晚8点：揭秘深圳成交真相及2020年买房预判

乐居深圳 04-24 23:19

主持人：在深圳这样的时期，想请问两位嘉宾，2020年你们认为深圳哪一类物业值得关注？给现场及直播前的观众一些建议。

玉家雄：住宅应该在深圳是比较看好的一些物业类似，主要是因为它的实用功能。

主持人：重点哪个区域的住宅？

玉家雄：交通因素是非常核心的，我们已经慢慢进入了一个高速交通化的年代，交通肯定是比较看重的元素。

第二点就是我自己认为，刚才陈总也提到了，学区，学位在深圳也是比较宝贵的资源，好的教育资源也是非常的宝贵，升值能力也会比较高，可能以往在这里做活动，很多关注的点都是哪个区，我觉得哪个区，以往我觉得是很重要的，但是如果我们深圳进入一个轨道交通高速发展的时代，中间的距离可能影响不大，你在东还是在西，可能跟你的工作地点有关系。

比如说香港已经是轨道交通比较发达的城市，以往没轨道交通的区域当有了轨道交通之后，就会升回跟市中心差不多的价格，可以关注一下轨道交通，在深圳来说主要是地铁，其他区域也有轻轨。

大家如果有印象的话，11号线是我们深圳第一条高速地铁，贯穿到沙井，沙井马上变成一个很受欢迎的区域，深圳还有好几条修地铁的线，我们自己认为可能往这个方向挖掘的购买。通过轨道交通的建设，会把整个区域的价值提升起来。

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主持人：刚刚分享深圳二手房交易量达到了深圳房产交易量的60%到70%，这种事件是否可能会引发新的楼市调控政策，比如说深圳取消二手房豪宅税？

玉家雄：取消豪宅税是更接地气的表现，去年政策的表征，千万不要理解为政府调控政策的放松，是在执行起来更合理的调整。

政府对于二手房的控制肯定不像像一手房限售限价，对于一手房的交易透明度越来越高，一手房交易更透明、更简单的交易场景，所以也是令二手房交易越来越理性。你可以理解为政府不允许有人把房价从透明变成不透明。这里只需要控制少量的开发商就可能控制，在二手房交易中其实一千套房可能就有一千个业主。

陈洪海：我都赞同。二手房的政府会不会再出一些政策，稳的概念就是大方向不变，会小政策不断的局面，类似于我们的电脑，我们装一个杀毒软件，我们的政府也在摸着石头过河，我们目前市场经济，房地产的调控，很多时候我们很多人都没办法预控。

怎么去判断这个补丁是不是硬直路了，到目前为止整个市场是不是已经平稳，房价会不会有大幅度的增长，或者现在整个市场来讲会不会蜂拥而至，包括土地市场、新房市场、二手房市场，如果时常出现很浓郁的政策，政府的政策可能又要改变。这种小的补丁无法改变大的方向，我们不用特别的、过度地把一些新闻或者是一些热点或者每天的热搜，我们一定不要被热搜带走我们的注意力。

我们还是要关注相对比较大的方向，我觉得政策给我们一个很重要的态度，我们要买房或者卖房要特别理性。政府的政策更加理性，市场也理性，我们要更加理性。第二个就要看这个房子的户型和物业，来判断这个产品本身所蕴含的综合的价值，这种综合价值往往决定了它接下来的升值潜力。不要被补丁的政策牵着鼻子走，而是要做一些理性的判断和选择，我们会获得一个理性的收益。

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主持人：陈总，去年取消了对公寓官方限制。

陈洪海：刚才玉总说的两点我很赞成，在深圳因城实策，我的看法有必要给予这样的期望，2019年出了一些细枝末节的政策包括公寓的政策，我觉得应该它是一个更加市场化，政府主动接地气，这是一个主动接近市场的表现。

但是它并没有说要放松市场，只是变相地接近市场，2020年我们怎么样去看待市场，我们去看市场的时候分区域，在一个城市里面，比如说深圳有11个区，哪个区是比较看好的，对我们来讲哪个区的利好，将来升值空间更大，对我们比较好，将来内部成长的轨迹，这一点比政策更重要，政策是对一个城市或者全国的环境，我们没有办法改变，我们可以在这个城市里面选择不同的板块、区域，来上这辆车。

我在前天晚上跟一个朋友在宝安吃饭，聊天的时候就讲到实际的情况，我们上班能挣多少钱？其实我们手上的钱也不多，老板能发发给我们的工资也有限，我们的消费、损耗，还有各种开支，这么方便的微信、支付宝基本上攒不下来钱。

房产的资产翻一番，基本上积累的财产这么多年以来意识因为买房成为了购房者的直接受益者，对我们在座的各位来讲，更重要是的怎么找到这辆车的正确位置。

因为商务公寓本身来讲是一个低总价的产品，限购不限贷，我们看好它主要是看好长期回报，看好它租赁的收益，同时也要看公寓本身没办法跟住宅相比，住宅有学区、交易的透明化、交易的潜力都是公寓所不能比的，深圳的租赁市场主要是二手房。

商务公寓承载了很大一部分刚到深圳租房的需求。单身的商务公寓里面，我相信商务公寓有比较多的自然属性，但是在深圳里面又比较小，商务公寓又比较重要，属于住宅的补充，来释放公寓的政策其实是有很大的意义，但是这还是不能掩盖住宅本身更强的土地价值。我想这也是个双刃剑的问题。

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主持人：接下来我们的沙龙对话主要是四个话题。2019年深圳住宅成交量突破了320万平方米，同比增长26%，也是近三年的新高，二手房成交同比只增长19%，十一月的新房住宅和二手房住宅，为什么在去年，楼市成交上有这样的拉动？

陈洪海：2019年因为深圳市场跟其他城市不一样，2019年在全国来说有两个利好，一个是长三角的利好，一个是大湾区的利好，提到了类似于发动机的概念，是经济的发动机，在大湾区里面深圳是发动机的核心，又出了一个社会主义先行示范区，在去年，它的经济受到了打击，但是从住宅市场来看，近几年成交量是比较大的。

所以应该在去年全国的城市普遍来讲还是比较利好的。深圳应该是这五年以来发展比较快的，很多的这种业内业外的认识对于深圳来看，有很高的预期，在这种期望之下，我们想象2019年在本质上没有放松，成交还是比较热门的。

玉家雄：深圳一直在限价比较严，从2019年，特别是下半年来说我们发现限价的力度有一些放松，在这种心理的带动下，其实房价可能马上就会涨了，如果有能力的都会想尽量早一点买房，另外在我们的分享里面也提到几个相对房价比较低的区域，光明、沙井、坪山，去年的供应量都上升很大，这也是我们上升热门的地域，深圳的成交量在2019年呈现比较明显的变化。

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玉家雄：政策西移，宝安区二手房成交占到深圳的24%左右，一小半来自于宝安，唯一还差20%是龙岗也达到了21%，罗湖、福田、南山也占到了13.%到罗湖在深圳的整个市场占比是比较低的，主要因为罗湖是一个老区域，存量房比较少的区域，罗湖有一些大量的低首价的房子，所以二手房成交量比较活跃。

在2019年整个住宅下降了，比较活跃刚才提到了，豪宅比较活跃的是南山区，表现比比较弱是龙岗区，也分流了相当一部分的客户，其他区域都是大概围绕在10%，针对二手做一个总结，二手房虽然在过去的两三年经历了起起伏伏，但是由于2019年底政策的松动，使得二手房成交量明显上涨。

其实政府在年底也是加大了监管的力度，使得老百姓在买二手房有更透明的趋势，也有非常严格的控制，对于二手房来说，成交量没有一手房那么多，希望买房客户的需求。

二手线城市租金上涨是比较迅猛，但是深圳走势与全国不大相同，但是2019年长租公寓进展放缓。最后总结原因中原研判。尽管在金融融资方面管的比较严，住宅依然是表现最突出的板块，由于政策回暖，对二手房市场也是比较看好，其实有不少的客户对于2019年底政策的放松，是相当多的憧憬。

刚才提到2019年长租公寓是比较回暖，还有一点是我们的政府供应的房子量在2020年，我们认为是有放量的情况出现，会解决一部分租户和需求。我们认为在2020年可能会表现的比较平稳。

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玉家雄：最后跟大家讲一下二手市场，一手市场受到很多政策的影响，二手市场是更开放的市场。全面成交的二手达到了27700多套，成交的套数比2018年上涨了20%左右，看我们中原的成交指数，我们发现比2018年上涨了3%左右，从2009年到现在其实一直都在延续，我们看到2019年，特别是最后两个月，由于政策的松动，所以成交量是大幅度上涨。

成交持续旺盛，下半年价格上涨小幅加速。主要原因是由于豪宅税的政策调整，另外就是大量资金在下半年最后一个季度流进深圳。

另外值得一提就是跟一手房的对比，现在一手的销售，其实二手房的套数面积变化是不大的，从2015年到2019年其中都处于84到86%平方米，比一手房小15平方米，有一些住宅都是比较小的面积，比如说50多平方米，70多平方米，现在70多平方米差不多是最小的销售要求，平均面积是80多平方米的销售，虽然面积变化不大，阿姨但是豪均的成交量明显上涨。到2019年已经突破500万。

在2013年整个二手房成交量最大还是250万元以下的房子，350到500万元拉高了，500万到600万的，跟2018年相比还是明显的拉高，甚至600到800万元还是上涨了10%，现在平均一套房大概在500万元，从800到1000万元的占比越来越高，差不多占一半左右。

很多客户买房的时候希望一步到位直接买两房、三房，两房加三房的占比大概70%，其他的30%平均分布在1房、四房，预计到了2020甚至更后的时间，一房的占比会越来越低，一房在深圳的市场里面，一房的住宅越来越少了，所以预计未来会进一步下降。

深户购房占比已经提升至77%，深户的家庭可以具备一个家庭可以购买两套房，另外一个原因我们发现进深户的门槛越来越低。我们发现有很多外地的客户，用小孩的大学本科的名义办理深户，以小孩的名义买房。背后有一些原因原本可以定性为外地，现在进深户容易了，所以他们也会用深户的名义购买。其实真正的内部购是小的。从11月份开始，香港人可以在大陆购房，有不少的香港客户进入香港买房。低3%的比例有机会会上涨3%到5%。

我们发现26岁到35岁还是购房的主流，主要因为这个年龄段是社会的主流年龄段，从2010年整个购房的占比成为慢慢下降的去世，反而是26-35岁是逐步上涨。

深圳依然会吸纳不少的企业起来，但是每一年庞大的情况下，无论是成交价还是租金压力都是不小的，对于上半年的物业我们用一个比较保守的态度来看待。

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玉家雄：除此之外，值得关注是宝安，豪宅领域的均价已经涨了9万一平方米，虽然没有南山、福田2018年上涨的多，也成为豪宅的新锐。

2017年、2016年千万豪宅套数占新房成交套数的比例一直在上上，主要原因在几年的供应链主要在深圳比较边缘的位置，提供都是刚需产品。中小面积为主的项目，会分薄供应的占比，在过去三年的楼市有一个比较明显的消耗。

深圳在过去一年，二十套里面只有一套是超过上千万的豪宅。在2018年到2019年豪宅成交，在去年成交的豪宅里面是处于一千万到两千万之间的。主要的原因我们分析因为一千万到五千万改善需求的价格定位，政策的改变了，很多改善性的需求，一千万、两千万成为我们进入主流豪宅门槛的价格趋于。

去年的豪宅主要是华润城润府，我们发现整个豪宅销售排行榜有六个项目来自于南山区，有两个项目来自于福田区，达到了13万每平方米，最高的是华润城润府达到了1800万一套。深圳的豪宅预售供应量为380套，深圳豪宅市场主要来自于适合深圳和福田区的豪宅。

我们也发现豪宅均价的厂长其实比深圳整个市场的上涨要明显，从2019年也可以看出南山区的上涨幅度是深圳过去最高的。我们认为深圳的豪宅依然具备一定的升值潜力，因为我们发现越来越多的客户愿意来深圳买豪宅，他们认为深圳房地产市场的保值和升值。限售的条件下，使用周期是有所延长的，另外豪宅的客户现在选择越来越理性，从他买预售到他可以卖掉的时候可能要五六年的时间。

乐居深圳 04-24 23:19

玉家雄：其实我们的商务公寓的成交里面10套有7套都是价格在10万以下的。占比提了7%，45平方米以下的占比上升了2.63%到45%的，占了一半的公寓面积都是在45平方米以下，也证明了投资产品的需求。

不限购、不限贷，2020年的供应链还是不错，每一年投入到这个领域的钱都会增多，2020年经济不明朗的情况下，楼市市场增长还是很明显的。

豪宅的预售量在2019年为83.38万平方米，同比下滑了4.5%，最主要的原因由于过去一年，深圳有大量的刚需产品进入市场，使得豪宅的成交量有所减少，我的发现有不少的豪宅项目其实从预售转为现售。如果加上这三十万左右豪宅限售，其实成交量是有所生长的。成交均价同比上涨12%，最核心的原因，我们发现在2019年下半年，政府对豪宅的限价有所松动了。

从全面表现来说，3月份有一个小高峰的，主要因为2018年底加上2019年前两个月春节，集中在2019年3月份，在去年3月份表现非常好，从2019年4月份开始趋于平稳状态，2019年12月也迎来了一个小高峰。在深圳豪宅主要集中在福田和南山，去年其实我们最核心的区域成交豪宅就是南山，南山去年总共供应了10个项目，供应面积达到51.86万平方米，占据了整个深圳七成左右的供应量。

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玉家雄：全市的供应量在2019年总共有45个项目，供应的批售面积达到175万平方米，我们的销售量都有增长，因为深圳整体规划的原因，大量的整改项目都批售了项目。

其中龙岗跟宝安是供应量最大的区域，跟住宅一样，两个区域假起来已经占据了40%左右。

成交量价方面，基本上处于小幅变化的情况，在去年是108.8万平方米，同比上涨8%左右，每一年的成交面积以及成交均价变化都不大，我们深圳每一年能够吸纳投资比较强的产品亮度，大概每一年投资的需要就是大概的面积以及整个销售金额。

另外值得一提的就是，2019年整个商务公寓的销售，已经占据了整个深圳住宅加公寓的三分之一左右，在2019年整个深圳成交了住宅接近3800套，商务公寓是19000套左右，商务公寓这个领域在过去不一定是大家关注的板块，但是在深圳的成交量越来越明显。

我们也发现今年的商务公寓成交占比是下滑了三分之一，其实在2018年它的占比高，因为2019年住宅的升高，它的总体会下降。我们预计2020年情况还是会持续，刚才也提到了宝安以及龙岗供应量最大的区域，以及光明三个区域占了整个深圳成交量的三分之一左右。

乐居深圳 04-24 23:19

玉家雄：从全年来说，在2018年开盘的销售率41%，到了2019年略有下跌为38%，上半年的销售率要比下半年的销售率低，下半年开盘当天销售率要比上半年好，频繁地出现一些网红盘，使的下半年的开盘特别突出。

2019年总共有11个盘采用公证摇号的方式，开盘当天就马上区域化，除此之外还有一些公证摇号的。全年总共出现了9个平时称之为月光的项目。我们刚才也提到了非常热的光明，有两个来自于西部的沙井区，福田区也有项目，南山也有项目成为月光盘。两个特性很明显是刚需项目，另外一个就是所谓的豪宅盘，这些项目都是成为去年最受欢迎的项目。

2019年最热门的片区可能要数光明了，沙井方面成交了4700套房，成为深圳2019年非常热的一个片区，第三个片区可以算坪山了，成交了4100套房，加上第四名的龙岗中心城，现在处于整个深圳的房价低11%的水平，现在深圳最贵的应该是光明，跟深圳最贵的房价相比应该还有1万块的。

整个市场的存量应该是增强的消化区域里面，但如果我们看回2019年下半年的数据大部分都是在回归的，证明深圳的销售趋势还是非常的艰难。我们从存量的分布来说，可以看得出，龙岗还是深圳存量最大的区域，刚才大家留意的话，2019年龙岗依然是我们销售面积最大的区域之一，但是他的供应量也是非常庞大，所以它的存量也是非常大。宝安区的存量也比较大，现在的存量也需要大概10个月左右的时间就可以消化完。

综合整个市场的情况来说，无论是预售的量以及存销的量都是有明显的上升。我们从2019年看到刚需盘依然受到最关注的项目，豪宅项目也是我们值得关注的另一个板块，信访的销售价格刚才也说到了有轻微的上升，因为限价的政策。也证明了整个深圳低于4万的住宅产品也是已经越来越少了，4万已经是典型的刚需价格的区间，属于整个市场的潮流。去年还是一个明显的特点。

我们发现很多客户在买房的时候想一步到位直接买一个三房，我们看到二手房见面了豪宅税之后，成交量也有上升。

另外在2020年新房会比较紧张的，我们认为宝安、南山及一些西部的区域依然是热门，另外，龙岗主要是供应的在深圳相对比较低价的产品，2020年深圳的住宅供应量，大部分的产品应该还是会受到影响。将房地产作为短期的投资我认为是不大的，在深圳也没有必要，2020年属于稳中有涨的情况，应该继续采取长期调控的去世，来完善老百姓居住的需求。

乐居深圳 04-24 23:19

玉家雄：我们看完宏观的政策以后，看一下土地市场的表现，2019年对于深圳的土地市场是丰收的一年，创了近几年的利好，为政府创造了一个相当好的成绩。

在新房这个板块方面，2019年主要表现是成交量的上升，按照往年的数据公布，2019年新房成交达到28300套，上升了27%。

上升主要有几个原因，供应链有增多，另外刚才说宏观环境的利好，对于大家买房的需求也有所加强，在2019年整个深圳供应方面，我们发现工序的是越来越受追捧，深圳每一年有人口的流入。

深圳11个区只有南山、福田罗湖的成交量上升，盐田在2019年也出现了一个大幅度的上涨，整体销售量上升了7倍多，是深圳成交量上升最大的一个区域。宝安、光明两个区域的热度也是比较高的。

刚才提到了有一些热点的区域，宝安、光明、福田、坪山这几个区域，从去年的销售数量看起来可以出现供不应求的情况。光明主要是新增区域，消化了往年的留存量。宝安区以及龙岗区，也可以看出龙岗区的来源于大量的供应链。

乐居深圳 04-24 23:19

主持人：首先让我们掌声有请深圳中原二级市场董事总经理玉家雄为我们分享深圳市二手房市场。

玉家雄：我会跟大家分享一下2019年深圳房地产市场发生了什么，有哪些值得大家关注的数据，整个中国在2019年宏观政策或者经济最大的特点就是GDP下行的夏利特别大，从整个经济政策来说，往实调整，在房地产方面，我们发现房企在本年度为资金增速趋稳，是利好的趋势。房屋市场这个概念已经有了两三年的时间，最有效的办理就是控制房地产金融的制度，房地产的板块不会有大量的资金融入进去，使得更多资金用于实体经济。一城一策成为房地产市场的政策，现在的政策都是一城一策，按照当地的房地产发展情况，制定适合当地房地产的政策，在多热的城市发现他们的调控更加严格。另外政策需要根据市场的需求来活跃市场。在多重利好加持下，表现出一枝独秀。

乐居深圳 04-24 23:19

现场活动正式开始。

主持人：非常欢迎大家来到一枝独秀的深圳楼市真相及2020年买房预判活动现场，很荣幸在这里与各位畅谈一场。中国楼市总体平稳，最突出的表现就是深圳的信访、二手房集体爆发，2019年几大政策落地，也对深圳形成极大利好，不限购。全国资金看好深圳，深圳在几个一线城市走出了读好，2020年楼市是高危调整还是会掉价，特别邀请了资深的专家为大家答疑解惑。深圳中原二级市场董事总经理玉家雄，克而瑞深圳区域总经理陈洪海。

乐居深圳 04-24 23:19

2019年，在“稳字当头”的基调下，中国房地产市场总体平稳，但区域和城市的分化较为极端。最突出的表现，就是深圳新房二手房以及土地市场上量价的爆发。

值得注意的是深圳经济增速放缓、产业刺激政策多次出台，另外大湾区规划、社会主义先行示范区政策以及双十一取消了豪宅税，都影响着深圳楼市。

一枝独秀的深圳楼市突出表现有哪些，2020年楼市是高位盘整还是会掉头向下？刚需购房该何去何从，乐居本期邀请到深圳楼市资深的行业专家来为大家答疑解惑。

本期话题：

1、2019年深圳楼市真实成交与2020年预判；

2、国际局势与不确定政策对深圳房价影响；

3、公寓有新政且供应爆发，如何辨别优质公寓？

4、限售限价下的2020买房建议。

本期嘉宾：

玉家雄 深圳中原二级市场董事总经理

陈洪海 企业集团克而瑞深圳区域总经理

地址：深圳书城 南大台阶