韩乐：小户型低总价商住仍稀缺

乐居小记者 04-19 22:10

今天的直播到此就要结束啦，由于时间的原因，网友们的问题并没有都得到回复。

仍有疑问的网友可以加乐居小秘书好友（微信号：bjxiaoyoung）

乐居小记者 04-19 22:10

总结：商住限购到底是四个二还是王炸，难判，谁都摸不准会不会继续加码，但就目前来看，利空尽释，坐等市场变化吧！

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：最后一个：现在在京购买商住两用还有必要么？或者这段时间 会不会降价？因为允许个人二手买卖商住两用，后期会不会涨价？

韩乐：现在正处在政府刚出来的风口上，市场还没有什么反应，不着急买，还是等等。看一下趋势之后的走向再考虑出手，因为也可能会迎来一个价格调整的周期。

如果要是后期市场趋稳，价格到了可以出手的时间，这个产品还是可以买的。

商住后续的走势有可能是下跌，会有一个逐步企稳再上浮的过程，但是上浮品类会分化，高总价和低总价的会是两种不同的表现，这个需要再观察一下市场。

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：我最近买了一个40年产权的商住楼，原房主的房产证上写着性质是40年酒店式公寓。这个月刚过户到我名下后，新颁发的不动产权证书上使用期限是空白的，房屋类型是公寓式酒店，房间本身也坐落在酒店里面。这种类型的房子请教专家今后是升值还是保值？是否使用期限空白也就是不再有40年的产权限制了，享有和70年住宅同样的年限？ 想卖的话容易出手吗？民水民电，没有燃气。物业费和住宅持平。

韩乐：公寓式酒店都是40年的产权，也属于商住公寓的范畴。如果要说升值空间，不好说，完全取决于公寓式酒店的管理以及未来产生的出租的收益。但是如果说物业管理非常好，物业服务非常好，租客非常多，可能租金比较高，适合持有。

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：买商住和住宅都被限制了，有没有可以去投资的二线城市？

韩乐：二线城市这轮新政都被照顾到了。现在二线城市的调控政策也比较严厉，对于购买也有类似于社保、限购的要求。把握几个原则，一个是自己相对熟悉的城市，比如说北方生活的你跑到南方二线城市，当地的市场有可能判断出错。另外就是买二线城市相对比较好的住宅，城市核心的地段，但是其实好的核心城市的地段价格也不低了，未必可以找到便宜的房源，这是比较费精力的事儿。

乐居小记者 04-19 22:10

最后十分钟里,我们挑选了部门网友的问题，互动区留言的网友注意看啦！

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：其他城市也会跟风限制商住吗？天津市场上几乎都是这一类。北京限购人们会涌向河北天津吗？

陈云峰：北京限购是真，上海和深圳可能跟进，天津只会假跟进。但上海和深圳不会象北京这么狠。

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：如果是刚需上车盘，有没有建议的区域或者二手盘？

陈云峰：买平谷和延庆住宅，靠地铁，有巨大升值空间，延庆会有高铁通过。

韩乐：我觉得刚需的上车盘现在在新房里面不容易找，二手房的上车房的总价在四五百万左右，现在遇到了317新政，刚需首次置业的楼盘依然非常好，我不认为二手会降价，现在都是不错的入市时机。

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：商住限购会不会把需求挤向住宅，北京住宅市场未来会有什么变化？

韩乐：无论怎么调控，北京的住宅价值毋庸置疑了，整体来看北京最稀缺的还是住宅产品。

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：网友问题：小户型商住已经绝种，未来会不会成为稀缺产品而抢手？

韩乐：小户型低总价的未来还是稀缺的,如果总价在200万之内，这种产品我觉得很多人可以某种方式买到也不影响在买住宅，可以实现两套房，这种产品我个人还是看好的。

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：网友问：通州以前买的商住，网签了，没办按揭，能解除网签合同吗？

韩乐：这个肯定是涉及到违约了，是要有违约金的，既然买了我建议留着。通州的区域还不错。

乐居小记者 04-19 22:10

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主持人：不少购房者也在关心限购之后的去留，非得让我排个环京的名次。

韩乐：燕郊、廊坊、固安、永清、香河、琢州

陈云峰：燕郊、廊坊、武清、张家口、固安、涿州

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：有网友问，买的商住，已经网签了还没有贷款，现在新政后影响贷款吗？

韩乐：按照政策的要求是不影响贷款的，应该还是按照政策出之前的政策走。

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：未来代办公司会成为绕开政策的主流行为吗？开发商或者各类机构会不会大规模启动新业务？

韩乐：如果你通过办公司买商住，没有必要。

陈云峰：代办公司买商办可能会成为北京326限购之后的一个独特的现象。

乐居小记者 04-19 22:10

插播一个网友问题:我现在有一处房产，产权是70年，但房本性质是公寓，如果进行交易的话，购买人可以进行贷款么？是否会受到新政的约束？

韩乐：像这种70年的公寓类的产品，很多年之前北京是有的，这种应该不会纳入到商住的范畴内，应该还算是住宅的属性。

乐居小记者 04-19 22:10

韩乐：我觉得30%到40%幅度的价格调整是有可能的。

乐居小记者 04-19 22:10

商住会降价吗？这是一个问题！

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：开发商本身是不用我们考虑的，但想到那两个在通州大规模把新房转二手房的商住开发商来说，未来怎么办？手里还有商住的开发商，未来又该怎么办？会出现所谓的降价促销吗？

乐居小记者 04-19 22:10

韩乐：对这种北漂型的客户，我倒觉得未必会挤到北京之外，或者大家离开北京，政策的溢出是这样的，但是这些人已经有了事业的起点或者初步建立了家庭，离开北京也不是很容易的。

乐居小记者 04-19 22:10

陈云峰：我觉得一定是，一些屌丝，小白领贷款不能贷了，而且也实行了五年的社保来限制了，在北京已经没有购买的资格了。所以只能到环京区域，这样的话，对于燕郊、琢州、高铁、高速比较发达的地方是重大的利好。

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：有人谈到，这一次针对商住的限购实则是将一批“屌丝型”（无歧视）刚需客户挤出北京，挤向环京，二位怎么看？

乐居小记者 04-19 22:10

韩乐：环京市场了解一下，在当地的政策执行并不是很严格，很多的环京项目还可以给客户一次更名的机会，这都是鼓励炒房的行为，但是这些行为在北京已经看不到了，但是在环京比比皆是。

所以现在的新政确实威慑了楼市，但是并没有从根本上去让投资的资金和客户、客流打掉，所以大家依然寻找所谓的洼地和缝隙。在大的北京市场下，环京和北京政策的制定不均衡有可能导致再次推动环京的上涨。

乐居小记者 04-19 22:10

韩乐：我认为对环京是直接的利好。

乐居小记者 04-19 22:10

陈云峰：我觉得对于环京区域肯定是一个利好，但是环京区域并不能完整的代表北京。

第一方面，有溢价的空间；

第二，信贷支持非常好；

第三，租赁的收益也非常高，这是环京区域所根本不能比拟的。

所以我觉得会影响，但是不会完全影响。

乐居小记者 04-19 22:10

陈云峰：商办的限购可能成为最后一个稻草，压着房地产行业出拐点，北京做代表。

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：这个口一封死，这部分持币的刚需会不会分散到环京？

（关于环京投资的问题，也是网友关心的热点）

乐居小记者 04-19 22:10

分享一组数据：截止到2017年26日，北京有证的商住存量是24734套，写字楼是22319套，商业是29698谈，三者相加总共76751套存量。去年纯写字楼和商业一共才成交16438套，也就说即使没有新增供应，静态上也要消化55个月。

乐居小记者 04-19 22:10

陈云峰老师很直接，上来就丢给小编6条解读！

1、调控升级。注意：包括写字楼、公寓、商业，也可以说适用于非住宅！外地人彻底买不了房了！

2、终结散售！最厉害的是限面积，500平方米！TMD在传统商业切分中，小于100平方米，占50%；100--350平方米，占30%，300-500平方米占20%，500平方米以上只占10%，也就是说大于500平方米的商业就像生孩子时生双胞胎一样，现在文件规定：必须生双胞胎！

3、鼓励投资：限个人不限公司，公司可以买；

4、支持租赁和运营：限售不限租赁，商办物业运营时代来临！

5、开发商卖房子会更难！很难！非常难！必须转型！

6、行业变革！以北京为首的中国房地产行业转折点来临！2017年，中国房地产行业拐点来临！

乐居小记者 04-19 22:10

韩乐：“商住”我们一直形容为是一个润滑剂，去弥补北京市场当中需求不足的特质，现在来看，我觉得这个商住的大门关上之后，很多人想通过商住居住或者投资，都没有什么希望了。

乐居小记者 04-19 22:10

小编看到一句非常重要的话——商住限购对北京的楼市影响非常大！

乐居小记者 04-19 22:10

韩乐：从具体的政策内容来看，大家普遍反应非常狠，应该说招招致命，我们想到他会要求企业购买，但是没有想到二手的交易环节也是设定了重重的障碍。其实我觉得商住的政策基本上宣告了这个品类的产品终结了。

乐居小记者 04-19 22:10

韩乐：北京商住限购升级的事儿是必然的！

乐居小记者 04-19 22:10

等速记传文字的时候，小编get到一句话！ 陈云峰老师：“王炸，绝对是王炸”

乐居小记者 04-19 22:10

乐居小记者 04-19 22:10

主持人：韩老师，昨天上午是看到了你的一篇关于限购的文章，下午就出了限购政策，有点预言帝的感觉，给我们聊聊你对商住限购政策的看法。开车吧！

（上来就开车，果然老司机！）

乐居小记者 04-19 22:10

首先介绍一下本期“文话地儿”的嘉宾：

中经联盟秘书长、优铺网董事长兼创始人 陈云峰

地产营销人公众号出品人 韩乐

乐居小记者 04-19 22:10

那么，究竟这次调控会给楼市带来什么影响？手上持有商住项目的购房者如何解套？一起来听听专家的意见吧！

乐居小记者 04-19 22:10

网上更有很多段子戏称此次最严限购令为“王炸”，彻底断了外地购房者的念想！

乐居小记者 04-19 22:10

相信很多网友内心也一定是非常焦虑的，尤其是手上有商住项目的家庭。

乐居小记者 04-19 22:10

刚听到这个消息的时候，小编的内心几乎是崩溃的！

乐居小记者 04-19 22:10

3月26日，住建委发布公告，商住项目开始限购停贷。