克而瑞2022年中市场分享会

乐居武汉 05-07 08:20

以上是今天的分享，谢谢大家。

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对于开发商而言，要放下身段接地气，将营销动作做到极致，适时调整，及时调整。

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打折，是今年武汉楼市常见的。在吴洋看来，以价换量总比躺平好。

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内卷，也发生在武汉楼市。

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就上半年的市场表现而言，弱市也有企业逆势前行，包括华发、华润、绿城。

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主城居住组团的客户来源也突破了区域界线。

大数据可以提供精准客户画像

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以吴家山板块客户为例，除了地缘性客户，客户的来源非常广泛，包括了外地客户，但也包括了光谷来的客户，这是很难想象的

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不同区域板块客群构成不一样

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传导区域新房受二手房成交量价而变动，比如有的区域板块新房打折就比较厉害，与二手房没有明显价差，购房者的选择就较多。

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共生区域以城市中心为主，比如二七滨江。

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需要注意的是，各板块的二手房价格与新房并不同步。我们把不同的区域划分成为三种类型，共生、传导、竞争。

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现在来看二手房，在今年上半年，二手房成交占比已经达到40%，成交量价走势坚挺。

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可以看到，品质改善需求在调整周期仍然保持稳定增长，而且溢价增长明显。

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摸透了不同产品不同偏好，就可以理解房企上半年的业绩榜单。

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从2021-2022年，不同总价下的产品偏好也在发生变化

低总价取向紧凑型，中等总价面积追求适中的面积段。

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与几年前相比，武汉刚需逐步减少，改善性需求稳步增长。从2008年到2017年，刚性需求占比都超过了70%。

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当下楼市呈现中心化趋势。大家发现，现在豪宅越来越好卖，四大副城长期都面临较大的存量压力。

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城市楼市对人口置业有较好的吸引力，房价承受力系数为4.01，首付能力系数为5.21

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更好的是，人气明显回升，二季度月均单盘来访量262人次，已经接近2020年水平。人气恢复了，销售才能恢复。

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现在我们来来看看开盘去化率指标，一季度到现在慢慢站稳并且回升。

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土地供大幅收缩，故而广义存量有所减少，年底有望减少到9000万平方米以下

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从疫情后开始，武汉的量价关系比较稳定。哪怕今年上半年数据不好看，但量价关系是比较稳定的。

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今年上半年相较于去年的一段时间，其实武汉市场供求比较平衡。

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我们开始讲好的部分，这并非是史上最糟的一次低谷期。

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现在的章节：微光乍泄

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吴洋认为，持续官宣有利于需求释放的政策，需要组合拳；中期明确去库存为核心；长期控制土地出让量，加大人口导入力度。

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我们需要什么样的政策？

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另外， 土地出让必须放慢节奏，减少供应；还需要实现人口发展规划，并刺激新的需求。

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现在我们来看看武汉市十四五住房发展规划

于武汉来说，去库存才应该是武汉十四五的住房发展方向

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黄陂市场恢复迹象明显，成交率达到了10%，通俗说，每来七八个人到项目，能成交1套。

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政策产生了什么效果呢？即便武汉的政策是网传，市场反应都是需求稳步恢复

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放到更大维度看，武汉市相关政策出台较晚，涉及面较窄。

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过去的半年，不同的政府对待市场有不同的政策。

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成都比较好的就是把供求关系控制的比较好。

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现在来看看城市楼市指标对比

对比城市为杭州、成都、南京、西安

几个城市的基本面比武汉要好

武汉达到预售条件但没拿预售的体量达到了470万方，不过，二季度陆陆续续有200万方在二季度拿了预售进入市场，还有270万方的没拿。

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现在进入章节：来一场大肆声张的政策发布

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基本上最坏的部分我刚刚已经讲完了

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城市经济暂被再次超越，去年第8，现在第10

这个数据是第一季度的排名

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武汉短期的市场差强人意

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按照去年年底的数据来看，广义库存去化周期为5.1年

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存量大且去化周期长，我们的广义库存全国第五

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武汉是为数不多的3年半一来持续供大于求的城市

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在谨慎投资的形势下， 聚焦核心热点城市，22成中的长三角、珠三角、环渤海湾的一二线城市。

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我们来看看上半年单宗地块成交金额在25-35亿范围的城市情况

持续的市场低迷降低对城市投资的信心，地块预估去化周期、资产周转率都影响着房企拿地动作，就上半年市场而言，长三角依然是投资热点

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不拿地，是房企没钱？还是城市吸引力不够？

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有人觉得，现阶段的房企不投资不拿地？但事实上，投资拿地呈现了两重天的情况。

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2021年年上半年，武汉土地供应规模为1233万平方米，2022年为185万平方米

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我们早已预知，土地供应大幅减少的形势下，优质地块越来越稀缺。

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30亿地价在过去并不算高，但在今年就超过了很多地块。

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我们从一宗30亿地价的城市核心住宅用地说起

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第二部分：被漠视的城市的一季

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在全国的大背景之下，看看武汉的中考成绩单，可能就不那么悲观

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再来看看二线城市市场，二线城市供求霜降，价格波动，二季度有回升趋势。

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从一线城市来看，假如没有发生疫情，比如北京和上海，可能二手房的筑底已经完成。

我们相信，预计还要6个月，上海的房地产市场就会恢复

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现在再来看看二手房

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现在我们再来看看存量去化周期

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或许就像老杨所说的，过去的一年是最坏的一年，但也许是未来较长时间内最好的一年

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当然，需求也很差。从去年三季度百城商品住宅成交持续下滑。

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为什么会出现断崖式下跌，我们来看看数据。首先我们来看看供应。

百城商品住宅新增供应持续细化，上半年同比下降47%

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全国商品住宅市场规模几乎回到2011-2015年水平

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2021年的年终讲，我们提到了未来全国住宅成交将断崖式下跌，这与城镇化率，人口，住宅保有量等都息息相关。

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我们早在去年前年都预料到了行业发生的变动，只不过在一些不可抗力的影响下，有些问题被掩盖了。

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第一部分叫做事先张扬的低谷期

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回顾上半年，老吴会给出怎样的答案呢？

今年的主题是“积水成渊生蛟龙，汇星为云复晦明”。

15.19分，武汉克而瑞总经理吴洋正式登台。

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这半年我们无时无刻的生活在焦虑中，好不容易等到一个好消息，放开限购一波三折。

有人问我是不是比2015年好一点，我觉得比2015年难一点。

现阶段行业面临着信任危机，信心在哪里？

好在我们在座的各位都来了。

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3:08分，克而瑞2022年中市场分享会在《羊锅说楼》出品人杨杰的开场白中正式开始。

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“积水成渊生蛟龙，汇星为云复晦明”

2022年7月15日，一年一度的克而瑞年中市场分享会如约而至。