雅辰
04-19 21:09
好啦，时间过得真快，将近两个小时的讨论完美收官~可谓是干货满满~~大家有学到吗？
雅辰
04-19 21:09
网友问：北京二手房价是不是已经降不少了？现在买还是等等？
郝燕老师：二手房价确实已经下降，有些置换的客户已经在积极入手，但这部分客群还是以满足自住需求的，相反，借助二手房周边资源来炒作的投资购买已经实质性地减少了。这次调控，跟以往不同的是，二手房价已经出现松动，但一手房价还一直坚挺。
雅辰
04-19 21:09
网友问：对石家庄土拍新规限地价限房价怎么看，之前保定也有相关政策，保定是受雄安新区设立的影响，石家庄出现这个规则的原因是什么，以后这一规则会成为常态吗？
乐居石家庄站主编黄凌燕：石家庄2017年房价受到密切的关注和政府的监管当中，所以石家庄现在土拍既有财政收入的需求必要性，但是又要绝对禁止出现地王这类现象。所以说石家庄现在整个要在源头上控制房屋销售的平均价格，然后又要去保证土地供应量的持续扩大，以保证供求的平衡。所以说石家庄土拍的新贵只会不断的升级，出各种各样的花样，包括今天上午出现了一个限地价，竞自持，这都是统一的，向各地看齐。
金库老师：双限是政府帮买房人划价，平时买房不都是千方百计找人优惠吗？这下好了，市长亲自给你特批了。买不买？自己想去吧?我认为石家庄作为河北省的省会城市，在京津冀地区仅次于北京、天津拥有巨大的城市资源的城市。其次，相对于北京的发展空间来说，石家庄本身从200平方公里扩展到2000多平方公里，开发非常可观，所以现在出现了百强企业进石家庄抢地的局面，对石家庄整体的趋势是看好的，我还是那句话，有房票，够首付，马上就进售楼处，这个话现在不会变，十年后不好说。
雅辰
04-19 21:09
接下来就是回答网友提问的环节啦~~~
雅辰
04-19 21:09
而同时，姜昊老师也提出了一个建议给购房人敲响警钟：“沿着轨道交通沿线寻找，远郊慎选，比如距离传统核心区域在50公里以上，但周边并没有成型的产业配套。轨道交通我对高铁相对谨慎。”
雅辰
04-19 21:09
至于大家都很关注的有房票，有钱，能买在哪儿的问题，金库老师给了这样一个答案：“这个问题上，以CBD为原点，越近越好，养老除外。实际上就是靠近资源的原则，轨道交通沿线，学校，自然资源丰富的区域。买房口诀：要想富，看准路。”
雅辰
04-19 21:09
金库老师：购房人，其实我一直都是一个观点：有房票、够首付，马上走进售楼处！（金老师够直接！）
郝燕老师：需求永远都在，合适的机会，买适合自己的房子。摆正心态，正确选择。（是呢，合适的才是最好的）
姜昊老师：珍惜自己手里的房票，多把眼睛放在房子本身上。买房不是生活的全部，房子只是家的容器，关键是自己要过好自己的生活。（严重同意！小编还买不起，哭~~~）
胡津玮老师：如果是刚需，一个字：买。相信自己的眼光和判断，你看上的房子一定是性价比最适合你的，别担心降价，这与你无关，楼市的周期性波动依然存在，两个波动周期后，你的房子就会永远安全。投资客，如果你还有资格，不要被大概念误导，也不要做短期回报的美梦，看清5年以上的发展机会点在哪里，远离高库存的新板块，现在的热抢不代表未来存量房市场的热销，投资客的眼光是犀利独到而不是跟风。（中肯！）
雅辰
04-19 21:09
其实在这样的市场环境下，最迷茫的可能就是购房人了。各位老师对会对本地购房者提出哪些建议？我们拭目以待哦~~
雅辰
04-19 21:09
姜昊老师：天津楼市目前其实还看不太清楚下阶段走势，我预计要到10月以后。前期出让的那些高价地，一旦入市，又遭遇限价，那么市场供应量会很大的。而且现在市场有一个很不好的地方，就是限价，很多开发商会减配，这对整体市场水平的提升很不利。
张译之副主编：嗯嗯，其实从京津冀的角度说，市场现在大的格局已经发生了变化，相对应的可能开发思路上，也就要对应生变了。
金库老师：石家庄的走势，完全看开发商的博弈能力。很多本土中小开发商，主动走并购重组的路径，摇身一变成为top100的部队了。
保定田野：对于保定来说，房地产行业自身的规范化绝对至关重要。不固步自封，让“外来客”走进来才能形成良性的市场竞争，有利于市场的发展。
秦皇岛张小楼：我个人觉得北戴河新区依附还是在北戴河区，商住房的购房客群还是在外地人。2017年秦皇岛大牌房企入驻不少，华夏幸福，富力、保利海公园、融创都来了。
金库老师：河北楼市百花齐放 百家争鸣的格局会慢慢变为大牌开发商主导。
雅辰
04-19 21:09
金库老师：上半年这半年的情况，分为两个阶段。走低的趋势会持续一个时期，具体持续多久，不好妄断。主要看宏观经济形势的变化和因此引起的政策调整。京津冀地区人口净流入、资金净流入、资源叠加优势的趋势将是长期的。
郝燕老师：成交量还会维持低位，价格上涨压力比较大，但涨幅会有所下降，调控影响还将持续
金库老师：现在的河北楼市应该借此机会，提升开发水平，提升产品档次和附加值，产品档次和附加值，这块基本都是由品牌开发商来完成的。
唐山艳丽：确实，就唐山而言房地产几乎被恒大、万科、华润、碧桂园、荣盛、富力这些大房企占有了。以后房产品的品质肯定会有所提升。
胡津玮老师：调控效力继续放大，不确定因素越来越少，市场更趋明朗，限购限贷限价下的市场必定会做出坚决的反应，下半年，留给房企的时间不多了，当然，留给购房者的时间也是宝贵的，9月、10月、11月的市场一定火药味十足，带头大哥的出现会给市场带来连锁反应，集体放量的可能性大，局部区域或楼盘会降价跑量。
金库老师：相应而言，进入河北的大型开发商要主动引领河北房地产行业诸多方面上台阶。
张小楼老师：限购之后秦皇岛楼市房价直逼10000+，从走访市场了解，秦皇岛目前市区住宅楼盘推盘速度放缓，针对这种现象的话，下半年开发商预计会采取什么措施？我感觉秦皇岛整体业界影响没有北京、天津明显
金库老师:河北房地产的宏观利好还在于产业结构调整和优化的历史机遇已经来到
张小楼老师：这个观点挺赞同的，近期秦皇岛沿海项目多数利用优势以海边活动居多，从营销手段上跟以往住宅类活动区分的明显也越来越多凸显。
金库老师:比如说，北京外溢的客群的需求和原来本土客群的需求肯定不一样，这里边儿可做的文章很多很多
唐山艳丽：产业结构调整和优化的历史机遇对唐山太贴切了，唐山经济以重工业为主，第三产业发展缓慢，就业机会并不充分，加之京津冀交通一体化发展后，很多人担心会加速唐山人才外流，这样对于房产品的需求也可能受到影响。
雅辰
04-19 21:09
接下来，让我们听大咖们讨论下半年的楼市情况！坐好，拿出小笔记本~~
雅辰
04-19 21:09
而对于这一轮房价的波动，各位大咖都有着自己的看法，
姜昊老师：有房的攒钱还要买，没房砸锅卖铁也要买，总之就是买买买。
郝燕老师：居有定所，中国人的观念。
唐山艳丽：对于广大百姓来说，买房是资本积累的一个手段，如果有闲钱买房总会赚的心理深入人心。
姜昊老师：但是现在很多人买房就是为了赚钱。不是为了更好的生活，只是为了赚钱。很多人对于房子的理解已经异化了。
主持人：是不是因为投资的渠道太少呢？
郝燕老师：有这个原因。
姜昊老师：举个例子，很多人问我咨询，我手头有些钱，想买套房保值增值，但是却不是想着我先把我现在的居住环境换一下，换到更好的社区里去。买房首先成了一种金融行为，功能性反倒其次了。
主持人老师：所以现在政府的调控方向，就是回归房子是用来住的。
金库老师：京津冀地区目前毫无疑问，已经成为一个整体，过往的北上广深，要改变一下统计口径，把天津、河北纳入北的范畴，会出现一对多的格局，所以整体而言，京津冀区域的房地产开发投资力度和购买力度不会减弱太多，北京市区在政策调控之下，会显得长期走低。
郝燕老师：量低，价不低。
雅辰
04-19 21:09
金库老师表示：我认为，京津周边的河北省未来的房地产市场，将是中国房地产巨头的平津战役，也是中国房地产行业的最后大戏，平津战役结束了，中国房地产就会彻底完成转型，成为存量市场阶段，冯仑最近说的后开发时代就会到来。
雅辰
04-19 21:09
郝燕老师：特色小镇带动。
金库老师：但是，现在市场的实际状况是不太好。开发商过了一段2016下半年和今年前三个月的天堂般的好日子，现在开始煎熬了，限购还不是杀招，大杀器是限价。
唐山艳丽：唐山特色小镇都在远郊，而那些地方的需求远不及市区。而且大部分唐山人都去秦皇岛、海南买房了，感觉在迁安这样的远郊买房的可能性不大似的。
雅辰
04-19 21:09
金库老师提了一个非常有趣的问题：环雄安周边地区大家怎么看？
雅辰
04-19 21:09
姜昊老师：前两天发改委出了一个政策不知道大家注意到没有，有关市域（郊）铁路的，这个政策其实很关键很重要，对于未来中国城市群对于京津冀城市群的发展意义重大。
金库老师：就房地产行业而言，河北的春天刚刚开始，新的黄金时期，将出现在京津雄都市圈周边。
姜昊老师：这不是城际铁路，是市域小火车。其实就是把地铁开到普通铁路上跑到外面去。
金库老师：一小时轨道交通圈，尤其是通过石家庄的东西向高铁开通后，正利好的趋势不会改变。
唐山艳丽：唐山也规划了市域小火车，市区到丰润沿线的，但是政策推动的太慢了，现在又遥遥无期了。
姜昊老师：对于京津冀三四线城市发展很有前景。
郝燕老师：那人口外扩就有望实现了。
雅辰
04-19 21:09
金库老师：“石家庄的情况有一个值得关注的数据是GDP本身上了一个台阶。”
唐山艳丽：“唐山政府在上半年尤其是1季度特别积极，公开土拍了好多块地。初步统计这些拍出的土地未来房价至少12000每平。”
金库老师：“整体感觉，二季度这一轮调控，是降温措施，整个河北省将与实现作为京津冀腹地的历史功能。”
雅辰
04-19 21:09
郝燕老师：“唐山楼市当年腰斩后，一直没再涨起来。”
唐山艳丽：“唐山的房价自去年以来终于破万了，但是二季度以来购房者的热情回落很明显。”
雅辰
04-19 21:09
唐山艳丽：“唐山一季度受京津冀一体化影响尤其是京唐城际铁路政策的带动，成交延续去年良好的势头，进入二季度伴随炒房客陆续推出，唐山在4月出台限购政策，是的更多的房源面向本地购房者，而不是外来投资客。成交出现下行。”
金库老师：“对，保定、唐山、秦皇岛、张家口（含崇礼），都在半年内冰火震荡。”
雅辰
04-19 21:09
保定田野：“说雄安不得不说保定，保定经历了楼市有史以来最严厉最频繁的限购，上半年保定整个区域出台了近20个限购政策，主要集中在4月1号以后。”
雅辰
04-19 21:09
郝燕老师：“昨天还有个中介打电话问我要不要买雄安的房子。”
张译之副主编：“我觉得河北的知名度这回不是靠北京了吧，是靠雄安，偷笑。”
雅辰
04-19 21:09
金库老师表示：“随着京津冀一体化的进程，随着北京天津的外溢和热度提升，我以为，河北房地产业的春天终于来了。说今年上半年，不能脱离去年，就河北来说，去年到现在可谓出尽风头，整个呈现出来了河北省整体板块轮动的局面，从北向南，河北以环京、唐山秦皇岛、省会石家庄、邢台衡水、又回到雄安，转圈升温。”
雅辰
04-19 21:09
聊完了天津，我们也聊聊石家庄，乐居石家庄站主编黄凌燕首先介绍了一下石家庄楼市的基本情况：
与2016年相比，17年石家庄上半年的政策环境呈现出先松后紧逐步加码的状态，3月18日住房限购限贷政策出炉，5月1日银行执行二手房报告网签和资金监管，商品房预售价格受限于政府指导价，6月底正定三宗土地实行双限双竞十年禁止买卖的拍卖新规。今天上午刚刚挂牌的三块土地更是加入了限地价竞自持的新规定。可谓是不断升级。
土地供应方面，2017明显加快了石家庄土地市场的供应量，2017年1-6月石家庄挂牌出让住宅用地60宗，约合2692亩。但中心城区仍以既有房地产项目补办土地手续为主，鹿泉区、藁城区、栾城区的土地供应明显放大，正定净地供求两旺。
而石家庄上半年的商品住房的实际成交价格，据我们不完全统计，与2017年1月相比的话整体上升幅度超过15%，其中，中心城区商品住房销售价格已经超过一万八。
成交量方面，石家庄上半年处在一个基本无住房可卖的情况，受政府预售价格监管的影响，获批的价格远低于预期或同区域的平均水平，入市时间一再推迟，影响了可售货量的跟进补充。
雅辰
04-19 21:09
【石家庄】睿墨广告董事长、庄家阁社群创始人金库也加入了热烈的讨论中，他表示：河北企业进入天津拿地的愿望也很强烈。
雅辰
04-19 21:09
郝燕老师：因为北京一是地少，二是成本太高，天津相对来说还是个洼地，环津四区的可开发用地还不少。加之京津冀规划中天津的重要作用，天津的价值更体现出来了。
雅辰
04-19 21:09
姜昊老师对上半年的天津市场做了一个总结：基本上天津上半年市场就是一个冲高后企稳的过程，至于土地市场，明显感觉开发商的热情非常强烈，我们分析也跟北京土地越来越难获取有很大关系。
雅辰
04-19 21:09
郝燕老师表示：天津目前的限购政策其实还是很宽松的,北京外溢客群，一是主动外溢，二是环京的二次外溢，主动外溢带火了武清，环京二次外溢带火了蓟县和宝坻。
雅辰
04-19 21:09
姜昊老师同时举了一个小例子：
我的邻居，东北人，原来在北京开了一家小IT公司，因为孩子落不了户口，就在某小区买了个房，可以上北大附中附属学校天津分校，全家搬到天津来了。类似的案例其实挺多，最近几年天津外地人口涌入的越来越多，我认识的好几位北京的自媒体人，都在咨询在天津买房高考移民的问题，而且天津工业基础根基很好，产业比较全面，外界可能对天津还不是够了解，产业链很长，比如汽车工业，比如融资租赁，比如大飞机大火箭直升机等等产业
雅辰
04-19 21:09
【天津】自媒体《冷眼观楼》主笔姜昊对于天津上半年的市场情况发表了如下看法：“从大的宏观层面看，天津市场本轮爆发，完全是受北京资源溢出的影响，过去号称灯下黑，天津离北京太近，所以很多资源被北京抢走了，但是现在随着京津冀协同发展的影响，北京这碗水确实已经开始外溢了。”
雅辰
04-19 21:09
乐居天津公司内容运营副总胡津玮介绍了一下天津目前的市场情况，干货满满！
“尚未有官方发布的数据，从我们的统计数字看，天津新房市场成交均价在1-5月连续微涨，6月出现小幅下滑，上半年市场平稳发展，单月受开盘区域和新盘上市量影响，各区域涨跌不一。
随着331调控政策出台，二季度天津楼市逐渐进入平静期，开发商开盘节奏在5月底6月初加速，刚需项目依然供不应求，改善楼盘，特别是高端改善项目销量受到影响，去化率下降，很少出现去年的“日光”“秒磬”的情况，个别项目甚至滞销。
在一级土地市场，依然寸土必争，上半年天津土地市场共计成交450亿元，成交总量达到1044万平米。
其中，土地单价TOP1出现在市内六区楼市相对发展落后的河北区，被天房获得，楼面价达到42443元/平，超过周边在售新房价格；
土地总价TOP1是华侨城获得的位于天津环城最活跃的西青区的一宗“捆绑”地块；
另外，上半年天津共计出让7宗自持地块，其中，金地竞得的大学城地块自持面积达到11万平，占总体量56%，为自持比例最高地块。”
雅辰
04-19 21:09
说了这么多北京的情况，我们也来聊聊天津~~
雅辰
04-19 21:09
【天津】自媒体《冷眼观楼》主笔姜昊也认同郝燕老师的观点，他认为开发商增加土储也是因为开发商为了要留在北京。
雅辰
04-19 21:09
郝燕老师表示：住宅供地很严，并且往郊区走了，市场疲软的情况下，增加土储是最好的选择。
雅辰
04-19 21:09
乐居北京站副主编张译之表示:我们一直关注土拍也会发现，上半年从土地市场来看 虽然开发商的拿地成本越来越高，土地开发难度越来越大，但是竞争还是一如既往的激烈，或者说比原来更甚。
雅辰
04-19 21:09
郝燕老师：在土地方面，其实是明稳暗涨，土地成本其实是在增加的，在市场调控严格的情况下，土地的博弈更激烈。
小编好像get到了一个“楼市真相”，你们呢？
雅辰
04-19 21:09
郝燕老师用用一组数据说明北京上半年的市场情况：
“上半年供应134万，同比环比均下降了56%
成交272万方，环比下降53%，同比下降50%
成交价格43407元/平（去除自住房），同比上涨33%，环比上涨18%，从环比来看，涨幅是在下降，
库存截止六月底587万，去化周期12.9个月。”
郝燕老师表示，主要还是市场供求不均衡造成的~~
雅辰
04-19 21:09
首先发言的是【北京】克而瑞高级分析师郝燕，字字玑珠，小编这里就将郝燕老师的原话放出来啦~~
“大家好我是克而瑞分析师郝燕，很高兴来到这里跟大家分享北京上半年的市场情况，总体来说是量跌价稳的趋势，上半年是政府政策联动干预市场效果反映。从上半年的数据来看，从供应量来看是134万方，同比下降了56%，环比也是下跌了56%。从成交量来看，上半年的成交量商品住宅市场272万方，同比下跌了50%，环比下跌了53%。也就是说供求两个维度来说都是基本下跌一半。
价格反而是在供求下跌的过程中企稳，并有一定幅度的上涨，去除自住房和销售性的商品住宅，整个市场均价是4.3万，同比上涨33%，环比上涨了18%。
为什么会出现上涨的现象呢，其实这是一个市场供求关系不平衡造成的，土地供应虽然在加推。一方面销售审批制度更加严格，限价效应在反应，造成了市场供应量的缓慢推进，成交量大家现在都认为是抄底或者买房的好时机，造成了供求一定程度上不平衡，还是一个供不应求的市场状态，造成价格上涨的推动因素。
从库存量来看，前六个月北京可售的商品住宅量是587万方，去化周期接近13个月，去化周期的维度来看是市场处在供需平衡的状态，供求双方都有一个博弈的过程，就看这个博弈过程中政府干预多久才可以松绑，如果说未来的预售证松绑情况下，市场的房价和成交量还会呈现报复性的反弹，这是上半年的基本情况。”
雅辰
04-19 21:09
在乐居北京站副主编张译之的主持下，本次“楼市探秘”正式开始~~~那接下来就进入今天的话题，谈楼市谈市场，都得用数据说话，各位大咖将从数据的角度，来为我们解读下京津冀三地上半年的楼市情况。
雅辰
04-19 21:09
在2017年半年的时间节点上，我们非常荣幸请到京津冀三地的乐居主编们及业内大咖们，和大家聊一聊“穿透楼市”为大家解读下风云变幻的市场走势~~~再次介绍一下今天的特邀嘉宾~~~
【北京】克而瑞高级分析师 郝燕
【天津】自媒体《冷眼观楼》主笔 姜昊
【石家庄】睿墨广告董事长、庄家阁社群创始人 金库
参与讨论的还有：
乐居北京站副主编 张译之
乐居石家庄站主编 黄凌燕
乐居天津公司内容运营副总 胡津玮
雅辰
04-19 21:09
各位大咖已经准备好啦，年中楼市真相即将揭晓！你准备好了吗？
雅辰
04-19 21:09
7月5日—7日，乐居开启《穿透楼市》全国联动直播，设立多个区域专场，问道18位地产大V与100位乐居主编，为你解读上半年市场数据真相，探究上半年楼市奇葩事的背后逻辑，进行下半年市场的基本预测，还有对本地购房者的入市建议哟！并现场解答网友问题~~
5日上午10点 京津冀专场
5日下午4点 华东专场
6日上午10点 华南专场
6日下午4点 东北专场
7日上午10点 华中专场
7日下午4点 西部专场
京津冀专场特邀3位地产大V共举视听盛宴：
【北京】克而瑞高级分析师 郝燕
【天津】自媒体《冷眼观楼》主笔 姜昊
【石家庄】睿墨广告董事长、庄家阁社群创始人 金库
雅辰
04-19 21:09
7月5日—7日，乐居开启《穿透楼市》全国联动直播，设立多个区域专场，问道18位地产大V与100位乐居主编，为你解读上半年市场数据真相，探究上半年楼市奇葩事的背后逻辑，进行下半年市场的基本预测，还有对本地购房者的入市建议哟！并现场解答网友问题~~
5日上午10点 京津冀专场
5日下午4点 华东专场
6日上午10点 华南专场
6日下午4点 东北专场
7日上午10点 华中专场
7日下午4点 西部专场
京津冀专场特邀3位地产大V共举视听盛宴：
【北京】克而瑞高级分析师 郝燕
【天津】自媒体《冷眼观楼》主笔 姜昊
【石家庄】睿墨广告董事长、庄家阁社群创始人 金库
