展望2018戴德梁行媒体发布会

乐居小记者 04-20 12:00

来一张现场图~~本次发布会圆满结束，我们下次见啦~~

乐居小记者 04-20 12:00

接下来是自由问答环节~~

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严区海：联合办公最重要的未来趋势，我觉得是除了资本、除了平台，除了我们说尽快占领所有平台之外，最重要的就是我们说的服务，这个服务不是我们想的服务，更多的是通过互联网技术让办公场所智能化，这句话是今天的结束语。就是我们如何在联合办公区里面实现办公场所的智能化。举个例子，我们将来有这种办公环境你可能不需要打卡，是人脸识别技术，你的电脑也不需要你手动，是人脸识别技术，一个公司不需要有服务器，所有服务器全是共享，我觉得这可能是一个未来的趋势，如果有一个品牌能够把这些点都做得很完美，我相信你将来会是联合办公的赢家。

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严区海：尤其我们有三点，入驻率可以带来很稳定的现金流，因为目前为止，联合办公想盈利最重要的是通过租金价格差来盈利，这是一个目前大家能做到也能想到，也是目前最重要的一个盈利模式。所以你如果入驻率比较低是不能盈利的。另外一个空间运营能力，这是最考验的，因为这个服务分两种，一个是硬性服务，就是对于技术的革新，办公技术的革新，其它就是服务能力，大到在商务中心里面的餐饮水平，怎么样能够提供很好的服务，小到很多的细节，比如卫生状况等等。还有一个资本，资本在这个行业里面目前占很大的体量，它是一个成功因素，可以有资本帮助你渡过很长的前期的困难时期。

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严区海：我们入驻率、品牌影响力、运营能力、融资规模、成本控制能力判断企业估值。

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严区海：北京主要联合办公的分区和价值，3000到4000的工作水平占到3%，如果商务公司的租赁水平，我们可以看到，金融占在联合办公里面非常高，占5%。

北京几家联合办公的运营状况，优人工厂有30个办公场所，著名的wework目前已开业是3个，我相信2018年至少有3个要开业。包括无界空间等等，这里面有大量的融资，有B轮、C轮的融资。

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严区海：我们看一下，是什么让我们联合办公有了区别？大环境是谁是联合办公最重要的一个客户方呢？其实是双创企业，创新企业对这个是最重要的需求。我们看小微企业、双创企业蓬勃发展刺激了联合办公。这些企业的类型，他们伸缩性非常大，应该怎么理解呢？在几年前我们做过一个新的上市企业，我们见他们的时候1月份，他们在IT公司里面算是很大的，我们跟他们合作了10个月，在11个月签署了租赁合同，签署面积是4万平，从5000到4万只花了10个月的时间，这是IT行业特别大的区别。

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严区海：什么叫做联合办公？联合办公有很多的title，最重要的可以用共享这个词形容，核心就是共享，失去了共享就很难成为联合办公。联合办公一个共享的是什么东西？联合办公除了物理范围，还有服务外包，所以在联合办公里面这些场所都是共享，这样可以节约社会资源，性价比可以做到很高，这叫做联合办公。

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严区海：空置率，我们可以看到良莠不齐，空置率最严重的是重庆，49%，比较低的北京是6.3%，香港是6.4%，这两个比较接近。6.4%的空置率完全可以叫做业主市场，在这个市场上低于10%都是业主市场。

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严区海：空置率最低的是香港，北京甲级写字楼也是接近这个水平，最高的二三线城市都是30%左右的空置率。从这些里面可以看出来，联合办公其中有一个核心价值，还是需要寻找一个性价比更高的办公场所，这是其中的一部分，不是所有。从中国来说，整个联合办公需求量最大的也是一线城市，现在现实也是跟我们观点一致，中国绝大部分的联合办公都出现在北京、上海、深圳、广州这几个城市，尤其北京应该是最大的联合办公的市场。

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严区海：北京、上海、深圳是最贵的几个市场，其它市场，重庆只有89，跟北京来比有接近4到5倍差。

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严区海：为什么要整个市场，因为跟联合办公有一定的关联度。吸纳量，中国一线城市吸纳量是二线城市的数倍，也就是主要吸纳量是出现在一线城市的。租金水平，最贵的香港可以排除出去，除此之外，一线、二线差距很大，比如一线城市北京是391，二线城市只有大概110多，差了4倍左右。

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严区海介绍戴德梁行服务对象：第一，我们帮助联合办公的品牌，帮他们做选址我们有服务。第二，我们帮很多的业主方，也就是所谓的运营商，他们寻找一些联合办公的品牌，在撮合交易方面我们业服务。第三，对于企业用户，有很多企业需要租赁联合办公的办公场所，我们作为企业服务方也服务过，这是一个背景。第四，在做今天的演讲之前，大概有一个月，我跟很多联合办公的创始人有过一些沟通，我想从从业者的角度去看这个行业未来发展是怎样的，我们更多理解一下这个行业，这是整个今天的背景。

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严区海：我今天讨论这个问题是比较流行的一个话题，不只是流行，也在于在商业市场上是一个新鲜事物。我们的观点，原来是新鲜的，不成熟的，慢慢会变成一个比较重要的区分市场，就是联合办公的市场。

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加下来有请写字楼-企业服务部主管及高级董事 严区海为我们讲述：联合办公或将重新洗牌,握制胜关键成就本局赢家。

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胡峰：我们会经常看到开发企业和酒店的经营，包括二房东，不同的公寓我们目前看到有几种类型的。服务式公寓，是针对像酒店这种提供服务。还有白领公寓，也包括青年公寓、蓝领公寓，北京对于蓝领公司建设的更多，虽然它没有独立的卫生间和厨房，如果这种大力发展的话，我相信对于很多前一段时间人员的居住情况，对他们来说会有比较大的帮助。包括今后的养老公寓的发展。

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胡峰：最近第四季度获批4单，第一单是新派公寓，还有首单央企租赁住房保利的项目也被获批，很多的开发企业把他的产业链方面做租赁性住房的产业链可以很好的闭合。包括招商蛇口的，这些项目都是在十九大期间获批的，基本上一个月的时间就可以获批，所以从政策方面来说都非常支持这些项目。

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胡峰：但是可以看到，刚才所说的需求和一些政策方面，我们还是非常看好今后的长租公寓的发展，我觉得最主要的一个问题，做长租公寓里面我们首先要有运营管理的团队，要有一个好的退出方式，这样才能把整个产业链打通，怎么样对一些开发企业的土地，现在可能70年都是不能销售的，这种不能销售的情况下，我们怎么样能够快速把这些资金回笼，这是一个非常重要的问题，在这个长租公寓的产业链当中，怎么样能够去闭合。

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胡峰：现在有越来越多的向开发企业、酒店、中介机构，以及其他的互联网等等其它领域也进入到长租公寓的市场。但是这个市场里面，有非常多的机会，也有非常多的问题。比如，房院的稀缺，土地资源的稀缺，特别是核心区域、优质物业比较的紧俏，这样拿地的成本相对比较高的，特别是由于现在长租公寓的发展，时间相对来说比较短，在运营管理方面没有非常多的运营管理团队，所以营运方面回报周期比较长。

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胡峰：全国流动人口有2.45亿人，可以从这里面看出庞大的需求。我们对比国际大都市，纽约2014年约有340万套的住房，其中218万套住房用于租赁，占到整个市场64%。柏林2016年大概有196万套住宅，其中有160万套是用于租赁的，高达了84%。伦敦2011年有322万套住宅，其中165万套租赁，占到50%。上海2015年底，总共有910万套住宅，其中占到20%是用于租赁的，这样一个水平远远已经低于国际的大都市，这样的非常庞大的需求。

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胡峰：从十九大的报告里面可以看出来，加快建设租购并举的住房制度，以前是购租并举，十九大改成租购并举，看到政策变化很大，政策导向非常大。

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接下来，戴德梁行估价及顾问服务部主管及高级董事胡峰为我们介绍：租赁市场类REITs频发，住房租赁资产证券化风口已来？

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林申：现在面临的问题，通州250万的办公面积里面，除去现在已售的项目里面，我们认为真正优质的写字楼就在一百万左右，然而目前我们已经观测到，现在阶段在通州寻找潜在的投资标的、投资客的需求，也许就在这样的面积水平里面，也就是2018年这个市场一跃从之前的怀疑和犹豫的状态，就变成一个爆发井喷的交易状态，我们预测2018年，通州市场会迎来一个非常火爆的时期。

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林申：2009、2010年的时候，香港报纸报道，北京的写字楼当时投资回报率10%左右。任何一个市场在发展过程当中都会进入这样的环节，从不被市场认识，到之后越来越关注，我今天以这样的角度介绍通州，就是通州从两三年以前，不论是政治地位提升，还有资本市场认可度的提升，都发生了天翻地覆的变化，两三年前我们需要花非常大的精力给投资人描述通州的未来潜力。

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林申：从纯投资的角度，我们可以看到，北京是一个兵家必争之地，在核心区域里面，通过研究部同事的报告，本来供应量不是很大，这里面能够交易的标的会越来越少，通州的新增供应给我们带来供应量上的提升，另外就是投资价格的挖掘。2009年，北京的CBD和金融街都还不是一个受资本追求的区域，他们的投资水平跟今天相比差别很大，经过将近10年左右的发展之后，到今天这样的被资本热追求的状态，我们在通州身上可以预期到未来发展。

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林申：现在可能在北京CBD办公需要跟金融街的客户进行往来，通过轨道交通，或者打车，在现在交通条件下需要45到50分钟，通州未来得主要干道联通和主要交通联通，这个连通性的轨道走北京的外延走，穿过通州，也就是我在通州办公的人，出了办公室的楼门，下到北京任何一个地方都是非常便利的，这是完全颠覆我们以前的生活习惯，从这些角度来讲，通州未来是一个冉冉升起的非常值得注目的区域。

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林申：通州围绕三个主要的功能区发展，包括12月20日爆出新闻，通州是北京未来政府要办公的市场，还有环球影城搬到北京，这又是一个重磅，我们认为通州要打造新的CBD和新的金融街的投资热点。

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林申：通州上升到千年大计之后，让我们看到在北京兵家必争的地方，完全达到了高水平的区域，不仅是从区域建设还是产品水平，给我们焕然一新的水平。

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林申：从提出通州建设现代化新城，到现在，通州的格局经历了几轮的提升，变化日新月异。

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林申：戴德梁行对于通州市场的贡献和工作已经持续很多年了，从投资部的角度来看，我们一直对投资者表示，重点是投资什么区域，过往两三年我们怀着很激动的心情跟投资者讲通州市场，今天我们更是怀着更加激动的心情跟他们重新提到这个区域的未来。

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接下来有请北京公司投资及顾问服务部高级经理林申为我们讲述：金融街、CBD之后，通州崛起成京城新秀。

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最后，魏东用冯小刚《甲方乙方》中的一句台词：“1997年过去了我很怀念它”总结，并表示，我们也怀念很多过去的日子，我们也对未来充满向往，在这里祝大家2018年快乐。

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对于北京的市场情况，魏东表示，今年6、7月份出现一个剪刀差，也就是之前二手房价格比之前高，之后反转过来，二手房比新房下跌了，这里面二手房的水分被挤出来了，尤其是学区房北挤了很多，新房北京五环以内没有新增的土地供应，所以新房价格上涨是大的趋势。

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魏东：除了限购政策，政府也一直在做一些方面的鼓励政策，鼓励什么呢？大家都知道，鼓励市场的租赁，长租，还有中小产权，这都是北京推出的政策，也是国家建立长效机制的重要做成部分。

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从各个城市成交情况来看，除石家庄外，均有较大下滑。

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魏东：从京津冀三地住宅情况来看，由于国家的京津冀三地联动，从今年3月份出差了更严厉的限购之后，就形成了一个京津冀的限购圈，不管是廊坊、承德、保定、石家庄，基本上都涵盖在限购圈里面，所以整体市场都是非常平稳。

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魏东：从销售面积来看，从今年的年初一直到现在，整体的销售面积增速，不管是一线、二线、三线城市都有比较大的下滑，从住宅出清周期可以看出来，今年以来主要是承担住宅的供应，我们预计三四线城市去库存的工作也做得差不多了，到明年三四线城市的行情会慢慢消退。

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魏东：2016到2017年，全国消耗了9400万平方米的面积，也就是实际上整体市场交易还是非常活跃的，但是价格相对来说平稳了，销售价格的同比增速，从2016到2017年有比较大的下滑，一方面是市场的原因，另外跟政策，比如限购。

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魏东：这是国家统计局每个月发布的市场情况，70个大中城市上涨和下降的分布，可以看出来，基本上是有窗口期的。像2014年8月到2015年03月，还有2011年11月到2012年5月，这两个周期你买了房子就赚钱了。从2015年开始一直到2015年11月份，我们都没有看出来这波周期已经过去，实际上它是一波接一波在不断的推动，最开始是一线城市带动，最后是一些热点二线城市带动，一线城市限购之后到了二线城市。

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接下来魏东讲述住宅市场~

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魏东：到2022年，我们可以看出来，整个北京写字楼的供应会产生一些变化，像CBD区域，由于未来主要写字楼供应还是集中在CBD区域，它在市场上总体的占比还是比现在有进一步的提升，另外值得注意的，就是丽泽区域，到2018年它的市场容量会有85万平方米，到2022年它可能就超过200万平方米，所以丽泽未来也是我们需要重点关注的区域。

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从吸纳的角度来看，第四季度亚奥区域成交相当活跃，这个季度新出来的两栋楼被很快吸纳了，这个季度亚奥吸纳量表现非常突出。

这个季度全市整体吸纳超过21万平方米，这也是占了全年整体吸纳的31%。

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魏东：从各个区域的租金角度来看，这季度金融街租金已经超过650每月每平方米，占全市排名前三位。这是全市所有的各个主要商圈的写字楼面积和在全市占比，可以看出来CBD的区域仍旧是占比最大的，超过了30%的占比。

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魏东：从未来的走势来看，不管是业务线的从事，还是从我们自身角度来看，我们到目前为止没有看出来北京写字楼的租金有任何下滑的迹象，我们预测从2018年一直到2022年，整体市场有1.5%水平的年度增长。

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魏东：北京甲级写字楼市场存量第一次超过一千万平方米，依赖于今年7500平方米新增供应，今年已经到了10055423平方米，已经刷新了一个记录，这个记录平均到了395.7平方米每月，比以往高了一点点，空置率有所上升，达到到7.7%的水平，今年1到4季度，全年写字楼的环比环比达到4.5%。

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魏东表示：2017年中国GDP是6.8%，高科技企业、信息产业，对北京第三产业的贡献值是最大的。

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魏东主要介绍两部分内容，一是写字楼部分的市场，一个是2017年回顾，另外跟大家回顾一下住宅市场的情况。

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接下来是戴德梁行北中国区研究部主管魏东总为我们做一下市场分析~数说本季亮点

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王盛：两年以前我们在市场上看到很多共享空间在市场上出现，但是我们根本没有想象到会有现在这样的规模，待会儿严区海总会跟大家分享一下这方面的趋势。还有一个新的趋势，就是REITs，或者叫ADS，是各家房产企业用REITs这种新的方式作为融资的工具，一会儿胡总会做这方面的分享。

乐居小记者 04-20 12:00

王盛：各位媒体朋友，大家下午好，这是2017年最后一次媒体发布会，我们会对2017年写字楼市场、商业地产市场做一个总结，对2018年做一个展望。2017年是非常好的交易市场，商业市场交易市场，在租赁市场也是很活跃的，我们看到一系列新的趋势，一些同事会分享，一个趋势是共享空间的。

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首先是戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理 王盛致辞

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嘉宾已经到场~活动准时开始~

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前方小探已到达现场~

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至于这五位大咖明天讲什么，这里暂且先卖个关子~我们明天见~~

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戴德梁行北中国区估价及顾问服务部主管及高级董事 胡峰

乐居小记者 04-20 12:00

戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管及高级董事 严区海 

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戴德梁行北京公司投资及顾问服务部高级经理 林申

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戴德梁行北中国区研究部主管 魏东

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戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理 王盛

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先介绍一下明天发言的嘉宾~做个小小的预热~

乐居小记者 04-20 12:00

在2017年开启倒计时之际，戴德梁行召开“新融资、新市场、新方向”展望2018发布会。

新融资：

10月，戴德梁行成功协助国内首单央企租赁住房信托投资基金类REITs 获得上交所审批，成为第一个租赁住房证券化项目，越来越多的投资者把目光瞄准了共享公寓市场。

新市场：

四季度，投资者对一线城市非核心区物业兴趣显著增加，占季度总投资额的60％，明显高于去年同期的43%，通州成帝都投资崛起新秀。

新方向：

联合办公带来资产管理新模式，未来我们将看到市场经历优胜劣汰后出现一批成熟的联合办公品牌或运营商； 

在这样一个充满更新与变化的新旧交替之际，期待与您相聚，与戴德梁行众专家共同探讨行业热门话题，展望全新的2018。

2017年12月27日 14:00

北京嘉里中心北14楼

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