乐居深圳
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04-19 12:32
提问：请教顾老师前海的两个盘，应该选哪个？
顾洪波：最近关注这两个盘的人比较多，大家最关注的一个是深业中城，剩下的应该就是这两个盘。我个人觉得这两个盘差距不大，主要看户型，我个人觉得招商的户型会略好一些。
提问：您提到好几个深圳的中心区没提到光明，光明最近的房产值不值得买入？未来的增值潜力怎么样？
顾洪波：光明我们还是蛮看好的，去年我们没那么看好光明，去年我们更看好沙井，因为沙井更靠近前海。今年深圳市政府对光明的定位进行了提升，光明现在是属于光明科学城，怎么理解光明科学城？现在很多地方都有科学城，类似于以前要搞科技园一样，光明科学城非常重要的一点是，他有很多基础设施的大科学装置，将来会放在光明。广东省最牛的大科学装置是放在东莞，靠近松山湖那块，那个大科学装置也是全国非常重要的大科学装置，这种大科学装置起到什么作用？我们大家都知道深圳一直被认为是科技很牛的城市，但是深圳的科技都是属于应用型科技，没有太多的基础研究，因为深圳的大学相对弱一点，包括华为，也就是做手机。包括腾讯也属于应用型的科技，大科学装置很核心的一点是，很多海外的科学家会因为愿意为了这里有一个大科学装置，一个装置要投资几十亿，而举家迁到这里。未来对深圳科技发展的后劲很充足。
光明非常重要的利好，紧挨着南山，13号线建设相对有些滞后，本来早就应该开的，13号线会让很多南山的白领，以前南山的白领买不起南山就买西丽或是买宝安中心区，后来发现这些区域都买不起了，接下来要么买龙华，可能会沿着这条地铁先，这条地铁线是拉到光明。我个人对光明是蛮看好的，但是你刚才说我为什么会谈到中心区时没谈到光明，我觉得光明还算不上中心区，但是是值得非常关注的区域，谢谢。
第一，龙华最核心的区域您认为是在哪里？
主持人：谢谢大家，谢谢媒体同行。
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04-19 12:32
顾洪波：
今天是在龙华，最后简单谈一下个人关于龙华的核心观点：
1、以前很多人把龙华看成是福田的郊区、福田的后花园，中间有一段时间龙华膨胀成为宇宙中心，这两年又回落回来，被很多人认为是近郊区。但是我个人认为，将来一定会被纳入深圳的核心区。首先政府的规划里已经在体现，政府的规划是把罗湖、福田、前海、后海、龙华视为深圳的核心区，包括产业转移、人口转移，龙华在深圳的位置也决定了将来一定是深圳的核心区之一。
2、我个人认为宝安中心区豪宅化之后，接下来很有可能就是龙华的豪宅化，龙华过去几年有豪宅化的苗头，大家没有形成趋势，但是接下来我们会发现，龙华的刚需型产品越来越少，前几年龙华每年会有七、八个到十来个楼盘在卖，今年龙华只有四、五个楼盘在卖，再发现龙华可能变成和宝安中心区一样，要花两三年时间等待一个新盘，这种情况下，核心板块一定会变成豪宅化。金亨利也有一套二手房，不知道周末有没有成交，挂牌价16万，当然有它的特殊性，因为户型是复式，赠送率比较高也有学位。意味着什么？意味着龙华的很多业主，包括一些人对龙华的价格天花板在突破，为什么会突破？他们觉得深圳湾卖20万的时候，我凭什么不能卖十几万？
3、两个项目会加速龙华的豪宅化，一个是金茂府，金茂府定价一定是10万以上，另外一个是龙光今年刚买的地王，这块地王的楼面地价是6.7万，将来基本要往十万以上走。这两个重要的楼盘会改变龙华房价的坐标体系。对龙华房价很重要的利好是壹城中心快卖完了，我为什么这么说？我这里举一个案例，我2015年去过一趟贵阳，当时贵阳的价格是3000到4000，为什么是3000多到4000？很重要的是当时北上广深、南京、杭州的涨幅副波动到贵阳。贵阳有一个超级大盘花果园按照3000多在卖，把贵阳的价格压下来了，花果园非常大，地段不算差，也很方便，贵阳别的开发商卖超过花果园的价格就卖不动。一个大盘压住了贵阳的价格，我告诉我贵阳的一个朋友，我说花果园马上要卖完了，花果园卖完贵阳的房价就会涨，现在贵阳的房价大概1万多，贵阳是过去两三年里，中国三线城市涨幅最高的城市之一。之前是三千多，现在是一万出头。
龙华很重要的一点，这几年很多人买龙华的房子是拿壹城中心对标，鸿荣源是大的开发商，壹城中心的商业配套不错，壹城中心卖6万多，别的房产怎么卖更贵的价格？现在很重要的一点是壹城中心卖得差不多了，这也会导致龙华的房价坐标会发生很大的变化。
4、龙华是近些年深圳人口涌入最快的区域之一，每年深圳新进入人口50万，龙华有10万左右。大家非常清楚这10万人里可能有一半人将来可能会离开深圳，剩下5万人就得想办法留下来，要么租房子，要么五年以后这里买房子，五年以后每年不可能每年有五套房产供这些人购买，人口是经济最佳的燃料。
最后提醒大家关注几个重要趋势，今年会有苗头，明年、后年会更明显：
1、9月CPI达到3.0，通胀是不是已经在路上？去年很多人感受不到物价上涨，2014年、2015年、2016年、2017年、2018年，接近四五年的时间猪肉价格是不涨的，鸡蛋价格是不涨的，水果价格是不涨的，今年都开始涨了。9月份国家统计局的数据，猪肉同比增长67%，当然中间有特殊因素，同时也是一种趋势，我们需要理解，全球经济重新开始复苏、开始增长的话，有可能通胀也会在路上。
2、最近美国在降息、欧洲也在降息，欧洲又开始资产购买计划，又开始量化宽松了。不管是降息还是量化宽松，核心的一点是，大家理解为印钞票就对了，本质上就是印钞票。包括中国，9月份的广义货币供应量的增长率是超过预期，8.4%。核心的一点是，如果全球经济依然不太好，会不会又进入大印钞的时代。
3、根据过去的经验，我们会发现经济不好，货币又在贬值，又有通货膨胀的时候，我们会发现有些资产表现是不错的，我们做房地产投资要打破直线思路。
我们现在有一个新的微信号，感兴趣也可以关注一下。
提问：请教顾老师前海的两个盘，应该选哪个？
顾洪波：最近关注这两个盘的人比较多，大家最关注的一个是深业中城，剩下的应该就是这两个盘。我个人觉得这两个盘差距不大，主要看户型，我个人觉得招商的户型会略好一些。
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04-19 12:32
顾洪波：
第5个十字路口：房产投资逻辑有发生改变吗？
深圳是个很特殊的城市，他的房产投资速度、风格转换非常快，不是特别专业的人有的时候是跟不上趟的。
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04-19 12:32
顾洪波：
第4个十字路：深圳迎来历史性新机遇。
我预估一下，八年后再来分析，会发现深圳的核心区、深圳的中心区会包括哪些地方？我个人认为福田、南山、前海、宝安可能一直延伸到大空港，都可能会被认为是深圳的中心区，到西丽、龙华也会被纳入深圳的核心区，深圳这座城市很年轻，深圳的核心区和北京、上海相比都太小了，接下来会面临扩大的过程。
第5个十字路口：房产投资逻辑有发生改变吗？
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04-19 12:32
顾洪波：
第2个十字路口：中国经济到了关键时期。
1、很重要的是三季度的数据，昨天刚刚公布，GDP增长6%，我们知道2011、2012年、2010年中国GDP增长百分之十几，当时的4万亿，那个时候中国的GDP经常都是每年增长8%甚至9%或者是更高，现在我们看到的是6%。
2、为什么增长是6%？很明显，出口数据很一般，出口数据是什么样？前面9个月对美国的出口下降10.7%，这是美元计价的下降10.7%。其中9月份下降21.9%，更多人平时刷刷微信，刷刷抖音，有的时候不会仔细看一些重要的数据，这是国家统计局的数据
3、出口下降直接影响的是工业，中国到目前为止对外出口大量的依然是制造业的东西，我们可以看到前8月北京规模以上的工业利润下降14.4%，上海下降19.6%，山东下降13%，包括河北下降百分之十几，广东省的表现是不错的，增长了0.4%，这也是现在很多人觉得生意不好做，开工厂的朋友会觉得制造业很难做的原因。
4、下面的数据是相对比较好的数据，意味着什么？今年中国经济面临的问题是出口下降、制造业下降，同时基础设施投资也在下降，我们现在前面前三季度的基础设施投资、固定资产投资的增长只有百分之五点几，这种情况下，我们从年初做出的对整个今年中国经济很重要的判断是，贸易战会导致中国经济往下走，同时，我们国家的政府会采取货币更宽松一点，同时基础设施投资会更大一点。
这两招感觉都不够用的时候，房地产调控规范相对松一点的逻辑。第四个数据意味着9月份的货币政策在放松。M2指的是广义货币供应量，增速提升到8.4%，前面几个月一直是8%，8.2%，现在提到8.4%。社会融资总额以及新增人民币贷款都是超预期的。
5、后续会怎么走？我个人的判断是，中国和美国达成初步协议之后，广东省的出口、长三角的出口在11月份、12月份有可能出现小的反弹，为什么因为美国有很重要的消费节是圣诞节，圣诞节的时候很多美国人要买很多东西，正好10月份、11月份、12月份可以冲一波。四季度的数据可能还算不错，应该比三季度稍微好一点点。
个人认为今年三季度、四季度、明年一季度应该是这波中国经济的低点，接下来可能再慢慢往上走。另外政策怎么反映？中央已经确认的政策是货币政策，就是加大印钞票，这个是已经在做的。另外一个是基础设施投资，不知道大家有没有注意到，不管是在福田还是在南山，还是在龙华，你们会发现很多道路都被重新挖开、重新修，为了什么？就是为了把基础设施投资拉上去，包括前海。
第3个十字路口：房地产调控政策往哪里走？
1、今年的核心逻辑是贸易战导致经济走低，导致政策适度放松，最新的案例，去年下半年到今年上半年已经有非常多的中小城市房地产调控是适当放开的，大家的借口很多都是为了抢人，人才落户、人才过来了就可以在我们这里买房。
2、8月份开始发生了一些小的变化。8月30日上海临港新城放松限购，当时很多人在朋友圈里关注，（上海是在国务院的新闻发布会上宣布上海的临港新区也会变成自由贸易区，在这里会对一些人才进行限购放松）。最新的数据是，8月30日，虽然三季度已经快结束的，上海三季度临港新城新房成交量是上海所有区域第一位，意味着什么？大家发现原来原地人在上海还有一个机会买房了，立刻杀进去。一个月的时间临港新城就变成了三季度上海新房成交量最高的区域。这个数据我们可以看到，放松限购带来的效益是非常直接、非常明显的。
3、10月15日，南京六合放松限购，放松限购的理由、民意也是鼓励人才，为了吸引人才。现在南京六合，大专毕业，不用有户口，也不用交社保，只需要在南京有用人单位接收你，这些其实都是很好操作的，就可以在南京买套房。
4、10月16日，天津放松限购，天津放松限购的理由比较有创意，为了对接北京的企业要转移到天津，对这些企业的员工放松限购。
去年、今年上半年很多人看到山东哪个小城市放松限购，大家感觉没那么明显。现在可以看到，中国最好的城市包括上海、南京、天津悄悄对限购放开一个小口子，这也是非常重要的动向。
5、上海放松限购那一天，我们小范围里已经说了，上海都可以变相放开限购，增加更多人、给更多人买上海某些区域的房产提供便利，别的城市为什么不可以？我们可以看到南京、天津在跟进。大家也回想一下，今年深圳有没有出房地产调控政策？我印象中是没有，当然大家不要指望深圳放开限购，深圳是整个中国房地产表现最好的城市，我们也不要指望深圳哪个区域放松限购，包括坪山也不可能。唯一有可能的是深汕特别合作区，我觉得不排除深汕特别合作区，因为深汕特别合作区是当他宣布是深汕特别合作区的时候冻结了所有的房产交易，有点类似于雄安新区和海南。有没有可能？现在还说不太清楚。2019年尤其到了下半年，由于经济形式一般般，博弈还得继续，所以现在房地产调控，地方政府很多都已经在找各种各样的方式放一些口子。这些口子必然对明年这些地方政府的GDP数据产生良性的影响。
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04-19 12:32
顾洪波：
为什么今天在这里做讲座？非常重要的一点是，现在是一个很关键的十字路口。
像我刚才说的，深圳这个城市现在也处于一个十字路口，先行示范区到底会给深圳带来什么样的利好？这里面有没有一些风险？里面又有些什么样的机会？这也是我们要关注的。另外对买房子的人来说最重要的事情是什么？一直关注我们的朋友都知道，2017年我们是整个深圳最早提出豪宅会补涨的人，2015年、2016年的时候，2016年底的时候很多深圳人认为豪宅是不会涨的，我们大家回顾一下2015年、2016年，其实离现在很近，非常非常多的人做投资时只记得最近半年发生的事情，对前面发生的事情都记不清楚，2015年、2016年当时涨得最好的就是刚需房，很多刚需的房产都在短短一年时间里从3万多涨到7、8万，这是2015年、2016年。
2016年底以及到2017年，非常多人的固有印象是，1000万以上的房子是不会涨的，因为涨不动。但是2017年、2018年整个市场最核心的逻辑就是豪宅补涨，当豪宅补涨到今天这个位置的时候，我们回到刚才恒裕滨城二手房的价格，当80多平米的豪宅价格要卖到两千多万时，意味着深圳湾的豪宅价格已经超过了80%的香港豪宅价格，前面对标的东西是什么？没有对标物了。从我个人的角度来说，深圳湾的豪宅长远来看还会涨，但是未来两三年可能涨幅会降低，这是我们为什么经常举办讲座，也是很多朋友会过来听的原因。
2015年、2016年买房子比的不是技术，比的是胆量，你只要够胆，你胆子大随便买都能赚钱。
2017年开始，我们会发现整个房产投资专业化越来越强，2017年开始非常多的人在深圳买了房子是不赚钱的，甚至是亏钱的。甚至有外地的大V，拥有几十万粉丝的房产投资大师、大神来到深圳，结果买入的房产都是亏的。同时，深圳过去一两年非常多的人买了房子之后享受到了一年时间赚400多万、700多万的状态，为什么？专业性越来越强了，中国的房地产投资两极分化非常严重。我们不用说武汉、成都、长沙这样的城市，我们只要看四大一线城市，深圳是今年四大一线城市中唯一房价表现非常不错的城市，上海也不行、北京也不行，广州除了年初的时候往上拉了一波以外，现在也是相对比较平缓的状态。
在深圳也是一样的，如果买了深圳湾、宝安中心区，和你买布吉等别的板块，表现天差地别，这也是非常重要的，现在也是投机逻辑发生转变很重要的十字路口。
第1个十字路口，相对敏感一点，大家听完就过了。大国博弈到了中场休息的阶段。中场休息的阶段是什么？最近会达成初步协议，有可能11月份见面的时候，会签一个初步协议，这个初步协议起到的作用是什么？
我们在小密圈里作了分享。首先对A股是利好，对美国股票也是利好，对中国的出口，我待会儿会分享一下出口数据，对中国非常难受的出口是一个利好。
现在很多人面临很重要的问题，中美大国博弈下去，特朗普连任，中国经济会不会只能表现得平平淡淡？由于时间的关系我直接给一个结论，我个人是偏乐观的。我个人认为这个过程会漫长，这中间也会有痛苦，但是中国作为现在全世界最重要的制造业大国，同时中国现在也慢慢开始成为全球最重要的消费国家之一，中国在整个大国博弈里有可能时间会站在中国这边。
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04-19 12:32
顾洪波：
大家好！我这两天有点感冒，声音可能没那么大，请大家见谅。
今天我们要讲的话题有些人看到会觉得有些奇怪，为什么会觉得奇怪？这个主题叫“深圳再崛起”，很多人觉得深圳从1978年到现在不是一直在崛起吗？包括这两年刚刚超过香港，崛起的速度是非常快的，我们为什么用“再崛起”？
我简单跟大家说说我个人的观点，很核心的是，我们把过去39年深圳的发展，我们觉得其实可以分为三个阶段：
第一阶段，1978年到1992年，深圳是整个中国最重要的城市之一，因为它是最牛的经济特区。
第二阶段，1992年到2018年，同时很多人在说，深圳某种程度上也是被限制。
第三个阶段，2019年随着先行示范区的出台，情况发生了很大的变化，所以今天的主题是“深圳再崛起”。
谈到深圳我们不能立足深圳看深圳，我们可能聊到国际上的贸易摩擦，包括中国的经济发展。
昨天我在微信和微博上发了这张图片，感兴趣的人非常多，有人问答案到底是什么？非常重要的一点就是，从去年到今年开始，深圳人形成了一个共识，觉得深圳湾的房产是深圳最好的，并且也是升值潜力最大的。
最近淘房志做了一个报道，恒裕滨城2200万买一套88平的房子，大家可以打开链家搜恒裕滨城，最新出现一套，83平米2500万的挂牌价，单价29万多，接近30万，这种房子还能不能买，买了以后未来的升值空间会怎么样？这是非常非常多人一定要去思考的问题。
另外是龙华，如果问一个深圳人，你觉得深圳的宇宙中心是哪里？很多人会说是深圳湾，但是在2016年的时候问深圳人，宇宙的中心是哪里？很多人会说龙华。龙华在2017年、2018年是相对平稳，现在出现深圳湾的很多房价是20万以上，福田的新房都是十几万，包括我们知道最近要卖的深圳中心天源，我们这边得到的预售价可能是17万，另外一个是深业中城，我们刚刚听到的消息，现在还没开始认筹，认筹的人数可能和要卖房源数量比是15：1，我们会看到福田、香蜜湖一带大概是15万以上的价格。
宝安中心区很多都是10万+，宝安中心区最贵的房源应该是有成交案例的壹城中心，有过16万的成交案例。但是龙华被压在6万到7万之间，我们回顾2016年，2016年大家讨论的是什么？我到底该买福田还是买龙华，很多人认为龙华一定是会超过福田的，但现在我们反过来会看到龙华和福田比，过去这两年的涨幅落后了。同时2016年的时候，很多人都认为龙华和宝安中心区是差不多的，尤其是龙华核心区和宝安差不多，现在会发现龙华和宝安中心区相比价格出现很大的落差。接下来龙华会不会出现补涨？这也是值得大家关注的问题。
关于这个问题可能很多人有各自的答案，这个答案我到讲座的最后再跟大家做分享。
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04-19 12:32
主持人：
深圳人对万科挺有感情的，有请顾总跟大家作主题分享。
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04-19 12:32
万科和雅轩：
大家下午好！我是深国际万科和雅轩的现场销售，我叫刘华，给大家介绍一下我们项目。我们项目叫深国际万科和雅轩，是当红优居再耀鹏城的项目，我们项目位于福田和北站上的项目。可能大家对我们项目不是特别熟悉，我给大家详细的介绍一下。
优居是什么意思？大家针对生活、居住有一定的追求，深圳理想生活我们项目是不二的选择，我们项目位于深圳梅林关，大家比较熟知的位置。我们项目分三期开发建设，一期和风轩已经售謦，和雅轩是二期，二期在紧锣密鼓的筹备中。
我们项目处于龙华核心总部基地，这个片区由深圳规划六大总部基地，大家比较熟悉的福田CBD中心区以及未来规划的深圳湾、后海、前海、留仙洞。我们项目属于龙华核心的总部基地。龙华片区深圳市投资2000亿元打造，是深圳市非常重视的区域。
片区未来规划建设北站商务中心，面积6.1万平方公里，总规划950万平方米。未来会有建设60多栋商务办公楼，比福田中心区的写字楼更加密集。会引进20到30家大型企业总部，政府打造一座罗湖花2500亿，蛇口600亿，前海前三年投资400亿，龙华新区投资2000亿元，可以看得出大量资金涌入对这个片区规划发展有更大的支持。
周围的生活配套，美术馆、图书馆、展览馆和演艺馆、红山6979综合体在龙华片区，不仅完善交通、商业配套，生活配套也是大家能感受到的。
片区到城市各个区域都比较便捷，无论是地铁还是开车，我们到罗湖、福田、南山、前海、宝安，半是不到，大概二十分钟的车程距离。
项目旁边比较接近的是4号线和5号线地铁站，未来还会有6号线梅林关和21号、22号横岭交汇站。项目旁边有一个民治水库，4.5平方公里，生态水库也是非常好的景观。旁边还有白石龙音乐主题公园，大脑壳山，塘朗山都在项目的南侧。商业配套，步行到COCOcity，我们项目本身也有商业规划。大家看房、买房非常重视教育，项目附近规划建设4800平的幼儿园，二期旁边有规划建设公立小学，学是行知实验小学，中学是潜龙学校。2018年、2019年深圳市中考录取率，龙华排名第二，师资力量是非常不错的，选择我们项目未来小朋友的成长发展、教育资源都是非常好的。
项目不单单是万科开发建设，是由深国际、万科合作开发建设，两个品牌开发商强强联合建设的项目，大的品牌开发商对于大家选择物业时更有保障。
万科物业相信很多客户都有了解过，或是都买过万科的房子或是住过万科的房子，物业是毋庸置疑的，业界都是有口碑的，不单单是在大家居住房子之外，包括很多公司，像华为、腾讯等很多企业都有选择万科物业进行服务，和大家息息相关的物业会给大家生活提供非常便捷的服务。
项目的户型格局是有它的设计理念，我们尊崇的是生活起居美好的容器，具体体现六大方面：科学设计、会呼吸、静谧、收藏性、照明、生活人性化的展示。
户型有三个面积段，主要是80平、99平和118平三种面积四种户型，99平有两种，大家可以看到户型的格局，都是万科的传统户型，都是比较方正、通透。二楼有做二期和雅轩的展示空间。
装修有变频中央空调系统，新分系统，三干王，衣物护理机，南方回南天比较潮湿，有衣物护理机就不把衣物受潮。
藏起来琐碎的家，家里有一些储物的家才会使得家更干净，入门有玄关和储物柜，收藏可以方便更好的摆放。
悉心照亮的家，这边遵从把全屋点亮的同时不至于太刺眼，灯光是比较柔和的。进门的玄关位置可以有一键断电的开关，出门的时候可以把家里的灯全部关闭。还有一键断电，智能马桶盖、防雾镜面。衣物里有配樟木板，还有小夜灯等。
深国际万科和雅轩是进阶深圳理想生活，大家对项目有更多的问题可以听完讲座找项目的同事一一了解，我的讲解就到这里，谢谢大家。
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04-19 12:32
主持人：
大家好！我们举办讲座前两天，GDP数据公布出来，6个点，大多数的媒体和财经行业的专家都没有对这个数据进行解读，目前不管是中美贸易战告一段落还是经济数据的解读都比较敏感，我们紧急做了这场讲座，想跟大家私下分享一些我们最新的预判。
今天特别感谢深国际万科和雅轩提供这个场所，我对项目不熟，下面有请和雅轩的销售人员跟大家分享一下这个项目。
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04-19 12:32
活动流程：
14:00-14:30 签到
14:30-14:40 深国际万科和雅轩项目介绍
14:40-15:30 顾洪波讲座：深圳再崛起——先行示范区时代的楼市新风口
15:30-15:40 嘉宾互动
15:40 活动结束
当前暂无数据，我们不会放过任何信息，敬请期待
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