,有了孩子买房子,有了两个孩子,买大房子。等到退休的时候,一辈子的钱拿去周游世界去了,然后再租房子,不断的换房子,构成了需求增长的主要部分,这是改善性需求。3、最重要的是现在被否认的需求,迁移性需求。动不动就说,住房市场的需求没有了,为什么没有了,因为住房自有率比较高,农村是100%,小城镇70%—80%,大城市也达到了70%—80%,相比发达国家都很高了,为什么还有这么高的需求,因为中国的城镇化还处在初级阶段。我不认为城镇化到了中级阶段,55%的人在城市,大量的人口还在迁移,怎么迁移?农村的到县城,县城到地级市,地级市到省会,省会到大城市,年轻的毕业生到大城市集聚。他们的家里都有房子,但是需要新的房子,因为人们在迁移。现在限购就是限迁移的需求,迁移是人们追求美好生活重要的组成部分,在城镇化的阶段。4、投资性的需求,如果租的话,房子也是用来住的。租赁市场一个是机构大比例的买房。国外租房的公司,将个人买的房子拿去集中起来进行出租。要有人投资和有人买,才可以租赁。这一部分的需求,如果是买了房子,也可以出租的话。也属于住的需求,不要一概否定投资性需求。5、为了增资投机性的需求,买了不出租,只是为了升值。因为预期未来房价还要大涨,不惜出租和费劲,就等着房价上涨。原因也在于,住房市场对未来增长的预期太高了,为什么预期太高了,因为有需求,没有供给。有这么多的需求限制,没有仔细认真的考虑如何增加供给。现在住房市场,就目前来讲仍然是最大的矛盾。供给侧不充分,不均衡与美好生活需求之间的矛盾,不能去天天去否认需求,不能天天打压需求,而不是想供求两个方面解决问题。

        结果导致天天限这个限那个,我个人说,我同意短期的调控手段,是需要做一些限制,这是着重的优势。大家都看到其他国家的住房怎么好,不要忘记其他国家的市场都经历过大崩盘。美国2008年的崩盘不说了,1988年后,1990年代初期日本的崩盘,就是因为房地产过热相当长的时间,政府没有手段抑制住,最后调利率起了作用,最后砸了下来,日本房地产价格下跌了60%。不要说有房地产公司,有一个建筑工程队都要被拖垮和倒闭破产。香港的情况就不说了,不要忘记市场真正波动起来是怎样的。中国有点特殊,中国的宏观经济学有两个特殊的身份。一个特殊的身份的行为主体是地方政府,一个特殊的手段是行政手段。限购限贷都是属于行政手段,暂时将它压下来,但这不是长期的办法,这不是长效机制,这是扭曲经济,扭曲供求关系,所以尽快的用长效机制将它替下来。说到长效机制,大家又提到需求机制就是房产税,我认为要搞的,自动调节需求方面起到作用,仍然要在供给侧进行长效机制的改革,改革的内容很多,比如说租售并举,多渠道保障,我提两个内容。

        一、土地供给要以人口迁移作为参考。人口迁移多的就要增加供给,人口迁徙出去多的地方,就要减少供给。

        二、提高容积率。中国人就是多,可居住的面积是世界的1/3,我们命中注定住拥挤的房子,如果要大的房子,就去澳大利亚和加拿大,买看不见人的房子。中国就要提高容积率,我们说了很多年,讨论长效机制,不能只讨论需求侧的长效机制,也要看供给侧的长效机制,租售比例关系才可以达到均衡的水平,我就讲这些,个人之见,仅供参考,谢谢。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    中国经济体制改革研究会樊纲:

       首先,一个渠道是贷款多了,不管给谁贷款,给个贷、房贷或者是企业贷款,总是要贷款的。最近这些年,我们一直限贷。因此,价格上涨跟限贷以及货币是什么关系?再一个关系,我觉得大家需要关注的,钱怎么贷出去,怎么放出去,最后要赚回来,变成收入,变成人们的腰包,变成支付的手段。收入中国还不多,我们人均GDP是8000多美元,美国是将近6万美元,中国的储蓄多。2000年开始,我们进入了40%储蓄率的年代,连续20年其中有几年是50%的储蓄率,到现在降了,还有44%。大家仔细想一想,现在没有房贷很难买房,年轻人很难买房。一家三代人有储蓄,通过这样的高储蓄率,使得中国的财富率很高。我们是低收入国家,但是我们是高财富国家。大家都说财富去哪里理财,投到哪里,总要有回报,都说这个。一定意义来说,不是货币多了,而是储蓄多了。储蓄多了,人们就投资于房地产,针对政府的层面我会讲这个内容。从这个意义来说,不是货币多了,而是储蓄多了。这些年一直压货币,还要去杠杆,大家密切关注资金减少的问题。   

        房价高的问题,可以从需求的角度解释,但是反过来很多时候要从供给的角度考虑,这是供给侧的问题,因为供给不足导致价格上涨。一个市场是供求两方面的关系,业界人士一方面振振有辞,货币高,或者是地价高。反过来讲用经济理论解释不了房地产的问题,怎么解释不了,从需求方面解释不了,要从供求两侧解释。过去十几年来,对于大城市住房供给严重的短缺,后面会再讲的。如果现在一切的措施都跟上来的话,如果大城市供给的土地和房子都上来的话,我们的价格怎么走,还不知道,是否会崩盘也不知道。前阵子在发改委开会,跟业内人士探讨房地产长效机制的问题,当我们说到农村的宅基地能不能入市,能不能让城里人租宅基地的时候,业内的房地产人士马上说,如果让城市的人去农村买房,那么城市的房子就崩盘了,这是直接的反映,这样不一定的。这件是导致城市化率出问题,严厉打压大城市的发展,限制大城市的发展,鼓励小城镇发展,违背人的迁移规律和市场化规律的城镇化的便宜,正在逐步的被人重视,大城市的供地正在逐步的增加。

        第一块大的是雄安新区,第二块大的是粤港澳大湾区,第三块大的是长江三角洲城市群。城市群是什么意思,通过高速铁路,将周边的小城镇联系起来,让周边小城镇的住房成为大城镇住房的组成部分,相当于给大城镇多了一块供应土地。城乡建设部宣布对大城镇用地增加,限制小城镇人口流出的增加。集体用地可以入市,农村宅基地的租赁关系可以用租的办法入市。这些政策和新的举措,还需要三至五年时间才能充分的显示作用,对住房供求关系的改变,会导致什么样的结果,反而是需要密切关注的,现在仔细关注了货币,就会误判。包括租赁住房,刚才聂梅生会长讲的非常好。一大块租赁住房是政府的,低租形式,就是公租房,对市场产生怎么样的影响,我没有结论,我没有专门的分析。经济学的基本逻辑从供求两个方面分析问题的,我觉得需要密切关注2—5年后市场的变化。租售两个方面的发展,他们之间的关系也是供求关系,售房的供求关系和租房的供求关系是复杂的关系,租售比差别很大对于两个市场都会有很大的影响,这里不进一步的分析了。对于在座业内人士大家值得讨论,供给侧发生了变化。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    中国经济体制改革研究会樊纲:

      非常高兴再次来到博鳌·21世纪房地产论坛。今年是改革开放40周年,房地产改革20周年,很多纪念的日子。所以,有很多的话题。前些日子,社科院请我做40年改革开放回顾的讲座。30年前回国之后,写的第一篇比较有份量的学术文章,就是分析走后门的现象,这里不多说。递条子,批条子,寻租、倒挂等等事情。后来价格改革,买东西部需要走后门了,后来房子也改革了,不需要走后门了。最近,好象走后门的事情又回来了,买房子要批条子,这样的事情又来了。当时我就说,所谓的政府的这只手怎么发挥作用,限什么都可以,不能限价,否则这个事情就毁了。你限购限贷限买限卖和限离婚都是改变供求后面的参数,你限价就会导致短缺,走后门的现象又来了,经济学是有逻辑和规律的,有什么样的制度有什么样的结果。我这里特别的呼吁,限什么东西都有一定的道理,改变价格机制,市场化改革就要出问题了,这是前言,也发表一点感想,改革是有曲折的。我上次说了三个曲折,倒退又回去了。

      今天讲两个问题,因为时间不多。针对业界似是而非的说法,最近又看到有业界人士发声,价格不取决于土地,不取决于城乡建设部的政策,就取决于央行的货币。我说,这个事,大家心里确实要好好的思考,跟货币有什么关系。一切东西都跟货币有关,因为货币是一般的等价物,跟所有的东西都有关系,特别是需求方起作用,对各种需求都起作用。但是我们要问一问,你说货币多了,我不说最近二、三年货币是少了,因为最近货币紧缩,这个月货币供给只有8%。最近几年货币多了,怎么没有到其他的商品价格上,因为货币是一般等价物。刚才聂梅生会长发表的数据GDP6.8%,CPI是1%—2%,同样的情况,价格没有到股市,前些天到了股市,又崩盘了,没有了。资金去了房地产市场,怎么没有到偏远的农村,怎么又到大城市了,基本的问题还是市场上的供求关系失衡导致的。再仔细想一想,货币怎么出来的,怎么影响价格和供求关系的。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    谢谢聂梅生会长的演讲,数据非常的翔实,我们特别喜欢这样的行业领导,为行业的从业者提供了思考的角度,业提供了更多的数据。聂会长开篇有一个问,为什么房地产越调越高,后面的学者如果有研究的话,可以回应一下。

    下面请中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲先生作主题演讲。有请。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    全联房地产商会聂梅生:

        房价怎么定,土地出租金等等,应该用租金定房价,美国的房地产市场,以当区域的租金来定,而且是以当年的租金定三年后的房价,而不是三年后的房价和三年后的租金相比,这个事情跟他们争论了半天,这是非常对。如果房价用租金来定,目前的价格就会偏离。

        房价收入比中,我个人认为,中国目前的房地产情况,已经发展了20年,如果要限房价是不可能的,去年这么高压,房价都没有下降,只是金融利率下降。房价下降是不大可能,房价收入比怎么样的变化,提高可支付力。好在上半年的数据,可支配收入跟GDP是差不多的,如果可以超过GDP就最好了。可支付力不等于收入,应该是减少税负的负担,因此我认为应该减税。可支付力就上升了,这一点我非常支持特朗普的减税政策,确实对经济、对个人和企业的可支付力起到了强大的支撑作用。现在要租房还是买房,月供不能占工资60%,现在完全的大于,而且是三代人供一套房子,现在的问题是如何提高可支付力,因此要减税。

        我们怎么个不合理力,房价收入比合理的范围是3—6倍,目前北京是25.5倍,上海是23.5倍,即使是中位数,房价和收入比之间的负担,尤其是在大城市是非常倒挂的,中小城市好一点。

        租售并举是多少,目前经济体全世界第二,发达国家人口密集的大城市在1:200左右,我看了美国、达拉斯活跃的城市就是1:200左右,200个月的租金等于一套房,北京是1:806,上海是差不多的。现在租售并举怎样做,相差太大了。调控了半天,土地出让金还上涨了40%,合适的土地出让金应该是20%到40%。

        租金收益率非常的重要,为什么没有大的机构和保险进入租赁市场,因为收益率太低了,目前只有2%左右,如何还贷,这是不可能的。中国房地产税还没有出台,发达国家是1%—2%,如果租金的收益率是1%—2%,房地产税1%—2%,刚好抵消了,这套房有什么用,当然我就炒房了,将资产价格炒上去,才会有收益的,租金是没有收益的。

        土地成本

        从2008年到2017年,土地成本持续的上升,到底租售租购如何平衡,对比英国的数据,租售的比例达到了30%左右,中国现在租房人口只有12%。旧金山租房比率达到了60%,深圳、上海只有20%左右,并举不了。他们是可以并举的,我们的数据是2:8,还是大城市,他们是的租售并举是4:6开,为什么不能并举,因为国内外租金收益率相差很大。2008年租金收益率还有3.6%,到了2017年租金收益率是1.5%—2%,为什么会下来,这与政府的判断是准确的。房子是用来住的,不是用来炒的。资产升值,大家都希望升值,租金就上不来。现在要调整,起码达到国际的标准,美国的租金收益率是6%—7%,法国和香港起码是3%—4%,租金收益率起码要达到4%—5%,像德国和加拿大这样的数据,才会有大机构进来,才会从金融局面并举。

        这次到美国,为了寻求答案,我进行了考察,给了我很大的启发。美国各类持有型物业的对比,大大颠覆了我们的看法。从过去一年、三年、五年来看,我们看过去五年,涵盖了奥巴马这一届政府,租金收益率最高的是什么,就是养老。它的收益率是14%—15%,中国可以负责任的告诉大家,我过去5年做养老公寓,这是长租公寓的一种,大机构和保险机构都进去了,我们达到了8%—10%,养老是最高的。过去五年收益率是8%—9%左右,也不错。排第二的是工业厂房部分,包括物流,占的比例高。我们说的租购并举中的apartment公寓部分数据来说,过去5年都是9%左右,我们能达到吗,现在是百分之一点几,人家是百分之九点几,如果不调整过来,再怎么说都没有用。

        谁在住,美国长租公寓有年龄分段比例,大概是22岁—44岁占了长租公寓的52%,大概是这样的情况。中国到底长租公寓是供应给谁的,到了70岁以上,都到了养老公寓,因此要细分。建立租售并举的答案是什么,房价降不下来,应该提高支付力。地价一定要下降,如果做长足并举,租部分的地价一定不能招拍挂,这是不能做的,这是政府的事情,供给侧改革,释放土地的红利,否则租购并举做不上去。

        提高租金和租金收益率,这是两回事,一提高租金,从炒房价变成了炒租金了,大家又受不了,租金在中国目前的情况下,难以大幅度的提高。但是租金收益率可以提高,一个是降低地价,一个是降低收入成本,要又可以有合理的融资成本。7月12日龙湖集团与加拿大养老基金共同设立长租公寓投资平台,要绑定一个类似于养老基金或者是中国的保险捆绑在长租公寓中,他们的资金量大,钱便宜。不能像开发贷那样来做长租公寓,不能像开发新房那样用新的土地来做长租公寓,两者都要下降,量大了收益率就提高了,从1%—2%上升到4%—5%,量大了以后,金融机构是可以进来的。龙湖的例子做的非常好,我们要将租房的金融支持完整化,我们有开发贷,为什么不能启动租房的消费贷和REITs,当年可以启动,现在也可以启动。就象启动房地产融资,启动房地产的租赁市场,金融机构和金融管理部门应该可以做得到的。

        说到底,企业的利益很重要,光靠国家和国有企业是做不了的,最后还是要依靠市场。现在目前大的开发企业开始进入,例如保利、万科、龙湖。企业的利益必须要考虑,原来有一大批招拍挂的土地,改成长租公寓是无法改的,帐算不过来,要提高资本的收益率和资金的回报率。

        又一次住房体制变革到来之际,我们需要用改革的思路综合考虑各要素的制约与平衡,谢谢大家的关注!

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    全联房地产商会聂梅生:

        大家早上好,又一次来到美丽的三亚,参加已经过了18岁的“博鳌·21世纪房地产论坛”。今天将前一段时间研究的结果跟大家交流一下,题目就是房地产长效机制与租购并举。

        首先,我们快速回忆上半年的经济形势,这些都是国家统计局的公开数据。上半年GDP增长6.8%,二季度增长6.7%,比一季度少了0.1%,失业率6月份4.8%,价格CPI1—6月份在2%上下波动,顺差9000亿美元,同比收窄了26.7%,因为中美之间的贸易战前提下,我们收窄了,但是外汇储备仍然保持了3.1万亿美元左右,外汇储备是稳定的。居民可支配收入,跟我等下演讲有很大的关系,房价和收入比。扣除物价因素增长了6.6%,基本上跟GDP的增长是持平的。应该说上半年的经济运行总体平稳,合理的区间,希望下半年更好和更加的平稳。

        房地产这次论坛的主题大家都知道,在经济良性发展的底气,而且继续好的话,我们向美好生活进军的主题是下一阶段房地产重要的主题。为什么说我们是有底气的,经过差不多六年的换挡,经济正由原来的高速增长,GDP增长在10%以上或者是10%左右,换挡到6%—7%左右。

        转型升级比较明显,原来由工业主导,现在是工业和服务业双轮驱动。服务业到底可以驱动到怎样的程度,上半年占GDP的比例达到了54.3%,因此说是双轮。比去年提高了3%,对经济的增长贡献率达到了60%,服务业确实上去了。需求结构的调整比较明显,原来是三驾马车,最终内需这块达到了78.5%,同比提升了14%,专项内需和消费,转向双轮驱动的服务业,经过多年的努力是成功的。

        房地产承受了高压,从2017年到2018年,尤其是金融去杠杆的情况下,其结果如何,这是中国人民银行的数据,中长期贷款的租户,基本上是个贷同比增速是下降的,从最高的2017年1月份到现在,下降的幅度比较大。这一系列的去杠杆对个贷部分,贷款余额的增速是下来的。

        大家注意画圈的部分,这是每个周期。每当销售面积同比增速下降,看黄色的虚线,2012年、2015年各一次,2018年是第四次,住房销售同比数据是下降的,我们的大型金融机构的存款准备金就会上升,这一次也不例外。中国人民银行和统计局的数据,可以说从去年到今年上半年强力的去杠杆,从金融的层面来讲是有成效的。不太有成效或者是仍然纠结的还是土地,土地的出让金是2.69万亿元,同比增长了43%,这一增长是哪里来的,实际上不是一二线城市。三四线城市同比增长了123%,按下葫芦起来瓢。跟土地相关的税收大幅度的上涨达到了9799亿元,加上土地出让金2.6万亿元,达到了3.647亿元,地区政府其他的全部收入是4.46万亿元,说明高度的依赖房地产,经过这么强烈的金融方面的去杠杆,达到了成果,财政方面反而上去了。大家从深层次来讲,最近央妈和财爸互相怼的结果吧,财政高度依赖于土地财政。

        租购并举怎么才可以做得到,这是又一次房改。长效机制是改革搭配进行,不太可能在短期完成,为什么这么说,与原来一系列的房改是有关系的,大概回顾一下。第一阶段朱镕基做总理的时候,我当时在部里,以经济适用房为核心的住房制度的改革,最后没有成为核心,这就不说了。第二阶段,土地招拍挂之后,经济适用房用商品房解决保障房的问题,后面一届政府解决保障房,后来不行,出现了很多的问题。第三阶段,加大保障房的力度,形成了一系列的政策。第四阶段,租购并举。应该是房改不断的发展,缺了这个补那个,到现在为止,房地产市场租和购极端的不平衡,基本上是新房的购,二手房的购都不算重要,租相当的弱化,现在提出了租购并举,这是长效机制,也是供给侧改革。所涵盖三个大问题,长效机制说简单也简单,说复杂也复杂,就是六个字地根银根和税收,构成了长效机制和供给侧改革主要的内容。

        现在说租购并举需要什么,需要金融支持。因为房改一路走来,当时取消了福利分房,如果没有当时央行出台的个人抵押贷款的话,就无法走得下去,这是最重要的支撑。如果谈租购并举,将新房高压去杠杆,从金融层面。另外一面要开窗,租房如何积累资金,引导资金的流向。这不是一个小数,去年2017年房地产的销售额大概是13.3万亿,今年少不到哪里去是13万亿,并举是什么意思,不能说一半一半,起码是4:6开,租房起码是五六万亿,现在是多少,现在一万亿都到不了,没有金融的支持,怎么谈租售并举。因此需要金融的支持,为了这件事情,三会内部做了很多的研讨,我前一阶段主要讲这个事情,7月份带了一个团到美国去,专门考察长租公寓和金融支持。在座有很多人去了,给了我很多的启发。我们建立长租市场的融资机制,租赁和消费机制要上去,就象当年做个人抵押贷款一样的强度去支持租房市场才可以并举。资产证券化,REITs和消费金融、租赁贷款这块要有将有力的政策支持,否则十几万亿过不去,租金无法到租赁市场。昨天上午听了长租市场,没有向阳的金融支持,没有形成金融链条,积极培育租赁市场,提高租售比,资金才会转移。

        内部极端不平衡的市场在哪里,房价租金和收入,当然还有房地产税,今天先不说房地产税的事情,先说租房和买房的情况。国外成熟的房地产,月供和月租金基本上是相当的,这两个数是差不了多少,才可以买房或者是租房。我国现在的月供和月租金相差很大,月供是三代人供一套房子,月租金非常的低,两者相差太大,这个不平衡大家就买房,肯定资产增值,不会租房的,怎么都会买房。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

        感谢赵正挺先生的发言,今天上午有10位主题演讲嘉宾和1位报告嘉宾。

        眼下,在规模之外,创新业态与多元化转型正成为房地产企业的新风口。作为中国房地产行业最大的交流平台之一,博鳌·21世纪房地产论坛一直致力于推动行业的长远发展与突破创新,为中国房地产行业的持续健康发展寻找新动力。

        当前,随着商品住宅开发整体放缓,越来越多企业加入多元化布局的大潮中。比如,地产商们开始涉足城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓等领域,甚至跨界进入金融、医疗、健康、养老等板块,试图实现加速转型。

        不难发现,在当下增量转存量的时代,地产企业谋求转型是大势所趋。无论是成为美好生活的服务商,还是成为城市的运营商,在城镇化加速推进的大形势下,房企尝试转型、探索多元化发展,是颇为理智的选择。

        下面,让我们掌声欢迎全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生女士为我们带来主题演讲《房地产长效机制与租购并举》。有请聂会长。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    全联房地产商会赵正挺:

        尊敬的王书记、聂梅生会长、全联房地产商会各位会长和远道而来的企业家朋友和新闻媒体朋友大家早上好,非常高兴能够与大家再次相聚在美丽的三亚,作为本次活动的联合主办方,我谨代表全联房地产商会对各位领导和各位嘉宾的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢,谢谢大家。

        伴随着中国房地产这20年的风雨兼程,博鳌·21世纪房地产论坛从2001年起至今成功举办了第18届,18年万人规模的参会盛况,引领行业发展的顶级专家,企业领袖,特邀嘉宾的发展,主流媒体的参与以及丰富的论坛环节,一次又一次印证了博鳌·21世纪房地产论坛是中国房地产领域最具代表性,权威性,规模最高,影响最大的专业论坛。

        博鳌·21世纪房地产论坛坚持把脉行业发展,传递行业价值与理念,肩负着推动行业的责任与使命,伴随着改革开放40周年,海南省建省30周年,中国房地产迎来市场化改革的20周年,2018年必将是特殊的一年,这一改革与创新,挑战与机遇并存,在位行业的一分子,实时观测政策方向是我们生活的一部分,今天政府智囊,专家学者、房地产领袖和产业链以及媒体和行业发展紧密相关的六方齐聚一堂,思想火花的碰撞,下一个十年不同角色的代言者发布预判和判断,所有的预判和推断,为了企业更好的发展,进而推动行业的发展,这也是全联房地产商会服务宗旨和存在的价值。为此,利用这个专业的平台,更好的为会员、企业服务,期待本次论坛发出行业最强音,再次感谢为本次活动做出巨大贡献的21世纪经济报道同仁们,以及为本次宣传报道付出努力的媒体朋友,最后预祝本次论坛取得圆满成功,衷心的祝愿各位嘉宾身体健康,合家幸福,万事如意,谢谢大家。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    好的,非常王书记为我们做的热情洋溢的开场致词,特别感谢21世纪经济报道为行业内的各位同仁搭建的流畅交流的平台,期待今天无论是会上还是会下,各位朋友可以充分的交流我们的思考,交流我们的实践,成为又一次互相共融发展新的起点。下面有请全联房地产商会秘书长赵正挺先生致辞。

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    南方财经全媒体集团王义军:

        尊敬的聂梅生会长、各位来宾、女士们、先生们:

        大家上午好!

        夏日海南,轻风如昨,“博鳌·21世纪房地产论坛”如期而至。感谢大家再次来到海南、来到美丽的三亚,因为“21博鳌”之名,赴“夏日海南”之约。我谨代表南方财经全媒体、《21世纪经济报道》,代表论坛组委会,对大家的到来,表示热烈的欢迎!

        2018年,博鳌·21世纪房地产论坛迎来了第十八个年头,“九八房改”以来的中国房地产市场化改革,也正好整整二十年了。论坛有幸,与新时代的中国房地产共同成长,在青涩中孕育成熟,因初成而催生蜕变。

        从1998年到2018年,过去的20年,不可否认,房地产是影响经济和社会最大的行业。毁誉随行,风雨成蹊。沉淀后的反思,正当其时。

        过去的一年,我们看到,从限购、限价、限贷到限商、限售,所有的调控都有一个清晰的指向:住房必须回归它的居住属性。在房住不炒的原则下,多主体供给、多渠道保障,租购并举的住房制度,已经成为不可逆转的选择。

        “潮平风正”偏离居住属性的房地产投资化热潮,已基本得到抑制,“调结构”正在让整个行业加速形成新局面。新局面该如何解读,宏观经济和金融政策将向何处去,它又将如何为下一步的房地产政策定调?所有这些问题,都将伴随对长效机制的探索,共同扬起中国房地产新一轮制度变革的“风帆”。

        2018年是中国房地产市场的“机制建设年”,住房租赁市场建设全面开展,共有产权深入探索,房地产税制改革正在路上。新一轮制度变化的深度,堪比1998年的住房体制改革,“住有所居”的愿景,就是满足“人民日益增长的美好生活需要”的重要内容。

        在这一背景下,我们注意到,一批主流房企正在用“最适合自己的打开方式”开启一场美好生活新实验。在规模化的目标下,市场份额日益集中。商品住宅开发整体增长放缓,房企在城市更新、长租公寓、商业地产、文旅融合方面,开启了新的航道。文化、娱乐、旅游、体育、教育、健康、养老、产业链的内涵从未像今天这样丰富。

        舞象之年,只问初心。十八年来,“博鳌·21世纪房地产论坛”始终认为,钢筋混凝土之下,更暗含生活方式的革新。如果说,机制变革更多与自上而下的顶层设计有关,那么,房企以及更多行业“玩家”为此开启的美好生活新实验,就是一场自下而上的多元探索。

        在此,希望四天的论坛年会,能为这场如火如荼的多元探索与炫酷实验搭建一个绚丽缤纷的舞台,希望在这个舞台上,能够看到大家的美好住居新故事,聆听对中国房地产未来发展的真知灼见。

        最后,再次感谢各位的参与,谢谢大家!

  • 乐居小记者 03-29 09:01

  • 乐居小记者 03-29 09:01

    主持人:

    尊敬的各位领导,各位嘉宾,女士们、先生们,大家好!看到各位嘉宾十多年照片变化的前后,大家都发出了会心的一笑。首先,我谨代表本次活动的主办方--21世纪经济报道,感谢大家出席博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会。我是中央人民广播电台节目主持人杨曦,非常荣幸能够为大家主持活动。每年的夏天我们都相聚美丽的海南,共聚房地产业顶级的盛会,从2001年开始,这样的相聚不间断的持续了18年,作为中国地产业思想高度重要的平台,博鳌·21世纪房地产论坛过往一直是中国地产智慧尖峰对撞周期的病态,见证并记录行业的每一个脚步。十八年来,博鳌·21世纪房地产论坛广泛、深入的影响力已经延伸至更广阔的天地,覆盖了房地产以及上下游全产业链。中国经济飞速发展的今天,我们的房地产业跟18年前也不可同日而语,我们的论坛拥有了更加深度和广泛的影响力,能够覆盖房地产业上下游的全产业链,并且相关了其他不同的产业,进行融合共生,共同发展。有句话愿你出走半生,愿你仍是少年。愿你出走半生,愿你仍是成年,担负起更多的使命和责任。今天是博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会,致敬处在中国改革开放40年重要时点上的中国房地产行业,愿我们共同发展进步,创造属于我们更加美好的生活和舌接。

        今天的盛会我们非常荣幸能得到行业专家及商界领袖的大力支持,在此我代表主办方再次向大家表示最诚挚的谢意。

        在论坛召开前,请允许我介绍一下今天到会的主要嘉宾,由于嘉宾比较多,大家不用一一鼓掌欢迎,他们是:

        全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长  聂梅生女士

        中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长 樊纲先生

        华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长 贾康先生

        著名经济学家、中国社科院大学城乡建设经济系主任,博导 陈淮先生

        著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟先生

        国务院发展研究中心REITs 课题组组长、中房集团理事长孟晓苏先生

        中原集团主席兼总裁 施永青先生

        全联房地产商会副会长、路劲地产集团董事局主席 单伟豹先生

        住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌先生

        财经评论员、知名媒体人、学者  吴伯凡先生

        万科集团副总裁、董事会秘书 朱旭女士

        全联房地产商会秘书长 赵正挺先生

        全联房地产商会副会长、精瑞中国不动产研究院院长 张雪舟先生

        国家发改委投资研究所副所长 汪文祥先生

        大亚圣象家居股份有限公司董事长、圣象集团有限公司董事长 陈晓龙先生

        美的集团工程业务公司总经理 崔景焘先生

        美的集团中央空调事业部副总经理兼国内营销公司总经理 邵洪杰先生

        绿城中国执行董事、执行总裁 李青岸先生

        山水文园集团执行董事兼CEO 张晓梅女士

        新城控股集团股份有限公司高级副总裁 欧阳捷先生

        龙湖集团副总裁 胡若翔先生

        碧桂园服务控股有限公司执行董事、总经理 李长江先生

        保利公寓管理有限公司总经理 方琳女士

        北京嘉丰达资产管理有限公司董事长 汪浩先生

        新鸥鹏地产集团总裁 李战洪先生

        平安好房首席运营官  余璐女士

        全联房地产商会联合办公分会执行会长、岛里创始人兼CEO  王宏波先生

        贝壳找房首席经济学家、贝壳找房研究院院长 杨现领先生

        全联房地产商会联合办公分会特约研究员、好租数据研究中心主任 匡健锋先生

        蛋壳公寓创始人 崔岩先生 

        高和资本联合创始人 周以升先生

        REICO工作室博士 任荣荣女士

        主办方的各位领导们,他们分别是:

        南方财经全媒体集团党委书记、董事长 王义军先生

        南方财经全媒体集团党委副书记、副总裁、广东二十一世纪传媒股份有限公司总裁 杨云飞先生

        南方财经全媒体集团副总编辑、二十一世纪报系编委会总编辑 邓红辉先生

        广东二十一世纪传媒股份有限公司总裁助理、博鳌21世纪房地产论坛秘书长 郑丹东女士

        21世纪经济报道副总经理兼华东区总经理 王臻女士

        21世纪经济报道华南区总经理 张沛先生

        21世纪经济报道华北区总经理 卢晓先生

        同时欢迎来自保利地产、碧桂园集团、恒大地产、万科、卓越集团、招商蛇口、时代中国、香江地产、世茂集团、旭辉集团、融创中国、泰禾集团、鲁能集团、金地集团等中国地产知名企业的朋友们,让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。

        以及新闻界朋友们的大力支持,让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。本次论坛也得到了三亚理文索菲特度假酒店的大力支持,在此表示感谢。由于时间的关系,其它嘉宾不再一一介绍,同时也以热烈掌声欢迎他们的到来。 

        演讲之前,我们有请 南方财经全媒体集团党委书记、董事长王义军先生致开幕辞。

  • 乐居小记者 03-29 09:01


    博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会

    The 18th Annual Conference of BOAO 21stCentury Real Estate Forum

    潮平风正:美好住居新航海

    2018年7月21日-24日︱海南·三亚

     

    博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会将于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。

    本届年会主题为:“潮平风正:美好住居新航海”。

    2018年是非常特殊的一年,伴随着改革开放40周年,中国房地产也迎来了市场化改革的20周年。自从中央定位“房住不炒”,凛冽之风从东到西,由北及南,楼市迅速降温。这一年,租购并举政策频出,土地出让模式创新,楼市进入自持时代。这一年,改革与创新、挑战与机遇并存。

    18年来,博鳌21世纪房地产论坛致力于推动行业的良性发展与优势互补,寻找房地产与社会要素之间的最优连接,探索大环境下、纷繁芜杂结构中的房地产创新力。我们期待在迅速变化的经济环境下,解析发展的方向、还原发展的本质,从而为行业、为企业的澎湃前行,注入清晰、深刻的洞察力。

    我们礼敬历史,同时也期待与您继续寻觅新的时代光芒。让我们共襄盛事,分享智慧经验,深话博鳌共识!

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