房地产租赁市场与资产证券化论坛
乐居小记者
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04-19 09:57
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感谢大家的持续关注，本次论坛到此结束~
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获奖者合影留念~
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04-19 09:57
接下来有请本环节主持人——中国四大金融资产管理公司之一华融信托的总经理叶天放先生上台，为长租公寓及REITs行业翘楚颁奖！
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04-19 09:57
最后，各位嘉宾倡言长租公寓的明天
张其奇：未来这个市场会比较多样，有不同特点的，有不同优势的运营商可以存在在这个市场上。这个市场是长期的，不会出现非常多短期的变化，有可能跟我们当时投资经济型酒店的经验差不多，有可能几家特别大的出来以后，上市的对于其他的一些运营商来说都是寡头。
孙波：长租公寓是百舸争流，各路人马纷纷杀入的阶段。第二，精细化的发展会细分市场。
王玺龙：我觉得是春秋战国，未来五年的时间段，还是春秋时代，很多不同的种类、不同的来历的背景的公寓运营商，都会纷纷进入到这个市场当中。在接下来的五年时间里，春秋时期是一个非常好的说明。
张多：我希望在聚光灯下不会变质，而因为聚光灯的关注，无论是金融、资本还是各类玩家的入场，我们一起努力，能让这个市场更加持续、更加健康，能够从一个可持续发展的角度让它越来越好。
张宇：我不觉得长租这是叫烧钱。住房市场的需求应当说是很稳定的，并且会逐渐越来越大的市场，从供给端可能会有些变化。
唐亮：公寓这个话题八仙过海，群雄逐鹿，各显神通。我们乐居也一直在关注这个领域，我们在长租公寓里也要推出我们自己的动作，老革命也要迎接新变化、迎接新挑战，我们希望和房地产市场一块转型，一块发展。今天会议的所有精彩内容也在乐居有直播和内容的摘录，谢谢大家的参与。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来王宇涛应邀再次上台，开发商盖的房子越来越大，有谁为年轻人盖过房子？年轻人房子千万不要大，但要像家。
资产管理是你的品牌赋予资产的价值。这一点是我花了四年的研究。
我举一个很小的例子，我们的产品，当时我做了两件事。第一件事，我所有的地面、所有的项目都是地暖，有人说很傻，你干吗投地暖，要买锅炉、烧水。现在我们的住户说因为地暖，在新派公寓的楼里，冬天可以穿着睡衣跑来跑去，每年供暖前15天和停暖后15天是最冷的，我们可以提前供暖、延迟供暖。我们还装了一个马达。所以新派公寓从开到现在，没有任何有机垃圾，没有臭味。所以女孩子进来之后都很喜欢，说你这里连味道都没有，而且我们还喷了香味。我们都是消费者，要想让消费者付出高价，一定要干一件事，让他们没有理智。我们所有奢侈品都是冲动购买，买完就后悔。所以一定要给他一个没有理智的行动的元素，让他付出高价，然后你再用管理让他维护这种幸福。所以我觉得这是资产管理最重要的一块。
今后我跟所有的品牌在一起，我们就是一点点区别了，就是文化的区别跟要素的区别。所以说我们是在为品牌在打造，所以我们在打造资产管理最有价值的东西。谢谢！
乐居小记者
04-19 09:57
唐亮：你觉得在长租公寓面对的巨无霸对手怎么看待？
王玺龙：我们相当于是独立出来的公司，是石榴集团给我们做的天使轮，相对于普通房地产公司的长租公寓的部门来讲，我们是灵活性更强一些，我们既可以做无资产的托管项目，也可以在市面上接项目，跟别人合资成立子公司，也可以去整租项目，也可以去重资产拿地，或者拿项目，整租去购买。我们就相对很灵活。在整个公寓市场当中，也是具备了相当的优势，因为现在市场当中，不同的物业产品，持有人的角度是完全不一样的，国有的持有人也好，个人的持有人也好，还是公司的持有人，诉求不一样，我们多元化、多角度的承接方式是非常具备灵活性的。
您说的第二个问题，关于各种巨头的竞争，我欢迎更多的巨头参与到长租公寓的市场当中，这样这个市场才会越快的、尽快的规范化起来，而且可以尽快的得到更多的视线。对于存量市场，现在我们所有存量市场当中，包括分散式的品牌公寓，包括集中式的品牌公寓，都加一起，这个市场的保有量也是非常非常低的，低到令人诧异，我都不好意思说出来，如果说出来，大家都认为所有行业都应该进来。
在这个市场当中有一个数据，存量在个人手里的闲置房源，没有任何用的，也没有做长租，也没有做买卖，已经占到了57%，就是分散式的。更不用说在市场当中集中式的存量的物业，所以这个市场是非常大的蓝海市场。现在进入的人还是太少。不然的话，政府不会落地得如此之慢。但是在这个行业当中我们也看到，终于在今年有更多的金融机构开始进入到这个市场当中，这是一个非常好的现象。有了金融的助力，这个市场才会真真正正站在起飞的跑道上。
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04-19 09:57
唐亮：石榴是开发商里面的新锐，熊猫是长租公寓里的新锐，您面临的问题是主动杀入、战略性杀入长租？
对，我们是主动进入。同地同权是大势所趋，而且在中国不断上涨的房价之下，2016年、2017年年初价格上涨到了一种房地产圈的人都觉得很诧异的时候。而且今年11月份的政策，关于农村集体租赁住宅的诞生，以及大面积的土地，不需要经过住建部的允许收储就可以问世的事情，也是印证了我们当时的想法，当时政策的窗口期是2015年和2017年，是我们主动杀入和进入的判断依据和基础。
乐居小记者
04-19 09:57
唐亮：刚才新派王总讲的他们的公寓，王总刚才指出现在同质化比较严重，我看您也是集中在一二线城市都是核心城市，您看它觉得有哪些不同，是不是特别像？也是找海归、找白领、拒绝大叔，你们俩在这方面是不是也是同质的？
孙波：在公寓行业选择城市的标准比较简单，就两个标准，一个是人口，人口的密集程度，第二点是房价。
乐居小记者
04-19 09:57
唐亮：你有什么经验吗？
孙波：以前我们在房地产私募基金这块做得还是比较大的，是房地产的综合体，做得比较多。当时也是房地产行业私募基金规模最大的，超过100亿。正是因为有这样的历史渊源，包括红星美凯龙，包括杉杉资本等其他的私募股权的机构我投资了我们。私募股权这块，前期是出于对团队的认同，包括对公寓行业未来的看好，这是非常重要的原因，这也是最大的差异。
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04-19 09:57
唐亮：下面有请湾流国际联合合伙人孙波，您的特点是私募，您觉得私募跟REITs两种不同侧重点的融资方式，有哪些各自的优势？
孙波：私募股权基金和REITs是两个不同的金融工具，最大的差异其实是经营性商业资产的顺序。因为REITs的前提是说必须先存在经营性资产，能产生未来的现金流。在此基础上发行股份和权益，去定期分红。但其实私募股权基金做的形式，我们刚开始起步的时候，全靠的是投资人对于谈对的认同。
乐居小记者
04-19 09:57
唐亮：下一步也是要抢规模、抢市场，你要不要投入呢？会不会往里面投，拉低你的盈利，甚至把你陷入到拼规模的市场里，有没有这个计划？
张多：现在市场上我们看到这样的趋势，就是投入越来越多，越来越大，越来越加剧了。同时我们另外也看到了一个趋势，尤其在分散式的长租公寓里，产品的同质化越来越趋于严重了。所以现在为止，我们自己要建立的核心竞争能力是我们在服务的端到端的每一个细节点的管理水平上，这是相对来说建立起来，而且不是靠短期时间能够建立和形成的一部分能力。
至于在物理的空间上的表现，比如通过装配、通过产品的迭代升级，大家都在做，也都在探索新的，不论是跟各种情况、场景、供应链的嫁接，能够衍生出更好的增值的价值，更多增值的服务带来给客户。但是这也是大家探索的一个方向。
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04-19 09:57
张多：第二，从分散式的长租公寓来说，最复杂的点不在于运营，它最难的不在于建立一个什么样的跟客户的接触渠道，最难的点是在服务。因为分散式公寓最难解决的一个问题就是标准化。
刚才王总也提到长租公寓的经营情况一片惨淡，确实蛮惨的，但是我们还好，因为我们第一是有一些历史沉淀的基础和经验在。第二，我们业态可能不太一样，我们整个成本结构会有些区别和差异。所以我们应该是在分散式长租公寓里面唯一一家盈利的公司，也是到目前为止规模最大的公司。我们到现在为止，覆盖了13个城市，有26万多套，接近60万间，这样的经营情况。
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04-19 09:57
张多：从长租公寓来讲，大的业态可以分为两类，一类是集中式的物业形态，一类是分散式业态。但实际上我们实力最强的是分散式的业态，这两个业态有比较大的区别。
其中之一是在资源获取上，刚才也提到中国的房地产交易市场从新房到二手房到新房和二手房的联动到租赁市场。这期间其实有很多闲置资产是在个人手中，如何把这部分资源盘活，就是分散式相对来说比较大的优势和资源。原来我们在这块业务上有比较强的分散式资源的获取能力和销售能力，这是一方面。但是我们说到长租公寓，离不开的两个话题，一个是运营，一个是服务。
从运营的角度来讲，收和出是非常重要的两个入口。
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04-19 09:57
唐亮：下一个问题问相寓的副总经理张多女士。目前据统计，咱们现在有60万间，量非常大，但是我想问散租的形式对您来讲管理上有哪些特点？
张多：相寓是依托于我爱我家集团，伟业我爱我家集团从2001年是就在做这项业务了，我们是在2015年把它独立剥离出来。我们今天可能觉得长租公寓叫风口，觉得不说点跟长租公寓相关的出门都不好意思跟人打招呼。实际上在2015年的时点开始，就有一批跟长租公寓相关的创业潮已经来到了。我们也是在2015年的时候把这块原来叫房屋银行，后来改叫房屋管家，之后我们把房屋托管的模式以相寓的品牌独立剥离出来。
乐居小记者
04-19 09:57
张其奇：但是从过去两三年开始，我们公司四年前已经不再投资开发商了。过去两三年我们看到整个趋势，供应和需求开始慢慢趋缓，所以我不觉得新房市场未来会有很大的萎缩。但是随着新房市场越来越均衡，未来的走向会比较稳定。所以过去那一波的行情可能很难再看到了。在这个基础上，如果看美国的成熟市场的发展情况是说，其实是既有新房市场，又有二手房市场，也有租赁市场，这三方是比较均衡的。
中国过去是新房销售比较旺盛，二手房的交易和租赁是比较弱的，我觉得也是为什么未来二手房的交易会慢慢上涨，租房的市场也会慢慢凸显出来，也是通过租房市场的调节来调节整个房价。中国是最近开始才推出相关的政策来，所以很快也是未来发展的趋势。
乐居小记者
04-19 09:57
唐亮：我相信中国的新房市场、中国的房地产市场跟美国是完全不一样的，您如何看待目前我们国家突然间来了一个向租赁转换的情况。另外，包括这种大型开发商、巨量用户，你怎么判断这波形势？
张其奇：过去整个20年，拉开来看中国的整个新房市场，前十几年都是这样的行情，为什么房价一再上升，都是因为中国新房没有经过很大规模的发展，所以老百姓的需求远远超过你的供应。所以出现整个一大波的过去20年的上涨的行情。
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04-19 09:57
张其奇：刚才主持人问到，做了一个ABS，ABS也是比较创新的产品。ABS最大的意义在于过去中国的融资是相对比较单一的，基本上就是银行根据你的资质、根据抵押品来做融资。魔方ABS几个创新的点，第一，它没有硬资产做抵达。第二，它本身的资质达不到真正所谓的大企业、国企、央企的资质，但它完成了总体融资成本还在接受范围内的融资，这是一个比较大的创举。
当时为什么会有金融机构来买这个产品呢？我觉得有几个是最大的关键。
第一，金融无论怎么搭，最关键是底层资产，如果底层资产的质量不好，底层资产运营一般，是没办法做金融的创新的。所以第一要有非常强的底层资产。
第二，关键是规模，因为你不到一定量的规模，就算底层资产有两个店、三个店做得非常好，那没有用，因为一定要上规模以后，才有投资人进来，才有投资人开始买卖。魔方马上要做第二笔、第三笔ABS。这就是我觉得为什么能够吸引投资人进来的主要原因。
乐居小记者
04-19 09:57
唐亮：首先介绍美国华平集团执行董事张其奇先生，你们是投资了魔方公寓，是战略投资者。魔方是规模比较大，另外也是比较早的在今年1月份发行了国内的首单长租公寓行业的资产证券化产品，就是魔方公寓信托受益权资产支持专项计划，先问张总。这个方面您进入的比较早，当时我相信也是长租公寓没有那么火，您是怎么去说服这些金融机构跟您做投资的？怎么能让他们有信心，给他怎么描述这个市场呢？
张其奇：华平投资是总部设在纽约的PE基金，就是私募股权基金。今年成立51年，是世界上历史最悠久的基金之一，也是最大的私募股权基金。我们来中国是第22年，房地产方面我们也投资了比较多的板块，在住宅、商业、工业、仓储、长租公寓都做了投资。
投资魔方公寓是比较早的时间，我们在2011、2012年的时候花了比较多的时间看整个中国的公寓市场，因为我们看到在美国也有相关的业态，是非常成熟的机构租房市场。当时在中国2011、2012年的时候几乎没有人关注这个市场，我们觉得这肯定是会产生市场的，而且房价会越来越贵。而真正能够负担买房的人或者买房的时间一定会越来越推迟。那时候市场上可选择的品牌也很少，大家做得规模也很小。我们比较有幸投资了魔方公寓，这四年来魔方公寓发生了比较大的变化，我们投资的时候还不到一千多间规模，现在已经超过四万多间的规模了。在全国也算是比较领先的一家长租公寓的运营商。
乐居小记者
04-19 09:57
唐亮：我特别主动要求参加本次高峰论坛，因为现在不提长租公寓这事，就在地产圈里没法混了，连碧桂园都要做长租公寓了，而且说要做长租城，它说我善于做城，要做长租城。更甭提现在已经有了龙湖的冠寓，万科的泊寓，还有自如寓，各种寓。我刚刚接受新房被二手房的交易逆转，现在开始尝试一二手联动，马上就拖到了三级市场，也正是个学生。
乐居小记者
04-19 09:57
本次高峰论坛的嘉宾有：
熊猫公寓创始人 王玺龙
湾流国际联合合伙人 孙波
美国华平集团执行董事 张其奇
中金公司地产产业首席分析师 张宇
相寓副总经理 张多
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04-19 09:57
接下来我们进入最后一轮高峰对话，本次对话的主题是《租赁新政下，长租公寓运营商的机遇与挑战》，我们特别邀请到乐居新房集团副总经理、新房集团北京公司总经理唐亮先生进行主持，有请主持人上场！
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04-19 09:57
王戈宏：我想把最后几个核心问题说一下。第一，这个行业为什么不挣钱？我们的拿房成本是70%，竞争力非常激烈。我们的折旧12%，运营成本12%，税6%，利润是0。
另外，REITs被当成融资工具，其实不是，REITs不是在融资，REITs是在分享。美国的REITs是让所有的社会大众能分享到资产的价值，资产运营的收益，这是我们的未来，千万不要走偏了。
我们不能成为开发商融资工具，而成为每个人分享存量资产、城市化的收益。这样REITs会更加健康。而且我敢断定，中国的REITs会超过美国的规模。
乐居小记者
04-19 09:57
王戈宏：对长租公寓的研判，现在是不投行业，是投选手。我的分类是创一代、富二代、追风代、国家队。
乐居小记者
04-19 09:57
王戈宏：你还存在着传统的投行思维和传统的开发思维的话，你是做不了REITs的。
乐居小记者
04-19 09:57
王戈宏：我们创造了一个新的模式，我们在发了REITs之后，我们每年按酒店的模式收7%的管理费，同时未来资产的增值部分，我们把增值的以上的部分按照阶梯8%、12%、18%的收益率，我们的收益从25%到45%。所以资产管理的价值是你的品牌分享的资产的增长价值，这样管理资产才有动力。
另外，我们挑战了住宅资产的持有困境。新派公寓做了住宅资产，现在很多人看到的是写字楼、商业、物流租金的应收款等等。我们做得很有意义在哪里呢？我们为开发商住宅的持有创造了新的破冰的尝试。比如开发商现在拍了地，100%持有，交给新派公寓来做产品研发，不是盖家庭的房子，而是盖年轻人的房子。我们引进战略投资人，最后我们做运营管理，我们进行类REITs的平台。这也是销售，这不叫卖，是整体销售。
乐居小记者
04-19 09:57
王戈宏：我简要说一下我们的核心逻辑。我们在做两件事情，一个是做都市青年的居住品牌。一个是做资产价值的缔造系统。我们从来没有提房地产，这才是做REITs的真正价值所在和核心。
乐居小记者
04-19 09:57
王戈宏：我们的REITs经过了四年的时间，我们在深交所批准的时候，只用了20天时间，很多人都问，为什么能这么快批准？交易所说他们用了四年的时间的准备。
大家一定会问，为什么新派公寓能做成这件事情？当时深交所在找项目的时候，有几个标准，这几个标准很关键。第一，最好是在中国的核心城市有一个资产，而且最好是住宅。第二，通过持有、运营有三年以上的业绩，而且租金有明显增长，资产价值有明显提升。最后，希望是国家鼓励的长租公寓行业。最后交易所在全国跑了一圈之后，发现我们新派公寓是唯一一家合适的。
乐居小记者
04-19 09:57
王戈宏：如果开发商没有做长租公寓，券商没有做REITs、ABS，哪个媒体没有报道REITs，TEBC没有投长租公寓的话，包括论坛如果没有谈长租公寓，就已经脱时代了。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来有请长租公寓翘楚新派公寓创始人王戈宏先生上台，他将要和大家共同探讨的主题是《万亿产业的金融破冰》！
乐居小记者
04-19 09:57
第二是四类主体，现在从事参与长租公寓的有很多企业，主要有这几类，
1.房地产开发商，2.原先一些做二手房经纪、销售代理的中介服务商，3.是相关的酒店企业，因为它有很多经济型酒店，既可以升级改造，也可以做成长租公寓。
未来的时候，长租公寓这个市场核心一定会在这几个方面。第一，项目的获取能力，第二是你有没有资本。
乐居小记者
04-19 09:57
第三，市场格局。市场格局很简单，核心是三类市场，第一类是高端市场，另外一个是中端市场，另外是低端市场，这个市场我认为从未来的发展来讲，一定是从中低端市场，为什么呢？这个市场的容量和基数是最大的，从这个角度逐步向上进行溢价，未来的时候形成一个规模效应。
乐居小记者
04-19 09:57
第二，政策支持。在7月的时候，九部委发布的相关通知，我们看到指导方向很清晰，但是真正在落地过程中，第一细节，第二操作性，第三彼此之间在地方政府的实施过程中还是有些出入和冲突。在政策方面，未来会更加细化。
乐居小记者
04-19 09:57
郝炬认为在未来的时候，一定是从一二线城市和核心的人口流入城市开始启动，逐步向未来的一些三线城市进行扩散。
乐居小记者
04-19 09:57
郝炬：其实我们从数据统计和分析研究过程中，我们认为还是要客观冷静地看待未来的发展，为什么呢？因为不管是政策还是未来的市场，我们看到首先启动的长租公寓市场是在一二线城市。我们未来的市场是万亿市场，也有的研究机构在合理地算盘上，大家都可以算到2025年总的租赁总量可以超过三万亿。
乐居小记者
04-19 09:57
郝炬：从市场规模上，毫无质疑，近期长租公寓大家一直说是风口。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来，我们有请国内领先的国际化管理咨询公司睿信投资董事总经理郝炬先生上台，为大家发布《长租公寓专项研究白皮书》！
乐居小记者
04-19 09:57
最后嘉宾寄语：
霍业生：房地产资产无论你是做什么类型的资产，包括物流，得有一个稳定的现金流和稳定的租金，能确保你可以联络配送给基金持有人。我们不像开发商做的，可能有一个开发商放进来一个资产包，还会有一个很大的占比。在这个程度上，就更鼓励大家投到这个项目上，加强所谓的流动性。
尤柏年：我们在REITs运行的过程中，跟很多资产转让方和投资者也积累了很多宝贵经验，我们也希望贡献一份力量，来完善REITs基金制度的建设。
李巍：REITs这个市场最后的得益者应该是中小投资者，本身它的目的就是为了让中小投资者能够参与到商业地产的运作当中，从中能够受益。
赵磊：希望中国的REITs在税收方面能向美国学习，我们真正在做REITs的时候，在交易方面，在税的方面能不能更高的打出一些优惠。
杨斌：中国的存量资产四万亿美金，REITs的前景非常光明，希望今后能也像房协和REITs更多的机会，和大家一起为我们未来的REITs做好专业化服务。
郭永刚：我希望一方面信息的披露更加全面规范，另外，行业的数据，他们在做的这个事情，就是数据量越来越清晰，越来越准确，包括评估标准越来越统一，有利于投资者认可，更能推动我们整个房地产企业的发展。谢谢！
乐居小记者
04-19 09:57
王刚：做REITs有两件事，一个是房地产资产，还有一块就是评级，产品分为优先、夹层、劣后，需要评级。下面就请东方金诚的郭总讲一讲评级。
郭永刚：从投资人的角度他就要知道，这样一个产品，我的风险点在哪，我应该关注哪些点，这就回归到我们评级机构所要关注的这类产品当中一些重要的点。我只说两个关键的核心指标，这两个比较关键的指标是指我们看资产的第一个是DSCI，债务的负债倍数。第二是LTV，也就是抵押率。由这两个指标衍生出来就是净现金流对每一期证券所要兑付的本息覆盖，抵押率反映了对物业的估值，也就是我们之前提到的对物业的估值。
基于这两个核心指标外延，影响我的现金流，比如说前面提到很多，首先要看到的是物业的区位，也就是地段优势。其次就是物业过去和未来的现金流情况，这中间更多的是要体现我物业管理公司，或者服务商对物业的经营能力。因为我现在看到过去是好的，我更关注这样一个产品未来现金流的偿付或者回归。这种情况下，我更要关注对于物业的运营。这是其中两个比较关键的指标，时间关系我就不展开讲。
其次，我们作为信用评级，既然现在对话的主题是投资人看商业地产证券化，我们其实更多是介于发行人跟投资人之间的一个中介机构。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来杨斌谈大信商业信托。
杨斌：用一句话来概括我的感受，就是方向正确，道路曲折，结构美好，前景光明。
为什么说方向正确呢？我觉得从过去20年国际市场REITs的发展历史来看，其实REITs与其他资产相比，年化回报平均在12%，跟股票、债券和大宗商品，其实它的回报并不低，并不像投资者所理解的那样。你想一想，如果年化平均在12的话，其实你不用七年，你的资产已经翻倍了。
从资产配置的角度来看，REITs可以作为一种很好的资产篮子里面的配置产品，因为他跟其他大类资产的相关性非常低，甚至是负相关的。另外，国内的A股市场现在还没有标准意义上的REITs，新加坡作为亚太地区比较成熟的市场，我觉得是中国商业地产非常好的选择。
第二，道路曲折。不仅仅上市一年半的过程之中，我们碰到各种各样的突发事件，一些来自于新交所和金管局，超出我们之前准备的一些问题。还有就是你资产出境要有红筹结构，这个结构的搭建是比较复杂的。另外，包括你有可能会在海外设立家族信托，也有可能你会在信托架构下设SPA来把国内的资产转移出境，你还要做税务筹划、外汇安排，另外你还要面对新交所和金管局无数轮的问题。当然最重要的，你还要掌握投资者，你要有机构投资者，我们要在各地去做路演。这个就是道路曲折。
结果美好，很显然，IPO，你会拿到一笔融资。另外一点，大家可能还没意识到，由于你的IPO，你会在海外银团那里拿到相对国内贷款更低、更优惠利率的银团贷款，而且这个贷款只还息不还本，相当国内的永续贷款。
前景的光明，就是你搭建了一个IPO平台。不能单纯跟国内的ABS比费用，肯定IPO的费用是高的，我们花了大概7000万人民币，但是这个平台的价值是难以用金钱估算的。未来还可以有更多的情怀，你还不断地装入国内的资产，还可以去国际市场去收购资产，这个就是前景光明。
乐居小记者
04-19 09:57
王刚：刚才尤总的评价正好反映了我们这个话题，“资产荒、资金荒、流动性”。下面李总给我们介绍一下美国REITs的情况。
李巍：大家对美国市场的房地产信托的了解，第一肯定是对于它的公募的REITs，一般就是我们说的股票。
除了公募REITs，美国还有两类REITs，一类是私募REITs，在美国的私募REITs没有那么大，主要是家族或者是个人的投资行为的比较好的税务的减税方式。
除了这个之外，美国还有另外一种REITs，叫做公开上市非交易房地产信托，它的所有监管机构跟公募REITs是一模一样的，是受美国的证监会的监管，是要做年报、季报。但是它不在交易所上市。投资人所购买的是股权，而不是股票，它的所有价值跟你买公开上市的REITs，不同的地方是公开上市的买的是股票，受市场波动影响很大。
如果你买的是公开上市非交易或者非上市的REITs，所有价值跟底层资产的价值是一致的。今年是比较特殊的一年，因为黑石从来不做个人市场生意，这个REITs因为公开上市非交易REITs最大的特点是投资者都是以个人和家族为主，起点比较低。黑石以前从来不做个人市场，只做机构生意。这一次是第一次今年1月1日发行了公开上市非交易的REITs，准备募资50亿美金，现在已经做了18亿美金了。所以黑石进入这个市场合法性这个REITs，是很大的突破和很大的促进作用，现在已经成为了美国个人投资者投资房地产的一个最主流的渠道，因为它有别于公募REITs股票。大家在做股票的时候，是在买公募的REITs，买金融股、科技股。而在美国大家买的都是公开上市的房地产信托。
乐居小记者
04-19 09:57
王刚：中国现在不是没有公募REITs，只有一只公募REITs，就是尤总的鹏华万科前海基金，是中国唯一一只特批的公募REITs，当然额度就是30亿，也不能随便扩。有请尤总谈谈中国的第一只公募REITs的操盘感受。
尤柏年：非常感谢前深圳市政府、前海管理局，还有万科我们的合作伙伴，在2015年的时候促成了国内第一单上市交易的公募REITs基金。
跟国内很多现在类REITs相比，主要在几个方面有一些突破。第一是它以公募基金的形式持有了一个房地产项目公司的股权。第二是它真正是突破了100人、200人的限制，而且只是设置了一个投资门槛，对人数上面没有限制。第三是它是在深交所上面以封闭式基金的代码机制进行交易。当时推出的时候，业界大家都比较激动。像美国的REITs协会的主席还来拜访了鹏华基金和相关的创作方。
总体来说，我们对这个产品还是有很大的期望，希望将来能有更多的改造，持有更多的物业。
乐居小记者
04-19 09:57
王刚：首先有请香港的领展，香港2003年推出了专门的REITs法规，领展是2005年11月份作为第一只REITs，也是作为香港最大的REITs来上市，有请霍总分享一下领展发展史。
霍业生：领展当时是香港政府在开发廉租房的时候有一些资金需求，而且因为有内部审计，所以商业配套的服务觉得通过社会化的手段可以把市场价值给发掘出来。另外一个很重要的是，当时的香港政府也想发展一个新的金融产品，所以REITs，就是房地产投资信托基金。
从2005年到今天来看，整个香港的房托市场已经有十个房托基金在市场上可以公开买卖，涵盖的产品也有很多种类。有商业地产为主的，也有办公楼为主的，像北京华贸中心的两个写字楼。香港也有两个。 所以从这个角度来说，我们还是起了带头作用。通过这12年来团队的努力，归根到底，房托最终还是资产包。
之前有一些嘉宾讲过资产管理经营团队很重要，到今天为止，经过12年的努力，我们资产包从250亿，现在有大概1700亿，翻了好几倍。其实从基金本身的发展，我们经过十年的努力，我们继续往前走的方向，现在市场比较成熟，很多开发商也缺钱，所以能收购的项目也不多。所以我们在寻找投资机会，到今天为止我们在北京、上海、广州、东莞都有项目。我们在香港也有做一些退出的，包括最近我们刚刚租售了17个物业，一次性打包出去，30个亿。从这个角度来说，我们是做了非常好的基金的循环的利用，我们可以通过这样的租售和收购并购，令我们资产包的数值提高，资产上涨。
乐居小记者
04-19 09:57
本次论坛的嘉宾有：
香港领展REITs首席资产管理执行官 霍业生
鹏华基金管理有限公司国际业务部总经理 尤柏年
景原资本联合创始人（原摩根斯坦利纽约资本市场部董事） 李巍
诺安资本管理有限公司总经理 赵磊
大举投资董事长 杨斌
东方金诚国际信用评估有限公司结构融资部总经理 郭永刚
乐居小记者
04-19 09:57
接下来我们将进入第二轮高峰对话，本次对话的主题为《资产荒、资金荒、流动性——投资者看商业地产证券化》，我们特别邀请到中国REITs联盟秘书长王刚先生进行主持，掌声有请王刚先生！
乐居小记者
04-19 09:57
并表示：供应链对房地产企业是一个隐形融资的情况。这几种产品包括像物业费，都是对房地产企业类信用融资，前面的CMBS是存量融资，后面的类REITs也是存量融资的概念，我们也经常跟企业的领导讲，在房地产转型期间，对于各种产品的合理使用以及合理的配比，从目前的监管政策以及市场反应来说，已经出现了很大的障碍，从存量的角度来讲，应该更多的是产业模式和企业的生存角度去考虑。ABN模式我就不讲了，它跟ABS本质上没有什么不同。
乐居小记者
04-19 09:57
同时，彭戴分享了深圳四海小区CMBS产品的案例。
乐居小记者
04-19 09:57
彭戴：结合到本次会议的话题，什么是CMBS？CMBS这个产品是我们开发的，市场上第一单也是我们操办的，金茂大厦。这个产品是一个舶来品，它最早在海外是一个金融机构，也是房地产公司依托资产产生的现金流去放贷款，把贷款打包的产品。大家在海外看到的CMBS更多是集合的概念，比如像现在发得比较多的GP摩根是比较大的发行商，来进行证券化。第二是一些做房地产的融资机构，我们国内也是借鉴了这个产品的特点而开发出来的适应国内银行系统的产品。我们在2015年出台的CMBS产品也是借鉴了海外的逻辑，金融机构给房地产企业放一笔贷款，把这个债权进行证券化，来源就是物业本身产生的现金流以及未来的收益。这里面大家可以看到，一定有一个信托贷款或者委托贷款，在国内信托贷款基本上是一个主流的方式。这是CMBS产品的交易结构和产生的起源。这是以物业抵押作为征信的资产证券化产品。
乐居小记者
04-19 09:57
彭戴：第一类是一个债型，ABS也是一个债型，中间三类，类REITs、公募REITs这几类已经改变了原有的模式和生态，它对于房地产企业的要求一定是非常高的。
像CMBS就是一种变现的存量融资，在我们国内是依托于主体去融资的产品。非常简单，如果你是一个非常成熟的物业，同时账面价值很低，你的目的仅仅只是为了融资，很简单，你就去做CMBS。对于你想盘活一个物业，你就做类REITs或者REITs。其实类REITs和公募有什么区别？我们国内的REITs可能两三年以后就会面临物业盘活的这么一个比较棘手或者比较现实的事情。像公募REITs也会面临这个问题，我们研究海外公募REITs，资产的换手率也是有的，也不会说一个资产在一个基金里待一辈子，只不过类REITs这件事情更加突出。
乐居小记者
04-19 09:57
彭戴：普洛斯就是通过REITs的产品实现了资产的高周转，实现了存量资产的高周转，提升了资产的使用效率，达到扩大规模的作用。
乐居小记者
04-19 09:57
彭戴：对于房地产企业来讲，增量融资其实是提高资产规模的路径。从目前国内的情况来看，大家把类REITs当成一种融资的方式，这个问法是正确的，但其实我们经常会说，这其实是一种产业模式的更新。
乐居小记者
04-19 09:57
彭戴：从这个角度入手，房地产企业的融资手段很多，从前期的拿地到后期的现金流直接融资，但其实结构融资，包括网络信托等等，也是非常大的类型。我们证券化也是结构融资的一种方式。
证券化对房地产来讲，只是融资一小部分，核心就是对企业资产存量化托管。在经营性贷款的时候，或者在购房的时候，银行借钱还没有回来的时候，你可以先把这个资产盘活。其实这个资产还没有体现在报表上，只是事先盘活。第二是成熟的资产，包括你去做CMBS，包括做物业证券化，都是对资产盘活的过程。现在的房地产公司来讲，现金的增量融资很多企业已经到头了，不是说房地产企业到头了，我们国内非常多的公司都已经到头了。剩下的ABS就是一个目前的手段。
乐居小记者
04-19 09:57
彭戴：今天我借助这个机会跟大家说明一下房地产ABS的框架，同时也简单介绍一下首单长租公寓储架发行CMBS的基本资产情况。
为什么房地产ABS这些年有很大的发展，或者在整个市场形成一个趋势，核心还是在于房地产金融化时代的到来。
现在的房地产主要有几个趋势，一是向一二线城市转移，二是住宅地产向商业地产转型，第三，散售模式向自持模式转型。
乐居小记者
04-19 09:57
随着2017年对房地产进行严厉调控，热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商等，同时国家积极推动和鼓励租赁市场发展，实行租购并举，扩大租赁市场，目前租赁用地已陆续入市。房地产企业正在积极进行布局与企业转型
乐居小记者
04-19 09:57
接下来我们邀请到了各项业务和综合实力均进入国内十强的平台招商证券创新融资部、企业资产证券化的负责人彭戴先生，为我们带来《首单长租公寓储架发行CMBS产品——招商创融-招商蛇口长租公寓CMBS》的案例分享
乐居小记者
04-19 09:57
王宇涛：
所以我今天主要跟大家分享的宗旨就是，城市更新确实是一个很艰难的地产行业的区块，不是适合所有的人做，也不是适合所有的基金去做，里面的风险很大。包括施工过程、风险、设计改造能力，以及在过程中出现的种种的有可能出问题的地方。我把这些难处拿出来跟大家一起分享，也许能够帮助我们在这个行业内做得更好。
乐居小记者
04-19 09:57
王宇涛：为什么在资产证券化的论坛上来讲城市更新呢？还是讲资产是多么的宝贵。尤其是在北京、上海，我们都拿过资产，我买过资产，也卖过资产，也帮别人买过资产，也帮别人卖过资产，所以我知道在这种市场上资产是多么难得。尤其是在北京、上海这种大的疏解城市压力的环境下，没有新增用地，没有新增的建筑，现在没有批的规划，基本上也不会批了，住宅不会有了，商办物业也不会有了。那城市更新更什么呢？长租公寓也要有楼的。现有的楼是改造成公寓也好，改造成其他商办物业也好，拿什么来改呢。所以谁手里有粮食，谁手里有东西，你才能够做得出花样来。但是并不是所有东西都能改。
乐居小记者
04-19 09:57
王宇涛：如果一辆车运30吨，这得多少辆车。每天晚上12点以后运。这是一个非常惊人的数字。如果没有这个耐心去衡量这个楼怎么拆，拆的过程中有没有人受伤，有没有火灾的风险，以及材料怎么运出去，消防局怎么给你批文，建委怎么给你批文，安监局怎么给你批文。如果你了解了这些步骤，你才是一只脚迈进了城市更新的行列。
到资产证券化那一端很多人都可以做，ABS、CMBS、REITs、REIT等等，多得很多。但是资产很难，每天晚上都要回去擦皮鞋，现场的灰尘很大，这确实是一个比较累人的活儿。
乐居小记者
04-19 09:57
王宇涛：首先讲一下在菜市口大街一号的开元名都酒店的五星级酒店，已经改完了，是LEED金级四万平米的甲级写字楼，双地铁上盖。位置非常核心。写字楼和酒店功能完全不同，要将其房间全部拆掉，拆比重新盖更难，因为外部结构都是不能动的。最终我们再四万平的楼里运出了两万方的垃圾。
乐居小记者
04-19 09:57
随后王宇涛介绍了中融长河资本过去一年在北京正在做的两个城市更新的项目，一个是菜市口五星级酒店的改造的LEED金级写字楼的项目，还有一个是太阳宫百盛改造成LEED金级综合体的项目。
乐居小记者
04-19 09:57
目前中融长河团队在管项目包括上海静安区中融信托大厦、北京西城区中融信托大厦、北京朝阳区中融信托广场，以及美国西雅图两个高端出租型公寓，在管规模逾60亿。
乐居小记者
04-19 09:57
王宇涛表示：中融长河资本的核心竞争力—主动资产管理能力
乐居小记者
04-19 09:57
接下来有请拥有强大的资金能力和地产项目风险控制及运作经验的全资房地产并购基金平台中融长河资本的总裁、首席执行官王宇涛先生上台，为大家分享《盘活存量资产 新时代下的城市更新领域实践》！
乐居小记者
04-19 09:57
最后，张文豪用“前景是光明的，道路是曲折的”做总结，结束本次高峰论坛对话。
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：谢谢张总，我觉得也有一个建议，大家未来投资对风险的控制更加稳妥。
张力阳：我们的目标是针对未来公募以后，这样一个环境还是需要第三方公正的数据平台来做这些事情。
张文豪：最后一个问题问问给吉总，现在在拿地的时候都是租售并举。我们刚才也说了，REITs不是一个简单的融资手段，但是它首先一个融资渠道，在一个特殊的阶段，它必须持有的阶段，也不能卖。有没有可能资产证券化成为它现实意义上的手段呢？
吉晓强：现在传统房企一个是常规融资渠道受限，另外一块，拿地的时候比例增高，现售现贷。原来是靠高周转的方式，现在走不通了，只能采取这种方式。资产证券化相比出售来说，也有它自己的优势，比如说它虽然是出表了，但是可能资产真正的运营还在它手里，通过回购协议，有可能适当的时候又再买回来。所以说控制权不一定丧失，这个对他来说是一个很好的方式。当然，现在刚刚起步。我们今天上午的REITs报告数据，现在发行大概是将近1400亿，美国的市场整个市值超过一万亿美金。面对这么大的市场，我觉得很也信心，这么好的工具可以把它用好。
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：谢谢朱总！资产证券化本身并不是简单的融资租赁，是把它做成一个产业行业。再一个，实际上来说，很多我们平时认为的困难，在实操过程中已经有了一些很完备的解决办法。我的建议，如果有企业要做这方面的工作，建议越早去华泰越好。
朱刚：这个我们公平竞争吧。华泰在资产证券化方面确实做得算是比较好的，协会的领导这里都有数据。
张文豪：张总，这些数据有没有让您感到欣喜的事。
张力阳：第一，我们拿到一些数据，我们感觉整体上来讲，我们要对标的可能是美国的数据库，我们会发现这样一个数据在支撑未来REITs发展，如果是真实的话，其实它随着我们房地产从建设、从买卖到租赁变化，整个REITs市场从目前的租赁水平，是可以往前支撑的，这是好的一方面。
但是坏的方面来讲，我看到的情况，其实我们很难拿到真实的诉求。目前我们很难预测在这样一个没有真实租金、真实的数据情况下，一旦发生公募以后，普通投资人和机构投资人之间是什么样的情况。但是我们拿这个数据跟美国对标的话，你会发现还是有它成长的空间。当然美国拿这个数据权威性比较强，在中国拿这些数据的代价比较大。这就是差异。
乐居小记者
04-19 09:57
朱刚：第二，对于券商机构来说，对自己信念理念的冲击也是比较难接受的地方。为什么？因为我们心中的REITs其实想的是怎么样好的一个东西，但企业并不是很能理解。当然这些问题的解决，我个人是有一个思考的，就是把我们的整个资本链条去通过产品化、规模化和品牌化地逻辑往前去迎合，从我们资本的市场上主动培育出来。我们非常知道价值博弈的区间是多少。
讲到三家企业，万达，非常巧合的是，华泰证券是拿了万达第一个资产化的。对于万达，我说的第三个话题，就是我们要跳出现在的困境，制度本身。这个制度都是为整个商业市场去服务的，这个商业市场在万达这边，我觉得就是一个产业类的地产。
我个人理解，对产业地产不是某某开发商以产业开发的名义去圈地。不是，两个核心，一是能为我所往，二是为我所用。万达的核心就是为我所往，将来REITs市场肯定是出现标准化产品为主流，偶尔搭一个像金茂做出来的奢侈品。所以说，对于这种模式下，我们觉得树立品牌和经营是非常关键的，这个都是在制度的引导下凌驾于制度之上的。包括现在热点的公募基金、估值这些问题都不是核心问题，税的问题现在已经在我们自己这边的项目当中，税务筹划、包括资产重组都是可以得到解决，只要好好沟通，因为我们只要把我们整个结构、整个诉求跟当地税务局去好好沟通，寻求法规上的合理性和合法性，我相信税务局是能够通融的。只是论证我们的资产合规性，成不成是由税务局来说的。
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：我们也知道，中国发展证券化的制度障碍，除了对风险的忧虑，可能也有利益上的考虑。比如我们经常说REITs几大难题，有制度和税收的问题。所以我想问一下作为券商的朱总，几大制度性障碍，都对REITs的类和不类，做大不做大构成实质性的障碍，这个障碍突破不突破您怎么看？
朱刚：我个人理解，讲起类REITs说了这么多年，类REITs在我们的身边，真REITs一直在我们心中，没有真和类之分。
为什么？因为这只是一个工具本身的应用，因此，它不应该是一个工具，它本质上应该是一个商业模式，甚至是一个产业。这个产业现在用一个制度的框架，我觉得没有太大的必要。
刚刚说到三家企业，我觉得都非常具有典型代表意义，一家是越秀，第二家是万达，第三家就是金茂。个人理解，制度方面的问题不能解决市场道路的问题，为什么？香港2005年出台房地产准则，这个准则出来之后，金茂、越秀还是一个外部代理的制度和结构。我说这个话的意思就是说，越秀的管理人还是越秀地产，在这个制度下面，它是否能够真的在投资者和企业本身的道德对抗上做到平衡。对比来说，我们中国金茂下面的金茂资本其实只是一个没有上市的越秀房托，完全可以做成它那样，只要我们把这个尺寸做好。
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：谢谢周总，讲得非常实在，能力要强，要看风口，还要重合作。提到越秀，我觉得哪一种业态好呢？真要观察行业的实际情况，越秀在广州有一个白马市场，大家都知道，是批发服装的。一深聊我们发现越秀在白马市场的管理方面非常有意思，现在我想给何总一个问题。全国来说，现在商业物业最多的不用猜了，万达，您对万达旗下的资产有什么建议？比如说接着卖，还是资产证券化，还是私有？
何诚：谈不上给建议，只是行业分享。我们把它当成租赁性房地产来讲，跟商业地产就是一个逻辑了。
商业地产还是说管理规模和管理能力，应该说它出现的问题实际是管理规模和管理能力不匹配导致的问题。我们讲万达整个内部也在发生变化，不管他自己今年的50个目标不变还是40个，我觉得它应该强化拿地开发建设，它自己内部也在变化。今年他们在上海拿的商业综合体项目首次也是外包给独立第三方来做整体规划，其实就是委托了盈石。上个月我在上海还跟他们商管的所有总裁、副总裁在讨论，当然这个点到为止，就是说它得变化。因为它有很强的开发能力和执行力，但是缺乏市场化的创新能力，在整个投资层面，它应该把房地产开发和商业运营完全独立来实现这个目标。
乐居小记者
04-19 09:57
周立烨：我理解都会遇到这样的问题，如果在香港市场上市，就会有收益率。如果你作为上市公司注重资产就属于关联交易，肯定没法投票，就得小股东投票。唯一的标准就是你注进去的资产要使REITs的收益率提升，而REITs本身的收益率就蛮高，所以会出现刚才您说的这个矛盾。所以这个问题是一个经常存在的问题，每一个开发商都希望做好这样一个循环，我自己一边不断地做开发，另外我持有也有一个退出通道。这是一个逻辑上的东西，但实际每个交易在做的时候都会遇到具体的问题，所以我特别理解这个问题，觉得是一个特别好的问题。
怎么解决这些问题？我觉得核心
第一点还是自身能力的问题，即运营能力的问题。
第二点，所谓的金融创新的能力。
第三点，就是要把握好风口。
第四点，广泛的合作。
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：我觉得张总说得非常重要。数据尤其是一些沉淀的时间越长的数据，数量样本越多的数据实际价值越高。
回到周总这里，其实在中国的南方，有一家做的也是类REITs，在香港上市，我就不提名字了，在广东地区。它做得很早，我发现有一两年它特别关注什么事情呢？它要买资产，可以做扩张。但是买资产的这个情况对他们难度还是比较大的，买起来比较困难，原因是买不到符合他们标准的，或者有符合标准的，人家不一定愿意卖给他们。我看了一下金茂专门设立了一个资本部门，肯定目的不是为了守着目前的盘子做，肯定有向外扩大经营规模的需求。您能不能把这方面的思考，将来如何做大的思考跟我们分享一下。
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：像刚才您说的，确实有一个例子，咱们就不提名字了，有租金造假的情况。除了这些还有哪些比较常见的？
张力阳：一年前我们关注了到了这情况，除了租金造假，还有一个情况就是评估机构随便转换。原来的评标是我去做尽职调查，我去做对标物业。实际上这种东西是有人为控制的，是有一定的空间的，如果我的租金、空置率像区块链一样，每一个投资机构在什么时候能看到的话，评估机构的转换对于整个REITs基金的估值影响会降低。我们会把人为的因素慢慢从这个市场上排除出去。因为你也知道中国原来类REITs的规模并不大，也不多，我相信一旦扩大以后，这样良莠不齐的产品一定会出现。所以，我们希望在它大规模扩大之前，先把这件事情尽量提供一些工具。
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：您刚才说的业态的情况已经多多少少说出了物业经营的困难与方向，商业物业的困难本来就比较多，再加上电商物业，其实写字楼现在也有了共享办公空间的变化，情况还是比较多元和复杂的。现在看，中国资产证券化的门已经打开了，之所以说了十年一直没有实质性的打开，都是有一定的考虑。一般来说，企业是考虑利润，我想问张总，您对下一步有哪些潜在的风险怎么看？
张力阳：我们现在跟REITs联盟做一件很痛苦的事情，就是收集所有商业地产真实和权威性的租金的变化。为什么做这件事情呢？民用住宅有交易，很快可以反映价值。商业地产有上万平米的空置率，因为我们缺少团队。REITs今年的规模是去年的三倍，这还是在政府没有打开一条缝的情况下，假设明年政府真的开了一条缝，我相信这个市场可能是30倍。我们有一个很好的对比，现金贷，刚开始都是专业人员，像我们今天下午的第一个案例，都是专业的人在干。当市场扩大30倍的时候，我们都不是专业人士，可能就是今天的P2P市场来做了。到那个时候，对很多非专业投资人来说，他可能需要权威的基础数据来评价这个产了价值。
即使是在专业的时代，我们知道在最早两类REITs的东西也出了一些问题，原来有一家REITs，第三年出来的时候估值极速下降。我们知道在香港由于租金的造假出现了退市，更何况未来30、40倍甚至100倍的时候，大量游资投入的情况下，这样的情况就会很快出现。从REITs联盟来说，从我们来说，都不希望一打开就马上被冻结。我们希望市场开门的时候，能奠定一定的数据基础，能够给每一个投资机构看到，让他们能够有一个互相评价的基础。我们希望未来一个平台的数据能够被投资机构和更多的投资人接纳。
当然，这个平台本来也是开放的，我希望更多的其他合作伙伴能够进入生态圈，共同维护这个数据的真实性和基础数据的真实性，为REITs的快速发展奠定一个非常好的基础。这是我们今天在做的一个特别基础的事情。
乐居小记者
04-19 09:57
吉晓强：从业态上讲，写字楼是比较简单的业态，因为招完租以后就基本上不用怎么管了，净租金回报也是很高的。商业购物中心受到电商的冲击，现在整体是下滑的，所以需要在运营上做出比较好的特色。还有其他的像综合体或者酒店，现在发行的产品里面有很多是这样的产品，都是很好的物业。
所以整个来说，物业没有问题，但是REITs比较好的一点就是，它用先进的结构化的东西把资产和运营主体直接分开了，形成了一个地产行业的著名的金三角理论，投资主体和资产和运营主体是分开的，运营主体主要是通过多样化、高品质的服务，是在做资产提升或者资产管理的决策。通过它把资产引导或者把资产提升上去，收益租金做上去以后，整个资产升级的模式。把资产通过合理的利益进行分配，运营这块不光是管理费用或者是业绩提成，在后端资本得利或者资产增值收益这块都可以得到。所以整个REITs模式对中国的开发商或者是存量物业的持有者很好的借鉴，持有者可以通过这种资金的模式把物业全都装在基金里面，通过这种方式加强运营，最终达到退出的模式。
乐居小记者
04-19 09:57
吉晓强： 二线城市比一线城市收益率可能会更高一些，因为毕竟它便宜。像现在一线北京、上海、深圳资产价格实在太贵了，项目基本上不太好拿。但是从整体的规模上来说，这么大的存量，从里边去挑好的肯定是能挑出来的，去做资产证券化也是没有问题的。首先现金流回报是要满足要求的。第二，从非标准的变成标准的市场化的产品，涉及到的法律上的梳理和合规性的问题，还有你要保证风险隔离，你的评级以及市场上投资者或者监管层对你的要求这些方面达到了，这是没有问题的。
乐居小记者
04-19 09:57
吉晓强：
2016年底存量商业的全国主要20大城市，包含一二线城市，它的存量可能是1.2一平米，到了2017年预测这个数字可能是1.62亿平米。整个存量还包括增量都是非常高的。这个高带来了很大的压力，这么大的存量就要想办法怎么样去盘活它、怎么样融资、怎么样去实现收益、实现退出。从收益的情况看，从我们接触到的情况和项目的情况，像一线城市写字楼4%以上是没问题，但是商场成本会高一些，或者大部分是取决于运营，像盈石这样专业的运营机构在市场上是非常稀缺的。所以商业这块也是要强调运营的。所以变化很大。有可能净收益很好，也可能净收益很差，扣除成本以后不剩什么了。
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：谢谢朱总，我觉得你举的姑娘的例子非常恰当。刚才也提到，会有很多标准，运营好是其中最重要的。
我们今天还有一个问题是商业物业有长租公寓，现在让开发商拿地还要自持很多的物业，别说住宅，还有原来的商业物业。所以我想问一下吉总。中国存量时代的商业物业，包括很多业态，供需情况、招商情况、投资回报情况，大体上能不能适应资产证券化的需要？这几种业态里面哪一种更容易在近期获得这方面的突破？
乐居小记者
04-19 09:57
朱刚：你接下来的问题是关于主要的原因。现在这20多单类REITs和十几单CMBS能够发起成功的主要原因，我首先下个结论，长期来看肯定是资产的经营管理，把资产做好。我打个不恰当的比喻，整个不动产证券化，包括将来的REITs、CMBS底下的资产就好比一个姑娘，券商和交易所、协会就是我们的媒人，资金方就是男方。资产怎么让资本方受到青睐，一个是取决于它的父母，这改变不了，再就是长相，再就是资产经营，就是内在好、品格好。我对于这么一个判断，你去选择一个姑娘最在意什么呢？我的官方答案肯定是内在美、品格好，因为千百年来这都是标准答案。大家在特定时期，可能不一定适用。为什么呢？因为一个逐步成熟的市场，比如咱们搞中介、搞传媒或者搞相亲中介，现在那些相亲网站之类的，可能一开始是挑一些长相比较好的先去，因为要把这个市场盘活起来、繁荣起来。当然现在还有一种城市更新，城市更新在我理解就是整容，城市更新也是市场培育和价值重塑，也是我们整个关于经营管理的大的概念、大的理念。所以我觉得城市更新和将来支撑不动产证券化类REITs的发展，它的发展基本上跟中国将来整容市场是一样大的。
所以我们不必太去在意关于主体的、关于区位的，因为现在的创新基于这两点的突破，是老生常谈的问题，也是我们最关注的一些要素。
乐居小记者
04-19 09:57
朱刚：刚才也思考了一些内容，我感觉这个标准目前从市场的价值标准和监管的标准来简单说一下这个问题。
监管的标准，监管从来没有出太多任何的硬性关于主体的、关于资产区位的硬性标准，作为一个备案制下面的金融工具，这样做的话反而是倒退的。不应该以这个来整个监管和管控住市场的参与。但是确实这得有个过程，这个过程是对不动产证券化一些业务的相关发行，对城市的区位和资产的定位上，还有主体的选择上，可能都有一些准入。但是现在随着工具越来越成熟，条款越来越细化，也出现了越来越多的关于去主体的、无主体的项目，之前一线城市北上广深的，现在也慢慢到了强二线城市，甚至到了哈尔滨、合肥、昆明、西安等一些城市。所以说这个过程慢慢会打通。但是背后反映的总体是投资价值，只要这个资产能够被资本方青睐，都是可以的。所以运营这件事情非常重要。
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：刚才我们这个对话里面有一个好消息，这个门终于打开了，金茂不光做了REITs，还做了真正的REITs。但是刚才何总说，规模不一定很大，要求的条件比较高。下一个问题是问华泰证券，朱总对于物业的业主和经营物业的来说，怎么理解和达到成功发行资产证券化产品REITs的标准？最近有几单成功了，还有长租公寓等等。主要原因是什么？
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：您的意思是REITs尤其对于商业物业来说，大批量出现REITs呢？
何诚：还是要有回报。
周立烨：因为美国市场REITs的空间已经有近万亿的规模，CMBS有六千亿，我说的是美金。但是作国内市场，远远不到这个水平，空间是很大的，但是它能怎么样到那个层面上，我觉得运营能力是核心，是监管环境的不同。所以何总这个最基础的部分是太少了。
何诚：也是希望发挥我们十几年的时间，专注商业地产领域，跟资本相结合，能帮助中国更多的商业地产拥有者能够真正获得流动性，可以持续的去发展。这确实是一个很大的市场。而且我希望大家合作，中国今天不是所有人都能够具备全部的能力。
乐居小记者
04-19 09:57
何诚：盈石中国，到现在成立了14年，是在中国商业地产全国性的运营平台。
14年对于房地产来讲还是短的，改革开放明年就40年了，房地产也30年了。但是十几年是商业地产发展的全部。
刚才说到REITs这个问题，是一直关注，从我们的观点来看，它最应该拯救的就是商业地产的拥有者，或者资产拥有者。住宅和办公楼流动性很好，其实真正给商业地产带来真正意义上的流动性，把大家从商业的销售商铺或者售后返租商铺，大家的经历，不管是开发者还是拥有者，这个经历真正聚焦到怎么通过运营实现长期的稳定的收益，把大家的真正的注意力从2017聚焦。
我们这么多年下来，大家聊的更多的是这个怎么卖，或者卖了以后再帮你运营，很多是这个过程，这是非常重要的意义。
从去年上看，我们觉得可能二线城市的商业地产未来的REITs规模会更大，或者说发出来的规模会更大，不管是类还是不类，因为它还是获取成本低。中国广大的省份和城市消费活力是已经上来了，人口的结构变化很快。一线当然也很好，但是一线的获取成本很高。但是对应上的运营，运营使出120%的利息来，还是难以达到规模化的状态。这是我的判断。
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：从金茂来说，我们大部分现在国内做REITs面临的问题是走到这个阶段，把“类”字去掉，金茂已经把“类”字去掉了。金茂怎么能够把这个案子做大，复制得更多。
REITs对于商业地产的作用更大，其实一线城市也有这个问题，商业物业已经供应不少，如果到二三四线城市，供应量显然是超过了目前的运营需求的量。所以我想问一下，您带我去看成都巨大的那个项目，我早晨跑步跑了一圈，是400×500，所以说谈恋爱最好不要在那约，如果男朋友找错门了以后，半个小时以后才能找到。REITs发展到这个程度，对解决我们国内商业物业大量的库存，能有多大的作用？能够发挥本质性的推动作用的时间您给预测一下。
乐居小记者
04-19 09:57
周立烨：
金茂在资产证券化方面的实践，我觉得典型的从规模上讲有大概100亿以上的规模，从事件来讲，有这么几个事。
一个是金茂本身拥有很多的持有物业，它做了一个纯的REITs产品，还不是类REITs，因为是在香港市场做的。在香港市场和新加坡市场已然就有REITs，是很真实的股权交易的项目，所以不存在类的问题。
我们金茂酒店、金茂大厦是在2015年分拆上市，由金茂地产上市公司分出来的REITs平台，做了一个真正的上市的资产证券化，这叫BP，也是一个REITs的结构，基本上完全一样，从具体法律结构上有一点点不一样以外，这是一个事。
第二个事是2016年第一单CMBS，是凯晨做的CMBS，当时金茂资本在这个产品里面是一个交易结构顾问，是资产管理人。刚才我们基金业协会秘书长提到，在所有证券化产品里面，资产管理人GP这个角色也是很重要的，这里面也是一个体现。
还有一个事是我们自身金茂的重庆的社区商业，也做了一个真REITs，这个真REITs也是有刺激投资人、有优先级投资人真真正正的买了一个金茂的社区商业，并且真真正正的由投资人承担风险，只是这单交易没有在交易所里面公开发行，是通过私募的方式来做的。但是在做这些所有交易的过程中，我刚才现场也看到很多朋友，以前我们都探讨过怎么样能把资产证券化这事做得更好、走得更远。金茂作为开发商做的一些资产证券化的尝试。
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪：因为理论和实践，REITs这个事情其实是多少年的老的谈资，就是难以落实，靴子落不下来，把REITs落下来，靴子就落到地上。金茂做过这个产品的实践，所以理论和实践都是很艰巨，请周总谈一谈从金茂这个产品的时间来看，资产证券化对于金茂持有物业和开发物业都有的房企的现实益处是什么，往远一点看，战略意义是什么？
乐居小记者
04-19 09:57
张文豪抛出问题，请大家畅谈对REITs的看法。
乐居小记者
04-19 09:57
本次高峰论坛的嘉宾有：
盈石中国总裁 何诚
金茂资本总经理 周立烨
华泰证券资产管理不动产金融负责人 朱刚
睿信投资董事总经理 吉晓强
商房云数据科技有限公司董事 张力阳
乐居小记者
04-19 09:57
接下来我们即将进入高峰对话环节，本次高峰对话的主题为《存量时代下地产资产证券化的新机遇》，期待嘉宾们的精彩对话！
我们特别邀请到房地产杂志中的权威行业杂志地产杂志的总编张文豪作为主持。
乐居小记者
04-19 09:57
乔良：项目在市场上发行，还是受到了金融机构的追捧。
我们做了产权人的概念，产权人是上汽，他们对项目很认可，第一项目很安全，第二发展前景很好，这对我们也是一个很大的用处。
这类项目对市场有一定的借鉴意义，传统的一些没有重资产的轻资产经营公司如果能找到合适的合作伙伴，在市场上发挥你的专业能力去改造提升目前现有的轻资产进行招租，就很容易通过这种证券化的形式帮你实现资金流的周转和变现，你拿到规模和现金之后，可以去租更好的物业发挥专长。这样才能真正实现用资金助力产业，让产业腾飞。
乐居小记者
04-19 09:57
乔良：
金地八号桥项目主要的意义和难点是什么呢？
第一是交易结构创新
第二个就是挑战性上下游的合同梳理
第三，用地性质与报建手续梳理
乐居小记者
04-19 09:57
乔良：
当然，还有一个刚性的问题，一定要有一个很好的主体来做。大家知道，如果是类REITs的话，REITs本身是有一个很好的资产在抵押的，这种轻资产公司主要的问题就是它的存在价值可能是它的经营能力和对它所有权的租约。
租约的论证当时我们花了很多的精力和时间，它是很早就有厂房的，之前有过转租，我们把所有的历史环节一环扣一环。它有200多个租户，我们做了非常仔细认真的挑选，挑了有国际代表性的，很好的租约有成长性的，我们只用了90多个租约来做这个市场。
乐居小记者
04-19 09:57
乔良：这个项目主要的优势在于实现了传统的市场有很多的二房东或者所谓的很强营运能力的公司，但是它的主要问题就是说我的营运能力很强，改造提升也很强，又符合国家的方针政策，但是我的变现是有问题的。这是抛砖引玉，给了一个解决方案，我们通过造资金信托，把信托受理权转让，是现在未来若干年你的现金流可以套现出来，之后就可以实现滚动发展，做更多的物业。
我们做了一个分析，我们认为它分四期，我们造了一个资金信托，让金地集团提供增信。通过T+1的结构做了信托。我们做的时候算了一下规模，基本上金地在境外收购这个公司，我们在境内规模差不多，能把未来的现金流在境内通过政权化发行的模式变现。
乐居小记者
04-19 09:57
乔良：金地八号桥整个项目的硬件是很好的，租金还是很有竞争力的。我们当时做项目的时候，租金不到6块钱，6、7块钱左右，周边的甲级写字楼都超过了10块钱，周边环境非常舒适，办公环境非常好，吸引了很多初创公司。
乐居小记者
04-19 09:57
乔良介绍到：金地八号桥规划分为四期，每期之间有一定距离，营业面积5.81万，办公5.35万，商业配套约5000平米。它的产权，一个是上海的制动器厂，白象电池等等。
原来的老厂房很差，改造之后阳光、空气、绿化整个做得非常好，进行了很好的改造升级，活动空间也很充裕，对一些创意产业的企业还是很有吸引力的。
园区是24小时开放的，中间有绿化，还有一些活动区域、创业产业和初创公司，他们愿意要有互动空间的氛围，他们愿意过来，觉得跟他们比较匹配。这个项目在市场的影响力还是很大的，可以这么讲，北京北有798，上海有八号桥，已经有超过50多批次的中央级以及省市领导去参观。
乐居小记者
04-19 09:57
金地八号桥是国内首单文化创意园区资产证券化产品
本次发行实现了城市更新轻资产、零抵押的募资效果。
本次发行给以轻资产运营为主的地产企业打开了新的融资渠道。
乐居小记者
04-19 09:57
乔良：嘉实资本所做的金地八号桥项目，也是国内首单创意园区资产证券化项目。
嘉实基金管理有限公司成立于1999年3月，是国内最早成立的老十家基金管理公司之一，嘉实基金首批获得全国社保基金投
资管理人、企业年金投资管理人、境外证券投资管理、等多项业务资格，奠定了业务“全牌照”领先优势。
业务范围，从证券、财富、资产管理、资本投资全面覆盖。去年的管理模式嘉实集团是9500亿，连续十年在行业还是比较领先的，这是我们目前的资本，我们发行产品的一些有代表性的项目列表。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来我们有请为我们带来首单创意园区资产证券化的产品，嘉实金地八号桥资产支持证券的分享~
乐居小记者
04-19 09:57
张雪舟：为什么这两年的投资和投机性需求压不下去？
因为住房产业的快速发展，所有的消费者都想分享这样一个收益。
但是在REITs产品出来之前，我们只能通过一手房的交易去参与住房市场的收益，进一步加剧了住房投资和投机性需求的增加。所以我们一直在呼吁像REITs这样的资产证券化以后的分散出售，使中小投资人通过REITs来受到发展快速地区的收益，实际上REITs在十九大之后，在中国未来房地产行业的一个转型过程中，从快进快出的传统买地卖房的模式进一步转向持有型，包括长租公寓、联合办公、文创各种小镇以及住宅养老产业这样的发展模式来说，我们认为REITs还是一个非常有益的补充。
乐居小记者
04-19 09:57
张雪舟：
乐居小记者
04-19 09:57
张雪舟：包括2009年以后，房地产商会在推动中国养老产业的发展。
大家知道，养老产业跟房地产最大的区别就是土地，目前做得比较好的都是非房地产类的，所以整个划拨用地、建设用地也好，在银行里面是无法抵押的，养老产业的客户主要是老年人，没办法按揭，所以养老产业作为一个特殊的持有群的商业物业，REITs实际上也是解决这个产业发展的一个很重要的步骤。今年我们商会和清华校友会推出了一个中国养老产业基金一百亿的规模，我们也正在和业内很多大的金融机构、开发企业合作，探索如何在新形势下以金融模式，尤其是以金融创新的模式更好地支持养老产业的发展。
乐居小记者
04-19 09:57
张雪舟：中国REITs联盟是由全联房地产商会和清华校友房地产协会2014年的时候发起的，主要目的是一个跨行业、跨行业的联盟，在中国基金业协会的支持下，推动REITs在中国的立法和实践。在我们商会2005年的时候，当时我们给发改委申报了国内第一支公租房基金时就明确提出公租房租赁市场的概念，我们认为REITs作为一个非常重要的方式，将支持中国公租房产业的发展。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来是清华校友房地产协会秘书长张雪舟先生致词！
乐居小记者
04-19 09:57
感谢陈春艳秘书长的精彩发言！
乐居小记者
04-19 09:57
陈春艳：住房租赁的资产证券化，从一开始要酝酿到发行到登记备案，得一到两个月，这个产品很多媒体已经报出来了，但是真正落地还需要一段时间。魔方公寓是以收益权作为资产。链家自如是以租住租金作为资产。新派是以股权作为资产，新派就是以LP、GP的方式来做。
乐居小记者
04-19 09:57
陈春艳：住房租赁政策。目前来说，在我们这边分为四类，一类是以万科为代表的开发商类，一家是以如家为代表的酒店类，一类是以魔方公寓为代表的等等，长租公寓第一单就是魔方公寓，第二单是链家自如。魔方公寓和链家自如就相当于前面讲的CMBS，还有刚刚登记的新派公寓，就相当于类REITs。还有中联前海这一单，已经在媒体上报道了，但是还没有登记备案。
乐居小记者
04-19 09:57
陈春艳：在基金业协会登记备案的有一千多只，平均利率4%到6%。接下来聚焦到房地产资产证券化。做资产证券化其中有一条，要把基础资产卖给载体SPV，商业银行、贷款、应收账款，是跟房地产相关的，房地产商是原始权益人，有债权、物权、REITs等等。
乐居小记者
04-19 09:57
陈春艳表示，房地产企业只是需要融资的其中一个，和传统融资方式有很大不同，最重要的就是能够真实出售、税收中性、破产隔离、信用增级。真实出售很重要，在资产负债表里负债是增加的，如果通过资产证券化，通过真实出售，负债表是不难看的。曾经有一家房地产公司想做上市，他们就想这种方式，要改变财务负债表的情况，同时又不想把好的项目转送给他人，其实最终是通过资产证券化把资产负债表做了一个调节作用。
乐居小记者
04-19 09:57
同时，陈春艳总结商业地产（包括租赁公寓）的四大痛点：
库存压力大亟待经营提升
核心城市传统商务区老化
融资成本高
流动性/证券化严重不足/退出难
中国商业物业融资结构仍有改善空间
乐居小记者
04-19 09:57
在财政方面，刘春艳认为，传统财政模式走到尽头，中国的高杠杆模式正亟待解决
乐居小记者
04-19 09:57
陈春艳：就房地产证券化的内在需求而言
宏观上：商业地产库存持续增加，杠杆无用
微观上：开发商传统商业模式走到尽头
乐居小记者
04-19 09:57
首先有请立足服务实体经济，引领私募基金健康发展的基金协会中国证券投资基金业协会副秘书长陈春艳女士上台致辞
乐居小记者
04-19 09:57
同时，我们还特别邀请到：
首开集团、蓝光地产、金隅嘉业北京公司、金隅地产、首创置业设计营销中心、当代置业资金管理中心、保利地产、中信国安科技控股有限公司、中国金茂控股集团有限公司、中信国安家、亿利金威控股有限公司一带一路公司、鸿坤商业、华夏幸福股份有限公司、珠江投资、远洋集团、中国铁建北方公司、兴创荣墅、远洋新天地、绿地、东亚五环、保利集团、顺鑫地产、雅住-逗号公寓、湾流、V+space、小马快装、世联红璞/红璞公寓、北京乐乎公寓物业管理有限公司/乐乎公寓、紫梧桐（北京）资产管理有限公司/蛋壳公寓、包租婆（北京）房地产经纪有限公司/包租婆公寓、YOU+、贝客、远洋邦舍、房总管、中国房地产业协会、商业和旅游地产专业委员会、中国REITs联盟、新浪乐居等品牌开发商、企业、机构参与到峰会中来，就商办地产与新资本主题来探讨商办市场的痛点问题，共同探讨，找寻商办市场的新风口！
乐居小记者
04-19 09:57
今天我们将为大家寻找商办类产品的突破口，在今天下午由中国房地产业协会、中国REITs联盟、新浪乐居联合主办的“2017房地产租赁市场与资产证券化论坛”暨“第一届中国租赁性住房发展峰会”上，我们特别邀请到以下嘉宾来到现场：
中国证券投资基金业协会副秘书长 陈春艳
中国保险资管协会秘书长陈国力
清华校友房地产协会秘书长 张雪舟
嘉实基金 乔良
地产杂志总编张文豪
盈石中国总裁何诚
金茂资本总经理周立烨
华泰证券资产管理不动产金融负责人朱刚
睿信投资董事总经理吉晓强
商房云数据科技有限公司董事张力阳
中融长河资本总裁、首席执行官王宇涛
招商证券创新融资部企业资产证券化负责人彭戴
中国REITs联盟秘书长王刚
领展资产管理有限公司（Link REIT）中国资产管理总监霍业生
鹏华基金管理有限公司副总裁邢彪
景原资本联合创始人（原摩根斯坦利纽约资本市场部董事）李巍
诺安资本管理有限公司总经理赵磊
大举投资董事长（原Dasin Retail Trust CEO）杨斌
东方金诚国际信用评估有限公司结构融资部总经理郭永刚
睿信地产研究院董事总经理郝炬
新派公寓创始人王戈宏
乐居新房集团副总经理、新房集团北京公司总经理唐亮
熊猫公寓创始人王玺龙
湾流国际联合合伙人孙波
美国华平集团执行董事张其奇
中金公司地产行业首席分析师张宇
相寓总经理刘洋
华融信托总经理叶天放等
乐居小记者
04-19 09:57
商办被“办”了，在这样的情况下，如何打开思路，如何有效进行去化？
乐居小记者
04-19 09:57
蔡云：自北京3.26商办限购新政出台后，中国商业地产迎来史上最严厉的调控，遏制了大量置业需求和投资，商住房项目遭受重，击量价齐跌。政策将住宅之外的所有商办产品诸如写字楼、公寓、商业都包括在内，目前商业地产是地产市场去库存任务最严峻的领域，中国的存量商业已经超过了20亿平方米。
乐居小记者
04-19 09:57
大家下午好！下午论坛正式开始！
我们下午场峰会的主题是“商业地产与新资本”
乐居小记者
04-19 09:57
好啦，上午的议程到此结束，下午即将开始~前方小探喘口气儿为大家带来下午场直播~~！
乐居小记者
04-19 09:57
许鹏：我们今天两个小议题做个结语。
我们今天有两个词，一个词非常敏感，生态。
第二，通过生态两个字我想到融创的孙宏斌孙总说了一句话，对房地产未来不是那么悲观，但是仍然充满不确定性，这点是我个人觉得可能更多是房地产开发层面。反过来说，房地产资产证券化，特别是住房资产证券化，应该是未来解决存量非常好的契机。
我相信2018年我们的房地产特别是住房租赁房地产资产证券化一定会有大的突破，也希望各位共享共赢。
乐居小记者
04-19 09:57
最后，每位嘉宾用一句话展望2018。
郝瀚：就展望来说，我希望2018年中国真正的公募REITs能够落地，这是在座的每一位行业从业者的一个呼声，也给大家带来更多的市场机会。
柳阳：2018我个人觉得还是创新，因为在十九大报告里面提到了，未来我相信大家的融资方式、融资渠道，包括规模，都会有更进一步的发展。
荣希：说到2018年，我认为契合咱们这个话题生态，说到生态有两点。一个是系统，一个是循环。我认为2018年应该是我们系统去搭建整体运行的框架和逻辑的时候，也是循环，就是市场自我去完善、自我去生长的过程。所以我对2018有比较大的期待。
李耀光：我个人感觉资管新规以及现在整个供给侧改革下金融的改革，会使得大家未来五年的玩法不一样，这里面的空间和机会都很多，已经不再是小打小闹监管套利的问题了，而是回归好好干点事的时候了。谢谢大家。
胡峰：非常认同李总的提法。2018，我们一起努力，做公募REITs，大家都有饭吃。
乐居小记者
04-19 09:57
郝瀚：但是反过来弊是在哪呢？刚才我们提到，现在新的产品出来都是创新性的，都是首置，为什么会出现这么多创新？还是因为我们整个制度层面上不是特别清晰。所以大家有很多空间、很多路径，我们可以通过各种各样的金融产品的架构的搭建，我们可以做结构化的安排，我们可以利用信托的通道，我们可以利用资管的架构等等，各个通道都用上。这个地方不能走，就从那个地方走。在很多时候律师在这里面也是在找法律、目前政策可行的路径，帮助我们的券商来搭建这样的投资架构。
当这个规定落地以后，可能以前我们能够使用的很多工具、很多通道、很多方式就不能用了，尤其是对于非标产品而言，尤其对于pre-REITs而言，包括之前我们和高和合作做的红星美凯龙，是首单真正的私募基金、并购基金引入到准REITs产品架构里来，它的架构就比传统上类REITs项目复杂很多。现在新规落地之后，会受到很多的掣肘。
对传统市场来说创新是什么？因为规矩已经定了，大家都只能在这个范围之内去行使，包括新加坡和香港市场，像越秀REITs境内的法律服务都是我们在做。我们跟香港的律师在沟通交流的时候，我们发现他们基本上不会出这个框，反而是目前中国资产证券化行业创新层出不穷，现在刚好是一个好的时机。但是下一步当我们的资管新规落地，当我们的REITs相关法律法规落地，当我们私募投资基金的条例，国务院比这个还要更高一层，落地以后，我相信这个行业，起码在可见的将来，创新是越来越难的一件事情。
乐居小记者
04-19 09:57
郝瀚：说到法律法规的问题，其实大家都清楚，兵马未动，粮草先行。
和REITs有关的法律法规制度的研究和准备，从2010年之前就开始了，2008年金融危机之前就开始了，但是到明年2018年，整整一个十年的周期，大家都在讨论整个目前最大的影响就是大资管新规，一行三会一局，这么大规模跟中国经济息息相关的金融机构，从央行到三会到外汇局都纳入进来了，颁布这个大的资管新规，可以说中国整个金融制度顶层架构非常重要的里程碑事件，原来大家都是各自为政，现在打通了。打通了之后，回到我们资产证券化这个主题来看，起码从法律来看，利弊各一半，利的是从行业来说有法可依了，起码过去市场上混乱的状态现在能够看到有制度的架构在规范，大家知道边界在哪，哪些事可以做，哪些事不可以做。同时从市场环节来看，短期之内，ABS对资产证券化的产品的影响不是特别大，因为它开了个口子，对资产证券化这类有法律层面的特殊规定不适用，对标准化的资产是一个利好。
乐居小记者
04-19 09:57
柳阳：关于房地产租赁证券化这个话题，这个话题里面的一些问题和核心的想法很多
第一，规模的问题，比如银行表内、表外有一二十万亿的资产，资产证券化的规模可能上半年在一万多亿的水平，是证券协会的。房地产租赁这几年发展起来，当然以前市场很大，现在可能在万亿左右，但可能没有形成一个规模化、品牌化、集约化。这几年有各种各样的品牌商、开发商包括酒店一起出来，可能有些还没有经历完整的周期，所以可能还需要一定的时间的积累。在这个过程当中，我可能更关注一些规模的东西，比如你把规模做得相对大一些，觉得大就有江湖地位。其实跟房地产开发是一样的，排名肯定是按销售排。
银行今年以来，肯定做了一些配套的政策，包括开发以及运营对租赁房等方面都做了很多动作，刚才招商的赵总说了，四千多亿。在这方面银行都做了很多事情。但是其中一点，运营上的轻资产，我个人觉得很多银行一般来说拿老百姓的钱，不论是理财还是信贷，所以相对来说还是保守的。
另外，能做到比较好的租售比，就是能卖得出去。现在钱都比较紧，供给侧改革，价格都很高，一二级市场价格倒挂的，大环境来说，跟我们国家整个发展环境有关系，而且这几年发展很快。2014年的时候是资产荒，但是现在看是钱荒。所以较低的租金报酬比，其实是反映了资产证券化发展比较快的趋势和特征的反映。当然我们相信在未来，随着城镇化等各个方面的发展，会得到进一步的解决。
未来法律法规会进一步完善，当然现在是非常友好。另外，发行制度，包括投资额，一级市场、二级市场会更加完善，把规模做大。
乐居小记者
04-19 09:57
柳阳：资金新规的影响，这个还在征求意见当中，本身我是投行部的，有一个跟监管部的沟通。后续的话，看看最终落地是什么情况。
我简单说一下。我个人觉得肯定还是对资产证券化算是开了一个口子，主要是对银行非标的影响，对银行的理财发行等等做了很多限制。比如我们现在发的，大家看到的是30天、60天的或者一年以内的理财产品，以后看到的可能都是长期的信托的产品，比如一年期的，就放在这里，让大家来买，当然还有一些限制的规定，比如私募的规定等等。
乐居小记者
04-19 09:57
荣希：资管新规对于ABS，虽然在政策法规分析写的是不适用于资产证券化产品，但是短期的政策利好并不能代替长期的市场环境的变化，因为从长期的市场来看，整个市场环境还是受到了市场形势的影响。短期的比如对于其他资管产品，包括非标的产品，可能有一个比较严格的监管的环境，会把一些资金端挤压到资产证券化产品的投资上，长期来看，我认为资管市场的资金会减少这种趋势。
从长期监管的政策的影响来看，我们认为这是一个动态博弈的过程，最终对于资产证券化产品的影响还是很难看到最终结果的状况。从短期的市场供给来看，很多非标产品，包括房地产类的资产和地方政府的资产会转化成标准化的产品，利用资产证券化和ABS、债券去替代非标投资，长期来看可能更多的资金链会回归到资产负债表内，近期的市场状况也是印证了我们之前的判断。
乐居小记者
04-19 09:57
荣希：关于资管新规是对整个行业有非常重大和深远的影响，这个影响不仅仅代表的是一个监管的态度，更多的是代表经济发展形态的转变。我们认为资管新规的发布是政策风向的表态，另外是监管部门统一监管框架的形式上的出现，打破了之前各个监管部门各自为政的监管环境。
说到资管新规对于资产证券化市场的影响，刚出来的时候，我们也进行了比较广泛的探讨，因为我之前在银行从业时间比较久，大概十年时间，更多是和银行圈子里的朋友在聊。我们也认为资管新规最终影响最大的是在银行层面的资管产品，因为毕竟理财是资管里面占有市场份额最大的资金来源，也是最大的金主。
乐居小记者
04-19 09:57
许鹏：我们今天的主题是怎么搭建资产证券化的健康生态。关于资产管理方面有一个核心的议题，中国新的关于规范金融机构的业务指导意见马上就会落地下来，我觉得从长期来看对我们的健康生态非常好的发展的基础，但是短期会有什么影响，我想请教一下荣总阐述一下您的见解。
乐居小记者
04-19 09:57
胡峰：下面我主要介绍一下我们在评估这个领域里面怎么去看这样的一些项目，包括公寓。因为公寓的品种非常多，有不同的公寓的情况，比如说服务式公寓、白领公寓。服务式公寓是跟酒店的运营管理比较相当，这里面用什么样的评估方法能够反映出来，我们在新派公寓的时候，当时周边的住宅已经达到了七万、八万一平米，当时我们评的是五万一平米。这有一定的原因的，当时分割产权的时候，我们评估要讲究评估时点，那个时点不能分割产权。这时候我们只能用大宗交易来进行比较。所以我们看到有媒体报道，说是不是评低了，我相信王戈宏总一定是非常聪明的，我们要评低了，他们会来找我们的。
我们在做公寓的时候会看是服务式公寓还是白领公寓，包括青年公寓、养老公寓等等，它们的特点是什么，用什么方法来操作。特别是公寓，租赁期会比较短，只有几个月或者一年，一年之后它会不会受影响，包括在公寓旁边的一些写字楼里面的情况，包括蓝领公寓的工业情况。所以我会首先看它的产权，如果已有的产权的情况下，我们会选择收益的方法，市场比较的方法。当然我们也要看到比如租赁的无产权的情况，我们之前也创造性的看了一些项目，比如说像万科前海的项目，包括毛大庆毛总的一些项目，如果它是租赁的，比如说它是两块钱出来的，花了经营成本、改造成本，最后租出去十块钱，我们认为这是有租金收益权的。所以这样的一些价值是可以评估的。特别是政府今后要鼓励的，比如说集体土地的，集体土地是不能流转的，这种情况下评估是怎么评的呢？我个人认为只要有经营收益，就一定有价值，所以对这方面会有更大的挑战。我希望跟大家一起来努力，帮助中国的租赁住房的资产证券化贡献一份力量。
乐居小记者
04-19 09:57
胡峰：一到来讲REITs这方面，我就非常兴奋，也非常感慨。之前我们经常说做一些有意义、有理想的事情，什么叫有理想的事呢？比如坚持十年做REITs，现在真正的REITs还没有出来，但是看到特别是今天这个会议非常好，刚刚各位领导都介绍了十九大的租售并举，把租放在售前面，说明租的作用非常大。
我们在报告里面，今天发布了REITs的报告情况，我们在看到国际的大公司当中租赁的体量，基本上比如在纽约，纽约有340万套住宅，其中218万套用于租赁，它的比重占到了64%。伦敦占到了50%，柏林更高，84%。所以我们看到一个大佬说，住房的价格越高的，租赁需求越大。我觉得非常赞同这个观点。所以今后我相信在北上深一线城市，它的需求量也是非常大的，而且也有政策的红利在里面。
刚刚有介绍到，因为最近在发行的三单，获批的这三单，下午王戈宏会减少新派，这一单非常有意义。意义在哪里呢？最早是基金公司来收购，后续进行改造运营，最后用REITs的方式退出。所以它能够把整个投资基金的产业链很好的形成。这对今后的发展非常有意义。
第二，非常有幸跟中联一起参与保利的项目，十一期间我们基本上全都在加班，为了十九大的献礼做的相关的工作。这里面有十个项目，有九个城市，一些物业的分散也是比较大的。这些项目过程中有服务式公寓、有养老公寓、有青年公寓等等，所以这个项目最大的意义对于开发企业来说，开发企业租赁的、住房的发展闭合能够起到很好的作用，也包括招商的项目。所以已经有了很好的案例在里面，我相信对于中国的租赁住房有更大的发展。
乐居小记者
04-19 09:57
许鹏：从2007年一直在做REITs推进和研究，这么多年，最近这几年花才落地，非常替你高兴。因为戴德梁行主要做估价评估的，在不同的业态上，从评估的角度给我们分享一下。
乐居小记者
04-19 09:57
李耀光：目前来看长租公寓的资产证券化和REITs，和传统其他商业物业的类REITs和资产证券化有相似度，也有不太一样的地方。相似度体现在都是以楼为单位做成相关的REITs、类REITs处理，交易方式都是按照中信启航和其他产品类似的模式。
分为三个组成。第一种是重资产，重资产特指的是持有或者拥有产权的，做出来的产品就是资产证券化或者类REITs，比如新派，比如保利。
另外一种就是中型资产，因为国内轻资产还没怎么做起来，中型资产就是类似于用二房东的形式来做整租，整租以后进行租赁的产品。其实公寓这块我们关注比较早，在老东家从去年就开始做资产证券化了，在今年1月份在老领导的帮助下，发起了国内第一单公寓的资产证券化。
轻资产这块更多是融资的业务，同时公司相对比较小，以往的投资途径会相对少一些，通过资产证券化的发行，一方面达到融资的目的，同时更大的问题是扩展了公司的整个声誉度，包括我们服务的几个轻资产公寓，无论在交易所挂牌的资产证券化还是用其他方式实现的挂牌或者相关非挂牌式的资产证券化融资以后，获取融资能力增强了很多。
第三种是真正的轻资产，我们聊到公寓的时候一般会聊到日本的大东建托，新派公寓我个人理解是随着房地产公司进入这块市场以后，专业的提供物业管理运营受托服务的，而不是整租，像二房东式的。都有一定的价值和相似度。
而公寓这块相对于其他的商业物业板块最大的问题在哪呢？最大的问题就在于，由于以前统一性质的问题存在一定的操作难度，需要用合适的法律架构、合适的法律设计去做。
另外一方面，比如新派拿70年产权的用地来做，租售比难免会是构成大家一个很大的压力。对于持有产权但是相对比较轻物业的比较难操作。
所以我总结一下，其实做资产证券化也好，做类REITs也好，量材裁衣，我特别同意没有完美的资产，通过产品设计来扬长避短，是未来公寓及其他产业做资产证券化和类REITs很重要的内容。谢谢。
乐居小记者
04-19 09:57
许鹏：问一下渤海的李总和胡峰，因为两位都参与了今年好几单长租公寓的发展，一个是新派，还有魔方，还有中信等等。第一，它的业态不同，发起主体不同。有的是房地产开发商，有的是承租主体，它的方式有的类似于CMBS。首先请问李总，这两个方向参与的主体差异和从你的角度来说对我们在座的开发商参与主体有什么好的意见和建议？
乐居小记者
04-19 09:57
乐居小记者
04-19 09:57
接下来我们即将进入高峰对话环节，一个思想与交流碰撞的环节！这个环节我们有请恒业基金董事长许鹏先生来担任主持人，请他邀请对话嘉宾，掌声欢迎！
许鹏：各位朋友上午好！我是恒业基金的许鹏，非常感谢房谢金融委员会邀请我做对话主持。
戴德梁行估价及顾问服务部高级董事 胡峰
渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理 李耀光
华西证券资产证券化部执行总经理 荣希
工总行投资银行部研究中心副处长、房地产首席分析师 柳阳
中轮律所合伙人 郝瀚
乐居小记者
04-19 09:57
王刚：中国REITs发展的三步走，第一步解决公募的问题，第二步解决股权的问题，第三步解决税的问题，二和三关联度很高，所以我们也希望在各方面的努力，监管层的支持下，能够把两步并作一步走，真正的推出让各方，从监管机构、投资人到资产方，从业者都可以接受和满意的框架，来为中国的REITs建设做一个长久的推动。
乐居小记者
04-19 09:57
王刚：现在也是多层次的资本市场，有在海外上市的股权类的，国内上的类REITs的，我们也希望推动地方股权交易所推一些地方的平台，包括私募。
乐居小记者
04-19 09:57
王刚：中国的REITs建设不是一蹴而就的事情，都是渐进式的推进REITs的体系形成。
本质上这是一个金字塔的体系，既要解决资产的问题，又要解决经营管理，资产管理，最底层的是法律没有什么问题，但是税收还是需要我们推动的。
乐居小记者
04-19 09:57
王刚：对房地产的意义，我们知道房地产进入下半场，需要一些模式的变化。17年7月份153号文件直接奠定了中国住房租赁REITs市场的诞生。REITs日常的规模，12月19日，类REITs28单，CMBS21单，市场规模1367亿，REITs28单平均规模23.4亿，CMBS21单，33.9亿，商业酒店3个，CMBS6个。
乐居小记者
04-19 09:57
王刚：中国不是没有真REITs，但是都出口了，回头再转内销。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来由致力于中国REITs发展和房地产金融事业的全国性跨行业联盟中国REITs联盟秘书长王刚为大家分享《2017中国REITs发展报告》！
乐居小记者
04-19 09:57
杨枝：NAV和股价长期是正向的关系，大家投资REITs，收益是两方面，一方面是派息收益，一方面是股价获得的资本获得，只有当资金管理人提升了这支REITs整体的收益情况，它可以提升派息能力，提升分红，第二，提升估值，进一步提升NAV，提升股价。
乐居小记者
04-19 09:57
杨枝：我们说资产管理，第一个，09年整个领展资产包的出租率87%提升到今年的96%，这个就是资产管理人做的非常重要的工作。领展资产包里面所有国内的物业常年持续满租，今天下午也有领展的领导分享，非常值得大家去听。
第二个提升，收入的提升以及NOI的提升，灰色的是每年的领展REITs收入的提升，绿色的是净收益的提升，07年的时候NOI只有60%，通过一路的提升，领展REITs可以把资产包的NOI提升到76%，这是非常好的表现。资金管理人的角色是在于提升整个物业的REITs资产包的收入。
乐居小记者
04-19 09:57
杨枝：我们看看已经发行的12年的领展做资产管理的时候对一支REITs真正的提升有哪些？
第一个，物业的分布。领展的REITs，大家看到一开始的物业都是公屋下面的商业楼和停车场，帮助政府做的REITs，15年开始在内地收购物业，在北京、上海、广州分别买了三个非常优质的商业，这是第一个信息。物业的业态的分布以及在不同区域的分布。
第二个，香港的REITs里面，除了已经成功运营有现金流的物业，还允许有不超过10%的在建工程以及翻新改造公寓，这个会不会对我们国内未来的可能公募REITs提供一些借鉴的意义。
乐居小记者
04-19 09:57
下沉到每一个资产，68个物业在香港和新加坡登陆，这是国内的资产，分不同的业态看，国内107个物业，这和整个REITs的发行数量是相匹配的，物流只有6个，酒店17个。
乐居小记者
04-19 09:57
杨枝：其实从业态来说，国内发了16个写字楼的ABS项目，15单都在一线，只有一个福建的项目在二线。但是国内很多商业的项目，包括苏宁、新华书店都在二三线城市，可能会稀释一些比例，我们看到国内ABS市场持有资产相对分布更均衡一些，给二三线城市资产提供了融资和推出的途径。
乐居小记者
04-19 09:57
杨枝：先从城市分布做一个对比，大家看到香港和新加坡可以发行的国内的资产绝大多数在一线和二线城市，基本上占到94%，但是在国内已经发行43单的类REITs资产背后是107个物业，分布一线城市33%，二线城市41%，而且还有26%是三线城市。
乐居小记者
04-19 09:57
杨枝：REITs的收益率方面，香港的派息率是5.6%，比上一年发布的时候低了0.6个百分点，新加坡也是低了0.5个百分点，日本是最低的，大家会想日本的收益率是不是比较低。但是我们看下一个图，我们把每个国家的十年期的国债利率放在上面，我们发现每个国家的REITs的派息率和十年期国债利率的差基本都是4%。我们经常说REITs是介于债券和股票之间的产品，这就是REITs的类型，有固定收益产品的属性在里面。
乐居小记者
04-19 09:57
杨枝：有三个财务指标分享一下，第一个杠杆率，基本上看起来整个REITs的杠杆率跟房地产企业相比比较低，特别是香港和新加坡，他们的杠杆率45%，是比较低的，日本相对来说比较高，50%。
乐居小记者
04-19 09:57
杨枝：10月31日统计的时候，还没有权益性的公寓发行，但是截至时间之后，我们知道新派公寓已经拿到了批文，成功在深交所上市，包括保利和招商蛇口的项目都拿到了函，我们的统计里面还没有公寓业态，但是目前已经有了。
乐居小记者
04-19 09:57
杨枝：这边是亚洲所有国家142支REITs业态分类，右边是国内的ABS分类，我们看到几个现象，第一个，亚洲大部分的REITs53支都是综合业态，跨区域，跨业态的资产包打包变成REITs，国内大部分的还是单宗物业或者同一个业态的资产包。所以我们综合业态上现在还不多，让我们比较惊讶的是目前发了国内43单的REITs里面，只有一单苏宁的物流REITs，但是在亚洲目前有18支，10支在新加坡，未来国内的REITs物流是一个窗口。
乐居小记者
04-19 09:57
杨枝：国内从14年到今年10月31日，一共发行了类REITs、ABS都放在一起，43单，总规模1261亿元，说明了每一单REITs产品的规模大概在30亿元左右。大家记得刚刚的亚洲REITs市场吗，142亿，2000亿美金，国内一支的规模大概30亿，亚洲其他国家每一支的产品规模大概是95亿人民币，虽然我们短时间内发行了43单产品，但是因为每一单的基础资产通常只有一个标的物或者同一个业态的同一个资产包，规模还不是非常非常大。
乐居小记者
04-19 09:57
乐居小记者
04-19 09:57
杨枝：
今年是第二次和中国房地产业协会金融专业委员会一起发布亚洲REITs市场报告，大家看到去年的时候发布了一版，今年的报告里面有三个变化，第一个是在亚洲REITs市场里面，加入了日本市场的研究，就把整个亚洲REITs市场94%的市场份额纳入我们的研究范围。
第二个是2017年国内的ABS市场发展非常非常快，前十个月发行数量已经超过了前三年的总和，所以这次的亚洲REITs市场报告里面，也把中国的ABS市场涵盖进去。第三个，我们做了非常大胆的对比，大家也会有自己的观点，我们会把已经走到海外发行真REITs的国内的资产和在国内部ABS的资产做了对比，我们想告诉大家，国内已经具备了非常多优质的物业，一旦国内认购REITs打开，从资产方我们已经具备了发行能力。最后我们做案例的分析，今年的案例是亚洲最大规模的REITs领展，去年选择的是凯德。
整个目前亚洲所有的REITs大概142支，整体市值将近2000亿美金，希望大家记住这个数字。目前最多的是日本，有58个REITs，新加坡已经有36个，然后是香港大概10个，这次的研究范围包括日本、新加坡和香港，占整个亚洲REITs的94%市场份额。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来让我们共同进入权威发布环节，首先由与房地产金融相关的权威平台中国房地产业协会金融专业委员会、戴德梁行估计及顾问服务部高级副董事杨枝为大家分享《2017亚洲房地产投资信托基金(REITs)报告》
乐居小记者
04-19 09:57
范熙武：
简单说一下租赁住房未来的发展前景。就REITs而言，我们认为在这三个方面都有非常广阔的空间。
一，需求旺盛。
二，功能多样。
三，舞台非常广阔。
乐居小记者
04-19 09:57
第三，它是优秀的总协调人。
它能够去把握监管的动力、行业发展的方向以及在当前情况之下发行人、投资人甚至评级机构之间大家真正的关切点，为寻找那个妥当的结合点发挥它的价值。中联基金一直在国内REITs里面作为参与者和尽自己绵薄之力的推动者。
乐居小记者
04-19 09:57
第二，清晰妥当的内在机制设计。
要落地REITs产品，诉求要妥当，机制要妥当。
必须照顾到监管部门对风险的管控诉求，发行商逻辑上的诉求，以及投资人的保障诉求。
三方利益放在一起，找到结合点，才是我们落地REITs项目的关键。保利这单对于提升租赁住房房源供给端的信心非常有价值、非常有意义。
最完美的资产并不存在，就看我们怎么样去发现和论证特定的资产在特定的环境下以及人口的支撑项下它的安全边际，并不是一线二线城市不动产是最安全、最有价值、最有上升路径的。最优的妥当诉求，就是我们发行人一定要明确知道REITs对当前的意义以及解决当前的痛点和未来模式。
乐居小记者
04-19 09:57
第一，能做成首先是“非标”至“标”的基础资产处理。
1.是要有对于目前租赁住房资产层面存在问题的解决。
2.是资产本身，没有完全局限于所谓的住宅和70年产权挂钩的，住宅、公寓都有住房功能，酒店和商业能否当下或者慢慢的在一定的步骤之下纳入到租赁住房REITs领域里面。
3.是对于开发商而言，是适当的预期管理。
乐居小记者
04-19 09:57
范熙武：这是这个产品的结构，非常标准的从2014年启航开始的到现在的类REITs结构，通过私募基金持有项目股权，持有资产，进行过户，嫁接一个ABS，在交易所挂牌。对于保利项目能够成功落地，我们分析了它的意义。我想从三个方面做分享。
乐居小记者
04-19 09:57
范熙武：简单跟大家分享一下中联基金刚刚和保利地产合作的一单国内首单权益型REITs产品。
乐居小记者
04-19 09:57
范熙武：另外租赁住房REITs还有标志性意义，因为政治上的正确性，我们预计它是有可能作为推动我们十年来推进的公募REITs甚至标准化REITs落地前的政策风口抓手。在一个涉及民生领域落地标准化REITs，如果业界各个参与者能够妥当的去落地相应的项目，在实现各自商业诉求的同时能够配合到国家的策略和战略，我们相信标准化公募REITs最近是指日可待的。
乐居小记者
04-19 09:57
范熙武： REITs能够使供给端的量增大。
但是我们认为在国内当前的情况之下，当前REITs的发展情况下，以及当前租赁市场发展情况下，REITs有两个作用，一个是当下的盘活存量、第二是做好增量。
乐居小记者
04-19 09:57
范熙武：
要解决房源供给，不仅仅是大家愿意把钱拿出来投租赁住房，愿意把自己可销售的住宅改变过去30年的开发获利模式，改为运营。那么让大家怎么样能够没有后顾之忧投得出来、拿得回去，还能够赚到一些钱，可能是不仅仅需要讲情怀的事情。
REITs可能是唯一能够非常好的匹配开发、持有、运营的情况之下获取合理的回报，达到租赁住房的民生以及商业投资的逻辑的平衡点。所以我们认为在房源供给这端，利用好REITs解决好最终路径，可能是对于租赁住房的供给侧的改动，是有一个根本性的助力作用。
乐居小记者
04-19 09:57
范熙武：REITs对租赁住房市场的价值
促进租赁住房市场的建设
除了近年来持续出台的一些部委的文件都提到要增加房源供给，推动我们租赁住房市场专业化、规模化的发展。有了充足的房源供给，才能从供给端连接到需求端，形成一个好的态势，才能进一步激发需求端的诉求。
乐居小记者
04-19 09:57
范熙武：我主要跟大家分享一下资产证券化小的细分环节。它是一个金融工具，但是作为我们从业者的角度来看，感觉到它是链接和实现我们在租赁住房这个领域种种的政府的诉求、产业客户的诉求一个非常重要的链接的工具。
乐居小记者
04-19 09:57
范熙武：2017年中国房地产市场关键词
乐居小记者
04-19 09:57
接下来即将上台的是专业从事股权投资及财务顾问服务，基金管理、投资管理的平台中联前源不动产基金管理有限公司的执行总经理范熙武先生，
他分享的主题是《房企租赁住房REITs实践与展望》
乐居小记者
04-19 09:57
最后，高靓总结上面说到的：
商务形象加上行业氛围加上所有的互动，最后构成了客户获取信任的成本的降低。我们帮助客户降低获取信任的成本就实现了我们自己投资的商务地产项目的核心价值的增值，所以信任不能用价值衡量，但是信任等于价值。
最后，还是基本的经营理念，价值合伙，共享共赢，要让合作的客户，包括我们的员工，都有更好的发展，大家才能一起共赢。
乐居小记者
04-19 09:57
高靓：在金融街2014年开始的所有的写字楼、商业、包括住宅的项目里面，我们重新更新了产品的标准，把PM2.5的过滤系统以及最后过滤的效果作为公司非常重要的产品标准。让客户在我们所有的楼里面使用起来是放心的。
乐居小记者
04-19 09:57
高靓：简单的把信任的获取大概分成三个方面的因素，第一个方面就是我们向客户提供的商务楼宇的项目，一定要有一个可信的商务形象。
第二个方面，迎宾空间和会议空间，任何一个商务楼，迎宾空间和会议空间都是非常重要的公共区域。
第三个方面，舒适和健康的办公环境。
还有一点，我们给客户提供办公环境和设备配置的时候，所有对于成本的考量都是人是否舒适，便捷和高效作为唯一的衡量标准。
同时，这个区域的设置过程中，非常重要的一点，应该是建筑本身的建设过程中，以及后期的利用过程中去争取到国家或者是国际级的环保认证，这样的认证不仅关注了员工的健康和安全，同时也是对于环境以及企业社会责任的担当。
乐居小记者
04-19 09:57
信任，主要包括客户的信任、合作方的信任、员工的信任以及公司高端人才的信任。
乐居小记者
04-19 09:57
高靓：为什么客户愿意以高于市场两倍的价格选择写字楼，我们的体会是信任。信任是最难以用价值衡量，但是又最富有价值的核心因素。这在商务地产的项目运营里面是最最重要的因素。
乐居小记者
04-19 09:57
高靓：世邦魏理仕今年出的全球优质写字楼租金调查报告，里面金融街区域的租金已经达到了全球第二，按照套内面积核算大概是每天每平米31元人民币。
这是金融街区域地图，可以明显看出金融界街区整体租金明显高于周边
乐居小记者
04-19 09:57
高靓：任何一个市场的繁荣都和市场本质的盈利能力直接相关，无论我们设计出什么样的金融产品，核心的问题还是在于产品本身要有足够的盈利能力。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来让有请国内领先的商务地产开发企业金融街控股的董事长高靓女士，和我们一同分享《地产企业的转型升级战略》~~
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：最后，从租赁的角度来讲会不会有一些增量。按照未来五年对租赁经济的测算来讲，我们保守测算，没有按照比较激进的完成率来测算，大致每年对全国新开工城市有4080亿的拉动，在这种背景下，我们未来会不会在13个重点城市有这么大的销量下，对公募REITs在中国的试水提供很大的资产的来源，这是我们可以探讨的。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：我们国家离这个区间可能大概还有十年左右的时间，就是到达城镇化率70%的区间，也可以说是68%，类似于黄金分割点的位置。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：一旦进入城镇化的成熟阶段，再通过目前的这种销售来达到高周转的目的，可能会遇到很大的瓶颈房屋不动产价格和收益率倒挂的局面可能会出现收尾，这个过程中间也会倒逼开发商去扩大自持物业的水平，同时做大现有自持物业的租金收益率。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：
产业和人流仍然向大城市集中，房地产商想通过销售的方式进行周转，还是可取的，还是可以卖，还是可以赚钱的，还是可以很快的回收现金流，那何乐而不为。所以在目前情况下，开发商仍然是可以通过真实的销售来实现很高的周转，哪怕商业现在还是有很多也是卖掉了绝大部分的商业。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：
去年的国家口径大概是56%左右的城镇化率，在这种区间内，房地产行业在某种意义上，仍然是带有成长属性的行业，只不过成长的斜率可能相对快速阶段有所放缓。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：很多城市没有这样比较高的风口，但是大家会对未来业绩的提升以及未来红利的释放形成预期，因此我会把未来对这类资产看涨的行为反映到当下。对于现在的房地产市场可看到的就是这样，所以最终房地产市场交易的火热和最终房价的上涨，这是一个底层的逻辑。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：在城市化的快速发展阶段的前半段，房地产开发商当然是愿意通过销售来达到高周转的目的，因为这样我们能够最快的收到现金流，我们能把未来的红利变现到当下。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：这幅图是一个房地产行业公司创新融资模式的图。左右两侧两个极端，最左侧是持有物业，就是开发完以后全部持有。最右侧是全部销售。从左至右是风险逐渐转移加快的过程。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：税收方面，从交易环节和持有环节进行一些梳理。
到底交易环节是不是一定在全世界范围内都是把税免掉。包括很多房地产开发企业，在涉及到这一类的融资或者周转过程中间都会想到一个问题，是不是能免掉某种税，土地增值税能不能免。
但是从我们的土地制度来讲，或者从国外的税来讲，我们认为这一块真正能够免可能是一个误区。那么真正能够免的可以争取的方向，或者我们从业者目前正在做的事，其实也就是争取在持有环节不要重复征税的进展，相关的税务机构也在进行探讨。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：法律方面，统计下来，国内真正的立法是没有的，但是按照国外的经验来讲，无非是两种方面来形成立法。一个是真实的，通过专项立法和税法来形成对相关的资产证券化或者包括REITs在内的资产证券化的立法。我以REITs为例来讲，还有资本市场相关的标的，都有很高的估值。第二是没有相关的立法，通过相应的一些上市公司的相关法律对不同方面的约束或者规定，这是我们未来在国内看到的会朝这方面努力的方向。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：痛点在哪？有两个方面，法律和税收。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：从这个图可以看到两个拐点，第一个拐点是2010年左右，存量占比这块已经在提升。第二个拐点在2015年左右，存量占比甚至在几个典型的代表城市中间已经超过了开发经营。所以很多人说2014、2015年是存量时代的起点，也不是没有道理的。
乐居小记者
04-19 09:57
房地产业从增加值的角度来说，是包含了开发经营活动、管理活动、中介活动以及自有住房的服务。从统计口径来讲，和存量相关的一些对经济的贡献或者增加值的角度其实已经有很清楚的展现了。
我们从各地统计局的报表上摘出了相关的内容，这是2015、2016年的数据。除了开发经营活动之外的增加值的部分，在我们房地产业增加值的比例已经很高了，占90%以上。但实际上从增加值的角度来讲，比例已经相当高了，甚至有的地方接近一半的水平。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可：这模式创新已经开始了。在做一级市场投资的时候，经常有两类投资的方式，第一类叫做模式创新。第二类叫做产业投资。模式创新更可能是去关注这个企业的大的行业空间，去做一些机遇和投资。比如做共享单车的投资，这就是一种基于模式创新的投资。
乐居小记者
04-19 09:57
首先是基于信息的交易，这块的代表以美国的ZILLOW和美国的搜房，还有世联行为代表的公司，包括在资本市场上或者直接、间接上市的一些公司为代表。
第二大块是上市服务类。
第三块是存量资源优化。
把一些高效的质量资源去匹配需求的过程，代表的是很多人在长短租的时候都用过一些互联网的工具，推出一些相关的产品。
乐居小记者
04-19 09:57
第一，什么是存量？
这幅图是在2014年左右的报告里面分享的关于房地产行业的增量或者到存量变迁的图谱，可见，传统的房地产开发企业三个主要的能力：融资能力、开发能力、变现能力。
乐居小记者
04-19 09:57
赵可一方面要提到存量的一些痛点，一方面也要提到关于资产证券化的解决方向。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来请出的是百年招商局旗下金融企业，各项业务和综合实力均进入国内十强的平台招商证券房地产行业的首席分析师、宏观策略师赵可先生，他分享的主题是《存量运营的痛点与资产证券化解困境》
乐居小记者
04-19 09:57
童学锋：
侧重住房观念引领，打造住房租赁服务平台，我们提出要租房到建行，着力打造品牌社区，设立专门机构，负责租赁管理，提高长租服务品质，重点围绕长租对租赁住房的开发加强，租赁企业运营以及个人承租提供信贷融资支持。打造租赁市场新生态，引领和培育长租文化，让租房切实成为居民享受美好生活的新选择。
乐居小记者
04-19 09:57
住房租赁服务平台具有很强的开放性和共享性，支持对政府、房东、租客、经纪人、租赁企业同时运营，银行监管所有的交易主体结果开放，根据客户需求，平台各个系统在实际使用过程中可根据需要灵活组装配置。平台在功能上体现更真实，更可信，更规范，更权威，更便捷，更共享六大亮点。
乐居小记者
04-19 09:57
童学锋：建行将用技术驱动打造住房租赁综合平台。建设银行立足全平台支撑，全链条服务和全产品配套的四大定位，已经打造了包括五大体系系统在内的住房租赁平台，住房租赁监管，住房租赁服务共享，企业租赁资产管理，住房租赁检测分析，政府的公租房和廉租房管理。
乐居小记者
04-19 09:57
童学锋：11月初，建设银行率先在广东、深圳启动相关工作，此后，相继与各地政府，房地产企业合作，推动住房租赁市场发展，解决住房租赁市场的痛点问题，从制度保障，房源供给，运营监管，金融服务等多渠道介入，促进房地产供给量的增加，促进市场长效机制的建立，满足普通百姓住有所居的需求。
乐居小记者
04-19 09:57
童学锋：建设银行按照中央和地方推动租赁市场的统一部署，结合自身的品牌、技术、经验、金融服务等方面的优势，在住建部监管机构，地方政府进行立项，同以下几个方面进行探索的城市，与各地政府合作，多主体共促住房租赁市场的发展，九十年代初建设银行就主动承担起住房配套金融服务的责任，事实证明建行银行完美完成了国家的历史使命，为健全我国住房保障体系和构建和谐社会作出了卓有成效的贡献。
乐居小记者
04-19 09:57
童学锋：建设银行作为最早开展住房金融服务的银行，凭借30多年深耕住房市场的深厚沉淀，有着为国家住房制度改革深刻的理解，形成了住房金融服务的独特优势，建设银行履行国有大行责任，发挥传统优势，从供给侧发力，探索多渠道、市场化为推动住房租赁市场发展贡献力量。
乐居小记者
04-19 09:57
5、对市场的监测和统计信息缺乏，我们曾组织对租赁市场进行深入的调研，发现关于住房租赁的统计数据非常少，出租的房子有多少，需要租房的有多少，租金到底是什么水平，这些情况都很缺乏，给政策制定造成了很多的不便。
乐居小记者
04-19 09:57
4、市场不规范，租住权利得不到保障，社会上流传一种说法“租房是大学生接受社会教育的第一课”。某信息网站发布的报告称，房东租赁欺诈是互联网话题活跃的领域之一，被调查对象人均被骗金额2000多元，普遍是80后、90后。
乐居小记者
04-19 09:57
3、租期过短，远不能达到居住的目标。根据住建部的调查，市场上租赁合同期限一年以下无固定期限的占比超过80%，再加上出租方临时毁约等因素，承租人需要不断的变革住所，靠租实现稳定的居住成为了奢望。
乐居小记者
04-19 09:57
2、参与主体单一，服务品质不高，我国租赁市场出租房源超过90%来源于个人，关系存在较大的随意性，导致租赁纠纷时有发生，发达国家专业化机构管理的房源一般占比达到20%-30%的水平，通过专业机构信誉较好，服务水平较高，租赁关系稳定，是市场稳定发展的基石。
乐居小记者
04-19 09:57
童学锋：住房租赁市场面对的几大难题：
1、专业的租赁供应不足，租赁房子主要是针对小户型，而我国的租房供给小户型很少，50平米以下的小户型租赁需求占比75%，而目前市场结构恰恰相反，小户型只占不到25%，承租人只能被迫采取合租、群租的方式，居住体验大大削减。
乐居小记者
04-19 09:57
三、高房价影响社会生活方方面面，对经济发展造成不利影响。炒房成为了最赚钱的投资，造成经济脱实向虚的趋势日益明显，房价上涨，老百姓不敢消费，造成了内需增长动力不足。房价带动租金上涨，给企业经营带来困难，中小企业发展举步维艰，习总书记说“房子是用来住的，不是用来炒的”，居住才是房子的最根本的属性。什么才是勒住房价上涨的缰绳呢，答案就是发展住房租赁。
乐居小记者
04-19 09:57
二、过高的房价偏离了正常的居民收入水平，安居目标离普通百姓越来越远。根据国际货币基金组织的报告，世界上房价收入比排名前十的城市有四个在中国，北上广深。其中最高的是深圳，房价收入比接近40，在这些城市对普通百姓来说，安居就真的成了一个梦想
乐居小记者
04-19 09:57
童学锋：一个方面，住房市场存在着几个突出问题，
一、住房供给的梯次不足，中低收入群体被迫加杠杆购房，高收入人群主要通过购买自有住房解决居住问题，少数低收入群体则由政府提供了住房保障，主要问题是对广大的中低收入群体的住房供给设计不足，社会上最大的群体只能通过放大杠杆融资，被迫参与到购房的行列当中，推升了房价持续上涨。
乐居小记者
04-19 09:57
童学锋：上世纪九十年代开始，我国开始推行住房货币化改革，促进了百姓居住品质的快速提升，但同时这种以销售为主的单轨制市场也出现了一些问题。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来将要上台分享的是中央管理的大型国有银行、中国四大银行之一中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理童学锋先生，他分享的主题是《建设银行大力推进中国住房租赁市场建设》。
乐居小记者
04-19 09:57
冯俊：房地产税真正的作用：1，改变税收结构。2，控制投资品属性过强的问题。真正的房子是用来住的，而不是用来炒的。
乐居小记者
04-19 09:57
目前几个公司搞的好的有三个方面。第一，不交税，因为营改增以后，租赁过程当中很难取得增值税发票。第二，靠社区的服务来弥补租赁住房的不足。社区的服务要占到收入的60%以上，租金才能增长10%。第三，编故事融资，花别人的钱干自己的事。
乐居小记者
04-19 09:57
5.租赁住房的发展:现在租赁住房的发展是非常好的改善民生的手段。租赁市场现在的发展，市场风险在加大，因为现在杀进租赁住房市场的有房地产的成功人士，也有一些业外人士。
乐居小记者
04-19 09:57
4.集中度提高。当经济下行一段时间，会出现企业的破产或者兼并潮，在中国经济下行过程当中没有采取断崖式下降，而是平稳着陆。所以我们中国经济软着陆，就使得下行周期会延长。如果是暴力式下降，一年两年就会恢复增长，但是软着陆就可能使得L型增长，这个L的边会长一点，我们已经下行两年多了，明年还会继续维持在6.7%、6.8%左右，维持在7%左右的水平上。那会不会出现由于增长乏力，大量企业出现兼并破产潮。所以大量企业就要选择做精。
乐居小记者
04-19 09:57
3.去杠杆。房地产市场的杠杆率现在已经非常高了，整体的金融风险非常大，去杠杆还是主基调。高杠杆的企业向何去处？地王企业向何处去？
乐居小记者
04-19 09:57
冯俊：限价是破坏了整个市场的价格形成机制。如果哪天放开，价格会报复性反弹。
乐居小记者
04-19 09:57
2.目前都讲，中国住房套数比达到1.1以上。人人有房住，但是我们不能简单的说现在住房已经够了的问题。
现在我们在房地产市场调控当中，采取的是限购、限价、限售、限贷，这种手段非常有效也非常及时。但大家也在关心，这种行政措施还能多久？如果说我们必要的经济政策没有推出来，指着住房的投资品属性有效的遏制，如果说投资需求还是大量存在的，推进房价上涨的动力还在，这种行政手段就不会停止。我们在满足住房需求的时候必须考虑一个问题，就是必要性和正当性，对老百姓来说你的需求都是正当的，对于政府来说，以制度设计、政策设计是首先保障投资需求为主，而非消费需求。投资需求是收益权，也是人的权利。在人的基本权利和投资收益权之间，政府应该优先保障的是基本权利，而不是保障投资收益权。
乐居小记者
04-19 09:57
1.对需求的判断：十九大报告讲要加快建立多主体供给、多渠道保障。
乐居小记者
04-19 09:57
2018年，房地产市场仍然面临着诸多挑战，冯俊表示其主要集中在以下几点：
乐居小记者
04-19 09:57
冯俊表示，价格方面，其实我们房价一直是在涨的，当然了，今年官方说我们房价环比不涨的目标基本达到。但是在房价环比不增长的背后原因是什么？是限购、限售、限贷，尤其是限价，表现出来是不增长的。
乐居小记者
04-19 09:57
冯俊：从2015年去库存以来，去库存的效果还是较明显。但是到今年11月份，商业用房的库存叠加，住宅用房的库存减少。根据对市场的总体判断，现在市场究竟是供不应求还是供大于求。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来看一下土地情况:
从2012年以后，土地供应情况一直处于负增长，土地供应少就意味着未来的房地产的供应量会减少。从2016年以后，这个趋势发生了变化，开始进入正增长的情况，但从2012到2016年土地供应总体处于负增长的发展基调。地价款增长17%，地价实际上是在增长的。对于房地产上涨的预期是保持旺盛的。
乐居小记者
04-19 09:57
冯俊：从2013年以后是下行的情况，到2016年上半年国家的刺激政策是一方面，到今年11月份增长10.5%。总体上说，我们极度短缺的情况已经过了。到今年年底的时候又恢复到比较正常的水平。从这张图上看，必须注意到一个问题，前两天官方说我们今年房价没增长，但2017年媒体说房价涨了。但到今年11月份，销售面积是增长的，环比增长7.9%，销售额增长达到12.7%。从这个剪刀差可以看出价格是在涨的。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来是最权威最及时的房地产行业平台中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊先生上台，他分享的主题是《当前房地产市场的特征与展望》
乐居小记者
04-19 09:57
王盛：不仅如此，戴德梁行中国房地产协会金融专业委员会于2016年首次发布了亚洲房地产投资信托基金REITs的报告，其中重点分析了香港、新加坡REITs市场，以及所持有的中国大陆物业的情况。在本次论坛中稍候的环节我们将发布最新版的报告，新增日本REITs市场分析以及国内房地产业资产证券化市场分析。敬请期待。
乐居小记者
04-19 09:57
王盛：最近成功获批的三个租赁型房地产资产证券化项目，新派公寓权益型房托资产支持专项计划、保利地产租赁住房一号资产支持专项计划、创融招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划，均由戴德梁行顾问部提供估价服务。
乐居小记者
04-19 09:57
王盛：戴德梁行自1993年进入国内，20多年来，一直致力于为国内房地产企业、金融机构提供房地产评估和顾问的服务。
乐居小记者
04-19 09:57
王盛：有报告统计，截止2017年11月末，美国REITs总市值超过1.11万亿美元，其中21家租赁住宅REITs合计总市值1468亿美元，占总体REITs市场的13.2%。用同样的比例13%来估算，中国租赁住宅REITs的市值规模将在五千亿至1.5万亿元之间。这将是房地产金融领域新的也是巨大的业务空间。
乐居小记者
04-19 09:57
王盛：未来很长一段时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系的重要组成部分。在这个过程中，规范租赁市场行为，增加房源供给，落实租售同权政策等，都将成为发展我国住房租赁市场的重要内容。与此同时，房地产的发展离不开资本的支持，住房租赁REITs也将成为重要的金融支持手段得到长效的推动、实施。
乐居小记者
04-19 09:57
王盛：十九大报告提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。由此可见，租购并举将是未来我国房地产发展的主要基调。
乐居小记者
04-19 09:57
戴德梁行作为国际最大的房地产服务商之一，其拥有强大的平台资源，未来也将深度参与住房租赁市场，资产证券化市场的培育与完善，助力中国房地行业的全面发展。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来是戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛上台致辞。
乐居小记者
04-19 09:57
最后，刘志峰表示，2010年公寓市场规模1.38万亿，预计到2020年市场规模接近2万亿元。2010年，大宗房地产交易额20万亿，租赁市场2万亿元。目前向市场提供长租公寓，以中小户型，中低价位，实用为主，把长租公寓作为房地产转型升级和融合创新，携手国内更多的物业与房地产企业，存量资产投资者合作，为住房租赁市场改革创新探索一条新的广阔的道路。
乐居小记者
04-19 09:57
5.重点发展好长租公寓，把建设和改造长租公寓作为房地产供给侧结构性改革的重点。
乐居小记者
04-19 09:57
3.加强金融支持住房租赁的力度
乐居小记者
04-19 09:57
3.增强专业型服务能力。
乐居小记者
04-19 09:57
2.全面提升租赁住房的品质。
乐居小记者
04-19 09:57
1.加快试点城市工作的推进。
乐居小记者
04-19 09:57
为此，按照租购并举的方式，土地规划、金融、财税、房源等方面应形成合力，为住房租赁的健康发展做出以下几项工作。
乐居小记者
04-19 09:57
5.金融风险。住房租赁金融产品创新，市场有了，但是市场收益率偏低，达不到投资人收益，短期内大量资金进入市场，也出现了一定的金融风险。
乐居小记者
04-19 09:57
4.进入租赁市场的企业缺乏自主经营和运营的能力，难以向租户提供稳定、优质，可信的服务。
乐居小记者
04-19 09:57
3.租售价格比不合理，上海北京等地租售比1：500多，北京1：600多，而在欧洲的发达国家基本1：230到240。出租房屋年均收益率比较低，约2%左右，个人企业投资租赁住房的意愿不是很高。
乐居小记者
04-19 09:57
2.热点城市，特别是人口大量流入的城市，需求量大，供应不足，无法满足市场需要。
乐居小记者
04-19 09:57
1.供应结构不合理，居民单一的住房购买方式和高房价形成的矛盾，影响市场的健康发展和健康发展。
乐居小记者
04-19 09:57
刘志峰也表示，目前我国的租赁市场整体向好，但也正出在起步阶段，规范化市场建设发展，要建立良好的市场秩序，仍存在一些问题和短板。
乐居小记者
04-19 09:57
同时，一方面银行向租房机构贷款，另一方面发行企业债券、公司债券，资产证券化和房地产信托资金等创新金融产品，拓宽投资渠道，住房租赁市场正在有序化，规范化推进。
乐居小记者
04-19 09:57
6.行业服务联盟加快推进住房租赁的发展。南京、广州等等，组织了市、区、街道、社区，四阶租赁服务平台，服务工作有序推进中。
乐居小记者
04-19 09:57
5.租赁性住房土地供应增加。到十月底，全国挂牌用于租赁住房的土地20多宗，上海、深圳、广州、杭州、南京，先后出台租赁用地，未来的土地用地将进一步增强。
乐居小记者
04-19 09:57
4.大型房地产企业纷纷介入住房租赁。碧桂园、恒大、万科、绿地等企业积极开拓住房租赁市场。
乐居小记者
04-19 09:57
3.多渠道供给解决外来人口居住问题。到今年9月份，机构、企业、个人向租赁市场提供公寓120万间，为2768万户家庭解决了住房问题，占20.4%。
乐居小记者
04-19 09:57
2.有效需求得到了激发。目前我国拥有1.2亿人选择了住房租赁居住，如上海、北京、广州等城市，个人家庭比重超过30%。最高的租房住已经到了72.8%。深圳市依靠租房居住的家庭和个人占72.8%，每年市场规模租金突破一千亿。
乐居小记者
04-19 09:57
1.政策力度比较大，目前全国有50多个城市实施住宅的有关政策。
乐居小记者
04-19 09:57
对于当前住房租赁在政企融商四个方面共同推进，刘志峰表示其呈现以下几个特点：
乐居小记者
04-19 09:57
刘志峰：十九大以后，在加快推进住房租赁市场发展，在这样的形势下，中国房地产业协会和几个有关单位一块在今天举办2017房地产租赁市场与资产证券化论坛暨第一届中国租赁市场住房发展峰会。重点在金融支持住房租赁，盘活存量市场，加快长租公寓建设，并同时发布2017年房地产信托合资基金REITs报告，旨在整合资源，交流经验，促进企业加深合作，为明年住房租赁开好局服务。
乐居小记者
04-19 09:57
接下来是中国房地产业协会会长刘志峰先生上台致辞！
乐居小记者
04-19 09:57
蔡云：住房租赁市场将成为房地产市场下一个阶段各方努力布局、重点构建的领域。
乐居小记者
04-19 09:57
但我们也欣喜地看到，随着金融资本逐步介入住房租赁市场，资产证券化市场不断创新试点，成效初现，激发了市场热情。
乐居小记者
04-19 09:57
同时，蔡云也提出，由于我国住房租赁市场发展先天落后，一直存在众多的痛点，如融资难、资金沉淀大、投资回报率低、缺乏退出机制、市场不规范等等问题。
乐居小记者
04-19 09:57
蔡云表示:今年的十九大报告进一步强调了“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。道路决定方向，可以预期，在未来相当长的时间段内，房地产调控政策不会放松，“租售并举”也预示中央在稳定当前房地产市场的情况下，将倾注更大精力发展住房租赁市场。
乐居小记者
04-19 09:57
出席本次论坛的主要领导和嘉宾是：
中国房地产业协会会长刘志峰先生
中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊先生
戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛先生
乐居控股CEO贺寅宇先生
中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理童学锋先生
中国房地产业协会金融专业委员会秘书长肖晓俭先生
中国REITs联盟秘书长王刚先生
招商证券房地产行业首席分析师、宏观策略师赵可先生
金融街控股董事长高靓女士
中联前源不动产基金管理有限公司执行总经理范熙武先生
乐居小记者
04-19 09:57
大会正式开始，
中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士主持会议开场，并介绍到场嘉宾~
乐居小记者
04-19 09:57
现场图奉上~
乐居小记者
04-19 09:57
嘉宾陆续入场~~
乐居小记者
04-19 09:57
大会议程附上~
乐居小记者
04-19 09:57
签到台一角~~这才是三分之一哦~
乐居小记者
04-19 09:57
乐居前方小探已到会场，手机无P现场图奉上，嘉宾还在路上~
乐居小记者
04-19 09:57
房住不炒 租售并举
时代召唤 共筑未来
2017年12月19日
中国房地产业协会金融专业委员会、商业和旅游地产专业委员会
中国REITs联盟、新浪乐居联手举办
2017房地产租赁市场与资产证券化论坛
暨第一届中国租赁性住房发展峰会
地点：北京金融街丽思卡尔顿酒店
乐居全程现场直击
敬请关注！
房住不炒 租售并举
时代召唤 共筑未来
2017年12月19日
中国房地产业协会金融专业委员会、商业和旅游地产专业委员会
中国REITs联盟、新浪乐居联手举办
2017房地产租赁市场与资产证券化论坛
暨第一届中国租赁性住房发展峰会
地点：北京金融街丽思卡尔顿酒店
乐居全程现场直击
敬请关注！