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预见博罗·城市价值沙龙

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  • 乐居深圳 03-29 19:15

     今天的直播到此结束,再见!

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    主持人:如果记者朋友还有什么问题可以私底下对两位嘉宾和碧桂园的领导进行采访。感谢领导和两位嘉宾来到现场开展沙龙论坛,非常感谢大家,接下来也为到场的朋友准备了简餐,可以移步到隔壁的饭堂进行用餐。最后来一个大合影。


  • 乐居深圳 03-29 19:15

    梅华锋:协同效应说白了就是你有地,为什么今年包括香港也来惠州租地呢?大亚湾来租一些地。土地资源在城市发展中是最大的财富,像西安的咸阳,咸阳也是一个古都,在陕西省是第二大城市。现在合并叫做西咸新区,未来有没有可能弄一个革命区划呢?这是有可能的。政治脉络打通这样的协同效应是存在的。博罗作为桥头堡,未来可能一万六七甚至更多。深圳的地是稀缺,延伸出来就是东莞或者惠州,经济链条的发展按照经济学的辐射效应来讲,在三个城市是很重要的。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    梅华锋:深莞惠城市的联动效应,可能我们还会听到大亚湾协同一个小时车程的工作方式,这需要领导专职做这件事情,由于还没有落实不方便讲。说明什么呢?从中央到地方,到省级干部非常重视,专门成立相关机构来推动这件事情,政治高度在拔高,城市效应的过渡,深圳今年到全市的均价到6万没有问题,东莞拉到2万没有问题,东莞有一些项目突破3万多,惠州的城市均价去年在1.2万多,今年会有所提升,可能多一两千块钱。放在大湾区九个城市也差不多。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    梅华锋:碧桂园去年在惠州的销售是302个亿,今年依旧要这个目标的数。所以发展这个点来讲项目还是挺多的,惠州这会儿正在做一些政策和体制的改革,包括旧改的项目稍稍有所之后。发展来讲,现有是7个项目,未来陆陆续续还在拿。从城区来讲,明年的可供货量是一百亿以上,数据受制于政府的节点,包括补贴价、调融、调规等等,博罗都会受一些影响,前一段时间人才的引进,部级干部的调整都在衔接当中。所以未来的发展还是比较明确的,碧桂园对于惠州的发展还是比较看好的。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    问:博罗在博罗这几年确定是重仓,碧桂园博罗区域未来的发展规划?梅总在东莞待过,也在惠州待过,2019年《粤港澳大湾区规划纲要》出来之后,不管是深圳,惠州虽然名义是大湾区重要节点城市,这次《先行示范区规划》说法是要推动大湾区协同发展,从当下的情况下,如何看到《先行示范区规划》里面提到的深莞惠协同发展所带给惠州城市正面赋予的变化?

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    主持人:两位嘉宾一直总结就是博罗要有非常高的高度,青蛙在井底的时候抬头看到的天空只有井那么高,站在井边的世界不一样了,当它跳出来之后又不一样了。

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    胡光宇:第一个问题跟朱老师回答很像,我们在做城市消融的问题,如果我们连江北与博罗都打不破,怎么去打破深圳与惠州的壁垒呢?说到博罗楼市的情况,其实刚才PPT数据里面讲得很清楚。虽然现在博罗城市的土拍非常火热,博罗片区的土拍非常热,但是不能站在博罗的角度看博罗,觉得博罗供应已经很大的这种观点真的是站在博罗看博罗。我2007年在惠州的时候,惠州一年卖300万平米,特别是“927”出来以后,2008年觉得惠州的楼市要崩了,但是惠州的楼市也没有崩,惠州卖了一千五六百万平米。从发展来看,博罗并不会存在供应过多这样的情况,现有的情况已经被证明了。我们需要考虑博罗怎么融入于大湾区里面去,跳脱于惠州的博罗而荣辱大湾区的博罗,如果能够做到这一点,博罗一些新优势会更值得期待一些。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郑康(搜狐焦点):我是搜狐焦点的郑康。问一下胡老师,博罗的规划中,区域范围也包含了江北和博罗的部分地块,我们目前的楼市失调,萎缩严重,从这样的情况下,博罗的楼市会如何发展?

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    李霞(地产大久):感谢朱老师,我对于您的回答非常满意,惠州的格局一定是大惠州格局,博罗不再是惠州的博罗,而是湾区的博罗,非常感谢。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:整个惠州刚才已经说了,惠州未来应该做解深圳之所急的事情,不是说我们承接深圳不要的东西,捡垃圾的,不是这样的,而是要做互补。比如说东京圈里面有五个港口,大家看一下每个港口的地位是不一样的。我们大湾区也有很多的港口,港口之间的重复性还是比较强的,这是我们大湾区的很多痛,同质化很严重。你搞什么东西我也搞,惠州在搞工业化,搞战略新兴产业,搞先进业,大家都在搞,是否有必要呢?比如说要不要跟东莞去抢生意呢?你有没有考虑过这两个城市现在都处在土地开发率的极限,两座城市都到极限了。深圳的高楼建起来都已经是世界第二高楼,龙岗的,不会再无限延伸。大家住在小窝里每天挤地铁,惠州可以解决这样的问题,高铁是可以解决很多的问题。

    但是高铁具体能解决什么样的问题?我们今天只是提一个问题,是否能往这个方向去思考?我们能不能不能做深圳居住大后花园。我们按照这样的地位去重新做规划,不一定按照原来的思路去做规划。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:落到博罗要做什么,我对博罗不太熟,不敢乱给建议。从大的方向能不能这样去思考,我把博罗视为大湾区的博罗,不是惠州的博罗。为什么呢?博罗有高铁,高铁解决就是城市群内城市与城市之间的交流,地铁解决区域与区域之间的交流,博罗是一个高铁的枢纽,像深圳北站一样,你现在能说龙华属于福田呢?龙华最早规划为二级拓展区,它是服务福田的,但是现在是龙华人口密度最高的区域。这是非常可怕的,是什么因素推动龙华的呢?显然高铁在这里面扮演了很重要的角色。对于博罗来讲,它的高铁一定会发挥很重大的作用,如果再这样的情况下,如果我们从媒体的角度是否可以去建议博罗的政府决策层,是否能从这个角度去思考把博罗的2800平方公里的范围拿出去思考如何与深圳做对接。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:城市群带来什么样的价值理解维度?假如说我把深圳、惠州、东莞纳入一个都市圈,都市圈中的三各城市加起来没有北京大,才1.5,城市的中心在哪里?假设深圳的前海、福田,外环龙华、光明,再外惠州、东莞、博罗这样的地方。像当年香港,我的中心在中环,我要开发大理乡,我要开发养老,我把交通转移过去做高密度的开发,没有说这是深圳这是惠州的概念。所以城市消融的工作之后,大家有一个湾区的身份。户籍一定会有的,但是户口未来承担的功能只是登记的功能,除此之外没有什么功能,用户籍区别地段其实就是身份识别,你是惠州户籍,你是深圳户籍,你是广州户籍,未来在哪里读书。未来不是这样的概念,这个过程会非常漫长。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:我们怎么去理解先行示范区之下城市与城市,城市与区域的关系。大湾区以下是在做城市边界消融的工作,每次有一个大规划出来之后,深圳就非常鸡血,我们是否要直辖了?我们是否要扩容了?我大概在2016年的时候就开始研究了解都市圈的规划理论,我慢慢判断:这是不太现实不太可能的,在都市圈之下是一个市场圈推动的。如果说再使用“深圳直辖”、“深圳扩容”这样的概念,背后的理论还是以行政指令为主的城市扩张,把东莞扩了,把惠州扩了成为一个更大的城市,那其实对于大湾区更不利。因为城市越大,利益的均衡调整越难,本身大湾区本来是全世界来讲是非常复杂的,一国两制,三个关税区,三种货币以及很多种语言,很复杂。我们参考都市圈,其实不再有城市的区别,你是惠州人,我是东莞人,我是深圳人,它本身是城市群。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    李霞(地产大久):我想给朱老师提一个问题。我是地产大久平台的李霞,今年随着粤港澳大湾区规划纲要》分析下来的利好,这个利好就海岸线去把九歌明珠城市串联起来形成明线,深圳建设先行示范区,我作为在惠州的一个媒体人,惠州紧抱深圳的大腿承接深圳的一些利好,落实到博罗区域,博罗政府第一批应该先做一些什么实际的动作,才能够承接到我们天天说的这些利好?不管是深圳利好还是东莞的利好,这是我想给政府做的一些建言。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:对于刚需来讲只考虑一个问题,未来我要解决住的问题,投资者考虑的问题有一些关于投资的,又一些又不太一样,我们需要看到惠州有更多的规划出来,这些规划让深圳很多刚需能够接收得到。比如说碧桂园可以把更多的信息释放到深圳这样的刚需去。像博罗这样的两条高铁四个站,我也是来到今天的会议才知道的,但是深圳很多的刚需不一定知道这样的东西。惠阳旁边的一个项目最多可以卖到1.8万,我曾经到白云新城一个盘一个盘找到,未来一定会穿过白云机场,如果可以建一个卫星城未来一定是桥头堡,这个卫星城可以卖到1.6万,因为离白云机场最近。市场是会自动定价的,如果你在高铁站这样的地方释放的信息足够的充分,那么你的价值会被别人发现。

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    朱文策:另外,我们看城市是否好需要看城市是否处于扩张中,所谓的扩张就像发改委今年四五月份提出的“收缩型的城市”,有一些城市是处于收缩的。比如说像湖北黄石这样的地方叫资源收缩,但是惠州不是,城市建高铁站就是城市扩张的表征,会建新区,深圳也在扩张,比如说建前海。只要城市在扩张,经济在流入,人口在增长都是好的,但是现在外部,比如说博罗的利好能不能好到哪一步,是否能达到我的期待,这是外部的因素。为什么建议惠州市政府做更多的事情,你要释放出来更多顶层的信号,其实碧桂园这样的企业是做不了的。但是企业可以基于市场的规律去判断,碧桂园本身的发展模式是以小城市为主的发展模式,你可以看到碧桂园在惠州的投资是无比巨大,原来是30多个项目,我刚才问梅总还不值,惠州在碧桂园的布局里面是非常好的城市。万科以5000多的楼面地价拿到一个项目,一个企业投资一个城市肯定背后有复杂的计算,从正面来讲,城市肯定会给到相对正面的看法,这没有疑问。我们现在需要看到更多整体对外的规划出来,能够让外部的刚需得到满足。我更多讲刚需,投资者会考虑钱投到这里的机会成本和未来的前景。

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    朱文策:我一直有一个观点,跟梅说得一样的。买房子就是买入一座城市,我用两句话来解释这个理念。买房子,首先是买入一座好城市;其次是买入一个好价格。买入一座好城市,在城市内部就是买入一个好地段,这是一个基本线,假定说城市是一个差的城市,那再好的价格都不会去碰,在好城市确定的前提之下才会考虑以什么样的价格去买入。历史经验来讲,看深圳过去几十年房价的走势,凡是大调整的时候才是最好的入市时机。我作为观察的角度来讲,我最喜欢的市场就是目前这种市场,不涨不跌,半死不活这样的市场是最好的,因为它可以给你大量的时间去做信息对称的事情。一旦碰到2015年这样的市场,或者是2007年这样的市场,这对于每个人都是很煎熬的,尤其是刚需,你会遇到业主下一秒返价,或者遇到几万人去抢楼盘,不会给你考虑的时间,那情况下有大量的信息不对称发生。你可能根本不知道楼盘是什么就买。我们考虑一下惠州,大家可能觉得惠州一般,你站在深圳的角度看惠州当然一般,但是你放在全国600个城市中去看,惠州是一个很好的城市,这个城市快到特大城市,拥有1470多万人口,再往上走就是1500万,这就是特大型城市了。深圳这样2000多万人口的城市有几个呢?没有几个,但是在中国600个城市里面,惠州的排位一定是前20%里面的。看放在什么样的标尺去看。

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    胡光宇:我特别赞同梅总的观点,选择一个城市就是选择一个平台,平台的选择实际上对于家庭财富的积累是非常重要的。在中央的情况下,整个大湾区的人口来惠州买房看到的现象是非常多的,大湾区的人口翻番的增长靠什么呢?其实大湾区在全国的关注度已经被提升上来了,我们需要用好自己的选择权,选择一个更好的方向。选择博罗按照目前的情况来说就是一个非常好的选择。

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    梅华锋:从项目来说,从五个项目,幸福里、天熹、御龙府、滨江府等等,基本上东莞、广州、深圳来的客户是40%,成交率到了49%,像中州客户来了基本上70%。从大湾区的概念来说,包括先行示范区这个概念出来以后,甚至有新疆西北的客户组团上门,从8月份来看,这个比例逐步上升。大家对于国家大的概念认知,城市的发展是认可的。延伸到世界城市以后只是小众的延伸,我们是不是把客户再发散一点,再回笼一点,因为毕竟全国有项目。刚才胡总讲得非常多,分解得非常多,从日本、美国的几个大湾区的环境上分析了一下,落到的点就是城市级的问题。整个大湾区划了几片:深港莞惠,广惠又是一个组团,澳门珠江东又是一个组团。先行区与先行示范区是有区别的,未来只需等待好风借力,在深圳买不起就在大湾区买,甚至保有安定资产的心态,资产是随着城市的发展来增值的。当你在西安和深圳买房,它并不是两个房子的问题,而是两个城市的定级的问题,西安的房子现在到一万四五,深圳的房子已经到八万了,它不取决于房子的小点,它是基于城市发展带来趋势上变动的机会。选择会比努力重要一点,努力是很重要,但是有时候选择方向比努力更重要一点。

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    主持人:3、30分钟对接广深完成后,惠州和深圳、博罗和深圳的楼市、交流、沟通会有哪些显著的变化?纵观世界湾区以及高铁城市群,这种变化会带来哪些乐观积极的效果?

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    主持人:刚刚将前面两个问题进行讨论了,台上的嘉宾进行了一轮的讨论。接下来进行自由的讨论环节,原来说30分钟半小时的经济生活圈,现在会扩大到2小时。 

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    王志远:最后,对于整个博罗来说,稳住博罗片区这一块,接轨到惠州北站这一块片区的方向, 碧桂园把所有项目拿下来其实对于博罗来说还是利好的。

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    王志远:第一,保证一个中心,深耕罗阳这个中心区,以中心区再扩展龙溪、元洲,对于博西这一块确实是非常重要的地方,因为靠深圳比较近。深圳的刚需要求对于博西的发展带来巨大的优势,博西是我们要布局的重点部分。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    王志远:刚刚两位嘉宾和梅总这一块分享很到位了,像博罗整个的地理优势,以及它临广州和东莞的区域优势,加上本身的土地丰富,洼地等优势,刚才也说到了碧桂园在博罗的项目。其实有几个重点:

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    主持人:谢谢。投资还是要放眼去看一下未来,接下来我们还是围绕刚才的问题,我们看一下王志远总,您有没有什么样的讨论?

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    梅华锋:时间点的问题。我印象特别深的时候,我2004年在西安做项目,2004做项目卖4000,其实2004年,一个卖3500,一个卖3800,这是2004年深圳的房价。10年后到今年为止,西安的房价1万多,但是宝东两个二手房已经8万了。经济学有聚集效应,城市效应对周边生产力的吸引;另外就是辐射效应,辐射效应就是带来很多的机会。说得现实一点就是有大腿可以抱,资源的外溢。科技先行、创世先行怎么去分工和分配,珠三角的产业升级怎么升级呢?回到碧桂园本身来讲,碧桂园在博罗现有6个项目,实际我们是7个项目,那么未来,我们可能还会有10个或者更多,因为第一,有足够的土地;另外,其实有价值的洼地;第三,纵深发展以罗阳为重点,辐射我们的临莞临广的,这部分资源也是我们未来发展的方向,我们把边境的辐射能力弄到极致,这是未来在博罗重点的布局思路之一。我是这么去理解的。
    从正常的投资逻辑与企业发展的空间上来讲,土地资源是可期的,城市是永远可在的,增量是有潜力的。同等的潜力之下,博罗的GDP相当于东莞的1/15。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    梅华锋:我自己学过会计学,2018年的GDP是2万多亿,惠州4千多亿,东莞是8千多亿,博罗是600多亿,但是博罗的面积是大余东莞的,博罗大概在2800平方公里,惠州是2600平方公里,深圳更低了不到2000。深圳与东莞整个城市的发展力和覆盖率(密集度和承受度)非常高了。东莞都是旧改,很少有新供土地,博罗的土地资源是存在的,有土地存在就有资源,另外就是交通的问题。要想富先修路,修的是公路,大城市发展的城际之间就是高铁、轻轨,城市轨道带来都市生活圈的缩短。我曾经在北京生活过,车程一小时其实是没有感觉的,广州在珠江新城上班的,住在番禺基本上1个半小时到不了,基本上9点上班就得6点50出门,一小时带来的生活空间都是基于惠州博罗的发展。惠州的大亚湾已经没有地了,其实发展机遇就在博罗,因为博罗的战略纵深比较大。这是空间的问题。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    主持人:谢谢,就同样的问题,接下来我们想问一下梅总。先的我们博罗如何来借助现在的优势在深惠融合过程中如何发挥作用。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:第二,政府规划的问题。我们不要仅着眼于房地产这个领域,在大湾区这一块的教育,旧金山湾区有斯坦福;纽约湾区有波士顿大学,实际上教育的资源才是创新和高科技产业的根本所在。整个广东再教育这一块还是比较缺,之前与惠州的合作都告吹了,其实博罗有非常好的条件。在康养这一块,博罗其实有自己的文化底蕴,从富罗古博来讲。教育是产业的源头,有了源头所在的话,博罗的发展还会有后发的优势,这样对于博罗的发展会有更高的预期。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:第一,我们要意识到这样的机遇。博罗完全是可以走一条不同于惠州其他区域的路径发展路径,惠州总是提深圳湾到大亚湾,到惠城,再到博罗,其实可以改变一下,我们博罗临东莞和广州,经济发展也不差,我们有完全不同的通道逻辑来解决自己博罗城市定位的问题。我们要摆脱之前营销给博罗贴上的标签,百般好不如一次的仇恨。临莞片区发展那么好,不太被提及;博罗发展不好,总是被提及,博罗的价值体系要树立一下。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:刚才讲到先行示范区的时候,包括广州也是一样,先行示范区某种意义上来说给深圳修了一座大坝来蓄水蓄财富,高铁就是沟渠,水到了一定程度肯定往外溢。沟往哪里修,水就往哪里溢,我们自设的壁垒比较多。现在是两个层面:

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    主持人:2、作为惠州未来30分钟无缝对接,深圳、广州的赣深高铁、广汕高铁枢纽站的桥头堡区域,博罗应该如何借助优势?在深惠融合发展中,发挥更大的作用?

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    主持人:你的建议是以整体的消费、规划来带动惠州,比如说以迪士尼的消费打出一个品牌地位,吸引更多的人群定居惠州,带动惠州,带来各行各业的分行。接下来是另外一个问题,虽然是一个问题。 

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:惠州需要调整策略,我不要卖这么多地,在深圳一直跟粉丝聊。从纯投资的角度聊,我们不太建议深圳来惠州买房投资,顶不住搏升值。决定房地产就几个因素:一是城市化,人口的密度;二是货币政策;三是城市的财富集中度和财富生产能力,城市的人均GDP和财富集中度;四是城市土地供应能力。深圳为什么像香港一样打不下去,土地供应能力太弱了,政府没有办法去供应,同样一个商品放在惠州或者深圳的土地稀缺度是完全不一样的概念,产生完全不一样的结果。有没有可能在深圳划一片土地不去开发,围绕深圳做服务?围绕深圳的通勤圈做很多的物理层面的建设,给他很好的配套,让他来惠州工作提高GDP,通过惠州与深圳的交流,让这些人住在惠州又不能享受惠州的教育,必须回深圳享受教育,这样的尴尬能不能解决?
    这些突破解决以后,惠州绝对是很有爆发力的。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:惠州能不能抓住产业和人口大转移这样的趋势做规划呢?惠州拥有400多万人口,我能不能做至少是深莞广惠4000多万人口的生意呢?或者将来做大湾区1亿人口的生意。我一直提的一个建议,这么好一个山清水秀的地方为什么不引进一个全球最大的迪士尼,全球影城或者小的像珠海长龙海洋市场,为什么不做一个呢?不就是土地的问题,我免地价给你,我把基础设施做起来。把整个大湾区或者华南区域的人口的消费力全部囊括进来。这比我惠东海岸线拉线做房地产更好,这会让城市的形象、品牌、知名度全部起来。这对与这一点,我没有太想明白为什么不能做。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:二是人口。人口毫无疑问,东莞现在的房价也不便宜,有些地方已经接近于三万,松山湖已经捅破三万多,对于年轻人也不一定能够承受。虽然深圳在做大量的住房保障6:4左右,但是深圳的人口未来会发生剧烈的洗牌,会有一些人离开,你没有办法承受这么高的成本,给到他的利好这么多,本身的基本面又这么好,不会突然出现一个黑天鹅,正常情况下一定会出现人口置换。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:一是产业一定会更加快速在大湾区做配置,一定是这样的。大湾区就是要素自由流动的,我通过基础设施的建设,通过各个城市公共服务的均等化,让人口、产业在大湾区五万多平方公里做一个配置,而不是原来各自为政,深圳属于深圳的,东莞属于东莞的。惠州面临一个巨大的挑战,能不能让深圳转移出来的这些产业别跑到越南去,你能不能留在惠州呢,这是非常大的问题。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策: 第二,从宏观面的分析一样。首先,它一定是巨大的利好,无论对于深圳市还是惠州一定是很好的提政和策机,惠州这样的大环境,前有示范区,后有大湾区,你怎么样去抓住机遇呢?惠州这个城市要看到它的位置是非常得天独厚的。在珠三角这个A字型的入海口拥有最多土地就是惠州,其他没有任何一个城市拥有。惠州在过去几年里的做法,我个人不是特别地明白,我觉得可以做得更好一样,也可能是经过前一轮的房地产泡沫,所以惠州的市政府会比较警惕或者谨慎,但是有没有可能,你要抓住大湾区的大机会一定会出现两个变化:

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:因为我关注惠州也很多年了,先行示范区之前,《粤港澳大湾区规划纲要》出来对于惠州的影响挺大。先行示范区是必须要经过人大常委会立法审议通过,先行示范区才真正有效力,就像当年的经济特区一样。现在先行示范区的很多细则还需要去酝酿,现在我们办法一下去谈先行示范区会产生什么样的影响,所以这一点要先讲清楚。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    主持人:论坛嘉宾讨论问题:

    1、深圳此次建设中国特色的社会主义先行示范区,强核心引擎功能,推动深莞惠联合发展,在这个大背景下惠州的机会在哪里?惠州该如何抓住这些机遇?


  • 乐居深圳 03-29 19:15

    主持人: 接下来开始我们的论坛环节,论坛环节结束之后,现场的媒体朋友可以对环节的问题进行问答。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    论坛对话中:

    对话嘉宾:

    碧桂园惠博区域营销总经理 梅华锋

    深圳知名地产评论人朱文策

    世联行粤东区域副总经理 胡光宇

    滨江府项目总经理 王志远

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:其实近几年来看,博罗临莞广土地市场的土拍还是表现比较好,惠博演讲路板块土地供应稀缺,近五年无土拍供应。整个博罗县城临广莞片区比较活跃。近三年来说,博罗的增长是一匹黑马,惠湾从2018年之前是比较明显的,但是博罗的增长近三年是非常明显的。所以整个博罗的房产中可以看到,目前博罗的常住人口人均成交面积处于比较低,房地产存在较大潜在需求。工序情况处于今年最高位,与其他县区相比处于低位,价格处于惠州市的低位,库存去化周期处于低位,一级市场,博罗的价值并没有被市场认知或者接受。博罗市场值得我们共同来期待。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:最后说两组数据。博罗房地产目前的形势到底怎么样。狭义的库存来讲,博罗在整个惠州是处于较低的水平,去库存的周期来讲,在整个惠州比较偏低;广义库存来讲,博罗更是惠州的低位水平。我们之前讲了一组数据,惠州以流转未快法的土地折算为建筑的供应量大概是1个亿平方米,大概从2001到2018年这18年惠州总的销售面积纸盒大概是1个亿,惠州潜在的存量看得到都有1个亿,这1个亿更多的风险并不在博罗,风险在哪儿就不好说了。图上已经表示得比较明显了,但是博罗整体还是非常低的。所以对于博罗的市场,从中长期来看,我们应该还是有非常强的信心。这是一级市场的情况。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:近五年,博罗商品房供求的均价,在供求的关系上,博罗近几年还是处于比较平衡的,经过了2015年、2016年的供不应求之后,2018年还是比较正常的,供过一点求是合理的,不能过太多,完全是供不应求的话,客户没有选择。大湾产品的同质化非常严重,因为大家的产品都好卖,这对于未来楼市的健康是有影响的。实际上,不管从成交率或者面积来说,博罗目前还是处于比较低位的状态,在先行示范区带动的去位内来看,博罗还是有非常大的上涨空间的。这一点博罗本身的价值被前几年或者前十年,我零几年做保利山水城的顾问开始接触博罗,如果不是因为这张PPT,其实印象还是停留与10年前的博罗。但是,我们把数据进行比较一下,其实博罗还是有非常大的价值上扬的空间。这样的空间基于我们的认知和传达。整个江北到博罗,再到罗阳整一带近几年在市场上的发声比较少,对于北站、博罗的市场发展其实是没有清晰认知的。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:博罗近五年的GDP在说一下数据,2017年680,2018年650,为什么增长了5%,根据口径问题来讲,实际上博罗近五年的GDP增速是带有质量的增长。博罗的GDP是仅次于惠城区,实际上与大湾区是比较接近的。博罗最近的楼市发展得比较迅速,那么到底有没有风险,博罗近五年常住人口的成交面积,博罗基本上在2.5左右的水平。这样的水平到底高不高,按照区域来看,大湾已经达到了18,大湾是一个典型的外销城市。我们这样的水平是中等偏后的,博罗市场有很大的风险其实是错误的一个结论。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:再说一下高速,博罗的高速还是挺多的,比城区更多。深汕高速的联通对于交通改善很明显的,白石出口会改善城区没有出口的局面,白石出口的意义还是非常大,对于罗阳价值的提升意义还是非常大的。交通改善对于楼市的影响是客户的介入,无论从广州、东莞、深圳进入到博罗的片区将会提升得更加明显。那么博罗本身打造了四大平台,由于时间的原因,我不重点去说,重点是有罗浮山重点康养区域,如果我们放在珠三角来看,因为它毗邻深圳、广州这样的地理资源,这样的地域优势在整个珠三角来说其实也是非常少的。围绕康养基地打造了健康的基地,博罗基地将迎来更快更大的发展。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:实际上,在高铁站的带动下有几个作用:

        第一,打通城市群的经济走廊;

        第二,作为城市产业融合升级的重要部分;

        第三,提高城际生活时间效率;

        第四,提升区域发展核心动力。

        现在惠州北站的配套建设落后于价值,区域的价值没有被明显感知,但是区域的土拍是非常活跃的。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:第三,郑州东站。为什么讲郑州东站,它是2009年建设,2010年建成的。郑州的GDP那时候与现在惠州的GDP差不多,4000多亿,2018年郑州GDP过万亿了,郑州地域有特殊性,毕竟是中部省份的连接。如果在讲先行示范区这样的大政策下,实际上高铁不是我们理解的到深圳更方便,不是这样去理解的,对于它的价值链要有正确的认知。高铁轨道交通最核心是在于人才便利性的提升。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:第二,苏州北站。我们看一下苏州北站,苏州北站的建设与深圳北站与惠州站的关系非常像。它其实依托这样一个地域优势,实际上在整个珠三角南北经济带上建立了一个一日往返交通圈,提升了通达性,吸引了高端的人才。说一个更直接的结果,目前苏州北站准备扩建,扩建的原因是因为上海虹桥站将有一部分的功能是要转接到苏州北站的。随着虹桥站承接能力受到限制的时候,它的功能会逐渐往外围的一级站点去扩展,惠州是否有这样的机会呢?这样的机会非常大,可能性也非常大。这样的可能性,大家从来没有去讲过,但是在我们这个国家的土地上已经在真实发生了。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:第一,深圳北站。深圳北站现在是很重要的枢纽,但是深圳北站刚建设的时候,龙华是什么样的呢?现在龙华又是什么样的呢?深圳北站的建设不仅成为了重要的交通枢纽,而且还带来了高端的人流、物流、次级消费。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:高铁兴城其实是包括了惠州小东口和博罗片区的组成部分,它的定位不再赘述,因为文件发得也比较早。那么高铁究竟能够给城市带来什么,这个逻辑是目前城市房地产没有讲通的。大家看到是领地很难卖,领地在亏本。另一方面,我们看雅居乐、万科都在拿地,做投资决策的人智商一定不会低,我们更多是没有在市场上接受这样的逻辑。逻辑是什么呢?

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇: 我们看一下博罗的客户。在临莞片区,广州客和东莞客还是比较高的,因为临莞片区还是靠近广州。博罗县城的配套是比较完善的,而且目前的土地功能是比较充足的,在另外两个板区,在广州、东莞的区域还是靠产业支撑。重点说一下高铁,博罗有三个站,高铁的意义在于哪里呢?要想富先修路,以前修的是高速,高速带来产业的连通,高铁带来人才的流通。这两个意义是不一样的,我之前去珠三角感受最深刻就是它发达的高铁网。我当时去虹桥到昆山有一个司机过来接,我问司机多长时间,它说一个小时,我们坐高铁多长时间呢?大概15分钟。昆山承接了上海的万亿人口是非常自然的,昆山的花桥片区基本上是上海人住在那里。博罗高铁站还是非常多,特别是惠州北站,惠州北站与博罗有两个连接,赣深高铁是京九高铁的一部分,它是南北向的,广汕高铁是东西向的,两个高铁的连接是大的片区,不是站点的辐射范围,而是站点形成的片区所带来的辐射区。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:看一下博罗的经济情况。博罗最富都在南边,GDP最高在罗阳,剩下就是杨村、柏塘,这些地方都真实的产业落地,这些地方未来会有更好的产业人口,我们在楼市来看深圳在挤压东莞,东莞又再加压到罗阳来。它不是价格剪刀差的逻辑,它其实还是产业转移的逻辑在里面。这样的逻辑对于博罗的发展来看,我们之前总认为博罗的楼市发展,深圳先到惠湾,惠湾再到惠城,惠城再到博罗,其实深莞通道是直接到博罗,它已经被打通了,而且被验证是非常成功的通道模式。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:我们在看一下惠州的定位。惠州实际上在九个城区里面提到一个非常重要的概念“绿色化山水城市”,当然也提到了一些承接深圳人口和产业的城市。看一下博罗,博罗是“一城一水环五城区”结构 ,五区,现在所在的罗阳是综合发展区,土地资源带来的医疗、教育配套少,而要解决以上的问题,其实罗阳这个趋是最有优势的。当然不是只有罗阳,像惠阳的客户比例下降也是比较厉害的,从长远来看,罗阳还是有优势的。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:说一下先行示范区,特别在改善人口这一块。我们并不忌惮地去说承接了深圳的一些什么东西,深圳不要的一些人才或者被迫出来的一些人才,惠州完全是可以去接收的,关键是看我们是否接得住。这张图也代表了朱老师的观点,深圳够好也够小,因为土地资源少带来了很多的不足,因为深圳的户籍人口对外说是450多万,但是常住人口是2200万,如果加上一些固定的流动人口。深圳每年有8万的过境人口,加上这些人口,深圳长住人口是2500万,2500万的人口相比于450多万的人口,配套是严重不足的。刚才我们还在聊,听说深圳今年是前所未有的机遇,并不是说深圳没有条件去做好,确实是土地资源受大了很多的限制,在这样的限制之下往东莞走也有东莞的困境,往惠州走是必然发生的一个趋势。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:有比较有意思的数据,对比大湾区,我们人均GDP最高是旧金山湾区,大概是11万美元,纽约大概是7万,东京大概是4万美元,粤港澳大湾区大概是2万的水平。有钱买深圳,钱少就买大湾区。我们争取做到11万人群中的一个,那样我们有权选择深圳了。朱老师讲的是深圳的大湾区,没有一个湾区只有2000平方公里,最少的湾区旧金山也有1.7万平方公里。最具财富的2万平方公里的标杆湾区有可能就在深莞惠这个片区产生。大湾区大家了解比较多。大湾区里面很重要就是人口,大湾区大概是6700万的人口,人口的增长在接下来的五年之内会有50%的增长,这是规划的数据。广州、深圳占大部分的人口涌入,惠州有一杯羹可以分对于城市的发展都有巨大的作用。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:我的分享有三部分:

        第一,大湾区的时代背景;

        第二,大湾区背景下的惠州博罗;

        第三,博罗市场下的房地产。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    胡光宇:非常感谢刚才朱老师非常有深度的分享,听得还是非常有意思。我正在办理深圳的户口,我户口挂惠州的公司,准备办到深圳去,虽然我没有钱,但不知道有没有才华,感觉难度比较大。除了深圳先行示范区的分享之后,还有一个主题是预见博罗城市沙龙项目,我们卖项目都是卖未来,而不是卖现在。刚才听到郭总在介绍项目的时候,现在的市场逻辑还是出现了一些问题。当然价值逻辑肯定不是只出现在在座的人身上,是出现在市场对于这个区域的价值认知有所问题。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    好风凭借力 扬帆正当时。深圳建设先行示范区 遇见博罗 · 城市价值沙龙于9月4日在博罗滨江府盛大举行。

    在本次沙龙会上,惠州知名楼市专家、世联行粤东区域副总经理胡光宇表示,高铁轨道交通最核心在于人才便利性的提升。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:我个人看到惠州有许多的规划,但是有一些问题是解决不到的。来深圳买房或者生活的人重要的点在哪里?Get不到就吸引不了这么多人。最后就是在惠州买房的建议,因为惠州没有这么多的地铁,因为人口的条件不够,我们只能围绕高铁来布局。高铁需要控制好接驳的时间,所以在高铁附近的一些项目是可以选择的。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:我对于惠州的一个期待,为什么我们不可以说沿着深圳大概一个小时通勤圈的位置建一个卫星城,在卫星城的地方通过高铁、地铁来与深圳相联,这样做了你会发现解决一个问题:深圳人是不会不来的。刚才讲到东莞升高中很困难,深圳初中考高中更困难,深圳2019年的中考基本上把多年来的矛盾加到了激烈的地步,我们也是常年在40%,考高中比考大学还困难,怎么去解决呢?深圳官方发布的报告,你把所有的土地来建高中都不够用,那怎么办呢?这中间又把大量的土地给了大学去引进高等学府,每个大学占地几百亩,现在深圳处在非常激烈的生死攸关的空间争夺战,各个行业都在争夺着空间。是否能够利用好此机会呢?这是惠州最大的机会。在粤港澳大湾区先行示范区之下,我们会预估到大量的人口涌入深圳,我们能不能做好对深圳的服务,就像深圳做好香港的服务,我们在这个过程中慢慢壮大,惠州多思考如何与深圳去对接。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:我们把大湾区的本质讲一下,它是一个统一市场,我在惠州的时候能不能在一个小时之内实现深惠的广泛,一个小时去深圳,回来一个小时,这种单程一个小时的通勤能实现。比如说住在北京,你在通州一个小时是根本实现不了,这样边界的形成会区域模糊,大家不会讲说你是深圳的,我是惠州的。我去东京,到迪士尼去玩,去到千叶的迪士尼没有觉得要跨一个城市,没有城市的概念呢,为什么呢?那时候是以轨道交通理解坐标,轨道建设是通勤圈的根本。我一直在思考高速路和轨道交通的区别,轨道交通不是说准点,而是它的路全是专有的,高速路不会说中间划一条杠,不会有这样的情况。但是铁路的轨道完全是专有轨道才会准点,现在已经证明了是最高效率的,无论是香港还是东京都在以这样的方式来解决人口的疏散。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:在这样的情况下,广州、深圳核心城市的排名都会加速往外走,加速往外走,往外走向哪里呢?刚才说东莞。东莞的城市建城区面积比深圳还少,基本上已经比城市建完了,它现在面临的不是要引进深圳所有的产业转移,它已经处在工业化后期。它会要什么样的产业?它会要华为,深圳也不会放走华为。华为去了松山湖之后,深圳人是非常痛苦的,这说明了什么呢?东莞在发展过程中所要的产业也是非常好的产业,比如像大疆、光企所建的都不是生产制造,当然也有生产制造,但不单单是我们原来理解的那种工厂。深圳是整个刚需白领人口的承接地,无论你是否发展,他都会往这里来,你怎么才能做好呢?比如说让人家在这里住下来,得到更好的服务,有更好的配套,他可能会来得更快一些,当然大家的房子也就卖得更好一些。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:接下来分享一下惠州的机遇。这张图是2017年的一个图,广东人口变化体征。大家可以简单看一下,简单的结论:
        第一,整个人口在向珠三角聚集,粤东的人口在下降,珠三角的人口增长最多,这几年一直是这样的。
        第二,在整个珠三角内,未来出现人口的置换,这些人口留下来以后购买力强,支付力比你厉害。这是珠三角内的人口置换和大湾区的人口置换。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:第二,创新驱动格局已经形成了,营商环境非常优良。气侯宜人、基础设施持续改善,法制改善稳定度可期,人才短缺引入力度增强。深圳解决不了的问题跟香港是一样的,解决不了土地,解决不了人口。户籍人口只有450万,大概占比在30%多,不到40%。居住用地占比,国际标准是占建设用地的比重是25%-40%,深圳占建设用地是22%,它是低于国际下限,香港是占土地面积7%,占建设用地28%,这就达标了。因为开发面积少了,只开发了250平方公里。如果你有钱了,我建议你在深圳买,大湾区一定是引领中国走向第二轮创新驱动发展的一个城市群。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:首先,要么就是非常有才华;要么就是家里非常有钱,直接带矿来的。来了深圳之后就买房子,一般的年轻人现在来到深圳,他会心里打鼓;二是他来到深圳会面临非常大的挑战。这一定会出现全球高端人才拥有深圳,缺的东西在补,好的东西在保持,你找不到深圳这样的良好面。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:上面两个大的举措推断之后,结论是可以形成的。现在目前来讲,社会主义先行示范区只有深圳一个,独一份,它会像1979年成为特区一样,在全中国成为一个明星的的存在。它会不会像40年前一样吸引非常多的人才过来?它对于人才的吸引力包括最近几年都在快速展现。现在来深圳是两种人:
    第一种人,带着一身才华来的;
    第二种人,带着一身财富来的。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:举措的推断二,当把人才吸引进来以后,人才关心什么?除了关心交税少,对于顶尖的人才关键什么。任正非今年年初讲,顶级的科学家来到这里并不关心你是否给我一套房子。一般的科学家,我认为他们关心创新的环境,是否能保护他的创新,保护他的财产和保护他的安全。前海对于法制的探索会扩大到深圳全市。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:二是港澳居民便利举措,就业证取消了。深圳引进高端人才的时候会给非常大额的补贴,如果是国家级的院士有600万的补贴,200平米的人才住房。埃默里大学教授李晓江,夫妻两人都做教授,因为涉及到一些情报,广州的的暨南大学立即接收了,这是现在所有城市都要面临的并且注意的现象。在中美摩擦之下,一定有华裔在国外面对不友好的局面,其实有一些被动的回流,这对于中国是非常大的机会,你可以获得非常多高精尖的人才,惠州能做什么呢?这可以思考一下。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:一是低税率。我们的税率是根据2008修改的汇率,扣除25%,香港是12%-17%。我们对比一下税率就可以看出是否能吸引人才,人才跑到深圳赚100万,要交45万给你。针对高端人才要由最高45%一律降为15%,多出来30%的缺口由政府来补。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:第一,人才。创新驱动最重要就是人才,需要引进人才,没有人才就没有创新。怎么引进人才呢?深圳在过去其实已经做了。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:房地产地域方面,从1998年房改到现在限价之后,深圳的房价大概的走势。讲一下房地产,在社会主义先行示范区之下有什么重要的举措:

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:这是我分析先行示范区这一块,它所要完成的任务是非常重大的,也是非常具有挑战性的,我没有办法判断先行示范区是否能成功,但是从经济的角度来讲,我对深圳是非常有信心的。我们不需要一下子看到2050年,我们只看它对于房地产带来的机遇,这个先行示范区的出现其实对于市场的反响是极其激烈的,这在之前的粤港澳大湾区都没有这样激烈过。你看深圳的股票,有一个叫深赛德的股票连续涨停。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:基于先行示范区成功的基础上,对于我来讲我觉得感触蛮深的。历史三峡论,我本来定的演讲题目叫做“穿越历史三峡”。在中国的传统历史上是三大段(主流的历史界),当然我们学的教科书还不是这样的,现在还有争议。但是,对于我来讲,我认为历史三大段有道理。中国的历史分为三大段:第一段在秦朝之前;第二段在秦朝到晚清;第三段到我们这里,只有两个变法成功了:商鞅变法和邓小平变法。这两个变法完成了从先行的封建制走向了帝制,但是在晚清之后,到现在人中国不接受有皇帝了。最乐观的情况下,深圳先行示范区假如能够成功做的就是这些事,你能够能通过“三峡”走入一片滩涂和平静的大海。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:中国的改革开放到现在为止进入了一个比较大的挑战,你这样的法制环境能不能给大家一个稳定的预期。比如说前海,前海在规划的时候重点是引入港资,港资流入了3000多万一直给香港企业,一直给香港企业做推广遇到了很多困难。了解到他们大部分的企业前海能持续为香港发力,这就是为什么后来前海要做法制的探索。因为大家还是不太相信法制的稳定性,可能今天政府出一个政策明年就改了,这会影响到每个人的利益和每个企业的财产安全。这是我对这件事情的理解。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:一方面,它可以成功全球的硅谷这样的存在,对标纽约这样的国际大都市成为国际上举足轻重的城市之一;

    另一方面,拥有完善可预期的法制,法制环境保障的是什么?保障是在座各位的财产、人身安全,你是否有一个可持续稳定性的预期就很重要。比如说现在提出一个问题,如果现在你拥有每年产生3000万利润的工厂或者一套房子,你关心的是什么?是财产继续增值呢?还是财产的安全,我肯定是后者。因为后者是一条底线,无论做事做人都有一个底线思维,我知道事情最坏在哪里。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:这样的雄心大不大?目前没有任何城市承载这样的任务,只有深圳在做。挑战也很大,因为到目前来看,在国际上关于中国模式,到底应该叫中国模式还是中国案例,我们为了显得低调一点,不要与国际上进行突破,我们更愿意叫中国案例。假定按照这次的先行示范区之后的推断,它其实就是给中国模式在做定型。想象一下到2050年,深圳成功了,是一个什么样的成功呢?

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:其实有人谈到北京共识,北京共识就是通过不断做试点,我是一个大政府的存在,在这个过程中又坚持自身的特色,它是两个融合的,我们同时又引入了西方的市场化。这是我们要走的路,也是我们要说的“中国梦”、“中国模式”、“中国道路”(理论、道路、自信等等)。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:第三,讲到了模式到底是什么?我讲一下“北京共识”VS“华盛顿共识”。
    华盛顿共识,这里面的确有点复杂,我们回答的就是中国的模式,中国的模式到底是什么?我们已经明确说了不会走西方的道路,其实就是拒绝七八十年代提出来的华盛顿共识(私有市场),私有产权和私有市场。你把产权进行私有,通过市场可以快速增长,这在拉美的实验不太成功,所以中国在推动经济发展的就采用了中国的方式,那就是做试点,成功一个,复制一个,推广一个。在这个过程里面确保了政府强有力的存在,政府得到了大家的共识,政府的效率就提升了,我们的优势就是政府能集中力量办大事,这是大政府的功能。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:第二,回答完整的中国模式的定型,什么是中国模式要讲清楚,我们的任务就是到2050年要实现“两个百年”的目标。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:先行示范区要回答的问题:中国向何处去?这是深圳的第二次创业,深圳市政府也提出了。像40年以前,40年前给了巨大的制度红利,现在也是一个巨大的蛋糕,不担要先行,而是要定型,你不担要示范,还要成为标板。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:五位一体就不讲了,但是五位一体的目标宏图非常宏大,比肩香港、伦敦、新加坡、东京,成为展示深圳的对外窗口,成为全球的标杆。先行示范区到目前为止是全国唯一的第一个,中国将未来的道路发展对策和发展路径都压给了深圳,深圳出来了,路径出来了,那民族复兴也可以落地了。香港就不谈了,深圳不是要取代香港,而是要构建自己的模式,我们的模式是什么?那就是本次深圳要担负的重任,也是需要回答的问题。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策: 创新驱动要回答的问题都在最后,总书记在公开场合说的话总结为三个盛世三陷阱,中等收入陷阱去年的时候人均GDP在9000多美金,达到了中等收入国家一级,达到了拉美当年拉美陷阱的水平,一旦跨过这个槛会增长进入高收入国家,跨不过去就陷下去,进则欧美,退则拉美。修昔底德陷阱,塔西佗陷阱,政府公信力的陷阱,政府做什么说什么,老百姓不相信。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:第四,最重要的突破:法制探索。这是讲粤港澳大湾区最复杂难讲的地方,有一些会涉及到敏感,有一些会超出范围。但是,这里面讲到用足用好立法权。深圳最早给了立法权,我们运用立法权做了很多的事情,在外地闯红灯与深圳闯红灯罚款不一样,因为它是有立法权的,后来深圳的立法权就不再有了。后来又提出来了立法权,在经济探索之上探索制度探索,制度探索超越《纲要》的内涵,粤港澳大湾区制度的突破要大于经济的突破。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:为什么我们一直在强调说重视基础研究,像任正非一直呼吁搞基础研究,目的和原因都在这里。因为你要通过科技研发的提升会带来什么呢?我所有的要素都不增加投入,资金、人力、土地都不增加投入,我靠技术提高和企业家组织的方式再造可以带来GDP的增长,深圳就是做到这一点。深圳的土地开发接近极限,建城区面积接近1千,没有办法增加土地,但是可以增加不断的研发投入。深圳为什么是新兴,为什么在国际上堪比硅谷的存在。这是创新驱动。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:为什么到后来不行呢?2015年、2018年搞去库存也是放货币,现在不行了,到今天全球迈入低息环境了,中央对房地产还是不松口,原因不是因为不可能再发货币或者不想再发货币,因为再发货币也没有用。原来我们增加一块钱的货币可能会带来0.5元GDP的增长,现在已经接近为零了,这就是为什么不增发或者增长,除了带来物价的增长,带不来实际财富的增长。那就要转,转向哪里呢?转向科技和研发。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:创新驱动讲了很多的项目,这些项目其实不那么重要,我更想讲为什么要走向创新驱动。基础研究、国家科学中心、5G、AI、知识产权、重大赛事等等元素。我们为什么要讲创新驱动,包括粤港澳大湾区重点讲的也是创新驱动。整个中国现在要找到一个经济继续发展的引擎也是在粤港澳大湾区,而不是在长三角。为什么上海还没有办法做到真正的创新驱动,这里面是有所不同的。我们原来的经济发展一般来讲通过要素的投入来获得增长,惠州就是通过土地、人口、货币。卖地可以增加收入,可以增加GDP,人口流入在同一个工厂里生产更多的产品带动GDP;三是发货币,这些年为什么房价增长这么高,因为国家的艾莫尔增长很快,这都是投入。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:华为作为一家非国有企业,这几年看它的发展速度和研发的投入,你就可以理解华为为什么这几年可以以这种速度去增长,我们现在会探讨是什么因素确保它有这样的胆量做这样的投入?这是数据的对比,“四个90%”证明了深圳的开放真正发展出来的不是国有的经济,而是非国有经济,(PPT图示),非国家队承担了创新的主力。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:第三,创新驱动。深圳是目前为止唯一可以拿得出来讲,我们实现了从要素驱动转向为创新驱动,这涉及到经济发展的方式。前面是经济的总量,GDP增长1.2万倍,移民增长1.2万倍,RD是GPD的支出,当时深圳GDP超过了广州,又超过了香港,在2017年,这个支出达到900多亿,香港不到深圳的1/100,所以香港会出现很多的问题,这是其中一个因素。战略新兴深圳规划40.3%,上海15.2%,东莞是15%,惠州还不知道。PCT国际专利,深圳是1.9万件。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:从示范区到先行区,因为深圳有信心成功,实现“两个一百年”,深圳已经实现了2035年的现代化机械,到2050年的时候,我们要实现社会主义强国的梦想。这些东西串起来才可以理解。
    修整大湾区纲要,对大湾区纲要的定义不是科创中心,当时把广深港澳联起来做了一个国际科创走廊,没有提国际科创中心。它与香港中心的定位非常,在《粤港澳大湾区规划纲要》出来之后,深圳连界非常失落,认为深圳的定位没有被重视。现在是提了几句话“增加核心引擎功能”,以前城市的核心引擎与其他城市处于统一水平,这次要增加;“在大湾区国际科创中心发挥关键作用”,它重视了深圳在科创领域的领先地位,这是对《大湾区纲要》的仔细修整。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:五是2019年10月18号,与前海改革是相似的。
    什么叫做“先行”,又什么叫做“示范”,以前我们说深圳是先行先试,先行先试是允许犯错的,这是中国模式的非常重要的特征:你可以犯错,我通过试点来推。中国地大物博,可以有容错机制,错一个不要紧,比如说当时规划四个经济特区,没有成功的比较多,像深圳这样的明星只有一个。没关系,我成功一个就可以,现在加了示范,示范就是推广,为什么只能成功到示范?为什么现在定位叫做示范区,先行区,经过中央修订以后它变成了示范区,这背后有可能是中央认为过去40年发展已经非常成功的,你不需要摸着石头了,你可以提供一个社会主义样本给我们。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:四是2019年2月18号大湾区的规划纲要,《规划纲要》比较长,它总结起来就是统一市场,我们为什么要把5.6万公里的城市群搞出一个大湾区,再出一个规划?因为我们的城市发展到了城市群阶段,作为城市群去统筹,所有的生产要素可以自由流动,它是经济的生化改革,经济发展到更高阶段的时候,我们需要进一步通过顶层设计释放城市的活力。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:三是在2010年的时候,前海出现了现代服务业合作区,它回答的问题是配套改革探索,经济高级阶段的竞争是什么,它做的改革不是配套改革,它有前海法院,有前海监督局以及国际仲裁,这是在以前是听不到的。我们看不到围绕经济基础以外的上层建筑的配套改革,在前海是有的。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:二是在1988年修宪,1987年的时候,深圳做了一件非常了不起的事情,土地第一拍,促成了我们1988年对《宪法》进行修改。修改增加了两个内容:1、国家允许私有经济存在,私有经济被定义为公有制经济的补充。这是非常重要的定位,它就是呼应经济特区做了十年的结果,也就是写到《宪法》里面去了。2、第十四条,这是我们研究房地产行业里面是非常重要的,它允许土地可以出卖,我可以卖地了。我们之后指责所谓的土地财政是从那个时候发端的,我们允许土地进行出让,之前土地是不可以出让的。关于集体经营性土地可以出让其使用权,就是农村改革,它对《土地法》进行了修改。这是一个高利,原来允许出让是城市的国有用地,这是1988年修宪的伟大改变,今年开始对集体用地进行开放。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:我要讲一下先行示范区怎么去嵌入历史里面来去准确正确理解其意义所在。深圳历史上的探索可以用五句话来讲:
    一是1979年的时候,我们一下提出了四个经济特区,经济特区的特征只做经济的改革,开启了中国改革开放的市场化;

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策:第二,先行示范区之涵义。
    首先讲先行示范区的由来,由来是在去年10月份的时候,习近平在广东考察提出来的,这都有公开的报告,我把它形容为极为重要的南方考察。假如深圳先行示范区成功,它就堪比邓小平南方讲话一样重要的历史事件。
    2018年10月29号,深圳召开会议提出深圳新定位,之前深圳不是定位先行示范区,而是做了2050年的规划。它是公开的示范区。那么在总书记对批示做出之后就立即做出了规划的调整,然后是中央定的秘密,关于深圳先行示范区的第二句话。最后定型是在2019年,7月24号审议,8月18号发布,这是关于先行示范区的由来。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策: 第一,这是深圳主动策划的,不是说横空出世。这是我今天给大家讲的整个目录。先行示范区之由来,它是深圳主动策划。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    朱文策 刚才听完郭总讲完项目对博罗有了更多的了解,我自己比较熟悉惠州,但是博罗这边还不太熟。我今天给大家分享一下“深圳先行示范区”新概念的提出,我们把这个概念讲清楚,我的工作就完成了。
    我本来定的标题叫做穿越历史三峡,一是不太好讲清楚;三是避免打鸡血,我定了一个文章的标题“深圳独自爬山”,深圳先行示范区的概念发布以后写了一篇文章的标题也是这个。
    先行示范区也很简单,一共三句话讲完。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    好风凭借力 扬帆正当时。深圳建设先行示范区 遇见博罗 · 城市价值沙龙于9月4日在博罗滨江府盛大举行。

    在本次沙龙会上,房产资深观察员朱文策表示,房地产在社会主义先行示范区之下的重要举措:人才引进、营商环境优良。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城第四个项目-幸福里。大概幸福里的项目建筑面都在3万多方左右,整个在当地的市场是面向博罗的内需市场,在博罗当地的口碑是做得比较好的,目前的销售状态也是非常好。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城第三个项目-中央公园,位于石湾,开了五栋,有三栋已经清完了,第四栋也快清,第五栋也在售。
        碧桂园所有的项目都有一个特征:客户买的东西,你眼睛看到的东西都是我们交付给客户的。其他开发商做一个产品,售楼部很漂亮很豪华,但是卖完之后售楼部可能就拆掉了再建一栋楼。第二,我们有学校配套。第三,我们属于创新型的高质量建造体系。碧桂园这么多的楼盘在博罗打开局面市场,我们是凭借自己的质量。户型都是偏刚需为主。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城第二个项目-天熹,位于北环路,现在推了两栋,有一栋已经清完了,另外一栋是190方,现在陆续在走量,这也是一个大盘。主要户型的地位是从94方、108方、147方到192方的完善产品段。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城第一个项目-滨江府,也是碧桂园在博罗最先开发的项目,去年10月房开放,1月份开盘。碧桂园对它的定位是打造博罗的标杆,高品质,保持一定的销售速度,同时卖到比较理想的价格。通过标杆,我们要立足在博罗,通过标杆的示范作用去辐射全面开放全面布局,包括天熹的地位,以及中央公园、御龙府和幸福里的定位都是偏刚需,围绕中心去立一个标杆全面开花全面布局。滨江府从建面55万方,现在红色部分是在售的,现在剩余的货量不足40%,在售的价格也是挑战最高的价格,速度也不慢。这是价格的情况,房型都是改善性的,123、146、280方等等。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城碧桂园在博罗是怎么样的布局的?碧桂园的品牌不用多了,1-8月份5200多亿,比万科4200多亿多了1000多亿,一直排第一的。碧桂园的物业口碑也是非常好的,碧桂园在博罗的布局在售是5个项目,滨江府、天熹、中央公园、御龙府和幸福里。现在回头去看五个项目,当然还有一些地块在建,当然不止五个。但是我们在博罗会长期布局去发展,现在去看之前的布局是非常有远见的。我们刚开始并没有看到先行示范区或者东莞资源严峻的外溢,现在去看博罗的崛起是势在必然的。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城一江两岸,围绕东江做文章直接连接惠城,通过东江两岸的打造带动惠城的连接,带动博罗的发展。这是博罗历年GDP的增长,去年旅游下滑,随着高铁经济的到来一定会有大的飞跃。
        怎么看待两条高铁,赣深高铁、广汕高铁。
        广汕高铁,从广东到汕头。珠江以东区域,惠州往上粤东这两个区域交通并不是特别好,但是高速公路是发达的,高铁一直没有起来。两条高铁把广东省会城市的经济往粤东扩延,高铁经济一直会贯穿粤东地区和江西,粤东地区的经济一直很难发展,江西也是,因为跟配套有关系。赣深高铁有非常好的人口导入,短期看政策,长期看人口,高铁将来对博罗枢纽的周转一定会带来非常大的长效作用。
        博罗丰富的山水资源,到处都是旅游的,农庄非常多,罗湖山等等,水资源等等非常丰富。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城讲一下博罗的定位,博罗县的定位可以概括为两句:一河五区,以县城为中心打造综合服务河,提供博罗18个镇区所有行政相关的配套服务;五区?博西两个区,中心两个区,博东两个区,中心两个区是围绕综合服务河打造综合综合服务区,二是利用博罗、罗阳丰富的山水资源打造旅游文化聚集的一个区。博西就是承接东莞的产业的外溢,博西是高端产业聚集区,以依托罗湖山的健康产业旅游聚集区,以及博东八镇战略性的产业新兴区是作为战略去规划的。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城从另外一个数据来看,现在我做了一个对比。东莞目前万江、虎门这些地方的高中录取分数是多少呢?670、660左右,满分是800。但是博罗呢?你们知道博罗的分数是多少吗?博罗中学是博罗最好的,也是广东省的重点名校,录取分数才569分,比东莞相差了100分。东莞有两个东西可以选择?一是房价非常高;二是学位资源。学位资源是必然外溢的,它非常难考,考高中比考大学还难。博罗的城市定位一定会在大湾区的发展过程中承载非常重要的作用。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城第二,关于升学率有几组数据。现在目前东莞的初中高的升学率在40%-50%的水平,目前初三的考生有6万多人,录取率才2万多,才40%,差距越来越大。仅仅今年一年的时间,东莞初中增加的考生增加了8800个,但是学位只增加1000个,这种情况一定会持续加剧。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城第一,博罗所在的位置是什么样的第一地位。城市发展有一个城市发展带,比如说广州是广佛站圈,以珠江为主,左边有广佛带和江中珠,珠江以东就是深莞惠的城市群。比如说广州在城市发展过程中是往佛山走,佛山目前是比较健康的,往肇庆走,所以它有一个比较庞大的地域去拓展。江中珠也有自己的区域,但是广深惠这一块,刚开始东莞的房价是比较低的。但是深圳在五年之前的房价突飞猛涨,但是那时候东莞的房价比较低,深圳发展到目前的房价水平之后的外溢是往哪里走呢?有所选择的,选择东莞、惠阳、大湾、江中珠都可以,广州可以选择东莞、佛山、肇庆,但是我们需要注意到一点,东莞是什么样的情况?东莞在五年前是非常低的一个房价水平,但是在2016年之后的突然爆发之后,东莞人去哪里这个命题不是所有人想过。东莞北边有广州,南边有深圳,非常幸福,但是他又不幸福,房价上去之后没有地方可以外溢。但是,它的第一站只有选择,别的城市都有选择,但是东莞没有选择,东莞只有选择惠州,惠州距离东莞最近的地方就是博罗。博罗的历史地位和历史使命会承载像东莞一样重要的位置。东莞之前承接了深圳的外溢,博罗要承接东莞的外溢。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城惠州,它是处于我们先行示范区的第一站,也是桥头堡。首先,我们要去了解惠州的城市地位是什么?因为我们所有的人都是承载在大湾区,也是生长在大湾区,但是并不是所有人会去想去总结。博罗、惠州、深圳、东莞、广州城市发展的状况,这里我准备了一些数据关于东莞前十年的房地产发展,由于时间有限,我讲两个比较重要的点:

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    郭城各位领导、各位嘉宾和媒体朋友们,大家下午好。我是滨江府的营销负责人郭城,刚开始我还以为有领导致辞,我第一位走上来还是有点紧张。今天第一块是由我来讲,主要是好风凭借力 扬帆正当时,碧桂园在博罗所有项目布局的大概情况。我的讲解15分钟。

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    主持人:好风凭借力 扬帆正当时。深圳建设先行示范区 遇见博罗 · 城市价值沙龙于9月4日在博罗滨江府盛大举行。


  • 乐居深圳 03-29 19:15

    论坛嘉宾也陆续到达现场


  • 乐居深圳 03-29 19:15

    碧桂园集团领导也陆续到位

  • 乐居深圳 03-29 19:15

    嘉宾到达现场后,参观了解碧桂园滨江府。


  • 乐居深圳 03-29 19:15

    嘉宾已陆续到达现场


  • 乐居深圳 03-29 19:15

    现场已准备就绪,欢迎莅临!


  • 乐居深圳 03-29 19:15

    好风凭借力 扬帆正当时

    深圳建设先行示范区 预见博罗·城市价值沙龙

    活动时间:2019年9月4日16:00-18:30

    活动地点:博罗滨江府项目签约中心

    活动流程安排:

     16:00  论坛活动开始

     16:05-16:15  碧桂园领导发言

    16:20-16:50  主讲嘉宾深圳知名地产评论人、原南方都市报房产新闻部副主任朱文策发言

     16:55-17:25  胡光宇,世联行粤东区域副总经理

     17:30-18:00  论坛环节

     18:05—18:25  媒体互动提问环节

     18:30  活动结束



  • 乐居深圳 03-29 19:15

    深圳建设先行示范区,博罗能否借力起飞?

    8月18日,中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》提出到2025年,建成现代化国际创新性城市、到2035年建设成为社会主义现代化强国的城市竞争范例。

    而在意见中,也总体要求深圳要抓住粤港澳大湾区建设的重要机遇,增强核心引擎功能,推动深莞惠联合发展,意味着深圳在粤港澳大湾区中的地位更有所加强和提升。


    先行示范区花落深圳,深莞惠联动打开空间。

    好风凭借力 扬帆正当时

    深圳建设先行示范区 惠州能否借力起飞?

    南方日报的报道中,广东省委党校原副校长教授陈鸿宇指出,深圳建设特色社会主义先行示范区,意味着对深圳的发展目标、发展质量提出了更高的要求,也给深莞惠都市圈带来更多的机会。惠州广阔的发展腹地,优越城市资源,土地空间广阔,这也是惠州在深圳建立先行示范区的机会。

    惠州的机会,还在随着基础建设的完善和交通条件的改善而加大,将逐步构建起引资、引智、引才的吸引力,深圳东进,首选也是惠州。

    2019年上半年,惠州市委书记李贻伟在接受央视采访时表示,惠州将投入300亿元,构建大交通时代,重点则是加快赣深高铁和广汕高铁的建设。

    作为惠州对接粤港澳大湾区两个核心城市最主要的干线枢纽,赣深高铁和广汕高铁都在如火如荼的施工中,预计在2020—2021年通车运行,到广州、深圳的车程都被缩短到30分钟以内。

    而高铁则是博罗的最显著机会,以赣深高铁惠州北站为核心的北站新城从规划上打破了惠州和博罗的物理边界,作为惠州最重要的核心枢纽站点,位于惠州和博罗交界处的惠州北站通过城市轨道,联通了广汕高铁和赣深高铁两大干线铁路,而借助赣深高铁和广汕高铁在博罗的三个站点,博罗成为惠州对接深圳、广州的桥头堡。

    与此同时,江北和博罗的接线也开始变得越来越模糊,这也是博罗板块楼市近年来迅速崛起的重要原因。而在博罗最新的规划中,我们也看到了这一点,规划显示罗阳与江北西区共同建设优质生活区,成为大惠州“后花园”,实现生活同城。

    在深圳建设中国特色的社会主义先行示范区的大背景下,惠州将要承载什么样的角色,而作为惠州和深圳对接的桥头堡博罗区域将能有哪些愿景?


    高铁时代 博罗楼市后发制人,已强势爆发。

    常规来看一个片区房地产市场的迅速崛起来源于两方面,一是城市扩容带来的机会和机遇,另一方面则是重大的交通利好或者片区规划赋予的动能。

    1—6月博罗土地交易,在出让面积和成交金额方面,博罗县厚积薄发,上半年出让面积35.56万平方米,占全市30.85%居各县区之首,交易金额,博罗县的17.97亿元,占全市22.88%。

    2019年上半年的楼市成交数据中,博罗县是最大的惊喜,实际上从去年开始,博罗县区的房地产市场一直都保持了强劲的后劲,基本保证每月进入前4名。上半年博罗县累计成交10703套,成交面积117.84万平方米,成交套数和成交面积都位居第三位。


    深惠知名楼市专家 带给你精彩的楼市思想盛宴

    9月4日碧桂园滨江府 预见博罗.城市价值沙龙。


    深圳建设先行示范区 博罗该如何借力起飞?

    深圳此次在建设社会主义先行示范区城市,推动深莞惠联合发展,带给惠州的机会,带给博罗的机遇?投资置业者如何看待这些机会和机遇?

    在交通大变革的利好下,解决了认知边界的博罗楼市近年来发展迅速,已经成为惠州市场第一阵营,未来在高铁时代,在大湾区背景下,博罗楼市的趋势未来前景和预期如何?


    主讲嘉宾:

    深圳知名地产评论人,朱文策

    惠州知名楼市专家,胡光宇

    用他们的专业视角,联袂给你精彩解答。


    深圳知名地产评论人,朱文策,微信公众号《朱罗纪》创办人,深圳知名独立地产评论人,曾任南方都市报房产新闻部副主任、首席记者。跟进观察中国房地产行业周期超过15年,现为《华尔街日报》《雪球》等多家媒体平台的签约作者。

    惠州知名楼市专家,胡光宇,世联行粤东区域副总经理,深耕惠州楼市15年。


    论坛交锋面对面 互动答疑点对点

    来自深圳的知名地产评论人朱文策,和来自惠州的知名地产专家胡光宇,以及博罗碧桂园方面的负责人,将以深圳的发展视角、惠州楼市的整体思维,以及博罗楼市的现状客观现实,来一场思想的交锋和碰撞。

    对于深圳此次建设中国特色的社会主义先行示范区,强核心引擎功能,推动深莞惠联合发展,在这个大背景下惠州的机会在哪里?惠州该如何抓住这些机遇?

    广汕高铁、赣深高铁枢纽站的桥头堡区域,博罗应该如何借助优势?在深惠融合发展中,发挥更大的作用?30分钟对接广深完成后,惠州和深圳、博罗的楼市、交流、沟通会有哪些显著的变化?现在是不是入手博罗楼市的时机?博罗楼市的机会和挑战在哪里?

    以及其他关于惠州、博罗楼市的疑问,以及置业的困惑,欢迎到现场交流,互动。

    碧桂园重仓博罗区域 背后的逻辑大揭秘


    现场碧桂园相关负责人,将对碧桂园在博罗市场的布局、版图进行首次大揭秘,碧桂园重仓博罗区域,背后的逻辑是什么?是哪些原因让碧桂园在博罗市场坚定不移?未来还有哪些惊喜?

    目前博罗碧桂园,在售项目的亮点、卖点、规划、配套、将如何给博罗兑现碧桂园的承诺?

    都将在9月4日,碧桂园滨江府预见博罗.城市价值沙龙上揭晓答案。


  • 乐居深圳 03-29 19:15

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