闪答回顾：美丽说楼市

天津新浪乐居 04-20 06:24

不知不觉，时间已经过去一个半小时，大家提问实在是太踊跃啦！如果大家还有问题需要咨询，可以关注乐居官方微信（微信号：tjhouseleju）留言提问。本次直播到此结束，谢谢大家，再见！

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：怎么看天津的豪宅市场？

美丽姐：这个问题问得好，这也是我这几年关注点。咱天津本地土著大部分都是知足常乐的人，心态特别好。咱天津有句话说得好，够吃够花就得了！天津人低调不爱显摆，有点钱不爱研究理财投资买房，就爱吃喝玩乐，造成天津豪宅市场没起来。很多豪宅项目盖的那么好，其实也不贵，卖好几年都卖不动。正因为天津人安逸的性格这几年慢慢的让外地的精英给挤出市中心区域（真痛心）。现在市中心高档楼盘里很多都是外地人居住。光去年北京来天津买房的就占百分之十，以后还会更多，因为北京在往外赶人，河北那些小城市的富豪想买房都会来天津，京津冀里我是非常看好天津的，天津豪宅市场潜力巨大！

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【AAA~佳诺～+刘飞15102218153】评论：房价会跌吗，美丽姐

美丽姐：天津的房价整体来说不会跌，像今年，限购了，着急卖的会降价，但也不能说跌了。天津的房价是分区域的，以后随着物价上涨、货币贬值，有的区域的房价在数字上看不会跌，但从购买力上看就相当于跌了。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【祺祺】评论：小产权房子能买吗

美丽姐：小产权的房子不要买，第一，小产权只能一次性不能贷款，第二，地段都很差，这两条就决定了小产权没有升值空间。最重要的是，国家不承认小产权，拆迁是没有补偿的，除非你是当地的村民。另外小产权要租售都是非常困难的，所以不要买。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：姐姐你遇到咨询最多次数的问题是什么？作为长期和购房者交流的达人，你对大家买房卖房有哪些建议？

美丽姐：这几年我遇到最多的问题就是同时买卖的朋友（刚才咱这儿就有人提这个问题）。有朋友是想给孩子买学区房，有朋友是想改善换个大点的房子，往往这样的情况比没房的刚需还费劲。因为手里钱不够得先卖掉现在住房。有时还不好卖，心里还着急买。其实买房卖房也是分月份的，房地产分淡季旺季。如果你想买卖同时进行，又不想租房子住。你可以选择年后卖房，除了今年限购这样的情况，一般情况下几个月就差不多能出手（当然有快速出手的窍门以后我会教大家）。你正好赶上夏天是一年的淡季还能捡漏买二手房（一年中房地产有两个淡季，夏天和年前，夏天能办贷款，年前不好办）如果想买新房，大家最好买首开。宁可买两套小户型打通了住，尽量不要买超过二百平以上的，别看在售楼处买时价格差不了多少，等你卖二手时，你就知道了。面积大，总房款高，单价低，销售周期长，非常不好出手。毕竟咱们天津有钱人少，一百平左右是性价比最高的，也是租售比最高的。如果你是为了投资，不住，过几年就卖，那也劝你买完了尽快租出去，房子和车一样，不能放！除非是毛坯，只要有装修的房子，空置几年壁纸门窗……基本都坏了！还不如出租出去还能挣钱，到时你想卖时，跟租客说一下，少收点钱，让他给你盯着看房就行，还帮你省事。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【龙女】评论：现在公寓房多少一平？

美丽姐：现在公寓新房都不便宜，大都会还剩几套，4万多；旺海公府5万。二手房的话要多少钱的都有。要是能捡漏买到3万的就值，不过和平的可能买不到。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：如何看待男人买房和女人买房，有区别嘛？

美丽姐：男人是理性的，女人是感性的。男人眼里房子就是钱，就是成功的标准。而女人眼里的房子是家是幸福的港湾。男人买房大部分都得研究分析明白是什么开发商盖的？容积率大吗？房型，楼层，朝向……甚至有的男性朋友顺便连风水，装修都能给研究明白了，基本买一套房子，都能出本书啦。而女人买房子关心的是房子周围有菜市场嘛？离着地铁近嘛？小区盖的漂亮嘛？绿化好嘛？房间有衣帽间嘛？厕所够不够大，能不能放下浴缸？有没有飘窗或落地大窗户？能不能24小时物业服务？还有一项最重要的就是最好能离自己父母家近，将来能够经常去蹭饭吃。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：美丽姐最喜欢哪个房企？最喜欢天津哪个楼盘？为啥？

美丽姐：仁恒，我最爱就是仁恒海河广场。在十多年前我刚买房时觉得交物业费的房子太不值得了，简直就是浪费钱。物业有嘛用啊？当然那时的天津民风淳朴，治安是全国最好的。那时的我很年轻，考虑问题也不全面。这几年随着我买的房子越来越多，经验越来越丰富。越来越重视物业管理好的小区。物业管理好，绿化好，有配套服务才是房子升值保值的关键因素。而仁恒海河广场地段好，体量大，容积率低，有地铁带学片，能看海河，简直是超级无敌的巨无霸仁恒在咱们天津豪宅市场占据最重要的位置，仁恒的大金角二百多平二千多万，看海河的房子绝对能传代。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【A】评论：工商银行放款慢，该怎么解决？投诉银监会了！还有什么方法？

美丽姐：大银行就是放款慢，尤其今年，半年多能下来就不错了，去年贷款的人太多了。要不您找找人？

（小编依稀记得几个月前姜sir也是这样说的_(:зゝ∠)_）

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：美丽姐你说这个限购限贷限售会持续多久？天津会出台限售嘛？

美丽姐：限购限贷以前就出台过，这并不是第一次限购，大家不要惊慌。天津2011年3.1和2013年4.1出台限购，又在2014年10.17全面取消限购。2015房价就开始小幅上涨，2016年疯狂上涨。估计最快明年十月取消限购，反正怎么也得过两年才会一点点放开政策，过后部分区域飞速上涨。咱们天津估计就算出台限售也是分区域性的，而且也不会太久，政策不会逼走真正的刚需。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【乐居网友】评论：您能不能说说滨海新区以后得房价呢？

美丽姐：滨海新区以后的房价以后还是有涨幅，但是怎么涨也涨不过市区最好的地段。这里有一定的局限性，因为工业用地比较多，我觉得不太宜居。不过也因为工厂多，就要解决就业人员的居住问题，所以住宅还是有一定市场的。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：你觉得天津人纯投资的话应该选哪个区域？怎么买才能获得更大的收益？

美丽姐：咱天津本地人买房爱走入误区，河北的就买河北的，河东的就买河东的……买房是人生中一件大事，是这辈子买的最贵的物件，无论刚需还是投资，都应该以投资的眼光去计算收益率。这两年天津的房价已经涨的很高了，但分层还不明显，还没完全显现区域价值。如果前几年问我这个问题，我会选首开的新房。买新房最好买首开，因为开发商都有智囊团，买不好买到高峰，浪费你几年的涨价空间。但今年天津好地段基本都没什么新房项目了，又正好赶上限购政策，造成买方市场小了，有些着急卖的朋友就会降价。人们买涨不买落的心理，越降价还越没人买。如果是我会捡漏买南开和平的二手，当然别的区域也可以，除了小产权都行，但取决于价格。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：美丽姐您今年还打算买房嘛？如果买，买什么样的？

美丽姐：我一直觉得，买房就跟搞对象一样，是命也是缘分。关于房子每个人的审美都不同，我这几年开始关注天津的豪宅市场，北京和上海现在都开始往外赶人啦，几十万一平的房子一抓一大把，而天津的豪宅市场还没形成。我非常看好和平的南市街，已经形成区域了，可现在还是个盲点，今年新汇和大都汇成交的都不多。其实才七万根本就不贵，你得算那块地值多少钱，那可是咱们将来天津能超十万的富人区。可惜我买不了住宅了，不过我能买公寓，真心奉劝大家可以买和平区的公寓，这可是洼地，能落户能上学好地段的公寓以后还有很大涨幅，因为以后买房的主力都是90后，公寓的审美正好符合。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【AU不错哦】评论：您对目前新房倒挂现象怎么看，是否是及时入手的机会呢

美丽姐：倒挂现象确实有，现在好几个在售新房的价格都不贵，只不过大部分都是期房，现房已经去化得差不多了，而且单价低的都是大面积的，总价高。现在有的地方地价比房价都高，如果选对了的话，确实值得入手。

天津新浪乐居 04-20 06:24

美丽姐：如果非要买，除了海口，海南别的小城市就算了。海南我分析只能玩短线，如果房价都上万买个一百平的就得过百万，甚至几百万，一年只能住一两月，根本不值，你住民宿或酒店才花多少钱？很多小城市都没有形成有规模的二手房市场，二手房有价无市，根本没人接盘。大城市里房价昂贵，是因为地贵，土地不能再生。还有就是教育医疗就业等等，资源集中造成外来人口不断涌入，中国还处在城市化进程阶段，刚需市场庞大。咱们中国地广辽阔，美丽的小城市有的是，过两年国家再宣传一个，大家就都奔那儿买房去了，其实就是帮国家去库存。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【Jannylee】评论：有很多人投资旅游地产，比如去海南等地买房子，您对这个问题怎么看？

美丽姐：我家亲戚前几年买的海南，好像不到一百平花了三十万？那老两口属于有钱又有闲还爱玩的人，能每年去住一二个月。据说现在涨了不少……海南确实是个很美丽的热带城市，环境地理位置独一无二。但现在价格也不便宜啦，劝大家不要轻易下手！

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【有志者事竟成】评论：美丽姐，地段不错能落户的公寓适合长期持有吗？还是直接卖掉，换住宅好？

美丽姐：如果手里房子多，公寓可以长期持有，因为公寓租售比合适。如果想折腾的话，趁今年公寓不限购的好时机把公寓换成住宅是一个很好的时机，这样的时机值得珍惜。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【孙薇】评论：美丽姐，对于刚需，适合在限购时间内一卖一买吗

美丽姐：刚需的话，说明手里没什么房子吧？限购时间内卖的话，就得赔钱卖，因为买房的人少，这个时候卖只能降价。当然现在买房也合适，可是“背着抱着一样沉”，如果市场经验不足，建议必须多调查研究，掌握好时机。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：您孩子多大了？对于学区房，您怎么看？

美丽姐：我的孩子今年11岁，关于学区房我是非常赞成的。家里无论有钱没钱我都认为得给孩子买套学区房，有钱的朋友肯定是挑最好的学区房，这就不用我说啦。没钱的朋友可以把现在住的房子卖了，多贷点款买套学区房。孩子小学上六年，每天能睡到自然醒多幸福，而且学区房还仍然有很大的升值潜力，到时孩子还学习好，这是一举多得的好事啊！还有一点也是大家忽视的，往往好的学区房，环境，氛围，孩子的同学，都对孩子的成长有很大的影响。

（小编剧透：美丽姐的孩子学习确实特别好~）

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【政治邢老师】评论：有人说2023年楼市就终结牛市了，您怎么看？会一直涨下去吗？

美丽姐：2023年楼市就终结牛市——这个观点我不同意，中国这些大城市十年之内是不会终止的。当然房价不能一直涨，它是曲线上涨的，现在刚限购俩月就开始降了，有的人不经常接触楼市，就觉得房子会一直涨，其实真不是，国家现在的政策就是为了让刚需赶紧上车，刚需买房的话一定要抓住这个机会。如果不趁限购赶紧买房的话，天津跟北京市区的大门就会永远对你关上。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【有志者事竟成】评论：美丽姐，我有一套公寓，想卖了换一套住宅，但要加100多万，不知道

美丽姐：要是如果有一套公寓想卖，是非常好的时机，因为公寓不限购。但是想换房的话你得先把它卖了再说，如果是不能落户上学的公寓，价格不会太高。只有好地段、能落户、能上学的公寓，才会有人愿意接盘。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【阿檬】评论：除了市内六区，其他哪个区更有升值潜力呢

美丽姐：天津除了市内六区还有武清杨村，还有升值潜力。因为它离北京近，北京接连不断的新政会把很多刚需逼到武清买房，因为这些年这边发展得确实不错。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：您觉得天津以后哪些区域的房子升值比较快？

美丽姐：我觉得天津和平区的南市街和南开区的鼓楼街的房子仍然还有很大涨幅，因为这两个地段是天津最好的，不可复制，既能居住，学校也好，房龄还新，很多都是大型开发商盖的体量大的小区，如果取消限购，房价马上就能奔十万。

还有就是围着咱天津海河的房子，最繁华的那段海河的房子升值潜力很大。海河是天津的母亲河，非常美丽，在全国都难得有城市里围着一条河的所以能看海河的房子这是稀缺性资源，将来会卖得很贵。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【许四】评论：和平的老小区和新梅江和八大里 哪个升值快

美丽姐：如果和平的老小区不是特别破旧，学片也可以的话，还是和平的合适。毕竟天津人最疼孩子，宜居的和平学片房有很大的升值潜力。

天津新浪乐居 04-20 06:24

美丽姐：现在商铺早就不是一铺养三代，而是三家养一铺。真心奉劝大家，商铺的水太深！如果把住宅比喻为游泳池，那商铺就是大海，你掉游泳池里还有人救你……如果真有朋友就是喜欢商铺，就想买，我劝你买大型小区出入口的商铺，商业主干道上的商铺，买门头宽没垛子的。要一天中最少三个时间段去观察人流量。如果买商场的商铺，最好第一排，买出入口，买电梯，厕所，商场的景观附近的商铺。千万不要买太大的，总价太高的商铺不好租，如果手里钱多，你可以一排买好几个以后你可以一起租或者分着租都好办。卖也好卖。出租商铺，一定得挑个做靠谱行业租客，不要光看租金，比如他是给的钱多点，可他干一年就赔了，退房，你有可能得需要好几个月甚至更长时间才能找到下一个租客，你搭进去的时间精力还有房子空置期……

天津新浪乐居 04-20 06:24

美丽姐：以前我每年收商铺租金都趾高气昂的每年都给他们涨价，那个带劲啊！可这几年我再也不敢提涨价了，都害怕人家不租了。由于全球经济危机的影响，现在实体经济都不好干，还有现在花钱的主力队伍都是比较宅的一群人，都网购了，谁还逛街？

（这好像是真的，小编我就大概有100来年没去商场买衣服了。。。）

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：您有买卖、出租商铺的经验吗

美丽姐：关于商铺我也买过，但是这几年我真是非常不看好。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【有志者事竟成】评论：美丽姐，在吗？

美丽姐一直都在~

天津新浪乐居 04-20 06:24

美丽姐：继续刚才公寓的话题。我觉得有三种人适合买公寓：

第一，为了孩子上学朋友，现在和平你买个老破小都不便宜，还不能住，也租不了多少钱，不如买个公寓还能解决居住问题，还能给孩子平移户口上学。

还有年轻的白领适合买公寓，如果在周围上班，可买住宅又太贵了，不如买个公寓住几年过度一下。

第三种是外地来津就业的人，手里可能没有多少钱，还看不上老破小。现在外环线内的老破小都不便宜，居住环境又差，也好几十年了，你拿70年减，跟公寓的价格和年限差不多，可公寓是新房，地段好，设施完善。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：从现在往后看，啥时候买房合适？

美丽姐：明年买房可能比今年还合适。如果不出新政策的话，明年夏天是最佳的买房时机。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：怎么没声音呢

本次直播是闪答形式的图文直播，实时更新，没有视频哦！欢迎提问，美丽姐随时解答！

天津新浪乐居 04-20 06:24

美丽姐：天津还有很多公寓积压，近几年应该不会出台打压公寓的政策。但得记住了，最好买能上学能落户的公寓，如果再能“捡漏儿”买，那就太棒了。有朋友问我，你作为炒房客干嘛要买公寓？我是首开当天买的，才一万出头，我买的和平区能落户能上学的公寓。

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：公寓值得买吗？有升值空间吗？

美丽姐：公寓是这两年最热的项目类型，北京和上海都出台了不利公寓的政策。而且有种说法说住宅到70年免费续期，公寓到期收回或者加钱……其实我觉得大家不用想那么远，北京上海是一线城市，公寓库存早就去化不少了。咱们天津虽说是准一线城市，不是前头还有个准字嘛？

天津新浪乐居 04-20 06:24

@【游客】评论：美丽姐，您买过的房子都包括哪些类型？

美丽姐：住宅，商铺，公寓……可以说所有类型的房子都买过。（美丽姐实战经验果然丰富！）

天津新浪乐居 04-20 06:24

美丽姐已经准备答题啦！

天津新浪乐居 04-20 06:24

还有15分钟，热情而专业的美丽姐就要上线啦，我仿佛看到了大家期待的眼神！（虽然并看不到）

现在可以举起你们的双手，尽情……提问吧！