【太原楼市315】房产维权 律师在线答疑

山西乐居 04-26 21:06

本次乐居315律师答疑到此结束，感谢山西中诚律师事务所合伙人刘占喜律师的耐心解答，希望以上内容能对购房者在置业过程中遇到的相关问题给予帮助。

山西乐居 04-26 21:06

山西中诚律师事务所合伙人刘占喜分析：

若有承诺证据材料，则均属于开发商违约。可以要求开发商承担违约责任。

山西乐居 04-26 21:06

来自山西（购房5群）网友投诉问题：若交房时发现房子与买房时承诺的严重不符，可以退房吗？

山西乐居 04-26 21:06

山西中诚律师事务所合伙人刘占喜分析：

在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：

(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；

(五)装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

山西乐居 04-26 21:06

来自山西（购房2群）网友投诉问题：房子有保修期吗？

山西乐居 04-26 21:06

山西中诚律师事务所合伙人刘占喜分析：

目前配套费应当包含在了房价之中，开发商不再另外收取。若特殊费用必须在合同中予以明确。

山西乐居 04-26 21:06

来自山西（购房3群）网友投诉问题：房子交房时，收取配套费要高于市场价格，该怎么解决？

山西乐居 04-26 21:06

山西中诚律师事务所合伙人刘占喜分析：

必须要有开发商会建设配建商场等配套设施的承诺，根据2021年1月1日新修订的《商品房买卖合同司法解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，可以要求赔偿。

山西乐居 04-26 21:06

来自山西（购房9群）网友投诉问题：项目在宣传时，承诺会建设配建商场等配套设施，交房后商场没有按照之前承诺建设，配套严重缩水，可以要求赔偿吗？

山西乐居 04-26 21:06

山西中诚律师事务所合伙人刘占喜分析：

若未在合同约定的期间内办理完毕房产证，则可以通过诉讼的方式要求开发商支付逾期办理产权证的违约金。

山西乐居 04-26 21:06

来自山西（购房11群）网友投诉问题：房子已交房，五证齐全，开发商却一直拖着不给办理房产证，如何解决？

山西乐居 04-26 21:06

山西中诚律师事务所合伙人刘占喜分析：

根据山西省疫情规定，2020年1月25日山西启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日调整为二级；2020年3月10日调整为三级。因此，延期交房时间自一级响应启动起算至复工复产开始。最迟也可以延迟至2020年3月30日。大约四五十天的时间。

山西乐居 04-26 21:06

来自山西（购房8群）网友投诉问题：疫情影响延期交房，延期时间如何计算？

山西乐居 04-26 21:06

山西中诚律师事务所合伙人刘占喜分析：

2021年1月1日新修订的《商品房买卖合同司法解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，开发商承诺签约学校，签订购房合同后，若在约定期限内未能签约成功，则属于开发商违约，业主有权退房。

山西乐居 04-26 21:06

来自山西（购房5群）网友投诉问题：开发商承诺签约学校，签订购房合同后，苦等2年仍没影，业主能否退房？

山西乐居 04-26 21:06

山西中诚律师事务所合伙人刘占喜分析：

精装属于合同的一部分，开发商应当如约履行。但若出现墙砖脱落、卫生间漏水、自来水管被堵塞等装修问题，则开发商有义务负责维修、更换的责任。若因严重的装修问题，则买受人可以主张解除合同并要求赔偿。

山西乐居 04-26 21:06

来自山西（购房1群）网友投诉问题：交房验收发现墙砖脱落、卫生间漏水、自来水管被堵塞……“精装”变“惊装”，业主该如何维权？

山西乐居 04-26 21:06

山西中诚律师事务所合伙人刘占喜分析：

可以依据合同主张逾期交房的违约责任。但是如果老板跑路了，就比较麻烦了。虽然通过诉讼可以维护权利，但最终能否执行到位就比较难了。所以在购买房屋时需要慎重选择开发企业。

山西乐居 04-26 21:06

来自山西（购房3群）网友投诉问题：签订购房合同后，交房日期一改再改，最终老板跑路，售楼中心楼去人空，该如何维权？

山西乐居 04-26 21:06

山西中诚律师事务所合伙人刘占喜分析：

1、关于房屋质量问题：

2021年1月1日新修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”“第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”　

2、关于面积缩水问题：

此前商品房买卖合同司法解释第十四条就面积误差问题作出了原则性的规定，但该条款在修改后新的商品房买卖合同司法解释删除了掉了，因此，现在关于面积误差的问题，全部交由当事人自由约定。因此，面积缩水了需要看合同内容对此的约定。一般现在的开发企业的合同中对此都有约定；若确实没有约定，则不能再依据此前的司法解释第十四条的约定主张解除合同、退款及利息，极有可能据实结算。因此，建议买受人在购买时特别注意相关条款的约定。在斟酌相关的法律风险后再慎重作出决定。

3、关于规划变更问题：

在一般的商品房买卖合同中就规划变更有约定条款，有约定就按照约定的处理。没有约定的，就比较麻烦。虽然《商品房销售管理办法》对此有原则性约定，但其毕竟只是部门规章，在人民法院审理具体民事案件中，部门规章只是做为参考，部门规章对司法审判没有绝对的约束力。根据《立法法》，国务院各部门制定的规章的法律效力远远低于全国人大常委会通过的基本法律。在部门规章规定不全面或与基本法律相冲突的时候，应当适用基本法律。即适用合同法的相关规定。按照合同法的相关条款进行适用。若变更严重影响买受人居住使用的，则买受人可以解除合同。

山西乐居 04-26 21:06

来自山西（购房7群）网友投诉问题：交房时遇到房屋质量、面积缩水、规划变样等问题，如何解决？

山西乐居 04-26 21:06

下面，有请山西中诚律师事务所合伙人刘占喜律师回答网友提问。

山西乐居 04-26 21:06

据乐居房产投诉平台统计，截至2021年3月15日，已收到超1500起房产消费投诉事件，覆盖全国80余省市和地区，月均平台活跃人数10000+。具体看，涉及房产消费维权问题种类繁多，其中尤以开发商延期交房、精装标准与样板房差距甚大、装修标准高价低配、社区配套减配、户型设计不合理等问题较为突出，开发商建筑、建造质量仍然存在诸多缺陷，亟需改进。乐居315邀请到山西中诚律师事务所合伙人刘占喜为您提供专业的法律咨询服务，聚焦置业难题，解答集中诉求。