2017¾,商业地产的市与势

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  • 编辑 豆先生 09-27 15:47

    结束啦 感谢大家围观 大家也可以收看我们的回放哦

  • 编辑 豆先生 09-27 15:46

  • 编辑 豆先生 09-27 15:46

  • 编辑 豆先生 09-27 15:46

    私聊环节

  • 编辑 豆先生 09-27 15:45

    因为我们做数据的时候,都会有同比等相对的比较,但实际上并不是说明整个写字楼的需求情况是有特别大的降低。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:45

    魏东:环比下降其实这个季度北京写字楼的吸纳不差,将近9.2万平方米,也不差,只不过前两个季度北京写字楼市场表现得太好了,一下子显得第三季度总吸纳稍微小了一点。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:44

    记者:报告上写到,全市净吸纳量环比下降31.6%,这个数字这么大的原因是什么?

  • 编辑 豆先生 09-27 15:44

     魏东:未来五大核心商圈,未来新增供应主要是CBD区域。但是第四区域新增供应是集中在非核心商圈,主要是因为四环之内现在可开发面积已经非常有限了,基本上是没有面积了,而四环以外,比如亚奥商圈、望京酒仙桥区域等等还有一些地是可以开发的。另外还有一些散落在其他区域的,我们叫其他区域,还有一些供应出来。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:43

    记者:今年前三季度写字楼新增量和收纳量,五大核心商圈外的区域更加活跃,也有提到未来写字楼新增供应还是来自CBD,我想问一下CBD,包括五大核心区、非核心区,为什么别的区域会更活跃?    

  • 编辑 豆先生 09-27 15:43

    改造完以后,你会发现整个物业价值提升很多。盈科中心现在是基金公司持有,最终要退出的,让这个楼活力延长,现金流更好。租金只是一个衡量标准而已,只是一个单独的标准,在估值的时候很重要。现在租金已经比原来提升了很多倍。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:43

    现在改造以后,银行可能会几千块钱,包括展示厅等等都会有。从坪效不能单一去讲究现在商业的概念,以前百货都在讲坪效,现在商业不是这种模式,现在盈科中心改造完以后就变成另外一个空间,除了服务配套以外,让人觉得有意思、好玩,提升整体物业价值,这是现在改造最大的优势。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:43

  • 编辑 豆先生 09-27 15:42

    罗俊崴:第一个问题,其实改造很大的前提是后面有钱能赚才会改造,当然改造的时候前期会投入一些费用。太古里算是比较新的,盈科中心现在商户差不多半年到一年,从租金水平来看,原来太平洋百货的时候,租金只有几块钱,其实很低。百货去租一个面积,就是三到四块钱,这是基本的情况,而且周期会更长。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:42

     记者:我第一个问题问罗总,我们现在对商业做了很多改造,包括太古里的项目等等,我们业态做完改造之后,坪效提升能有多少?或者资本回报率大概能够提升多少?

  • 编辑 豆先生 09-27 15:42

    包括远洋地产的三条产品线当中,第一条是CLRC就是打造一个社区的概念,使老人在家里面就能享受到这样的服务。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:42

    包括很多老年人接受不了要离开现在自己的家庭,去孤身或者净身来到这样一个养老院。这个概念是需要大家慢慢慢慢融入,慢慢慢慢接受,现在真正走出去的也都是高端的养老运营商,之所以定位高也正是因为要赋予它的功能非常之多,所以在这个过程当中,我们相信会有更多的亲情化的老年社区出现。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:42

    三期产品是把更多的家庭,包括跟幼儿园、跟更多的产业、跟文化、跟娱乐相互动的功能在这个项目上进行实现。通过这个项目我们可以看到,老年人的生活是需要丰富多彩的,尤其是在中国进行地产开发,老年人对于家庭的情结还是难以割舍的。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:41

    我们能够看到真正现在在整个产品多元化方面来说,泰康是走得非常靠前的,像燕园那个项目最早开的是养老公寓,二期开发之后把配套的医院、医疗,包括完全不能自理的老年人护理型的服务也融合在这个项目当中。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:41

  • 编辑 豆先生 09-27 15:41

     刘晓丹:这是一个非常主流的问题,因为这是决定着整个养老行业,地产商如何介入,如何实现自己的现金流,在产品上如何能够满足未来市场的需求,又缓解自己的经营压力。所包含的问题是所有地产商都非常关心的。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:41

    记者:关于养老地产这块,是现在市场上新的趋势,很多老年人包括年轻人是接受不了这种消费方式,所以有一些开发商在思考可不可以做一些亲情社区,把这一个楼盘结合一下,既可以让老年人居住,又适合他们的子女,让他们共同居住。这样的模式会不会成为养老地产先行趋势?在这种模式之下,开发这样的物业会有什么样的挑战?

  • 编辑 豆先生 09-27 15:41

    现场提问环节


  • 编辑 豆先生 09-27 15:36

    我们也借此机会在整个业务线上,把养老放到一个非常重要的业务点,同时我们也成立了大健康小组,针对这一领域进行深挖,对接运营管理的品牌资源,我们在整个服务环节不但是帮他们出方案,还能帮他们对接资源,帮产品进行落地实现。我们也希望在这个领域继续耕耘,也会有相应的收获,在这个行业里面做更多的贡献。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:36

    我们能做什么?从整个拿地收并购阶段,到运营管理,到后期的退出,都是我们能开展的方向。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:36

    最后给它一个收购价格的指导。所有的这些需求其实都是我们伴随着客户的成长而成长的。客户的需求在哪里,我们认为市场就在哪里,我们给客户提供私人定制的服务。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:35

    同时针对具体的项目,需要做一个很好的方案改造,去进行经营测算,才能确保集团能不能经过这么严格的筛选,选定这样的项目进行投资决策。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:35

    针对不同产品线,他们的选址标准是不一样的,我们帮他们提供选址策略,针对不同类型的产品进行策略上的划分。不但对区位上有要求,对于项目的硬件条件也是有选择的。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:35

    最后讲个跟远洋的合作,远洋在全国一线城市和重要的二线城市、优质的旅游资源城市纷纷布局。产品分三大类,大型的CLRC,中型CB老年公寓,小型CC照料中心。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:35

    简单做一个举例。这是国寿天津空港经济区的养老养生项目,在这个项目当中不但引进了美国TIRR康复医院,同时也跟木下集团合作,做了一个高端的养老公寓。不论是品牌还是经验方面,我们都期待在这个项目上做出更多的精彩,能够呈现给大家。也希望我们能够在这个项目当中收获更多,以后为更多项目提供服务机会。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:35

    所有这些数据充分说明一点,我们现在在国寿养老整个产业当中做出了很大的贡献,同时我们也收获了很多。现在它在全国布局的八个城市项目当中,我们参与了六个。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:35

    这一页里我们的客户其实只有中国人寿一家企业,我们整个行业的研究也是从2014年国寿的第一个项目刚刚开始,是三亚海棠湾项目,基于我们在客户心目中的专业精神,客户愿意给我们一个机会跟他们一起成长。还有一些项目在这里不太方便透露,其实是处于跟国寿进行当中,像武夷山和北京的项目,都是在收并购或者拿地的前期阶段。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:35

    下面说一下我们在这个行业里面做了什么,哪些经验可以带着我们继续深耕、继续发展。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:35

    戴德梁行顾问及估价部在REITs领域开创了很多先河,包括综合体第一单,写字楼、星级酒店、购物中心各个行业领域我们都在尝试第一单,我们对养老这个行业的第一单也充满期待,我们肯定也不会放过它们。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:34

    说到这个行业产业链闭合之后,会有更好的退出机制。现在在美国的REITs医疗健康产业平均的价格相对营运现金流的倍数,能够接近美国平均REITs水平,非常接近。但实际上国内的水平还在10左右徘徊,都是对整个行业带来更多的考验,等待我们这个市场运作非常成熟,等现有的运营机构企业在运营方面的优势继续凸显,在经营能力上面再有更好的表现之后,我们相信也会有一个很好的REITs退出机制。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:34

    整个行业撬动的产业是闭合的产业链,但我们在现有业务当中做到的,也只是说把养老机构跟医结合起来,会有健康的理念,会有运营管理团队去做现有的基本的运营保障,但实际上还有很多产品有待开发,包括老年人更丰富的文化生活,现在只是在逐步落实、加入,让老年人在整个社区也好,在机构当中,享受更多的晚年时光。我们期待这个行业能有更新的突破,能够把整个产业链完全打通,真正撬动老年人的消费市场。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:34

  • 编辑 豆先生 09-27 15:34

    另外,最为重要的、最关键的一个就是人才的流失。我们跟木下集团做交流的时候,也举了一个非常鲜明的例子,在这个行业里面真正能够潜心去做养老事业的,在木下这样的优秀团队里面深耕五年的人士,经验还在成长,还有很多未来的潜力没有发掘出来,但已经会被竞争对手挖走,花费很多心思。这无疑就更增加了人员管理的费用。这充分说明这个行业人才培养速度远低于市场发展速度。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:34

    包括现有的产业链,因为运营的经验还在培养,最长的不过三年,在整个运营到整个优化过程当中有很多产业链需要打开,才能撬动老年人的消费市场。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:33

    最关键的问题就是现在的保险制度在国内基本上没有,不像国外的市场体系非常全面,大家可以在财力方面不会有太多担心。但是我们真正入住养老机构的老年人,更多都是通过子女或者自己的偿付能力来解决,而不是依赖更健全的保险制度体系。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:33

    同样,他们在学习和成长过程当中,也会有各方面的问题,解决自己的资金问题,解决自己的人才问题,所有这些都是受制于这个行业市场的客观情况的存在以及未来的快速成长的水平。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:33

     第三,运营模式不是很成熟,就像酒店运营管理那么难,商业运营管理那么难,但实际上运营模式不成熟,会给很多企业未来成长造成障碍。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:33

    怎么样让他接受这个概念,有好的运营主体,给他好的生活方式,让他感受到通过专业运营机构能够延长他的寿命,这就需要行业里面更多有使命、有责任感的运营公司,把这个概念深入到老人心目当中,在更长久的时间,让更多人去接受这个理念,才能把市场份额做大。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:33

     还有一个非常重要的问题,就是老年人的消费习惯现在国内还没有养成,很多老人还是希望能够跟子女们住在一起,或者是跟小朋友住在一起,就是离不开家庭。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:33

    首先是房地产开发周期,从持有、运营、自持的阶段来讲,这些项目开发周期非常之长,投资非常之大,一部分产品不能销售,会导致他们的产品退出有很大难度,很多企业会在现金流方面受制于此。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:33

    现在整个养老行业体现出来的共性的问题还是相当明显的,而且这些事情是每天在运营方面面临的压力。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:32

    另外还有一种是部分销售、部分持有,这部分的项目通常都是有一部分自持养老公寓,这部分一定要自己持有,会辅助一部分的社区养老,以产品销售的形式实现项目的出售,以缓解现金流方面的压力。典型的项目就是北京的太阳城。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:32

     除此之外,还有地产商更期待的或者是相对而言盈利模式更容易操作的两类产品出现,一个是整体出售,这是以养老的概念来进行整个房屋产权的销售。但实际上在市场整个占有率并不是非常高,因为最终诉求还是要持有、运营,解决我们的民生、养老问题。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:32

     养老行业四大模式代表着这个行业现有的发展水平。刚才提到的是整体持有运营的,像远洋、万科为代表的。还有衍生产品,以险资为代表的,更多是占用集团的资深的资源优势,通过保险的销售去积累全国性的高端客户群,孵化自己的产品,同时在全国重要的一二线城市和旅游城市实现战略布局,通过现有的护理型的高端养老,偏向年龄更高的群体,向下渗透理念,让我们更多的活力老人能够接受这个理念,扩大我们的目标客户群。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:32

    另外还有一个是美国峰堡投资公司Fortress,跟复星集团也建立了合作关系,分别在北京和上海开设了高端养老社区,在这个行业继续深耕下去。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:32

    包括日本的木下集团,在某个领域也能够占有首席之位。我们现在跟他们都建立了非常快捷的战略发展关系,我们也希望能够带动他们一起在国内有更好的合作伙伴快速占领市场。这两个项目都是我们在中国人寿这个项目合作过程当中收获的两个非常重要的合作伙伴。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:32

    整个养老地产运行发展过程当中有很重要的环节就是运营方,真正海外运营非常成熟的像美国的魅力花园,在美国已经排名前三位的水平。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:32

    同时我们也会把经验快速复制到华北以外的其他城市,让整个华北区的行动先建立起来,我们相信在明年会有全国养老行业的白皮书面市公布给大家。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:32

    除此之外,远洋地产也是速度非常之快,在北京已经有7个项目。这些项目的数据和整个行业的信息我们现在都在建立,在这里我也抛出一个小秘密,我们会在整个养老地产继续收集我们能够收集到的市场数据和运营数据,会在今年年底发布相关行业的北京市场的养老地产市场行业报告,我们也期待到那时候会有更多的发现。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:31

    整个地产快速发展还有一个主力军是房地产开发商,以万科为首,现在全国发展速度最快,布局超过16个城市,项目已经超过54个。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:31

  • 编辑 豆先生 09-27 15:31

    另外是大金主——中国人寿,整个养老行业伴随着国寿的发展速度,成长了很多,积累了很多,也继续会在这个行业深耕下去。现在这些险资也实现了更多一线城市和重要的二线城市的城市布局,包括平安、太平、合众,现在在这个行业都布局超过三个城市以外。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:31

    众所周知,现在整个养老地产行业冲在最前面的就是险资。以泰康为首的在这个行业已经深耕八年之久,但这个项目真正到运营现在也不过三年的时间。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:31

    刚刚看到那么多机遇,我们再看一下行业的现状。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:31

    2014年再次落到实处,我们要中外合资,去建立这样一个体系跟机制,让我们的运营团队马上迅速学习成长起来。2015年继续加码,让健康和医疗结合在一起,2016年增加更健全的医养结合的体系。其实很多新的房企都在打着这个旗号,要医养结合,做医养结合大健康的综合体。这也是房地产开发拿地新的风向标。2017年我们看到政策在频发,在保险制度的建立方面又给予了大力的支持。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:30

    市场是有的,政策上从2011年到现在也是非常非常给力的。无论是国务院还是民政部在2011年到2017年分别发出这样的一些政策的指引,将我们整个养老地产的制度进行健全。从2011年能够看到,政策的指引只是到提出体系的建立,这是非常初期的阶段。紧跟着在2013年我们提出的就是吸引外资。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:30

    再将我们这个行业放大,能看到中国整个大的健康产业在GDP中的占比,中国跟美国的差距至少是有三倍之遥。我们后期需要怎么样努力才能够弥补这样的差距,满足我们这个市场的需求,那就是抛给运营商的问题了。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:30

    美国发展这么成熟了,在运营层面的连锁和规模发展到什么水平呢?排名第一的是Brookdale,无论是持有方还是运营方都是排在行业第一的水平。在美国排名前三的业主持有人,超过700个养老住宅物业,而排名第一的运营方仅超过一千个,这个量在中国从长远的布局来说,其实还是一个小数字。但是我们现有的运营管理水平离这个差距相差非常非常之远,这也就是我们的远期目标。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:30

    再有一个数字来对比。美国跟中国在2015年的水平上,中国现在每百位60岁以上老人的床位占比是3.2张,跟美国差距将持续在50%的水平。从整个总量来讲,我们的总量需求是他们的3.3倍以上,我们中国的市场会充满机会。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:30

     将这个数字放大到2050年,这个数字将发展到1475万张,我们离这个数字还相差得非常遥远,需要我们养老健康行业的运营团队做出更大努力,才能够实现这样的目标,满足我们的基本养老问题。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:30

    从数量上面来讲,在2015年各类养老床位的数量在中国只有670万张,这个数量仅比美国多一倍,但是实际上我们的需求市场可能是美国的3到5倍。也就是说我们能够看到未来这个市场的需求量是非常非常之大的,我们的经验现在还在学习过程当中。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:30

    在中国会有哪些长期的发展目标呢?中国有个9073的养老目标,代表的是什么?在未来老龄化养老这个环节,其中90%的老人是未来实现在居家养老方面,7%是现在社区养老,3%的老年人才能享受到机构养老更好的福利。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:29

    再看具体的年龄上的构成。60岁以上的在中国平均的预期寿命是80左右,相对而言女性寿命会比男性略高两岁。从平均寿命上面来讲,日本平均寿命是最长的,所以长寿看哪里?看日本。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:29

    所有这些数据表明,在中国养老市场是一个朝阳行业,而且需求摆在面前,大家就要把握这个机会,迅速占领这个市场,这也就是给整个健康行业带来的大的商机。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:29

    再具体看一下数字。中国人口基数非常大,乘以这么大的百分比之后,中国的数字对比全球其他各洲的数据来讲,中国60岁以上的老年人口是世界中最高的,而且远高于亚洲之外的各洲的老龄人口。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:29

    日本是一个相对而言老龄化更为严重的国家,我们在2015年的水平跟美国相差不是很远,在2050年,我们现存老龄化的问题会比美国更加严重。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:29

    我们拿中国跟其他几大洲数据做对比,2015年我们数字没有那么可怕,2050年我们这个数字的百分比将远超几大洲的平均水平。再从这个数据缩小到跟各个代表性发达国家来比,2015年我们的水平依然没有这么突出,2050年我们的数字已经发展到36.7%的水平。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:29

     再看几组数据。有一个生育更替水平,国际标准是2.1%的水平,中国现在跟发达国家处于中等发展水平,只有印度超过这个水平。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:29

     再展望一下未来,2050年这个数字可能会攀升到36.7%,这是一个多么大的数字。对于中国这样一个人口大国来讲,未来这个产业机会有多大。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:29

    我们看一组数据,这里有一条虚线,是联合国老龄化社会标准的百分比,中国是10%。我们2000年已经达到了联合国的标准,2016年我们现在的比例已经上升到了16.7%,上升到这么高的比例,但实际上我们养老的产业才刚刚开始。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:28

    其实养老是很难的,但大家为什么还要做?是因为充满了机遇。我们今天会从养老行业的机遇、现状和未来的挑战,再说一下我们现在这个行业做什么。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:28

    这家酒店是1988年开业,到明年年初的时候圆满30年结束,这个希尔顿已经公布了,这个酒店将摘牌。为什么?可能是因为国际酒店管理品牌把我们国内酒店管理品牌带动起来,培养了团队,但是这个学费我们花了很高的代价,而且长达30年的时间,我们才能够有自己的实力运营自己的品牌,而且是在非常成熟的地段、非常成熟的城市,是在上海。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:28

    我给大家抛一个问题。酒店其实跟商业相对而言都是非常难的,中国第一家国际五星级酒店是什么时候开业的?有人知道吗?如果现在百度搜索的话,在第九条会看到上海希尔顿酒店。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:28

    刘晓丹:养老行业相对商业而言会更难,而且会赋予更多的使命感和责任感,而且这个行业现在才刚刚开始。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:28

    刘晓丹:讲一下养老健康产业。我们刚才提到的写字楼、商业、酒店,都是属于司空见惯的、开发商持有的物业。我们提到商业,刚才罗总说得很精彩,非常好玩,我们大家平时逢年过节、周末都会出入这些场合,跟大家生活非常非常接近。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:06

    抢占先机:养老健康产业,难度系数几颗星?戴德梁行估价及顾问服务部高级助理董事 刘晓丹主讲

  • 编辑 豆先生 09-27 15:04

     所以跟大家分享北京未来有意思、好玩的趋势是什么,其实商业不像写字楼、住宅,写字楼看出租率,住宅看房价地价有没有涨,商业还是看更好玩、更有意思,北京除了雾霾以外,我们可以做很多事情。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:04

    我们觉得下一步的商业混搭着众创、强体验、场景化、智能化、多元融合,这几个关键词会伴随在未来几年当中商业的变革,新项目改造、城市更新,这些人都会融汇贯通这些词。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:04

    需求升级现在在不断发生变化,根源是消费人群发生变化。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:04

  • 编辑 豆先生 09-27 15:03

    其实现在大家都在讲究健康生活,每天吃草比吃肉的人更多,低卡路里健康很重要。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:03

    卡丁车这个业态以前是比较老的业态,只要你有冒险精神就可以去做,北京有几个。这家卡丁车叫炫影空间,还是卡丁车,但是有不一样的地方,就是整体的风格不一样,用一个空间感营造的风格就是未来世界的概念,你会感觉我开着卡丁车,那种旋转空间感完全不一样,享受感官刺激、视觉刺激完全不在一个频道上面。这些是属于商户在不断求新求变,而且他们会拿出很大面积来做。比如头盔、酒吧、红酒等等,可以合在一起做。所以玩卡丁车不会很无聊。我们会在北京找很好的面积去做类似的空间,都是商户在原来的基础上升级换代,不一样的方向。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:03

    通过这一类型的餐厅和餐饮可以看到商家和商户每天都在花心思,在想怎么去迎合现在老百姓的需求,这些都是比较好玩,有意思的。如果有时间大家可以去看一看。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:03

    但是可能会觉得很有意思。如果你家里有小孩,差不多十来岁的小朋友,会觉得这是很好玩、有意思的店,可能下次还会来。因为一次不可能把东西都点满。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:03

    北京还有很多餐厅,比如失重餐厅,在蓝色港湾。不用服务员送菜,楼上服务员把菜放上去,呼呼就下来了,旋转下来很有意思,你说它菜有多好吃,我不觉得。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:02

    另外,两年以前在北京颐堤港新开了一个品牌叫造作,很多人愿意去他们家买他们的东西。其实以前家具店大家去逛红星美凯龙、居然之家,会觉得很无聊。但是这些不一样,也有别于宜家,很有设计感,线上线下可以进行互动。你会觉得原来逛家具店也是很有意思的。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:02

    而且很有意思,你可以直接在那边进行尝试,去试彩妆,阿玛尼彩妆目前还没有进到中国大陆,上海的店马上会开出,北京后续会跟进。很有意思的是,现在商场商业新放了一个大猩猩,大家每天都会过去拍照。这些是比较好玩的,可以定制等等。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:02

    这两天在北京太古里的南区广场上面,有一个叫阿玛尼的box,是阿玛尼彩妆第一次在北京做活动,这个活动持续一个月。南区广场每天的租金很贵的,花一个月的时间把整个全都包下来,其实可见阿玛尼对于这个还是很注重的。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:02

    还有开放,所谓的开放,北京精神就是包容、开放,在北京精神里面应该品牌也是一样的,品牌能够升级、能够换代,很多新的品牌也会进来。这些是未来的商业很好玩的。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:02

    独特,独特可能是针对你的细分人群,比如今年最火的《中国有嘻哈》,原来可能没有接触嘻哈圈,但因为一档节目或者一个品牌,把这部分人群重新进行聚集,这也是有部分的受众群在里面的。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:02

    现在很多新型商业,有几个关键词。包容,更多新奇好玩的业态进入到北京来。还有多元、跨界,更多好玩的,原来做餐厅的,现在做别的东西。原来做酒吧,现在跟其他有意思的业态进行配合。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:01

    为什么把这个项目单独拿出来讲呢?这是边上阿玛尼的楼,原来这两个楼都是一样的,都是玻璃通透的。打造完之后,变成另外一个风景,冬天室外可以不用,把门关上,在里面可以就餐。夏天可以在外面,最美的秋天大家可以去看一看,尤其是十月,有亲戚朋友过来,可以带他们过去,北京特别美。关于品质、融合都会有。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:01

    三四层刚刚开业,也有一个餐吧,同时有一个酒廊,是上海一个品牌。开了一个月,瞬间在北京的潮流圈里火起来了,你可以发朋友圈,去夜店,可以带朋友去。这样混搭的新玩法,在北京会越来越多,这样特别有意思。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:01

    二层比较有意思。原来有一个比较知名的餐厅藏红花,是吃西班牙菜的,藏红花老板重新打造了一个品牌,叫Restaurant  Y,为什么叫Y呢?因为三个创始人名字里面都有一个Y,而且性价比很高。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:01

  • 编辑 豆先生 09-27 15:00

    所以深受年轻朋友的好评,而且很多人在这里喝咖啡、聊天,发个朋友圈还是很洋气的。为什么我们说要把商场空间打造得很好,并不是我在里面花多少钱,买多少东西,而是今天我去了某个地方,可以拍照片发一下,说我们去的地方很有意思,下一次我带你去。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:00

    整栋楼分为三个区域。一层主要引进了烘焙、面包。二层引进了偏法餐的概念。三到四层是打造的餐吧、酒廊之类的。一出炉出来绝对五分钟之内就被抢购光。二楼是引进的健康时尚概念,很多可以把空间完全改造出来,空间环境比较美,同时吃的东西也比较有风格,比较健康。

  • 编辑 豆先生 09-27 15:00

    而且很多外立面原来是都封上了,现在都打开。其实北京一直都很缺室外的空间,一到夏天几个朋友出去喝个酒,除了在路边喝啤酒、撸串以外,要想找个洋气点的地方,很少。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:59

    这些都是属于开发商大刀阔斧的改造,因为从一栋楼整体改造,光这一栋楼改造费用就六千万,很多发展商不愿意花这个钱,但是太古愿意在这一块做新的尝试。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:59

    这栋楼最早是太古花了很大力气招来的,就是万宝龙亚洲旗舰店,现在经过改造成为别具一格的空间,从外立面可以看到它有很大的变化,而且现在里面有很多洋气、有意思的餐厅、餐饮。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:59

    另外一个离我们更近一些,就是三里屯太古里,太古里现在算是北京最主要商业地标的项目,而且人流量各方面都是特别好,他们也在求新求变。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:59

    未来大悦城是会更潮玩、更全新的业态,大家可以去看一看。很多东西真的离你我会有点远,我们觉得做的时候,这些商户都是我们平常在购物中心里不太敢接触的商户,但是他们确确实实有这样的人群需要,很多是00后、甚至05后他们愿意去做的,这些也是蛮有意思的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:59

    还有不一样的东西,这一条只是西单大悦城十周年系列第一条街区,未来到年底、到明年还会有未来的调整和改造,我先卖个关子,不跟大家分享。还有很多在保密阶段。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:59

    包括还会有很多原生态的二次元,就是所谓原生态场景化的还原,这些东西有很多是我们在座各位接触比较少的,但是是00后接触的会更多,他们愿意去做一些很有意思的东西,引进了很新锐的,比如电竞、变态奶昔、手账、塔罗牌等等,在我们看来好像是很无聊,跟你没有关系,但是很多00后的年轻小朋友都对这些很感兴趣。西单大悦城可以把这部分人群捕捉到。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:59

    比如比较火的《中国有嘻哈》,把嘻哈的元素放到我们项目当中,还有涂鸦等等各种有意思的。现在大家去西单大悦城,会发现一层的品牌已经在做升级换代了,最近有很多媒体朋友会知道,未来可能要关店,其实这些都是在一层,这些都是在西单大悦城改造出来的新的东西。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:58

    8月27日开街的样街,把二次元、动漫和很多跟互联网相关的业态放到这个商业街区里去,打造的是文艺、时尚、潮酷的方向。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:58

    我们提出一个概念,最老的大悦城,但是又是最年轻的大悦城。原来如果在北京生活,你会发现一提到西单,就知道年轻人多,年轻人指初中生、高中生、大学生都会有,这些人更愿意在网络上买东西,比如玩手游,在《王者荣耀》里面每个月、每年都会买装备,花好几万,但怎么把这些人留在西单商圈里。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:58

    我再说一下西单大悦城,西单大悦城是北京最重要的商业项目,也是十年了,差不多伴随着一代的人。以前喜欢逛西单的人,现在都基本上有家有口有小孩了。现在西单大悦城也求新求变,在十周年的时候,我们戴德梁行帮大悦城做了很多有意思的改造。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:58

    引进了不一样的美食餐厅,打造出完全不一样的空间环境。所以我们觉得盈科中心是完全老的商业,进行了全新的改造,形成了焕然一新的感觉,有别于三里屯和别的项目,也是很有意思的项目。餐饮、娱乐、零售都特别好。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:58

    整个盈科中心改造完之后,我们帮他们签订了英菲尼迪的体验店,完全改造的不一样的体验,新的环境,引进了目前市场上最流行的单车的健身房,这也是市场上独一无二的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:58

    而且都是院线同步上映的电影。还有自己很有意思的餐厅、简餐、美食,去做一些配合,这样可以让消费者在里面有一些不一样的感受和体验。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:58

    而且价格只是比其他电影票贵一点点。我们可以有一个聚会或者有团建活动,或者有亲人之间需要聚集的,完全会比其他影院体验的感觉要好得多。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:57

    当大家有机会去的时候,会发现整体空间改造已经是完全不一样的感觉,给人的消费观念是不一样全新的东西。而且有意思的是,比如引进了很多北京目前现在独有的,有一个品牌叫三克应画,在这里叫三颗影院,在看院线电影的同时可以吃东西、喝香槟、吃着生蠔,看着院线大片。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:57

    先讲盈科中心。盈科中心的商业原先有4万平米的百货,去年改造完成,由基汇资本收购,我们做了很多新的不一样的东西。这个项目整体华丽蜕变就是所谓北京城市更新当中很重要一环,原来老的百货已经不适合这个商圈了,那我们给它一个全新的空间。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:57

     北京盈科中心、北京西单大悦城、三里屯太古里,都有一些新的变化和不一样的东西,那么我们在其中有哪些工作可以跟大家做分享呢?

  • 编辑 豆先生 09-27 14:57

    多元跨界体验。原来我们的商业已经不单纯的餐厅是餐厅,零售是零售,我们的生活方式发生了一些新的变化,原来讲温饱和衣食住行要更好,现在更多是精神层面和欢愉,有更多不一样的词会被我们提及。社交空间营造,包括机场零售,都在打造新的社交空间,把很多商场有一些不一样的诉求会改变,所以我们想说,一些新的趋势会有改变。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:57

     消费需求的升级导致你要发生变化,有一个词在过去两三年被不断的用,就是“体验式消费”,还有口碑、个性、品质。大家看各种直播,可以通过这种流量经济把商业带动起来,这些是下一步甚至现在要变革改变的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:57

    原来主流消费人群是70后、80后居多,现在85后、90后,90年出生的人马上就要30岁,有家有口,马上有小孩。现在95后、00后已经逐渐成为消费的主力人群,你去购物中心里,逛街、买东西、甚至拿着手机拍照片都是这些人群,所以迫使我们这些商业必须做出一些改变。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:57

    通常我们讲商业,以前大家都说“一站式购物中心”,这个词在过去十年间被不断在用,除了零售、餐饮、超市以外,这些基本都是购物中心标配。而这些东西现在已经不能百分之百的满足消费者需求了。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:56

    罗俊崴:今天我们主要讲一个话题是新商业,讲一些好玩、有意思的。马上临近中秋和十一,很多朋友会来到北京,那么带他去哪玩,有什么好玩的新东西。所以我们讲一讲北京最近有哪些好玩、有意思的地方,跟大家做简单的分享。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:44

    玩转商业:消费需求升级?带你玩转新商业!戴德梁行北中国区商业地产部主管 罗俊崴主讲

  • 编辑 豆先生 09-27 14:42

    所以在未来三到五年里面,这几个商圈在各自发展成熟过程中,还是不会对北京写字楼市场带来什么影响的。但是如果五年之后商务氛围形成了,商圈发展得非常好了,那个时候才是真正有可能对北京市原来的传统商圈造成一定影响的。届时整个北京市的写字楼市场平均租金也是会面临下行风险。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:42

    我们现在来看这几个写字楼商圈,还都是在非常前期的阶段,它们从建设到施工到最后的聚集人气,形成一定的商务氛围,还是需要一定时间的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:42

    这三大潜力商圈都承载着一定城市的功能,也都有一些政府的推动在后面。基于这样的原因,产业聚集效应会越来越明显。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:42

    说到石景山,就要说首钢。因为北京奥组委迁到了首钢老厂区里面,会规划得非常好,有一个冬奥广场,还有一个城市公园,把原来老旧厂房改造成非常有特色的现代公共服务配套和写字楼办公的功能的区域。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:41

    另外苹果园的交通情况也会有很大的发展。但是跟通州和丽泽相比,发展还是比较滞后,很多项目还是在散卖过程中,整体租金也是相对来说比较低的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:41

    还有京西商务区,有两个比较大的项目,一个是金融街长安中心,还有绿地项目,体量都很大。另外是苹果园交通枢纽,现在第三个大悦城预计要在这个地方建设,应该已经开始动工了。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:41

    石景山区主要写字楼分布是分几块,首先银河商务区是围绕着万达广场,石景山区政府也在这个地方。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:41

    石景山区域的整个经济发展还是沿着长安街沿线来分的,上面划了一个保险产业园,基本都是由政府来主导的产业园。中关村科技园石景山园地理位置有点偏,交通不是特别便利,中关村科技园跟其他行政区相比,发展并不是特别好。所以还是要促进交通,让项目的交通可达性提高,能真的很大的促进产业的发展,包括写字楼的发展。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:41

    石景山区整个区域比较小,经济体发展情况跟其他几个区域没法比,但是从过去半年多的时间里,我们会关注到石景山那边有很多新项目,也吸引了很多人的目光,投到这个区域里面。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:41

    丽泽是需要承接一些金融街的功能,所以它也是要构建独具特色和优势的金融服务产业体系。丰台区政府根据丽泽商务区的一些特点,也给出了一些包括引进企业、人才,对金融类企业有一些具体的扶持的政策,还是很吸引人的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:40

    丽泽商务区地理位置非常优越,距北京南站很近,距北京西站也很近,周围交通线路网非常发达。未来丽泽路在地下会建交通环廊,有17个出口,通往各个写字楼,未来会是非常便利的区域。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:40

    丽泽商务区这个图虚线是丽泽路,分北区和南区。目前还是以南区为重点来进行开发。整体丽泽商务区的总建筑面积是700万平方米,新建面积差不多500万平方米,但这里面还有一些其他功能,不光是写字楼项目。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:40

    另外,环球影城带动了一些旅游产业等等,也会给当地写字楼带来很多需求。这些很多都是新的需求。所以我们对于通州副中心的未来发展非常看好。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:40

    但是通州这块今年年底北京市政府就要逐渐开始迁移过去,跟北京市政府相关的一些企业有可能也会随着政府的逐渐搬迁会迁过去。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:40

    主要项目的分布,比较重要的一个改变就是原来的彩虹之门现在改成了通州三塔的设计,主要的项目都是知名开发商来完成的。未来从2017到2022年,预计将会有180万左右的项目投放市场,整体体量比较大。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:39

    就写字楼来讲,重点核心区还是运河核心区,这是它的主要规划,分商务北区、商务南区,这个区域未来建成了之后,由于规划得非常好,整个实施过程也是有北京市政府在里面推动。所以未来这个区域会是很值得大家期待的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:39

    通州是所谓的一河五心,还有大家很期盼的2019年会有环球影城在这里落地,会进一步带动通州区域的发展。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:39

    先讲通州运河区。通州运河区规划得非常好,蔡奇市长上任之后做了调整,通州又是京津冀发展的桥头堡,所以协同发展地理位置非常重要。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:39

    从分区域来讲,石景山区域主要供应是集中在今明两年。丽泽是从今年一直到2020年都会有一些项目投放市场。通州是一直贯穿始终的,因为随着北京市政府的搬迁,未来通州写字楼供应也会非常大。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:39

    从潜力写字楼商圈来看,这三个区域未来写字楼供应量还是非常大的,如果要是跟我们现在所说的传统商圈相比,未来三大潜力商圈的写字楼供应基本上是跟传统商圈各占一半,所以体量是非常大的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:39

    通州规划得非常多,到底有多少条地铁线路,现在有一些规划,正在实施,最近听说有八条地铁线路会直达通州区域,所以未来通州轨道交通会非常便利。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:39

    中国的老话,“要想富,先修路”。轨道交通对区域的发展非常重要,这三个区域都有不同的轨道交通在不断发展过程中。石景山有S1线路,在今年能够运营。丽泽区域是有两条地铁线路直接贯穿整个区域。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:38

    三个区域每个区域都有各自的特点,未来都是有很大的发展潜力,我们也是希望在这里先做一些前期的工作,也是让大家多关注一下这些区域,未来可能有进一步发展,并且会对未来写字楼的市场有可能起到一些重塑的作用。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:38

    北京的写字楼潜力商圈。重点谈三个区域:通州运河区、丽泽商务区、石景山区。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:36

    根据前面几个季度,望京酒仙桥、亚奥等区域,因为现在空置率相对其他区域来说还是比较高的,所以这两个区域活跃度还是比较高的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:36

    这些面积都是处于非核心商圈的,我们预计整体空置率肯定是会随着新项目的投放市场有所上升。但是北京写字楼整体情况还是供需两旺的情况,我们整体的租金水平还是会保持比较平稳的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:36

    到今年第四季度,差不多还会有将近60万平方米的写字楼的面积出来。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:36

    预计到2021年,整体未来的供应有差不多550万平方米。红色的是CBD区域,放眼望去一大片红,CBD区域还是未来甲级写字楼的主要供应区域。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:36

    在今年到现在为止北京写字楼投放的主要项目,像望京酒仙桥区域有12.8%的人相对来说比较活跃。另外,其他区域,不在我们所有商圈里面的其他区域,写字楼项目的供应也是比较多的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:35

    从整体写字楼租赁市场来看,内资公司还是主导了北京写字楼市场,73%的行为是内资公司完成的。金融占据了1/3以上的租赁活动,TMT、专业服务这些领域都是高端写字楼租赁当中的主力军。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:33

    反之,金融街、中关村空置率一直是非常低的水平,企业在这个区域也比较痛苦,因为想租更多的面积想扩张还是很有难度的,因为确实区域里没有面积。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:33

    拿亚奥商圈来做例子,在2016年二季度的时候有一个柱子一下子就上去了,说明那个时候亚奥商圈有新增供应出来。然后又迅速下滑,说明这个区域吸纳水平非常好,新项目一出来,马上就被吸纳了,不断调整。一个是亚奥,一个是望京酒仙桥,可以看出来它的活跃度非常高。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:32

    写字楼吸纳的情况,这个季度北京全市写字楼吸纳是在91488平方米的水平,从下面这个图可以看出得比较清楚,望京、酒仙桥、亚奥区域和传统的中央商务区CBD这三个商圈吸纳比较活跃,中关村、金融街都是没有什么成交的,是相对来说非常不活跃的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:32

    CBD区域写字楼存量是308万平方米,已经占据了将近整体市场30%的供应。未来北京写字楼主要供应还是来自CBD,所以未来CBD的租金还是面临一些调整,有可能是有一些下行的压力。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:32

    红色这条线是CBD区域,在2012年的时候,CBD区域的租金比其他区域要高出一块,但是随着市场的调节,随着CBD区域的供应的不断增大,CBD区域的租金已经和其他区域的租金是非常接近了。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:32

    分区域的租金的水平。蓝色这条线是著名的金融街区域,这个区域的整个租金是比其他的区域高出一大块,是除了香港之外亚洲最牛的商圈

  • 编辑 豆先生 09-27 14:32

    写字楼租金的走势。从2009年一直到2012年,北京写字楼租金有直线型上涨的阶段。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:31

  • 编辑 豆先生 09-27 14:31

    之后从2012年开始,北京就出现了一个写字楼外溢的情况。在这个阶段很多企业开始从CBD搬迁到望京、酒仙桥区域,直接刺激了新商圈的形成。从2015到现在就是所谓的高位盘整的阶段。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:31

    从2008、2009年是金融危机的阶段,金融危机之后,导致中国政府投放了四万亿资金刺激市场,这个阶段是直接导致了北京写字楼的需求猛增,租金直线上涨的阶段。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:31

    看一下净吸纳量,一到三季度这五大核心商圈的吸纳量是在18万平方米的水平。前三个季度全市的吸纳是在36、37万平方米的水平。就是整体市场除五大核心商圈之外的市场是更为活跃的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:31

    五大核心商圈,包括CBD、金融街、中关村、燕莎、东二环。从这几个数据可以看出来,新增供应一到三季度是15万多平方米。刚才我们看全市的新增供应是37万平方米,就是说绝大多数新增供应是位于五大核心商圈之外的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:30

     第一部分先讲一下我们所谓的传统商圈。从一到三季度,整体写字楼市场情况,因为三季度没有新增供应,所以整体写字楼存量没有变化,960万平方米的水平。今年一到三季度新增供应是在37万平方米,整体吸纳也是在37万平方米左右,从租金涨幅来讲,和上季度没有什么变化。同一年前相比,有2%的增幅。所以整体市场租金是非常平稳的。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:30

    北京房地产市场开发投资的情况,二季度的数据显示,二季度房地产开发投资增幅是负6.4%,同一季度相比,一季度是负7.2%,整体房地产开发投资的降度是在放缓的,预计三季度负增长态势还是会进一步延续。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:30

    北京作为首都,整体经济发展非常好,从国家的经济走势是保持比较一致的步伐。北京市目前第三产业超过了整个GDP的80%,这在全国最高。对GDP贡献最高的三个行业,金融、信息软件和信息传输、高端服务业。都是对北京经济做出非常大贡献的行业。

  • 编辑 豆先生 09-27 14:30

    魏东:我今天重点讲一下北京写字楼市场的情况,写字楼市场我讲两个部分。一个部分是传统的写字楼商圈的情况,这是我们每个季度都会讲的。第二方面是讲一些北京所谓三个潜力商圈,这三个商圈未来有很大的发展潜力,未来我们怎么看北京写字楼市场的发展,租金走势的情况

  • 编辑 豆先生 09-27 14:17

    共享数据:三季度地产数据抢先看 戴德梁行北中国区研究部主管魏东主讲

  • 编辑 豆先生 09-27 14:15

    来张现场图

  • 编辑 豆先生 09-27 14:12

    发布会开始!戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理 王盛 致开场词

  • 编辑 豆先生 09-27 13:54

    乐居小探已经提前到达现场啦 发布会将于14:00正式开始 乐居全程视频+图文直击!

  • 编辑 豆先生 09-26 17:51

    2017年的四分之三已经过去,我们共同见证了九个月来的北京房地产市场。

    未来的四分之一年里,会有什么新趋势、新潮流,又将会如何引领整个市场?

    戴德梁行邀请您围观9月27日“2017¾,商业地产的‘市’与‘势’”戴德梁行2017年第三季度发布会,

    与我们共享数据、玩转商业、抢占先机。


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